Kvartalsrapport Q3 2024

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
Januari–september 2024 
 
 
 
 
 
Förvaltningsresultatet steg med 21 procent under kvartalet samt perioden och är på 
nya rekordnivåer. Nettouthyrningen är positiv och uthyrningsgraden högre än närmast 
föregående kvartal. Fastigheten Nowy Rynek E som förvärvades i juni bidrar till 
resultatet under hela det tredje kvartalet. 
Januari–september 2024 
• Hyresintäkterna ökade med 7 procent och uppgick till 
29 110 TEUR (27 200). 
• Driftnettot ökade med 6 procent till 26 983 TEUR 
(25 411), vilket motsvarar en överskottsgrad om 93 
procent (93). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent till 
16 038 TEUR (13 215), motsvarande 0,18 EUR per 
aktie (0,15). Ökningen förklaras främst av ränteintäkter 
samt förvärvet av Nowy Rynek E i juni.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -6 430 
TEUR (-37 143). Av förändringarna hänförs -2 273 
TEUR (-34 706) till fastigheter och -4 157 TEUR  
(-2 437) till derivat. Realiserade värdeförändringar 
uppgick till 43 TEUR (-49 870). 
• Periodens resultat uppgick till 6 148 TEUR (-72 220), 
motsvarande 0,07 EUR per aktie före och efter 
utspädning (-0,81). 
• Nettouthyrningen uppgick till 398 TEUR (-604). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 94,4 procent (93,1).  
• Fastighetsvärdet var 654 MEUR (574) vid periodens 
slut. 
Viktiga händelser under tredje kvartalet 
• Inga viktiga händelser har ägt rum under kvartalet. 
Viktiga händelser efter periodens slut 
• Eastnine erhöll fem stjärnor i GRESB:s årliga 
jämförelse av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. 
• IBM har tecknat ett femårigt hyresavtal om cirka 1 500 
kvm i fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. Inflyttning är 
beräknad till april 2025. 
• Vilnius kommun har tecknat ett tioårigt hyresavtal om 
cirka 1 900 kvm i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. 
Inflyttning är beräknad till mars 2025.  
Nyckeltal i urval 
    
 
2024 
jan-sep 
2023  
jan-sep 
 
2024 
jul-sep 
 
2023 
jul-sep 
Hyresintäkter, TEUR     29 110 27 200 10 701 9 056 
Förvaltningsresultat, TEUR     16 038 13 215 5 545 4 564 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR     0,18 0,15 0,06 0,05 
Periodens resultat, TEUR     6 148 -72 220 801 -25 644 
Resultat per aktie före utspädning, EUR     0,07 -0,81 0,01 -0,29 
Resultat per aktie efter utspädning, EUR     0,07 -0,81 0,01 -0,29 
Avkastning på eget kapital, %     1,8 -22,0 0,5 -25,5 
Räntetäckningsgrad, ggr     2,6 2,3 2,5 2,3 
        
Nyckeltal i urval 
  2024 
30 sep 
2023 
31 dec 
Belåningsgrad, %    35 27 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   52,93 51,67 
Aktiekurs, SEK   44,40 43,00 
 
1 EUR = 11,31 SEK den 30 september 2024 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–september 
2023 och för balansposter 31 december 2023. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i 
enlighet med IAS 33.

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 2
   
 
Mötesplatser för kreativa idéer  
och framgångsrika affärer  
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas 
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara 
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också 
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. 
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna 
förvänta sig högkvalitativ service.

===== SIDA 3 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 3
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i premiumkontor i 
förstklassiga lägen och med hög direktavkastning i Baltikum och Polen. Eastnines 
utvalda marknader har högre långsiktig tillväxt än EU.  
 
 
Finansiella mål och limiter 
Status  
30 september 2024 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
16,0 % (1 år) 
11,0 % (snitt 3 år) 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 654 MEUR  
(574 MEUR, 2023-12-31) 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 1,6 % (1 år) 
7,9 % (snitt 3 år) 
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 21 % (jämfört med  
jan-sep 2023) 
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag 
för aktuell skatt. 53 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. 
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 35 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,6 ggr (jan-sep 2024) 
1 Baserat på utdelning beslutad av årsstämman 2024.  
 
16 % 
(1 år) 
 
 
14 % 
(2024-09-30 jmf 2023-12-31) 
 
 
Totalavkastning i aktien  Tillväxt i fastighetsportföljen 
 
Förvaltningsresultatets utveckling 
21 % 
(jan-sep 2024 jmf jan-sep 2023)

===== SIDA 4 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 4
   
 
Resultat på rekordnivå 
Eastnine uppvisar ett kvartal med positiv nettouthyrning och stigande uthyrningsgrad 
jämfört med föregående kvartal. Förvaltningsresultatet når återigen rekordnivå och 
den viktigaste anledningen är fastighetsförvärvet i juni. Även perioden uppvisar 
rekordresultat, till det bidrar även stora ränteintäkter efter försäljningen av MFG i 
augusti förra året. Vårt närmaste fokus ligger på förvärv i Warszawa. 
 
Rekord för förvaltningsresultatet 
Eastnine gör ännu ett starkt kvartal. Uthyrningsgraden ökar 
jämfört med föregående kvartal till 94,4 procent och är i en 
stigande trend. Våra hyresintäkter 
liksom förvaltningsresultat når nya 
högstanivåer under både kvartalet 
och perioden. Hyresintäkterna ökar 
med 7 procent under perioden och 
med hela 18 procent under det tredje 
kvartalet. Förvaltningsresultatet för 
både kvartalet och perioden ökar med 
21 procent och för perioden summeras det till 16 038 
TEUR. Ränteintäkter efter försäljningen av MFG är 
fortfarande den största anledningen till ökningen under 
perioden, men i det tredje kvartalet är det förvärvet av 
Nowy Rynek E i juni som huvudsakligen bidrar till 
resultatutvecklingen.  
 
Räntorna vänder ner  
Europeiska centralbanken (ECB) sänkte, i oktober, 
styrräntan för tredje gången i år. Trenden med stigande 
räntenivå har stannat av och i slutet av september är 
Eastnines genomsnittliga räntenivå något lägre än de två 
närmast föregående kvartalen. Eastnines belåningsgrad 
uppgår till 35 procent, ska över tid ligga kring 50 procent 
med ett tak på 60 procent. Räntetäckningsgraden är stabil 
mellan de senaste kvartalen, men har stigit jämfört med 
samma period föregående år. 
  
Mindre värdeökning under kvartalet  
Värdeförändringarna i fastighetsportföljen under det tredje 
kvartalet är positiva om 1,2 MEUR, men totalt sett svagt 
negativa sedan årsskiftet. Det vägda direktavkastnings-
kravet i värderingarna, som har stigit sedan inledningen av 
2023, förblev i det tredje kvartalet på samma nivå, 6,7 
procent, som föregående kvartal. Fastighetsportföljens 
totala värde uppgår till 654 MEUR, motsvarande 7,4 
miljarder SEK. 
 
Topp 20 procent i GRESB benchmark 
Eastnines ambition är att vara en ledare inom hållbarhet i 
våra regioner. Att Eastnine rankas bland de 20 procent 
bästa fastighetsbolagen i världen i den av fastighets-
branschens kända GRESB-jämförelsen är extra hedrande. 
Eastnine arbetar dedikerat för att hålla en hög prestanda i 
fastigheterna och för att erbjuda inspirerande och 
trivsamma arbetsplatser som våra hyresgäster vill fortsätta 
att arbeta i. Samtidigt pågår det löpande optimerings-
arbetet mot målet om klimatneutral fastighetsdrift. I detta 
ingår att införa ökad digital styrning och mätning av hela 
fastighetsportföljen. 
 
