Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport 
Januari–september 2025

===== SIDA 2 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  2 
 
Nytt rekordresultat 
Förvaltningsresultatet uppvisar rekord för både kvartalet och perioden. Resultat-
ökningarna förklaras huvudsakligen av fastighetsförvärv i Polen 2024 samt lägre 
räntenivå och för perioden även av högre genomsnittlig uthyrningsgrad respektive 
överskottsgrad. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter var positiva såväl 
under period som kvartal, framförallt relaterat till Polen.    
Kvartalet juli-september 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 45 procent och uppgick 
till 15 531 TEUR (10 701). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 3,1 procent.  
• Driftnettot ökade med 46 procent till 14 480 TEUR 
(9 947). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 48 procent till 
8 222 TEUR (5 545).  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 6 784 
TEUR (-4 044), varav 4 991 TEUR (1 179) hänförs till 
fastigheter och 1 793 TEUR (-5 223) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till -60 TEUR 
(43).  
• Periodens resultat ökade till 9 645 TEUR (801). 
• Nettouthyrningen uppgick till -544 TEUR (136). 
• Hyresavtalet med ROCKWOOL GBS i fastigheten Nowy 
Rynek D i Poznan har förlängts till 2033 och utökats 
till cirka 9 700 kvm. 
• Kreditavtal med SEB har förlängts och utökats med 
14,4 MEUR till 47,1 MEUR med fem års löptid. 
• Britt-Marie Nyman har sagt upp sin anställning som 
CFO och vice vd på Eastnine. Anställningen avslutas 
under första kvartalet 2026. Rekrytering av ny CFO 
pågår.  
Perioden januari-september 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 59 procent och uppgick 
till 46 293 TEUR (29 110). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 4,4 procent.  
• Driftnettot ökade med 61 procent till 43 322 TEUR 
(26 983). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till 
23 953 TEUR (16 038). Ökningen förklaras 
huvudsakligen av förvärven i Polen 2024, fallande 
räntenivå samt högre genomsnittlig uthyrningsgrad 
och överskottsgrad.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 24 255 
TEUR (-6 430). Av förändringarna hänförs 24 278 TEUR 
(-2 273) till fastigheter och -23 TEUR (-4 157) till 
derivat. Realiserade värdeförändringar uppgick till  
-64 TEUR (43). 
• Periodens resultat ökade till 37 336 TEUR (6 148). 
• Nettouthyrningen uppgick till -572 TEUR (398).  
Väsentliga händelser efter periodens slut 
• Eastnine har erhållit 5-stjärnig GRESB-rating 2025 och 
rankas bland de främsta hållbarhetsaktörerna inom 
fastigheter globalt.
Nyckeltal i urval 
 
 
2025 
jul-sep 
2024 
jul-sep 
2025 
jan-sep 
2024 
jan-sep 
2024/25 
okt-sep 
2024 
jan-dec 
Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,08 0,06 0,25 0,18 0,31 0,25 
Resultat per aktie före och efter 
utspädning, EUR 0,10 0,01 0,38 0,07 0,38 0,07 
Överskottsgrad, % 93,2 92,9 93,6 92,7 93,5 92,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5 2,6 2,5 2,5 
Avkastning på eget kapital, % 8,4 0,5 10,9 1,8 8,5 1,2 
 
2025 
30 sep 
2025 
30 jun 
2024 
31 dec 
2024 
30 sep 
Fastighetsvärde, TEUR  961 914 954 989 935 374 654 124 
Belåningsgrad, %  47 48 50 35 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 97,1 96,1 94,4 
Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 56,00 55,05 54,10 52,93 
Aktiekurs, SEK 46,95 49,80 46,80 44,40 
Förvaltningsresultat/aktie, intjäningsförmåga, EUR 0,33 0,34 0,32 0,27 
Skuldkvot, intjäningsförmåga, ggr 8,4 8,4 8,6 6,4 
1 EUR = 11,06 SEK den 30 september 2025. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–september 2024 och 
för balansposter 31 december 2024. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 
4:1 i maj 2024, i enlighet med IAS 33.

===== SIDA 3 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  3 
 
Fokus på nästa förvärv 
Verksamheten uppvisar nytt rekordresultat, till stor del kopplat till fastighetsförvärv i 
Polen 2024. Ett gynnsamt läge på transaktionsmarknaden med relativt hög 
fastighetsavkastning samt sjunkande finansieringskostnader, gör att fokus ligger på 
ytterligare förvärv i Warszawa. Vi har därför förbättrat vår likviditetsposition under 
kvartalet genom utökad finansiering av befintlig fastighetsportfölj.  
Rekordresultat för kvartal och period 
Förvaltningsresultatet uppvisar rekord för såväl kvartal som 
period, efter ökningar med nära 50 procent. Förvärvet av 
Warsaw Unit i november 2024 är huvudanledningen till 
ökningen under kvartalet, med tillägg av förvärvet av Nowy 
Rynek E, Poznan i juni 2024 för perioden. Hyresintäkter i 
jämförbart bestånd har ökat med drygt fyra procent under 
perioden och drygt tre procent under kvartalet. 
Efterfrågan på lokaler är fortsatt god. I månadsskiftet 
augusti/september utökade och förlängde ankarhyres-
gästen i Nowy Rynek D, ROCKWOOL GBS, sitt hyresavtal 
med Eastnine. Förhyrda ytor ökade med 2 800 kvm till 
9 700 kvm och avtalet löper nu till 2033 istället för tidigare 
2026. 
Eastnines uthyrningsgrad och överskottsgrad ligger 
fortsatt på höga nivåer kring 97 respektive 93 procent.  
Nettouthyrningen var svagt negativ under kvartalet och 
perioden, vilket är naturligt med tanke på den höga 
uthyrningsgraden.  
 
Stigande fastighetsvärden i Polen 
Under både kvartalet och perioden noterar vi positiva 
orealiserade värdeförändringar och stigande fastighets-
värden i Polen. Under kvartalet uppgår orealiserade värde-
förändringar avseende fastigheter till 5 MEUR och hittills i 
år är de 24 MEUR. Värdeförändringarna är ett resultat av 
stigande marknadshyror och när det gäller perioden även 
lägre direktavkastningskrav. 
 
Stort intresse från banker 
Läget på kreditmarknaden är ovanligt 
gott, med stort intresse och vilja från 
banker att finansiera våra fastigheter. 
Marginalerna har sjunkit och ligger på 
de lägsta nivåerna som Eastnine 
upplevt. Under kvartalet har vi 
refinansierat 32,7 MEUR i SEB och samtidigt utökat 
krediten med 14,4 MEUR. Trots det sjönk belåningsgraden 
till 47 procent under kvartalet, efter en uppgång av 
fastighetsvärdet samt amortering av lån. Det goda 
marknadsläget har medfört att vi överväger att refinansiera 
lån som löper ut i förtid. Den genomsnittliga räntenivån låg 
synbart kvar på 4,4 procent under kvartalet, men trenden 
fortsatte ned på andra decimalen. 
 
Organisation i Polen 
Uppbyggnaden av vår egen organisation i Polen pågår för 
fullt. Landschefen började i augusti och i december 
ansluter ansvariga för såväl uthyrning som teknik till 
kontoret i Warszawa. I februari 2026 tillkommer två 
fastighetsförvaltare, med bas i Poznan. I anslutning till det 
kommer motsvarande externa tjänster att avvecklas.  
 
