Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Fabege 
Delårsrapport 
2025/Kv3 
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag.  
Vi förvaltar, äger och utvecklar kommersiella fastigheter 
i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. 
∑

===== SIDA 2 =====

Fabege 2025/Kv3 2 
– Nettouthyrning för kvartalet uppgick till  
9 Mkr (-11). 
– Hyreskontrakt om 78 Mkr (6) omför-
handlades med en genomsnittlig ökning av 
hyresvärdet med 4,2 procent (-0,2). Därtill 
förlängdes hyreskontrakt om 70 Mkr (54) till 
oförändrade villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 864 Mkr (847).  
I identiskt bestånd minskade intäkterna med 
-2,9 procent i jämförelse med föregående år 
(2,0). 
– Driftöverskottet uppgick till 673 Mkr (656).  
I identiskt bestånd minskade driftöverskottet 
med -3,0 procent (4,2). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
0 Mkr (88) med ett bruttoresultat om -3 Mkr 
(-12). 
– Överskottsgraden uppgick till 78 procent 
(77). 
– Räntenettot uppgick till -236 Mkr (-242). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 393 Mkr 
(353). 
– Realiserade och orealiserade värdeför-
ändringar fastigheter uppgick till -338 Mkr 
(224). 
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till - Mkr (-34). 
– Orealiserade värdeförändringar 
räntederivat uppgick till 113 Mkr (-472). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till  
168 Mkr (71). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till  
99 Mkr (14) motsvarande 0:32 kr per aktie 
(0:04). 
 
– Nettouthyrning för perioden uppgick till 3 
Mkr (-85). 
– Hyreskontrakt om 191 Mkr (62) omför-
handlades med en genomsnittlig minskning 
av hyresvärdet med -0,1 procent (-2,0). 
Därtill förlängdes hyreskontrakt om 233 Mkr 
(199) till oförändrade villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 2 581 Mkr  
(2 577). I identiskt bestånd minskade 
intäkterna med -3,2 procent i jämförelse 
med föregående år (5,3). 
– Driftöverskottet uppgick till 1 906 Mkr  
(1 924). I identiskt bestånd minskade 
driftöverskottet med -4,8 procent (4,0). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
128 Mkr (230) med ett bruttoresultat om  
20 Mkr (-17). 
– Överskottsgraden uppgick till 74 procent 
(75). 
– Räntenettot uppgick till -718 Mkr (-727). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 1 050 Mkr 
(1 012). 
– Realiserade och orealiserade värde-
förändringar fastigheter uppgick till 
 -1 025 Mkr (-1 232).  
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till -21 Mkr (-34). 
– Orealiserade värdeförändringar 
räntederivat uppgick till -216 Mkr (-444). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till  
-215 Mkr (-698). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till  
-168 Mkr (-668) motsvarande -0:53 kr per 
aktie (-2:12).  
2025/Kv3 
Jul–sep 20251  Jan-sep 2025 
Sammandrag, Mkr 
 
 
Hyresintäkter (Mkr) 
(jan-sep) 
2 581 
 EPRA NRV / aktie 
(30 sep 2025) 
146 
 Belåningsgrad (%) 
(30 sep 2025) 
43 
 Nettouthyrning (Mkr) 
(jan-sep) 
+3 
2025 2024 2025 2024
Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep
Hyresintäkter 864 847 2 581 2 577
Omsättning bostadsutveckling - 88 128 230
Nettoomsättning, totalt 864 935 2 709 2 807
Driftöverskott förvaltning 673 656 1 906 1 924
Bruttoresultat bostadsutveckling -3 -12 20 -17
Bruttoresultat, totalt 670 644 1 926 1 907
Förvaltningsresultat 393 353 1 050 1 012
Resultat före skatt 168 71 -215 -698
Resultat efter skatt 99 14 -168 -668
Nettouthyrning 9 -11 3 -85
Överskottsgrad, % 78 77 74 75
Belåningsgrad fastigheter, %  43 43
Soliditet 45 46
EPRA NRV, kr per aktie  146 147
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jul-sep respektive jan-sep 2024 och för balansposter per 31 december 2024. För 
definitioner av nyckeltal se sidan 31.

===== SIDA 3 =====

Fabege 2025/Kv3 3 
Vi ser en ljusning i marknaden och i det tredje 
kvartalet redovisade vi ökade hyresintäkter, ett 
starkt förvaltningsresultat om 393 Mkr och en 
positiv nettouthyrning om 9 Mkr. Överskotts-
graden landade på höga 78 procent. Fallande 
räntor och marginaler la grunden för ett något 
lägre räntenetto. 
 
Marknad 
Efter sommaren ser vi tecken på en försiktig ljusning. 
Förfrågningarna ökar och antalet visningar har blivit 
fler – små men betydelsefulla signaler om att 
marknaden så sakteliga börjar röra på sig. Under 
kvartalet ökade såväl hyresintäkterna som 
driftöverskottet och förvaltningsresultatet och 
nettouthyrningen var positiv med 9 Mkr. Vi upplever 
en försiktig men märkbar ökning i marknadsaktivitet 
– särskilt i Stockholms innerstad. 
Makro 
Geopolitiken fortsätter att dominera agendan – 
med krig i flera delar av världen, och frågor kring 
handelspolitik och tullar som påverkar företagens 
investeringsvilja. Det här skapar försiktighet både 
bland bolag och hushåll, och gör det svårt att få 
tydliga konjunktursignaler. Trots det finns det 
indikationer på att svensk ekonomi är på väg in i en 
gradvis återhämtningsfas.  
Riksbankens räntesänkningar i juni och september 
var viktiga första steg. Samtidigt har kronan stärkts 
under året, vilket kan bidra till en mer balanserad 
kostnadsbild för både hushåll och företag.  
Vår hemmamarknad Stockholm är inte utan 
utmaningar men vilar i grunden på starka 
fundament, bland annat med en hög andel 
framgångsrika kunskapsintensiva företag inom 
branscher där närvaro på kontor spelar en viktig roll. 
Bedömningen är att sysselsättningen inom 
kontorsrelaterade yrken i Stockholm, efter några år 
av nedgång, förväntas vara relativt stabil eller svagt 
ökande under 2026–2027 vilket kommer kunna öka 
efterfrågan på kontor. Vi förväntar oss att 
marknaden fortsätter vara selektiv när det gäller 
läge, flexibilitet och funktion. 
 
Projekt 
En av höjdpunkterna under kvartalet var 
överlämningen av de första nycklarna till Saab till 
fastigheten Nöten 4 i Solna Strand – ett mycket 
roligt och viktigt steg framåt för oss. En tredjedel av 
Saabs personal har flyttat in under september, och 
resterande personal kommer flytta in under fjärde 
kvartalet. Avtalet är ett så kallat triple net-avtal som 
löper till 2045. 
  
Succesiv förbättring och 
ljusning i marknaden

===== SIDA 4 =====

Fabege 2025/Kv3 4 
 
Renoveringen av Wenner-Gren Center, en ikonisk 
byggnad på gränsen mellan Stockholms innerstad 
och Solna som invigdes 1962, fortsätter enligt plan. 
Utöver att byta fasad och uppgradera den tekniska 
standaren gör vi ytterligare investeringar för att 
stärka fastighetens serviceutbud – något vi 
förutspår kommer ge god avkastning. 
I Arenastaden fortskrider arbetet med 
utvecklingen av Dalvägen. I första fasen utvecklas 
infrastrukturen för att förbereda för öppningen av 
tunnelbanan 2028. Vi lägger grunden för framtida 
satsningar där vi satsar på nya kontor, gatuliv och 
mötesplatser. Vår målsättning är att 80 procent av 
allt material i projektet ska återbrukas eller 
materialåtervinnas. Ett exempel är de 500 ton tegel 
som demonterats efter sommaren, där hela 60–70 
procent bedöms kunna återanvändas i framtida 
projekt – antingen som hela eller halva tegelstenar. 
Det är ett konkret exempel på hur vi integrerar 
hållbarhet i varje steg av vår verksamhet och en 
förutsättning för att nå våra klimatmål till 2030.  
Värdering och finansiering 
Bank- och kapitalmarknad har fortsatt att utvecklas 
starkt med ökad kreditaptit och sjunkande 
kreditmarginaler som följd. Vi har refinansierat 
bankskuld och varit lyckosamt aktiva på 
kapitalmarknaden. Snitträntan har under perioden 
fortsatt ned och uppgick vid kvartalsskiftet till 2,83 
procent.    
Vi har även detta kvartal fortsatt att 
externvärdera en stor del av våra fastigheter. Vi 
skrev underkvartalet ner fastighetsvärdet med -338 
Mkr främst beroende på högre avkastningskrav i 
Arenastaden, vilket framför allt var en följd av 
Vasakronans förvärv av Tygeln 2 (Solna United). 
Jag förväntar mig att avkastningskraven i 
Stockholm under den närmaste tiden kommer röra 
sig i sidled. 
I slutet av september avtalade vi om försäljning av 
7 800 kvm byggrätter på Västra Kungsholmen för 
200 Mkr med planerat frånträde i maj nästa år. Vi 
har en av de största byggrättsportföljerna både 
inom bostäder och kommersiella fastigheter. Mycket 
av det är skapat genom vår utveckling av de olika 
områdena. De senaste åren har vi haft fullt fokus 
på att slutföra pågående projekt och valt att inte 
sätta i gång så många nybyggnadsprojekt. 
I den kontexten är det logiskt att vi avyttrar en del 
av våra byggrätter när möjligheter uppstår och när 
vi tror att det är en riktig prioritering.  Långsiktigt 
innebär dock byggrätterna stora möjlighetertill 
fortsatt utveckling. 
Sammanfattning 
Tredje kvartalet markerar i bästa fall ett försiktigt 
trendbrott. Frågan är inte längre om glaset är 
halvtomt eller halvfullt – utan hur snabbt det kan 
fyllas. Vi ser tecken på ökad marknadsaktivitet, en 
spirande optimism och fler företag som börjar blicka 
framåt. 
Samtidigt kvarstår den osäkerhet som har präglat 
omvärlden det senaste året. Om vi har lärt oss 
något, är det att förutsättningarna snabbt kan 
förändras – och att anpassningsförmåga är 
avgörande.  
Därför fokuserar vi på det vi kan påverka: 
högkvalitativ förvaltning, kostnadskontroll, starka 
kundrelationer och långsiktigt värdeskapande i våra 
områden. Stort fokus är självklart på de vakanser vi 
har i beståndet. Med en stark portfölj, en tydlig 
position och ett stort engagemang från våra 
medarbetare står vi väl rustade inför hösten – och 
ser möjligheter även i ett utmanande läge. 
Vi tror på Stockholm, vi tror på kontor och vi tror 
på våra områden och dess möjligheter – både idag 
och i framtiden.  
 
