Kvartalsrapport Q4 2025

===== SIDA 1 =====

Uptown Park, Vilnius, Litauen

===== SIDA 2 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  2 
 
Förvaltningsresultatet på rekordnivå  
Förvaltningsresultatet för 2025 ökade med 40 procent och är på den högsta nivån 
hittills för ett enskilt år, huvudsakligen på grund av två förvärv i Polen under 2024. 
Även förvaltningsresultatet för kvartalet steg, ökningen uppgick till 15 procent jämfört 
med samma kvartal föregående år. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 1,28 SEK 
per aktie (1,20).
Oktober-december 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 24 procent och uppgick 
till 15 429 TEUR (12 412). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 2 procent.  
• Driftnettot ökade med 24 procent till 14 322 TEUR 
(11 570). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 15 procent till 
7 048 TEUR (6 155).  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 646 
TEUR (-3 263), varav -3 170 TEUR (-1 987) hänförs till 
fastigheter och 1 524 TEUR (-1 276) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till -21 TEUR 
(49).  
• Periodens resultat ökade till 4 404 TEUR (-240). 
• Nettouthyrningen uppgick till 361 TEUR (183). 
• Adela Colakovic har rekryterats som ny CFO, 
anställningen påbörjas i juni 2026. 
• Hyresavtalet med Vinted i fastigheten Uptown Park i 
Vilnius har förlängts med sju år och utökats med cirka 
3 000 kvm till cirka 12 600 kvm.  
Januari-december 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 49 procent och uppgick 
till 61 723 TEUR (41 523). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 4 procent.  
• Driftnettot ökade med 50 procent till 57 644 TEUR 
(38 553). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 40 procent till 
31 001 TEUR (22 193). Ökningen förklaras 
huvudsakligen av två förvärv i Polen 2024. 
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 22 609 
TEUR (-9 693). Av förändringarna hänförs 21 108 TEUR 
(-4 260) till fastigheter och 1 501 TEUR (-5 433) till 
derivat. Realiserade värdeförändringar uppgick till  
-86 TEUR (93). 
• Årets resultat ökade till 41 739 TEUR (5 908). 
• Nettouthyrningen uppgick till -211 TEUR (581).  
Väsentliga händelser efter årets slut 
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 1,28 SEK per 
aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,32 
SEK per aktie (0,30). Utdelningsförslaget innebär en 
ökning om 7 procent och utgör 41 procent av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
• I december 2025 har kreditavtal med Swedbank 
förlängts till fem års löptid och utökats med 12,7 
MEUR till sammanlagt 75,5 MEUR. Ökningen har 
utbetalats i januari 2026.
Nyckeltal i urval 
 
 
2025 
okt-dec 
2024 
okt-dec 
2025 
jan-dec 
2024 
jan-dec 
Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,07 0,07 0,32 0,25 
Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR 0,05 0,00 0,43 0,07 
Överskottsgrad, % 92,8 93,2 93,4 92,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,4 2,5 
Avkastning på eget kapital, % 3,8 -0,5 9,1 1,2 
 
2025 
31 dec 
2025 
30 sep 
2024 
31 dec 
Fastighetsvärde, TEUR  960 450 961 914 935 374 
Belåningsgrad, %  47 47 50 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,7 96,1 
Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 55,27 56,00 54,10 
Aktiekurs, SEK 50,30 46,95 46,80 
Förvaltningsresultat/aktie, intjäningsförmåga, EUR 0,32 0,33 0,32 
Skuldkvot, intjäningsförmåga, ggr 8,6 8,4 8,6 
1 EUR = 10,82 SEK den 31 december 2025. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–december 2024 och 
för balansposter 31 december 2024. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 
4:1 i maj 2024, i enlighet med IAS 33.

===== SIDA 3 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  3 
 
Högsta förvaltningsresultatet hittills 
Eastnines förvaltningsresultat för 2025 ökar till den högsta nivån någonsin och 
verksamheten är stabil, trots betydande geopolitisk turbulens i världen. Förvaltnings-
resultatet för fjärde kvartalet blev något svagare än för det tredje, på grund av lägre 
uthyrningsgrad och valutakurseffekter. Vi fokuserar på ytterligare förvärv i Warszawa 
och har fyllt på kassan genom utökad finansiering av befintliga fastigheter.  
Eastnines resultat 
Den geopolitiska oron i världen har ökat under 2025 och 
inledningen av 2026. Eastnine har dock varit förhållandevis 
opåverkat av turbulensen och förvaltningsresultatet 2025 
uppvisar rekord med en ökning på 40 procent för året. 
Huvudanledningen är att effekten från de två stora förvärv 
som gjordes i Polen 2024 för första gången finns med 
under ett helt år. Hyresintäkter i jämförbart bestånd har 
ökat med fyra procent under året. Fjärde kvartalet var 
något svagare än tredje, huvudsakligen beroende på lägre 
uthyrningsgrad och högre övriga finansiella kostnader som 
påverkats av valutakurseffekter. En viss nedgång i 
uthyrningsgraden är en naturlig följd av Eastnines höga 
nivå som vid årets slut uppgick till 95,8 procent. Vi upplever 
att efterfrågan på kontor är fortsatt god och netto-
uthyrningen var positiv under fjärde kvartalet. Vinted, en av 
Eastnines största hyresgäster i Vilnius, valde att förlänga 
och utöka sitt hyresavtal till att omfatta 12 600 kvm och 
hela fastigheten Uptown Park. Tidigare under året 
förlängdes och utökades även 
hyresavtalet med Rockwool i Poznan. 
Den årliga kundnöjdhetsmätningen 
ger en tydlig indikation på att 
hyresgästerna trivs i våra lokaler. 
Valutakurseffekter, som påverkar 
bland annat finansiella intäkter och 
kostnader, är en följd av att Eastnine har verksamhet i 
länder med annan valuta än euro, dvs. Polen och Sverige. Vi 
är glada över att kunna konstatera att 97 procent av våra 
intäkter nu är förenliga (miljömässigt hållbara) med EU-
taxonomin. 
 
Förmånligt läge på kreditmarknaden 
Eastnine har under slutet av 2025 refinansierat 
bankkrediter i förtid, då marknadsläget varit ovanligt bra 
med sjunkande marginaler. I samband med 
refinansieringarna har avtalen utökats med 27 MEUR. Cirka 
14 MEUR utbetalades i september och cirka 13 MEUR i 
januari 2026. Den senare är därmed inte inkluderad i 
räntebärande skuld och likviditet per årsskiftet, men bidrar 
tillsammans med tidigare likviditetsförstärkning till att 
skapa utrymme för framtida förvärv. Under 2026 återstår 
nu endast 7 MEUR att refinansiera. Den genomsnittliga 
låneräntan har fortsatt sjunka under fjärde kvartalet, från 
4,4 till 4,3 procent. 
 
Organisation i Polen 
Under 2025 har vi börjat bygga upp vår egen organisation i 
Polen med inriktning mot fastighetsförvaltning, uthyrning 
och hyresgäster samt ekonomi. Hittills har sex personer 
rekryterats, varav tre påbörjat sin anställning vid årsskiftet 
och resterande anslöt i början av februari 
2026. Därmed har Eastnine egna 
medarbetare i samtliga länder, vilket vi 
tror är viktigt för en optimal hyresgäst-
relation och i slutänden också bra för 
Eastnines ekonomiska resultat. 
 
