Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Fabege 
Kvartalsrapport 
2025/Kv1 
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, 
utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm 
– Sveriges största tillväxtregion. 
∑

===== SIDA 2 =====

Fabege 2025/Kv 1 2 
– Efter flera kvartal med negativ nettouthyrning 
fick vi detta kvartal en positiv nettouthyrningen 
som uppgick till 6 Mkr (-36). 
– Hyreskontrakt om 61 Mkr (25) omförhandlades 
med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet 
med 4,8 procent (0,9). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 89 Mkr (84) till oförändrade 
villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 865 Mkr (867).  
I identiskt bestånd minskade intäkterna med -2,7 
procent i jämförelse med föregående år (10). 
– Driftöverskottet minskade till 600 Mkr (619).  
I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med 
-5,5 procent (9). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 0 Mkr 
(141) med ett bruttoresultat om -6 Mkr (1). 
– Överskottsgraden uppgick till 69 procent (71). 
– Räntenettot uppgick till -242 Mkr (-240). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 285 Mkr (329). 
– Realiserade värdeförändringar fastigheter 
uppgick till -37 Mkr (3) och orealiserade 
värdeförändringar fastigheter uppgick till -565 
Mkr (-1 381). 
– Orealiserade värdeförändringar räntederivat 
uppgick till 27 Mkr (213). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till -292 Mkr  
(-836). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till -151 Mkr 
(-699) motsvarande -0:48 kr per aktie (-2:22). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sammandrag, Mkr 
 
 
Hyresintäkter (Mkr) 
865 
 EPRA NRV / aktie 
146 
 Belåningsgrad (%) 
43 
 Nettouthyrning (Mkr) 
6 
2025/Kv1 
Jan–mar 20251   
2025 2024 2024
jan-mar jan-mar jan-dec
Nettoomsättning 865 1 008 3 671
Bruttoresultat 594 620 2 532
Förvaltningsresultat 285 329 1 345
Resultat före skatt -292 -836 -89
Resultat efter skatt -151 -699 -213
Nettouthyrning 6 -36 -108
Överskottsgrad, % 69 71 74
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
Soliditet 46 47 46
EPRA NRV, kr per aktie 146 146 148
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-mar 2024 och för balansposter  
per 31 december 2024. För definitioner av nyckeltal se sidan 30.

===== SIDA 3 =====

Fabege 2025/Kv 1 3 
Marknad 
Efter flera kvartal med negativ nettouthyrning fick vi 
detta kvartal en positiv nettouthyrningen som 
uppgick till 6 Mkr. Det är alltid roligt att redovisa 
positiva siffor även om marknaden fortfarande är 
avvaktade. Största uthyrningen under kvartalet var 
till SBAB som flyttar inom vårt bestånd från Solna 
Business Park till innerstaden. De minskar sin yta 
med ca 700 kvm men nettoeffekten blir mycket 
positiv för oss.  Det är en styrka att vi har möjlighet 
att erbjuda våra kunder moderna kontor både i city 
och utanför tullarna vid en omlokalisering. Vi har 
tidigare framgångsrikt skapat möjligheter för flera 
av hyresgäster när deras verksamheter har 
utvecklats, Två större exempel är ICA och TietoEvry.  
I Arenastaden/Haga Norra hyrde vi i mars ut ca 
3 200 kvm till Atea som flyttar från Kista till vårt 
projekt Ackordet 1, som färdigställs under året. Båda 
kunderna flyttar in i april nästa år. Vi har inte haft 
några större uppsägningar men ett par medelstora 
på mellan 1 000 – 1 500 kvm. - Uthyrningsgraden 
sjönk under kvartalet till 87 procent, en procentenhet 
lägre än vid årsskiftet som förväntat. Det är framför 
allt två större myndigheter som flyttat från 
innerstaden som påverkade vakansgraden 
negativt. Det är de ytorna som SBAB kommer ta 
över i första kvartalet 2026. Det visar på 
attraktiviteten för vår stora innerstads portfölj.  
Jag tyckte fram till för någon vecka sedan att 
konjunkturen hade ljusnat lite det senaste halvåret, 
även om det var för tidigt att säga att vi ser ljuset i 
tunneln. De senaste veckornas politiska turbulens 
bidrar åter till ökad osäkerhet, vilket aldrig är 
positivt. Blickar vi lite längre framåt tror vi att 
kontorssysselsättningen kommer att öka igen, med 
en starkare konjunktur. Stockholms kontorsbestånd 
förväntas inte växa nämnvärt de närmaste åren. - 
Trenden är att beläggning på kontoren ökar. 
Företag inser alltmer värdet av att ha en dynamisk 
arbetsplats där medarbetare kan mötas, samarbeta 
och utvecklas. Det blir allt tydligare att kontorets roll 
som mötes- och samlingspunkt är oerhört 
betydelsefull. Blir konjunkturcykeln åter någorlunda 
normal så har vi 2–3 år med gynnsam utveckling 
framför oss. 
Makro 
Läget i den internationella politiken och ekonomin 
gör dock att man behöver vara förberedd på att 
utvecklingen kanske inte blir normal. Sannolikheten 
för att osannolika saker ska hända har nog aldrig 
varit så hög som i dag. Listan på osäkerhetsfaktorer 
kan göra lång med allt från klimatproblem, 
cyberrisker, konflikter och politiska utspel. 
Makroutmaningar får aldrig bli en ursäkt för att vi 
inte ska fokusera på det vi kan påverka i mikron. Vi 
ska fortsätta att utveckla våra fastigheter och 
stadsdelar till att var de bästa på 
Stockholmsmarknaden.  Förutsättningarna är bra, 
både i våra befintliga fastigheter och i de framtida 
projekt vi arbetar med att skapa för att ytterligare 
förstärka våra områden. Till exempel kommer  
T-banan till Arenastaden 2028 och till Hammarby 
Sjöstad 2030. 
Värdering och transaktion 
Vi fortsatte att externvärdera en stor andel av 
portföljen. Drygt 50 procent av portföljen under 
kvartalet vilket resulterade i en nedskrivning på cirka 
0,7 procent motsvarande -565 Mkr. De negativa 
värdeförändringarna i förvaltningsportföljen 
berodde främst på att värderarna räknar med 
längre vakanstider och något lägre hyresnivåer, 
huvudsakligen i Solna. I Flemingsberg räknar vi nu 
med längre genomförandetid för kommande 
projektmöjligheter och har därmed omvärderat och 
skrivit ned värdena på de äldre fastigheterna 
inklusive befintliga byggrätter. Yielden rörde sig i 
stort sett sidledes och landade på 4,55 procent. 
Vd-ord

===== SIDA 4 =====

Fabege 2025/Kv 1 4 
Jag tror att yielden kommer ligga runt dessa nivåer 
under året. Vi känner att transaktionsmarknaden 
har andats lite optimism och det finns flera 
potentiella köpare därute. De transaktioner som 
genomförts bekräftar även väl våra värderingar.  
  Vi tecknade under kvartalet ett intentionsavtal med 
Solna stad om försäljning av fastigheten Solna 
Hörnan 1. Avsikten är att fastigheten ska bli Solnas 
nya stadshus. T elenor har haft sitt svenska 
huvudkontor i fastigheten sedan 2018 och vår 
ambition är att vi ska hitta en lösning som alla tre 
parter är nöjda med. 
Finansiering 
Bank- och kapitalmarknaden har varit stark under 
kvartalet med god tillgång till likviditet och 
marginalerna har utvecklats positivt. Vår snittränta 
sjönk med 7 punkter till 2,91 procent. Likviden från 
försäljningen Ynglingen 10 har använts för att 
återbetala skuld. Vi har även i samband med nya 
obligationsemissioner återköpt en del av de 
obligationer som förfaller under hösten.  
 
Fortsatt utveckling av Arenastaden 
I Arenastaden påbörjade utvecklingen av kvarteren 
Kairo och Farao. Projektet inleds med demontering 
av befintliga byggnader och omdragning av 
infrastruktur för att möjliggöra utvecklingen av 
Dalvägen.  T otalt skall det skapa förutsättningar för 
den fortsatta utvecklingen av Arenastaden och det 
handlar om att på sikt tillföra ca 70 000 kvm kontor 
och ca 700 nya bostäder. Trots att Arenastaden är 
bästa kontorsområdet utanför innerstaden vill vi inte 
starta nya projekt på spekulation. Byggstart 
kommer troligen ske först efter vi tecknat hyresavtal 
med någon ankarhyresgäst. 
 
Sammanfattning 
Vi befinner oss i en tid av förändring och 
möjligheter. Kontorsmarknaden står inför en nystart 
där kvalitet, innovation och flexibilitet kommer att 
vara avgörande. Vi har fortsatt en stark finansiell 
ställning med en belåningsgrad på 43 procent och 
en soliditet på 46 procent.  
  Vårt fokus under året är att ha en nära relation 
med våra hyresgäster för att arbeta med dem för 
utvecklingen av deras företag, att arbeta med 
uthyrningen för att öka uthyrningsgraden i befintligt 
bestånd, att skapa förutsättningar för framtida 
projekt, att fortsätta med värdeskapande 
transaktioner och att ha kostnadskontroll.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Allt med målet att skapa långsiktigt tillväxt i 
förvaltningsresultatet per aktie för att uppnå bästa 
totalavkastning i fastighetsportföljen bland de större 
noterade fastighetsbolagen.  
 