Stefan Dahlbo 
  
  
 Saab flyttade in i Nöten 4. 
En tredjedel av Saabs personal flyttade 
in i september, resterande personal 
kommer flytta in under fjärde kvartalet. 
Avtalet är ett s.k. triple net avtal som 
löper till 2045. Fastigheten är fullt 
uthyrd till Saab.  
Investeringsvolym 
 
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel 
Utfall ackumulerat kv 3 2025: 1 515 Mkr 
Nettouthyrning 
 
Mål: 80 Mkr per år 
Utfall ackumulerat kv 3 2025: 3 Mkr 
Överskottsgrad 
 
Mål: 75% 
Utfall ackumulerat kv 3 2025:74% 
Uthyrningsgrad 
 
Mål: 95% till 2030 
Utfall ackumulerat kv 3 2025:87% 
0
1 000
2 000
3 000
4 000
2021 2022 2023 2024 2025, kv3
SEKm
-110
-50
10
70
130
190
2021 2022 2023 2024 2025, kv3
SEKm
50
55
60
65
70
75
80
2021 2022 2023 2024 2025, kv3
84
86
88
90
92
2021 2022 2023 2024 2025, kv3

===== SIDA 5 =====

Fabege 2025/Kv3 5 
Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -168 Mkr (-668) 
motsvarande -0:53 kr per 
aktie (-2:12). Resultatet före 
skatt uppgick till -215 Mkr  
(-698). Driftöverskottet 
minskade något medan 
bostadsutvecklingen bidrog 
positivt. Räntekostnaderna 
var något lägre än 
föregående år. Orealiserade 
värdeförändringar i 
fastighetsportföljen var 
negativa under perioden.  
Hyresintäkter och driftöverskott 
Hyresintäkterna uppgick till 2 581 Mkr (2 577) och 
driftsöverskottet uppgick till 1 906 Mkr (1 924). I 
identiskt bestånd minskade intäkterna med 74 Mkr 
motsvarande cirka -3,2 procent (5) vilket främst var 
hänförligt till avflyttningar till följd av föregående 
års negativa nettouthyrning. Detta möttes av ökade 
intäkter avseende inflyttningar i färdigställda 
projektfastigheter med 103 Mkr och minskade 
intäkter till följd av sålda fastigheter med -25 Mkr. 
Fastighetskostnaderna uppgick till -675 Mkr (-653). 
I beloppet ingick kostnader av engångskaraktär om 
-7 Mkr. Vidare innebar den nya fastighetstaxeringen 
att fastighetsskatten ökade med cirka 15 Mkr. 
Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med 
4,8 procent (4). Överskottsgraden uppgick till 74 
procent (75).  
Resultat bostadsutveckling 
Resultatavräkning sker i samband med 
projektavslut. Under första och tredje kvartalen 
redovisades ingen omsättning. Under andra 
kvartalet färdigställdes den första etappen i Haga 
Norra omfattande 23 lägenheter vilket resulterade i 
att omsättning bostadsutveckling uppgick till 128 
Mkr (230). Kostnader för bostadsutveckling uppgick 
till -108 Mkr (-247). Bruttoresultatet uppgick till 20 
Mkr (-17).   
Central administration 
Kostnader för central administration uppgick till  
-78 Mkr (-80). 
Finansnetto 
Räntenettot uppgick till -718 Mkr (-727). Snitträntan 
per 30 september 2025 uppgick till 2,83 procent 
(2,98). En något högre genomsnittlig skuld 
kompenserades av lägre snittränta under perioden. 
T omträttsavgälder uppgick till -31 Mkr (-31). 
Resultatandelar i intressebolag 
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -49 Mkr 
(-57) varav -50 Mkr (-71) avsåg Arenabolaget. 
Resultatandelar i Urban Services och delägda 
projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. 
Värdeförändringar fastigheter 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl 
etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern-
värderas minst en gång per år. Till följd av mark-
nadsläget har en större andel värderats externt 
varje kvartal de senaste åren. Inför tredje kvartalet 
2025 externvärderades drygt 40 procent av 
portföljen och resterande fastigheter värderades 
internt med utgångspunkt i senast externa värde-
ring. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 78,5 Mdkr (78,9). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -988 Mkr (-1 236). 
Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 
4,60 procent (4,54). Under första kvartalet berodde 
de negativa värdeförändringarna om -565 Mkr 
främst på att värderarna räknat med längre 
vakanstider och något lägre hyresnivåer, 
huvudsakligen i Solna samt att vi i Flemingsberg 
räknat med längre genomförandetid för kommande 
projektmöjligheter och därmed skrivit ned värdena 
på de äldre fastigheterna inklusive befintliga 
byggrätter. Under andra kvartalet uppgick 
värdeförändringarna till -85 Mkr, ett netto av 
mindre upp- respektive nedskrivningar av enskilda 
fastigheter. Tredje kvartalets värdeförändringar om 
-338 Mkr påverkades främst av högre 
avkastningskrav i Solna. 
Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 
innebar en realiserad värdeförändring om -37 Mkr 
hänförlig till avdrag för latent skatt i affären. 
Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till -21 Mkr (-34) och var hänförligt till 
framtida projektmöjligheter inom Birger Bostad. 
  
Finansiella mål 
Styrelsen i Fabege har beslutat om  
följande finansiella mål: 
– Belåningsgrad max 50 procent. 
– Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. 
– Skuldkvoten max 13,0 gånger. 
– Soliditet lägst 35 procent. 
Utfall 2025-09-30 
– Belåningsgrad 43 procent 
– Räntetäckningsgrad 2,5 ggr 
– Skuldkvot 14,0 ggr 
– Soliditet 45 procent 
Resultat jan–sep 20251 
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-sep 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 6 =====

Fabege 2025/Kv3 6 
Värdeförändringar derivat 
Övervärdet i derivatportföljen minskade under 
perioden med -216 Mkr (-444) till följd av högre 
långräntor. 
Skatt 
Periodens skattekostnad uppgick till 47 Mkr (30) 
och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 
20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. 
Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av 
uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags-
begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig 
effekt på betald skatt under de närmaste åren. 
Segmentsrapportering 
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott 
om 1 773 Mkr (1 829) motsvarande 76 procents 
överskottsgrad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 
87 procent (89). Förvaltningsresultatet uppgick till  
1 029 Mkr (1 087). Orealiserade värdeförändringar 
på fastigheter uppgick till -925 Mkr (-961).  
Segmentet Förädling genererade ett driftöver-
skott om 91 Mkr (106) motsvarande en överskotts-
grad på 59 procent (55). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 42 Mkr (32). Orealiserade värdeföränd-
ringar på fastigheter uppgick till -112 Mkr (-384).  
Segmentet Projekt redovisade orealiserade 
värdeförändringar om 49 Mkr (124). Projektvinster 
möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i 
projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet 
på byggrätter.  
Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat 
om 29 Mkr (-11). Förvaltningsresultatet uppgick till 
26 Mkr (-17). Orealiserade värdeförändringar 
uppgick till 0 Mkr (-15). Nedskrivning av 
exploateringsfastigheter uppgick till -21 Mkr (-34). 
Mer information om segmentsfördelningen framgår 
av segmentsrapporten på sidorna 12-13. 
Goodwill 
Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. 
Fastigheter 
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges 
förvaltningsportfölj inklusive projekt- och 
markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick 
fastighetsvärdet till totalt 78,5 Mdkr (78,9). 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi 
samt exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid 
kvartalsskiftet till 1 009 Mkr (754) varav pågående 
produktion 811 Mkr (550) och exploaterings-
fastigheter för kommande utveckling 198 Mkr (204).  
Finansiell ställning och substansvärde 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 648 
Mkr (38 445) och soliditeten till 45 procent (46). 
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till 120 kr (122). EPRA NRV 
uppgick till 146 kr per aktie (148). 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före för-
ändring av rörelsekapital uppgick till 1 059 Mkr 
(995). Förändring av rörelsekapitalet påverkade 
kassaflödet med -177 Mkr (472). Investerings-
verksamheten påverkade kassaflödet med -617 Mkr 
(-1 764), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till -314 Mkr (243). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet av 
fastighetstransaktioner samt av projekt. Under 
perioden uppgick investeringar i ny-till och 
ombyggnationer till -1 481 Mkr (-1 662) och 960 Mkr 
avsåg försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10. 
Sammantaget minskade likvida medel med -49 Mkr 
(-54) under perioden. 
 
