Kvartalsrapport Q2 2025

===== SIDA 1 =====

Fabege 
Kvartalsrapport 
2025/Kv2 
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi 
förvaltar, äger och utvecklar kommersiella fastigheter i 
Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. 
∑

===== SIDA 2 =====

Fabege 2025/Kv 2 2 
– Nettouthyrning för kvartalet uppgick till -12 Mkr  
(-38). 
– Hyreskontrakt om 52 Mkr (23) omförhandlades 
med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet 
med -3,1 procent (-4,8). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 72 Mkr (61) till oförändrade 
villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 852 Mkr (864).  
I identiskt bestånd minskade intäkterna med -3,8 
procent i jämförelse med föregående år (4,9). 
– Driftöverskottet uppgick till 633 Mkr (650).  
I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med 
-6,0 procent (6,1). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
128 Mkr (0) med ett bruttoresultat om 29 Mkr 
(-6). 
– Överskottsgraden uppgick till 74 procent (75). 
– Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-245). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 372 Mkr (331). 
– Realiserade och orealiserade värdeförändringar 
fastigheter uppgick till -85 Mkr (-80). 
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till -21 Mkr (0). 
– Orealiserade värdeförändringar räntederivat 
uppgick till -356 Mkr (-184). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till -91 Mkr  
(67). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till -117 Mkr 
(17) motsvarande -0:37 kr per aktie (0:05). 
 
 
 
– Efter flera kvartal med negativ nettouthyrning 
fick vi detta kvartal en positiv nettouthyrningen 
– Nettouthyrning för perioden uppgick till -6 
Mkr (-74). 
– Hyreskontrakt om 103 Mkr (59) omförhandlades 
med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet 
med 3,1 procent (-2,3). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 161 Mkr (145) till oförändrade 
villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 1 717 Mkr (1 731).  
I identiskt bestånd minskade intäkterna med 3,3 
procent i jämförelse med föregående år (8). 
–  Driftöverskottet uppgick till 1 233 Mkr (1 269).  
I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med 
-5,7 procent (8). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 128 
Mkr (142) med ett bruttoresultat om 23 Mkr (-5). 
– Överskottsgraden uppgick till 72 procent (73). 
– Räntenettot uppgick till -482 Mkr (-486). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 657 Mkr (659). 
– Realiserade och orealiserade värdeförändringar 
fastigheter uppgick till -687 Mkr (- 1 457).  
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till -21 Mkr (0). 
– Orealiserade värdeförändringar räntederivat 
uppgick till -329 Mkr (29). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till -383 Mkr  
(-769). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till -267 Mkr 
(-682) motsvarande -0:85 kr per aktie (-2:17). 
 
 
 
 
Sammandrag, Mkr 
 
 
Hyresintäkter (Mkr) 
(jan-jun) 
1 717 
 EPRA NRV / aktie 
(jan-jun) 
147 
 Belåningsgrad (%) 
(jan-jun) 
43 
 Nettouthyrning (Mkr) 
(jan-jun) 
-6 
2025/Kv2 
April–juni 20251  Jan-juni 2025 
2025 2024 2025 2024
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun
Hyresintäkter 852 864 1 717 1 731
Omsättning bostadsutveckling 128 - 128 142
Nettoomsättning, totalt 980 864 1 845 1 873
Driftöverskott förvaltning 633 650 1 233 1 269
Bruttoresultat bostadsutveckling 29 -6 23 -5
Bruttoresultat, totalt 662 644 1 256 1 264
Förvaltningsresultat 372 331 657 659
Resultat före skatt -91 67 -383 -769
Resultat efter skatt -117 17 -267 -682
Nettouthyrning -12 -38 -6 -74
Överskottsgrad, % 74 75 72 73
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43
Soliditet 45 46
EPRA NRV, kr per aktie 147 146
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden apr-jun respektive jan-jun 2024 och för 
balansposter per 31 december 2024. För definitioner av nyckeltal se sidan 31.

===== SIDA 3 =====

Fabege 2025/Kv 2 3 
Hyresintäkterna andra kvartalet uppgick till 852 
Mkr (864). Minskade intäkter till följd av 
försäljningen av fastigheten Ynglingen 10 och 
avflyttningar möttes delvis av inflyttningar i 
färdigställda projektfastigheter. Färdigställandet 
av första bostadsetappen i Haga Norra bidrog 
positivt och bruttoresultatet ökade till 662 Mkr 
(644). Driftöverskottet minskade något och 
räntekostnaderna blev lite lägre.  
Överskottsgraden var i linje med våra 
förväntningar. Överlag ett stabilt resultat i en 
fortsatt svag marknad med fokus på uthyrning och 
på det vardagliga gnetet i våra fastigheter.  
 
Makro 
Fabeges hemmamarknad Stockholm är Sveriges 
tillväxtmotor med en hög andel kunskapsintensiva 
företag och en stark arbetsmarknad inom 
tjänstesektorn, tech, life science och finans, vilka är 
branscher med en hög andel kontorsrelaterade yrken. 
Bedömningen är att sysselsättningen inom 
kontorsrelaterade yrken i Stockholm förväntas vara 
relativt stabil eller svagt ökande under 2026–2027 
vilket kommer kunna öka efterfrågan på kontor. Jag 
hoppas att vi om några år när vi tittar i backspegeln 
ser att det var detta kvartal som konjunkturen 
bottnade ur.  
Just nu kan jag dock konstatera att ovissheten är 
fortsatt stor. När jag i årsredovisningen 2024 skrev 
att det fortfarande finns många osäkra kort när det 
gäller världsläget, men att vi, jämfört med början av 
2024, vet lite mer vad som gäller eftersom många val 
är avklarade. Detta kunde inte varit mer fel. Den 
geopolitiska osäkerheten har snarare ökat ytterligare 
under våren. T e x så gör osäkerheten kring tullsatser 
och de olika krigen att företag får svårt att planera 
sin verksamhet och investeringar. Även 
privatpersoner blir osäkra och försiktiga. Det gör 
också att det blir svårt att förutspå konjunkturen.  Den 
svenska ekonomi förväntas dock gradvis återhämta 
sig under resterande 2025 och 2026.  Tillväxten i BNP 
beräknas ligga på omkring 1,5–2,0 procent per år 
under 2025–2026. Riksbankens räntesänkning i juni 
var positiv och det är inte uteslutet att det blir ännu en 
sänkning under andra halvåret. På valutamarknaden 
har det varit turbulent och kronan har under året 
stärkts med knappt 20 procent. 
 
Marknad 
Under det andra kvartalet har vi noterat en ökad 
aktivitet på förfrågningar och visningar, vilket bådar 
gott för andra halvåret och 2026. Vi ser även att 
hållbarhet fortsätter att bli ännu viktigare för både 
större och mindre hyresgäster. Kunderna efterfrågar i 
allt högre grad lokaler i miljöcertifierade byggnader 
som stödjer deras egna hållbarhetsmål. Byggnader 
med låg energiförbrukning, god inomhusmiljö och 
sociala kvaliteter prioriteras vid sökningar.  
De svagt positiva signalerna till trots kan man 
fortsatt konstatera att Stockholms kontorsmarknad är 
tudelad och fortsatt svag jämfört med för några år 
sedan. Premiumkontor i centrala lägen står emot 
pressen, medan perifera och äldre fastigheter möter 
större utmaningar både gällande vakanser och hyror. 
I centrala lägen har hyrorna varit stabila eller svagt 
stigande. Primehyror i CBD når fortsatt upp till en bra 
bit över 10 000 kr/kvm. Vi ser att det finns en 
betalningsvilja för moderna, certifierade kontor med 
goda kommunikationer och hög teknisk standard.  
Uthyrningsarbetet tar fortsatt lång tid och 
kunderna är försiktiga med att fatta beslut. Under det 
andra kvartalet har dock aktiviteten på förfrågningar 
och visningar ökat, vilket bådar gott inför det andra 
halvåret. Vår uthyrningsgrad var oförändrad 87 
procent under kvartalet. Förändringen sedan 
årsskiftet var till största delen hänförlig till 
avflyttningar som ett resultat av föregående års 
uppsägningar. 
 
Vd-ord

===== SIDA 4 =====

Fabege 2025/Kv  4 
Nettouthyrning vände åter nedåt i kvartalet –12 
Mkr och under hela perioden blev den något 
negativ –6 Mkr. Dock var det relativt låg aktivitet 
på både antalet nytecknade avtal såväl som 
uppsagda. Positivt var att vi tecknade avtal på bra 
nivå med Granitor om lokaler på Stjärntorget 1 i 
Arenastaden (T elias fd ytor). Omförhandlade avtal 
under perioden uppgick till 103 Mkr med en 
minskning på 3,1 procent. Fortfarande en relativt 
liten volym. Trenden är dock att vi förlänger 
majoriteten av avtalen på oförändrade villkor. I 
hela portföljen ligger våra hyresnivåer i linje med 
nuvarande marknadshyror. Generellt ser jag ingen 
stor upp- eller nedsida i avtalen.   
 
Projekt 
Vi har påbörjat två nya projekt under kvartalet. 
Wenner-Gren Center är en ikonisk byggnad på 
gränsen mellan Stockholms innerstad och Solna 
som invigdes 1962. Nu byter vi fasad och 
uppgraderar den tekniska standaren. Flera av 
kunderna som flyttat ut under renoveringen har 
redan tecknat nya avtal om att flytta tillbaka 2026.  
I Arenastaden har vi påbörjat demontering av 
fastigheterna Farao 15 och Kairo 1 och investering i 
infrastruktur längs med järnvägen. T otalt skapar det 
möjlighet för över 70 000 kvm kontor och ca 700 
nya bostäder till stadsdelen. Under förutsättning att 
vi tecknar avtal kan inflyttning ske under 2028 vilket 
möjliggörs av de investeringar vi nu påbörjat.  
Roligast under kvartalet har varit överlämningen av 
nycklarna till Alfa Laval i Flemingsberg. Vi börjar 
också närma oss inflyttning för Saab i Solna Strand.  
 