 Stefan Dahlbo, VD 
  
Fler hyresgäster till Haga Norra 
Fabege och Atea har tecknat avtal om 
cirka 3 200 kvm i Ackordet 1. Avtalet 
löper på 10 år och med ett årligt 
hyresvärde om 13 Mkr. Inflyttning 
planeras till april 2026. 
Övriga kontorshyresgäster är JM, 
Coor, Randstad och SATS.  
 
  
Investeringsvolym 
 
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel 
Utfall kv 1 2025: 447 Mkr 
Nettouthyrning 
 
Mål: 80 Mkr per år 
Utfall kv 1 2025: 6 Mkr 
Överskottsgrad 
 
Mål: 75% 
Utfall kv 1 2025:69% 
Uthyrningsgrad 
 
Mål: 95% till 2030 
Utfall kv 1 2025:87% 
0
1 000
2 000
3 000
4 000
2021 2022 2023 2024 2024
Mkr
-110
-50
10
70
130
190
2021 2022 2023 2023 2024
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
2021 2022 2023 2024 2024
82
84
86
88
90
92
2021 2022 2023 2024 2024

===== SIDA 5 =====

Fabege 2025/Kv 1 5 
Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -151 Mkr (-699) 
motsvarande -0:48 kr per 
aktie (-2:22). Resultatet före 
skatt uppgick till -292 Mkr  
(-836). Driftöverskottet 
minskade något medan 
räntekostnaderna var i linje 
med föregående år. 
Orealiserade 
värdeförändringar i 
fastighetsportföljen var 
negativa under perioden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hyresintäkter och driftöverskott 
Hyresintäkterna uppgick till 865 Mkr (867) och 
driftsöverskottet uppgick till 600 Mkr (619). 
Inflyttningar i färdigställda projekt möttes av 
minskade intäkter avseende avyttrade fastigheter, 
netto +18,6 Mkr. I identiskt bestånd minskade 
intäkterna med -20,4 Mkr motsvarande cirka -2,7 
procent (9) vilket främst var hänförligt till 
avflyttningar till följd av föregående års negativa 
nettouthyrning. Fastighetskostnaderna uppgick till  
-265 Mkr (-248). I beloppet ingick kostnader av 
engångskaraktär om -7 Mkr. Vidare innebar den 
nya fastighetstaxeringen att fastighetsskatten 
ökade med drygt 7 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt 
bestånd minskade med cirka 5,5 procent (ökning 
9 procent). Överskottsgraden uppgick till  
69 procent (71). Justerat för engångsposter uppgick 
överskottsgraden till 70 procent. 
Resultat bostadsutveckling 
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 0 Mkr 
(141). Resultatavräkning sker först i samband med 
projektavslut. Då inga projekt färdigställts under 
perioden redovisades ingen omsättning. Kostnader 
för bostadsutveckling uppgick till -6 Mkr (-140), 
varav administrativa kostnader -6 Mkr (-6). 
Bruttoresultatet uppgick därmed till -6 Mkr (1).   
Central administration 
Kostnader för central administration uppgick till  
-33 Mkr (-29). Beloppet inkluderar utbetalda rörliga 
ersättningar avseende föregående år samt 
reservering för full avsättning till Fabeges 
vinstandelsstiftelse. 
Finansnetto 
Räntenettot uppgick till -242 Mkr (-240). Snitträntan 
per 31 mars 2025 uppgick till 2,91 procent (2,98). En 
högre skuld i inledningen av året kompenserades 
delvis av lägre snittränta. T omträttsavgälder 
uppgick till -10 Mkr (-11). 
Resultatandelar i intressebolag 
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -24 Mkr 
(-11) varav -24 Mkr (-11) avsåg Arenabolaget. 
Resultatandelar i Urban Services och delägda 
projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. 
Värdeförändringar fastigheter 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl 
etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern-
värderas minst en gång per år. Till följd av mark-
nadsläget har en större andel värderats externt 
varje kvartal de senaste åren. Inför första kvartalet 
2025 externvärderades drygt 50 procent av 
portföljen och resterande fastigheter värderades 
internt med utgångspunkt i senast externa värde-
ring. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 7 7, 8 Mdkr (78,9). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -565 Mkr (-1 381). Det 
genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 4,55 
procent (4,54). De negativa värdeförändringarna i 
förvaltningsportföljen berodde främst på att 
värderarna räknar med längre vakanstider och 
något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna. I 
Flemingsberg räknar vi nu med längre genom-
förandetid för kommande projektmöjligheter och 
har därmed omvärderat och skrivit ned värdena på 
de äldre fastigheterna inklusive befintliga bygg-
rätter.  
Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 
innebar en realiserad värdeförändring om -37 Mkr 
hänförlig till avdrag för latent skatt. 
Skatt 
Periodens skattekostnad uppgick till 141 Mkr (137) 
och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 
20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. 
Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av 
uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags-
begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig 
effekt på betald skatt under de närmaste åren. 
  
Resultat jan–mar 20251 
 
Finansiella mål 
Styrelsen i Fabege har beslutat om  
följande finansiella mål: 
 
– Belåningsgrad max 50 procent. 
– Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. 
– Skuldkvoten max 13,0 gånger. 
– Soliditet lägst 35 procent. 
Utfall 2025-03-31 
– Belåningsgrad 43 procent 
– Räntetäckningsgrad 2,3 ggr 
– Skuldkvot 14,0 ggr 
– Soliditet 46 procent 
 
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-mar 2024 
och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 6 =====

Fabege 2025/Kv 1 6 
Segmentsrapportering 
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott 
om 570 Mkr (598) motsvarande 72 procents 
överskottsgrad (75). Uthyrningsgraden uppgick till 
86 procent (90). Förvaltningsresultatet uppgick till 
313 Mkr (360). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -518 Mkr (-1 151).  
  Segmentet Förädling genererade ett driftöver-
skott om 26 Mkr (28) motsvarande en överskotts-
grad på 50 procent (46). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 8 Mkr (3). Orealiserade värdeföränd-
ringar på fastigheter uppgick till -34 Mkr (-243).  
Segmentet Projekt redovisade orealiserade 
värdeförändringar om -13 Mkr (28). Projektvinster 
möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i 
projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet 
på byggrätter.  
  Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat 
om -4 Mkr (4). Förvaltningsresultatet uppgick till -5 
Mkr (2). Orealiserade värdeförändringar uppgick 
till 0 Mkr (-15). Mer information om segments-
fördelningen framgår av segmentsrapporten på 
sidan 12. 
Goodwill 
Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. 
Fastigheter 
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvalt-
ningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. 
Per kvartalsskiftet uppgick fastighetsvärdet till totalt 
7 7, 8 Mdkr (78,9). 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi 
samt exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid 
kvartalsskiftet till 860 Mkr (754) varav pågående 
produktion 661 Mkr (550) och exploaterings-
fastigheter för kommande utveckling 199 Mkr (204).  
Finansiell ställning och substansvärde 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 294 
Mkr (38 445) och soliditeten till 46 procent (46). 
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till 122 kr (122). EPRA NRV 
uppgick till 146 kr per aktie (148). 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före för-
ändring av rörelsekapital uppgick till 303 Mkr (317). 
Förändring av rörelsekapitalet påverkade 
kassaflödet med 107 Mkr (-129). Investerings-
verksamheten påverkade kassaflödet med 492 Mkr 
(-651), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till -909 Mkr (409). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet av 
eventuella fastighetstransaktioner samt av projekt. 
Sammantaget minskade likvida medel med -7 Mkr 
(-54) under perioden. 
 
 
Förändring fastighetsvärde, jan–mar 2025 
 
Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-03-31 
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904
Fastighetsförvärv 0
Försäljning, utrangering och övrigt -960
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 447
Orealiserade värdeförändringar -565
Omklassificeringar -21
Utgående verkligt värde 2025-03-31 77 805
Område 2025-03-31 2024
Stockholms innerstad 4,15% 4,12%
Solna 4,72% 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,77% 4,77%
Flemingsberg 5,35% 5,37%
Övriga marknader 5,42% 5,42%
Genomsnittlig avkastning 4,55% 4,54%

===== SIDA 7 =====

Fabege 2025/Kv 1 7 
Fabege har som mål att vara 
en attraktiv låntagare med 
syfte att stödja Fabeges 
långsiktiga strategiska 
utveckling. Finansieringen 
sker huvudsakligen med 
långfristiga kreditramar med 
fastställda villkor och 
kreditgivarna utgörs främst 
av de större nordiska 
bankerna och investerare på 
kapitalmarknaden.  
Våra finansieringskällor 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora 
finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- 
faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 
18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program 
låna max 6 Mdkr. 
 
