Kvartalsrapport Q1 2024

===== SIDA 1 =====

Q1
Delårsrapport januari–mars 2024

===== SIDA 2 =====

Väsentliga händelser under perioden 
• I februari förvärvades åtta fastigheter med lätt industri i 
Östergötland och en fastighet i Småland för 179 miljoner 
kronor. De fullt uthyrda fastigheterna omfattar 15 000 
kvm och har ett årligt hyresvärde om 16,5 miljoner kronor. 
Tillträde skedde under det första kvartalet.
• I mars förvärvades 16 fastigheter i Jönköping och två 
fastigheter i Linköping för 713 miljoner kronor. Fastighe -
terna med en uthyrningsgrad om 98 % omfattar 65 290 
kvm och har ett årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. 
Tillträde kommer att ske under det andra kvartalet 2024.
Justerad prognos för 2024 
• För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga 
resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuva -
rande fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv 
uppgå till 280 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos 
uppgick till 270 miljoner kronor och tillkännagavs vid 
avlämnande av bokslutskommunikén 2023.
Perioden januari–mars 2024
• Intäkterna ökade med 6 % till 158 miljoner kronor (148).
• Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 65 miljoner kronor 
(54). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 15 % till 0,54 
kronor per stamaktie (0,47).
• Periodens resultat uppgick till 67 miljoner kronor (–15), vilket 
motsvarar 0,57 kronor per stamaktie (–0,27) före utspädning 
och 0,56 kronor per stamaktie (–0,27) efter utspädning.
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 3 miljoner kronor (–37).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med 29 miljoner kronor (–26).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 26 % och uppgick till 55 miljoner 
kronor (44).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 192 miljoner kronor, varav 172 
miljoner kronor var hänförligt till fastighetsförvärv.
Jan–mar Helår
 2024 2023 2023
Fastighetsvärde, mkr 7 518 7 095 7 324
Intäkter, mkr 158 148 593
Driftsöverskott, mkr 122 112 471
Förvaltningsresultat, mkr 65 54 233
Periodens resultat, mkr 67 -15 33
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 55 44 196
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,2 5,7 5,3
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,3 6,6
Avkastning på eget kapital, % 8 -2 1
Nettobelåningsgrad, % 52 54 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1
Skuldkvot, ggr 8,3 9,1 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,54 0,47 2,05
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 0,57 -0,27 -0,09
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 0,56 -0,27 -0,09
Eget kapital per stamaktie, kr 25,93 25,11 25,26
Substansvärde per stamaktie, kr 27,89 26,42 27,32
Nyckeltal i sammandrag
Intäkter 
+6% 
till 158 mkr
(148)
Förvaltningsresultat  
+19% 
till 65 mkr
(54)
Förvaltningsresultat  
per stamaktie
+15% 
till 0,54 kr/aktie
(0,47)
Kassaflöde från  
löpande verksamhet 
+26% 
till 55 mkr
(44)
Stigande förvalt­
ningsresultat och 
ökat kassaflöde för 
det första kvartalet.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  2

===== SIDA 3 =====

Styrka ger möjligheter 
Under det första kvartalet ökade intäkterna med 6 % till 158 mil -
joner kronor och förvaltningsresultatet med 19 % till 65 miljoner 
kronor. Per stamaktie motsvarar det en ökning av förvaltningsre -
sultatet om 15 % jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten stärktes samtidigt 
med 26 % till 55 miljoner kronor. 
Strategiska förvärv 
Emilshus har under det första kvartalet genomfört två komplette -
rande fastighetsförvärv om totalt 892 miljoner kronor i Småland 
och Östergötland, båda inom Emilshus prioriterade segment – lätt 
industri/lager. Båda förvärven stärker Emilshus på två för oss 
strategiskt viktiga delmarknader. 
En stark lokal närvaro med god marknads- och kundkänne -
dom är en av grundbultarna i en framgångsrik fastighetsrörelse. 
Emilshus fortsätter därför att successivt förvärva fastigheter på 
de orter där vi verkar och där vi ser förutsättningar inte bara för 
att genomföra ett lyckosamt förvärv utan där vi också bedömer 
att vi långsiktigt framgångsrikt kan förvalta fastigheterna med 
egen organisation. 
En stark och kundnära förvaltning skapar lönsamhet
Den underliggande verksamheten i Emilshus går generellt sett 
bra. Under det första kvartalet har nya uthyrningar skett i Växjö, 
Vetlanda och Norrköping samtidigt som flera ombyggnadsprojekt 
har initierats på uppdrag av hyresgäster. Som en effekt härav 
växer projektportföljen och vi har under kvartalet påbörjat större 
ombyggnationer i Växjö, Vetlanda och Kalmar. Ett exempel är en 
större ombyggnad/anpassning av tidigare tomställda ytor i fastig -
heten Fläkten 11 i Växjö på uppdrag av en ny hyresgäst, Securitas.
Tyvärr tvingas vi samtidigt rapportera en negativ nettout -
hyrning i kvartalet om –3,6 miljoner kronor. Tappet i kvartalet 
förklaras av två konkurser inom padelverksamhet. Det är en typ 
av hyresgäst som vi inte eftersträvar att ha men som ingick i en 
större paketaffär 2021. Emilshus har idag ingen kvarvarande 
hyresgäst inom segmentet och de aktuella fastigheterna bedöms, 
med hänsyn till fastighetskvalitet och läge, kunna nyttjas för 
annan verksamhet inom en relativt snar framtid. 
Inom förvaltningsorganisationen bedrivs flera energieffektivise -
rande projekt som en del av det löpande hållbarhetsarbetet. Ett 
exempel är det projekt som färdigställdes under kvartalet i fastig -
heten Norra Delfin 4 i Vetlanda där utbyte av ventilationsaggregat 
och styrsystem ledde till att energianvändningen minskade med 
22 %. En annan illustration till att ett målmedvetet hållbarhets -
arbete bidrar till ökad lönsamhet är att avslutade projekt under 
föregående år reducerade Emilshus totala energianvändning med 
6 % på årsbasis i jämförbart bestånd. 
Som en effekt av detta har ett mål fastställts för fortsatta 
energibesparande åtgärder där vi arbetar för att minska ener -
gianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i 
genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
Finansiell förutsägbarhet och stabilitet
Även om de genomförda förvärven under det första kvartalet 
kortsiktigt ökar Emilshus skuldsättning är vår skuldkvot om 8,3 
ggr låg jämfört med många andra fastighetsbolag. Därtill kommer 
att de räntebärande skulderna är räntesäkrade till 75 % med en 
kvarvarande räntebindningstid om 2,9 år. Sammantaget bidrar 
detta till finansiell förutsägbarhet och stabilitet.  
Av bolagets totala räntebärande skulder utgörs 14 % av 
obligationer, motsvarande 577 miljoner kronor med löptid till 
sommaren och hösten 2025. Vi avser att hantera dessa förfall 
med god framförhållning. 
Fortsatt tillväxt med fokus på lönsamhet
Genom effektiviseringar och förbättringar i vårt befintliga fastig -
hetsbestånd i kombination med selektiva fastighetsförvärv fort -
sätter vi bygga Emilshus – alltid med lönsamheten i fokus. Som en 
effekt av detta ökar vi nu det prognosticerade förvaltningsresul -
tatet till 280 miljoner kronor för helåret 2024, en ökning med 10 
miljoner kronor jämfört med tidigare lämnad prognos.
Växjö, april 2024
Jakob Fyrberg, VD
Emilshus redovisar stigande förvaltningsresultat och ökat kassaflöde för det första kvartalet 2024. Vi håller strikt 
på vår affärsmodell och fortsätter att bygga ett finansiellt starkt och lönsamt fastighetsbolag med fokus på  
stabila kassaflöden genererade av högavkastande fastigheter med hög uthyrningsgrad och långa hyresavtal.
VD kommentar
Förvärven 
stärker Emilshus 
på två för oss 
strategiskt viktiga 
delmarknader. 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  3

===== SIDA 4 =====

Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i  
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 2024
Avkastning på eget kapital  Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
kr
2020 2021 2022 2023 2024
%
-20
0
20
40
60
80
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
Ett fastighetsbolag med 
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskul -
tur förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra 
 Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt 
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination 
med långa hyresavtal och hyresgäster med 
god betalningsförmåga. Vi etablerar långsiktiga 
och nära relationer med hyresgästerna genom 
lokal närvaro och engagemang på de orter där 
bolaget verkar.
 