Värdering och finansiering 
Cirka 40 procent av portföljen värderades externt 
under kvartalet vilket resulterade i en mindre 
nedskrivning på -85 Mkr. Yielden rörde sig i stort 
sett sidledes och landade på 4,56 procent, 1 punkt 
upp från första kvartalet. Jag förväntar mig att 
yielden kommer ligga runt dessa nivåer under 
resten av året. Det som främst har påverkat 
värderingarna under det första halvåret är 
förväntningar om längre vakanstider och något 
lägre hyresnivåer. I byggrättsportföljen har vi 
antagit att tiden för genomförandet skjuts fram.  
Transaktionsmarknaden för kontor är selektiv. Bra 
objekt i bra lägen finner bra köpare till bra priser, 
medan det är svårare att sälja sämre objekt i 
mindre attraktiva lägen. De transaktioner som 
gjorts har bekräftat våra värderingar. I andra 
segment, t ex logistik och lätt industri fortsätter 
aktiviteterna att vara högre. Sammanfattningsvis 
kan sägas att det finns fler potentiella köpare 
därute och att moderna fastigheter i bra lägen är 
attraktiva investeringsobjekt. 
För ett år sedan låg vår snittränta på 3,17 procent. 
Idag har den sjunkit till 2,89 procent, och jag 
förväntar mig att vi kan behålla en nivå under 3 
procent året ut. Vi refinansierar löpande förfall 
både i bank och på kapitalmarknaden. Vår 
finansiering känns trygg och vår balansräkning är 
fortsatt stark. 
 
Sammanfattning 
Andra kvartalet 2025 karaktäriseras lite av den 
retoriska frågan ”är glaset halvtomt eller halvfullt”?  
Frågan är om vi har nått botten av konjunkturen och 
om vi kommer att se en gradvis förbättring andra 
halvåret och framåt? Det finns goda argument för 
båda sidor. Men för oss gäller det att fokusera på 
vardagen, att ta hand om våra kunder och 
fastigheter och arbeta aktivt och än mer proaktivt 
med uthyrning.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vi tror på kontor och vikten av kontoren för 
företagens och individernas trivsel och utveckling. 
Vi tror på vår position i Stockholm och våra 
områden, med existerande bestånd, bra 
kommunikationer samt bra utvecklings- och 
projektmöjligheter. Vi står väl rustade att ta vara 
på, och aktivt skapa, nya möjligheter. 
i tror på kontor och vikten av kontoren för 
företagens och individernas trivsel och utveckling.   
Avslutningsvis vill jag också nämna att vi skänkt 
1 600 fönster till Ukraina. Fönstren kommer från 
projektet Kairo/Farao och är ett samarbete mellan 
oss och Myndigheten för samhällsskydd och 
beredskap (MSB). Att kunna bidra konkret till 
återuppbyggnaden i Ukraina känns meningsfullt. 
Glad sommar, och ett bra andra halvår, önskar 
jag alla kunder, samarbetspartners, aktieägare och 
anställda. 
 
Stefan Dahlbo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
.  
  
 
 
  . 
Investeringsvolym 
 
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel 
Utfall ackumulerat kv 2 2025: 1 044 Mkr 
Nettouthyrning 
 
Mål: 80 Mkr per år 
Utfall ackumulerat kv 2 2025: -6 Mkr 
Överskottsgrad 
 
Mål: 75% 
Utfall ackumulerat kv 2 2025:72% 
Uthyrningsgrad 
 
Mål: 95% till 2030 
Utfall ackumulerat kv 2 2025:87% 
Alfa Laval tillträder lokalerna i Flemingsberg 
I maj flyttade Alfa Lavals cirka 700 
medarbetare in i sitt nya kontor och 
innovationscenter i fastigheten 
Separatorn 1.  Fastigheten är på cirka 
24 000 kvm och har certifiering 
Excellent enligt BREEAM-SE.  
0
1 000
2 000
3 000
4 000
2021 2022 2023 2024 2025, kv2
SEKm
-110
-50
10
70
130
190
2021 2022 2023 2024 2025, kv2
SEKm
50
55
60
65
70
75
80
2021 2022 2023 2024 2025, kv2
84
86
88
90
92
2021 2022 2023 2024 2025, kv2

===== SIDA 5 =====

Fabege 2025/Kv 2 5 
Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -267 Mkr (-682) 
motsvarande -0:85 kr per 
aktie (-2:17). Resultatet före 
skatt uppgick till -383 Mkr  
(-769). Driftöverskottet 
minskade något medan 
bostadsutvecklingen bidrog 
positivt. Räntekostnaderna 
var något lägre än 
föregående år. Orealiserade 
värdeförändringar i 
fastighetsportföljen var 
negativa under perioden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
Hyresintäkter och driftöverskott 
Hyresintäkterna uppgick till 1 717 Mkr (1 731) och 
driftsöverskottet uppgick till 1 233 Mkr (1 269). I 
identiskt bestånd minskade intäkterna med 53 Mkr 
motsvarande cirka -3 procent (8) vilket främst var 
hänförligt till avflyttningar till följd av föregående 
års negativa nettouthyrning. Detta möttes delvis av 
nettot av ökade intäkter avseende inflyttningar i 
färdigställda projektfastigheter och minskade 
intäkter till följd av sålda fastigheter. 
Fastighetskostnaderna uppgick till -484 Mkr (-462). 
I beloppet ingick kostnader av engångskaraktär om 
-7 Mkr. Vidare innebar den nya fastighetstaxeringen 
att fastighetsskatten ökade med cirka 13 Mkr. 
Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med 
5,7 procent (ökning 8 procent). Överskottsgraden 
uppgick till 72 procent (73).  
Resultat bostadsutveckling 
Resultatavräkning sker i samband med 
projektavslut. Första kvartalet redovisades ingen 
omsättning. Under andra kvartalet färdigställdes 
den första etappen i Haga Norra omfattande 23 
lägenheter vilket resulterade i att omsättning 
bostadsutveckling uppgick till 128 Mkr (142). 
Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -105 
Mkr (-147). Bruttoresultatet uppgick till 23 Mkr (-5).   
Central administration 
Kostnader för central administration uppgick till  
-59 Mkr (-60). Beloppet inkluderar utbetalda rörliga 
ersättningar avseende föregående år. 
Finansnetto 
Räntenettot uppgick till -482 Mkr (-486). 
Snitträntan per 30 juni 2025 uppgick till 2,89 
procent (2,98). En högre skuld kompenserades av 
lägre snittränta under perioden. T omträttsavgälder 
uppgick till -21 Mkr (-21). 
Resultatandelar i intressebolag 
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -37 Mkr 
(-38) varav -38 Mkr (-49) avsåg Arenabolaget. 
Resultatandelar i Urban Services och delägda 
projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. 
Värdeförändringar fastigheter 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl 
etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern-
värderas minst en gång per år. Till följd av mark-
nadsläget har en större andel värderats externt 
varje kvartal de senaste åren. Inför andra kvartalet 
2025 externvärderades cirka 40 procent av 
portföljen och resterande fastigheter värderades 
internt med utgångspunkt i senast externa värde-
ring. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 78,3 Mdkr (78,9). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -650 Mkr (-1 461). 
Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 
4,56 procent (4,54). Under första kvartalet berodde 
de negativa värdeförändringarna om -565 Mkr 
främst på att värderarna räknat med längre 
vakanstider och något lägre hyresnivåer, 
huvudsakligen i Solna samt att vi i Flemingsberg 
räknat med längre genomförandetid för kommande 
projektmöjligheter och därmed skrivit ned värdena 
på de äldre fastigheterna inklusive befintliga 
byggrätter. Under andra kvartalet uppgick 
värdeförändringarna till -85 Mkr, ett netto av 
mindre upp- respektive nedskrivningar av enskilda 
fastigheter. 
Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick 
till -21 Mkr (0) och var hänförligt till framtida 
projektmöjligheter inom Birger Bostad. 
Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 
innebar en realiserad värdeförändring om -37 Mkr 
hänförlig till avdrag för latent skatt. 
  
Resultat jan–jun 20251 
 
Finansiella mål 
Styrelsen i Fabege har beslutat om  
följande finansiella mål: 
 
– Belåningsgrad max 50 procent. 
– Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. 
– Skuldkvoten max 13,0 gånger. 
– Soliditet lägst 35 procent. 
Utfall 2025-06-30 
– Belåningsgrad 43 procent 
– Räntetäckningsgrad 2,4 ggr 
– Skuldkvot 14,1 ggr 
– Soliditet 45 procent 
 
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-jun 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 6 =====

Fabege 2025/Kv 2 6 
Värdeförändringar derivat 
Övervärdet i derivatportföljen minskade under 
perioden med -329 Mkr (ökning 29). 
Skatt 
Periodens skattekostnad uppgick till 116 Mkr (87) 
och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 
20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. 
Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av 
uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags-
begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig 
effekt på betald skatt under de närmaste åren. 
 
Segmentsrapportering 
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott 
om 1 162 Mkr (1 218) motsvarande 74 procents 
överskottsgrad (76). Uthyrningsgraden uppgick till 
87 procent (90). Förvaltningsresultatet uppgick till 
653 Mkr (718). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -601 Mkr (- 1 124).  
  Segmentet Förädling genererade ett driftöver-
skott om 57 Mkr (65) motsvarande en överskotts-
grad på 55 procent (52). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 25 Mkr (15). Orealiserade värdeföränd-
ringar på fastigheter uppgick till -62 Mkr (-400).  
Segmentet Projekt redovisade orealiserade 
värdeförändringar om 13 Mkr (78). Projektvinster 
möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i 
projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet 
på byggrätter.  
  Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat 
om 29 Mkr (-2). Förvaltningsresultatet uppgick till 27 
Mkr (-6). Orealiserade värdeförändringar uppgick 
till 0 Mkr (-15). Nedskrivning av exploaterings-
fastigheter uppgick till -21 Mkr (0). Mer information 
om segments-fördelningen framgår av 
segmentsrapporten på sidan 12. 
Goodwill 
Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. 
Fastigheter 
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges 
förvaltningsportfölj inklusive projekt- och 
markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick 
fastighetsvärdet till totalt 78,3 Mdkr (78,9). 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi 
samt exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid 
kvartalsskiftet till 935 Mkr (754) varav pågående 
produktion 729 Mkr (550) och exploaterings-
fastigheter för kommande utveckling 206 Mkr 
(204).  
Finansiell ställning och substansvärde 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 548 
Mkr (38 445) och soliditeten till 45 procent (46). 
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till 119 kr (122). EPRA NRV 
uppgick till 147 kr per aktie (148). 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före för-
ändring av rörelsekapital uppgick till 673 Mkr 
(660). Förändring av rörelsekapitalet påverkade 
kassaflödet med -93 Mkr (179). Investerings-
verksamheten påverkade kassaflödet med -126 Mkr 
(-1 317), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till -496 Mkr (403). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet av 
fastighetstransaktioner samt av projekt. Under 
perioden uppgick investeringar i ny-till och 
ombyggnationer till -1 018 Mkr (- 1 251) och 960 Mkr 
avsåg försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10. 
Sammantaget minskade likvida medel med -42 Mkr 
(-75) under perioden. 
 