Fokus på Warszawa  
I maj 2022 genomfördes Eastnines 
första investering i Polen och i juni i år 
förvärvades den andra fastigheten i 
staden Poznan som, trots att det inte 
är en huvudstad, till sin storlek påminner om de baltiska 
huvudstäderna. Polen som land har stark BNP-tillväxt och 
huvudstaden Warszawa bedöms vara den stad i Europa som 
under de närmsta åren kommer ha högst BNP-utveckling. 
Warszawas kontorshyresmarknad är robust med stigande 
hyresnivåer och hög efterfrågan för bra objekt i attraktiva 
lägen. Nya kontorsprojekt hyrs ut till hyresgäster som 
flyttar från mindre attraktiva hus i sämre lägen, men också 
till nya företag som etablerar sig i Polen. I Warszawa är 
transaktionsaktiviteten ännu förhållandevis låg, delvis 
beroende på att de tyska investerare som tidigare 
dominerat marknaden fokuserar på sin hemmamarknad. 
Allt sammantaget ger det oss bra förutsättningar för att 
kunna göra lönsamma fastighetsförvärv i Polens 
huvudstad.  
 
Kestutis Sasnauskas, vd 
 Allt sammantaget ger det oss 
bra förutsättningar för att kunna 
göra lönsamma fastighetsförvärv i 
Polens huvudstad.

===== SIDA 5 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 5
   
 
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q3
%
Riga Vilnius Poznan
10
14
18
22
26
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q3
EUR/kvm/
mån
Poznan Riga Vilnius
Marknad 
Under hösten fortsatte ECB att sänka styrräntan. Hyresmarknaden är stabil i Eastnines 
städer och efterfrågan på premiumkontor är relativt god. Transaktionsmarknaden har 
börjat vakna efter några år med få transaktioner och mest aktivitet noteras i Polen.  
 
Marknadsutveckling 
I Lettland och Litauen väntas BNP-tillväxten nå runt en 
respektive två procent i år för att sedan stiga till närmare 
tre procent nästa år. Även den polska ekonomin förväntas 
återhämta sig från 2023 års stagnation och expandera med 
nästan tre procent i år och på medellång sikt hålla en högre 
tillväxttakt än de största länderna i euroområdet, enligt 
Swedbank. Inflationen har fortsatt att sjunka och i oktober 
sänkte ECB för tredje gången i år inlåningsräntan med 25 
punkter till 3,25 procent. Marknaden prisade in lägre långa 
räntor under det tredje kvartalet, med sjunkande tyska 
tioåriga obligationsräntor och femåriga swapräntor i EUR. 
ECB kommer även i fortsättningen att agera reaktivt och 
har betonat vikten av tydliga bevis för ytterligare 
sänkningar. Lägre lånekostnader, som är positiva för 
fastighetsmarknaden, förväntas av marknadsaktörerna, 
men osäkerhet kvarstår vad gäller takten och eventuella 
negativa överraskningar. 
 
Hyresmarknad 
Trots färre nyetableringar av internationella företag, ökat 
hybridarbete och fortsatt hög nyutvecklingsaktivitet mår 
kontorsmarknaderna bra i Eastnines städer. Viktiga 
anledningar är moderna kontorsstockar och korta 
pendlingstider jämfört med många andra städer, inte minst 
amerikanska. Samtidigt sker en migration från sämre till 
bättre kontorsfastigheter, vilket är anledningen till att 
hyresnivåerna kan fortsätta stiga för bra objekt, trots att 
vakansgraderna totalt sett ökar. Den totala vakansgraden 
är cirka 19 procent i Riga, 14 procent i Poznan och 8 
procent i Vilnius. I A-segmentet är vakansgraden endast 
runt 6 procent i Vilnius, men det är samtidigt den marknad 
med störst inflöde av nya kontorsytor från 2025. Topphyres-
nivåerna är fortsatt närmare 17,0 EUR i Poznan, 18,6 EUR i 
Riga och 22,0 EUR i Vilnius.  
 
 
 
 
 
 
Under det tredje kvartalet noterades en större uthyrning 
om 4 000 kvm i Riga. IT-bolaget Atea kommer att flytta in i 
projektet Magdelenes kvartals som Vastint utvecklar i 
centrala Rigas. I närheten förvärvade Capitalica under 
kvartalet en tomt för en framtida tredje etapp av sitt 
kontorsprojekt Verde. 
 
Transaktionsmarknad 
Efter en kraftig inbromsning i transaktionsvolymer både 
lokalt och globalt under 2023, har aktiviteten börjat öka 
igen och då särskilt i Polen. De traditionellt dominerande 
tyska fondinvesterarna lyser ännu med sin frånvaro på 
grund av fokus på hemmamarknaden Tyskland, där 
nedgångar i fastighetsvärden har varit brantare och måste 
hanteras. På köpsidan återfinns i dagsläget tjeckiska, 
baltiska och nordiska aktörer, inklusive Eastnine. Baserat på 
diskussioner som pågår i marknaden verkar Eastnines och 
Stena Fastigheters förvärv i Poznan respektive Warszawa 
under det andra kvartalet ha markerat startskottet på 
aktiviteten i det s.k. core-segmentet av fullt uthyrda 
högkvalitativa hus i centrala lägen.  
I Baltikum är aktiviteten lägre, både i absoluta tal och 
relativt sina egna historiska nivåer. Under kvartalet 
avyttrade Grinvest det nuvarande huvudkontoret för 
lettiska SEB i utkanten av Riga till bolagen Chemispec och 
Booking Group, som själva kommer att använda 
fastigheten efter att SEB flyttar till sitt nya huvudkontor vid 
Rigas centralstation nästa år. I Baltikum bedöms 
direktavkastningskraven för högkvalitativa kontors-
fastigheter i centrala lägen vara runt 6,50 procent i Vilnius 
och 6,75 procent i Riga, enligt Colliers. I Poznan är 
Eastnines förvärv av Nowy Rynek E på 7,50 procent 
riktgivande för prissättningen. I Warszawa bedöms 
motsvarande direktavkastningskrav vara 6,00 procent.
    
 
 
Källa: Colliers, JLL, Swedbank  
Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor

===== SIDA 6 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 6
   
 
Hållbarhet 
Vi arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa positiv 
utveckling på de platser där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra våra 
fastigheter, minska vårt klimatavtryck, och samtidigt tillhandahålla hög servicenivå 
och skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner.  
 
• 100 procent EU taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. 
• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från 
nybyggnation och hyresgästanpassningar. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB. 
Nedan presenterar vi utvalda nyckeltal samt händelser som skett under kvartalet. 
 