Utveckling under perioden 
Lägre inflationstryck och svag konjunktur föranledde 
att Riksbanken sänkte styrräntan i slutet på januari 
vilket fick de korta marknadsräntorna att sjunka 
ytterligare. Efter det har förväntan på inflation och 
ekominsk utveckling blivit mer försiktig med mer 
stillastående korträntor som följd. Längre 
marknadsräntor har däremot stigit relativt kraftigt 
på grund av oro över effekter från handelskrig, 
geopolitik och stora upprustningsbehov.
Med stabila korträntor och kraftigt stigande 
långräntor har Fabege valt att inte ingå i nya fasta 
ränteswappar. Samtidigt har en del lån 
refinansierats och ränteomsatts på nya nivåer vilket 
bidragit till att Fabeges snittränta fortsatt ned till 
2,91 procent per kvartalsskiftet (2,98).  
Tillgången på kapital har varit mycket god, dock 
minskade Fabege skulden under kvartalet med 0,8 
Mdkr främst drivet av försäljning av fastigheten 
Ynglingen 10.  Återbetalning skedde av 
företagscertifikat och obligationer medan 
banklånen hölls intakta jämför med årsskiftet. Per 
kvartalsskiftet uppgick total lånevolym till 33,6 Mdkr 
varav 14,8 Mdkr via kapitalmarknaden och 18,8 
Mdkr via bankmarknaden.  
  
Fördelning finansieringskällor 
 
*  RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
Moody’s Rating 
Baa2 
stabila utsikter  
Bekräftad i december 2024 
Kapitalförsörjning 
 
Säkerhetsfördelning 
 
Finansiering 
Finansiering, 2025-03-31 
 
¹  Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2  Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,5 år (2,6) 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2025-03-31
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
Eget kapital,  46%
Räntebärande skulder,  40%
Övriga skulder,  14%
Pantsatta tillgångar, 59%
Ej pantsatta tillgångar, 41%
2025-03-31 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 633 34 400
 varav utestående MTN, Mkr 11 154 11 610
 varav utestående SFF, Mkr 738 738
 varav utestående certifikat, Mkr 2 975 3 215
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960
Kapitalbindning, år 3,3 3,5
Räntebindning, år ² 1,7 1,8
Räntebindning, andel av portföljen, % 52 52
Derivat marknadsvärde, Mkr 570 543
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,91 2,98
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,82 2,89
Ej pantsatta tillgångar, % 41 41
Belåningsgrad, % 43 43

===== SIDA 8 =====

Fabege 2025/Kv 1 8 
Finansiering 2025-03-31 
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive 
backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick 
vid kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr. 
Kapitalbindningstiden uppgick till 3,3 år (3,5) och 
räntebindningstiden uppgick till 1,7 år (1,8). Den del 
av swapportföljen som bidrar direkt till 
räntebindningen, dvs den del som består av 
traditionella ränteswappar, uppgick vid periodens 
slut till totalt 15,0 Mdkr. Dessa swappar ligger med 
förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta 
mellan 0,11 och 2,18 procent.  De stängningsbara 
swapparna, som främst syftar till att förbättra 
kassaflödet, uppgick till totalt 7,0 Mdkr.  
Räntebindningen skulle justeras upp till 2,5 år 
(2,6) om man inkluderade de stängningsbara 
swapparnas beräknade löptid.  
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 
7 Mkr (10), vilka huvudsakligen avsåg 
periodiserade uppläggningskostnader för 
kreditavtal samt kostnader för obligations- och 
certifikatsprogram. Under perioden har räntor om 
totalt 20 Mkr (23) avseende projektfastigheter 
aktiverats. 
Grön finansiering 
99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som 
grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och 
tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges 
gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 
2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en 
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på 
tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa 
mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på 
the green bond principles med anpassning till EU-
taxonomin och koppling till Fabeges ambition att 
bidra till målen enligt Agenda 2030. Cicero har 
utfärdat en second opinion med betyget medium 
green avseende de gröna villkoren samt excellent 
med avseende på styrning.   
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på 
www.fabege.se/finansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå. 
 
99%  
Grön finansiering  
31 mars 2025 
 
*I enlighet med Fabeges gröna ramverk.
 
 
Ränteförfallostruktur, 2025-03-31 
 
*  I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna  
vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. 
 
 
Låneförfallostruktur, 2025-03-31 
 
 
Kreditramar
Utestående 
lån och 
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 154 11 154
Gröna SFF-obligationer, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 975 2 975
Gröna lån, övriga, Mkr 24 311 18 351
Total grön finansiering, Mkr 39 178 33 218
Andel grön finansiering, % 99 99
Grönt låneutrymme*, Mkr 44 972
varav fritt utrymme, Mkr 13 229
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 18 208 4,23 54
1-2 år 4 150 0,97 12
2-3 år 2 914 1,28 9
3-4 år 2 962 1,37 9
4-5 år 2 600 0,96 8
5-6 år 1 000 1,53 3
6-7 år 1 300 1,15 4
7-8 år 500 0,81 1
8-9 år 0 0,00 0
Totalt 33 633 2,82 100
Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad
Certifikatprogram 2 975 - 2 975
< 1 år 5 356 604 3 242
1-2 år 14 916 5 316 5 150
2-3 år 4 215 1 915 2 300
3-4 år 5 390 4 390 1 000
4-5 år 200 0 200
5-10 år 6 541 6 541 0
Totalt 39 593 18 766 14 867

===== SIDA 9 =====

Fabege 2025/Kv 1 9 
Fastighetsbestånd och förvaltning 
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och 
fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal 
utvalda delmarknader i och kring Stockholm; 
Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad 
och Flemingsberg. Den 31 mars 2025 ägde Fabege 
99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 
Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett 
bokfört värde om 7 7, 8 Mdkr varav förädlings- och 
projektfastigheter 14,5 Mdkr.  
Uthyrningsgrad 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings-
portföljen uppgick vid periodens slut till 87 procent 
(88). Förändringen under första kvartalet var till 
största delen hänförlig till sedan tidigare aviserade 
utflyttningar i fastigheterna Barnhusväderkvarn och 
Ormträsket. Andra större vakanser avser främst tre 
fastigheter i Solna Business Park samt vakanser i 
Arenastaden efter att ICA och T elia frånträtt del av 
ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av 
dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på 
korttidskontrakt i väntan på rivning eller 
ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 125 
tkvm varav 92 tkvm är uthyrda till en löpande 
årshyra om 133 Mkr. De stora pågående projekten 
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 128 tkvm 
med ett hyresvärde om 361 Mkr. 
Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick till 
91 procent (87). 
Nettouthyrning 
Under perioden tecknades 54 (30) nya avtal till ett 
samlat hyresvärde om 88 Mkr (52) varav 100 pro-
cent (95) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsäg-
ningar uppgick till -82 Mkr (-88). Nettouthyrningen 
uppgick till 6 Mkr (-36). Hyreskontrakt om 89 Mkr 
(84) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill 
omförhandlades hyreskontrakt om 61 Mkr (25) med 
en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -4,8 
procent (-0,9). Återköpsgraden under perioden 
uppgick till 77 procent (56). 
 
Förändringar i fastighetsbeståndet 
Under kvartalet avyttrades och frånträddes 
fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 
960 Mkr före avdrag för latent skatt.   
Projekt och investeringar 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och högre 
hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed 
ökade kassaflöden och värden. Under perioden 
uppgick investeringarna till 447 Mkr (645) i 
befintliga fastigheter och projekt, varav 296 Mkr 
(455) avsåg investeringar i projekt- och förädlings-
fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings-
portföljen uppgick till 151 Mkr (190) varav en större 
andel avsåg hyresgästanpassningar. Fullt uthyrda 
ger projekten ett årligt hyresvärde om 361 Mkr.  
Avslutade projekt 
Inga projekt har avslutats under perioden. 
 
