Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 1  
  
Januari–december 2023

===== SIDA 2 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 2  
Året i korthet 
 
   Helår Okt–dec 2023 2022 2023 2022 Fastighetsvärde, mkr 7 324 7 111 7 324 7 111 Intäkter, mkr 593 454 147 132 Driftsöverskott, mkr 471 363 114 103 Förvaltningsresultat, mkr 233 182 57 44 Periodens resultat, mkr 33 311 -44 -42 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 196 151 53 37      Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76 0,49 0,37 Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr -0,09 3,36 -0,57 -0,57 Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr -0,09 3,35 -0,57 -0,57 Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27 25,26 25,27 Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34 27,32 26,34 Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8 -1,9 -2,2      Nettobelåningsgrad, % 52 55 52 55 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 2,2 2,0 Skuldkvot, ggr 8,2 9,2 8,3 9,2 Soliditet, % 42 40 42 40 
Helåret januari–december 2023 l Intäkterna ökade med 31 % till 593 miljoner kronor (454), varav ökningen i jämförbart bestånd var 12 % (4). l Förvaltningsresultatet ökade med 28 % till 233 miljoner kronor (182).  l Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 16 % till 2,05  kronor per stamaktie (1,76). l Årets resultat uppgick till 33 miljoner kronor (311), vilket motsvarar –0,09 kronor per stamaktie (3,36). l Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med –43 miljoner kronor (99). l Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet med –112 miljoner kronor (125). l Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 30 % och uppgick till 196 miljoner kronor (151). l Nettoinvesteringarna uppgick till 255 miljoner kronor, varav 199  miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. l Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verk-samhetsåret 2023. Vidare föreslår styrelsen en utdelning om 2,00       kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus ut-delningspolicy. 
Kvartalet oktober–december 2023 l Intäkterna ökade med 11 % till 147 miljoner kronor (132), varav  ökningen i jämförbart bestånd var 13 % (–9). l Förvaltningsresultatet ökade med 28 % till 57 miljoner kronor (44).  l Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 34 % till 0,49  kronor per stamaktie (0,37). l Kvartalets resultat uppgick till –44 miljoner kronor (–43), vilket motsvarar –0,57 kronor per stamaktie (–0,57). l Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med 0,6 miljoner kronor (–86). l Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet med –98 miljoner kronor (–3). l Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 43 % och uppgick till 53 miljoner kronor (37). l Nettoinvesteringarna uppgick till 116 miljoner kronor, varav 97  miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
 Prognos för 2024 För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt           tillkännagivna förvärv uppgå till 270 miljoner kronor. 
INTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRVALTNINGS- RESULTAT PER STAMAKTIE KASSAFLÖDE FRÅN  LÖPANDE VERKSAMHET  
+31% till 593 mkr (454) 
+28% till 233 mkr (182) 
+16% till 2,05 kr/aktie (1,76) 
+30% till 196 mkr (151)

===== SIDA 3 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 3  
Väsentliga händelser under kvartalet och efter kvartalets utgång l I oktober förvärvades två fastigheter med proffshandel och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar 5 625 kvm uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyres-värde om 6 miljoner kronor. Tillträde skedde i november 2023. l I november förvärvades en fastighet med externhandel och lager i Falkenberg för 48 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar 4 947 kvm uthyrbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor. Tillträde skedde i december 2023.  
l I november genomfördes en riktad nyemission av 7 407 408 stam-aktier av serie B till en teckningskurs om 27 kronor. Genom ny-emissionen tillfördes bolaget 200 miljoner kronor före emissions-kostnader. l I februari förvärvades fastigheter med lätt industri, åtta i Östergöt-land och en i Småland, för 179 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar 15 000 kvm uthyrbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. Tillträde beräknas ske under första kvartalet 2024.   
 
 
Slätvaren 1, Värnamo Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 12 700 kvm 
Lekatten 1, Växjö Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 1 500 kvm

===== SIDA 4 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 4  
VD kommenterar  
Ett stabilt Emilshus  För Emilshus präglades det gångna året av stabilitet i verksamheten med stigande förvaltningsresultat och ökat kassaflöde. Vi står väl rustade, både operativt och finansiellt, för fortsatt tillväxt. För helåret 2024 prognostiserar vi ett förvaltningsresultat om 270 miljoner kronor, en prognos som framgent kommer att följas upp kvartalsvis.    Trots en utmanande och orolig omvärld klarar sig Emilshus väl till följd av en sund affärsmodell med fokus på stabila kassaflöden,     baserad på högavkastande fastigheter, hög uthyrningsgrad och långa hyresavtal. För helåret ökade hyresintäkterna med 31 % till 593 miljoner kro-nor samtidigt som förvaltningsresultatet ökade med 28 % till 233 mil-joner kronor. Per stamaktie motsvarar det en ökning av förvaltnings-resultatet om 16 %. Samtidigt stärktes kassaflödet från den löpande verksamheten med 30 % till 196 miljoner kronor. Under årets fjärde kvartal ökade förvaltningsresultatet med 28 % och kassaflödet från den löpande verksamheten steg med 43 %. En orsak till stabiliteten i verksamheten är att 97% av hyresintäk-terna är indexreglerade. Efter den senaste indexjusteringen om 6,5 % per 1 januari 2024 har hyrorna inkommit enligt avtal. 
Finansiering med god kontroll Viktigt för stabiliteten i fastighetsbolag är att finansiering och ränte-kostnader är under kontroll. Emilshus skuldkvot om 8,2 ggr är låg och de räntebärande skulderna är räntesäkrade till 77 % med en kvarva-rande räntebindningstid om 3,1 år, vilket gör att vi har god kontroll på våra finansiella kostnader. Av bolagets totala räntebärande skulder utgörs 14 % av obligationer, motsvarande 576 miljoner kronor efter återköp om cirka 70 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Obli-gationerna har en löptid till april respektive september 2025 och vi avser att i god tid hantera dessa förfall.  
Förutsättningar för tillväxt I tider då många andra fastighetsbolag tvingas hantera problem och arbeta defensivt uppstår löpande möjligheter till fastighetsförvärv till attraktiva villkor. Emilshus stabilitet och styrka innebär att vi kontinu-erligt arbetar med att söka kompletterande förvärv av kvalitetsfastig-heter i syfte att växa ytterligare. 
För att kunna växa utan att öka den finansiella risken behövs tillgång till kapital och av det skälet genomförde Emilshus en riktad emission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Emissionen stärkte vår ägarbild med flera institutionella in-vesterare som nya aktieägare. Större aktieposter tecknades av        AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea Fonder. Med stöd av kapitaltillskottet genomförde Emilshus förvärv i      Falkenberg och Halmstad under det fjärde kvartalet 2023 och förvärv av åtta fastigheter i Östergötland och en fastighet i Småland under det första kvartalet 2024. Flera energieffektiviserande projekt har genomförts under det gångna året som en del av Emilshus hållbarhetsarbete, vilket resulte-rat i att bolagets energianvändning minskat med 6 % i jämförbart be-stånd, motsvarande en besparing om 998 000 kWh. Under det fjärde kvartalet förstärktes organisationen med en ny tjänst med fokus på hållbarhet som stödjer vårt fortsatta arbete inom området. Ett mål-medvetet hållbarhetsarbete bidrar till lönsamheten. 
Väl rustade för 2024 Bolaget har ett bra utgångsläge inför 2024, både operativt och finan-siellt. Vi har kapacitet och vilja att fortsätta att växa genom effektivi-seringar och förbättringar av vårt befintliga fastighetsbestånd samt genom fastighetsförvärv som möter Emilshus kvalitetskrav. Emilshus tillväxtresa fortsätter, alltid med lönsamhet i fokus. För att tydliggöra Emilshus utveckling kommer en prognos avse-ende förvaltningsresultatet på helårsbasis att kommuniceras kvartals-vis. För 2024 beräknas förvaltningsresultatet uppgå till 270 miljoner kronor. NP3 Fastigheter, en av våra större ägare, har till sin årsstämma föreslagit en utdelning av B-aktier i Emilshus till sina aktieägare. För Emilshus skulle detta innebära en breddad ägarbas som gynnar likvi-diteten i aktien och vi ser fram emot att hälsa nya aktieägare väl-komna.  Sist men inte minst, ett stort tack till mina kollegor på Emilshus för allt arbete under året som bidragit stort till Emilshus fina utveckl-ing. Tack även till Emilshus aktieägare som möjliggör vår tillväxtresa.  Växjö, februari 2024 Jakob Fyrberg, VD 
Emilshus har ett bra utgångs-läge inför 2024, både operativt och finansiellt.

===== SIDA 5 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 5  
Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden Fastighetsbolaget Emilshus är ett fastighetsbolag med ursprung i en Smålandsbaserad fastighetskoncern som etablerades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Ett antal företa-gare med ett drivet entreprenörskap i kombination med gedigen kunskap om fastigheter, skapade ett fastighetsbolag med ambit-ionen att bli ledande inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 130 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 324 miljoner kronor. Affärsidé Emilshus affärsidé är att med utgångspunkt i småländsk  företagskultur: l förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-heter med fokus på direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. l bygga nära och stabila relationer med Emilshus hyresgäster  genom lokal närvaro och engagemang. 
Strategi Emilshus ska generera starka kassaflöden genom att: l förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-heter i södra Sverige. l fokusera på lätt industri, proffshandel/industriservice, externhandel och dagligvaruhandel. l etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyresgäster genom en lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där  bolaget verkar. l säkerställa en stabil finansiering av bolagets verksamhet. 
Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år. 
Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.  Räntetäckningsgrad  Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att åter- investera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Ut-delning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser.
 Nettobelåningsgrad  Räntetäckningsgrad 
  
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital 
  
01530456075
20192020202120222023
%
012345
20192020202120222023
ggr
0,000,501,001,502,00
20192020202120222023
Kr
015304560
20192020202120222023
%
Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden 2019–2023 uppgår till 16 %.  Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden 2019–2023 uppgår till 17 %.  
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %.  Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,1 ggr.