Stabil intjäningsförmåga 
Intjäningsförmågan i slutet av september är stabil, om än 
något svagare jämfört med ett kvartal tidigare. 
Huvudanledningarna är något lägre 
uthyrningsgrad samt högre räntekostnader 
efter ökad upplåning som lagts i kassan. 
Nyckeltalen i intjäningsförmågan ser fortsatt 
starka ut med en räntetäckningsgrad på 2,4 
procent, en skuldkvot på 8,4 ggr och en 
överskottsgrad på 94 procent. 
 
Framtidsfokus 
Vi fokuserar på fortsatta förvärv i Warszawa givet det goda 
marknadsläget. Förvärv ska alltid ske i syfte att öka 
förvaltningsresultatet per aktie och målsättningen är att 
våra aktieägare över tid ska erhålla en hållbar attraktiv 
totalavkastning. 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Vi fokuserar på fortsatta 
förvärv i Warszawa givet det 
goda marknadsläget.  
Kestutis Sasnauskas, vd.

===== SIDA 4 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  4 
 
Bygger ett ledande fastighetsbolag i 
den snabbast växande delen av Europa 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i 
Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Eastnines marknader har högre tillväxt än övriga 
Europa och verksamheten uppvisar starka nyckeltal.  
 
Direktavkastning premiumkontor 
Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,1 procent 
(intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande fastigheter i flertalet 
västeuropeiska huvudstäder, inklusive Stockholm.  
 
 
 
 
Överskottsgrad  
En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad innebär att 
överskottsgraden, som visar driftnetto i relation till hyresintäkterna, för de 
senaste 12 månaderna är högre än för andra jämförbara fastighetsbolag.  
 
 
 
 
Uthyrningsgrad  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 96,7 procent per den sista 
september 2025. Uthyrningsgraden har överstigit 90 procent ända sedan 
slutet av 2021. 
 
 
 
 
Tillväxt i fastighetsportföljen 
Fastighetsportföljen har vuxit med 47,1 procent under de senaste 12 
månaderna efter ett stort förvärv i Warszawa, Polen i november 2024. 
Fastighetsvärdet uppgår till 962 MEUR. Ambitionen är att tillväxten ska 
fortsätta och lönsamheten öka.   
6,1 % 
93,5 % 
96,7 % 
47,1 %

===== SIDA 5 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  5 
 
Mål och utfall 
Eastnine fokuserar på tillväxt som bidrar till ökad lönsamhet och en attraktiv 
totalavkastning. 
 
Övergripande mål 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning för aktieägare. 
 
Tillväxtmål 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att 
öka lönsamheten.  
 
Finansiella mål och limiter 
Finansiella mål 
• Förvaltningsresultatet per aktie bör öka. 
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 
• Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
 
 Finansiella limiter 
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.  
 
 
 
 
Nyckeltal Utfall 30 september 2025 
Totalavkastning, 1 år +8 % 
Totalavkastning, snitt 5 år +18 %  
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år +47 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +24 % 
Förvaltningsresultat per aktie, jan-sep 2025 jmf jan-sep 2024 +36 % 
Avkastning på eget kapital, 1 år +8 % 
Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +11 %  
Förändring utdelning per aktie, senaste räkenskapsår +3 % 
Belåningsgrad 47 % 
Räntetäckningsgrad, jan-sep 2025 2,5 ggr 
  
8 % 
Totalavkastning i aktien, 1 år 
47 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år 
36 % 
Ökning av förvaltningsresultatet per aktie

===== SIDA 6 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  6 
 
Januari–september 2025 
Hyresintäkter och driftnetto ökade under perioden och överskottsgraden steg till 93,6 
procent. Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till 24,0 MEUR. Främsta 
anledningen till den positiva utvecklingen var fastighetsförvärven i Polen under 2024. 
Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter för perioden uppgick till 24,3 
MEUR, varav 5,0 MEUR under tredje kvartalet.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 59 procent och uppgick till 
46 293 TEUR (29 110) under perioden januari-september. 
Huvudanledningen till ökningen är förvärven av två 
fastigheter i Polen under 2024. Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd ökade med 4 procent framför allt till följd av 
hyresindexering och högre uthyrningsgrad. Genomsnittlig 
hyresnivå steg till 222 EUR per kvm och år (218 per 31 dec 
2024), huvudsakligen på grund av indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 40 procent till -2 971 
TEUR (-2 127), huvudsakligen till följd av ett större 
fastighetsbestånd. Kostnaderna inkluderar bland annat 
personalkostnader som inte debiteras hyresgästerna, 
kostnader hänförliga till vakanta ytor och en del 
underhållskostnader. Endast fastighetskostnader som ej 
vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets 
fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat  
Driftnettot ökade med 61 procent och uppgick till 43 322 
TEUR (26 983). Överskottsgraden uppgick till 93,6 procent 
(92,7 avseende jan-sep 2024). Centrala administrations-
kostnader ökade till -3 419 TEUR (-3 251) på grund av 
bland annat kostnader för rekrytering och större personal-
styrka. Ränteintäkter minskade till 165 TEUR (2 663) på 
grund av minskning av likvida medel efter fastighetsförvärv. 
Räntekostnaderna ökade till -16 264 TEUR (-10 333) på 
grund av nya lån i samband med förvärv, delvis motverkat 
av sjunkande räntenivå. Förvaltningsresultatet ökade med 
49 procent till 23 953 TEUR (16 038), vilket motsvarar en 
ökning om 36 procent per aktie till 0,25 EUR (0,18). 
Procentuell ökning av förvaltningsresultatet är lägre per 
aktie på grund av emission av nya aktier i samband med 
fastighetsförvärv i november 2024. 
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 24 255 TEUR  
(-6 430). Av förändringarna avser 24 278 TEUR (-2 273) 
fastigheter, huvudsakligen hänförligt till Polen, och -23 
TEUR (-4 157) derivat. Realiserade värdeförändringar samt 
utdelningar uppgick till -64 TEUR (43). 
 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -10 808 TEUR (-3 503), varav 
aktuell skatt var -2 152 TEUR (-958) och uppskjuten skatt 
var -8 656 TEUR (-2 545). Av den aktuella skatten hänförs 
40 procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, 
medan 60 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. I 
Lettland och Estland uppkommer aktuell skatt primärt 
endast vid utdelning av eget kapital och i Polen samt 
Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot 
skattepliktigt resultat. Den uppskjutna skatten är främst 
hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga 
värden på fastigheter, orealiserade värdeförändringar på 
derivat samt skattemässiga underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 37 336 TEUR (6 148) och 
periodens totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för 
utlandsverksamhet, till 36 895 TEUR (5 453).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 7 244 TEUR (-) och periodens resultat blev 23 041 TEUR 
(-) efter orealiserade värdeförändringar för fastigheter om 
19 622 TEUR (-). Fastigheter i Poznan genererade ett 
förvaltningsresultat om 7 475 TEUR (5 720) och periodens 
resultat blev 13 247 TEUR (3 525), inklusive orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter om 9 145 TEUR (1 316). 
För fastigheter i Vilnius var förvaltningsresultatet 11 811 
TEUR (10 383), orealiserade värdeförändringar för 
fastigheter -2 626 TEUR (-701) och periodens resultat 6 237 
TEUR (7 146). Fastigheter i Riga genererade ett 
förvaltningsresultat om 1 321 TEUR (747), orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter var -1 862 TEUR (-2 888) 
och periodens resultat -718 TEUR (-2 294). Periodens 
resultat, ej hänförligt till segment, var -4 481 TEUR  
(-2 229). 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
%TEUR
Hyresintäkter, TEUR
Förvaltningsresultat, TEUR
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %

===== SIDA 7 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  7 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-sep 
2024  
jan-sep 
Hyresintäkter 46 293 29 110 
Fastighetskostnader -2 971 -2 127 
Driftnetto 43 322 26 983 
Centrala administrationskostnader -3 419 -3 251 
Räntenetto -16 099 -7 671 
Andra finansiella intäkter och kostnader 149 -24 
Förvaltningsresultat 23 953 16 038 
Orealiserade värdeförändringar  24 255 -6 430 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -64 43 
Aktuell/uppskjuten skatt  -10 808 -3 503 
Periodens resultat 37 336 6 148 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -440 -695 
Periodens totalresultat 36 895 5 453 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2025  
30 sep 
2024  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 961 914 935 374 
Derivatinstrument 744 1 728 
Övriga tillgångar 15 130 14 350 
Likvida medel 51 717 31 185 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 505 982 637 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   463 452 437 257 
Räntebärande skulder 503 794 495 388 
Derivatinstrument 2 975 3 907 
Uppskjuten skatteskuld 29 601 20 935 
Övriga skulder 29 682 25 150 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 029 505 982 637 
Segment i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-sep 
2024  
jan-sep 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 7 244 - 
Orealiserade värdeförändringar  20 057 - 
Aktuell skatt -362 - 
Uppskjuten skatt -3 898 - 
Resultat Warszawa 23 041 - 
Poznan   
Förvaltningsresultat 7 475 5 720 
Orealiserade värdeförändringar  9 102 -1 120 
Aktuell skatt -937 -559 
Uppskjuten skatt -2 394 -516 
Resultat Poznan 13 247 3 525 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 11 811 10 383 
Orealiserade värdeförändringar  -2 799 -2 402 
Uppskjuten skatt -2 776 -835 
Resultat Vilnius 6 237 7 146 
Riga   
Förvaltningsresultat 1 321 747 
Orealiserade värdeförändringar  -2 036 -3 039 
Aktuell skatt -3 - 2 
Resultat Riga -718 -2 294 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -3 404 -3 208 
Ej allokerat finansnetto -512 2 397 
Orealiserade värdeförändringar i derivat -70 130 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -64 43 
Aktuell skatt -853 -397 
Uppskjuten skatt 422 -1 195 
Resultat Ofördelat -4 481 -2 229 
Periodens resultat 37 327 6 148

===== SIDA 8 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  8 
 
1Inklusive amortering.  
0
25
50
75
100
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
%
Belåningsgrad Soliditet
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
SEB
23%
Berlin Hyp
21%
Helaba
16%
Erste
16%
Swedbank
16%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
2
75
117
27
239
43
104
2
43
107
27
216
5
3M
ränta
2025 2026 2027 2028 2029 2030
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 463 452 
TEUR (437 257) och räntebärande skulder till 503 794 
TEUR (495 388) vid periodens slut. Eastnine har under 
september refinansierat 32,7 MEUR och i samband med 
refinansieringen tagit upp nya lån om 14,4 MEUR.  
Belåningsgraden var 47 procent (50) och soliditeten 45 
procent (44). Samtliga räntebärande skulder löper med 
rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 
Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 79 procent (84), 
varav 97 procent med ränteswappar och 3 procent genom 
fasträntelån. Framtida ränteswappar om 17 MEUR, eller 
ytterligare 3 procent av total lånevolym, har tecknats och 
startar under fjärde kvartalet 2025, vilket höjer räntesäkrad 
andel av skulderna till 83 procent.  
Grön finansiering utgjorde 88 procent (76) av total 
räntebärande skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid 
periodens slut till 4,4 procent (4,5), genomsnittlig 
räntebindningstid till 2,5 år (3,1) och genomsnittlig 
kapitalbindningstid till 3,1 år (3,4). Räntetäckningsgraden 
för perioden uppgick till 2,5 ggr (2,6).  
Under perioden har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 6 092 TEUR (4 455). De årliga 
amorteringarna enligt avtal uppgick vid periodens slut till 
7 914 TEUR (8 267), motsvarande 1,6 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 389 976 TEUR (408 494). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -2 086 TEUR  
(-2 208). Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna 
alltid noll. I balansräkningen bruttoredovisas 
ränteswapparna tillsammans med valutaterminer 
(relaterade till beslutad utdelning) under derivat.  
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per 
aktie 5,06 EUR (4,71), motsvarande 56,00 SEK per aktie 
(54,10). Eget kapital per aktie var 4,74 EUR (4,47), 
motsvarande 52,41 SEK per aktie (51,39). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 23 139 TEUR (14 723) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var 1 231 TEUR  
(646). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -4 423 TEUR (-82 645) och från finansieringsverksam-
heten till 556 TEUR (29 094). Periodens kassaflöde uppgick 
till 20 503 TEUR (-38 182). Likvida medel ökade med 
15 414 TEUR under tredje kvartalet till 51 717 TEUR 
(31 185 TEUR per 31 december 2024) vid periodens slut, 
huvudsakligen efter utökad lånevolym i samband med 
refinansiering. 
 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Inklusive amortering

===== SIDA 9 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  9 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 september 2025. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild som visar vilket 
resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar 
under en tolvmånadersperiod och ska ej förväxlas med en 
prognos. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som 
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar 
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad 
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller 
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, 
valutakurser, värdeförändringar eller andra resultat-
påverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på 
rapportdagen, omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och aktuell räntenivå, med tillägg för 
periodiserade uppläggningskostnader. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. Ingen beräkning av historiska 
eller framtida valutadifferenser sker. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Lägre uthyrningsgrad har minskat hyresintäkterna 
jämfört med intjäningsförmågan per 30 juni 2025. 
Även driftnettot har minskat av samma anledning, 
tillsammans med ökade fastighetskostnader som en 
följd av större bestånd och lägre uthyrningsgrad.   
• Ränteintäkterna har sjunkit som en följd av lägre 
räntenivå på inlåning. 
• Räntekostnaderna har ökat till följd av utökade lån i 
befintliga fastigheter. Samtidigt har amorteringar och 
lägre genomsnittlig räntenivå haft motsatt effekt på 
totala räntekostnader. 
• Förvaltningsresultatet har minskat huvudsakligen på 
grund av lägre hyresintäkter samt högre fastighets- 
och räntekostnader. 
• Förvaltningsresultat per aktie har minskat med cirka 
0,01 EUR, motsvarande 3 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit något, huvudsakligen på 
grund av högre fastighetskostnader i relation till hyres-
intäkter, vilket också påverkat direktavkastningsnivån. 
• Räntetäckningsgraden har sjunkit, men skuldkvoten är 
oförändrad som en följd av att nyupptagna lån har 
ökat likvida medel. 
 