• 100 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat, varav 96 procent på de högsta nivåerna LEED Platinum 
eller BREEAM Outstanding och fyra procent på nivån LEED Gold. 
• 73 procent av räntebärande skulder kategoriseras som grön finansiering.  
• 59 procent av hyresavtalen är kategoriserade som gröna avtal.  
• Eastnine når återigen en placering bland de topp tio bolagen på den gröna listan i stiftelsen Allbrights årliga rapport, 
som släpptes under hösten, som visar jämställdhet i ledning och styrelse för börsnoterade bolag i Sverige. 
• Eastnine fokuserar på att optimera energianvändningen. I detta arbete är digitalisering viktigt för att minska vårt 
avtryck på miljön och skapa förutsättningar för att ytterligare förbättra fastighetsdriften. Detta är ett pågående arbete.  
• Arbetet med att fasa ut direkt användning av fossila bränslen i energiförsörjningen för en av våra fastigheter i Riga har 
avslutats. Samtliga Eastnines fastigheter i Riga värms nu upp med fjärrvärme.  
• I Vilnius har solskyddsfilm installerats på de mest solljusutsatta delarna av glasfasaden i 3Bures-1,2. I Uniq har 116 
sensorer integrerats med BMS-systemet för att effektivt kunna kontrollera och styra mikroklimatet i fastigheten.   
• Efter periodens slut presenterades resultatet i årets internationella rankning av fastighetssektorn med fokus på 
hållbarhet som genomförs av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Eastnine erhöll 92 av 100 poäng 
och belönades med fem av maximalt fem stjärnor i 2024 års GRESB-bedömning. Det placerade Eastnine på en tionde 
plats av 105 börsnoterade europeiska fastighetsbolag. 
 
Nyckeltal1 
2024 
jan-aug  
2023 
jan-aug Kommentar 
Fastighetsenergi, kWh/m2  64 71 Normalårskorrigerad 
Total energianvändning, kWh/m2  85 94 Normalårskorrigerad 
Förändring, % -9 -13  
    
 30 sep 2024  30 sep 2023  
Andel gröna avtal, %  59 68 Av årshyra 
Certifierad yta (kvm), %  100 94  
– varav LEED, antal  11 10 Nivå Platinum: 10 fastigheter & Gold: 1 fastighet 
– varav BREEAM, antal 3 3 Nivå Outstanding (In-Use), Excellent (New Construction)  
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal avser 8 månaders förbrukning, är normalårskorrigerade och avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7- 
fastigheterna. 
100 %  
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.

===== SIDA 7 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 7
   
 
  
Eastnine erhöll efter periodens slut rankingen 5 av 5 
möjliga stjärnor i GRESB. Eastnine tillhör därmed de 20 
procent bästa fastighetsbolagen i GRESB:s globala 
jämförelse. GRESB är den ledande ESG-jämförelsen av 
fastighets- och infrastrukturinvesteringar över hela världen 
och används av institutionella och finansiella investerare. 
Eastnine rankas topp tio bland bolagen på den 
gröna listan i stiftelsen Allbrights årliga rapport som 
visar jämställdhet i ledning och styrelse för 
börsnoterade bolag i Sverige.

===== SIDA 8 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 8
   
 
Januari–september 2024 
Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent, trots högre räntenivå som ger högre 
räntekostnader jämfört med samma period förra året. Ränteintäkter är den största 
förklaringen till den positiva utvecklingen av resultatet. Förvärvet av Nowy Rynek E 
bidrar till resultatet från mitten av juni. 
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna under perioden ökade med 7 procent och 
uppgick till 29 110 TEUR (27 200). Förvärvet av Nowy  
Rynek E i juni bidrog, under hela det tredje kvartalet, till de 
ökade hyresintäkterna och till resultatet. Hyresintäkterna i 
jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. Genom-
snittlig hyresnivå har ökat sedan årsskiftet till 199 EUR per 
kvm och år (193). 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 19 procent till -2 127 
TEUR (-1 788), till följd av bland annat högre genomsnittlig 
vakans samt högre personalkostnader. Fastighetskostnader 
inkluderar bland annat kostnader för egen personal, vilka 
inte debiteras hyresgästerna, och kostnader hänförliga till 
vakanta ytor samt även vissa kostnader för underhåll. 
Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader.  
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 6 procent och uppgick till 26 983 
TEUR (25 411) och överskottsgraden uppgick till 93 procent 
(93). 
Centrala administrationskostnader ökade till -3 251 
TEUR (-2 774), inkluderande engångskostnader om cirka 
300 TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i 
samband med personalförändringar och resten avser extra 
bonus till vd kopplad till försäljningen av MFG 2023. 
Ränteintäkterna, till största del relaterat till avkastning på 
likvida medel i moderbolaget, uppgick till 2 663 TEUR 
(833). Räntekostnaderna ökade till -10 333 TEUR (-9 828), 
på grund av nyupptagna lån, huvudsakligen i samband med 
förvärv, samt högre räntenivå vid refinansiering under 
inledningen av året. Lösen av obligation hösten 2023 
motverkar ökningen. Förvaltningsresultatet ökade med 21 
procent till 16 038 TEUR (13 215), motsvarande 0,18 EUR 
(0,15) per aktie.  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -6 430 TEUR  
(-37 143). Av förändringarna hänförs -2 273 TEUR (-34 706) 
till fastigheter och -4 157 TEUR (-2 437) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 
43 TEUR (-49 870).
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -3 503 TEUR (1 579), varav 
aktuell skatt var -958 TEUR (-277) och uppskjuten skatt var 
-2 545 TEUR (1 856). Av den aktuella skatten hänförs 41 
procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, medan 
59 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. I Lettland 
och Estland uppkommer aktuell skatt primärt endast vid 
utdelning av eget kapital och i Litauen kan skattemässiga 
avskrivningar nyttjas mot skattepliktigt resultat. Uppskjuten 
skatt uppkommer på temporära skillnader främst hänförlig 
till fastigheternas skattemässiga värden och skattemässiga 
underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 6 148 TEUR (-72 220) och 
periodens totalresultat till 5 453 TEUR (-72 517).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat 
om 10 383 TEUR (12 815) och ett resultat för perioden om  
7 146 TEUR (-13 160). För Fastigheter i Lettland uppgick 
förvaltningsresultatet till 747 TEUR (1 355) och periodens 
resultat till -2 294 TEUR (-5 044). Fastigheter i Polen 
genererade ett förvaltningsresultat om 5 720 TEUR (4 157) 
och periodens resultat var 3 525 TEUR (966). Periodens 
resultat ej hänförligt till segment uppgick till -2 229 TEUR 
(-5 112). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat

===== SIDA 9 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 9
   
 
Resultat och finansiell ställning i sammandrag 
TEUR 
2024  
jan-sep 
2023  
jan-sep 
Hyresintäkter 29 110 27 200 
Fastighetskostnader -2 127 -1 788 
Driftnetto 26 983 25 411 
Centrala administrationskostnader -3 251 -2 774 
Räntenetto -7 671 -8 995 
Andra finansiella intäkter och kostnader -24 -427 
Förvaltningsresultat 16 038 13 215 
Orealiserade värdeförändringar  -6 430 -37 143 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 43 -49 870 
Aktuell/uppskjuten skatt  -3 503 1 579 
Periodens resultat 6 148 -72 220 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -695 -297 
Periodens totalresultat 5 453 -72 517 
 
TEUR 
2024  
30 sep 
2023  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 654 124 573 771 
Derivatinstrument 2 329 3 254 
Övriga tillgångar 9 589 7 476 
Likvida medel 90 454 128 620 
SUMMA TILLGÅNGAR 756 496 713 121 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   396 968 400 176 
Räntebärande skulder 319 595 284 323 
Derivatinstrument 3 232 - 
Uppskjuten skatteskuld 18 315 15 768 
Övriga skulder 18 386 12 855 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 756 496 713 121 
 
