Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 1  
  
januari–mars 2023

===== SIDA 2 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 2  
 Kvartalet januari–mars 2023 • Hyresintäkterna ökade med 48 procent till 148 mkr (100), varav ökningen i jämförbart bestånd var 11,4 procent (2,6). • Förvaltningsresultatet ökade med 13 procent till 54 mkr (48).  • Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 24 procent till 0,47 kronor per stamaktie (0,62). • Resultat efter skatt uppgick till -15 mkr (167), vilket motsvarar -0,27 kronor per stamaktie (2,36). • Omvärdering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med -37 mkr (100). • Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med -26 mkr (63). • Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet ökade med 7 pro-cent och uppgick till 44 mkr (41). • Nettoinvesteringarna uppgick till 19 mkr, varav 1 mkr avsåg fastighetsförvärv. 
 
 
  NYCKELTAL I URVAL  Jan–mar Helår  2023 2022 2022 Fastighetsvärde, mkr  7 095 5 103 7 111 Hyresintäkter, mkr  148 100 454 Driftsöverskott, mkr  112 81 363 Förvaltningsresultat, mkr  54 48 182 Periodens resultat, mkr  -15 166 311 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr  44 41 151      Förvaltningsresultat per stamaktie, kr  0,47 0,62 1,76 Periodens resultat per stamaktie, kr  -0,27 2,36 3,36 Eget kapital per stamaktie, kr  25,11 23,29 25,27 Substansvärde per stamaktie, kr  26,42 25,29 26,34 Avkastning på eget kapital, %  -1,9 33,2 12,8      Nettobelåningsgrad, %  54 54 55 Räntetäckningsgrad, ggr  2,1 3,0 2,3 Soliditet, %  40 40 40  Väsentliga händelser under kvartalet  • I februari beslutade styrelsen att uppdatera Emilshus finansiella mål och riskbegränsningar. • I februari ingick Emilshus avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie B i syfte att främja aktiens likviditet. • I mars nytecknades och förlängdes hyresavtal i Växjö om totalt 6 200 kvm med ett årligt hyresvärde om 7,5 Mkr. • I mars tecknades avtal om förvärv av en fastighet med lågprishandel i Linköping för 72 mkr med till-träde den 3 april 2023.  
 
Perioden i korthet   
HYRESINTÄKTER FASTIGHETSVÄRDE FÖRVALTNINGS- RESULTAT  KASSAFLÖDE FRÅN  LÖPANDE VERKSAMHET  
+48% till 148 mkr (100) 
+39% till 7 095 mkr (5 103) 
+13% till 54 mkr (48) 
+7% till 44 mkr (41)

===== SIDA 3 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 3  
VD kommenterar  
Motståndskraftig affärsmodell med kassaflöde i fokus   Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med starka kassaflöden. Vår affärsmodell byg-ger på långa kontraktstider och styrkan i modellen märks i form av en positiv tillväxt i Emilshus intjäning och kassaflöde. I tider av ekonomisk osäkerhet är detta viktigt och något som ger oss en stark framtidstro.   Jämfört med det fjärde kvartalet 2022, ökade Emilshus hyresintäkter under det första kvartalet 2023 med 13 procent till 148 mkr. Samtidigt ökade förvaltningsresultatet med 22 procent till 54 mkr. Kassaflödet före förändringar av rörelsekapital ökade med 18 procent till 44 mkr. Jämfört med motsvarande kvartal föregående år ökade hyresintäk-terna med 48 procent och förvaltningsresultatet ökade med 13 pro-cent. Sammantaget ger detta oss en god start på det nya verksam-hetsåret. 
God efterfrågan Emilshus upplever en god efterfrågan på bolagets lokaler. Genom flera nytecknade och förlängda hyresavtal redovisar vi en positiv  nettouthyrning om 2,2 mkr under det första kvartalet. Därtill kommer en positiv indexeringseffekt till följd av att 96 procent av våra hyres-avtal inflationsjusteras enligt KPI. De högre hyrorna har generellt mottagits väl av hyresgästerna och Emilshus har inte upplevt någon försämrad hyresbetalningsförmåga varken avseende hyresdebite-ringen för det första eller det andra kvartalet 2023. 
Värdejustering av förvaltningsfastigheter Även om Emilshus upplever en styrka i bolagets affärsmodell är även bolaget exponerade för förändringarna i omvärlden. Stigande finan-sieringskostnader, kreditåtstramningar och en oro för konjunkturut-vecklingen har resulterat i en ökad försiktighet och färre aktiva inve-sterare, vilket givit en korrigering av avkastningskraven med fallande marknadsvärden som effekt. För Emilshus har korrigeringen visserli-gen i stor utsträckning balanserats av stigande hyresflöden genom inflationsjusteringen av hyrorna men som en nettoeffekt erhålls en negativ värdeförändring av Emilshus fastighetsvärden med 37 mkr under det första kvartalet 2023, motsvarande en justering om 0,5 procent.  
Efter korrigeringen av fastighetsvärdet har vårt fastighetsbestånd en genomsnittlig direktavkastning om 6,4 procent.  Låg refinansieringsrisk Emilshus har, utöver bankfinansiering även obligationsfinansiering om totalt 650 mkr. Obligationsskulden utgörs av två lån, ett med för-fall i april 2025 om 400 mkr och ett med förfall i september 2025 om 250 mkr. Emilshus har därmed inga obligationsförfall under 2023 el-ler 2024. Bankfinansieringen löper med en kapitalbindningstid om 2,6 år och det föreligger inte några låneförfall under innevarande el-ler nästa år. Därtill kommer att bolagets fastighetsbestånd har en hög direktavkastning vilket innebär en god räntebetalningsförmåga. Detta ger Emilshus motståndskraft även för höga finansieringskostnader. Även vid en fortsatt hög räntenivå bedömer jag att Emilshus har ka-pacitet att bedriva en lönsam och växande affärsrörelse.  Emilshus – ett tillväxtbolag med höga ambitioner Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden, oavsett hög- eller lågkonjunktur. Givet en osäker om-värld är vi ödmjuka men ser också förbättrade möjligheter att genom-föra fastighetsförvärv. Utbudet har ökat och marknaden erbjuder fler möjligheter till affärer med en god riskjusterad avkastning som på sikt ökar Emilshus intjäningskapacitet. Vår ambition är därför att ut-nyttja marknadens svaghet till att selektivt växa inom våra priorite-rade marknadsområden, industri och lågprishandel, och vi är öppna för affärer både på våra befintliga geografiska marknader och i andra regioner i södra Sverige.   Växjö, april 2023 Jakob Fyrberg, VD

===== SIDA 4 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 4  
Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etablera-des 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Ett antal småländska företagare med ett drivet entreprenörskap i kombination med gedigen kunskap om fastigheter, skapade ett fastighetsbolag med ambitionen att bli ledande inom kommersi-ella lokaler i södra Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 125 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 095 mkr. Affärsidé Emilshus affärsidé är att med utgångspunkt i småländsk  företagskultur: • förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-heter med fokus på direktavkastning i kombination med långa hy-resavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. • bygga nära och stabila relationer med Emilshus hyresgäster  genom lokal närvaro och engagemang. 
Strategi Emilshus ska generera starka kassaflöden genom att: • förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-heter i södra Sverige. • fokusera på lätt industri, proffshandel/industriservice, externhandel och dagligvaruhandel. • etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyresgäster genom en lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar. • säkerställa en stabil finansiering av bolagets verksamhet. 
Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 procent per år. 
Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 procent.  Räntetäckningsgrad  Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att åter- investera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Ut-delning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestäm-melser.
 Nettobelåningsgrad  Räntetäckningsgrad 
  
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital 
  
01530456075
2018201920202021202231 mar2023
%
012345
2018201920202021202231 mar2022
ggr
0,000,501,001,502,00
201820192020202120222023
Kr
Rullande 12 mån015304560
201820192020202120222023
%
Rullande 12 månGenomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden 2019–2023 uppgår till 18,2 procent.  Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden 2019–2023 uppgår till 17,9 procent.  
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 54,2 procent.  Räntetäckningsgraden uppgick vid periodens utgång till 2,1 ggr.