Förändring fastighetsvärde, jan–jun 2025 
 
Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-06-30 
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904
Fastighetsförvärv 0
Försäljning, utrangering och övrigt -960
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 1 044
Orealiserade värdeförändringar -650
Omklassificeringar -21
Utgående verkligt värde 2025-06-30 78 317
Område 2025-06-30 2024-12-31
Stockholms innerstad 4,15% 4,12%
Solna 4,76% 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,77% 4,77%
Flemingsberg 5,33% 5,37%
Övriga marknader 5,42% 5,42%
Genomsnittlig avkastning 4,56% 4,54%

===== SIDA 7 =====

Fabege 2025/Kv 2 7 
Fabege har som mål att vara 
en attraktiv låntagare med 
syfte att stödja Fabeges 
långsiktiga strategiska 
utveckling. Finansieringen 
sker huvudsakligen med 
långfristiga kreditramar med 
fastställda villkor och 
kreditgivarna utgörs främst 
av de större nordiska 
bankerna och investerare på 
kapitalmarknaden.  
Våra finansieringskällor 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora 
finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- 
faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 
18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program 
låna max 6 Mdkr. I början på juni lanserades ett 
nytt grönt ramverk för att bidra till att utveckla det 
hållbarhetsarbete som bedrivs i hela 
organisationen. 
 
Utveckling under perioden 
En fortsatt svag ekonomisk tillväxt och ett dämpat 
inflationstryck fick Riksbanken att under juni sänka 
styrräntan ytterligare med lägre korta 
marknadsräntor som följd.  Även de längre 
marknadsräntorna sjönk tillbaka något efter att ha 
stigit kraftigt under årets första kvartal. Med ökad 
global oro, konflikter i mellanöstern och en 
oförutsägbar amerikansk tullpolitik ser det ut som 
att tillväxten fortsätter att vara dämpad. 
Marknaden tror att detta sannolikt kommer 
fortsätta att pressa korträntor ned men långräntor 
upp.  
Omvärldsutvecklingen till trots har både bank- 
och kapitalmarknad fungerat väl vilket bidragit till 
en fortsatt god tillgång till kapital. Under perioden 
har Fabege refinansierat bankskuld om 1,5 Mdkr, 
emitterat obligationer om 1,1 Mdkr och samtidigt 
återbetalat 0,9 Mdkr samt minskat utestående 
företagscertifikat med 0,2 Mdkr. Sammantaget 
uppgick total lånevolym till 34,2 Mdkr varav 15,5 
Mdkr via kapitalmarknaden och 18,7 Mdkr via 
bankmarknaden. Snitträntan har under perioden 
legat relativt stabilt och uppgick vid kvartalsskiftet 
till 2,89%.  
  
Fördelning finansieringskällor 
 
 
*  RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
Moody’s Rating 
Baa2 
stabila utsikter  
Bekräftad i december 2024 
Kapitalförsörjning 
 
Säkerhetsfördelning 
 
Finansiering 
Finansiering, 2025-06-30 
 
¹  Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2  Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,4 år (2,6) 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2025-06-30
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
Eget kapital, 45%
Räntebärande skulder, 41%
Övriga skulder, 14%
Pantasatta tilgångar, 59%
Ej pantsatta tillgångar, 41%
2025-06-30 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 34 203 34 400
 varav utestående MTN, Mkr 11 762 11 610
 varav utestående SFF, Mkr 738 738
 varav utestående certifikat, Mkr 2 971 3 215
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960
Kapitalbindning, år 3,2 3,5
Räntebindning, år ² 1,5 1,8
Räntebindning, andel av portföljen, % 49 52
Derivat marknadsvärde, Mkr 214 543
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,89 2,98
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,81 2,89
Ej pantsatta tillgångar, % 41 41
Belåningsgrad, % 43 43

===== SIDA 8 =====

Fabege 2025/Kv 2 8 
Finansiering 2025-06-30 
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive 
backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick 
vid kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr. 
Kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (3,5) och 
räntebindningstiden uppgick till 1,5 år (1,8). Den del 
av swapportföljen som bidrar direkt till 
räntebindningen, dvs den del som består av 
traditionella ränteswappar, uppgick vid periodens 
slut till totalt 14,4 Mdkr. Dessa swappar ligger med 
förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta 
mellan 0,11 och 2,18 procent.  De stängningsbara 
swapparna, som främst syftar till att förbättra 
kassaflödet, uppgick till totalt 7 ,0 Mdkr.  
Räntebindningen skulle justeras upp till 2,4 år 
(2,6) om effekten av de stängningsbara 
swapparnas beräknade löptid inkluderades.  
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 
15 Mkr (20), vilka huvudsakligen avsåg 
periodiserade uppläggningskostnader för 
kreditavtal samt kostnader för obligations- och 
certifikatsprogram. Under perioden har räntor om 
totalt 35 Mkr (47) avseende projektfastigheter 
aktiverats. 
Grön finansiering 
99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som 
grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och 
tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges 
gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 
2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en 
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på 
tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa 
mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på 
the green bond principles med anpassning till EU-
taxonomin och koppling till Fabeges ambition att 
bidra till målen enligt Agenda 2030. S&P har 
utfärdat en second opinion med betyget medium 
green avseende de gröna villkoren.   
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på 
www.fabege.se/finansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå. 
99%  
Grön finansiering  
30 juni 2025 
 
*I enlighet med Fabeges gröna ramverk.
 
 
Ränteförfallostruktur, 2025-06-30 
 
 
 
 
*  I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna  
vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. 
 
 
 
 
 
Låneförfallostruktur, 2025-06-30 
 
 
SEKm
Kreditra
mar
Utestående 
lån och 
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 762 11 762
Gröna SFF-obligationer, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 971 2 971
Gröna lån, övriga, Mkr 24 277 18 317
Total grön finansiering, Mkr 39 748 33 788
Andel grön finansiering, % 99 99
Grönt låneutrymme*, Mkr 45 841
varav fritt utrymme, Mkr 13 236
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 19 378 4,08 57
1-2 år 4 150 1,01 12
2-3 år 4 376 1,41 13
3-4 år 1 700 0,95 5
4-5 år 1 800 1,04 5
5-6 år 1 000 1,53 3
6-7 år 1 300 1,15 4
7-8 år 500 0,81 1
8-9 år 0 0,00 0
Totalt 34 203 2,81 100
Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad
Certifikatprogram 2 971 - 2 971
< 1 år 6 230 870 4 050
1-2 år 12 916 5 016 4 750
2-3 år 8 541 3 541 3 500
3-4 år 2 764 2 764 0
4-5 år 200 0 200
5-10 år 6 541 6 541 0
Totalt 40 163 18 732 15 471

===== SIDA 9 =====

Fabege 2025/Kv 2 9 
Fastighetsbestånd och förvaltning 
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och 
fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal 
utvalda delmarknader i och kring Stockholm; 
Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad 
och Flemingsberg. Den 30 juni 2025 ägde Fabege 
99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 
Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett 
bokfört värde om 78,3 Mdkr varav förädlings- och 
projektfastigheter 11,2 Mdkr.  
Uthyrningsgrad 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings-
portföljen uppgick vid periodens slut till 87 procent 
(88). Förändringen var till största delen hänförlig till 
sedan tidigare aviserade utflyttningar i 
fastigheterna Barnhusväderkvarn och Ormträsket. 
Andra större vakanser avser främst tre fastigheter i 
Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden 
efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. De 
tidigare projektfastigheterna Ackordet 1 och Påsen 1 
som övergått i förvaltning inkluderas till den del 
ytorna färdigställts för uthyrning.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlings-
fastigheterna mäts inte då merparten av dessa 
fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på 
korttidskontrakt i väntan på rivning eller 
ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 137 tkvm 
varav 119 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 
209 Mkr. Uthyrningsgraden i projektportföljen 
uppgick per kvartalsskiftet till 92 procent (85). 
Nettouthyrning 
Under perioden tecknades 93 (60) nya avtal till ett 
samlat hyresvärde om 124 Mkr (83) varav 100 pro-
cent (94) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsäg-
ningar uppgick till -130 Mkr (-157). Netto-
uthyrningen uppgick till -6 Mkr (-74). Hyreskontrakt 
om 161 Mkr (145) förlängdes till oförändrade villkor. 
Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 103 Mkr 
(59) med en genomsnittlig minskning av 
hyresvärdet med -3,1 procent (-2,3). 
Återköpsgraden under perioden uppgick till 74 
procent (58). 
 
Förändringar i fastighetsbeståndet 
Under första kvartalet avyttrades och frånträddes 
fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 
960 Mkr före avdrag för latent skatt.   
Projekt och investeringar 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och högre 
hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed 
ökade kassaflöden och värden. Under perioden 
uppgick investeringarna till 1 044 Mkr (1 299) i 
befintliga fastigheter och projekt, varav 636 Mkr 
(922) avsåg investeringar i projekt- och förädlings-
fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings-
portföljen uppgick till 408 Mkr (377) varav en större 
andel avsåg hyresgästanpassningar.  
Avslutade projekt 
Projektet avseende Separatorn 1, Flemingsberg 
färdigställdes och Alfa Laval tillträdde som planerat 
sina lokaler den 30 april. Uthyrningsgraden uppgick 
vid kvartalsskiftet till 97 procent. Vidare har 
projekten i Påsen 1, Hammarby Sjöstad och 
Ackordet 1, Haga Norra färdigställts. 
Uthyrningsgraden i de båda fastigheterna uppgick 
till 86 procent respektive 71 procent.  Tillkommande 
hyresvärde avseende ej tillträdda lokaler och 
kvarvarande vakanser uppgick till 44 Mkr och 
återstående investeringar beräknas uppgå till 
knappt 300 Mkr.  
 