Resultat fördelat per segment i sammandrag
TEUR 
2024  
jan-sep 
2023  
jan-sep 
Fastigheter i Litauen   
Förvaltningsresultat 10 383 12 815 
Orealiserade värdeförändringar  -2 402 -27 652 
Uppskjuten skatt -835 1 677 
Resultat Fastigheter i Litauen 7 146 -13 160 
Fastigheter i Lettland   
Förvaltningsresultat 747 1 355 
Orealiserade värdeförändringar  -3 039 -6 398 
Aktuell skatt -2 -1 
Resultat Fastigheter i Lettland -2 294 -5 044 
Fastigheter i Polen   
Förvaltningsresultat 5 720 4 157 
Orealiserade värdeförändringar  -1 120 -3 093 
Aktuell skatt -559 -276 
Uppskjuten skatt -516 179 
Resultat Fastigheter i Polen 3 525 966 
Övriga investeringar   
Realiserade värdeförändringar och utdelningar  - -49 870 
Resultat Övriga investeringar - -49 870 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -3 208 -2 774 
Ej allokerat finansnetto 2 397 -2 338 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 130 - 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 43 - 
Aktuell skatt -397 - 
Uppskjuten skatt -1 195 - 
Resultat Ofördelat -2 229 -5 112 
Periodens resultat 6 148 -72 220

===== SIDA 10 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 10
   
 
1Inklusive amortering.  
 0,0
 0,7
 1,4
 2,1
 2,8
 3,5
0
1
2
3
4
5
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
0
25
50
75
100
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
%
Belåningsgrad Soliditet
BerlinHyp
34%
SEB
32%
Swedbank
26%
Luminor
6%
OP Bank
2%
24,5
37,2
71,1
102,6
0,0
84,2
102,3
0,9
22,4
39,2
92,9
0,0
61,9
3M
rörlig
ränta
2024 2025 2026 2027 2028 2029
0
35
70
105
140
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och banklån. Belåningsgraden uppgick till 35 procent (27) 
vid periodens slut. Soliditeten uppgick till 52 procent (56). 
Eget kapital uppgick till 396 968 TEUR (400 176) och ränte-
bärande skulder till 319 595 TEUR (284 323). Under 
perioden har lån om 62 249 TEUR löpt ut och refinansierats 
samt 39 727 TEUR i nya lån upptagits. Merparten av ny 
finansiering är relaterad till förvärvet av fastigheten Nowy 
Rynek E. 
Återstående skuldförfall under 2024 infaller i december 
och utgörs av 23 044 TEUR efter kommande amortering 
under 2024. Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 69 
procent (72), all räntesäkring består av ränteswappar. Grön 
finansiering utgjorde 73 procent (60) av total räntebärande 
skuld.  
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,6 procent (4,0), 
genomsnittlig räntebindningstid till 2,1 år (1,7) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,7 år (2,1). 
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,6 ggr 
(2,3). Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta 
kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M.  
Under perioden har skulderna amorterats med 4 455 
TEUR (4 336). Den årliga amorteringstakten enligt avtal 
uppgick till 5 747 TEUR (7 486) vid periodens slut, 
motsvarande 1,8 procent (2,6) av räntebärande skuld. 
Eastnine har ränteswappar om nominellt 219 106 TEUR 
(204 836). Ränteswapparna värderas till verkligt värde och 
värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på 
kassaflödet. Det verkliga värdet på ränteswapparna uppgick 
till netto -1 027 TEUR (3 254). I balansräkningen 
bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med 
valutaterminer (relaterad till beslutad utdelning) under 
derivat. Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna 
alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,68 EUR (4,64) vid 
periodens slut, motsvarande 52,93 SEK per aktie (51,67). 
Eget kapital per aktie var 4,46 EUR (4,50), motsvarande 
50,47 SEK per aktie (50,10). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 14 723 TEUR (12 449) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var 646 TEUR  
(-926). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -82 645 TEUR (142 310) och från finansieringsverksam-
heten till 29 094 TEUR (-449). Periodens kassaflöde 
uppgick till -38 182 TEUR (153 383). Likvida medel vid 
periodens slut var 90 454 TEUR (128 620).
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 11 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 11
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade till 654 MEUR (574) under perioden, motsvarande 14 procent. 
Orealiserade värdeförändringar var positiva under kvartalet, men fortsatt svagt 
negativa under niomånadersperioden. En fastighet har förvärvats under året för drygt 
79 MEUR. 
 
Fastighetsportfölj 
Per den sista september 2024 bestod Eastnines fastighets-
portfölj av 14 moderna kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 654,1 
MEUR (573,8). Utvecklingsprojektens andel av 
fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 12,7 
MEUR (12,7). Projektfastigheten utgör merparten av 
utvecklingsprojektens marknadsvärde. Totalt antal kvm 
uppgår till 211 615 och värdet per kvm till 3 091 EUR. 
Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, Poznan 
och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. 
Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara 
ytan och resterande 4 procent avser till största delen 
lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,4 
procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 45,6 MEUR (37,8). 
Överskottsgraden var oförändrad på 93 procent under 
perioden, jämfört med samma period 2023. 
Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive 
projektfastigheten Kimmel, var 9,9 år (9,8) vid periodens 
slut.  
 
Litauen 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära 
centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under 
perioden ökat till 26,2 MEUR (24,8). Fastighetsvärdet var 
383,7 MEUR (382,6) vid periodens slut, varav investeringar i 
utvecklingsprojekt uppgick till 0,4 MEUR (0,4). 
 
Polen 
I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns 
Eastnines fastigheter Nowy Rynek D samt Nowy Rynek E. 
Fastigheterna ligger centralt i Poznans affärsområde, nära 
både centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 
68 100 kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 14,6 
MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 198,0 MEUR 
(117,1) vid periodens slut. 
 
Lettland 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga fastigheter är belägna 
centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa 
Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. 
Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till 
drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent 
av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,8 
MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive utvecklingsprojekten 
uppgick, vid periodens slut, till 72,4 MEUR (74,1), varav 
värdet på investeringar i utvecklingsprojekten var 12,3 
MEUR (12,3). 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 
 
  
 Uthyrningsbar yta, kvm    
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant 
yta, kvm  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, 
% 
Fastighets-
värde, MEUR 
Andel av 
värde, % 
Litauen  117 526 3 121 267 120 914   7 212 94,3 383,7 59 
Polen 66 168 1 457 457 68 082   - 100,0 198,0 30 
Lettland  20 064 2 476 79 22 619   5 260 77,6 72,4 11 
Totalt 203 758 7 054 803 211 615   12 472 94,4 654,1 100

===== SIDA 12 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 12
   
 
59%
11%
30%
Litauen
Lettland
Polen
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
Utvecklingsprojekt  
Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras 
i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten 
Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar 
yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
Samtliga utvecklingsprojekt har pausats på grund av 
stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för 
nyproduktion. 
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade under perioden till 654,1 MEUR 
(573,8). Förvärv bidrog med 79,6 MEUR. Investeringar i 
befintliga fastigheter ökade värdet med 3,1 MEUR och 
orealiserade värdeförändringar har minskat värdet med 2,3 
MEUR. Väsentlig påverkan på fastigheternas värde har 
framtida bedömning av kassaflöde och avkastningskrav. 
Hyresindexering under året har haft en positiv inverkan på 
kassaflödet samtidigt som högre avkastningskrav, till följd 
av höga räntor och en osäker marknad, har haft motsatt 
effekt. Det vägda avkastningskravet har under året ökat 
från 6,4 procent till 6,7 procent. Under det tredje kvartalet 
har avkastningskravet varit oförändrat jämfört med det 
andra kvartalet.  
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
I juni förvärvades och tillträddes kontorsfastigheten Nowy 
Rynek E i Poznan för 79,3 MEUR, exklusive 
förvärvsomkostnader.  
Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 
Fastighetsförvärv 79 573 - 
Investeringar i befintliga fastigheter 3 053 2 234 
Orealiserade värdeförändringar -2 273 -34 685 
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut  654 124 573 771 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalyta per bransch 
Fastigheten Valdemara Centrs som tidigare 
värmts upp med gasbrännare har nu 
sammankopplats med stadens fjärrvärmesystem.

