FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 =====
FASTIGHETS AB BALDER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-JUNI 2026
• Förvaltningsresultatet uppgick till 3 005 Mkr
(3 394). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 2 783 Mkr (3 158),
vilket motsvarar en minskning per aktie med
11% till 2,36 kr (2,65). Justerat för Balders andel
av förvaltningsresultatet från Norion Bank i
jämförelsesiffrorna ökade istället förvaltnings -
resultatet per aktie med 3%.
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 94,30 kr
per aktie (91,19).
• Hyresintäkterna uppgick till 7 029 Mkr (6 825).
• Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktie ä gare uppgick till 2 832 Mkr (3 461) mot-
svarande 2,40 kr per aktie (2,91).
FASTIGHETS AB BALDER är ett börs noter at
fastighetsbolag som med lokal förankring
ska möta olika kundgruppers behov av
bostäder och lokaler. Balders fastighets-
bestånd hade den 30 juni 2026 ett värde
om 240,8 Mdkr (226,1). Balderaktien är
noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
INOM VALLGRAVEN 56:1
GÖTEBORG
KOMMERSIELLT
===== SIDA 2 =====
2 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Perioden i korthet 3
VD har ordet 4
Aktuell intjäningsförmåga 6
Intäkter, kostnader och resultat 7 -8
Fastighetsbestånd 9
Fastighetsbeståndets förändring 1 0
Kunder 11
Finansiering 12-13
Hållbarhet 14-15
Intressebolag 16
Övriga upplysningar 1 7
Totalresultat 18
Finansiell ställning 1 9
Kassaflöden 2 0
Segmentsinformation 21
Nyckeltal 22
Moderbolaget 23
Aktien och ägarna 2 4
Härledning av nyckeltal 2 5-28
Definitioner 29
Kontaktuppgifter och kalendarium 3 0
ÅRSSTÄMMA 2026
GÖTEBORG
===== SIDA 3 =====
3 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
PERIODEN I KORTHET
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.
2026
jan-juni
2025
jan-juni
2025
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Hyresintäkter, Mkr 7 029 6 825 13 721 12 876 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609
Förvaltningsresultat, Mkr 1) 2 783 3 158 6 389 6 011 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 985 1 379 2 498 –760 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577
Värdeförändringar derivat, Mkr 458 –223 399 –21 –1 899 1 617 511 –141 –180
Resultat efter skatt, Mkr 1) 2 832 3 461 7 621 3 304 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958
Förvaltningsfastigheter, Mkr 237 745 222 610 225 196 221 261 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392
Exploateringsfastigheter, Mkr 3 100 3 446 3 384 1 955 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 179 376 1 190 000 1 189 740 1 171 361 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000
Resultat efter skatt per aktie, kr 2,40 2,91 6,41 2,82 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,36 2,65 5,37 5,13 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73
Utestående antal aktier, tusental 2) 1 170 250 1 190 000 1 186 000 1 190 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000
Eget kapital per aktie, kr 78,67 76,44 79,13 74,30 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 94,30 91,19 93,96 88,31 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 51,72 70,26 68,20 76,80 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
2) P er den 30 juni 2026 uppgick totalt antal emitterade aktier till 1 190 000 000 varav Fastighets AB Balders innehav av egna aktier uppgick till 19 750 000 och antalet
utestående aktier uppgick till 1 170 250 000. Per den 30 juni 2025 ägde Fastighets AB Balder inga egna aktier och totalt antal emitterade (och utestående) aktier uppgick
till 1 190 000 000.
APRIL–JUNI 2026
• Hyresintäkterna uppgick till 3 570 Mkr (3 408), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till –47 Mkr (–50).
• Driftsöverskottet uppgick till 2 697 Mkr (2 593), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till –34 Mkr (–38).
• Överskottsgraden uppgick till 76% (76).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare upp -
gick till 1 435 Mkr (1 614), vilket motsvarar en minskning per aktie
med 10% till 1,22 kr (1,36). Minskningen av förvaltningsresultatet är i
huvudsak hänförligt till att Norion Bank inte längre ingår i förvalt -
ningsresultat från intressebolag. Justerat för Balders andel av
förvaltningsresultatet från Norion Bank i jämförelsesiffrorna
ökade istället förvaltningsresultatet per aktie med 3%.
