Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Kv1 
 
 
2023 
   
  
 
 
 
 
 
    Sammandrag, Mkr 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Jan-mar 20231 
 
• Hyresintäkterna uppgick till  
829 Mkr (762). I identiskt 
bestånd ökade intäkterna 
med 8 procent i jämförelse 
med förgående period (8). 
• Driftöverskottet uppgick till  
598 Mkr (554). I identiskt 
bestånd ökade drift-
överskottet med 8 procent (9). 
• Överskottsgraden uppgick till 
72 procent (73). 
• Omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 187 Mkr (7) och 
bruttoresultatet uppgick till  
22 Mkr (-7). 
 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal se sidan 26. 
 
 
 
• Räntenettot uppgick till -221 Mkr 
(-127). 
• Förvaltningsresultatet uppgick  
till 351 Mkr (381). 
• Realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till -2 110 Mkr (2 159) och  
på räntederivat till -217 Mkr (881) 
• Periodens resultat före skatt  
uppgick till -1 977 Mkr (3 495) 
• Periodens resultat efter skatt  
uppgick till -1 584 Mkr (2 782)  
motsvarande -5:04 kr per aktie 
(8:69). 
 
 
 
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för  
  perioden januari–mars 2022 och för balansposter 
  per 31 december 2022. 
 
 
 
• Nettouthyrningen uppgick till  
-12 Mkr (8). 
• I samband med omförhandling 
förlängdes hyreskontrakt till ett 
värde av 179 Mkr till oförändrade 
villkor. 
• Soliditeten uppgick till 48 
procent (49). 
•  Belåningsgraden uppgick till 40 
procent (38). 
 
  
2023 2022 2022
jan-mar jan-mar jan-dec
Nettoomsättning 1 016 769 3 327
Bruttoresultat 620 547 2 161
Förvaltningsresultat 351 381 1 373
Resultat före skatt -1 977 3 495 2 964
Resultat efter skatt -1 584 2 782 2 376
Nettouthyrning -12 8 86
Överskottsgrad, % 72 73 74
Belåningsgrad fastigheter, % 40 35 38
EPRA NRV, kr per aktie 166 179 173

===== SIDA 2 =====

FABEGE 2023/KV1  2 
 
Vd-ord 
 
 
Första kvartalet fortsatte att 
kännetecknas av en skakig omvärld. 
Inflationen är fortsatt hög även om vi 
senaste tiden sett en viss ljusning, 
räntehöjningarna fortsatte och de 
ekonomiska utsikterna är osäkra. I 
verksamheten rullar det dock på och jag 
är glad över vår finansiella stabilitet och 
styrka. 
  
Hyresintäkterna uppgick under det första 
kvartalet till 829 Mkr och i identiskt bestånd 
ökade intäkterna med 8 procent. Även 
driftöverskottet ökade från 554 Mkr till 598 
Mkr. Nettouthyrningen blev svagt negativ 
med 12 Mkr. Vi gjorde några roliga och 
viktiga nya uthyrningar i framför allt Haga 
Norra, men detta uppvägde tyvärr inte de 
uppsägningar vi fick. Uthyrningsgraden 
förbättrades dock och kommande in- och 
utflyttningar de närmaste kvartalen 
kommer att bidra till ökade hyresintäkter. 
 
Början av året har präglats av oro kring 
fastighetsbolagens möjligheter att hitta 
finansiering. På obligationsmarknaden finns 
kapital tillgängligt, men till alltför höga 
priser. I februari emitterade vi en icke 
säkerställd obligation om 250 Mkr på en 
nivå som vi bedömde som okej, en två-
åring till en marginal på 200 punkter. Det 
var ett sätt att visa obligationsinvesterarna 
att vi vill vara aktiva på kapitalmarknaden 
även om vi idag ser bankfinansiering som 
det mest attraktiva finansieringsalternativet. 
Vår förhoppning är att kapitalmarknaden 
åter ska erbjuda mer attraktiva villkor.  
 
Det tål att upprepas att vi har en stark 
balansräkning, bra bankrelationer och bra 
refinansierings möjligheter. Räntan på 61 
procent av våra lån är bundna, främst via 
så kallade ränteswappar, på låga nivåer. Vi 
har knappt hälften av dagens lånevolym 
bundna i mer än tre år. Detta gör att en 
ränteuppgång på 1 procent ger oss, på 
dagens volymer och marginaler, under den 
närmaste 12 månaders perioden en ökad 
räntekostnad på cirka 120 Mkr. 
 
Transaktionsmarknaden har under början 
av året varit avvaktande med klart lägre 
aktiviteter än under de senaste åren.  De 
transaktioner som gjorts inom våra 
områden har dock fortsatt varit på bra 
nivåer. Vi valde att externvärdera 47 procent  
 
 
 
 
 
 
 
av portföljen under kvartalet och resterande 
fastigheter internvärderades. Bland annat 
det högre ränteläget medförde att det 
genomsnittliga avkastningskravet ökade 
med 0,12 procentenheter till 4,11 procent i 
portföljen vilket ledde till att orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -2 110 Mkr. Det 
samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 85,0 Mdkr. I värderingarna 
motverkades de högre avkastningskraven 
till del av ökade hyresnivåer till följd av högre 
inflationsantaganden. Det kan konstateras 
att vi nu har ungefär samma avkastnings-
krav i portföljen som vid halvårsårsskiftet 
2019. 
 
Hyresmarknaden i Stockholm visade stark 
tillväxt under hela 10-talet. Både vakanser 
och hyror höll sig kvar på bra nivåer en bit in 
på 20-talet, kanske något oväntat under 
pandemin. Låg aktivitet och stor osäkerhet 
under och efter pandemin medförde att 
många beslut om lokaler sköts på framtiden. 
Flera mätningar vittnar nu om att 
omsättningen åter ökar och att vi inom vissa 
områden ser ökande vakanser. Detta 
påverkas självfallet av konjunkturen, men en 
underliggande drivkraft är också ändrade 
lokalbehov till följd av nya arbetssätt. En 
aktuell mätning från CityMark visar att 
vakanserna ökar mest i innerstaden, 
exklusive CBD, och i Söderort. Lokal-
 
VERKSAMHETSMÅL 
• Nettouthyrning minst 80 Mkr 
per år. 
• Överskottsgrad 75 procent. 
• Investeringsvolym cirka 
2 500 Mkr per år. 
 
NETTOUTHYRNING 
 
 Mål: 80 Mkr per år 
 
ÖVERSKOTTSGRAD 
 
 Mål: 75% 
-100
-50
0
50
100
150
200
250
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%

===== SIDA 3 =====

FABEGE 2023/KV1  3 
 
 
 
 
marknaden i innerstaden visar nu den 
högsta omsättningen på 10 år. Det är också 
stora skillnader i vakan mellan A- och B-
lägen utanför tull. Hyresgästerna söker sig till 
bättre produkter i bättre lägen och en del 
minskar sin förhyrda area. 
 
Tillsammans med hyresgästerna arbetar vår 
organisation med att hitta smarta lösningar 
för att möta de långsiktiga lokalbehoven, 
både avseende kostnad och miljöpåverkan. 
Det kan ibland leda till minskade förhyrningar 
och ökad flexibilitet, som till exempel kan 
innebära en större andel gemensamma 
faciliteter som man delar med andra 
hyresgäster såsom konferens- och 
friskvårdsytor. Då kan hyrorna per kvm 
behållas eller till och med fortsätta öka, 
samtidigt som hyresgästerna får en lägre 
årskostnad och lokaler som stödjer 
verksamheten. I dessa processer är vårt 
geografiskt koncentrerade bestånd och 
lokalkännedom en stor fördel. Våra 
fastigheter ligger också i lägen som stödjer 
nya arbetssätt och resvanor.  
 
Inflationen bidrar i det korta perspektivet till 
ökade hyresintäkter. Det är dock inte givet 
att marknadshyrorna följer efter. Under 
ganska många år av stadig hyrestillväxt och 
låg inflation har marknadshyrorna legat 
högre än utgående hyror. Nu hamnar vi i ett 
läge där det ibland kan vara tvärtom. Detta 
är inget nytt, men det var ganska många år 
sedan vi sist stod i en sådan situation.  
 
Det är glädjande att allt fler lokalsökande 
företag har ett seriöst intresse för 
hållbarhetsfrågor. Fabeges initiativ för 
återbruk väcker nyfikenhet, och våra 
nyckeltal för energianvändning och 
klimatavtryck imponerar. Under kvartalet tog 
vi ett viktigt steg närmare vårt mål om att 
vara klimatneutrala till 2030. Vi tecknade ett 
avtal med Stockholm Exergi som handlar 
om infångning av biogen koldioxid kallat bio-
CCS (bio energy with  carbon capture and 
storage) och framtida köp av minusutsläpp. 
Avtalet är ett är ett komplement till vårt 
framgångsrika arbete med energi-
effektivisering. Vi fortsätter att skilja på 
”goda kostnader”, som leder till intäkter, och 
på ”dåliga kostnader”, som är att ”kasta 
pengarna i sjön”. Att fortsatt ligga i framkant 
gällande hållbarhet är definitivt goda 
kostnader.  
 
Våra nybyggnadsprojekt fortsätter och det 
skall bli en glädje att under 2024 och 2025 
hälsa Operan och Dramaten och Alfa Laval 
välkomna till Flemingsberg samt JM och 
Randstad med flera till Haga Norra. 
 