 
Nyckeltal 
2025  
30 sep 
2025  
30 jun 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,33 0,34 -0,01 
Överskottsgrad, % 93,9 94,4 -0,5 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 -0,1 
Skuldkvot, ggr 8,4 8,4 0,0 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,4 0,0 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,1 6,2 -0,1 
Direktavkastning, % 6,1 6,2 -0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 961 914 954 989 +6 925 
TEUR 
2025  
30 sep 
2025  
30 jun Förändring, % 
Hyresintäkter 62 021 62 479 -1 
Fastighetskostnader -3 813 -3 518 +8 
Driftnetto 58 208 58 961 -1 
Centrala administrationskostnader -4 498 -4 533 -1 
Ränteintäkter 172 175 -2 
Räntekostnader -22 001 -21 605 +2 
Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -44 0 
Förvaltningsresultat 31 837 32 954 -3

===== SIDA 10 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  10 
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
attraktiv direktavkastning, jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, har under 2025 blivit 
en av världens tjugo största ekonomier och BNP förväntas 
växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de 
kommande åren, enligt Internationella valutafonden. 
Dessutom finns en strukturell ökning inom kontorssyssel-
sättning, vilket drivit fram tillväxten av moderna kontors-
stockar de senaste tjugo åren.  
Sedan pandemin har efterfrågan på högkvalitativa 
kontorslokaler i attraktiva lägen stärkts, samtidigt som den 
försvagats för kontor med lägre kvalitet och sämre lägen. 
Hyresnivåer för premiumkontor är därför i en stigande 
trend, trots att totala vakanser ökat de senaste åren. 
Warszawa och Poznan är Eastnines starkaste hyres-
marknader för tillfället, drivet av relativt sett starkare 
efterfrågan och lägre nyutvecklingsaktivitet jämfört med 
Vilnius och Riga. Kontorshyror på Eastnines marknader är 
betydligt lägre än på nordiska och västeuropeiska 
marknader. Topphyrorna i tyska städer är till exempel 
nästan dubbelt så höga som i Warszawa, som har över tre 
miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock 
på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet, 
jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt-
avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under 2025, efter att ha 
stigit framför allt under 2023 på grund av högre 
räntenivåer. 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
1 2024. | Källa: JLL, Colliers, CBRE  
0
10
20
30
40
50
60
70
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Warszawa
Göteborg
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
mån
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Oslo
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q3
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q3
EUR/kvm/ 
månad
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 11 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  11 
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade med 26,5 MEUR under perioden till 961,9 MEUR, huvud-
sakligen till följd av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter i Polen.  
Under tredje kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 5,0 MEUR, efter 
värdeförändringar om 6,5 MEUR avseende polska fastigheter.
 
Fastighetsportfölj 
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till 271 500 (271 600) 
och värdet per kvm till 3 507 EUR (3 409). Marknadsvärdet 
för samtliga fastigheter summerade till 961,9 MEUR 
(935,4), varav utvecklingsprojekt uppgick till 9,6 MEUR 
(9,6). Projektfastigheten utgör merparten av utvecklings-
projektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,7 
procent (96,1) vid periodens slut och hyresvärdet ökade till 
64,2 MEUR (63,6). Överskottsgraden uppgick till 93,6 
procent (92,7 avser jan-sep 2024). Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, baserat på kvm, uppgick till 8,0 år 
(7,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i 
Warszawa till 59 900 kvm, vilket bedöms motsvara en 
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,3 
MEUR (18,0) och det totala fastighetsvärdet till 299,6 
MEUR (281,8). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och en 
universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och 
Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till 68 100 
kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontors-
marknaden. Hyresvärdet ökade till 14,9 MEUR (14,6) och 
det totala fastighetsvärdet till 207,7 MEUR (198,3). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera pågående nybyggnationer, 
nära centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 121 000 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om cirka 10 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har varit 
oförändrat om 26,2 MEUR (26,2) och fastighetsvärdet 
ökade till 386,9 MEUR (386,6), varav värdet på utvecklings-
projekt var 0,4 MEUR (0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga 
fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens 
viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den 
intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket 
bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet har ökat till 4,8 MEUR (4,7) och 
fastighetsvärdet uppgick till 67,7 MEUR (68,8), varav värdet 
på utvecklingsprojekt var 9,2 MEUR (9,2).
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 355 59 930   590 99,7 18,3 299,6 31 
Poznan 66 169 1 457 457 68 083   - 100,0 14,9 207,7 22 
Vilnius 117 478 3 246 289 121 013   5 767 95,4 26,2 386,9 40 
Riga  19 758 2 744 14 22 516   4 070 82,3 4,8 67,7 7 
Totalt 260 633 8 794 2 115 271 542   10 427 96,7 64,2 961,9 100

===== SIDA 12 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  12 
 
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
22%
40%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt. Projekten, 
som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland 
annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. 
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt 
anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, 
beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. 
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade med 26,5 MEUR till 961,9 
MEUR (935,4) under perioden. Investeringar i befintliga 
fastigheter bidrog med 4,1 MEUR. Totala orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 24,3 MEUR, varav den del 
som påverkade fastighetsvärdet uppgick till 22,5 MEUR. 
Mellanskillnaden på 1,8 MEUR utgör justering under andra 
kvartalet avseende bolagsförvärvet av Warsaw Unit. Lägre 
avkastningskrav och ett antagande om högre marknads-
hyror, båda i Polen, har haft en positiv påverkan på 
fastigheternas värde. Det genomsnittliga och vägda 
avkastningskravet för samtliga fastigheter var 6,6 procent, 
vilket är oförändrat både i jämförelse med 31 december 
2024 och föregående kvartal.  
Under tredje kvartalet värderades fyra fastigheter 
externt, varav tre i Litauen och en i Lettland. Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 5,0 MEUR under kvartalet.  
 
Förvärv och avyttringar samt investeringar i 
befintligt fastighetsbestånd 
Eastnine har varken förvärvat eller avyttrat någon fastighet 
under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter har 
avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar 
för befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2025 
jan-sep 
2024 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 935 374 573 771 
Fastighetsförvärv - 361 499 
Investeringar i befintliga fastigheter 4 062 4 364 
Orealiserade värdeförändringar 22 478 -4 260 
Fastighetsvärde vid periodens slut  961 914 935 374 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment 
 
 
 
 
Lokalyta per kategori 
Medarbetare i Polen 
I augusti tillträdde Julia Racewicz- 
Lewandowska som landschef för 
verksamheten i Polen. Före årsskiftet 
kommer uthyrningschef samt teknisk 
chef att ansluta sig till det polska 
teamet i Warszawa. Under första 
kvartalet 2026 börjar även två 
medarbetare i Poznan. Genom att 
bygga upp en egen organisation vill vi 
stärka vår närvaro i Polen och leverera 
kundvärde bortom förväntan till våra 
hyresgäster i Warszawa och Poznan.

===== SIDA 13 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  13 
 
90
92
94
96
98
100
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
21%
28%
14%5%
2%
30%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 62,0 MEUR (61,1) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 50 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 3,6 år och för de tio största 
hyresgästerna 3,8 år. Till break-option är den 
genomsnittliga återstående löptiden 3,2 år både för 
samtliga avtal och de tio största hyresgästerna. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 222 EUR per kvm (218). I Warszawa 
uppgick den till 289 EUR (282), i Poznan till 205 EUR (201), 
i Vilnius till 203 EUR (201) och i Riga till 184 EUR (183). 
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. 
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 
2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till -2 402 kvm, 
motsvarande årshyror om -572 TEUR. Den genomsnittliga 
årshyran för nytecknade avtal under perioden uppgick till 
211 EUR per kvm. Totalt 13 117 kvm, motsvarande årshyror 
om 2 742 TEUR, har förlängts under perioden. 
Omförhandling av hyresavtal har skett till en genomsnittlig 
årshyra om 209 EUR per kvm. Av kontrakterade och 
uppsagda hyresavtal kvarstod vid periodens slut, netto 
1 528 kvm för avflyttning. 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av kontrakterad  
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 8 
Telia 5 
Vinted 3 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
Rockwool 3 
CBRE 2 
Stryker  2 
Totalt 50