7 518 mkr
31 % Växjö
20 % Värnamo
15 % Jönköping
14 % Vetlanda
10 % Linköping
7 % Kalmar
4 % Halmstad
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Utfall finansiella mål
 
Rullande  
12 mån 
Genomsnitt per 
år 2020–2024
Tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie, %
25 20
Avkastning på eget kapital, % 4 16
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod 
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser. 
 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  4

===== SIDA 5 =====

Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år. 
Intäkter
Intäkterna ökade med 6 % till 158 miljoner kronor (148). Tillväxten 
är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även hyres -
justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda investe -
ringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd ökade 
med 2 % (11). Den relativt sett lägre tillväxten i jämförbart bestånd 
förklaras främst av en utgående hyresgaranti i fastigheten Växjö 
Fläkten 11. Efter periodens utgång har denna till viss del ersatts av 
en uthyrning till ny hyresgäst.
Kontrakterad årshyra ökade med 11 % och uppgick vid 
utgången av perioden till 621 miljoner kronor (557). Den eko -
nomiska vakansen uppgick till 35 miljoner kronor (29) och den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). Andelen 
intäkter som innehåller en indexklausul uppgår till 99 %, vilket 
innebär att en hög andel av intäkterna årligen justeras i linje 
med KPI. 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 36 miljoner kronor (36) vilket 
är oförändrat mot föregående år. Fastighetskostnaderna utgjor -
des av fastighetsskötsel och drift om 27 miljoner kronor (29), 
reparationer och underhåll om 4 miljoner kronor (3) samt kostna -
der för fastighetsskatt om 5 miljoner kronor (5). Fastighetskostna -
derna i jämförbart bestånd minskade med 1 % (11).
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade med 8 % till 122 miljoner kronor (112). 
Överskottsgraden uppgick till 77 % (76). 
Överskottsgraden varierar under året beroende på de 
säsongsvariationer som föreligger inom fastighetsbranschen. 
Under vintermånaderna påverkas överskottsgraden av ökade 
kostnader för energi och snöröjning. 
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 3 % (12). 
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till 
6,6 %.
Intäkter, kostnader och resultat  
Januari–mars 2024
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 8 miljoner 
kronor (8) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner 
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning 
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som 
andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –49 miljoner kronor (–50). Genomsnittlig 
ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader för ränte -
säkring uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,7). Räntetäck -
ningsgraden uppgick till 2,3 ggr (2,1). 
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri -
odens utgång till 2,9 år (1,6) och kapitalbindningstiden uppgick 
till 1,6 år (2,6). Den räntebärande nettoskulden ökade till 3 906 
miljoner kronor (3 843).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, som utgörs av verksamhetens resultat 
före värdeförändringar och skatt, ökade med 19 % till 65 miljoner 
kronor (54). Ökningen förklaras huvudsakligen av högre drifts -
överskott. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter avdrag för 
utdelning till preferensaktieägarna ökade med 15 % till 0,54 
kronor (0,47).
Värdeförändring fastigheter och derivat
Emilshus inhämtar varje kvartal externa värderingsutlåtanden för 
att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Orealiserade värde -
förändringar på förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med 
3 miljoner kronor (–37). Värdejusteringen förklaras huvudsakligen 
av högre direktavkastningskrav som påverkade värdet med –54 
miljoner kronor, vilken till viss del motverkades av förbättrade 
driftsöverskott som påverkade värdet med 4 miljoner kronor samt 
förvärv och övrigt som påverkade med 53 miljoner kronor. Samt -
liga fastigheter har per bokslutsdagen varit föremål för extern 
värdering av Newsec. 
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument 
består av derivat för räntesäkring och uppgick till 29 miljoner kro -
nor (–26). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som ingåtts 
under perioden samt högre marknadsräntor. 
Jämförbart bestånd
31 mar
2024 2023 Förändring, %
Antal fastigheter 125 125 -
Värde fastigheter, mkr 7 102 7 095 0
Direktavkastning, % 6,5 6,3 3
Intäkter, mkr 151 148 2
Fastighetskostnader, mkr -35 -36 -1
Driftsöverskott, mkr 116 112 3
Driftsöverskott
0
30
60
90
120
150
180
mkr mkr
2020 2021 2022 2023 2024
0
100
200
300
400
500
600
Intäkter
0
30
60
90
120
150
180
210
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  5

===== SIDA 6 =====

Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 11 miljoner kronor (10) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 19 miljoner kronor (+4). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och derivat. Gällande ränteavdragsbegräns -
ningar hade en påverkan på koncernens effektiva skatt.  
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 67 miljoner kronor (–15),   
vilket motsvarar 0,57 kronor per genomsnittligt antal stamaktier 
före utspädning (–0,27) respektive 0,56 kronor efter utspädning 
(–0,27).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital uppgick till 55 miljoner kronor (44), vilket är en 
förbättring med 26 %.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade 
kassaflödet med –172 miljoner kronor (–1). Investeringar i befint -
liga fastigheter påverkade kassaflödet med –19 miljoner kronor 
(–19), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar och 
ombyggnationer. 
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 73  
miljoner kronor (–32) och förklaras till största del av nyupptagna 
banklån om 98 miljoner kronor (–) kopplat till förvärv med avdrag 
för amorteringar om 15 miljoner kronor (23) samt utdelning på 
preferensaktier om 10 miljoner kronor. 
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 
–50 miljoner kronor (15), vilket vid periodens utgång innebar att 
Emilshus likvida medel uppgick till 163 miljoner kronor (239).
 
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseen -
de företagsledning, ekonomifunktion och fastighetsförvaltning. 
Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade kostnader till 
fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat 
jämfört med föregående år vilket förklaras av koncernens tillväxt. 
Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på moderbolagets 
fordringar på dotterbolag. De ökade räntekostnaderna förklaras 
av ökningen avseende upptagna banklån. Periodens resultat 
uppgick till –8 miljoner kronor (–12). 
Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag  
uppgick vid periodens utgång till 474 miljoner kronor (473). 
Moderbolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 078 
miljoner kronor (4 156) och utgjordes huvudsakligen av revers -
fordringar, vilka etablerats i samband med förvärv av förvaltnings -
fastigheter genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick vid 
periodens utgång till 2 053 miljoner kronor (1 906),  vilket innebär 
en soliditet motsvarande 44 % (41).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
0
50
100
150
200
250
Sandseryd 2:17, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  19 358 kvm
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  6

===== SIDA 7 =====

Justerad prognos för 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet 
före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbe -
stånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 280 miljoner kronor. 
Tidigare lämnad prognos uppgick till 270 miljoner kronor och 
tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommunikén 2023.
Intjäningsförmåga
Emilshus intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd 
som tillträtts vid periodens ingång för en kommande period om 
tolv månader. Tillkännagivna ännu ej tillträdda förvärv inkluderas 
ej i intjäningsförmåga.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis 
beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier. 
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett 
normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna -
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för 
central administration har baserats på nuvarande organisation 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
1 jan 
2022
1 okt 
2021
1 jul 
2021
1 apr 
2021
Intäkter 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350 304 294 237
Fastighetskostnader -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55 -55 -46
Driftsöverskott 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240 191
Central administration -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24 -22 -20
Finansnetto -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72 -69 -59
Förvaltningsresultat 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149 113
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24 1,69
Förvaltningsfastigheter 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706 2 798
Eget kapital 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296 1 059
Räntebärande nettoskuld 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248 1 619
Överskottsgrad, % 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82 82 81 81
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1 2,9
Skuldkvot, ggr 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3 9,9
Direktavkastning, % 6,8 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte -
läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg 
vid samma tidpunkt.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar 
Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar 
inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, 
vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera.
Intjäningsförmåga per 1 april 2024 
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens 
utgång uppgår intäkterna för den kommande tolvmånadersperi-
oden till 631 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms 
uppgå till 129 miljoner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott om 
502  miljoner kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till 80 % 
och direktavkastningen till 6,8 % utifrån fastighetsvärdet om 
7 518  miljoner kronor. Utifrån nuvarande omfattning av organisation 
och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna 
uppgå till 31 miljoner kronor samt finansnettot till 197 miljoner kro-
nor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 274 miljoner kronor. 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
mkr kr
2021 2022 2023 2024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Emilshus förvaltningsresultat beräknas till 2,32 kronor per stam -
aktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie har 
framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats. 
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  7

