FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
Kv4
2023
Sammandrag, Mkr
Jan-dec 20231
• Hyresintäkterna uppgick till
3 366 Mkr (3 032). I identiskt
bestånd ökade intäkterna
med 11 procent i jämförelse
med förgående år (5).
• Driftöverskottet uppgick till
2 524 Mkr (2 240). I identiskt
bestånd ökade driftöver-
skottet med 14 procent (3).
• Överskottsgraden uppgick till
75 procent (74).
• Omsättning bostadsutveckling
uppgick till 553 Mkr (295) och
bruttoresultatet uppgick till
4 Mkr (-79).
För definitioner av nyckeltal se sidan 26.
• Räntenettot uppgick till -962 Mkr
(-612).
• Förvaltningsresultatet uppgick
till 1 458 Mkr (1 373).
• Realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter
uppgick till – 7 831 Mkr (-159)
och på räntederivat till -1 003
Mkr (1 753).
• Årets resultat före skatt
uppgick till -7 380 Mkr (2 964).
• Årets resultat efter skatt uppgick till
– 5 518 Mkr (2 376) motsvarande
-17:54 kr per aktie(7:49).
• Nettouthyrningen uppgick till 165
Mkr (86).
• Hyreskontrakt om 151 Mkr (174)
omförhandlades med en
genomsnittlig minskning av
hyresvärdet med 3,2 procent
(ökning 7). Därtill förlängdes
hyreskontrakt om 340 Mkr (341)
till oförändrade villkor.
• Soliditeten uppgick till 47
procent (49). Belåningsgraden
uppgick till 42 procent (38).
• Styrelsen föreslår en utdelning
om 1:80 kr/aktie (2:40) att
utbetalas kvartalsvis om vardera
0:45 kr/aktie.
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde
för perioden jan-dec i 2022 och för balansposter
per 31 december 2022.
2023 2022 2023 2022
okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Nettoomsättning 894 944 3 930 3 327
Bruttoresultat 605 485 2 528 2 161
Förvaltningsresultat 345 235 1 458 1 373
Resultat före skatt -2 961 -3 494 -7 380 2 964
Resultat efter skatt -1 991 -2 729 -5 518 2 376
Nettouthyrning 168 17 165 86
Överskottsgrad, % 76 73 75 74
Belåningsgrad fastigheter, % 42 38
EPRA NRV, kr per aktie 150 173
===== SIDA 2 =====
FABEGE 2023/KV4 2
Vd-ord
Året 2023 präglades mycket av oro. Det
var oro för den geopolitiska utveckling,
det var oro för konjunkturen och det var
också, för många, oro kring utvecklingen
för den egna och hushållens ekonomi.
Året präglades även av stigande räntor,
volatila valutor, fortsatt höga mat- och
elpriser. Därutöver drabbades flera länder
av olika typer av extremväder. Mot slutet
av året stärktes dock kronan något,
inflations-förväntningarna och räntorna
kom ner och börskurserna gick upp.
Att navigera i denna omvärld är allt annat än
lätt. Vi har haft många år av otroligt bra
förutsättningar för vår bransch. Bra ekonomi
och låga, till och med galet låga, räntor har
dopat fastighetsmarknaden. Med dagens
marknad är det inte lika enkelt längre utan vi
är tillbaka i en verklighet som kräver
balanserade finanser och minskat
risktagande. Det märks också bland annat
genom att projekt har tufft att bli lönsamma,
hyresmarknaden är svårare, yielderna går
upp och påverkar värdena negativt.
Kapitalmarknaden är utmanande. Listan på
negativa händelser och utmaningar är lång.
De faktorer vi internt kan arbeta med och
påverka har dock utvecklats i rätt riktning. Vi
har ökat våra hyresintäkter i jämförbara
fastigheter. Hyresintäkterna ökade i
identiskt bestånd med 11 procent framför
allt drivet av den indexökning som trädde i
kraft vid ingången till 2023. Överskotts-
graden har ökat och ligger i linje med vårt
långsiktiga mål om 75 procent och var till
och med 76 procent under fjärde kvartalet.
Vårt förvaltningsresultat ökade, trots de
kraftiga räntehöjningarna, både under
kvartalet och under helåret. Vi har stärkt och
utvecklat organisationen. Vi har gjort några
försäljningar och har en i grunden stark
balansräkning. Vi har, mycket tack vare ett
långsiktigt arbete, ett stort förtroende hos
våra banker och på finansierings-
marknaden. Även listan av positiva
händelser och styrkor är lång.
Vi gjorde en av årets största uthyrningar när
vi under kvartalet fick klart kontraktet med
Saab om hela Nöten 4 och en total hyra på
cirka 160 Mkr för 66 000 kvm. Affären med
Saab är väldigt rolig och kommer betyda
mycket för Solna Strand med omnejd. Arbetet
fortlöper nu med att anpassa fastigheten enligt
Saabs önskemål och deflyttar in under hösten
2025. Nettohyrningen för året landade på 165
Mkr, en av de starkaste sifforna någonsin för
Fabege.
Den finansieringsoro som fanns i marknaden
slutet av 2022 och under 2023 känns idag
obefogad från vårt perspektiv. Under årets
sista kvartal stabiliserades korträntan medan
de längre marknadsräntorna sjönk markant.
Bedömningen är att räntetoppen är nådd och
att de första räntesänkningarna kan komma
under våren. Ränteutvecklingen är självfallet
den främsta orsaken till att räntekostnaderna
har stigit kraftigt under året. Dock har
kostnaderna minskat under det senaste
kvartalet till följd av stabiliserad ränta, minskad
skuld och ett aktivt nyttjande av räntederivat.
Det är generellt en tuffare uthyrningsmarknad
och beslut tar längre tid, vilket varit ett mantra
under året. Våra kunder påverkas självklart
också av det nya marknadsläget och den
geopolitiska oron och det är därför extra viktigt
att vi är nära kunden. Vår vakansgrad sjönk till
9 procent. Målet är att på sikt få ner vakansen
till runt 5 procent. Det är ett tufft mål men inte
omöjligt om vi erbjuder rätt produkter och är
lyhörda på kundernas förändrade behov. Ett
bra betyg från våra kunder på att vi gör rätt
saker är att vi ökade i Nöjd Kund Index (NKI)
från 78 till 81 under året. Samtliga av våra
stadsdelar förbättrade sina resultat.
Efter pandemin har det varit många
diskussioner om kontorens utveckling.
Kontoren är viktiga för att skapa
gemenskap, tillhörighet och engagemang.
Jag upplever att intresset för utformningen
av kontoren och deras funktion är störreän
någonsin. Vi har därför också förstärkt
organisationen med flera duktiga
medarbetare som skall kunna vara aktiva
rådgivare i dialogerna med våra nuvarande
och potentiella kunder i utformningen av
attraktiva arbetsmiljöer.
VERKSAMHETSMÅL
• Nettouthyrning minst 80 Mkr
per år.
• Överskottsgrad 75 procent.
• Investeringsvolym cirka
2 500 Mkr per år.
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
ÖVERSKOTTSGRAD
Mål: 75%
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%
===== SIDA 3 =====
FABEGE 2023/KV4 3
För första gången på många år har vi sett att
an
talet kontorsanställda i Stockholm har
minskat något under flera kvartal i följd. Den
trenden motverkas till viss del av att utbudet
av nya kontor 2024 och 2025 är väldigt låg.
Jag tror marknaden i stort kommer vara i
balans. Vår huvudtro är att det kommer
fortsätta vara bra efterfrågan på flexibla
kontor i centrala lägen och i områden med
bra kommunikationer. Det kan dock bli tuffare
i vissa delmarknader med sämre kommuni-
kationer och fastigheter med sämre
flexibilitet.
När det gäller transporterna i Stockholm så
har året tyvärr präglats av stora störningar,
förseningar och andra problem. Detta har
påverkat resenärerna mycket negativt och är
ett stort problem för hela regionen. Vi har
under året aktivt arbetat för att påtala
bristerna och vilka problem det ställer till för
privatpersoner och företag. Tyvärr är problem
och utmaningar när det gäller landets
infrastruktur ett återkommande tema. För den
fortsatta utvecklingen av Stockholm, där vi
har vår verksamhet, krävs ett ordentligt
omtag när det gäller helheten inom
transportsektorn.
Tyvärr har vi inte sett byggkostnaderna
sjunka så som vi hoppats. De är fortfarande
höga vilket gör att vi, liksom hela branschen,
kommer vara väldigt försiktiga med att starta
nya projekt. Det skall mycket till för att vi i
närtid skall våga starta något nytt
kontorsprojekt utan att en större del är
föruthyrt. Däremot har vi ambitionen att under
2024 fortsätta att arbeta med
planprocesserna i våra områden.