===== SIDA 14 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  14 
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna under perioden 
har utförts av Avison Young, Colliers International Advisor 
och Newsec. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den 
interna värderingsmodellen. Under tredje kvartalet 2025 
värderades fyra fastigheter externt till ett marknadsvärde 
om 134,3 MEUR. Totalt marknadsvärde ökade till 961,9 
MEUR (935,4) vid periodens slut, huvudsakligen hänförligt 
till värdeförändring av fastigheterna i Polen. 
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdes-
beräknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala 
termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra 
med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och 
marknadsmässig hyra. För mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärden se även 
årsredovisningen för 2024, not 10 Förvaltningsfastigheter. 
För utvecklingsprojekt, där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten som 
indikerar ett lägre värde.
Inga investeringar har skett i utvecklingsprojekten under 
perioden. Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat 
och motsvarar externvärderingen utförd per 31 december 
2024. 
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Bedömning av framtida kassaflöde, kalkylränta och 
avkastningskrav har väsentlig påverkan på fastigheternas 
värde. Fastigheternas avkastningskrav och kalkylränta är 
nära sammankopplade, eftersom kalkylräntan ofta bestäms 
utifrån marknadens avkastningskrav på liknande tillgångar. 
Kalkylräntan ska återspegla både pengars tidsvärde och 
den risk som är förknippad med bedömda kassaflöden.  
 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,6 procent (6,6 vid årsskiftet) och antagen 
marknadshyra uppgick till i genomsnitt 19,2 EUR per kvm 
och månad (18,8). I värderingsmodellen har den långsiktiga 
inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 
procent (2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i 
genomsnitt 8,0 procent (8,0). 
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Normaliserad årlig avsättning uppgick i värderingarna till 
2,4 procent (2,6). 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 633 56,3 58,0 223 97,1 
Handel och service 8 794 1,3 1,7 189 79,6 
Parkering - 3,8 3,9 - 97,2 
Övrigt1 2 115 0,6 0,6 134 99,8 
Totalt 271 542 62,0 64,2 222 96,7 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga 
Genomsnitt 
30 sep 2025 
Genomsnitt 
31 dec 2024 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 27,0 17,3 17,1 15,1 19,2 18,8 
Capex normaliserad årlig 
avsättning, % av hyresintäkter  2,0 2,0 1,6 3,7 2,4 2,6 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,1 6,6 7,0 6,6 6,6 
Vägd kalkylränta, % 7,5 8,1 8,3 8,7 8,0 8,0 
1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  15 
 
Grön finansiering 
88 % 
 
 
Hållbarhet 
Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket 
och samtidigt tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med 
hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnine har som ambition att vara en ledande aktör inom hållbarhet i våra regioner 
och arbetar målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av nettoomsättningen).  
• Klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och minskade utsläpp från nybyggnation 
och hyresgästanpassningar.  
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB.  
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna. 
2 Jämförbart bestånd exkluderar Nowy Rynek E och Warsaw Unit som förvärvades i juni respektive november 2024. 
3 Exkluderar elanvändning hos hyresgäster. 
  
Nyckeltal1 
2025 
jan-aug 
2024 
jan-aug Förändring, % 
Förändring jämförbart 
bestånd2, % 
Fastighetsenergi, kWh/kvm3 65,7 64,8 1,4 -7,2 
Total energianvändning, kWh/kvm 87,7 86,2 1,8 -4,5 
     
Förändring fastighetsenergi, 
jämförbart bestånd 
-7,2 % 
 
 
Förändring total energianvändning, 
jämförbart bestånd 
-4,5 % 
 
 
GRESB 2025, antal stjärnor 
 
 
Taxonomiförenlig verksamhet, 2024 
82 % 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 
100 % 
 
 
Solceller och terrass med umgängesyta delar 
på takytan i fastigheten Uptown Park i Vilnius.

===== SIDA 16 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  16 
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Eastnine-koncernen (Bolaget) 
äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda 
dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Vid periodens 
slut hade Eastnine-koncernen 25 (22) heltidsanställda, 
varav 11 (10) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 
8 (7) i Vilnius, 5 (5) i Riga och 1 (-) i Warszawa. Bolagets och 
koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–
september 2025. Alla belopp är i tusental euro om inget 
annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även 
omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag 
ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på 
fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Utöver svag 
konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar faktorer 
såsom handelskonflikter och tullar på varuflöden att direkt 
eller indirekt påverka hyresgästers verksamheter, deras 
betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för 
stigande finansieringskostnader är bland annat beroende av 
inflations- och ränteutveckling. I takt med att fastighets-
branschen, i likhet med de flesta branscher, blir allt mer 
digitaliserad ökar sårbarheten och risken för cyberattacker, 
dataintrång och bedrägerier. 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i 
Bolagets årsredovisning för 2024 på s. 59–66. Aktuell 
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 10.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 240 TEUR (2 575). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 30. 
 
Utdelning  
Årsstämman 2025 fastslog, avseende verksamhetsåret 
2024, en ökning av utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) 
att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie.  
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
(kompletterande redovisningsregler för koncerner) 
tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats 
konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna 
avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2024. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC® 
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
 
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. 
Se not 28 i Årsredovisning 2024.  
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2022 
Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
20,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2025 och 
totalt tilldelades deltagarna 34 508 aktier. 
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
Eastnine har erhållit 5-stjärnig GRESB-rating 2025 och 
rankas bland de främsta hållbarhetsaktörer inom 
fastigheter globalt.

===== SIDA 17 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  17 
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och koncernen står inför. 
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 23 oktober 2025 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 18 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  18 
 
Granskningsrapport 
 
Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7494 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har. 
 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
 
 
Stockholm den 23 oktober 2025 
 
 
KPMG AB 
 
 
 
 
Marc Karlsson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 19 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  19 
 
Aktien  
Det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK ökade med 4 procent och med 8 procent 
i EUR, efter att aktiekursen stängt på 46,95 SEK vid periodens slut. Aktiens total-
avkastning var 8 procent under den senaste tolvmånadersperioden. 
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 46,95 SEK (46,80) vid 
periodens slut, efter en uppgång med 0,3 procent under 
årets första nio månader. Årets högsta stängningskurs på 
50,70 SEK uppmättes den 1 och 2 juli. Den lägsta 
stängningskursen på 37,55 SEK noterades den 9 april. 
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,6 
miljarder SEK (4,6). 
Eastnines akties totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till 8,5 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -22,9 procent. Eastnines totalavkastning 
under den senaste femårsperioden uppgick till 18,0 procent 
i snitt per år, jämfört med -1,5 procent för fastighetsindexet. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid periodens slut till 56,00 SEK (54,10) respektive 
5,06 EUR (4,71). Eget kapital per aktie uppgick till 52,41 
SEK (51,39) respektive 4,74 EUR (4,47). Den långsiktiga 
substansrabatten ökade till 16 procent (13).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat 
till 80 089 aktier (34 557) under perioden januari–
september och på samtliga marknadsplatser1 till 116 543 
aktier (36 871). Free float2 för aktien uppgick vid periodens 
slut till 45,0 procent (41,8 per 31 december 2024). 
 