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick
till 575 Mkr (357). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick
till 4,9% (4,9).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel
uppgick till –351 Mkr (–855).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 821 Mkr (863).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick till 730 Mkr (770) vilket motsvarar 0,62 kr per
aktie (0,65).
• Under perioden har fem förvaltningsfastigheter förvärvats till ett
totalt fastighetsvärde om 1 665 Mkr.
• Under perioden har ytterligare 9 750 000 egna aktier återköpts till
ett belopp om 519 Mkr.
• Årsstämman 2026 beslutade i enlighet med styrelsens förslag om
utdelning av hela innehavet av aktier i Norion Bank AB, org.nr
556597–0513, med avstämningsdag den 12 maj 2026.
• Vid årsstämman 2026 valdes Erik Selin till arbetande styrelse-
ordförande. Samtidigt tillträdde Sharam Rahi som ny vd.
JANUARI–JUNI 2026
• Hyresintäkterna uppgick till 7 029 Mkr (6 825), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till –90 Mkr (–100).
• Driftsöverskottet uppgick till 5 211 Mkr (5 089), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till –64 Mkr (–75).
• Överskottsgraden uppgick till 74% (75).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick
till 2 783 Mkr (3 158), vilket motsvarar en minskning per aktie med 11% till
2,36 kr (2,65). Minskningen av förvaltningsresultatet är i huvudsak hän-
förligt till att Norion Bank inte längre ingår i förvaltningsresultat från
intressebolag. Justerat för Balders andel av förvaltningsresultatet
från Norion Bank i jämförelsesiffrorna ökade istället förvaltningsre -
sultatet per aktie med 3%.
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
993 Mkr (1 306). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick
till 4,9% (4,9).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel
uppgick till 458 Mkr (–223).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 019 Mkr (3 644).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick till 2 832 Mkr (3 461) vilket motsvarar 2,40 kr per aktie (2,91).
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 94,30 kr per aktie (91,19).
• Under perioden har 33 förvaltningsfastigheter förvärvats till ett totalt
fastighetsvärde om 6 647 Mkr. Det värdemässigt största förvärvet
avser kontorsfastigheten wells&more i centrala London.
• Under perioden har ytterligare 15 750 000 egna aktier återköpts till ett
belopp om 896 Mkr. Balders sammanlagda innehav av egna aktier upp -
går till 19 750 000 aktier.
===== SIDA 4 =====
4 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
VD HAR ORDET
Kära aktieägare,
Det är med stor ödmjukhet och lust som jag tar mig an uppdraget som vd
för Balder. Efter många år i bolaget, senast som vice vd, och som en del
av Balders resa sedan starten, känner jag verksamheten, kulturen och
våra marknader väl. Jag är tacksam över resan som gett mig erfarenheter
och förståelse för hur hela vår organisation fungerar och hur verkligheten
ser ut för våra medarbetare, från kundservice och fastighetsskötare till
andra viktiga funktioner. Med stolthet över det som byggts upp har jag
nu tagit över stafettpinnen och ser fram emot att tillsammans med våra
kollegor fortsätta utveckla Balder och skapa långsiktiga värden för våra
hyresgäster, medarbetare och aktieägare.
Många har frågat mig om hur och vad som kommer att förändras. Till
alla er vill jag säga att jag under alla år som ledare har varit lyhörd för
förändringar från både insidan och utsidan av bolaget. Balder har sedan
starten haft det som en del av vårt DNA att vara anpassningsbara, och vi
kommer fortsätta att bli bättre varje dag. Förändringarna kommer att
vara många men små.