===== SIDA 5 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 5  
 
Intäkter, kostnader och resultat januari–mars 2023  Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år. Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 48 procent till 148,1 mkr (99,7). Tillväxten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv som genomfördes un-der föregående år men även hyresjusteringar samt ökade hyresintäk-ter till följd av investeringar.  Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 11,4 procent (2,6).  Kontrakterad årshyra ökade med 53 procent och uppgick vid ut-gången av perioden till 557 mkr (364). Den ekonomiska vakansen uppgick till 29 mkr (9) och den ekonomiska uthyrningsgraden upp-gick till 95 procent (98). Andelen hyresintäkter som innehåller en in-dexklausul uppgår till 96 procent vilket innebär att en hög andel av hyresintäkterna årligen justeras i linje med inflationen. Från januari 2023 påverkades de årliga hyresintäkterna positivt med 40,5 mkr av indexuppräkningen.  Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 88 procent till 35,9 mkr (19,1). Ök-ningen förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd. Fas-tighetskostnaderna utgjordes av kostnader för fastighetsskötsel och drift 28,8 mkr (13,9), reparationer och underhåll 2,5 mkr (2,1) samt kostnader för fastighetsskatt om 4,6 mkr (3,1). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd ökade med 10,7 procent (4,1).  Driftöverskott Driftsöverskottet ökade med 39 procent till 112,3 mkr (80,6). Över-skottsgraden uppgick till 75,8 procent (80,9). Under jämförelseperi-oden föregående år erhöll Emilshus en frånträdesersättning om mot-svarande 8,0 mkr, vilket påverkade överskottsgraden positivt.  Överskottsgraden varierar under året beroende på de säsongs-variationer som föreligger inom fastighetsbranschen. Under vintermå-naderna påverkas överskottsgraden av kostnader för energi och snöröjning. Överskottsgraden påverkades negativt av fortsatt höga energiprisnivåer. Under perioden hade Emilshus intäkter motsvarande 6,1 mkr relaterade till ökade energikostnader som vidarefakturerats till Emilshus hyresgäster. Justerat för dessa avräkningar var den un-derliggande överskottsgraden 79,1 procent.   Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 11,5 procent (2,2).     
Jämförbart bestånd     31 mar   2023 2022 Föränd-ring, % Antal fastigheter 102 102  – Värde fastigheter, mkr 4 884 4 929 -0,9 Direktavkastning, % 6,8 6,0 12,5 Hyresintäkter, mkr 101,3 90,9 11,4 Fastighetskostnader, mkr -18,7 -16,9 10,7 Driftnetto, mkr 82,5 74,0 11,5  Administration Kostnaderna för central administration uppgick till 7,9 mkr (8,7) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner och består av kon-cerngemensamma kostnader såsom personalkostnader samt kostna-der för företagsledning och ekonomifunktion. Kostnaderna för cen-tral administration som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5,3 pro-cent (8,7).  Finansnetto Finansnettot uppgick till -50,1 mkr (-23,6). Förändringen av finans-nettot är hänförligt till en högre räntebärande skuld och högre mark-nadsräntor samt marginaler på nyupplåning. Genomsnittlig ränta på låneportföljen inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid peri-odens utgång till 4,7 procent (3,0). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 ggr (3,0).  I slutet av perioden genomfördes en omstrukturering av bolagets räntederivat vilket till viss del motverkat effekten från ökade mark-nadsräntor under kvartalet. Räntebindningstiden uppgick till 1,6 år (1,8) och kapitalbindningstiden var 2,6 år (2,3). Den räntebärande skulden ökade till 4 081,5 mkr (2 860,0).  Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, som utgörs av verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt, ökade med 13 procent till 54,3 mkr (48,2). Förvaltningsresultatet per stamaktie efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna minskade med 24 procent till 0,47 kronor (0,62).  
Hyresintäkter Driftsöverskott 
  
0100200300400500
20192020202120222023
mkr
HyresintäkterRullande 12 mån080160240320400
20192020202120222023
mkr
DriftsöverskottRullande 12 mån

===== SIDA 6 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 6  
Värdeförändring fastigheter och derivat Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fas-tigheternas marknadsvärde. Orealiserade värdeförändringar på för-valtningsfastigheter påverkade resultatet med -36,8 mkr (99,6). Värdenedgången förklaras huvudsakligen av högre direktavkast-ningskrav som påverkade värdet med -132,4 mkr, vilka till viss del motverkades av förbättrade driftnetton som påverkade värdet med 95,6 mkr. Samtliga fastigheter har per bokslutsdagen varit föremål för extern värdering av Newsec.  Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument består av derivat för räntesäkring och uppgick till -26,1 mkr (62,9). Värdeför-ändringen förklaras av den under perioden förändrade marknadsrän-tan.  Skatt Aktuell skattekostnad uppgick till 33,4 mkr (21,1) och uppskjuten  skattekostnad uppgick till 65,4 mkr (107,7). Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och derivat. Effektiv skatt påverkas särskilt av gällande ränteavdragsbegränsningar.   Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till -14,6 mkr (166,5), vilket mot-svarar -0,27 kronor per genomsnittligt antal stamaktier före utspäd-ning (2,36).  
Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  rörelsekapital uppgick till 43,7 mkr (40,9), vilket är en förbättring med 7 procent. Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag påverkade kassaflödet med 0,9 mkr (170,0). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 18,6 mkr (5,4), vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader.  Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till -32,1 mkr (165,3) och förklaras till största delen av återbetalningar på banklån om 22,5 mkr (99,7) samt utbetalningar av aktieutdelning till prefe-rensaktieägarna om 10,3 mkr (2,6). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 14,7 mkr (14,6), vilket vid periodens utgång innebär likvida medel om 239,0 mkr (107,2).  Moderbolagets resultat och ställning Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseende företagsledning, ekonomifunktion och fastighetsförvaltning. Moder-bolagets intäkter består av vidarefakturerade kostnader till fastig-hetsägande dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat jämfört med föregående år vilket förklaras av koncernens tillväxt. Ränteintäk-terna utgörs av erhållen ränta på moderbolagets fordringar på dotter-bolag. De ökade räntekostnaderna förklaras av ökningen avseende upptagna obligations- och banklån. Periodens resultat uppgick till     -12,0 mkr (-15,2).  Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag  uppgick vid periodens utgång till 473,3 mkr (473,3). Moderbolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 156,2 mkr (2 171,5) och ut-gjordes huvudsakligen av reversfordringar, vilka etablerats i samband med företagsförvärv. Moderbolagets egna kapital uppgick vid peri-odens utgång till 1 906,1 mkr (1 209,8), vilket innebär en soliditet mot-svarande 41 procent (44).   
Fastighetsvärde och förvaltningsresultat Kassaflöde 
                   
0
80
160
240
0
2500
5000
7500
20192020202120222023
mkrmkr
Fastighetsvärde på balansdagenFörvaltningsresultatRullande 12 mån050100150200250
20192020202120222023
mkr
Kassaflöde från den löpande verksamhetenRullande 12 mån

===== SIDA 7 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 7  
IntjäningsförmågaEmilshus intjäningsförmåga vid årets ingång baseras på det fastig-hetsbestånd som Emilshus tillträtt vid periodens ingång för en kom-mande period om tolv månader. Bedömningen utgår från kontrakterade hyresintäkter på årsbasis beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier.  Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett nor-malårs driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna in-går kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt har beräk-nats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för central administ-ration har baserats på nuvarande organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränteläget vid periodens ut-gång samt den skuldsättning som förelåg vid samma tidpunkt. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan visar på  Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. 
Intjäningsförmåga per 1 april 2023  Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånadersperioden till 570 mkr och fastighetskostnaderna bedöms uppgå till 117 mkr vilket innebär ett driftöverskott om 454 mkr. Överskottsgraden bedöms uppgå till 79,5 procent och direktavkastningen till 6,4 procent utifrån fastighetsvärdet om 7 095 mkr. Utifrån nuvarande omfattning av or-ganisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskost-naderna uppgå till 33 mkr samt finansnettot till 193 mkr. Förvaltnings-resultatet bedöms uppgå till 228 mkr.  Emilshus förvaltningsresultat per stamaktie beräknas till 2,01 kr per stamaktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats.   
  mkr   1 april 2023 Förändring  12 mån 1 april 2022 Hyresintäkter  570,2 206,1 364,1 Fastighetskostnader  -116,7 -48,1 -68,6 Driftsöverskott  453,5 158,0 295,5      Central administration  -32,5 -2,7 -29,8 Finansiella kostnader  -192,7 -102,6 -90,1 Förvaltningsresultat  228,3 52,7 175,6      Förvaltningsfastigheter, mkr  7 094,9 1 991,7 5 103,2 Eget kapital, mkr  2 992,4 833,0 2 159,4 Räntebärande skulder, mkr  4 081,5 1 221,4 2 860,1 Totalt antal stamaktier, st  92 874 199  66 446 380 Överskottsgrad, %  79,5  81,2 Räntetäckningsgrad, ggr  2,2  3,0 Direktavkastning, %  6,4  5,8 Förvaltningsresultat, kr/stamaktie1  2,01  2,07 1. Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen. 
Intjäningsförmåga  
 
 
050100150200250
1 jan20201 jan20211 jan20221 jan20231 apr2023
mkr
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga

===== SIDA 8 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 8  
15% VETLANDA 
7% KALMAR 
33% VÄXJÖ 
2% HALMSTAD 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
7% NORRKÖPING 
16% JÖNKÖPING 
20% VÄRNAMO 
Våra fastigheter HYRESVÄRDE EKONOMISK                            UTHYRNINGSGRAD HYRESVÄRDE/KVM FASTIGHETSVÄRDE 
585 mkr 95 % 745 kr 7 095 mkr  Fastighetsbestånd Den 31 mars ägde Emilshus 125 (102) fastigheter med en total uthyr-ningsbar area om 786 tkvm (594) och ett fastighetsvärde om 7 095 mkr (5 103). Per kvadratmeter uppgår fastighetsvärdet till 9 026 kro-nor och hyresvärdet till 745 kronor.  Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommersi-ella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri- service/proffshandel, som motsvarar 60 procent av fastighetsvärdet. Även extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp och ut-gör 28 procent av fastighetsvärdet. Kategorin Övrigt motsvarar 12 procent av fastighetsvärdet och består till 6 procentenheter av kon-tor, 5 procentenheter av samhällsfastigheter och 1 procentenheter övrigt inklusive bostäder.  
Geografisk fördelning  Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra Sverige. Beståndet är koncentrerat till områden såsom Växjö, Jönköping, Vär-namo, Halmstad och Linköping/Norrköping. Småland, Halland och Östergötland är viktiga industriregioner i Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta avstånd mellan intressanta etableringsorter. Därtill erbjuder dessa regioner några av Sveriges främsta logistiklägen. Växjö är baserat på fastighetsvärde den ort där Emilshus idag har sitt största fastighetsbestånd, motsvarande 33 procent av fastig-hetsvärdet. Värnamo och Jönköping utgjorde 20 respektive 16 pro-cent av fastighetsvärdet. Kartan visar fastighetsbeståndets lokali-sering utifrån fastighetsvärde och förvaltningsområde.  
    
Fastighetsvärde per kategori Totalt 7 095 mkr Hyresvärde per kategori Totalt 585 mkr Uthyrningsbar area per kategori Totalt 786 tkvm 
   
14%
28%
12%
46%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
12%
26%
15%
47%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
14%
20%
7%59%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
JÖNKÖPING 16% 
Totalt fastighetsvärde den 31 mars 2023 7 095 mkr

===== SIDA 9 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 9  
Våra fastigheter Fastighetsbeståndet i sammandrag den 1 april 2023 
mkr Antal  fastigheter Uthyrbar area,  tkvm Redovisat värde, mkr  Hyresvärde, mkr  Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk  uthyrnings-grad, % Kontrakterad årshyra, mkr Halmstad        Lätt industri – – – – – – – Extern- och dagligvaruhandel – – – – – – – Industriservice/proffshandel 4 9  149   11   1 166  92,3  10  Övrigt – – – – – – – Totalt Halmstad 4 9  149   11   1 166  92,3  10          Jönköping         Lätt industri 10 75  780   57   767  95,0  54  Extern- och dagligvaruhandel 3 7  98   7   987  100,0  7  Industriservice/proffshandel 3 14  57   4   266  100,0  4  Övrigt 2 10  191   17   1 681  98,7  17  Totalt Jönköping 18 106  1 126   85   802  96,4  82          Kalmar        Lätt industri 3 14  117   11   774  98,3  11  Extern- och dagligvaruhandel 10 21  241   19   904  99,6  19  Industriservice/proffshandel 7 24  174   13   536  93,8  12  Övrigt – – – – – – – Totalt Kalmar 20 59  532   43   723  97,5  42          Norrköping        Lätt industri 3 26  212   19   723  97,0  18  Extern- och dagligvaruhandel 1 20  173   12   618  95,4  12  Industriservice/proffshandel 2 11  109   7   650  99,9  7  Övrigt – – – – – – – Totalt Norrköping 6 57  495   38   673  97,1  37          Vetlanda        Lätt industri 5 85  398   41   484  100,0  41  Extern- och dagligvaruhandel 7 24  326   26   1 089  93,1  24  Industriservice/proffshandel 4 19  110   11   560  94,6  10  Övrigt 5 17  200   23   1 357  91,3  21  Totalt Vetlanda 21 145  1 034   101   697  95,7  97          Värnamo        Lätt industri 17 184  1 224   100   541  99,8  99  Extern- och dagligvaruhandel 3 20  181   21   1 040  90,9  19  Industriservice/proffshandel 2 9  39   2   187  100,0  2  Övrigt – – – – – – – Totalt Värnamo 22 213  1 445   122   573  98,3  120          Växjö        Lätt industri 7 75  552   44   593  98,9  44  Extern- och dagligvaruhandel 10 66  944   69   1 051  98,5  68  Industriservice/proffshandel 8 23  304   25   1 085  97,1  24  Övrigt 9 32  514   46   1 429  70,3  32  Totalt Växjö 34 196  2 315   185   943  91,3  169          Totalt Emilshus        Lätt industri 45 459  3 284   272   594  98,4  268  Extern- och dagligvaruhandel 34 158  1 964   154   979  96,5  149  Industriservice/proffshandel 30 110  943   72   655  95,9  69  Övrigt 16 60  905   86   1 451  81,5  71  Totalt 125 786  7 095   585   745  95,1  557

===== SIDA 10 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 10  
Våra fastigheter  
 Fastighetstransaktioner  Emilshus genomförde inte några fastighetstransaktioner under det första kvartalet 2023.  I mars månad tecknades ett avtal om förvärv av en fastighet i Linköping inom fastighetskategorin extern- och dagligvaruhandel för 72 mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 4700 kvm och har ett årligt hyresvärde om 5,7 mkr. Fastigheten tillträdes den 3 april 2023.  
Projekt Emilshus genomför investeringar i form av tillbyggnader och lokalan-passningar. De största pågående projekten framgår av tabellen ne-dan. Total beräknad kostnad för pågående projekt uppgår till 53 mkr varav upparbetade kostnader vid periodens utgång uppgick till 24 mkr. Den tillkommande årshyran för tecknade tillägg till befintliga hy-resavtal till följd av genomförda investeringar uppgår till 8,6 mkr. Emilshus projekt värderas löpande till nedlagda externa kostna-der inklusive till projekten hänförliga räntekostnader samt kostnader för projektledning. Emilshus var vid periodens utgång ägare till tre byggrätter med ett totalt bokfört värde om 13,5 mkr (11,1).  
Fördelning av uthyrbar area per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 april 2023    
Område Lätt industri tkvm 
 Extern- och dagligvaru-handel  tkvm 
 Industri- service/ proffshandel tkvm  Övrigt tkvm Totalt  tkvm Andel, % Halmstad – – 9 –  9  1 Jönköping 75 7 14  10  106 14 Kalmar 14 21 24 – 59 8 Norrköping 26 20 11 – 57 7 Vetlanda  85 24 19  17  145 18 Värnamo 184 20 9 – 213 27 Växjö 75 66 23  32  196 25 Totalt 459 158 110  60  786 100 Andel, % 59 20 14 7 100  
Projekt  
Fastighet Hyresgäst Fastighets-kategori Projekttyp Färdig- ställande 
  Beräknad  investering,  mkr 
Upparbetade kostnader vid  periodens  utgång, mkr Förändrad  årshyra, mkr Hyresavtal Pågående projekt         Bankeryds-Nyarp 1:267, Jönköping AddBrand Lätt industri Tillbyggnad Q2 2023 19,6 17,1 1,6 Tilläggsavtal  tecknat Tråden 11,  Norrköping Soffa Direkt Extern- och dagligvaru-handel Ombygg-nation Q2 2023 6,2 5,8 1,4 Nytt 5-årigt   avtal tecknat  Lågan 22, Växjö Griffel  Övrigt Anpassning av lokal Q1 2024 24,0 0,7 3,1 Nytt 10-årigt avtal tecknat  Rättaren 8, Växjö Kraft  Powercon Lätt industri Anpassning av lokal Q3 2023 3,4 0,0 2,5 Nytt 8-årigt avtal tecknat  Totalt      53,2 23,6 8,6           Avslutade projekt         Skomakaren 5, Växjö Skogs- styrelsen Övrigt Anpassning av lokal Q1 2023  6,7 0,3 Nytt 5-årigt  avtal tecknat  Stödstorp 2:4,  Värnamo Danx Lätt industri Ombygg-nation Q1 2023  1,5 0,2 Nytt 5-årigt   avtal tecknat  Brudabäck 6,  Vetlanda Byggbolaget Industriser-vice/proffs-handel Anpassning av lokal Q1 2023  2,6 0,3 Nytt 7-årigt  avtal tecknat  Hillerstorp 2:106, Gnosjö Garo Lätt industri Ombygg-nation Q1 2023  11,6 1,5 Nytt 8-årigt  avtal tecknat  Hammaren 1,  Gislaved Formteknik Lätt industri Tillbyggnad Q1 2023  11,6 0,9 Tilläggsavtal  tecknat  Kronhjorten 3,  Växjö One Nordic Lätt industri Ombygg-nation Q1 2023  2,4 1,5 Nytt 5-årigt   avtal tecknat  Fabriken 1,  Växjö Thoréns m fl Övrigt Anpassning av lokal Q1 2023  5,0 1,2 Tilläggsavtal  tecknat Totalt       41,4 5,9

===== SIDA 11 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 11  
Våra fastigheter   
Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus in-hämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis.  Värderingen har skett i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskonte-ring av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn ta-gits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år och beräk-ningen av kassaflöden utgår från befintliga hyresavtal där en mark-nadsanpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets ut-gång.   
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighets-beståndet uppgick till 6,3 procent där avkastningskraven i  värderingarna låg i intervallet 4,5 procent för bostäder till 7,5 procent för industri.  Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjänings-förmåga uppgår för den kommande perioden till 6,4 procent och är således högre än det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingen. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. För mer utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Emilshus årsredo-visning 2022. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens ut-gång till 7 094,9 mkr (5 103,3 mkr). Under perioden har inte några fastigheter tillträtts men slutregleringar av köpeskillingar från tidigare förvärv har genomförts till ett värde om 0,9 mkr. Vid periodens ut-gång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastig-heter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnads-projekt med upparbetade kostnader om 23,6 mkr och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 29,6 mkr. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 8,6 mkr. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till -36,8 mkr (99,6) under perioden. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förändringar i avkastningskrav som påverkade värdet med -132,4 mkr och förbättrade driftnetton för befintliga fastigheter som påverkade värdet med 95,6 mkr. Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga  innehavstid under perioden uppgick utfall för direktavkastningen un-der perioden till 6,3 procent (6,5).   
 