Omsättning 
Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
Aktiekursutveckling 
 
Totalavkastning, % 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Eastnine 8,5  90,1 18,0 
OMX Stockholm Real Estate GI -22,9 -7,7 -1,5 
Data per aktie 
2025 
30 sep 
2024 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,74 4,47 
Långsiktigt substansvärde, EUR 5,06 4,71 
Aktiekurs, EUR 4,25 4,07 
Eget kapital, SEK 52,41 51,39 
Långsiktigt substansvärde, SEK 56,00 54,10 
Aktiekurs, SEK 46,95 46,80 
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Antal aktier
Volym Trendlinje
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Liquidnet EU Limited MTF, Sigma x, Instinet Blockmatch Europe, Börse 
Stuttgart, Börse München och Frankfurt Stock Exchange. 2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 
9,2m 7,6m 1,8m 
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
%SEK
Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
30
35
40
45
50
55
60
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI

===== SIDA 20 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  20 
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut 
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 774 112  
(97 739 604). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 30 
september till 80,4 procent (79,4 per 31 dec 2024).  
Antalet kända aktieägare har ökat under perioden och 
uppgick den 30 september till 6 389 (5 942 per 31 dec 
2024). Två ägare, Peter Elam Håkansson och Bonnier 
Fastigheter Invest hade vardera minst 10 procent av totalt 
antal aktier i Bolaget. 
 
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal 
aktier. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat 
att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen 
att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får 
överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. 
 
Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 
Årsstämman 2024 beslutade att inrätta ett treårigt, 
långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) riktat till 
samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. 
Vid fullt utnyttjande kan 894 810 aktier ges ut, vilket 
motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det 
totala antalet aktier och röster i Bolaget. För mer 
information, se not 5 i Årsredovisning 2024.  
 
 
Största aktieägare per 30 september 2025 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring andel 2025,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 25 538 064 26,0 0,1 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 0,0 
Arbona AB (publ) 6 620 025 6,7 -2,5 
Kestutis Sasnauskas1 4 691 001 4,8 0,3 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 0,0 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 
Dimensional Fund Advisors 1 346 689 1,4 0,0 
Handelsbanken Fonder 1 311 148 1,3 0,7 
Gustaf Hermelin1 1 030 000 1,0 0,1 
Martin Olof Brage Larsén 935 000 1,0 0,0 
Staffan Malmer 896 681 0,9 -0,2 
Andersson Invest & Fastighets AB 885 783 0,9 0,2 
Albin Rosengren1 822 392 0,8 0,0 
First Fondene 750 000 0,8 0,8 
Lannebo Kapitalförvaltning 684 000 0,7 0,6 
15 största aktieägarna 65 951 106 67,1 0,4 
Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5 0,0 
Övriga 31 823 006 32,4 -0,3 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance och arbona.se

===== SIDA 21 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  21 
 
Tre skäl att investera i Eastnine 
 
1. Långsiktiga trender 
• Verksamt på Europas snabbast växande marknader de senaste 25 åren. 
Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra europeiska 
länder även i framtiden. 
• Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jämförbara marknader 
förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegringspotential. 
 
2. Hög avkastning 
• Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighetsavkastning och 
likvärdig finansieringskostnad, vilket ger bra kassaflöde och goda 
förutsättningar för fortsatt värdetillväxt.  
 
3. Premiumfastigheter i premiumlägen 
• Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva 
platser med bra infrastruktur.  
• Stark och diversifierad hyresgästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer.  
• Moderna fastigheter med lågt underhållsbehov.  
Hyra & avkastningskrav premiumkontor1 
1 2024  
 
 
 
 
 
 
 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
AvkastningskravEUR/kvm/månad
Hyra premiumkontor, EUR Avkastningskrav premiumkontor, %
Avkastningskrav 
förväntas minska över tid. 
Hyresnivå 
förväntas öka över tid.

===== SIDA 22 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport januari –september 2025  22 
 
Finansiella rapporter i sammandrag 
 
 
 
Visste du att…  
Poznan är Polens femte största stad och en av de äldsta i 
landet. Poznan har drygt en halv miljon invånare och är 
en stor universitetsstad. Det är också den enda stad som 
nämns i Polens nationalsång.1  
 
I juni i år invigdes den första europeiska kvantdatorn, i 
Poznan, för att främja europeisk kvantdatorforskning.2 
 
I EuropaProperty CEE Investment Awards 2024 
tilldelades Poznan titeln Årets stad. Priset delas ut till 
platser som är exceptionellt engagerade i ekonomisk 
utveckling och lockar viktiga investeringar. CEE 
Investment Awards-galan samlar experter från 
fastighetsmarknaden i Central- och Östeuropa.3 
 
I Poznan grundades Polens och Östeuropas motsvarighet 
till Amazon – Allegro – som idag har sitt kontor i 
Eastnines fastighet Nowy Rynek D (till höger i bild). I 
samma byggnad har danska ROCKWOOL GBS kontor. 
Under tredje kvartalet förlängde och utökade 
ROCKWOOL sitt hyresavtal som nu omfattar 9 700 kvm 
och löper till 2033. 
1 Travelpolandtours.com  
2 Eurohpc-ju.europa.eu  
3 Poznan.pl