Förändring fastighetsvärde, jan–sep 2025 
 
Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-09-30 
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904
Fastighetsförvärv -
Försäljning, utrangering -960
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 1 515
Orealiserade värdeförändringar -988
Omklassificeringar -21
Utgående verkligt värde 2025-09-30 78 450
Område 2025-09-30 2024-12-31
Stockholms innerstad 4,15% 4,12%
Solna 4,84% 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,78% 4,77%
Flemingsberg 5,32% 5,37%
Övriga marknader 5,42% 5,42%
Genomsnittlig avkastning 4,60% 4,54%

===== SIDA 7 =====

Fabege 2025/Kv3 7 
Fabege har som mål att vara 
en attraktiv låntagare med 
syfte att stödja Fabeges 
långsiktiga strategiska 
utveckling. Finansieringen 
sker huvudsakligen med 
långfristiga kreditramar med 
fastställda villkor och 
kreditgivarna utgörs främst 
av de större nordiska 
bankerna och investerare på 
kapitalmarknaden.  
Våra finansieringskällor 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora 
finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- 
faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 
18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program 
låna max 6 Mdkr. I början på juni lanserades ett 
nytt grönt ramverk för att bidra till att utveckla det 
hållbarhetsarbete som bedrivs i hela 
organisationen. 
Utveckling under perioden 
Likt föregående kvartal fortsatte den ekonomiska 
tillväxten och arbetsmarknaden att utvecklas svagt i 
Sverige. Tillsammans med en övertygelse att det 
ökade inflationstrycket enbart var tillfälligt sänkte 
Riksbanken styrräntan till 1,75 procent i slutet av 
september vilket fick korta marknadsräntor att 
sjunka till de lägsta nivåerna på tre år.  Under tiden 
har utsikterna för statsfinanserna förändrats och 
därmed tron på ökat upplåningsbehov vilket 
bidragit till stigande långräntor. Förväntan på den 
ekonomiska utvecklingen i Sverige har ändå ljusnat 
med hopp om en tilltagande BNP tillväxt under 
2026 samt tron att vi är kring botten på Riksbankens 
räntecykel. 
Bank- och kapitalmarknad har fortsatt att 
utvecklas starkt med ökad kreditaptit och sjunkande 
kreditmarginaler som följd. Under perioden har 
Fabege refinansierat bankskuld om 1,5 Mdkr, 
emitterat obligationer om 2,4 Mdkr och samtidigt 
återbetalat 2,2 Mdkr samt ökat utestående 
företagscertifikat med 0,1 Mdkr. Sammantaget 
uppgick total lånevolym till 34,5 Mdkr varav 15,8 
Mdkr via kapitalmarknaden och 18,7 Mdkr via 
bankmarknaden. Snitträntan har under perioden 
fortsatt ned och uppgick vid kvartalsskiftet till 2,83 
procent. 
  
Fördelning finansieringskällor 
 
 
*  RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
Moody’s Rating 
Baa2 
stabila utsikter  
Bekräftad i december 2024 
Kapitalförsörjning 
 
Säkerhetsfördelning 
 
Finansiering 
Finansiering, 2025-09-30 
 
  
¹  Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2  Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,1 år (2,6) 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2025-09-30
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
Eget kapital 45%
Räntebärande skulder, 41%
Övriga skulder, 14%
Pantsatta tillgångar, 59%
Ej pantsatta tillgångar, , 41%
2025-09-30 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 34 542 34 400
 varav utestående MTN, Mkr 11 800 11 610
 varav utestående SFF, Mkr 738 738
 varav utestående certifikat, Mkr 3 311 3 215
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960
Kapitalbindning, år 3,0 3,5
Räntebindning, år ² 1,5 1,8
Räntebindning, andel av portföljen, % 49 52
Derivat marknadsvärde, Mkr 327 543
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,83 2,98
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,75 2,89
Ej pantsatta tillgångar, % 41 41
Belåningsgrad, % 43 43

===== SIDA 8 =====

Fabege 2025/Kv3 8 
Finansiering 2025-09-30 
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive 
backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick 
vid kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr. 
Kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (3,5) och 
räntebindningstiden uppgick till 1,5 år (1,8). De 
traditionella ränteswapparna, vars syfte är primärt 
att bidra till räntebindningen, uppgick vid periodens 
slut till totalt 14,5 Mdkr. Dessa swappar ligger med 
förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta 
mellan 0,11 och 2,18 procent.  Under kvartalet 
utökades ränteoptionsportföljen till att omfatta 
både stängningsbara och förlängningsbara 
swappar, som främst syftar till att förbättra 
kassaflödet men även räntebindningen. T otalt 
uppgick dessa swappar till 7 ,5 Mdkr.  
Räntebindningen skulle justeras upp till 2,1 år (2,6) 
om effekten av de stängningsbara swapparnas 
beräknade löptid inkluderades.  
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader 
om 22 Mkr (29), vilka huvudsakligen avsåg 
periodiserade uppläggningskostnader för 
kreditavtal samt kostnader för obligations- och 
certifikatsprogram. Under perioden har räntor om 
totalt 48 Mkr (69) avseende projektfastigheter 
aktiverats  
Grön finansiering 
99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som 
grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och 
tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges 
gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 
2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en 
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på 
tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa 
mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på 
the green bond principles med anpassning till EU-
taxonomin och koppling till Fabeges ambition att 
bidra till målen enligt Agenda 2030. S&P har 
utfärdat en second opinion med betyget medium 
green avseende de gröna villkoren.   
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på 
www.fabege.se/finansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå. 
99%  
Grön finansiering  
30 juni 2025 
 
*I enlighet med Fabeges gröna ramverk.
 
 
Ränteförfallostruktur, 2025-09-30 
 
 
 
 
*  I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna  
vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Snitträntan är exklusive kostnad för kreditlöften. 
 
 
 
 
 
Låneförfallostruktur, 2025-09-30 
 
 
SEKm
Kredit-
ramar 
Utestående
lån och obli-
gationer 
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 800 11 800
Gröna SFF-obligationer, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 3 311 3 311
Gröna lån, övriga, Mkr 24 238 18 278
Total grön finansiering, Mkr 40 087 34 127
Andel grön finansiering, % 99 99
Grönt låneutrymme*, Mkr 45 658
varav fritt utrymme, Mkr 12 675
Mkr Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% 
< 1 år 20 967 3,74 61
1-2 år 3 250 1,16 9
2-3 år 3 676 1,53 11
3-4 år 2 500 1,02 7
4-5 år 2 350 1,38 7
5-6 år 800 1,03 2
6-7 år 700 1,16 2
7-8 år 300 0,88 1
8-9 år - - -
Totalt 34 542 2,75 100
Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad 
Certifikatprogram 3 311 - 3 311
< 1 år 5 979 831 3 838
1-2 år 12 600 4 700 4 750
2-3 år 8 541 4 541 2 500
3-4 år 2 530 1 080 1 450
4-5 år - - -
5-10 år 7 541 7 541 -
Totalt 40 502 18 693 15 849

===== SIDA 9 =====

Fabege 2025/Kv3 9 
Fastighetsbestånd och förvaltning 
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och 
fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal 
utvalda delmarknader i och kring Stockholm; 
Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad 
och Flemingsberg. Den 30 september 2025 ägde 
Fabege 99 fastigheter med ett samlat hyresvärde 
om 4,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm 
och ett redovisat värde om 78,5 Mdkr varav 
förädlings- och projektfastigheter 12,5 Mdkr.  
Uthyrningsgrad 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings-
portföljen uppgick vid periodens slut till 87 procent 
(89). Förändringen var till största delen hänförlig till 
sedan tidigare aviserade utflyttningar i 
fastigheterna Barnhusväderkvarn och Ormträsket. 
Andra större vakanser avser främst tre fastigheter i 
Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden 
efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. De 
tidigare projektfastigheterna Ackordet 1 och Påsen 1 
som övergått i förvaltning inkluderas till den del 
ytorna färdigställts för uthyrning. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts 
inte då merparten av dessa fastigheter tomställts 
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på 
rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta 
om 157 tkvm varav 129 tkvm är uthyrda till en 
löpande årshyra om 236 Mkr. Uthyrningsgraden i 
projektportföljen uppgick per kvartalsskiftet till 92 
procent (85). 
Nettouthyrning 
Under perioden tecknades 127 (92) nya avtal till ett 
samlat hyresvärde om 155 Mkr (116) varav 100 
procent (98) av ytan avsåg gröna hyresavtal. 
Uppsägningar uppgick till -152 Mkr (-201). Netto-
uthyrningen uppgick till 3 Mkr (-85). Hyreskontrakt 
om 232 Mkr (199) förlängdes till oförändrade villkor. 
Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 191 Mkr 
(62) med en genomsnittlig minskning av 
hyresvärdet med -0,1 procent (-3,0). 
Återköpsgraden under perioden uppgick till 77 
procent (57). 
Förändringar i fastighetsbeståndet 
Under första kvartalet avyttrades och frånträddes 
fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 
960 Mkr före avdrag för latent skatt.   
Projekt och investeringar 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och högre 
hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed 
ökade kassaflöden och värden. Under perioden 
uppgick investeringarna till 1 515 Mkr (1 732) i 
befintliga fastigheter och projekt, varav 912 Mkr  
(1 188) avsåg investeringar i projekt- och förädlings-
fastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen 
uppgick till 603 Mkr (544) varav en större andel 
avsåg hyresgästanpassningar.  
Avslutade projekt 
Projektet avseende Separatorn 1, Flemingsberg 
färdigställdes och Alfa Laval tillträdde som planerat 
sina lokaler den 30 april. Uthyrningsgraden uppgick 
vid kvartalsskiftet till 97 procent. Vidare har 
projekten i Påsen 1, Hammarby Sjöstad och 
Ackordet 1, Haga Norra färdigställts. 
Uthyrningsgraden i de båda fastigheterna uppgick 
till 84 procent respektive 71 procent. Tillkommande 
hyresvärde avseende ej tillträdda lokaler och 
kvarvarande vakanser uppgick till 44 Mkr och 
återstående investeringar beräknas uppgå till cirka 
250 Mkr.  
Större pågående projekt 
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, löper på 
enligt plan. Hela fastigheten förhyrs av Saab som 
tillträdde delar av lokalerna den 1 september och 
som tillträder hela fastigheten den 1 november. Den 
beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 
Mdkr. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-Use, 
med målsättningen outstanding. 
Investeringen avseende fasadbyte och 
uppgradering av tekniska installationer på 
Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. 
Höghusdelen har tomställts under våren och 
arbetena med fasaden har initierats. Investeringen 
har utökats och beräknas uppgå till cirka 609 Mkr. 
Arbetena beräknas vara klara under första kvartalet 
2027. Flera av de hyresgäster som evakuerats har 
tecknat avtal för återflytt. Uthyrningsgraden i 
höghusdelen uppgick per kvartalsskiftet till 36 
procent. Fullt uthyrda ger de båda 
projektfastigheterna ett årligt tillkommande 
hyresvärde om 149 Mkr.  
Förberedande utveckling västra Arenastaden 
I november 2023 vann detaljplanen avseende 
fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1, Arena-
staden laga kraft. Det kommande projektet 
inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm samt 
en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt 
iordningställande av en ny väg längs med 
järnvägen. Projektet har inletts med demontering av 
de befintliga byggnaderna. Investeringen avseende 
demontering av befintliga byggnader och 
omläggning av infrastruktur bedöms uppgå till 245 
Mkr och är en förutsättning för den kommande 
utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. 
  