Indata vid fastighetsvärdering  31 mar Totalt vägt genomsnitt 2023 2022 Direktavkastningskrav (exit), % 6,4 6,0 Driftskostnader (kr/kvm) 83 62 Underhållskostnader (kr/kvm) 36 31 Långsiktig vakansgrad, % 6,8 7,0 Hyresintäkter (kr/kvm) 670 594 Känslighetsanalys fastighetsvärdering   Resultateffekt före skatt, mkr   Jan-mar Helår  Förändring 2023 2022 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277,1 212,6 296,3 Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm 39,3 29,7 39,3 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 7,9 5,9 7,9 Vakansgrad +/– 1 % 5,7 3,2 5,7 
Fastighetsbeståndets värdeförändring mkr Jan-mar Helår 2023 2022 Vid periodens ingång 7 111,4 4 827,2 Förvärv 0,9 2 192,9 Investeringar 19,4 68,6 Försäljningar – -76,6 Orealiserad värdeförändring  -36,8 99,3 Vid periodens utgång 7 094,9 7 111,4 
Lodjuret 3 i Växjö Kategori: Externhandel Uthyrningsbar area: 13 422 kvm

===== SIDA 12 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 12  
Våra hyresgästerEmilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsför-måga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstå-ende kontraktstid. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas utveckling.  Hyresgäster Emilshus hade vid periodens utgång 518 hyresgäster (370) fördelade på 608 hyresavtal (430) och den genomsnittliga återstående hyres-durationen uppgick till 5,7 år (6,5). De tio största hyresgästerna ut-gjorde 29 procent (38) av hyresintäkterna.  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 95 procent (98). Antalet avtal i kombination med hyresdurationen in-nebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är begrän-sad. Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå för de kostnader som annars åligger fastighetsägaren såsom kostnader för försäkring, fastighetsskatt samt underhåll. Vid periodens utgång utgjorde hyresavtal om 367 tkvm motsvarande 47 procent (53) av hyresavtal med triple net-karaktär. Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas årli-gen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid peri-odens utgång utgjorde dessa avtal 96 procent av Emilshus kontrak-terade årshyra och där övriga avtal består huvudsakligen av hyresav-tal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt.  
Lätt industri Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri ut-görs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför vanligtvis be-tydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket motiverar till att förlänga hyresavtalen. De största hyresgäs-terna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom verkstadsin-dustrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten som är en under-leverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Investeringar i om- och tillbyggnader sker relativt frekvent för hyresgäster inom denna kategori. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyresgäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industri och företag. Den största hyresgästen inom Industriservice/proffs-handel är Optimera som driver bygghandel för yrkeskunder nation-ellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsik-tiga med sina verksamheter och i hög grad förlänger sina hyresavtal. Investeringar i om- och tillbyggnader sker inte sällan för dessa hyres-gäster. Extern- och dagligvaruhandel Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med goda kommuni-kationer. Coop Väst, Holmgrens Bil och Bauhaus är de största hyres-gästerna inom denna kategori.  Övrigt Stora hyresgäster i övriga fastigheter är bland annat verksamma inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län.    
Emilshus 10 största hyresgäster 
   
  
 
 
 
 
   
   
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 
 
Emilshus 10 största hyresgäster 
Hyresgäster  Kontraktsvärde, mkr Årshyra, mkr 
Genom- snittlig  kontrakts-längd, år Bufab Sweden AB  114   19  6,0 Spaljisten AB  398   18  21,5 Trivselhus AB  104   18  5,8 Hilding Anders Sweden AB  278   18  15,7 Holmgrens Bil AB  118   17  6,9 Coop Väst AB  72   16  4,5 Optimera Svenska AB  47   15  3,1 ROL AB  115   14  8,0 Proton Lighting AB  36   13  2,8 Bauhaus KB  208   13  16,3 Övriga  1 666   395  4,2 Totalt:  3 155   557  5,7 
0102030405060
0100200300400500600
2018201920202021202231 mar2023
%mkr
Hyresvärde, mkr10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 13 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 13  
Våra hyresgästerNettouthyrning Emilshus nettouthyrning var under perioden positiv och uppgick till 2,2 mkr (2,1). Under perioden tecknade Emilshus hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 13,3 mkr varav 3,6 mkr (15,3) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 9,7 mkr avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster där nettoeffekten avseende ökad hyra uppgick till 1,3 mkr (0,5). Erhållna uppsägningar av hyresavtal upp-gick till 2,7 mkr (13,7). Den ekonomiska uthyrningsgraden var fortsatt hög och uppgick vid perioden utgång till 95 procent (98). Jämfört med föregående år har uthyrningsgraden påverkats av de fastighets-förvärv som genomfördes under 2022. 
 
 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår   Kontrakts- värde, mkr Andel av  Total, % 2023   47  1,5 2024   78  2,5 2025   267  8,5 2026   246  7,8 2027   129  4,1 2028   82  2,6 2029   290  9,2 2030   222  7,0 2031+   1 794  56,8 Summa   3 155  100,0 
Förfallostruktur Emilshus målsättning är att ha nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna och värdesätter därigenom långa hyresavtal. Vid peri-odens utgång var den genomsnittliga hyresdurationen 5,7 år (6,5) och 64 procent av kontraktsvärdet har ett förfall 2030 eller senare. I kontraktsvärdet är tidsbegränsade avdrag såsom hyresrabatter om 5,0 mkr ej avräknade, vilka har en genomsnittlig återstående löptid om 7,7 år och påverkar kontrakterad årshyra med 0,6 mkr per år. 
Hållbarhetsarbete Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbar-hetsarbetet baserar sig på den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förut-sättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete arbetar Emilshus aktivt med energieffektiviseringar i fas-tighetsbeståndet och att använda effektiva systemstöd.   Fokusområden och hållbarhetsmål Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbar-hetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är  särskilt viktiga, och för vilka mål har fastställts; Fastigheter, Medarbe-tare, Hyresgäster och Externa samarbetspartners.  Under 2022 genomfördes en översyn av Emilshus befintliga håll-barhetsmål. Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åta-gande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar ut-veckling (Agenda 2030).  Väsentliga händelser 2023 • I mars publicerade Emilshus hållbarhetsrapport i årsredovisningen för 2022. • Emilshus har fortsatt arbetet med att effektivisera energianvänd-ningen i fastigheterna, bland annat utbyte av ventilationsaggregat i fastigheter, vilket förväntas ge betydande energibesparingar och samtidigt förbättra arbetsmiljön för hyresgästerna. Byte till energi-snål LED-belysning är en annan energieffektiviserande åtgärd. • Emilshus har installerat laddstolpar vid ett antal av bolagets fastig-heter för att göra det enklare för bolagets hyresgäster att välja fos-silfria transporter. • Under 2022 tecknades 16 nya stora avtal, varav 86 procent var gröna hyresavtal.  
Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansi-ella instrument för finansiering av fastigheter och fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Emilshus emitterade inom ramen för det gröna ramverket 400 mkr i april 2022 och 250 mkr i augusti 2022. Per 31 mars hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 2 372 mkr och grön finansiering om 650 mkr i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 1 722 mkr.  
 Nettouthyrning   Jan-mar Helår mkr  2023 2022 2022 Nyuthyrningar 3,6 15,3 32,1 Omförhandlingar 1,3 0,5 0,8 Uppsägningar -2,7 -13,7 -20,9 Nettouthyrning 2,2 2,1 12,0 
Nettouthyrning 
 
