Kvartalsrapport Q2 2026

===== SIDA 1 =====

Warsaw Unit i Warszawa, Polen.

===== SIDA 2 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  2 
 
Hög uthyrningsgrad och förvärv av The Bridge  
Hyresintäkterna ökade och överskottsgraden stärktes under andra kvartalet då 
fastighetskostnaderna sjönk jämfört med första kvartalet. Kassan ökade i och med 
försäljningen av två fastigheter i Riga, och bidrog därmed till reducerad belåningsgrad 
om 45 procent. Efter periodens slut har Eastnine ingått avtal om att förvärva 
kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa.  
April–juni 2026 
• Hyresintäkterna uppgick till 15 272 TEUR (15 156).  
I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 procent. 
• Driftnettot uppgick till 14 129 TEUR (14 186).  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 7 250 TEUR (7 935). 
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 570 TEUR 
(-2 410), varav 2 933 TEUR (-63) hänförs till fastigheter 
och -1 362 TEUR (-2 347) till derivat. Realiserade värde-
förändringar i fastigheter uppgick till -2 383 TEUR (-).  
• Periodens resultat uppgick till 4 962 TEUR (5 393). 
• Nettouthyrningen uppgick till -344 TEUR (-247). 
 
 
Väsentliga händelser under kvartalet 
• Eastnine har sålt och frånträtt två kontorsfastigheter i 
Riga, Lettland till ett försäljningspris om 38 MEUR, samt 
initierat nedstängning av kontoret i Riga, med effekt 
från det tredje kvartalet.  
• Årsstämman 2026 beslutade om utdelning uppgående 
till 1,28 SEK per aktie (1,20), med utbetalning kvartalsvis 
om 0,32 SEK per aktie per kvartal (0,30).  
• Adela Colakovic har tillträtt som ny CFO och medlem i 
koncernledningen.  
 
Januari-juni 2026 
• Hyresintäkterna uppgick till 30 700 TEUR (30 763).  
I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 0,5 procent.  
• Driftnettot uppgick till 28 174 TEUR (28 842). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 14 918 TEUR  
(15 731). 
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 959 TEUR 
(17 471) varav 255 TEUR (19 287) hänförs till fastigheter 
och 2 703 TEUR (-1 816) till derivat. Realiserade värde-
förändringar i fastigheter uppgick till -2 383 TEUR (-).  
• Periodens resultat uppgick till 12 463 TEUR (27 690). 
• Nettouthyrningen uppgick till -281 TEUR (-28).  
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
• Eastnine har ingått avtal med Ghelamco om att 
förvärva kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa till 
ett underliggande fastighetsvärde om 300 MEUR. 
Transaktionen, som är villkorad finansiering, förväntas 
slutföras under det fjärde kvartalet 2026.
 Nyckeltal i urval 
 
2026 
apr-jun 
2025 
apr-jun 
2026 
jan-jun 
2025  
jan-jun 
2025/26 
jul-jun 
2025 
jan-dec 
Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,07 0,08 0,15 0,16 0,31 0,32 
Resultat/aktie före och efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43 
Överskottsgrad, % 92,5 93,6 91,8 93,8 92,4 93,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 
Avkastning på eget kapital, % 3,8 4,7 5,3 12,3 5,8 9,1 
 
 
2026 
30 jun 
2026 
31 mar 
2025 
31 dec 
2025 
30 jun 
Fastighetsvärde, TEUR  925 684 960 032 960 450 954 989 
Belåningsgrad, %  45 47 47 48 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 95,6 95,8 97,1 
Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 56,76 56,47 55,27 55,05 
Aktiekurs, SEK 44,95 44,55 50,30 49,80 
Förvaltningsresultat/aktie enligt intjäningsförmåga, EUR 0,31 0,33 0,32 0,34 
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 8,2 8,4 8,6 8,4 
1 EUR = 11,09 SEK den 30 juni 2026. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter kvartalet april-juni 2025 samt perioden 
januari–juni 2025 och för balansposter 31 december 2025. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats 
efter genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024, i enlighet med IAS 33.

===== SIDA 3 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  3 
 
Stabil verksamhet och stort förvärv i Warszawa 
Eastnines överskottsgrad och uthyrningsgrad har stärkts under andra kvartalet. 
Fastighetsverksamheten är fortsatt stabil, trots den globala oron, och efterfrågan på 
premiumkontor i attraktiva lägen i Warszawa, Poznan och Vilnius är hög. Förvärvet av 
The Bridge kommer att öka förvaltningsresultatet per aktie med cirka 20 procent. 
 
Förvärvet av The Bridge        
Trots att förvärvsavtalet signerades några dagar efter första 
halvårets utgång, är det den viktigaste nyheten hittills 
under året. Med detta förvärv, som tillträds i det fjärde 
kvartalet, adderar vi en till flaggskeppsfastighet i Warszawa 
och fördubblar vårt bestånd i staden. Warszawa kommer att 
bli vår största marknad och Polen kommer att stå för cirka 
64 procent av hyresintäkterna. Med full uthyrningsgrad i 
The Bridge, kommer förvaltningsresultatet per aktie att 
stiga med cirka 20 procent. Förvärvet, som är villkorat 
finansiering, kommer att finansieras med befintlig kassa, 
banklån samt delvis refinansiering av existerande 
skuldportfölj. 
Hyresintäkterna har för det andra kvartalet ökat jämfört 
med förra året och är i linje på halvårsbasis, trots högre 
vakanser under perioden och försäljning av två fastigheter.  
I jämförbar portfölj ökade intäkterna med 3 procent för 
kvartalet. Försäljningen av fastigheterna Alojas Biroji och 
Zala 1 i Riga har slutförts under kvartalet vilket stärkte vår 
kassa. Förvaltningsresultatet är stabilt men något lägre än 
föregående år både i kvartalet och perioden, delvis på 
grund av högre vakans i början av året men också som en 
följd av att vi anpassar verksamheten i linje med våra 
tillväxtambitioner.  
 
Ökad uthyrningsgrad och överskottsgrad 
Uthyrningsgraden har ökat under kvartalet och är nu på 
höga 96,5 procent, vilket är över vårt snitt mätt per kvartal 
sedan början av pandemiåret 2020. Även överskottsgraden 
har ökat under kvartalet och är 
nu på 92,5 procent, också den 
över snittet mätt under samma 
period sedan början av 2020. 
Efterfrågan på våra lokaler i 
Warszawa, Poznan och Vilnius 
är fortsatt stark. Eastnines 
flaggskeppsfastighet ”Warsaw 
Unit” i Warszawa är fortsatt fullt uthyrd. I Poznan har 
Rockwool flyttat in i nya lokaler och fortsätter att växa. 
Vakansen i Poznan är relaterad till omflyttning av 
hyresgäster för att möjliggöra Rockwools expansion. I 
Vilnius har vi endast cirka 2 600 kvadratmeter som inte är 
kontrakterade och vi för diskussioner med ett antal 
potentiella hyresgäster. Det är också tydligt att ny-
produktion av kontor har avstannat i Eastnines marknader 
samtidigt som efterfrågan på kontor är fortsatt stark.  
I Warszawas centrala affärsdistrikt är vakanserna på 
historiskt låga nivåer och marknadshyran har stigit. 
Nettouthyrningen under perioden blev negativ efter en, för 
oss, väntad uppsägning av Swedbank i Vilnius. Avflyttningen 
sker dock först om ett år och då efterfrågan på hög-
kvalitativa lokaler är fortsatt god finns förutsättningar för 
att hitta en ny hyresgäst i tid.  
 
Förändringar i vår organisation  
Vi har fortsatt att bygga vår organisation. Den största 
tillväxten är i Polen där vi nu, till skillnad mot förra året, har 
sju medarbetare, och planerar att växa med ytterligare ett 
par anställda innan årets slut, för att kostnadseffektivisera 
och erbjuda högre kvalitet till våra hyresgäster. Vi har dock 
ökade kostnader under omställningen från extern till intern 
förvaltning. Vi har även stärkt bemanningen på huvud-
kontoret i Stockholm. Samtidigt har vi valt att stänga vårt 
kontor i Riga på grund av kraftigt minskad affärsvolym efter 
försäljningen av Alojas Biroji och Zala 1. Nedstängningen 
kommer att ske under 
första delen av det tredje 
kvartalet. De återstående 
två fastigheterna i Riga 
kommer fortsättningsvis att 
förvaltas av en extern 
leverantör. I slutet på maj 
tillträdde Adela Colakovic 
som Eastnines nya CFO samtidigt som Britt-Marie Nyman, 
Bolagets tidigare CFO och vice VD slutade. Jag vill passa på 
att tacka Britt-Marie för hennes betydande insatser under 
åren och samtidigt välkomna Adela ombord. 
 