Större pågående projekt 
Investeringen i Ackordet 1, Haga Norra, löper på. 
Flera av hyresgästerna har tillträtt sina lokaler och 
pågående arbeten avser anpassningar för 
tillkommande hyresgäster. Under kvartalet 
tecknades avtal med Atea med tillträde i april 2026. 
Uthyrningsgraden uppgår därmed till 71 procent. 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, 
outstanding.  
Om- och tillbyggnaden av Påsen 1, Hammarby 
Sjöstad löper på med anpassningar för 
tillkommande hyresgäster. Flera hyresgäster har 
tillträtt sina lokaler och uthyrningsraden inklusive ej 
tillträdda lokaler uppgår till 71 procent. 
I Flemingsberg färdigställs projektet avseende 
Separatorn 1 inför Alfa Lavals tillträde den 30 april. 
Projektet omfattar 24 100 kvm uthyrningsbar yta 
exklusive garage. Uthyrningsgraden uppgår till 97 
procent. Investeringen beräknas uppgå till  
drygt 1 Mdkr exklusive markförvärv. Fastigheten 
certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. 
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, löper 
på enligt plan. Hela fastigheten förhyrs av Saab 
som tillträder delar av lokalerna den 1 september 
och hela fastigheten den 1 november 2025. Den 
beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 
Mdkr. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-Use, 
med målsättningen outstanding. 
Planeringen inför kommande fasadbyte på 
Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. 
Höghusdelen tomställs under våren. I samband med 
fasadrenoveringen kommer även tekniska 
installationer i byggnaden att bytas ut eller 
uppgraderas. Arbeten påbörjas under våren och 
beräknas vara klara i oktober 2026. Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 0,5 Mdkr. 
Byggrätter 
I november 2023 vann detaljplanen avseende 
fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1, Arena-
staden laga kraft. Det kommande projektet 
inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm samt 
en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt 
iordningställande av en ny väg längs med 
järnvägen. Projektet har inletts med demontering av 
de befintliga byggnaderna. Investeringen avseende 
demontering av befintliga byggnader och 
omläggning av infrastruktur bedöms uppgå till 225 
Mkr och är en förutsättning för den kommande 
utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Verksamheten jan–mar 20251

===== SIDA 10 =====

Fabege 2025/Kv 1 10 
Birger bostad 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 16 projekt 
varav 5 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i 
pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i 
pågående projekt uppgår till cirka 1,0 Mdkr inklusive 
markförvärv. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 
288 lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen 
löper på enligt tidplan. Den första etappen, Brf 
Alma med 23 lägenheter, färdigställs för inflyttning i 
april 2025. Etapperna avseende hyresrätter och 
ägarlägenheter färdigställs från andra halvåret 
2025. Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs  
under 2026. Av Brf Almas 23 lägenheter är 19 sålda 
med förhandsavtal. Lägenheterna tillträds i april. 
Därutöver har 49 bostäder i Haga Norras 
kommande etapper bokats via bokningsavtal.
 
Fastighetsbeståndet, 2025-03-31  
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 62 967 63 341 3 571 87
Förädlingsfastigheter ¹ 13 167 5 289 330
Mark och projektfastigheter ¹ 24 101 9 175 167
Summa 99 1 235 77 805 4 068
Varav Innerstaden 25 302 28 366 1 555 88
Varav Solna 51 680 37 270 1 886 86
Varav Hammarby Sjöstad 10 131 7 958 447 84
Varav Flemingsberg 9 81 3 196 113 94
Varav Övriga 4 41 1 015 67 94
Summa 99 1 235 78 904 4 068 87
¹ Se vidare under definitioner. 
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 137 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2025) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
T otala investeringar, jan-mar 2025 
 
 
 
 
 
Fastighetsförsäljning 2025 
  
 
 
Fastighetsförvärv 2025 
Inga förvärv under perioden. 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 151
Investeringar i förädlingsfastigheter 13
Investeringar i projektfastigheter 283
Totala investeringar 447
Fastighetsnamn Område Kategori
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Yngligen 10 Östermalm Kontor 11 654
Totalt

===== SIDA 11 =====

Fabege 2025/Kv 1 11 
Pågående projekt >100 Mkr, 2025-03-31 
 
 
Birger bostad pågående projekt, 2025-03-31 
 
 
Byggrätter, 2025-03-31 
 
Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört värde 
Mkr
Beräknad
investering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Kv1-2025 27 000 71% 102 1 710 1 441 1 185
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Kv1-2025 11 500 71% 43 824 486 435
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Kv2-2025 24 100 97% 59 1 029 1 060 1 030
Nöten 4 Kontor Solna Strand Kv3-2025 66 000 100% 157 2 478 1 196 753
Summa 128 600 91% 361 6 041 4 183 3 403
Övriga Mark- och projektfastigheter 3 134
Övriga Förädlingsfastigheter 5 289
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 464
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-03-31.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 361 Mkr (fullt uthyrd) från 50 Mkr i löpande årshyra per 31 mars  2025.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljningsgrad, % Färdigställt
Bokfört värde, 
Mkr Beräknad investering, Mkr
Varav upparbetat, 
Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Kv4-2025 97 123 83
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 78 Kv4-2025 115 119 79
Haga Norra Brf Alma Solna 2 236 1 726 23 83 Kv2-2025 111 94 85
Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 10 Kv1-kv2 2026 223 325 131
Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 2 Kv2-kv3 2026 115 186 65
Summa Haga Norra 20 867 15 846 288 661 847 443
Summa 20 867 15 846 288 661 847 443
Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 31 200 55 14 700 Innerstaden 7 800 100 28 900
Solna 313 000 56 8 500 Solna 165 400 63 10 100
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 16 100
Flemingsberg 288 800 23 4 500 Flemingsberg 244 600 0 4 900
Birger Bostad - - - Birger Bostad 81 000 95 6 400
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 702 000 45 6 700 Summa 523 400 37 7 600
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Förändringar i Pågående projekt 
Under kvartalet har flera hyresgäster tillträtt 
sina lokaler i projektfastigheterna Ackordet 1 och 
Påsen 1. Investeringar fortgår för kommande 
hyresgäster. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Birger Bostad pågående projekt 
Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de 
olika etapperna. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Byggrätter förändringar under perioden 
Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt 
har tidigare inkluderade byggrätter längs 
Mälarbanan exkluderats. Vidare har byggrätter 
i Flemingsberg omfördelats mellan bostäder och 
kommersiellt i enlighet med nu gällande 
detaljplan.  
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar.

===== SIDA 12 =====

Fabege 2025/Kv 1 12 
 
Segmentrapportering ¹ 
 
  
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 789 52 21 3 865 801 61 2 3 867
Omsättning bostadsuteckling - - - - 0 - - - 141 141
Summa nettoomsättning 789 52 21 3 865 801 61 2 144 1 008
Fastighetskostnader -219 -26 -19 -1 -265 -203 -33 -12 - -248
Kostnader bostadsutveckling  - - - -6 -6 - - - -140 -140
Bruttoresultat 570 26 2 -4 594 598 28 -10 4 620
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 570 26 2 2 600 598 28 -10 3 619
Överskottsgrad, % 72% 50% 10% 86% 69% 75% 46% -500% 100% 71%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -6 -6 - - - 1 1
Central administration -27 -2 -4 - -33 -23 -3 -3 - -29
Räntenetto -196 -16 -29 -1 -242 -193 -22 -23 -2 -240
Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -11 - - - -11
Resultatandelar i intressebolag -24 - - - -24 -11 - - - -11
Förvaltningsresultat 313 8 -31 -5 285 360 3 -36 2 329
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - 0 - - - -  -
Realiserade värdeförändr. fastigheter -37 - - - -37 3 - - - 3
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -518 -34 -13 - -565 -1 151 -243 28 -15 -1 381
Resultat före skatt per segment -242 -26 -44 -5 -317 -788 -240 -8 -13 -1 049
Värdeförändr. räntederivat & aktier 25 213
Resultat före skatt -292 -788 -240 -8 -13% -836
Marknadsvärde fastigheter 63 113 5 289 9 175 - 77 805 62 619 7 227 7 283 228 77 357
Exploateringsfastigheter - - - 860 860  -  -  - 395 395
Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 90 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 28.
Segmentsfördelning 
Segmenten presenteras med 
företagsledningens synsätt uppdelat på: 
– Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig 
förvaltning. 
– Förädling – fastigheter som står inför 
ombyggnation- eller tillbyggnation där den 
löpande förvaltningen och driftsöverskottet 
påverkas väsentligt. 
– Projekt - mark och fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
– Bostad – utveckling och förvaltning av 
bostäder. Drivs av Birger Bostad. 
 
Förändringar under perioden 
Fastigheten Bocken 47 som tomställs och 
förbereds för ett renoveringsprojekt har under 
perioden överförts från segmentet förvaltning 
till projekt.