Eastnines marknader 
Våra marknader kännetecknas av en högre ekonomisk 
tillväxt, lägre kontorshyror och mer attraktiv direkt-
avkastning, än andra europeiska marknader. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger 
ett starkt kassaflöde och långsiktig värdestegringspotential. 
Vi kan notera en viss ökning av konkurrensen på 
transaktionsmarknaden, men från en låg nivå. 
Avkastningskraven för fullt uthyrda högkvalitativa 
kontorsfastigheter i centrala lägen har varit stabila under 
2025 och ligger på cirka 6,00 procent i Warszawa, 6,50 i 
Vilnius, 6,75 i Riga och 7,50 i Poznan.  
 
Förväntningar på framtiden 
Vi går in i det nya året med en hög uthyrningsgrad och 
överskottsgrad samt stabil finansiering. Fokus ligger på 
fortsatta förvärv i Warszawa mot bakgrund av det goda 
marknadsläget. Slutligen vill jag tacka medarbetarna för en 
bra insats under året som gått och övriga för ett ökat 
intresse, vilket noteras i den ökade omsättningen av 
Eastnines aktie. 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Fokus ligger på fortsatta 
förvärv i Warszawa mot bakgrund 
av det goda marknadsläget.

===== SIDA 4 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  4 
 
Bygger ett ledande fastighetsbolag i 
den snabbast växande delen av Europa 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i 
Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Eastnines marknader har högre BNP-tillväxt än 
övriga Europa och verksamheten uppvisar starka nyckeltal.  
 
Direktavkastning premiumkontor 
Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,0 procent 
(intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande fastigheter i 
flertalet västeuropeiska huvudstäder, inklusive Stockholm.  
 
 
 
 
Överskottsgrad  
En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad 
innebär att överskottsgraden, som visar driftnettot i relation till 
hyresintäkterna, för de senaste 12 månaderna är högre än för 
andra jämförbara fastighetsbolag.  
 
 
 
 
Uthyrningsgrad  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 95,8 procent per 
den sista december 2025. Uthyrningsgraden har överstigit 90 
procent ända sedan slutet av 2021. 
 
 
 
 
Fastighetsportfölj 
Fastighetsvärdet uppgår till 960 MEUR, fördelat på 15 
kontorsfastigheter och en projektfastighet. Drygt hälften av 
värdet finns i Polen som är Eastnines största marknad. Hela 
fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat och 97 procent av 
omsättningen är förenlig med EU-taxonomin. Portföljen har 
vuxit med 23 procent i snitt per år de senaste fem åren. 
Ambitionen är att tillväxten ska fortsätta och lönsamheten öka.   
6,0 % 
93,4 % 
95,8 % 
960 MEUR

===== SIDA 5 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  5 
 
Mål och utfall 
Eastnine fokuserar på tillväxt som bidrar till ökad lönsamhet och en attraktiv 
totalavkastning. 
 
Övergripande mål 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning för sina aktieägare. 
 
Tillväxtmål 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att 
öka lönsamheten.  
 
Finansiella mål och limiter 
Finansiella mål 
• Förvaltningsresultatet per aktie bör öka. 
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 
• Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
 
 Finansiella limiter 
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.  
 
 
 
 
Nyckeltal Utfall 31 december 2025 
Totalavkastning i aktien, 1 år +10 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år +16 %  
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år +3 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +23 % 
Förvaltningsresultat per aktie, 2025 jmf 2024 +28 % 
Avkastning på eget kapital, 1 år +9 % 
Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +8 %  
Förändring utdelning per aktie, styrelsens förslag avseende räkenskapsår 2025 +7 % 
Belåningsgrad 47 % 
Räntetäckningsgrad, 2025 2,4 ggr 
  
16 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år 
23 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år 
28 % 
Ökning av förvaltningsresultatet per aktie, 
2025 jmf 2024

===== SIDA 6 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  6 
 
Januari–december 2025 
Hyresintäkter och driftnetto ökade under året och överskottsgraden steg till 93,4 
procent. Förvaltningsresultatet ökade med 40 procent till 31,0 MEUR. Främsta 
anledningen till den positiva utvecklingen var fastighetsförvärven i Polen under 2024. 
Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till 21,1 MEUR.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 49 procent och uppgick till 
61 723 TEUR (41 523) under perioden januari-december. 
Huvudanledningen till ökningen är förvärv av två 
fastigheter i Polen under 2024. Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd ökade med 4 procent, framför allt till följd av 
hyresindexering och högre genomsnittlig uthyrningsgrad. 
Genomsnittlig hyresnivå steg till 222 EUR per kvm och år 
(218), huvudsakligen på grund av indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 37 procent till -4 078 
TEUR (-2 970), huvudsakligen till följd av ett större 
fastighetsbestånd. Kostnaderna inkluderar bland annat 
personalkostnader som inte debiteras hyresgästerna, 
kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra 
fastighetskostnader. Endast fastighetskostnader som ej 
vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets 
fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat  
Driftnettot ökade med 50 procent och uppgick till 57 644 
TEUR (38 553). Överskottsgraden uppgick till 93,4 procent 
(92,8). Centrala administrationskostnader ökade till -4 688 
TEUR (-4 330) på grund av bland annat rekryterings-
kostnader och fler medarbetare. Ränteintäkter minskade till 
250 TEUR (3 084) på grund av minskning av likvida medel 
efter fastighetsförvärv. Räntekostnaderna ökade till -21 770 
TEUR (-14 795) på grund av nya lån i samband med förvärv, 
delvis motverkat av sjunkande räntenivå. Övriga finansiella 
intäkter och kostnader uppgick till -436 TEUR (-318), i 
posten ingår bland annat valutakurseffekter. Förvaltnings-
resultatet ökade med 40 procent till 31 001 TEUR (22 193), 
vilket motsvarar en ökning om 28 procent per aktie till 0,32 
EUR (0,25). Procentuell ökning av förvaltningsresultatet per 
aktie är lägre på grund av emission av nya aktier i samband 
med fastighetsförvärv i november 2024. 
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 22 609 TEUR  
(-9 693). Av förändringarna avser 21 108 TEUR (-4 260) 
fastigheter, huvudsakligen hänförligt till Polen, och 1 501 
TEUR (-5 433) derivat. Realiserade värdeförändringar samt 
utdelningar uppgick till -86 TEUR (93). 
 
Skatt 
Årets skatt uppgick till -11 785 TEUR (-6 685), varav aktuell 
skatt var -2 012 TEUR (-1 520) och uppskjuten skatt var  
-9 773 TEUR (-5 165). Av den aktuella skatten hänförs 33 
procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, medan 
67 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. Den 
uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan 
bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, 
orealiserade värdeförändringar på derivat samt 
skattemässiga underskott. 
 