Större pågående projekt 
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, löper på 
enligt plan. Hela fastigheten förhyrs av Saab som 
tillträder delar av lokalerna den 1 september och 
hela fastigheten den 1 november 2025. Den 
beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 
Mdkr. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-Use, 
med målsättningen outstanding. 
Investeringen avseende fasadbyte och 
uppgradering av tekniska installationer på 
Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. 
Höghusdelen har tomställts under våren och 
arbetena med fasaden har initierats. Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 0,5 Mdkr och arbetena 
beräknas vara klara under första kvartalet 2027. 
Komplexiteten i projektet medför dock en viss 
osäkerhet avseende både tidplan och 
investeringsvolym. Flera av de hyresgäster som 
evakuerats har tecknat avtal för återflytt. 
Uthyrningsgraden i höghusdelen uppgick per 
kvartalsskiftet till 36 procent. 
Fullt uthyrda ger de båda projektfastigheterna ett 
årligt tillkommande hyresvärde om 208 Mkr.  
Förberedande utveckling västra Arenastaden 
I november 2023 vann detaljplanen avseende 
fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1, Arena-
staden laga kraft. Det kommande projektet 
inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm samt 
en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt 
iordningställande av en ny väg längs med 
järnvägen. Projektet har inletts med demontering av 
de befintliga byggnaderna. Investeringen avseende 
demontering av befintliga byggnader och 
omläggning av infrastruktur bedöms uppgå till 245 
Mkr och är en förutsättning för den kommande 
utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. 
 
  
Verksamheten jan–jun 20251 
T otalt fastighetsvärde; Mdkr 
 
 
Förvaltningsfastigheter, Mdkr 
 
 
Projektfastigheter, Mdkr 
 
 
Förädlingsfastigheter, Mdkr 
 
. 
Innerstaden, 37%
Solna, 48%
Hammarby Sjöstad, 10%
Flemingsberg, 4%
Övriga marknader, 1%
78,3
Innerstaden, 40%
Solna, 45%
Hammarby Sjöstad, 10%
Flemingsberg, 3%
Övriga marknader, 2%
67,1
Innerstaden, 16%
Solna, 81%
Hammarby Sjöstad, 1%
Flemingsberg, 2%
Övriga markander 0%
6,9
Innerstaden, 20%
Solna, 35%
Hammarby Sjöstad, 24%
Flemingsberg, 21%
Övriga markander0%
4,3
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden 
jan-jun 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 10 =====

Fabege 2025/Kv 2 10 
Birger Bostad 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 15 projekt 
varav 4 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i 
pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i 
pågående projekt uppgår till knappt 800 Mkr 
exklusive markförvärv. Projektet i Haga Norra 
omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. 
Byggnationen löper på enligt tidplan. Den första 
etappen, Brf Alma med 23 lägenheter färdigställdes 
 
 
 
 
 
och slutavräknades under andra kvartalet. 
Etapperna avseende hyresrätter och 
ägarlägenheter färdigställs från andra halvåret 
2025. Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs  
under 2026. Av Brf Almas 23 lägenheter har 20 sålts 
och tillträtts. Därutöver har 57 bostäder i Haga 
Norras kommande etapper bokats via 
bokningsavtal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
.
 
Fastighetsbeståndet, 2025-06-30 
 
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 64 1 023 67 108 3 707 87
Förädlingsfastigheter ¹ 12 137 4 309 238
Mark och projektfastigheter ¹ 23 105 6 900 153
Summa 99 1 265 78 317 4 098
Varav Innerstaden 25 299 28 502 1 508 89
Varav Solna 51 681 37 598 1 882 85
Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 970 463 83
Varav Flemingsberg 9 104 3 239 178 91
Varav Övriga 4 41 1 008 67 94
Summa 99 1 265 78 317 4 098 87
¹ Se vidare under definitioner. 
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 202 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 juni 2025) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
T otala investeringar, jan-jun 2025 
 
 
 
 
 
Fastighetsförsäljning 2025 
 
 
 
Fastighetsförvärv 2025 
Inga förvärv under perioden. 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 408
Investeringar i förädlingsfastigheter 26
Investeringar i projektfastigheter 610
Totala investeringar 1 044
Fastighetsnamn Område Kategori
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Yngligen 10 Östermalm Kontor 11 654
Kv 2
Inga
Totalt 11 654

===== SIDA 11 =====

Fabege 2025/Kv 2 11 
Pågående projekt >100 Mkr, 2025-06-30 
 
 
Birger bostad pågående projekt, 2025-06-30 
 
 
Byggrätter, 2025-06-30 
 
 
Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar yta 
kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört värde 
Mkr
Beräknad
investering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 157 2 728 1 196 976
Farao 15-17, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 165 245 61
Ormträsket 10 (del av) Kontor Sveaplan Q1-2027 9 500 36% 51 1 007 470 36
Summa 75 500 92% 208 4 900 1 911 1 073
Övriga Mark- och projektfastigheter 3 007
Övriga Förädlingsfastigheter 4 309
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 12 216
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-06-30.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 208 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 30 Juni  2025.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm
Antal 
bostäder
Försäljningsgrad, 
% Färdigställt
Bokfört värde, 
Mkr
Beräknad investering, 
Mkr
Varav upparbetat, 
Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025 130 126 117
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 80 Q1-2026 146 123 112
Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 17 Q1-Q2 2026 304 346 215
Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 2 Q2-Q3 2026 149 199 100
Summa Haga Norra 18 631 14 120 265 729 794 544
Summa 18 631 14 120 265 729 794 544
Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 30 200 53 15 200 Innerstaden 7 800 100 25 800
Solna 313 000 56 8 700 Solna 165 400 63 10 200
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 16 100
Flemingsberg 288 800 23 4 500 Flemingsberg 244 600 0 4 900
Birger Bostad - - - Birger Bostad 81 000 95 6 200
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 701 000 45 6 800 Summa 523 400 37 7 600
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Förändringar i Pågående projekt 
Under andra kvartalet färdigställdes projekten 
avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. 
Fastigheterna överfördes därmed från 
segmentet projekt till Förvaltning. Tillkommande 
projekt avser ombyggnationen av del av 
Ormträsket 10 samt demonterings- och 
infrastrukturprojektet på fastigheterna 
Kairo/Farao i Arenastaden. 
 
 
 
 
 
Birger Bostad pågående projekt 
Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de 
olika etapperna. Under andra kvartalet 
färdigställdes och slutavräknades den första 
deletappen BRF Alma som omfattar 23 
lägenheter. 
 
 
 
 
 
 
Byggrätter förändringar under perioden 
Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt 
har tidigare inkluderade byggrätter längs 
Mälarbanan exkluderats. Vidare har byggrätter 
i Flemingsberg omfördelats mellan bostäder och 
kommersiellt i enlighet med nu gällande 
detaljplan.  
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar.

===== SIDA 12 =====

Fabege 2025/Kv 2 12 
Segmentrapportering apr-jun 2025¹ 
 
 
 
 
 
  
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun apr-jun
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 776 51 21 4 852 794 63 4 3 864
Omsättning bostadsuteckling - - - 128 128 - - - 1 1
Övriga intäkter - - - - - - - - - -
Summa nettoomsättning 776 51 21 132 980 794 63 4 4 865
Fastighetskostnader -183 -20 -15 -1 -219 -174 -26 -11 -3 -214
Kostnader bostadsutveckling  - - - -99 -99 - - - -7 -7
Bruttoresultat 593 31 6 32 662 620 37 -7 -6 644
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 593 31 6 3 633 620 37 -7 0 650
Överskottsgrad, % 76% 61% 29% 75% 74% 78% 59% -175% 0% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 29 29 - - - -6 -6
Central administration -23 -1 -2 - -26 -25 -3 -3 - -31
Räntenetto -205 -13 -21 -1 -240 -205 -22 -22 -2 -251
Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -10 - - - -10
Resultatandelar i intressebolag -14 0 0 0 -14 -28 - 1 - -27
Förvaltningsresultat 341 17 -17 31 372 352 12 -31 -8 325
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -21 -21 - - - - 0
Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - 0 1 - - - 1
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -83 -28 26 - -85 27 -157 50 - -80
Resultat före skatt per segment 258 -11 9 10 266 379 -145 19 -8 246
Värdeförändr. räntederivat & aktier -357 -184
Resultat före skatt -91 62
Marknadsvärde fastigheter 66 877 4 309 6 900 231 78 317 63 548 6 887 6 921 228 77 584
Exploateringsfastigheter - - - 935 935  -  -  - 795 795
Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 90 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 30.
Segmentsfördelning 
Segmenten presenteras med 
företagsledningens synsätt uppdelat på: 
– Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig 
förvaltning. 
– Förädling – fastigheter som står inför 
ombyggnation- eller tillbyggnation där den 
löpande förvaltningen och driftsöverskottet 
påverkas väsentligt. 
– Projekt - mark och fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
– Bostad – utveckling och förvaltning av 
bostäder. Drivs av Birger Bostad. 
 
Förändringar under perioden 
Fastigheten Bocken 47 som tomställts och 
förbereds för ett renoveringsprojekt överfördes 
under första kvartalet från segmentet 
förvaltning till projekt. 
Under andra kvartalet färdigställdes projekten 
avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. 
Fastigheterna överfördes därmed från 
segmentet projekt till Förvaltning. Vidare 
överfördes Paradiset 27 från förädling til projekt.