===== SIDA 13 =====

Fabege 2025/Kv 1 13 
Fabeges hållbarhetsstrategi 
ska bidra till bolagets 
attraktivitet, skapa värde och 
långsiktig konkurrenskraft. 
Det handlar om att 
ansvarsfullt förvalta och 
utveckla hållbara stadsdelar, 
fastigheter, lokaler och 
tjänster som i sin tur leder till 
ökad tillväxt. 
Ledning och styrning 
Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges 
affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar-
hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i 
beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast-
ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande 
dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har 2024 
medverkat i framtagandet och godkännandet av en 
dubbel väsentlighetsanalys. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor 
– Klimatförändringar 
– Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
– Egna arbetskraften 
– Arbetstagare i värdekedjan  
– Ansvarsfullt företagande 
Våra fokusområden 
Stadsdelar 
Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att 
skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som 
lockar både människor och företag. Områdena ska 
präglas av en bra mix av kontor, handel, service och 
bostäder, samt goda kommunikationer och 
miljöengagemang. 
Nu påbörjas nästa stora satsning i Arenastaden i 
Solna där Dalvägen utvecklas till en levande 
stadsgata med tusentals nya arbetsplatser, 
bostäder, caféer, restauranger, och den nya 
tunnelbaneuppgången för Arenastaden. Projektet 
har inletts med en stor cirkulär insats där äldre 
befintliga hus demonteras och minst 80% av 
rivningsmaterialet ska återbrukas eller 
materialåtervinnas. 
Fastigheter 
Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer 
som får kunderna att längta till kontoret. För utfall 
hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 14. Fabeges 
Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär 
att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 
till senast 2030 och mäta och minska scope 3-
utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna 
klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. 
Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 
2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en 
minskning i scope 1 och 2 med minst 90%. 
Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat 
i enlighet med följande miljömål: 
– <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år 
– 100% förnybar energi 
– 100% miljöcertifiering av förvaltningsfastigheter 
och nyproduktion 
– 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation 
– 35% lägre CO2- avtryck vid nyproduktion jämfört 
med 2018 års nivå (scope 3) 
Medarbetare 
Engagerade och motiverande medarbetare är en 
viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en 
attraktiv arbetsplats. Organisationer med en stark 
identitet presterar ofta bättre än andra. 
Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att 
Fabeges samtliga medarbetare, eller de som 
arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på 
arbetet. Alla medarbetare har genomgått en 
grundläggande arbetsmiljöutbildning och 
nyanställda erbjuds samma möjlighet.  
Under kvartalet har samtliga medarbetare 
erbjudits en utbildning i Första hjälpen och HLR. Alla 
chefer har genomgått en utbildning i Utvecklande 
Ledarskap (UL) och implementeringsprocessen i fler 
delar av organisationen fortgår under 2025. 
Leverantörskedja 
En hållbar leverantörskedja är avgörande för att 
skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka 
Fabeges varumärke. Fabege strävar efter att 
bedriva ett ansvarsfullt företagande, säkerställa 
mänskliga rättigheter i alla led samt minska 
klimatavtryck. Fabege stödjer flera internationella 
Fabeges hållbarhetsarbete 
Mål 2030 
– Klimatneutral förvaltning. 
– Halverad klimatpåverkan i projektutveckling 
per BTA. 
Genomsnittlig energianvändning 2024 
70kWh/kvm 
Fabeges högsta resultat någonsin i GRESB 
2024 
 
Med betyget 95 inom den bedömning som 
avser förvaltning och 98 inom projekt-utveckling 
får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor, och 
placeras som nummer 1 inom kontor, noterade 
bolag i Norra Europa och som nummer 2 inom 
kategorierna kontor i Europa och noterade 
bolag i Europa. 
 
Science based targets 
 
Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi 
sedan 2020.

===== SIDA 14 =====

Fabege 2025/Kv 1 14 
riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner 
till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s 
grundläggande principer och rättigheter på 
arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio 
principer. Fabeges uppförandekod för ramavtalade 
leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska 
efterlevas i alla led. 
Just nu pågår flera omförhandlingar inom 
inköpsverksamheten. Under kvartalet har 5 nya 
ramavtalade leverantörer hållbarhetsgranskats 
vilket innebär att 88procent av alla ramavtalade 
leverantörer just nu är granskade. 
Finansiering 
Fabeges gröna finansiering är en naturlig 
fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i 
hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl 
banker som kapitalmarknad, erbjuder grön 
finansiering av miljöcertifierade energieffektiva 
fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege 
noterad som grön aktie, så kallad Green Equity 
Designation.  Fabege har tagit hänsyn till EU-
taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till 
EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege 
strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna 
tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, 
inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande 
skada (DNSH) och miniskyddsåtgärder (minimum 
safeguard). 
Kunder 
Fabege arbetar med kunden i centrum. Goda 
relationer och samverkan med kunderna är en 
förutsättning för att Fabege ska kunna skapa 
hållbara kontor, tjänster och stadsmiljöer. 
Kontinuerliga dialoger med Fabeges 700 kunder 
säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring 
våra fastigheter. 
Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet ihop 
med kunderna är de gröna hyresavtalen. Fabege 
har även upprättat en vägledning för klimateffektiv 
hyresgästanpassning som kunderna kan beakta för 
att öka hållbarhetsprestandan i lokalerna samt 
bidra till fastighetens miljöcertifiering. Se tabell för 
nyckeltal. 
Affärsetik 
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är 
grundläggande för Fabeges relationer med såväl 
medarbetare och kunder som leverantörer och 
långivare. Fabege tillämpar god affärssed och 
praxis samt internationella normer för mänskliga 
rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global 
Compact och ILO:s grundläggande konventioner 
om mänskliga rättigheter i arbetslivet. 
Uppförandekoden ligger till grund för samtliga 
medarbetares agerande.  
Uppförandekoden har uppdaterats och antagits 
av styrelsen. Under första kvartalet 2025 har 
samtliga medarbetare bekräftat koden. 
Om hållbarhetsrapporten 
Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma 
riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning 
och tar därför inte upp vissa frågor. 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras 
en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer 
på www.fabege.se/hallbarhet. 
  
EU-taxonomin 
 
Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-
finansiell rapportering. Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens verksamhet omfattas 
av och är förenlig med EU-taxonomin framgår 
av Not 1 EU-taxonomin, sid 29. 
I årsredovisningen 2024 redovisas de 
fullständiga tabellerna i enlighet med EU-
taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och 
minimiskyddsåtgärder. 
 
Small Cap 30 ESG Responsible Index 
 
Fabege är inkluderat i OMX Sweden Small Cap 
30 ESG Responsible Index (OMXSS30ESGGI) 
på Nasdaq Stockholm, vilket lyfter fram bolag 
som visar ledarskap inom miljö-, social- och 
bolags-styrningsfrågor (ESG) på den svenska 
aktiemarknaden. 
 
Exempel på initiativ inom social hållbarhet 
 
– Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg 
– T alangAkademin 
– Stiftelsen Läxhjälpen  
– Unga Operan / Unga Dramaten 
– Flemingsberg Science  
– Innovation Station  
– Stockholm T alent 
– Pep Parker  
– Street Gallery 
– Stadsmissionen 
Certifierade fastigheter* 
 
 
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på 
BREEAM-SE. 
 
Hållbarhetsnyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 46 719 769 67%
BREEAM-SE** 15 351 180 32%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 62 1 076 542 100%
2025. kv1 2024 2023 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 24 70 71 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 90 90 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 62 62 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 86 82 82 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 88 2025 >88
GRESB, poäng n/a 95 93 >91

===== SIDA 15 =====

Fabege 2025/Kv 1 15 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I 
tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
Känslighetsanalys kassaflöde och resultat 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt 
genomslag av var och en av parametrarna. 
Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar 
och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att 
visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. 
Personal 
Vid periodens slut var 228 personer (227) anställda i koncernen. 
Moderbolaget 
Omsättningen uppgick under perioden till 59 Mkr (81) och resultatet 
före bokslutsdispositioner och skatt till -74 Mkr (41). Nettoinvesteringar 
i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (1).  
Händelser efter balansdagen 
Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. 
Förfallostruktur hyresavtal 
 
Största kunderna 
 
Hyresvärde per kategori 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt 
efter skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, %
+1 607 46,2% 43,0%
0 0 45,9% 43,2%
-1 -607 45,6% 43,4%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,0
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,8
Fastighetskostnader 1% -9,0
Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -72 / + 146
864 847 861 865 845 867 883 884
400
500
600
700
800
900
1 000
Kv2-2024 Kv3-2024 Kv4-2024 Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026
Mkr
Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, %
2025¹ 496 362 11%
2026 368 596 18%
2027 219 536 16%
2028 149 300 9%
2029 74 365 11%
2030+ 130 983 30%
Kommersiellt 1 436 3 142 95%
Bostadsavtal 163 21 1%
Garage- och parkering 512 137 4%
Totalt 2 111 3 300 100%
 ¹Varav drygt 59 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 7,0% 2037
Convendum Stockholm City AB 3,8% 2034
Ica Fastigheter AB 3,4% 2030
Telia Sverige AB 3,1% 2031
Carnegie Investment Bank AB 2,2% 2027
Svea Bank AB 1,8% 2029
Bilia AB 1,8% 2041
Tietoevry AB 1,3% 2029
The North Alliance Sverige AB 1,3% 2027
Telenor Sverige AB 1,2% 2028
Summa 27,0%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 84%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 8%
Övrig finansiell information

===== SIDA 16 =====

Fabege 2025/Kv 1 16 
Möjligheter och risker 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande 
verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, 
vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är 
kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på 
koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig 
beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och 
möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på 
koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av 
avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i 
årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga 
risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och 
Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i 
årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till 
minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 
gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. 
Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver 
ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. 
Säsongsvariationer 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre 
kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär 
högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är 
säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och 
fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal 
ofta är högre. 
Marknadsutsikter 
Kontorshyresmarknaden i Stockholm försvagades under föregående 
år. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet 
på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen 
överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på 
hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt 
sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men 
de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida 
potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat 
under det senaste året. 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering förbättrades väsentligt 
under föregående år med fortsatt god tillgång till kapital och lägre 
marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens 
sänkningar av styrräntan men förväntas nu ligga kvar på nivå 2,25 
procent under innevarande år. Cirka 52 procent av Fabeges 
låneportfölj är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de 
närmaste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat 
avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänkningar 
av styrräntan medförde en vändning under andra halvåret 2024. 
Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har 
stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna 
av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarknader 
bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga 
investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda 
möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts 
under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 
tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar 
bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna 
fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade 
medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och 
möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. 
Redovisningsprinciper 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon 
nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget 
upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma 
redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste 
årsredovisningen. 
 
