Kvartalsrapport Q3 2024

===== SIDA 1 =====

Kv3 
 
 
 
2024 
   
  
 
  
 
 
 
    Sammandrag, Mkr 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Jan-sep 20241 
 
• Hyresintäkterna ökade till  
2 577 Mkr (2 539). I identiskt 
bestånd ökade intäkterna 
med 5 procent i jämförelse 
med föregående år (12). 
• Omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 230 Mkr (486). 
• Bruttoresultat bostadsutveck-
ling uppgick till -17 Mkr (23). 
• Driftöverskottet ökade till  
1 924 Mkr (1 900). I identiskt 
bestånd ökade driftöver-
skottet med 4 procent (13). 
• Överskottsgraden uppgick till 
75 procent (75). 
 
 
 
 
 
 
 
• Räntenettot uppgick till -727 Mkr 
(-725). 
• Förvaltningsresultatet uppgick  
till 1 012 Mkr (1 113). 
• Nedskrivning exploaterings-
fastigheter uppgick till -34 Mkr (-). 
• Värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till –1 232 Mkr (-5 415)  
och på räntederivat till -444 Mkr  
(-115). 
• Periodens resultat före skatt  
uppgick till -698 Mkr (-4 419). 
• Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -668 Mkr (-3 527) 
motsvarande -2:12 kr per aktie 
(-11:21). 
 
 
 
 
• Nettouthyrningen uppgick 
 till -85 Mkr (-3). 
• Hyreskontrakt om 62 Mkr (74) 
omförhandlades med en 
genomsnittlig minskning av 
hyresvärdet med -2 procent  
(1,4). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 199 Mkr (287) 
till oförändrade villkor. 
• Soliditeten uppgick till 46 
procent (47).  
• Belåningsgraden uppgick till 43 
procent (42). 
 
 
 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal se sidan 27
 
  
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde 
för  perioden jan-sep i 2023 och för balansposter 
per 31 december 2023. 
2024 2023 2024 2023
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep
Nettoomsättning 935 1 042 2 807 3 036
Bruttoresultat 644 654 1 907 1 923
Förvaltningsresultat 353 410 1 012 1 113
Resultat före skatt 71 -1 197 -698 -4 419
Resultat efter skatt 14 -992 -668 -3 527
Nettouthyrning -11 -25 -85 -3
Överskottsgrad, % 77 76 75 75
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42
EPRA NRV, kr per aktie 147 157

===== SIDA 2 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  2 
 
Vd-ord 
 
 
Hyresintäkterna uppgick under det tredje 
kvartalet till 847 Mkr (854), nästan 
samma nivå som 2023 trots 
avyttringarna. Orealiserade 
värdeförändringar var positiva under 
kvartalet. 
 
Under kvartalet har vi bland annat haft 
glädjen att officiellt hälsa Operan och 
Dramaten välkomna till Flemingsberg, 
Restaurang Billman har öppnat dörrarna i 
Regulatorn,  inflyttningen i Ackordet i Haga 
Norra har påbörjats och garaget har 
färdigställts, Kung Carl har utökat retaurang 
och bardelen, Wirstöms Pub har öppnat på 
Kungsgatan, Bruce Springsteen spelade för 
fulla hus på Strawberry Arena. Mycket 
positivt har skett. Samtidigt finns det 
utmaningar. 
 
Det senaste kvartalet kan sammanfattas 
med en fortsatt stor oro i omvärlden, 
fallande inflation, fallande räntor, stärkt 
krona , stor politisk osäkerhet, inte minst i 
USA, och fortsatt utmanande konjunktur, 
främst i Europa och Asien. 
 
Av ovan nämnda faktorer är mycket positivt 
för fastighetsmarknaden, t ex fallande 
räntor, men oro i omvärlden och en sämre 
konjunktur leder till ökad osäkerhet på 
hyresmarknaden. Vi upplever att 2024 
hittills har präglats av denna oro och att det 
är för tidigt att ropa faran över. Framför allt 
leder osäkerheten och oron till försiktighet 
och längre ledtider för beslut. 
 
Vi ser en svag utveckling av kontors-
sysselsättningen. Antalet personer som 
arbetar i kontorsmiljö är kanske den 
viktigaste drivande faktorn bakom 
efterfrågan på kontorslokaler. Under 2023 
minskade kontorssysselsättningen med 
cirka en halv procent.  Den kommer 
antagligen var svagt negativ under resten 
av 2024 och början av 2025 innan vi ser en 
vändning. 
 
Vi hade även under det tredje kvartalet en 
negativ nettouthyrning, minus 11 Mkr. Detta 
är inräknat effekterna att vi tyvärr tomställer 
Wenner-Gren center för bland annat 
fasadbyte. Totalt påverkar det kvartalets 
nettouthyrning negativt med cirka 7 Mkr 
och de tre första kvartalen med ca 18 Mkr. 
Vi har, som jag tidigare sagt, många 
spännande och konstruktiva diskussioner 
med potentiella hyresgäster, men har tyvärr 
fått alltför få i mål. Samtidigt har en del 
hyresgäster valt att minska sina lokaler. Att 
de minskar kan bero på många orsaker, t ex 
sämre konjunktur, ändrade arbetssätt och 
att de tidigare hyrt för mycket yta. För några 
år sedan, när pengar inte kostade och 
framtidsutsikterna var stora, hyrdes det 
ibland ”extraytor att växa i”. Dessa ytor 
behövs idag kanske inte längre.  
 
Ordet kontor finns i det svenska språket 
sedan 1500-talet. Det har under tiden haft 
många olika betydelser, även om det alltid 
handlat om ett företags eller myndighets 
”hjärna” där avtal, bokföring, arkivering mm 
sköts. Ordet är bildat av franskans comptoir, 
vilket egentligen betyder räknebord. 
 
Under 2000-talet har kontorets roll 
förändrats snabbt. Vi har bärbara datorer, 
smartphones, internet, mail etc etc. 
Skrivborden har blivit avsevärt mindre, de 
används effektivare, och arkivering sker 
digitalt, d v s färre skåp. Under pandemin 
tog vi ett gigantiskt steg i användandet av 
digitala mötesformer, vilket har skapat 
behov av fler mötesrum och ändrat våra 
resmönster. Listan på förändringar kan 
göras lång 
 
Stockholms Handelskammare har i en ny 
rapport lyft kontorets betydelse för 
utvecklingen av företagen i Stockholm. 
Trots den ökad möjlighet till flexibilitet förblir 
kontoret en viktig plats för kreativt 
samarbete. 
 
Dessutom har pendlingen till kontoret fått 
ökad betydelse. Nästan 75 procent av de 
anställda anser, enligt Handelskammaren, 
att välfungerande kollektivtrafik och smidiga 
kommunikationer är än viktigare nu än 
tidigare. Det gör att kontorets läge och 
närheten till spårbunden kollektivtrafik blir 
viktigare och viktigare. Att trafiken sedan 
inte fungerar har under de senaste åren 
tyvärr varit ett problem och måste 
förbättras. 
 
Vi är med våra fastigheter, av hög kvalitet 
och i bra lägen, väl positionerade att 
erbjuda bra produkter för företag och 
myndigheter i Stockholm. Jag är övertygad 
att detta kommer synas i uthyrning fram 
 
VERKSAMHETSMÅL 
• Nettouthyrning minst 80 Mkr 
per år. 
• Överskottsgrad 75 procent. 
• Investeringsvolym cirka 
2 500 Mkr per år. 
 
NETTOUTHYRNING 
 
 Mål: 80 Mkr per år 
 
ÖVERSKOTTSGRAD 
 
 Mål: 75% 
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%

===== SIDA 3 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  3 
 
 
 
 
över. Jag vågar dock inte lova att vi i år 
kommer upp till en total positiv 
nettouthyrning.  
 
Vi valde att även i tredje kvartalet 
externvärdera en stor del av portföljen, 45 
procent. Det genomsnittliga avkastnings-
kravet låg kvar 4,54 procent och 
orealiserade värdeförändringar fastigheter 
uppgick till 224 Mkr. Jag tror att värdena har 
stabiliserats på nuvarande nivåer. Vi såg 
flera affärer både i city och i ytterområdena, 
på avkastningskrav, som väl bekräftar våra 
värderingar. 
 
Vi har tidigare sagt att för 2024 är våra 
främsta mål: 
• Att öka uthyrningsgraden i 
förvaltningsbeståndet. Målet är att 
uthyrningsgraden skall upp till 95 procent 
• Kostnadskontroll 
• Arbeta för att möjliggöra framtida projekt 
• Att refinansiera våra obligationsförfall och 
säkra tillgången till kapital 
• Att fortsätta ligga i framkant inom 
hållbarhet. 
• Att bidra till att skapa trygghet och trivsel 
på de platser vi har verksamhet 
•  
I den tuffare marknaden har vår 
uthyrningsgrad under 2024 gått åt fel håll. 
Det pågår ett intensivt arbete med att 
vända detta. Viss hjälp kommer vi att få 
under de kommande arton månaderna då  
t ex Alfa Laval och SAAB flyttar  in och de 
pågående projekten färdigställs. Detta 
kommer självklart samtidigt att öka våra 
intäkter. 
 