===== SIDA 13 =====

Fabege 2025/Kv 2 13 
Segmentrapportering jan-jun 2025¹ 
  
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 1 565 103 42 7 1 717 1 595 124 6 6 1 731
Omsättning bostadsuteckling - - - 128 128 - - - 142 142
Summa nettoomsättning 1 565 103 42 135 1 845 1 595 124 6 148 1 873
Fastighetskostnader -403 -46 -34 -1 -484 -377 -59 -23 -3 -462
Kostnader bostadsutveckling  - - - -105 -105 - - - -147 -147
Bruttoresultat 1 162 57 8 29 1 256 1 218 65 -17 -2 1 264
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 162 57 8 6 1 233 1 218 65 -17 3 1 269
Överskottsgrad, % 74% 55% 19% 86% 72% 76% 52% -283% 86% 73%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 23 23 - - - -5 -5
Central administration -50 -3 -6 - -59 -48 -6 -6 - -60
Räntenetto -401 -29 -50 -2 -482 -393 -44 -45 -4 -486
Tomträttsavgäld -21 - - - -21 -21 - - - -21
Resultatandelar i intressebolag -37 - - - -37 -38 - - - -38
Förvaltningsresultat 653 25 -48 27 657 718 15 -68 -6 659
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -21 -21 - - - -  -
Realiserade värdeförändr. fastigheter -37 - - - -37 4 - - - 4
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -601 -62 13 - -650 -1 124 -400 78 -15 -1 461
Resultat före skatt per segment 15 -37 -35 6 -51 -402 -385 10 -21 -798
Värdeförändr. räntederivat & aktier -332 29
Resultat före skatt -383 -769
Marknadsvärde fastigheter 66 877 4 309 6 900 231 78 317 63 548 6 887 6 921 228 77 584
Exploateringsfastigheter - - - 935 935  -  -  - 795 795
Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 90 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 30.

===== SIDA 14 =====

Fabege 2025/Kv 2 14 
Fabeges hållbarhetsstrategi 
ska bidra till bolagets 
attraktivitet, skapa värde och 
långsiktig konkurrenskraft. 
Det handlar om att 
ansvarsfullt förvalta och 
utveckla hållbara stadsdelar, 
fastigheter, lokaler och 
tjänster som i sin tur leder till 
ökad tillväxt. 
Ledning och styrning 
Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges 
affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar-
hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i 
beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast-
ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande 
dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har 2024 
medverkat i framtagandet och godkännandet av en 
dubbel väsentlighetsanalys. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor 
– Klimatförändringar 
– Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
– Egna arbetskraften 
– Arbetstagare i värdekedjan  
– Ansvarsfullt företagande 
 
Våra fokusområden 
Stadsdelar 
Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att 
skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som 
lockar både människor och företag. Områdena ska 
präglas av en bra mix av kontor, handel, service och 
bostäder, samt goda kommunikationer och 
miljöengagemang. 
Resvaneundersökningar har under kvartalet 
genomförts ihop med kunderna i Solna Business 
Park och Arenastaden med syfte att få en bild av 
hur förutsättningarna för arbetspendling ser ut idag. 
Svarsunderlaget sammanställs under sommaren 
och kommer att användas för att ytterligare 
utveckla kollektivtrafik och cykelinfrastruktur till 
stadsdelarna samt till Fabeges klimatredovisning. 
Längs Dalvägen i Solna demonteras nu äldre 
byggnader när vi gör plats för nästa stora satsning i 
Arenastaden med nya kontor och bostäder. Målet 
är att minst 80 procent av rivningsmaterialet ska 
återbrukas eller materialåtervinnas. Under kvartalet 
har vi bl.a. demonterat 1 600 fönster som ska 
användas vid reparationer i Ukraina.  
Fastigheter 
Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer 
som får kunderna att längta till kontoret. För utfall 
hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 14. Fabeges 
Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär 
att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 
till senast 2030 och mäta och minska scope 3-
utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna 
klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. 
Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 
2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en 
minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. 
Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat 
i enlighet med följande miljömål: 
– <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år 
– 100% förnybar energi 
– 100% miljöcertifiering av förvaltningsfastigheter 
och nyproduktion 
– 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation 
– 35% lägre CO2- avtryck vid nyproduktion jämfört 
med 2018 års nivå (scope 3) 
Medarbetare 
Engagerade och motiverande medarbetare är en 
viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en 
attraktiv arbetsplats. Organisationer med en stark 
identitet presterar ofta bättre än andra. 
Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att 
Fabeges samtliga medarbetare, eller de som 
arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på 
arbetet. Alla medarbetare har genomgått en 
grundläggande arbetsmiljöutbildning och 
nyanställda erbjuds samma möjlighet.  
Under kvartalet har utbildningar av medarbetare 
i Fabeges Uppförandekod inletts i samtliga 
marknadsområden. Utbildningarna är obligatoriska 
och kommer att fortsätta under hösten. 
Utgångspunkt är även andra policydokument inom 
HR-området som exempelvis jämställdhets- och 
arbetsmiljöpolicy. 
Leverantörskedja 
En hållbar leverantörskedja är avgörande för att 
skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka 
Fabeges varumärke. Fabege strävar efter att 
bedriva ett ansvarsfullt företagande, säkerställa 
mänskliga rättigheter i alla led samt minska 
klimatavtryck. Fabege stödjer flera internationella 
riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner 
till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s 
grundläggande principer och rättigheter på 
arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio 
principer. Fabeges uppförandekod för ramavtalade 
leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska 
efterlevas i alla led.  
 
 
Fabeges hållbarhetsarbete 
Mål 2030 
– Klimatneutral förvaltning. 
– Halverad klimatpåverkan i projektutveckling 
per BTA. 
Genomsnittlig energianvändning 2024 
70kWh/kvm 
Fabeges högsta resultat någonsin i GRESB 
2024 
 
Med betyget 95 inom den bedömning som 
avser förvaltning och 98 inom projekt-utveckling 
får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor, och 
placeras som nummer 1 inom kontor, noterade 
bolag i Norra Europa och som nummer 2 inom 
kategorierna kontor i Europa och noterade 
bolag i Europa. 
 
Science based targets 
 
Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi 
sedan 2020.

===== SIDA 15 =====

Fabege 2025/Kv 2 15 
Just nu pågår flera omförhandlingar inom 
inköpsverksamheten. Under kvartalet har 26 nya 
ramavtalade leverantörer hållbarhetsgranskats.  
Finansiering 
Fabeges gröna finansiering är en naturlig 
fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i 
hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl 
banker som kapitalmarknad, erbjuder grön 
finansiering av miljöcertifierade energieffektiva 
fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege 
noterad som grön aktie, så kallad Green Equity 
Designation.  Fabege har tagit hänsyn till EU-
taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till 
EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege 
strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna 
tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, 
inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande 
skada (DNSH) och miniskyddsåtgärder (minimum 
safeguard). 
Kunder 
Fabege arbetar med kunden i centrum. Goda 
relationer och samverkan med kunderna är en 
förutsättning för att Fabege ska kunna skapa 
hållbara kontor, tjänster och stadsmiljöer. 
Kontinuerliga dialoger med Fabeges 700 kunder 
säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring 
våra fastigheter. 
Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet 
ihop med kunderna är de gröna hyresavtalen. 
Fabege har även upprättat en vägledning för 
klimateffektiv hyresgästanpassning som kunderna 
kan beakta för att öka hållbarhetsprestandan i 
lokalerna samt bidra till fastighetens 
miljöcertifiering.  
Affärsetik 
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är 
grundläggande för Fabeges relationer med såväl 
medarbetare och kunder som leverantörer och 
långivare. Fabege tillämpar god affärssed och 
praxis samt internationella normer för mänskliga 
rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global 
Compact och ILO:s grundläggande konventioner 
om mänskliga rättigheter i arbetslivet. 
Uppförandekoden ligger till grund för samtliga 
medarbetares agerande.  
Uppförandekoden har uppdaterats och antagits 
av styrelsen. Under andra kvartalet har utbildning 
av samtliga medarbetare i Uppförandekoden inletts 
med mål 100 procent vid verksamhetsårets slut. 
 
Om hållbarhetsrapporten 
Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma 
riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning 
och tar därför inte upp vissa frågor. 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras 
en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer 
på www.fabege.se/hallbarhet. 
  
EU-taxonomin 
 
Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-
finansiell rapportering. Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens verksamhet omfattas 
av och är förenlig med EU-taxonomin framgår 
av Not 1 EU-taxonomin, sid 29. 
I årsredovisningen 2024 redovisas de 
fullständiga tabellerna i enlighet med EU-
taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och 
minimiskyddsåtgärder. 
 
Small Cap 30 ESG Responsible Index 
 
Fabege är inkluderat i OMX Sweden Small Cap 
30 ESG Responsible Index (OMXSS30ESGGI) 
på Nasdaq Stockholm, vilket lyfter fram bolag 
som visar ledarskap inom miljö-, social- och 
bolags-styrningsfrågor (ESG) på den svenska 
aktiemarknaden. 
 
Exempel på initiativ inom social hållbarhet 
 
– Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg 
– T alangAkademin 
– Stiftelsen Läxhjälpen  
– Unga Operan / Unga Dramaten 
– Flemingsberg Science  
– Innovation Station  
– Stockholm T alent 
– Pep Parker  
– Street Gallery 
– Stadsmissionen 
Certifierade fastigheter* 
 
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på 
BREEAM-SE. 
 
Hållbarhetsnyckeltal 
 
 
* Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 46 720 989 67%
BREEAM-SE** 15 351 669 32%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 62 1 078 251 100%
2025, kv2 2024 2023 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 35 70 71 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 90 90 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 62 62 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 86 82 82 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 88 2025 >88
GRESB, poäng n/a 95 93 >91

===== SIDA 16 =====

Fabege 2025/Kv 2 16 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I 
tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
Känslighetsanalys kassaflöde och resultat 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt 
genomslag av var och en av parametrarna. 
Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar 
och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att 
visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. 
Personal 
Vid periodens slut var 224 personer (225) anställda i koncernen. 
Moderbolaget 
Omsättningen uppgick under perioden till 202 Mkr (209) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 569 Mkr (1 569). 
Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 005 Mkr 
(1 750). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar 
uppgick till 0,5 Mkr (1).  
Händelser efter balansdagen 
Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. 
 