Vår förvaltning gör ett utmärkt dagligt arbete
ute i våra fastigheter för att hitta mera
kostnadseffektiva lösningar och öka våra
intäkter. Vår genomsnittliga energi-
användning 2023 landade på låga 71
kWh/kvm. Vi har länge jobbat aktivt med
energieffektiviseringar och vi är stolta över att
idag vara en av dem med allra lägst
energianvändning i branschen. Målsättningen
är en genomsnittlig energi-användning på 70
kWh/kvm senast 2025.
Inom hållbarhet ligger vi fortsatt i framkant.
Jag vill framför allt lyfta fram vår nya
återbruks-strategi, vår återbrukshubb och
vårt hållbarhetshus. Målet är att 20 procent av
materialet vid större ombyggnationer ska vara
återbruk. Det är ett viktig ett viktigt steg för att
vi ska kunna nå vårt mål att vara
klimatneutrala 2030. Vi arbetar aktivt, i främst
Huddinge och Solna, med olika initiativ för att
stärka tryggheten och öka trivseln i de
stadsdelar där vi har vår verksamhet. Vi gör
det främst genom att fokusera på att starta
och delta i olika initiativ för en bra utbildning,
en meningsfull fritid och jobbskapande
aktiviteter. Vi har under året, tillsammans med
kommunerna, andra näringsidkare och olika
föreningar, genomfört ett stort antal
aktiviteter.
Den totala transaktionsvolymen för kontor i
Stockholm var fortsatt låg under året. Det
beror delvis på att Stockholm har ett stort och
långsiktigt institutionellt ägande och att vi inte
ser några stressade säljare på vår marknad.
Vi avyttrade under året två kontorsfastigheter,
båda utanför våra prioriterade stadsdelar,
samt mark för totalt cirka 3,9 Mdkr.
Till följd av marknadsläget och få
transaktioner på marknaden har vi under de
fem senaste kvartalen valt att externvärdera
en större andel än normalt av våra fastigheter.
Under fjärde kvartalet externvärderades 70
procent av portföljen och resterande
fastigheter värderades internt i dialog med
externa parter. Vi har, sedan toppen i det
tredje kvartalet 2022, skrivit ner våra värden
med cirka 13 procent. Högre avkastningskrav
har delvis uppvägts av högre hyror.
Avkastningskraven i slutet på året är på
ungefär samma nivå som 2017.
Under året sålde vi de sista lägenheterna i
Arenastaden/Haga Norra etapp ett och
därmed är samtliga 418 lägenheter sålda. Vi
tog i slutet av året beslut att fortsätta
utvecklingen av området och att starta
bygget av 285 nya lägenheter, varav 75
hyresrätter. Bostäderna förväntas vara klara
för inflyttning under 2025/2026. Den
underliggande efterfrågan på bostäder i
Solna bedömer vi vara fortsatt god och
utbudet av nya bostäder 2025 är lågt.
En sak som är säker är att vi inte kommer att
nå våra mål om vi inte arbetar som ett lag där
alla medarbetare stöttar och hjälper varandra.
Jag är därför stolt över att vi utsågs till en av
Sveriges bästa arbetsplatser i Great Place to
Works medarbetarundersökning.
Jag är hoppfull inför året, men är samtidigt
ödmjuk inför att den geopolitiska situationen i
vår omvärld kan skapa nya svarta svanar. Vi
skall fortsätta att ta hand om våra kunder,
medarbetare, samarbetspartners, fastigheter
och områden varje dag med målet att gå än
starkare ur 2024.
Stefan Dahlbo, VD
INVESTERINGSERINGSVOLYM
Styrelsen i Fabege har beslutat
om följande finansiella mål:
• Belåningsgrad max
50 procent.
• Räntetäckningsgrad lägst
2,2 gånger.
• Skuldkvoten max
13,0 gånger.
• Soliditet lägst 35 p rocent.
Utfall 2023-12-31
• Belåningsgrad 42 procent
• Räntetäckningsgrad 2,5 ggr
• Skuldkvot 13,5 ggr
• Soliditet 47 p rocent
FINANSIELLA MÅL
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel
===== SIDA 4 =====
FABEGE 2023/KV4 4
Resultat jan-dec 20231
Årets resultat efter skatt uppgick till -5 518 Mkr (2 376) motsvarande
-17:54 kr per aktie (7:49). Årets resultat före skatt uppgick till -7 380 Mkr
(2 964). Ökat driftöverskott möttes av högre räntekostnader. Negativa
värdeförändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att
resultatet före skatt minskade i jämförelse med samma period
föregående år.
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT
Hyresintäkterna ökade till 3 366 Mkr (3 032)
och driftsöverskottet uppgick till 2 524 Mkr
(2 240). Övriga intäkter om 11 Mkr avsåg
elstöd. I identiskt bestånd ökade intäkterna
med cirka 11 procent (5). Intäktsökningen
var främst hänförlig till indexhöjningen som
trädde i kraft vid årsskiftet, högre
parkeringsintäkter och ett positivt netto från
inflyttningar under perioden varav
Convendums inflyttning i Bocken 39 var
den största. Detta möttes delvis av en
negativ effekt efter Skatteverkets avflyttning
från Nöten 4 den 31 mars 2022. Ökningen
av fastighetskostnader avsåg främst ökade
vinterkostnader i inledningen av året.
Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade
med cirka 14 procent (3). Överskotts-
graden uppgick till 75 procent (74).
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING
Omsättning bostadsutveckling uppgick till
553 Mkr (295). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -549 Mkr (-374), varav
administrativa kostnader -26 Mkr (-34) och
nedskrivning av byggrätter om -6 Mkr (-81).
Bruttoresultatet uppgick därmed till 4 Mkr
(-79). Därutöver tillkommer resultat från
andelar i intresseföretag om 9 Mkr (-1).
Resultatavräkning sker i samband med
etappvis inflyttning eller vid färdigställande.
Under perioden har sju projekt färdigställts
och slutavräknats varav ett delägt projekt.
Det senare redovisas på raden för
resultatandelar i intressebolag.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnader för central administration
uppgick till -97 Mkr (-102).
FINANSNETTO
Räntenettot uppgick till -962 Mkr (-612).
Snitträntan ökade successivt under
perioden i takt med att Riksbankens
höjningar av styrräntan fått effekt på
marknadsräntan, dvs stibor. Snitträntan per
31 december 2023 uppgick till 3,13 procent
(2,39). Tomträttsavgälder uppgick till
-45 Mkr (-42).
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG
Resultatandelar i intressebolag uppgick
till 34 Mkr (-32) varav -80 Mkr (-56) avsåg
tillskott till Arenabolaget, 103 Mkr avsåg
resultatavräkning avseende JV-projektet i
Haga Norra, 1 Mkr avsåg Urban Services
och 9 Mkr avsåg bidrag från delägda
projekt i Birger Bostad.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värderingen av fastighetsbeståndet följer
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per
år. Till följd av marknadsläget har en större
andel värderats externt de fem senaste
kvartalen. Under fjärde kvartalet extern-
värderades 70 procent av portföljen och
resterande fastigheter värderades internt
med utgångspunkt i senast externa
värdering. Det samlade marknadsvärdet
uppgick vid periodens slut till 78,1 Mdkr
(86,3). Orealiserade värdeförändringar
uppgick till -7 831 Mkr (-233). Det genom-
snittliga avkastningskravet ökade med 0,44
procentenheter till 4,43 procent (3,99). De
ökade avkastningskraven var en följd av det
högre ränteläget. Detta motverkades till del i
värderingarna av ökade hyresnivåer till följd
av högre inflationsantaganden.
SKATT
Åre
ts skatteintäkt/kostnad uppgick till
1 862 Mkr (-588) och avsåg uppskjuten
skatt varav 477 Mkr avsåg återförd
uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar.
Skatt beräknades med 20,6 procent på
löpande beskattningsbart resultat. Ränte-
avdragsbegränsningarna bedöms inte få
någon väsentlig effekt på betald skatt under
de närmaste åren.
FJÄRDE KVARTALET I
KORTHET
• Nyuthyrningen uppgick till
222 Mkr (100).
• Nettouthyrningen uppgick till
168 Mkr (17).
• Hyresintäkterna uppgick till
827 Mkr (781).
• Överskottsgraden uppgick
till 76 procent (73).
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 67 Mkr
(163) och bruttoresultat
uppgick till -19 Mkr (-89).
• Räntenettot uppgick till -237
Mkr (-189).
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 345 Mkr (235).
• Orealiserade
värdeförändringar i
fastighetsportföljen uppgick
till -2 415 Mkr (-3 665) varav
projekt -168 Mkr (-377).
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen
uppgick till -888 Mkr (-61).
• Kvartalets resultat efter skatt
uppgick till -1 991 Mkr
(-2 729).
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–dec 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
===== SIDA 5 =====
FABEGE 2023/KV4 5
SEGMENTSRAPPORTERING
Segmentet Förvaltning genererade
ett driftöverskott om 2 281 Mkr
(2 128) motsvarande 79 procents
överskottsgrad (77). Uthyrnings-
graden uppgick till 91 procent (89).