Vi skall alltid ha som mål att ha optimala 
kostnader. Vi brukar säga att det är viktigt 
att skilja på goda kostnader och dåliga 
kostnader. Goda kostnader leder till eller 
förstärker intäkterna. Jag tror vi är duktiga 
på kostnadssidan i det löpande, men kan 
och måste arbeta med kostnaderna i 
projekten, inte minst i våra hyres-
gästanpassningar. Detta arbete pågår.  
 
Riksbanken sänkte, som väntat, styrräntan 
under kvartalet och flaggar nu för fler 
sänkningar under det fjärde kvartalet. Det 
kanske t o m blir en större sänkning än 
tidigare förväntat.  
 
Vi har under kvartalet varit aktiva på 
obligationsmarknaden och emitterat 3,1 
Mdkr på bra villkor. Att kapitalmarknaden 
kommit tillbaka så starkt är positivt inte 
bara för oss utan för hela branschen. Vår 
genomsnittränta har fallit något till 3,16 
procent.  Vi räknar med att det fortsätter 
ner under slutet av året.  Vi har under 
perioden även utnyttjat tillfället att ingå nya 
långa SWAP-kontrakt för att minska 
ränterisken. 
Vårt senaste bostadsprojekt i Haga Norra 
o
m 288 lägenheter varav 78 hyresrätter 
löper på enligt på enligt plan. Vi startade 
försäljningen i Brf Alma i september och har 
nu sålt 9 av 23 lägenheter Lägenheterna 
kommer stå klara i mars 2025. 
Hyresrätterna kommer stå inflyttningsklara 
från andra halvåret 2025. 
 
Inom hållbarhet fick vi ett kvitto på att vi 
fortsätter att ligga i framkant. Vi uppnådde 
95 poäng i GRESB (Global Real Estate 
Sustainability Benchmark) vårt bästa 
resultat någonsin. Det gör att vi rakas som 
nummer 1 inom kontor, noterade bolag i 
Norra Europa och som nummer 2 inom 
kategorierna kontor Europa och noterade 
bolag i Europa. Vi ser ett större kundintresse 
gällande hållbarhetsfrågor vilket är positivt. 
Vi är även väl positionerade inför 
kommande hållbarhetslagstiftning från EU.  
Vårt arbete med återbruk väcker stort 
intresse och är viktigt för framtida projekt.  
 
Jag är stolt över det arbete vi gör med att 
bidra till lokalsamhällena där vi är stora 
fastighetsägare och -utvecklare. Vårt 
arbete med fokus på meningsfull fritid, t ex 
idrott och kultur, skolorna och 
jobbskapande aktiviteter ger många 
positiva effekter. 
 
Mycket i vår verksamhet är positivt. Jag är 
stolt över organisationen och vad vi skapar i 
Stockholm. Vi har ett bra fastigheter i bra 
lägen, från Stureplan till Flemingsberg, vi har 
fantastiska hyresgäster, vi har en stark, 
professionell organisation med en bra kultur 
och stor drivkraft, vi har flera projekt som 
färdigställs det närmaste året, vi har många 
spännande framtida projekt och möjligheter 
och vi har, inte minst, en stark ekonomisk 
ställning. I den negativa vågskålen ligger just 
nu den allmänna oron och konjunkturen. 
Kontoren är kanske viktigare än någonsin, 
men det finns en stor osäkerhet kring 
kontorens utformning. Vår kunskap om 
kontor och stadsutveckling behövs mer än 
på många år. 
 
Det är också roligt att se hur stolta våra 
hyresgäster och vi är över kontoren i våra 
fastigheter. Detta märks till exempel i totalt 
7 nomineringar till utnämningen Årets 
kontor. 
 
Att vara optimist är roligare än att vara 
pessimist. Optimister påstås dessutom leva 
längre. Det behövs dock att man i sin 
optimism också försöker vara realist. Slutet 
på 2024 kommer troligen fortsätta präglas 
av osäkerhet och oro. Samtidigt har vi 
många möjligheter. 
 
Stefan Dahlbo, vd
INVESTERINGSERINGSVOLYM 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Styrelsen i Fabege har beslutat 
om följande finansiella mål: 
 
• Belåningsgrad max 
50 procent. 
• Räntetäckningsgrad lägst 
2,2 gånger. 
• Skuldkvoten max 
13,0 gånger. 
• Soliditet lägst 35 procent. 
 
Utfall 2024-09-30 
• Belåningsgrad 43 procent 
• Räntetäckningsgrad 2,5 ggr 
• Skuldkvot 13,9 ggr 
• Soliditet 46 procent 
FINANSIELLA MÅL 
 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel

===== SIDA 4 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  4 
 
 
 
Resultat jan-sep 20241 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -668 Mkr (-3 527) motsvarande -2:12 kr per aktie (-11:21). 
Periodens resultat före skatt uppgick till -698 Mkr (-4 419). Driftöverskottet ökade något medan 
räntekostnaderna var i linje med föregående år. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen vände 
och var postiva i tredje kvartalet. Resultatet före och efter skatt ökade därmed i jämförelse med 
föregående år. 
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT 
Hyresintäkterna ökade till 2 577 Mkr (2 539) 
och driftsöverskottet uppgick till 1 924 Mkr  
(1 900). Inflyttningar i färdigställda projekt 
möttes av minskade intäkter avseende 
avyttrade fastigheter, netto -93 Mkr. I 
identiskt bestånd ökade intäkterna med 120 
Mkr motsvarande cirka 5 procent (12) vilket 
främst var hänförligt till indexhöjningen som 
trädde i kraft vid årsskiftet. Intäkterna 
inkluderade poster av engångskaraktär om 
12 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick i 
linje med föregående år till -653 Mkr (-650). 
Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade 
med cirka 4 procent (13). Överskottsgraden 
uppgick till 75 procent (75). 
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING 
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
230 Mkr (486). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -247 Mkr (-463), varav 
administrativa kostnader -20 Mkr (-17). 
Bruttoresultatet uppgick därmed till  
-17 Mkr (23).  Resultatavräkning sker i 
samband med etappvis inflyttning eller vid 
färdigställande. Under perioden har 2 
projekt färdigställts och slutavräknats.  
Vidare har värdet på exploaterings-
fastigheter skrivits ned med -34 Mkr vilket 
främst hänförs till två enskilda 
projektmöjligheter. 
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Kostnader för central administration 
uppgick till -80 Mkr (-81).  
 
FINANSNETTO 
Räntenettot uppgick till -727 Mkr (-725). 
Snitträntan per 30 september 2024 
uppgick till 3,16 procent (3,13 vid årsskiftet). 
Tomträttsavgälder uppgick till -31 Mkr (-35). 
 
 
 
 
 
 
 
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG 
Resultatandelar i intressebolag uppgick  
till -57 Mkr (31) varav -71 Mkr (-54) avsåg 
tillskott till Arenabolaget och 11 Mkr avsåg 
resultat från JV-projektet i Haga Norra. 
Övriga intressebolag bidrog med 3 Mkr 
varav 1 Mkr avsåg Urban Services. 
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer 
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per 
år. Till följd av marknadsläget har en större 
andel värderats externt varje kvartal de 
senaste två åren. Inför tredje kvartalet 2024 
externvärderades drygt 45 procent av 
portföljen och resterande fastigheter 
värderades internt med utgångspunkt i 
senast externa värdering. Det samlade 
marknadsvärdet uppgick vid periodens slut 
till 78,2 Mdkr (78,1). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -1 236 Mkr 
(-5 415). Det genomsnittliga avkastnings-
kravet uppgick i likhet med föregående 
kvartal till 4,54 procent, en ökning med 0,11 
procentenheter sedan årsskiftet. 
Realiserade värdeförändringar om 4 Mkr 
avsåg tillkommande resultat från affären 
med Nrep 2023. 
SKATT 
Periodens skattekostnad uppgick till  
30 Mkr (892)
  och avsåg uppskjuten skatt. 
Skatt beräknades med 20,6 procent på 
löpande beskattningsbart resultat. Ränte- 
avdragsbegränsningarna bedöms inte få 
någon väsentlig effekt på betald skatt under 
de närmaste åren. 
 
SEGMENTSRAPPORTERING 
Segmentet Förvaltning genererade ett 
driftöverskott om 1 829 Mkr (1 798) motsva-
rande 77 procents överskottsgrad (77). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 89 procent (91). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 086 Mkr 
(1 107). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -961 Mkr (-4 257).  
TREDJE KVARTALET  I 
KORTHET 
• Nyuthyrningen uppgick till 
33 Mkr (24). 
• Nettouthyrningen uppgick till  
-11 Mkr (-25). 
• Hyresintäkterna uppgick till 847 
Mkr (854). 
• Överskottsgraden uppgick till 
77 procent (76). 
• Omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 88 Mkr (177) och 
bruttoresultat uppgick till -12 
Mkr (-5). 
• Räntenettot uppgick till -242 
Mkr (-265). 
• Resultat i intresseföretag 
uppgick till -19 Mkr (59). 
• Förvaltningsresultatet uppgick 
till 353 Mkr (410). 
• Nedskrivning av 
exploateringsfastigheter 
uppgick till -34 Mkr (-). 
• Orealiserade värde- 
förändringar fastigheter 
uppgick till 224 Mkr (-1 591). 
• Orealiserade värdeförändringar 
i derivatportföljen uppgick till  
-472 Mkr (-15). 
• Resultat efter skatt uppgick till 
14 Mkr (-992). 
 