Förfallostruktur hyresavtal 
 
Största kunderna 
 
Hyresvärde per kategori 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt efter 
skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, %
+1 622 45,2% 43,5%
0 0 44,9% 43,7%
-1 -622 44,6% 43,9%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,1
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 33,4
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 36,8
Fastighetskostnader 1% -9,1
Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -96 / + 153
846 861 865 852 863 882 876 890
400
500
600
700
800
900
1 000
Kv3-2024 kv4-2024 Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026 Kv2-2026
Mkr
Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, %
2025¹ 368 215 6%
2026 1 410 627 18%
2027 231 558 16%
2028 175 352 10%
2029 89 390 11%
2030+ 143 1 164 34%
Kommersiellt 1 416 3 306 95%
Bostadsavtal 161 22 1%
Garage- och parkering 517 141 4%
Totalt 2 094 3 469 100%
 ¹Varav drygt 98 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8% 2037
Saab 2) 4,7% 2045
Convendum Stockholm City AB 3,7% 2034
Ica Fastigheter AB 3,3% 2030
Telia Sverige AB 3,0% 2031
Carnegie Investment Bank AB 2,3% 2027
Svea Bank AB 1,8% 2029
Bilia AB 1,8% 2041
Alfa Laval Technologies AB 1,7% 2047
The North Alliance Sverige AB 1,2% 2027
Summa 30,4%
¹Andel av kontrakterad hyra. ²Tillträder lokalerna 2025-09-01 och 2025-11-01.
Övrig finansiell information

===== SIDA 17 =====

Fabege 2025/Kv 2 17 
Möjligheter och risker 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande 
verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, 
vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är 
kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på 
koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig 
beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och 
möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på 
koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av 
avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i 
årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga 
risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och 
Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i 
årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till 
minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 
gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. 
Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver 
ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. 
Säsongsvariationer 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre 
kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär 
högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är 
säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och 
fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal 
ofta är högre. 
Marknadsutsikter 
Kontorshyresmarknaden i Stockholm försvagades under föregående 
år. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet 
på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen 
överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på 
hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt 
sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men 
de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida 
potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat 
under det senaste året. 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering förbättrades väsentligt 
under föregående år med fortsatt god tillgång till kapital och lägre 
marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens 
sänkningar av styrräntan som efter sänkningen i juni ligger på 2,0 
procent. Riksbanken har i sin kommunikation öppnat för ytterligare en 
sänkning under hösten. Cirka 49 procent av Fabeges låneportfölj är 
bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de närmaste åren. De 
senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i 
fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänkningar av styrräntan 
medförde en vändning under andra halvåret 2024. 
Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har 
stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna 
av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarknader 
bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga 
investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda 
möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts 
under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 
tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar 
bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna 
fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade 
medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och 
möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. 
Redovisningsprinciper 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon 
nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget 
upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma 
redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste 
årsredovisningen. 
 
Stockholm den 7 juli 2025 
 
Stefan Dahlbo, vd 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets 
revisorer.  
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
 
Stockholm den 7 juli 2025 
 
Jan Litborn 
Styrelseordförande 
Anette Asklin 
Styrelseledamot 
Tomas Eriksson 
Styrelseledamot 
Mattias Johansson 
Styrelseledamot 
 
 
Lennart Mauritzson 
Styrelseledamot 
Bent Oustad 
Styrelseledamot 
Sofia Watt 
Styrelseledamot

===== SIDA 18 =====

Fabege 2025/Kv 2 18 
Ägare* 
Den 31 maj 2025 hade Fabege totalt 43 633 kända 
aktieägare varav 59,5 procent svenskt ägande. De 
12 största ägarna kontrollerar 57 ,1 procent av 
kapitalet 60 procent av rösterna. 
Utdelning 2024 
Årsstämman beslöt om en utdelning om 2:00 
kr/aktie (1:80) att utbetalas kvartalsvis om vardera 
0:50 kr/aktie. 
Utdelningspolicy 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna 
den del av bolagets vinst som inte behövs för att 
konsolidera eller utveckla verksamheten. Med 
nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta 
att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och 
realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter 
skatt. 
Förvärv och överlåtelse av egna aktier* 
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. 
Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid 
varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt 
utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per 30 juni 2025 till 16 206 048. Återköpen 
har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. 
Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet 
registrerade aktier. Under perioden genomfördes 
inga återköp.  
Green Equity Designation  
Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity 
Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av 
omsättningen och 50 procent av investeringarna 
ska anses vara grön och mindre än 5 procent av 
omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
Aktiefördelning* 
 
Landsförördelning 2025-05-31* 
 
 
 
Största ägare, 2025-05-31* 
 
* Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 
Uppgifter för 2025-06-30 var inte tillgängliga vid rapportens publicering. 
 
Omsättning & handel jan-maj 2025* 
 
  
2025-05-31 2024-05-31
Antal ägare 43 633 43 816
Antal utländska ägare 1 043 976
Utländska ägare, % 41,5 41,4
Fondägande, % 26,5 28,0
Antal aktier* Kapital, % Röster,%
Geveran Trading Co 62 199 935 18,80 19,77
Backahill AB 52 608 718 15,90 16,72
Vanguard 10 313 123 3,12 3,28
BlackRock 9 711 684 2,94 3,09
Folksam 7 794 298 2,36 2,48
Nordea Fonder 7 605 159 2,30 2,42
Swedbank Robur Fonder 7 582 399 2,29 2,41
 E.N.A City Aktiebolag 7 200 000 2,18 2,29
Handelsbanken Fonder 6 580 777 1,99 2,09
Länfärsäkringar Fonder 6 548 819 1,98 2,08
APG Asset Management 5 375 691 1,63 1,71
Norges Bank Investment Management 5 217 753 1,58 1,66
Totalt 12 största aktieägare 188 738 356 57,07 60,00
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 86,7
Lägsta kurs, kr 71,0
VWAP, kr 80,3
Daglig snittomsättning, kr 72 421 577
Antal omsatta aktier, st 36 096 740
Snitt antal avslut. st 1 836
Antal avslut, st 73 443
Snittvärde per avslut,kr 39 444
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,27
Fabegeaktien 
Sverige 59,4%
Norge, 21,3
USA, 9,3
Nederländerna, 3%
Övriga, 7%

===== SIDA 19 =====

Fabege 2025/Kv 2 19 
Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
2025 2024 2025 2024 2024 R12 mån
Belopp i Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter ¹ 852 864 1 717 1 731 3 438 3 424
Omsättning bostadsutveckling 128  - 128 142 233 219
Nettoomsättning 980 864 1 845 1 873 3 671 3 643
Fastighetskostnader -219 -214 -484 -462 -885 -907
Kostnader bostadsutveckling -99 -6 -105 -147 -254 -212
Bruttoresultat 662 644 1 256 1 264 2 532 2 524
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 633 650 1 233 1 269 2 553 2 517
Överskottsgrad, % 74% 75% 72% 73% 74% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 29 -6 23 -5 -21 8
Central administration -26 -31 -59 -60 -93 -92
Räntenetto -240 -245 -482 -486 -962 -958
Tomträttsavgäld -10 -10 -21 -21 -41 -41
Resultatandelar i intressebolag -14 -27 -37 -38 -91 -90
Förvaltningsresultat 372 331 657 659 1 345 1 343
Nedskrivning exploateringsfastigheter -21  - -21  - -73 -94
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 -37 4 3 -38
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -85 -80 -650 -1 461 -1 218 -407
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -356 -184 -329 29 -143 -501
Värdeförändringar aktier -1  - -3 0 -3 -6
Resultat före skatt -91 67 -383 -769 -89 297
Aktuell skatt -  - -  -  -
Uppskjuten skatt -26 -50 116 87 -124 -95
Periodens/Årets resultat -117 17 -267 -682 -213 202
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet  -  -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - -  - -19 -19
Periodens/Årets totalresultat -117 17 -267 -682 -232 183
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - -  - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -117 17 -267 -682 -232 183
Resultat per aktie, kr ² -0:37 0:05 -0:85 -2:17 -0:68 0:64
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör  63 Mkr (59) för perioden jan-jun 2025. ²  Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . 
Finansiella data

===== SIDA 20 =====

Fabege 2025/Kv 2 20 
Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag   
 
Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 78 317 77 584 78 904
Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 371
Övriga materiella anläggningstillgångar 35 31 34
Derivatinstrument 442 881 702
Finansiella anläggningstillgångar 748 1 356 728
Exploateringsfastigheter 935 795 754
Övriga omsättningstillgångar 1 461 857 1 247
Kortfristiga placeringar 100 98 100
Likvida medel 22 10 64
Summa tillgångar 83 636 82 766 84 109
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 37 548 37 996 38 445
Uppskjuten skatt 8 308 8 218 8 424
Övriga avsättningar 173 153 175
Räntebärande skulder¹ 34 203 33 715 34 400
Leasingskuld 1 371 949 1 371
Derivatinstrument 228 166 159
Ej räntebärande skulder 1 805 1 569 1 135
Summa eget kapital och skulder 83 636 82 766 84 109
¹ Varav kortfristiga 4920 Mkr (2 674).
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -472 -425 -142
Kontantutdelning -158 -141 -425
Periodens resultat -267 -682 -213
Övrigt totalresultat - -19
Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 37 548 37 996 38 445
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns

===== SIDA 21 =====

Fabege 2025/Kv 2 21 
Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 1 256 1 264 2 532
Central administration -59 -60 -93
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 5 5 13
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0 4 0
Erhållen ränta 9 10 21
Erlagd ränta¹ -538 -563 -1 121
Betald inkomstskatt 0 0 0
Summa  673 660 1 352
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter -171 72 74
Förändring av kortfristiga fordringar -229 140 473
Förändring av kortfristiga skulder 307 -33 -264
Summa förändring av rörelsekapital -93 179 283
Kassaflöde från den löpande verksamheten 580 839 1 635
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 018 -1 251 -2 282
Förvärv av fastigheter -  -  - 
Avyttring av fastigheter via bolag 960 -  -
Förvärv av andelar i intresseföretag -  - -
Övriga finansiella anläggningstillgångar -68 -66 -179
Kassaflöde från investeringsverksamheten -126 -1 371 -2 461
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna -299 -330 -613
Återköp egna aktier -  -  -
Upptagna lån 10 746 11 967 24 759
Amortering av skuld -10 943 -11 234 -23 341
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -496 403 805
Periodens kassaflöde -42 -75 -21
Likvida medel vid periodens början 64 85 85
Likvida medel vid periodens slut 22 10 64
¹ Varav övr finansiella kostnader -15 Mkr (-20).