Verksamheten jan–sep 20251 
T otalt fastighetsvärde; Mdkr 
 
 
Förvaltningsfastigheter, Mdkr 
 
 
Projektfastigheter, Mdkr 
 
 
Förädlingsfastigheter, Mdkr 
 
. 
Innerstaden, 37%
Solna, 48%
Hammarby Sjöstad, 10%
Flemingsberg, 4%
Övriga marknader, 1%
78,5
Innerstaden, 39%
Solna, 46%
Hammarby Sjöstad, 11%
Flemingsberg, 3%
Övriga marknader, 1%
65,9
Innerstaden, 15%
Solna, 82%
Hammarby Sjöstad, 1%
Flemingsberg, 2%
Övriga marknader 0%
7,2
Innerstaden, 35%
Solna, 28%
Hammarby Sjöstad, 19%
Flemingsberg, 18%
Övriga marknader 0%
5,4
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-sep 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 10 =====

Fabege 2025/Kv3 10 
Birger Bostad 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 15 projekt 
varav 4 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i 
pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i 
pågående projekt uppgår till knappt 800 Mkr 
exklusive markförvärv, varav 626 Mkr upparbetats. 
Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 
lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen löper 
på enligt tidplan. Den första etappen, Brf Alma med 
23 lägenheter färdigställdes och slutavräknades 
under andra kvartalet.  
 
Hyresrätterna färdigställs för inflyttning under fjärde 
kvartalet 2025 och ägarlägenheterna färdigställs 
för inflyttning under första kvartalet 2026. 
Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs under 
2026. Av Brf Almas 23 lägenheter har 20 sålts och 
tillträtts. Därutöver har 46 bostäder i Haga Norras 
kommande etapper sålts via bindande 
förhandsavtal och ytterligare 6 lägenheter via icke 
bindande bokningsavtal. 
 
 
 
 
 
Fastighetsbeståndet, 2025-09-30 
 
Fastighetsbeteckning Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 64 1 019 65 919 3 749 87
Förädlingsfastigheter ¹ 13 157 5 305 268
Mark och projektfastigheter ¹ 22 89 7 226 160
Summa 99 1 265 78 450 4 177
Varav Innerstaden 25 299 28 600 1 511 88
Varav Solna 51 681 37 559 1 943 86
Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 995 473 80
Varav Flemingsberg 9 104 3 283 183 91
Varav Övriga 4 41 1 013 67 94
Summa 99 1 265 78 450 4 177 87
¹ Se vidare under definitioner. 
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 215 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 september 2025) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
T otala investeringar, jan-sep 2025 
 
 
 
 
 
Fastighetsförsäljning 2025 
 
 
 
Fastighetsförvärv 2025 
Inga förvärv under perioden. 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 603
Investeringar i förädlingsfastigheter 99
Investeringar i projektfastigheter 813
Totala investeringar 1 515
Fastighetsnamn Område Kategori
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Ynglingen 10 Östermalm Kontor 11 654
Kv 2
Inga
Kv3
Inga
Totalt 11 654

===== SIDA 11 =====

Fabege 2025/Kv3 11 
Pågående projekt >100 Mkr, 2025-09-30 
 
 
Birger Bostad pågående projekt, 2025-09-30 
 
 
Byggrätter, 2025-09-30 
 
 
Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar yta 
kvm
Uthyrnings-grad 
% yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört värde 
Mkr
Beräknad
investering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Nöten 4 Offices Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 157 2 935 1 196 1 161
Farao 15-17, Kairo 1 Offices/Residentials Arenastaden - - - 1 286 245 117
Ormträsket 10 (del av) Offices Sveaplan Q1-2027 9 800 35% 58 488 609 84
Summa 75 800 92% 215 4 709 2 050 1 362
Övriga Mark- och projektfastigheter 3 805
Övriga Förädlingsfastigheter 4 104
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 12 618
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-09-30.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 215 Mkr (fullt uthyrd) från 66 Mkr i löpande årshyra per 30 september  2025.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder
Försäljnings-grad, 
% Färdigställt
Bokfört värde, 
Mkr
Beräknad 
investering, Mkr
Varav 
upparbetat, Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025 142 125 125
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 68 Q1-2026 158 123 121
Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 19 Q1-Q2 2026 350 350 252
Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 2 Q2-Q3 2026 162 202 108
Summa Haga Norra 18 631 14 120 265 810 800 606
Fyrklövern, BRF
Summa 810 800 606
Kommersiella BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 30 200 53 15 200 Innerstaden 7 800 100 25 800
Solna 296 000 59 8 800 Solna 165 400 63 10 100
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 16 000
Flemingsberg 288 800 23 4 300 Flemingsberg 243 800 - 5 000
Birger Bostad - - Birger Bostad 82 300 95 6 100
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 684 000 46 6 700 Summa 523 900 37 7 600
Förändringar i Pågående projekt 
Under andra kvartalet färdigställdes projekten 
avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. 
Fastigheterna överfördes därmed från 
segmentet projekt till Förvaltning. Tillkommande 
projekt avser ombyggnationen av del av 
Ormträsket 10 samt demonterings- och 
infrastrukturprojektet på fastigheterna 
Kairo/Farao i Arenastaden. 
 
 
 
 
 
Birger Bostad pågående projekt 
Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de 
olika etapperna. Under andra kvartalet 
färdigställdes och slutavräknades den första 
deletappen BRF Alma som omfattar 23 
lägenheter. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Byggrätter förändringar under perioden 
Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt 
har tidigare inkluderade byggrätter längs 
Mälarbanan exkluderats. Vidare har byggrätter 
i Flemingsberg omfördelats mellan bostäder och 
kommersiellt i enlighet med nu gällande 
detaljplan.  
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar.

===== SIDA 12 =====

Fabege 2025/Kv3 12 
Segmentrapportering jan-sep 2025¹ 
 
 
  
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep Jan-sep
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 2 344 155 72 10 2 581 2 365 191 12 9 2 577
Omsättning bostadsuteckling - - - 128 128 - - - 230 230
Övriga intäkter - - - - - - - - - -
Summa nettoomsättning 2 344 155 72 138 2 709 2 365 191 12 239 2 807
Fastighetskostnader -571 -64 -39 -1 -675 -536 -85 -29 -3 -653
Kostnader bostadsutveckling  - - - -108 -108 - - - -247 -247
Bruttoresultat 1 773 91 33 29 1 926 1 829 106 -17 -11 1 907
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 773 91 33 9 1 906 1 829 106 -17 6 1 924
Överskottsgrad, % 76% 59% 46% 90% 74% 77% 55% -142% 67% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 20 20 - - - -17 -17
Central administration -66 -4 -8 - -78 -64 -8 -8 - -80
Räntenetto -598 -45 -72 -3 -718 -588 -66 -67 -6 -727
Tomträttsavgäld -31 - - - -31 -31 - - - -31
Resultatandelar i intressebolag -49 - - - -49 -59 - 2 - -57
Förvaltningsresultat 1 029 42 -47 26 1 050 1 087 32 -90 -17 1 012
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -21 -21 - - - -34 -34
Realiserade värdeförändr. fastigheter -37 - - - -37 4 - - - 4
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -925 -112 49 - -988 -961 -384 124 -15 -1 236
Resultat före skatt per segment 67 -70 2 5 4 130 -352 34 -66 -254
Värdeförändr. räntederivat & aktier -219 -444
Resultat före skatt -215 -698
Marknadsvärde fastigheter 65 688 5 305 7 226 231 78 450 63 878 6 939 7 196 228 78 241
Exploateringsfastigheter - - - 1 009 1 009  -  -  - 722 722
Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 89 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 30.
Segmentsfördelning 
Segmenten presenteras med 
företagsledningens synsätt uppdelat på: 
– Förvaltning – fastigheter i löpande 
långsiktig förvaltning. 
– Förädling – fastigheter som står inför 
ombyggnation- eller tillbyggnation där 
den löpande förvaltningen och 
driftsöverskottet påverkas väsentligt. 
– Projekt - mark och fastigheter med 
pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
– Birger Bostad – utveckling och 
förvaltning av bostäder. 
 
Förändringar under perioden 
Fastigheten Bocken 47 som tomställts och 
förbereds för ett renoveringsprojekt överfördes 
under första kvartalet från segmentet 
förvaltning till projekt. 
Under andra kvartalet färdigställdes projekten 
avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. 
Fastigheterna överfördes därmed från 
segmentet projekt till Förvaltning. Vidare 
överfördes Paradiset 27 från förädling til projekt. 
Under tredje kvartalet omklassificerades 
Ormträsket 10 från förvaltnings- till 
förädlingsfastighet.

===== SIDA 13 =====

Fabege 2025/Kv3 13 
Segmentrapportering jul-sep 2025¹ 
 
  
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep Jul-sep
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 778 52 30 4 864 771 67 6 3 847
Omsättning bostadsuteckling - - - - - - - - 88 88
Summa nettoomsättning 778 52 30 4 864 771 67 6 91 935
Fastighetskostnader -167 -18 -5 -1 -191 -159 -26 -6 - -191
Kostnader bostadsutveckling  - - - -3 -3 - - - -100 -100
Bruttoresultat 611 34 25 - 670 612 41 - -9 644
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 611 34 25 3 673 612 41 - 3 656
Överskottsgrad, % 79% 65% 83% 75% 78% 79% 61% 0% 100% 77%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -3 -3 - - - -12 -12
Central administration -16 -1 -2 - -19 -16 -2 -2 - -20
Räntenetto -197 -16 -22 -1 -236 -197 -21 -22 -2 -242
Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -10 - - - -10
Resultatandelar i intressebolag -12 - - - -12 -20 - 1 - -19
Förvaltningsresultat 376 17 1 -1 393 369 18 -23 -11 353
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - - - - - - -34 -34
Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - - - - - - -
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -324 -50 36 - -338 163 16 46 - 225
Resultat före skatt per segment 52 -33 37 -1 55 532 34 23 -45 544
Värdeförändr. räntederivat & aktier 113 -472
Resultat före skatt 168 72
Marknadsvärde fastigheter 65 688 5 305 7 226 231 78 450 63 878 6 939 7 196 228 78 241
Exploateringsfastigheter - - - 1 009 1 009  -  -  - 722 722
Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 89 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 30.