Resultat 
Årets resultat uppgick till 41 739 TEUR (5 908) och årets 
totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för 
utlandsverksamhet, till 41 345 TEUR (4 957).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 9 630 TEUR (947) och årets resultat blev 24 696 TEUR 
(-50) efter orealiserade värdeförändringar för fastigheter 
om 18 154 TEUR (-137). Fastigheter i Poznan genererade 
ett förvaltningsresultat om 9 578 TEUR (7 799) och årets 
resultat blev 12 704 TEUR (5 759), inklusive orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter om 6 116 TEUR (1 665). 
För fastigheter i Vilnius var förvaltningsresultatet 15 490 
TEUR (14 037), orealiserade värdeförändringar för 
fastigheter -1 040 TEUR (869) och årets resultat 10 816 
TEUR (9 756). Fastigheter i Riga genererade ett 
förvaltningsresultat om 1 733 TEUR (1 017), orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter var -2 122 TEUR (-6 657) 
och årets resultat -451 TEUR (-5 859). Årets resultat, ej 
hänförligt till segment, var -6 026 TEUR (-3 698). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
%TEUR
Hyresintäkter, TEUR
Förvaltningsresultat, TEUR
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %

===== SIDA 7 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  7 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-dec 
2024  
jan-dec 
Hyresintäkter 61 723 41 523 
Fastighetskostnader -4 078 -2 970 
Driftnetto 57 644 38 553 
Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 
Räntenetto -21 520 -11 712 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -436 -318 
Förvaltningsresultat 31 001 22 193 
Orealiserade värdeförändringar  22 609 -9 693 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -86 93 
Aktuell/uppskjuten skatt  -11 785 -6 685 
Årets resultat 41 739 5 908 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -395 -950 
Årets totalresultat 41 345 4 957 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2025  
31 dec 
2024  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 960 450 935 374 
Derivatinstrument 1 146 1 728 
Övriga tillgångar 18 288 14 350 
Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 31 185 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 030 708 982 637 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   467 902 437 257 
Räntebärande skulder 501 907 495 388 
Derivatinstrument 1 852 3 907 
Uppskjuten skatteskuld 30 782 20 935 
Övriga skulder 28 264 25 150 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 030 708 982 637 
Segment i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-dec 
2024  
jan-dec 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 9 630 947 
Orealiserade värdeförändringar  19 389 -1 019 
Aktuell skatt -425 -86 
Uppskjuten skatt -3 898 108 
Resultat Warszawa 24 696 -50 
Poznan   
Förvaltningsresultat 9 578 7 799 
Orealiserade värdeförändringar  6 309 -831 
Aktuell skatt -924 -632 
Uppskjuten skatt -2 259 -576 
Resultat Poznan 12 704 5 759 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 15 490 14 037 
Orealiserade värdeförändringar  -933 -999 
Uppskjuten skatt -3 741 -3 282 
Resultat Vilnius 10 816 9 756 
Riga   
Förvaltningsresultat 1 733 1 017 
Orealiserade värdeförändringar  -2 177 -6 872 
Aktuell skatt -7 -3 
Resultat Riga -451 -5 859 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -4 673 -4 282 
Ej allokerat finansnetto -756 2 675 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 21 29 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -86 93 
Aktuell skatt -657 -798 
Uppskjuten skatt 125 -1 415 
Resultat Ofördelat -6 026 -3 698 
Årets resultat 41 739 5 908

===== SIDA 8 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  8 
 
1Inklusive amortering.  
SEB
23%
Berlin Hyp
21%
Helaba
16%
Erste
16%
Swedbank
16%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
0
25
50
75
100
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
%
Belåningsgrad Soliditet
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
13
118
28
240
10386
44
108
27
216
22
3M ränta 2026 2027 2028 2029 2030
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 467 902 
TEUR (437 257) och räntebärande skulder till 501 907 
TEUR (495 388) vid årets slut. Eastnine har under 
september respektive december refinansierat totalt 95,5 
MEUR. I samband med refinansieringarna har Eastnine 
tecknat avtal om nya lån om 14,4 MEUR som utbetalats i 
september samt 12,7 MEUR som utbetalats i januari 2026.  
Belåningsgraden var vid årets slut 47 procent (50) och 
soliditeten 45 procent (44). Samtliga räntebärande skulder, 
utom 10 MEUR som utgörs av fasträntelån, löper med 
rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 
Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 83 procent (84), 
varav 98 procent med ränteswappar och 2 procent genom 
fasträntelån.  
Grön finansiering utgjorde 88 procent (76) av total 
räntebärande skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid 
årets slut till 4,3 procent (4,5), genomsnittlig 
räntebindningstid till 2,4 år (3,1) och genomsnittlig 
kapitalbindningstid till 3,3 år (3,4). Räntetäckningsgraden 
under året uppgick till 2,4 ggr (2,5).  
Under 2025 har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 7 983 TEUR (6 661). De årliga 
amorteringarna enligt avtal uppgick vid årets slut till 6 870 
TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 405 795 TEUR (408 494). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -728 TEUR  
(-2 208). Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna 
alltid noll. I balansräkningen bruttoredovisas 
ränteswapparna tillsammans med valutaterminer 
(relaterade till beslutad utdelning) under derivat.  
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid årets slut var det långsiktiga substansvärdet per aktie 
5,11 EUR (4,71), motsvarande 55,27 SEK per aktie (54,10). 
Eget kapital per aktie var 4,79 EUR (4,47), motsvarande 
51,79 SEK per aktie (51,39). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 30 539 TEUR (20 131) under 
året. Förändringar i rörelsekapitalet var -377 TEUR  
(1 119). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -6 553 TEUR (-324 884) och från finansieringsverksam-
heten till -4 017 TEUR (202 686). Årets kassaflöde uppgick 
till 19 592 TEUR (-100 948). Likvida medel ökade med 
19 639 TEUR under året till 47 175 TEUR (27 536) vid årets 
slut. 
 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Inklusive amortering

===== SIDA 9 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  9 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 december 2025. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild som visar vilket 
resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar 
under en tolvmånadersperiod och ska ej förväxlas med en 
prognos. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som 
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar 
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad 
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller 
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, 
valutakurser, värdeförändringar eller andra resultat-
påverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på 
rapportdagen, omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och aktuell räntenivå, med tillägg för 
periodiserade uppläggningskostnader. 
• Övriga finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. Ingen beräkning av historiska 
eller framtida valutadifferenser sker. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Lägre uthyrningsgrad har minskat hyresintäkterna och 
ökat fastighetskostnaderna, jämfört med intjänings-
förmågan per 30 september 2025. Även driftnettot har 
minskat av samma anledning.   
• Ränteintäkterna har ökat som en följd av högre 
avkastning på likvida placeringar än föregående 
kvartal. 
• Räntekostnaderna har minskat genom amorteringar 
samt lägre genomsnittlig räntenivå på befintliga lån. 
• Övriga finansiella intäkter och kostnader, som härrör 
från ny budget, har ökat bland annat efter tecknande 
av nytt hyresavtal för huvudkontoret.  
• Förvaltningsresultatet har minskat huvudsakligen på 
grund av lägre uthyrningsgrad. 
• Förvaltningsresultat per aktie har minskat med cirka 
0,01 EUR, motsvarande 2 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund 
av högre fastighetskostnader och lägre hyresintäkter, 
vilket också påverkat direktavkastningsnivån. 
• Räntetäckningsgraden är oförändrad, men 
skuldkvoten har ökat som en följd av lägre driftnetto 
och lägre kassa, även om amortering av skulder har 
haft en dämpande effekt på ökningen. 
 