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i 
Haga Norra går mot färdigställande. Av totalt 
418 lägenheter har nu 388 sålts, varav 18 
stycken under 2023. Birger Bostad har i 
början av året färdigställt och slutavräknat 
ett par projekt och haft ett stort antal 
inflyttningar i de övriga projekten. I Riksten 
har 11 bostäder sålts och försäljningsgraden 
för brf-projekt i produktion är 91 procent. 
 
Jag är också stolt över att vi avancerar till 
plats 20 bland Sveriges Bästa 
Arbetsplatser™ för medelstora 
organisationer i Great Place To Works  
årliga medarbetarundersökning. Liksom vid 
tidigare års undersökningar har vi förbättrat 
vårt resultat ytterligare, vilket är ett fint bevis 
på det värdegrundsarbete som bedrivs i den 
dagliga verksamheten. Allt samman-
taget tycker hela 98 procent av 
medarbetarna att Fabege är en 
mycket bra arbetsplats. Att vi är ett 
team med en stark företagskultur är viktigt 
för att vi ska kunna leverera värde till våra 
intressenter. 
 
Stefan Dahlbo, VD  
26 april 2023 
 
 
 
 
  
INVESTERINGSVOLYM 
 
 
 
 
 
   
 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel 
Visionsbild

===== SIDA 4 =====

FABEGE 2023/KV1  4 
 
 
Resultat jan-mar 20231 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 584 Mkr (2 782) motsva-
rande -5:04 kr per aktie (8:69). Periodens resultat före skatt uppgick till 
-1 977 Mkr (3 495). Högre räntekostnader och negativa värde-
förändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen under första 
kvartalet innebar att resultatet före skatt minskade i jämförelse med 
samma period föregående år. 
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT 
Hyresintäkterna ökade till 829 Mkr (762) 
och driftsöverskottet uppgick till 598 Mkr  
(554). I identiskt bestånd ökade intäkterna 
med cirka 8 procent (8). Intäktsökningen 
var främst hänförlig till indexhöjningen som 
trädde i kraft vid årsskiftet. Andra större 
förändringar avsåg ökad intäkt till följd av 
Convendums inflyttning i Bocken 39 medan 
Skatteverkets avflyttning från Nöten 4 den 
31 mars 2022 innebar en negativ effekt. 
Ökningen av fastighetskostnader avsåg 
främst ökade kostnader för snöröjning och 
el. Driftsöverskottet i identiskt bestånd 
ökade med cirka 8 procent (9). Överskotts-
graden uppgick till 72 procent (73). 
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING 
Omsättning bostadsutveckling uppgick 
under perioden till 187 Mkr (7). Kostnader för 
bostadsutveckling uppgick till -165 Mkr  
(-14), varav administrativa kostnader -5 Mkr 
(-8). Bruttoresultatet uppgick därmed till 22 
Mkr (-7). Resultatavräkning sker i samband 
med etappvis inflyttning eller vid 
färdigställande. Under perioden har två 
projekt färdigställts och slutavräknats, ett i 
Landskrona och ett i Sigtuna. Ytterligare två 
projekt har delavräknats. Resultatavräkning i 
delägda projekt redovisas på raden för 
resultatandelar i intressebolag.  
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Kostnader för central administration 
uppgick till -26 Mkr (-25).  
FINANSNETTOT 
Räntenettot uppgick till -221 Mkr (-127). 
Snitträntan ökade successivt under 
kvartalet i takt med att Riksbankens höjning 
av styrräntan fått effekt på marknadsräntan, 
dvs stibor. Snitträntan per 31 mars uppgick 
till 2,75 procent (2,39 vid årsskiftet). 
Tomträttsavgälder uppgick till -12 Mkr (-11). 
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG 
Resultatandelar i intressebolag uppgick till 
-10 Mkr (-3) och avsåg huvudsakligen 
tillskott till Arenabolaget. 
 
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer 
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per 
år. Under första kvartalet externvärderades 
47 procent av portföljen och resterande 
fastigheter internvärderades med 
utgångspunkt i senaste externa värdering. 
Det samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 85,0 Mdkr (86,3). Oreali-
serade värdeförändringar uppgick till -2 110 
Mkr (2 159). Det genomsnittliga 
avkastningskravet ökade med 0,12 
procentenheter till 4,11 procent (3,99). De 
ökade avkastningskraven var en följd av det 
högre ränteläget. I värderingarna mot-
verkades det till del av ökade hyresnivåer till 
följd av högre inflationsantaganden. 
SKATT 
Periodens skattekostnad uppgick till 393 
Mkr  (-713) och avsåg uppskjuten skatt. 
Skatt beräknades med 20,6 procent på 
löpande beskattningsbart resultat. 
Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte 
få någon väsentlig effekt på betald skatt 
under de närmaste åren. 
SEGMENTSRAPPORTERING 
Segmentet Förvaltning genererade ett 
driftöverskott om 570 Mkr (531) motsva-
rande 74 procents överskottsgrad (76). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 90 procent (89). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 342 Mkr 
(390). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -1 609 Mkr (1 934).  
Segmentet Förädling genererade ett 
driftsöverskott om 27 Mkr (15) motsvarande 
en överskottsgrad på 55 procent (33). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 5 Mkr (0). 
Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -269 Mkr (117).  
I segmentet Projekt redovisades 
o
realiserade värdeförändringar om -224 
Mkr (108). Projektvinster möttes av 
nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av 
slutvärdet i projektfastigheterna.  
Segmentet Bostad genererade ett 
bruttoresultat avseende bostads-utveckling 
om 22 Mkr (-7). Förvaltningsresultatet 
FÖRSTA KVARTALET I 
KORTHET 
• Stockholmsmarknaden 
generellt visade under första 
kvartalet relativt stabila 
hyresnivåer, men ökande 
omsättning och något 
ökade vakanser. 
• Nyuthyrningen uppgick till 
48 Mkr (61). 
• Nettouthyrningen uppgick till 
-12 Mkr (8) efter ett par 
större uppsägningar. 
• Hyresintäkterna uppgick till 
829 Mkr (762). 
• Överskottsgraden uppgick 
till 72 procent (73). 
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 187 
Mkr (7) och bruttoresultat 
uppgick till 22 Mkr (-7). 
• Räntenettot uppgick till -221 
Mkr (-127). 
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 351 Mkr (381). 
• Orealiserade 
värdeförändringar i 
fastighetsportföljen uppgick 
till -2 110 Mkr (2 159) varav 
projekt 493 Mkr (225). 
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen 
uppgick till -217 Mkr (881). 
• Kvartalets resultat efter skatt 
uppgick till -1 584 Mkr  
(2 782). 
 
 
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2022 och för balansposter per 31 
december 2022.

===== SIDA 5 =====

FABEGE 2023/KV1  5 
 
 
uppgick till 15 Mkr (-8). Orealiserade 
värde-förändringar uppgick till -8 Mkr 
(0). Mer information om segments-
fördelningen framgår av segments-
rapporten och av segmentsnoten på 
sidorna 10 och 23. 
FINANSIELL STÄLLNING OCH 
SUBSTANSVÄRDE 
Eget kapital vid periodens slut uppgick 
till 43 175 Mkr (45 514) och soliditeten 
till 48 procent (49). Beslutad ej utbetald 
utdelning om 755 Mkr har minskat eget 
kapital. Eget kapital per aktie hänförligt 
till moderbolagets aktieägare uppgick 
till 137 kr (145). EPRA NRV uppgick till 
166 kr per aktie (173). 
GOODWILL 
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad 
AB. 
 
 
 
FASTIGHETER 
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges 
förvaltningsportfölj inklusive projekt-  
och markfastigheter. Per 31 mars 2023 
uppgick det totala fastighetsvärdet till 
85,0 Mdkr (86,3). 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
Avser pågående projekt i egen regi samt 
exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet 
uppgick per kvartalsskiftet till 795 Mkr (892) 
varav pågående produktion 466 Mkr och 
exploateringsfastigheter för kommande 
utveckling 329 Mkr. 
KASSAFLÖDE 
Kassaflöde från löpande verksamhet före 
förändring av rörelsekapital uppgick till 341 
Mkr (383). Förändring av rörelsekapitalet 
påverkade kassaflödet med 112 Mkr (220). 
Investeringsverksamheten påverkade 
kassaflödet med -778 Mkr (-478), samtidigt 
som kassaflödet från finansieringsverk-
samheten uppgick till 320 Mkr (-59). I in-
vesteringsverksamheten drivs kassaflödet 
av fastighetstransaktioner samt av projekt. 
Sammantaget minskade likvida medel med 
5 Mkr (66) under perioden. 
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, 
JAN-MAR 2023 
 
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 
2023-03-31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NY UTHYRNING I KVARTER 1, HAGA NORRA  
Fabege och Randstad har tecknat avtal  
om drygt 3 200 kvm i kontorsprojektet  
Kvarter 1, Haga Norra. Avtalet är på sju år  
och inflyttning planeras till den 1 mars 2025.  
Kvarter 1 omfattar 27 000 kvm och 
uthyrningsgraden i projektet uppgår till 41 
procent efter uthyrningar till SATS, JM  
och Randstad. 
 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE  
på nivån excellent. 
 