Förfallostruktur hyresavtal   Förfallo-år Antal  hyres-avtal Årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2023 270  47  9  67  9 2024 95  56  10  56  7 2025 90  111  20  142  19 2026 74  71  13  91  12 2027 20  30  5  29  4 2028+ 59  242  43  376  49 Summa 608  557  100  760  100 
0,21,00,50,40,91,22,33,7
15,8
1,87,27,84,9
-0,2-0,6-0,2-1,6-1,4-3,8-5,2-0,5
-13,7
-1,6-0,5-4,8-2,7
- 16,0- 10,0- 4,0 2,0 8,0 14,0
Kv 1-20Kv 2-20Kv 3-20Kv 4-20Kv 1-21Kv 2-21Kv 3-21Kv 4-21Kv 1-22Kv 2-22Kv 3-22Kv 4-22Kv 1-23
mkr
NyuthyrningUppsagtNettouthyrning

===== SIDA 14 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 14  
Finansiering GENOMSNITTLIG LÅNERÄNTA GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOBELÅNINGSGRAD 
4,7 % 2,6 år  2,1 ggr 54,2 %  Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 40 procent av balansomslutningen finansierades med eget kapital (40), 54 pro-cent med räntebärande skulder (53) och 6 procent med  övriga poster (7).   Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-sieringen består av säkerställda banklån och revolverande kreditfaci-liteter. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla.  
Eget kapital Soliditeten uppgick till 40 procent (40) och eget kapital uppgick till 2 992,4 mkr (2 159,4) vid periodens utgång. Substansvärdet per stamaktie uppgick till 26,42 kronor (25,29). 
Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 081,5 mkr (2 860,0) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 239,0 mkr (107,2) uppgick nettoskulden till 3 842,5 mkr (2 752,9), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 54 procent (54). De räntebärande skul-derna fördelade sig på säkerställda lån i bank om 3 135,3 mkr (2 210,9), vilka utgjorde 83 procent (81) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 642,3 mkr (497,0) och utgjorde 16 procent (17) och ej säkerställda räntebärande reversskulder utgjorde 1 procent (2) av de räntebärande skulderna. Nettobelåningsgraden avseende säkerställd skuld uppgick till 44,2 procent (43,3). Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till framåtrik-tat justerat driftöverskott inklusive för kostnader avseende central administration uppgick på balansdagen till 9,1 ggr (10,4). 
Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid peri-odens utgång 2,6 år (2,3). Under föregående år omförhandlade och förlängde Emilshus löptiderna varefter det inte föreligger några förfall av banklån under 2023 eller 2024.  
Likviditet Likvida medel uppgick till 239,0 mkr (107,2) jämte outnyttjade check-räkningskrediter om 80,0 mkr (80,0).  Emilshus outnyttjade revolverande kreditfaciliteter, vilka är av-sedda att utnyttjas vid framtida fastighetstransaktioner, uppgick vid periodens utgång till 46,5 mkr (314,3).  Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 365,5 mkr (501,5) vid periodens utgång. 
Räntekänslighet Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på förvalt-ningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus hyresavtal har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av högre marknadsrän-tor för Emilshus förväntas på längre sikt att kompenseras av den hy-resjustering som erhålls genom indexjustering som utlöses av sti-gande inflation.   Påverkan på förvaltningsresultatet, mkr  2024 2025 2026 KPI, % 7,5 2,0 2,0 Stibor 3M, %    3,5 25,7 36,4 42,4 4,0 15,6 28,0 27,9 4,5 5,5 19,7 13,4  Vid ett antagande om en uppgång i Stibor 3M till 3,5/4,0/4,5 procent samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till följd av indexklausuler om 7,5/2,0/2,0 procent sker under åren 2024–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltningsresultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på aktuellt förvaltningsre-sultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de derivat som Emilshus har ingått vilka begränsar högre marknadsräntors effekt på förvaltningsresultatet.  Vidare har även en uppräkning av Emilshus fastighetskostnader ge-nomförts med motsvarande antagande om prisutveckling. Beräk-ningen är inte en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus förvaltningsresultat vid givna antaganden. 
Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder uppgick till 4,7 procent (3,0). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning.  Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat upp-gick till 1,6 år (1,8). Andelen av de räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick vid periodens utgång till 61 pro-cent (44). Av koncernens utestående lån har 2 170 mkr (1 250) ränte-säkrats genom ränteswappar, vilka har en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år. I tillägg har motsvarande 300 mkr (300) räntesäk-rats genom ett räntetak (Stibor 3M till 1,0 procent) med en återstå-ende löptid om 2,6 år och förfall i december 2025. Derivaten begrän-sar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplå-ningskostnad. Marknadsvärdet för derivaten var vid periodens utgång 111,1 mkr (74,6). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeföränd-ringen har redovisats över resultaträkningen.

===== SIDA 15 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 15  
Finansiering    
     
    
Räntebärande skulder   31 mar Helår mkr  2023 2022 2022 Koncernen    Banklån  3 374,2 2 318,1 3 396,8 Ägarlån - 45,0 - Reversskulder 65,0 - 65,0 Obligationslån  642,3 497,0 641,5 Totalt 4 081,5 2 860,1 4 103,3 
Finansieringskällor 
 
Bankfinansiering      Förfalloår Räntebindning, mkr Snittränta, % Andel, % Kapitalbindning, mkr Andel, % 2023 1 304,2 5,5 39 87,7 2,6 2024 – – – 87,7 2,6 2025 1 570,0 2,4 47 2 069,4 61,3 2026 200,0 2,5 6 1 129,5 33,5 >2026 300,0 5,1 9 – – Totalt 3 374,2 3,8 100 3 374,2 100       Obligationslån      Förfalloår Belopp, mkr Ränta, %    2025 apr 395,8 Stibor 3M+5,25    2025 sep 246,4 Stibor 3M+7,25          
 
40%
45%
9%1%5%Övrigt
Egetkapital
Banklån
GrönaobligationslånRevers-skulder
Deltat 4 i Växjö Kategori: Dagligvaruhandel Uthyrningsbar area: 3 922 kvm

===== SIDA 16 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 16  
Aktien och aktieägare Aktier Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt  stamaktier av serie B och preferensaktier som är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Sista betalkurs den 31 mars 2022 var 24,52 kronor för stamaktien av serie B och 23,90 kro-nor för preferensaktien. Emilshus aktiekurs har utifrån stängningskur-sen på balansdagen och sedan noteringen den 13 juni 2022 haft en kursutveckling om -12,4 procent att jämföra med Nasdaqs fastighets-index som under samma period haft en utveckling om motsvarande –12,5 procent.     Antalet aktier i Emilshus uppgår vid periodens utgång till 11 527 890 stamaktier av serie A och 81 346 309 stamaktier av serie B samt 20 628 625 preferensaktier. Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner. En teck-ningsoption berättigar till teckning av tio stamaktier av serie B för 22,60 kronor per stamaktie fram till den 30 juni 2024.  
Likviditetsgarant I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av se-rie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att likvidi-tetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 procent mellan köp- och säljkurs.     
Aktieinformation Handelsplats Kortnamn (ticker) ISIN-kod B-aktier ISIN-kod preferensaktier Segment Totalt antal utestående stamaktier Totalt antal noterade B-aktier Totalt antal utestående och  noterade preferensaktier Stängningskurs EMIL B, Kr1 Stängningskurs EMIL PREF, Kr1 Totalt marknadsvärde, mkr1 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap EMIL B respektive EMIL PREF SE0016785786 SE0016785794 Real Estate 92 874 199 81 346 309 20 628 625  24,52 23,90 2 770,3 1. Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien respektive preferensaktien den 31 mars 2023. 
Kursutveckling stamaktie av serie B 
 
Ägare A-aktier  B-aktier Totalt antal, stamaktier Preferens- aktier Kapital, % Röster, % Aptare Holding AB 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 22,0 29,9 AB Sagax 3 033 550 16 620 980 19 654 530 5 133 320 21,8 24,0 NP3 Fastigheter AB (publ) 2 421 120 13 456 350 15 877 470 4 357 558 17,8 19,3 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 3 824 591 3 824 591 – 3,4 1,8 Tredje AP-Fonden – 3 571 400 3 571 400 – 3,1 1,6 Odin Förvaltning – 2 500 000 2 500 000 – 2,2 1,2 Castar Europe AB 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 2,1 2,6 Thuredagruppen AB 412 020 1 854 070 2 266 090 – 2,0 2,7 Swedbank Försäkring AB – 408 072 408 072 1 634 778 1,8 0,9 Lannebo Fonder – 1 799 815 1 799 815 – 1,6 0,8 Övriga aktieägare 841 200 15 105 041 15 946 241 9 277 969 22,2 15,1 Total 11 527 890 81 346 309 92 874 199 20 628 625 100,0 100,0 
-30%-20%-10%0%10%20%
JunJulAugSepOctNovDecJanFebMarEMIL BSX35PI2023 2022