===== SIDA 6 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 6  
Intäkter, kostnader och resultat Januari–december 2023 Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år  Intäkter Intäkterna ökade med 31 % till 593 miljoner kronor (454). Tillväxten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även hyresjuste-ringar samt ökade intäkter till följd av genomförda investeringar i be-fintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd ökade med 12 % (4). Övriga intäkter uppgick till 5 miljoner kronor (–) och utgjordes av er-hållna statliga elstöd. Kontrakterad årshyra ökade med 9 % och uppgick vid utgången av perioden till 606 miljoner kronor (557). Den ekonomiska vakansen uppgick till 30 miljoner kronor (24) och den ekonomiska uthyrnings-graden uppgick till 95 % (96). Andelen intäkter som innehåller en in-dexklausul uppgår till 97 %, vilket innebär att en hög andel av intäk-terna årligen justeras i linje med KPI. 
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade med 34 % till 123 miljoner kronor (91). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastighetsskötsel och drift 90 miljoner kronor (57), reparationer och underhåll 14 miljoner kronor (18) samt kostnader för fastighetsskatt om 19 miljoner kronor (17). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd ökade med 3 % (12). 
Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade med 30 % till 471 miljoner kronor (363). Överskottsgraden uppgick till 79,3 % (79,9). Under jämförelseperi-oden föregående år erhöll Emilshus en frånträdesersättning om mot-svarande 8 miljoner kronor, vilket påverkade överskottsgraden posi-tivt.  Överskottsgraden varierar under året beroende på de säsongs-variationer som föreligger inom fastighetsbranschen. Under vinter-månaderna påverkas överskottsgraden av ökade kostnader för energi och snöröjning. Vidare påverkades överskottsgraden negativt under perioden av fortsatt höga energiprisnivåer. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 14 % (2).  Genomsnittlig direktavkastning under året uppgick till 6,6 %. 
Administration Kostnaderna för central administration uppgick till 32 miljoner kronor (37) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner såsom perso-nalkostnader samt kostnader för företagsledning och ekonomifunk-tion. Kostnaderna för central administration som andel av Emilshus  intäkter uppgick till 5 % (8).  
 Jämförbart bestånd     31 dec   2023 2022 Föränd-ring, % Antal fastigheter 100 100 – Värde fastigheter, mkr 4 942 4 867 1 Direktavkastning, % 6,9 6,1 12 Intäkter, mkr 404 359 12 Fastighetskostnader, mkr -62 -60 3 Driftsöverskott, mkr 342 299 14 
Finansnetto Finansnettot uppgick till –205 miljoner kronor (–143). Förändringen av finansnettot var främst hänförlig till högre marknadsräntor och högre genomsnittlig skuld under perioden. Genomsnittlig ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 ggr (2,3).  Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri-odens utgång till 3,1 år (1,9) och kapitalbindningstiden uppgick till 1,8 år (2,9). Den räntebärande skulden minskade till 3 984 miljoner kro-nor (4 103). 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, som utgörs av verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt, ökade med 28 % till 233 miljoner kronor (182). Ökningen förklaras huvudsakligen av högre driftsöverskott som vägde upp ökade räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stam- aktie efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna ökade med 16 % till 2,05 kronor (1,76).  Värdeförändring fastigheter och finansiella instrument Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fas-tigheternas marknadsvärde. Orealiserade värdeförändringar på för-valtningsfastigheter påverkade resultatet med –43 miljoner kronor (99). Värdejusteringen förklaras huvudsakligen av högre direktav-kastningskrav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverkades av förbättrade driftsöverskott som påver-kade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Samtliga fastigheter har per bokslutsdagen varit föremål för extern värdering av Newsec.  
Intäkter Driftsöverskott 
  
0100200300400500600
20192020202120222023
mkr
080160240320400480
20192020202120222023
mkr

===== SIDA 7 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 7  
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument består av derivat för räntesäkring och uppgick till –102 miljoner kronor (125). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som ingåtts under peri-oden samt lägre marknadsräntor. Därtill uppgick realiserade värde-förändringar på finansiella instrument till –10 miljoner kronor, varav –9 miljoner kronor var hänförligt till en omstrukturering av en ränte-swap och –1 miljon kronor var hänförligt till förvärv av egna obligat-ioner. 
Skatt Aktuell skattekostnad uppgick till 42 miljoner kronor (33) och upp-skjuten skattekostnad uppgick till 4 miljoner kronor (65). Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mel-lan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och derivat. Gällande ränteavdragsbegränsningar hade en påverkan på koncernens effektiva skatt.  
Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 miljoner kronor (311),   vilket motsvarar –0,09 kronor per genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (3,36) respektive –0,09 kronor efter utspädning (3,35). 
Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  rörelsekapital uppgick till 196 miljoner kronor (151), vilket är en för-bättring med 30 %. Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade kassaflödet med –199 miljoner kronor (–2 193). Investeringar i befint-liga fastigheter uppgick till –56 miljoner kronor (–69), vilket huvud-sakligen avsåg hyresgästanpassningar och ombyggnationer.  Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 20 miljoner kronor (2 115) och förklaras till största del av nyemissionslikvid efter emissionskostnader om 195 miljoner kronor (700), nyupptagna bank-lån om 390 miljoner kronor (1 810) kopplat till förvärv med avdrag för amorteringar om 379 miljoner kronor (712) samt återköp av obliga-tioner om 69 miljoner kronor.  Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med –12 miljoner kronor (132), vilket vid periodens utgång innebar att Emilshus likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224). 
Fjärde kvartalet 2023 Intäkterna visade en ökning om 11 % till 147 miljoner kronor (132). Driftsöverskottet var 114 miljoner kronor (103), vilket motsvarar en överskottsgrad om 78 % (78).  Finansnettot uppgick till –47 miljoner kronor (–47). Förvaltnings-resultatet uppgick till 57 miljoner kronor (44), vilket innebar en ök-ning om 28 %. Under december 2023 ingicks nya ränteswapkontrakt till ett totalt nominellt belopp om 1 000 miljoner kronor med en ge-nomsnittlig fast ränta om 2,66 % samt en genomsnittlig löptid om 6,0 år. Därtill förlängdes en befintlig ränteswap om 500 miljoner kronor med ytterligare 2 år. Förlängningen medförde en realiserad värdeför-ändring på finansiella instrument om 8 miljoner kronor. Per boksluts-dagen uppgick koncernens räntesäkringsgrad till 77 % och genom-snittlig räntebindningstid till 3,1 år. Se avsnittet finansiering för mer in-formation. Det ökade förvaltningsresultatet jämfört med föregående år för-klaras huvudsakligen av ett förstärkt driftsöverskott. Förvaltnings-   resultatet per stamaktie efter avdrag för utdelning till preferensaktie-ägarna ökade med 34 % till 0,49 kronor (0,37).  Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver-kade resultatet med 1 miljoner kronor (–86). Orealiserade värdeför-ändringar på finansiella instrument uppgick till –88 miljoner kronor  (–3) och realiserade värdeförändringar på finansiella instrument upp-gick till –10 miljoner kronor (0). Resultatet efter skatt uppgick till –44 miljoner kronor (–43).  Genomsnittlig direktavkastning under kvartalet uppgick till 6,3 %. 
Moderbolagets resultat och ställning Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseende företagsledning, ekonomifunktion och fastighetsförvaltning. Moder-bolagets intäkter består av vidarefakturerade kostnader till fastig-hetsägande dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat jämfört med föregående år vilket förklaras av koncernens tillväxt. Ränteintäk-terna utgörs av erhållen ränta på moderbolagets fordringar på dotter-bolag. De ökade räntekostnaderna förklaras av ökningen avseende upptagna obligations- och banklån. Periodens resultat uppgick till –11 miljoner kronor (–10).  Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag  uppgick vid periodens utgång till 474 miljoner kronor (473). Moder-bolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 013 miljoner  kronor (4125) och utgjordes huvudsakligen av reversfordringar, vilka etablerats i samband med företagsförvärv. Moderbolagets egna kapi-tal uppgick vid periodens utgång till 2 060 miljoner kronor (1 918),  vilket innebär en soliditet motsvarande 44 % (41). 
Fastighetsvärde och förvaltningsresultat Kassaflöde från löpande verksamhet före  förändring av rörelsekapitalet 
                   
04896144192240
015003000450060007500
20192020202120222023
mkrmkr
Fastighetsvärde på balansdagenFörvaltningsresultat
04080120160200
20192020202120222023
mkr
Kassaflöde från den löpande verksamheten