===== SIDA 8 =====

Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 31 mars ägde Emilshus 139 (125) fastigheter med en total 
uthyrningsbar area om 820 tkvm (786) och ett fastighetsvärde om 
7 518 miljoner kronor (7 095). Fastighetsvärdet inkluderar även 
värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvadratmeter 
uppgår till 9 169 kronor (9 026).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av attraktiva 
lokaler med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal 
och hög uthyrningsgrad. Den genomsnittliga hyresnivån uppgår 
till 800 kronor per kvadratmeter (745).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en 
prioriterad lokaltyp. Kategorin Övrigt består främst av kontor och 
samhällsfastigheter.
 
Våra fastigheter
Antal fastigheter
139
Ekonomisk uthyrningsgrad  
95 %
Hyresvärde/kvm  
800 kr
Fastighetsvärde/kvm  
9 169 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 
7 518 mkr
48 % Lätt industri
25 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
12 % Övrigt
656 mkr
48 % Lätt industri
24 % Extern- och daglig -
varuhandel
14 %  Industriservice/  
Proffshandel
14 % Övrigt
820 tkvm
60 % Lätt industri
18 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
7 % Övrigt
Geografisk inriktning 
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra Sve -
rige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergötland 
och Halland. Dessa områden är viktiga industriregioner i Sverige, 
kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta avstånd 
mellan intressanta etableringsorter. Här finns flera större börsno -
terade och världsledande företag inom sina respektive segment 
samt välmående småindustrier. I bolagets största förvaltningsom -
råde Växjö med omnejd, finns ett väl differentierat näringsliv med 
högteknologiska och kunskapsintensiva företag och kommunen 
är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samtliga tre regioner 
finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar 
näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regionerna några av 
Sveriges främsta logistiklägen.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
15 %
Jönköping
20 %
Värnamo
31 %
Växjö4 %
Halmstad
7 %
Kalmar
14 %
Vetlanda
10 %
Linköping
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 april 2024  
Område
Antal  
fastigheter
Uthyrbar area,  
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, % 
Kontrakterad  
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 7 20 267 4 13 350 22 1 100 91 20
Jönköping 18 109 1 139 15 10 450 91 835 98 89
Kalmar 20 59 533 7 9 034 46 780 96 44
Linköping 15 76 733 10 9 645 62 816 92 57
Vetlanda 21 147 1 031 14 7 014 106 721 96 102
Värnamo 23 217 1 477 20 6 806 133 613 96 128
Växjö 35 192 2 338 31 12 177 196 1 021 92 181
Totalt 139 820 7 518 100 9 169 656 800 95 621
Område
Lätt industri,  
 tkvm 
Extern- och 
dagligvaruhandel,  
tkvm 
Industriservice/ 
proffshandel, 
tkvm  
Övrigt,  
 tkvm 
Totalt, 
tkvm 
Andel, 
 %
Halmstad 5 – 14 1 20 2
Jönköping 77 7 14 10 109 13
Kalmar 14 21 24 – 59 7
Linköping 52 5 19 – 76 9
Vetlanda 85 26 19 17 147 18
Värnamo 184 21 12 – 217 26
Växjö 74 64 23 32 193 23
Totalt 490 144 125 60 820 100
Andel, % 60 18 15 7 100
I februari tecknades avtal om förvärv av åtta fastigheter med 
lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor. 
Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm 
uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner 
kronor. Tillträde skedde 5 mars 2024.
I mars tecknades avtal om förvärv av 16 fastigheter i Jönkö -
ping och två fastigheter i Linköping med lätt industri för 713 miljo -
ner kronor. Fastigheterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrnings -
bar area med ett totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. 
Tillträde kommer att ske under det andra kvartalet 2024.
Ingen avyttring av fastigheter har genomförts under perioden.
Överlappen 8, Jönköping
Kategori: Lätt industri 
Uthyrningsbar area:  1 726 kvm
Fastighetstransaktioner
Tillträdda fastigheter, jan–mar 2024  
Fastighet Kommun Uthyrbar yta, tkvm
Förvärvade fastigheter
Lekatten 1 Växjö 1,5
Gavotten 3 Linköping 1,0
Galjonen 9 Linköping 1,0
Grundet 4 Linköping 0,8
Grundet 8 Linköping 1,1
Gårdvaren 1 Linköping 3,7
Borraren 13 Norrköping 3,6
Fålehagen 1:5 Motala 0,9
Generatorn 3 Motala 1,3
Totalt 14,9
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  9

===== SIDA 10 =====

För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpass -
ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att möta 
hyresgästers behov. Förändringsbehov kan uppstå vid en expan -
sion eller förändring av verksamheten som kräver större ytor 
eller en annan disposition av lokalerna. Vid nyuthyrning sker det 
regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och inte sällan även 
större förändringar, som en del av det nya hyresavtal som teck -
nas. Investeringar i lokalerna genomförs till en attraktiv riskjuste -
rad avkastning och för att minimera risken i projektverksamheten 
påbörjas projekt först när bindande hyresavtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar inom -
husmiljön för hyresgästerna.
Pågående projekt
Större pågående projekten framgår av tabellen nedan. 
Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt 
hyresavtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i fast -
igheten Lågan 22 i centrala Växjö. Lokalerna som har genomgått 
en helrenovering färdigställdes och tillträddes under det första 
kvartalet 2024. I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda genomförs 
Projekt
Större pågående och avslutade projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetade kost -
nader vid periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q2 2024 8 5 2 15-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q2 2024 4 4
Fläkten 11, Växjö Industriservice Lokalanpassning Q3 2024 8 0 2 10-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 24 6
Totalt 43 15
Avslutade projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal
Totalt 15 15 2
1)  Utförlig information presenteras endast för specificerade projekt.
Flera starka varumärken 
till Nydala handels­
område
Genom uthyrningar i Kolmilan 1 under 2023 och det 
första kvartalet 2024 kompletteras Nydala handels -
område i Vetlanda med flera starka varumärken och 
fastigheten är nu fullt uthyrd. Efter hyresgästanpass -
ningar tillträdde Clas Ohlson och Hemtex sina lokaler 
under det första kvartalet 2024. För kedjan Thansen 
sker en hyresgästanpassning och därtill en utbygg -
nad om 200 kvm intill befintliga lokaler med tillträde 
under hösten 2024. 
Kolmilan 1, Vetlanda
Kategori: Externhandel
Uthyrningsbar area:  11 568 kvm
ett projekt för energieffektivisering. Under det tredje kvartalet 
2023 tecknades ett nytt 15-årigt hyresavtal med Clas Ohlson 
avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda. Under 
det första kvartalet 2024 färdigställdes hyresgästanpassningar 
och lokalerna tillträddes. Ytterligare hyresavtal om 1 700 kvm i 
Kolmilan 1 tecknades under det första kvartalet med Hemtex och 
Thansen. Hyresgästerna tillträder sina lokaler efter genomförda 
hyresgästanpassningar under första respektive tredje kvartalet 
2024. För Thansen sker även en tillbyggnad till befintliga lokaler.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
går till 43 miljoner kronor varav upparbetade kostnader vid perio -
dens utgång uppgick till 15 miljoner kronor. Projektverksamheten 
bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga avtal i 
takt med att projekten färdigställs. Emilshus projekt värderas till 
verkligt värde beaktande nedlagda externa investeringskostnader 
inklusive till projekten hänförliga räntekostnader samt kostnader 
för projektledning.
 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting 
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av för -
valtningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att 
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje 
kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fast -
igheter. Värderingarna upprättas av Newsec. 
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av 
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad 
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvalt -
ningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Vär -
det av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkylperi -
oden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflöden 
utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpassning av 
antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av 
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i 
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet  
5,1 % till 7,9 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering -
arna uppgick till 6,7%.
Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjä -
ningsförmåga uppgår för den kommande perioden till 6,8 % och 
är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvär -
deringarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte 
kassaflödet. För mer utförlig beskrivning av värderingsprinciper, 
se Emilshus årsredovisning 2023.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens 
utgång till 7 518 miljoner kronor (7 095). Under perioden har fast -
igheter tillträtts till ett värde om 179 miljoner kronor. Vid perio -
dens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befint -
liga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och 
ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 15 miljoner 
kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 
27 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 
miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till  
3 miljoner kronor (–37) under perioden. Värdeförändringarna är 
främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings -
krav som påverkade värdet med –54 miljoner kronor, vilka till viss 
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–mar Helår
 mkr 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 7 324 7 111 7 111
Förvärv av fastigheter 172 1 199
Investeringar i befintliga fastigheter 19 19 55
Försäljningar av fastigheter – – 0,3
Orealiserade värdeförändringar 3 -37 -43
Vid periodens utgång 7 518 7 095 7 324
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–mar Helår
 mkr 2024 2023 2023
Avkastningskrav -54 -132 -462
Driftnetto 4 96 338
Förvärvsrelaterade effekter och övrigt 53 - 81
Orealiserad värdeförändring 3 -37 -43
Orealiserad värdeförändring, % 0 -1 -1
Realiserad värdeförändring - - -
Totala värdeförändringar 3 -37 -43
Totala värdeförändringar, % 0 -1 -1
Känslighetsanalys fastighetsvärdering    
Resultateffekt före skatt
Jan–mar Helår
 mkr Förändring 2024 2023 2023
Direktavkastningskrav +/– 0,25% 289 277 277
Intäkter +/– 50 kr/kvm 41 39 40
Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8 8
Vakansgrad +/– 1 % 6 6 6
 