Väl rustade för framtiden 
Eastnines verksamhet genererar starka kassaflöden. Sedan 
förvärvet av Warsaw Unit i slutet av 2024 har vår 
kassaposition mer än dubblats och med planerade 
refinansieringar skapar vi förutsättningar för att förvärva 
The Bridge. Med detta sagt önskar jag er alla en fin 
sommar! 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Eastnines verksamhet genererar starka 
kassaflöden. Sedan förvärvet av Warsaw Unit i slutet 
av 2024 har vår kassaposition mer än dubblats och 
med planerade refinansieringar skapar vi 
förutsättningar för att förvärva The Bridge.

===== SIDA 4 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  4 
 
Bygger ett ledande fastighetsbolag i 
den snabbast växande delen av Europa 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i 
Warszawa, Poznan och Vilnius. Eastnines marknader har högre BNP-tillväxt än övriga 
Europa och verksamheten uppvisar starka nyckeltal.  
 
Direktavkastning premiumkontor 
Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,1 procent 
(enligt intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande 
fastigheter i flertalet västeuropeiska huvudstäder, inklusive 
Stockholm.  
 
 
 
 
Överskottsgrad  
En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad 
innebär att överskottsgraden (beräknad på rullande 12 månader), 
som visar driftnettot i relation till hyresintäkterna är högre än för 
andra jämförbara fastighetsbolag.  
 
 
 
 
Uthyrningsgrad  
Den ekonomiska uthyrningsgraden är hög och har överstigit 90 
procent ända sedan slutet av 2021. 
 
 
 
 
Fastighetsportfölj 
Fastighetsvärdet uppgick till 925,7 MEUR och är fördelat på 
totalt 13 kontorsfastigheter och en projektfastighet. Eastnine 
har under andra kvartalet 2026 sålt två fastigheter i Riga. 
Fastigheterna i Warszawa och Poznan står tillsammans för drygt 
hälften av värdet. Hela fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat på de högsta nivåerna inom LEED och 
BREEAM. Portföljen har vuxit med 19 procent i snitt per år de 
senaste fem åren. Ambitionen är att fortsätta växa med 
lönsamhet.   
6,1 % 
 
6,0 % 
92,4 % 
 
93,4 % 
96,5 % 
 
95,8 % 
925,7 MEUR 
 
960 
MEUR

===== SIDA 5 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  5 
 
Mål och utfall 
Eastnine fokuserar på tillväxt som bidrar till ökad lönsamhet och en attraktiv 
totalavkastning. 
 
Övergripande mål 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning för sina aktieägare. 
 
Tillväxtmål 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att 
öka lönsamheten.  
 
Finansiella mål och limiter 
Finansiella mål 
• Förvaltningsresultatet per aktie bör öka. 
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 
• Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
 
 Finansiella limiter 
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.  
 
 
 
 
Nyckeltal Utfall 30 juni 2026 
Totalavkastning i aktien, 1 år -7 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år +11 %  
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år -3 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +19 % 
Förvaltningsresultat per aktie, jan-jun 2026 jmf jan-jun 2025 -5 % 
Avkastning på eget kapital, 1 år +6 % 
Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +8 %  
Förändring utdelning per aktie, beslutad 2026 jmf 2025 +7 % 
Belåningsgrad 45 % 
Räntetäckningsgrad, R12 2,4 ggr 
  
11 % 
Totalavkastning i aktien, 
snitt 5 år

===== SIDA 6 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  6 
 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
%TEUR
Hyresintäkter, TEUR
Förvaltningsresultat, TEUR
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %
Januari–juni 2026 
Hyresintäkterna är i nivå jämfört med samma period föregående år trots avyttring av 
två fastigheter. Förvaltningsresultatet minskade framförallt som en följd av ökade 
fastighetskostnader relaterade till etableringen av den egna organisationen i Polen 
men även på grund av den kalla starten på året. 
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna under perioden var i nivå med samma 
period föregående år och uppgick till 30 700 TEUR 
(30 763). En något lägre uthyrningsgrad i början av 
perioden kompenseras av att genomsnittshyran steg till 
230 EUR per kvm och år (222), huvudsakligen på grund av 
indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 32 procent till -2 527 
TEUR (-1 921). Den främsta anledningen är pågående 
uppbyggnad av den egna organisationen i Polen, vilket 
innebär att vi under en övergångsperiod bär ökade 
kostnader i samband med övergången från extern till intern 
förvaltning. Därutöver var det en kall start på året med 
höga energipriser. Kostnaderna inkluderar bland annat 
personalkostnader som inte debiteras hyresgästerna, 
kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra fastighets-
kostnader. Endast fastighetskostnader som ej vidare-
faktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets fastighets-
kostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat  
Driftnettot minskade med 2 procent och uppgick till 28 174 
TEUR (28 842). Överskottsgraden uppgick till 91,8 procent 
(93,8). Centrala administrationskostnader ökade till -2 657 
TEUR (-2 380), bland annat som en effekt av fler 
medarbetare. Ränteintäkter ökade till 305 TEUR (124) på 
grund av ökad likviditet som placerats på bankkonto. 
Räntekostnaderna var i princip oförändrade, trots 
upptagande av nya lån under inledningen av året, och 
uppgick till -10 874 TEUR (-10 882). Anledningen var en 
något lägre genomsnittlig räntenivå under perioden. Övriga 
finansiella intäkter och kostnader uppgick till -29 TEUR 
(27), i posten ingår bland annat valutakurseffekter. 
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent till 14 918 
TEUR (15 731). Minskningen per aktie var densamma i 
procent, och uppgick till 0,15 EUR (0,16).  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 959 TEUR  
(17 471). Av förändringarna avser 255 TEUR (19 287) 
fastigheter och 2 703 TEUR (-1 816) derivat. Realiserade 
värdeförändringar uppgick till -2 285 TEUR (-) varav -2 383 
TEUR (-) avser fastigheter i Riga som avyttrats under det 
andra kvartalet och 98 TEUR (-4) avser derivat. 
 
 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -3 129 TEUR (-5 508), varav 
aktuell skatt var -785 TEUR (-1 654) och uppskjuten skatt 
var -2 345 TEUR (-3 854). Den aktuella skatten hänförs till 
fastighetsverksamheten i Polen. Den uppskjutna skatten är 
främst hänförlig till skillnaden mellan bokförda och 
skattemässiga värden på fastigheter, orealiserade 
värdeförändringar på derivat samt skattemässiga 
underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 12 463 TEUR (27 690) och 
periodens totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för 
utlandsverksamhet, till 12 527 TEUR (27 318). Resultat-
minskningen, jämfört med samma period föregående år, är 
främst hänförlig till orealiserade och realiserade värde-
förändringar i fastigheter. 
 
Segmentsrapportering 
Fastigheten i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 4 939 TEUR (4 818) och periodens resultat blev 8 403 
TEUR (19 006). Fastigheter i Poznan genererade ett 
förvaltningsresultat om 4 830 TEUR (5 030) och periodens 
resultat blev 2 107 TEUR (8 313). För fastigheter i Vilnius 
var förvaltningsresultatet 7 571 TEUR (7 862) och 
periodens resultat 6 129 TEUR (5 678). Den 25 maj 
slutfördes försäljningen av Alojas Biroji och Zala 1 och 
Eastnine frånträdde de två kontorsfastigheterna i Riga. 
Fastigheter i Riga genererade ett förvaltningsresultat om 
537 TEUR (797) och periodens resultat var -1 595 TEUR  
(-1 934), inkluderande realiserade värdeförändringar i 
fastigheter om -2 383 TEUR hänförligt till försäljningen. 
Periodens resultat, ej hänförligt till segment, var -2 581 
TEUR (-3 373). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat

===== SIDA 7 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  7 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2026  
jan-jun 
2025  
jan-jun 
Hyresintäkter 30 700 30 763 
Fastighetskostnader -2 527 -1 921 
Driftnetto 28 174 28 842 
Centrala administrationskostnader -2 657 -2 380 
Räntenetto -10 569 -10 758 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -29 27 
Förvaltningsresultat 14 918 15 731 
Orealiserade värdeförändringar  2 959 17 471 
Realiserade värdeförändringar  -2 285 -4 
Aktuell/uppskjuten skatt  -3 129 -5 508 
Periodens resultat 12 463 27 690 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 64 -372 
Periodens totalresultat 12 527 27 318 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2026  
30 jun 
2025  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 925 684 960 450 
Övriga tillgångar 28 641 19 434 
Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 50 824 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 030 708 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   469 032 467 902 
Räntebärande skulder 492 120 501 907 
Övriga skulder 68 067 60 899 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 029 218 1 030 708 
 