 
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–sep 2023 och för balansposter per 31 december 2023.

===== SIDA 5 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  5 
 
 
Segmentet Förädling genererade ett 
driftsöverskott om 106 Mkr (90) mot-
svarande en överskottsgrad på 55 
procent (55). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 32 Mkr (17). Orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till -384 Mkr (-454).  
Segmentet Projekt redovisade 
orealiserade värdeförändringar om  
124Mkr (-684). Projektvinster möttes 
delvis av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av 
slutvärdet i projektfastigheterna.  
  Segmentet Bostad genererade ett 
bruttoresultat om -11 Mkr (23). 
Förvaltningsresultatet uppgick till -17 
Mkr (27). Nedskrivning exploaterings-
fastigheter uppgick till -34 Mkr (-). 
Orealiserade värdeförändringar uppgick 
till -15 Mkr (-20). Mer information om 
segmentsfördelningen framgår av 
segmentsrapporten på sidan 11. 
GOODWILL 
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad 
AB. 
FASTIGHETER 
Redovisat fastighetsvärde avser 
Fabeges förvaltningsportfölj inklusive 
projekt- och markfastigheter. Per 30 
september 2024 uppgick det totala 
fastighetsvärdet till 78,2 Mdkr (78,1). 
 
 
 
 
 
 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
Redovisat värde avser pågående projekt i 
egen regi samt exploateringsfastigheter för 
framtida produktion inom Birger Bostad. 
Under andra kvartalet intern-förvärvades 
del av Kvinten 1, Haga Norra, där projektet 
att uppföra ett nytt bostadskvarter pågår. 
Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 722 
Mkr (519) varav pågående produktion 460 
Mkr (201) och exploateringsfastigheter för 
kommande utveckling 262 Mkr (318). 
FINANSIELL STÄLLNING OCH 
SUBSTANSVÄRDE 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 
38 010 Mkr (39 244) och soliditeten till 46 
procent (47).  Eget kapital per aktie 
hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till 121 kr (125). EPRA NRV uppgick 
till 147 kr per aktie (150). 
KASSAFLÖDE 
Kassaflöde från löpande verksamhet före 
förändring av rörelsekapital uppgick till  
995 Mkr (1 049). Förändring av rörelse-
kapitalet påverkade kassaflödet med 472 
Mkr (154). Investeringsverksamheten 
påverkade kassaflödet med – 1 764 Mkr  
(-1 762), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till 243 Mkr (530). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet 
av fastighetstransaktioner samt av projekt. 
Sammantaget minskade likvida medel med 
-54 Mkr (29) under perioden. 
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, 
JAN-SEP 2024 
 
 
 
 
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,  
2024-09-30 
 
 
 
 
 
 
 
FÖRSTA LÄGEHNETERNA I HAGA 
NORRA SÅLDA 
 
I september inleddes försäljningen av 
Birger Bostads pågående projekt i Haga 
Norra. Först ut var BRF Alma med 23 
lägenheter. Av dem är nu 9 sålda med 
bindande köpeavtal. Dessa lägenheter 
färdigställs för inflyttning i mars 2025. 
Nästa försäljningsetapp med start i 
oktober utgörs av 50 ägarlägenheter. 
 
Projektet omfattar totalt 288 bostäder 
varav 190 bostadsrättslägenheter, 50 
ägarlägenheter och 78 
hyresrättslägenheter. NCC har 
upphandlats som entreprenör. Det blir ett 
sammanhängande kvarter med 
gemensam innergård och garage. 
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093
Fastighetsförvärv -
Försäljning, utrangering och övrigt -
In
vesteringar i ny-, till- och ombyggnad 1 732
Orealiserade värdeförändringar -1 236
Omklassificeringar -348
Utgående verkligt värde 2024-09-30 78 241
Område
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,12%
Solna 4,74%
Hammarby Sj
östad 4,75%
Flemingsberg 5,39%
Övriga marknader 5,41%
Genomsnittlig avkastning 4,54%

===== SIDA 6 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  6 
 
 
Finansiering 
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs 
huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden 
har förbättras successivt under 2024 både avseende tillgänglighet och villkor.  
FINANSIERING 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som 
bankmarknaden och långsiktiga relationer 
med de stora finansiärerna har hög prioritet. 
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med 
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett 
certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr. 
  Förväntningarna på att Riksbanken ska 
fortsätta sänka räntan har lett till en stadigt 
sjunkande kortränta. Även de längre 
räntorna sjönk markant under kvartalet på 
svagare utsikter för ekonomin. De lägre 
räntorna har gjort att Fabege har ingått flera 
nya fasta ränteswappar. Även aktiviteten på 
kapitalmarknaden har varit god med lägre 
kreditmarginaler som följd. Fabege har 
därför under perioden viktat om 
skuldportföljen genom att emittera 
obligationer och amortera banklån. Totalt 
sett minskade finansieringen via 
bankmarknaden med 2,2 Mdkr och ökade 
via kapitalmarknaden med drygt 3,0 Mdkr. 
  Räntebärande skulder ökade något under 
perioden medan räntekostnaderna var 
relativt stabila. Per kvartalsskiftet uppgick 
total lånevolym till 33,7 Mdkr varav 14,9 Mdkr 
via kapitalmarknaden och 18,7 Mdkr via 
bankmarknaden.  
 
 
FINANSIERING, 2024-09-30 
 
 
  
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, 
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per kvartalsskiftet till 
7,0 Mdkr. 
  Per 2024-09-30 uppgick kapitalbindning-
stiden till 3,4 år och räntebindningstiden  till 
1,8 år. Inklusive derivatportföljens 
stängningsbara swappars beräknade löptid 
uppgår den justerade räntebindningstiden 
till 3,1 år. Under kvartalet har Fabege tecknat  
fler traditionella ränteswappar, vilka vid 
periodens slut uppgick till totalt 15,7 Mdkr 
medan stängningsbara swappar uppgick till  
totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna 
ligger med förfall till och med 2032 och har 
en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 
procent.  
I finansnettot ingick övriga finansiella 
kostnader om 29 Mkr, vilka huvudsakligen 
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för 
obligations- och certifikatsprogram. Under 
perioden har räntor om totalt 69 Mkr (41)  
avseende projektfastigheter aktiverats. 
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart 
samhälle och vill vara en aktiv part i dess 
omvandling mot ett större ansvarstagande. 
99 procent av låneportföljen klassas som 
grön. 
 
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 
 
 
99% 
Grön finansiering 
30 September 2024 
 
 
Moody’s Rating 
Baa2 
negativ outlook 
Bekräftad i juni 2024 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2024-09-30
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 3,1 år (3,1) 
2024-09-30 2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 696 32 982
 varav utestående MTN, Mkr 11 560 9 5 70
 varav utestående SFF, Mkr 738 764
 varav utestående certifikat, Mkr 2 650 1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 8 460 6 960
Kapitalbindning, år 3, 4 4,1
Räntebindning, år ² 1,8 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 54 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 242 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,16 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,07 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 38 41
Belåningsgrad, % 43 42

===== SIDA 7 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  7 
 
 
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-09-30
 
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även 
den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas 
utan marginal.  
 
 
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-09-30 
  
 
 
  
 
GRÖN FINANSIERING, 2024-09-30
 
 
GRÖN FINANSIERING 
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats 
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the 
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition 
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, 
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till 
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. 
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna 
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre 
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.   
 
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 17 871 4,82 53
1-2 år 3 400 0,87 10
2-
3 år 3 250 1,08 10
3-4 år 3 676 1,53 11
4-5 år 2 500 1,02 7
5-6 år 1 400 1,15 4
6-7 år 800 1,03 2
7-8 år 500 0,80 1
8-9 år 300 0,88 1
Totalt 33 696 3,07 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 650 2 650
< 1 år 6 231 4 721
1-2 år 9 4 13 4 613
2-3 år 10 400 9 250
3-4 år 4 641 4 641
4-5 år 1 280 1 280
5-10 år 7 541 6 541
Totalt 42 156 33 696
Kreditramar
Utestående lån och 
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 560 11 560
Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 650 2 650
Gröna lån, övriga, Mkr 26 793 18 333
Total grön finansiering, Mkr 41 741 33 281
Andel grön finansiering, % 99 99
Totalt grönt låneutrymme  i enlighet med det Gröna ramverket, Mkr 46 319
 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 13 505
KAPITALFÖRSÖRJNING 
   
 
 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Pantsatta tillgångar 62%
Ej pantsatta tillgångar 38%
Eget kapital, 46%
Räntebärande skulder, 41%
Övriga skulder, 13%

===== SIDA 8 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  8 
 
 
Verksamheten  
jan-sep 20241  
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet 
på hyresmarknaden och fortsatt långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -85 Mkr (-3) medan 
uthyrningsgraden minskade till 89 procent (91). Projekten fortlöpte enligt plan.   
FASTIGHETSBESTÅND  
OCH FÖRVALTNING 
Fabeges verksamhet med förvaltning och 
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och 
kring Stockholm; Stockholms innerstad, 
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 30 september 2024 ägde 
Fabege 100 fastigheter med ett samlat 
hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 
1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 
78,2 Mdkr varav förädlings- och 
projektfastigheter 13,8 Mdkr.  
 
UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens 
slut till 89 procent (91). Större vakanser 
avser främst tre fastigheter i Solna Business 
Park samt tillkommande vakans i 
Arenastaden. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna 
mäts inte då merparten av dessa fastigheter 
tomställts eller delvis hyrs ut på 
korttidskontrakt i väntan på rivning eller 
ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 
228 tkvm varav 140 tkvm är uthyrda till en 
löpande årshyra om 255 Mkr. De stora 
pågående projekten omfattar en 
uthyrningsbar yta om cirka 134 tkvm med 
ett hyresvärde om 366 Mkr. 
Uthyrningsgraden i projektportföljen 
uppgick till 85 procent (39). 
NETTOUTHYRNING 
Under perioden tecknades 92 (110) nya avtal 
till ett samlat hyresvärde om 116 Mkr (160) 
varav 98 procent (84) av ytan avsåg gröna 
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -201 
Mkr (-163). Nettouthyrningen uppgick till -85 
Mkr (-3). Hyreskontrakt om 62 Mkr (73) 
omförhandlades med en genomsnittlig 
minskning av hyresvärdet med 2,1 procent 
(1,0). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 199 
Mkr (287) till oförändrade villkor. Återköps-
graden under perioden uppgick till 57 
procent (72).   
FÖRÄNDRINGAR I 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Under andra kvartalet avyttrades del av 
fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, till ett 
värde om 348 Mkr internt till Birger Bostad 
som driver ett bostads-utvecklingsprojekt 
på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte 
fastigheten karaktär från förvaltning-
sfastighet till exploateringsfastighet. 
 
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och 
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och 
därmed ökade kassaflöden och värden. 
Under perioden uppgick investeringarna till  
1 732 Mkr (2 173) i befintliga fastigheter och 
projekt, varav 1 188 Mkr (1 425) avsåg 
investeringar i projekt- och förädlings-
fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings-
portföljen uppgick till 544 Mkr (748) varav 
en större andel avsåg hyresgästan-
passningar.  Fullt uthyrda ger projekten ett 
tillkommande årligt hyresvärde om 358 Mkr.  
AVSLUTADE PROJEKT 
Under andra kvartalet färdigställdes 
projektet för Operan och Dramaten på 
fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg. 
Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 
2024. Det årliga hyresvärdet uppgår till 26 
Mkr. Byggnationen av garagefastigheten i 
Haga Norra har slutbesiktats och garaget 
öppnades i augusti upp för parkering bland 
annat för Bilia.  
 
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 
Nybyggnation av kontorshuset på 
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på 
med inre arbeten avseende installationer 
och hyresgästanpassningar. Investeringen 
beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr. 
Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. 
Första hyresgästen tillträdde i augusti. 
Kommande tillträden sker under hösten och 
i mars. Fastigheten certifieras enligt 
BREEAM-SE, outstanding.  
I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn 
1 av
seende kontor och laboratorier för Alfa 
Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm 
uthyrningsbar yta exklusive garage varav 
Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För 
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 
2024-09-30, MDKR 
  
  
 
 
   
 
  
 
 
38% 47% 10% 4% 1%
78,2
43% 45% 10% 1% 1%
64,1
Förvaltnings-
fastigheter
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter
0% 74% 11% 15% 0%
7,2
Projekt 
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader
Totalt 
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter

===== SIDA 9 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  9 
 
 
närvarande pågår inre arbeten med 
installationer och hyresgästanpassning. 
Investeringen beräknas uppgå till 1 062 Mkr 
exklusive markförvärv. Fastigheten 
certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. 
Alfa Laval tillträder 30 april 2025.     
Ombyggnationen av del av Regulatorn 3, 
Flemingsberg löper på och kommer att 
färdigställas under fjärde kvartalet. 
Investeringen bedöms uppgå till 193 Mkr. 
Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent. 
  Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, 
pågår med bashusinvesteringar och 
anpassning för Saab som tecknat avtal för 
att hyra hela fastigheten. Den beräknade 
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr 
inklusive anpassningen för Saab.  
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding. 
Om- och tillbyggnationen av fastigheten 
Påsen 1, Hammarby Sjöstad, löper på med 
inre arbeten och hyresgästanpassningar. 
Den beräknade investeringen uppgår till 
totalt 486 Mkr inklusive investeringar för 
hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden 
uppgår till 47 procent. Fastigheten 
certifieras enligt BREEAM Bespoke, 
excellent. 
BIRGER BOSTAD 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 18 
projekt varav 5 (samtliga etapper i Haga 
Norra) drivs i pågående produktion. 
Bedömd investeringsvolym i pågående 
projekt uppgår till cirka 1,0 Mdkr inklusive 
markförvärv. Projektet i Haga Norra 
omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 
hyresrätter med möjlig inflyttning från 
andra halvåret 2025. Byggnation löper på 
enligt tidplan. I första brf:en, brf Alma, är 
stommen uppe i topp och stora delar av 
fasaden är färdigreglad. Fönster är på 
plats och invändigt pågår arbeten med 
stomkomplettering. Också för 
hyresrätterna, ägarlägenheterna och 
första trapphuset i andra brf:en, brf 
Mathilda, är stommen i topp. Brf Alma har 
säljstartat och kommer stå inflyttningsklar i 
mars 2025. Av 23 lägenheter är 9 sålda. 
Hyresrätterna kommer stå inflyttningsklara 
från andra halvåret 2025.  
  Under första kvartalet färdigställdes 
och slutavräknades ett projekt i 
Staffanstorp och under tredje kvartalet 
slutavräknades ett projekt i Upplands 
Väsby.  
Sedan årsskiftet har 19 bostäder sålts, 
varav 9 bostäder i pågående produktion 
(Haga Norra) och 10 bostäder i 
färdigställda projekt. Därefter kvarstår 4 
osålda bostäder i färdigställda projekt och 
15 osålda bostäder i sälj- och produktions-
startade projekt.  
BOSTADSUTVECKLING I  
JOINT VENTURES 
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i 
Haga Norra är avslutat. Samtliga 418 
lägenheter har sålts varav den sista 
lägenheten tillträddes i juli. 
TOTALA INVESTERINGAR, 
JAN-SEP 2024 
 
 
  
FASTIGHETSFÖRVÄRV,  
JAN-SEP 2024 
 
 
  
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,  
JAN-SEP 2024 
 
 
 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 544
In
vesteringar i förädlingsfastigheter 127
Investeringar i projektfastigheter 1 061
Totala investeringar 1 732
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga 
Kv 2
Inga
Kv 3
I
nga
Totalt 
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga 
Kv 2
Inga
Kv 3
I
nga
Totalt

===== SIDA 10 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  10 
 
 
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-09-30 
 
 
 
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-09-30 
 
 
BIRGER BOSTAD PÅGÅENDE PROJEKT, 2024-09-30 
 
 
 
BYGGRÄTTER, 2024-09-30 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 63 966 64 106 3  601 89
Förädlingsfastigheter ¹ 18 230 6 939 462
Mark och projektfastigheter ¹ 19 65 7 196 44
Summa 100 1 260 78 241 4 107
Varav Innerstaden 26 313 29 106 1 591 91
Varav Solna 51 689 36 960 1 854 89
Varav Hammarby Sjöstad 10 138 8 024 478 83
Varav Flemingsberg 9 80 3 174 110 100
Varav Övriga 4 40 977 74 88
Summa 100 1 260 78 241 4 107 89
¹ Se vidare under definitioner. 
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar 
yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört 
värde Mkr
Beräknad 
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q1-2025 27 000 66% 101 1 586 1 441 1  107
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 758 486 365
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 698 193 165
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 879 1 060 907
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 2 081 1 196 453
Summa 133 700 85% 366 6 002 4 376 2 997
Övriga Mark- och projektfastigheter 1 892
Övriga Förädlingsfastigheter 6 242
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 136
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-09-30.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 366 Mkr (fullt uthyrd) f rån 8 Mkr i löpande årshyra per 30 sep  2024.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm
Antal 
bostäder
Försäljnings-
grad, % Färdigställt
Bokfört 
värde, Mkr
Beräknad 
investering, 
Mkr
Varav 
upparbetat, 
Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 0 Q4-2026
Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 6 Q2-2025 - Q3-2026
Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 460 867 250
Summa 20 867 15 847 288 460 867 250
Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 306 000 39 6 900 Solna 182 400 41 8 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 900
Flemingsberg 268 900 6 4 600 Flemingsberg 264 500 0 5 100
Birger Bostad - - - Birger Bostad 99 200 79 6 000
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 676 300 29 5 800 Summa 574 300 28 6 700
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter

===== SIDA 11 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  11 
 
 
 
SEGMENTRAPPORERTING, 2024-09-30 
 
 
Segmenten presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på segment. Fabeges verksamhet klassificeras enligt följande: 
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. 
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och 
driftsöverskottet påverkas väsentligt. 
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
• Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment. 
 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till 
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från 
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader 
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
 
Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett 
bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till 
exploateringsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4 och 
fastigheten omklassificerades från projektfastighet till förvaltningsfastighet.  Vidare omklassificerades fastigheten Stigbygeln 3 från 
förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet. I övrigt har inga omklassificeringar gjorts under perioden. 
 