===== SIDA 14 =====

Fabege 2025/Kv3 14 
Fabeges hållbarhetsstrategi 
ska bidra till bolagets 
attraktivitet, skapa värde och 
långsiktig konkurrenskraft. 
Det handlar om att 
ansvarsfullt förvalta och 
utveckla hållbara stadsdelar, 
fastigheter, lokaler och 
tjänster som i sin tur leder till 
ökad tillväxt. 
Ledning och styrning 
Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges 
affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar-
hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i 
beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast-
ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande 
dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har 2024 
medverkat i framtagandet och godkännandet av en 
dubbel väsentlighetsanalys. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor 
– Klimatförändringar 
– Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
– Egna arbetskraften 
– Arbetstagare i värdekedjan  
– Ansvarsfullt företagande 
Våra fokusområden 
Stadsdelar 
Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att 
skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som 
lockar både människor och företag. Områdena ska 
präglas av en bra mix av kontor, handel, service och 
bostäder, samt goda kommunikationer och 
miljöengagemang. 
Resultatredovisning av resvaneundersökningen i 
Arenastaden har genomförts. T otalt medverkade 
över 6 500 av våra kunders medarbetare. De 
senaste tre åren har klimatpåverkan från 
arbetsresor i Arenastaden minskat med 45 procent. 
De främsta drivkrafterna bakom utvecklingen är:  
1. Mer kollektivtrafik, minskad bilanvändning  
2. Snabb elektrifiering av bilflottan  
3. Medarbetare flyttar närmare Arenastaden  
4. Fortsatt hög andel cykel/elcykelresor  
5. Förbättrad infrastruktur för hållbar mobilitet  
Svarsunderlaget kommer att användas för att 
ytterligare utveckla kollektivtrafik och 
cykelinfrastruktur till stadsdelarna samt till Fabeges 
klimatredovisning. 
Fastigheter 
Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer 
som får kunderna att längta till kontoret. För utfall 
hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 15. Fabeges 
Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär 
att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 
till senast 2030 och mäta och minska scope 3-
utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna 
klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. 
Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 
2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en 
minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. 
Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat 
i enlighet med följande miljömål: 
– <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år 
– 100% förnybar energi 
– 100% miljöcertifiering av 
förvaltningsfastigheter och nyproduktion 
– 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation 
– 35% lägre CO2- avtryck vid nyproduktion 
jämfört med 2018 års nivå (scope 3) 
Alfa Lavals kontor och innovationscenter har nu 
erhållit slutgiltig certifiering enligt BREEAM-SE nivå 
Excellent. Resultatet är robusta fastigheter byggda 
för att stå länge, med geoenergi och solceller som 
står för energiförsörjningen, vilket innebär en 
energianvändning 60% lägre än Boverkets 
byggregler. 
Medarbetare 
Engagerade och motiverande medarbetare är en 
viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en 
attraktiv arbetsplats. Organisationer med en stark 
identitet presterar ofta bättre än andra. 
Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att 
Fabeges samtliga medarbetare, eller de som 
arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på 
arbetet. Alla medarbetare har genomgått en 
grundläggande arbetsmiljöutbildning och 
nyanställda erbjuds samma möjlighet.  
Under kvartalet har de obligatoriska 
utbildningarna av medarbetare i Fabeges 
Uppförandekod slutförts. 
Leverantörskedja 
En hållbar leverantörskedja är avgörande för att 
skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka 
Fabeges varumärke. Fabege strävar efter att 
bedriva ett ansvarsfullt företagande, säkerställa 
mänskliga rättigheter i alla led samt minska 
klimatavtryck. Fabege stödjer flera internationella 
riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner 
till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s 
grundläggande principer och rättigheter på 
arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio 
principer. Fabeges uppförandekod för ramavtalade 
Fabeges hållbarhetsarbete 
Mål 2030 
– Klimatneutral förvaltning. 
– Halverad klimatpåverkan i 
projektutveckling per BTA. 
Genomsnittlig energianvändning 2024 
70kWh/kvm 
Fabege nr 1 av samtliga noterade 
fastighetsbolag med kontor i GRESB 2025 
 
Med betyget 94 inom den bedömning som 
avser förvaltning och 99 inom projektutveckling 
får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor, och 
placeras som nummer 1 av samtliga noterade 
fastighetsbolag med kontor globalt och som 
nummer 3 av samtliga noterade bolag i Europa. 
 
Science based targets 
 
Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi 
sedan 2020.

===== SIDA 15 =====

Fabege 2025/Kv3 15 
leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska 
efterlevas i alla led. 
Omförhandlingar inom inköpsverksamheten 
fortsätter och under kvartalet har 17 nya 
ramavtalade leverantörer hållbarhetsgranskats.  
Finansiering 
Fabeges gröna finansiering är en naturlig 
fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i 
hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl 
banker som kapitalmarknad, erbjuder grön 
finansiering av miljöcertifierade energieffektiva 
fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege 
noterad som grön aktie, så kallad Green Equity 
Designation. Fabege har tagit hänsyn till EU-
taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till 
EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege 
strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna 
tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, 
inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande 
skada (DNSH) och minimiskyddsåtgärder 
(minimum safeguard). 
Kunder 
Fabege arbetar med kunden i centrum. Goda 
relationer och samverkan med kunderna är en 
förutsättning för att Fabege ska kunna skapa 
hållbara kontor, tjänster och stadsmiljöer. 
Kontinuerliga dialoger med Fabeges 700 kunder 
säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring 
våra fastigheter. 
Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet 
ihop med kunderna är de gröna hyresavtalen. 
Fabege har även upprättat en vägledning för 
klimateffektiv hyresgästanpassning som kunderna 
kan beakta för att öka hållbarhetsprestandan i 
lokalerna samt bidra till fastighetens 
miljöcertifiering. 
Vi följer upp vårt arbete med kunderna och 
genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) 
vartannat år för att kunna förbättra oss. Vi har 
precis skickat ut 2025 års enkät. 
Affärsetik 
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är 
grundläggande för Fabeges relationer med såväl 
medarbetare och kunder som leverantörer och 
långivare. Fabege tillämpar god affärssed och 
praxis samt internationella normer för mänskliga 
rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global 
Compact och ILO:s grundläggande konventioner 
om mänskliga rättigheter i arbetslivet. 
Uppförandekoden ligger till grund för samtliga 
medarbetares agerande och har undertecknats av 
alla anställda.   
 
Om hållbarhetsrapporten 
Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma 
riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning 
och tar därför inte upp vissa frågor. 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras 
en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer 
på www.fabege.se/hallbarhet. 
  
Certifierade fastigheter* 
 
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på 
BREEAM-SE. 
 
Hållbarhetsnyckeltal 
 
 
* Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
EU-taxonomin 
 
Fabege omfattas av EU-direktivet om icke-
finansiell rapportering. Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens verksamhet omfattas 
av och är förenlig med EU-taxonomin framgår 
av Not 1 EU-taxonomin, sid 30. 
I årsredovisningen 2024 redovisas de 
fullständiga tabellerna i enlighet med EU-
taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och 
minimiskyddsåtgärder. 
 
Small Cap 30 ESG Responsible Index 
 
Fabege är inkluderat i OMX Sweden Small Cap 
30 ESG Responsible Index (OMXSS30ESGGI) 
på Nasdaq Stockholm, vilket lyfter fram bolag 
som visar ledarskap inom miljö-, social- och 
bolags-styrningsfrågor (ESG) på den svenska 
aktiemarknaden. 
 
Exempel på initiativ inom social hållbarhet 
 
– Samverkan i Huddinge/BID 
Flemingsberg 
– T alangAkademin 
– Stiftelsen Läxhjälpen  
– Unga Operan / Unga Dramaten 
– Flemingsberg Science  
– Innovation Station  
– Stockholm T alent 
– Pep Parker  
– Street Gallery 
– Stadsmissionen 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 728 954 67%
BREEAM-SE** 15 349 580 32%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 127 100%
2025, kv3 2024 2023 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 46 70 71 Max 70 *
Andel förnybar energi, % 90 90 90 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 62 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 87 82 82 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 88 2025 >88
GRESB, poäng n/a 95 93 >91

===== SIDA 16 =====

Fabege 2025/Kv3 16 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I 
tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
Känslighetsanalys kassaflöde och resultat 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt 
genomslag av var och en av parametrarna. 
Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar 
och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att 
visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per balansdagen. 
Personal 
Vid periodens slut var 227 personer (229) anställda i koncernen. 
Moderbolaget 
Omsättningen uppgick under perioden till 305 Mkr (335) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 675 Mkr (1 098). 
Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 005 Mkr 
(1 750). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar 
uppgick till 1 Mkr (1).  
Händelser efter balansdagen 
Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. 
 