Jag har under lång tid haft ett stort operativt ansvar i bolaget och
varit med och byggt vår Balderkultur som handlar om sunt förnuft och
att hålla det enkelt. Balders fyra hörnstenar kommer fortsätta vara:
1. K apitalallokering och finans
2. F ullt uthyrda hus
3. A npassade investeringar och kostnader
4. N öjda kunder och medarbetare
Som långsiktig fastighetsägare har vi också ett ansvar att bidra till trygga
och väl fungerande områden. Social hållbarhet är en hjärtefråga för mig
och ett område som jag på Balder har jobbat nära sedan 2009. De senaste
åren har vi försökt göra mer än traditionell fastighetsförvaltning och stegvis
lärt oss att utveckla den biten med framgång. Vi kan bidra med det vi är
bra på, och genom vår storlek har vi också möjlighet att samla andra krafter
för att bidra till en gemensam kraft, tillsammans kan vi göra skillnad.
Tillsammans med skolor, kommuner, myndigheter och lokala aktörer
vill vi skapa bättre förutsättningar för människor att bo, arbeta och utvecklas.
Vår erfarenhet visar att områden där vi arbetar på det här sättet skapar
värde för området, är bra för hyresgästerna och stärker vårt varumärke.
Det skapar också stolthet hos våra medarbetare. Det är ett arbete som
stärker både våra områden och vår verksamhet. Det finns många delar
som ger otroligt mycket tillbaka till oss som bolag. Därför vill jag säga:
Fortsätt kämpa. Ge aldrig upp. Det blir bara bättre och bättre om vi gör
det tillsammans.
Marknadsläget
Marknaden utvecklas successivt i en mer positiv riktning och vi ser en
ökande aktivitet på den kommersiella sidan, även om vi fortsatt har lite
lägre uthyrningsgrader i de kommersiella segmenten.
Den danska ekonomin är fortsatt stark, med låg arbetslöshet, ökande
köpkraft och en hög efterfrågan på bostäder, särskilt i huvudstadsregionen.
Detta resulterar i en stigande hyresnivå och låg vakansnivå i vår danska
bostadsportfölj.
Det fortsatta överutbudet på den finska hyresmarknaden gör att
snabb och högkvalitativ service är en viktig framgångsfaktor. Men på
grund av historiskt låg nivå av nyproduktion och befolkningstillväxt i de
största städerna förbättras situationen gradvis. SATO och Joo Group har
båda haft en stabil utveckling under andra kvartalet, med stöd av hög
kundnöjdhet som bygger på deras höga servicenivå. Under andra kvarta -
let 2026 har vi investerat totalt cirka 120 miljoner euro på den finska fast -
ighetsmarknaden i form av handelsfastigheter samt en industri- och en
hotellfastighet.
" BALDERS FYRA HÖRNSTENAR KOMMER FORTSÄTTA VARA
KAPITALALLOKERING OCH FINANS, FULLT UTHYRDA HUS,
ANPASSADE INVESTERINGAR OCH KOSTNADER SAMT
NÖJDA KUNDER OCH MEDARBETARE."
Den norska fastighetsmarknaden har varit relativt motståndskraftig.
Efterfrågan på attraktiva kommersiella lokaler är fortsatt god, medan
bostadsmarknaden gynnas av ett begränsat utbud av nya bostäder och
en stabil efterfrågan på hyresrätter.
Förvaltningsresultat och aktuell intjäning
Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 3% under första halvåret,
justerat för vår andel av förvaltningsresultatet från Norion i jämförelsesiffrorna.
Vi har fortsatt lite valutamotvind, och tillväxten i balansräkningen för
också med sig högre finanskostnader.
Men det finns andra områden där vi har ett jobb att göra. Uthyrnings -
graden och hyrestillväxten i jämförbart bestånd är komponenter som vi
behöver jobba ännu hårdare för att förbättra, även om jag inte tycker att
vi behöver skämmas över vår prestation de senaste åren givet att marknaden
varit utmanande. Därtill har vi behövt öka våra centrala kostnader lite grann
i år. En lite högre aktivitet inom projektutveckling medför ökade personal-
och marknadsföringskostnader, och vi har också påbörjat en resa för att
digitalisera och effektivisera delar av vår administrativa organisation, vilket
kräver lite investeringar initialt. Kostnadseffektivitet har alltid varit, och ska
fortsätta vara, en paradgren för Balder. Trots att vi ökar centrala kostnader
med 8% jämfört med förra året, är de fortfarande lägre än för tre år sedan
i relation till driftnettot. Men jag tycker ändå att vi alltid kan bättre.