===== SIDA 13 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 13
   
 
89
90
91
92
93
94
95
96
97
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
0
15
30
45
60
75
150
300
450
600
750
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
25%
25%18%
32% ICT
Finans
E-handel
Övrigt
Hyresavtal och årshyror 
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 43,0 MEUR (35,2) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 54 procent. Den genomsnittliga 
återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 
år, vilket gäller även för de tio största hyresgästerna. 
Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår 
till 3,4 år och motsvarande för de tio största hyresgästerna 
är 2,8 år. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 199 EUR per kvm (193). I Litauen 
uppgick den till 200 EUR (193), i Lettland till 183 EUR (181) 
och i Polen till 201 EUR (201). Eastnine tillämpar månads-
hyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller 
Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i 
deposition alternativt en bankgaranti i samband med 
tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till 1 826 kvm, motsvarande 
årshyror om 398 TEUR, varav i tredje kvartalet 324 kvm 
respektive 136 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under perioden uppgick till 200 EUR per 
kvm. Totalt 21 784 kvm, motsvarande årshyror om 4 124 
TEUR, har förlängts under perioden. Merparten, cirka 
14 500 kvm, avser hyresgästen Danske Bank i fastigheten 
S7-3 i Vilnius. Omförhandling av hyresavtal har skett till 
genomsnittsnivån 189 EUR i årshyra per kvm. Av netto-
uthyrningen kvarstod vid perioden slut, 1 458 kvm för 
inflyttning och 749 kvm för avflyttning. 
 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.   
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäst per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Årshyra,  
TEUR1 
Andel av  
kontrakterad 
årshyra, % 
Allegro 5 879 14 
Danske Bank 5 115 12 
Telia 3 132 7 
Vinted 1 978 5 
McKinsey 1 914 4 
Swedbank 1 691 4 
Rockwool 1 475 3 
Citco 851 2 
Twoday 732 2 
Invalda Technology Group 648 1 
Totalt 23 416 54

===== SIDA 14 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 14
   
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod 
av certifierat värderingsinstitut. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året 
utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och 
Newsec. 
Vid kvartalsslut då externvärdering inte utförs, värderas 
fastigheterna internt med en kassaflödesmodell 
motsvarande den som används i Baltikum (se nedan). Den 
interna värderingsmodellen för respektive fastighet 
kalibreras mot de externa värderingarna för respektive 
fastighet, såväl i Baltikum som Polen. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna med den 
interna värderingsmodellen.  
Under tredje kvartalet 2024 värderades fyra 
(marknadsvärde om 134,4 MEUR) av 14 kontorsfastigheter 
av externa värderare. Marknadsvärdet har ökat till 654,1 
MEUR (573,8) vid periodens slut, huvudsakligen efter 
förvärv.  
Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell 
bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. I 
Baltikum används en värderingsmodell baserad på 
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- till tioårig 
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för 
inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen 
använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av 
nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum men i 
reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av 
nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan 
nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer 
information om värderingsmodell, antaganden och 
fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2023, not 10 
Förvaltningsfastigheter. 
För utvecklingsprojekt där osäkerhet över total-
kostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, 
bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader 
om ingen övrig information föreligger vid värderings-
tidpunkten, som indikerar ett lägre värde.  
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,7 procent (6,4) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 16,8 EUR per kvm och månad 
(16,5).  
 I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen för 
marknadshyror upptagits till mellan 2,0-2,5 procent (2,0) 
och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,3 procent 
(8,1). 
 Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick och ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Genomsnittlig årlig avsättning uppgick i värderingarna till 
2,3 procent (1,9). 
 
 
Information per lokalkategori 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år 
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, % Lokalkategori Kvm 
Hyresvärde,  
MEUR 
Kontor 203 758 40,9 201 94,4 
Handel och service 7 054 1,4 189 95,1 
Parkering - 3,0 - 96,1 
Övrigt1 803 0,3 118 100,0 
Summa 211 615 45,6 201 94,4 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.  
Värderingsantaganden      
Antaganden Lettland Litauen Polen 
Genomsnitt 
30 sep 2024 
Genomsnitt  
31 dec 2023 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 15,1 17,1 16,9 16,8 16,5 
Capex år 1/Capex årlig avsättning, % av 
hyresintäkter  26,9/3,3 6,2/2,4 0,8/2,0 6,7/2,3 3,9/1,9 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 7,3 6,7 6,4 
Vägd kalkylränta, % 8,5 8,1 8,5 8,3 8,1 
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 15
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 september 2024. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos, utan 
är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan 
generera under givna förutsättningar för kommande tolv 
månader. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som 
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar 
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad 
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller 
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, 
värdeförändringar och andra resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresvärdet baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt, och bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
• Vakansvärdet beräknas som bedömd marknadshyra för 
vakanta lokaler och parkeringar.  
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande 
skulder på balansdagen och den genomsnittliga 
räntenivån med tillägg för periodiserade 
uppläggningskostnader. 
• Ränteintäkter har beräknats utifrån likvider på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget, justerat för aktuellt utfall under 
perioden samt med tillägg för framtida årliga intäkter 
och kostnader som tillkommit under perioden. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Högre uthyrningsgrad har minskat vakansvärdet och 
ökat hyresintäkter och driftnetto. 
• Fastighetskostnaderna har ökat på grund av 
mäklararvoden i samband med nyuthyrningar. 
• Ränteintäkterna har ökat med anledning av moms-
återbetalning relaterat till förvärvet av Nowy Rynek E.  
• Räntekostnaderna har minskat huvudsakligen på 
grund av lägre genomsnittlig räntenivå och 
amorteringar. 
• Förvaltningsresultatet har förbättrats, huvudsakligen 
på grund av förbättrad uthyrningsgrad och ökade 
ränteintäkter hänförligt till återbetald momsfordran. 
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund 
av ökade fastighetskostnader. 
• Räntetäckningsgraden har förbättrats efter förbättrat 
driftnetto och lägre räntekostnader. 
• Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt har stigit 
som en följd av förbättrat driftnetto. 
 
TEUR 
2024  
30 sep 
2024  
30 jun Förändring, % 
Hyresvärde 45 580 45 275 +1 
Avgår vakansvärde -2 557 -2 904 -12 
Summa hyresintäkter 43 023 42 371 +2 
Fastighetskostnader -2 874 -2 695 +7 
Driftnetto 40 149 39 676 +1 
Centrala administrationskostnader -4 155 -3 931 +6 
Ränteintäkter 2 673 2 167 +23 
Räntekostnader -14 719 -15 039 -2 
Andra finansiella intäkter och kostnader -39 78 - 
Förvaltningsresultat 23 909 22 951 +4 
 
Nyckeltal 
2024  
30 sep 
2024  
30 jun 
Förändring,  
enhet 
Överskottsgrad, % 93 94 -1 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 +0,1 
Nettoskuldkvot, ggr 6,4 7,0 -0,6 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,6 4,7 -0,1 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,3 6,2 +0,1 
Direktavkastning, % 6,1 6,1 0,0 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 654 124 651 628 2 496

===== SIDA 16 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 16
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 22 (22) heltidsanställda, varav tio 
(9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i 
Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari–september 2024. 
Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och 
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver 
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och 
planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt risken för 
värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines 
verksamhet.  
Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer 
har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt 
försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka 
hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt 
efterfrågan på kontor. En redogörelse för Eastnines största 
risker finns i Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. 
Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad 
på s. 7.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 2 575 TEUR (-47 149). 
Resultatet för föregående år är huvudsakligen relaterat till 
försäljningen av MFG. För moderbolagets resultat- och 
balansräkning, se s. 27. 
 