Förfallostruktur hyresavtal 
Största kunderna 
 
Hyresvärde per kategori 
  
Värdeförändring, %
Resultat effekt efter 
skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, %
+1 623 45,26% 43,81%
0 - 44,94% 44,03%
-1 -623 44,61% 44,25%
Mkr Förändring Effekt, Mkr 
Hyresintäkter, totalt 1%  +/- 34,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1%  +/- 33,4
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet  +/- 38,2
Fastighetskostnader 1%   +/- 9,1
Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -101 /  +159
861 865 852 864 890 877 886 880
400
500
600
700
800
900
1 000
Kv4-2024 Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026 Kv2-2026 Kv3-2026
Mkr
Hyresavtal 
Årshyra, 
Mkr Andel, % 
2025¹ 291 173 5%
2026¹ 425 628 17%
2027 247 569 16%
2028 182 363 10%
2029 124 384 10%
2030+ 159 1 313 37%
Kommersiellt 1 428 3 430 96%
Bostadsavtal 167 23 1%
Garage- och parkering 456 138 4%
Totalt 2 051 3 591 100%
 ¹Varav drygt 110 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut .
¹Andel, % Löper till år 
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8% 2037
Saab ² 4,7% 2045
Convendum Stockholm City AB 3,7% 2034
Ica Fastigheter AB 3,3% 2030
Telia Sverige AB 3,0% 2031
Carnegie Investment Bank AB 2,3% 2027
Svea Bank AB 1,8% 2029
Bilia AB 1,8% 2041
Alfa Laval Technologies AB 1,7% 2047
The North Alliance Sverige AB 1,2% 2027
Summa 30,4%
¹Andel av kontrakterad hyra. ²Tillträder del av lokaler 2025-11-01.
Kontor, 84%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 8%
Övrig finansiell information

===== SIDA 17 =====

Fabege 2025/Kv3 17 
Möjligheter och risker 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande 
verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, 
vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är 
kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på 
koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig 
beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och 
möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på 
koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av 
avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i 
årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga 
risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och 
Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i 
årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till 
minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 
gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. 
Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver 
ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. 
Säsongsvariationer 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre 
kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär 
högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är 
säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och 
fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal 
ofta är högre. 
Marknadsutsikter 
Kontorshyresmarknaden i Stockholm försvagades under föregående 
år. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet 
på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen 
överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på 
hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt 
sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men 
de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida 
potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat 
under det senaste året. 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering förbättrades väsentligt 
under föregående år med fortsatt god tillgång till kapital och lägre 
marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens 
sänkningar av styrräntan som efter sänkningen i september ligger på 
1,75 procent. Cirka 49 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket 
ger en bra förutsägbarhet för de närmaste åren.  
De senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i 
fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven som ökat sedan andra 
halvåret 2022 har stabiliserats och till och med minskat något i de mest 
centrala delarna av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges 
delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att de 
långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda 
möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts 
under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 
tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar 
bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna 
fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade 
medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och 
möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. 
Redovisningsprinciper 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon 
nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget 
upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma 
redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste 
årsredovisningen. 
 
Stockholm den 21 oktober 2025 
 
Stefan Dahlbo, vd

===== SIDA 18 =====

Fabege 2025/Kv3 18 
Revisorers granskningsrapport 
 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Fabege AB  
per den 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande  
direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.  
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse  
att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen  
samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
Stockholm den 21 oktober 2025 
KPMG AB  
 
Mattias Johansson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 19 =====

Fabege 2025/Kv3 19 
Ägare 
Den 30 september 2025 hade Fabege totalt 42 917 
kända aktieägare varav 57,8 procent svenskt 
ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 59,99 
procent av kapitalet. 
Aktiekapital 
Aktiekapital uppgick 2025-09-30 till 5 097 Mkr 
fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger 
samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. 
Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr/aktie.  
Utdelningspolicy 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna 
den del av bolagets vinst som inte behövs för att 
konsolidera eller utveckla verksamheten. Med 
nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta 
att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och 
realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter 
skatt. Årsstämman 2025 beslöt om en utdelning 
2:00 kr/aktie.  
Förvärv och överlåtelse av egna aktier 
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. 
Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid 
varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt 
utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per 30 september 2025 till 16 206 048. 
Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per 
aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet 
registrerade aktier. Under perioden genomfördes 
inga återköp.  
 
Green Equity Designation  
Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity 
Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av 
omsättningen och 50 procent av investeringarna 
ska anses vara grön och mindre än 5 procent av 
omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aktiefördelning
Största ägare, 2025-09-30 
 
  
 
Landsfördelning, 2025-09-30 
 
  
Antal aktier * Kapital & röster, %
Geveran Trading Co 70 375 309 22,37
Backahill AB 52 608 718 16,72
Vanguard 9 514 456 3,02
BlackRock 8 441 077 2,68
Nordea Fonder 8 282 705 2,63
Handelsbanken Fonder 7 969 095 2,53
Foksam 7 966 488 2,53
Swedbank Robur Fonder 6 497 271 2,07
Länfärsäkringar Fonder 4 876 764 1,55
Norges Bank Investment Management 4 449 222 1,41
AFA Försäkring 3 986 953 1,27
Alcur Funds 3 795 552 1,21
Totalt 12 största aktieägare 188 738 356 59,99
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90
Totalt antal utestående aktier 314 577 096
Totalt antal registerade aktier 330 783 144
Svenskt, 57%
Norge, 24%
USA, 9%
Finland, 3%
Övriga, 7%
Fabegeaktien 
2025-09-30 2024-09-30
Antal ägare 42 917 43 992
Antal utländska ägare 1 132 993
Utländska ägare, % 42,2 41,8
Fondägande, % 16,0 25,9
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

===== SIDA 20 =====

Fabege 2025/Kv3 20 
Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
2025 2024 2025 2024 2024 R12 mån
Belopp i Mkr Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår Okt-sep
Hyresintäkter ¹ 864 847 2 581 2 577 3 438 3 442
Omsättning bostadsutveckling - 88 128 230 233 131
Nettoomsättning 864 935 2 709 2 807 3 671 3 573
Fastighetskostnader -191 -191 -675 -653 -885 -907
Kostnader bostadsutveckling -3 -100 -108 -247 -254 -115
Bruttoresultat 670 644 1 926 1 907 2 532 2 551
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 673 656 1 906 1 924 2 553 2 535
Överskottsgrad, % 78% 77% 74% 75% 74% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -3 -12 20 -17 -21 16
Central administration -19 -20 -78 -80 -93 -91
Räntenetto -236 -242 -718 -727 -962 -953
Tomträttsavgäld -10 -10 -31 -31 -41 -41
Resultatandelar i intressebolag -12 -19 -49 -57 -91 -83
Förvaltningsresultat 393 353 1 050 1 012 1 345 1 383
Nedskrivning exploateringsfastigheter - -34 -21 -34 -73 -60
Realiserade värdeförändringar fastigheter - - -37 4 3 -38
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -338 224 -988 -1 236 -1 218 -970
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 113 -472 -216 -444 -143 85
Värdeförändringar aktier - - -3 - -3 -6
Resultat före skatt 168 71 -215 -698 -89 394
Aktuell skatt 0 - 0 - - 0
Uppskjuten skatt -69 -57 47 30 -124 -107
Periodens/Årets resultat 99 14 -168 -668 -213 287
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - - - -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - - -19 -19
Periodens/Årets totalresultat 99 14 -168 -668 -232 268
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 99 14 -168 -668 -232 268
Resultat per aktie, kr ² 0:32 0:04 -0:53 -2:12 -0:68 0:91
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Finansiella data 
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 95 Mkr (89) för perioden jan-sep 2025 och 31 Mkr (32) för perioden jul-sep 2025. ² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.

===== SIDA 21 =====

Fabege 2025/Kv3 21 
Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag   
 
Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 30 sep 30 sep 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 78 450 78 241 78 904
Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 371
Övriga materiella anläggningstillgångar 35 32 34
Derivatinstrument 472 551 702
Finansiella anläggningstillgångar 763 1 378 728
Exploateringsfastigheter 1 009 722 754
Övriga omsättningstillgångar 1 361 753 1 247
Kortfristiga placeringar 100 99 100
Likvida medel 15 31 64
Summa tillgångar 83 781 82 961 84 109
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 37 648 38 010 38 445
Uppskjuten skatt 8 376 8 275 8 424
Övriga avsättningar 172 155 175
Räntebärande skulder¹ 34 542 33 696 34 400
Leasingskuld 1 371 949 1 371
Derivatinstrument 145 309 159
Ej räntebärande skulder 1 527 1 567 1 135
Summa eget kapital och skulder 83 781 82 961 84 109
¹ Varav kortfristiga 4 669 Mkr (4 721).
2025 2024 2024
Belopp i Mkr 30 sep 30 sep 31 dec
Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 38 445 39 244 39 244
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -314 -283 -142
Kontantutdelning -315 -283 -425
Periodens resultat -168 -668 -213
Övrigt totalresultat - - -19
Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 37 648 38 010 38 445
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns

===== SIDA 22 =====

Fabege 2025/Kv3 22 
Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 1 926 1 907 2 532
Central administration -78 -80 -93
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 8 9 13
Erhållen ränta 14 15 21
Erlagd ränta¹ -811 -856 -1 121
Betald inkomstskatt - - -
Summa  1 059 995 1 352
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter -244 110 74
Förändring av kortfristiga fordringar -124 244 473
Förändring av kortfristiga skulder 191 118 -264
Summa förändring av rörelsekapital -177 472 283
Kassaflöde från den löpande verksamheten 882 1 467 1 635
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 481 -1 662 -2 282
Förvärv av fastigheter - - -
Avyttring av fastigheter via bolag 960 - -
Övriga finansiella anläggningstillgångar -96 -102 -179
Kassaflöde från investeringsverksamheten -617 -1 764 -2 461
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna -456 -472 -613
Återköp egna aktier - - -
Upptagna lån 15 618 17 845 24 759
Amortering av skuld -15 476 -17 130 -23 341
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -314 243 805
Periodens kassaflöde -49 -54 -21
Likvida medel vid periodens början 64 85 85
Likvida medel vid periodens slut 15 31 64
¹ Varav övr finansiella kostnader -22 Mkr (-29).