Poängen med en skalbar och effektiv förvaltande organisation är ju att
förvaltningsresultatet ska öka snabbare än driftnettot.
Hyresintäkterna för andra kvartalet ökade med cirka 5% jämfört med
förra året samtidigt som driftsöverskottet ökade med 4%. Hyresintäkter i
jämförbart bestånd för första halvåret ökade med 1,2%.
===== SIDA 5 =====
5 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
VD HAR ORDET
I aktuell intjäningsförmåga ser vi en ökning om 10% justerat för Norions
bidrag i jämförelsesiffrorna vilket innebär att vi ser en underliggande till -
växt i förvaltningsresultatet per aktie i aktuell intjäning rensat för sak-
utdelningen av Norion.
Transaktioner och investeringar
Vårt kapital ska användas där det skapar störst värde över tid, oavsett om
det handlar om investeringar i verksamheten, att upprätthålla en stark
finansiell ställning, eller aktieåterköp. Återköp är ett bra alternativ när vi
bedömer att det är den bästa användningen av vårt kapital. Vi har under
första halvåret köpt tillbaka 15 750 000 aktier. Dagens stora substansrabatt
på Balderaktien gör såklart att återköp blir mer attraktivt jämfört med andra
kapitalallokeringsalternativ.
Projektverksamheten utvecklas enligt plan, även om investeringstakten
fortfarande är ganska modest jämfört med för några år sedan. Vi ser fort -
satt goda möjligheter att skapa värde genom både förvaltning och utveckling
av vårt befintliga bestånd.
Finansiering och skuldsättning
Vår finansiering är väl diversifierad mellan bank- och kapitalmarknaden
med en balanserad förfallostruktur och god tillgång till finansiering. Arbetet
med att optimera kapitalstruktur, löptider och räntebindning fortsätter, med
målsättningen att säkerställa en långsiktigt stabil och kostnadseffektiv
finansiering. Sammantaget är vår finansiella ställning fortsatt stark och
ger oss goda förutsättningar att genomföra planerade investeringar och
samtidigt hantera ett föränderligt marknadsläge.
Förutsättningarna på finansieringsmarknaden har varit fortsatt goda
under kvartalet, även om marknaden periodvis präglats av ökad osäkerhet
till följd av geopolitisk oro och en volatil omvärld. Vi har fortsatt att arbeta
proaktivt med finansieringen och nyttjat de förbättrade kreditmarginalerna
och emitterade under kvartalet gröna och sociala obligationer om 1,6 Mdkr
på tre- och femåriga löptider.
Vår finansiella ställning är fortsatt stabil med en belåningsgrad som
kommit upp något till 50,4% till följd av framförallt sakutdelningen av
Norion. Även aktieåterköpen har haft viss effekt. Vi har en kredit- och
räntebindningstid om 4,9 respektive 2,5 år. Nettoskuld/EBITDA kom ned
0,3 jämfört med föregående kvartal och uppgår nu till 13,3 gånger.
Ny koncernledning
Under kvartalet presenterade jag också en ny koncernledning. Dessa
kollegor är inte nya för mig, men vi går in i en ny fas tillsammans, vilket
känns väldigt bra. Jag hoppas att vi kan förmedla den energin vi har till -
sammans i ledningsrummet ut i hela organisationen.
Avslutningsvis vill jag tacka styrelsen för förtroendet att få leda Balder
som vd. Med våra fantastiska medarbetare, en stark kultur och ett tydligt
fokus på affären går vi in i nästa kapitel med lust, framtidstro och höga
ambitioner. Jag älskar mitt jobb och hoppas att det genomsyrar hela vår
organisation både internt och externt.
Önskar alla en trevlig sommar!