===== SIDA 8 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 8  
IntjäningsförmågaEmilshus intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som tillträtts vid periodens ingång för en kommande period om tolv måna-der. Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis be-aktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier.  Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett nor-malårs driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna in-går kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt har beräk-nats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för central administ-ration har baserats på nuvarande organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränteläget vid periodens ut-gång samt den skuldsättning som förelåg vid samma tidpunkt. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan visar på  Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. 
Intjäningsförmåga per 1 januari 2024  Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens utgång uppgår intäkterna för den kommande tolvmånadersperioden till 616 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms uppgå till 125 mil-joner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott om 491 miljoner kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till 79,6 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastighetsvärdet om 7 324 miljoner kronor. Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till 31 miljoner kronor samt finansnettot till 192 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet be-döms uppgå till 268 miljoner kronor.  Emilshus förvaltningsresultat per stamaktie beräknas till 2,26 kro-nor per stamaktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stam-aktie har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats.      mkr  1 jan 2024 1 okt  2023 1 jul  2023 1 apr  2023 1 jan  2023 1 okt  2022 1 jul  2022 1 apr  2022 1 jan  2022 1 okt  2021 1 jul  2021 1 apr  2021 Intäkter 616 578 580 570 566 515 453 364 350 304 294 237 Fastighetskostnader -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55 -55 -46 Driftsöverskott 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240 191              Central administration -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24 -21 -20 Finansnetto -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72 -69 -59 Förvaltningsresultat 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149 113 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr1 2,26  2,07  1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24 1,69 
             Förvaltningsfastigheter 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706 2 798 Eget kapital 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296 1 059 Räntebärande nettoskuld 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248 1 699 Överskottsgrad, % 79,6 79,4 79,0 79,5 80,2 80,7 80,3 81,2 82,0 81,8 81,4 80,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1 2,9 Skuldkvot, ggr 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3 9,9 Direktavkastning, % 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8  1. Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen. 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga   
 
 
050100150200250300mkr
2021 2022 2023

===== SIDA 9 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 9  
14% VETLANDA 
7% KALMAR 
32% VÄXJÖ 
4% HALMSTAD 
Fördelning fastighetsvärde per förvaltningsområde 
 8% NORRKÖPING 
16% JÖNKÖPING 
20% VÄRNAMO 
Våra fastigheter HYRESVÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD HYRESVÄRDE/KVM FASTIGHETSVÄRDE 
636 mkr 95 % 790 kr 7 324 mkr  Fastighetsbestånd Den 31 december ägde Emilshus 130 (125) fastigheter med en total uthyrningsbar area om 805 tkvm (786) och ett fastighetsvärde om 7 324 miljoner kronor (7 111). Fastighetsvärdet inkluderar även värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvadratmeter uppgår till 9 096 kronor. Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av attraktiva lokaler med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och hög ut-hyrningsgrad. Den genomsnittliga hyresnivån uppgår till 790 kronor per kvadratmeter. Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommersi-ella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri- service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en priori-terad lokaltyp. Kategorin Övrigt består främst av kontor och sam-hällsfastigheter.  
Geografisk inriktning  Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra Sverige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergötland och Hall-and. Det är viktiga industriregioner i Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta avstånd mellan intressanta eta-bleringsorter. Här finns flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvaltningsområde Växjö med omnejd, finns ett väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regionerna några av Sveriges främsta logistiklägen.  
  
Fastighetsvärde per kategori Totalt 7 324 mkr Hyresvärde per kategori Totalt 636 mkr Uthyrningsbar area per kategori Totalt 805 tkvm 
   
14%
26%
12%
48%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
13%
25%
14%
48%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
15%
20%
7%58%
Industriservice/Proffshandel
Extern-och daglig-varuhandel
Övrigt
Lättindustri
JÖNKÖPING 16% 
Totalt fastighetsvärde den 31 december 2023 7 324 miljoner kronor

===== SIDA 10 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 10  
Våra fastigheter 
 
Område Lätt industri tkvm 
 Extern- och dagligvaru-handel  tkvm 
 Industri- service/ proffshandel tkvm  Övrigt tkvm Totalt  tkvm Andel,  % Halmstad 5 – 14 1  20  2 Jönköping 77 7 14  10  109 14 Kalmar 14 21 24 – 59 7 Norrköping 26 25 11 – 62 8 Vetlanda  85 26 19  17  147 18 Värnamo 184 20 12 – 216 27 Växjö 72 65 22  32  192 24 Totalt 463 164 117 60 805 100 Andel, % 58 20 15 7 100    Fastighetstransaktioner  I mars tecknades ett avtal om förvärv av en fastighet i Linköping inom fastighetskategorin extern- och dagligvaruhandel för 72 miljoner kro-nor. Den fullt uthyrda fastigheten omfattar en uthyrningsbar area om 4 700 kvm och har ett årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. Fastig-heten tillträddes i april 2023. I maj tecknades avtal om förvärv av en fastighet i nyproduktion belägen i Lambohov i Linköping för 67 miljoner kronor. Fastigheten består av 4 000 kvm lokaler för lätt industri med ett årligt hyresvärde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigställande, beräknat till halvårsskiftet 2024. I juni tecknades avtal om förvärv av en fastighet med proffs-handel i Vaggeryd, söder om Jönköping, för 32 miljoner kronor. Den fullt uthyrda fastigheten omfattar 3 300 kvm uthyrningsbar area med ett årligt hyresvärde om 3 miljoner kronor. Tillträdet genomfördes i juli 2023. I oktober tecknades avtal om förvärv av två fastigheter med proffshandel och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. De fullt ut-hyrda fastigheterna omfattar 5 625 kvm uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. Tillträde skedde i  november 2023. I november tecknades avtal om förvärv av en fastighet med ex-ternhandel och lager i Falkenberg för 48 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar totalt 4 947 kvm uthyrbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor. Tillträde skedde i de-cember 2023. Ingen avyttring av fastigheter har genomförts under perioden.  
   
Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 januari 2024 
Område Antal  fastigheter Uthyrbar area,  tkvm Redovisat värde, mkr  Hyres- värde, mkr  Ekonomisk  uthyrnings-grad, % 
Kontrak- terad  årshyra, mkr Halmstad 7 20 269 21 95 20 Jönköping 18 109 1 139  91  98 89 Kalmar 20 59 534  46  97 44 Norrköping 7 62 573  48  89 42 Vetlanda 21 147 1 019  105  96 100 Värnamo 23 216 1 479  133  98 130 Växjö 34 192 2 312  193  93 180 Totalt 130 805 7 324 636 95 606 
Genomförda fastighetstransaktioner Jan–dec 2023 Fastighet Kommun Uthyrbar area, tkvm    Förvärvade fastigheter   Prisuppgiften 2 Linköping 5 Hovtången 11 Vaggeryd 3 Formen 2 Halmstad 5 Formen 4 Halmstad 1 Tröinge 6:96 Falkenberg 5 Totalt    19

===== SIDA 11 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 11  
Våra fastigheter  Projekt För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpassning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att möta hyres-gästers behov. Förändringsbehov kan uppstå vid en expansion eller förändring av verksamheten som kräver större ytor eller en annan disposition av lokalerna. Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och inte sällan även större förändringar, som en del av det nya hyresavtal som tecknas. Investeringar i loka-lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genomföra projekt som minskar energianvändning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.  
Pågående projekt De största pågående projekten framgår av tabellen nedan.  Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt hyres-avtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i centrala Växjö. Fastigheten genomgår en helrenovering med start under det tredje kvartalet 2023 och färdigställande samt tillträde under det första kvartalet 2024. Under det första kvartalet tecknades även ett nytt hy-resavtal med bolagets befintliga hyresgäst kraftteknikbolaget        KraftPowercon, avseende ytterligare 2 500 kvm lokaler i fastigheten Rättaren 8 i Växjö där hyresgästanpassningar färdigställdes under 2023. I fastigheten Norra Delfin i Vetlanda genomförs ett projekt för energieffektivisering. Under det tredje kvartalet färdigställdes en ut-byggnad om 2 000 kvm för hyresgästen Addbrand i Bankeryd utan-för Jönköping. Under det tredje kvartalet tecknades ett nytt 15-årigt hyresavtal med Clas Ohlsson avseende 1 400 kvm i fastigheten       Kolmilan 1 i Vetlanda där hyresgästanpassning nu pågår och tillträde planeras till det första kvartalet 2024. Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt uppgår till 35 miljoner kronor varav upparbetade kostnader vid periodens ut-gång uppgick till 10 miljoner kronor. Den tillkommande årshyran för tecknade tillägg till befintliga hyresavtal till följd av genomförda inve-steringar uppgår till 4 miljoner kronor. 
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda ex-terna investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga ränte-kostnader samt kostnader för projektledning.   
Fastighet Fastighets- kategori Projekttyp Färdig- ställande Beräknad  investering,  mkr 
Upparbetade kostnader vid periodens  utgång, mkr Förändrad  årshyra, mkr Förändring av hyresavtal Pågående projekt        Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 24,0 9,0 2,3 10-årigt avtal Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q1 2024 7,5 0,1 2,0 15-årigt avtal  Norra Delfin 4, Vetlanda Övrigt Energibesparing Q1 2024 3,2 1,3   Totalt    34,7 10,4 4,3          Avslutade projekt        Skomakaren 5, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 7,0 6,7 0,3 5-årigt avtal  Stödstorp 2:4, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,0 1,5 0,2 5-årigt avtal  Brudabäck 6, Vetlanda Industriservice/ proffshandel Lokalanpassning Q1 2023 2,5 2,6 0,3 7-årigt avtal Hillerstorp 2:106, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 11,0 11,6 1,5 8-årigt avtal Hammaren 1, Gislaved Lätt industri Tillbyggnad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläggsavtal  Kronhjorten 3, Växjö Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,5 2,4 0,5 Tilläggsavtal  Fabriken 1, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläggsavtal  Bankeryds-Nyarp 1:267,  Jönköping Lätt industri Tillbyggnad,   Q3 2023 19,6 18,8 1,6 Tilläggsavtal  Tråden 11, Norrköping Lätt industri Ombyggnation Q2 2023 6,8 6,3 1,4 10-årigt avtal  Rättaren 8, Växjö Lätt industri Lokalanpassning Q4 2023 3,4 3,4 0,9 8-årigt avtal Totalt     72,2 69,9 8,8  
 
Under inledningen av 2023 tecknade Emilshus ett nytt hy-resavtal med den befintliga hyresgästen KraftPowercon av-seende ytterligare 2 500 kvm lokaler i Västra industriområ-det i Växjö, för att rymma den växande verksamheten. Efter hyresgästanpassningar under året, bland annat i form av nya personalutrymmen och moderniserade kontorsytor, flyttade KraftPowercon in under det fjärde kvartalet. I sam-band med ombyggnationen av lokalerna ersattes även all belysning i byggnaden till energisnål LED-belysning.   
Växer med hyresgäst i Växjö   < 
Rättaren 8 Ort: Växjö Projekttyp: Lokalanpassning   Nytecknat hyresavtal: 2 500 kvm.