  
 
Segment i sammandrag, TEUR 
2026  
jan-jun 
2025  
jan-jun 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 4 939 4 818 
Orealiserade värdeförändringar  4 875 15 944 
Aktuell/uppskjuten skatt -1 411 -1 756 
Resultat Warszawa 8 403 19 006 
Poznan   
Förvaltningsresultat 4 830 5 030 
Orealiserade värdeförändringar  -2 196 5 453 
Aktuell/uppskjuten skatt -528 -2 169 
Resultat Poznan 2 107 8 313 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 7 571 7 862 
Orealiserade värdeförändringar  50 -1 201 
Uppskjuten skatt -1 492 -983 
Resultat Vilnius 6 129 5 678 
Riga   
Förvaltningsresultat 537 797 
Orealiserade värdeförändringar  166 -2 729 
Realiserade värdeförändringar -2 298 - 
Aktuell skatt -1 -1 
Resultat Riga -1 595 -1 934 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -2 657 -2 365 
Ej allokerat finansnetto -303 -410 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 63 5 
Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar 13 -4 
Aktuell/uppskjuten skatt 303 -599 
Resultat Ofördelat -2 581 -3 373 
Periodens resultat 12 463 27 690

===== SIDA 8 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  8 
 
1Inklusive amortering.  
 
1Inklusive amortering.  
Berlin Hyp
22%
SEB
21%
Swedbank
19%
Helaba
16%
Erste
16%
Luminor
4%
LHV
2%
20
30
40
50
60
70
80
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
%
Belåningsgrad Soliditet
3
118
16
240
116
92
34
108
14
216
28
3M ränta 2026 2027 2028 2029 2030
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 469 032 
TEUR (467 902) och räntebärande skulder till 492 120 
TEUR (501 907) vid periodens slut. I januari erhöll Eastnine 
den utökade krediten om 12,7 MEUR, som tecknats avtal 
om i samband med refinansiering i december 2025. Grön 
finansiering utgjorde 88 procent (88) av total räntebärande 
skuld. 
Belåningsgraden var vid periodens slut 45 procent (47) 
och soliditeten 46 procent (45). Samtliga räntebärande 
skulder, utom 10 MEUR som utgörs av fasträntelån, löper 
med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M. Räntesäkrad 
andel av skulderna utgjorde 81 procent (83), varav 97 
procent med ränteswappar och 3 procent genom 
fasträntelån.  
Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut till 
4,4 procent (4,3), räntebindningstid till 2,0 år (2,4) och 
kapitalbindningstid till 2,9 år (3,3). Räntetäckningsgraden 
under perioden uppgick till 2,4 ggr (2,4).  
Under perioden har räntebärande skulder amorterats 
med 22 627 TEUR (4 133), inklusive återbetalning av lån 
relaterade till avyttrade fastigheter i Riga. De årliga 
amorteringarna enligt avtal uppgick vid periodens slut till 
6 850 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 389 953 TEUR (405 795). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till 1 834 TEUR  
(-728). Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid 
noll. I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna 
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad 
utdelning) under derivat.  
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per 
aktie 5,12 EUR (5,11), motsvarande 56,76 SEK per aktie 
(55,27). Eget kapital per aktie var 4,80 EUR (4,79), 
motsvarande 53,22 SEK per aktie (51,79). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 14 549 TEUR (15 573) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -816 TEUR  
(764). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till 25 831 TEUR (-2 291) och från finansieringsverksam-
heten till -15 577 TEUR (-9 232). Periodens kassaflöde 
uppgick till 23 987 TEUR (4 813). Likvida medel vid 
periodens slut var 71 246 TEUR (47 175). 
 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 9 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  9 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2026. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en hypotetisk 
ögonblicksbild som illustrerar vilket resultat Eastnine kan 
generera på årsbasis givet aktuellt fastighetsbestånd och 
kapitalstruktur på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar Bolagets fastigheter med pågående hyresavtal vid 
periodens slut, men innehåller ingen bedömning vad gäller 
framtida utveckling av hyror och ekonomisk vakansgrad 
eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, 
räntor, valutakurser, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på pågående hyresavtal på 
rapportdagen, omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen exklusive avyttrade 
fastigheter.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och aktuell räntenivå, med tillägg för 
periodiserade uppläggningskostnader. 
• Övriga finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. Ingen beräkning av historiska 
eller framtida valutadifferenser sker. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresintäkter och driftnetto har minskat på grund av 
avyttring av två fastigheter i Riga. I jämförbar portfölj 
har samtidigt minskad vakansgrad och indexeringar 
haft motsatt påverkan.  
• Fastighetskostnaderna har minskat på grund av 
avyttringen av de två fastigheterna även om en 
osedvanlig kall start på året samt kostnader för 
pågående uppbyggnad av egen organisation i Polen 
har haft motsatt påverkan.   
• Högre personalkostnader har ökat centrala 
administrationskostnader. 
• Ränteintäkterna har ökat som en följd av ökade likvida 
medel. 
• Räntekostnaderna har framförallt minskat med 
anledning av engångsamortering av lån i samband 
med avyttring av fastigheter i Riga. 
• Förvaltningsresultatet har minskat huvudsakligen på 
grund av försäljningen av fastigheter. 
• Förvaltningsresultat per aktie har minskat med cirka 
0,02 EUR, motsvarande 6 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund 
av försäljning av fastigheter och högre 
fastighetskostnader för kvarvarande fastigheter. 
• Räntetäckningsgraden är oförändrad, men 
skuldkvoten har sjunkit som en följd av avyttrade 
fastigheter. 
Nyckeltal 
2026  
30 jun 
2026  
31 mar 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,31 0,33 -0,02 
Överskottsgrad, % 92,7 92,8 -0,1 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0 
Skuldkvot, ggr 8,2 8,4 -0,2 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,3 +0,1 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,1 6,1 0,0 
Direktavkastning, % 6,1 6,1 0,0 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 925 684 960 032 -34 348 
TEUR 
2026  
30 jun 
2026  
31 mar Förändring, % 
Hyresintäkter 60 520 62 775 -4 
Fastighetskostnader -4 427 -4 511 -2 
Driftnetto 56 093 58 264 -4 
Centrala administrationskostnader -4 965 -4 791 +4 
Ränteintäkter 760 700 +9 
Räntekostnader -21 608 -22 087 -2 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -177 0 
Förvaltningsresultat 30 103 31 909 -6

===== SIDA 10 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  10 
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
mer attraktiv direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, blev 2025 världens 
tjugonde största ekonomi och BNP förväntas växa dubbelt 
så snabbt som EU-genomsnittet de kommande åren, enligt 
Internationella valutafonden. Dessutom finns en strukturell 
ökning inom kontorssysselsättning, vilken drivit fram 
tillväxten av moderna kontor de senaste tjugo åren.  
Sedan pandemin har efterfrågan på högkvalitativa 
kontorslokaler i attraktiva lägen stärkts, samtidigt som den 
försvagats för kontor med lägre kvalitet och sämre lägen. 
Hyresnivåer för premiumkontor är därför i en stigande 
trend, trots att totala vakanser ökat de senaste åren. 
Warszawa och Poznan är Eastnines starkaste hyres-
marknader för tillfället, drivet av relativt sett starkare 
efterfrågan och lägre nyutvecklingsaktivitet jämfört med 
Vilnius och Riga. Kontorshyror på Eastnines marknader är 
betydligt lägre än på nordiska och västeuropeiska 
marknader. Topphyrorna i tyska städer är till exempel 
nästan dubbelt så höga som i Warszawa, som har över tre 
miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock 
på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet 
jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt-
avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under de senaste åren, 
efter att ha stigit framför allt under 2023 på grund av högre 
räntenivåer. 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader1 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader2 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader1 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader2 
1 Data för 2026 avser per 31 mars.         Källa: JLL, Colliers, CBRE 
2 Data från 2025.  
 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Düsseldorf
Berlin
Hamburg
Stuttgart
Göteborg
Köln
Warszawa
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
månad
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
München
Oslo
Göteborg
Berlin
Hamburg
Frankfurt
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
EUR/kvm/
månad
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 11 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  11 
 
Fastighetsbestånd 
Efter avyttring av två fastigheter i Riga i andra kvartalet uppgick fastighetsvärdet till 
925,7 MEUR. Orealiserade värdeförändringar för perioden uppgick till 0,3 MEUR och för 
andra kvartalet till 2,9 MEUR, främst hänförligt till Warszawa. 
 