Indata vid fastighetsvärdering  
31 mar
Totalt vägt genomsnitt 2024 2023
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,4
- Lätt industri 6,9 6,6
- Extern- och dagligvaruhandel 6,5 6,3
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,3
- Övrigt 6,5 6,2
Driftskostnader (kr/kvm) 91 83
- Lätt industri 58 59
- Extern- och dagligvaruhandel 112 93
- Industriservice/proffshandel 84 69
- Övrigt 326 285
Underhållskostnader (kr/kvm) 36 36
- Lätt industri 28 30
- Extern- och dagligvaruhandel 44 44
- Industriservice/proffshandel 37 34
- Övrigt 74 75
Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,9
- Lätt industri 8,3 8,4
- Extern- och dagligvaruhandel 4,8 5,2
- Industriservice/proffshandel 5,2 5,0
- Övrigt 6,0 6,0
Intäkter (kr/kvm) 766 721
- Lätt industri 632 599
- Extern- och dagligvaruhandel 1 013 970
- Industriservice/proffshandel 727 640
- Övrigt 1 338 1 263
del motverkades av förbättrade driftsöverskott som påverkade 
värdet med 4 miljoner kronor och förvärvsrelaterade effekter och 
övrigt som påverkade med 53 miljoner kronor.
Direktavkastningen uppgick under perioden till 6,6 % (6,3).
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  11

===== SIDA 12 =====

Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 537 hyresgäster (518) förde -
lade på 638 hyresavtal (608) och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgick till 5,2 år (5,7). De tio största hyresgästerna 
utgjorde 28 % (29) av intäkterna. Den höga graden av diversi -
fiering i hyresportföljen innebär att Emilshus exponering mot 
enskilda hyresgäster är begränsad.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god 
betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans-
grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och 
vidare utveckling. 
Våra hyresgäster
underhåll och reparationer. Vid periodens utgång utgjorde 45 % 
(47) hyresavtal av triple net-karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och 
en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens utgång 
utgjorde dessa avtal 99 % av Emilshus kontrakterade årshyra och 
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal 
med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt eller 
inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar  
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, 
och genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner 
och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet 
och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största 
hyresgästerna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom 
verkstadsindustrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten 
som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö. Investeringar i om- och tillbyggnader sker frekvent för 
hyresgäster inom denna kategori.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. Den största hyresgästen inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera som driver bygghandel 
för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis 
större företag som är långsiktiga i sina verksamheter och där 
deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, strategiska lägen. 
Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt 
industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhand -
ling av hyresavtal.
Extern­ och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel 
inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med 
goda kommunikationer. Dollarstore, Holmgrens Bil och Coop 
Väst är de största hyresgästerna inom denna kategori. 
Övrigt
Stora hyresgäster i övriga fastigheter är bland annat verksamma 
inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län. 
Emilshus 10 största hyresgäster  
Hyresgäster
Kon-
trakts-  
värde,
mkr
Kontrak-
terad 
årshyra,
mkr
Andel av 
kontrakte -
rad årshyra,
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Bufab Sweden AB 101 20 3 5,0
Spaljisten AB 404 20 3 20,6
Ahlberg Dollarstore AB 65 19 3 3,4
Hilding Anders Sweden AB 277 19 3 14,7
Trivselhus AB 87 19 3 4,7
Holmgrens Bil AB 107 18 3 5,9
Coop Väst AB 60 17 3 3,5
Optimera Svenska AB 33 16 3 2,1
ROL AB 107 15 2 7,0
Proton Lighting AB 24 14 2 1,8
Övriga 1 975 444 72 4,4
Totalt 3 241 621 100 5,2
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
100
200
300
400
500
600
700
800
mkr
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  12

===== SIDA 13 =====

Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var under perioden negativ och uppgick 
till –4 miljoner kronor (2). Under perioden tecknade Emilshus elva 
hyresavtal med ett ökat årligt hyresvärde om 5 miljoner kronor, 
varav 4 miljoner kronor (13) avser hyresavtal med nya hyresgäs -
ter och 1 miljon kronor (10) avser omförhandlade hyresavtal med 
befintliga hyresgäster. Bland annat gjordes nyuthyrningar till 
Securitas Sverige med ett årligt hyresvärde om 2 miljoner kronor 
i kontorsfastigheten Fläkten 11 i Växjö samt Thansen om 1 miljon 
kronor i externhandelsfastigheten Kolmilan 1, Vetlanda. Erhållna 
uppsägningar av hyresavtal uppgick till 8 miljoner kronor (3), 
inklusive konkurser med ett hyresvärde om 6 miljoner kronor.
Konkurserna bestod främst av två hyresgäster som bedrev padel -
verksamhet i Växjö och Jönköping. Emilshus har efter detta inga 
kvarstående hyresgäster verksamma inom padel. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 95 % (95).
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut 
till 95 % (95). Den ekonomiska uthyrningsgraden har påverkats 
negativt till följd av avslutade hyresgarantier samt konkurser. 
Förfallostruktur
Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer 
med hyresgästerna vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal 
med långa kontraktstider. Vid periodens utgång var den genom -
snittliga hyrestiden 5,2 år (5,7) och 66 % av kontraktsvärdet hade 
ett förfall 2030 eller senare. I kontraktsvärdet är tidsbegränsade 
avdrag såsom hyresrabatter om 8 miljoner kronor ej avräknade, 
vilka har en genomsnittlig återstående löptid om 4,4 år och 
påverkar kontrakterad årshyra med 2 miljoner kronor per år.
Nettouthyrning
Jan–mar Helår
 mkr 2024 2023 2023
Nyuthyrningar 4 4 17
Omförhandlingar 1 1 2
Uppsägningar och konkurser -8 -3 -19
Nettouthyrning -4 2 0
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2024 275 38 6 29 4
2025 115 109 18 46 6
2026 104 107 17 142 19
2027 54 64 10 112 15
2028 13 26 4 34 4
2029+ 77 277 45 403 53
Summa 638 621 100 766 100
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2024 38 1
2025 158 5
2026 259 8
2027 215 7
2028 108 3
2029 317 10
2030 250 8
2031 377 12
2032+ 1 519 47
Summa 3 241 100
Nettouthyrning utveckling
Nyuthyrning
Uppsagt
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
mkr
2020 2021 2022 20242023
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  13