Sharam Rahi
Verkställande direktör
===== SIDA 6 =====
6 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånaders-
basis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska
jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings -
förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-,
valuta- eller ränteförändring.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen
i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller
fastighetsförsäljningar . Ytterligare resultatpåverkande poster är värde -
förändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella
intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade
hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt
kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är
beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Mkr
2026
30 jun
2026
31 mar
2025
31 dec
2025
30 sep
2025
30 jun
2025
31 mar
2024
31 dec
2024
30 sep
2024
30 jun
2024
31 mar
2023
31 dec
Hyresintäkter 14 500 14 200 13 800 13 800 13 700 13 500 13 800 13 000 12 800 12 700 12 400
Fastighetskostnader –3 500 –3 400 –3 300 –3 300 –3 300 –3 200 –3 400 –3 200 –3 150 –3 100 –3 050
Driftsöverskott 11 000 10 800 10 500 10 500 10 400 10 300 10 400 9 800 9 650 9 600 9 350
Överskottsgrad, % 76% 76% 76% 76% 76% 76% 75% 75% 75% 76% 75%
Förvaltnings- och
administrationskostnader –1 200 –1 200 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100
Förvaltningsresultat från
intressebolag
1) 1 200 1 200 1 200 1 900 1 900 1 900 1 900 2 000 2 000 1 950 1 950
Rörelseresultat 11 000 10 800 10 600 11 300 11 200 11 100 11 200 10 700 10 550 10 450 10 200
Finansnetto,
inkl tomträttsavgäld –4 400 –4 300 –4 200 –4 200 –4 100 –4 200 –4 200 –4 200 –4 200 –4 200 –4 000
Avgår innehav utan
bestämmande inflytande –500 –400 –400 –500 –500
–500 –500 –450 –450 –400 –400
Förvaltningsresultat 2) 6 100 6 100 6 000 6 600 6 600 6 400 6 500 6 050 5 900 5 850 5 800
Skatt3) –1 200 –1 200 –1 200 –1 300 –1 300 –1 300 –1 300 –1 250 –1 200 –1 210 –1 200
Resultat efter skatt 4 900 4 900 4 800 5 300 5 300 5 100 5 200 4 800 4 700 4 640 4 600
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,21 5,17 5,06 5,55 5,55 5,38 5,46 5,16 5,03 4,99 5,03
1) F rån och med 31 december 2025 ingår inte längre Norion Bank i Balders intjäningsförmåga under raden "Förvaltningsresultat från intressebolag". Redovisning enligt
kapitalandelsmetoden upphörde i och med styrelsens förslag till årsstämman 2026 om utdelning av Balders innehav i Norion Bank.
2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
3) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga per 30 juni 2026 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter.
EUR: 11,09
DKK: 1,48
NOK: 0,98
GBP: 12,87
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
===== SIDA 7 =====
7 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 3 005 Mkr (3 394). Förvaltnings-
resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 783 Mkr
(3 158), vilket motsvarar en minskning per aktie med 11% till 2,36 kr (2,65).
I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 591 Mkr (973).
Minskningen av förvaltningsresultatet är i huvudsak hänförligt till att
Norion Bank inte längre ingår i förvaltningsresultat från intressebolag.
Justerat för Balders andel av förvaltningsresultatet från Norion Bank i
jämförelsesiffrorna ökade istället förvaltningsresultatet hänförligt till
moderbolagets aktieägare med 3%, trots motvind från valutakurseffekter
och högre räntekostnader till följd av ökad räntebärande skuld.
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 019 Mkr (3 644). Resultat efter
skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 832 Mkr (3 461),
motsvarande 2,40 kr per aktie (2,91). Resultatet före skatt har påverkats av
orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med
993 Mkr (1 306), realiserade värdeförändringar avseende förvaltnings-
fastigheter med –8 Mkr (73), resultat från försäljning av exploaterings -
fastigheter med 2 Mkr (6), värdeförändringar avseende räntederivat och
optionskomponent konvertibel med 458 Mkr (–223) varav optionskomponent
konvertibel uppgick till 568 Mkr (309) samt resultat från andelar i intresse-
bolag om –87 Mkr (653).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 3% till 7 029 Mkr (6 825), varav effekten av
förändrade valuta k urser uppgick till –90 Mkr (–100). Ökningen beror på
förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på
kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.
Kontraktsportföljens hyresvärde per den 30 juni uppgick till 15 326 Mkr
(14 371). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet upp-
gick till 2 232 kr per kvm (2 190) exklusive projektfastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 1,2% (2,9) efter jus -
tering för valutakursförändring.