===== SIDA 22 =====

Fabege 2025/Kv 2 22 
Koncernen – Nyckeltal 
 
Koncernen – EPRA nyckeltal 
 
2025 2024 2024
Finansiella ¹ jan-jun jan-jun jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -1,4 -3,5 -0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5
Soliditet, % 45 46 46
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
Skuldkvot, ggr 14,1 13,9 14,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -0,85 -2:17 -0:68
Eget kapital per aktie, kr 119 121 122
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:84 2:67 5:20
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 99 100 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 78 317 77 584 78 904
Uthyrbar yta, kvm 1 265 000 1 245 000 1 271 174
Exploateringsfastigheter, Mkr 935 795 754
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 90 88
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -0,2 1,7
Överskottsgrad, % 72 73 74
Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 4,8 4,5 4,8
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2025 2024 2024
jan-jun jan-jun jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 657 659 1 227
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 1:91 1:91 3:90
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 114 45 924 46 468
EPRA NRV, kr/aktie 147 146 148
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 43 191 42 922 43 514
EPRA NTA, kr/aktie 137 136 138
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 815 38 216 38 382
EPRA NDV, kr/aktie 120 121 122
EPRA Vakansgrad, % 13 10 12
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3 8 5
EPRA Investeringar 1 044 1 299 2 376

===== SIDA 23 =====

Fabege 2025/Kv 2 23 
Koncernen – Uppskjuten skatt 
 
Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
 
 
 
 
 
 
2025 2024 2024
Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 jun 30 jun 31 dec
Underskottsavdrag, Mkr -235 -202 -309
Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 511 8 295 8 632
Derivatinstrument, Mkr 44 147 112
Övrigt, Mkr -12 -22 -11
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 308 8 218 8 424
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Hyresintäkter 852 865 861 847 864 867 827 854
Omsättning bostadsutveckling 128 0 3 88 0 141 67 177
Nettoomsättning 980 865 864 935 864 1 008 894 1 031
Fastighetskostnader -219 -265 -233 -191 -214 -248 -203 -206
Kostnader bostadsutveckling -99 -6 -6 -100 -6 -140 -86 -182
Bruttoresultat 662 594 625 644 644 620 605 643
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 633 600 628 656 650 619 624 659
Överskottsgrad 74% 69% 73% 77% 75% 71% 76% 76%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 29 -6 -3 -12 -6 1 -19 -5
Central administration -26 -33 -13 -20 -31 -29 -16 -26
Räntenetto -240 -242 -235 -242 -245 -240 -237 -265
Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -10 -11 -10 -12
Resultatandelar i intressebolag -14 -24 -34 -19 -27 -11 3 59
Förvaltningsresultat 372 285 333 353 331 329 345 399
Nedskrivning exploateringsfastigheter -21  - -40 -34  -  -  -  -
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 -37 0 0 0 3 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -85 -565 18 224 -80 -1 381 -2 415 -1 591
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -356 27 301 -472 -184 213 -888 -15
Värdeförändringar aktier -1 -2 -3 0 0 0 -3 -1
Resultat före skatt -91 -292 609 71 67 -836 -2 961 -1 208
Aktuell skatt 0 0 0 0 0 0 -1 0
Uppskjuten skatt -26 141 -154 -57 -50 137 971 205
Periodens resultat -117 -151 455 14 17 -699 -1 991 -1 003
202320242025

===== SIDA 24 =====

Fabege 2025/Kv 2 24 
Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
2025
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Tillgångar
Goodwill 205 205                  205                  205                  205 205                  205                  205                  
Fastigheter 78 317 77 805            78 904            78 241              77 584 77 358             78 093            82 700            
Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 371 1 371                 1 371                 949                  949 949                  949                  1 243                
Övriga materiella anläggningstillgångar 35 34                     34                     32                     31 30                    30                    28                     
Derivatinstrument 442 697                  702                  551                   881 1 029                925                  1 574                
Finansiella anläggningstillgångar 748 736                  728                   1 378                1 356 1 343                1 319                 531                   
Exploateringsfastigheter 935 860                  754                  722                   795 395                  519                   563                  
Övriga omsättningstillgångar 1 461 1 482                1 247                753                  857 1 247                997                  1 107                 
Kortfristiga placeringar 100 99                     100                   99                     98 98                     98                     97                     
Likvida medel 22 57                     64                     31                      10 31                      85                     58                     
Summa tillgångar 83 636 83 346             84 109              82 961              82 766 82 685             83 220             88 106              
Eget kapital och skulder
Eget kapital 37 548 38 294            38 445            38 010             37 996 38 545            39 244            41 232              
Uppskjuten skatt 8 308 8 282               8 424               8 275               8 218 8 168                8 305               9 303              
Övriga avsättningar 173 175                   175                   155                   153 154                   158                   155                   
Räntebärande skulder 34 203 33 633            34 400            33 696            33 715 33 579            32 982             34 563            
Leasingskuld 1 371 1 371                 1 371                 949                  949 949                  949                  1 243                
Derivatinstrument 228 128                   159                   309                  166 130                   240                  0
Ej räntebärande skulder 1 805 1 463                1 135                 1 567                1 569 1 160                1 342                1 610                
Summa eget kapital och skulder 83 636 83 346             84 109              82 961 82 766 82 685             83 220             88 106              
20232024
Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -1,2 -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2 -19,8 -9,5
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,6 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3
Soliditet, % 45 46 46 46 46 47 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 43 42 42
Skuldkvot, ggr 14,1 14,0 14,1 13,9 13,9 13,8 13,5 14,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² -0:37 -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22 -6:33 -3:15
Eget kapital per aktie, kr 119 122 122 121 121 123 125 131
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:54 1:30 0:53 1:99 2:07 0:60 1:15 0:60
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 87 88 88 90 90 91 91
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0 -2,2 -1,1
Överskottsgrad, % 74 69 73 77 75 71 76 76
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS.
202320242025

===== SIDA 25 =====

Fabege 2025/Kv 2 25 
 
Koncernen – Härledning av nyckeltal 
Nedan visas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
  
 
 
  
2025 2024 2024
Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec
Eget kapital, Mkr 37 548 37 996 38 445
Balansomslutning, Mkr 83 636 82 766 84 109
Soliditet, % 45 46 46
2025 2024 2024
Belåningsgrad fastigheter 30 jun 30 jun 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 34 203 33 715 34 400
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 317 77 584 78 904
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 935 795 754
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
2025 2024 2024
Skuldkvot 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 524 2 524 2 532
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - 6  -
Central administration, Mkr -92 -102 -93
Summa, Mkr 2 432 2 428 2 439
Räntebärande skulder, Mkr 34 203 33 715 34 400
Skuldkvot, ggr 14,1 13,9 14,1
2025 2024 2024
Räntetäckningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 1 256 1 264 2 532
Tomträttsavgäld, Mkr -21 -21 -41
Central administration, Mkr -59 -60 -93
Summa, Mkr 1 176 1 183 2 398
Räntenetto, Mkr -482 -486 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5

===== SIDA 26 =====

Fabege 2025/Kv 2 26 
Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 
 
  
2025 2024 2025 2024 2024
Avkastning på eget kapital apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Periodens resultat, Mkr -117 17 -267 -682 -213
Genomsnittligt kapital, Mkr 37 921 38 271 37 997 38 620 38 845
Avkastning på eget kapital, % -1,2 0,2 -1,4 -3,5 -0,5
2025 2024 2025 2024 2024
Totalavkastning fastigheter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott, Mkr 633 650 1 233 1 269 2 553
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -85 -80 -687 -1 457 -1 218
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 79 446 77 663 80 048 79 041 80 118
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 0,7 0,7 -0,2 1,7
2025 2024 2025 2024 2024
Skuldsättningsgrad apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 34 203 33 715 34 203 33 715 34 400
Eget kapital, Mkr 37 548 37 996 37 548 37 996 38 445
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9
2025 2024 2025 2024 2024
Eget kapital per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital, Mkr 37 548 37 996 37 548 37 996 38 445
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 119 121 119 121 122
2025 2024 2025 2024 2024
Kassaflöde per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 170 651 580 839 1 635
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 0,5 2,1 1,8 2,7 5,2

===== SIDA 27 =====

Fabege 2025/Kv 2 27 
Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 37 548 37 548 37 548 37 996 37 996 37 996 38 445 38 445 38 445
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 472 472 472 425 425 425 142 142 142
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -214 -214 -214 -715 -715 -715 -543 -543 -543
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 308 8 308 8 308 8 218 8 218 8 218 8 424 8 424 8 424
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205  - -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 718 -2 718 - -2 797 -2 797  - -2 749 -2 749
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 214 - 715  - 543
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten 
skatt, Mkr - - -5 590 -  - -5 421  -  - -5 675
NAV, Mkr 46 114 43 191 37 815 45 924 42 922 38 216 46 468 43 514 38 382
Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 147 137 120 146 136 121 148 138 122
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt),  Mkr 601
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
314,6
3:90
601
314,6
1:91
2025
jan-jun
2025
657
1:91
jan-jun
56
314,6
2024
jan-jun
2024
jan-dec
2024
118
1 227
-385
272
2024
659
-380
279
jan-dec
-770
jan-jun
58
1 345
575
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr -53
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 1 558
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 763 518
EPRA investeringar
Förvärv, Mkr
Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr
Varav kapitaliserad ränta
Totalt EPRA investeringar
636
1 299 2 376
2025 2024
23 93
922 1 606
377 770
2024
jan-jun
4,5
jan-dec
0 0 0
jan-jun
139
3 196
8,0
408
26
1 044
jan-dec
445
3 587
12
2024
3 057
122
1 730
1 608
2024
jan-dec
2024
jan-jun
2024
jan-jun
342
3 594
10
2025
jan-jun
-3,3%
2025
jan-jun
3 707
13
498

===== SIDA 28 =====

Fabege 2025/Kv 2 28 
 
Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag 
 
Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Intäkter 202 209 428
Kostnader -255 -357 -462
Finansnetto 954 1 688 1 569
Resultatandel intressebolag -  - 0
Värdeförändringar räntederivat -329 29 -143
Värdeförändringar aktier -3  - -3
Bokslutsdisposition -  - -6
Resultat före skatt 569 1 569 1 383
Aktuell skatt - -  -
Uppskjuten skatt 18 35 29
Periodens resultat 587 1 604 1 412
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 51 412 50 394 50 711
varav fordringar hos koncernföretag 51 004 49 453 49 992
Omsättningstillgångar 149 88 152
Likvida medel 9 0 43
Summa tillgångar 64 970 63 882 64 306
Eget kapital 12 313 12 547 12 355
Avsättningar 124 230 194
Långfristiga skulder 46 882 46 289 48 930
varav skulder till koncernföretag 17 601 17 082 17 619
Kortfristiga skulder 5 651 4 816 2 827
Summa eget kapital och skulder 64 970 63 882 64 306