 
Nyckeltal 
2025  
31 dec 
2025  
30 sep 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,32 0,33 -0,01 
Överskottsgrad, % 93,4 93,9 -0,5 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0 
Skuldkvot, ggr 8,6 8,4 +0,2 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,4 -0,1 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,0 6,1 -0,1 
Direktavkastning, % 6,0 6,1 -0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 961 914 -1 464 
TEUR 
2025  
31 dec 
2025  
30 sep Förändring, % 
Hyresintäkter 61 552 62 021 -1 
Fastighetskostnader -4 078 -3 813 +7 
Driftnetto 57 474 58 208 -1 
Centrala administrationskostnader -4 688 -4 498 +4 
Ränteintäkter 464 172 +170 
Räntekostnader -21 732 -22 001 -1 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -44 +302 
Förvaltningsresultat 31 341 31 837 -2

===== SIDA 10 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  10 
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
mer attraktiv direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, har under 2025 blivit 
en av världens tjugo största ekonomier och BNP förväntas 
växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de 
kommande åren, enligt Internationella valutafonden. 
Dessutom finns en strukturell ökning inom kontorssyssel-
sättning, vilken drivit fram tillväxten av moderna kontors-
stockar de senaste tjugo åren.  
Sedan pandemin har efterfrågan på högkvalitativa 
kontorslokaler i attraktiva lägen stärkts, samtidigt som den 
försvagats för kontor med lägre kvalitet och sämre lägen. 
Hyresnivåer för premiumkontor är därför i en stigande 
trend, trots att totala vakanser ökat de senaste åren. 
Warszawa och Poznan är Eastnines starkaste hyres-
marknader för tillfället, drivet av relativt sett starkare 
efterfrågan och lägre nyutvecklingsaktivitet jämfört med 
Vilnius och Riga. Kontorshyror på Eastnines marknader är 
betydligt lägre än på nordiska och västeuropeiska 
marknader. Topphyrorna i tyska städer är till exempel 
nästan dubbelt så höga som i Warszawa, som har över tre 
miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock 
på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet 
jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt-
avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under 2025, efter att ha 
stigit framför allt under 2023 på grund av högre 
räntenivåer. 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
1 2024. | Källa: JLL, Colliers, CBRE  
0
10
20
30
40
50
60
70
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Warszawa
Göteborg
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
mån
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Oslo
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
EUR/kvm/ 
månad
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 11 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  11 
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade med 25,1 MEUR under året till 960,5 MEUR. Orealiserade 
värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till 21,1 MEUR, varav merparten 
härrörde från Polen.   
 
Fastighetsportfölj 
Vid årets slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till cirka 271 500 
(271 600) och värdet per kvm till 3 541 EUR (3 409). 
Marknadsvärdet för samtliga fastigheter summerade till 
960,5 MEUR (935,4), varav utvecklingsprojekt uppgick till 
9,7 MEUR (9,6). Projektfastigheten utgör merparten av 
utvecklingsprojektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,8 
procent (96,1) vid årets slut och hyresvärdet ökade till 64,3 
MEUR (63,6). Överskottsgraden uppgick till 93,4 procent 
(92,8). Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, baserat 
på kvm, uppgick till 8,3 år (7,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
årets slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Warszawa 
till cirka 59 900 kvm, vilket bedöms motsvara en procent av 
kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,3 MEUR 
(18,0) och det totala fastighetsvärdet till 298,2 MEUR 
(281,8). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och en 
universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och 
Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid årets slut uppgick 
Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 68 100 kvm, 
vilket bedöms motsvara 10 procent av kontorsmarknaden. 
Hyresvärdet ökade till 14,8 MEUR (14,6) och det totala 
fastighetsvärdet till 204,8 MEUR (198,3). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera pågående nybyggnationer, 
nära centralstationen. Vid årets slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till cirka 121 000 
kvm, motsvarande en marknadsandel om 10 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet ökade till 26,4 
MEUR (26,2) och fastighetsvärdet ökade till 389,5 MEUR 
(386,6), varav värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR 
(0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga 
fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens 
viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den 
intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket 
bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet har ökat till 4,8 MEUR (4,7) och 
fastighetsvärdet uppgick till 67,9 MEUR (68,8), varav värdet 
på utvecklingsprojekt var 9,3 MEUR (9,2).
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 355 59 930   - 100,0 18,3 298,2 31 
Poznan 66 169 1 457 457 68 083   1 027 98,6 14,8 204,8 21 
Vilnius 117 478 3 246 289 121 013   6 414 95,0 26,4 389,5 41 
Riga  20 026 2 476 - 22 502   6 059 75,1 4,8 67,9 7 
Totalt 260 901 8 526 2 101 271 529   13 500 95,8 64,3 960,5 100

===== SIDA 12 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  12 
 
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
21%
41%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt. Samtliga 
projekt är i planeringsstadiet och kommer att startas först 
när respektive projekt bedöms kunna uppvisa tillfreds-
ställande resultat. Projektet The Pine i Riga som planeras 
att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på 
fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 
kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av 
mark och en del historiska byggnader i centrala Riga, 
bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På 
befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala 
affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontors-
byggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 
13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade med 25,1 MEUR till 960,5 
MEUR (935,4) under året. Investeringar i befintliga 
fastigheter bidrog med 5,8 MEUR. Totala orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 21,1 MEUR, varav den del 
som påverkade fastighetsvärdet uppgick till 19,3 MEUR. 
Mellanskillnaden på 1,8 MEUR utgör justering under andra 
kvartalet avseende bolagsförvärvet av Warsaw Unit. Lägre 
avkastningskrav och ett antagande om högre marknads-
hyror, båda i Polen, har haft en positiv påverkan på 
fastigheternas värde. Det genomsnittliga och vägda 
avkastningskravet för samtliga fastigheter var 6,6 procent, 
vilket är oförändrat både i jämförelse med 31 december 
2024 och föregående kvartal.  
Under fjärde kvartalet värderades sex fastigheter 
externt, varav tre i Litauen, två i Lettland och en i Polen. 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -3,2 MEUR 
under kvartalet.  
 
Förvärv och avyttringar samt investeringar i 
befintligt fastighetsbestånd 
Eastnine har varken förvärvat eller avyttrat någon fastighet 
under året. Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2025 
jan-dec 
2024 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 935 374 573 771 
Fastighetsförvärv - 361 499 
Investeringar i befintliga fastigheter 5 769 4 364 
Orealiserade värdeförändringar 19 307 -4 260 
Fastighetsvärde vid årets slut  960 450 935 374 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment 
 
 
 
 
Lokalyta per kategori 
Eastnine har förlängt och utökat hyresavtalet med 
Vinted i fastigheten Uptown Park i Vilnius. Avtalet 
innebär att Vinteds ytor ökar med 3 000 kvm till cirka 
12 600 kvm.