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster,
branscher och lägen. Per den 30 juni uppgick den ekonomiska uthyrnings-
graden till 95% (95). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens
slut uppgick till 826 Mkr (671).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –1 818 Mkr (–1 736) under perioden,
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 27 Mkr (24).
Driftsöverskottet uppgick till 5 211 Mkr (5 089), vilket innebär en över -
skottsgrad om 74% (75).
Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår
har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga
kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
GÖTEBORG
LORENSBERG 46:10
KOMMERSIELLT
===== SIDA 8 =====
8 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden
till –622 Mkr (–578), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick
till 9 Mkr (10).
Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures
Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag,
se not 14 i års- och hållbarhetsredovisningen för 2025.
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under
perioden till –87 Mkr (653) och Balders andel av intressebolagens för -
valtningsresultat uppgick till 591 Mkr (973).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar
avseende fastigheter och räntederivat med –619 Mkr (–96). Periodens
skatt uppgick till –58 Mkr (–224).
Ingen resultatandel enligt kapitalandelsmetoden från Norion Bank har
redovisats i resultaträkningen under 2026. Utdelningen av aktierna i Norion
Bank har under perioden reducerat moderbolagets egna kapital med det
bokförda anskaffningsvärdet om 1 196 Mkr. Koncernens egna kapital har
under perioden reducerats med det koncernmässiga värdet i Norion Bank
om 4 850 Mkr.
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot uppgick till –2 171 Mkr (–2 082), varav effekten av förändrade
valutakurser uppgick till 28 Mkr (28).
Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel
uppgick till 458 Mkr (–223) varav optionskomponent konvertibel uppgick
till 568 Mkr (309). Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespå -
verkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 30 juni 2,9% (3,0).
Per den 30 juni var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade
lånelöften 23 315 Mkr (24 029).
Nettoskuld/EBITDA uppgick per kvartalsskiftet till 13,3 ggr (12,1), vilket
är en förbättring om 0,3 ggr jämfört med föregående kvartal.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har den 30 juni genomfört en individuell intern värdering av hela
fastighetsbeståndet, se även sida 10. Periodens orealiserade värdeför -
ändringar uppgick till 993 Mkr (1 306). Realiserade värdeförändringar
uppgick till –8 Mkr (73). Det genomsnittliga direktavkastningskravet per
den 30 juni uppgick till 4,9% (4,9).
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband
med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas
även marknadsförings- och försäljningsomkostnader om –14 Mkr (–14) vilka
kostnadsförs löpande under perioden.
Periodens försäljningsresultat uppgick till 2 Mkr (6) efter avdrag för
marknadsförings- och försäljningsomkostnader och omfattar resultatav -
räkning av ett bostadsrättsprojekt samt försäljning av enskilda bostadsrätter.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –753 Mkr (–592), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till 10 Mkr (8). Aktuell skattekostnad för
perioden uppgick till –195 Mkr (–209). Aktuell skattekostnad hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till –168 Mkr (–180). Uppskjuten skatte-
kostnad för perioden uppgick till –558 Mkr (–383).
Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. Koncernens
uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga
underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och
dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter och ränte -
derivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 18 643 Mkr (17 482).
Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i länder som har
antagit och implementerat den globala minimiskatten, kallad Pelare 2.
Koncernens beräkningar av effektiv skatt per land indikerar inte någon
väsentlig effekt på koncernen.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital uppgick till 2 060 Mkr (2 228). Investeringsverksamheten har belastat
kassaflödet med netto –7 137 Mkr (–1 500). Kassaflödet från finansierings -
verksamheten uppgick till netto 5 494 Mkr (–750).
Totalt uppgick periodens kassaflöde till –355 Mkr (–935). Kursdifferens
i likvida medel uppgick till 34 Mkr (–37).
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 521 Mkr (19 266) uppgick
koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check-
kredit per den 30 juni till 10 795 Mkr (4 763). Tillgänglig likviditet inklusive
bekräftade lånelöften uppgick således till 23 315 Mkr (24 029).
Andra kvartalet 2026
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet 2026 uppgick till 1 555 Mkr (1 733).