Fastighetsportfölj 
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 14 
fastigheter, varav 13 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till cirka 257 900 
(271 500) och värdet per kvm till 3 559 EUR (3 506). 
Marknadsvärdet för samtliga fastigheter summerade till 
925,7 MEUR (960,5), varav utvecklingsprojekt uppgick till 
7,7 MEUR (9,7). Projektfastigheten Kimmel utgör 
merparten av utvecklingsprojektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 97 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 3 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,5 
procent (95,8) vid periodens slut. Hyresvärdet minskade till 
62,7 MEUR (64,3), på grund av avyttring av fastigheter. I 
jämförbart bestånd ökade hyresvärdet med 1,4 MEUR 
under perioden, huvudsakligen hänförligt till indexering i 
början av året. Överskottsgraden uppgick till 91,8 procent 
under perioden (93,4 för helåret 2025). Fastighets-
beståndets genomsnittliga ålder, baserat på kvm, uppgick 
till 8,5 år (8,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i 
Warszawa till cirka 60 100 kvm, vilket bedöms motsvara en 
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,6 
MEUR (18,3) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 
301,8 MEUR (298,2). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och en 
universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och 
Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 
68 100 kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av 
kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 15,3 MEUR 
(14,8) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 203,1 
MEUR (204,8). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet återfinns en stor del av Vilnius bestånd av  
A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter 
samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är 
Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. 
Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera 
pågående nybyggnationer, nära centralstationen. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda 
uthyrningsbara yta i Vilnius till cirka 121 000 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om 10 procent av kontors-
marknaden i staden. Hyresvärdet ökade till 27,0 MEUR 
(26,4) och fastighetsvärdet till 391,4 MEUR (389,5), varav 
värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR (0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnine har under det 
andra kvartalet 2026 sålt de två kontorsfastigheterna 
Alojas Biroji samt Zala 1. Eastnine har därmed endast 
kontorsfastigheten Valdemara Centrs och projekt-
fastigheten Kimmel kvar i Riga. Fastigheterna är centralt 
belägna längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa 
Valdemara iela. Kontorsfastighetens totala uthyrningsbara 
yta uppgick till cirka 8 800 kvm, vilket bedöms motsvara 
cirka 1 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet 
minskade till 1,9 MEUR (4,8). Fastighetsvärdet uppgick till 
29,4 MEUR (67,9) varav värdet på utvecklingsprojekt sjönk 
till 7,3 MEUR (9,3) efter avyttringarna.  
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 494 60 070   - 100,0 18,6 301,8 33 
Poznan 66 168 1 457 457 68 082   1 025 98,6 15,3 203,1 22 
Vilnius 117 550 3 175 279 121 003   5 184 96,1 27,0 391,4 42 
Riga  8 014 745 - 8 759   4 468 50,8 1,9 29,4 3 
Totalt 248 960  6 724 2 230 257 914   10 677 96,5 62,7 925,7 100

===== SIDA 12 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  12 
 
33%
22%
42%
3%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
97%
3%
Kontor
Handel, service
& övrigt
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har två framtida utvecklingsprojekt som kommer 
att startas först när respektive projekt bedöms kunna 
uppvisa tillfredsställande resultat.  
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta.  
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius 
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny 
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta 
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Efter avyttring av två fastigheter uppgick fastighetsvärdet 
till 925,7 MEUR (960,5) vid slutet av perioden. Investeringar 
i befintliga fastigheter uppgick till 4,3 MEUR. Ökade 
avkastningskrav och bedömda marknadshyror har tagit ut 
varandra och har totalt sett haft en liten påverkan på 
fastighetsvärdet. Det genomsnittliga och vägda 
avkastningskravet för förvaltningsfastigheterna, var 6,7 
procent (6,6 procent 31 december 2025).  
Under perioden har två fastigheter i Litauen, en 
fastighet i Riga samt två fastigheter i Poznan värderats 
externt. Orealiserade värdeförändringar uppgick i andra 
kvartalet till 2,9 MEUR och för perioden till 0,3 MEUR.  
Förvärv och avyttringar samt investeringar i 
befintligt fastighetsbestånd 
Eastnine har sålt och frånträtt de två kontorsfastigheterna 
Alojas Biroji och Zala 1 med en total uthyrningsbar yta om 
cirka 13 700 kvm i Riga, Lettland till ett försäljningspris om 
38 MEUR. I samband med försäljningen investerade 
Eastnine i fondandelar i Indexo Real Estate Fund till ett 
värde om 6,4 MEUR. Andelarna redovisas som ett 
långfristigt värdepappersinnehav.   
Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2026 
jan-jun 
2025 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 960 450 935 374 
Investeringar i befintliga fastigheter 4 279 5 769 
Orealiserade värdeförändringar 255 19 307 
Avyttring av fastigheter -39 300 - 
Fastighetsvärde vid periodens slut 925 684 960 450 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment 
 
 
 
 
Lokalyta per kategori 
Uptown Park, Vilnius.

===== SIDA 13 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  13 
 
80
85
90
95
100
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
19%
30%
16%4%
3%
28%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Årshyror vid periodens slut för pågående hyresavtal 
uppgick till 60,5 MEUR (61,6), varav årshyror för de tio 
största hyresgästerna utgjorde 55 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 30 procent av totala årshyror. Den genom-
snittliga återstående löptiden uppgick till 3,5 år för både de 
tio största hyresgästerna som för samtliga hyresavtal.  
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 230 EUR per kvm (222). I Warszawa 
var den 291 EUR (288), i Poznan 210 EUR (204), i Vilnius 
210 EUR (204) och i Riga 203 EUR (184). Eastnine tillämpar 
månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet 
erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 
månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till -2 548 kvm, 
motsvarande årshyror om -281 TEUR. Den genomsnittliga 
årshyran för nytecknade avtal under perioden uppgick till 
250 EUR per kvm. Totalt 1 100 kvm, motsvarande årshyror 
om 231 TEUR, har förlängts under perioden. Omförhandling 
av hyresavtal har skett till en genomsnittlig årshyra om 210 
EUR per kvm. Av kvarvarande nettouthyrning vid periodens 
slut inflyttar hyresgäster till cirka 2 900 kvm under 
resterande del av 2026. För cirka 6 000 kvm, lokaler 
uthyrda till Swedbank, sker avflytt först 30 juni 2027.
 
Största hyresgäster  
1 Årshyra avser intäkter från pågående avtal för lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
 
Hyresgäst 
Andel av   
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 9 
Telia 5 
Vinted 4 
Rockwool 4 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
CBRE 3 
Moderna 2 
Totalt 55

===== SIDA 14 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  14 
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande 15-månadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS). Vid externvärdering utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingar under perioden 
har utförts av Colliers, Newsec samt JLL. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna. Omvänt kvalitetssäkras också de externa 
värderingarna mot den interna värderingsmodellen.  
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdes-
beräknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala 
termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra 
med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och 
marknadsmässig hyra. För mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärden se även 
årsredovisningen för 2025, not 10 Förvaltningsfastigheter. 
För utvecklingsprojekt, där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten som 
indikerar ett lägre värde.
Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat och 
motsvarar externvärderingen utförd per 31 december 2025.  
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Bedömning av framtida kassaflöde, kalkylränta och 
avkastningskrav har väsentlig påverkan på fastigheternas 
värde. Fastigheternas avkastningskrav och kalkylränta är 
nära sammankopplade, eftersom kalkylräntan ofta bestäms 
utifrån marknadens avkastningskrav på liknande tillgångar. 
Kalkylräntan ska återspegla både pengars tidsvärde och 
den risk som är förknippad med bedömda kassaflöden.  
 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna för 
förvaltningsfastigheter, var 6,7 procent (6,6) och antagen 
marknadshyra uppgick till i genomsnitt 19,7 EUR per kvm 
och månad (19,3). I värderingsmodellen har den långsiktiga 
inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 
procent (2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i 
genomsnitt 8,3 procent (8,2). 
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budget. Capex i värderingsmodellen 
ligger normalt i intervallet 2,0–5,0 procent. 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Årshyror för 
pågående   
hyresavtal, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 248 960 55,4 57,4 231 96,5 
Handel och service 6 723 1,1 1,2 183 90,1 
Parkering - 3,4 3,4 - 97,9 
Övrigt1 2 231 0,6 0,7 128 100,0 
Totalt 257 914 60,5 62,7 229 96,5 
1 Inkluderar årshyra för lagerlokaler och övriga hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga 
Genomsnitt 
30 jun 2026 
Genomsnitt 
31 dec 2025 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 27,2 17,8 17,5 15,8 19,7 19,3 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,5 6,5 7,0 6,7 6,6 
Vägd kalkylränta, % 8,1 7,3 8,4 9,0 8,3 8,2 
1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  15 
 
Grön finansiering, 30 juni 2026. 
Oförändrad sedan årsskiftet.  
 