===== SIDA 12 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 12  
Våra fastigheter Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting Stan-dards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastig-heter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheter-nas marknadsvärde inhämtar Emilshus oberoende externa värde-ringsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec.  Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskost-nader samt behov av investeringar. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpassning av antagna villkor genomförs efter kontrak-tets utgång.   
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighets-beståndet uppgick till 6,67 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 5,06 % till 7,80 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna uppgick till 6,64 %. Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjänings-förmåga uppgår för den kommande perioden till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. För mer utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2022. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens ut-gång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under perioden har fastigheter tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadspro-jekt med upparbetade kostnader om 10 miljoner kronor och ett åter-stående investeringsåtagande motsvarande 25 miljoner kronor.  Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till –43 miljoner kronor (99) under perioden. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motver-kades av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavstid under perioden uppgick utfall för direktavkastningen under perioden till 6,6 % (6,1).    
Indata vid fastighetsvärdering  31 dec Totalt vägt genomsnitt 2023 2022 Direktavkastningskrav (exit), % 6,67 6,30 Driftskostnader (kr/kvm) 90 82 Underhållskostnader (kr/kvm) 38 36 Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,8 Intäkter (kr/kvm) 704 666 Känslighetsanalys fastighetsvärdering   Resultateffekt före skatt, mkr   Helår  Förändring 2023 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296 Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8 Vakansgrad +/– 1 % 6 6 
Fastighetsbeståndets värdeförändring mkr Helår 2023 2022 Vid periodens ingång 7 111 4 827 Förvärv 199 2 193 Investeringar 55 69 Försäljningar 0 -77 Orealiserad värdeförändring  -43 99 Vid periodens utgång 7 324 7 111 
 
Katten 18, Norrköping Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 7 300 kvm

===== SIDA 13 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 13  
Våra hyresgästerEmilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betalningsför-måga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstå-ende kontraktstid och låga vakansgrad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalför-sörjning och vidare utveckling.  Hyresgäster Emilshus hade vid periodens utgång 519 hyresgäster (531) fördelade på 609 hyresavtal (618) och den genomsnittliga återstående hyres-tiden uppgick till 5,3 år (5,8). De tio största hyresgästerna utgjorde 29 % (29) av intäkterna.  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 95 % (96). Antalet hyresavtal i kombination med hyrestiden innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt underhåll och reparationer. Vid periodens utgång utgjorde 46 % (47), motsva-rande 370 tkvm, hyresavtal av triple net-karaktär. Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas årli-gen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens utgång ut-gjorde dessa avtal 97 % av Emilshus kontrakterade årshyra och där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt eller inte alls.  
Lätt industri Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri ut-görs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, och genomför konti-nuerligt betydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största hyresgästerna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom verkstadsindustrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Investeringar i om- och tillbyggnader sker frekvent för hyresgäster inom denna kategori. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyresgäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier och andra företag. Den största hyresgästen inom Industriservice/ proffshandel är Optimera som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina verksamheter och där deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbygg-nader sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandling av hyresavtal. Extern- och dagligvaruhandel Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med goda kommuni-kationer. Dollarstore, Coop Väst och Holmgrens Bil är de största hy-resgästerna inom denna kategori.  Övrigt Stora hyresgäster i övriga fastigheter är bland annat verksamma inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län.    
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 
 
Emilshus 10 största hyresgäster 
Hyresgäster 
 Kontrakts-värde, mkr 
Kontrakte-rad års-hyra, mkr 
Genom- snittlig  kontrakts-längd, år Bufab Sweden AB  106   20  5,3 Spaljisten AB  409   20  20,8 Ahlberg Dollarstore AB  69   19  3,6 Hilding Anders Sweden AB  282   19  15,0 Holmgrens Bil AB  112   18  6,2 Trivselhus AB  90   18  5,2 Coop Väst AB  64   17  3,8 Optimera Svenska AB  37   16  2,3 ROL AB  111   15  7,3 Proton Lighting AB 28 14 2,0 Delsumma tio största: 1 309  175  7,5 Övriga  1 934   430  4,5 Totalt:  3 243   606  5,3 
01530456075
0150300450600750
20192020202120222023
%mkr
Hyresvärde, mkr10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 14 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 14  
Våra hyresgästerNettouthyrning Emilshus nettouthyrning under perioden blev oförändrad och upp-gick till 0 miljoner kronor (12). Under perioden tecknade Emilshus   hyresavtal med ett ökat årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor, varav 17 miljoner kronor (32) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 2 miljoner kronor (1) avser omförhandlade hyresavtal med befint-liga hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 19 miljoner kronor (21), inklusive konkurser med ett hyresvärde om 1 mil-jon kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 95 % (96).  
 
 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår   Kontrakts- värde, mkr Andel av  Total, % 2024   50  1,5 2025   191  5,9 2026   268  8,3 2027   199  6,1 2028   97  3,0 2029   339  10,5 2030   330  10,2 2031   389  12,0 2032+   1 379  42,5 Summa   3 243  100,0 
Förfallostruktur Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal med långa kontraktstider. Vid periodens utgång var den genomsnittliga hyres-tiden 5,3 år (5,8) och 65 % av kontraktsvärdet hade ett förfall 2030 eller senare. I kontraktsvärdet är tidsbegränsade avdrag såsom hy-resrabatter om 7 miljoner kronor ej avräknade, vilka har en genom-snittlig återstående löptid om 3,9 år och påverkar kontrakterad års-hyra med 2 miljoner kronor per år. Hållbarhetsarbete Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbar-hetsarbetet baseras på den hållbarhetsstrategi som antagits av     styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förut-sättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete arbetar Emilshus aktivt med energieffektiviseringar i fas-tighetsbeståndet med användning av effektiva systemstöd.   Fokusområden och hållbarhetsmål Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbar-hetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är  särskilt viktiga, och för vilka mål har fastställts; Fastigheter, Medarbe-tare, Hyresgäster och Externa samarbetspartners.   Väsentliga händelser 2023 l Emilshus fortsatte arbetet med att kartlägga samt övervaka energi-användningen i fastighetsbeståndet, vilket sedan styrt bolagets åt-gärder och investeringar. Under 2023 sänkte Emilshus energian-vändningen per kvadratmeter i jämförbart bestånd med 5,8 %, motsvarande totalt cirka 998 000 kWh. l Emilshus genomförde under perioden en Nöjd Kund Index-under-sökning med bolagets hyresgäster samt en Nöjd Medarbetar In-dex-undersökning för anställda. Undersökningarna är en del i Emilshus arbete med att förbättra erbjudandet till hyresgästerna och att utveckla bolaget. l Under det tredje kvartalet påbörjades ett betydande energiprojekt i fastigheten Norra Delfin 4, Vetlanda. Fastighetens ventilationsag-gregat uppgraderas till ett modernt, energieffektivt aggregat med värmeåtervinning samtidigt som styrsystemen för värme och venti-lation byts ut. Projektet förväntas resultera i en årlig energibespa-ring om 392 000 kWh och avkastningen för projektet uppgår till 9,2 %.  
Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansi-ella instrument för finansiering av fastigheter och fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra.  Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett samman-lagt värde om 2 363 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 948 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 1 415 miljoner kro-nor. 
Nettouthyrning    Helår mkr   2023 2022 Nyuthyrningar  17 32 Omförhandlingar  2 1 Uppsägningar  -19 -21 Nettouthyrning  0 12 Nettouthyrning per kvartal 
 
 Förfallostruktur hyresavtal   
Förfallo-år Antal  hyres-avtal Årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2024 289  50  8  85  11 2025 96  113  19  129  16 2026 95  100  16  115  14 2027 45  56  9  54  7 2028 12  21  3  24  3 2029+ 72  267  44  399  50 Summa 609  606  100  805  100 
Energianvändning – jämförbart bestånd  Helår Förändring  kWh per kvm  2023 2022 % Fastighetsenergi1 112 119 -5,8 Varav el 33 37 -9,0 Varav värme 79 82 -4,4 1. Avser LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energiförbrukningen. 
0,21,00,50,40,91,22,33,7
15,8
1,87,27,84,93,75,64,6
-0,2-0,6-0,2-1,6-1,4-3,8-5,2-0,5
-13,7
-1,6-0,5-4,8-2,7-1,8-5,5-8,7
- 20,0- 12,0- 4,0 4,0 12,0 20,0
Kv 1-20Kv 2-20Kv 3-20Kv 4-20Kv 1-21Kv 2-21Kv 3-21Kv 4-21Kv 1-22Kv 2-22Kv 3-22Kv 4-22Kv 1-23Kv 2-23Kv 3-23Kv 4 –23
mkr
NyuthyrningUppsagtNettouthyrning