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för andra
kvartalet 2026 uppgick till 1 435 Mkr (1 614), vilket motsvarar en minskning
per aktie med 10% till 1,22 kr (1,36). Justerat för Balders andel av förvaltnings-
resultatet från Norion Bank i jämförelsesiffrorna ökade istället förvaltnings-
resultatet per aktie med 3%. I förvaltningsresultatet ingick intressebolag
med 295 Mkr (481). Hyresintäkterna uppgick till 3 570 Mkr (3 408) och fast-
ighetskostnaderna till –873 Mkr (–815), vilket medför att driftsöverskottet
har ökat med 4% till 2 697 Mkr (2 593), varav effekt av förändrade valuta -
kurser har påverkat driftsöverskottet med –34 Mkr (–38). Överskottsgraden
uppgick till 76% (76).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 821 Mkr (863). Resultat efter
skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 730 Mkr (770)
motsvarande 0,62 kr per aktie (0,65). Resultatet har påverkats av orealiserade
värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 575 Mkr (357),
realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med
–4 Mkr (68), resultat från försäljning av exploateringsfastigheter med
12 Mkr (1), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent
konvertibel med –351 Mkr (–855) samt resultat från andelar i intressebolag
om –301 Mkr (310). Koncernens totala skatt uppgick till –370 Mkr (–271).
Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –57 Mkr (–56). Uppskjuten
skattekostnad för perioden uppgick till –313 Mkr (–215).
Personal och organisation
Antalet medarbetare per den 30 juni uppgick till 1 174 personer (1 088),
varav 461 kvinnor (429). Därutöver var 68 personer (58) anställda som
sommarjobbare. Balder är verksamt i sex länder och indelat i sju regioner.
Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern-
gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av
tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget upp -
gick under perioden till 328 Mkr (286).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 916 Mkr (3 975). Övrigt finans -
netto uppgick till 458 Mkr (2 301) varav valutakursdifferenser uppgick till
–423 Mkr (467), värdeförändringar avseende räntederivat och options -
komponent konvertibel uppgick till 426 Mkr (–219).
Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets
euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av netto-
investeringar i utlandet. Även moderbolaget tillämpar säkring av nettoinvest-
eringar i utlandet avseende delar av bolagets euroobligationer.
===== SIDA 9 =====
9 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
Balder ägde den 30 juni 2 056 förvaltningsfastigheter (1 986) med en ut-
hyrningsbar yta om 6 856 tkvm (6 555) till ett värde om 237 745 Mkr (222 610).
Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 15 305 Mkr (14 355).
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter
till ett anskaffningsvärde om 3 100 Mkr (3 446). Värdet för det totala fastig-
hetsbeståndet uppgick till 240 845 Mkr (226 057).
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas
centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner
samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders
ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.
FASTIGHETSBESTÅND
BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2026-06-30 1)
Antal
förvaltnings -
fastig heter
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyresintäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings -
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
Helsingfors 791 1 404 611 3 822 2 721 3 655 96 56 930 24
Stockholm 104 863 844 2 152 2 491 1 974 92 33 799 14
Göteborg 223 1 342 395 2 773 2 065 2 607 94 44 913 19
Köpenhamn 29 408 473 1 262 3 089 1 257 100 26 704 11
Syd 115 659 583 1 380 2 092 1 265 92 20 113 8
Öst 523 1 162 832 2 350 2 021 2 249 96 30 863 13
Norr 271 1 014 602 1 567 1 545 1 473 94 21 105 9
Totalt exklusive projekt 2 056 6 856 340 15 305 2 232 14 479 95 234 426 97
Projekt för egen förvaltning 21 21 3 319 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 056 6 856 340 15 326 2 232 14 500 95 237 745 99
Exploateringsfastigheter 3 100 1
Totalt fastighetsbestånd 2 056 6 856 340 15 326 2 232 14 500 95 240 845 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 451 3 197 072 7 637 2 389 7 313 96 121 951 51
Kontor 116 734 250 2 354 3 206 2 060 88 37 999 16
Handel 181 1 258 089 2 171 1 725 2 091 96 27 196 11
Industri/Logistik 204 898 513 1 267 1 410 1 185 93 15 920 7
Övrigt 104 768 417 1 877 2 442 1 832 98 31 360 13
Totalt exklusive projekt 2 056 6 856 340 15 305 2 232 14 479 95 234 426 97
Projekt för egen förvaltning 21 21 3 319 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 056 6 856 340 15 326 2 232 14 500 95 237 745 99
Exploateringsfastigheter 3 100 1
Totalt fastighetsbestånd 2 056 6 856 340 15 326 2 232 14 500 95 240 845 100
1) T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter.