===== SIDA 14 =====

Emilshus lokala närvaro och kompetenta medarbetare ger bolaget 
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande. 
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffektivise -
ringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastig -
heter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen för att 
minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen i fastig -
heterna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget med ett 
strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete 
med hyresgästerna.
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som 
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra 
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast -
ighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero 
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med 
styrningsbetyg Bra. 
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den hållbar -
hetsstrategi som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande 
med begränsade resurser. 
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsmål
Fastigheter
• Den el som köps ska vara fossilfri och så långt som möjligt 
vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad.¹
• Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets -
bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
Medarbetare
• Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa -
tionen.
•  Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid 
tjänsteresor.
•  Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler 
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. 
Hyresgäster
• En årlig uppföljning ska genomföras med alla hyresgäster med 
fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•  100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 
500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•  Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighetsbran -
schens uppförandekod för leverantörer.
•  Material ska väljas med hänsyn till människorna som vistas i 
bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort.
•  Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha 
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller 
B alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•  Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och 
inredning i stora projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det 
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning 
och deponering).
1)  Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där  
Emilshus ansvarar för elavtalet.
Väsentliga händelser 2024
• Emilshus fortsatte arbetet med att kartlägga samt övervaka 
energianvändning i fastighetsbeståndet, vilket sedan styrt 
bolagets åtgärder och investeringar. 
• Under det första kvartalet färdigställdes ett belysningsprojekt 
i fastigheten Brudabäck 6, Vetlanda. Äldre armaturer byttes 
ut och ersattes med LED-armaturer, vilket bidrar till bättre ljus 
och energibesparing. Sedan installationen färdigställdes har 
elförbrukningen i fastigheten minskat med 29 % motsvarande 
8 000 kWh.
• Under det första kvartalet färdigställdes ett större energiprojekt 
i fastigheten Norra Delfin 4, Vetlanda. Fastighetens ventilations -
aggregat uppgraderas till ett modernt, energieffektivt aggregat 
med värmeåtervinning samtidigt som styrsystemen för värme 
och ventilation byts ut. Under det första kvartalet minskade 
energianvändningen med 22 % motsvarande 98 000 kWh.
Per 31 mars hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt 
värde om 2 932 miljoner kronor med etablerad grön finansiering 
om 769 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp 
inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 2 163 miljoner 
kronor.
Nyckeltal Jan–mar Föränd-
ring, %2024 2023
Energianvändning totalt, GWh 12 12 0
Energianvändning, kWh/kvm 45 45 0
– Varav el, kWh/kvm 11 12 -7
– Varav fjärrvärme, kWh/kvm 34 33 2
1)   Avser LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energi -
användningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  14

===== SIDA 15 =====

Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av 42 % 
(40) eget kapital, 53 % (55) räntebärande skulder och 6 % (5) 
övriga poster.  
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-
sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 3 261 miljoner 
kronor (2 992) vilket resulterade i en soliditet om 42 % (40). Eget 
kapital per stamaktie uppgick till 25,93 kronor (25,11) och sub -
stansvärdet per stamaktie uppgick till 27,89 kronor (26,42).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 068 miljoner kronor 
(4 017) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
163 miljoner kronor (239) uppgick nettoskulden till 3 906 miljoner 
kronor (3 843), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % 
(54). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank 
om 3 491 miljoner kronor (3 153), vilka utgjorde 86 % (83) av 
de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån 
uppgick till 577 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av 
de räntebärande skulderna. 
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till framå -
triktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende 
central administration uppgick på balansdagen till 8,3 ggr (9,1).
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Likvida medel uppgick till 163 miljoner kronor (239) jämte out -
nyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (80). 
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 243 
miljoner kronor (319) vid periodens utgång.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
periodens utgång 1,6 år (2,6). Under föregående år omförhand -
lade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, 
bortsett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några 
förfall av räntebärande skulder under 2024.
Finansiering
Genomsnittlig  
låneränta 
4,7 % 
Genomsnittlig  
räntebindning  
2,9 år
Räntetäckningsgrad  
 
2,3 ggr
Nettobelåningsgrad  
 
52 %
Finansieringskällor 
Nyckeltal finansiering  
31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023
Nettoskuld, mkr 3 906 3 843 3 772
Soliditet, % 42 40 42
Räntesäkringsgrad, % 75 61 77
Skuldkvot, ggr 8,3 9,1 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 1,6 2,6 1,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,9 1,6 3,1
Genomsnittlig låneränta, % 4,7 4,7 4,7
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
42 % Eget kapital
45 % Banklån
7 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  15

===== SIDA 16 =====

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,7). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 2,9 år (1,6) och andelen av de 
räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat 
uppgick till 75 % (61). Vid periodens utgång hade koncernen 
ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 
miljoner kronor (2 470), varav 2 770 miljoner kronor avsåg aktiva 
ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,2 år, 
770 miljoner kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med 
en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg 
räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,7 
år. Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på 
koncernens resultat.
Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång 
till 64 miljoner kronor (111). Derivaten har värderats till verkligt 
värde och värdeförändringen har redovisats över resultaträk -
ningen.
Förvaltningsresultatets räntekänslighet
Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på förvalt -
ningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus hyresavtal 
har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av högre mark -
nadsräntor för Emilshus förväntas på längre sikt att kompenseras 
av den hyresjustering som erhålls genom indexjustering.
Beräkningen baseras på aktuellt förvaltningsresultat utifrån 
Emilshus intjäningsförmåga per 1 april 2024 och räntebärande 
skulder vid periodens utgång jämte de derivat som Emilshus 
har ingått vilka begränsar framtida ränteförändringars effekt på 
förvaltningsresultatet. Vidare har även en uppräkning av Emilshus 
fastighetskostnader genomförts med motsvarande antagande 
om prisutveckling. Beräkningen är inte en prognos utan beskriver 
olika utfall för Emilshus förvaltningsresultat vid givna antaganden.
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: 
• Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Förvaltningsresultatets räntekänslighet  
mkr 2025 2026 2027
KPI, % 2,0 2,0 2,0
Stibor 3M, %
3,50 30 22 25
3,75 25 16 18
4,00 21 9 11
4,25 16 3 4
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr1)
Snitt ränta,  
%
Andel, 
%
2024 104 – 104 3 998 6,7 25
2025 2 281 577 2 858 70 1 070 3,0 26
2026 1 016 – 1 016 25 700 3,1 17
2027 89 – 89 2 300 5,5 7
>2027 – – – – 1 000 5,4 25
Totalt 3 491 577 4 068 100 4 068 4,7 100
1) Inkluderar derivat
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 3 540 3,1 1,7 52
Räntetak 300 1,7 1,0 11
Totalt/ 
genomsnitt
3 840 2,4 1,7 64
Obligationslån 
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2025 apr 367 STIBOR 3M+5,25
2025 sep 210 STIBOR 3M+7,25
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
/g.alt/g.altr
2020 2021 2022 2023 2024
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 2024
Finansiella riskbegränsningar  
31 mar 
2024
31 mar 
2023
31 dec 
2023
Nettobelåningsgrad, % < 60 52 54 52
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,3 2,1 2,1
Riskbegränsning Riskbegränsning
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  16