88 % 
 
 
 
Grön finansiering, 2025 
88 % 
 
 
Hållbarhet 
Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket, 
tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, anställda 
och leverantörer.  
 
Hållbarhetsmål  
Eastnines hållbarhetsambition är att definiera framtiden för en hållbar fastighetsmarknad i våra regioner och arbetar 
målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av omsättningen)  
• Nettonollutsläpp1 av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värdekedjan, inklusive 
att halvera utsläppen till 2030 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 
• Femstjärnig rating från GRESB 
1 I enlighet med Science Based Targets initiative.  
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Exklusive Alojas Biroji och Zala 1. 
2 De energirelaterade nyckeltalen är normalårskorrigerade. Ökningen i energianvändning är främst hänförlig till en kall start på året, vilket haft 
en påverkan utöver normala säsongsvariationer och normaliseringseffekter. 
3 Fastighetsenergi avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna och exkluderar elanvändning hos hyresgäster. 
Taxonomiförenlig verksamhet, 
baserat på 2025 års omsättning. 
 
97 % 
 
 
 
Taxonomiförenlig verksamhet, 2025 
97 % 
 
 
Förändring total energianvändning i 
jämförbart bestånd, jan-apr 2026 jmf 
jan-apr 2025. 1, 2  
13 % 
 
 
 
Förändring total energianvändning, 
jämförbart bestånd, 2025 
-0,9 % 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj,  
30 juni 2026. Oförändrad jämfört med 
årsskiftet.  
100 % 
 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj, 2025 
100 % 
 
 
Förändring fastighetsenergi i 
jämförbart bestånd, jan-apr 2026 jmf 
jan-apr 2025. 1, 2, 3 
14 % 
 
 
 
Förändring fastighetsenergi, jämförbart 
bestånd, 2025 
-3,9 % 
 
 
GRESB, antal stjärnor. Maximalt 
antal stjärnor uppnåddes i 2025 
års granskning. 
 
 
 
 
Certifieringsnivån för Eastnines 
återstående kontorsfastighet i Riga, 
Valdemara Centrs, har uppgraderats till 
Platinum från tidigare Gold inom 
certifieringsramverket LEED. Hela 
Eastnines fastighetsportfölj är därmed 
certifierad på de högsta nivåerna inom 
ramverken LEED och BREEAM.

===== SIDA 16 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  16 
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Eastnine-koncernen (Bolaget) 
äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda 
dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Vid periodens 
slut hade Eastnine-koncernen 32 (27) heltidsanställda, 
varav 12 (11) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 
8 (8) i Vilnius, 7 (3) i Warszawa och 5 (5) i Riga. Bolagets och 
koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–juni 
2026. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Den 
geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på 
grund av krig i Europa och nu senast i Mellanöstern, 
stormakters positionering samt ett allmänt försämrat 
säkerhetsläge och kan, liksom andra omvärldsrisker såsom 
lokal-, politik- och planrisk, svag ekonomisk konjunktur 
samt negativa värdeförändringar på fastigheter, påverka 
Eastnines verksamhet. Utöver svag konjunktur och svaga 
ekonomiska utsikter riskerar faktorer såsom handels-
konflikter och tullar på varuflöden att direkt, eller indirekt, 
påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings-
förmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för stigande 
finansieringskostnader är bland annat beroende av 
inflations- och ränteutveckling. Koncernens resultat 
påverkas av förändringar i valutakurs mellan EUR och PLN 
samt EUR och SEK. I takt med ökad digitalisering ökar 
sårbarheten och risken för cyberattacker, dataintrång och 
bedrägerier. Även utökade krav på klimatomställning kan 
på sikt innebära risk för ökade kostnader på grund av 
ändrad efterfrågan. En redogörelse för Eastnines största 
risker finns i Bolagets årsredovisning för 2025 på s. 59–66. 
Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad 
på s. 10.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till -519 TEUR (853). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 29. 
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (komplett-
erande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. 
Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla 
perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget 
annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som 
tillämpades i årsredovisningen för år 2025. Delårsrapporten 
ska läsas tillsammans med årsredovisningen.  
IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella 
rapporter ersätter IAS 1 och träder i kraft från den 1 januari 
2027. Den nya standarden kommer få betydande effekter, 
främst genom en ny struktur i resultaträkningen, men även 
genom vissa omklassificeringar i kassaflödesrapporterna. 
Läs mer i not 1 i årsredovisning 2025.  
Övriga nya och reviderade IFRS Redovisningsstandarder 
samt IFRIC® Tolkningar, bedöms för närvarande inte 
påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i 
väsentlig omfattning. 
 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har värderats till verkligt värde i 
enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltnings-
fastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.  
 
Värdepappersinnehav 
Andelar i onoterad fastighetsfond klassificeras som 
finansiella tillgångar och har värderats till verkligt värde via 
resultaträkningen. Verkligt värde fastställs med 
utgångspunkt i rapporterat fondvärde (NAV). 
Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet och 
utdelningar redovisas som intäkt när rätten till betalning 
uppstår. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.

===== SIDA 17 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  17 
 
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. 
Se not 29 i Årsredovisning 2025.  
Utdelning 
Årsstämman 2026 beslutade att utdelning ska uppgå till 
1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om 
vardera 0,32 SEK per aktie (0,30).  
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
Eastnine har ingått avtal med Ghelamco om att förvärva 
kontorsfastigheten The Bridge i Warszawa till ett 
underliggande fastighetsvärde om 300 MEUR. 
Transaktionen, som är villkorad finansiering, förväntas 
slutföras under det fjärde kvartalet 2026.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Styrelsens och vd:s intygande 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför. 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 7 juli 2026 
 
 
 
 
Louise Richnau   Peter Elam Håkansson   Christian Hermelin    
Styrelseordförande   Styrelseledamot   Styrelseledamot 
 
 
 
Henrik Rättzén   Ylva Sarby Westman  Eric Spongberg 
Styrelseledamot   Styrelseledamot   Styrelseledamot 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 18 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  18 
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs stängde på 44,95 SEK vid periodens slut, en nedgång med 11 
procent sedan årsskiftet. Under den senaste tolvmånadersperioden var aktiens 
totalavkastning -7 procent samtidigt som fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate 
GI sjönk med -16 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 3 
procent i SEK.  
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 44,95 SEK (50,30) vid 
periodens slut, efter en nedgång med 11 procent under 
perioden. Årets högsta stängningskurs på 51,50 SEK 
uppmättes den 9 januari och den lägsta på 42,80 SEK 
noterades den 27 mars. Bolagets börsvärde uppgick till 4,4 
miljarder SEK (4,9) vid periodens slut.  
Totalavkastningen i Eastnines aktie för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till -7,4 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -16,3 procent. Eastnines totalavkastning, i 
snitt per år under den senaste femårsperioden, uppgick till 
10,5 procent, jämfört med -6,6 procent för fastighetsindex. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid periodens slut till 56,76 SEK (55,27) respektive 
5,12 EUR (5,11). Eget kapital per aktie uppgick till 53,22 
SEK (51,79) respektive 4,80 EUR (4,79). Den långsiktiga 
substansrabatten ökade till 21 procent (9).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat 
till 226 215 aktier (85 810) under perioden och på samtliga 
marknadsplatser1 till 316 994 aktier (115 831). Free float2 
för aktien uppgick vid periodens slut till 64,5 procent (48,5). 
 
