Kvartalsrapport Q2 2025

===== SIDA 1 =====

Q2
Delårsrapport januari–juni 2025

===== SIDA 2 =====

Januari–juni 2025
• Intäkterna ökade med 30 % till 415 miljoner kronor (320).
• Förvaltningsresultatet ökade med 40 % till 190 miljoner kronor 
(136). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 26 % till 1,41 
kronor per stamaktie (1,12). 
• Periodens resultat uppgick till 211 miljoner kronor (152), vilket 
motsvarar 1,59 kronor per stamaktie (1,28).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 128 miljoner kronor (48).
• Värdeförändringar finansiella instrument påverkade resultatet 
med –62 miljoner kronor (21).
• Kassaflödet från löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital ökade med 47 % och uppgick till 177 miljoner 
kronor (120).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 445 miljoner kronor, varav  
1 387 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Jan–jun Apr–jun Rullande Jan–dec
2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Fastighetsvärde, mkr 10 512 8 292 10 512 8 292 10 512 8 940
Intäkter, mkr 415 320 213 162 770 674
Driftnetto, mkr 329 253 171 132 618 542
Förvaltningsresultat, mkr 190 136 98 71 352 297
Periodens resultat, mkr 211 152 78 85 347 288
Kassaflöde från löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital, mkr 177 120 92 65 326 270
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,4 5,1 5,4 5,1 5,4 5,0
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,8 6,7 6,7
Avkastning på eget kapital, % 10 9 7 10 8 8
Belåningsgrad, % 48 50 48 50 48 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,6 2,4 2,5 2,4
Skuldkvot, ggr 7,8 8,1 7,8 8,1 7,8 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,41 1,12 0,69 0,58 2,65 2,36
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 26 10 20 6 23 15
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,59 1,28 0,55 0,71 2,61 2,28
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,59 1,27 0,55 0,71 2,60 2,25
Eget kapital per stamaktie, kr 30,46 26,88 30,46 26,88 30,46 27,99
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 33,54 28,82 33,54 28,82 33,54 30,60
Nyckeltal i sammandrag
Förvaltningsresultat  
 
+40 %
Jan–jun 2025
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 
+23 %
Rullande 12 månader 
April–juni 2025 
• Intäkterna ökade med 31 % till 213 miljoner kronor (162).
• Förvaltningsresultatet ökade med 38 % till 98 miljoner kronor 
(71). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 20 % till 0,69 
kronor per stamaktie (0,58). 
• Periodens resultat uppgick till 78 miljoner kronor (85), vilket 
motsvarar 0,55 kronor per stamaktie (0,71).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 66 miljoner kronor (45).
• Värdeförändringar finansiella instrument påverkade resultatet 
med –70 miljoner kronor (–8).
• Kassaflödet från löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital ökade med 40 % och uppgick till 92 miljoner 
kronor (65).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 380 miljoner kronor, varav  
340 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 
+26 %
Jan–jun 2025
Kassaflöde från löpande   verksamheten  
 +47 %
Jan–jun 2025
 Väsentliga händelser under kvartalet
• I april tecknades avtal om förvärv av 35 fastigheter främst inom 
kategorin lätt industri för 1 400 miljoner kronor. Total uthyr -
ningsbar area uppgår till 124 000 kvm och årligt hyresvärde 
uppgår till 124 miljoner kronor. Tillträde sker den 1 september 
2025, med undantag för tre projektfastigheter som tillträds 
efter färdigställande beräknat till årsskiftet 2025/2026. 
• I april meddelades att Peder Karlén har anställts till tjänsten som 
fastighetschef med ansvar för bolagets förvaltningsverksamhet. 
Han kommer att ingå i bolagets ledningsgrupp och tillträder i 
augusti 2025.
• I maj meddelades att Emilshus höjer prognosen för 2025 till ett 
förvaltningsresultat om 390 miljoner kronor med anledning av att 
ovanstående förvärv godkänts av säljarens årsstämma den 6 maj. 
• I maj genomförde Emilshus en riktad nyemission om 12 miljoner 
B-aktier och tillfördes 546 miljoner kronor.
• I juni meddelades att Emilshus har förvärvat 14 fastigheter inom 
kategorin lätt industri för 397 miljoner kronor. Samtliga fastig- 
heter har tillträtts per 1 juli 2025.
Justerad prognos för 2025 
• För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig-
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 400 miljoner 
kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 390 miljoner kronor 
och tillkännagavs i ett pressmeddelande den 6 maj 2025.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  2

===== SIDA 3 =====

Hög aktivitet  
Emilshus redovisar ett starkt första halvår 2025 med fortsatt lön -
sam tillväxt. Intäkterna ökade med 30 % till 415 miljoner kronor 
och förvaltningsresultatet steg med 40 % till 190 miljoner kronor 
jämfört med motsvarande period föregående år. Per stamaktie 
ökade förvaltningsresultatet med 26 % för perioden och med 
23 % för rullande 12 månader, väl över våra finansiella mål om en 
tillväxt om 15 % per år. Kassaflödet från löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital ökade under perioden med 47 % 
till 177 miljoner kronor.
Tillväxtfokus
Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka 
kassaflöden. Under det andra kvartalet kommunicerade vi förvärv 
om 1 797 miljoner kronor i tio separata transaktioner. Det enskilt 
största förvärvet omfattande 35 fastigheter i västra Skåne för 
1 400 miljoner kronor slutfördes i maj och tillträds i september 
2025. Detta är en strategiskt viktig affär för Emilshus som ger en 
plattform för fortsatt tillväxt i den expansiva Öresundsregionen 
där vi nu etablerar ett förvaltningskontor. Ytterligare affärs -
möjligheter har identifierats i regionen och under det andra kvar -
talet genomfördes två affärer med sammanlagt fyra fastigheter i 
Malmö och Helsingborg. Liksom i den större portföljaffären avser 
förvärven fastigheter inom vår prioriterade kategori lätt industri 
med stabila hyresgäster. Huvuddelen av de affärer som genom -
förts i kvartalet är så kallade direktaffärer där fastigheterna inte 
saluförts i marknaden utan identifierats genom egna kontakter.
Förvaltningsfokus 
I dagens generellt avvaktande uthyrningsmarknad är fastighetsför-
valtningens affärsförmåga av avgörande betydelse för värdeska-
pande. Emilshus förvaltning bygger på närhet till hyresgäster och 
fastigheter, lokal marknadskännedom med engagemang och egen 
personal i alla förvaltningsroller. Under det andra kvartalet tecknade 
vi ett flertal nya samt omförhandlade hyresavtal och redovisar en 
oförändrad ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % vid periodens slut. 
Aktiva på kapitalmarknaden
En förutsättning för expansion är tillgång till stabil finansiering 
och Emilshus arbetar kontinuerligt nära kapitalmarknaden för 
att optimera och trygga vår tillgång till kapital. I syfte att skapa 
utrymme för ytterligare tillväxt genomfördes i maj en nyemission 
om 12 miljoner B-aktier som tillförde bolaget totalt 546 miljoner 
kronor före emissionskostnader. Emissionen övertecknades och 
flera av våra befintliga större ägare deltog samtidigt som vi bred -
dade ägarbasen med nya internationella investerare.
VD kommentar
Med hög tillväxttakt grundad i finansiell 
disciplin och stabilitet bygger vi ett robust och 
lönsamt Emilshus.
Uppdaterad prognos
Den 6 maj uppdaterades vår prognos avseende förvaltningsresul -
tatet för helåret 2025 från 375 till 390 miljoner kronor. Juste -
ringen gjordes med anledning av förvärvet av fastighetsportföljen 
i Skåne om 1 400 miljoner kronor. Med anledning av de senaste 
förvärven justerar vi nu prognosen för helåret 2025 till 400  
miljoner kronor.
Framåtblick
Med hög tillväxttakt grundad i finansiell disciplin och stabilitet 
bygger vi ett robust och lönsamt Emilshus. Med fastighetsförvär -
ven i västra Skåne breddas bolagets marknadsbas till en viktig 
tillväxtregion, Öresundsregionen, vilket innebär skalfördelar och 
nya kontaktytor för affärer. Vi är väl rustade att tillvarata dessa 
nya affärsmöjligheter och fortsätta vår tillväxtresa genom selek -
tiva förvärv i västra Skåne liksom i våra övriga regioner.  
Växjö, juli 2025
Jakob Fyrberg, VD
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  3

===== SIDA 4 =====

Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i  
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
Avkastning på eget kapital  
2020 2021 2022 2023 20252024
Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
2020 2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
-20
0
20
40
60
80
100
kr
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
  
Ett fastighetsbolag med 
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskultur 
förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra 
 Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt 
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination 
med långa hyresavtal och hyresgäster med god 
betalningsförmåga. Emilshus etablerar lång -
siktiga och nära relationer med hyresgästerna 
genom lokal närvaro och engagemang på de 
orter där bolaget verkar.
 