===== SIDA 15 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 15  
Finansiering GENOMSNITTLIG LÅNERÄNTA GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNINGSTID RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOBELÅNINGSGRAD 
4,7 % 3,1 år  2,1 ggr 52 %   Finansieringskällor  
  Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 % (40) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (54) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster.   Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. 
Eget kapital Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till 3 194 miljoner kronor (3 007) vid periodens utgång. Eget kapital per stam-aktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substansvärdet per stam-aktie uppgick till 27,32 kronor (26,34). 
Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor (4 103) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (55). De rän-tebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om 3 408 mil-joner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av de totala räntebä-rande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 576 miljo-ner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av de räntebärande skul-derna.  Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till framåtrik-tat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende cen-tral administration uppgick på balansdagen till 8,2 ggr (9,2). 
Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid peri-odens utgång 1,8 år (2,9). Under föregående år omförhandlade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, bortsett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några förfall av ränte-bärande skulder under 2024.  
Likviditet Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (0).  Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 292 miljoner kronor (224) vid periodens utgång. 
42%
44%
8%6%Övrigt
Egetkapital
Banklån
Grönaobligationslån
Räntebärande skulder, mkr    31 dec   2023 2022 Koncernen    Banklån   3 408 3 397 Checkräkningskredit  – – Säljarreverser  – 65 Obligationslån   576 642 Totalt  3 984 4 103 
Kapitalbindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % 2024 101 3 2025 2 863 72 2026 1 020 26 2027 – – >2027 – – Totalt 3 984 100  Obligationslån, mkr  Förfalloår Volym Ränta, % 2025 apr 369 Stibor 3M+5,25 2025 sep 208 Stibor 3M+7,25

===== SIDA 16 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 16  
Genomsnittlig ränta och räntebindning  Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat upp-gick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6).  Under december 2023 ingicks nya ränteswapkontrakt till ett     totalt nominellt belopp om 1 000 miljoner kronor med en genomsnitt-lig ränta om 2,66% samt en genomsnittlig löptid om 6,0 år. Därtill för-längdes en befintlig ränteswap om 500 mkr med ytterligare 2 år.  Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid periodens slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de räntebä-rande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick till 77 % (45). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäk-ringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor  (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswap-par med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770 mil-joner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en ge-nomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg  räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på kon-cernens resultat. Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultaträkningen.  
Räntekänslighet Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på förvalt-ningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus hyresavtal har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av högre marknadsrän-tor för Emilshus förväntas på längre sikt att kompenseras av den hy-resjustering som erhålls genom indexjustering.  Påverkan på förvaltningsresultatet, mkr  2025 2026 2027 KPI, % 2,0 2,0 2,0 Stibor 3M, %    3,50 25,9 12,5 12,2 3,75 22,9 7,7 6,8 4,00 20,0 2,9 1,4 4,25 17,0 -1,9 -4,0  Vid ett antagande om Stibor 3M till 3,50/3,75/4,00/4,25 % samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till följd av in-dexklausuler om 2,0/2,0/2,0 % genomförs under åren 2025–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltningsresultat enligt tabel-len ovan. Beräkningen baseras på aktuellt förvaltningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga per 1 januari 2024 och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de derivat som Emilshus har in-gått vilka begränsar framtida ränteförändringars effekt på förvalt-ningsresultatet. Vidare har även en uppräkning av Emilshus fastig-hetskostnader genomförts med motsvarande antagande om prisut-veckling. Beräkningen är inte en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus förvaltningsresultat vid givna antaganden.  
  
   
Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Snittränta, % Andel, % 2024 144 6,8 4 2025 1 435 3,0 36 2026 705 3,1 18 2027 300 5,5 8 >2027 1 400 5,4 35 Totalt 3 984 4,7 100 
 
Tråden 11, Norrköping Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 19 722 kvm

===== SIDA 17 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 17  
Aktien och aktieägare Aktier  Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A och  stamaktier av serie B samt preferensaktier som är noterade på  Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022.  Sista betalkurs den 29 december 2023 var 31,80 kronor för stam-aktier av serie B och 26,10 kronor för preferensaktierna, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 3 727 miljoner kronor. Det volymviktade medelpriset i B-aktien uppgick under perioden till 26,10 kronor.  Emilshus aktiekurs hade utifrån stängningskursen för B-aktien på ba-lansdagen en positiv kursutveckling om 15 % under året att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period hade en ut-veckling om motsvarande 13 %. Efter nyemission i november 2023 av 7 407 408 stamaktier av serie B uppgick antalet aktier i Emilshus vid periodens utgång till 11 527 890 stamaktier av serie A och 88 753 717 stamaktier av serie B samt 20 628 625 preferensaktier. 
Aktieägare Vid periodens utgång hade Emilshus 5 281 aktieägare. Av dessa ut-gjordes 97 % av svenska institutioner och privatägare. De tio största ägarna innehade tillsammans 74% av kapitalet och 83 % av utestå-ende röster. 
Teckningsoptioner Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner där en teck-ningsoption berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor per stamaktie fram till den 30 juni 2024.  I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget som infördes under det andra kvartalet, har 439 000 teckningsopt-ioner emitterats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026 och senast den 1 juni 2026.  
Likviditetsgarant I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av    serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att likvi-ditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % mellan köp- och säljkurs. 
        
 
Aktieinformation Handelsplats Kortnamn (ticker) ISIN-kod B-aktier ISIN-kod preferensaktier Segment Totalt antal utestående stamaktier Totalt antal noterade B-aktier Totalt antal utestående och  noterade preferensaktier Stängningskurs EMIL B, kr1 Stängningskurs EMIL PREF, kr1 Totalt marknadsvärde, mkr1 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap EMIL B respektive EMIL PREF SE0016785786 SE0016785794 Real Estate 100 281 607 88 753 717 20 628 625  31,80 26,10 3 727 1. Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien     respektive preferensaktien den 31 december 2023.  Kursutveckling stamaktie av serie B 
 
Ägare  A-aktier  B-aktier Totalt antal, stamaktier Preferens- aktier Kapital, % Röster, % AB Sagax 3 033 550 18 130 980 21 164 530 5 633 320 22,2 24,1 Aptare Holding AB1 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 20,6 28,9 NP3 Fastigheter AB 2 421 120 13 456 350 15 877 470 – 13,1 16,7 Länsförsäkringar Fonder – 5 432 348 5 432 348 – 4,5 2,4 Tredje AP-fonden – 4 491 400 4 491 400 – 3,7 2,0 ODIN Fonder – 3 328 000 3 328 000 – 2,8 1,5 Fjärde AP-fonden – – – 2 393 749 2,0 1,1 Castar Europe AB2 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 1,9 2,6 Thureda Gruppen AB3 412 020 1 854 070 2 266 090 – 1,9 2,7 Lannebo Fonder – 2 075 203 2 075 203 – 1,7 0,9 Övriga aktieägare 841 200 17 779 376 18 620 576 12 376 556 25,6 17,2 Total 11 527 890 88 753 717 100 281 607 20 628 625 100,0 100,0 
-30%-20%-10%0%10%20%
junijuliaugsepoktnovdecjanfebmarsaprmajjunijuliaugsepoktnovdecEMIL BSX35PI
1. Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström. 2. Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus. 3. Bolag ägt av Elisabeth Thuresson, styrelseledamot i Emilshus, med familj.   
2023 2022

===== SIDA 18 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 18  
Koncernens rapport över  totalresultatet  mkr   Helår Okt–dec   2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter   588,4 454,0 146,6 131,6 Övriga intäkter   4,6 – – – Intäkter   593,1 454,0 146,6 131,6 Fastighetskostnader   -122,5 -91,4 -32,2 -28,3 Driftsöverskott   470,5 362,6 114,4 103,3        Central administration   -31,8 -37,4 -10,0 -12,2 Finansnetto   -205,3 -142,9 -47,4 -46,6 Förvaltningsresultat   233,4 182,4 57,0 44,4        Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter   – 2,7 – 2,1 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter   -42,6 99,3 0,6 -86,4 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument   -9,8 – -9,8 – Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument   -102,2 125,3 -87,9 -2,7 Resultat före skatt   78,9 409,7 -40,1 -42,6        Aktuell skatt   -41,6 -33,4 -7,8 -6,7 Uppskjuten skatt   -4,0 -65,4 3,9 6,9 Årets resultat   33,2 310,9 -44,0 -42,5        Övrigt totalresultat   – – – – Årets totalresultat   33,2 310,9 -44,0 -42,5        Årets resultat och totalresultat hänförligt till:       Moderbolagets aktieägare   33,2 310,9 -44,0 -42,5 Innehav utan bestämmande inflytande   – – – –    33,2 310,9 -44,0 -42,5        Resultat per stamaktie före utspädning, kr   -0,09 3,36 -0,57 -0,57 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr   -0,09 3,35 -0,57 -0,57        Genomsnittligt antal stamaktier   93 779 549 80 559 130 94 684 899 92 469 563 Antal stamaktier vid periodens utgång   100 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 Genomsnittligt antal preferensaktier   20 628 625 20 252 401 20 628 625 20 628 625 Antal preferensaktier vid periodens utgång   20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625