I Arenastadens nya stadskvarter  
Haga Norra skapar vi 70 000 kvm 
kommersiella lokaler och 1 000 nya 
bostäder.  
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2023-01-01 86 348
Fastighetsförvärv 57
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 699
Orealiserade värdeförändringar -2 110
Försäljning, utrangering och övrigt 0
Utgående verkligt värde 2023-03-31 84 994
Område
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Stockholms innerstad 3,74%
Solna 4,31%
Hammarby Sjöstad 4,22%
Flemingsberg 5,09%
Övriga marknader 4,92%
Genomsnittlig avkastning 4,11%

===== SIDA 6 =====

FABEGE 2023/KV1  6 
 
 
Finansiering 
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. 
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. 
FINANSIERING 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som 
bankmarknaden och långsiktiga relationer 
med de stora finansiärerna har hög prioritet. 
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med 
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett 
certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr. 
  Kvartalet inleddes med en viss stabilisering 
av de finansiella marknaderna vilket 
möjliggjorde att vi kunde nyttja den längre 
kapitalmarknaden genom att emittera en 
icke säkerställd obligation om 250 Mkr.  
Därefter spred sig en bankoro över Europa 
och Sverige efter att några mindre 
amerikanska banker fått problem. Det ledde 
till att volatiliteten steg igen och att de längre 
marknadsräntorna sjönk. Den korta räntan 
fortsatte dock att stiga med utsikterna om 
att Riksbanken fortsätter höja styrräntan.  
Den kraftigt stigande räntan innebär ökade 
räntekostnader för Fabege men som till viss 
del dämpas av att en stor del är säkrat med 
hjälp av derivat. 
  Den totala finansieringen ökade under 
kvartalet med 635 Mkr och utgjordes av 
finansiering via kapitalmarknaden om 13,2 
Mdkr och via bankmarknaden om 20,8 
Mdkr. 
   
FINANSIERING, 2023-03-31 
 
 
Andelen kapitalmarknadsfinansiering 
minskade något efter att de lånelöften som 
kontrakterades innan årsskiftet betalades ut 
och delvis användes till att återbetala förfall i 
både certifikat- och obligationsmarknaden.  
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, 
inklusive backup-faciliteten för 
certifikatsprogrammet, uppgick till 5,7 Mdkr. 
  Fabeges räntebindningstid uppgick per 
kvartalsskiftet till 2,5 år. Derivatportföljen 
bestod av ränteswapar om totalt 19 650 
Mkr, med förfall till och med 2032 och en 
fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 
procent.  
I finansnettot ingick övriga finansiella 
kostnader om 29 Mkr, vilka huvudsakligen 
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för 
obligations- och certifikatsprogram. Under 
perioden har räntor om totalt 7 Mkr (6) av-
seende projektfastigheter aktiverats. 
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart 
samhälle och vill vara en aktiv part i dess 
omvandling mot ett större ansvarstagande. 
100 procent av låneportföljen klassas som 
grön. 
 
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 
 
 
100% 
Grön finansiering 
31 mars 2023 
 
 
Moody’s Rating 
Baa2 
negativ outlook 
Reviderat  i  november 2022 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar /program
Utnyttjat 2023-03-31
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Övriga lån
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2023-03-31 2022-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 976 33 341
 varav utestående MTN, Mkr 9 950 10 700
 varav utestående SFF, Mkr 600 600
 varav utestående certifikat, Mkr 2 665 2 767
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 660 7 260
Kapitalbindning, år 4,5 4,7
Räntebindning, år 2,5 2,7
Räntebindning, andel av portföljen, % 61 65
Derivat marknadsvärde, Mkr 1 472 1 689
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,75 2,39
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,67 2,31
Ej pantsatta tillgångar, % 39,3 45,2
Belåningsgrad, % 39,6 38,2

===== SIDA 7 =====

FABEGE 2023/KV1  7 
 
 
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-03-31
 
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även 
den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan 
marginal.  
 
 
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-03-31 
 
   
 
GRÖN FINANSIERING, 2023-03-31
 
 
GRÖN FINANSIERING 
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats 
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the 
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition 
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, 
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till 
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. 
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna 
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre 
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.   
 
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/gronfinansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 15 164 4,81* 45
1-2 år 2 986 0,72 9
2-3 år 2 000 0,96 6
3-4 år 4 150 0,97 12
4-5 år 2 914 1,28 9
5-6 år 2 962 1,37 9
6-7 år 2 000 0,44 6
7-8 år 400 0,60 1
8-9 år 900 0,72 3
9-10 år 500 0,81 1
11 år 0 0,00 0
Totalt 33 976 2,67 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 665 2 665
< 1 år 4 379 3 119
1-2 år 11 298 8 398
2-3 år 4 905 3 405
3-4 år 4 950 4 950
4-5 år 0 0
5-10 år 7 776 7 776
10-15 år 2 477 2 477
15-20 år 1 186 1 186
Totalt 39 636 33 976
Kreditramar
Utestående lån 
och obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 950 9 950
Gröna obligationer via SFF, Mkr 600 600
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 665 2 665
Gröna lån, övriga, Mkr 26 421 20 761
Total grön finansiering, Mkr 39 636 33 976
Andel grön finansiering, % 100 100
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 49 468
 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 13 080
KAPITALFÖRSÖRJNING 
 
 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
 
 
FINANSIELLA MÅL 
Styrelsen i Fabege har 
beslutat om följande  
finansiella mål: 
 
• Belåningsgrad max 
50 procent. 
• Räntetäckningsgrad lägst 
2,2 gånger. 
• Skuldkvoten max 
13,0 gånger. 
• Soliditet lägst 35 procent. 
 
 
Eget kapital 51%
Räntebärande skulder 34%
Övriga skulder 15%
Pantsatta tillgångar 61%
Ej pantsatta tillgångar 39%

===== SIDA 8 =====

FABEGE 2023/KV1  8 
 
 
Verksamheten  
jan-mar 20231  
Stockholmsmarknaden generellt visade under första kvartalet relativt 
stabila hyresnivåer men ökande omsättning. Nettouthyrningen uppgick 
till -12 Mkr (8) medan uthyrningsgraden ökade till 90 procent. Projekten 
fortlöpte enligt plan.  
FASTIGHETSBESTÅND  
OCH FÖRVALTNING 
Fabeges verksamhet med förvaltning och 
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och 
kring Stockholm; Stockholms innerstad, 
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 31 mars 2023 ägde Fabege 102 
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 
3,9 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner 
kvm och ett bokfört värde om 85,0 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter  
14,3 Mdkr.  
 
UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens 
slut till 90 procent (89). Större vakanser 
avser främst tre fastigheter i Solna Business 
Park. Avtalade in- och avflyttningar i 
förvaltningsportföljen förväntas bidra med 
ytterligare 63 Mkr i löpande årliga 
hyresintäkter under de kommande 
kvartalen. Den ekonomiska uthyrnings-
graden i förädlingsfastigheterna mäts inte 
då merparten av dessa fastigheter 
tomställts eller delvis hyrs ut på 
korttidskontrakt i väntan på rivning eller 
ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 
236 tkvm varav 146 tkvm är uthyrda till en 
löpande årshyra om 214 Mkr. De stora 
pågående projekten omfattar en 
uthyrningsbar yta om cirka 150 tkvm med 
ett hyresvärde om 404 Mkr. 
Uthyrningsgraden i projektportföljen 
uppgick per kvartalsskiftet till 38 procent. 
NETTOUTHYRNING 
Under perioden tecknades 8 (36) nya avtal 
till ett samlat hyresvärde om 48 Mkr (61) 
varav 100 procent (93) av ytan avsåg gröna 
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -60 
Mkr (-53). Nettouthyrningen uppgick till -12 
Mkr (8). Hyreskontrakt om 34 Mkr (20) 
omförhandlades med en genomsnittlig 
minskning av hyresvärdet med 4 procent 
(ökning 17). Omförhandlingarna avsåg 
främst butiker. Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 179 Mkr till oförändrade 
villkor. Återköpsgraden under perioden 
uppgick till 76 procent (88).   
FÖRÄNDRINGAR I 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
I februari förvärvades andra hälften av 
delägda Klacken 1, en garagefastighet i 
Råsunda.  Vidare avtalades om försäljning 
av cirka 42 500 kvm bostadsbyggrätter i 
Huvudsta, Solna till JM. Fastighetsvärdet 
uppgår till 484 Mkr inklusive erlagt 
exploateringsbidrag och tillträdesdag var 
den 4 april 2023. Affären redovisas först i 
andra kvartalet i samband med frånträdet.
 