Stockholm den 14 april 2025 
 
Stefan Dahlbo, VD 
 
 
 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer.

===== SIDA 17 =====

Fabege 2025/Kv 1 17 
Ägare 
Den 31 mars 2025 hade Fabege totalt 43 945 kända 
aktieägare varav 60 svenskt ägande. De 12 största 
ägarna kontrollerar 54 procent av kapitalet 57 
procent av rösterna. 
Utdelning 2024 
Styrelsen föreslår en utdelning om 2:00 kr/akt ie 
(1:80) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:50 
kr/akt ie. 
Utdelningspolicy 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna 
den del av bolagets vinst som inte behövs för att 
konsolidera eller utveckla verksamheten. Med 
nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta 
att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och 
realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter 
skatt. 
Förvärv och överlåtelse av egna aktier* 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. 
Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid 
varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt 
utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per 31 mars 2025 till 16 206 048. Återköpen 
har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. 
Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet 
registrerade aktier. Under perioden genomfördes 
inga återköp.  
Green Equity Designation  
Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity 
Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av 
omsättningen och 50 procent av investeringarna 
ska anses vara grön och mindre än 5 procent av 
omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
Aktiefördelning 
 
Landsfördelning 2025-03-31 
 
 
Största ägare, 2025-03-31 
 
* Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.  
 
Omsättning & handel jan-mar 2025 
 
  
2025-03-31 2024-03-31
Antal ägare 43 945 44 084
Utländska ägare, % 40,0 40,3
Fondägande, % 25,7 27,9
Utland 16,1 15,9
Sverige 60,0%
Norge 18,6%
USA 9,3%
Nederländerna  3,0%
Övriga 9,2%
Antal aktier* Kapital, % Röster,%
Geveran Trading Co 52 773 336 15,95 16,78
Backahill AB 52 608 718 15,90 16,72
BlackRock 10 454 057 3,16 3,32
Vanguard 10 213 706 3,09 3,25
Länsförsäkringar fonder 7 649 930 2,31 2,43
Nordea fonder 7 420 819 2,24 2,36
Folksam 7 334 425 2,22 2,33
E.N.A City Aktiebolag 7 200 000 2,18 2,29
Robur fonder 7 197 691 2,18 2,29
APG Asset Management 5 375 691 1,63 1,71
Norges bank 5 217 753 1,58 1,66
Handelsbanken fonder 4 987 036 1,51 1,59
Totalt 12 största aktieägare 178 433 162 53,95 56,73
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 88,3
Lägsta kurs, kr 77,7
VWAP, kr 82,8
Daglig snittomsättning, kr 57 814 145
Antal omsatta aktier, st 43 311 658
Snitt antal avslut. st 1 756
Antal avslut, st 108 864
Snittvärde per avslut,kr 32 926
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,21
Fabegeaktien

===== SIDA 18 =====

Fabege 2025/Kv 1 18 
Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
2025 2024 2024 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter ¹ 865 867 3 438 3 437
Omsättning bostadsutveckling 0 141 233 92
Nettoomsättning 865 1 008 3 671 3 529
Fastighetskostnader -265 -248 -885 -903
Kostnader bostadsutveckling -6 -140 -254 -119
Bruttoresultat 594 620 2 532 2 507
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 600 619 2 553 2 534
Överskottsgrad, % 69% 71% 74% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 1 -21 -27
Central administration -33 -29 -93 -97
Räntenetto -242 -240 -962 -964
Tomträttsavgäld -10 -11 -41 -41
Resultatandelar i intressebolag -24 -11 -91 -103
Förvaltningsresultat 285 329 1 345 1 302
Nedskrivning exploateringsfastigheter -  - -73 -73
Realiserade värdeförändringar fastigheter -37 3 3 -37
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -565 -1 381 -1 218 -403
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 27 213 -143 -329
Värdeförändringar aktier -2  - -3 -5
Resultat före skatt -292 -836 -89 455
Aktuell skatt - 0  - 0
Uppskjuten skatt 141 137 -124 -120
Periodens/Årets resultat -151 -699 -213 335
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet  -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - -19 -19
Periodens/Årets totalresultat -151 -699 -232 316
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -151 -699 -232 316
Resultat per aktie, kr ² -0:48 -2:22 -0:68 1:06
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör  27 Mkr (28) för perioden jan-mar 2025. ²  Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . 
Finansiella data

===== SIDA 19 =====

Fabege 2025/Kv 1 19 
Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag   
 
Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 77 805 77 358 78 904
Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 371
Övriga materiella anläggningstillgångar 34 30 34
Derivatinstrument 697 1 029 702
Finansiella anläggningstillgångar 736 1 343 728
Exploateringsfastigheter 860 395 754
Övriga omsättningstillgångar 1 482 1 247 1 247
Kortfristiga placeringar 99 98 100
Likvida medel 57 31 64
Summa tillgångar 83 346 82 685 84 109
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 38 294 38 545 38 445
Uppskjuten skatt 8 282 8 168 8 424
Övriga avsättningar 175 154 175
Räntebärande skulder¹ 33 633 33 579 34 400
Leasingskuld 1 371 949 1 371
Derivatinstrument 128 130 159
Ej räntebärande skulder 1 463 1 160 1 135
Summa eget kapital och skulder 83 346 82 685 84 109
¹ Varav kortfristiga 3 846 Mkr (7 169).
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning - -142
Kontantutdelning - -425
Periodens resultat -151 -699 -213
Övrigt totalresultat - -19
Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 38 294 38 545 38 445
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns

===== SIDA 20 =====

Fabege 2025/Kv 1 20 
Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 594 620 2 532
Central administration -33 -29 -93
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 3 13
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0 3 0
Erhållen ränta 5 4 21
Erlagd ränta¹ -265 -284 -1 121
Betald inkomstskatt 0 0 0
Summa  303 317 1 352
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter -82 124 74
Förändring av kortfristiga fordringar -255 -251 473
Förändring av kortfristiga skulder 444 -2 -264
Summa förändring av rörelsekapital 107 -129 283
Kassaflöde från den löpande verksamheten 410 188 1 635
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -431 -620 -2 282
Förvärv av fastigheter -  -  - 
Avyttring av fastigheter 960  -
Förvärv av andelar i intresseföretag - -
Övriga finansiella anläggningstillgångar -37 -31 -179
Kassaflöde från investeringsverksamheten 492 -651 -2 461
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna -142 -189 -613
Återköp egna aktier -  -  -
Upptagna lån 4 904 6 509 24 759
Amortering av skuld -5 671 -5 911 -23 341
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -909 409 805
Periodens kassaflöde -7 -54 -21
Likvida medel vid periodens början 64 85 85
Likvida medel vid periodens slut 57 31 64
¹ Varav övr finansiella kostnader -7 Mkr (-10).

===== SIDA 21 =====

Fabege 2025/Kv 1 21 
Koncernen – Nyckeltal 
 
Koncernen – EPRA nyckeltal 
 
2025 2024 2024
Finansiella ¹ jan-mar jan-mar jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -1,6 -7,2 -0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,5
Soliditet, % 46 47 46
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
Skuldkvot, ggr 14,0 13,8 14,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -0,48 -2:22 -0:68
Eget kapital per aktie, kr 122 123 122
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:30 0:60 5:20
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 99 100 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 805 77 357 78 904
Uthyrbar yta, kvm 1 235 174 1 245 000 1 271 174
Exploateringsfastigheter, Mkr 860 395 754
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 90 88
Totalavkastning fastigheter, % 0,0 -1,0 1,7
Överskottsgrad, % 69 71 74
Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 4,7 4,4 4,8
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2025 2024 2024
jan-mar jan-mar jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 285 300 1 227
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 0:84 0:95 3:90
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 007 45 814 46 468
EPRA NRV, kr/aktie 146 146 148
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 43 071 42 874 43 514
EPRA NTA, kr/aktie 137 136 138
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 090 38 340 38 382
EPRA NDV, kr/aktie 121 122 122
EPRA Vakansgrad, % 14 10 12
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3 9 5
EPRA Investeringar 447 645 2 376

===== SIDA 22 =====

Fabege 2025/Kv 1 22 
Koncernen – Uppskjuten skatt 
 
Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
 
 
 
 
 