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
23
Koncernens rapport över totalresultat 
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter 15 531 10 701 46 293 29 110 58 705 41 523
Fastighetskostnader -1 050 -755 -2 971 -2 127 -3 813 -2 970
Driftnetto 14 480 9 947 43 322 26 983 54 892 38 553
Centrala administrationskostnader -1 039 -1 074 -3 419 -3 251 -4 498 -4 330
Ränteintäkter 41 584 165 2 663 586 3 084
Räntekostnader -5 382 -3 787 -16 264 -10 333 -20 726 -14 795
Andra finansiella intäkter och kostnader 122 -125 149 -24 -146 -318
Förvaltningsresultat 8 222 5 545 23 953 16 038 30 108 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 4 991 1 179 24 278 -2 273 22 291 -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 793 -5 223 -23 -4 157 -1 299 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -60 43 -64 43 -15 93
Resultat före skatt 14 946 1 545 48 144 9 651 51 086 12 593
Aktuell skatt -499 -241 -2 152 -958 -2 715 -1 520
Uppskjuten skatt -4 802 -502 -8 656 -2 545 -11 276 -5 165
Årets/periodens resultat1 9 645 801 37 336 6 148 37 095 5 908
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -68 -330 -440 -695 -696 -950
Årets/periodens totalresultat1 9 577 471 36 895 5 453 36 400 4 957
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 97 774 88 979 97 774 88 979 97 774 97 740
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 97 758 88 953 97 746 88 934 96 400 89 807
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 97 758 88 987 97 746 88 968 96 400 89 841
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,10 0,01 0,38 0,07 0,38 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,10 0,01 0,38 0,07 0,38 0,07
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 961 914 935 374 654 124
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 6 008 5 610 2 330
Derivatinstrument 744 1 377 2 199
Övriga anläggningstillgångar 535 213 153
Summa anläggningstillgångar 969 201 942 574 658 806
Övriga omsättningstillgångar 8 587 8 527 7 106
Derivatinstrument - 351 130
Likvida medel 51 717 31 185 90 454
Summa omsättningstillgångar 60 304 40 063 97 690
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 505 982 637 756 496
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 463 452 437 257 396 968
Räntebärande skulder 495 805 454 854 291 580
Derivatinstrument 2 905 3 907 3 232
Uppskjuten skatteskuld 29 601 20 935 18 315
Leasingskuld 6 008 5 610 2 307
Övriga långfristiga skulder 4 849 4 556 3 023
Summa långfristiga skulder 539 169 489 863 318 456
Räntebärande skulder 7 990 40 534 28 015
Derivatinstrument 70 - -
Övriga kortfristiga skulder 18 825 14 984 13 056
Summa kortfristiga skulder 26 884 55 518 41 071
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 505 982 637 756 496
1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
24
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-30 september - - - 6 148 6 148
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - -695 - -695
Utdelning till aktieägarna - -8 827 - - -8 827
Långsiktiga incitamentsprogram - 66 - - 66
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 100 - - 100
Utgående eget kapital 30 september 2024 3 660 230 040 -158 163 426 396 968
Resultat 1 oktober-31 december - - - -240 -240
Övrigt totalresultat 1 oktober-31 december - - -255 - -255
Kvittningsemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -217 - - -217
Långsiktiga incitamentsprogram - 1 - - 1
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-30 september - - - 37 336 37 336
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - -440 - -440
Utdelning till aktieägarna - - - -10 702 -10 702
Långsiktiga incitamentsprogram - 3 - - 3
Utgående eget kapital 30 september 2025 4 018 270 468 -853 189 819 463 452
Koncernens rapport över kassaflöden
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 14 946 1 545 48 144 9 651 51 086 12 593
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -6 881 3 751 -22 853 6 030 -19 825 9 058
Betald inkomstskatt -499 -241 -2 152 -958 -2 715 -1 520
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 7 567 5 055 23 139 14 723 28 546 20 131
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 632 18 452 -51 -1 945 -1 543 -3 437
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -165 337 1 282 2 591 6 732 8 041
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 034 23 844 24 370 15 369 33 735 24 735
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -44 - -206 - -206 -
Investeringar i befintliga fastigheter -1 933 -1 317 -4 062 -3 053 -5 373 -4 364
Förvärv av fastigheter1 - - - -79 573 -240 926 -320 499
Förvärv av inventarier -155 -10 -155 -19 -157 -21
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 132 -1 327 -4 423 -82 645 -246 662 -324 884
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 14 423 - 14 423 75 230 192 423 253 230
Amortering av lån -1 959 -1 437 -6 092 -39 958 -8 298 -42 164
Amortering av leasingskuld - -31 - -95 -95 -190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - - - - 100 100
Utdelning till aktieägarna -2 676 -2 195 -7 775 -6 083 -9 982 -8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9 788 -3 663 556 29 094 174 148 202 686
Periodens/årets kassaflöde 15 690 18 854 20 503 -38 182 -38 778 -97 463
Likvida medel, ingående balans 36 003 71 590 31 185 128 620 90 454 128 620
Valutakursdifferenser i likvida medel 24 10 29 16 41 28
Likvida medel, utgående balans 51 717 90 454 51 717 90 454 51 717 31 185
Nyckeltal
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,08 0,06 0,25 0,18 0,31 0,25
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,10 0,01 0,38 0,07 0,38 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,10 0,01 0,38 0,07 0,38 0,07
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,08 0,27 0,25 0,17 0,35 0,28
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,16 0,21 0,21 -0,43 -0,40 -1,09
Överskottsgrad, % 93,2 92,9 93,6 92,7 93,5 92,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5 2,6 2,5 2,5
Avkastning på eget kapital, % 8,4 0,5 10,9 1,8 8,5 1,2
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
25
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–30 sep 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 13 321 11 101 18 958 2 895 - 46 276
Fastighetskostnader -464 -320 -1 425 -761 - -2 971
Driftnetto 12 857 10 781 17 533 2 133 - 43 305
Centrala administrationskostnader - - -15 - -3 404 -3 419
Ränteintäkter - 1 39 15 110 165
Räntekostnader -5 669 -3 391 -5 728 -832 -645 -16 264
Andra finansiella intäkter och kostnader 55 84 -19 5 23 149
Förvaltningsresultat 7 244 7 475 11 811 1 321 -3 916 23 936
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 19 622 9 145 -2 626 -1 862 - 24 278
Orealiserade värdeförändringar i derivat 435 -42 -173 -173 -70 -23
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -64 -64
Resultat före skatt 27 301 16 578 9 013 -715 -4 050 48 127
Aktuell skatt -362 -937 - -3 -853 -2 154
Uppskjuten skatt -3 898 -2 394 -2 776 - 422 -8 646
Periodens resultat 23 041 13 247 6 237 -718 -4 481 37 327
Förvaltningsfastigheter 299 638 207 723 386 903 67 650 - 961 914
varav periodens investeringar/förvärv 28 315 2 975 743 - 4 062
Räntebärande skulder 164 640 107 877 191 502 29 775 10 000 503 794
TEUR
1 jan–30 sep 2024
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter - 8 346 18 103 2 661 - 29 110
Fastighetskostnader - -109 -1 277 -741 - -2 127
Driftnetto - 8 238 16 826 1 919 - 26 983
Centrala administrationskostnader - -42 - - -3 208 -3 251
Ränteintäkter - - 171 20 2 471 2 663
Räntekostnader - -2 521 -6 616 -1 197 - -10 333
Andra finansiella intäkter och kostnader - 46 0 5 -75 -24
Förvaltningsresultat - 5 720 10 383 747 -811 16 038
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter - 1 316 -701 -2 888 - -2 273
Orealiserade värdeförändringar i derivat - -2 435 -1 701 -151 130 -4 157
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - 43 43
Resultat före skatt - 4 600 7 981 -2 292 -638 9 651
Aktuell skatt - -559 - -2 -397 -958
Uppskjuten skatt - -516 -835 - -1 195 -2 545
Periodens resultat - 3 525 7 146 -2 294 -2 229 6 148
Förvaltningsfastigheter - 198 002 383 727 72 395 - 654 124
varav periodens investeringar/förvärv - 79 576 1 882 1 168 - 82 626
Räntebärande skulder - 108 944 180 606 30 045 - 319 595
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
26
Värderingsantaganden
2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 19,2 19,0 18,9 18,8 16,9 16,7 16,6 16,6
Vägd kalkylränta, %2 8,0 8,0 8,0 8,0 8,3 8,1 8,0 8,1
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
30 september 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -7 383 8 003 -4 731 5 075 -8 750 9 584 -1 359 1 467
+/- 0,50 -14 215 16 708 -9 153 10 533 -17 037 19 886 -2 627 3 040
+/- 1,00 -26 455 36 630 -17 181 22 785 -32 451 42 749 -4 932 6 584
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 673 -11 674 8 304 -8 303 15 362 -15 181 2 578 -2 579
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -1 559 - -2 171 3 922 -3 868 792 -801
30 september 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -22 223 24 129
+/- 0,50 -43 032 50 167
+/- 1,00 -81 019 108 748
Marknadshyra, % +/- 5,0 37 917 -37 737
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 714 -8 399
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2025 2024 2025 2024
resultat och eget kapital Förändring, % 30 sep 31 dec 30 sep 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 19 440 18 823 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -526/+526 -390/+390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 052/+1 052 -780/+780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +259/-259 +156/-156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +517/-517 +312/-312