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och 
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och 
därmed ökade kassaflöden och värden. 
Under perioden uppgick investeringarna till  
699 Mkr (436) i befintliga fastigheter och 
projekt, varav 416 Mkr (255) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. 
Investerat kapital i förvaltningsportföljen 
uppgick till 283 Mkr (181) varav en större 
andel avsåg hyresgästanpassningar.  
AVSLUTADE PROJEKT 
Inga projekt avslutades under perioden. 
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 
Nybyggnation av lokaler för Operan och 
Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, 
Flemingsberg fortlöper enligt plan. 
Grundläggningen är klar och arbeten med 
stommontage pågår. Investeringen 
beräknas uppgå till 465 Mkr och fastigheten 
ska stå klar för inflyttning i juni 2024. 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, 
very good.  
 Nybyggnation av kontorshuset på 
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, fortgår. 
Stommen färdigställdes under hösten och 
invändiga arbeten pågår. Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 1,4 Mdkr. 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, 
excellent. Uthyrningsgraden uppgår till 42 
procent efter uthyrningen till Randstad. 
Nästa fas i utvecklingen av Haga Norra har 
påbörjats genom investering i garage som 
ska serva stadsdelen och som utgör grund 
för kommande bostadskvarter. 
Investeringen beräknas uppgå till 495 Mkr 
med planerat färdigställande under 2024. 
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 
2023-03-31, MDKR 
  
  
 
 
   
 
 
 
37% 49% 10% 3% 1%
85,0
Hela fastighets-
beståndet
42% 47% 9% 0% 2%
70,7
Förvaltnings-
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2022 och för balansposter per 31 december 2022. 
23% 41% 15% 21% 0%
7,7
Förädlings-
fastigheter
0% 80% 8% 12% 0%
6,6
Projekt 
fastigheter

===== SIDA 9 =====

FABEGE 2023/KV1  9 
 
 
 Uppförande av parkeringshus på 
fastigheten Semaforen 1, Arenastaden 
löper på med montering av stomme och 
fasad. Investeringen beräknas uppgå till 
330 Mkr. Projektet beräknas ge ett 
negativt resultat på ca -130 Mkr men löser 
en parkeringsskuld vilket inneburit 
kostnadsbesparingar i andra intilliggande 
projekt.  
I Flemingsberg fortgår projektet i 
Separatorn 1 avseende kontor och 
laboratorier för Alfa Laval. Projektet 
utökades under hösten till att omfatta 
cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta 
exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka 
91 procent. För närvarande pågår schakt- 
och grundläggningsarbeten och 
stomarbeten har påbörjats. Investeringen 
beräknas uppgå till 1 060 Mkr exklusive 
markförvärv. Alfa Laval tillträder under 
andra kvartalet 2025.     
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand 
pågår med bashusinvesteringar. 
Fastigheten anpassas för flera hyresgäster 
och investeringen beräknas uppgå till 
totalt 770 Mkr inklusive investeringar för 
hyresgästanpassningar som dock utförs 
först i samband med att tecknande av 
hyresavtal. 
Hyresgästanpassningen för Convendum i 
Hägern Mindre 7, Drottninggatan, pågår 
med planerat tillträde i juni 2023. 
Investeringen uppgår till 88 Mkr. 
Vidare har bashusinvestering i 
fastigheten Påsen 1, Hammarby Sjöstad 
påbörjats. Hela investeringen beräknas 
uppgå till totalt 376 Mkr inklusive 
investeringar för hyresgästanpassningar 
som dock utförs först i samband med 
tecknande av hyresavtal. 
 
PROJEKTKOSTNADER 
Leveranskapaciteten är nu åter på normal 
nivå och byggindex har minskat något 
sedan toppnivån.  Vissa produktgrupper 
såsom tex prefab, trä och stål har haft en 
större nedgång under den senaste tiden, 
medan andra, tex installationer, gips-
arbeten och målning fortfarande ligger 
högt med en viss prisökning. 
Marknadssignalerna med en stor press på 
bland annat bostadsbyggandet gör dock 
att vi tror på en prispress framöver och vi 
ser ett större intresse gällande att lämna 
pris och konkurrera om våra uppdrag. Det 
högre ränteläget innebar också att 
projektkalkylerna räknats upp med 
bedömd aktiverad räntekostnad under 
projekttiden. 
BIRGER BOSTAD 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 24 
projekt varav 7 drivs i pågående 
produktion med en bedömd investerings-
volym om ca 900 Mkr. Under första 
kvartalet färdigställdes och slutavräknades 
två projekt, brf Vårbruket i Landskrona och 
brf Slottsträdgården i Steninge Slottsby, 
Sigtuna. Vidare delavräknades resultat 
motsvarande etappvisa inflyttningar om 22 
bostäder i brf Majoren i Riksten, Botkyrka, 
och 14 bostäder i brf Höstbruket, 
Landskrona. Inflyttningar har därutöver 
skett i fyra föreningar som kommer 
slutavräknas under andra kvartalet. Under 
första kvartalet såldes 11 bostäder i brf 
Generalens Allé i Riksten. 
Försäljningsgraden för brf-projekten i 
pågående produktion uppick per 31 mars 
till 91 procent. 
BOSTADSUTVECKLING I  
JOINT VENTURES 
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i 
Haga Norra är i stort sett färdigställt. 
Projektet omfattar 418 lägenheter som 
produceras i en 3D-fastighetsbildning 
med fyra BRF:er ovanpå den anläggning 
som Fabege uppfört åt Bilia. De sista 
lägenheterna färdigställdes för inflyttning 
under första kvartalet 2023. Totalt har 388 
lägenheter sålts varav 369 lägenheter har 
tillträtts av bostadsrättsinnehavarna.  
JV-projektet redovisas enligt 
kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning 
sker i samband med att projekten avslutas 
när de sista lägenheterna sålts. 
 
TOTALA INVESTERINGAR, 
JAN-MAR 2023 
 
   
FASTIGHETSFÖRVÄRV,  
JAN-MAR 2023 
 
 
  
 
 
 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsportföljen 283
Investeringar i förädlingsfastigheter 28
Investeringar i projektfastigheter 388
Totala investeringar 699
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kvartal 1
Klacken 2 (50%) Råsunda Garage 0
Totalt

===== SIDA 10 =====

FABEGE 2023/KV1  10 
 
 
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2023-03-31 
 
 
BYGGRÄTTER, 2023-03-31 
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. 
Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. 42 500 kvm bostadsbyggrätterna har avyttrats med frånträde i april 2023. 
 
 
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2023-03-31 
SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar 
yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört 
värde Mkr
Beräknad 
invest-
Varav upp-
arbetat Mkr
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q2-2024 53 400 0% 130 1 834 770 142
Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 24 231 465 174
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 42% 94 937 1 390 553
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 314 1 060 211
Semaforen 1 Parkering Arenastaden Q4-2023 18 000 0% 15 68 330 202
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q4-2024 11 000 0% 38 491 376 46
Hägern Mindre 7 3)
Kontor City Q3-2023 5 100 100% 44 824 88 44
Summa 149 800 38% 404 4 699 4 479 1 372
Övriga Mark- och projektfastigheter 2 734
Övriga Förädlingsfastigheter 7 707
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 15 140
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2023-03-31 exklusive parkeringshuset Semaforen 1.
ᵌ Fastigheten Hägern Mindre 7 är klassad som en förvaltningsfastighet i Fabeges segmentsredovisning.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 404 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 mars  2023.
Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 33 650 13 9 300 Innerstaden 3 560 0 0
Solna 349 200 19 6 800 Solna 252 000 54 10 600
Hammarby Sjöstad 69 700 45 3 300 Hammarby Sjöstad 6 200 69 5 400
Flemingsberg 264 900 6 4 800 Flemingsberg 273 500 0 5 500
Birger Bostad 7 100 100 1 500 Birger Bostad 121 900 83 5 000
Övriga 20 000 1 14 300 Övriga - - -
Summa 744 550 18 6 300 Summa 657 160 37 7 300
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 62 1 004 70 678 3 562 90
Förädlingsfastigheter ¹ 18 236 7 707 401 -
Mark och projektfastigheter ¹ 22 63 6 609 6 -
Summa 102 1 303 84 994 3 969 -
Varav Innerstaden 27 326 31 558 1 523 90
Varav Solna 53 729 41 638 1 894 90
Varav Hammarby Sjöstad 10 138 8 274 417 95
Varav Flemingsberg 8 70 2 446 74 -
Varav Övriga 4 40 1 078 61 93
Summa 102 1 303 84 994 3 969 90
¹ Se vidare under definitioner . ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 153 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2023) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter .
2023 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022
jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt
Hyresintäkter 770 53 3 3 829 701 45 16 0 762
Omsättning bostadsuteckling - - - 187 187  -  -  - 7 7
Summa nettoomsättning 770 53 3 190 1 016 701 45 16 7 769
Fastighetskostnader -200 -23 -7 -1 -231 -170 -30 -8 0 -208
Kostnader bostadsutveckling - - - -165 -165  -  -  - -14 -14
Bruttoresultat 570 30 -4 24 620 531 15 8 -7 547
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 570 30 -4 2 598 531 15 8 0 554
Överskottsgrad, % 74% 57% -133% 67% 72% 76% 33% 50% 73%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 22 22  -  -  - -7 -7
Central administration -22 -2 -2 - -26 -21 -3 -1  - -25
Räntenetto -184 -20 -8 -9 -221 -108 -13 -6 -1 -128
Tomträttsavgäld -12 - - - -12 -9  - -2  - -11
Resultatandelar i intressebolag -10 - - - -10 -3 0 0 0 -3
Förvaltningsresultat 342 8 -14 15 351 390 -1 1 -8 380
Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - 0 0 0 74  - 74
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 609 -269 -224 -8 -2 110 1 934 117 108  - 2 159
Resultat före skatt per segment -1 267 -261 -238 7 -1 759 2 324 116 183 -8 2 613
Värdeförändr. räntederivat & aktier -218  - 881
Resultat före skatt -1 977  - 3 494
Marknadsvärde fastigheter 70 423 7 707 6 609 255 84 994 71 219 8 409 6 117 251 85 996
Projekt & exploateringsfastigheter - - - 795 795  -  -  - 875 875
Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 89  -  - - -

===== SIDA 11 =====

FABEGE 2023/KV1  11 
 
 
Fabeges 
hållbarhetsarbete 
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter 
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. 
Mål & strategi 
STADSUTVECKLING 
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för 
att stärka våra stadsdelar som 
upplevelsebaserade mötesplatser där hälsa, 
bekvämlighet, trygghet och trivsel får ett 
stort utrymme. Med inflytande över allt från 
energisystem till hållbart resande kan vi 
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. 
En stor andel av våra kunder väljer att åka 
kollektivt, men vi ser också en ökad 
efterfrågan på såväl parkeringsytor som 
möjlighet att ladda sin elbil. Därför installerar 
vi kontinuerligt laddplatser för elbilar i både 
fastigheter och gatumiljöer. Redan idag 
erbjuder vi över 1 200 laddpunkter, men för 
att möta behoven har vi under kvartalet 
påbörjat en ambitiös utbyggnad med målet 
att dubblera antalet under år 2023. 
 