 
2025 2024 2024
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec
Underskottsavdrag, Mkr -281 -307 -309
Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 457 8 312 8 632
Derivatinstrument, Mkr 117 185 112
Övrigt, Mkr -11 -22 -11
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 282 8 168 8 424
2025
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Hyresintäkter 865 861 847 864 867 827 854 855
Omsättning bostadsutveckling 0 3 88 0 141 67 177 122
Nettoomsättning 865 864 935 864 1 008 894 1 031 977
Fastighetskostnader -265 -233 -191 -214 -248 -203 -206 -213
Kostnader bostadsutveckling -6 -6 -100 -6 -140 -86 -182 -116
Bruttoresultat 594 625 644 644 620 605 643 648
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 600 628 656 650 619 624 659 642
Överskottsgrad 69% 73% 77% 75% 71% 76% 76% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 -3 -12 -6 1 -19 -5 6
Central administration -33 -13 -20 -31 -29 -16 -26 -29
Räntenetto -242 -235 -242 -245 -240 -237 -265 -239
Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -11 -10 -12 -12
Resultatandelar i intressebolag -24 -34 -19 -27 -11 3 59 -17
Förvaltningsresultat 285 333 353 331 329 345 399 351
Nedskrivning exploateringsfastigheter - -40 -34  -  -  -  -  -
Realiserade värdeförändringar fastigheter -37 0 0 0 3 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -565 18 224 -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 27 301 -472 -184 213 -888 -15 117
Värdeförändringar aktier -2 -3 0 0 0 -3 -1 1
Resultat före skatt -292 609 71 67 -836 -2 961 -1 208 -1 246
Aktuell skatt 0 0 0 0 0 -1 0 0
Uppskjuten skatt 141 -154 -57 -50 137 971 205 294
Periodens resultat -151 455 14 17 -699 -1 991 -1 003 -952
2024 2023

===== SIDA 23 =====

Fabege 2025/Kv 1 23 
Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
2025
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Tillgångar
Goodwill 205 205                  205                  205 205                  205                  205                  205                  
Fastigheter 77 805 78 904            78 241              77 584 77 358             78 093            82 700            83 520            
Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 371 1 371                 949                  949 949                  949                  1 243                1 243                
Övriga materiella anläggningstillgångar 34 34                     32                     31 30                    30                    28                     25                     
Derivatinstrument 697 702                  551                   881 1 029                925                  1 574                1 589                
Finansiella anläggningstillgångar 736 728                   1 378                1 356 1 343                1 319                 531                   514                   
Exploateringsfastigheter 860 754                  722                   795 395                  519                   563                  716                   
Övriga omsättningstillgångar 1 482 1 247                753                  857 1 247                997                  1 107                 1 122                 
Kortfristiga placeringar 99 100                   99                     98 98                     98                     97                     96                     
Likvida medel 57 64                     31                      10 31                      85                     58                     76                     
Summa tillgångar 83 346 84 109              82 961              82 766 82 685             83 220             88 106              89 106              
Eget kapital och skulder
Eget kapital 38 294 38 445            38 010             37 996 38 545            39 244            41 232              42 224             
Uppskjuten skatt 8 282 8 424               8 275               8 218 8 168                8 305               9 303              9 508              
Övriga avsättningar 175 175                   155                   153 154                   158                   155                   156                   
Räntebärande skulder 33 633 34 400            33 696            33 715 33 579            32 982             34 563            33 846            
Leasingskuld 1 371 1 371                 949                  949 949                  949                  1 243                1 243                
Derivatinstrument 128 159                   309                  166 130                   240                  0 0
Ej räntebärande skulder 1 463 1 135                 1 567                1 569 1 160                1 342                1 610                2 129                
Summa eget kapital och skulder 83 346 84 109              82 961              82 766 82 685             83 220             88 106              89 106              
20232024
2025
Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5
Soliditet, % 46 46 46 46 47 47 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 42 42 40
Skuldkvot, ggr 14 14,1 13,9 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03
Eget kapital per aktie, kr 122 122 121 121 123 125 131 134
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:30 0:53 2:0 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 88 90 90 91 91 91
Totalavkastning fastigheter, % 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3
Överskottsgrad, % 69 73 77 75 71 76 76 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS.
2024 2023

===== SIDA 24 =====

Fabege 2025/Kv 1 24 
 
Koncernen – Härledning av nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
  
2025 2024 2024
Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec
Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445
Balansomslutning, Mkr 83 346 82 685 84 109
Soliditet, % 46 47 46
2025 2024 2024
Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 805 77 358 78 904
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 860 395 754
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
2025 2024 2024
Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 507 2 528 2 532
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - 6  -
Central administration, Mkr -97 -99 -93
Summa, Mkr 2 410 2 435 2 439
Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400
Skuldkvot, ggr 14,0 13,8 14,1
2025 2024 2024
Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 594 620 2 532
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr -  -  -
Tomträttsavgäld, Mkr -10 -11 -41
Central administration, Mkr -33 -29 -93
Summa, Mkr 551 580 2 398
Räntenetto, Mkr -242 -240 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,5

===== SIDA 25 =====

Fabege 2025/Kv 1 25 
Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 
 
  
2025 2024 2024
Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec
Periodens resultat, Mkr -151 -699 -213
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 370 38 895 38 845
Avkastning på eget kapital, % -1,6 -7,2 -0,5
2025 2024 2024
Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec
Driftöverskott, Mkr 600 619 2 553
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -602 -1 381 -1 218
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 854 78 735 80 118
Totalavkastning fastigheter, % 0,0 1.0 1,7
2025 2024 2024
Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400
Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445
Skuldsättningsgrad 0,9 0,9 0,9
2025 2024 2024
Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 122 123 122
2025 2024 2024
Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 410 188 1 635
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 1,3 0,6 5,2

===== SIDA 26 =====

Fabege 2025/Kv 1 26 
Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 38 294 38 294 38 294 38 545 38 545 38 545 38 445 38 445 38 445
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr - - - - - - 142 142 142
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -569 -569 -569 -899 -899 -899 -543 -543 -543
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 282 8 282 8 282 8 168 8 168 8 168 8 424 8 424 8 424
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 731 -2 731 - -2 735 -2 735  - -2 749 -2 749
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 570 - 899  - 543
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten 
skatt, Mkr - - -5 551 -  - -5 433  -  - -5 675
NAV, Mkr 46 007 43 071 38 090 45 814 42 874 38 340 46 468 43 514 38 382
Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 137 121 146 136 122 148 138 122
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt),  Mkr 266
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
118
1 227
-193
92
2024
329
-190
139
jan-dec
-770
jan-mar
29
1 345
575
2024
jan-mar
2024
jan-dec
2023
2025
jan-mar
2025
285
0:84
jan-mar
19
314,6
300
314,6
0:95
314,6
3:90
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr -20 385
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 743 133
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 763 518
EPRA investeringar
Förvärv, Mkr
Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr
Varav kapitaliserad ränta
Totalt EPRA investeringar
296
645 2 376
2025 2024
23 93
455 1 606
190 770
2024
jan-mar
4,5
jan-dec
0 0 0
jan-mar
139
3 196
9,0
151
16
447
jan-dec
445
3 587
12
2024
3 057
74 262
866 254
791 992
2024
jan-dec
2024
jan-mar
2024
jan-mar
343
3 549
10
2025
jan-mar
-1,7
2025
jan-mar
3 591
14
495

===== SIDA 27 =====

Fabege 2025/Kv 1 27 
 
Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag 
 
Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Intäkter 59 81 428
Kostnader -136 -218 -462
Finansnetto -22 -35 1 569
Resultatandel intressebolag -  - 0
Värdeförändringar räntederivat 27 213 -143
Värdeförändringar aktier -2  - -3
Bokslutsdisposition -  - -6
Resultat före skatt -74 41 1 383
Aktuell skatt 0 -  -
Uppskjuten skatt 14 -10 29
Periodens resultat -60 31 1 412
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 50 811 48 602 50 711
varav fordringar hos koncernföretag 50 076 47 519 49 992
Omsättningstillgångar 138 409 152
Likvida medel 3 1 43
Summa tillgångar 64 352 62 412 64 306
Eget kapital 12 296 11 540 12 355
Avsättningar 199 268 194
Långfristiga skulder 48 511 44 965 48 930
varav skulder till koncernföretag 18 060 17 383 17 619
Kortfristiga skulder 3 346 5 639 2 827
Summa eget kapital och skulder 64 352 62 412 64 306

===== SIDA 28 =====

Fabege 2025/Kv 1 28 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning 
främst på kommersiella fastigheter i 
Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av 
fastighetsbeståndet faller inom ramen för 
taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som 
tillämpas är 
 