===== SIDA 17 =====

Aktier 
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. 
Sista betalkurs den 31 mars 2024 var 34,70 kronor för 
stamaktier av serie B och 28,50 kronor för preferensaktierna, 
motsvarande ett totalt marknadsvärde om 4 068 miljoner kronor. 
Det volymviktade medelpriset i B-aktien uppgick under perioden 
till 34,34 kronor. Emilshus aktiekurs hade utifrån stängningskur -
sen för B-aktien på balansdagen en positiv kursutveckling om 9 
% under kvartalet att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som 
under samma period hade en utveckling om motsvarande 5 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till  
11 527 890 stamaktier av serie A och 88 753 717 stamaktier av 
serie B samt 20 628 625 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 5 329 aktieägare. Av dessa 
utgjordes 97 % av svenska institutioner och privatägare. De tio 
största ägarna innehade tillsammans 75 % av kapitalet och 83 % 
av utestående röster.
Aktien och aktieägare 
Ägarfördelning  
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 18 130 980 21 164 530 6 233 320 22,7 24,3
Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 20,6 28,9
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 13 456 350 15 877 470 – 13,1 16,8
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 5 415 348 5 415 348 – 4,5 2,4
Tredje AP-fonden – 4 123 314 4 123 314 – 3,4 1,8
Odin Förvaltning – 3 442 731 3 442 731 – 2,8 1,5
Fjärde AP-fonden – – – 2 730 009 2,3 1,2
Castar Europe AB 2)  380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 1,9 2,6
Thuredagruppen 3) 412 020 1 854 070 2 266 090 – 1,9 2,7
Swedbank Försäkring – 409 955 409 955 1 678 600 1,7 0,9
Övriga aktieägare 841 200 19 714 979 20 556 179 9 761 696 25,1 16,9
Total 11 527 890 88 753 717 100 281 607 20 628 625 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
2)  Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus.
3)  Bolag ägt av Elisabeth Thuresson, styrelseledamot i Emilshus, med familj. 
Aktieinformation  
 
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 100 281 607
Totalt antal noterade B-aktier 88 753 717
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 34,70
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 28,50
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 4 068
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 31 mars 2024.
Teckningsoptioner
Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner där en 
teckningsoption berättigar till teckning av en stamaktie av serie B 
för 22,60 kronor per stamaktie fram till den 30 juni 2024. 
I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i 
bolaget som infördes under det andra kvartalet, har 439 000 
teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till 
nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026 
och senast den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Invest-
ment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus 
stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet 
innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym 
motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 
2 % mellan köp- och säljkurs.
Kursutveckling stamaktie av serie B 
EMIL B
SX35PI
%
J J A S O N D J J A S O N DJ F M J F MA M
2022 20242023
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  17

===== SIDA 18 =====

Kvartalsöversikt
2024 2023 2022
Resultaträkning, mkr Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Intäkter 158 147 149 149 148 132 121 101 100
Fastighetskostnader -36 -32 -25 -30 -36 -28 -24 -20 -19
Driftsöverskott 122 114 125 119 112 103 97 82 81
Central administration -8 -10 -6 -8 -8 -12 -9 -7 -9
Finansnetto -49 -47 -57 -51 -50 -47 -41 -31 -24
Förvaltningsresultat 65 57 61 61 54 44 47 43 48
Realiserade och orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 3 1 -3 -4 -37 -84 26 61 100
Realiserade och orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 29 -98 -1 13 -26 -3 23 42 63
Resultat före skatt 96 -40 58 70 -9 -43 96 146 211
Aktuell och uppskjuten skatt -29 -4 -17 -19 -6 0 -20 -35 -44
Kvartalets resultat 67 -44 41 51 -15 -42 76 111 167
2024 2023 2022
Balansräkning, mkr Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter  7 518  7 324  7 208  7 169  7 095  7 111  7 146  6 303  5 103 
Derivat  64  35  123  124  111  137  140  116  75 
Kortfristiga fordringar  47  51  59  48  46  52  54  54  67 
Likvida medel  163  212  124  193  239  224  565  726  107 
Summa tillgångar  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 525  7 904  7 199  5 352 
Eget kapital och skulder
Eget kapital   3 261  3 194  3 043  3 003  2 992  3 007  3 050  2 909  2 159 
Skulder till kreditinstitut  3 491  3 408  3 365  3 389  3 374  3 397  3 398  2 960  2 318 
Obligationslån  577  576  644  643  642  642  951  892  497 
Skulder till aktieägare  -    -    -    -    -    -    -    -    45 
Uppskjuten skatteskuld  257  256  251  241  234  251  249  238  213 
Övriga skulder  206  189  212  259  248  228  257  199  120 
Summa eget kapital och skulder  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 524  7 904  7 199  5 352 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  18

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal per kvartal
2024 2023 2022
Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 139 130 127 126 125 125 124 117 102
Uthyrningsbar area, tkvm 820 805 794 791 786 786 783 725 594
Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 169 9 096 9 075 9 066 9 026 9 047 9 132 8 696 8 589
Substansvärde, mkr 3 457 2 740 2 506 2 459 2 454 2 447 2 494 2 365 1 680
Hyresvärde, Mkr 656 636 597 593 585 581 531 475 373
Hyresvärde, kr/kvm 800 790 752 750 745 739 678 656 628
Återstående hyrestid, år 5,2 5,3 5,5 5,6 5,7 5,8 5,8 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr -4 0 4 4 2 12 9 2 2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 96 97 95 98
Ytmässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 97 97 99 97 98
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,5 6,3 6,1 6,1 6,2 6,5
Överskottsgrad, % 77 79 80 78 76 80 80 81 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 100 281 607 100 281 607 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 90 446 380 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 100 281 607 96 495 598 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 469 563 70 446 380 66 446 380
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,54 0,48 0,55 0,54 0,47 0,37 0,39 0,47 0,58
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,57 -0,57 0,33 0,44 -0,27 -0,57 0,71 1,43 2,36
Eget kapital per stamaktie, kr 25,93 25,26 25,66 25,22 25,11 25,27 25,73 24,86 23,29
Substansvärde per stamaktie, kr 27,89 27,32 26,98 26,48 26,42 26,34 26,85 26,15 25,29
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 -9 5 7 -4 -9 11 21 43
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 19 123 727
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 20 126 992 19 123 727 14 813 382
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  19

===== SIDA 20 =====

2024 2023 2022
Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Finansiella
Soliditet, % 42 42 41 40 40 40 39 40 40
Avkastning på eget kapital, % 8 -6 5 7 -2 -6 10 18 33
Nettobelåningsgrad, % 52 52 54 54 54 55 54 50 54
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44 44 45 45 44 45 49 35 43
Belåningsgrad, % 54 54 56 57 58 58 62 61 56
Belåningsgrad fastigheter, % 46 47 47 48 48 49 48 47 45
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,7 4,7 4,5 5,0 4,7 4,6 4,1 3,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 1,6 1,8 2,2 2,4 2,6 2,9 2,9 3,0 2,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,1 2,1 2,3 2,4 2,7 3,0
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753
Skuldkvot, ggr 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital, mkr
55 53 50 49 44 37 38 35 41
Nyckeltal per kvartal
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  20