Inom social hållbarhet fortsätter arbetet 
inom BID Flemingsberg och det aktiva 
bidraget till lokalt jobbskapande genom 
TalangAkademin. I genomförda 
upphandlingar under kvartalet baseras 
kravställningen på efterlevnad av Fabeges 
uppförandekod samt en klausul i 
förfrågningsunderlaget som uppmuntrar 
leverantörer att ta emot praktikanter från 
TalangAkademin. 
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT 
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål 
och den färdplan vi fastställt till stöd för 
Parisavtalet genom Sciences Based Targets 
initiative. Nyproduktion och större 
ombyggnationer som färdigställs efter 2030 
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i 
jämförelse med Fabeges baseline 2019. 
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med 
första delmålet på resan mot 2030: 
• Bygglov innan 2025, 20 procent lägre  
CO2-avtryck 
• Bygglov 2025-2027, 35 procent lägre  
CO2-avtryck 
• Bygglov 2027, 50 procent lägre  
CO2-avtryck 
 
I det pågående kontorsprojektet Ackordet 1, 
Haga Norra, ligger vi just nu på en reduktion 
av CO2e om ca 30 procent. Fabege arbetar 
långsiktigt, målstyrt och integrerat med att 
skapa mer hållbara fastigheter. Vårt 
övergripande långsiktiga mål är att Fabeges 
förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket 
mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi 
ska ha kontroll över alla de utsläpp som är 
kopplade till vår verksamhet och att vi ska 
minimera utsläppen i största möjliga 
utsträckning med de medel som finns 
tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka 
ska vi uppväga i form av klimat-
kompensation såsom att investera i additiv 
teknik som minskar koldioxidhalten i 
atmosfären.  
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL 
Fabeges genomsnittliga energianvändning 
är 73 kWh/kvm (ackumulerat 2022 års 
utfall). Målsättningen är en genomsnittlig 
energianvändning på 70 kWh/kvm 2025. 
Fabege har länge jobbat aktivt med 
energieffektiviseringar och vi är stolta över 
att idag vara en av dem med allra lägst 
energianvändning i branschen. Under 
kvartalet har vi ytterligare intensifierat våra 
energieffektiviseringar inom alla energislag. 
Arbetet har lett till en 
energibesparing om 4 
procent (1 kWh) i förvaltningsbeståndet jämfört 
med första kvartalet 2022. 
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER 
Fabeges målsättning är att hela fastighets-
portföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / 
BREEAM-In-Use. Sedan 2019 är samtliga 
projekt- och förvaltningsfastigheter 
certifierade. Fabeges nyproduktion 
certifieras enligt BREEAM-SE, med 
ambitionen att nå nivå Excellent och 
förvaltningsfastigheterna enligt BREEAM 
In-Use, ambitionsnivå Very Good.  
 
 
 
 
 
 
 
 
Mål 2030 
• Klimatneutral 
förvaltning. 
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA 
 
73 kWh/kvm 
Genomsnittlig energi-
användning 2022 
 
 
   
GRESB 2022 
I 2022 hållbarhetsranking av 
GRESB nådde Fabege 
94 poäng av 100.  
 
Medelbetyget var 74 poäng.

===== SIDA 12 =====

FABEGE 2023/KV1  12 
 
 
 
Av Fabeges 102 fastigheter var 65 
certifierade vid periodens slut. Sammanlagt 
innebar det 84 procent av den totala ytan av 
Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter 
som ännu ej påbörjat certifiering avser 
mark- och förädlingsfastigheter för 
kommande projektutveckling. 
  Under kvartalet har arbetet fortsatt med 
att, inom ramen för certifieringarna, driva 
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i 
förvaltning och drift. 
All nyproduktion av bostäder certifieras 
enligt Svanen. 
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET 
Fabege samverkar med kunder, kommuner, 
myndigheter, andra fastighetsägare och 
föreningslivet för att skapa trygga och 
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera 
på social hållbarhet i stadsplanering och 
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i 
våra stadsdelar. Fabeges engagemang 
inriktar sig på nätverk och dialog samt 
utbildning, fritid, hälsa och arbete. 
 
Exempel på initiativ: 
• Startat BID i Flemingsberg 
• Läxhjälp i Flemingsberg 
• Changers Hub i Huddinge 
• TalangAkademin i Huddinge 
• Stöd till Stadsmissionen 
• Street Gallery, Solna Business Park 
• Stöd till lokala idrottsföreningar 
• Pep Parker i Solna 
• Vinnovaprojektet ”Social hållbarhet i den 
fysiska miljön 
• Natur och miljöboken, läromedel för 
årkurs 4, 5 & 6. 
 
 
 
 
 
UTBILDNING 
Under kvartalet har Fabeges styrelse haft en 
fördjupad genomgång av 
hållbarhetsfrågorna utifrån strategi och 
affärsmodell.  Hållbarhetsstrategi och 
målområden diskuterades samt aktuella 
verktyg för hållbarhetsutmaningar och 
möjligheter. 
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN 
Detta är en kvartalsvis uppföljning av 
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. 
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte 
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför 
inte upp vissa frågor. En helhetsbild av 
hållbarhetsarbetet publiceras en gång om 
året i hållbarhetsrapporten, läs mer på 
www.fabege.se/hallbarhet. 
  
CERTIFIERADE FASTIGHETER 
 
 
 
 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
 
 
GRÖNA RAMVERKET 
UPPDATERAT I JUNI 2022 
Ramverket har utformats för att 
ge Fabege en bred möjlighet till 
grön finansiering och bygger på 
tredje-partscertifierade 
fastigheter samt ambitiösa mål 
för energiförbrukning. Ramverket 
baseras på the green bond 
principles med anpassning till 
EU-taxonomin och koppling till 
Fabeges ambition att bidra till 
målen enligt Agenda 2030. 
Cicero har utfärdat en second 
opinion med betyget medium 
green avseende de gröna 
villkoren samt excellent med 
avseende på styrning. 
Läs mer på www.fabege.se. 
 
 
EU-TAXONOMIN 
Fabege omfattas av EU-direktivet 
om icke-finansiell rapportering. 
Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens 
verksamhet omfattas av och är 
förenlig med EU-taxonomin 
framgår av Not 4 EU-taxonomin, 
sid 23. 
 
I årsredovisningen 2022 redovisas 
de fullständiga tabellerna i enlighet 
med EU- taxonomins mål 1 
inklusive DNSH-kriterier och 
minimum safeguard. 
 
 
 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 50 758 305 69%
BREEAM-SE 13 324 063 30%
BREEAM Bespoke 1 7 364 1%
Miljöbyggnad 1 5 480 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 65 1 095 211 100%
2023, Kv1 2022 2021 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 24 73 77 Max 70 kWh/kvm Atemp
Andel förnybar energi, % 94 94 95 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter 65 63 59 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 84 84 81 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 100 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100
Grön finansiering, % 100 100 99 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% n/a 87 86 2023 minst 87
GRESB, poäng n/a 94 93 >90

===== SIDA 13 =====

FABEGE 2023/KV1  13 
 
 
Övrig finansiell 
information 
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents 
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
 
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och 
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. 
 
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Hyresavtalen 
har uppräknats med bedömt utfall av index från och med Q1 2023. Grafen utgör 
inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj 
per bokslutsdagen. 
 
PERSONAL 
Vid periodens slut var 230 personer (217) anställda i koncernen. 
 
 
 
 
 
 
MODERBOLAGET 
Omsättningen uppgick under perioden till 124 Mkr (81) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -363 Mkr 
(768). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar 
uppgick till 1 Mkr (0).  
 
 
 
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
I början av april frånträddes 42 500 kvm bostadsbyggrätter i 
Huvudsta, Solna till JM i enlighet med tidigare kommunicerad 
affär. 
 