===== SIDA 29 =====

Fabege 2025/Kv 2 29 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning 
främst på kommersiella fastigheter i 
Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av 
fastighetsbeståndet faller inom ramen för 
taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som 
tillämpas är 
 
CCM 7 .1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader 
 
Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s 
taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och 
kapitalutgifter. 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som 
ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. 
Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg 
samt den omsättning som är hänförlig till Birger 
Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga 
väsentliga intäkter som bör exkluderas har 
identifierats.  
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för 
fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll 
samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger 
Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling 
bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna 
här då de inte faller inom definitionen för 
driftsutgifter enligt taxonomin. 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade 
investeringskostnader som kopplas till fastigheter 
som ingår i de ekonomiska aktiviteterna.  
Andel som är förenlig med taxonomin 
(alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet 
"Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do 
No Significant Harm-kriterierna. De befintliga 
fastigheter som enligt bedömningen är förenliga 
med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A 
eller utgör topp 15 procent avseende 
primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med 
fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga 
byggnader). Fastigheterna har analyserats med 
avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 71 procent av 
omsättningen, 58 procent av driftskostnaderna och 
71 procent av kapitalutgifterna är förenlig med 
taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) 
inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende 
primärenergital är hämtat från gällande 
energideklaration. Anledningen att andelen 
kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är 
att Fabege valt att göra en konservativ bedömning 
av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de 
omfattas av samtliga DNSH krav i 7 .1. Samma 
tolkning har gjorts rörande den omsättning som är 
hänförlig till Birger Bostads avyttring av 
färdigställda bostäder. Dessa redovisas som icke 
förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH 
kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges 
bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar 
av kapitalutgifterna och omsättning hänförlig till 
bostadsutveckling att kunna klassas som förenliga 
med taxonomin. 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring 
”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga 
rättigheter, antikorruption, transparens kring 
skattebelastning samt fri konkurrens. 
De fullständiga tabellerna redovisas endast 
årsvis och återfinns i Fabeges Års- och 
hållbarhetsredovisning 2024 på sidorna 88-92. 
Not 2 Verkligt värde finansiella instrument 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt 
värde enligt nivå 2 i balansräkningen. 
Derivatportföljen värderas till nuvärdet av 
kommande kassaflöden. Värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är 
av redovisningskaraktär och påverkar inte 
kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens 
marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena 
har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen.  För samtliga övriga 
finansiella tillgångar och skulder anses det 
redovisade värdet vara en god approximation av 
det verkliga värdet. 
Not 3 Eventualförpliktelser 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av 
borgensförbindelser och åtaganden till förmån för 
intresseföretag uppgående till 326 Mkr (327) och 
dotterbolag uppgående till 4 Mkr (6) samt övrigt 0 
(0). 
Not 4 Segmentsrapportering 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt 
realiserade och orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i 
respektive segment (direkta intäkter och kostnader). 
I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår 
resultatet från fastigheten i respektive segment för 
den tid som fastigheten legat i segmentet. Central 
administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet 
med dess andel av det totala fastighetsvärdet 
(indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive 
segment och redovisas per balansdagen. Samtliga 
intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads 
verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
Not 5 Transaktioner med närstående 
Backahill AB har ett bestämmande inflytande över 
Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 
0,5 Mkr (0,5) köpts in. Under perioden har även 
konsulttjänster om 0,6 Mkr (1,1) från Born Advokater 
köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är 
delägare. Tillskott och lån om 68 Mkr (79) har 
lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk 
Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag 
med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av 
Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer 
Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter 
AB till 20 procent vardera. Obligationerna är 
säkerställda med pantbrev i fastigheter och 
aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr 
(12 000). Per den 30 juni 2025 hade Fabege 
utestående obligationer om totalt 738 Mkr (738). 
Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga 
grunder.  
Noter 
Not 1 EU-T axonomin 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Omfattas ej av taxonimin, %
Andel förenligt med 
taxonomin,%
Omsättning 1 717 100 71
Driftutgifter 68 100 58
Kapitalutgifter 1 044 100 71

===== SIDA 30 =====

Fabege 2025/Kv 2 30 
Fabege är ett av Sveriges 
ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och 
hållbara stadsdelar med 
fokus främst på kommersiella 
fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm 
och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen 
med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen 
ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag 
med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. 
Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi 
tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad 
bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade 
fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och 
tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv 
förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid kvartals-
skiftet ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat 
hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 
miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,3 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 11,2 Mdkr. 
Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger 
Bostad uppgick till 935 Mkr. 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på 
främst kommersiella fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, 
förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill 
vara en närvarande partner som med människan i 
centrum får företag, platser och vår stad att 
utvecklas. 
Affärsmodell 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre 
affärsområden: Förvaltning, Förädling samt 
Transaktion. 
Strategi för tillväxt 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att 
förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet 
samt att genom transaktioner förvärva och avyttra 
fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på 
Sveriges mest likvida marknad. Moderna 
fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift 
och förvaltning med egen personal borgar för låg 
vakans och hög kostnadseffektivitet i 
förvaltningsbeståndet. Med samlade bestånd och 
en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till 
värdeskapande projektutveckling på egen mark. 
Värdedrivande faktorer 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre 
faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på 
lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav 
och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
Stockholmsmarknaden 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden 
i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt 
prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt 
befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. 
Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet planat ut och generellt sett har 
vakanserna ökat under de senaste två åren.  
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad 
efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra 
lägen. Kringservice och goda kommunikationer i 
form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, 
liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi 
påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på 
lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och 
företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när 
det gäller enskilda fastigheter och hela områden. 
Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende 
såväl materialval som energisparande åtgärder. 
Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra 
mix av kontor, handel, service och bostäder, samt 
goda kommunikationer och miljöengagemang. 
  
Detta är Fabege 
Affärsmodell 
Förvaltning 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov 
och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen 
är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker 
genom ett långsiktigt arbete, baserat på en 
nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
Förädling 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra 
viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har 
lång erfarenhet av att driva omfattande 
förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera 
långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens 
specifika behov. 
Transaktion 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges 
affärs-modell och lämnar ett väsentligt bidrag 
till bolagets resultat. Bolaget analyserar 
kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara 
på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom 
förvärv och avyttringar.

===== SIDA 31 =====

Fabege 2025/Kv 2 31 
Avkastning på eget kapital 
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
Avkastning på investerat kapital i projektportföljen² 
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter 
dividerat med investerat kapital (exklusive 
ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter 
under perioden. 
Belåningsgrad, fastigheter 
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas 
bokförda värde vid periodens slut. 
Direktavkastning, aktien 
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. 
Eget kapital per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 
enligt balansräkningen dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad² 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens 
slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt 
hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt 
förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med 
avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer. 
Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd 
innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd 
föregående period dividerat med hyres-intäkter 
identiskt bestånd föregående period. 
 
EPRA NDV – NET disposal value  
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av goodwill enligt balans-räkningen. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NDV per aktie 
EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens 
slut. 
 
EPRA NRV – NET reinstatement value 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald 
utdelning. 
EPRA NRV per aktie 
EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut 
EPRA NT A – NET tangible assets 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt 
istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NT A per aktie 
EPRA NT A dividerat med antal aktier vid periodens slut. 
EPRA vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat 
med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
Exploateringsfastigheter² 
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra 
bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och 
samhällsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter ² 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
 
Förädlingsfastigheter² 
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller 
tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens 
driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av 
uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. 
 
Hyresvärde² 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade 
lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. 
 
Identiskt bestånd² 
De fastigheter som inte varit klassificerade som 
projektfastigheter och som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie 
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter 
förändring av rörelsekapital) dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Kontraktsvärde² 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt 
plus indexuppräkning och hyrestillägg. 
Mark och projektfastigheter² 
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med 
pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
Nettouthyrning² 
T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna 
uppsägningar för avflyttning. 
Resultat per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av periodens 
resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. 
Räntetäckningsgrad 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central 
administration i förhållande till ränte-nettot 
(räntekostnader minus ränteintäkter). 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv 
månaders bruttoresultat minus central administration. 
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. 
Soliditet 
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande dividerat med balansomslutning. 
 
 
Totalavkastning fastigheter 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och 
realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat 
med marknadsvärdet vid periodens ingång plus 
periodens investeringar. 
 
Verklig uppskjuten skatt 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 
procent baserat på en diskonteringsränta om 3 
procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen 
realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras 
även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år 
och där 10 procent säljs direkt med en nominell 
skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent 
säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår 
till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skatteskuld om 4 procent. 
Återköpsgrad² 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
Överskottsgrad² 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
 
¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått 
ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets 
ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets 
presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på 
samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av 
andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en 
ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal 
enligt ESMAs riktlinjer. 
 
Definitioner1

===== SIDA 32 =====

Fabege 2025/Kv 1 32 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 556049–1523 
 
www.fabege.se 
På koncernens webbplats finns även en 
webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och 
Åsa Bergström presenterar rapporten den 7 juli 
2025. 
 Kalender 
2025-10-15     Avstämningsdag för utdelning 
 2025-10-21 Delårsrapport jan-sep 2025 
2026-01-12     Avstämningsdag för utdelning 
2026-02-05   Bokslutskommuniké 2025 
 Pressmeddelanden andra kvartalet 2025 
2025-06-26 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport 
jan-jun 2025 
2025-05-05 Fabege offentliggör uppdaterat prospekt för MTN 
2025-05-04 Fabege uppdaterar sitt gröna ramverk för 
finansiering 
2025-04-23 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 23 april 
2025 
2025-04-14 Delårsrapport jan-mar 2025  
 
 
Stefan Dahlbo, VD och koncernchef 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se  
 Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se 
 Peter Kangert, IR 
+46 (0) 8 555 148 40 
peter.kangert@fabege.se