===== SIDA 21 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–mar Rullande Helår
mkr 2024 2023 12 mån 2023
Hyresintäkter 158 148 598 588
Övriga intäkter - - 5 5
Intäkter 158 148 602 593
Fastighetskostnader -36 -36 -123 -123
Driftsöverskott 122 112 480 471
Central administration -8 -8 -32 -32
Finansnetto -49 -50 -204 -205
Förvaltningsresultat 65 54 244 233
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter - - - -
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 3 -37 -3 -43
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument - - -10 -10
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 29 -26 -47 -102
Resultat före skatt 96 -9 184 79
Aktuell skatt -11 -10 -42 -42
Uppskjuten skatt -19 4 -27 -4
Periodens resultat 67 -15 115 33
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat 67 -15 115 33
Periodens resultat och totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 67 -15 115 33
Innehav utan bestämmande inflytande - - - -
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 0,57 -0,27 0,77 -0,09
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 0,56 -0,27 0,76 -0,09
Genomsnittligt antal stamaktier 100 281 607 92 874 199 95 631 401 93 779 549
Antal stamaktier vid periodens utgång 100 281 607 92 874 199 100 281 607 100 281 607
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Koncernens rapport över finansiell ställning
31 mar 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 518 7 095 7 324
Övriga anläggningstillgångar 1 2 1
Derivat 64 111 35
Summa anläggningstillgångar 7 583 7 207 7 360
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 8 6 6
Övriga fordringar 14 11 20
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 27 24
Likvida medel 163 239 212
Summa omsättningstillgångar 208 283 262
SUMMA TILLGÅNGAR 7 791 7 491 7 621
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 242 227 242
Övrigt tillskjutet kapital 1 922 2 347 1 922
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 1 097 419 1 030
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 261 2 992 3 194
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 387 3 287 3 306
Obligationslån 577 642 576
Uppskjuten skatteskuld 260 233 241
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 4 225 4 162 4 125
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 104 88 101
Reversskulder - 65 -
Leverantörsskulder 12 16 14
Skatteskulder -4 2 15
Övriga skulder 25 19 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 168 147 139
Summa kortfristiga skulder 306 336 303
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 791 7 491 7 621
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–mar Rullande Helår
mkr 2024 2023 12 mån 2023
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 65 54 244 233 
Betald skatt -11 -10 -42 -42 
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 1 -0 5 4 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital
55 44 207 196 
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 4 16 -12 0 
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 10 7 29 26 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 69 67 224 222 
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -172 -1 -371 -199 
Investeringar i förvaltningsfastigheter -19 -19 -56 -55 
Förvärv av inventarier -0 -1 0 -0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -192 -20 -427 -255 
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 98 - 489 390 
Nyemission av stamkapital - - 195 195 
Utdelning på preferensaktier -10 -10 -41 -41 
Amortering på banklån -15 -23 -372 -379 
Amortering på övriga lån - - -65 -65 
Amortering på obligationslån - - -69 -69 
Upptagna obligationslån - 1 -1 -
Realiserade värdeförändringar fin instrument - - -10 -10 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 73 -32 126 21 
Periodens kassaflöde -50 15 -77 -12 
Likvida medel vid periodens början 212 224 239 224 
Likvida medel vid periodens slut 163 239 163 212 
Koncernens rapport i sammandrag  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat 1)
Totalt 
eget 
kapital1)
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 038 3 007
Periodens resultat och total -
resultat jan-mar 2023
- - - - -15 -15
Nyemission stamaktier 7 407 408 - 15 185 - 200
Nyemission av tecknings-  
optioner
- - - 0 - 0
Kostnader nyemissioner - - - -6 - -6
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total -
resultat apr-dec 2023
- - - - 48 48
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Periodens resultat och total -
resultat jan-mar 2024
- - - - 67 67
Eget kapital 2024-03-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 097 3 261
1)  Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  22

===== SIDA 23 =====

Moderbolagets resultaträkning
Jan–mar Helår
mkr 2024 2023 2023
Intäkter
Nettoomsättning 6 5 21
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -14 -14 -53
Rörelseresultat -8 -8 -32
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 48 - 174
Räntekostnader och liknande resultatposter -48 -4 -193
Resultat efter finansiella poster -8 -12 -51
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - 39
Resultat före skatt -8 -12 -11
Uppskjuten skatt - - 1
Aktuell skatt - - -0
Periodens resultat -8 -12 -11
Totalresultat för moderbolaget 
Jan–mar Helår
mkr 2024 2023 2023
Periodens resultat enligt resultaträkningen
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat -8 -12 -11
Moderbolagets balansräkning
31 mar 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 1 1 1
Andelar i koncernföretag 474 473 474
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 479 479 479
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 078 4 156 4 013
Övriga fordringar 4 4 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 11 11
Kassa och bank 123 14 186
Summa omsättningstillgångar 4 214 4 184 4 214
SUMMA TILLGÅNGAR 4 694 4 663 4 693
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 242 227 242
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 922 1 742 1 922
Balanserad vinst eller förlust -103 -51 -93
Periodens resultat -8 -12 -11
Summa eget kapital 2 053 1 906 2 060
Långfristiga skulder
Obligationslån 577 642 576
Skulder till kreditinstitut 1 906 1 972 1 961
Summa långfristiga skulder 2 483 2 614 2 537
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 104 43 54
Säljarreverser - 65 -
Övriga skulder 14 13 24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 40 22 19
Summa kortfristiga skulder 158 142 96
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 694 4 663 4 693
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  23

===== SIDA 24 =====

Moderbolagets rapport  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
 Över-
kursfond
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat
Totalt 
eget 
kapital
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 743 -51 1 918
Periodens resultat och total -
resultat jan-mar 2023
- - - - -12 -12
Eget kapital 2023-03-31 92 874 199 20 628 625 227 1 743 -63 1 906
Nyemission stamaktier 7 407 408 - 15 185 - 200
Nyemission av teckningsoptioner - - - 0 - 0
Kostnader nyemissioner - - - -6 - -6
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total -
resultat apr-dec
- - - - 1 1
Övriga förändringar av eget 
kapital
- - - -0 - -0
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060
Periodens resultat och total -
resultat jan-mar 2024
- - - - -8 -8
Eget kapital 2024-03-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -111 2 053
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  24

===== SIDA 25 =====

Nyckeltal 
Jan–mar Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 139 125 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 820 786 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 518 7 095 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 169 9 026 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 2 797 2 454 2 740 2 447 1 346
Hyresvärde, mkr 656 585 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 800 745 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,2 5,7 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr -4 2 0,0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 98
Direktavkastning, % 6,6 6,3 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 77 76 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 100 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 100 281 607 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,54 0,47 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,57 -0,27 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 25,93 25,11 25,26 25,27 21,09
Substansvärde per stamaktie, kr 27,89 26,42 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 -4 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 0,90
Jan–mar Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 42 40 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 8 -2 1 13 34
Avkastning på totalt kapital, % 1 0 0 4 9
Nettobelåningsgrad, % 52 54 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44 44 44 45 46
Belåningsgrad fastigheter, % 46 48 47 49 48
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,7 4,7 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 1,6 2,6 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 906 3 843 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,3 9,1 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändring av rörelsekapital, mkr
55 44 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 30.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  25

===== SIDA 26 =====

Övrig information 
Personal
Vid utgången av perioden uppgick antalet anställda till 20 perso -
ner (20).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att 
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. 
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 36–38 i 
årsredovisningen för 2023. 
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad 
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, 
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. 
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och 
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed 
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
bokslutskommuniké i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag 
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,1 
miljoner kronor (0,1). Emilshus ledande befattningshavare har i 
samband med införandet av Emilshus teckningsoptionsprogram 
förvärvat teckningsoptioner.
Aktieinformation
Per 31 mars 2024 finns det 120 910 232 aktier och 
224 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 88 753 717 aktier och 88 753 717 röster.
• Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 27 april 2023 beslutades om en utdelning på 
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt            
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen 
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämningsda -
gar, i enlighet med vad som följer av Bolagets bolagsordning. Års -
stämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för stamaktier 
av serie A och B.
Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner som 
innehas av AB Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 
Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Dessa tecknings -
optioner berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 
22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna 
emitterades under det andra kvartalet 2021.
Teckningsoptionsprogram
Årsstämman i april 2023 beslutade om införande av ett teck -
ningsoptionsprogram 2023/2026 genom en emission av högst 
439 000 teckningsoptioner samt godkännande av överlåtelse av 
teckningsoptioner till deltagarna i teckningsoptionsprogrammet. 
Programmet riktar sig till bolagets personal. Ytterligare infor -
mation om villkoren för programmet finns på bolagets hemsida 
www.emilshus.com. 
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del -
årsrapportering och Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 
9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar enligt IAS 34.16A 
lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Jämförelser 
angivna inom parentes avser belopp för det första kvartalet 2023 
respektive utgången av 2023. Övriga av IASB godkända och änd -
rade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller 
kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på 
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt 
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin 
och övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. 
Skillnader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga 
finansiella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus 
verksamhet består av ett rörelsesegment för vilket rapportering 
sker.
Omvärldsfaktorer 
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på 
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska 
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, 
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att 
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Förslag till vinstutdelning
Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinstme -
del, som beslutas delas ut till preferensaktieägare, i verksamheten 
för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus 
finansiella och operationella mål. 
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kronor per preferens -
aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per prefe -
rensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier 
lämnas för verksamhetsåret. Utdelningsförslaget är i enlighet med 
Emilshus utdelningspolicy.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2024 kommer att hållas i Växjö den  
25 april 2024. För mer information om årsstämman, besök  
www.emilshus.com.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  26