Förvaltningsresultatet uppgick till
1 372 Mkr (1 418). Orealiserade
värdeförändringar på fastigheter
uppgick till -6 228 Mkr (-157).
Segmentet Förädling genererade
ett driftsöverskott om 208 Mkr (84)
motsvarande en överskottsgrad på
53 procent (44). Förvaltnings-
resultatet uppgick till 111 Mkr (15).
Orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -731 Mkr (-94).
I segmentet Projekt redovisades
orealiserade värdeförändringar om
-852 Mkr (12). Projektvinster möttes
av nedskrivning till följd av ökade
avkastningskrav vid bedömning av
slutvärdet i projektfastigheterna.
Segmentet Bostad genererade ett
bruttoresultat avseende bostads-
utveckling om 4 Mkr (-79) och ett
driftöverskott om 20 Mkr (8). För-
valtningsresultatet uppgick till 33
Mkr (-83). Orealiserade värde-
förändringar uppgick till -20 Mkr (6).
Mer information om segments-
fördelningen framgår av segments-
rapporten och av not 3 på sidorna 10
och 24.
GOODWILL
Redovisad goodwill om 205 Mkr är
helt hänförlig till förvärvet av Birger
Bostad AB.
FASTIGHETER
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges
förvaltningsportfölj inklusive projekt-
och markfastigheter. Per 31 december 2023
uppgick det totala fastighetsvärdet till
78,1 Mdkr (86,3).
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Avser pågående projekt i egen regi samt
exploateringsfastigheter för framtida
produktion inom Birger Bostad. Värdet
uppgick vid årsskiftet till 519 Mkr (892) varav
pågående produktion 201 Mkr (573) och
exploateringsfastigheter för kommande
utveckling 318 Mkr (319).
FINANSIELL STÄLLNING OCH
SUBSTANSVÄRDE
Eget kapital vid periodens slut uppgick till
39 244 Mkr (45 514) och soliditeten till 47
procent (49). Beslutad ej utbetald utdelning
om 189 Mkr har minskat eget kapital.
Eget kapital per aktie hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 125 kr (145).
EPRA NRV uppgick till 150 kr per aktie (173).
KASSAFLÖDE
Kassaflöde från löpande verksamhet före
förändring av rörelsekapital uppgick till
1 316 Mkr (1 489). Förändring av
rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med
252 Mkr (503). Investeringsverksamheten
påverkade kassaflödet med -330 Mkr
(-3 232), och kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till
-1 240 Mkr (1 196). I investeringsverksam-
heten drivs kassaflödet av fastighets-
transaktioner samt av projekt.
Sammantaget minskade likvida medel med
2 Mkr (44) under året.
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE,
JAN-DEC 2023
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,
2023-12-31
EN AV SVERIGES STÖRSTA
UTHYRNINGAR
Fabege och Saab thar tecknat ett
hyresavtal om cirka 66 000 kvm i
fastigheten Nöten 4, Solna Strand. Avtalet
omfattar fastighetens samtliga ytor och är
på 155 Mkr per år exklusive tillägg. Avtalet
gäller till 2045 och inflyttning planeras
under hösten 2025.
Totalt sett beräknas investeringen
inklusive anpassninger för Saab och
redan upparbetat belopp i bas-
husinvesteringen uppgå till cirka 1,2 Mdkr.
Projektet certifieras enligt BREEAM In-Use
med målsättningen att nå nivån
Outstandning.
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2023-01-01 86 348
Fastighetsförvärv 78
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 3 101
Orealiserade värdeförändringar -7 831
Försäljning, utrangering och övrigt -3 603
Utgående verkligt värde 2023-09-30 78 093
Område
Genomsnittligt
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,05%
Solna 4,61%
Hammarby Sjöstad 4,62%
Flemingsberg 5,13%
Övriga marknader 5,12%
Genomsnittlig avkastning 4,43%
===== SIDA 6 =====
FABEGE 2023/KV4 6
Finansiering
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor.
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska
bankerna och investerare på kapitalmarknaden.
FINANSIERING
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika
finansieringsformer på såväl kapital- som
bankmarknaden och långsiktiga relationer
med de stora finansiärerna har hög prioritet.
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett
certifikatprogram om 5 Mdkr samt
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr.
De finansiella marknaderna har haft ett
turbulent år med en historiskt snabb höjning
av styrräntan upp till 4 procent och med
stigande korta marknadsräntor som följd.
Under årets sista kvartal stabiliserades dock
korträntan medan de längre
markndsräntorna sjönk markant.
Bedömningen är att räntetoppen är nådd
och att de första räntesäkningarna kan
komma under våren. Ränteutvecklingen är
främst orsaken till att räntekostnaderna
under året har stigt kraftigt. Dock har
kostnaderna minskat under det senaste
kvartalet till följd av stabiliserad ränta,
minskad skuld och ett aktivt nyttjande av
räntederivat.
Skulderna har under året minskat medan
tillgången till kapital, inklusive från
kapitalmarknaden, har varit god.
Outnyttjade kreditlöften minskade även
något under året men ökade under det sista
kvartalet. Per årsskiftet uppgick total
lånevolym till knappt 33 Mdkr varav 12 Mdkr
via kapitalmarknaden och 21 Mdkr via
bankmarknaden.
FINANSIERING, 2023-12-31
Totalt sett ökade finansieringen via
bankmarknaden med drygt 1,7 Mdkr medan
finansiering via kapitalmarknaden minskade
med drygt 2,1 Mdkr.
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter,
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per årsskiftet till 7,0
Mdkr.
Per 2023-12-31 uppgick kapitalbind-
ningstiden till 4,1 år och räntebindningstiden
till 2,1 år. Inklusive derivatportföljens
stängningsbara swappars beräknade löptid
uppgår den justerade räntebindningstiden
till 3,1 år. Derivatportföljen bestod av
traditionella ränteswapar om totalt 16,6 Mdkr
samt stängningsbara swappar om totalt 6,0
Mdkr. De traditionella swapparna ligger med
förfall till och med 2032 och har en fast årlig
ränta mellan -0,15 och 1,30 procent.
I finansnettot ingick övriga finansiella
kostnader om 37 Mkr, vilka huvudsakligen
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för
obligations- och certifikatsprogram. Under
perioden har räntor om totalt 63 Mkr (21) av-
seende projektfastigheter aktiverats.
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart
samhälle och vill vara en aktiv part i dess
omvandling mot ett större ansvarstagande.
100 procent av låneportföljen klassas som
grön.
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR
100%
Grön finansiering
31 december 2023
Moody’s Rating
Baa2
negativ outlook
Reviderat i november 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Facilities/programmes
Drawn 31/12/2023
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat
2 Räntbindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 3,1 år (2,7)
2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341
varav utestående MTN, Mkr 9 570 10 700
varav utestående SFF, Mkr 764 6 00
varav utestående certifikat, Mkr 1 655 2 767
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 6 960 7 260
Kapitalbindning, år 4,1 4,7
Rä
ntebindning, år ² 2,1 2,7
Räntebindning, andel av portföljen, % 60 65
Derivat marknadsvärde, Mkr 686 1 689
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,13 2,39
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,04 2,31
Ej pantsatta tillgångar, % 40,6 45,2
Belåningsgrad, % 42,0 38,2
===== SIDA 7 =====
FABEGE 2023/KV4 7
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-12-31
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även
den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan
marginal.
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2023-12-31
GRÖN FINANSIERING, 2023-12-31
GRÖN FINANSIERING
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet,
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen.
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering
, där även
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 16 556 5,07 50
1-2 år 2 600 0,97 8
2-
3 år 3 100 0,93 9
3-4 år 3 250 1,04 10
4-5 år 3 276 1,57 10
5-6 år 2 000 0,60 6
6-7 år 800 0,39 2
7-8 år 900 0,72 3
8-9 år 500 0,81 2
9-10 år 0 0,00 0
11 år 0 0,00 0
Totalt 32 982 3,04 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 1 655 1 655
< 1 år 7 179 7 169
1-2 år 7 419 3 919
2-
3 år 11 500 8 050
3-4 år 750 750
4-5 år 2 626 2 626
5-10 år 5 150 5 150
10-15 år 2 477 2 477
15-20 år 1 186 1 186
Totalt 39 942 32 982
Kreditramar
Utestående lån och
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 570 9 570
Gröna obligationer via SFF, Mkr 764 764
Gröna företagscertifikat, Mkr 1 655 1 655
Gröna lån, övriga, Mkr 27 953 20 993
Total grön finansiering, Mkr 39 942 32 982
Andel grön finansiering, % 10 000 100
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 518
varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 17 110
KAPITALFÖRSÖRJNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
Pantsatta tillgångar 59%
Ej pantsatta tillgångar 41%
Eget kapital, 51%
Räntebärande skulder, 34%
Övriga skulder, 15%
===== SIDA 8 =====
FABEGE 2023/KV4 8
Verksamheten
jan-dec 20231
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer,
dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden.