===== SIDA 19 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 19  
Koncernens rapport över finansiell ställning  mkr   31 dec  2023 2022 TILLGÅNGAR    Anläggningstillgångar    Förvaltningsfastigheter  7 323,5 7 111,4 Balanserade utgifter för IT-system  0,1 0,2 Inventarier  1,1 1,4 Derivat  34,9 137,1 Summa anläggningstillgångar  7 359,7 7 250,1     Omsättningstillgångar    Hyresfordringar  5,6 1,8 Övriga fordringar  19,7 17,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  24,5 31,1 Likvida medel  212,0 224,3 Summa omsättningstillgångar  261,8 274,4     SUMMA TILLGÅNGAR  7 621,5 7 524,5     EGET KAPITAL OCH SKULDER    Eget kapital    Aktiekapital   241,8 227,0 Tillskjutet kapital  1 921,7 1 742,2 Balanserat resultat inkl. årets resultat  1 030,0 1 037,8 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare  3 193,5 3 007,0     Långfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut  3 306,3 3 308,9 Obligationslån  576,1 641,5 Uppskjuten skatteskuld  241,0 237,0 Övriga skulder  1,3 1,0 Summa långfristiga skulder  4 124,7 4 188,5     Kortfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut  101,3 87,8 Reversskulder  – 65,0 Leverantörsskulder  14,1 17,6 Skatteskulder  14,6 14,4 Övriga skulder  34,0 25,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  139,2 118,7 Summa kortfristiga skulder  303,3 329,0     SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  7 621,5 7 524,5

===== SIDA 20 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 20  
Koncernens rapport i sammandrag över förändring av eget kapital mkr  Antal  stamaktier  Antal  preferens- aktier  Aktiekapital  Övrigt  tillskjutet  kapital  Balanserade  vinstmedel inklusive  periodens  resultat1 Totalt  eget kapital1 Eget kapital 2022-01-01  66 446 380   13 951 313   160,8   916,1   770,7   1 847,6  Nyemission stamaktier  26 427 819  –  52,9   687,7  –  740,6  Nyemission av preferensaktier –  6 677 312   13,4   182,3  –  195,6  Kostnader nyemissioner – – – -54,5  – -54,5  Skatteeffekt kostnader nyemission – – –  11,2  –  11,2  Utdelning preferensaktier – – – – -43,8  -43,8  Årets resultat och totalresultat 2022 – – – –  353,4   353,4  Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,6  – -0,6  Eget kapital 2022-12-31  92 874 199   20 628 625   227,0   1 742,2   1 037,7   3 007,0         Eget kapital 2023-01-01  92 874 199   20 628 625   227,0   1 742,2   1 037,7   3 007,0  Nyemission stamaktier  7 407 408  –  14,8   185,2  – 200,0  Nyemission av teckningsoptioner – – –  0,2  –  0,2  Kostnader nyemissioner – – – -5,6 – -5,6 Utdelning på preferensaktier – – – – -41,3  -41,3  Årets resultat och totalresultat 2023 – – – –  33,2  33,2  Eget kapital 2023-12-31  100 281 607   20 628 625   241,8   1 921,7   1 030,0   3 193,5    1. Totalt eget kapital, Årets resultat och Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
 
 
Tröinge 6:96, Falkenberg Kategori: Externhandel och övrigt Uthyrningsbar area: 4 947 kvm

===== SIDA 21 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 21  
Koncernens rapport över  kassaflödet mkr   Helår Okt–dec   2023 2022 2023 2022 Den löpande verksamheten       Förvaltningsresultat   233,4 182,4 57,0 44,4 Betald inkomstskatt   -41,6 -33,4 -7,8 -6,7 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet   4,0 1,8 3,7 -0,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital   195,8 150,7 52,9 37,1        Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital       Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar    0,4 4,0 18,5 15,0 Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder    25,7 47,2 6,2 -19,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten    221,9 202,0 77,7 32,3        Investeringsverksamheten       Förvärv av förvaltningsfastigheter   -199,1 -2 192,9 -96,5 -38,5 Investeringar i förvaltningsfastigheter   -55,5 -68,6 -19,3 -35,3 Förvärv av inventarier   -0,3 -0,4 0,1 -0,5 Avyttring av förvaltningsfastigheter   – 76,6 – 21,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten    -254,8 -2 185,3 -115,7 -52,7        Finansieringsverksamheten       Upptagna banklån   390,1 1 810,3 48,2 31,7 Upptagna övriga lån   – 65,0 – – Nyemission av stamkapital   194,6 699,5 194,4 – Nyemission av preferenskapital   – 147,6 – – Utdelning på preferensaktier   -41,3 -41,3 -10,3 -10,3 Amortering på banklån   -379,3 -711,8 -25,0 -32,6 Amortering på övriga lån   -65,0 – – – Amortering på obligationslån   -68,8 -495,9 -68,8 -309,8 Upptagna obligationslån   – 641,5 -2,5 0,3 Realiserade värdeeffekter finansiella instrument   -9,8 – -9,8 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten   20,6 2 115,0 126,2 -320,7        Årets kassaflöde    -12,3 131,7 88,2 -341,0        Likvida medel vid periodens början    224,3 92,6 123,8 565,3 Likvida medel vid periodens slut    212,0 224,3 212,0 224,3

===== SIDA 22 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 22  
Moderbolagets resultaträkning mkr   Helår Okt–dec  2023 2022 2023 2022 Intäkter      Nettoomsättning  21,4 11,7 5,3 3,7       Rörelsens kostnader      Övriga externa kostnader  -53,1 -49,4 -15,4 -16,1 Rörelseresultat  -31,7 -37,7 -10,0 -12,4       Resultat från finansiella poster      Ränteintäkter och liknande resultatposter  173,6 59,6 76,8 24,0 Räntekostnader och liknande resultatposter  -192,6 -110,6 -82,5 -38,1 Resultat efter finansiella poster  -50,8 -88,7 -15,7 -26,6       Bokslutsdispositioner      Koncernbidrag  39,4 89,5 39,4 89,5 Resultat före skatt  -11,4 0,7 23,7 62,9       Uppskjuten skatt  0,5 – – – Aktuell skatt  – -11,2 – 0,6 Årets resultat  -10,9 -10,4 23,7 63,5       
Totalresultat för moderbolaget  mkr  Helår Okt–dec Årets resultat enligt resultaträkningen  2023 2022 2023 2022 Övrigt totalresultat  – – – – Årets totalresultat  -10,9 -10,4 -15,7 63,5

===== SIDA 23 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 23  
Moderbolagets balansräkning  mkr   31 dec  2023 2022 TILLGÅNGAR        Anläggningstillgångar    Balanserade utgifter för IT-system  0,1 0,2 Inventarier  1,1 1,3 Derivat  1,2 1,5 Andelar i koncernföretag  473,9 473,3 Uppskjuten skattefordran  3,2 2,7 Summa anläggningstillgångar  479,5 479,0     Omsättningstillgångar    Fordringar hos koncernföretag  4 012,8 4 124,7 Skattefordran  3,3 – Övriga fordringar  – 7,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  11,1 10,1 Kassa och bank  186,3 71,9 Summa omsättningstillgångar  4 213,5 4 213,9 SUMMA TILLGÅNGAR  4 693,0 4 692,9     EGET KAPITAL OCH SKULDER        Eget kapital    Bundet eget kapital    Aktiekapital   241,8 227,0 Fritt eget kapital    Överkursfond  1 921,9 1 742,5 Balanserad vinst eller förlust  -92,6 -40,9 Årets resultat  -10,9 -10,4 Summa eget kapital  2 060,2 1 918,1     Långfristiga skulder    Obligationslån  576,1 641,5 Skulder till kreditinstitut  1 960,6 1 983,3 Summa långfristiga skulder  2 536,7 2 624,7     Kortfristiga skulder    Skulder till kreditinstitut  53,5 42,7 Checkräkningskredit  – – Obligationslån  – – Säljarreverser  – 65,0 Leverantörsskulder  2,1 1,6 Övriga skulder  21,9 21,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  18,7 19,1 Summa kortfristiga skulder  96,1 150,1     SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  4 693,0 4 692,9

===== SIDA 24 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 24  
Moderbolagets rapport  över förändring av eget kapital mkr  Antal  stamaktier  Antal  preferens-    aktier  Aktiekapital     Överkurs-fond 
Balanserade  vinstmedel inklusive   årets  resultat Totalt  eget kapital Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0 Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,7 – 740,6 Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6 Kostnader nyemissioner – – – -54,5 – -54,5 Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2 Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8 Årets resultat och totalresultat 2022 – – – – -10,4 -10,4 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,6 – -0,6 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1        Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 14,8 185,2 – 200,0 Nyemission teckningsoptioner – – – 0,2 – 0,2 Kostnader nyemission – – – -5,6 – -5,6 Utdelning på preferensaktier – – – – -41,3 -41,3 Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -10,9 -10,9 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,3 – -0,3 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 -103,6 2 060,2   
 