===== SIDA 17 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 17  
Koncernens rapport över  totalresultatet  mkr   Jan–mar Rullande Helår   2023 2022 12 månader 2022 Hyresintäkter   148,1 99,7 502,5 454,0 Fastighetskostnader   -35,9 -19,1 -108,2 -91,4 Driftsöverskott   112,3 80,6 394,2 362,6        Central administration   -7,9 -8,7 -36,5 -37,4 Finansnetto   -50,1 -23,8 -169,2 -142,9 Förvaltningsresultat   54,3 48,2 188,5 182,4        Realiserade värdeförändringar  förvaltningsfastigheter   – – 2,7 2,7 Orealiserade värdeförändringar  förvaltningsfastigheter   -36,8 99,6 -37,2 99,3 Orealiserade värdeförändringar  finansiella instrument   -26,1 62,9 36,4 125,3 
Resultat före skatt   -8,6 210,7 190,4 409,7        Aktuell skatt   -10,4 -7,7 -36,2 -33,4 Uppskjuten skatt   4,4 -36,6 -24,4 -65,4 Periodens resultat   -14,6 166,5 129,8 310,9        Övrigt totalresultat   -14,6 166,5 129,8 310,9 Periodens totalresultat   -14,6 166,5 129,8 310,9        Periodens resultat och totalresultat hänförligt till:       Moderbolagets aktieägare   -14,6 166,5 129,8 310,9 Innehav utan bestämmande inflytande   -14,6 166,5 129,8 310,9    -14,6 166,5 129,8 310,9        Resultat per stamaktie före utspädning, kr   -0,27 2,36 1,02 3,36 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr   -0,27 2,36 1,02 3,35        Genomsnittligt antal stamaktier   92 874 199 66 446 380 87 166 085 80 559 130 Antal stamaktier vid periodens utgång   92 874 199 66 446 380 92 874 199 92 874 199 Genomsnittligt antal preferensaktier   20 628 625 19 123 727 20 628 625 20 628 625 Antal preferensaktier vid periodens utgång   20 628 625 19 123 727 20 628 625 20 628 625

===== SIDA 18 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 18  
Koncernens rapport över finansiell ställning  mkr  31 mar 31 dec 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR    Anläggningstillgångar    Förvaltningsfastigheter 7 094,9 5 103,3 7 111,4 Balanserade utgifter för IT-system 0,2 0,3 0,2 Inventarier 1,3 1,4 1,4 Derivat 111,1 74,6 137,1 Summa anläggningstillgångar 7 207,4 5 179,6 7 250,1     Omsättningstillgångar    Hyresfordringar 6,1 1,3 1,8 Övriga fordringar 10,7 37,0 17,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27,4 27,2 31,1 Likvida medel 239,0 107,2 224,3 Summa omsättningstillgångar 283,1 172,7 274,4     SUMMA TILLGÅNGAR 7 490,6 5 352,3 7 524,5     EGET KAPITAL OCH SKULDER    Eget kapital    Aktiekapital  227,0 171,1 227,0 Övrigt tillskjutet kapital 2 346,5 1 053,7 2 346,5 Balanserat resultat inkl. periodens resultat 418,9 934,6 433,5 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 992,4 2 159,4 3 007,0     Långfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut 3 286,6 1 868,2 3 308,9 Obligationslån 642,3 – 641,5 Skulder till aktieägare – 45,0 – Uppskjuten skatteskuld 232,6 207,6 237,0 Övriga skulder 1,0 1,0 1,0 Summa långfristiga skulder 4 162,4 2 121,8 4 188,5     Kortfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut 87,7 449,9 87,8 Obligationslån – 497,0 – Reversskulder 65,0 – 65,0 Leverantörsskulder 15,7 10,0 17,6 Skatteskulder 1,5 5,6 14,4 Övriga skulder 19,0 18,5 25,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 146,8 90,1 118,7 Summa kortfristiga skulder 335,7 1 071,0 329,0     SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 490,6 5 352,3 7 524,5

===== SIDA 19 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 19  
Koncernens rapport över  förändring av eget kapital mkr  Antal  stamaktier  Antal  preferens- aktier  Aktiekapital  Övrigt  tillskjutet  kapital  Balanserade  vinstmedel inklusive  årets  resultat1 Totalt  eget kapital1 Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,1 770,7 1847,6 Periodens resultat och totalresultat  jan-dec 2022 samt övriga förändringar av eget kapital   26 427 819   6 677 312   66,2   826,2   267,1   1 159,4 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 037,7 3 007,0        Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 037,7 3 007,0 Periodens resultat och totalresultat  jan-mar 2023      -14,6  -14,6 Eget kapital 2023-03-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 023,1 2 992,4   1. Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.     
 
 
Hedenstorp 2:41 i Jönköping Kategori: Lager och lätt industri Uthyrningsbar area: 10 583 kvm

===== SIDA 20 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 20  
Koncernens rapport över  kassaflödet mkr   Jan–mar Rullande  Helår   2023 2022 12 månader 2022 Den löpande verksamheten       Förvaltningsresultat   54,3 48,2 188,5 182,4 Betald inkomstskatt   -10,4 -7,7 -36,2 -33,4 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet   -0,2 0,3 1,2 1,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital   43,7 40,9 153,5 150,7        Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital       Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar    16,3 -11,4 31,7 4,0 Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder    6,8 -4,8 58,8 47,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten    66,8 24,7 244,0 202,0        Investeringsverksamheten       Förvärv av förvaltningsfastigheter   -0,9 -170,0 -2 023,8 -2 192,9 Investeringar i förvaltningsfastigheter   -18,6 -5,4 -81,8 -68,6 Förvärv av inventarier   -0,5 0,1 -0,9 -0,4 Avyttring av förvaltningsfastigheter   – – 76,6 76,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten    -20,0 -175,4 -2 029,9 -2 185,3        Finansieringsverksamheten       Upptagna banklån   – 119,6 1 690,7 1 810,3 Upptagna övriga lån   – – 65,0 65,0 Nyemission av stamkapital   – – 699,5 699,5 Nyemission av preferenskapital   – 147,0 0,6 147,6 Utdelning   -10,3 -2,6 -49,0 -41,3 Amortering på banklån   -22,5 -99,7 -634,6 -711,8 Amortering på obligationslån   – – -495,9 -495,9 Upptagna obligationslån   0,7 1,0 641,2 641,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten   -32,1 165,3 1 917,6 2 115,0        Periodens kassaflöde    14,7 14,6 131,8 131,7        Likvida medel vid periodens början    224,3 92,6 224,3 92,6 Likvida medel vid periodens slut    239,0 107,2 356,1 224,3

===== SIDA 21 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 21  
Moderbolagets resultaträkning mkr   Jan–mar Helår    2023 2022 2022 Intäkter      Nettoomsättning   5,3 2,1 11,7       Rörelsens kostnader      Övriga externa kostnader   -13,6 -10,8 -49,4 Rörelseresultat   -8,3 -8,8 -37,7       Resultat från finansiella poster      Ränteintäkter och liknande resultatposter   – 11,0 59,6 Räntekostnader och liknande resultatposter   -3,7 -16,4 -110,6 Resultat efter finansiella poster   -12,0 -14,2 -88,7       Bokslutsdispositioner      Koncernbidrag   – – 89,5 Resultat före skatt   -12,0 -14,2 0,8       Aktuell skatt   – -1,0 -11,2 Periodens resultat   -12,0 -15,2 -10,4       
Totalresultat för moderbolaget mkr  Jan–mar Helår Periodens resultat enligt resultaträkningen   2023 2022 2022 Övrigt totalresultat   – – – Periodens totalresultat   -12,0 -15,2 -10,4

===== SIDA 22 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 22  
Moderbolagets balansräkning  mkr  31 mar 31 dec 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR        Anläggningstillgångar    Balanserade utgifter för IT-system 0,2 0,5 0,2 Inventarier 1,2 1,3 1,3 Derivat 1,4 1,8 1,5 Andelar i koncernföretag 473,3 473,3 473,3 Uppskjuten skattefordran 2,7 2,7 2,7 Summa anläggningstillgångar 478,8 479,6 479,0     Omsättningstillgångar    Fordringar hos koncernföretag 4 156,2 2 171,5 4 124,7 Skattefordran 3,2 – – Övriga fordringar 0,3 33,7 7,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10,8 9,8 10,1 Kassa och bank 13,5 31,8 71,9 Summa omsättningstillgångar 4 184,0 2 246,8 4 213,9 SUMMA TILLGÅNGAR 4 662,9 2 726,4 4 692,9     EGET KAPITAL OCH SKULDER        Eget kapital    Bundet eget kapital    Aktiekapital  227,0 171,1 227,0 Fritt eget kapital    Överkursfond 1 742,5 1 053,6 1 742,5 Balanserad vinst eller förlust -51,3 0,3 -40,9 Perodens resultat -12,0 -15,2 -10,4 Summa eget kapital 1 906,1 1 209,8 1 918,1     Långfristiga skulder    Obligationslån 642,3 – 641,5 Skulder till aktieägare – 45,0 – Skulder till kreditinstitut 1 972,0 653,0 1 983,3 Summa långfristiga skulder 2 614,3 698,0 2 624,7     Kortfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut 42,6 296,7 42,7 Obligationslån – 497,0 – Reversskulder 65,0 – 65,0 Leverantörsskulder 1,2 6,7 1,6 Skatteskulder – 0,7 – Övriga skulder 11,6 10,0 21,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22,1 7,6 19,1 Summa kortfristiga skulder 142,4 818,6 150,1     SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 662,9 2 726,4 4 692,9

===== SIDA 23 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 23  
Moderbolagets rapport  över förändring av eget kapital mkr  Antal  stamaktier  Antal  preferens-    aktier  Aktiekapital     Överkurs-fond 
Balanserade  vinstmedel inklusive   årets  resultat Totalt  eget kapital1 Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0 Periodens resultat och totalresultat  jan-dec 2022 samt övriga förändringar av eget kapital   26 427 819   6 677 312   66,2   826,2   -54,3   838,1 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1        Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1 Periodens resultat och totalresultat  jan-mar 2023      -12,0  -12,0        Eget kapital 2023-03-31  92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -63,4 1 906,1 1. Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.   
 