Omsättning 
Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
Aktiekursutveckling     
 
Totalavkastning, % 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Eastnine -7,4 +52,7 +10,5 
OMX Stockholm Real Estate GI -16,3 -33,1 -6,6 
Data per aktie 
2026 
30 jun 
2025 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,80 4,79 
Långsiktigt substansvärde, EUR 5,12 5,11 
Aktiekurs, EUR 4,05 4,65 
Eget kapital, SEK 53,22 51,79 
Långsiktigt substansvärde, SEK 56,76 55,27 
Aktiekurs, SEK 44,95 50,30 
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Antal aktier
Total volym, samtliga marknadsplatser Trendlinje
14,1m 
 
9,2m 
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, Börse Stuttgart, Sigma x, ITG Posit, Tradegate Exchange, Instinet 
Blockmatch Europé, Liquidnet EU Limited MTF, Frankfurt Stock Exchange, Lang & Schwarz TradeCenter och Börse München. 2 Free float baserat på 
definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 
 
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Liquidnet EU Limited MTF, Sigma x, Instinet Blockmatch 
Europe, Börse München, Börse Stuttgart, Frankfurt Stock Exchange och Lang & Schwarz TradeCenter. 2 Free float baserat på definition och metodologi 
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Q1
2026
Q2
%SEK
Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
30
35
40
45
50
55
60
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI

===== SIDA 19 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  19 
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut 
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 774 112  
(97 774 112). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
maj till 78,3 procent (78,9).  
Antalet kända aktieägare har ökat under året och 
uppgick den 31 maj till 7 513 (7 218). En aktieägare, Peter 
Elam Håkansson, hade mer än 10 procent av totalt antal 
aktier i Bolaget. Vd Kestutis Sasnauskas var näst största 
ägare med strax under 10 procent.  
 
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal 
aktier. Vid årsstämman 2026 erhöll styrelsen nytt mandat 
att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen 
att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får 
överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. 
 
Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 och 2026 
Årsstämman 2024 beslutade att inrätta ett treårigt, 
långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) riktat till 
samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. 
Vid fullt utnyttjande kan 894 810 aktier ges ut, vilket 
motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det 
totala antalet aktier och röster i Bolaget.  
Årsstämman 2026 beslutade att inrätta ett treårigt, 
långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2026) riktat till 
samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. 
Vid fullt utnyttjande kan 520 000 aktier ges ut, vilket 
motsvarar en utspädning med cirka 0,5 procent av det 
totala antalet aktier och röster i Bolaget.  
För mer information, se Eastnines hemsida samt not 5 i 
Årsredovisning 2025.  
 
 
Största aktieägare per 31 maj 20261 
Aktieägare Antal aktier Andel, % 
Förändring andel 2026,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson 2 17 675 610 18,0 0,4 
Kestutis Sasnauskas 2, 3 9 785 697 10,0 0,2 
Nordnet Pensionsförsäkring 4 7 716 521 7,9 1,3 
Avanza Pension 4 5 577 422 5,7 0,3 
Patrik Brummer 2 3 331 720 3,4 0,0 
Bonnier Fastigheter Invest AB 3 253 048 3,3 -12,5 
Utmost International Isle Of Man Limited 2 900 000 3,0 3,0 
Gemsstock Limited 2 870 127 2,9 2,9 
Wealins S.A. 1 863 388 1,9 1,9 
Karine Christine Hirn 1 643 895 1,7 0,0 
Protean Funds Scandinavia 1 577 677 1,6 0,8 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 
Carnegie Fonder 1 460 437 1,5 1,5 
Handelsbanken Fonder 1 292 474 1,3 0,0 
Blomland B.V. 1 132 500 1,2 1,2 
15 största aktieägarna 63 636 071 64,8 0,8 
Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5 0,0 
Övriga 34 138 041 34,7 -0,8 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Senast kända data. 2 Privat och via bolag. 3 9,96 %. 4 Arbonas aktieinnehav ingår.  
Källa: Modular Finance

===== SIDA 20 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  20 
 
Tre skäl att investera i Eastnine 
 
Positiva långsiktiga trender 
• Verksamt på de marknader i Europa som vuxit snabbast under de senaste 
25 åren. Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra 
europeiska länder även i framtiden. 
• Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jämförbara marknader 
förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegringspotential. 
Hög avkastning och starka kassaflöden 
• Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighetsavkastning och 
likvärdig finansieringskostnad, ger ett bra kassaflöde och förutsättning för 
värdetillväxt. 
Premiumfastigheter i premiumlägen 
• Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva 
platser med bra infrastruktur.  
• Stark och diversifierad hyresgästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer.  
• Moderna och framtidssäkra fastigheter med lågt underhållsbehov.  
 
 
 
Hyra & direktavkastningskrav premiumkontor 
År 2025 
 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
AvkastningskravEUR/kvm/månad
Hyra premiumkontor, EUR Avkastningskrav premiumkontor, %
Direktavkastningskrav fastigheter 
förväntas minska över tid. 
 
Avkastningskrav 
Hyresnivå 
förväntas öka över tid. 
 
Hyresnivå

===== SIDA 21 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  21 
 
Finansiella rapporter i sammandrag 
 
 
 
Visste du att…  
Vilnius är den huvudstad bland de baltiska 
länderna som har haft den högst reala BNP-
tillväxten per capita de senaste 20 åren. Staden 
estimeras även i fortsättningen att växa snabbare 
än EU-snittet. Detsamma gäller Warszawa i Polen.  
 
Källa: Oxford Economics. 
 
Bild: S7 i Vilnius. 
Finansiella rapporter i sammandrag

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
22
Koncernens rapport över totalresultat 
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 15 272 15 156 30 700 30 763 61 660 61 723
Fastighetskostnader -1 143 -970 -2 527 -1 921 -4 684 -4 078
Driftnetto 14 129 14 186 28 174 28 842 56 976 57 644
Centrala administrationskostnader -1 349 -1 175 -2 657 -2 380 -4 965 -4 688
Ränteintäkter 153 45 305 124 431 250
Räntekostnader -5 396 -5 406 -10 874 -10 882 -21 762 -21 770
Övriga finansiella intäkter och kostnader -287 285 -29 27 -492 -436
Förvaltningsresultat 7 250 7 935 14 918 15 731 30 188 31 001
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 2 933 -63 255 19 287 2 076 21 108
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 362 -2 347 2 703 -1 816 6 021 1 501
Realiserade värdeförändringar i fastigheter -2 383 - -2 383 - -2 383 -
Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar 85 - 98 -4 16 -86
Resultat före skatt 6 522 5 525 15 592 33 198 35 918 53 525
Aktuell skatt -553 -1 208 -785 -1 654 -1 143 -2 012
Uppskjuten skatt -1 007 1 077 -2 345 -3 854 -8 263 -9 773
Årets/periodens resultat1 4 962 5 393 12 463 27 690 26 512 41 739
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -448 14 64 -372 42 -395
Årets/periodens totalresultat1 4 514 5 408 12 527 27 318 26 553 41 345
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 97 774 97 740 97 774 97 774
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 97 774 97 740 97 774 97 740 97 770 97 753
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 97 774 97 774 97 774 97 774 97 770 97 753
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2026 2025 2025
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 925 684 960 450 954 989
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 7 230 7 368 6 008
Derivatinstrument 2 768 1 125 652
Långfristiga värdepappersinnehav 6 400 - -
Övriga anläggningstillgångar 1 261 938 321
Summa anläggningstillgångar 943 343 969 880 961 969
Övriga omsättningstillgångar 10 919 9 982 9 245
Derivatinstrument 63 21 125
Spärrade likvida medel 3 647 3 649 3 732
Likvida medel 71 246 47 175 32 271
Summa omsättningstillgångar 85 876 60 827 45 374
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 030 708 1 007 343
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 469 032 467 902 453 878
Räntebärande skulder 401 097 488 390 451 369
Derivatinstrument 934 1 852 4 801
Uppskjuten skatteskuld 33 097 30 782 24 814
Leasingskuld 7 043 7 195 6 008
Övriga långfristiga skulder 4 473 4 964 4 902
Summa långfristiga skulder 446 644 533 183 491 894
Räntebärande skulder 91 023 13 517 39 961
Leasingskuld 288 264 -
Övriga kortfristiga skulder 22 233 15 842 21 610
Summa kortfristiga skulder 113 543 29 623 61 572
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 218 1 030 708 1 007 343
1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-30 juni - - - 27 690 27 690
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -372 - -372
Utdelning till aktieägarna - - - -10 699 -10 699
Långsiktiga incitamentsprogram - 3 - - 3
Utgående eget kapital 30 juni 2025 4 018 270 468 -785 180 177 453 878
Resultat 1 juli-31 december - - - 14 049 14 049
Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - -23 - -23
Utdelning till aktieägarna - - - -3 -3
Långsiktiga incitamentsprogram - 0 - - 0
Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902
Resultat 1 januari-30 juni - - - 12 463 12 463
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 64 - 64
Utdelning till aktieägarna - - - -11 545 -11 545
Långsiktiga incitamentsprogram - 148 - - 148
Utgående eget kapital 30 juni 2026 4 018 270 616 -743 195 141 469 032
Koncernens rapport över kassaflöden
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 6 522 5 525 15 592 33 198 35 918 53 525
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 819 4 175 -258 -15 972 -5 260 -20 973
Betald inkomstskatt -553 -1 208 -785 -1 654 -1 143 -2 012
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 6 788 8 492 14 549 15 573 29 515 30 539
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -251 -1 400 -849 -683 -1 518 -1 435
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 644 1 016 33 1 447 -356 1 058
Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 181 8 108 13 733 16 337 27 641 30 162
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -97 -75 -207 -162 -335 -290
Investeringar i befintliga fastigheter -2 019 -1 310 -4 278 -2 129 -7 918 -5 769
Försäljning av fastigheter 36 996 - 36 996 - 36 996 -
Förvärv av inventarier -200 - -280 - -774 -494
Investeringar i övriga finansiella tillgångar -6 400 - -6 400 - -6 400 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 28 280 -1 385 25 831 -2 291 21 569 -6 553
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - - 12 740 - 27 163 14 423
Amortering av lån -20 899 -2 066 -22 627 -4 133 -26 477 -7 983
Amortering av leasingskuld -24 - -128 - -135 -7
Utdelning till aktieägarna -2 886 -2 675 -5 562 -5 099 -10 914 -10 451
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -23 809 -4 741 -15 577 -9 232 -10 362 -4 017
Periodens/årets kassaflöde 11 652 1 982 23 987 4 813 38 848 19 592
Likvida medel, ingående balans 59 719 30 281 47 175 27 453 32 271 27 536
Valutakursdifferenser i likvida medel -125 8 85 5 127 48
Likvida medel, utgående balans 71 246 32 271 71 246 32 271 71 246 47 175
Nyckeltal
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,07 0,08 0,15 0,16 0,31 0,32
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,06 0,13 0,28 0,27 0,43
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,07 0,08 0,14 0,17 0,28 0,31
Kassaflöde per aktie, EUR 0,12 0,02 0,25 0,05 0,40 0,20
Överskottsgrad, % 92,5 93,6 91,8 93,8 92,4 93,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4
Avkastning på eget kapital, % 3,8 4,7 5,3 12,3 5,8 9,1