===== SIDA 23 =====

Fabege 2025/Kv3 23 
Koncernen – Nyckeltal 
 
Koncernen – EPRA nyckeltal 
 
2025 2024 2024
Finansiella ¹ Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -0,6 -2,3 -0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5
Soliditet, % 45 46 46
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
Skuldkvot, ggr 14,0 13,9 14,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -0:53 -2:12 -0:68
Eget kapital per aktie, kr 120 121 122
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:80 4:66 5:20
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 99 100 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 78 450 78 241 78 904
Uthyrbar yta, kvm 1 265 000 1 260 000 1 271 174
Exploateringsfastigheter, Mkr 1 009 722 754
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 88
Totalavkastning fastigheter, % 1,1 0,9 1,7
Överskottsgrad, % 74 75 74
Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 5,1 4,3 4,8
² Definitionen enligt IFRS redovisningsstandarder
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder, se vidare under definitioner.
2025 2024 2024
EPRA Nyckeltal Jan-sep Jan-sep Jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 952 1 012 1 227
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 3:03 2:93 3:90
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 012 46 326 46 468
EPRA NRV, kr/aktie 146 147 148
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 43 019 43 300 43 514
EPRA NTA, kr/aktie 137 138 138
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 758 38 088 38 382
EPRA NDV, kr/aktie 120 121 122
EPRA Vakansgrad, % 13 11 12
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3 5 5
EPRA Investeringar 1 515 1 732 2 376

===== SIDA 24 =====

Fabege 2025/Kv3 24 
Koncernen – Uppskjuten skatt 
 
Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
  
2025 2024 2024
Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 sep 30 sep 31 dec
Underskottsavdrag, Mkr -190 -94 -309
Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 510 8 341 8 632
Derivatinstrument, Mkr 67 50 112
Övrigt, Mkr -11 -22 -11
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 376 8 275 8 424
Belopp i Mkr Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Hyresintäkter 864 852 865 861 847 864 867 827
Omsättning bostadsutveckling - 128 - 3 88 - 141 67
Nettoomsättning 864 980 865 864 935 864 1 008 894
Fastighetskostnader -191 -219 -265 -233 -191 -214 -248 -203
Kostnader bostadsutveckling -3 -99 -6 -6 -100 -6 -140 -86
Bruttoresultat 670 662 594 625 644 644 620 605
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 673 633 600 628 656 650 619 624
Överskottsgrad 78% 74% 69% 73% 77% 75% 71% 76%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -3 29 -6 -3 -12 -6 1 -19
Central administration -19 -26 -33 -13 -20 -31 -29 -16
Räntenetto -236 -240 -242 -235 -242 -245 -240 -237
Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -10 -10 -11 -10
Resultatandelar i intressebolag -12 -14 -24 -34 -19 -27 -11 3
Förvaltningsresultat 393 372 285 333 353 331 329 345
Nedskrivning exploateringsfastigheter - -21  - -40 -34  -  -  -
Realiserade värdeförändringar fastigheter - - -37 - - - 3 -
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -338 -85 -565 18 224 -80 -1 381 -2 415
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 113 -356 27 301 -472 -184 213 -888
Värdeförändringar aktier - -1 -2 -3 - - - -3
Resultat före skatt 168 -91 -292 609 71 67 -836 -2 961
Aktuell skatt 0 - - - - - - -1
Uppskjuten skatt -69 -26 141 -154 -57 -50 137 971
Periodens resultat 99 -117 -151 455 14 17 -699 -1 991
202320242025

===== SIDA 25 =====

Fabege 2025/Kv3 25 
Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
 
Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
 
 
 
 
 
Belopp i Mkr Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205
Fastigheter 78 450 78 317 77 805 78 904 78 241 77 584 77 358 78 093
Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 35 35 34 34 32 31 30 30
Derivatinstrument 472 442 697 702 551 881 1 029 925
Finansiella anläggningstillgångar 763 748 736 728 1 378 1 356 1 343 1 319
Exploateringsfastigheter 1 009 935 860 754 722 795 395 519
Övriga omsättningstillgångar 1 361 1 461 1 482 1 247 753 857 1 247 997
Kortfristiga placeringar 100 100 99 100 99 98 98 98
Likvida medel 15 22 57 64 31 10 31 85
Summa tillgångar 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 83 220
Eget kapital och skulder
Eget kapital 37 648 37 548 38 294 38 445 38 010 37 996 38 545 39 244
Uppskjuten skatt 8 376 8 308 8 282 8 424 8 275 8 218 8 168 8 305
Övriga avsättningar 172 173 175 175 155 153 154 158
Räntebärande skulder 34 542 34 203 33 633 34 400 33 696 33 715 33 579 32 982
Leasingskuld 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949 949
Derivatinstrument 145 228 128 159 309 166 130 240
Ej räntebärande skulder 1 527 1 805 1 463 1 135 1 567 1 569 1 160 1 342
Summa eget kapital och skulder 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 83 220
2025 2024 2023
Belopp i Mkr Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % 1,1 -1,2 -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2 -19,8
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,7 2,6 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4
Soliditet, % 45 45 46 46 46 46 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 43 43 42
Skuldkvot, ggr 14,0 14,1 14,0 14,1 13,9 13,9 13,8 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,8
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² 0:32 -0:37 -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22 -6:33
Eget kapital per aktie, kr 120 119 122 122 121 121 123 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:96 0:54 1:30 0:53 1:99 2:07 0:60 1:15
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 87 87 88 88 90 90 91
Totalavkastning fastigheter, % 1,1 0,7 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0 -2,2
Överskottsgrad, % 78 74 69 73 77 75 71 76
2025 2024 2023
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS redovisningsstandarder.

===== SIDA 26 =====

Fabege 2025/Kv3 26 
 
 
 
Koncernen – Härledning av nyckeltal 
Nedan visas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2025 2024 2024
Soliditet 30 sep 30 sep 31 dec
Eget kapital, Mkr 37 648 38 010 38 445
Balansomslutning, Mkr 83 781 82 961 84 109
Soliditet, % 45 46 46
2025 2024 2024
Belåningsgrad fastigheter 30 sep 30 sep 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 34 542 33 696 34 400
Redovisat värde fastigheter, Mkr 78 450 78 241 78 904
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 1 009 722 754
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43
2025 2024 2024
Skuldkvot 30 sep 30 sep 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 551 2 513 2 532
Central administration, Mkr -91 -96 -93
Summa, Mkr 2 460 2 417 2 439
Räntebärande skulder, Mkr 34 542 33 696 34 400
Skuldkvot, ggr 14 14 14
2025 2024 2024
Räntetäckningsgrad 30 sep 30 sep 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 1 926 1 907 2 532
Tomträttsavgäld, Mkr -31 -31 -41
Central administration, Mkr -78 -80 -93
Summa, Mkr 1 817 1 796 2 398
Räntenetto, Mkr -718 -727 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,5

===== SIDA 27 =====

Fabege 2025/Kv3 27 
 
 
 
Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2025 2024 2025 2024 2024
Avkastning på eget kapital Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår
Periodens resultat, Mkr 99 14 -168 -668 -213
Genomsnittligt kapital, Mkr 37 598 38 003 38 047 38 627 38 845
Avkastning på eget kapital, % 1,1 0,1 -0,6 -2,3 -0,5
2025 2024 2025 2024 2024
Totalavkastning fastigheter Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår
Driftöverskott, Mkr 673 656 1 906 1 924 2 553
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -338 224 -1 025 -1 232 -1 218
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 803 78 016 78 709 79 473 80 118
Totalavkastning fastigheter, % 0,4 1,1 1,1 0,9 1,7
2025 2024 2025 2024 2024
Skuldsättningsgrad Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår
Räntebärande skulder, Mkr 34 542 33 696 34 542 33 696 34 400
Eget kapital, Mkr 37 648 38 010 37 648 38 010 38 445
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9
2025 2024 2025 2024 2024
Eget kapital per aktie Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår
Eget kapital, Mkr 37 648 38 010 37 648 38 010 38 445
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 120 121 120 121 122
2025 2024 2025 2024 2024
Kassaflöde per aktie Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Helår
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 302 628 882 1 467 1 635
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 0:96 1:99 2:80 4:67 5:19

===== SIDA 28 =====

Fabege 2025/Kv3 28 
 
Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal
 
 
 
 
 
 
 
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 37 648 37 648 37 648 38 010 38 010 38 010 38 445 38 445 38 445
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 315 315 315 283 283 283 142 142 142
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -327 -327 -327 -242 -242 -242 -543 -543 -543
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 376 8 376 8 376 8 275 8 275 8 275 8 424 8 424 8 424
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205  - -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 788 -2 788 - -2 821 -2 821  - -2 749 -2 749
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 327 - 242  - 543
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av 
bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 588 -  - -5 454  -  - -5 675
NAV, Mkr 46 012 43 019 37 758 46 326 43 300 38 088 46 468 43 514 38 382
Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 137 120 147 138 121 148 138 122
Jan-sep
2024
Jan-sep
2025
Jan-dec
2024
2025 2024 2024
EPRA EPS Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Förvaltningsresultat, Mkr 1 050 1 012 1 345
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -578 -570 -770
Summa, Mkr 472 442 575
Nominell skatt (20,6%), Mkr 97 92 118
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell 
skatt),  Mkr 953 920 1 227
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6
EPRA EPS, kr per aktie 3:03 2:93 3:90
2025 2024 2024
EPRA Vakansgrad Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr 513 385 445
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  3 815 3 602 3 587
EPRA Vakansgrad, % 13 11 12
2025 2024 2024
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Förändring, % -3,2 5,0 4,5
Förändring, Mkr -91 120 139
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 2 321 2 408 3 196
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 2 397 2 288 3 057
2025 2024 2024
EPRA investeringar Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Förvärv, Mkr - - -
Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr 912 1 188 1 606
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 603 544 770
Varav kapitaliserad ränta 33 69 93
Totalt EPRA investeringar 1 515 1 732 2 376

===== SIDA 29 =====

Fabege 2025/Kv3 29 
 
Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag 
 
Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 
 
  
2025 2024 2024
Belopp i Mkr Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Intäkter 305 335 428
Kostnader -352 -461 -462
Finansnetto 941 1 668 1 569
Resultatandel intressebolag - - -
Värdeförändringar räntederivat -216 -444 -143
Värdeförändringar aktier -3 - -3
Bokslutsdisposition - - -6
Resultat före skatt 675 1 098 1 383
Aktuell skatt - - -
Uppskjuten skatt 63 130 29
Periodens resultat 738 1 228 1 412
2025 2024 2024
Belopp i Mkr Jan-sep Jan-sep Jan-dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 51 704 50 224 50 711
varav fordringar hos koncernföretag 51 199 49 616 49 992
Omsättningstillgångar 148 80 152
Likvida medel 2 1 43
Summa tillgångar 65 254 63 705 64 306
Eget kapital 12 464 12 171 12 355
Avsättningar 147 132 194
Långfristiga skulder 48 176 46 275 48 930
varav skulder till koncernföretag 17 657 17 189 17 619
Kortfristiga skulder 4 467 5 127 2 827
Summa eget kapital och skulder 65 254 63 705 64 306