===== SIDA 13 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  13 
 
21%
29%
14%5%
2%
29%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
90
92
94
96
98
100
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 61,6 MEUR (61,1) vid 
årets slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 51 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 3,8 år och för de tio största 
hyresgästerna 4,4 år. Vid beaktande av break-option är den 
genomsnittliga återstående löptiden 3,3 år respektive 3,8 år 
för samtliga avtal och de tio största hyresgästerna. 
Vid årets slut uppgick Eastnines genomsnittliga årshyra 
för lokaler till 222 EUR per kvm (218). I Warszawa uppgick 
den till 288 EUR (282), i Poznan till 204 EUR (201), i Vilnius 
till 204 EUR (201) och i Riga till 184 EUR (183). Eastnine 
tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som 
säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 
månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under året, dvs. tecknade avtal minus 
uppsagda avtal, uppgick till -1 467 kvm, motsvarande 
årshyror om -211 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under året uppgick till 213 EUR per kvm. 
Totalt 31 156 kvm, motsvarande årshyror om 6 340 TEUR, 
har förlängts under året. Omförhandling av hyresavtal har 
skett till en genomsnittlig årshyra om 203 EUR per kvm. Av 
nettouthyrningen kvarstår cirka 1 300 kvm i kommande 
nettoinflyttning under första halvåret 2026. 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av kontrakterad  
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 9 
Telia 5 
Vinted 3 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
Rockwool 3 
CBRE 2 
Moderna  2 
Totalt 51

===== SIDA 14 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  14 
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna under året har 
utförts av Avison Young, Colliers International Advisor, 
Jones Lang LaSalle och Newsec. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den 
interna värderingsmodellen.  
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdes-
beräknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala 
termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra 
med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och 
marknadsmässig hyra. För mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärden se även 
årsredovisningen för 2024, not 10 Förvaltningsfastigheter. 
För utvecklingsprojekt, där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten som 
indikerar ett lägre värde.
Inga investeringar har skett i utvecklingsprojekten under 
året. Projektet Kimmels fastighetsvärde motsvarar 
externvärdering per 31 december 2025. 
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Bedömning av framtida kassaflöde, kalkylränta och 
avkastningskrav har väsentlig påverkan på fastigheternas 
värde. Fastigheternas avkastningskrav och kalkylränta är 
nära sammankopplade, eftersom kalkylräntan ofta bestäms 
utifrån marknadens avkastningskrav på liknande tillgångar. 
Kalkylräntan ska återspegla både pengars tidsvärde och 
den risk som är förknippad med bedömda kassaflöden.  
 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,6 procent (6,6) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 19,3 EUR per kvm och månad 
(18,8). I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen 
för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent 
(2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,2 
procent (8,0). 
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Capex i värderingsmodellen ligger normalt i intervallet 2,0–
5,0 procent och uppgick i genomsnitt 2,3 procent (2,6). 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 901 55,7 58,2 223 95,8 
Handel och service 8 527 1,4 1,5 182 88,8 
Parkering - 3,8 3,9 - 97,3 
Övrigt1 2 101 0,7 0,7 134 99,9 
Totalt 271 529 61,6 64,3 222 95,8 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga 
Genomsnitt 
31 dec 2025 
Genomsnitt 
31 dec 2024 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 26,7 17,8 17,3 15,3 19,3 18,8 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 7,1 6,5 6,9 6,6 6,6 
Vägd kalkylränta, % 8,0 7,8 8,4 8,6 8,2 8,0 
1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  15 
 
Grön finansiering, 2025 
88 % 
 
 
Hållbarhet 
Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket, 
tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, anställda 
och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnines hållbarhetsambition är att definiera framtiden för en hållbar fastighetsmarknad i våra regioner och arbetar 
målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av nettoomsättningen)  
• Nettonollutsläpp1 av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värdekedjan, inklusive 
att halvera utsläppen till 2030 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 
• Femstjärnig rating från GRESB 
1 I enlighet med Science Based Targets initiative. Validering pågår.   
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna. 
2 Jämförbart bestånd exkluderar Nowy Rynek E och Warsaw Unit som förvärvades i juni respektive november 2024. 
3 Exkluderar elanvändning hos hyresgäster. 
Nyckeltal1 
2025 
jan-dec 
2024 
jan-dec Förändring, % 
Förändring jämförbart 
bestånd2, % 
Fastighetsenergi, kWh/kvm3 101,3 96,1 5,5 -3,9 
Total energianvändning, kWh/kvm 138,2 134,3 2,9 -0,9 
Taxonomiförenlig verksamhet, 2025 
97 % 
 
 
Förändring total energianvändning, 
jämförbart bestånd, 2025 
-0,9 % 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj, 2025 
100 % 
 
 
S7-fastigheterna i Vilnius har 
solcellsbeklädda tak som ger 
fastigheterna fossilfri el och gröna 
ytor mellan byggnaderna som 
både samlar regnvatten och bidrar 
till en trevlig utomhusmiljö.  
Förändring fastighetsenergi, 
jämförbart bestånd, 2025 
-3,9 % 
 
 
GRESB 2025, antal stjärnor

===== SIDA 16 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  16 
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Eastnine-koncernen (Bolaget) 
äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda 
dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Vid årets slut 
hade Eastnine-koncernen 27 (22) heltidsanställda, varav 11 
(10) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 8 (7) i 
Vilnius, 5 (5) i Riga och 3 (-) i Warszawa. Bolagets och 
koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–
december 2025. Alla belopp är i tusental euro om inget 
annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Det geo-
politiska läget har försämrats under året och kan, liksom 
andra omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, 
svag ekonomisk konjunktur samt negativa värdeför-
ändringar på fastigheter, påverka Eastnines verksam-
het. Utöver svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter 
riskerar faktorer såsom handelskonflikter och tullar på 
varuflöden att direkt, eller indirekt, påverka hyresgästers 
verksamheter, deras betalningsförmåga samt efterfrågan 
på kontor. Risk för stigande finansieringskostnader är bland 
annat beroende av inflations- och ränteutveckling. 
Koncernens resultat påverkas av förändringar i valutakurs 
mellan EUR och PLN samt EUR och SEK. I takt med ökad 
digitalisering ökar sårbarheten och risken för cyberattacker, 
dataintrång och bedrägerier. En redogörelse för Eastnines 
största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2024 på s. 
59–66. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet 
Marknad på s. 10.  
 
Moderbolaget 
Årets resultat uppgick till -390 TEUR (2 747). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 30. 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (komplett-
erande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. 
Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla 
perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget 
annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som 
tillämpades i årsredovisningen för år 2024. 
Bokslutskommunikén ska läsas tillsammans med 
årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS 
Redovisningsstandarder samt IFRIC® Tolkningar, bedöms 
för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller 
finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.

===== SIDA 17 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  17 
 
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. 
Se not 28 i Årsredovisning 2024.  
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2022 
Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens
 slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
20,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2025 och 
totalt tilldelades deltagarna 34 508 aktier. 
 
Väsentliga händelser efter årets slut 
Styrelsen föreslår, för räkenskapsåret 2025, en höjd 
utdelning till 1,28 SEK per aktie (1,20) att utbetalas 
kvartalsvis om vardera 0,32 SEK per aktie (0,30). 
Utdelningsförslaget innebär en ökning om 7 procent och 
utgör 41 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt. 
I december 2025 har kreditavtal med Swedbank 
förlängts till fem års löptid och utökats med 12,7 MEUR till 
sammanlagt 75,5 MEUR. Ökningen har utbetalats i januari 
2026. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför. 
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 5 februari 2026 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 18 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  18 
 
Granskningsrapport 
 
Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7404 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 31 december 2025 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har. 
 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
 
Stockholm den 5 februari 2026 
 
 
KPMG AB 
 
 
 
 
Marc Karlsson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 19 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  19 
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs steg med 7 procent under 2025 och stängde på 50,30 SEK vid årets 
slut. Aktiens totalavkastning var 10 procent samtidigt som fastighetsindex OMX 
Stockholm Real Estate GI minskade med 9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per 
aktie ökade med 2 procent i SEK och med 8 procent i EUR.  
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 50,30 SEK (46,80) vid årets 
slut, efter en uppgång med 7 procent under året. Årets 
högsta stängningskurs på 51,70 SEK uppmättes den 28 
oktober och den lägsta på 37,55 SEK noterades den 9 april. 
Bolagets börsvärde uppgick till 4,9 miljarder SEK (4,6) vid 
årets slut.  
Eastnines akties totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till 10,2 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -8,7 procent. Eastnines totalavkastning, i 
snitt per år under den senaste femårsperioden uppgick till 
16,3 procent, jämfört med -2,3 procent för fastighetsindex. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid årets slut till 55,27 SEK (54,10) respektive 5,11 
EUR (4,71). Eget kapital per aktie uppgick till 51,79 SEK 
(51,39) respektive 4,79 EUR (4,47). Den långsiktiga 
substansrabatten minskade till 9 procent (13).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat 
till 88 537 aktier (66 656) under året och på samtliga 
marknadsplatser1 till 133 234 aktier (111 693). Free float2 
för aktien uppgick vid årets slut till 48,5 procent (41,8). 
 