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2025 2024
Likvida medel och skulder 30 sep 31 dec
Valuta i SEK 159 77
Valuta i PLN 4 747 4 547
Kassaflöde och intjäning
Riga
Lettland
1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Poznan 
Polen1
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
Hyresintäkter 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967
Fastighetskostnader -1 050 -970 -951 -842 -755 -667 -705 -747
Driftnetto 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220
Centrala administrationskostnader -1 039 -1 175 -1 205 -1 079 -1 074 -978 -1 198 -904
Ränteintäkter 41 45 79 421 584 938 1 140 1 208
Räntekostnader -5 382 -5 406 -5 476 -4 462 -3 787 -3 464 -3 083 -3 758
Andra finansiella intäkter och kostnader 122 285 -258 -294 -125 -8 108 -282
Förvaltningsresultat 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 4 991 -63 19 350 -1 987 1 179 -4 986 1 534 21
Derivat 1 793 -2 347 531 -1 276 -5 223 349 716 -5 330
-60 - -4 49 43 - - -
Resultat före skatt 14 946 5 525 27 674 2 941 1 545 530 7 577 -826
Skatt -5 300 -131 -5 377 -3 182 -743 -215 -2 545 998
Periodens resultat 9 645 5 393 22 297 -240 801 315 5 032 172
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -68 14 -386 -255 -330 -38 -327 688
Periodens totalresultat 9 577 5 408 21 910 -496 471 276 4 705 860
Balansposter i sammandrag
2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023
TEUR 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Förvaltningsfastigheter 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771
Övriga tillgångar 15 874 16 351 15 445 16 078 11 918 32 396 12 135 10 730
Likvida medel 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620
SUMMA TILLGÅNGAR 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121
Eget kapital 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176
Långfristiga räntebärande skulder 495 805 451 369 453 111 454 854 291 580 292 866 247 525 193 138
Kortfristiga räntebärande skulder 7 990 39 961 40 336 40 534 28 015 28 166 35 299 91 185
Övriga skulder 62 259 62 136 52 386 49 992 39 933 38 137 28 691 28 623
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,5 271,6 271,6 271,6 211,6 211,6 182,8 182,8
Antal fastigheter 16 16 16 16 15 15 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771
Överskottsgrad, % 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 97,1 96,0 96,1 94,4 93,6 92,7 93,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,5 18,4 18,4 18,2 16,6 16,6 16,7 16,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 222 221 221 218 199 199 200 193
WAULT, år 3,6 3,7 4,0 4,1 3,9 4,2 4,1 3,8
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 100 94
Finansiella Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
Hyresintäkter, TEUR 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967
Driftnetto, TEUR 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220
Förvaltningsresultat, TEUR 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483
Nettoskuld, TEUR 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703
Belåningsgrad, % 47 48 48 50 35 38 27 27
3,1 3,0 3,2 3,4 2,7 2,9 2,9 2,1
2,5 2,7 2,9 3,1 2,1 2,2 2,0 1,7
Skuldkvot, ggr 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,3 5,2 5,2
Soliditet, % 45 45 46 44 52 52 57 56
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,4 4,5 4,5 4,6 4,7 4,7 4,0
Avkastning på eget kapital, % 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9
Aktierelaterade Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
Eget kapital, TEUR 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176
495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689
Börsvärde, TEUR 415 185 436 678 365 589 398 183 349 215 345 981 342 667 343 475
Börsvärde, TSEK 4 590 495 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481
97 774 97 740 97 740 97 740 88 979 88 924 88 924 88 924
97 758 97 740 97 740 92 407 88 953 88 924 88 924 88 924
0,08 0,08 0,08 0,10 0,27 -0,13 0,04 0,06
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,16 0,02 0,03 -0,64 0,21 -0,64 0,00 -0,50
0,08 0,08 0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00
Eget kapital per aktie, EUR1 4,74 4,64 4,70 4,47 4,46 4,46 4,55 4,50
Eget kapital per aktie, SEK1 52,41 51,76 50,97 51,39 50,47 50,60 52,57 50,10
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 5,06 4,94 4,98 4,71 4,68 4,61 4,71 4,64
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 56,00 55,05 54,03 54,10 52,93 52,35 54,39 51,67
Aktiekurs, EUR1 4,25 4,47 3,74 4,07 3,92 3,89 3,85 3,86
Aktiekurs, SEK1 46,95 49,80 40,58 46,80 44,40 44,16 44,50 43,00
Övrigt Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
EUR/SEK 11,06 11,15 10,85 11,49 11,31 11,35 11,55 11,13
EUR/PLN 4,27 4,24 4,18 4,27 4,28 4,31 4,30 4,35
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
29
Härledning av nyckeltal
Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023
Hyresintäkter 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967
Driftnetto 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220
Överskottsgrad, % 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7
Förvaltningsresultat 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483
Räntekostnader 5 382 5 406 5 476 4 462 3 787 3 464 3 083 3 758
Resultat före räntekostnader 13 603 13 341 13 272 10 617 9 332 8 631 8 409 8 241
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2
Driftnetto, R12 54 892 50 358 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631
Centrala administrationskostnader, R12 -4 498 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679
Summa 50 394 45 825 40 514 34 223 31 048 29 806 29 645 29 952
Räntebärande skulder 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323
Likvida medel 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620
Nettoskuld, TEUR 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703
Skuldkvot, ggr 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,4 5,2 5,2
38 308 21 631 87 642 -1 982 1 885 1 106 18 821 3 438
Genomsnittligt eget kapital 458 665 456 523 444 561 417 113 396 794 400 487 401 730 399 777
8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9
Eget kapital 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176
Återläggning derivat 2 161 4 024 1 677 2 179 1 033 -4 075 -3 971 -3 254
Återläggning uppskjuten skatt 29 601 24 814 25 942 20 935 18 315 17 813 17 952 15 768
Långsiktigt substansvärde, TEUR 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689
Förvaltningsfastigheter 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771
Räntebärande skulder 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323
Likvida medel 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620
Belåningsgrad, % 47 48 48 50 35 38 27 27
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Eastnine Delårsrapport januari-september 2025
30
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Övriga intäkter 624 447 1 872 1 340 2 705 2 172
Centrala administrationskostnader -1 044 -1 078 -3 418 -3 042 -4 497 -4 121
-420 -632 -1 546 -1 702 -1 793 -1 949
Orealiserade värdeförändringar i derivat -74 -115 -70 130 -171 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -60 43 -64 43 -67 40
Finansiella intäkter och kostnader -228 1 533 2 349 5 695 3 494 6 840
-782 830 669 4 166 1 463 4 961
Aktuell skatt - -60 -851 -397 -1 253 -798
Uppskjuten skatt 169 -28 422 -1 195 201 -1 415
-613 742 240 2 575 412 2 747
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 346 479 300 448 180 770
Lån till koncernföretag 28 487 73 877 75 477
Övriga tillgångar 5 229 3 256 7 552
Likvida medel 4 148 10 546 74 487
SUMMA TILLGÅNGAR 384 345 388 127 338 287
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 344 245 354 705 313 749
Räntebärande skulder 10 000 10 000 -
Lån från koncernföretag 21 716 18 712 18 503
Övriga skulder 8 384 4 711 6 035
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 384 345 388 127 338 287
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Årets/periodens resultat

===== SIDA 31 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2025  31 
  
  
 
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut. 
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

===== SIDA 32 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2025  32 
  
  
 
 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology).  
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Projektfastighet 
Är en fastighet huvudsakligen bestående av mark som är 
föremål för nybyggnation eller större förändringsprocess. 
R12 
Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv 
månaderna räknat från rapportperiodens slut. 
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Utvecklingsprojekt 
Är ett projekt som syftar till att uppföra en ny byggnad i 
direkt anslutning till befintlig byggnad eller en 
nybyggnation på en projektfastighet. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 33 =====

Q3 Eastnine Delårsrapport  januari–september 2025  32 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Bokslutskommuniké 2025   5 februari 2026 
Delårsrapport januari-mars 2026  28 april 2026 
Årsstämma 2026    29 april 2026 
Delårsrapport januari-juni 2026  7 juli 2026 
Delårsrapport januari-september 2026  22 oktober 2026 
Bokslutskommuniké 2026   9 februari 2027 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  11 november 2025 
Förväntad dag för utbetalning  14 november 2025 
 
Avstämningsdag för utdelning  20 januari 2026 
Förväntad dag för utbetalning  23 januari 2026 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Polen och Baltikum. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Nowy Rynek D i Poznan.