Aktiesplit och utdelning 
Årsstämman den 25 april 2024 beslutade att öka antalet 
aktier i Bolaget genom att dela upp varje aktie på fyra 
aktier (en s.k. aktiesplit). Avstämningsdagen för 
uppdelningen fastställdes till den 14 maj 2024. Efter 
aktiesplit uppgår totalt antal aktier och röster till 
89 481 044. 
Årsstämman 2024 beslutade vidare om en utdelning om 
4,64 SEK/aktie (3,40) eller 1,16 SEK/aktie (0,85) efter 
aktiesplit att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 
SEK/aktie eller 0,29 SEK/aktie efter aktiesplit. Utdelningen 
utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt för verksamhetsår 2023. Beslutade, men ej utbetalda, 
utdelningar har valutasäkrats med valutaterminer.
  
Nya sensorer för bättre styrning av 
mikroklimatet i fastigheten Uniq, Vilnius, 
har installerats under det tredje kvartalet.

===== SIDA 17 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 17
   
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS 
Redovisningsstandarder som utfärdats av IASB i den lydelse 
som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande 
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.  
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC 
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland och Fastigheter i Polen.  
Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet 
Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon 
resultatpåverkan och kommer utgå ur rapporteringen när 
jämförelseperioden upphör.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. 
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 
Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
50,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2024 och 
totalt tilldelades deltagarna 54 888 aktier. 
 
Viktiga händelser efter periodens slut 
Eastnine erhöll fem stjärnor i GRESB:s årliga jämförelse av 
hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. 
IBM har tecknat ett femårigt hyresavtal om cirka 1 500 
kvm i fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. Inflyttning är beräknad 
till april 2025. 
Vilnius kommun har tecknat ett tioårigt hyresavtal om 
cirka 1 900 kvm i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. 
Inflyttning är beräknad till mars 2025.

===== SIDA 18 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 18
   
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 24 oktober 2024 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 19 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 19
   
 
 
Granskningsrapport 
Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7404 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har. 
 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
 
Stockholm den 24 oktober 2024 
 
KPMG AB 
 
 
Peter Dahllöf 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 20 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 20
   
 
Aktien  
Sedan årsskiftet har Eastnines aktiekurs ökat med 3,2 procent, medan sektorindex OMX 
Stockholm Real Estate GI har stigit 16 procent. Det långsiktiga substansvärdet per 
aktie i SEK har ökat med 2,5 procent sedan årsskiftet.
Kursutveckling och omsättning 
Eastnines aktiekurs stängde på 44,40 SEK (43,00) vid 
periodens slut, efter en uppgång med 3,2 procent under 
perioden. Den högsta stängningskursen på 45,87 SEK under 
årets första nio månader uppmättes den 16 juli. Den lägsta 
stängningskursen på 39,65 SEK noterades den 7 mars.    
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 
miljarder SEK (3,8). Den genomsnittliga dagsomsättningen 
på Nasdaq uppgick till 34 480 aktier (36 691) under 
perioden januari–september.  
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK har ökat och 
uppgick vid periodens slut till 52,93 SEK (51,67). I EUR har 
det långsiktiga substansvärdet ökat något sedan årsskiftet, 
och uppgick vid periodens slut till 4,68 EUR (4,64). Eget 
kapital per aktie uppgick till 50,47 SEK (50,10) respektive 
4,46 EUR (4,50). 
Den långsiktiga substansrabatten uppgick till 16 procent 
(17).  
 
Aktiekurs och substansvärde Nyckeltal
Aktiekurs 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Data per aktie 
2024 
30 sep 
2023 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,46 4,50 
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,68 4,64 
Aktiekurs, EUR 3,92 3,86 
Eget kapital, SEK 50,47 50,10 
Långsiktigt substansvärde, SEK 52,93 51,67 
Aktiekurs, SEK 44,40 43,00 
36
38
40
42
44
46
48
50
52
2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30 2024-07-31 2024-08-31 2024-09-30
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
2019 2020 2021 2022 2023 Q3 2024
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 21 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 21
   
 
Antal aktier  
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB 
(publ) uppgick till 89 481 044 (22 370 261 före aktiesplit 
som ägde rum under andra kvartalet) vid periodens slut. 
Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet 
aktier till 88 978 920 (88 924 032). Andelen aktier i svensk 
ägo uppgick per 30 september till 85,1 procent (84,7).  
Antalet kända aktieägare per den 30 september var 
5 809 (5 603). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier 
Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio 
procent av totalt antal aktier i Bolaget.  
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal 
aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till 
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). 
Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet 
resultat per aktie. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen 
nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med 
begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var 
tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
 
 
Största aktieägare per 30 september 2024 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 2024 
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1  23 437 732  26,2 0,0 
Bonnier Fastigheter Invest AB  15 553 048  17,4 0,0 
Arbona AB (publ)  9 035 000  10,1 -0,1 
Kestutis Sasnauskas1  4 019 728  4,5 0,0 
Patrik Brummer1  3 331 720  3,7 0,0 
Avanza Pension  2 161 537  2,4 0,1 
Nordnet Pensionsförsäkring  1 758 136  2,0 -0,1 
Karine Hirn  1 645 152  1,8 0,0 
Dimensional Fund Advisors  1 297 435  1,4 0,0 
Staffan Malmer  1 068 099  1,2 -0,2 
Albin Rosengren1   821 892  0,9 0,0 
Gustaf Hermelin1   790 000  0,9 0,1 
Jacob Grapengiesser  671 444  0,8 0,0 
Handelsbanken Fonder  565 333  0,6 0,0 
Susanna Wiman  532 996  0,6 0,0 
15 största  66 689 252  74,5 -0,2 
Eastnine AB (återköpta aktier)  502 124  0,6 -0,1 
Övriga  22 289 668  24,9 0,3 
Totalt  89 481 044  100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 22 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2024 22
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
 