Nettouthyrningen uppgick till 165 Mkr efter uthyrningen till Saab i fjärde
kvartalet. De två fastigheter som avyttrats till Nrep frånträddes i
oktober.
FASTIGHETSBESTÅND
OCH FÖRVALTNING
Fabeges verksamhet med förvaltning och
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och
kring Stockholm; Stockholms innerstad,
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 31 december 2023 ägde Fabege
100 fastigheter med ett samlat hyresvärde
om 3,9 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner
kvm och ett bokfört värde om 78,1 Mdkr
varav förädlings- och projektfastigheter
14,3 Mdkr.
UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förvaltningsportföljen uppgick vid årets slut
till 91 procent (89). Större vakanser avser
främst tre fastigheter i Solna Business Park.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förädlingsfastigheterna mäts inte då
merparten av dessa fastigheter tomställts
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i
väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa
motsvarar en yta om 234 tkvm varav 151
tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om
259 Mkr. De stora pågående projekten
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 145
tkvm med ett hyresvärde om 384 Mkr.
Uthyrningsgraden i projektportföljen
uppgick vid årskiftet till 84 procent (36).
NETTOUTHYRNING
Under året tecknades 155 (152) nya avtal till
ett samlat hyresvärde om 382 Mkr (276)
varav 96 procent (100) av ytan avsåg gröna
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -217
Mkr (-190). Nettouthyrningen uppgick till 165
Mkr (86). Hyreskontrakt om 151 Mkr (174)
omförhandlades med en genomsnittlig
minskning av hyresvärdet med 3,2 procent
(ökning 7). Minskningen var hänförlig till
omförhandling med en specifik kund. Därtill
förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr (341)
till oförändrade villkor. Återköpsgraden
under perioden uppgick till 69 procent (77).
FÖRÄNDRINGAR I
FASTIGHETSBESTÅNDET
I februari förvärvades andra hälften av
delägda Klacken 1, en garagefastighet i
Råsunda. I april frånträddes bostads-
byggrätter i Huvusta i en affär med JM. I juni
förvärvades en mindre fastighet, Anoden 4, i
Flemingsberg. I oktober frånträddes
fastigheterna Orgeln 7 och Glädjen till Nrep.
Köpeskillingarna för de avyttrade
fastigheterna uppgick till 3,9 Mdkr före
avdrag för latent skatt.
PROJEKT OCH INVESTERINGAR
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och
därmed ökade kassaflöden och värden.
Under perioden uppgick investeringarna till
3 119 Mkr (2 257) i befintliga fastigheter och
projekt, varav 2 094 Mkr (1 427) avsåg
investeringar i projekt- och förädlings-
fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings-
portföljen uppgick till 1 007 Mkr (830) varav
en större andel avsåg
hyresgästanpassningar.
AVSLUTADE PROJEKT
Hyresgästanpassningen för Convendum i
Hägern Mindre 7, Drottninggatan,
färdigställdes och tillträddes av hyresgästen
under sommaren. Uppförandet av
parkeringshus på Semaforen 1, Arenastaden
färdigställdes strax innan årsskiftet och
invigdes i början av januari 2024.
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT
Nybyggnation av lokaler för Operan och
Dramaten på fastigheten Regulatorn 4,
Flemingsberg fortlöper enligt plan.
Pågående arbeten avser fasad och inre
arbeten med rumsbildning och installationer.
Investeringen beräknas uppgå till 465 Mkr
och fastigheten ska stå klar för inflyttning i
juni 2024. Fastigheten certifieras enligt
BREEAM-SE, very good.
Nybyggnation av kontorshuset på
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper
på. Den murade fasaden är klar och inre
arbeten med installationer och
anpassningar för hyresgäster pågår.
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE,
2023-12-31, MDKR
Inner city Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Other markets
38% 47% 10% 4% 1%
78,1
Total
43% 45% 10% 0% 2%
63,8
Förvaltnings-
fastigheter
22% 41% 15% 22% 0%
7,4
Förädlings-
fastigheter
0% 73% 9% 18% 0%
6,9
Projekt
fastigheter
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–dec 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
===== SIDA 9 =====
FABEGE 2023/KV4 9
Investeringen beräknas uppgå till cirka
1 441 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66
procent. Fastigheten certifieras enligt
BREEAM-SE, outstanding.
Nästa fas i utvecklingen av Haga Norra
har påbörjats genom investering i garage
som ska serva stadsdelen och som utgör
grund för kommande bostadskvarter.
Investeringen beräknas uppgå till cirka 460
Mkr med planerat färdigställande under
2024.
I Flemingsberg fortgår projektet i
Separatorn 1 avseende kontor och
laboratorier för Alfa Laval. Projektet
omfattar cirka 23 400 kvm uthyrningsbar
yta exklusive garage varav Alfa Laval hyr
cirka 91 procent. För närvarande pågår
arbeten med stomme och fasad.
Investeringen beräknas uppgå till 1 060
Mkr exklusive markförvärv. Fastigheten
certifieras enligt BREEAM-SE, excellent.
Alfa Laval tillträder 30 april 2025.
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand
pågår med bashusinvesteringar och
anpassning för Saab som tecknat avtal för
att hyra hela fastigheten. Den beräknade
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr
inklusive anpassningen för Saab.
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding.
Bashusinvestering i fastigheten Påsen 1,
Hammarby Sjöstad pågår. Stommen
avseende påbyggnaden är klar och
fasadarbeten pågår. Investeringen
beräknas uppgå till totalt 416 Mkr inklusive
investeringar för hyresgästanpassningar
som dock utförs först i samband med
tecknande av hyresavtal. Fastigheten
certifieras enligt BREEAM Bespoke,
excellent.
PROJEKTKOSTNADER
Gällande byggindex är trenden senaste
månaderna svagt uppåtgående förutom
ett fåtal index som sjunker på specifika
områden som tex armering. Den prisnivån
som finns nu har stabiliserats sig på en
högre nivå och är det nya läget att förhålla
sig till. Marknadssignalerna med en stor
press på bland annat bostadsbyggandet
gör dock att vi tror på en prispress längre
fram och vi ser ett större intresse gällande
att lämna pris och konkurrera om våra
uppdrag.
BIRGER BOSTAD
Birger Bostads projektportfölj omfattar 21
projekt varav 2 drivs i pågående
produktion med en bedömd investerings-
volym om ca 263 Mkr. Försäljningsgraden
för brf-projekt i pågående produktion
uppgick per årsskiftet till 95 procent.
Under året färdigställdes och
slutavräknades 7 projekt i Landskrona,
Sigtuna, Falun och Botkyrka. Totalt såldes
31 bostäder under året. Efter årsskiftet har
ytterligare 3 bostäder sålts, därefter
kvarstår 10 osålda bostäder i färdigställda
och pågående projekt.
I december fattades beslut att utveckla
nästkommande bostadskvarter i Haga
Norra. Investeringen beräknas uppgå till
855 Mkr. Projektet omfattar totalt 285
lägenheter varav 75 hyresrätter med
möjlig inflyttning andra halvåret 2025.
Förberedande arbete med projektering
har inletts.
BOSTADSUTVECKLING I
JOINT VENTURES
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i
Haga Norra är i stort sett avslutat, viss
eftermarknadsaktivitet pågår. Samtliga 418
lägenheter har sålts varav 412 tillträtts.
Under andra halvåret vinstavräknades
projektet med en vinst om 103 Mkr vilken
redovisats som resultat i intressebolag. En
mindre del kvarstår att avräkna i samband
med att de sista lägenheterna tillträds
under första halvåret 2024.
TOTALA INVESTERINGAR,
JAN-DEC 2023
FASTIGHETSFÖRVÄRV,
JAN-DEC 2023
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,
JAN-DEC 2023
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsportföljen 1 007
Investeringar i förädlingsfastigheter 192
Investeringar i projektfastigheter 1 902
Totala investeringar 3 101
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Klacken 2 (50%) Råsunda Garage 0
Kv 2
Anoden 4 Flemingsberg Kontor 992
Kv 3
Inga
Kv 4
Inga
Totalt 992
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Ingen
Kv 2
Huvudsta 3:1 Huvudsta Mark 0
Kv 3
Ingen 0
Kv 4
Glädjen 12 Stadshagen Kontor 12 683
Orgeln 7 Sundbyberg Kontor 39 207
Totalt 51 890
===== SIDA 10 =====
FABEGE 2023/KV4 10
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2023-12-31
BYGGRÄTTER, 2023-12-31
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar.