  
2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023
jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt
Hyresintäkter 2 365 191 12 9 2 577 2 341 165 23 10 2 539
Omsättning bostadsuteckling - - - 230 230 - - - 486 486
Övriga intäkter - - - - - 8 2 1 11 11
Summa nettoomsättning 2 365 191 12 239 2 807 2 349 167 24 496 3 036
Fastighetskostnader -536 -85 -29 -3 -653 -551 -77 -21 -1 -650
Kostnader bostadsutveckling  - - - -247 -247 - - - -463 -463
Bruttoresultat 1 829 106 -17 -11 1 907 1 798 90 3 32 1 923
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 829 106 -17 6 1 924 1 798 90 3 9 1 900
Överskottsgrad, % 77% 55% -142% 67% 75% 77% 55% 13% 90% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -17 -17 - - - 23 23
Central administration -64 -8 -8 - -80 -68 -7 -6 0 -81
Räntenetto -588 -66 -67 -6 -727 -609 -66 -45 -5 -725
Tomträttsavgäld -31 - - - -31 -35 0 0 0 -35
Resultatandelar i intressebolag -59 - 2 - -57 21 0 0 10 31
Förvaltningsresultat 1 087 32 -90 -17 1 012 1 107 17 -48 27 1 113
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -34 -34
Realiserade värdeförändr. fastigheter 4 - - - 4  -  -  -  - 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -961 -384 124 -15 -1 236 -4 257 -454 -684 -20 -5 415
Resultat före skatt per segment 130 -352 34 -66 -254 -3 150 -437 -732 7 -4 302
Värdeförändr. räntederivat & aktier -444 -117
Resultat före skatt -698 -4 419
Marknadsvärde fastigheter 63 878 6 939 7 196 228 78 241 68 239 7 646 6 572 243 82 700
Exploateringsfastigheter - - - 722 722  -  -  - 563 563
Uthyrningsgrad, % 89 - - - - 91 - - - -

===== SIDA 12 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  12 
 
 
Fabeges 
hållbarhetsarbete 
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett 
hållbart Stockholm. Vår hållbarhetsstrategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. 
Mål & strategi 
STADSUTVECKLING 
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för 
att stärka våra stadsdelar som upplevelse-
baserade mötesplatser där trivsel, 
bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort 
utrymme. Med inflytande över allt från 
energisystem till hållbart resande kan vi 
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. 
Exempel på arbetsområden: 
• Balans mellan arbetande och boende 
• Platsidentitet och attraktivitet 
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden 
• Funktionsblandning 
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer 
• Klimatanpassning 
• Energisystemlösning 
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och 
orienterbarhet 
• Trygghetsskapande åtgärder 
• Delaktighet och dialog 
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT 
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål 
och den färdplan vi fastställt till stöd för 
Parisavtalet genom Sciences Based Targets 
initiative. Nyproduktion och större 
ombyggnationer som färdigställs efter 2030 
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i 
jämförelse med Fabeges baseline 2019. 
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med 
första delmålet på resan mot 2030: 
• Bygglov innan 2025, 20 % lägre CO2-
avtryck 
• Cirkularitetsindex 20 % vid större 
ombyggnationer 
 
I början av kvartalet färdigställdes en 
hyresgästanpassning från en stomren lokal i 
Solna Business Park, där hyresgästen 
önskade ett toppmodernt kontor och 
utbildningslokaler med hög standard som 
skulle vara byggt på ett så hållbart sätt som 
möjligt. Fokus hamnade då på återbruk och 
produkter med hög andel återvunna 
material. Projektets cirkularitetsindex, 
beräknat på allt tillfört material i projektet, 
uppgick till 43 procent. 
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och 
integrerat med att skapa mer hållbara fas-
tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål 
är att Fabeges förvaltning ska vara klimat-
neutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. 
Med det menar vi att vi ska ha kontroll över 
alla de utsläpp som är kopplade till vår 
verksamhet och att vi ska minimera 
utsläppen i största möjliga utsträckning 
med de medel som finns tillgängliga. De 
utsläpp som vi inte kan påverka ska vi upp-
väga i form av klimatkompensation såsom 
att investera i additiv teknik som minskar 
koldioxidhalten i atmosfären. 
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL 
Fabeges genomsnittliga energianvändning 
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik 
energi). Målsättningen är en genomsnittlig 
energianvändning på 70 kWh/kvm 2024. 
Den ackumulerade energianvändningen i 
förvaltningsbeståndet vid tredje kvartalets 
slut ökade med 4,1 % jämfört med 
motsvarande period föregående år, vilket i 
huvudsak berodde på externa faktorer som 
betydligt kallare respektive varmare 
månader än normalt under de tre första 
kvartalen 2024. 
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER 
Sedan 2019 är samtliga projekt- och 
förvaltningsfastigheter certifierade enligt 
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny-
produktion certifieras enligt BREEAM-SE, 
ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings- 
fastigheterna enligt BREEAM In-Use, 
ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion 
av bostäder certifieras enligt Svanen. 
Under kvartalet har arbetet fortsatt med 
att, inom ramen för certifieringarna, driva 
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i 
förvaltning och drift, vilket har resulterat i att 
vi har lyckats bibehålla betyget på fyra 
fastigheter i förvaltningsbeståndet som 
omcertifierats enligt BREEAM In-Use. 
 
 
Mål 2030 
• Klimatneutral 
förvaltning. 
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA. 
 
71 kWh/kvm 
genomsnittlig  
energianvändning 2023 
 
 
 
   
FABEGES HÖGSTA RESULTAT 
NÅGONSIN I GRESB 2024 
Med betyget 95 inom den 
bedömning som avser 
förvaltning och 98 inom projekt-
utveckling får Fabege högsta 
betyg, 5 stjärnor, och placeras 
som nummer 1 inom kontor, 
noterade bolag i Norra Europa 
och som nummer 2 inom 
kategorierna kontor i Europa 
och noterade bolag i Europa. 
 
SCIENCE BASED TARGETS 
Vårt högt satta klimatmål är 
godkänt av SBTi sedan 2020.

===== SIDA 13 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  13 
 
 
 
 
 
 
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET 
Fabege samverkar med kunder, kommuner, 
myndigheter, andra fastighetsägare och 
föreningslivet för att skapa trygga och 
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera 
på social hållbarhet i stadsplanering och 
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i 
våra stadsdelar. Fabeges engagemang 
inriktar sig på nätverk och dialog samt 
utbildning, fritid, hälsa och arbete. 
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN 
Detta är en kvartalsvis uppföljning av 
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. 
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte 
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför 
inte upp vissa frågor.  
 
 
 
 
 
 
CSRD/ESRS 
Vi har påbörjat arbetet med att förbereda 
oss för hållbarhetsrapportering enligt nya 
direktivet CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive) och de europeiska 
hållbarhetsstandarderna ESRS (European 
Sustainability Reporting Standards). Under 
hösten 2023 genomfördes en dubbel 
väsentlighetsanalys och en gapanalys som 
grund för det fortsatta arbetet. 2026 ska 
Fabege som redan omfattas av direktivet 
om icke-finansiell rapportering rapportera 
avseende räkenskapsåret 2025. 
 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet 
publiceras en gång om året i 
hållbarhetsrapporten, läs mer på 
www.fabege.se/hallbarhet
. 
  
CERTIFIERADE FASTIGHETER* 
 
 
 
 
 
 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
 
 
EU-TAXONOMIN 
Fabege omfattas av EU-direktivet 
om icke-finansiell rapportering. 
Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens 
verksamhet omfattas av och är 
förenlig med EU-taxonomin 
framgår av Not 3 EU-taxonomin, 
sid 25. 
 
I årsredovisningen 2023 redovisas 
de fullständiga tabellerna i enlighet 
med EU- taxonomins mål 1 
inklusive DNSH-kriterier och 
minimum safeguard. 
 
 
OMX SWEDEN SMALL CAP 30 
ESG RESPONSIBLE INDEX 
Fabege är inkluderat i OMX 
Sweden Small Cap 30 ESG 
Responsible Index 
(OMXSS30ESGGI) på Nasdaq 
Stockholm, vilket lyfter fram bolag 
som visar ledarskap inom miljö-, 
social- och bolagsstyrningsfrågor 
(ESG) på den svenska 
aktiemarknaden. 
 