Pressaren 1 i Växjö Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 2 571 kvm

===== SIDA 24 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 24  
Övrig informationPersonal Vid utgången av perioden uppgick antalet anställda till 20 personer (17). 
Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. Emilshus risker beskrivs i årsredovisningen för 2022. Inga väsentliga föränd-ringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företags-ledningens bedömning.  
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Fak-tiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna.  Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårs-rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,1 mkr (0,0).  Aktieinformation Per 31 mars 2023 finns det 113 502 824 aktier och 217 253 834 rös-ter i Emilshus fördelade enligt följande. • Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. • Stamaktier av serie B: 81 346 309 aktier och 81 346 309 röster. • Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.  Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner vilka berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna innehas av Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 220 teckningsopt-ioner). 
Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårs- rapportering och Årsredovisningslagen. Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för första kvartalet 2022 respektive utgången av 2022. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk-ningsmetoder har tillämpats som i senast avgivna årsredovisning. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen och övriga finansiella instrument till upplupet an-skaffningsvärde. Skillnader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga finansiella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus verksamhet består av ett rörelsesegment för vilket rapporte-ring sker. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redo-visning för juridiska personer. 
Omvärldsfaktorer  Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig påverkan på bola-gets verksamhet av följderna av kriget i Ukraina och den förändrade omvärldssituationen. Koncernens projektverksamhet har dock påver-kats varvid något projekt har senarelagts. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en försämrad kon-junktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster ne-gativt. Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på Emilshus verksamhet. 
Årsstämma Emilshus årsstämma för 2023 hålls i Växjö den 27 april 2023. För mer information om årsstämman, besök www.emilshus.com.

===== SIDA 25 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 25  
Styrelsens uttalande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.    
 Vetlanda den 27 april 2023   
Björn Garat Styrelseledamot Johan Ericsson Styrelsens ordförande Jakob Fyrberg Styrelseledamot och VD 
Elisabeth Thureson Styrelseledamot  Liselotte Hjorth Styrelseledamot

===== SIDA 26 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 26  
Nyckeltal  
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare. Kommentar till nyckeltal Emilshus presenterar vissa finansiella mått i rapporten som inte  definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och företagets ledning  då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och prestationer.       
 Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska inte ses som en ersättning för mått  som definieras enligt IFRS. För detaljerade uppgifter om beräkningar av alternativa nyckeltal (APM) se sidan 30. 
 Jan–mar        Helår mkr  2023 2022 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE      Antal fastigheter, st 125 102 125 97 69 Uthyrningsbar area, tkvm 786,1 594,2 786,1 580,7 360,4 Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 094,9 5 103,3 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 026 8 589 9 047 8 312 7 532 Långsiktigt substansvärde, mkr 2 453,9 1 680,5 2 446,7 2 006,5 1 002,9 Hyresvärde, mkr 585,2 373,1 580,7 360,7 234,6 Hyresvärde, kr/kvm 745 628 739 621 651 Återstående hyrestid, år 5,7 6,5 5,8 6,5 5,0 Nettouthyrning, mkr 2,2 1,6 12,0 -2,9 -0,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 97,6 95,9 97,1 96,9 Areamässig uthyrningsgrad, % 96,7 98,2 96,8 97,9 98,0 Direktavkastning, % 6,3 6,5 6,1 6,4 7,0 Överskottsgrad, % 75,8 80,9 79,9 81,5 81,2       AKTIERELATERADE, STAMAKTIER      Antal stamaktier vid periodens slut 92 874 199 66 446 380 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Genomsnittligt antal stamaktier 92 874 199        66 446 380 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,47 0,58 1,76 1,87 1,42 Förändring i förvaltningsresultat per stamaktie, % -19 29 -6 32 22 Periodens resultat per stamaktie, kr -0,27 2,36 3,36 7,07 2,91 Eget kapital per stamaktie, kr 25,11 23,29 25,27 21,09 15,0 Periodens kassaflöde från den löpande verksam-heten före förändring av rörelsekapital, mkr 43,7 40,9 150,7 109,9 74,3 Substansvärde per stamaktie, kr 26,42 25,29 26,34 23,48 16,60 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % -2,9 42,9 14,4 37,1 20,9       AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER      Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 19 123 727 20 628 625 13 951 313 – Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 19 123 727 20 252 401 6 296 818 – Eget kapital per preferensaktie, kr 32,0 32,0 32,0 32,0 – Periodens resultat per preferensaktie, kr 0,3 0,5 2,0 0,9 – Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,3 0,5 2,0 0,9 –       FINANSIELLA      Soliditet, % 39,9 40,3 40,0 37,0 33,6 Avkastning på eget kapital, % -1,9 33,2 12,8 33,6 20,9 Nettobelåningsgrad, % 54,2 53,9 54,5 56,9 60,8 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44,2 43,3 44,6 45,7 50,0 Belåningsgrad, % 57,5 46,3 57,7 48,5 63,8 Belåningsgrad fastigheter, % 48,5 45,4 48,7 47,6 52,9 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,7 3,0 4,6 3,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 2,6 2,3 2,9 2,6 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,0 2,3 2,8 2,9 Räntebärande nettoskuld, mkr 3 777,5 2 752,9 3 814,0 2 746,6 1 730,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före för-ändring av rörelsekapital, mkr 43,7 40,9 150,7 110,5 74,3

===== SIDA 27 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 27  
Definitioner   	  Avkastning på eget kapital  	Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.  
Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden.  Avkastning på eget kapital,  stamaktie  	Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferensaktiernas företrädes-rätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i pro-cent av genomsnittligt eget kapital efter avräk-ning av preferenskapital och innehav utan be-stämmande inflytande.  
Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beaktande av preferensak-tieägarnas rätt till utdelning.  
Belåningsgrad  	Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter.  Motivering: Visar på Emilshus skuldsättningsnivå. 
Belåningsgrad fastigheter  	Räntebärande skulder med säkerhet i fastig-heter i förhållande till verkligt värde.  Motivering: Visar på Emilshus skuldsättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield)  	Driftöverskott omräknad till 12 månader, i pro-cent av fastighetsportföljens värde vid peri-odens utgång, justerad för innehavstid. Nyckel-talet visar avkastningen från den operativa verk-samheten i förhållande till fastighetens värde.  
Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före     finansiella kostnader och kostnader för central administration i relation till fastighetsportföljens marknadsvärde. 
Driftöverskott  	Periodens hyresintäkter minus fastighets- kostnader.  Motivering: Visar på förvaltningens lönsamhet före kostnader för central administration och     finansnetto. Eget kapital per preferensaktie  	Eget kapital per preferensaktie motsvarar akti-ens lösenpris vid likvidation (32 kronor per pre-ferensaktie) jämte upplupen utdelning.  
Motivering: Visar preferensaktieägarnas andel av eget kapital. 
Eget kapital per stamaktie  	Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieä-gare efter avräkning av preferenskapitalet i för-hållande till antalet stamaktier vid periodens ut-gång.  
Motivering: Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital.  
Förvaltningsresultat  	Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och an-vänds för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto.   
Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar.  
Förvaltningsresultat  per stamaktie  	Periodens resultat före skatt och värdeföränd-ringar reducerat med preferensaktiernas före-trädesrätt till utdelning i förhållande till vägt ge-nomsnittligt antal stamaktier.  
Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar med hänsyn tagen till utdel-ning på preferensaktier. 
Genomsnittlig låneränta  	Vägd ränta på räntebärande låneskulder med beaktande av räntederivat på balansdagen.  Motivering: Visar på Emilshus genomsnittliga ränta och ger en bild av Emilshus ränterisk. Hyresduration  	Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.  Motivering: Visar på Emilshus risk för framtida vakanser. Hyresintäkter  	Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m.