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL 
 
 
STÖRSTA KUNDERNA 
 
 
 
 
HYRESVÄRDE PER KATEGORI 
 
 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt 
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 675 47,9% 39,8%
0 0 47,6% 40,0%
-1 -675 47,3% 40,2%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 31,2
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 30,8
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,0
Fastighetskostnader 1% -8,2
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 123,1
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 339,8
717
771 781
829 837 845 842 854
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
Q2-2022 Q3-2022 Q4-2022 Q1-2023 Q2-2023 Q3-2023 Q4-2023 Q1-2024
SEKm
Förfall, år
Antal 
hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, %
2023¹ 488 590 17%
2024¹ 354 378 11%
2025 230 497 15%
2026 1
243 507 15%
2027 76 345 10%
2028+ 87 934 27%
Kommersiellt 1 478 3 252 95%
Bostadsavtal 209 22 1%
Garage- och parkering 680 137 4%
Totalt 2 367 3 412 100%
 ¹Varav drygt 380 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 7,0% 2037
ICA Fastigheter AB 4,1% 2030
Telia Sverige AB 3,8% 2031
Tieto Sweden AB 2,9% 2029
Convendum Stockholm City AB 2,3% 2034
Carnegie Investment Bank AB 2,1% 2027
Swedbank AB 2,1% 2029
Migrationsverket 1,9% 2028
Bilia AB 1,8% 2041
Statens Skolverk 1,6% 2024
Summa 30%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 84%
Butik, 5%
Industri/logistik, 3%
Övrigt, 8%

===== SIDA 14 =====

FABEGE 2023/KV1  14 
 
 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den 
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i 
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas 
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys 
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2022 (sidorna 67–76).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2022. Även den finansiella 
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig 
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2022 (sidorna 67–76). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå 
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till 
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt  
50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger. 
Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna 
ökar risken för stigande marknadsräntor och avkastningskrav 
på fastighetsinvesteringar. Inflationen påverkar också priser på 
tex byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya projekt. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker 
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av 
årsredovisningen 2022. 
SÄSONGSVARIATIONER 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis 
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma 
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på 
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. 
MARKNADSUTSIKTER 
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är 
hög med ökad omsättning men fortsatt stabila hyresnivåer. 
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen 
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid 
omförhandlingar inte minst när det gäller butiker. 
På obligationsmarknaden finns kapital tillgängligt och priserna 
har i inledningen av året förbättrats men driver fortsatt 
fastighetsbolagen inom vårt ratingsegment mot utökad andel 
bankfinansiering. Vidare får stigande marknadsräntor 
successivt en negativ effekt på intjäningen. Fabeges bundna 
andel uppgår till 61 procent vilket mildrar effekten av högre 
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har 
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre 
avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden. 
Marknaden förväntar sig fortsatt stigande avkastningskrav i takt 
med stigande marknadsräntor. Även om affärsavsluten på 
transaktionsmarknaden är få så bekräftar de affärer som 
genomförts att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga 
att betala bra för kvalité i Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat 
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv 
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger 
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett 
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas 
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i 
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi 
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som 
marknaden erbjuder under det kommande året. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International 
Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen 
Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft 
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen 
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen. 
Stockholm den 26 april 2023 
 
Stefan Dahlbo 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer

===== SIDA 15 =====

FABEGE 2023/KV1  15 
 
 
 
Fabegeaktien 
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i  
Large Cap-segmentet. 
ÄGARE* 
Den 31 mars 2023 hade Fabege totalt 45 100 kända aktieägare 
varav 64,2 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna 
kontrollerar 46,9 procent av kapitalet. 
UTDELNINGSPOLICY 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av 
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla 
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat 
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. 
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* 
Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av 
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna 
aktier uppgick per 31 mars 2023 till 16 206 048. Återköpen har 
gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet 
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. 
 
STÖRSTA ÄGARE, 2023-03-31 
 
 
 
OMSÄTTNING & HANDEL, JAN-MAR 2023 
 
 
 
 
AKTIEFÖRDELNING  
 
 
 
LANDSFÖRDELNING  
 
 
 
 
 
Antal aktier*
Andel av 
kapital, %
Andel av 
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
Länsförsäkringar Fonder 12 750 470 3,85 4,05
Black Rock 10 508 058           3,18 3,34
Handelsbanken Fonder 10 427 505 3,15 3,31
Vanguard 10 128 743 3,06 3,22
Nordea Fonder 9 943 680 3,01 3,16
E.N.A City Aktiebolag 6 924 796 2,09 2,20
APG Asset Management 6 477 799 1,96 2,06
Norges Bank 6 466 230 1,95 2,06
Folksam 6 391 823 1,93 2,03
Tredje AP-fonden 5 820 778 1,76 1,85
Mats Qwviberg med maka 5 702 264 1,72 1,81
AFA Försäkring 4 845 978 1,47 1,54
Swedbank Robur Fonder 3 333 365 1,01 1,06
AMF Pension & Fonder 3 307 852 1,00 1,05
Totalt 15 största aktieägare 155 138 059 46,89 49,30
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Fabege
Högsta kurs, kr 109,4
Lägsta kurs, kr 73,4
VWAP, kr 90,2
Daglig snittomsättning, kr 91 237 247
Antal omsatta aktier, st 64 758 808
Snitt antal avslut. st 2 419
Antal avslut, st 154 837
Snittvärde per avslut,kr 37 712
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,31
2023-03-31 2022-03-31
Antal ägare 45 100 46 194
Antal utländska ägare 984 1 028
Utländska ägande, % 35,8 38,2
Fondägande, % 33,3 32,4
Insynsyägande, % 15,9 15,9
Sverige 64,2%
USA 10,5%
Nederländerna  4,6%
Finland  3,2%
Resterande  17,4%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen

===== SIDA 16 =====

FABEGE 2023/KV1  16 
 
 
Finansiella data 
Koncernen  
Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
 
Rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
 
 
2023 2022 2022 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter ¹ 829 762 3 032 3 099
Omsättning bostadsutveckling 187 7 295 475
Nettoomsättning 1 016 769 3 327 3 574
Fastighetskostnader -231 -208 -792 -815
Kostnader bostadsutveckling -165 -14 -374 -525
Bruttoresultat 620 547 2 161 2 234
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 598 554 2 240 2 284
Överskottsgrad, % 72% 73% 74% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 22 -7 -79 -50
Central administration -26 -25 -102 -103
Räntenetto -221 -127 -612 -706
Tomträttsavgäld -12 -11 -42 -43
Resultatandelar i intressebolag -10 -3 -32 -39
Förvaltningsresultat 351 381 1 373 1 343
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 74 74 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2 110 2 159 -233 -4 502
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -217 881 1 753 655
Värdeförändringar aktier -1 0 -3 -4
Resultat före skatt -1 977 3 495 2 964 -2 508
Aktuell skatt 0 0 -3 -3
Uppskjuten skatt 393 -713 -585 521
Periodens/Årets resultat -1 584 2 782 2 376 -1 990
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet 
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 0 0 25 25
Periodens/Årets totalresultat -1 584 2 782 2 401 -1 965
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -1 584 2 782 2 401 -1 965
Resultat per aktie, kr -5:04 8:69 7:49 -6:30
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 318 998 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 320 165 317 221 315 824
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 24 Mkr (29) för perioden jan-mar 2023.
² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2023 2022 2022
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 84 994 85 996 86 348
Nyttjanderättstillgång 1 243 1 092 1 243
Övriga materiella anläggningstillgångar 25 20 25
Derivatinstrument 1 472 817 1 689
Finansiella anläggningstillgångar 490 756 456
Projekt- och exploateringsfastigheter 795 875 892
Övriga omsättningstillgångar 1 333 1 384 1 042
Kortfristiga placeringar 96 95 96
Likvida medel 82 197 87
Summa tillgångar 90 735 91 437 92 083
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 43 175 46 351 45 514
Uppskjuten skatt 9 802 10 317 10 195
Övriga avsättningar 157 197 157
Räntebärande skulder¹ 33 976 30 669 33 341
Leasingskuld 1 243 1 092 1 243
Derivatinstrument 0 1 0
Ej räntebärande skulder 2 382 2 810 1 633
Summa eget kapital och skulder 90 735 91 437 92 083
¹ Varav kortfristiga 3 119 Mkr (2 956).

===== SIDA 17 =====

FABEGE 2023/KV1  17 
 
 
Koncernen 
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
 
Rapport över kassaflödesanalyser 
 
 
 
  
Belopp i Mkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl 
årets resultat
Summa eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa eget 
kapital
Eget kapital 2022-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 060 45 174 0 45 174
Periodens resultat 2 376 2 376 2 376
Övrigt totalresultat 25 25 25
Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier -796 -796 -796
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -314 -314 -314
Kontantutdelning -951 -951 -951
Summa transaktioner med ägare -2 061 -2 061 0 -2 061
Eget kapital 2022-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514
Periodens resultat -1 584 -1 584 -1 584
Övrigt totalresultat 0 0 0
Summa totalresultat för perioden -1 584 -1 584 0 -1 584
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier 0 0 0
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -755 -755 -755
Kontantutdelning 0
Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755
Eget kapital 2023-03-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 35 061 43 175 0 43 175
2023 2022 2022
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 620 547 2 161
Central administration -26 -25 -102
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 2 88
Erhållen ränta 6 3 16
Erlagd ränta -261 -144 -674
Betald inkomstskatt 0 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 341 383 1 489
Förändring av rörelsekapital
Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 98 -54 -152
Förändring av kortfristiga fordringar -290 -12 646
Förändring av kortfristiga skulder 304 286 9
Summa förändring av rörelsekapital 112 220 503
Kassaflöde från den löpande verksamheten 453 603 1 992
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
0 26 26
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -673 -443 -2 214
Förvärv av fastigheter -57 -144 -1 068
Avyttring av fastigheter -  - 0
Övriga finansiella anläggningstillgångar -48 83 24
Kassaflöde från investeringsverksamheten -778 -478 -3 232
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna -315  - -951
Återköp egna aktier - -329 -796
Upptagna lån 7 765 4 809 26 095
Amortering av skuld -7 130 -4 539 -23 152
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 320 -59 1 196
Periodens kassaflöde -5 66 -44
Likvida medel vid periodens början 87 131 131
Likvida medel vid periodens slut 82 197 87