 
EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM 
SOCIAL HÅLLBARHET 
 
• Startat BID i Flemingsberg 
• Läxhjälp i Flemingsberg 
• Aktiv i Flemingsberg Science 
• TalangAkademin i Huddinge 
• Stöd till Stadsmissionen 
• Street Gallery, Solna Business 
Park 
• Stöd till lokala 
idrottsföreningar 
• Pep Parker i Solna 
• Vinnovaprojektet ”Social 
hållbarhet i den fysiska miljön” 
• Natur och miljöboken, 
läromedel för årkurs 4, 5 & 6 
 
2024, kv3 2023 2022 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 51 71 73 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 90 94 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 63 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 82 84 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 98 96 100 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 91 89 100
Grön finansiering, % 99 100 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 87 2024 >88
GRESB, poäng 95 93 94 >91
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 713 491 66%
BREEAM-SE** 15 365 185 34%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 269 100%
 * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
**  BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger 
på BREEAM-SE.

===== SIDA 14 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  14 
 
 
Övrig finansiell 
information 
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents 
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
 
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och 
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. 
 
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i 
kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en 
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per 
bokslutsdagen. 
 
PERSONAL 
Vid periodens slut var 229 personer (227) anställda i koncernen. 
MODERBOLAGET 
Omsättningen uppgick under perioden till 335 Mkr (343) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 1 098 Mkr  
(409). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 
1 750 Mkr (750) Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och 
andelar uppgick till 1 Mkr (4).  
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser efter balansdagen. 
 
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL 
 
 
STÖRSTA KUNDERNA 
 
 
 
 
HYRESVÄRDE PER KATEGORI 
 
 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt 
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 610 46,1% 42,9%
0 0 45,8% 43,1%
-1 -610 45,5% 43,3%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 33,9
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 33,1
Eko
nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 36,0
Fastighetskostnader 1% -8,6
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ ±1%-enhet -90,9 / + 148,6
Räntekostnader längre perspektiv ±1%-enhet ±337, 0
827
867 864 847 850 855 848 855
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
MKR
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra, 
Mkr Andel, %
2024¹ 251 180 5%
2025¹ 428 595 18%
2026¹ 305 577 17%
2027 212 506 15%
2028 96 189 6%
2029+ 144 1 143 34%
Kommersiellt 1 436 3 190 95%
Bostadsavtal 203 23 1%
Garage- och parkering 640 138 4%
Totalt 2  279 3 351 100%
 ¹Varav drygt 244 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8% Q3-2037
Convendum Stockholm City AB 3,7% Q2-2034
ICA Fastigheter AB 3,3% Q4-2030
Telia Sverige AB 2 ,9% Q4-2031
Carnegie Investment Bank AB 2,1% Q3-2027
Bilia AB 1,8% Q1-2041
Svea Bank AB 1,7% Q4-2029
Tietoevry AB 1,3% Q1-2029
Telenor Sverige AB 1,3% Q1-2025
The North Alliance Sverige AB 1,2% Q1-2027
Summa 26,0%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 83%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 9%

===== SIDA 15 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  15 
 
 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den 
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i 
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter 
i moderbolaget är kopplade till ägande av dotterbolag. 
Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en 
känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och 
möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i 
årsredovisningen för 2023 (sidorna 50–60).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella 
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig 
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2023 (sidorna 50–60). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå 
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till 
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt  
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 
gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker 
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av 
årsredovisningen 2023. 
SÄSONGSVARIATIONER 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis 
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma 
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på 
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. 
MARKNADSUTSIKTER 
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är 
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. 
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen 
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid 
omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat något 
under året. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med 
väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och 
förväntas fortsätta att sjunka under 2024. Cirka 54 procent av 
Fabeges låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre 
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har 
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. 
Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har 
stabiliserats. Genomförda transaktioner på Fabeges 
delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att 
de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i 
Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat 
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv 
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger 
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett 
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas 
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i 
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi 
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som 
marknaden erbjuder under det kommande året. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas 
såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga 
IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft 
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen 
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen. 
Stockholm den 22 oktober 2024 
 
Stefan Dahlbo, vd

===== SIDA 16 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  16 
 
 
 
Revisors granskningsrapport  
 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Fabege AB  
per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande  
direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.  
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en 
betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt 
har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan 
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den 
uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en 
revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse  
att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen  
samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
Stockholm den 22 oktober 2024 
KPMG AB  
 
Mattias Johansson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 17 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  17 
 
 
 
Fabegeaktien 
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet med ticker FABG.  
ÄGARE 
Den 30  september 2024 hade Fabege totalt 44 002 kända 
aktieägare varav 58,7 procent svenskt ägande. De 12 största 
ägarna kontrollerar 49,05 procent av kapitalet 51,8 procent av 
rösterna. 
 
UTDELNING 2023 
Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att 
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.  
UTDELNINGSPOLICY 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av 
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla 
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat 
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. 
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av 
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna 
aktier uppgick per 30 september 2024 till 16 206 048. 
Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. 
Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. 
Under perioden genomfördes inga återköp.  
 
GREEN EQUITY DESIGNATION
  
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. 
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre 
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
 
 
 
 
 
 
STÖRSTA ÄGARE, 2024-09-30 
 
 
 
OMSÄTTNING & HANDEL JAN-SEP 2024 
 
 
 
AKTIEFÖRDELNING 
 
 
LANDSFÖRDELNING 2024-09-30 
 
 
Antal aktier*
Andel av 
kapital, %
Andel av 
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
Geveran Trading Co 38 202 835 11,55 12,14
Vanguard 10 892 887          3,29 3,46
BlackRock  10 027 475 3,03 3,19
Länsförsäkringar 8 949 951 2,71 2,85
Nordea Fonder 7 240 720 2,19 2,30
E.N.A City Aktiebolag 7 150 000 2,16 2,27
Folksam 7 063 764 2,14 2,25
Norges Bank 5 836 669 1,76 1,86
APG Asset Management 5 381 723 1,63 1,71
Handelsbanken Fonder 4 968 425 1,50 1,58
AFA Försäkring 4 444 053 1,34 1,41
Totalt 12 största aktieägare 162 267 220 49,05 51,58
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 108,6
Lägsta kurs, kr 80,0
VWAP, kr 91,3
D
aglig snittomsättning, kr 59 242 367
Antal omsatta aktier, st 112 666 685
Snitt antal avslut. st 1 498
Antal avslut, st 283 100
Snittvärde per avslut,kr 39 551
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,20
2024-09-30 2023-09-30
Antal ägare 44 002 44 266
Antal utländska ägare 1 001 987
Fondägande, % 26,6 33,1
Insynsägande, % 15, 9 15,9
Sverige 58,7%
Norge 14,9%
USA 9,2%
Nederländerna  3,9%
Övriga 13,3%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

===== SIDA 18 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  18 
 
 
Finansiella data 
Koncernen 
Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
 
 
Rapport över finansiell ställning i sammandrag 
  
2024 2023 2024 2023 2023 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep j an-dec okt-sep
Hyresintäkter ¹ 847 854 2 577 2 539 3 366 3 404
Omsättning bostadsutveckling 88 177 230 486 553 297
Övriga intäkter ² - 11 - 11 11 -
Nettoomsättning 935 1 042 2 807 3 036 3 930 3 701
Fastighetskostnader -191 -206 -653 -650 -853 -855
Kostnader bostadsutveckling -100 -182 -247 -463 -549 -333
Bruttoresultat 644 654 1 907 1 923 2 528 2 513
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 656 659 1 924 1 900 2 524 2 549
Överskottsgrad, % 77% 76% 75% 75% 75% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -12 -5 -17 23 4 -36
Central administration -20 -26 -80 -81 -97 -96
Räntenetto -242 -265 -727 -725 -962 -964
Tomträttsavgäld -10 -12 -31 -35 -45 -41
Resultatandelar i intressebolag -19 59 -57 31 34 -54
Förvaltningsresultat 353 410 1 012 1 113 1 458 1 358
Nedskrivning exploateringsfastigheter -34 - -34 - - -34
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 4 0 0 4
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 224 -1 591 -1 236 -5 415 -7 831 -3 652
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -472 -15 -444 -115 -1 003 -1 332
Värdeförändringar aktier - - 0 -2 -4 -3
Resultat före skatt 71 -1 197 -698 -4 419 -7 380 -3 659
Aktuell skatt - 0 - 0 -1 -1
Uppskjuten skatt -57 205 30 892 1 863 1 001
Periodens/Årets resultat 14 -992 -668 -3 527 -5 518 -2 659
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet 
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - -  - 3 3
Periodens/Årets totalresultat 14 -992 -668 -3 527 -5 515 -2 656
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 14 -992 -668 -3 527 -5 515 -2 656
Resultat per aktie, kr ³ 0:04 -3:15 -2:12 -11:21 -17:54 -8:45
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 89 Mkr (85) för perioden jan-sep 2024. ² Avser elstöd. ³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 sep 30 sep 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 78 241 82 700 78 093
Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 32 28 30
Derivatinstrument 551 1 574 925
Finansiella anläggningstillgångar 1 378 531 1 319
Exploateringsfastigheter 722 563 519
Övriga omsättningstillgångar 753 1 107 997
Kortfristiga placeringar 99 97 98
Likvida medel 31 58 85
Summa tillgångar 82 961 88 106 83 220
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 
38 010 41 232 39 244
Uppskjuten skatt 8 275 9 303 8 305
Övriga avsättningar 155 155 158
Räntebärande skulder¹ 33 696 34 563 32 982
Leasingskuld 949 1 243 949
Derivatinstrument 309 0 240
Ej räntebärande skulder 1 567 1 610 1 342
Summa eget kapital och skulder 82 961 88 106 83 220
¹ Varav kortfristiga 4 721 Mkr (7 303).