===== SIDA 28 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 28  
Definitioner Hyresvärde  	Kontrakterad årshyra som löper direkt efter   periodens utgång med tillägg för bedömd mark-nadshyra för vakanta lokaler.  
Motivering: Visar på Emilshus intäktspotential uti-från aktuellt fastighetsinnehav.  Långsiktigt substansvärde (NAV) 	Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestäm-mande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt.  
Motivering: Visar på koncernens långsiktiga sub-stansvärde och är ett etablerat mått som an-vänds av noterade fastighetsbolag på ett enhet-ligt sätt.  Långsiktigt substansvärde per         stamaktie  	Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestäm-mande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.  
Motivering: Visar på hur stor del av Emilshus sub-stansvärde som är hänförligt till stamaktieägarna efter att andelen hänförligt till preferensaktie-ägarna har avräknats.  Nettobelåningsgrad  	Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter.  Motivering: Visar på Emilshus finansiella risk. 
Nettobelåningsgrad fastigheter  	Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fas-tigheter i förhållande till verkligt värde förvalt-ningsfastigheter.  
Motivering: Visar på Emilshus finansiella risk.  
Nettouthyrning  	Under perioden ingångna nya hyresavtal inklu-sive befintliga avtal vilka omförhandlats reduce-rad med uppsägningar för avflytt.  
 
Preferenskapital  	Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie.  Motivering: Visar eget kapital hänförligt till prefe-rensaktieägarna.  Resultat per preferensaktie  	Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferens-aktie.  
Motivering: Visar på preferensaktieägarnas an-del av resultatet.  Resultat per stamaktie  	Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i för-hållande till genomsnittligt antal stamaktier.  
Motivering: Visar på stamaktieägarnas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på pre-ferensaktier. 
Räntebärande nettoskuld  	Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.   Motivering: Visar på koncernens skuldsättning. 
Räntetäckningsgrad  	Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhål-lande till finansnetto.  Motivering: Visar på Emilshus förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operative verksamheten.  Soliditet  	Eget kapital i förhållande till balansomslutning.  Motivering: Visar på hur stor andel av Emilshus tillgångar som är finansierade med eget kapital och belyser Emilshus finansiella stabilitet.   Ekonomisk uthyrningsgrad 	Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet.   Motivering: Visar på den ekonomiska utnyttjan-degraden för Emilshus förvaltningsfastigheter.  Areamässig uthyrningsgrad  	Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar yta.   Motivering: Visar på den areamässiga utnyttjan-degraden för Emilshus förvaltningsfastigheter.  Överskottsgrad  	Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.  Motivering: Visar på förvaltningsverksamhetens lönsamhet.

===== SIDA 29 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 29  
Avstämning av nyckeltal    Jan–mar        Helår mkr  2023 2022 2022 2021 2020 Substansvärde      Eget kapital, mkr 2 992,4 2 159,4 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660,1 -612,0 -660,1 -446,4 – Återläggning av derivat, mkr -111,1 -74,6 -137,1 -11,8 0,7 Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 232,6 207,6 237,0 170,5 59,6 Substansvärde, mkr 2 453,9 1 680,5 2 446,7 1 560,1 1 002,9       Ekonomisk uthyrningsgrad      Kontrakterad årshyra, mkr 556,7 364,1 557,1 350,3 227,4 Hyresvärde, mkr 585,2 373,1 580,7 360,7 234,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 97,6 95,9 97,1 96,9       Areamässig uthyrningsgrad      Total uthyrningsbar area kvm 786 052 594 177 786 094 580 732 360 427 Kontrakterad area, kvm 760 312 583 425 760 599 568 504 353 269 Areamässig uthyrningsgrad, % 96,7 98,2 96,8 97,9 98,0       Överskottsgrad      Driftnetto, mkr 112,3 80,6 362,6 228,4 148,3 Hyresintäkter, mkr 148,1 99,7 454,0 280,4 182,6 Överskottsgrad, % 75,8 80,9 79,9 81,5 81,2       Förvaltningsresultat per stamaktie      Förvaltningsresultat, mkr 54,3 48,2 182,4 131,0 85,6 Utdelning till preferensaktier, mkr 10,3 9,6 40,5 9,8 – Genomsnittligt antal stamaktier, st 92 874 199 66 446 380 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,47 0,58 1,76 1,87 1,42       Periodens resultat per stamaktie      Periodens resultat, mkr  -14,6 166,5 310,9 468,9 175,9 Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 10,3 9,6 40,5 9,8 – Genomsnittligt antal stamaktier, st 92 874 199 66 446 380 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Periodens resultat per stamaktie, kr -0,27 2,36 3,36 7,07 2,91       Eget kapital per stamaktie      Eget kapital, mkr 2 992,4 2 159,4 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660,1 -612,0 -660,1 -446,4 – Antal stamaktier vid periodens utgång, st 92 874 199 66 446 380 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Eget kapital per stamaktie, kr 25,1 23,3 25,3 21,1 15,6       Substansvärde per stamaktie      Eget kapital, mkr 2 992,4 2 159,4 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660,1 -612,0 -660,1 -446,4 – Återläggning av derivat, mkr -111,1 -74,6 -137,1 -11,8 0,7 Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr 232,6 207,6 237,0 170,5 59,6 Substansvärde, mkr 2 453,9 1 680,5 2 446,7 1 560,1 1 002,9 Antal stamaktier vid periodens utgång, st 92 874 199 66 446 380 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Substansvärde per stamaktie, kr 26,4 25,3 26,3 23,5 16,6

===== SIDA 30 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 30  
Avstämning av nyckeltal   Jan–mar Helår mkr  2023 2022 2022 2021 2020  Soliditet      Eget kapital, mkr 2 992,4 2 159,4 3 007,0 1 847,8 942,6 Totala tillgångar, mkr 7 490,6 5 352,3 7 524,5 4 987,4 2 806,2 Soliditet % 40 40 40 37 34       Avkastning på eget kapital      Periodens resultat, mkr -14,6 166,5 310,9 468,9 175,9 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr -43,8 499,4 – – – Genomsnittligt eget kapital, mkr 2 999,7 2 003,6 2 427,4 1 395,2 841,1 Avkastning på eget kapital, %  -2 33 13 34 21       Nettobelåningsgrad      Räntebärande skulder, mkr 4 081,5 2 860,0 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Likvida medel, mkr -239,0 -107,2 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskulder, mkr 3 842,5 2 752,9 3 879,0 2 746,6 1 651,8 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 7 094,9 5 103,3 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Nettobelåningsgrad, % 54 54 54 57 61       Nettobelåningsgrad fastigheter      Räntebärande skulder, mkr 4 081,5 2 860,0 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -707,3 -542,0 -706,5 -540,9 -294,7 Likvida medel, mkr. -239,0 -107,2 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr 3 135,3 2 210,9 3 172,5 2 205,7 1 357,0 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 7 094,9 5 103,3 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44 43 45 46 50       Räntetäckningsgrad      Förvaltningsresultat, mkr 54,3 48,2 182,4 131,0 85,6 Finansnetto, mkr -50,1 -23,8 –142,9 –74,2 –44,1 Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 104,4 71,9 325,3 205,3 129,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,0 2,3 2,8 2,9       Räntebärande nettoskuld      Räntebärande skulder, mkr 4 081,5 2 860,0 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Likvida medel, mkr -239,0 -107,2 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskuld, mkr 3 842,5 2 752,9 3 879,0 2 746,6 1 651,8       Avkastning på eget kapital per stamaktie      Periodens resultat, mkr -14,6 166,5 310,9 468,9 175,9 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr -43,8 499,4 – – – Periodens resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 10,3 9,6 41,3 9,8 – Genomsnittligt eget kapital, mkr 2 999,7 2 003,6 2 427,4 1 395,2 841,1 Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660,1 474,0 553,3 156,6 – Avkastning på eget kapital per stamaktie, % -2,9 42,9 14,4 37,1 20,9       Eget kapital per preferensaktie      Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660,1 612,0 660,1 446,4 – Upplupen utdelning hänförligt till preferensaktier, mkr 10,3 9,6 20,6 14,0 – Antal utestående preferensaktier 20 628 625 19 123 727 20 628 625 13 951 313 – Eget kapital per preferensaktie, kr 32,0 32,0 32,0 32,0 –       Direktavkastning      Driftnetto 112,3 80,6 362,6 228,4 148,3 Tillägg för omräkning till årsvärde 336,8 241,9 – – – Justerat driftnetto 449,0 322,5 362,6 228,4 148,3 Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 7 094,9 4 943,7 5 991,2 3 760,6 2 123,4 Direktavkastning, % 6,3 6,5 6,1 6,1 7,0

===== SIDA 31 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Delårsrapport januari–mars 2023 31  
Kalendarium Kalendarium 2023 Årsstämma 2023     27 april 2023 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    30 juni 2023 Delårsrapport januari-juni 2023    14 juli 2023 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    30 september 2023 Delårsrapport januari-september 2023    18 oktober 2023  Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    30 december 2023 Bokslutskommuniké januari-december 2023   14 februari 2024  Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen läm-nades genom nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 27 april 2023 klockan 07.30.    
Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg, VD 010-303 93 05 jakob.fyrberg@emilshus.com 
Jonas Karlsson, CFO 010-303 93 01 jonas.karlsson@emilshus.com     
Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i  småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 mars 2023 till cirka 786 tkvm uthyrningsbar area för-delat på 125 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, indu-striservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.  Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Organisationsnummer: 559164-8752 
www.emilshus.com