===== SIDA 27 =====

Rapportens undertecknande
tillväxt
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande över -
sikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.  
Växjö den 25 april 2024
Björn Garat Johan Ericsson Jakob Fyrberg
Styrelseledamot Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD
Elisabeth Thureson Rutger Källén
Styrelseledamot Styrelseledamot
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  27

===== SIDA 28 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Verkligt värde  Hyresvärde Vakans-
hyra, 
mkr
Ekonomisk 
uthyr-
ningsgrad, 
%
Kontrak-
terad 
års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 1 5  55 21  -    4  -    -   100  4 
Extern- och 
dagligvaruhandel
0 0  -   0  -    -    -    -   0  -   
Industriservice/
proffshandel
5 14  200 75  14 274  16  1 144  1 94  15 
Övrigt 1 1  12 4  -    1  -    -   0  1 
Totalt Halmstad 7 20  267 100  13 450  21  1 082  1 95  20 
Jönköping  
Lätt industri 10 77  785 69  10 224  61  792  2 97  59 
Extern- och 
dagligvaruhandel
3 7  99 9  13 648  8  1 048  -   100  8 
Industriservice/
proffshandel
3 14  57 5  3 977  4  282  -   100  4 
Övrigt 2 10  198 17  19 029  19  1 804  0 100  19 
Totalt Jönköping 18 109  1 139 100  10 471  91  838  2 98  89 
Kalmar
Lätt industri 3 14  118 22  8 333  12  843  1 93  11 
Extern- och 
dagligvaruhandel
10 21  243 46  11 608  20  963  0 100  20 
Industriservice/
proffshandel
7 24  172 32  7 109  14  562  1 93  13 
Övrigt 0  -   0  -    -    -   0  -   
Totalt Kalmar 20 59  533 100  8 990  46  771  2 96  44 
Linköping
Lätt industri 7 52  456 62  8 821  39  758  5 88  35 
Extern- och 
dagligvaruhandel
1 5  74 10  15 691  6  1 275  -   100  6 
Industriservice/
proffshandel
7 19  203 28  10 533  17  876  0 100  17 
Övrigt 0 0  -   0  -    -    -   
Totalt Linköping 15 76  733 100  9 684  62  820  5 92  57 
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Verkligt värde  Hyresvärde Vakans-
hyra, 
mkr
Ekonomisk 
uthyr-
ningsgrad, 
%
Kontrak-
terad 
års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Vetlanda
Lätt industri 5 85  385 37  4 529  43  511  -   100  43 
Extern- och 
dagligvaruhandel
7 26  337 33  12 856  27  1 032  1 98  27 
Industriservice/
proffshandel
4 19  112 11  5 974  11  603  2 85  10 
Övrigt 5 17  197 19  11 383  24  1 414  2 90  22 
Totalt Vetlanda 21 147  1 031 100  7 002  106  722  5 96  102 
Värnamo
Lätt industri 17 184  1 227 83  6 675  106  576  1 99  104 
Extern- och 
dagligvaruhandel
3 21  175 12  8 535  22  1 066  3 84  18 
Industriservice/
proffshandel
3 12  75 5  6 075  5  405  -   100  5 
Övrigt 0 0  -   0  -    -    -    -   0  -   
Totalt Värnamo 23 217  1 477 100  6 817  133  613  5 96  128 
Växjö
Lätt industri 8 74  583 25  7 882  49  668  0 99  49 
Extern- och 
dagligvaruhandel
10 64  956 41  14 864  73  1 133  4 94  69 
Industriservice/
proffshandel
8 22  304 13  13 544  26  1 158  1 97  25 
Övrigt 9 32  495 21  15 628  48  1 516  10 78  38 
Totalt Växjö 35 192  2 338 100  12 153  196  1 020  16 92  181 
Totalt Emilshus
Lätt industri 51 490  3 608 48  7 360  315  642  9 97  306 
Extern- och 
dagligvaruhandel
34 144  1 884 25  13 088  156  1 081  8 95  147 
Industriservice/
proffshandel
37 125  1 123 15  8 960  93  741  4 95  88 
Övrigt 17 60  902 12  14 965  92  1 534  1 86  80 
Totalt 139 820  7 518 100  9 169  656  800  35 95  621 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  28

===== SIDA 29 =====

Definitioner  
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och 
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av 
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. 
Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighets -
portföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. 
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastighetens värde.
Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferens-aktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid 
periodens utgång.
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och adminis -
trationskostnader samt finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt 
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat 
på balansdagen.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av 
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie 
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat 
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvalt -
ningsfastigheter.
Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande 
till verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning 
(inklusive konkurser).
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den 
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för kostna -
der avseende central administration enligt intjäningsförmågan. 
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. 
Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. 
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus Årsredovisning för 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  29

===== SIDA 30 =====

Avstämning av nyckeltal  
Jan–mar Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Substansvärde
Eget kapital, mkr 3 261 2 992 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -64 -111 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 260 233 241 237 171
Substansvärde, mkr 2 797 2 454 2 740 2 447 1 560
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 621 557 606 557 350
Hyresvärde, mkr 656 585 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad
Total uthyrningsbar area kvm 819 907 786 052 805 124 786 100 580 732
Kontrakterad area, kvm 791 043 760 312 777 945 760 599 568 504
Areamässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 98
Överskottsgrad
Driftsöverskott, mkr 122 112 471 363 228
Intäkter, mkr 158 148 593 454 280
Överskottsgrad, % 77 76 79 80 81
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 65 54 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 10 10 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 100 281 607 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,54 0,47 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 67 -15 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 10 10 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 100 281 607 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,57 -0,27 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 261 2 992 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 100 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 25,93 25,11 25,26 25,27 21,09
Jan–mar Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 261 2 992 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -64 -111 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt temporära  
skillnader, mkr
260 233 241 237 171
Substansvärde, mkr 2 797 2 454 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 100 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Substansvärde per stamaktie, kr 27,89 26,42 27,32 26,34 23,48
Soliditet
Eget kapital, mkr 3 261 2 992 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 7 791 7 491 7 621 7 525 4 987
Soliditet % 42 40 42 40 37
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 67 -15 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 201 -44
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 227 3 000 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 8 -2 1 13 34
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 4 068 4 082 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -163 -239 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskulder, mkr 3 906 3 843 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 7 518 7 095 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad, % 52 54 52 54 57
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 4 068 4 082 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -577 -707 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr. -163 -239 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, 
mkr
3 329 3 135 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 7 518 7 095 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44 44 44 45 46
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  30

===== SIDA 31 =====

Jan–mar Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 65 54 233 182 131
Finansnetto, mkr -49 -50 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 114 104 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 906 3 843 3 772 3 879 2 747
Driftöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 501 454 491 454 287
Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -33 -33 -31 -33 -29
Framåtriktat justerat driftöverskott, mkr 468 421 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,4 9,1 8,2 9,2 10,6
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 4 068 4 082 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -163 -239 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 906 3 843 3 772 3 879 2 747
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 67 -15 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 201 -44
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 227 3 000 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 -4 0 14 37
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 648 157
Upplupen utdelning hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 21 14
Antal utestående preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Direktavkastning
Driftöverskott 122 112 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 365 337
Justerat driftöverskott 486 449 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 7 400 7 095 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,6 6,3 6,6 6,1 6,1
Emilshus  Delårsrapport januari–mars 2024   –  31

===== SIDA 32 =====

Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur 
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med 
 södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 
mars 2024 till 820 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 139 fastigheter med tyngd -
punkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru -
handel.  Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium 2024
Årsstämma 2024 25 april 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 28 juni 2024
Delårsrapport januari-juni 2024 11 juli 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 september 2024
Delårsrapport januari-september 2024 16 oktober 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 december 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024 12 februari 2025
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades genom  
nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 25 april 2024 
klockan 07.30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com