Omsättning 
Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
Aktiekursutveckling 
 
Totalavkastning, % 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Eastnine 10,2 81,3 16,3 
OMX Stockholm Real Estate GI -8,7 -11,2 -2,3 
Data per aktie 
2025 
31 dec 
2024 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,79 4,47 
Långsiktigt substansvärde, EUR 5,11 4,71 
Aktiekurs, EUR 4,65 4,07 
Eget kapital, SEK 51,79 51,39 
Långsiktigt substansvärde, SEK 55,27 54,10 
Aktiekurs, SEK 50,30 46,80 
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Antal aktier
Total volym, samtliga marknadsplatser Trendlinje
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Liquidnet EU Limited MTF, Sigma x, Instinet Blockmatch 
Europe, Börse München, Börse Stuttgart, Frankfurt Stock Exchange och Lang & Schwarz TradeCenter. 2 Free float baserat på definition och metodologi 
enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 
9,2m 7,6m 1,8m 
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
%SEK
Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
30
35
40
45
50
55
60
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI

===== SIDA 20 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  20 
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid årets slut till 
98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 774 112  
(97 739 604). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
december till 78,9 procent (83,6).  
Antalet kända aktieägare har ökat under året och 
uppgick den 31 december till 7 218 (5 942). Två ägare, 
Peter Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade 
vardera minst 10 procent av totalt antal aktier i Bolaget. 
 
Återköp 
Vid årets slut hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i eget 
förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. 
Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att 
besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att 
Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 
10 procent av samtliga aktier i Bolaget. 
 
Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 
Årsstämman 2024 beslutade att inrätta ett treårigt, 
långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) riktat till 
samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. 
Vid fullt utnyttjande kan 894 810 aktier ges ut, vilket 
motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det 
totala antalet aktier och röster i Bolaget. För mer 
information, se not 5 i Årsredovisning 2024.  
 
 
Största aktieägare per 31 december 2025 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring andel 2025,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 17 288 610 17,6 -8,3 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 0,0 
Kestutis Sasnauskas1 9 570 697 9,7 5,3 
Arbona AB (publ) 6 586 460 6,7 -2,5 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 0,0 
Albin Rosengren1 1 810 348 1,8 1,0 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 
Handelsbanken Fonder 1 316 077 1,3 0,7 
Dimensional Fund Advisors 1 314 933 1,3 0,0 
Gustaf Hermelin1 930 000 0,9 0,0 
Martin Olof Brage Larsén 895 000 0,9 0,0 
First Fondene 800 000 0,8 0,8 
Protean Funds Scandinavia 778 184 0,8 0,8 
Staffan Malmer 675 170 0,7 -0,4 
Jacob Grapengiesser 671 444 0,7 0,0 
15 största aktieägarna 63 077 246 64,2 -2,5 
Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5 0,0 
Övriga 34 696 866 35,3 2,5 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance

===== SIDA 21 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  21 
 
Tre skäl att investera i Eastnine 
 
1. Positiva långsiktiga trender 
• Verksamt på Europas snabbast växande marknader de senaste 25 åren. 
Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra europeiska 
länder även i framtiden. 
• Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jämförbara marknader 
förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegringspotential. 
 
2. Hög avkastning och starka kassaflöden 
• Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighetsavkastning och 
likvärdig finansieringskostnad, vilket ger bra kassaflöde och goda 
förutsättningar för fortsatt värdetillväxt.  
 
3. Premiumfastigheter i premiumlägen 
• Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva 
platser med bra infrastruktur.  
• Stark och diversifierad hyresgästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer.  
• Moderna och framtidssäkra fastigheter med lågt underhållsbehov.  
Hyra & avkastningskrav premiumkontor1 
1 2024  
 
 
 
 
 
 
 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
AvkastningskravEUR/kvm/månad
Hyra premiumkontor, EUR Avkastningskrav premiumkontor, %
Avkastningskrav 
förväntas minska över tid. 
Hyresnivå 
förväntas öka över tid.

===== SIDA 22 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  22 
 
Finansiella rapporter i sammandrag 
 
 
 
Visste du att…  
Av 20 europeiska städer med högst BNP-tillväxt 
under de senaste 15 åren (2010–2025), utgör 
polska städer tio, enligt en sammanställning 
gjord av Oxford Economics. Även Eastnines 
marknader Vilnius och Riga finns med bland de 
topp 20 snabbast växande europeiska städerna 
under samma tidsperiod.  
 