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–30 jun 2026
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 9 123 7 289 12 716 1 572 - 30 700
Fastighetskostnader -484 -263 -1 173 -606 - -2 527
Driftnetto 8 639 7 026 11 542 967 - 28 174
Centrala administrationskostnader - - - - -2 657 -2 657
Ränteintäkter - - 40 8 257 305
Räntekostnader -3 732 -2 251 -3 995 -468 -427 -10 874
Övriga finansiella intäkter och kostnader 32 55 -15 31 -133 -29
Förvaltningsresultat 4 939 4 830 7 571 537 -2 960 14 918
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 3 589 -2 772 -645 83 - 255
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 286 577 694 83 63 2 703
Realiserade värdeförändringar i fastigheter - - - -2 383 - -2 383
Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - - 85 13 98
Resultat före skatt 9 814 2 634 7 621 -1 594 -2 884 15 592
Aktuell skatt -231 -553 - -1 - -785
Uppskjuten skatt -1 180 25 -1 492 - 303 -2 345
Periodens resultat 8 403 2 107 6 129 -1 595 -2 581 12 463
Förvaltningsfastigheter 301 790 203 100 391 354 29 440 - 925 684
varav periodens investeringar/förvärv 1 1 061 2 472 744 - 4 278
Långfristiga värdepappersinnehav - - - - 6 400 6 400
Räntebärande skulder 162 120 107 066 202 328 10 507 10 099 492 120
TEUR
1 jan–30 jun 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 8 838 7 386 12 660 1 879 - 30 763
Fastighetskostnader -283 -172 -923 -543 - -1 921
Driftnetto 8 555 7 214 11 737 1 336 - 28 842
Centrala administrationskostnader - - -15 - -2 365 -2 380
Ränteintäkter - 1 31 9 83 124
Räntekostnader -3 780 -2 247 -3 876 -552 -427 -10 882
Övriga finansiella intäkter och kostnader 42 62 -15 3 -65 27
Förvaltningsresultat 4 818 5 030 7 862 797 -2 775 15 731
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 16 561 5 983 -723 -2 534 - 19 287
Orealiserade värdeförändringar i derivat -617 -530 -478 -196 5 -1 816
Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4
Resultat före skatt 20 761 10 483 6 661 -1 933 -2 774 33 198
Aktuell skatt -228 -573 - -1 -851 -1 654
Uppskjuten skatt -1 528 -1 596 -983 - 253 -3 854
Periodens resultat 19 006 8 313 5 678 -1 934 -3 373 27 690
Förvaltningsfastigheter 296 549 204 290 387 444 66 706 - 954 989
varav periodens investeringar/förvärv - 44 1 614 471 - 2 129
Räntebärande skulder 165 480 108 146 177 893 29 811 10 000 491 330
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
25
Värderingsantaganden
2026 2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024
Förvaltningsfastigheter 30 jun1 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Vägt direktavkastningskrav, % 6,7 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad2 19,7 19,5 19,3 19,2 19,0 18,9 18,8 16,9
Vägd kalkylränta, % 8,3 8,2 8,2 8,0 8,0 8,0 8,0 8,3
Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,2 2,1 2,1 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2
Känslighetsanalys
30 juni 2026
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -7 175 7 777 -6 600 7 100 -9 063 9 784 -606 646
+/- 0,50 -13 814 16 237 -12 900 14 800 -17 485 20 380 -1 170 1 345
+/- 1,00 -25 709 35 597 -24 300 31 900 -32 646 44 439 -2 192 2 917
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 948 -11 948 10 155 -10 155 14 119 -14 095 902 -906
Uthyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -1 826 - -200 3 829 -3 889 288 -293
30 juni 2026
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -23 444 25 307
+/- 0,50 -45 369 52 762
+/- 1,00 -84 847 114 853
Marknadshyra, % +/- 5,0 37 124 -37 104
Uthyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 117 -6 208
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på eget kapital  2026 2025 2026 2025
och totalresultat Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 19 618 20 111 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -466/+466 -436/+436
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -933/+933 -872/+872
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +356/-356 +236/-236
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +712/-712 +472/-472
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2026 2025
Likvida medel (inkl. spärrade) och skulder 30 jun 31 dec
Valuta i SEK 356 167
Valuta i PLN 5 354 4 464
Leasingskuld i SEK 1 323 1 451
2 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.
1 Vägd kalkylränta och långsiktig inflation är exklusive externt värderade fastigheter i Polen, då dessa värderas utan inflationsantaganden.
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine
Kassaflöde och intjäning
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Riga
Lettland
Poznan 
Polen1

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
26
Kvartalsöversikt
Resultaträkning
TEUR Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
Hyresintäkter 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701
Fastighetskostnader -1 143 -1 383 -1 107 -1 050 -970 -951 -842 -755
Driftnetto 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947
Centrala administrationskostnader -1 349 -1 308 -1 269 -1 039 -1 175 -1 205 -1 079 -1 074
Ränteintäkter 153 152 86 41 45 79 421 584
Räntekostnader -5 396 -5 478 -5 506 -5 382 -5 406 -5 476 -4 462 -3 787
Övriga finansiella intäkter och kostnader -287 257 -585 122 285 -258 -294 -125
Förvaltningsresultat 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 2 933 -2 677 -3 170 4 991 -63 19 350 -1 987 1 179
Derivat -1 362 4 066 1 524 1 793 -2 347 531 -1 276 -5 223
Realiserade värdeförändringar i fastigheter -2 383 - - - - - - -
85 13 -21 -60 - -4 49 43
Resultat före skatt 6 522 9 069 5 380 14 946 5 525 27 674 2 941 1 545
Skatt -1 560 -1 569 -977 -5 300 -131 -5 377 -3 182 -743
Periodens resultat 4 962 7 500 4 404 9 645 5 393 22 297 -240 801
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -448 512 46 -68 14 -386 -255 -330
Periodens totalresultat 4 514 8 012 4 449 9 577 5 408 21 910 -496 471
Balansräkning i sammandrag
2026 2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024
TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Förvaltningsfastigheter 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124
Övriga tillgångar 28 641 22 990 19 434 15 874 16 351 15 445 16 078 11 918
Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 218 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496
Eget kapital 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968
Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595
Övriga skulder 68 067 57 227 60 899 62 259 62 136 52 386 49 992 39 933
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 218 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496
Realiserade värdeförändringar i derivat och 
utdelningar från investeringar