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2023-12-31
SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar
yta kvm
Uthyrningsgrad %
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört
värde Mkr
Beräknad
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 24 426 465 393
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 98 1 300 1 441 880
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 000 18% 38 585 416 252
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 650 193 105
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 618 1 060 620
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 826 1 196 284
Summa 145 100 84% 384 5 405 4 771 2 534
Övriga Mark- och projektfastigheter 2 084
Övriga Förädlingsfastigheter 6 781
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 270
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2023-12-31.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 384 Mkr (fullt uthyrd) från 8 Mkr i löpande årshyra per 31 dec 2023.
Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/ k vm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 9 000 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 307 800 21 7 000 Solna 209 900 44 9 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 6 000 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900
Flemingsberg 268 700 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 200
Birger Bostad - - - Birger Bostad 117 500 82 5 300
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 677 900 21 5 900 Summa 620 100 31 7 000
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 61 948 63 823 3 406 91
Förädlingsfastigheter ¹ 19 234 7 431 460 -
Mark och projektfastigheter ¹ 20 64 6 839 6 -
Summa 100 1 246 78 093 3 872 -
Varav Innerstaden 26 312 29 176 1 512 91
Varav Solna 51 687 36 930 1 772 91
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 8 045 431 91
Varav Flemingsberg 9 68 2 923 73 -
Varav Övriga 4 40 1 019 84 73
Summa 100 1 246 78 093 3 872 91
¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 129 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2023) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
1 Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 24.
2023 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022
jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt
Hyresintäkter 2 915 393 35 23 3 366 2 780 189 53 10 3 032
Omsättning bostadsuteckling - - - 553 553 - - - 295 295
Övriga intäkter 8 2 1 0 11 - - - - -
Summa nettoomsättning 2 923 395 36 576 3 930 2 780 189 53 305 3 327
Fastighetskostnader -642 -187 -21 -3 -853 -652 -105 -33 -2 -792
Kostnader bostadsutveckling - - - -549 -549 - - - -374 -374
Bruttoresultat 2 281 208 15 24 2 528 2 128 84 20 -71 2 161
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 281 208 15 20 2 524 2 128 84 20 8 2 240
Överskottsgrad, % 79% 53% 43% 87% 75% 77% 44% 38% 80% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 4 4 - - - -79 -79
Central administration -82 -8 -7 - -97 -85 -10 -7 - -102
Räntenetto -806 -89 -66 -1 -962 -510 -57 -33 -12 -612
Tomträttsavgäld -45 - - - -45 -40 -1 -1 - -42
Resultatandelar i intressebolag 24 - - 10 34 -75 -1 44 - -32
Förvaltningsresultat 1 372 111 -58 33 1 458 1 418 15 23 -83 1 373
Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - 0 - - 74 - 74
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -6 228 -731 -852 -20 -7 831 -157 -94 12 6 -233
Resultat före skatt per segment -4 856 -620 -910 13 -6 373 1 261 -79 109 -77 1 214
Värdeförändr. räntederivat & aktier -1 007 1 750
Resultat före skatt -7 380 2 964
Marknadsvärde fastigheter 63 580 7 431 6 839 243 78 093 70 941 7 948 7 196 263 86 348
Projekt & exploateringsfastigheter - - - 519 519 - - - 892 892
Uthyrningsgrad, % 91 - - - - 89 - - - -
===== SIDA 11 =====
FABEGE 2023/KV4 11
Fabeges
hållbarhetsarbete
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.
Mål & strategi
STADSUTVECKLING
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för
att stärka våra stadsdelar som
upplevelsebaserade mötesplatser där
trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får
stort utrymme. Med inflytande över allt från
energisystem till hållbart resande kan vi
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck.
Exempel på arbetsområden:
• Balans mellan arbetande och boende
• Platsidentitet och attraktivitet
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden
• Funktionsblandning
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer
• Klimatanpassning
• Energisystemlösning
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och
orienterbarhet
• Trygghetsskapande åtgärder
• Delaktighet och dialog
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål
och den färdplan vi fastställt till stöd för
Parisavtalet genom Sciences Based Targets
initiative. Nyproduktion och större
ombyggnationer som färdigställs efter 2030
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i
jämförelse med Fabeges baseline 2019.
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med
första delmålet på resan mot 2030:
• Bygglov innan 2025, 20 procent lägre
CO2-avtryck
• Cirkularitetsindex 20 procent vid större
ombyggnationer
I slutet av året invigde vi vår nya
återbrukshubb i Solna vilket är en hörnsten i
vårt arbete med cirkulära materialflöden,
resurseffektivitet och minskade klimat-
utsläpp. Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt
och integrerat med att skapa mer hållbara
fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga
mål är att Fabeges förvaltning ska vara
klimatneutral 2030 vilket mäts i kg
CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha
kontroll över alla de utsläpp som är kopp-
lade till vår verksamhet och att vi ska mini-
mera utsläppen i största möjliga utsträck-
ning med de medel som finns tillgängliga.
De utsläpp vi inte kan påverka ska vi upp-
väga i form av klimatkompensation såsom
att investera i additiv teknik som minskar
koldioxidhalten i atmosfären.
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL
Fabeges genomsnittliga energianvändning
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik
energi). Målsättningen är en genomsnittlig
energianvändning på 70 kWh/kvm 2025.
Fabege har länge jobbat aktivt med
energieffektiviseringar och vi är stolta över
att idag vara en av dem med allra lägst
energianvändning i branschen. Under
kvartalet har vi ytterligare intensifierat våra
energieffektiviseringar inom alla energislag.
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER
Ackordet 1 med betyget BREEAM
Outstanding i så kallade ”design stage”
vann priset årets BREEAM-byggnad 2023.
Motiveringen var det aktiva arbetet med att
minska koldioxidavtrycket och
energianvändningen, innovation kring
återbruk samt att välja cirkulära och
klimatsmarta material.
Sedan 2019 är samtliga projekt- och
förvaltningsfastigheter certifierade enligt
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use.
Nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE,
ambitionsnivå Excellent och
förvaltningsfastigheterna enligt BREEAM
In-Use, ambitionsnivå Very Good.
Av Fabeges 100 fastigheter var 63
certifierade vid periodens slut. Sammanlagt
innebar det 82 procent av den totala ytan av
Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter
som ännu ej påbörjat certifiering avser
mark- och förädlingsfastigheter för
kommande projektutveckling.
Under kvartalet har arbetet fortsatt med
att, inom ramen för certifieringarna, driva
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i
förvaltning och drift.
All nyproduktion av bostäder certifieras
enligt Svanen.
Mål 2030
• Klimatneutral
förvaltning.
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA
71 kWh/kvm
Genomsnittlig
energianvändning 2023
TOPPLACERING I GRESB 2023
Fabege fick 93 poäng av 100 i
GRESBs årliga utvärdering av
fastighetssektorn. Medel-
poängen var 75. Totalt
utvärderades 2 084 bolag.
SCIENCE BASED TARGETS
Vårt högt satta klimatmål är
godkänt av SBTi sedan 2020.
===== SIDA 12 =====
FABEGE 2023/KV4 12
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET
Fabege samverkar med kunder, kommuner,
myndigheter, andra fastighetsägare och
föreningslivet för att skapa trygga och
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera
på social hållbarhet i stadsplanering och
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i
våra stadsdelar. Fabeges engagemang
inriktar sig på nätverk och dialog samt
utbildning, fritid, hälsa och arbete.
Exempel på initiativ:
• Startat BID i Flemingsberg
• Läxhjälp i Flemingsberg
• Aktiv i Flemingsberg Science
• TalangAkademin i Huddinge
• Stöd till Stadsmissionen
• Street Gallery, Solna Business Park
• Stöd till lokala idrottsföreningar
• Pep Parker i Solna
• Vinnovaprojektet ”Social hållbarhet i den
fysiska miljön”
• Natur och miljöboken, läromedel för
årkurs 4, 5 & 6
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Detta är en kvartalsvis uppföljning av
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor.
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför
inte upp vissa frågor.
Vi har under 2023 börjat förbereda oss för
hållbarhetsrapportering enligt nya direktivet
CSRD (Corporate Sustainability Reporting
Directive) och de europeiska
hållbarhetsstandarderna ESRS (European
sustainability reporting standards). 2026 ska
Fabege som redan omfattas av direktivet
om icke-finansiell rapportering rapportera
avseende räkenskapsåret 2025.
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet
publiceras en gång om året i
hållbarhetsrapporten, läs mer på
www.fabege.se/hallbarhet
.
CERTIFIERADE FASTIGHETER
HÅLLBARHETSNYCKELTAL
SOLNA STADS CSR-PRIS
Under 2023 vann Fabege
Solna stads CSR-pris med
motiveringen ”Ett företag
som genom ett socialt
ansvarstagande gjort en värdefull
insats för att hjälpa Solnabor in
på arbetsmarknaden.”
EU-TAXONOMIN
Fabege omfattas av EU-direktivet
om icke-finansiell rapportering.
Rapportering av i vilken
utsträckning koncernens
verksamhet omfattas av och är
förenlig med EU-taxonomin
framgår av Not 4 EU-taxonomin,
sid 24.