Källa: Oxford Economics, Eurostat

===== SIDA 23 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
23
Koncernens rapport över totalresultat 
2025 2024 2025 2024
TEUR okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 15 429 12 412 61 723 41 523
Fastighetskostnader -1 107 -842 -4 078 -2 970
Driftnetto 14 322 11 570 57 644 38 553
Centrala administrationskostnader -1 269 -1 079 -4 688 -4 330
Ränteintäkter 86 421 250 3 084
Räntekostnader -5 506 -4 462 -21 770 -14 795
Övriga finansiella intäkter och kostnader -585 -294 -436 -318
Förvaltningsresultat 7 048 6 155 31 001 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 170 -1 987 21 108 -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 524 -1 276 1 501 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -21 49 -86 93
Resultat före skatt 5 380 2 941 53 525 12 593
Aktuell skatt 140 -562 -2 012 -1 520
Uppskjuten skatt -1 117 -2 620 -9 773 -5 165
Årets/periodens resultat1 4 404 -240 41 739 5 908
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 46 -255 -395 -950
Årets/periodens totalresultat1 4 449 -496 41 345 4 957
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 97 774 97 740
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 97 774 92 407 97 753 89 807
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 97 774 92 407 97 753 89 841
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,05 0,00 0,43 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,05 0,00 0,43 0,07
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2025 2024
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 960 450 935 374
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 7 368 5 610
Derivatinstrument 1 125 1 377
Övriga anläggningstillgångar 938 213
Summa anläggningstillgångar 969 880 942 574
Övriga omsättningstillgångar 9 982 8 527
Derivatinstrument 21 351
Spärrade likvida medel 3 649 3 649
Likvida medel 47 175 27 536
Summa omsättningstillgångar 60 827 40 063
SUMMA TILLGÅNGAR 1 030 708 982 637
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 467 902 437 257
Räntebärande skulder 488 390 454 854
Derivatinstrument 1 852 3 907
Uppskjuten skatteskuld 30 782 20 935
Leasingskuld 7 195 5 610
Övriga långfristiga skulder 4 964 4 556
Summa långfristiga skulder 533 183 489 863
Räntebärande skulder 13 517 40 534
Leasingskuld 264 -
Övriga kortfristiga skulder 15 842 14 984
Summa kortfristiga skulder 29 623 55 518
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 030 708 982 637
1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
24
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-31 december - - - 5 908 5 908
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - -950 - -950
Nyemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -9 044 - - -9 044
Långsiktiga incitamentsprogram - 67 - - 67
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 100 - - 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 466 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-31 december - - - 41 739 41 739
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - -395 - -395
Utdelning till aktieägarna - - - -10 702 -10 702
Långsiktiga incitamentsprogram - 3 - - 3
Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902
Koncernens rapport över kassaflöden
2025 2024 2025 2024
TEUR okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 5 380 2 941 53 525 12 593
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 1 879 3 129 -20 973 9 058
Betald inkomstskatt 140 -562 -2 012 -1 520
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 7 400 5 508 30 539 20 131
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 385 -4 217 -1 435 -6 922
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -224 5 450 1 058 8 041
Kassaflöde från den löpande verksamheten 5 791 6 741 30 162 21 249
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -84 - -290 -
Investeringar i befintliga fastigheter -1 707 -1 311 -5 769 -4 364
Förvärv av fastigheter1 - -240 926 - -320 499
Förvärv av inventarier -339 -2 -494 -21
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 130 -242 239 -6 553 -324 884
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - 178 000 14 423 253 230
Amortering av lån -1 891 -2 206 -7 983 -42 164
Amortering av leasingskuld -7 -95 -7 -190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - - - 100
Utdelning till aktieägarna -2 676 -2 207 -10 451 -8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 573 173 492 -4 017 202 686
Periodens/årets kassaflöde -913 -62 007 19 592 -100 948
Likvida medel, ingående balans 48 069 89 530 27 536 128 456
Valutakursdifferenser i likvida medel 18 13 48 28
Likvida medel, utgående balans 47 175 27 536 47 175 27 536
Nyckeltal
2025 2024 2025 2024
okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,07 0,07 0,32 0,25
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,05 0,00 0,43 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,05 0,00 0,43 0,07
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,06 0,07 0,31 0,24
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,01 -0,67 0,20 -1,12
Överskottsgrad, % 92,8 93,2 93,4 92,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,4 2,5
Avkastning på eget kapital, % 3,8 -0,5 9,1 1,2
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.

===== SIDA 25 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
25
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 dec 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 17 850 14 817 25 206 3 850 - 61 723
Fastighetskostnader -558 -501 -1 987 -1 033 - -4 078
Driftnetto 17 292 14 317 23 219 2 817 - 57 644
Centrala administrationskostnader - - -15 - -4 673 -4 688
Ränteintäkter - 1 48 20 182 250
Räntekostnader -7 533 -4 528 -7 735 -1 111 -862 -21 770
Övriga finansiella intäkter och kostnader -129 -211 -27 7 -76 -436
Förvaltningsresultat 9 630 9 578 15 490 1 733 -5 429 31 001
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 6 116 -1 040 -2 122 - 21 108
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 193 107 -55 21 1 501
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -86 -86
Resultat före skatt 29 019 15 887 14 557 -444 -5 494 53 525
Aktuell skatt -425 -924 - -7 -657 -2 012
Uppskjuten skatt -3 898 -2 259 -3 741 - 125 -9 773
Periodens resultat 24 696 12 704 10 816 -451 -6 026 41 739
Förvaltningsfastigheter 298 200 204 811 389 526 67 913 - 960 450
varav periodens investeringar/förvärv 58 432 4 013 1 266 - 5 769
Räntebärande skulder 163 800 107 606 190 771 29 731 10 000 501 907
TEUR
1 jan–31 dec 2024
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 1 750 11 945 24 255 3 572 - 41 523
Fastighetskostnader -20 -225 -1 691 -1 033 - -2 970
Driftnetto 1 731 11 720 22 564 2 539 - 38 553
Centrala administrationskostnader -5 -43 - - -4 282 -4 330
Ränteintäkter - 1 206 25 2 853 3 084
Räntekostnader -778 -3 651 -8 715 -1 553 -99 -14 795
Övriga finansiella intäkter och kostnader - -228 -18 6 -79 -318
Förvaltningsresultat 947 7 799 14 037 1 017 -1 607 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -137 1 665 869 -6 657 - -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat -882 -2 496 -1 869 -215 29 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - 93 93
Resultat före skatt -72 6 968 13 038 -5 856 -1 485 12 593
Aktuell skatt -86 -632 - -3 -798 -1 520
Uppskjuten skatt 108 -576 -3 282 - -1 415 -5 165
Periodens resultat -50 5 759 9 756 -5 859 -3 698 5 908
Förvaltningsfastigheter 281 789 198 263 386 553 68 769 - 935 374
varav periodens investeringar/förvärv 281 926 79 488 3 138 1 311 - 365 863
Räntebärande skulder 167 160 108 674 179 686 29 869 10 000 495 388
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. 
Fastigheter
Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
26
Värderingsantaganden
2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024
Förvaltningsfastigheter 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 19,3 19,2 19,0 18,9 18,8 16,9 16,7 16,6
Vägd kalkylränta, %2 8,2 8,0 8,0 8,0 8,0 8,3 8,1 8,0
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,1 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,0 2,0
Känslighetsanalys
31 december 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -11 800 12 700 -4 632 4 970 -8 048 8 646 -1 396 1 507
+/- 0,50 -22 700 26 500 -8 959 10 317 -15 578 18 031 -2 699 3 131
+/- 1,00 -42 200 58 100 -16 812 22 324 -29 001 39 445 -5 059 6 792
Marknadshyra, % +/- 5,0 14 748 -15 057 8 224 -8 224 14 303 -14 285 2 082 -2 073
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - - - - 4 763 -4 774 599 -715
31 december 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -25 876 27 823
+/- 0,50 -49 936 57 979
+/- 1,00 -93 072 126 661
Marknadshyra, % +/- 5,0 39 357 -39 639
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 5 362 -5 489
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på eget kapital  2025 2024 2025 2024
och totalresultat Förändring, % 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 20 111 18 823 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -436/+436 -390/+390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -872/+872 -780/+780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +254/-254 +156/-156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +508/-508 +312/-312
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2025 2024
Likvida medel (inkl. spärrade) och skulder 31 dec 31 dec
Valuta i SEK 167 77
Valuta i PLN 4 464 4 547
Leasingskuld i SEK 1 451 -
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine
Kassaflöde och intjäning
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Riga
Lettland
Poznan 
Polen1
1 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med 30 juni 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum.