CCM 7 .1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader 
 
Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s 
taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och 
kapitalutgifter. 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som 
ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. 
Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg 
samt den omsättning som är hänförlig till Birger 
Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga 
väsentliga intäkter som bör exkluderas har 
identifierats.  
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för 
fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll 
samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger 
Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling 
bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna 
här då de inte faller inom definitionen för 
driftsutgifter enligt taxonomin. 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade 
investeringskostnader som kopplas till fastigheter 
som ingår i de ekonomiska aktiviteterna.  
Andel som är förenlig med taxonomin 
(alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet 
"Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do 
No Significant Harm-kriterierna. De befintliga 
fastigheter som enligt bedömningen är förenliga 
med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A 
eller utgör topp 15 procent avseende 
primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med 
fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga 
byggnader). Fastigheterna har analyserats med 
avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 71 procent av 
omsättningen, 54 procent av driftskostnaderna och 
72 procent av kapitalutgifterna är förenlig med 
taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) 
inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende 
primärenergital är hämtat från gällande 
energideklaration. Anledningen att andelen 
kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är 
att Fabege valt att göra en konservativ bedömning 
av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de 
omfattas av samtliga DNSH krav i 7 .1. Samma 
tolkning har gjorts rörande den omsättning som är 
hänförlig till Birger Bostads avyttring av 
färdigställda bostäder. Dessa redovisas som icke 
förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH 
kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges 
bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar 
av kapitalutgifterna och omsättning hänförlig till 
bostadsutveckling att kunna klassas som förenliga 
med taxonomin. 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring 
”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga 
rättigheter, antikorruption, transparens kring 
skattebelastning samt fri konkurrens. 
De fullständiga tabellerna redovisas endast 
årsvis och återfinns i Fabeges Års- och 
hållbarhetsredovisning 2024 på sidorna 88-92. 
Not 2 Verkligt värde finansiella instrument 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt 
värde enligt nivå 2 i balansräkningen. 
Derivatportföljen värderas till nuvärdet av 
kommande kassaflöden. Värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är 
av redovisningskaraktär och påverkar inte 
kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens 
marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena 
har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen.  För samtliga övriga 
finansiella tillgångar och skulder anses det 
redovisade värdet vara en god approximation av 
det verkliga värdet. 
Not 3 Eventualförpliktelser 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av 
borgensförbindelser och åtaganden till förmån för 
intresseföretag uppgående till 327 Mkr (327) och 
dotterbolag uppgående till 6 Mkr (6) samt övrigt 0 
(0). 
Not 4 Segmentsrapportering 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt 
realiserade och orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i 
respektive segment (direkta intäkter och kostnader). 
I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår 
resultatet från fastigheten i respektive segment för 
den tid som fastigheten legat i segmentet. Central 
administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet 
med dess andel av det totala fastighetsvärdet 
(indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive 
segment och redovisas per balansdagen. Samtliga 
intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads 
verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
Not 5 Transaktioner med närstående 
Backahill AB har ett bestämmande inflytande över 
Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 
0,2 Mkr (0,2) köpts in. Under perioden har även 
konsulttjänster om 0,2 Mkr (0,7) från Born 
Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan 
Litborn är delägare. Tillskott och lån om 38 Mkr (26) 
har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya 
Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett 
finansbolag med ett säkerställt MTN-program. 
Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, 
Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och 
Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. 
Obligationerna är säkerställda med pantbrev i 
fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 
12 000 Mkr (12 000). Per den 31 mars 2025 hade 
Fabege utestående obligationer om totalt 738 Mkr 
(738). Samtliga transaktioner sker på 
marknadsmässiga grunder. 
 
Noter 
Not 1 EU-T axonomin 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Omfattas ej av taxonimin, %
Andel förenligt med 
taxonomin,%
Omsättning 865 100 71
Driftutgifter 35 100 54
Kapitalutgifter 447 100 72

===== SIDA 29 =====

Fabege 2025/Kv 1 29 
Fabege är ett av Sveriges 
ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och 
hållbara stadsdelar med 
fokus främst på kommersiella 
fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm 
och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen 
med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen 
ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag 
med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. 
Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi 
tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad 
bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade 
fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och 
tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv 
förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid årsskiftet 
ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat 
hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 
miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,8 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr. 
Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger 
Bostad uppgick till 860 Mkr. 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på 
främst kommersiella fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, 
förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill 
vara en närvarande partner som med människan i 
centrum får företag, platser och vår stad att 
utvecklas. 
Affärsmodell 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre 
affärsområden: Förvaltning, Förädling samt 
Transaktion. 
Strategi för tillväxt 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att 
förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet 
samt att genom transaktioner förvärva och avyttra 
fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på 
Sveriges mest likvida marknad. Moderna 
fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift 
och förvaltning med egen personal borgar för låg 
vakans och hög kostnadseffektivitet i 
förvaltningsbeståndet. Med samlade bestånd och 
en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till 
värdeskapande projektutveckling på egen mark. 
Värdedrivande faktorer 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre 
faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på 
lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav 
och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
Stockholmsmarknaden 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden 
i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt 
prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt 
befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. 
Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet planat ut och generellt sett har 
vakanserna ökat under de senaste två åren.  
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad 
efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra 
lägen. Kringservice och goda kommunikationer i 
form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, 
liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi 
påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på 
lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och 
företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när 
det gäller enskilda fastigheter och hela områden. 
Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende 
såväl materialval som energisparande åtgärder. 
Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra 
mix av kontor, handel, service och bostäder, samt 
goda kommunikationer och miljöengagemang. 
  
Detta är Fabege 
Affärsmodell 
Förvaltning 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov 
och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen 
är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker 
genom ett långsiktigt arbete, baserat på en 
nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
Förädling 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra 
viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har 
lång erfarenhet av att driva omfattande 
förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera 
långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens 
specifika behov. 
Transaktion 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges 
affärs-modell och lämnar ett väsentligt bidrag 
till bolagets resultat. Bolaget analyserar 
kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara 
på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom 
förvärv och avyttringar.

===== SIDA 30 =====

Fabege 2025/Kv 1 30 
Avkastning på eget kapital 
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
Avkastning på investerat kapital i projektportföljen* 
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter 
dividerat med investerat kapital (exklusive 
ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter 
under perioden. 
Belåningsgrad, fastigheter 
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas 
bokförda värde vid periodens slut. 
Direktavkastning, aktien 
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. 
Eget kapital per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 
enligt balansräkningen dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad² 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens 
slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt 
hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt 
förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med 
avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer. 
 
EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd 
Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd 
innevarande period och hyresintäkter identiskt 
bestånd föregående period dividerat med hyres-
intäkter identiskt bestånd föregående period. 
 
EPRA NDV – NET disposal value  
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av goodwill enligt balans-räkningen. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NDV per aktie 
EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens 
slut. 
 
EPRA NRV – NET reinvestment value 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald 
utdelning. 
EPRA NRV per aktie 
EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut 
EPRA NT A – NET tangible assets 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt 
istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NT A per aktie 
EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut. 
EPRA vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat 
med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
Exploateringsfastigheter² 
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra 
bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och 
samhällsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter ² 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
 
 
Förädlingsfastigheter* 
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller 
tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens 
driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av 
uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. 
Hyresvärde² 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda 
lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. 
Identiskt bestånd² 
De fastigheter som inte varit klassificerade som 
projektfastigheter och som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie 
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter 
förändring av rörelsekapital) dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Kontraktsvärde² 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt 
plus indexuppräkning och hyrestillägg. 
Mark och projektfastigheter² 
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med 
pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
Nettouthyrning² 
T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna 
uppsägningar för avflyttning. 
Resultat per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av periodens 
resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. 
Räntetäckningsgrad 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central 
administration i förhållande till ränte-nettot 
(räntekostnader minus ränteintäkter). 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv 
månaders bruttoresultat minus central administration. 
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. 
Soliditet 
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande dividerat med balansomslutning. 
T otalavkastning fastigheter 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och 
realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat 
med marknadsvärdet vid periodens ingång plus 
periodens investeringar. 
 
Verklig uppskjuten skatt 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 
procent baserat på en diskonteringsränta om 3 
procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen 
realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras 
även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år 
och där 10 procent säljs direkt med en nominell 
skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent 
säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår 
till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skatteskuld om 4 procent. 
Återköpsgrad² 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
Överskottsgrad² 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
 
¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått 
ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets 
ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets 
presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på 
samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av 
andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en 
ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal 
enligt ESMAs riktlinjer. 
 
 
Definitioner1

===== SIDA 31 =====

Fabege 2025/Kv 1 31 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 556049–1523 
 
www.fabege.se 
 Kalender 
2025-04-23 Årsstämma 2025 
2025-07-07 Delårsrapport jan-jun 2025  
2025-10-21 Delårsrapport jan-sep 2025  
2026-02-05 Bokslutskommuniké 2025 
 Pressmeddelanden första kvartalet 2025 
2025-03-26 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport 
jan-mar 2025 
2025-03-25 Kallelse till årsstämma i Fabege AB 
2025-03-19 Fabege hyr ut 3 200 kvm till Atea i Haga Norra 
2025-03-17 Fabege publicerar årsredovisningen för 2024 
2025-02-24 Valberedningens förslag till styrelse och ordförande i 
Fabege AB (publ) 
2025-02-13 Solna stad avser köpa sitt nya stadshus av Fabege 
2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024 
2025-02-06 Fabeges vd Stefan Dahlbo går i pension 
2025-02-05 SBAB Bank flyttar sitt Stockholmskontor inom Fabeges 
fastighetsbestånd 
2025-01-21    Inbjudan till presentation av Fabeges 
bokslutskommuniké 2024 
2025-01-10  Fabege säljer på Östermalm till Stadsrum 
 
 
 
På koncernens webbplats finns även en 
webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och 
Åsa Bergström presenterar rapporten den 14 april 
2025. 
 Stefan Dahlbo, VD och koncernchef 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se  
 Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se