Borret 11, Kalmar Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 2 751 kvm

===== SIDA 25 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 25  
Övrig informationPersonal Vid utgången av perioden uppgick antalet anställda till 20 personer (19). 
Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 44–46 i årsredovis-ningen för 2022.  Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas-tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analysering, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fyra områden: riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och sepa-rata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. l Strategiska risker l Operativa risker l Finansiella risker l Hållbarhetsrisker l Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. 
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Fak-tiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna.  Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna bok-slutskommuniké i vissa fall inte exakt summera till totalen och pro-centtal kan avvika från de exakta procenttalen. Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,6 miljoner kronor (0,5). Emilshus ledande befattningshavare har i samband med infö-randet av Emilshus teckningsoptionsprogram förvärvat tecknings-optioner. Nyemission av stamaktier av serie B Den 17 november 2023 beslutade styrelsen, med stöd av det bemyn-digande som erhölls på årsstämman, om en riktad nyemission av  7 407 408 stamaktier av serie B. Genom emissionen tillfördes  
Emilshus totalt 200 miljoner kronor före emissionskostnader. Teck-ningskursen fastställdes till 27 kronor per aktie genom ett så kallat accelererat bookbuilding-förfarande. Teckningskursen motsvarade en premie om 1,3 % i förhållande till den volymviktade genomsnittliga aktiekursen de senaste 10 handelsdagarna och en rabatt om 3,9 % i förhållande till stängningskursen. Emissionen tecknades av svenska och internationella professionella och institutionella investerare, där-ibland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea Fonder. 
Aktieinformation Per 31 december 2023 finns det 120 910 232 aktier och  224 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande: l Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. l Stamaktier av serie B: 88 753 717 aktier och 88 753 717 röster. l Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor. Vid årsstämman 27 april 2023 beslutades om en utdelning på preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt            2 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen om var-dera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämningsdagar, i enlig-het med vad som följer av Bolagets bolagsordning. Årsstämman be-slutade att ingen utdelning skulle ske för stamaktier av serie A och B. Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner som inne-has av AB Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Dessa teckningsoptioner berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna emitterades under det andra kvartalet 2021. 
Teckningsoptionsprogram Årsstämman i april 2023 beslutade om införande av ett tecknings-optionsprogram 2023/2026 genom en emission av högst 439 000 teckningsoptioner samt godkännande av överlåtelse av tecknings-optioner till deltagarna i teckningsoptionsprogrammet. Programmet riktar sig till bolagets personal. Ytterligare information om villkoren för programmet finns på bolagets hemsida www.emilshus.com.  
Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34 De-lårsrapportering och Årsredovisningslagen. Bokslutskommunikén för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas på annan plats än i not i bokslutskommunikén. Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för fjärde kvartalet 2022 respektive ut-gången av 2022. Övriga av IASB godkända och ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande peri-oder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redo-visning och finansiella rapporter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin och övriga    finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. Skillnader mel-lan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga finansiella instru-ment har bedömts som ej väsentliga. Emilshus verksamhet består av ett rörelsesegment för vilket rapportering sker.

===== SIDA 26 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 26  
Omvärldsfaktorer  Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsentlig påverkan på bolagets verksamhet av följderna av kriget i Ukraina. Koncernens projektverksamhet har dock påverkats varvid några projekt har sena-relagts. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, leve-ransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. 
Valberedning Enligt beslut vid årsstämman 2023 i Fastighetsbolaget Emilshus AB har styrelsens ordförande sammankallat en valberedning inför års-stämman 2024 i enlighet med instruktionen för valberedningen. Valberedningens medlemmar är, Erik Borgblad, utsedd av Aptare Holding AB (valberedningens ordförande), David Mindus, utsedd av AB Sagax, Andreas Wahlén, utsedd av NP3 Fastigheter AB samt  Johan Ericsson, styrelseordförande i Fastighetsbolaget Emilshus AB.  
Förslag till vinstutdelning Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinstmedel, som beslutas delas ut till preferensaktieägare, i verksamheten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål.  Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Sty-relsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksam-hetsåret. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelnings-policy. 
Årsstämma Emilshus årsstämma 2024 kommer att hållas i Växjö den 25 april 2024. För mer information om årsstämman, besök www.emils-hus.com. 
 
 
 
Hovtången 11, Vaggeryd Kategori: Extern- och dagligvaruhandel Uthyrningsbar area: 3 290 kvm

===== SIDA 27 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 27  
Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna bokslutskommuniké ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens             verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i               koncernen står inför.    
 Växjö den 14 februari 2024   
Björn Garat Styrelseledamot Johan Ericsson Styrelsens ordförande Jakob Fyrberg Styrelseledamot och VD 
Elisabeth Thureson Styrelseledamot  Rutger Källén Styrelseledamot

===== SIDA 28 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 28  
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2024 
mkr Antal  fastigheter Uthyrbar area,  tkvm Redovisat värde, mkr  Hyresvärde, mkr  Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk  uthyrnings-grad, % Kontrakterad årshyra, mkr Halmstad        Lätt industri 1 5  55   4  – 100  4  Extern- och dagligvaruhandel – – – – – – – Industriservice/proffshandel 5 14  202   16   1 141  94  15  Övrigt 1 1  12   1  – –  1  Totalt Halmstad 7 20  269   21   1 074  95  20          Jönköping         Lätt industri 10 77  785   61   790  97  59  Extern- och dagligvaruhandel 3 7  99   8   1 048  100  8  Industriservice/proffshandel 3 14  57   4   282  100  4  Övrigt 2 10  198   19   1 791  100  19  Totalt Jönköping 18 109  1 139   91   836  98  89          Kalmar        Lätt industri 3 14  119   12   861  98  12  Extern- och dagligvaruhandel 10 21  243   20   962  100  20  Industriservice/proffshandel 7 24  173   13   555  93  12  Övrigt – – – – – – – Totalt Kalmar 20 59  534   46   772  97  44          Norrköping        Lätt industri 4 26  391   34   1 287  84  28  Extern- och dagligvaruhandel 1 25  74   6   244  100  6  Industriservice/proffshandel 2 11  108   8   696  100  8  Övrigt – – – – – – – Totalt Norrköping 7 62  573   48   766  89  42          Vetlanda        Lätt industri 5 85  382   42   495  100  42  Extern- och dagligvaruhandel 7 26  328   27   1 028  96  26  Industriservice/proffshandel 4 19  110   11   605  95  11  Övrigt 5 17  199   24   1 439  90  22  Totalt Vetlanda 21 147  1 019   105   713  96  100          Värnamo        Lätt industri 17 184  1 226   106   576  100  106  Extern- och dagligvaruhandel 3 20  178   22   1 090  87  19  Industriservice/proffshandel 3 12  75   5   405  100  5  Övrigt – – – – – – – Totalt Värnamo 23 216  1 479   133   614  98  130          Växjö        Lätt industri 7 72  560   48   656  100  47  Extern- och dagligvaruhandel 10 65  956   72   1 113  98  71  Industriservice/proffshandel 8 22  305   26   1 164  98  26  Övrigt 9 32  491   47   1 470  77  37  Totalt Växjö 34 192  2 312   193   1 007  93  180          Totalt Emilshus        Lätt industri 47 463  3 518   306   661  97  298  Extern- och dagligvaruhandel 34 164  1 877   155   944  96  149  Industriservice/proffshandel 32 117  1 029   84   714  96  81  Övrigt 17 60  900   92   1 514  85  78  Totalt 130 805  7 324   636   790  95  606

===== SIDA 29 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 29  
Nyckeltal  
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare. 
Kommentar till nyckeltal Emilshus presenterar vissa finansiella mått i rapporten som inte  definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och företagets ledning  då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och prestationer.      
  Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. För detaljerade uppgifter om beräkningar av alternativa nyckeltal (APM) se sidan 32.
         Helår mkr   2023 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE      Antal fastigheter, st  130 125 97 69 Uthyrningsbar area, tkvm  805,1 786,1 580,7 360,4 Fastigheternas verkliga värde, mkr  7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm  9 152 9 047 8 312 7 532 Långsiktigt substansvärde, mkr  2 739,5 2 446,7 2 006,5 1 002,9 Hyresvärde, mkr  636,4 580,7 360,7 234,6 Hyresvärde, kr/kvm  790 739 621 651 Återstående hyrestid, år  5,3 5,8 6,5 5,0 Nettouthyrning, mkr  0,0 12,0 -2,9 -0,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, %  95,3 95,9 97,1 96,9 Areamässig uthyrningsgrad, %  96,6 96,8 97,9 98,0 Direktavkastning, %  6,6 6,1 6,4 7,0 Överskottsgrad, %  79,3 79,9 81,5 81,2       AKTIERELATERADE, STAMAKTIER      Antal stamaktier vid periodens slut  100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Genomsnittligt antal stamaktier  93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr  2,05 1,76 1,87 1,42 Periodens resultat per stamaktie, kr  -0,09 3,36 7,07 2,91 Eget kapital per stamaktie, kr  25,26 25,27 21,09 15,00 Periodens kassaflöde från den löpande verksam-heten före förändring av rörelsekapital, mkr  195,8 150,7 109,9 74,3 Substansvärde per stamaktie, kr  27,32 26,34 23,48 16,60 Avkastning på eget kapital per stamaktie, %  -0,3% 12,8 37,1 20,9       AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER      Antal preferensaktier vid periodens utgång  20 628 625 20 628 625 13 951 313 – Genomsnittligt antal preferensaktier  20 628 625 20 252 401 6 296 818 – Eget kapital per preferensaktie, kr  32,0 32,0 32,0 – Periodens resultat per preferensaktie, kr  2,0 2,0 0,9 – Periodens utdelning per preferensaktie, kr  2,0 2,0 0,9 –       FINANSIELLA      Soliditet, %  41,9 40,0 37,0 33,6 Avkastning på eget kapital, %  1,1 12,8 33,6 20,9 Nettobelåningsgrad, %  51,5 54,5 56,9 60,8 Nettobelåningsgrad fastigheter, %  43,6 44,6 45,7 50,0 Belåningsgrad, %  54,4 57,7 48,5 63,8 Belåningsgrad fastigheter, %  46,5 48,7 47,6 52,9 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, %  4,7 4,6 3,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år  1,8 2,9 2,6 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr  2,1 2,3 2,8 2,9 Räntebärande nettoskuld, mkr  3 771,7 3 814,0 2 746,6 1 730,8 Skuldkvot, ggr  8,2 9,7 10,6 9,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr  195,8 150,7 110,5 74,3