I årsredovisningen 2023 redovisas
de fullständiga tabellerna i enlighet
med EU- taxonomins mål 1
inklusive DNSH-kriterier och
minimum safeguard.
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 713 454 72%
BREEAM-SE 14 357 941 26%
BREEAM Bespoke 1 7 423 1%
Miljöbyggnad 1 5 480 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 298 100%
2023 2022 2021 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 71 73 77 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 94 95 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter 63 63 59 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 84 81 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 96 100 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100
Grön finansiering, % 100 100 99 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% 88 87 86 2023 minst 87
GRESB, poäng 93 94 93 >90
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom
byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte.
===== SIDA 13 =====
FABEGE 2023/KV4 13
Övrig finansiell
information
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen
från och med Q4 2023 beror på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per
bokslutsdagen.
PERSONAL
Vid årets slut var 228 personer (231) anställda i koncernen.
MODERBOLAGET
Omsättningen uppgick under perioden till 443 Mkr (352) och
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -309 Mkr
(3 111). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om
750 Mkr (1 200). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och
andelar uppgick till 6 Mkr (0).
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
STÖRSTA KUNDERNA
HYRESVÄRDE PER KATEGORI
Värdeförändring %
Resultat effekt
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 620 47,5% 42,0%
0 0 47,2% 42,2%
-1 -620 46,9% 42,4%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 33,1
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,3
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,9
Fastighetskostnader 1% -8,6
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 123,0
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 329,8
829 855 865
827 844 846 840 850
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
Mkr
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra,
Mkr Andel, %
2024¹ 579 552 17%
2025 308 516 16%
2026 287 580 17%
2027 134 457 14%
2028 59 170 5%
2029+ 80 874 26%
Kommersiellt 1 447 3 149 95%
Bostadsavtal 199 33 1%
Garage- och parkering 639 1 34 4%
Totalt 2 285 3 316 100%
¹Varav drygt 192 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,6% 2037
Ica Fastigheter AB 3,8% 2030
Convendum Stockholm City AB 3,6% 2034
Telia Sverige AB 3,6% 2031
Tieto Sweden AB 2,7% 2029
Carnegie Investment Bank AB 2,1% 2027
Bilia AB 1,7% 2041
Statens Skolverk 1,5% 2024
Svea Bank AB 1,5% 2027
Telenor Sverige AB 1,3% 2028
Summa 28%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 82%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 10%
===== SIDA 14 =====
FABEGE 2023/KV4 14
MÖJLIGHETER OCH RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2022 (sidorna 67–76).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2022. Även den finansiella
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2022 (sidorna 67–76).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13
gånger.
Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna
ökar risken för stigande marknadsräntor och avkastningskrav
på fastighetsinvesteringar. Inflationen påverkar också priser på
tex byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya projekt.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av
årsredovisningen 2022.
SÄSONGSVARIATIONER
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
MARKNADSUTSIKTER
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är
mer avvaktande under hösten men med fortsatt stabila
hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men
indexuppräkningen från årsskiftet förväntas begränsa framtida
potential vid omförhandlingar inte minst när det gäller butiker.
På obligationsmarknaden finns kapital tillgängligt och priserna
har stabiliserats under hösten och närmar sig bankernas
marginaler. Marknadsräntorna har toppat och förväntas sjunka
under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges låneportfölj är
bunden vilket mildrar effekten av högre marknadsräntor de
närmaste åren. De stigande räntorna har påverkat
avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre
avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden.
Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så
bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga
investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i
Stockholm.
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som
marknaden erbjuder under det kommande året.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och
Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i
noter som på annan plats i delårsrapporten.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm den 7 februari 2024
Stefan Dahlbo
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning
av bolagets revisorer.
===== SIDA 15 =====
FABEGE 2023/KV4 15
Fabegeaktien
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i
Large Cap-segmentet.
ÄGARE*
Den 31 decdember 2023 hade Fabege totalt 44 061 kända
aktieägare varav 61,2 procent svenskt ägande. De 15 största
ägarna kontrollerar 57,5 procent av kapitalet.
UTDELNING 2023
Styrelsen föreslår en utdelning om 1:80 kr/aktie (2:40) att
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.
UTDELNINGSPOLICY
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER*
Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna
aktier uppgick per 30 september 2023 till 16 206 048.
Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie.
Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier.
Under året genomfördes inga återköp.
ÅRSSTÄMMA 2024
Fabeges årsstämma 2024 hålls den 9 april i Solna. Kallelse och
handlingar kommer att publiceras mars.
GREEN EQUITY DESIGNATION
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation.
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle.
STÖRSTA ÄGARE, 2023-12-31*
OMSÄTTNING & HANDEL OKT-DEC 2023*
AKTIEFÖRDELNING*
LANDSFÖRDELNING 2023-12-31*
Antal aktier*
Andel av
kapital, %
Andel av
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00
Nordea Fonder 13 625 496 4,12 4,33
Länsförsäkringar Fonder 12 748 388 3,85 4,05
Vanguard 10 347 668 3,13 3,29
BlackRock 9 742 504 2,95 3,10
Handelsbanken Fonder 8 050 086 2,43 2,56
Tredje AP-fonden 7 875 429 2,38 2,50
E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27
Folksam 6 949 420 2,10 2,21
Norges Bank 6 466 230 1,95 2,06
APG Asset Management 5 292 663 1,60 1,68
AFA Försäkring 5 250 753 1,59 1,67
BNP Paribas Asset Management 3 982 474 1,20 1,27
Cardano Asset Management 3 003 692 0,91 0,95
Totalt 15 största aktieägare 190 345 868 57,54 60,51
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 113,7
Lägsta kurs, kr 75,6
VWAP, kr 92,8
Daglig snittomsättning, kr 72 088 685
A
ntal omsatta aktier, st 48 960 758
Snitt antal avslut. st 1 776
Antal avslut, st 111 874
Snittvärde per avslut,kr 40 596
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,23
2023 2022
Antal ägare 44 061 44 962
Antal utländska ägare 989 977
Utländska ägande, % 38,8 38,9
Fondägande, % 30,1 30,6
Insynsägande, % 15,9 15, 9
Sverige 61,2%
Norge 14,2%
USA 9,3%
Finland, 4,3%
Resterande 11,0%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
===== SIDA 16 =====
FABEGE 2023/KV4 16
Finansiella data
Koncernen
Rapport över totalresultatet i sammandrag
Rapport över finansiell ställning i sammandrag
2023 2022 2023 2022
Belopp i Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter ¹ 827 781 3 366 3 032
Omsättning bostadsutveckling 67 163 553 295
Övriga intäkter ² - - 11 -
Nettoomsättning 894 944 3 930 3 327
Fastighetskostnader -203 -207 -853 -792
Kostnader bostadsutveckling -86 -252 -549 -374
Bruttoresultat 605 485 2 528 2 161
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 624 574 2 524 2 240
Överskottsgrad, % 76% 73% 75% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -19 -89 4 -79
Central administration -16 -25 -97 -102
Räntenetto -237 -189 -962 -612
Tomträttsavgäld -10 -12 -45 -42
Resultatandelar i intressebolag 3 -24 34 -32
Förvaltningsresultat 345 235 1 458 1 373
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 74
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2 415 -3 665 -7 831 -233
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -888 -61 -1 003 1 753
Värdeförändringar aktier -3 -3 -4 -3
Resultat före skatt -2 961 -3 494 -7 380 2 964
Aktuell skatt -1 -3 -1 -3
Uppskjuten skatt 971 768 1 863 -585
Periodens/Årets resultat -1 991 -2 729 -5 518 2 376
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 3 10 3 25
Periodens/Årets totalresultat -1 988 -2 719 -5 515 2 401
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -1 988 -2 719 -5 515 2 401
Resultat per aktie, kr ³ -6:33 8:68 -17:54 7:49
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 317 221
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 89 Mkr (88) för perioden jan-dec 2023.
² Avser elstöd
³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2023 2022
Belopp i Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar
Goodwill 205 205
Fastigheter 78 093 86 348
Nyttjanderättstillgång 949 1 243
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25
Derivatinstrument 925 1 689
Finansiella anläggningstillgångar 1 319 456
Projekt- och exploateringsfastigheter 519 892
Övriga omsättningstillgångar 997 1 042
Kortfristiga placeringar 98 96
Likvida medel 85 87
Summa tillgångar 83 220 92 083
Eget kapital och skulder
Eget kapital 39 244 45 514
Uppskjuten skatt 8 305 10 195
Övriga avsättningar 158 157
Räntebärande skulder¹ 32 982 33 341
Leasingskuld 949 1 243
Derivatinstrument 240 0
Ej räntebärande skulder 1 342 1 633
Summa eget kapital och skulder 83 220 92 083
¹ Varav kortfristiga 7 303 Mkr (2 413).