===== SIDA 27 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
Hyresintäkter 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064
Fastighetskostnader -1 107 -1 050 -970 -951 -842 -755 -667 -705
Driftnetto 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359
Centrala administrationskostnader -1 269 -1 039 -1 175 -1 205 -1 079 -1 074 -978 -1 198
Ränteintäkter 86 41 45 79 421 584 938 1 140
Räntekostnader -5 506 -5 382 -5 406 -5 476 -4 462 -3 787 -3 464 -3 083
Övriga finansiella intäkter och kostnader -585 122 285 -258 -294 -125 -8 108
Förvaltningsresultat 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -3 170 4 991 -63 19 350 -1 987 1 179 -4 986 1 534
Derivat 1 524 1 793 -2 347 531 -1 276 -5 223 349 716
-21 -60 - -4 49 43 - -
Resultat före skatt 5 380 14 946 5 525 27 674 2 941 1 545 530 7 577
Skatt -977 -5 300 -131 -5 377 -3 182 -743 -215 -2 545
Periodens resultat 4 404 9 645 5 393 22 297 -240 801 315 5 032
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 46 -68 14 -386 -255 -330 -38 -327
Periodens totalresultat 4 449 9 577 5 408 21 910 -496 471 276 4 705
Balansposter i sammandrag
2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024
TEUR 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Förvaltningsfastigheter 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963
Övriga tillgångar 19 434 15 874 16 351 15 445 16 078 11 918 32 396 12 135
Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258
SUMMA TILLGÅNGAR 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356
Eget kapital 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840
Långfristiga räntebärande skulder 488 390 495 805 451 369 453 111 454 854 291 580 292 866 247 525
Kortfristiga räntebärande skulder 13 517 7 990 39 961 40 336 40 534 28 015 28 166 35 299
Övriga skulder 60 899 62 259 62 136 52 386 49 992 39 933 38 137 28 691
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,5 271,5 271,6 271,6 271,6 211,6 211,6 182,8
Antal fastigheter 16 16 16 16 16 15 15 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963
Överskottsgrad, % 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,7 97,1 96,0 96,1 94,4 93,6 92,7
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,5 18,5 18,4 18,4 18,2 16,6 16,6 16,7
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 222 222 221 221 218 199 199 200
WAULT, år 3,8 3,6 3,7 4,0 4,1 3,9 4,2 4,1
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 100 100
Finansiella Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
Hyresintäkter, TEUR 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064
Driftnetto, TEUR 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359
Förvaltningsresultat, TEUR 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326
Nettoskuld, TEUR 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567
Belåningsgrad, % 47 47 48 48 50 35 38 27
3,3 3,1 3,0 3,2 3,4 2,7 2,9 2,9
2,4 2,5 2,7 2,9 3,1 2,1 2,2 2,0
Skuldkvot, ggr 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,3 5,2
Soliditet, % 45 45 45 46 44 52 52 57
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7
Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,6 4,7 4,7
Avkastning på eget kapital, % 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7
Aktierelaterade Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
Eget kapital, TEUR 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840
499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821
Börsvärde, TEUR 454 469 415 185 436 678 365 589 398 183 349 215 345 981 342 667
Börsvärde, TSEK 4 918 038 4 590 495 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481
97 774 97 774 97 740 97 740 97 740 88 979 88 924 88 924
97 774 97 758 97 740 97 740 92 407 88 953 88 924 88 924
0,06 0,08 0,08 0,08 0,07 0,27 -0,14 0,04
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,01 0,16 0,02 0,03 -0,67 0,21 -0,65 0,00
0,07 0,08 0,08 0,08 0,07 0,06 0,06 0,06
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06
Eget kapital per aktie, EUR1 4,79 4,74 4,64 4,70 4,47 4,46 4,46 4,55
Eget kapital per aktie, SEK1 51,79 52,41 51,76 50,97 51,39 50,47 50,60 52,57
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 5,11 5,06 4,94 4,98 4,71 4,68 4,61 4,71
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 55,27 56,00 55,05 54,03 54,10 52,93 52,35 54,39
Aktiekurs, EUR1 4,65 4,25 4,47 3,74 4,07 3,92 3,89 3,85
Aktiekurs, SEK1 50,30 46,95 49,80 40,58 46,80 44,40 44,16 44,50
Övrigt Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
EUR/SEK 10,82 11,06 11,15 10,85 11,49 11,31 11,35 11,55
EUR/PLN 4,23 4,27 4,24 4,18 4,27 4,28 4,31 4,30
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1
Räntebindningstid, år
Genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1

===== SIDA 29 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
29
Härledning av nyckeltal
Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024
Hyresintäkter 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064
Driftnetto 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359
Överskottsgrad, % 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2
Förvaltningsresultat 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326
Räntekostnader 5 506 5 382 5 406 5 476 4 462 3 787 3 464 3 083
Resultat före räntekostnader 12 554 13 603 13 341 13 272 10 617 9 332 8 631 8 409
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7
Driftnetto, R12 57 644 54 892 50 358 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614
Centrala administrationskostnader, R12 -4 688 -4 498 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969
Summa 52 957 50 394 45 825 40 514 34 223 31 048 29 806 29 645
Räntebärande skulder 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825
Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258
Nettoskuld, TEUR 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567
Skuldkvot, ggr 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,4 5,2
17 797 38 308 21 631 87 642 -1 982 1 885 1 106 18 821
Genomsnittligt eget kapital 465 677 458 665 456 523 444 561 417 113 396 794 400 487 401 730
3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7
Eget kapital 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840
Återläggning derivat 707 2 161 4 024 1 677 2 179 1 033 -4 075 -3 971
Återläggning uppskjuten skatt 30 782 29 601 24 814 25 942 20 935 18 315 17 813 17 952
Långsiktigt substansvärde, TEUR 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821
Förvaltningsfastigheter 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963
Räntebärande skulder 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825
Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258
Belåningsgrad, % 47 47 48 48 50 35 38 27
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2025
30
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2025 2024 2025 2024
TEUR okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Övriga intäkter 977 833 2 849 2 172
Centrala administrationskostnader -1 469 -1 079 -4 888 -4 121
-493 -247 -2 039 -1 949
Orealiserade värdeförändringar i derivat 91 -101 21 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -21 -3 -86 40
Finansiella intäkter och kostnader -104 1 145 2 245 6 840
-527 794 142 4 961
Aktuell skatt 194 -401 -657 -798
Uppskjuten skatt -297 -221 125 -1 415
-630 172 -390 2 747
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2025 2024
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 331 980 300 448
Lån till koncernföretag 27 637 73 877
Övriga tillgångar 5 268 3 256
Likvida medel 21 719 10 546
SUMMA TILLGÅNGAR 386 605 388 127
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 343 615 354 705
Räntebärande skulder 10 000 10 000
Lån från koncernföretag 25 699 18 712
Övriga skulder 7 291 4 711
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 386 605 388 127
Årets/periodens resultat
Resultat före skatt
Rörelseresultat

===== SIDA 31 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  31 
  
  
 
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut. 
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut i förhållande till driftnettot 
rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

===== SIDA 32 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  32 
  
  
 
 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital dividerat med antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier.  
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal 
utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde dividerat med antal utgivna 
aktier med avdrag för återköpta aktier.  
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare 
dividerat med genomsnittligt antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier. 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology).  
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Projektfastighet 
Är en fastighet huvudsakligen bestående av mark som är 
föremål för nybyggnation eller större förändringsprocess. 
R12 
Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv 
månaderna räknat från rapportperiodens slut. 
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner.  
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Utvecklingsprojekt 
Projekt som syftar till att uppföra en ny byggnad i direkt 
anslutning till befintlig byggnad eller en nybyggnation på 
en projektfastighet. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 33 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2025  32 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsredovisning 2025   vecka 13, 2026 
Delårsrapport januari-mars 2026  28 april 2026 
Årsstämma 2026    29 april 2026 
Delårsrapport januari-juni 2026  7 juli 2026 
Delårsrapport januari-september 2026  22 oktober 2026 
Bokslutskommuniké 2026   9 februari 2027 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Birger Jarlsgatan 25 
111 45 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Ambition 
Eastnine ska bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast 
växande delen av Europa. 
 
Kundlöfte 
Vi erbjuder de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera 
och behålla människor. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
3Bures-3 i Vilnius