===== SIDA 30 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 30  
Definitioner      Avkastning på eget kapital   Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.  Avkastning på eget kapital,  stamaktie   Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel-ning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande.  Belåningsgrad   Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter.  Belåningsgrad fastigheter   Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde.  Direktavkastning (yield)   Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens värde.  Driftsöverskott   Periodens intäkter minus fastighetskostnader.  Eget kapital per preferens-aktie   Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.  Eget kapital per stamaktie   Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.  Förvaltningsresultat   Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto.   Förvaltningsresultat  per stamaktie   Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.  Genomsnittlig låneränta   Vägd ränta på räntebärande låneskulder med beaktande av räntederivat på balansdagen.  Hyrestid  Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.  Hyresvärde   Kontrakterad årshyra som löper direkt efter   periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.  Intäkter   Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m.  Långsiktigt substansvärde (NAV)  Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande infly-tande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt.  Långsiktigt substansvärde per stamaktie   Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande infly-tande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.  Nettobelåningsgrad   Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter.  Nettobelåningsgrad fastig-heter   Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastig-heter.  Nettouthyrning   Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhandlade hyresavtal, reducerat med upp-sägningar för avflyttning (inklusive konkurser).  Preferenskapital   Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie.

===== SIDA 31 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 31  
Definitioner     Resultat per preferensaktie   Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per             preferensaktie.  Resultat per stamaktie   Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.  Räntebärande nettoskuld   Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.   Räntetäckningsgrad   Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.  Skuldkvot  Nettoskuld i förhållande till 12 månaders framåtriktat justerat driftsöverskott inklusive kostna-der avseende central administration.   Soliditet   Eget kapital i förhållande till balansomslutning.  Uthyrningsgrad, ekonomisk  Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet.   Uthyrningsgrad, area  Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area.   Överskottsgrad   Driftsöverskott i förhållande till intäkter.  För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus Årsredovisning för 2022.

===== SIDA 32 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 32  
Avstämning av nyckeltal           Helår mkr   2023 2022 2021 2020 Substansvärde      Eget kapital, mkr  3 193,5 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr  -660,1 -660,1 -446,4 – Återläggning av derivat, mkr  -34,9 -137,1 -11,8 0,7 Återläggning av uppskjuten skatt, mkr  241,0 237,0 170,5 59,6 Substansvärde, mkr  2 739,5 2 446,7 1 560,1 1 002,9       Ekonomisk uthyrningsgrad      Kontrakterad årshyra, mkr  606,2 557,1 350,3 227,4 Hyresvärde, mkr  636,4 580,7 360,7 234,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, %  95,3 95,9 97,1 96,9       Areamässig uthyrningsgrad      Total uthyrningsbar area kvm  805 124 786 094 580 732 360 427 Kontrakterad area, kvm  777 945 760 599 568 504 353 269 Areamässig uthyrningsgrad, %  96,6 96,8 97,9 98,0       Överskottsgrad      Driftsöverskott, mkr  470,5 362,6 228,4 148,3 Intäkter, mkr  593,1 454,0 280,4 182,6 Överskottsgrad, %  79,3 79,9 81,5 81,2       Förvaltningsresultat per stamaktie      Förvaltningsresultat, mkr  233,4 182,4 131,0 85,6 Utdelning till preferensaktier, mkr  41,3 40,5 9,8 – Genomsnittligt antal stamaktier, st  93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr  2,05 1,76 1,87 1,42       Periodens resultat per stamaktie      Periodens resultat, mkr   33,2 310,9 468,9 175,9 Preferensaktiernas del av resultatet, mkr  41,3 40,5 9,8 – Genomsnittligt antal stamaktier, st  93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Periodens resultat per stamaktie, kr  -0,09 3,36 7,07 2,91       Eget kapital per stamaktie      Eget kapital, mkr  3 193,5 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr  -660,1 -660,1 -446,4 0,0 Antal stamaktier vid periodens utgång, st  100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Eget kapital per stamaktie, kr  25,26 25,27 21,09 15,60       Substansvärde per stamaktie      Eget kapital, mkr  3 193,5 3 007,0 1 847,8 942,6 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr  -660,1 -660,1 -446,4 – Återläggning av derivat, mkr  -34,9 -137,1 -11,8 0,7 Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr  241,0 237,0 170,5 59,6 Substansvärde, mkr  2 739,5 2 446,7 1 560,1 1 002,9 Antal stamaktier vid periodens utgång, st  100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Substansvärde per stamaktie, kr  27,32 26,34 23,48 16,60       Soliditet      Eget kapital, mkr  3 193,5 3 007,0 1 847,8 942,6 Totala tillgångar, mkr  7 621,5 7 524,5 4 987,4 2 806,2 Soliditet %  41,9 40,0 37,0 33,6

===== SIDA 33 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 33  
 Avstämning av nyckeltal    Helår mkr   2023 2022 2021 2020  Avkastning på eget kapital      Periodens resultat, mkr  33,2 310,9 468,9 175,9 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr  0,0 – – – Genomsnittligt eget kapital, mkr  3 100,3 2 427,4 1 395,2 841,1 Avkastning på eget kapital, %   1,1 12,8 33,6 20,9       Nettobelåningsgrad      Räntebärande skulder, mkr  3 983,7 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Likvida medel, mkr  -212,0 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskulder, mkr  3 771,7 3 879,0 2 746,6 1 651,8 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr  7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Nettobelåningsgrad, %  51,5 54,5 56,9 60,8       Nettobelåningsgrad fastigheter      Räntebärande skulder, mkr  3 983,7 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr  -576,1 -706,5 -540,9 -294,7 Likvida medel, mkr.  -212,0 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr  3 195,6 3 172,5 2 205,7 1 357,0 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr  7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Nettobelåningsgrad fastigheter, %  43,6 44,6 45,7 50,0       Räntetäckningsgrad      Förvaltningsresultat, mkr  233,4 182,4 131,0 85,6 Finansnetto, mkr  -205,3 -142,9 -74,2 -44,1 Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr  438,8 325,3 205,3 129,6 Räntetäckningsgrad, ggr  2,1 2,3 2,8 2,9       Skuldkvot      Räntebärande nettoskuld, mkr  3 771,7 3 879,0 2 746,6 1 651,8 Driftöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr  491 453,6 287,4 185,7 Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr  -31 -32,9 -28,8 -18,9 Framåtriktat justerat driftöverskott, mkr  460 420,7 258,6 166,8 Skuldkvot, ggr  8,2 9,2 10,6 9,9       Räntebärande nettoskuld      Räntebärande skulder, mkr  3 983,7 4 103,3 2 839,2 1 730,8 Likvida medel, mkr  -212,0 -224,3 -92,6 -79,0 Räntebärande nettoskuld, mkr  3 771,7 3 879,0 2 746,6 1 651,8       Avkastning på eget kapital per stamaktie      Periodens resultat, mkr  33,2 310,9 468,9 175,9 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr  – – – – Periodens resultat hänförligt till preferensaktier, mkr  41,3 41,3 9,8 – Genomsnittligt eget kapital, mkr  3 100,3 2 427,4 1 395,2 841,1 Genomsnittligt preferenskapital, mkr  660,1 553,3 156,6 – Avkastning på eget kapital per stamaktie, %  -0,3 14,4 37,1 20,9       Eget kapital per preferensaktie      Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr  660,1 660,1 446,4 – Upplupen utdelning hänförligt till preferensaktier, mkr  20,6 20,6 14,0 – Antal utestående preferensaktier, st  20 628 625 20 628 625 13 951 313 – Eget kapital per preferensaktie, kr  32,0 32,0 32,0 –       Direktavkastning      Driftöverskott, mkr  470,5 362,6 228,4 148,3 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr  – – – – Justerat driftöverskott, mkr  470,5 362,6 228,4 148,3 Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid, mkr  7 176,6 5 991,2 3 760,6 2 123,4 Direktavkastning, %  6,6 6,1 6,1 7,0

===== SIDA 34 =====

FASTIGHETSBOLAGET EMILSHUS AB (publ)   Bokslutskommuniké Januari–december 2023 34  
Kalendarium Kalendarium 2024 Årsredovisning 2023    27 mars 2024 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    28 mars 2024 Delårsrapport januari-mars 2024    25 april 2024 Årsstämma 2024     25 april 2024 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    28 juni 2024 Delårsrapport januari-juni 2024    11 juli 2024 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    30 september 2024 Delårsrapport januari-september 2024    16 oktober 2024 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare    30 december 2024 Bokslutskommuniké januari-december 2024   12 februari 2025   Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen       lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 14 februari 2024 klockan 07.30.    
Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg, VD 070-593 95 96 jakob.fyrberg@emilshus.com 
Emil Jansbo, CFO 072-243 30 88 emil.jansbo@emilshus.com     
Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i  småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2023 till 805 tkvm uthyrningsbar area för-delat på 130 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri,      industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhan-del. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.  Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Organisationsnummer: 559164-8752 
www.emilshus.com