 
3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius 
centrala affärsdistrikt.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
23
Koncernens rapport över totalresultat 
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Hyresintäkter 29 110 27 200 10 701 9 056 36 166 38 077
Fastighetskostnader -2 127 -1 788 -755 -576 -2 535 -2 874
Driftnetto 26 983 25 411 9 947 8 481 33 631 35 203
Centrala administrationskostnader -3 251 -2 774 -1 074 -851 -3 679 -4 155
Ränteintäkter 2 663 833 584 786 2 040 3 870
Räntekostnader -10 333 -9 828 -3 787 -3 643 -13 586 -14 091
Andra finansiella intäkter och kostnader -24 -427 -125 -209 -709 -306
Förvaltningsresultat 16 038 13 215 5 545 4 564 17 698 20 521
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 273 -34 706 1 179 -10 004 -34 685 -2 252
Orealiserade värdeförändringar i derivat -4 157 -2 437 -5 223 -1 264 -7 767 -9 488
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 43 -49 870 43 -18 913 -49 870 43
Resultat före skatt 9 651 -73 799 1 545 -25 617 -74 625 8 826
Aktuell skatt -958 -277 -241 -95 -449 -1 129
Uppskjuten skatt -2 545 1 856 -502 68 3 025 -1 377
Periodens/årets resultat1 6 148 -72 220 801 -25 644 -72 048 6 320
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -695 -297 -330 -629 391 -7
Periodens/årets totalresultat1 5 453 -72 517 471 -26 274 -71 658 6 312
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 88 979 88 924 88 979 88 924 88 924 88 979
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 88 934 88 849 88 953 88 885 88 868 88 931
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 88 968 88 944 88 987 88 943 88 868 88 965
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,07 -0,81 0,01 -0,29 -0,81 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,07 -0,81 0,01 -0,29 -0,81 0,07
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 654 124 573 771 573 082
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 330 2 131 2 151
Derivatinstrument 2 199 3 004 8 287
Övriga anläggningstillgångar 153 260 198
Summa anläggningstillgångar 658 806 579 166 583 718
Övriga omsättningstillgångar 7 106 5 086 6 157
Derivatinstrument 130 250 298
Likvida medel 90 454 128 620 173 209
Summa omsättningstillgångar 97 690 133 955 179 665
SUMMA TILLGÅNGAR 756 496 713 121 763 382
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 396 968 400 176 399 378
Räntebärande skulder 291 580 193 138 278 961
Derivatinstrument 3 232 - -
Uppskjuten skatteskuld 18 315 15 768 16 949
Leasingskuld 2 307 2 112 2 132
Övriga långfristiga skulder 3 023 2 833 3 102
Summa långfristiga skulder 318 456 213 850 301 144
Räntebärande skulder 28 015 91 185 52 486
Övriga kortfristiga skulder 13 056 7 910 10 375
Summa kortfristiga skulder 41 071 99 095 62 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 756 496 713 121 763 382
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
24
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-30 september - - - -72 220 -72 220
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - -297 - -297
Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram - 61 - - 61
Utgående eget kapital 30 September 2023 3 660 238 762 -150 157 107 399 378
Resultat 1 oktober-31 december - - - 172 172
Övrigt totalresultat 1 oktober-31 december - - 688 - 688
Långsiktiga incitamentsprogram - -62 - - -62
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-30 september - - - 6 148 6 148
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - -695 - -695
Utdelning till aktieägarna - -8 827 - - -8 827
Långsiktiga incitamentsprogram - 167 - - 167
Utgående eget kapital 30 September 2024 3 660 230 040 -158 163 426 396 969
Koncernens rapport över kassaflöden
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 9 651 -73 799 1 545 -25 617 -74 625 8 826
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 6 030 86 525 3 751 29 152 92 788 12 293
Betald inkomstskatt -958 -277 -241 -95 -449 -1 129
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 14 723 12 449 5 055 3 440 17 715 19 989
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 945 -1 580 18 452 268 -573 -938
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 2 591 654 337 553 -411 1 526
Kassaflöde från den löpande verksamheten 15 369 11 523 23 844 4 261 16 731 20 577
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -3 053 -1 566 -1 317 -604 -2 234 -3 721
Förvärv av fastigheter -79 573 - - - - -79 573
Förvärv av inventarier -19 -14 -10 -3 -30 -35
Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 143 890 - 143 592 143 592 -298
Kassaflöde från investeringsverksamheten -82 645 142 310 -1 327 142 985 141 328 -83 627
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation - - - - -45 000 -45 000
Upptagna lån 75 230 10 519 - - 10 519 75 230
Amortering av lån -39 958 -5 954 -1 437 -1 618 -8 079 -42 083
Amortering av leasingskuld -95 -84 -31 -28 -115 -126
Utdelning till aktieägarna -6 083 -4 930 -2 195 -1 669 -6 599 -7 752
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 29 094 -449 -3 663 -3 314 -49 274 -19 731
Periodens/årets kassaflöde -38 182 153 383 18 854 143 931 108 785 -82 781
Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 71 590 29 287 19 820 173 210
Valutakursdifferenser i likvida medel 16 6 10 -9 15 25
Likvida medel, utgående balans 90 454 173 209 90 454 173 210 128 620 90 454
Nyckeltal
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Överskottsgrad, % 93 93 93 94 93 92
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,5 2,3 2,3 2,5
Avkastning på eget kapital, % 1,8 -22,0 0,5 -25,5 -16,3 1,6
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,17 0,13 0,27 0,05 0,19 0,23
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,43 1,73 0,21 1,62 1,22 -0,93
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,18 0,15 0,06 0,05 0,20 0,23
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,07 -0,81 0,01 -0,29 -0,81 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,07 -0,81 0,01 -0,29 -0,81 0,07
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
25
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–30 sep 2024 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 18 103 2 661 8 346 - 29 110
Fastighetskostnader -1 277 -741 -109 - -2 127
Driftnetto 16 826 1 919 8 238 - 26 983
Centrala administrationskostnader - - -42 -3 208 -3 251
Ränteintäkter 171 20 - 2 471 2 663
Räntekostnader -6 616 -1 197 -2 521 - -10 333
Andra finansiella intäkter och kostnader 0 5 46 -75 -24
Förvaltningsresultat 10 383 747 5 720 -811 16 038
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -701 -2 888 1 316 - -2 273
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 701 -151 -2 435 130 -4 157
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 43 43
Resultat före skatt 7 981 -2 292 4 600 -638 9 651
Aktuell skatt - -2 -559 -397 -958
Uppskjuten skatt -835 - -516 -1 195 -2 545
Periodens resultat 7 146 -2 294 3 525 -2 229 6 148
Förvaltningsfastigheter 383 727 72 395 198 002 - 654 124
varav periodens investeringar/förvärv 1 882 1 168 79 576 - 82 626
Räntebärande skulder 180 606 30 045 108 944 - 319 595
TEUR
1 jan–30 sep 2023 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 17 859 3 036 6 304 - - 27 200
Fastighetskostnader -1 044 -628 -116 - - -1 788
Driftnetto 16 815 2 409 6 188 - - 25 411
Centrala administrationskostnader - - - - -2 774 -2 774
Ränteintäkter 48 - - - 785 833
Räntekostnader -4 028 -1 054 -1 885 - -2 860 -9 828
Andra finansiella intäkter och kostnader -19 - -146 - -262 -427
Förvaltningsresultat 12 815 1 355 4 157 - -5 112 13 215
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -25 407 -6 315 -2 984 - - -34 706
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 245 -83 -109 - - -2 437
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - -49 870 - -49 870
Resultat före skatt -14 837 -5 043 1 063 -49 870 -5 112 -73 799
Aktuell skatt - -1 -276 - - -277
Uppskjuten skatt 1 677 - 179 - - 1 856
Periodens resultat -13 160 -5 044 966 -49 870 -5 112 -72 220
Förvaltningsfastigheter 379 516 75 615 117 951 - - 573 082
varav periodens investeringar/förvärv 1 220 316 30 - - 1 566
Räntebärande skulder 185 036 31 031 70 380 - 45 000 331 447
Ofördelat
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga
investeringar.
Ofördelat Summa