===== SIDA 30 =====

Fabege 2025/Kv3 30 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning 
främst på kommersiella fastigheter i 
Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av 
fastighetsbeståndet faller inom ramen för 
taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som 
tillämpas är 
 
CCM 7 .1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader 
 
Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s 
taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och 
kapitalutgifter. 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som 
ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. 
Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg 
samt den omsättning som är hänförlig till Birger 
Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga 
väsentliga intäkter som bör exkluderas har 
identifierats.  
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för 
fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll 
samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger 
Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling 
bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna 
här då de inte faller inom definitionen för 
driftsutgifter enligt taxonomin. 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade 
investeringskostnader som kopplas till fastigheter 
som ingår i de ekonomiska aktiviteterna.  
Andel som är förenlig med taxonomin 
(alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet 
"Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do 
No Significant Harm-kriterierna. De befintliga 
fastigheter som enligt bedömningen är förenliga 
med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A 
eller utgör topp 15 procent avseende 
primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med 
fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga 
byggnader). Fastigheterna har analyserats med 
avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 71 procent av 
omsättningen, 61 procent av driftskostnaderna och 
67 procent av kapitalutgifterna är förenlig med 
taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) 
inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende 
primärenergital är hämtat från gällande 
energideklaration. Anledningen att andelen 
kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är 
att Fabege valt att göra en konservativ bedömning 
av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de 
omfattas av samtliga DNSH krav i 7 .1. Samma 
tolkning har gjorts rörande den omsättning som är 
hänförlig till Birger Bostads avyttring av 
färdigställda bostäder. Dessa redovisas som icke 
förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH 
kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges 
bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar 
av kapitalutgifterna och omsättning hänförlig till 
bostadsutveckling att kunna klassas som förenliga 
med taxonomin. 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring 
”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga 
rättigheter, antikorruption, transparens kring 
skattebelastning samt fri konkurrens. 
För mer information se Fabeges Års- och 
hållbarhetsredovisning 2024 på sidorna 88-92. 
Not 2 Verkligt värde finansiella instrument 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt 
värde enligt nivå 2 i balansräkningen. 
Derivatportföljen värderas till nuvärdet av 
kommande kassaflöden. Värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är 
av redovisningskaraktär och påverkar inte 
kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens 
marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena 
har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen.  För samtliga övriga 
finansiella tillgångar och skulder anses det 
redovisade värdet vara en god approximation av 
det verkliga värdet. 
Not 3 Eventualförpliktelser 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av 
borgensförbindelser och åtaganden som 
moderbolaget ställt till förmån för intresseföretag 
uppgående till 326 Mkr (327) och som dotterbolag 
ställt till förmån för annat koncernbolag uppgående 
till 4 Mkr (6) samt övrigt 0 (0). 
Not 4 Segmentsrapportering 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt 
realiserade och orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i 
respektive segment (direkta intäkter och kostnader). 
I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår 
resultatet från fastigheten i respektive segment för 
den tid som fastigheten legat i segmentet. Central 
administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet 
med dess andel av det totala fastighetsvärdet 
(indirekta intäkter och kostnader). Fastighets-
tillgången är direkt hänförlig till respektive segment 
och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter 
och kostnader hänförliga till Birger Bostads 
verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
Not 5 Transaktioner med närstående 
Backahill AB har ett bestämmande inflytande över 
Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 
0,7 Mkr (0,7) köpts in. Under perioden har även 
konsulttjänster om 0,7 Mkr (1,1) från Born Advokater 
köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är 
delägare. Tillskott och lån om 95 Mkr (116) har 
lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk 
Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag 
med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av 
Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer 
Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter 
AB till 20 procent vardera. Obligationerna är 
säkerställda med pantbrev i fastigheter och 
aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr 
(12 000). Per den 30 september 2025 hade Fabege 
utestående obligationer om totalt 738 Mkr (738). 
Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga 
grunder.  
Noter 
Not 1 EU-T axonomin 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av 
taxonomi, %
Omfattas ejav taxonomi 
(eligibility), %
Andel förenligt med 
taxonomin,%
Omsättning 2 581 100 71
Driftutgifter 96 100 61
Kapitalutgifter 1 515 100 67

===== SIDA 31 =====

Fabege 2025/Kv3 31 
Fabege är ett av Sveriges 
ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och 
hållbara stadsdelar med 
fokus främst på kommersiella 
fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm 
och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen 
med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen 
ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag 
med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. 
Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi 
tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad 
bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade 
fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och 
tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv 
förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid kvartals-
skiftet ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat 
hyresvärde om 4,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 
miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,5 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 12,5 Mdkr. 
Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger 
Bostad uppgick till 1,0 Mdkr. 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på 
främst kommersiella fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, 
förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill 
vara en närvarande partner som med människan i 
centrum får företag, platser och vår stad att 
utvecklas. 
Affärsmodell 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre 
affärsområden: Förvaltning, Förädling samt 
Transaktion. 
Strategi för tillväxt 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att 
förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet 
samt att genom transaktioner förvärva och avyttra 
fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på 
Sveriges mest likvida marknad. Moderna 
fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift 
och förvaltning med egen personal borgar för låg 
vakans och hög kostnadseffektivitet i 
förvaltningsbeståndet. Med samlade bestånd och 
en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till 
värdeskapande projektutveckling på egen mark. 
Värdedrivande faktorer 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre 
faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på 
lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav 
och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
Stockholmsmarknaden 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden 
i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt 
prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt 
befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. 
Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet planat ut och generellt sett har 
vakanserna ökat under de senaste två åren.  
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad 
efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra 
lägen. Kringservice och goda kommunikationer i 
form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, 
liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi 
påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på 
lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och 
företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när 
det gäller enskilda fastigheter och hela områden. 
Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende 
såväl materialval som energisparande åtgärder. 
Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra 
mix av kontor, handel, service och bostäder, samt 
goda kommunikationer och miljöengagemang. 
  
Detta är Fabege 
Affärsmodell 
Förvaltning 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov 
och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen 
är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker 
genom ett långsiktigt arbete, baserat på en 
nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
Förädling 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra 
viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har 
lång erfarenhet av att driva omfattande 
förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera 
långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens 
specifika behov. 
Transaktion 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges 
affärs-modell och lämnar ett väsentligt bidrag 
till bolagets resultat. Bolaget analyserar 
kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara 
på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom 
förvärv och avyttringar.

===== SIDA 32 =====

Fabege 2025/Kv3 32 
Avkastning på eget kapital 
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
Avkastning på investerat kapital i projektportföljen² 
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter 
dividerat med investerat kapital (exklusive 
ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter 
under perioden. 
Belåningsgrad, fastigheter 
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas 
bokförda värde vid periodens slut. 
Direktavkastning, aktien 
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. 
Eget kapital per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 
enligt balansräkningen dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad² 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens 
slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt 
hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt 
förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med 
avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer. 
 
EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd 
Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd 
innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd 
föregående period dividerat med hyres-intäkter 
identiskt bestånd föregående period. 
EPRA NDV – NET disposal value  
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av goodwill enligt balans-räkningen. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
 
EPRA NDV per aktie 
EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens 
slut. 
 
EPRA NRV – NET reinstatement value 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald 
utdelning. 
EPRA NRV per aktie 
EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut 
EPRA NT A – NET tangible assets 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt 
istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NT A per aktie 
EPRA NT A dividerat med antal aktier vid periodens slut. 
EPRA vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat 
med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
Exploateringsfastigheter² 
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra 
bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och 
samhällsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter ² 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
 
Förädlingsfastigheter² 
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller 
tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens 
driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av 
uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. 
 
Hyresvärde² 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade 
lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. 
 
Identiskt bestånd² 
De fastigheter som inte varit klassificerade som 
projektfastigheter och som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie 
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter 
förändring av rörelsekapital) dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Kontraktsvärde² 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt 
plus indexuppräkning och hyrestillägg. 
Mark och projektfastigheter² 
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med 
pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
Nettouthyrning² 
T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna 
uppsägningar för avflyttning. 
Resultat per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av periodens 
resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. 
Räntetäckningsgrad 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central 
administration i förhållande till ränte-nettot 
(räntekostnader minus ränteintäkter). 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv 
månaders bruttoresultat minus central administration. 
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. 
Soliditet 
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande dividerat med balansomslutning. 
T otalavkastning fastigheter 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och 
realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat 
med marknadsvärdet vid periodens ingång plus 
periodens investeringar. 
 
Verklig uppskjuten skatt 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 
procent baserat på en diskonteringsränta om 3 
procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen 
realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras 
även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år 
och där 10 procent säljs direkt med en nominell 
skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent 
säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår 
till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skatteskuld om 4 procent. 
Återköpsgrad² 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
Överskottsgrad² 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
 
¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått 
ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets 
ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets 
presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på 
samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av 
andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en 
ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal 
enligt ESMAs riktlinjer. 
 
Definitioner1

===== SIDA 33 =====

Fabege 2025/Kv3 33 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 556049–1523 
 
www.fabege.se 
På koncernens webbplats finns även en 
webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och 
Åsa Bergström presenterar rapporten den 21 
oktober 2025. 
 Kalender 
2026-01-12     Avstämningsdag för utdelning 
2026-02-05   Bokslutskommuniké 2025 
2026-04-16    Årsstämma 2026 
2026-04-23    Delårsrapport jan-mar 2026 
2026-07-06    Delårsrapport jan-jun 2026 
2026-10-21      Delårsrapport jan-sep 2026 
 Pressmeddelanden tredje kvartalet 2025 
2025-07-07 Delårsrapport jan-jun 2025 
2025-09-25 Fabege säljer bostadsbyggrätter på Västra 
Kungsholmen. 
 
 
 
Stefan Dahlbo, VD och koncernchef 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se  
  
Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se 
  
Peter Kangert, IR 
+46 (0) 8 555 148 40 
peter.kangert@fabege.se