===== SIDA 17 =====
FABEGE 2023/KV4 17
Koncernen
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Rapport över kassaflödesanalyser
Belopp i Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Summa eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa eget
kapital
Eget kapital 2022-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 060 45 174 0 45 174
Periodens resultat 2 376 2 376 2 376
Övrigt totalresultat 25 25 25
Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier -796 -796 -796
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -314 -314 -314
Kontantutdelning -951 -951 -951
Summa transaktioner med ägare -2 061 -2 061 0 -2 061
Eget kapital 2022-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514
Periodens resultat -5 518 -5 518 -5 518
Övrigt totalresultat 3 3 3
Summa totalresultat för perioden -5 515 -5 515 0 -5 515
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -189 -189 -189
Kontantutdelning -566 -566 -566
Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755
Eget kapital 2023-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 31 130 39 244 0 39 244
2023 2022
Belopp i Mkr jan-dec jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 2 528 2 161
Central administration -97 -102
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 88
Erhållen ränta 24 16
Erlagd ränta -1 150 -674
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 1 316 1 489
Förändring av rörelsekapital
Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 373 -152
Förändring av kortfristiga fordringar 44 646
Förändring av kortfristiga skulder -163 9
Summa förändring av rörelsekapital 254 503
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 570 1 992
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
- 26
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 978 -2 114
Förvärv av fastigheter -78 -1 068
Avyttring av fastigheter 2 977 0
Övriga finansiella anläggningstillgångar -253 24
Kassaflöde från investeringsverksamheten -332 -3 232
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna
-881 -951
Återköp egna aktier - -796
Upptagna lån 22 275 26 095
Amortering av skuld -22 634 -23 152
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 240 1 196
Periodens kassaflöde -2 -44
Likvida medel vid periodens början 87 131
Likvida medel vid periodens slut 85 87
===== SIDA 18 =====
FABEGE 2023/KV4 18
Koncernen
Nyckeltal
EPRA nyckeltal
Uppskjuten skatt
2023 2022
Finansiella ¹ jan-dec jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -13,0 5,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4
Soliditet, % 47 49
Belåningsgrad fastigheter, % 42 38
Skuldkvot, ggr 13,5 15,6
Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr ² -17,54 7:49
Eget kapital per aktie, kr 125 145
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 4:99 6:29
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 317 221
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 100 102
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 78 093 86 348
Uthyrbar yta, kvm 1 246 000 1 290 000
Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 519 892
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89
Totalavkastning fastigheter, % -6,2 2,4
Överskottsgrad, % 75 74
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2023 2022
jan-dec jan-dec
EPRA Earnings (förv.r es . efter betald skatt), Mkr 1 314 1 248
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4:18 3:93
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334
EPRA NRV, kr/aktie 150 173
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629
EPRA NTA, kr/aktie 140 173
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 39 228 45 623
EPRA NDV, kr/aktie 125 145
EPRA Vakansgrad, % 9 11
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 11 5
2023 2022
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 dec 31 dec
- underskottsavdrag, Mkr -410 -573
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 596 10 439
- derivatinstrument, Mkr 141 348
- övrigt, Mkr -22 -19
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 305 10 195
===== SIDA 19 =====
FABEGE 2023/KV4 19
Koncernen kvartalsöversikt
Resultaträkning i sammandrag
Finansiell ställning i sammandrag
Nyckeltal
Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Hyre
sintäkter 827 854 855 829 781 771 717 762
Omsättning bostadsutveckling 67 177 122 187 163 104 22 7
Övriga intäkter - 11 - - - - - -
Nettoomsättning 894 1 042 977 1 016 944 875 739 769
Fastighetskostnader -203 -206 -213 -231 -207 -186 -190 -208
Kostnader bostadsutveckling -86 -182 -116 -165 -252 -98 -10 -14
Bruttoresultat 605 654 648 620 485 591 539 547
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 624 659 642 598 574 585 527 554
Överskottsgrad 76% 76% 75% 72% 74% 1% 74% 73%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -19 -5 6 22 -89 6 12 -7
Central administration -16 -26 -29 -26 -25 -22 -30 -25
Räntenetto -237 -265 -239 -221 -189 -159 -137 -127
Tomträttsavgäld -10 -12 -12 -12 -12 -11 -10 -11
Resultatandelar i intressebolag 3 59 -17 -10 -24 9 -15 -3
Förvaltningsresultat 345 410 351 351 235 408 347 381
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 0 0 0 0 74
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 1 020 2 159
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -888 -15 117 -217 -61 277 657 881
Värdeförändringar aktier -3 -1 1 -1 -3 1 -1 0
Resultat före skatt -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 2 023 3 495
Aktuell skatt -1 0 0 0 -3 0 0 0
Uppskjuten skatt 971 205 294 393 768 -211 -428 -713
Periodens resultat -1991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 1 595 2 782
2023 2022
Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205
Fastigheter 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373 88 480 85 996
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090 1 091 1 092
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 28 25 25 25 18 19 20
Derivatinstrument 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750 1 473 817
Finansiella anläggningstillgångar 1 319 531 514 490 456 450 757 756
Projekt- och exploateringsfastigheter 519 563 716 795 892 957 845 875
Övriga omsättningstillgångar 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250 1 157 1 384
Kortfristiga placeringar 98 97 96 96 96 95 95 95
Likvida medel 85 58 76 82 87 114 185 197
Summa tillgångar 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 91 437
Eget kapital och skulder
Eget kapital
39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232 47 765 46 351
Uppskjuten skatt 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957 10 748 10 317
Övriga avsättningar 158 155 156 157 157 167 179 197
Räntebärande skulder 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882 32 046 30 669
Leasingskuld 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091 1 091 1 092
Derivatinstrument 240 0 0 - - - - 1
Ej räntebärande skulder 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974 2 478 2 810
Summa eget kapital och skulder 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307 91 437
20222023
Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % - 19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 13,6 24,3
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 3,6 4,0
Soliditet, % 47 47 47 48 49 51 51 51
Belåningsgrad fastigheter, % 42 41,5 40 40 38 36 36 35
Skuldkvot, ggr 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 15,1 14,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7 0,7
Aktierelaterade¹
Periodens resultat per aktie, kr² -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 5:01 8:69
Eget kapital per aktie, kr 125 131 134 137 145 153 151 145
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 1:90 1:88
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 352 318 998
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 318 175 320 165
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 91 90 89 90 89 89
Totalavkastning fastigheter, % -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 5,1 3,3
Överskottsgrad, % 76 76 76 72 73 74 73 73
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
20222023
===== SIDA 20 =====
FABEGE 2023/KV4 20
Koncernen
Härledning av nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.
2023 2022
Soliditet 31 dec 31 dec
Eget kapital, Mkr 39 244 45 514
Balansomslutning, Mkr 83 220 92 083
Soliditet 47% 49%
2023 2022
Belåningsgrad fastigheter 31 dec 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 093 86 348
Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 519 892
Belåningsgrad fastigheter 42% 38%
2023 2022
Skuldkvot 31 dec 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81
Central administration, Mkr -97 -102
Summa, Mkr 2 437 2 140
Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341
Skuldkvot, ggr 13,5 14,7
2023 2022
Räntetäckningsgrad 31 dec 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81
Tomträttsavgäld, Mkr -45 -42
Central administration, Mkr -97 -102
Summa, Mkr 2 392 2 098
Räntenetto, Mkr -962 -612
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4
2023 2022 2023 2022
Avkastning på eget kapital okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Periodens resultat, Mkr -1 991 -2 729 - 5 517 2 376
Genomsnittligt kapital, Mkr 40 238 46 873 42 379 45 344
Avkastning på eget kapital -19,8% -23,3% -13,0% 5,2%
2023 2022 2023 2022
Totalavkastning fastigheter okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Driftöverskott, Mkr 624 574 2 524 2 240
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -2 415 -3 665 -7 831 -159
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 80 508 90 013 85 924 86 507
Totalavkastning fastigheter -2,2% -3,4% -6,2% 2,4%
2023 2022 2023 2022
Skuldsättningsgrad okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 32 982 33 341
Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 39 244 45 514
Skuldsättningsgrad 0,8 0,7 0,8 0,7
2023 2022 2023 2022
Eget kapital per aktie okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 39 244 45 514
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 125 145 125 145
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde per aktie okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 366 481 1 570 1 992
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 317 315 317
Kassaflöde, kr per aktie 1,2 1,5 5,0 6,3
===== SIDA 21 =====
FABEGE 2023/KV4 21
Koncernen
Härledning av EPRA nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar.