===== SIDA 19 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  19 
 
 
Koncernen 
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
 
Rapport över kassaflödesanalyser 
 
 
 
  
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-sep jan-sep jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början 39 244 45 514 45 514
E
get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 39 244 45 514 45 514
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -283 -377 -189
Kontantutdelning -283 -378 -566
Periodens resultat -668 -3 527 -5 518
Övrigt totalresultat 3
Totalt eget kapital vid periodens slut ¹ 38 010 41 232 39 244
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-sep jan-sep jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 1 907 1 923 2 528
Central administration -80 -81 -97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 9 6 11
Erhållen ränta 15 11 24
Erlagd ränta¹ -856 -810 -1 150
Betald inkomstskatt 0 0 0
Summa  995 1 049 1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter 110 329 373
Förändring av kortfristiga fordringar 244 -66 44
Förändring av kortfristiga skulder 118 -109 -163
Summa förändring av rörelsekapital 472 154 254
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 467 1 203 1 570
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer
-1 662 -2 112 -2 978
Förvärv av fastigheter - -78 -78
Avyttring av fastigheter - 484 2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar -102 -56 -253
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 764 -1 762 -332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna 
-472 -692 -881
Återköp egna aktier -  -  - 
Upptagna lån 17 845 16 737 22 275
Amortering av skuld -17 130 -15 515 -22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 243 530 -1 240
Periodens kassaflöde -54 -29 -2
Likvida medel vid periodens början 85 87 87
Likvida medel vid periodens slut 31 58 85
¹ Varav övr finansiella kostnader - 29 Mkr (-50).

===== SIDA 20 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  20 
 
 
Koncernen 
Nyckeltal 
  
 
EPRA nyckeltal 
 
 
Uppskjuten skatt 
  
 
 
  
2024 2023 2023
Finansiella ¹ jan-sep jan-sep jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -2,3 -10,8 -13,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5
Soliditet, % 46 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 42
Skuldkvot, ggr 13,9 14,5 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -2:12 -11:21 -17:54
Eget kapital per aktie, kr 121 131 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 4:66 3:80 4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 578 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 578 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 100 102 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 78 241 82 700 78 093
Uthyrbar yta, kvm 1 260 000 1 301 000 1 246 000
Exploateringsfastigheter, Mkr 722 563 519
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 91 91
Totalavkastning fastigheter, % 0,9 -4,0 -6,2
Överskottsgrad, % 75 75 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2024 2023 2023
jan-sep jan-sep jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 1 012 1 113 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 2:93 3:19 4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 326 49 338 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 147 157 150
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 43 300 45 926 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 138 146 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 088 41 404 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 121 132 125
EPRA Vakansgrad, % 11 9 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 5 12 11
2024 2023 2023
Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 sep 30 sep 31 dec
 - underskottsavdrag, Mkr -94 -273 -410
 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mk r 8 341 9 272 8 596
 - derivatinstrument, Mkr 50 324 141
 - övrigt, Mkr -22 -20 -22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 275 9 303 8 305

===== SIDA 21 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  21 
 
 
Koncernen kvartalsöversikt 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
2022
Belopp i Mkr Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kv artal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Hyresintäkter 847 864 867 827 854 855 829 781
Omsättning bostadsutveckling 88 0 141 67 177 122 187 163
Övriga intäkter -  - -  - 11 - - -
Nettoomsättning 935 864 1 008 894 1 042 977 1 016 944
Fastighetskostnader -191 -214 -248 -203 -206 -213 -231 -207
Kostnader bostadsutveckling -100 -6 -140 -86 -182 -116 -165 -252
Bruttoresultat 644 644 620 605 654 648 620 485
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 656 650 619 624 659 642 598 574
Överskottsgrad 77% 75% 71% 76% 76% 75% 72% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -12 -6 1 -19 -5 6 22 -89
Central administration -20 -31 -29 -16 -26 -29 -26 -25
Räntenetto -242 -245 -240 -237 -265 -239 -221 -189
Tomträttsavgäld -10 -10 -11 -10 -12 -12 -12 -12
Resultatandelar i intressebolag -19 -27 -11 3 59 -17 -10 -24
Förvaltningsresultat 353 331 329 345 410 351 351 235
Nedskrivning exploateringsfastigheter -34  -  -  -  -  -  -  -
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 3 0 0 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 224 -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -472 -184 213 -888 -15 117 -217 -61
Värdeförändringar aktier 0 0 0 -3 -1 1 -1 -3
Resultat före skatt 71 67 -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494
Aktuell skatt 0 0 0 -1 0 0 0 -3
Uppskjuten skatt -57 -50 137 971 205 294 393 768
Periodens resultat 14 17 -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729
20232024
2022
Belopp i Mkr Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205             205             205                 205             205               
Fastigheter 78 241 77 584 77 358 78 093         82 700        83 520            84 994        86 348          
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 949 949             1 243          1 243              1 243          1 243            
Övriga materiella anläggningstillgångar 32 31 30 30               28               25                   25               25                 
Derivatinstrument 551 881 1 029 925             1 574          1 589              1 472          1 689            
Finansiella anläggningstillgångar 1 378 1 356 1 343 1 319           531             514                 490             456               
Exploateringsfastigheter 722 795 395 519             563             716                 795             892               
Övriga omsättningstillgångar 753 857 1 247 997             1 107          1 122              1 333          1 042            
Kortfristiga placeringar 99 98 98 98               97               96                   96               96                 
Likvida medel 31 10 31 85               58               76                   82               87                 
Summa tillgångar 82 961 82 766 82 685 83 220         88 106        89 106            90 735        92 083          
Eget kapital och skulder
Eget kapital 38 010
37 996 38 545 39 244         41 232        42 224            43 175        45 514          
Uppskjuten skatt 8 275 8 218 8 168 8 305           9 303          9 508              9 802          10 195          
Övriga avsättningar 155 153 154 158             155             156                 157             157               
Räntebärande skulder 33 696 33 715 33 579 32 982         34 563        33 846            33 976        33 341          
Leasingskuld 949 949 949 949             1 243          1 243              1 243          1 243            
Derivatinstrument 309 166 130 240 0 0 -               -                
Ej räntebärande skulder 1 567 1 569 1 160 1 342           1 610          2 129              2 382          1 633            
Summa eget kapital och skulder 82 961 82 766 82 685 83 220         88 106        89 106            90 735        92 083          
20232024
2022
Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % 0,1 0,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8
Soliditet, % 46 46 47 47 47 47 48 49
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 42 42 40 40 38
Skuldkvot, ggr 13,9 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² 0:04 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68
Eget kapital per aktie, kr 121 121 123 125 131 134 137 145
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:0 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 90 90 91 91 91 90 89
Totalavkastning fastigheter, % 1,1 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4
Överskottsgrad, % 77 75 71 76 76 75 72 73
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
20232024

===== SIDA 22 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  22 
 
 
Koncernen 
Härledning av nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
 
 
 
2024 2023 2023
Soliditet 30 sep 30 sep 31 dec
Eget kapital, Mkr 38 010 41 232 39 244
Balansomslutning, Mkr 82 961 88 106 83 220
Soliditet, % 46 47 47
2024 2023 2023
Belåningsgrad fastigheter 30 sep 30 sep 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 696 34 563 32 982
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 241 82 700 78 093
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 722 563 519
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 42
2024 2023 2023
Skuldkvot 30 sep 30 sep 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 513 2 407 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - 87 6
Central administration, Mkr -96 -106 -97
Summa, Mkr 2 417 2 388 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 33 696 34 563 32 982
Skuldkvot, ggr 13,9 14,5 13,5
2024 2023 2023
Räntetäckningsgrad 30 sep 30 sep 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 1 907 1 923 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - 6 6
Tomträttsavgäld, Mkr -31 -35 -45
Central administration, Mkr -80 -81 -97
Summa, Mkr 1 796 1 813 2 392
Räntenetto, Mkr -727 -725 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5
2024 2023 2024 2023 2023
Avkastning på eget kapital jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Periodens resultat, Mkr 14 -992 -668 -3 527 -5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 003 41 728 38 627 43 373 42 379
Avkastning på eget kapital, % 0,1 -9,5 -2,3 -10,8 -13
2024 2023 2024 2023 2023
Totalavkastning fastigheter jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Driftöverskott, Mkr 656 659 1 924 1 900 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 224 -1 591 -1 232 -5 415 -7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 016 84 291 79 473 88 115 85 924
Totalavkastning fastigheter, % 1,1 -1,1 0,9 -4,0 -6,2
2024 2023 2024 2023 2023
Skuldsättningsgrad jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 696 34 563 33 696 34 563 32 982
Eget kapital, Mkr 38 010 41 232 38 010 41 232 39 244
Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,9 0,8 0,8
2024 2023 2024 2023 2023
Eget kapital per aktie jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Eget kapital, Mkr 38 010 41 232 38 010 41 232 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 121 131 121 131 125
2024 2023 2024 2023 2023
Kassaflöde per aktie jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 628 174 1 467 1 203 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 2,0 0,6 4,7 3,8 5,0

===== SIDA 23 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  23 
 
 
Koncernen 
Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 38 010 3 8 010 38 010 41 232 41 232 41 232 39 244 39 244 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 283 283 283 377 377 377 189 189 189
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -242 -242 -242 -1 574 -1 574 -1 574 -686 -686 -686
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 275 8 275 8 275 9 303 9 303 9 303 8 305 8 305 8 305
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 821 -2 821 - -3 207 -3 207  - -2 670 -2 670
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 242 - - 1 574  - - 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering                                                                     
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 454 -  - -6 096  -  - -5 634
NAV, Mkr 46 326 43 300 38 088 49 338 45 926 41 404 47 052 44 177 3 9 229
Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 147 138 121 157 146 132 150 140 125
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell 
skatt),  Mkr 920
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd
Förändring, %
F
örändring, Mkr
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 2 408
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 2 288
jan-dec
4:18
318
3 406
9
2023
1458
700
144
1 314
314,6
2 882
269
2 508
2 240
jan-sep
12
331
3 590
9
2023
jan-dec
11
321
3 203
jan-dec
-758
2023
jan-sep
1 002
314,6
3:19
2023
jan-sep
314,6
-570
442
2023
1 113
-575
538
111
120
2024
jan-sep
5
2024
jan-sep
2024
2024
jan-sep
1 012
2:93
3 602
11
385
jan-sep
92
2023
jan-sep
2023
jan-dec
2023

===== SIDA 24 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  24 
 
 
Moderbolaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
Balansräkning i sammandrag 
 
 
  
 
  
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-sep jan-sep jan-dec
Intäkter 335 343 443
Kostnader - 461 -436 -449
Finansnetto 1 668 618 512
Resultatandel intressebolag - - 0
Värdeförändringar räntederivat -444 -115 -1 003
Värdeförändringar aktier - -1 -8
Bokslutsdisposition - - 196
Resultat före skatt 1 098 409 -309
Aktuell skatt - 0  -
Uppskjuten skatt 130 66 169
Periodens resultat 1 228 475 -140
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 sep 30 sep 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 50 224 49 798 47 244
varav fordringar hos koncernföretag 49 616 48 158 46 299
Omsättningstillgångar 80 90 472
Likvida medel 1 0 1
Summa tillgångar 63 705 63 288 61 117
Eget kapital 12 171 12 124 11 509
Avsättningar 132 366 220
Långfristiga skulder 46 275 44 838 42 591
varav skulder till koncernföretag 17 189 16 082 16 702
Kortfristiga skulder 5 127 5 960 6 797
Summa eget kapital och skulder 63 705 63 288 61 117

===== SIDA 25 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  25 
 
 
Noter 
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2 i balansräkningen. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av 
kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och 
påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i 
väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. 
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag 
uppgående till 484 Mkr (490) samt övrigt 0 (0). 
 
NOT 3 EU-TAXONOMIN 
 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)  
 
 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta 
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är 
 
CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 
  
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. 
 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter 
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.  
 
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. 
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte 
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. 
 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska 
aktiviteterna.  
 
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. 
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). 
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 58 procent av omsättningen, 43 procent av driftskostnaderna och 23 procent av kapitalutgifterna är 
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders 
utfall till och med kvartal 3 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att 
Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav 
i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att 
kunna klassas som förenliga med taxonomin. 
 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens 
kring skattebelastning samt fri konkurrens. 
 
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86. 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 2 577 100 58
Driftutgifter 121 100 43
Kapitalutgifter 1 732 100 23

===== SIDA 26 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  26 
 
 
Detta är Fabege 
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus 
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna 
delmarknader i Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en 
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i 
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans 
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad 
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning 
och hög uthyrningsgrad. Den 30 september 2024 ägde Fabege 
100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en 
uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,2 
Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr. Värdet 
av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,7 
Mdkr. 
 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst 
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, 
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande 
partner som med människan i centrum får företag, platser och 
vår stad att utvecklas. 
AFFÄRSMODELL 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: 
Förvaltning, Förädling samt Transaktion. 
STRATEGI FÖR TILLVÄXT 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla 
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner 
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest 
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och 
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till 
nytta för många av Fabeges kunder. 
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom 
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens 
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
STOCKHOLMSMARKNADEN 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer 
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023. 
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på 
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda 
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre 
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler är nära kopplad till 
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller 
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat 
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med 
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda 
kommunikationer och miljöengagemang. 
 
Affärsmodell 
FÖRVALTNING 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan 
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges 
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, 
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
FÖRÄDLING 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att 
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att 
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika 
behov. 
TRANSAKTION 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets 
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa 
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

===== SIDA 27 =====

FABEGE 2024/KV3 2024  27 
 
 
Definitioner 
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att 
dessa mer branschanpassade mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets 
ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag 
beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra 
företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. 
Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 
Periodens/årets resultat dividerat med 
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav 
utan bestämmande inflytande. Vid 
delårsbokslut omräknas avkastningen till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL 
I PROJEKTPORTFÖLJEN* 
Värdeförändring på projekt- och 
förädlingsfastigheter dividerat med investerat 
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och 
förädlingsfastigheter under perioden. 
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER 
Räntebärande skulder dividerat med 
fastigheternas bokförda värde vid periodens 
slut. 
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN 
Årets utdelning dividerat med börskursen 
vid årets slut. 
EGET KAPITAL PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av eget 
kapital enligt balansräkningen dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens slut. 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid 
periodens slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell 
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med 
skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a 
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer. 
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE  
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av goodwill enligt balans-
räkningen. Återläggning av beslutad, ej 
utbetald utdelning. 
 
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. Återläggning av 
beslutat, ej utbetald utdelning. 
 
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat, goodwill och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för 
nominell uppskjuten skatt. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
 
EPRA VAKANSGRAD 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla 
och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som 
bostadsrätter och samhällsfastigheter. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter med pågående eller planerad om- 
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar 
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför 
förestående förädling. 
HYRESVÄRDE* 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för 
outhyrda lokaler efter rimlig generell 
upprustningsinsats. 
 
IDENTISKT BESTÅND* 
De fastigheter som inte varit klassificerade 
som projektfastigheter och som Fabege ägt 
under hela räkenskapsperioden samt under 
motsvarande räkenskapsperiod föregående 
år. 
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE  
VERKSAMHET PER AKTIE 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat 
med genomsnittligt antal utestående aktier. 
KONTRAKTSVÄRDE* 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt 
hyreskontrakt plus indexuppräkning och 
hyrestillägg. 
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* 
Mark och exploateringsfastigheter och 
fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
NETTOUTHYRNING* 
Tecknade nyuthyrningar under perioden 
minus uppsägningar för avflytt. 
RESULTAT PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av 
periodens resultat efter skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier i 
perioden. Definition enligt IFRS. 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus 
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). 
SKULDKVOT 
Räntebärande skulder dividerat med rullande 
tolv månaders bruttoresultat minus central 
administration. 
SKULDSÄTTNINGSGRAD 
Räntebärande skulder dividerat med eget 
kapital. 
SOLIDITET 
Eget kapital inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande dividerat med 
balansomslutning. 
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade 
och realiserade värdeförändringar på 
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid 
periodens ingång plus periodens investeringar. 
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har 
beräknats till ca 4 procent baserat på en 
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har 
antagits att underskottsavdragen realiseras 
under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen 
baseras även på att fastighetsbeståndet 
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs 
direkt med en nominell skattesats om 20,6 
procent och resterande 90 procent säljs 
indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av 
uppskjuten skatteskuld om 4 procent. 
ÅTERKÖPSGRAD* 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
ÖVERSKOTTSGRAD* 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

===== SIDA 28 =====

KALENDER 
 
2025-02-06     Bokslutskommuniké 2024 
2025-04-14      Delårsrapport jan-mar 2025 
2025-04-23     Årstämma 2025 
2025-07-07     Delårsrapport jan-jun 2025 
2025-10-21       Delårsrapport jan-sep 2025 
2026-02-05     Bokslutskommuniké 2025 
 
 
 
PRESSMEDDELANDEN UNDER TREDJE KVARTALET 2024 
 
2024-07-05 Delårsrapport jan-jun 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FÖLJ OSS PÅ NÄTET, 
WWW.FABEGE.SE
 
På koncernens webbplats 
finns även en webbsänd 
presentation där Stefan 
Dahlbo och Åsa Bergström 
presenterar rapporten den  
22 oktober 2024. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
STEFAN DAHLBO
 
VD och Koncernchef 
 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÅSA BERGSTRÖM 
Vvd, Ekonomi- och finanschef 
 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se
 
 
 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 
556049–1523 
www.fabege.se