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
27
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
Uthyrningsbar yta, tkvm 257,9 271,5 271,5 271,5 271,6 271,6 271,6 211,6
Antal fastigheter 14 16 16 16 16 16 16 15
Förvaltningsfastigheter, TEUR 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124
Överskottsgrad, % 92,5 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 95,6 95,8 96,7 97,1 96,0 96,1 94,4
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 19,2 19,0 18,5 18,5 18,4 18,4 18,2 16,6
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 230 228 222 222 221 221 218 199
WAULT, år 3,5 3,6 3,8 3,6 3,7 4,0 4,1 3,9
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,7 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 100 100
Finansiella Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
Hyresintäkter, TEUR 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701
Driftnetto, TEUR 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947
Förvaltningsresultat, TEUR 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545
Nettoskuld, TEUR 417 226 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141
Belåningsgrad, % 45 47 47 47 48 48 50 35
2,9 3,1 3,3 3,1 3,0 3,2 3,4 2,7
2,0 2,2 2,4 2,5 2,7 2,9 3,1 2,1
Skuldkvot, ggr 8,0 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4
Soliditet, % 46 45 45 45 45 46 44 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,3 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,6
Avkastning på eget kapital, % 3,8 6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5
Aktierelaterade Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
Eget kapital, TEUR 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968
500 231 504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317
Börsvärde, TEUR 396 173 398 048 454 469 415 185 436 678 365 589 398 183 349 215
Börsvärde, TSEK 4 394 946 4 355 837 4 918 038 4 590 495 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 89 481
97 774 97 774 97 774 97 774 97 740 97 740 97 740 88 979
97 774 97 774 97 774 97 758 97 740 97 740 92 407 88 953
0,07 0,07 0,06 0,08 0,08 0,08 0,07 0,27
Kassaflöde per aktie, EUR 0,12 0,13 -0,01 0,16 0,02 0,03 -0,67 0,21
0,07 0,08 0,07 0,08 0,08 0,08 0,07 0,06
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,05 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,05 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01
Eget kapital per aktie, EUR 4,80 4,87 4,79 4,74 4,64 4,70 4,47 4,46
Eget kapital per aktie, SEK 53,22 53,26 51,79 52,41 51,76 50,97 51,39 50,47
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 5,12 5,16 5,11 5,06 4,94 4,98 4,71 4,68
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 56,76 56,47 55,27 56,00 55,05 54,03 54,10 52,93
Aktiekurs, EUR 4,05 4,07 4,65 4,25 4,47 3,74 4,07 3,92
Aktiekurs, SEK 44,95 44,55 50,30 46,95 49,80 40,58 46,80 44,40
Övrigt Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
EUR/SEK 11,09 10,94 10,82 11,06 11,15 10,85 11,49 11,31
EUR/PLN 4,30 4,29 4,23 4,27 4,24 4,18 4,27 4,28
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR
Räntebindningstid, år
Genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental
Förvaltningsresultat per aktie, EUR

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
28
Härledning av nyckeltal
Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024
Hyresintäkter 15 272 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701
Driftnetto 14 129 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947
Överskottsgrad, % 92,5 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9
Förvaltningsresultat 7 250 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545
Räntekostnader 5 396 5 478 5 506 5 382 5 406 5 476 4 462 3 787
Resultat före räntekostnader 12 646 13 146 12 554 13 603 13 341 13 272 10 617 9 332
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5
Driftnetto, R12 56 976 57 034 57 644 54 892 50 358 44 850 38 553 35 203
Centrala administrationskostnader, R12 -4 965 -4 791 -4 688 -4 498 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155
Summa 52 011 52 243 52 957 50 394 45 825 40 514 34 223 31 048
Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595
Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454
Nettoskuld, TEUR 417 226 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141
Skuldkvot, ggr 8,0 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4
18 058 32 050 17 797 38 308 21 631 87 642 -1 982 1 885
Genomsnittligt eget kapital 472 473 471 908 456 204 458 665 456 523 444 561 417 113 396 794
3,8 6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5
Eget kapital 469 032 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968
Återläggning derivat -1 898 -3 338 707 2 161 4 024 1 677 2 179 1 033
Återläggning uppskjuten skatt 33 097 32 007 30 782 29 601 24 814 25 942 20 935 18 315
Långsiktigt substansvärde, TEUR 500 231 504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317
Förvaltningsfastigheter 925 684 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124
Räntebärande skulder 492 120 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595
Likvida medel (inkl. spärrade) 74 893 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454
Belåningsgrad, % 45 47 47 47 48 48 50 35
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2026
29
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Övriga intäkter 724 624 1 435 1 248 3 036 2 849
Centrala administrationskostnader -1 344 -1 179 -2 647 -2 375 -5 160 -4 888
-620 -555 -1 213 -1 127 -2 125 -2 039
Orealiserade värdeförändringar i derivat 63 5 63 5 80 21
Realiserade värdeförändringar i derivat och utdelningar från investeringar - - 13 -4 -69 -86
Finansiella intäkter och kostnader 141 1 944 315 2 577 -18 2 245
-415 1 394 -822 1 451 -2 131 142
Aktuell skatt - -839 - -851 194 -657
Uppskjuten skatt 85 247 303 253 175 125
-330 801 -519 853 -1 762 -390
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2026 2025 2025
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 300 420 331 980 345 303
Lån till koncernföretag 27 757 27 637 28 397
Övriga tillgångar 4 195 5 268 5 834
Likvida medel 27 952 21 719 7 895
SUMMA TILLGÅNGAR 360 325 386 605 387 429
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 331 699 343 615 344 860
Räntebärande skulder 10 000 10 000 10 000
Lån från koncernföretag 7 141 25 699 21 712
Övriga skulder 11 485 7 291 10 857
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 360 325 386 605 387 429
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Årets/periodens resultat

===== SIDA 30 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  30 
  
  
 
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav, fastigheter 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Hyresintäkter för lokaler från pågående hyresavtal i 
förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Årshyra enligt hyresavtal vid periodens utgång med tillägg 
för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i pågående hyresavtal i förhållande till 
uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Årshyra från pågående hyresavtal vid periodens utgång i 
förhållande till hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Driftnetto i förhållande till hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut. 
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut i förhållande till driftnettot 
rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

===== SIDA 31 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  31 
  
  
 
 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital dividerat med antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier).  
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
utgivna aktier (exklusive återköpta aktier). 
Kassaflöde per aktie 
Kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal utgivna 
aktier (exklusive återköpta aktier). 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med 
genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta 
aktier). 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde dividerat med antal utgivna 
aktier (exklusive återköpta aktier).  
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Resultat hänförligt till moderbolagets ägare dividerat med 
genomsnittligt antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier. 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid.  
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL är ett internationellt system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology).  
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Projektfastighet 
Är en fastighet huvudsakligen bestående av mark som är 
föremål för nybyggnation eller större förändringsprocess. 
R12 
Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv 
månaderna räknat från rapportperiodens slut. 
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner.  
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Utvecklingsprojekt 
Projekt som syftar till att uppföra en ny byggnad i direkt 
anslutning till befintlig byggnad eller en nybyggnation på 
en projektfastighet. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2026  31 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Delårsrapport januari-september 2026  22 oktober 2026 
Bokslutskommuniké 2026   9 februari 2027 
 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  25 augusti 2026 
Förväntad dag för utbetalning  28 augusti 2026 
 
Avstämningsdag för utdelning  10 november 2026 
Förväntad dag för utbetalning  13 november 2026 
 
Avstämningsdag för utdelning  19 januari 2027 
Förväntad dag för utbetalning  22 januari 2027 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Adela Colakovic, CFO, 072-722 28 46 
 
Eastnine AB (publ) 
Birger Jarlsgatan 25 
111 45 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Ambition 
Eastnine ska bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast 
växande delen av Europa. 
 
Kundlöfte 
Vi erbjuder de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera 
och behålla människor. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Lobby i Nowy Rynek E, Poznan.