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV N TA NDV
Eget kapital, Mkr 39 244 39 244 39 244 45 514 45 514 45 514
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 189 189 189 314 314 314
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -686 -686 -686 -1 689 -1 689 -1 689
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 305 8 305 8 305 10 195 10 957 10 195
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 670 -2 670 - -3 500 -3 500
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 686 - - 1 689
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 634 - - - 6 695
NAV, Mkr 47 052 44 177 39 229 54 334 50 629 45 623
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 150 140 125 173 161 145
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 314 606
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyre
svärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr
Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 3 202 3 006
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 2 881 2 872
321 134
2023 2022
jan-dec jan-dec
11 5
1 458
2023
jan-dec
2022
2023 2022
jan-dec jan-dec
jan-dec
144
314;6
4:18
-758
700
2023
jan-dec
1 373
-767
606
125
317,2
3:93
2022
11%
jan-dec
3 406 109
9%
3 313
317 980 363
===== SIDA 22 =====
FABEGE 2023/KV4 22
Moderbolaget
Resultaträkning
Balansräkning
2023 2022
Belopp i Mkr jan-dec jan-dec
Intäkter 443 352
Kostnader -449 -422
Finansnetto 512 1 033
Resultatandel intressebolag 0 0
Värdeförändringar räntederivat -1 003 1 753
Värdeförändringar aktier -8 -3
Bokslutsdisposition 196 398
Resultat före skatt -309 3 111
Aktuell skatt - -
Uppskjuten skatt 169 -428
Periodens resultat -140 2 683
2023 2022
Belopp i Mkr 31 dec 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 47 244 46 340
varav fordringar hos koncernföretag 46 299 44 629
Omsättn
ingstillgångar 472 134
Likvida medel 1 24
Summa tillgångar 61 117 59 898
Eget kapital 11 509 12 404
Avsättningar 220 382
Långfristiga skulder 42 591 44 156
varav skulder till koncernföretag 16 702 13 972
Kortfristiga skulder 6 797 2 956
Summa eget kapital och skulder 61 117 59 898
===== SIDA 23 =====
FABEGE 2023/KV4 23
Noter
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden.
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med
senaste årsredovisningen.
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag
uppgående till 490 Mkr (526) samt övrigt 0 (0).
NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet
klassificeras enligt följande:
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och
driftsöverskottet påverkas väsentligt
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
• Bostad – Birger Bostads verksamhet utgör ett separat segment.
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader).
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad.
I fjärde kvartalet färdigställdes parkeringsfastigheten Semaforen 1 och omklassificerades från projekt till förvaltningsfastisghet.
NOT 4 EU-TAXONOMIN
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är
7.1 Uppförande av nya byggnader
7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter.
Redovisning av omsättning:
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.
Redovisning av driftsutgifter:
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning.
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin.
Redovisning av kapitalutgifter:
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska
aktiviteterna.
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 3 377 100 66
Driftutgifter 155 100 53
Kapitalutgifter 3 116 100 23
===== SIDA 24 =====
FABEGE 2023/KV4 24
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment)
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna.
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader).
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.
Fabeges bedömning är att 66 procent av omsättningen, 53 procent av driftskostnaderna och en 23 procent av kapitalutgifterna är
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på 2023 års utfall för
primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ
bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1. Dessa redovisas som icke
förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut
finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att kunna klassas som förenliga med
taxonomin.
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens
kring skattebelastning samt fri konkurrens.
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 134-136.
===== SIDA 25 =====
FABEGE 2023/KV4 25
Detta är Fabege
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna
delmarknader i Stockholmsregionen.
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning
och hög uthyrningsgrad. Per den 31 december 2023 ägde
Fabege 100 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 78,1
Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,9 Mdkr. Till det adderades ett
exploateringsbestånd inom Birger Bostad omfattande
pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt till ett
värde av 519 Mkr.
AFFÄRSIDÉ
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i
Stockholmsregionen.
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling,
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande
partner som med människan i centrum får företag, platser och
vår stad att utvecklas.
AFFÄRSMODELL
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden:
Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
STRATEGI FÖR TILLVÄXT
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till
nytta för många av Fabeges kunder.
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger
förutsättningar för bolagets framgång.
STOCKHOLM VÄXER
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i
kontorsverksamhet minskat något under andra halvåret 2023.
Förändrad efterfrågan
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Ekonomisk utveckling
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i
marknadsräntor påverkar avkastningskraven.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda
kommunikationer och miljöengagemang.
Affärsmodell
FÖRVALTNING
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete,
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar
förtroende och ömsesidig lojalitet.
FÖRÄDLING
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika
behov.
TRANSAKTION
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
===== SIDA 26 =====
FABEGE 2023/KV4 26
Definitioner
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte
definierade enligt IFRS om inte annat anges.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens/årets resultat dividerat med
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav
utan bestämmande inflytande. Vid
delårsbokslut omräknas avkastningen till
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL
I PROJEKTPORTFÖLJEN*
Värdeförändring på projekt- och
förädlingsfastigheter dividerat med investerat
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och
förädlingsfastigheter under perioden.
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER
Räntebärande skulder dividerat med
fastigheternas bokförda värde vid periodens
slut.
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN
Årets utdelning dividerat med börskursen
vid årets slut.
EGET KAPITAL PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av eget
kapital enligt balansräkningen dividerat med
antal utestående aktier vid periodens slut.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD*
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid
periodens slut.
EPRA EPS
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med
skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och
ombyggnationer.
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen.
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen.
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen. Justerat för
verklig uppskjuten skatt istället för nominell
uppskjuten skatt.
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela
fastighetsportföljen.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER*
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*
Fastigheter med pågående eller planerad om-
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför
förestående förädling.
IDENTISKT BESTÅND*
De fastigheter som Fabege ägt under hela
räkenskapsperioden samt under motsvarande
räkenskapsperiod föregående år.
HYRESVÄRDE*
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för
outhyrda lokaler efter rimlig generell
upprustningsinsats.
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE
VERKSAMHET PER AKTIE
Kassaflöde från den löpande verksamheten
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat
med genomsnittligt antal utestående aktier.
KONTRAKTSVÄRDE*
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt
hyreskontrakt plus indexuppräkning och
hyrestillägg.
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER*
Mark och exploateringsfastigheter och
fastigheter med pågående
nyproduktion/totalombyggnad.
NETTOUTHYRNING*
Tecknade nyuthyrningar under perioden
minus uppsägningar för avflytt.
RESULTAT PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av
periodens resultat efter skatt dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier i
perioden. Definition enligt IFRS.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
SKULDKVOT
Räntebärande skulder dividerat med rullande
tolv månaders bruttoresultat minus central
administration.
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder dividerat med eget
kapital.
SOLIDITET
Eget kapital inklusive innehav utan
bestämmande inflytande dividerat med
balansomslutning.
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER
Periodens driftsöverskott plus orealiserade
och realiserade värdeförändringar på
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid
periodens ingång plus periodens investeringar.
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT
Bedömd verklig uppskjuten skatt har
beräknats till ca 4 procent baserat på en
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har
antagits att underskottsavdragen realiseras
under fyra år med en nominell skatt om 20,6
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen
baseras även på att fastighetsbeståndet
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs
direkt med en nominell skattesats om 20,6
procent och resterande 90 procent säljs
indirekt via bolag där nominell skattesats
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av
uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
ÅTERKÖPSGRAD*
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel
uppsägningsbara kontrakt.
ÖVERSKOTTSGRAD*
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
===== SIDA 27 =====
KALENDER
2024-04-09 Årsstämma 2024
2024-04-25 Delårsrapport jan-mar 2024
2024-07-05 Delårsrapport jan-jun 2024
2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024
PRESSMEDDELANDEN UNDER FJÄRDE KVARTALET 2023
2023-10-03 Fabeges valberedning inför årsstämman 2024
2023-10-11 Fabege fortsatt på toppplacering i GRESB
2023-10-19 Delårsrapport jan-sep 2023
2023-10-26 Fabege gör en av Sveriges största uthyrningar
2023-10-30 Fabege först med fullskalig Återbrukshubb
2023-11-03 Skolverket väljer Fabege och Solna Business Park
2023-11-03 Moody´s bekräftar rating Baa2, negative outlook
2023-11-08 Ny hemvist I Solna för AIK fotboll
2023-11-29 Fabeges aktie blir grön
2023-12-14 Fabege och Solna stad tar nästa steg I Arenastadens utveckling
2023-12-15 Mia Häggström tar plats i koncernledningen på Fabege
2023-12-19 Fabege och Birger Bostad utvecklar nya bostäder I Haga Norra
FÖLJ OSS PÅ NÄTET,
WWW.FABEGE.SE
På koncernens webbplats
finns även en webbsänd
presentation där Stefan
Dahlbo och Åsa Bergström
presenterar rapporten den
7 februari 2024.
STEFAN DAHLBO
VD och Koncernchef
+46 (0) 8 555 148 10
stefan.dahlbo@fabege.se
ÅSA BERGSTRÖM
Vvd, Ekonomi- och finanschef
+46 (0) 8 555 148 29
asa.bergstrom@fabege.se
Fabege AB (publ)
Box 730, SE-169 27 Solna
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr
169 70 Solna
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00
E-post: info@fabege.se
Organisationsnummer:
556049–1523
www.fabege.se