10 512  mkr
25 % Växjö
18 % Jönköping
14 % Värnamo
14 % Linköping
12 % Halmstad
10 % Vetlanda
6 % Kalmar
1 % Malmö
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Utfall finansiella mål
 
Rullande 
12 mån 
Femårigt  
genomsnitt
Tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie, %
23 20
Avkastning på eget kapital, % 8 14
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod 
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser.
 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  4

===== SIDA 5 =====

Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år. 
Intäkter
Intäkterna ökade med 30 % till 415 miljoner kronor (320). Till -
växten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även 
hyres justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda 
investeringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd 
ökade med 2 % (2) och förklaras huvudsakligen av indexering 
enligt avtal.
Kontrakterad årshyra ökade med 25 % och uppgick vid 
utgången av perioden till 867 miljoner kronor (694). Den 
ekonomiska vakansen uppgick till 50 miljoner kronor (37) och 
den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). Av 
 Emilshus hyresintäkter justeras 99 % årligen med en index -
klausul i hyresavtalen.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till 86 miljoner kronor (66). Fastig -
hetskostnaderna utgjordes av fastighetsskötsel och drift om 63 
miljoner kronor (46), reparationer och underhåll om 10 miljoner 
kronor (10) samt kostnader för fastighetsskatt om 13 miljoner 
kronor (10). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd ökade 
med 2 % (–4). 
Driftnetto
Driftnettot ökade med 30 % till 329 miljoner kronor (253). Drift -
nettot i jämförbart bestånd ökade med 2 % (4). 
Överskottsgraden uppgick till 79 % (79). Överskottsgraden 
varierar under året beroende på de säsongsvariationer som före -
ligger inom fastighetsbranschen.  
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till 
6,7 % (6,7).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 20 miljoner 
kronor (17), vilket motsvarade 5 % (5) av intäkterna.
Intäkter, kostnader och resultat  
Januari–juni 2025
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –119 miljoner kronor (–101). Genomsnittlig 
ränta inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens 
utgång till 4,2 % (4,9). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,6 ggr 
(2,3) och för rullande 12 månader till 2,5 ggr. 
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri -
odens utgång till 2,6 år (2,3) och kapitalbindningstiden uppgick 
till 2,6 år (2,0). Den räntebärande nettoskulden ökade till 5 092 
miljoner kronor (4 185), vilket huvudsakligen förklaras av nyupplå -
ning i samband med förvärv.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 40 % till 190 miljoner kronor 
(136). Ökningen förklaras i huvudsak av ett högre driftnetto. 
Förvaltningsresultatet per stamaktie, efter avdrag för utdelning till 
preferensaktieägarna, ökade med 26 % till 1,41 kronor (1,12).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade 
resultatet med 121 miljoner kronor (47) under perioden. Värdeför -
ändringarna var hänförliga till effekten av förändringar i direkt -
avkastningskrav om 69 miljoner kronor, justerat driftnetto om 
26 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter 
kopplade till förvärv om 26 miljoner kronor. Realiserade värdeför -
ändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med  
7 miljoner kronor (1). Samtliga fastigheter har per bokslutsdagen 
varit föremål för extern värdering av Newsec.
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument uppgick till 
–62 miljoner kronor (22). Värdeförändringen förklaras huvudsak -
ligen av lägre marknadsräntor. Inga realiserade värdeförändringar 
finansiella instrument påverkade resultatet under perioden.
Jämförbart bestånd
30 jun
2025 2024 Förändring, %
Antal fastigheter 125 125 -
Fastighetsvärde, mkr 7 428 7 284 2
Direktavkastning, % 6,6 6,7 -1
Intäkter, mkr 311 306 2
Fastighetskostnader, mkr -64 -63 2
Driftnetto, mkr 247 243 2
Driftnetto
0
30
60
90
120
150
180
210
2020 2021 2022 2023 20252024
0
100
200
300
400
500
600
700
mkr mkr
Intäkter
2020 2021 2022 2023 20252024
0
30
60
90
120
150
180
210
240
0
100
200
300
400
500
600
700
800
mkr mkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  5

===== SIDA 6 =====

Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 17 miljoner kronor (20) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 28 miljoner kronor (33). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och finansiella instrument.  
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 211 miljoner kronor (152), 
vilket motsvarar 1,59 kronor per stamaktie före utspädning (1,28) 
respektive 1,59 kronor efter utspädning (1,27).
Kassaflöde
Kassaflödet från löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital uppgick till 177 miljoner kronor (120), vilket är en ökning 
om 47 %. Tillväxten i kassaflöde förklaras av ett ökat förvaltnings-
resultat samt lägre skattekostnad i förhållande till förvaltnings- 
resultatet.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade 
kassaflödet med –1 412 miljoner kronor (–923). Investeringar i 
befintliga fastigheter påverkade kassaflödet med –57 miljoner 
kronor (–32), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar 
och ombyggnationer.
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 1 685 
miljoner kronor (1 417) och förklaras till största del av nyupptagna 
banklån om 780 miljoner kronor (764) i samband med förvärv och 
refinansieringar, emission av en ny obligation om 394 miljoner 
kronor (400), nyemission av stam  aktier om 527 miljoner kronor 
(374), nyemission av preferens aktier om 267 miljoner kronor (–) 
samt utdelning på preferensaktier om 21 miljoner kronor (21).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 
435 miljoner kronor (694), vilket vid periodens utgång innebar att 
Emilshus kassa uppgick till 536 miljoner kronor (906).
Andra kvartalet 2025
Intäkterna ökade med 31 % till 213 miljoner kronor (162). Drift -
nettot uppgick till 171 miljoner kronor (132), vilket motsvarar en 
överskottsgrad om 80 % (81).
Finansnettot uppgick till –63 miljoner kronor (–52). Förvalt -
ningsresultatet uppgick till 98 miljoner kronor (71), vilket innebar 
en ökning om 38 %. Det ökade förvaltningsresultatet jämfört med 
föregående år förklaras huvudsakligen av ett förstärkt driftnetto.
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 
påverkade resultatet med 59 miljoner kronor (45) och realiserade 
värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 7 miljoner 
kronor (1). Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 
bestående av derivat för räntesäkring uppgick till –70 miljoner 
 kronor (–7). Ingen realiserad värdeförändring finansiella instrument 
redovisades under kvartalet (–1).
Resultatet efter skatt uppgick till 78 miljoner kronor (85). 
Genomsnittlig direktavkastning under kvartalet uppgick till 6,7 %.
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseende 
företagsledning, ekonomi- och finansfunktion samt fastighets -
förvaltning. Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade 
kostnader till fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets 
kostnader ökade jämfört med föregående år, vilket förklaras av 
koncernens tillväxt. Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på 
moderbolagets fordringar på dotterbolag samt inlåningsränta på 
likvida medel. Periodens resultat uppgick till –25 miljoner kronor 
(–14).
Moderbolagets andelar i koncernföretag uppgick vid peri -
odens utgång till 479 miljoner kronor (474). Moderbolagets 
fordringar på koncernföretag uppgick till 5 134 miljoner kronor   
(4 223) och utgjordes huvudsakligen av reversfordringar, vilka 
etablerats i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter 
genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick till 3 125 
miljoner kronor (2 379) vid periodens utgång, vilket innebär en 
soliditet om 51 % (43).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
120
140
2020 2021 2022 2023 20252024
50
100
150
200
250
300
350
400
mkrmkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Trucken 2, Trelleborg
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 1 013 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  6

===== SIDA 7 =====

Justerad prognos för 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig-
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 400 miljoner 
kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 390 miljoner kronor 
och tillkännagavs i ett pressmeddelande den 6 maj 2025.
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som 
ägdes vid periodens utgång och utgör en tolvmånadersillustration 
av Emilshus intjäningskapacitet vid denna tidpunkt. Den är inte en 
prognos och beaktar inte framtida förändringar i exempelvis hyror, 
vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv som ännu inte tillträtts 
inkluderas inte.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för 
fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier per första 
dagen i nästkommande kvartal. Fastighetskostnaderna bygger på 
erfarenhetsbaserade normalårsvärden och inkluderar fastighets-
administration. Fastighetsskatten baseras på aktuella taxerings-
värden. Kostnad för central administration utgår från nuvarande 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 jul 
2025
1 apr 
2025
1 jan 
2025
1 okt 
2024
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
Intäkter 867 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453
Fastighetskostnader -177 -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89
Driftnetto 690 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364
Central administration -39 -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32
Finansnetto -239 -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137
Förvaltningsresultat 412 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,79 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70
Fastighetsvärde 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303
Eget kapital 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909
Räntebärande nettoskuld 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126
Överskottsgrad, % 80 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4
Skuldkvot, ggr 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4
Direktavkastning, % 6,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmågaDirektavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga
0
100
200
300
400
500
2021 2022 2023 20252024
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mkr kr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2021 2022 2023 20252024
%
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Direktavkastning, %
Genomsnittlig låneränta, %
organisation och finansnettot speglar ränteläget samt bolagets 
skuld- och derivatportfölj och likvida medel vid periodens utgång.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  7

===== SIDA 8 =====

Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 30 juni ägde Emilshus 195 (157) fastigheter med en total ut -
hyrningsbar area om 1 040 tkvm (888) och ett fastighetsvärde om 
10 512 miljoner kronor (8 292). Fastighetsvärdet inkluderar även 
värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvm uppgick till 
10 105 kronor (9 341).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av långa hyres -
avtal och hög uthyrningsgrad. Det genomsnittliga hyresvärdet 
uppgick till 882 kronor per kvm (823).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en 
prioriterad kategori. Kategorin Övrigt består främst av kontor och 
samhällsfastigheter.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
195
Hyresvärde/kvm  
882 kr
Ekonomisk uthyrningsgrad  
95 %
Fastighetsvärde/kvm  
10 105 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 
10 512 mkr
51 % Lätt industri
24 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 %  Industriservice/  
Proffshandel
10 % Övrigt
917 mkr
51 % Lätt industri
22 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 %  Industriservice/  
Proffshandel
11 % Övrigt
1 040 tkvm
60 % Lätt industri
17 % Extern- och daglig -
varuhandel
17 %  Industriservice/  
Proffshandel
6 % Övrigt
Geografisk inriktning 
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra Sve -
rige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergötland, 
Halland och Skåne. Dessa områden är viktiga industriregioner 
i Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande samt 
korta avstånd mellan intressanta etableringsorter. Här finns flera 
större börsnoterade och världsledande företag inom sina respek -
tive segment samt välmående mindre industrier. I bolagets största 
förvaltningsområde Växjö med omnejd finns ett väl differentierat 
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag.  
I samtliga regioner finns universitet och högskolor som med sin 
närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regio -
nerna några av Sveriges främsta lägen för lager och lätt industri.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
18 %
Jönköping
14 %
Värnamo
25 %
Växjö
12 %
Halmstad
1 %
Malmö
6%
Kalmar
10 %
Vetlanda
14 %
Linköping
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 juli 20251  
Område
Antal  
fastigheter
Uthyrbar area,  
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, % 
Kontrakterad  
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 28 106 1 248 12 11 786 117 1 104 96 112
Jönköping 34 164 1 864 18 11 362 152 927 95 145
Kalmar 21 65 641 6 9 923 53 817 97 51
Linköping 28 133 1 481 14 11 133 132 992 96 126
Malmö 4 7 110 1 15 737 10 1 481 97 10
Vetlanda 21 147 1 048 10 7 113 108 734 91 98
Värnamo 23 216 1 499 14 6 932 134 618 95 127
Växjö 36 202 2 623 25 12 967 211 1 044 93 197
Totalt 195 1 040 10 512 100 10 105 917 882 95 867
Område
Lätt industri,  
 tkvm 
Extern- och 
dagligvaruhandel,  
tkvm 
Industriservice/ 
proffshandel, 
tkvm  
Övrigt,  
 tkvm 
Totalt, 
tkvm 
Andel, 
 %
Halmstad 69 5 28 3 106 10
Jönköping 127 9 17 11 164 16
Kalmar 11 26 27 - 65 6
Linköping 70 20 42 - 133 13
Malmö 4 - - 3 7 1
Vetlanda 85 33 13 17 147 14
Värnamo 184 20 12 - 216 21
Växjö 76 62 33 32 202 19
Totalt 626 175 173 66 1 040 100
Andel, % 60 17 17 6 100
 
1)  Fastigheter som ägdes vid periodens utgång är beaktade, avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade. 
Genomförda fastighetstransaktioner
Under perioden kommunicerades förvärv av totalt 59 fastigheter 
i 13 transaktioner om sammanlagt 2 588 miljoner kronor och med 
ett totalt hyresvärde om 232 miljoner kronor. 
Tillträdda och frånträdda fastigheter
Totalt tillträddes under perioden fastigheter motsvarande ett värde 
om 1 437 miljoner kronor (999). Under perioden frånträddes en 
fastighet motsvarande ett värde om 25 miljoner kronor i Tenhult, 
Jönköping.
Fastighetstransaktioner
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–jun 2025  
 
Fastighet
Förvaltnings-
område Fastighetskategori
Uthyrbar 
area, tkvm
Förvärvade fastigheter
Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5
Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 4
Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 2
Halmstad 2:25 & 2:28 Halmstad Lätt industri 19
Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 13
Slåttern 2 Halmstad Extern- och dagligvaruhandel 4
Flamman 7 Halmstad Lätt industri 2
Tapeten 2 Halmstad Lätt industri 3
Formen 3 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:58 Halmstad Extern- och dagligvaruhandel 2
Flaket 1 Halmstad Lätt industri 8
Backen 1:132 Jönköping Lätt industri 3
Stora Kärr 8:507 Jönköping Lätt industri 2
Glaskulan 5 Linköping Extern- och dagligvaruhandel 12
Gumsen 48 Linköping Industriservice/Proffshandel 16
Glasbiten 5 Linköping Industriservice/Proffshandel 1
Glaset 3 Linköping Industriservice/Proffshandel 1
Gånggriften 2 Malmö Lätt industri 2
Gånggriften 4 Malmö Övrigt 3
Svavlet 3 Malmö Lätt industri 1
Bössan 4 Malmö Lätt industri 1
Yxan 1 Växjö Lätt industri 8
Totalt 115
Avyttrade fastighter
Häljaryd 1:299 Jönköping Extern- och dagligvaruhandel 1
Totalt 1Fastighetstransaktioner under och efter perioden  
Datum
Förvaltnings-  
område
Fastighets -
värde, 
mkr
Årligt 
hyresvärde,  
mkr
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Förvärv 
24 januari Växjö, Halmstad 271 19 15
12 februari Halmstad 520 53 47
4 april Malmö 1 400 124 124
27 juni Halmstad, Malmö, 
Linköping, Jönköping
397 36 33
Summa 2 588 232 219
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  9

===== SIDA 10 =====

Projekt i form av om- och tillbyggnader, anpassning av befintliga 
lokaler och nyproduktion är ett sätt att möta hyresgästers behov. 
Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss anpassning av 
lokalerna och inte sällan även större förändringar, som en del av 
det hyresavtal som tecknas. Investeringar i lokalerna genomförs 
till en attraktiv riskjusterad avkastning. För att minimera risken i 
projektverksamheten påbörjas projekt efter att bindande hyres -
avtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar miljön 
för hyresgästerna.
Pågående projekt
Under det fjärde kvartalet 2024 förvärvades fastigheten Melltorp 
2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Nu genomgår fast -
igheten en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa 
Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i 
samband med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt 
hyresavtal.  
Projekt
Större pågående projekt 
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetad 
investering 
vid periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q3 2025 28 7 2 10-årigt avtal
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q4 2025 10 6 1 5- & 7-årigt avtal
Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 16 1 1 10-årigt avtal
Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 12 3 12-årigt avtal
Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 8 3 25-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 25 7 -
Totalt 151 40 10
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till 
Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat 
ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
Under det första kvartalet 2025 tecknades ett nytt 25-årigt 
hyresavtal om 14 710 kvm med Orkla Confectionary & Snacks 
Sverige AB (Bubs Godis) med start under det första kvartalet 
2026. Fram till tillträdet kommer fastigheten genomgå en lokalan -
passning och tillbyggnad som utökar produktionskapaciteten.
Fastigheten Lågan 22 i Växjö är numera fullt uthyrd efter att 
Odd Kommunikation AB och Projektbyggaren Teknik Syd AB 
tecknat nya hyresavtal och tillträder sina lokaler under 2025.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
gick vid periodens utgång till 151 miljoner kronor varav upparbe -
tade kostnader uppgick till 40 miljoner kronor. Projektverksam -
heten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga 
avtal i takt med att projekten färdigställs.
Nyuthyrningar fyller helrenoverad 
fastighet i Växjö  
 
Värdehöjande investeringar sker löpande i Emilshus 
befintliga fastighetsbestånd. Fastigheten Lågan 
22 i centrala Växjö som förvärvades 2019 har 
genomgått en total renovering och uppgradering. 
Den centralt belägna byggnaden, ursprungligen 
uppförd för Riksbanken, har färdigställts i etapper 
med inflyttning av ankarhyresgäst under 2024. Nu 
pågår projektets slutliga etapp och två företag har 
tecknat avtal avseende de återstående ytorna om 
550 kvm. Efter färdigställda hyresgästanpassning -
ar och inflyttning efter sommaren är fastigheten 
därmed fullt uthyrd.  
 
Lågan 22, Växjö
Kategori: Övrigt
Uthyrningsbar area:  2 112 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting 
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa 
fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje kvartal 
oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. 
Värderingarna upprättas av Newsec. 
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av 
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad 
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings -
administrationskostnader samt behov av investeringar.  
Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkyl -
perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa -
flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpass -
ning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets -
beståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värdering -
arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,5 % till  
6,7 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp -
gick i genomsnitt till 6,5 %.
Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen 
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning 
av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2024.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens 
utgång till 10 512 miljoner kronor (8 292). Under perioden har 
fastigheter tillträtts till ett värde om 1 412 miljoner kronor. Vid 
periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i 
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende  
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 40 
miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande mot -
svarande 111 miljoner kronor. Projekten förväntas vid färdigstäl -
lande bidra till ett ökat hyresvärde om 10 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–jun Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Vid periodens ingång 8 940 7 324 7 324
Förvärv av fastigheter 1 412 923 1 469
Investeringar i befintliga fastigheter 57 29 63
Försäljningar av fastigheter -19 -32 -40
Orealiserade värdeförändringar 121 47 124
Vid periodens utgång 10 512 8 292 8 940
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–jun Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav 69 -36 42
Driftnetto 26 46 32
Övrigt 26 37 51
Orealiserad värdeförändring 121 47 124
Orealiserad värdeförändring, % 1 1 2
Realiserad värdeförändring 7 1 3
Totala värdeförändringar 128 48 127
Totala värdeförändringar, % 1 1 2
Känslighetsanalys    
Resultateffekt före skatt
30 jun 31 dec
 mkr Förändring 2025 2024 2024
Direktavkast -
ningskrav
+/– 0,25% -385/+416 -300/+323 -324/+349
Intäkter +/– 50 kr/kvm +52/-52 +44/-44 +46/-46
Fastighets -
kostnader
+/– 10 kr/kvm -10/+10 -9/+9 -9/+9
Vakansgrad +/– 1 % -9/+9 -7/+7 -8/+8
 
Indata vid fastighetsvärdering  
30 jun 31 dec
Vägt genomsnitt 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav, % 6,7 6,7 6,7
- Lätt industri 6,7 6,9 6,8
- Extern- och dagligvaruhandel 6,5 6,5 6,6
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,6 6,6
- Övrigt 6,6 6,5 6,6
Driftskostnader, kr/kvm 105 94 97
- Lätt industri 78 65 67
- Extern- och dagligvaruhandel 116 101 108
- Industriservice/proffshandel 109 98 102
- Övrigt 328 325 324
Underhållskostnader, kr/kvm 39 37 38
- Lätt industri 33 30 31
- Extern- och dagligvaruhandel 45 43 44
- Industriservice/proffshandel 41 39 40
- Övrigt 74 73 74
Långsiktig vakansgrad, % 6,4 6,7 6,4
- Lätt industri 7,3 8,1 7,5
- Extern- och dagligvaruhandel 5,3 5,0 5,0
- Industriservice/proffshandel 5,6 5,3 5,5
- Övrigt 6,1 5,9 6,0
Intäkter, kr/kvm 891 776 842
- Lätt industri 777 661 704
- Extern- och dagligvaruhandel 1 142 1 012 1 109
- Industriservice/proffshandel 827 735 806
- Övrigt 1 706 1 355 1 666
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 121 
miljoner kronor (47) under perioden. Värdeförändringarna var 
hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 
69 miljoner kronor, justerat driftnetto om 26 miljoner kronor samt 
övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 
26 miljoner kronor.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  11

===== SIDA 12 =====

Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 762 hyresgäster (581) förde -
lade på 903 hyresavtal (705) och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgick till 5,4 år (5,1). De tio största hyresgästerna 
utgjorde 20 % (25) av intäkterna. En god diversifiering i hyres -
portföljen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyres -
gäster är begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 2 % 
av bolagets totala hyresintäkter.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och 
bedömd god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyres-  
gästernas lokalförsörjning och vidare utveckling.
Våra hyresgäster
för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt under-
håll och reparationer. Vid periodens utgång var 39 % (44) av total 
uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) 
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens 
utgång utgjorde dessa avtal 99 % av Emilshus kontrakterade 
årshyra och där övriga hyresavtal bland annat avser parkerings -
ytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt eller inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka -
lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, och 
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och 
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och 
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar 
kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate -
gori. Exempel på stora hyresgäster inom kategorin lätt industri är 
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö, godistillverkaren Bubs Godis med produktion i Jönköping, 
ROL som tillverkar butiks- och kontorsinredning, trucktillver -
karen Kalmar Solutions samt HMS Solutions i Halmstad som är 
verksamma inom industriteknik.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate -
rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus 
hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i 
sina verksamheter och där deras lokaler är belägna i noggrant 
utvalda, strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader 
sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i 
samband med omförhandling och förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbe -
sökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop 
Väst, Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största 
hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av 
kontor där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls -
service där en av de största hyresgästerna är Region Jönköpings 
län. Andra stora hyresgäster inom kategorin är IT-tjänstebolaget 
Griffel och säkerhetsföretaget Securitas.
Emilshus 10 största hyresgäster  
Hyresgäster
Kontrak-
terad 
årshyra, 
mkr
Antal   
hyres-
avtal
Andel av 
kontrakte -
rad årshyra, 
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Holmgrens Bil AB 20 6 2 9
Spaljisten AB 20 1 2 19
Ahlberg Dollarstore AB 19 5 2 2
Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 14
Optimera Svenska AB 16 9 2 2
Kalmar Solutions AB 16 1 2 13
HMS Industrial Networks AB 16 2 2 6
Trivselhus AB 16 1 2 5
ROL AB 16 1 2 6
Coop Väst AB 14 6 2 10
Övriga 694 870 80 5
Totalt 867 903 100 5
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
200
400
600
800
1 000
%
2021 2022 2023 20252024
0
20
40
60
80
100
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  12

===== SIDA 13 =====

Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till 0 miljoner kronor (–3) under 
perioden. Emilshus tecknade 51 hyresavtal med ett ökat årligt 
hyresvärde om 29 miljoner kronor (11), varav 21 miljoner kronor 
(10) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 8 miljoner kronor 
(1) avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster. 
Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 29 miljoner 
kronor (13), inklusive konkurser med ett hyresvärde om 3 miljoner 
kronor (6).
I det andra kvartalet uppgick nettouthyrningen till –2 miljoner 
kronor (1).
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 
95 % (95).
Förfallostruktur
Vid periodens utgång var den genomsnittliga hyrestiden 5,4 
år (5,1) och 76 % av kontraktsvärdet hade ett förfall 2030 eller 
senare.
Nettouthyrning
Jan–jun Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Nyuthyrningar 21 10 26
Omförhandlingar 8 1 1
Uppsägningar -26 -8 -18
Konkurser -3 -6 -6
Nettouthyrning 0 -3 2
Vakansförändringar
Jan–jun Jan–dec
 mkr 2025 2024
Ingående vakans respektive år 43 30
Inflyttningar -11 -12
Avflyttningar 13 17
Förändring hyresrabatter 1 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 5 6
Vakansvärde, sålda fastigheter - -
Utgående vakansvärde 50 43
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2025 279 42 5 46 5
2026 219 155 18 171 18
2027 139 115 13 111 11
2028 108 99 11 87 9
2029 53 93 11 101 10
2030+ 105 362 42 454 47
Totalt 903 867 100 972 100
 
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2025 11 0
2026 188 4
2027 246 5
2028 308 7
2029 370 8
2030 538 12
2031 390 8
2032 196 4
2033+ 2 392 52
Totalt 4 639 100Nettouthyrning utveckling per kvartal
Nyuthyrningar och omförhandlingar
Uppsägningar och konkurser
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 20242023
mkr
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  13

===== SIDA 14 =====

Emilshus lokala närvaro och erfarna medarbetare ger bolaget 
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande. 
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffekti -
viseringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga 
fastigheter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen 
för att minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen 
i fastigheterna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget 
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära 
samarbete med hyresgästerna. Emilshus har som mål att minska 
energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med 
i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Under de senaste 
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den 
hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen, vilken utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt 
hushållande med begränsade resurser.
Hållbarhetsarbete
12 månaderna minskade Emilshus energianvändning per kvm i 
jämförbart bestånd med 6 %, jämfört med motsvarande period 
föregående år.
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2024 uppdaterades Emilshus gröna finansiella ram -
verk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationer 
och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och 
fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. 
Per 30 juni hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt 
värde om 4 599 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 
1 209 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom 
det gröna finansiella ramverket uppgick till 3 390 miljoner kronor.
:
Belysningsprojekt i samarbete 
med hyresgäster
 
I Vetlanda genomför Emilshus projekt för 
att installera LED-belysning i fastigheterna 
Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga 
armaturer i lager- och handelslokalerna byts 
ut mot energisnål belysning med betydande 
energieffektivisering som följd. Liksom i många 
av Emilshus energieffektiviseringsarbeten drivs 
projekten i Vetlanda i nära samarbete med 
hyresgästerna och effekten är positiv för båda 
parter. Att identifiera och utföra åtgärder för 
energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet 
ses som Emilshus viktigaste insatser för att 
minska bolagets klimatpåverkan, vilket även 
innebär kostnadsbesparingar.  
 
Brudabäck 2 och 6
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 27 189 kvm
Nyckeltal1) 
Rullande Jan–dec
Enhet 12 mån 2024 2023 2022
Energianvändning, jämförbart bestånd 2)
Energiintensitet kWh/kvm 74 106 109 119
– Förändring jämfört med motsvarande period föregående år % -6 -6 -6 -
Fossilfri el
Andel av inköpt el % 100 100 100 100
Växthusgasutsläpp 3)  
Scope 1 (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 26 23 23 -
Scope 2 (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e 878 737 612 -
Totalt Scope 1 och 2 tCO2e 904 760 635 -
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 1,9 2,3 2,4 -
1)  För information om beräkningsmetoder se Emilshus årsredovisning 2024.
2) Avser normalårskorrigerad data för fastigheter som förvaltats under de senaste 12 månaderna.
3) Beräkningar av växthusgasutsläpp baseras på senast tillgängliga utsläppsdata från energibolagen.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  14

===== SIDA 15 =====

Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av  
43 % (40) eget kapital, 50 % (55) räntebärande skulder och 6 % 
(6) övriga poster.  
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 4 802 miljoner 
kronor (3 678), vilket resulterade i en soliditet om 43 % (40). Eget 
kapital per stamaktie uppgick till 30,46 kronor (26,88) och långsik-
tigt substansvärde per stamaktie uppgick till 33,54 kronor (28,82).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 5 627 miljoner kro-
nor (5 091) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
536 miljoner kronor (906) uppgick den räntebärande nettoskulden 
till 5 092 miljoner kronor (4 185), vilket innebär en belåningsgrad 
om 48 % (50).
Av de räntebärande skulderna utgör 4 836 miljoner kronor  
(4 192) säkerställda banklån vilka motsvarar 86 % (82) av den 
totala räntebärande skulden. Under perioden har banklån till ett 
belopp om 398 miljoner kronor refinansierats med längre löptid, 
högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid periodens utgång till 
791 miljoner kronor (899), vilket motsvarar 14 % (18) av den totala 
räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke-  
säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner 
kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
Skuldkvoten, beräknad som nettoskuld i förhållande till drift -
netto med avdrag för centrala administrationskostnader enligt 
intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till 7,8 ggr (8,1).
Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 536 miljoner kro -
nor (906). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräkningskre -
diter om 230 miljoner kronor (80) samt outnyttjade revolverande 
kreditfaciliteter om 200 miljoner kronor (100).
Bolagets disponibla likviditet uppgick till 966 miljoner kronor 
(1 086) vid periodens utgång.
Finansiering
Genomsnittlig  
låneränta 
4,2 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
2,6 år
Räntetäckningsgrad  
Rullande 12 månader  
2,5 ggr
Belåningsgrad 
 
48 %
Finansieringskällor 
Nyckeltal finansiering  
30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 4 185 4 617
Soliditet, % 43 40 42
Belåningsgrad, % 48 50 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,5 2,3 2,4
Räntesäkringsgrad, % 74 63 81
Skuldkvot, ggr 7,8 8,1 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,6 2,0 2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 2,3 2,3
Genomsnittlig låneränta, % 4,2 4,9 4,0
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2020 2021 2022 2023 20252024
mkr
43 % Eget kapital
43 % Banklån
7 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  15

===== SIDA 16 =====

Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
periodens utgång 2,6 år (2,0). Räntebärande skulder som förfaller 
under 2025 om totalt 127 miljoner kronor utgörs av ordinarie 
löpande amorteringar på säkerställda banklån samt en mindre 
kreditfacilitet med förfall i december. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,2 % (4,9). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 2,6 år (2,3). Andelen av de 
räntebärande skulderna som räntesäkrats genom derivat upp -
gick till 74 % (63). Vid periodens utgång hade koncernen ingått 
räntesäkringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 565 
miljoner kronor (3 990). Av dessa avsåg 3 865 miljoner kronor 
aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 
2,7 år, 400 miljoner kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar 
med en genomsnittlig löptid om 4,4 år och 300 miljoner kronor 
avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 
0,4 år. Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på 
koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 
–53 miljoner kronor (57).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten: 
• Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Genomsnittlig 
låneränta,  
%3)
Andel, 
%
2025 127 - 127 2 1 390 9,3 25
2026 1 026 - 1 026 18 1 100 1,2 19
2027 1 277 400 1 677 30 450 2,8 8
2028 356 400 756 13 800 2,5 14
≥2029 2 068 - 2 068 37 1 915 2,6 34
Totalt 4 855 800 5 655 100 5 655 4,2 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
3) I snitträntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet.
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 4 265 3,3 2,1 -55
Räntetak 300 0,4 1,0 2
Totalt/genomsnitt 4 565 3,1 2,1 -53
Obligationslån 
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 400 Stibor 3M+3,10
2028 400 Stibor 3M+2,50
 
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
Räntetäckningsgrad
2020 2021 2022 2023 20252024
/g.alt/g.altr
Belåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Finansiella riskbegränsningar  
30 jun 
2025
30 jun
2024
31 dec 
2024
Belåningsgrad, % < 60 48 50 52
Räntetäckningsgrad rullande 
12 mån, ggr
> 2,0 2,5 2,2 2,4
Riskbegränsning Rullande 12 månader, ggr
Riskbegränsning
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  16

===== SIDA 17 =====

Aktier 
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. 
Sista betalkurs den 30 juni 2025 var 52,00 kronor för stam-
aktien av serie B och 30,60 kronor för preferensaktien, motsva-
rande ett totalt marknadsvärde om 7 478 miljoner kronor. Den 
volymviktade genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick 
under perioden till 46,26 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat 
på stängningskursen för stamaktien av serie B på balansdagen en 
positiv kursutveckling om 20 % under perioden att jämföra med 
Nasdaq Stockholms fastighetsindex som under samma period 
hade en negativ utveckling om –3 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till  
11 527 890 stamaktier av serie A och 114 626 377 stamaktier av 
serie B samt 30 000 000 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 9 431 aktieägare (9 671). 
Av dessa utgjordes 98 % av svenska institutioner och privat -
personer. De tio största ägarna innehade sammantaget 65 % av 
kapitalet och 75 % av rösterna.
Aktien och aktieägare 
Ägarfördelning  
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, % 
AB Sagax 3 033 550 27 825 395 30 858 945 8 983 320 25,5 25,8
Aptare Holding AB 1) 4 852 020 20 067 990 24 920 010 – 16,0 26,4
Lannebo Kapitalförvaltning AB – 10 059 702 10 059 702 – 6,4 3,9
Länsförsäkringar Fonder – 6 178 452 6 178 452 – 4,0 2,4
ODIN Fonder – 3 929 972 3 929 972 – 2,5 1,5
Fjärde AP-fonden – 3 024 459 3 024 459 851 966 2,5 1,5
Handelsbanken Fonder – 3 466 430 3 466 430 – 2,2 1,3
Danske Invest – 2 862 097 2 862 097 600 000 2,2 1,3
Tredje AP-fonden – 3 367 595 3 367 595 – 2,2 1,3
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 293 349 2 714 469 – 1,7 9,4
Övriga aktieägare 1 221 200 33 550 936 34 772 136 19 564 714 34,8 25,1
Total 11 527 890 114 626 377 126 154 267 30 000 000 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktieinformation  
 
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 126 154 267
Totalt antal utestående och  
noterade B-aktier
114 626 377
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
30 000 000
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 52,00
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 46,26
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 30,60
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 7 478
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 30 juni 2025.
Teckningsoptioner
Under det andra kvartalet 2025 infördes ett teckningsoptions -
program 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt 615 000 
teckningsoptioner, varav 281 065 hade tecknats av anställda per 
periodens utgång. En teckningsoption berättigar till nyteckning av 
en stamaktie av serie B under en tvåveckorsperiod från och med 
dagen efter offentliggörandet av bolagets delårsrapport för peri-
oden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs som beror av Emilshus 
aktiekursutveckling relativt underliggande jämförelseindex OMX 
Stockholm Real Estate GI.
Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som 
infördes under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt 
439 000 teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av 
anställda per periodens utgång. En teckningsoption berättigar 
till nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckors -
period från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets 
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2026, till en kurs 
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande 
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av 
Kursutveckling stamaktie av serie B 
EMIL B
OMX Stockholm Real Estate PI
%
2022 2024 20252023
-40
-20
0
20
40
60
80
100
serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp- och säljkurs.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  17

===== SIDA 18 =====

Kvartalsöversikt
2025 2024 2023
Resultaträkning, mkr Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Intäkter 213 202 181 173 162 158 147 149 149
Fastighetskostnader -42 -44 -36 -30 -30 -36 -32 -25 -30
Driftnetto 171 159 145 143 132 122 114 125 119
Central administration -10 -10 -9 -8 -9 -8 -10 -6 -8
Finansnetto -63 -56 -51 -59 -52 -49 -47 -57 -51
Förvaltningsresultat 98 93 85 76 71 65 57 61 61
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 66 62 75 4 45 3 1 -3 -4
Värdeförändringar finansiella instrument -70 9 -3 -55 -8 29 -98 -1 13
Resultat före skatt 93 164 157 25 108 96 -40 58 70
Aktuell och uppskjuten skatt -15 -31 -35 -12 -23 -29 -4 -17 -19
Kvartalets resultat 78 133 122 13 85 67 -44 41 51
2025 2024 2023
Balansräkning, mkr Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter  10 512  10 066  8 940  8 464  8 292  7 518  7 324  7 208  7 169 
Derivat  -    19  10  13  57  64  35  123  124 
Kortfristiga fordringar 104  316  44  45  38  47  51  59  48 
Likvida medel  536  276  100  243  906  163  212  124  193 
Summa tillgångar  11 151  10 678  9 094  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534 
Eget kapital och skulder
Eget kapital   4 802  4 251  3 856  3 733  3 678  3 261  3 194  3 043  3 003 
Skulder till kreditinstitut  4 836  5 063  4 308  4 152  4 192  3 491  3 408  3 365  3 389 
Obligationslån  791  791  396  396  899  577  576  644  643 
Aktuell- och uppskjuten skatteskuld  336  329  307  276  266  257  256  251  241 
Derivat  53  -    -    -    -    -    -    -    -   
Övriga skulder  332  243  228  207  257  206  189  212  259 
Summa eget kapital och skulder  11 151  10 678  9 094  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  18

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal per kvartal
2025 2024 2023
Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 195 183 172 160 157 139 130 127 126
Uthyrningsbar area, tkvm 1 040 1 010 926 898 888 820 805 794 791
Fastigheternas verkliga värde, mkr 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 105 9 963 9 651 9 426 9 341 9 169 9 096 9 075 9 066
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 232 3 602 3 493 3 337 3 236 2 797 2 740 2 506 2 459
Hyresvärde, Mkr 917 893 790 744 730 656 636 597 593
Hyresvärde, kr/kvm 882 884 852 828 823 800 790 752 750
Återstående hyrestid, år 5,4 5,3 5,0 5,2 5,1 5,2 5,3 5,5 5,6
Nettouthyrning, mkr -2 2 5 0 1 -4 -4 0 2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95 95 95 95
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,6 6,8 6,8 6,6 6,3 6,9 6,7
Överskottsgrad, % 80 78 80 83 81 77 78 83 80
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 126 154 267 114 154 267 114 154 267 114 154 267 112 281 607 100 281 607 100 281 607 92 874 199 92 874 199
Genomsnittligt antal stamaktier 119 354 267 114 154 267 114 154 267 113 779 735 104 948 274 100 281 607 96 495 598 92 874 199 92 874 199
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,69 0,72 0,65 0,58 0,58 0,54 0,48 0,55 0,54
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,53 1,07 0,98 0,03 0,71 0,57 -0,57 0,33 0,44
Eget kapital per stamaktie, kr 30,46 28,83 27,99 26,92 26,88 25,93 25,26 25,66 25,22
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 33,54 31,55 30,60 29,23 28,82 27,89 27,32 26,98 26,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 7 15 14 0 11 9 -9 5 7
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 30 000 000 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Genomsnittligt antal preferensaktier 30 000 000 20 732 751 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  19

===== SIDA 20 =====

2025 2024 2023
Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Finansiella
Soliditet, % 43 40 42 43 40 42 42 41 40
Avkastning på eget kapital, % 7 13 13 1 10 8 -6 5 7
Belåningsgrad, % 48 55 52 51 50 52 52 54 54
Belåningsgrad fastigheter, % 41 48 47 46 40 44 44 45 45
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,2 4,2 4,0 4,1 4,9 4,7 4,7 4,5 5,0
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,6 2,8 2,7 1,9 2,0 1,6 1,8 2,2 2,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,4 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1 2,1
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905
Skuldkvot, ggr 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1
Periodens kassaflöde från löpande verksamheten före förändring av  
rörelsekapital, mkr
92 85 82 67 65 55 53 50 49
Nyckeltal per kvartal
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  20

===== SIDA 21 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–jun Apr–jun Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Hyresintäkter 415 320 213 162 770 674
Intäkter 415 320 213 162 770 674
Fastighetskostnader -86 -66 -42 -30 -152 -132
Driftnetto 329 253 171 132 618 542
Central administration -20 -17 -10 -9 -38 -34
Finansnetto -119 -101 -63 -52 -229 -211
Förvaltningsresultat 190 136 98 71 352 297
Realiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
7 1 7 1 10 3
Orealiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
121 47 59 45 198 124
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
- -1 - -1 -11 -12
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-62 22 -70 -7 -108 -25
Resultat före skatt 257 205 93 108 439 387
Aktuell skatt -17 -20 -8 -9 -32 -34
Uppskjuten skatt -28 -33 -7 -14 -60 -65
Periodens resultat 1) 211 152 78 85 347 288
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,59 1,28 0,55 0,71 2,61 2,28
Resultat per stamaktie efter  
utspädning, kr
1,59 1,27 0,55 0,71 2,60 2,25
Genomsnittligt antal stamaktier 116 754 267 102 614 940 119 354 267 104 948 274 115 360 634 108 290 971
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 112 281 607 126 154 267 112 281 607 126 154 267 114 154 267
Genomsnittligt antal preferensaktier 25 366 376 20 628 625 30 000 000 20 628 625 22 997 500 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens 
utgång
30 000 000 20 628 625 30 000 000 20 628 625 30 000 000 20 628 625
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Periodens resultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över finansiell ställning
30 jun 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 512 8 292 8 940
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat - 57 10
Summa anläggningstillgångar 10 513 8 349 8 951
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 11 7 6
Skattefordran 43 - 17
Övriga fordringar 2 5 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 47 25 19
Likvida medel 536 906 100
Summa omsättningstillgångar 638 943 143
SUMMA TILLGÅNGAR 11 151 9 293 9 094
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 312 266 270
Övrigt tillskjutet kapital 3 061 2 271 2 310
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 1 429 1 141 1 277
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 802 3 678 3 856
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 541 3 331 3 643
Obligationslån 791 604 396
Uppskjuten skatteskuld 336 274 307
Derivat 53 - -
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 4 722 4 211 4 347
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 295 861 665
Obligationslån - 295 -
Checkräkningskredit - - 13
Leverantörsskulder 40 24 14
Skatteskulder - -8 0
Övriga skulder 84 64 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 207 168 165
Summa kortfristiga skulder 1 627 1 404 892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 151 9 293 9 094
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–jun Apr–jun Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 190 136 98 71 352 297
Betald inkomstskatt -17 -20 -8 -9 -32 -34
Justering för poster som ej ingår i 
kassaflödet
4 4 2 3 7 7
Kassaflöde från löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital
177 120 92 65 326 270
Kassaflöde från förändringar av  
rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av  
rörelsefordringar
-60 13 -32 8 -66 7
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 78 67 39 57 64 53
Kassaflöde från löpande  
verksamheten
195 200 98 131 325 329
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 412 -923 -365 -751 -1 958 -1 469
Investeringar i förvaltningsfastigheter -57 -32 -40 -12 -89 -63
Förvärv av inventarier - -0 0 0 -0 -0
Avyttring av förvaltningsfastigheter 25 33 25 33 36 44
Kassaflöde från investerings -
verksamheten
-1 445 -922 -380 -730 -2 011 -1 489
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 780 764 - 665 982 965
Nyemission av stamkapital 527 374 527 374 569 416
Nyemission av preferenskapital 267 - 248 - 267 -
Utdelning på preferensaktier -21 -21 -10 -10 -41 -41
Amortering på banklån -250 -23 -224 -8 -321 -94
Amortering på övriga lån -13 - - - -13 -
Amortering på obligationslån - -76 - -76 -505 -581
Upptagna obligationslån 394 400 - 400 390 396
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
- -1 - -1 -11 -12
Kassaflöde från finansierings -
verksamheten
1  685 1 417 541 1 344 1 316 1 048
Periodens kassaflöde 435 694 260 744 -371 -112
Likvida medel vid periodens början 100 212 276 163 906 212
Likvida medel vid periodens slut 536 906 536 906 536 100
Koncernens rapport i sammandrag  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat 1)
Totalt 
eget 
kapital1)
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Nyemission stamaktier 12 000 000 - 24 360 - 384
Kostnader nyemissioner - - - -11 - -11
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och  
totalresultat jan-jun 2024
- - - - 152 152
Eget kapital 2024-06-30 112 281 607 20 628 625 266 2 271 1 141 3 678
Nyemission stamaktier 1 872 660 - 4 39 - 42
Periodens resultat och  
totalresultat jul-dec 2024
- - - - 136 136
Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 269 2 309 1 277 3 856
Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 269 2 309 1 277 3 856
Nyemission stamaktier 12 000 000 - 24 522 - 546
Nyemission av preferensaktier - 9 371 375 19 248 - 267
Nyemission av tecknings -
optioner
- - - - 1 1
Kostnader nyemissioner - - - -19 - -19
Utdelning på preferensaktier - - - - -60 -60
Periodens resultat och  
totalresultat jan-jun 2025
- - - - 211 211
Eget kapital 2025-06-30 126 154 267 30 000 000 312 3 061 1 429 4 802
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
      
      
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  22

===== SIDA 23 =====

Moderbolagets resultaträkning
Jan–jun Apr–jun Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Intäkter
Nettoomsättning 16 11 8 6 23
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -37 -30 -19 -16 -64
Rörelseresultat -21 -18 -11 -10 -41
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 71 103 35 55 183
Räntekostnader och liknande resultatposter -74 -99 -38 -52 -200
Resultat efter finansiella poster -25 -14 -14 -6 -58
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 39
Resultat före skatt -25 -14 -14 -6 -20
Aktuell skatt - - - - -
Uppskjuten skatt - - - - -
Periodens resultat 1) -25 -14 -14 -6 -20
1)  Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. 
Moderbolagets balansräkning
30 jun 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 1 1 1
Andelar i koncernföretag 479 474 479
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 484 479 484
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 5 134 4 223 4 629
Övriga fordringar 5 5 6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 12 3
Kassa och bank 515 837 27
Summa omsättningstillgångar 5 685 5 076 4 664
SUMMA TILLGÅNGAR 6 169 5 556 5 149
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 294 266 270
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 079 2 271 2 309
Balanserad vinst eller förlust -223 -145 -145
Periodens resultat -25 -14 -20
Summa eget kapital 3 125 2 379 2 415
Långfristiga skulder
Obligationslån 791 604 396
Skulder till kreditinstitut 869 1 020 1 614
Summa långfristiga skulder 1 660 1 624 2 010
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 295 1 156 665
Checkräkningskredit - - 13
Obligationslån - 295 -
Övriga skulder 69 66 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 36 21
Summa kortfristiga skulder 1 384 1 553 724
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 169 5 556 5 149
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  23

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 
Jan–jun Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 195 157 172 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 1 040 888 926 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 10 512 8 292 8 940 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 105 9 341 9 651 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 232 3 236 3 493 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 917 730 790 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 882 823 852 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,4 5,1 5,0 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr 0 -3 2 0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 79 79 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 126 154 267 112 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 116 754 267 102 614 940 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,41 1,12 2,36 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,59 1,28 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 30,46 26,88 27,99 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 33,54 28,82 30,60 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 11 9 9 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens 
utgång
30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 25 366 376 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 0,90
Jan–jun Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 43 40 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 10 9 8 1 13 34
Belåningsgrad, % 48 50 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter, % 41 40 47 44 45 46
Genomsnittlig låneränta vid periodens 
utgång, %
4,2 4,9 4,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens 
utgång, år
2,6 2,0 2,7 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 4 185 4 617 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 7,8 8,1 8,2 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, mkr
177 120 270 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.  
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 29.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  24

===== SIDA 25 =====

Övrig information 
Personal
Vid utgången av periodens uppgick antalet anställda till 26 per -
soner (21).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att 
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. 
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 42 i årsre -
dovisningen för 2024. 
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad 
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, 
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. 
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och 
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed 
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna del -
årsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procent -
tal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag 
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,3 miljo -
ner kronor (0,1). 
Aktieinformation
Per 30 juni 2025 finns det 156 154 267 aktier och 
259 905 277 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 114 626 377 aktier och 114 626 377 röster.
• Preferensaktier: 30 000 000 aktier och 30 000 000 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 25 april 2024 beslutades om en utdelning på 
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt 
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen 
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämnings -
dagar, i enlighet med vad som följer av bolagets bolagsordning. 
Årsstämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för sta -
maktier av serie A och B.
 
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrap-
portering och Årsredovisningslagen. För koncernen och moder-
bolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i den senaste koncernredovisningen och årsredo-
visningen. 
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen 9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar 
enligt IAS 34.16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. 
Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande 
kvartal respektive period föregående år. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt 
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin och 
övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. Skill-
nader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga finan-
siella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus verksam-
het består av ett rörelsesegment för vilket rapportering sker.
Omvärldsfaktorer 
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på 
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska 
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, 
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att 
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Extra bolagsstämma
Den 31 mars 2025 hölls en extra bolagsstämma som beslutade att 
godkänna styrelsens beslut från den 5 mars 2025 om nyemission 
av preferensaktier.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2025 hölls i Växjö den 29 april 2025. 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  25

===== SIDA 26 =====

Delårsrapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en  
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt 
beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som  
ingår i koncernen står inför.  
Växjö den 11 juli 2025
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot
Rutger Källén Elisabeth Thureson Ulrika Valassi
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  26

===== SIDA 27 =====

Fastighetsbeståndet per 1 juli 2025
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 16 69 780 63 11 340 75 1 083 96 72
Extern/Dagligvaru -
handel
2 5 64 5 11 735 6 1 059 90 5
Industriservice/
proffshandel
8 28 367 29 13 049 32 1 153 96 31
Övrigt 2 3 36 3 10 484 4 1 196 88 4
Totalt Halmstad 28 106 1 248 100 11 786 117 1 104 96 112
Jönköping
Lätt industri 24 127 1 426 77 11 275 113 896 95 107
Extern/Dagligvaru -
handel
3 9 117 6 13 622 10 1 161 99 10
Industriservice/
proffshandel
5 17 94 5 5 363 7 407 100 7
Övrigt 2 11 226 12 19 742 22 1 893 96 21
Totalt Jönköping 34 164 1 864 100 11 362 152 927 95 145
Kalmar
Lätt industri 3 11 93 14 8 326 10 871 89 9
Extern/Dagligvaru -
handel
11 26 344 54 13 111 27 1 020 99 27
Industriservice/
proffshandel
7 27 204 32 7 500 16 599 98 16
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Kalmar 21 65 641 100 9 923 53 817 97 51
Linköping
Lätt industri 13 70 691 47 9 809 63 892 93 59
Extern/Dagligvaru -
handel
4 20 339 23 16 723 30 1 467 97 29
Industriservice/
proffshandel
11 42 451 30 10 658 39 932 99 39
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Linköping 28 133 1 481 100 11 133 132 992 96 126
Malmö
Lätt industri 3 4 60 54 13 805 5 1 193 93 5
Extern/Dagligvaru -
handel
- - - - - - - - -
Industriservice/
proffshandel
- - - - - - - - -
Övrigt 1 3 50 46 18 882 5 1 948 100 5
Totalt Malmö 4 7 110 100 15 737 10 1 481 97 10
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Vetlanda
Lätt industri 5 85 395 38 4 648 44 522 91 40
Extern/Dagligvaru -
handel
8 33 380 36 11 613 33 1 000 87 29
Industriservice/
proffshandel
3 13 77 7 6 122 7 523 100 7
Övrigt 5 17 196 19 11 468 25 1 433 91 22
Totalt Vetlanda 21 147 1 048 100 7 113 108 734 91 98
Värnamo
Lätt industri 17 184 1 252 84 6 808 107 581 97 103
Extern/Dagligvaru -
handel
3 20 172 11 8 588 22 1 090 85 18
Industriservice/
proffshandel
3 12 75 5 6 092 5 417 100 5
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Värnamo 23 216 1 499 100 6 932 134 618 95 127
Växjö
Lätt industri 8 76 633 24 8 369 52 688 100 52
Extern/Dagligvaru -
handel
10 62 1 106 42 17 904 79 1 277 100 79
Industriservice/
proffshandel
9 33 388 15 11 665 36 1 071 89 32
Övrigt 9 32 496 19 15 696 45 1 411 79 35
Totalt Växjö 36 202 2 623 100 12 967 211 1 044 93 197
Totalt Emilshus
Lätt industri 89 626 5 328 51 8 518 468 749 95 447
Extern/Dagligvaru -
handel
41 175 2 523 24 14 404 206 1 175 95 196
Industriservice/
proffshandel
46 173 1 656 16 9 558 143 823 96 137
Övrigt 19 66 1 005 10 15 159 100 1 510 87 87
Totalt 195 1 040 10 512 100 10 105 917 882 95 867
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  27

===== SIDA 28 =====

Definitioner  
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital per 
stamaktie 
Periodens resultat omräknat till 12 månader, reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och 
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av 
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad Räntebärande skulder, med avdrag för likvida medel, i förhållande 
till fastigheternas verkliga värde.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter i förhållande till 
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. 
Direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid perio -
dens utgång justerat för innehavstid.
Disponibel likviditet Likvida medel, outnyttjade kontokrediter samt outnyttjade revolve -
rande kreditfaciliteter.
Driftnetto Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid 
periodens utgång.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. 
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administra -
tionskostnader samt finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt 
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat 
på balansdagen.
Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av 
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie 
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat 
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning 
(inklusive konkurser) inom 24 månader.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den 
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Revolverande kreditfacilitet Revolverande kreditfaciliteter kan utnyttjas efter pantsättning av 
fastigheter mot säkerhet i befintliga fastigheter.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto med avdrag för 
kostnader avseende central administration enligt intjäningsförmåga. 
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsbar area Den lokalarea av fastigheterna som per första dagen i nästkom -
mande rapportperiod är möjlig att hyra ut.
Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus årsredovisning för 2024.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  28

===== SIDA 29 =====

Avstämning av nyckeltal  
Jan–jun Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 211 152 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 211 152 - - - -
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 329 3 436 3 525 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 10 9 8 1 13 34
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 211 152 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 211 152 - - - -
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 51 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 329 3 436 3 525 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 812 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, 
%
11 9 9 0 14 37
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 5 627 5 091 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -536 -906 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 4 185 4 617 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 10 512 8 292 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad, % 48 50 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 5 627 5 091 4 717 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i 
fastigheter, mkr
-791 -899 -396 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr -536 -906 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i 
fastigheter, mkr
4 301 3 286 4 221 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 10 512 8 292 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad fastigheter, % 41 40 47 44 45 46
Direktavkastning
Driftnetto, mkr 329 253 542 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 329 253 -
Justerat driftnetto, mkr 659 507 542 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för 
innehavstid, mkr
9 891 7 593 8 135 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,6 6,1 6,1
Jan–jun Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid 
likvidation, mkr
960 660 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 802 3 678 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 112 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 30,46 26,88 27,99 25,26 25,27 21,09
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 867 694 747 606 557 350
Hyresvärde, mkr 917 730 790 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 190 136 297 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 25 21 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 116 754 267 102 614 940 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,41 1,12 2,36 2,05 1,76 1,87
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 4 802 3 678 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 53 -57 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 336 274 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 232 3 236 3 493 2 740 2 447 1 560
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  29

===== SIDA 30 =====

Jan–jun Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 802 3 678 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 53 -57 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt         
temporära skillnader, mkr
336 274 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 232 3 236 3 493 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 112 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, 
kr
33,54 28,82 30,60 27,32 26,34 23,48
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 211 152 288 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 25 21 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 116 754 267 102 614 940 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,59 1,28 2,28 -0,09 3,36 7,07
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 5 627 5 091 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -536 -906 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 4 185 4 617 3 772 3 879 2 747
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 190 136 297 233 182 131
Finansnetto, mkr -119 -101 -211 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 309 237 508 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 092 4 185 4 617 3 772 3 879 2 747
Driftnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 690 553 595 491 454 287
Central administration enligt                       
intjäningsförmåga, mkr
-39 -33 -35 -31 -33 -29
Justerat driftnetto, mkr 651 520 560 460 421 259
Skuldkvot, ggr 7,8 8,1 8,2 8,2 9,2 10,6
Soliditet
Eget kapital, mkr 4 802 3 678 3 856 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 11 151 9 293 9 094 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 43 40 42 42 40 37
Jan–jun Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Överskottsgrad
Driftnetto, mkr 329 253 542 471 363 228
Intäkter, mkr 415 320 674 593 454 280
Överskottsgrad, % 79 79 80 79 80 81
Emilshus  Delårsrapport januari–juni  2025   –  30

===== SIDA 31 =====

Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags  kultur 
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med 
 södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 30 juni 
2025 till 1 040 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 195 fastigheter med tyngdpunkt 
på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. 
 Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium
Delårsrapport januari–september 2025
Bokslutskommuniké januari–december 2025
15 oktober 2025
6 februari 2026
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarkna -
den. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg för 
offentliggörande den 11 juli 2025 klockan 07:30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com