===== SIDA 18 =====

FABEGE 2023/KV1  18 
 
 
Koncernen 
Nyckeltal 
  
 
 
EPRA nyckeltal 
 
 
Uppskjuten skatt 
 
 
  
2023 2022 2022
Finansiella ¹ jan-mar jan-mar jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -14,3 24,3 5,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 4,0 3,4
Soliditet, % 48 51 49
Belåningsgrad fastigheter, % 40 35 38
Skuldkvot, ggr 15,4 14,5 15,6
Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7 0,7
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -5:04 8:69 7:49
Eget kapital per aktie, kr 137 145 145
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:44 1:88 6:29
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 320 165 317 221
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 318 998 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 102 100 102
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 84 994 85 996 86 348
Uthyrbar yta, kvm 1 303 000 1 210 000 1 290 000
Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 795 875 892
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 89 89
Totalavkastning fastigheter, % -1,7 3,3 2,4
Överskottsgrad, % 72 73 74
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2023 2022 2022
jan-mar jan-mar jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 318 337 1 248
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 1:01 1:05 3:94
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 52 301 57 128 54 334
EPRA NRV, kr/aktie 166 179 173
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 48 722 53 719 50 629
EPRA NTA, kr/aktie 155 168 161
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 43 725 47 422 45 623
EPRA NDV, kr/aktie 139 149 145
EPRA Vakansgrad, % 10 11 11
2023 2022 2022
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec
 - underskottsavdrag, Mkr -486 -445 -573
 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 10 005 10 619 10 439
 - derivatinstrument, Mkr 303 169 348
 - övrigt, Mkr -20 -26 -19
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 9 802 10 317 10 195

===== SIDA 19 =====

FABEGE 2023/KV1  19 
 
 
Koncernen kvartalsöversikt 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Nyckeltal 
 
2023
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Hyresintäkter 829 781 771 717 762 746 721 715
Omsättning bostadsutveckling 187 163 104 22 7 62 - -
Nettoomsättning 1 016 944 875 739 769 808 721 715
Fastighetskostnader -231 -207 -186 -190 -208 -177 -152 -174
Kostnader bostadsutveckling -165 -252 -98 -10 -14 -71 - -
Bruttoresultat 620 485 591 539 547 560 569 541
varav  bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 598 574 585 527 554 569 569 541
Överskottsgrad 72% 74% 76% 74% 73% 76% 79% 76%
varav  bruttoresultat  bostadsutveckling 22 -89 6 12 -7 -9 - -
Central administration -26 -25 -22 -30 -25 -25 -24 -30
Räntenetto -221 -189 -159 -137 -127 -130 -124 -122
Tomträttsavgäld -12 -12 -11 -10 -11 -9 -9 -9
Resultatandelar i intressebolag -10 -24 9 -15 -3 22 -9 -11
Förvaltningsresultat 351 235 408 347 381 418 404 369
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 0 74 0 0 56
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2 110 -3 665 253 1 020 2 159 2 165 881 1 025
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -217 -61 277 657 881 140 124 34
Värdeförändringar aktier -1 -3 1 -1 0 0 1 0
Resultat före skatt -1 977 -3 494 939 2 023 3 495 2 723 1 411 1 484
Aktuell skatt 0 -3 0 0 0 0 0 0
Uppskjuten skatt 393 768 -211 -428 -713 -465 -315 -301
Periodens resultat -1 584 -2 729 728 1 595 2 782 2 258 1 096 1 183
2022 2021
2023
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Tillgångar
Goodwill 205 205              205              205            205           205                - -
Fastigheter 84 994 86 348         89 373         88 480       85 996      83 257           80 369       78 842         
Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 243 1 243           1 090           1 091         1 092        1 092             897            897              
Övriga materiella anläggningstillgångar 25 25                18                19              20             22                  21              21                
Derivatinstrument 1 472 1 689           1 750           1 473         817           121                94              57                
Finansiella anläggningstillgångar 490 456              450              757            756           832                1 595         1 529           
Projekt- och exploateringsfastigheter 795 892              957              845            875           821                - -
Övriga omsättningstillgångar 1 333 1 042           1 250           1 157         1 384        1 411             449            535              
Kortfristiga placeringar 96 96                95                95              95             96                  96              95                
Likvida medel 82 87                114              185            197           131                85              259              
Summa tillgångar 90 735 92 083         95 302         94 307       91 437      87 988           83 605 82 235
Eget kapital och skulder
Eget kapital 43 175 45 514         48 232         47 765       46 351      45 174           43 007       41 911         
Uppskjuten skatt 9 802 10 195         10 957         10 748       10 317      9 603             9 135         8 821           
Övriga avsättningar 157 157              167              179            197           197                181            182              
Räntebärande skulder 33 976 33 341         32 882         32 046       30 669      30 399           28 393       28 268         
Leasingskuld 1 243 1 243           1 090           1 091         1 092        1 093             897            897              
Derivatinstrument 0 -               -              -             1               186                299            386              
Ej räntebärande skulder 2 382 1 633           1 974           2 478         2 810        1 336             1 693         1 770           
Summa eget kapital och skulder 90 735 92 083         95 302         94 307       91 437      87 988           83 605       82 235         
2022 2021
2023
Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -14,3 -23,3 6,1 13,6 24,3 12,5 10,3 11,4
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,6 2,8 3,5 3,6 4 4,1 4,3 4,1
Soliditet, % 48 49 51 51 51 51 51 51
Belåningsgrad fastigheter, % 40 38 36 36 35 36 35 36
Skuldkvot, ggr 15,4 15,6 15,4 15,1 14,5 14,7 14 14,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² -5:04 -8:68 2:30 5:01 8:69 7:02 3:40 3:67
Eget kapital per aktie, kr 137 145 153 151 145 141 134 130
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:44 1:49 0:97 1:90 1:88 1:03 1:36 1:01
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 317 352 318 998 321 332 321 998 321 998
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 317 221 318 102 318 175 320 165 321 665 321 998 322 602
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 89 90 89 89 90 91 91
Totalavkastning fastigheter, % -1,7 -3,4 0,9 5,1 3,3 8,7 1,9 2,1
Överskottsgrad, % 72 73 74 73 73 76 79 76
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
2022 2021

===== SIDA 20 =====

FABEGE 2023/KV1  20 
 
 
 
 
Koncernen 
Härledning av nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
 
2023 2022 2022
Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec
Eget kapital, Mkr 43 175 46 351 45 514
Balansomslutning, Mkr 90 735 91 437 92 083
Soliditet 48% 51% 49%
2023 2022 2022
Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 976 30 669 33 341
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 84 994 85 996 86 348
Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 795 875 892
Belåningsgrad fastigheter 40% 35% 38%
2023 2022 2022
Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 234 2 217 2 161
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 81 - 81
Central administration, Mkr -103 -102 -102
Summa, Mkr 2 212 2 115 2 140
Räntebärande skulder, Mkr 33 976 30 669 33 341
Skuldkvot, ggr 15,4 14,5 15,6
2023 2022 2022
Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 620 547 2 161
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter - - 81
Tomträttsavgäld, Mkr -12 -11 -42
Central administration, Mkr -26 -25 -102
Summa, Mkr 582 511 2 098
Räntenetto, Mkr -221 -127 -612
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 4,0 3,4
2023 2022 2022
Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec
Periodens resultat, Mkr -1 584 2 782 2 376
Genomsnittligt kapital, Mkr 44 345 45 762 45 344
Avkastning på eget kapital -14,3% 24,3% 5,2%
2023 2022 2022
Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec
Driftöverskott, Mkr 598 554 2 240
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -2 110 2 233 -159
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 87 104 83 763 86 507
Totalavkastning fastigheter -1,7% 3,3 2,4
2023 2022 2022
Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 976 30 669 33 341
Eget kapital, Mkr 43 175 46 351 45 514
Skuldsättningsgrad 0,8 0,7 0,7
2023 2022 2022
Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Eget kapital, Mkr 43 175 46 351 45 514
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 319 315
Eget kapital per aktie 137 145 154
2023 2022 2022
Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 453 603 1 992
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 320 317
Kassaflöde per aktier 1,44 1,88 6,29

===== SIDA 21 =====

FABEGE 2023/KV1  21 
 
 
Koncernen 
Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
   
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 43 175 43 175 43 175 46 351 46 351 46 351 45 514 45 514 45 514
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 755 755 755 1 276 1 276 1 276 314 314 314
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -1 472 -1 472 -1 472 -816 -816 -816 -1 689 -1 689 -1 689
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 9 802 9 802 9 802 10 317 10 317 10 317 10 195 10 195 10 195
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 - -205 -205 - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -3 374 -3 374 - -3 204 -3 204 - -3 500 -3 500
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 1 472 - - 816 - - 1 689
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering                                                                     
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -6 428 - -7 113 - - -6 695
NAV, Mkr 52 260 48 681 43 725 57 128 53 719 47 422 54 334 50 629 45 623
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 318,9 318,9 318,9 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 166 155 139 179 168 149 173 161 145
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt),  
Mkr 318 337 1 248
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA Vakansgrad, % 11% 11%
jan-mar jan-dec
3 528
10%
3 360 3 313
363 364 363
2023
jan-mar
381 1 373
-165 -767
216 606
44 125
320,2 317,2
1:05 3:93
2022 2022
33
314,6
1:01
-192
159
351
2023
jan-mar
2022 2022
2023 2022 2022
jan-mar jan-mar jan-dec
jan-mar jan-dec