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
26
Värderingsantaganden
2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Vägt direktavkastningskrav, % 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 6,0 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 16,8 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5
Vägd kalkylränta, %2 8,3 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0 7,9 7,5
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
30 september 2024
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 15 877 -15 946 2 810 -2 677 7 695 -7 697 26 382 -26 320
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 3 846 -4 116 856 -856 - -2 124 4 702 -7 096
+/- 0,25 -10 167 10 867 -1 510 1 618 -4 301 4 607 -15 978 17 092
+/- 0,50 -19 494 22 648 -2 902 3 372 -8 324 9 556 -30 720 35 576
+/- 1,00 -36 217 49 668 -5 426 7 343 -15 638 20 640 -57 281 77 651
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2024 2023 2024 2023
resultat och kapital Förändring, % 30 sep 31 dec 30 sep 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 11 293 5 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -511/+511 -403/+403
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 022/+1 022 -806/+806
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +452/-452 +643/-643
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +905/-905+1 286/-1 286
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2024 2023
Likvida medel och skulder 30 sep 31 dec
Valuta i SEK 224 116
Valuta i PLN 1 122 888
Leasingskuld i SEK 95 190
Summa
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Litauen
Kassaflöde och intjäning
Lettland Polen 1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
27
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Övriga intäkter 1 340 1 481 447 494 1 740 1 599
Centrala administrationskostnader -3 042 -2 576 -1 078 -840 -3 427 -3 893
-1 702 -1 095 -632 -347 -1 687 -2 294
Orealiserade värdeförändringar i derivat 130 - -115 - - 130
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 43 -46 561 43 -18 913 -50 168 -3 564
Finansiella intäkter och kostnader 5 695 507 1 533 -417 5 798 10 986
4 166 -47 149 830 -19 676 -46 057 5 259
Aktuell skatt -397 - -60 - - -397
Uppskjuten skatt -1 195 - -28 - 1 163 -32
2 575 -47 149 742 -19 676 -44 894 4 830
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 180 770 126 276 126 298
Lån till koncernföretag 75 477 78 777 78 777
Övriga tillgångar 7 552 5 398 3 574
Likvida medel 74 487 112 258 159 546
SUMMA TILLGÅNGAR 338 287 322 709 368 195
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 313 749 319 834 317 640
Räntebärande skulder - - 45 000
Lån från koncernföretag 18 503 - -
Övriga skulder 6 035 2 875 5 555
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 338 287 322 709 368 195
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Periodens/årets resultat

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
28
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
Hyresintäkter 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495
Fastighetskostnader -755 -667 -705 -747 -576 -537 -676 -650
Driftnetto 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845
Centrala administrationskostnader -1 074 -978 -1 198 -904 -851 -1 015 -908 -1 175
Ränteintäkter 584 938 1 140 1 208 786 27 19 23
Räntekostnader -3 787 -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893
Andra finansiella intäkter och kostnader -125 -8 108 -282 -209 -175 -43 -200
Förvaltningsresultat 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 1 179 -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848
Investeringar - - - - - -31 296 - -5 730
Derivat -5 223 349 716 -5 330 -1 264 131 -1 304 852
43 - - - -18 913 -106 444 262
Resultat före skatt 1 545 530 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122 832
Skatt -743 -215 -2 545 998 -27 192 1 414 -1 109
Periodens resultat 801 315 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -330 -38 -327 688 -629 110 222 220
Periodens totalresultat 471 276 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57
Balansposter i sammandrag
2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022
TEUR 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Förvaltningsfastigheter 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222
Övriga tillgångar 11 918 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076
Likvida medel 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - - - - 162 059 193 355 193 355
SUMMA TILLGÅNGAR 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474
Eget kapital 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508
Långfristiga räntebärande skulder 291 580 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552
Kortfristiga räntebärande skulder 28 015 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330
Övriga skulder 39 933 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
29
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
Uthyrningsbar yta, tkvm 211,6 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9
Antal fastigheter 15 15 14 14 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222
Överskottsgrad, % 93 93 92 92 94 94 93 92
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,6 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 199 199 200 193 194 193 193 183
WAULT, år 3,9 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 94 94 94 94 94
Finansiella Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
Hyresintäkter, TEUR 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495
Driftnetto, TEUR 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845
Förvaltningsresultat, TEUR 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600
Belåningsgrad, % 35 38 27 27 28 52 52 51
2,7 2,9 2,9 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3
2,1 2,2 2,0 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8
Skuldkvot, ggr 10,3 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1
Nettoskuldkvot, ggr 7,4 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2
Soliditet, % 52 52 57 56 52 54 57 57
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2
Genomsnittlig räntenivå, % 4,6 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4
Avkastning på eget kapital, % 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0
Aktierelaterade Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
Eget kapital, TEUR 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508
416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274
Börsvärde, TEUR 349 215 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250
Börsvärde, TSEK 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
88 979 88 924 88 924 88 924 88 924 88 831 88 831 88 831
88 953 88 924 88 924 88 924 88 885 88 831 88 831 88 831
0,27 -0,13 0,04 0,06 0,05 0,05 0,03 0,04
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,21 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12 -0,01 -0,01
0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05 0,04
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00
Eget kapital per aktie, EUR1 4,46 4,46 4,55 4,50 4,49 4,79 5,26 5,39
Eget kapital per aktie, SEK1 50,47 50,60 52,57 50,10 51,66 56,47 59,23 59,90
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,68 4,61 4,71 4,64 4,59 4,87 5,34 5,47
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 52,93 52,35 54,39 51,67 52,74 57,42 60,19 60,87
Aktiekurs, EUR1 3,92 3,89 3,85 3,86 3,41 2,36 2,22 2,72
Aktiekurs, SEK1 44,40 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85 25,00 30,20
Övrigt Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
EUR/SEK 11,31 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12
EUR/PLN 4,28 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1

===== SIDA 30 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2024
30
Härledning av nyckeltal
Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022
Hyresintäkter 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495
Driftnetto 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845
Överskottsgrad, % 93 93 92 92 94 94 93 92
Förvaltningsfastigheter 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222
Räntebärande skulder 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882
Likvida medel 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820
Belåningsgrad, % 35 38 27 27 28 52 52 51
Eget kapital 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508
Återläggning derivat 1 033 -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022
Återläggning uppskjuten skatt 18 315 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788
Långsiktigt substansvärde, TEUR 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274
Driftnetto 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368 30 366 27 487
Centrala administrationskostnader -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056 -4 115 -4 226
Summa 31 048 29 806 29 645 29 952 29 307 28 312 26 251 23 261
Räntebärande skulder 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882
Skuldkvot, ggr 10,3 10,8 9,5 9,5 11,3 11,8 12,4 14,1
Driftnetto 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368 30 366 27 487
Centrala administrationskostnader -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056 -4 115 -4 226
Summa 31 048 30 337 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261
Räntebärande skulder 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882
Likvida medel 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820
Nettoskuldkvot, ggr 7,4 8,2 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2
Förvaltningsresultat 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600
Räntekostnader 3 787 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893
Resultat före räntekostnader 9 332 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2
1 885 1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228
Genomsnittligt eget kapital 396 706 400 487 401 730 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536
0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 31 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2024  31
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna.

===== SIDA 32 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2024  32
 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal.  
 
 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 33 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2024  32
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Bokslutskommuniké 2024   5 februari 2025 
Delårsrapport januari-mars 2025  28 april 2025 
Årsstämma 2025    29 april 2025 
Delårsrapport januari-juni 2025  7 juli 2025 
Delårsrapport januari-september 2025  23 oktober 2025 
Bokslutskommuniké 2025   5 februari 2026 
 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  12 november 2024 
Förväntad dag för utbetalning  15 november 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  21 januari 2025 
Förväntad dag för utbetalning  24 januari 2025 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Baltikum och Polen. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius.