FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 =====
Q3
Delårsrapport januari–september 2025
===== SIDA 2 =====
Januari–september 2025
• Intäkterna ökade med 31 % till 643 miljoner kronor (493).
• Förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 303 miljoner kronor
(212).
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 29 % till 2,19
kronor per stamaktie (1,71).
• Periodens resultat uppgick till 379 miljoner kronor (165), vilket
motsvarar 2,82 kronor per stamaktie (1,26).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet
med 205 miljoner kronor (52).
• Värdeförändringar finansiella instrument påverkade resultatet
med –42 miljoner kronor (–35).
• Operativt kassaflöde ökade med 48 % och uppgick till
278 miljoner kronor (188).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 709 miljoner kronor, varav
2 610 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Jan–sep Jul–sep Rullande Jan–dec
2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Fastighetsvärde, mkr 11 852 8 464 11 852 8 464 11 852 8 940
Intäkter, mkr 643 493 228 173 824 674
Driftnetto, mkr 517 397 188 143 662 542
Förvaltningsresultat, mkr 303 212 113 76 388 297
Periodens resultat, mkr 379 165 167 13 501 288
Operativt kassaflöde, mkr 278 188 101 67 361 270
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,2 5,2 5,2 5,2 5,2 5,0
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,6 6,8 6,8 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 11 6 14 1 12 8
Belåningsgrad, % 53 51 53 51 53 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,7 2,3 2,6 2,4
Skuldkvot, ggr 8,5 8,1 8,5 8,1 8,5 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,19 1,71 0,78 0,58 2,85 2,36
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 29 9 34 6 30 15
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 2,82 1,26 1,21 0,03 3,80 2,28
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2,81 1,25 1,21 0,03 3,79 2,27
Eget kapital per stamaktie, kr 31,78 26,92 31,78 26,92 31,78 27,99
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 34,92 29,23 34,92 29,23 34,92 30,60
Nyckeltal i sammandrag
Förvaltningsresultat
+43 %
Jan–sep 2025
Förvaltningsresultat
per stamaktie
+30 %
Rullande 12 månader
Juli–september 2025
• Intäkterna ökade med 32 % till 228 miljoner kronor (173).
• Förvaltningsresultatet ökade med 48 % till 113 miljoner kronor
(76).
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 34 % till
0,78 kronor per stamaktie (0,58).
• Periodens resultat uppgick till 167 miljoner kronor (13), vilket
motsvarar 1,21 kronor per stamaktie (0,03).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet
med 76 miljoner kronor (4).
• Värdeförändringar finansiella instrument påverkade resultatet
med 20 miljoner kronor (–55).
• Operativt kassaflöde ökade med 51 % och uppgick till
101 miljoner kronor (67).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 264 miljoner kronor, varav
1 223 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
+29 %
Jan–sep 2025
Operativt kassaflöde
+48 %
Jan–sep 2025
Väsentliga händelser under kvartalet
• I augusti tillträdde Peder Karlén tjänsten som fastighetschef
med ansvar för bolagets förvaltningsverksamhet. Peder ingår i
bolagets ledningsgrupp.
• I september tillträddes det förvärv som Emilshus aviserade
i april om 35 fastigheter i Skåne främst inom kategorin lätt
industri om 1 400 miljoner kronor. 32 fastigheter tillträddes per
1 september 2025 och resterande tre fastigheter kommer att
tillträdas efter färdigställande, vilket beräknas ske runt årsskif -
tet 2025/2026.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• I oktober meddelades att Emilshus har förvärvat fem fastighe -
ter i Norrköping inom kategorin lätt industri för 240 miljoner
kronor. Tillträde beräknas ske i november.
Justerad prognos för 2025
• För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig-
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 410 miljoner
kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 400 miljoner kronor
och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport januari–juni
2025.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 2
===== SIDA 3 =====
Fortsatt lönsam tillväxt
Emilshus har utvecklats starkt under årets första nio månader
med en betydande ökning i fastighetsvärde från förvärv och en
tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie väl över vårt mål om
15 % per år. Intäkterna ökade med 31 % till 643 miljoner kronor
jämfört med motsvarande period föregående år och förvaltnings -
resultatet ökade med 43 % till 303 miljoner kronor. Per stamaktie
ökade förvaltningsresultatet med 29 % för perioden och med
30 % för rullande 12 månader. Det operativa kassaflödet visade
under perioden en tillväxt om 48 % till 278 miljoner kronor.
Ökat fastighetsvärde och etablering i västra Skåne
Emilshus växer i södra Sverige och inom våra prioriterade katego -
rier lätt industri, industriservice och proffshandel.
Under det tredje kvartalet tillträdde Emilshus huvuddelen
av det strategiskt viktiga förvärvet av 35 fastigheter i västra
Skåne som aviserades i april. Med dessa fastigheter och andra
affärer i västra Skåne är vi nu en fastighetsaktör i den expan -
siva Öresunds regionen med fastigheter till ett värde om drygt
1,3 miljarder kronor i bland annat Helsingborg, Landskrona och
Malmö. Ett förvaltningskontor har etablerats i Malmö med erfaren
personal som har till uppgift att arbeta lokalt för att säkerställa
god service och fortsatt utveckling av fastigheterna på det sätt
som är Emilshus signum.
Lokal förvaltning
Vi kan våra fastigheter och känner våra hyresgäster, vilket genom
ett nära samarbete och en proaktiv fastighetsförvaltning skapar
möjligheter till om- och tillbyggnationer, löpande underhållsarbete
och lönsamma projekt avseende exempelvis energieffektivisering.
På så sätt möter vi hyresgästers behov samtidigt som förutsätt-
ningar skapas för att stärka bolagets intjäning på kort och lång sikt.
Under perioden har bland annat ett nytt hyresavtal tecknats med
Clas Ohlson i Värnamo med en löptid om 10 år. Uthyrningsgraden
för det tredje kvartalet var oförändrad och uppgick till 95 %.
Emilshus projektportfölj fortsatte att öka under kvartalet och
uppgår till 157 miljoner kronor där vår största investering utgörs
av lokalanpassning och tillbyggnation för hyresgästen Bubs/Orkla
i industriområdet Torsvik söder om Jönköping.
Uppdaterad prognos och intjäningsförmåga
Vår prognos avseende förvaltningsresultatet för helåret 2025
höjs från 400 till 410 miljoner kronor. Samtidigt ökade vårt för -
valtningsresultat per stamaktie enligt intjäningsförmågan under
det tredje kvartalet från 2,79 kronor till 3,17 kronor, vilket är ett
resultat av vår tillväxt genom förvärv samt ett fokuserat arbete
med att stärka driftnettot i befintligt bestånd och sänka finansie -
ringskostnaderna.
VD kommenterar
Vi har både operativa och finansiella
förutsättningar att fortsätta skapa
aktieägarvärde.
Framåtblick
Emilshus är ett tillväxtbolag byggt på en närvarande och ansvars -
full förvaltning i kombination med välskött finansiering. Vi har
både operativa och finansiella förutsättningar att fortsätta skapa
aktieägarvärde genom våra goda hyresgästrelationer, nya
högavkastande fastighetsförvärv samt värdeskapande
investeringar i befintliga fastigheter.
Växjö, oktober 2025
Jakob Fyrberg, VD
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 3
===== SIDA 4 =====
Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
Avkastning på eget kapital
2020 2021 2022 2023 20252024
Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
2020 2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
-20
0
20
40
60
80
100
kr
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
Ett fastighetsbolag med
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskultur
förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus
högavkastande kommersiella fastigheter i södra
Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination
med långa hyresavtal och hyresgäster med god
betalningsförmåga. Emilshus etablerar lång -
siktiga och nära relationer med hyresgästerna
genom lokal närvaro och engagemang på de
orter där bolaget verkar.
11 852 mkr
22 % Växjö
16 % Jönköping
13 % Linköping
13 % Värnamo
11 % Halmstad
9 % Vetlanda
6 % Helsingborg
6 % Kalmar
5 % Malmö
Fastighetsvärde per förvaltningsområde
Fastighetsvärde per förvaltningsområde
Utfall finansiella mål
Rullande
12 mån
Femårigt
genomsnitt
Tillväxt i förvaltningsresultat per
stamaktie, %
30 21
Avkastning på eget kapital, % 12 15
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 %
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens
bestämmelser.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 4
===== SIDA 5 =====
Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år.
Intäkter
Intäkterna ökade med 31 % till 643 miljoner kronor (493). Till -
växten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även
hyres justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda
investeringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd
ökade med 1 % (3) och förklaras huvudsakligen av indexering
enligt avtal.
Kontrakterad årshyra ökade med 38 % och uppgick vid
utgången av perioden till 979 miljoner kronor (708). Den
ekonomiska vakansen uppgick till 52 miljoner kronor (35) och
den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). Av
Emilshus hyresintäkter justeras 99 % årligen med en index -
klausul i hyresavtalen.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till 126 miljoner kronor (96). Fastig -
hetskostnaderna utgjordes av fastighetsskötsel och drift om 88
miljoner kronor (62), reparationer och underhåll om 16 miljoner
kronor (19) samt kostnader för fastighetsskatt om 22 miljoner
kronor (15). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd ökade
med 2 % (–1).
Driftnetto
Driftnettot ökade med 30 % till 517 miljoner kronor (397). Drift -
nettot i jämförbart bestånd ökade med 1 % (4).
Överskottsgraden uppgick till 80 % (80). Överskottsgraden
varierar under året beroende på de säsongsvariationer som före -
ligger inom fastighetsbranschen.
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till
6,7 % (6,6).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 29 miljoner
kronor (25), vilket motsvarade 5 % (5) av intäkterna.
Intäkter, kostnader och resultat
Januari–september 2025
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –184 miljoner kronor (–159). Genom-
snittlig ränta inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid
periodens utgång till 4,1 % (4,1). Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,6 ggr (2,3) och för rullande 12 månader till 2,6 ggr.
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid perio -
dens utgång till 2,1 år (3,0) och kapitalbindningstiden uppgick till
2,7 år (1,9). Den räntebärande nettoskulden ökade till 6 241 miljo -
ner kronor (4 305), vilket huvudsakligen förklaras av nyupplåning
i samband med förvärv.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 303 miljoner kronor
(212). Ökningen förklaras i huvudsak av ett högre driftnetto samt
lägre genomsnittlig låneränta. Förvaltningsresultatet per stam -
aktie, efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna, ökade
med 29 % till 2,19 kronor (1,71).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter påverkade
resultatet med 197 miljoner kronor (52) under perioden. Värdeför -
ändringarna var hänförliga till effekten av förändringar i direkt -
avkastningskrav om 83 miljoner kronor, justerat driftnetto om
51 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter
kopplade till förvärv om 63 miljoner kronor. Realiserade värdeför -
ändringar förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med
8 miljoner kronor (1). Samtliga fastigheter har per bokslutsdagen
varit föremål för extern värdering av Newsec.
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument uppgick till
–42 miljoner kronor (–22). Värdeförändringen förklaras huvud -
sakligen av lägre marknadsräntor. Inga realiserade värdeföränd -
ringar finansiella instrument påverkade resultatet under perioden
(–12).
Jämförbart bestånd
30 sep
2025 2024 Förändring, %
Antal fastigheter 124 124 -
Fastighetsvärde, mkr 7 455 7 279 2
Direktavkastning, % 6,6 6,7 -1
Intäkter, mkr 464 458 1
Fastighetskostnader, mkr -92 -90 2
Driftnetto, mkr 372 367 1
Driftnetto
0
30
60
90
120
150
180
210
2020 2021 2022 2023 20252024
0
100
200
300
400
500
600
700
mkr mkr
Intäkter
2020 2021 2022 2023 20252024
0
50
100
150
200
250
0
200
400
600
800
1 000
mkr mkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 5
===== SIDA 6 =====
Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 31 miljoner kronor (29) och
uppskjuten skattekostnad uppgick till 56 miljoner kronor (35).
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och finansiella instrument.
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 379 miljoner kronor
(165), vilket motsvarar 2,82 kronor per stamaktie före utspädning
(1,26) respektive 2,81 kronor efter utspädning (1,25).
Kassaflöde
Det operativa kassaflödet uppgick till 278 miljoner kronor (188),
vilket är en ökning om 48 %. Tillväxten förklaras av ett ökat förvalt-
ningsresultat samt lägre skattekostnad i förhållande till förvalt-
ningsresultatet.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade
kassaflödet med –2 640 miljoner kronor (–1 079). Investeringar
i befintliga fastigheter påverkade kassaflödet med –99 miljoner
kronor (–41), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar
och ombyggnationer.
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 2 402
miljoner kronor (889) och förklaras av nyupptagna banklån om
1 536 miljoner kronor (764) i samband med förvärv och refi -
nansieringar, emission av en ny obligation om 394 miljoner
kronor (396), nyemission av stam aktier om 526 miljoner kronor
(416), nyemission av preferens aktier om 267 miljoner kronor (–),
utdelning på preferensaktier om –36 miljoner kronor (–31) samt
amortering om 285 miljoner kronor (643).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med
23 miljoner kronor (31), vilket vid periodens utgång innebar att
Emilshus kassa uppgick till 123 miljoner kronor (243).
Tredje kvartalet 2025
Intäkterna ökade med 32 % till 228 miljoner kronor (173). Drift -
nettot uppgick till 188 miljoner kronor (143), vilket motsvarar en
överskottsgrad om 82 % (83).
Finansnettot uppgick till –65 miljoner kronor (–59). Förvalt -
ningsresultatet uppgick till 113 miljoner kronor (76), vilket innebär
en ökning om 48 %. Det ökade förvaltningsresultatet jämfört med
föregående år förklaras huvudsakligen av ett högre driftnetto.
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter
påverkade resultatet med 76 miljoner kronor (4) och realiserade
värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 1 miljon
kronor (–0). Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument
bestående av derivat för räntesäkring uppgick till 20 miljoner
kronor (–44). Ingen realiserad värdeförändring finansiella instru-
ment redovisades under kvartalet (–11).
Resultatet efter skatt uppgick till 167 miljoner kronor (13).
Genomsnittlig direktavkastning under kvartalet uppgick till 6,8 %
(6,8).
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseende
företagsledning, ekonomi- och finansfunktion samt fastighets -
förvaltning. Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade
kostnader till fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets
kostnader ökade jämfört med föregående år, vilket förklaras av
koncernens tillväxt. Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på
moderbolagets fordringar på dotterbolag samt inlåningsränta på
likvida medel. Periodens resultat uppgick till –37 miljoner kronor
(–39).
Moderbolagets andelar i koncernföretag uppgick vid perio -
dens utgång till 752 miljoner kronor (474). Moderbolagets ford -
ringar på koncernföretag uppgick till 5 226 miljoner kronor
(4 334) och utgjordes huvudsakligen av reversfordringar, vilka
etablerats i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter
genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick till 3 112
miljoner kronor (2 395) vid periodens utgång, vilket innebär en
soliditet om 51 % (48).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
120
140
2020 2021 2022 2023 20252024
50
100
150
200
250
300
350
400
mkrmkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Glasbiten 5, Linköping
Kategori: Industriservice/Proffshandel
Uthyrningsbar area: 1 306 kvm
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 6
===== SIDA 7 =====
Justerad prognos för 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastighets-
bestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 410 miljoner kronor.
Tidigare lämnad prognos uppgick till 400 miljoner kronor och tillkän-
nagavs vid avlämnande av delårsrapport januari–juni 2025.
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som
ägdes vid periodens utgång och utgör en tolvmånadersillustration
av Emilshus intjäningskapacitet vid denna tidpunkt. Den är inte en
prognos och beaktar inte framtida förändringar i exempelvis hyror,
vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv som ännu inte tillträtts
inkluderas inte.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för
fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier per första
dagen i nästkommande kvartal. Fastighetskostnaderna bygger på
erfarenhetsbaserade normalårsvärden och inkluderar fastighets-
administration. Fastighetsskatten baseras på aktuella taxerings-
värden. Kostnad för central administration utgår från nuvarande
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga
mkr
1 okt
2025
1 jul
2025
1 apr
2025
1 jan
2025
1 okt
2024
1 jul
2024
1 apr
2024
1 jan
2024
1 okt
2023
1 jul
2023
1 apr
2023
1 jan
2023
1 okt
2022
Intäkter 979 867 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516
Fastighetskostnader -203 -177 -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99
Driftnetto 777 690 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416
Central administration -42 -39 -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34
Finansnetto -275 -239 -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178
Förvaltningsresultat 460 412 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 3,17 2,79 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76
Fastighetsvärde 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146
Eget kapital 4 969 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050
Räntebärande nettoskuld 6 241 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848
Överskottsgrad, % 79 80 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2
Skuldkvot, ggr 8,5 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8
1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmågaDirektavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga
0
100
200
300
400
500
2021 2022 2023 20252024
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mkr kr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2021 2022 2023 20252024
%
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Direktavkastning, %
Genomsnittlig låneränta, %
organisation och finansnettot speglar ränteläget samt bolagets
skuld- och derivatportfölj och likvida medel vid periodens utgång.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 7
===== SIDA 8 =====
Fördelning fastighetsvärde
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 30 september ägde Emilshus 226 (160) fastigheter med
en total uthyrningsbar area om 1 155 tkvm (898) och ett fastig -
hetsvärde om 11 852 miljoner kronor (8 464). Fastighetsvärdet
inkluderar även värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per
kvm uppgick till 10 261 kronor (9 426).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av långa hyres -
avtal och hög uthyrningsgrad. Det genomsnittliga hyresvärdet
uppgick till 897 kronor per kvm (828).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en
prioriterad kategori. Kategorin Övrigt består främst av kontor och
samhällsfastigheter.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
226
Hyresvärde/kvm
897 kr
Ekonomisk uthyrningsgrad
95 %
Fastighetsvärde/kvm
10 261 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
11 852 mkr
54 % Lätt industri
20 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
10 % Övrigt
1 036 mkr
54 % Lätt industri
19 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
11 % Övrigt
1 155 tkvm
63 % Lätt industri
14 % Extern- och daglig -
varuhandel
17 % Industriservice/
Proffshandel
6 % Övrigt
Geografisk inriktning
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra
Sverige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergöt -
land, Halland och Skåne. Dessa expansiva regioner är kända för
aktivt och framgångsrikt företagande samt korta avstånd mellan
attraktiva etableringsorter. Här finns flera större börsnoterade
och världsledande företag inom sina respektive segment samt
välmående mindre industrier. I bolagets största förvaltningsom -
råde Växjö med omnejd finns ett väl differentierat näringsliv med
högteknologiska och kunskapsintensiva företag.
I samtliga regioner finns universitet och högskolor som med
sin närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regi -
onerna några av Sveriges främsta lägen för lager och lätt industri.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
16 %
Jönköping
13 %
Värnamo
22 %
Växjö
11 %
Halmstad
5 %
Malmö
6 %
Helsingborg
6 %
Kalmar
9 %
Vetlanda
13 %
Linköping
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 8
===== SIDA 9 =====
Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 oktober 20251
Område
Antal
fastigheter
Uthyrbar area,
tkvm
Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, %
Kontrakterad
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 27 106 1 273 11 12 061 117 1 113 96 113
Helsingborg 17 64 720 6 11 334 62 981 95 59
Jönköping 34 164 1 916 16 11 663 154 936 96 147
Kalmar 20 64 656 6 10 313 52 822 97 51
Linköping 29 135 1 519 13 11 248 136 1 007 96 131
Malmö 19 57 596 5 10 395 63 1 091 99 62
Vetlanda 21 147 1 051 9 7 132 106 717 90 95
Värnamo 23 216 1 510 13 6 985 134 621 92 124
Växjö 36 202 2 612 22 12 916 211 1 045 93 197
Totalt 226 1 155 11 852 100 10 261 1 036 897 95 979
Område
Lätt industri,
tkvm
Extern- och
dagligvaruhandel,
tkvm
Industriservice/
proffshandel,
tkvm
Övrigt,
tkvm
Totalt,
tkvm
Andel,
%
Halmstad 68 5 28 3 106 9
Helsingborg 56 - 3 5 64 6
Jönköping 127 9 17 11 164 14
Kalmar 10 26 27 - 64 6
Linköping 71 20 44 - 135 12
Malmö 40 - 15 3 57 5
Vetlanda 85 33 13 17 147 13
Värnamo 184 20 12 - 216 19
Växjö 84 53 33 32 202 18
Totalt 724 167 193 71 1 155 100
Andel, % 63 14 17 6 100
1) Fastigheter som ägdes vid periodens utgång är beaktade, avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade.
Björnen 23, Landskrona
Kategori: Övrigt
Uthyrningsbar area: 2 559 kvm
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 9
===== SIDA 10 =====
Genomförda fastighetstransaktioner
Under perioden kommunicerades förvärv av totalt 64 fastigheter
i 15 transaktioner om sammanlagt 2 828 miljoner kronor med ett
totalt hyresvärde om 251 miljoner kronor.
Tillträdda och frånträdda fastigheter
Totalt tillträddes fastigheter motsvarande ett värde om 2 711
miljoner kronor (1 137) under perioden. Under perioden frånträd-
des två fastigheter motsvarande ett värde om 31 miljoner kronor i
Jönköping respektive Kalmar.
Fastighetstransaktioner under och efter perioden
Datum
Förvaltnings-
område
Fastighets -
värde,
mkr
Årligt
hyresvärde,
mkr
Uthyrbar
area,
tkvm
24 januari Växjö, Halmstad 271 19 15
12 februari Halmstad 520 53 47
4 april Malmö, Helsingborg 1 400 124 124
27 juni Halmstad, Malmö,
Linköping, Jönköping
397 36 33
13 oktober Linköping 240 19 17
Totalt 2 828 251 236
Fastighetstransaktioner Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–sep 2025
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-
kategori
Uthyrbar
area,
tkvm
Förvärvade fastigheter
Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5
Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 4
Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 2
Halmstad 2:25 Halmstad Lätt industri 19
Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 13
Slåttern 2 Halmstad Extern- och
dagligvaruhandel
4
Flamman 7 Halmstad Lätt industri 2
Tapeten 2 Halmstad Lätt industri 3
Formen 3 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:58 Halmstad Extern- och
dagligvaruhandel
2
Flaket 1 Halmstad Lätt industri 8
Bössan 4 Helsingborg Lätt industri 1
Östra Spång 6:7 Helsingborg Extern- och
dagligvaruhandel
-
Jaguaren 1 Helsingborg Industriservice/
Proffshandel
1
Björnen 13 Helsingborg Lätt industri 1
Motellet 6 Helsingborg Lätt industri 2
Morganiten 2 Helsingborg Industriservice/
Proffshandel
2
Kavalleristen 11 Helsingborg Övrigt 2
Björnen 23 Helsingborg Övrigt 3
Mården 7 Helsingborg Lätt industri 3
Bulten 6 Helsingborg Lätt industri 3
Vevstaken 2 Helsingborg Lätt industri 3
Opalen 4 Helsingborg Lätt industri 4
Stenen 9 Helsingborg Lätt industri 4
Lamellen 1 Helsingborg Lätt industri 5
Förgasaren 1 Helsingborg Lätt industri 6
Olympiaden 15 Helsingborg Lätt industri 8
Förrådet 12 Helsingborg Lätt industri 16
Backen 1:132 Jönköping Lätt industri 3
Stora Kärr 8:507 Jönköping Lätt industri 2
Glaskulan 5 Linköping Extern- och
dagligvaruhandel
12
Gumsen 48 Linköping Industriservice/
Proffshandel
16
Glasbiten 5 Linköping Industriservice/
Proffshandel
1
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-
kategori
Uthyrbar
area,
tkvm
Glaset 3 Linköping Industriservice/
Proffshandel
1
Stansaren 12 Linköping Industriservice/
Proffshandel
2
Gånggriften 2 Malmö Lätt industri 2
Gånggriften 4 Malmö Övrigt 3
Svavlet 3 Malmö Lätt industri 1
Trucken 4 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Trucken 2 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Utklippan 3 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Batteriet 4 Malmö Lätt industri 1
Flintkärnan 9 Malmö Industriservice/
Proffshandel
1
Borggård 1:549 Malmö Lätt industri 2
Topplocket 4 Malmö Lätt industri 2
Kamaxeln 5 Malmö Lätt industri 2
Trävaran 3 Malmö Industriservice/
Proffshandel
2
Sunnanå 11:2 Malmö Industriservice/
Proffshandel
3
Borggård 1:482 Malmö Lätt industri 3
Verkstaden 10 Malmö Lätt industri 4
Borggård 1:385 Malmö Lätt industri 5
Snickeriet 4 Malmö Industriservice/
Proffshandel
6
Borggård 1:372 Malmö Lätt industri 7
Orion 7 Malmö Lätt industri 12
Yxan 1 Växjö Lätt industri 8
Totalt 231
Avyttrade fastigheter
Häljaryd 1:299 Jönköping Extern- och
dagligvaruhandel
1
Babianen 5 Kalmar Industriservice/
Proffshandel
1
Totalt 2
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 10
===== SIDA 11 =====
Projekt i form av om- och tillbyggnader, anpassning av befintliga
lokaler och nyproduktion är ett sätt att möta hyresgästers behov.
Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss anpassning av
lokalerna och inte sällan även större förändringar, som en del av
det hyresavtal som tecknas. Dessa investeringar genomförs till
en attraktiv riskjusterad avkastning. Projekt påbörjas efter att
bindande hyresavtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar miljön
för hyresgästerna.
Pågående projekt
Under det fjärde kvartalet 2024 förvärvades fastigheten Melltorp
2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Nu genomgår fast -
igheten en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa
Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i
samband med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt
hyresavtal.
Projekt
Större pågående projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad
investering,
mkr
Upparbetad
investering
vid periodens
utgång, mkr
Förändrad
årshyra,
mkr
Förändring av
hyresavtal
Pågående projekt
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 28 16 2 10-årigt avtal
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q4 2025 10 6 1 5 & 7-årigt avtal
Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 16 4 1 10-årigt avtal
Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 16 3 12-årigt avtal
Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 20 3 25-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 31 16 -
Totalt 157 78 10
1) Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till
Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat
ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
Under det första kvartalet 2025 tecknades ett nytt 25-årigt
hyresavtal om 14 710 kvm med Orkla Confectionary & Snacks
Sverige AB (Bubs Godis) med start under det första kvartalet
2026. Fram till tillträdet kommer fastigheten genomgå en lokalan -
passning och tillbyggnad som utökar produktionskapaciteten.
Fastigheten Lågan 22 i Växjö är numera fullt uthyrd efter att
Odd Kommunikation AB och Projektbyggaren Teknik Syd AB
tecknat nya hyresavtal och tillträder sina lokaler under 2025.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
gick vid periodens utgång till 157 miljoner kronor varav upparbe -
tade kostnader uppgick till 78 miljoner kronor. Projektverksam -
heten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga
avtal i takt med att projekten färdigställs.
Formen 3, Halmstad
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 2 078 kvm
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 11
===== SIDA 12 =====
Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa
fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje kvartal
oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter.
Värderingarna upprättas av Newsec.
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings -
administrationskostnader samt behov av investeringar.
Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet.
Kalkylperioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av
kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsan -
passning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets -
beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värdering -
arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 % till
6,7 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp -
gick i genomsnitt till 6,4 %.
Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning
av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2024.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens
utgång till 11 852 miljoner kronor (8 464). Under perioden har
fastigheter tillträtts till ett värde om 2 640 miljoner kronor. Vid
periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 78
miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande mot -
svarande 79 miljoner kronor. Projekten förväntas vid färdigstäl -
lande bidra till ett ökat hyresvärde om 10 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024
Vid periodens ingång 8 940 7 324 7 324
Förvärv av fastigheter 2 640 1 079 1 469
Investeringar i befintliga fastigheter 99 42 63
Försäljningar av fastigheter -24 -32 -40
Orealiserade värdeförändringar 197 52 124
Vid periodens utgång 11 852 8 464 8 940
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav 83 -40 42
Driftnetto 51 56 32
Övrigt 63 36 51
Orealiserad värdeförändring 197 52 124
Orealiserad värdeförändring, % 2 1 2
Realiserad värdeförändring 8 1 3
Totala värdeförändringar 205 53 127
Totala värdeförändringar, % 2 1 2
Känslighetsanalys
Resultateffekt före skatt
30 sep 31 dec
mkr Förändring 2025 2024 2024
Direktavkast -
ningskrav
+/– 0,25% -434/+469 -305/+329 -324/+349
Intäkter +/– 50 kr/kvm +58/-58 +45/-45 +46/-46
Fastighets -
kostnader
+/– 10 kr/kvm -12/+12 -9/+9 -9/+9
Vakansgrad +/– 1 % -10 / +10 -7 / +7 -8 / +8
Indata vid fastighetsvärdering
30 sep 31 dec
Vägt genomsnitt 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav, % 6,6 6,7 6,7
- Lätt industri 6,7 6,9 6,8
- Extern- och dagligvaruhandel 6,5 6,6 6,6
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,6 6,6
- Övrigt 6,4 6,5 6,6
Driftskostnader (kr/kvm) 112 93 97
- Lätt industri 89 65 67
- Extern- och dagligvaruhandel 116 98 108
- Industriservice/proffshandel 118 99 102
- Övrigt 307 323 324
Underhållskostnader (kr/kvm) 40 37 38
- Lätt industri 35 30 31
- Extern- och dagligvaruhandel 45 43 44
- Industriservice/proffshandel 42 39 40
- Övrigt 65 74 74
Långsiktig vakansgrad, % 6,5 6,7 6,4
- Lätt industri 7,2 8,1 7,5
- Extern- och dagligvaruhandel 5,3 5,0 5,0
- Industriservice/proffshandel 5,6 5,4 5,5
- Övrigt 5,9 5,9 6,0
Intäkter (kr/kvm) 895 827 842
- Lätt industri 785 692 704
- Extern- och dagligvaruhandel 1 131 1 068 1 109
- Industriservice/proffshandel 873 788 806
- Övrigt 1 630 1 685 1 666
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 197
miljoner kronor (52) under perioden. Värdeförändringarna var
hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om
83 miljoner kronor, justerat driftnetto om 51 miljoner kronor samt
övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om
63 miljoner kronor.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 12
===== SIDA 13 =====
Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 894 hyresgäster (592) förde -
lade på 1 018 hyresavtal (716) och den genomsnittliga återstående
hyrestiden uppgick till 5,2 år (5,2). De tio största hyresgästerna
utgjorde 18 % (24) av intäkterna. En god diversifiering i hyres -
portföljen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyres -
gäster är begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 2 %
av bolagets totala hyresintäkter.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och
bedömd god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyres-
gästernas lokalförsörjning och vidare utveckling.
Våra hyresgäster
för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt under-
håll och reparationer. Vid periodens utgång var 35 % (44) av total
uthyrningsbar area hänförlig till hyresavtal av triple net- karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI)
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens
utgång utgjorde dessa avtal 99 % av Emilshus kontrakterade
årshyra. Övriga hyresavtal avser bland annat parkeringsytor
samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på
annat sätt eller inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka -
lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, och
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar
kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate -
gori. Exempel på stora hyresgäster inom kategorin lätt industri är
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför
Växjö, godistillverkaren Bubs Godis med produktion i Jönköping,
ROL som tillverkar butiks- och kontorsinredning, trucktillverka -
ren Kalmar Solutions, Hitachi Energy Sweden samt HMS Solu -
tions i Halmstad som är verksamma inom industriteknik.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom
Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate -
rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus
hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i
sina verksamheter och där deras lokaler är belägna i noggrant
utvalda, strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader
sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i
samband med omförhandling och förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst
inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbe -
sökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop
Väst, Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största
hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av kon -
tor där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls service
där en av de största hyresgästerna är Region Jönköpings län.
Andra stora hyresgäster inom kategorin är säkerhetsföretaget
Securitas samt ADB Safegate som tillhandahåller lösningar inom
flygindustrin.
Emilshus 10 största hyresgäster
Hyresgäster
Kontrak-
terad
årshyra,
mkr
Antal
hyres-
avtal
Andel av
kontrakte -
rad årshyra,
%
Åter-
stående
hyrestid,
år
Holmgrens Bil AB 20 6 2 9
Spaljisten AB 20 1 2 19
Ahlberg Dollarstore AB 19 5 2 7
Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 13
Optimera Svenska AB 16 9 2 1
Kalmar Solutions AB 16 1 2 13
Trivselhus AB 16 1 2 5
HMS Industrial Networks AB 16 2 2 5
ROL AB 16 1 2 6
Coop Väst AB 15 6 1 10
Övriga 805 985 82 4
Totalt 979 1 018 100 5
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
200
400
600
800
1 000
1 200
%
2021 2022 2023 20252024
0
10
20
30
40
50
60
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 13
===== SIDA 14 =====
Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till 0 miljoner kronor (–3) under
perioden. Emilshus tecknade 59 hyresavtal med ett ökat årligt
hyresvärde om 34 miljoner kronor (15), varav 26 miljoner kronor
(14) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 8 miljoner kronor
(1) avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster.
Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 34 miljoner
kronor (18), inklusive konkurser med ett hyresvärde om 3 miljoner
kronor (6).
I det tredje kvartalet uppgick nettouthyrningen till 0 miljoner
kronor (0).
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till
95 % (95).
Förfallostruktur
Vid periodens utgång var den genomsnittliga återstående hyresti -
den 5,2 år (5,2) och 77 % av kontraktsvärdet hade förfall år 2030
eller senare.
Nettouthyrning
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024
Nyuthyrningar 26 14 26
Omförhandlingar 8 1 1
Uppsägningar -31 -11 -18
Konkurser -3 -6 -6
Nettouthyrning 0 -3 2
Vakansförändringar
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024
Ingående vakans respektive år 43 30
Inflyttningar -10 -12
Avflyttningar 16 17
Förändring hyresrabatter 2 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 7 6
Vakansvärde, sålda fastigheter -1 -
Utgående vakansvärde 57 43
Förfallostruktur hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal
Årshyra,
mkr
Andel,
%
Area,
tkvm
Andel,
%
2025 83 18 2 23 2
2026 428 171 17 188 17
2027 176 137 14 134 12
2028 127 117 12 108 10
2029 75 115 12 124 12
2030+ 129 421 43 501 46
Totalt 1 018 979 100 1 078 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2025 3 0
2026 165 3
2027 256 5
2028 332 7
2029 430 8
2030 634 13
2031 396 8
2032 219 4
2033+ 2 622 52
Totalt 5 055 100Nettouthyrning utveckling per kvartal
Nyuthyrningar och omförhandlingar
Uppsägningar och konkurser
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 202520242023
mkr
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 14
===== SIDA 15 =====
Emilshus lokala närvaro och erfarna medarbetare ger bolaget
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande.
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffekti -
viseringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga
fastigheter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen
för att minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen
i fastigheterna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära
samarbete med hyresgästerna. Emilshus har som mål att minska
energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med
i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Under de senaste
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den
hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen, vilken utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt
hushållande med begränsade resurser.
Hållbarhetsarbete
12 månaderna minskade Emilshus energianvändning per kvm i
jämförbart bestånd med –6 %, jämfört med motsvarande period
föregående år.
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2024 uppdaterades Emilshus gröna finansiella ram -
verk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationslån
och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och
fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS.
Per 30 september hade Emilshus gröna tillgångar till ett samman-
lagt värde om 5 128 miljoner kronor med etablerad grön finansiering
om 1 209 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp
inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 3 919 miljoner
kronor.
:
Betydande energibesparing
med ny ventilationsanläggning
I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genom för
Emilshus ett energiprojekt där äldre ventila -
tionsaggregat byts ut till en ny effektiv anlägg-
ning i syfte att sänka energianvändningen.
Sammantaget beräknas projektet leda till en
total årlig minskning i energianvändning om
107 000 kWh, vilket motsvarar en besparing om
cirka 65 %. Emilshus löpande arbete med ener -
gibesparingsprojekt bidrar till såväl lägre kost-
nader som ett mer hållbart fastighetsbestånd.
Borraren 13, Norrköping
Kategori: Industriservice/Proffshandel
Uthyrningsbar area: 3 639 kvm
Nyckeltal1)
Rullande Jan–dec
Enhet 12 mån 2024 2023 2022
Energianvändning, jämförbart bestånd 2)
Energiintensitet kWh/kvm 78 106 109 119
– Förändring jämfört med motsvarande period föregående år % -6 -6 -6 -
Fossilfri el
Andel av inköpt el % 100 100 100 100
Växthusgasutsläpp 3)
Scope 1 (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 28 23 23 -
Scope 2 (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e 999 737 612 -
Totalt Scope 1 och 2 tCO2e 1 027 760 635 -
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,1 2,3 2,4 -
1) För information om beräkningsmetoder se Emilshus årsredovisning 2024.
2) Avser normalårskorrigerad data för fastigheter som förvaltats under de senaste 12 månaderna.
3) Beräkningar av växthusgasutsläpp baseras på senast tillgängliga utsläppsdata från energibolagen.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 15
===== SIDA 16 =====
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av
41 % (43) eget kapital, 53 % (52) räntebärande skulder och 6 % (5)
övriga poster.
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 4 969 miljoner
kronor (3 733), vilket resulterade i en soliditet om 41 % (43). Eget
kapital per stamaktie uppgick till 31,78 kronor (26,92) och långsik -
tigt substansvärde per stamaktie uppgick till 34,92 kronor (29,23).
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 364 miljoner kro-
nor (4 548) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel
om 123 miljoner kronor (243) uppgick den räntebärande nettoskul-
den till 6 241 miljoner kronor (4 305), vilket innebär en belånings-
grad om 53 % (51).
Av de räntebärande skulderna utgör 5 562 miljoner kronor
(4 152) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (91) av den
totala räntebärande skulden. Under perioden refinansierades
banklån till ett belopp om 581 miljoner kronor med längre löptid,
högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid periodens utgång till
792 miljoner kronor (396), vilket motsvarar 12 % (9) av den totala
räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke-
säkerställda gröna obligationslån till ett belopp om 400 miljoner
kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
Skuldkvoten, beräknad som räntebärande nettoskuld i förhål -
lande till driftnetto med avdrag för centrala administrationskost -
nader enligt intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till 8,5
ggr (8,1).
Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 123 miljoner kro -
nor (243). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräkningskre -
diter om 201 miljoner kronor (80) samt outnyttjade revolverande
kreditfaciliteter om 200 miljoner kronor (100).
Bolagets disponibla likviditet uppgick till 524 miljoner kronor
(423) vid periodens utgång.
Finansiering
Genomsnittlig
låneränta
4,1 %
Genomsnittlig
räntebindningstid
2,1 år
Räntetäckningsgrad
Rullande 12 månader
2,6 ggr
Belåningsgrad
53 %
Finansieringskällor
Nyckeltal finansiering
30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 4 305 4 617
Soliditet, % 41 43 42
Belåningsgrad, % 53 51 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,6 2,2 2,4
Räntesäkringsgrad, % 71 84 81
Skuldkvot, ggr 8,5 8,1 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,7 1,9 2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,1 3,0 2,3
Genomsnittlig låneränta, % 4,1 4,1 4,0
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2020 2021 2022 2023 20252024
mkr
41 % Eget kapital
46 % Banklån
7 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 16
===== SIDA 17 =====
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid
periodens utgång 2,7 år (1,9). Räntebärande skulder som förfaller
under 2025 om totalt 33 miljoner kronor utgörs enbart av ordina -
rie löpande amorteringar på säkerställda banklån.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat
uppgick vid periodens utgång till 4,1 % (4,1).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid periodens utgång till 2,1 år (3,0). Andelen av de rän -
tebärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till
71 % (84). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäk -
ringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 561 miljoner
kronor (4 590). Av dessa avsåg 4 261 miljoner kronor aktiva
ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,1 år
och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med
en återstående löptid om 0,2 år. Derivaten begränsar framtida
ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till
–32 miljoner kronor (13).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten:
• Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,
mkr
Obligationslån,
mkr
Totala ränte bärande
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,
mkr2)
Genomsnittlig
låneränta,
%3)
Andel,
%
2025 33 - 33 1 2 134 8,2 33
2026 957 - 957 15 1 100 0,8 17
2027 1 268 400 1 668 26 450 2,8 7
2028 354 400 754 12 800 2,5 13
≥2029 2 983 - 2 983 47 1 911 2,6 30
Totalt 5 594 800 6 394 100 6 394 4,1 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter.
2) Inkluderar derivat.
3) I snitträntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet.
Derivatportfölj
mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Verkligt
värde
Ränteswappar 4 261 3,1 2,1 -33
Räntetak 300 0,2 1,0 1
Totalt/genomsnitt 4 561 2,9 2,1 -32
Obligationslån
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 400 STIBOR 3M+3,10
2028 400 STIBOR 3M+2,50
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
Räntetäckningsgrad
2020 2021 2022 2023 20252024
/g.alt/g.altr
Belåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Finansiella riskbegränsningar
30 sep
2025
30 sep
2024
31 dec
2024
Belåningsgrad, % < 60 53 51 52
Räntetäckningsgrad rullande
12 mån, ggr
> 2,0 2,6 2,2 2,4
Riskbegränsning Rullande 12 månader, ggr
Riskbegränsning
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 17
===== SIDA 18 =====
Aktier
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022.
Sista betalkurs den 30 september 2025 var 48,40 kronor för
stam aktien av serie B och 31,20 kronor för preferensaktien, mot-
svarande ett totalt marknadsvärde om 7 042 miljoner kronor. Den
volymviktade genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick
under perioden till 47,61 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat
på stängningskursen för stamaktien av serie B på balansdagen en
positiv kursutveckling om 11 % under perioden att jämföra med
Nasdaq Stockholms fastighetsindex som under samma period
hade en negativ utveckling om 10 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till
10 706 770 stamaktier av serie A och 115 447 497 stamaktier av
serie B samt 30 000 000 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 9 937 aktieägare (9 650).
Av dessa utgjordes 98 % av svenska institutioner och privat -
personer. De tio största ägarna innehade sammantaget 68 % av
kapitalet och 75 % av rösterna.
Aktien och aktieägare
Ägarfördelning
Ägare A-aktier B-aktier
Totalt antal
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 733 550 27 125 395 30 858 945 8 983 320 25,5 29,1
Aptare Holding AB 1) 5 592 020 19 327 990 24 920 010 – 16,0 29,8
Lannebo Kapitalförvaltning – 11 313 819 11 313 819 – 7,2 4,5
Fjärde AP-fonden – 6 064 325 6 064 325 737 827 4,4 2,7
Länsförsäkringar Fonder – 5 730 222 5 730 222 – 3,7 2,3
Handelsbanken Fonder – 4 027 585 4 027 585 – 2,6 1,6
Danske Invest – 3 057 966 3 057 966 900 000 2,5 1,5
ODIN Fonder – 3 757 050 3 757 050 – 2,4 1,5
Tredje AP-fonden – 3 367 595 3 367 595 – 2,2 1,3
Nordea Funds – 2 413 559 2 413 559 – 1,5 1,0
Övriga aktieägare 1 381 200 29 261 991 30 643 191 19 378 853 32,0 24,8
Total 10 706 770 115 447 497 126 154 267 30 000 000 100,0 100,0
1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 126 154 267
Totalt antal utestående och
noterade B-aktier
115 447 497
Totalt antal utestående och
noterade preferensaktier
30 000 000
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 48,40
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 47,61
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 31,20
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 7 042
1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien
respektive preferensaktien den 30 september 2025.
Teckningsoptioner
Under det andra kvartalet 2025 infördes ett teckningsoptions -
program 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt 615 000
teckningsoptioner, varav 281 065 hade tecknats av anställda per
periodens utgång. En teckningsoption berättigar till nyteckning av
en stamaktie av serie B under en tvåveckorsperiod från och med
dagen efter offentliggörandet av bolagets delårsrapport för peri-
oden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs som beror av Emilshus
aktiekursutveckling relativt underliggande jämförelseindex OMX
Stockholm Real Estate GI.
Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som
infördes under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt
439 000 teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av
anställda per periodens utgång. En teckningsoption berättigar
till nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckors -
period från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2026, till en kurs
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av
Kursutveckling stamaktie av serie B
EMIL B
OMX Stockholm Real Estate PI
%
2022 2024 20252023
-40
-20
0
20
40
60
80
100
serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att
likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 %
mellan köp- och säljkurs.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 18
===== SIDA 19 =====
Kvartalsöversikt
2025 2024 2023
Resultaträkning, mkr Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3
Intäkter 228 213 202 181 173 162 158 147 149
Fastighetskostnader -40 -42 -44 -36 -30 -30 -36 -32 -25
Driftnetto 188 171 159 145 143 132 122 114 125
Central administration -9 -10 -10 -9 -8 -9 -8 -10 -6
Finansnetto -65 -63 -56 -51 -59 -52 -49 -47 -57
Förvaltningsresultat 113 98 93 85 76 71 65 57 61
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 76 66 62 75 4 45 3 1 -3
Värdeförändringar finansiella instrument 20 -70 9 -3 -55 -8 29 -98 -1
Resultat före skatt 209 93 164 157 25 108 96 -40 58
Aktuell och uppskjuten skatt -42 -15 -31 -35 -12 -23 -29 -4 -17
Kvartalets resultat 167 78 133 122 13 85 67 -44 41
2025 2024 2023
Balansräkning, mkr Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208
Derivat - - 19 10 13 57 64 35 123
Kortfristiga fordringar 121 104 316 44 45 38 47 51 59
Likvida medel 123 536 276 100 243 906 163 212 124
Summa tillgångar 12 096 11 151 10 678 9 094 8 765 9 293 7 791 7 621 7 514
Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 969 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043
Skulder till kreditinstitut 5 572 4 836 5 063 4 308 4 152 4 192 3 491 3 408 3 365
Obligationslån 792 791 791 396 396 899 577 576 644
Aktuell- och uppskjuten skatteskuld 364 336 329 307 276 266 257 256 251
Derivat 32 53 - - - - - - -
Övriga skulder 366 332 243 228 207 257 206 189 212
Summa eget kapital och skulder 12 096 11 151 10 678 9 094 8 765 9 293 7 791 7 621 7 514
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 19
===== SIDA 20 =====
Nyckeltal per kvartal
2025 2024 2023
Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 226 195 183 172 160 157 139 130 127
Uthyrningsbar area, tkvm 1 155 1 040 1 010 926 898 888 820 805 794
Fastigheternas verkliga värde, mkr 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 261 10 105 9 963 9 651 9 426 9 341 9 169 9 096 9 075
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 405 4 232 3 602 3 493 3 337 3 236 2 797 2 740 2 506
Hyresvärde, mkr 1 036 917 893 790 744 730 656 636 597
Hyresvärde, kr/kvm 897 882 884 852 828 823 800 790 752
Återstående hyrestid, år 5,2 5,4 5,3 5,0 5,2 5,1 5,2 5,3 5,5
Nettouthyrning, mkr 0 -2 2 5 0 1 -4 -4 0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95 95 95 95
Direktavkastning, % 6,8 6,7 6,7 6,6 6,8 6,8 6,6 6,3 6,9
Överskottsgrad, % 82 80 78 80 83 81 77 78 83
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 126 154 267 126 154 267 114 154 267 114 154 267 114 154 267 112 281 607 100 281 607 100 281 607 92 874 199
Genomsnittligt antal stamaktier 126 154 267 119 354 267 114 154 267 114 154 267 113 779 735 104 948 274 100 281 607 96 495 598 92 874 199
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,78 0,69 0,72 0,65 0,58 0,58 0,54 0,48 0,55
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,21 0,53 1,07 0,98 0,03 0,71 0,57 -0,57 0,33
Eget kapital per stamaktie, kr 31,78 30,46 28,83 27,99 26,92 26,88 25,93 25,26 25,66
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 34,92 33,54 31,55 30,60 29,23 28,82 27,89 27,32 26,98
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 15 7 15 14 0 11 9 -9 5
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 30 000 000 30 000 000 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Genomsnittligt antal preferensaktier 30 000 000 30 000 000 20 732 751 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 20
===== SIDA 21 =====
2025 2024 2023
Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3
Finansiella
Soliditet, % 41 43 40 42 43 40 42 42 41
Avkastning på eget kapital, % 14 7 13 13 1 10 8 -6 5
Belåningsgrad, % 53 48 55 52 51 50 52 52 54
Belåningsgrad fastigheter, % 46 41 48 47 46 40 44 44 45
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,1 4,2 4,2 4,0 4,1 4,9 4,7 4,7 4,5
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,7 2,6 2,8 2,7 1,9 2,0 1,6 1,8 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,6 2,7 2,4 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905
Skuldkvot, ggr 8,5 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1
Operativt kassaflöde, mkr 101 92 85 82 67 65 55 53 50
Nyckeltal per kvartal
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 21
===== SIDA 22 =====
Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–sep Jul–sep Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Hyresintäkter 643 493 228 173 824 674
Intäkter 643 493 228 173 824 674
Fastighetskostnader -126 -96 -40 -30 -162 -132
Driftnetto 517 397 188 143 662 542
Central administration -29 -25 -9 -8 -39 -34
Finansnetto -184 -159 -65 -59 -235 -211
Förvaltningsresultat 303 212 113 76 388 297
Realiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter
8 1 1 -0 11 3
Orealiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter
197 52 76 4 269 124
Realiserade värdeförändringar
finansiella instrument
- -12 - -11 - -12
Orealiserade värdeförändringar
finansiella instrument
-42 -22 20 -44 -45 -25
Resultat före skatt 466 230 209 25 623 387
Aktuell skatt -31 -29 -14 -10 -36 -34
Uppskjuten skatt -56 -35 -28 -2 -86 -65
Periodens resultat 1) 379 165 167 13 501 288
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 2,82 1,26 1,21 0,03 3,80 2,28
Resultat per stamaktie efter
utspädning, kr
2,81 1,25 1,21 0,03 3,79 2,25
Genomsnittligt antal stamaktier 119 887 600 106 336 539 126 154 267 113 779 735 118 454 267 108 290 971
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 114 154 267 126 154 267 114 154 267 126 154 267 114 154 267
Genomsnittligt antal preferensaktier 26 910 917 20 628 625 30 000 000 20 628 625 25 340 344 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens
utgång
30 000 000 20 628 625 30 000 000 20 628 625 30 000 000 20 628 625
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Periodens resultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över finansiell ställning
30 sep 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 852 8 464 8 940
Övriga anläggningstillgångar 2 1 1
Derivat - 13 10
Summa anläggningstillgångar 11 854 8 478 8 951
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 11 5 6
Skattefordran 57 10 17
Övriga fordringar 1 2 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 51 26 19
Likvida medel 123 243 100
Summa omsättningstillgångar 242 286 143
SUMMA TILLGÅNGAR 12 096 8 765 9 094
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 312 270 270
Övrigt tillskjutet kapital 3 060 2 310 2 310
Balanserade vinstmedel inkl. periodens resultat 1 597 1 154 1 277
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 969 3 733 3 856
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 4 452 2 952 3 643
Obligationslån 792 396 396
Uppskjuten skatteskuld 364 276 307
Derivat 32 - -
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 5 642 3 625 4 347
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 110 1 200 665
Checkräkningskredit 9 - 13
Leverantörsskulder 35 11 14
Övriga skulder 89 46 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 241 148 165
Summa kortfristiga skulder 1 485 1 406 892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 096 8 765 9 094
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 22
===== SIDA 23 =====
Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–sep Jul–sep Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 12 mån 2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 303 212 113 76 388 297
Betald inkomstskatt -31 -29 -14 -10 -36 -34
Justering för poster som ej ingår i
kassaflödet
6 5 2 0 9 7
Operativt kassaflöde 278 188 101 67 361 270
Kassaflöde från förändringar av
rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av
rörelsefordringar
-76 6 -16 -6 -76 7
Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder 128 35 50 -32 146 53
Kassaflöde från den löpande
verksamheten
330 229 135 29 430 329
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -2 640 -1 079 -1 228 -156 -3 030 -1 469
Investeringar i förvaltningsfastigheter -99 -41 -42 -9 -122 -63
Förvärv av inventarier - 0 - 0 -0 -0
Avyttring av förvaltningsfastigheter 30 33 6 - 41 44
Kassaflöde från investerings -
verksamheten
-2 709 -1 087 -1 264 -165 -3 111 -1 489
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 1 536 764 755 - 1 737 965
Nyemission av stamkapital 526 416 - 42 526 416
Nyemission av preferenskapital 267 - - - 267 -
Utdelning på preferensaktier -36 -31 -15 -10 -46 -41
Amortering på banklån -281 -62 -32 -39 -314 -94
Amortering på övriga lån -4 - 9 - -4 -
Amortering på obligationslån - -581 - -505 - -581
Upptagna obligationslån 394 396 - -4 394 396
Realiserade värdeförändringar
finansiella instrument
- -12 - -11 - -12
Kassaflöde från finansierings -
verksamheten
2 402 889 718 -527 2 561 1 048
Periodens kassaflöde 23 31 -411 -663 -120 -112
Likvida medel vid periodens början 100 212 536 906 243 212
Likvida medel vid periodens slut 123 243 123 243 123 100
Koncernens rapport i sammandrag
över förändring av eget kapital
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
periodens
resultat 1)
Totalt
eget
kapital1)
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Nyemission stamaktier 13 872 660 - 28 399 - 426
Kostnader nyemissioner - - - -11 - -11
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och
totalresultat jan-sep 2024
- - - - 165 165
Eget kapital 2024-09-30 114 154 267 20 628 625 270 2 310 1 154 3 733
Nyemission stamaktier - - - - - -
Periodens resultat och
totalresultat okt-dec 2024
- - - - 122 122
Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 310 1 277 3 856
Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 270 2 310 1 277 3 856
Nyemission stamaktier 12 000 000 - 24 522 - 546
Nyemission av preferensaktier - 9 371 375 19 248 - 267
Nyemission av tecknings -
optioner
- - - - 1 1
Kostnader nyemissioner - - - -20 - -20
Utdelning på preferensaktier - - - - -60 -60
Periodens resultat och
totalresultat jan-sep 2025
- - - - 379 379
Eget kapital 2025-09-30 126 154 267 30 000 000 312 3 060 1 597 4 969
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 23
===== SIDA 24 =====
Moderbolagets resultaträkning
Jan–sep Jul–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Intäkter
Nettoomsättning 23 17 8 6 23
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -55 -45 -18 -15 -64
Rörelseresultat -31 -27 -10 -9 -41
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 105 150 35 47 183
Räntekostnader och liknande resultatposter -111 -162 -37 -63 -200
Resultat efter finansiella poster -37 -39 -12 -26 -58
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 39
Resultat före skatt -37 -39 -12 -26 -20
Aktuell skatt - - - - -
Uppskjuten skatt - - - - -
Periodens resultat 1) -37 -39 -12 -26 -20
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning
30 sep 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 0 1 1
Andelar i koncernföretag 752 474 479
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 757 479 484
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 5 226 4 334 4 629
Övriga fordringar 5 5 6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 34 7 3
Kassa och bank 110 155 27
Summa omsättningstillgångar 5 376 4 501 4 664
SUMMA TILLGÅNGAR 6 133 4 980 5 149
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 312 270 270
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 060 2 310 2 309
Balanserade vinstmedel -223 -145 -145
Periodens resultat -37 -39 -20
Summa eget kapital 3 112 2 395 2 415
Långfristiga skulder
Obligationslån 792 396 396
Skulder till kreditinstitut 1 042 944 1 614
Summa långfristiga skulder 1 834 1 340 2 010
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 110 1 200 665
Checkräkningskredit 9 - 13
Övriga skulder 48 35 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 10 21
Summa kortfristiga skulder 1 186 1 245 724
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 133 4 980 5 149
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 24
===== SIDA 25 =====
Nyckeltal
Jan–sep Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 226 160 172 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 1 155 898 926 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 11 852 8 464 8 940 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 10 261 9 426 9 651 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 405 3 337 3 493 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 1 036 744 790 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 897 828 852 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,2 5,2 5,0 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr 0 -3 2 0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 80 80 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 126 154 267 114 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 119 887 600 106 336 539 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,19 1,71 2,36 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 2,82 1,26 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 31,78 26,92 27,99 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 34,92 29,23 30,60 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 13 6 9 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens
utgång
30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 26 910 917 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 0,90
Jan–sep Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 41 43 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 11 6 8 1 13 34
Belåningsgrad, % 53 51 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter, % 46 46 47 44 45 46
Genomsnittlig låneränta vid periodens
utgång, %
4,1 4,1 4,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens
utgång, år
2,7 1,9 2,7 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 4 305 4 617 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,5 8,1 8,2 8,2 9,2 10,6
Operativt kassaflöde, mkr 278 188 270 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 29.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 25
===== SIDA 26 =====
Övrig information
Personal
Vid utgången av periodens uppgick antalet anställda till 31 perso -
ner (24).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer.
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 42 i årsre -
dovisningen för 2024.
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering,
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering.
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna del -
årsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procent -
tal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,5 miljo -
ner kronor (0,3).
Aktieinformation
Per 30 september 2025 finns det 156 154 267 aktier och
252 515 197 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 10 706 770 aktier och 107 067 700 röster.
• Stamaktier av serie B: 115 447 497 aktier och 115 447 497 röster.
• Preferensaktier: 30 000 000 aktier och 30 000 000 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 25 april 2024 beslutades om en utdelning på
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämnings -
dagar, i enlighet med vad som följer av bolagets bolagsordning.
Årsstämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för sta -
maktier av serie A och B.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrap-
portering och Årsredovisningslagen. För koncernen och moder-
bolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder
tillämpats som i den senaste koncernredovisningen och årsredo-
visningen.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen 9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar
enligt IAS 34.16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten.
Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande
kvartal respektive period föregående år.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin och
övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. Skill-
nader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga finan-
siella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus verksam-
het består av ett rörelsesegment för vilket rapportering sker.
Omvärldsfaktorer
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar,
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2026 kommer att hållas i Stockholm den 21
april 2026.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 26
===== SIDA 27 =====
Delårsrapportens undertecknande
Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och
verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av före -
tagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Växjö den 15 oktober 2025
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot
Rutger Källén Elisabeth Thureson Ulrika Valassi
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Granskningsrapport
Till styrelsen i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org. nr 559164-8752
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag
(delårsrapporten) för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) per den 30 september 2025 och den
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår
översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engage -
ments ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda
revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som
är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att
vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om
alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den
uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger
oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsre -
dovisningslagen.
Stockholm den 15 oktober 2025
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 27
===== SIDA 28 =====
Fastighetsbeståndet per 1 oktober 2025
Antal
fastig-
heter
Uthyrbar
area,
tkvm
Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra,
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 15 68 801 63 11 697 75 1 094 97 73
Extern/Dagligvaru -
handel
2 5 64 5 11 735 6 1 064 87 5
Industriservice/
proffshandel
8 28 371 29 13 191 33 1 157 96 31
Övrigt 2 3 37 3 10 599 4 1 201 86 4
Totalt Halmstad 27 106 1 273 100 12 061 117 1 113 96 113
Helsingborg
Lätt industri 12 56 508 71 9 128 46 827 96 44
Extern/Dagligvaru -
handel
1 - 24 3 - 1 - 100 1
Industriservice/
proffshandel
2 3 34 5 11 876 3 899 100 3
Övrigt 2 5 154 21 30 782 12 2 438 92 11
Totalt Helsingborg 17 64 720 100 11 334 62 981 95 59
Jönköping
Lätt industri 24 127 1 475 77 11 638 115 905 95 109
Extern/Dagligvaru -
handel
3 9 118 6 13 703 10 1 164 99 10
Industriservice/
proffshandel
5 17 94 5 5 398 7 409 100 7
Övrigt 2 11 229 12 19 934 22 1 910 97 21
Totalt Jönköping 34 164 1 916 100 11 663 154 936 96 147
Kalmar
Lätt industri 2 10 89 14 8 811 9 907 94 9
Extern/Dagligvaru -
handel
11 26 361 55 13 754 27 1 021 99 27
Industriservice/
proffshandel
7 27 205 31 7 547 16 599 96 16
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Kalmar 20 64 656 100 10 313 52 822 97 51
Linköping
Lätt industri 13 71 694 46 9 845 63 899 93 59
Extern/Dagligvaru -
handel
4 20 345 23 17 000 30 1 482 100 30
Industriservice/
proffshandel
12 44 480 32 10 850 43 963 98 42
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Linköping 29 135 1 519 100 11 248 136 1 007 96 131
Antal
fastig-
heter
Uthyrbar
area,
tkvm
Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra,
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Malmö
Lätt industri 11 40 341 57 8 582 38 957 98 37
Extern/Dagligvaru -
handel
- - - - - - - - -
Industriservice/
proffshandel
7 15 204 34 13 632 19 1 296 100 19
Övrigt 1 3 51 9 19 260 5 1 929 100 5
Totalt Malmö 19 57 596 100 10 395 63 1 091 99 62
Vetlanda
Lätt industri 5 85 398 38 4 684 42 500 96 41
Extern/Dagligvaru -
handel
8 33 382 36 11 662 33 1 004 88 29
Industriservice/
proffshandel
3 13 77 7 6 178 7 525 100 7
Övrigt 5 17 194 18 11 316 24 1 387 79 19
Totalt Vetlanda 21 147 1 051 100 7 132 106 717 90 95
Värnamo
Lätt industri 17 184 1 262 84 6 863 107 583 94 101
Extern/Dagligvaru -
handel
3 20 173 11 8 632 22 1 086 80 17
Industriservice/
proffshandel
3 12 76 5 6 132 5 428 100 5
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Värnamo 23 216 1 510 100 6 985 134 621 92 124
Växjö
Lätt industri 9 84 881 34 10 488 68 808 100 68
Extern/Dagligvaru -
handel
9 53 867 33 16 231 63 1 177 100 63
Industriservice/
proffshandel
9 33 390 15 11 728 36 1 077 89 32
Övrigt 9 32 475 18 15 019 45 1 418 78 35
Totalt Växjö 36 202 2 612 100 12 916 211 1 045 93 197
Totalt Emilshus
Lätt industri 108 724 6 449 54 8 907 564 779 96 540
Extern/Dagligvaru -
handel
41 167 2 333 20 13 991 192 1 149 95 182
Industriservice/
proffshandel
56 193 1 932 16 10 011 168 872 96 162
Övrigt 21 71 1 138 10 15 969 112 1 570 85 95
Totalt 226 1 155 11 852 100 10 261 1 036 897 95 979
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 28
===== SIDA 29 =====
Definitioner
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital per
stamaktie
Periodens resultat omräknat till 12 månader, reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad Räntebärande skulder, med avdrag för likvida medel, i förhållande
till fastigheternas verkliga värde.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde på förvaltningsfastigheter.
Direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid perio -
dens utgång justerat för innehavstid.
Disponibel likviditet Likvida medel, outnyttjade kontokrediter samt outnyttjade revolve -
rande kreditfaciliteter.
Driftnetto Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid
periodens utgång.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet.
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administra -
tionskostnader samt finansnetto.
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat
på balansdagen.
Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per
stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning
(inklusive konkurser) inom 24 månader.
Operativt kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Revolverande kreditfacilitet Revolverande kreditfaciliteter kan utnyttjas efter pantsättning av
fastigheter mot säkerhet i befintliga fastigheter.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto med avdrag för
kostnader avseende central administration enligt intjäningsförmåga.
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsbar area Den lokalarea av fastigheterna som per första dagen i nästkom -
mande rapportperiod är möjlig att hyra ut.
Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus årsredovisning för 2024.
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 29
===== SIDA 30 =====
Avstämning av nyckeltal
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 379 165 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 126 55 - - - -
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 412 3 464 3 525 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 11 6 8 1 13 34
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 379 165 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 126 55 - - - -
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 54 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 412 3 464 3 525 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 861 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie,
%
13 6 9 0 14 37
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 6 364 4 548 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -123 -243 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 4 305 4 617 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 11 852 8 464 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad, % 53 51 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 6 364 4 548 4 717 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i
fastigheter, mkr
-792 -396 -396 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr -123 -243 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i
fastigheter, mkr
5 449 3 910 4 221 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 11 852 8 464 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad fastigheter, % 46 46 47 44 45 46
Direktavkastning
Driftnetto, mkr 517 397 542 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 172 132 -
Justerat driftnetto, mkr 689 529 542 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för
innehavstid, mkr
10 352 7 987 8 135 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid
likvidation, mkr
960 660 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 969 3 733 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier,
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 114 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 31,78 26,92 27,99 25,26 25,27 21,09
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 979 708 747 606 557 350
Hyresvärde, mkr 1 036 744 790 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 303 212 297 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 40 31 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 119 887 600 106 336 539 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,19 1,71 2,36 2,05 1,76 1,87
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 4 969 3 733 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier,
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 32 -13 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 364 276 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 405 3 337 3 493 2 740 2 447 1 560
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 30
===== SIDA 31 =====
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 969 3 733 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier,
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr 32 -13 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt
temporära skillnader, mkr
364 276 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 405 3 337 3 493 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång 126 154 267 114 154 267 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie,
kr
34,92 29,23 30,60 27,32 26,34 23,48
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 379 165 288 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 40 31 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 119 887 600 106 336 539 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 2,82 1,26 2,28 -0,09 3,36 7,07
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 6 364 4 548 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -123 -243 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 4 305 4 617 3 772 3 879 2 747
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 303 212 297 233 182 131
Finansnetto, mkr -184 -159 -211 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 488 372 508 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Jan–sep Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 241 4 305 4 617 3 772 3 879 2 747
Driftnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 777 566 595 491 454 287
Central administration enligt
intjäningsförmåga, mkr
-42 -34 -35 -31 -33 -29
Justerat driftnetto, mkr 735 532 560 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,5 8,1 8,2 8,2 9,2 10,6
Soliditet
Eget kapital, mkr 4 969 3 733 3 856 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 12 096 8 765 9 094 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 41 43 42 42 40 37
Överskottsgrad
Driftnetto, mkr 517 397 542 471 363 228
Intäkter, mkr 643 493 674 593 454 280
Överskottsgrad, % 80 80 80 79 80 81
Emilshus Delårsrapport januari–september 2025 – 31
===== SIDA 32 =====
Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags kultur
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra
Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 30 september
2025 till 1 155 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 226 fastigheter med tyngdpunkt
på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel.
Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium
Bokslutskommuniké januari–december 2025 6 februari 2026
Delårsrapport januari–mars 2026 21 april 2026
Årsstämma 2026 21 april 2026
Delårsrapport januari–juni 2026 10 juli 2026
Delårsrapport januari–september 2026 15 oktober 2026
Bokslutskommuniké januari–december 2026 5 februari 2027
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades genom
nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 15 oktober 2025
klockan 07:30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com