===== SIDA 22 =====

FABEGE 2023/KV1  22 
 
 
Moderbolaget 
Resultaträkning 
 
 
Balansräkning 
 
 
  
2023 2022 2022
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Intäkter 124 81 352
Kostnader -211 -176 -422
Finansnetto -58 -18 1 033
Resultatandel intressebolag 0 0 0
Värdeförändringar räntederivat -217 881 1 753
Värdeförändringar aktier -1 0 -3
Bokslutsdisposition 0 0 398
Resultat före skatt -363 768 3 111
Aktuell skatt 0 0  -
Uppskjuten skatt 73 -159 -428
Periodens resultat -290 609 2 683
2023 2022 2022
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 46 912 46 449 46 340
varav fordringar hos koncernföretag 45 390 45 642 44 629
Omsättningstillgångar 88 64 134
Likvida medel 2 196 24
Summa tillgångar 60 402 60 109 59 898
Eget kapital 11 359 10 786 12 404
Avsättningar 345 79 382
Långfristiga skulder 45 137 45 555 44 156
varav skulder till koncernföretag 14 069 18 495 13 972
Kortfristiga skulder 3 561 3 689 2 956
Summa eget kapital och skulder 60 402 60 109 59 898

===== SIDA 23 =====

FABEGE 2023/KV1  23 
 
 
Noter 
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. 
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid 
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen. 
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag 
uppgående till 514 Mkr (489) samt övrigt 0 (0). 
NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN 
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment. I samband med förvärvet av 
Birger Bostad har segmentsrapporteringen arbetats om för att bättre belysa de olika verksamhetsgrenarna. Fabeges 
fastighetsportfölj klassificeras enligt följande: 
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning 
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och 
driftsöverskottet påverkas väsentligt 
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
• Bostad – Birger Bostads verksamhet utgör ett separat segment 
 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till 
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från 
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader 
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
Inga omklassificeringar har gjorts under perioden. 
NOT 4 EU-TAXONOMIN 
 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)  
 
 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta 
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är 
 
7.1 Uppförande av nya byggnader 
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 
  
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. 
 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter 
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.  
 
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. 
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte 
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. 
 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska 
aktiviteterna.  
 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin 2023 kv1 ,%
Omsättning 848 100 65
Driftutgifter 41 100 56
Kapitalutgifter 756 100 23

===== SIDA 24 =====

FABEGE 2023/KV1  24 
 
 
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. 
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). 
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 65 procent av omsättningen, 56 procent av driftskostnaderna och en 23 procent av kapitalutgifterna är 
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på 2022 års utfall för 
primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ 
bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1. Dessa redovisas som icke 
förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut 
finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att kunna klassas som förenliga med 
taxonomin. 
 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens 
kring skattebelastning samt fri konkurrens. 
 
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2022 på sidorna 134-136. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
                                                                                                                        ÅRETS BYGGE 2023 
                                                                                                                    Vi är otroligt stolta över att Kvarteret Poolen utsågs till Årets 
Bygge, kategori samhällsfastigheter 2023. 
 
Årets Bygge är Byggindustrins prestigefyllda pris som varje 
år delas ut av tidningen Byggindustrin Priset går till ett 
enskilt byggprojekt som slutförts under föregående år.

===== SIDA 25 =====

FABEGE 2023/KV1  25 
 
 
Detta är Fabege 
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus 
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna 
delmarknader i Stockholmsregionen. 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en 
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i 
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans 
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad 
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning 
och hög uthyrningsgrad. Per den 31 mars 2023 ägde Fabege 
102 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 85,0 Mdkr. 
Hyresvärdet uppgick till 4,0 Mdkr. Till det adderades ett 
exploateringsbestånd inom Birger Bostad omfattande 
pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt till ett 
värde av 795 Mkr. 
AFFÄRSIDÉ 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst 
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, 
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande 
partner som med människan i centrum får företag, platser och 
vår stad att utvecklas. 
AFFÄRSMODELL 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: 
Förvaltning, Förädling samt Transaktion. 
STRATEGI FÖR TILLVÄXT 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla 
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner 
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest 
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och 
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till 
nytta för många av Fabeges kunder. 
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom 
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens 
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
Stockholm växer 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer 
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Den största tillväxten sker dessutom bland 
människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efter-
frågan på kontorslokaler. 
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på 
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda 
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre 
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till 
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller 
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat 
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med 
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda 
kommunikationer och miljöengagemang. 
 
Affärsmodell 
FÖRVALTNING 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan 
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges 
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, 
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
FÖRÄDLING 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att 
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att 
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika 
behov. 
TRANSAKTION 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets 
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa 
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

===== SIDA 26 =====

FABEGE 2023/KV1  26 
 
 
Definitioner 
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att 
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått 
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 
Periodens/årets resultat dividerat med 
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav 
utan bestämmande inflytande. Vid 
delårsbokslut omräknas avkastningen till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL 
I PROJEKTPORTFÖLJEN* 
Värdeförändring på projekt- och 
förädlingsfastigheter dividerat med investerat 
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och 
förädlingsfastigheter under perioden. 
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER 
Räntebärande skulder dividerat med 
fastigheternas bokförda värde vid periodens 
slut. 
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN 
Årets utdelning dividerat med börskursen 
vid årets slut. 
EGET KAPITAL PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av eget 
kapital enligt balansräkningen dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens slut. 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid 
periodens slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell 
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med 
skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a 
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer. 
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE  
Eget kapital enligt balansräkningen. 
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. 
 
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. Justerat för 
verklig uppskjuten skatt istället för nominell 
uppskjuten skatt. 
EPRA VAKANSGRAD 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter med pågående eller planerad om- 
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar 
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför 
förestående förädling. 
HYRESVÄRDE* 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för 
outhyrda lokaler efter rimlig generell 
upprustningsinsats. 
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE  
VERKSAMHET PER AKTIE 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat 
med genomsnittligt antal utestående aktier. 
KONTRAKTSVÄRDE* 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt 
hyreskontrakt plus indexuppräkning och 
hyrestillägg. 
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* 
Mark och exploateringsfastigheter och 
fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
NETTOUTHYRNING* 
Tecknade nyuthyrningar under perioden 
minus uppsägningar för avflytt. 
RESULTAT PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av 
periodens resultat efter skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier i 
perioden. Definition enligt IFRS. 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus 
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). 
SKULDKVOT 
Räntebärande skulder dividerat med rullande 
tolv månaders bruttoresultat minus central 
administration. 
SKULDSÄTTNINGSGRAD 
Räntebärande skulder dividerat med eget 
kapital. 
SOLIDITET 
Eget kapital inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande dividerat med 
balansomslutning. 
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade 
och realiserade värdeförändringar på 
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid 
periodens ingång plus periodens investeringar. 
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har 
beräknats till ca 4 procent baserat på en 
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har 
antagits att underskottsavdragen realiseras 
under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen 
baseras även på att fastighetsbeståndet 
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs 
direkt med en nominell skattesats om 20,6 
procent och resterande 90 procent säljs 
indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av 
uppskjuten skatteskuld om 4 procent. 
ÅTERKÖPSGRAD* 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
ÖVERSKOTTSGRAD* 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

===== SIDA 27 =====

KALENDER 
 
2023-07-07      Delårsrapport jan – jun 2023 
2023-10-19        Delårsrapport jan – sep 2023 
2024-02-07      Bokslutskommuniké 2023    
 
 
 
 
 
 
PRESSMEDDELANDEN UNDER FÖRSTA KVARTALET 2023 
 
2023-03-29 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 29 mars 2023 
2023-03-29 Randstad flyttar till Fabege och Haga Norra 
2023-03-24 Fabege är en av Sveriges bästa arbetsplatser 2023 
2023-03-07     Fabege publicerar Års- och hållbarhetsrapport för 2022 
2023-03-01      Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ) 
2023-02-23     Fabege fortsätter att minska klimatavtrycket med nytt avtal 
2023-02-06     Bokslutskommuniké 2022 
2023-02-01      JM flyttar sitt huvudkontor till Fabege och Haga Norra 
2023-02-01      Fabege säljer bostadsbyggrätter i Huvudsta till JM 
2023-01-20      Inbjudan till presentation av Fabeges bokslutskommuniké 2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
FÖLJ OSS PÅ NÄTET, 
WWW.FABEGE.SE 
På koncernens webbplats 
finns även en webbsänd 
presentation där Stefan 
Dahlbo och Åsa Bergström 
presenterar rapporten den  
26 april 2023. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
STEFAN DAHLBO
 
VD och Koncernchef 
 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÅSA BERGSTRÖM 
Vvd, Ekonomi- och finanschef 
 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se 
 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 
556049–1523 
www.fabege.se