Helsingfors, 24
Göteborg, 20
Öst, 13
Köpenhamn, 11
Norr, 9
Syd, 8
Stockholm, 14
REDOVISAT VÄRDE PER REGION,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Bostäder, 53
Kontor, 16
Handel, 11
Övrigt, 13
Industri/Logistik, 7
===== SIDA 10 =====
10 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
Förvaltnings fastigheter
Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar.
Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Stor-
britannien värderas med avkastnings me toden.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning
värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadkostnad
samt projektrisk.
Per den 30 juni uppgick Balders genomsnittliga direktavkastnings-
krav till 4,9% (4,9) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter
uppgick till 4,3% (4,4) och för kommersiella fastigheter till 5,5% (5,5).
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av
externa värderingsföretag i syfte att externvärdera delar av beståndet
samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler.
Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt
varit obetydliga.
Orealiserade värdeförändringar förvaltnings f astigheter
Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick
den 30 juni till 237 745 Mkr (222 610). Den orealiserade värdeförändringen
under perioden uppgick till 993 Mkr (1 306).
Investeringar, förvärv och försäljningar
Under perioden har totalt 8 045 Mkr (7 275) investerats avseende förvalt -
ningsfastigheter, varav 6 647 Mkr (6 386) avser förvärv och 1 398 Mkr (889)
avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning.
Under perioden har förvaltningsfastigheter och mark sålts till ett försäljnings-
värde om 51 Mkr (2 437). Realiserade värdeförändringar från försäljningarna
uppgick till –8 Mkr (73).
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2026 2025
Mkr Antal1) Mkr Antal1)
Förvaltningsfastigheter 1 januari 225 196 2 023 221 261 1 962
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 1 398 889
Förvärv 6 647 33 6 386 34
Avyttringar –59 –1 –2 364 –9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 993 1 306
Valutaförändring 3 570 –3 500
Omklassificering – 1 –1 367 –1
Förvaltningsfastigheter 30 juni 237 745 2 056 222 610 1 986
Exploateringsfastigheter 1 januari 3 384 1 955
Upparbetade projektkostnader 342 149
Försäljning –626 –25
Omklassificering – 1 367
Exploateringsfastigheter 30 juni 3 100 3 446
Totalt fastighetsbestånd 30 juni 240 845 226 057
1) Antal förvaltningsfastigheter.
===== SIDA 11 =====
0
750
250
500
1 500
2 000
2 250
1 750
Mkr
1 000
1 250
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034-
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
2 500
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad ut-
hyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med
bolagets befintliga kunder.
Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan
bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska
fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en
jämn och god uthyrningsgrad.
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om
6,8 år (6,6). Balders tio största kontrakt svarar för 4,0% (4,2) av de totala
hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 13,5 år (14,4).
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av
perioden till 93% (95).
KUNDER
Mäter för ökad kundnöjdhet
Balder driver ett långsiktigt och målinriktat arbete för att förstå vad
kunderna tycker och behöver i sina bostäder och lokaler. Målsättningen
är ökad kundnöjdhet på kort och lång sikt. Som en del i detta genomförs
kontinuerliga kundundersökningar där resultaten ligger till grund för
centrala och lokala aktiviteter och åtgärder.
I Sverige mäts kundnöjdheten inom kategorierna Bostad, Kommersiellt
och Bostad Nyproduktion, och sammanställs i ett Nöjd-Kund-Index (NKI).
De senaste mätningarna genomfördes hösten 2025 och resultaten visade
på fortsatt positiv utveckling och kundnöjdhet på en god och stabil nivå.
NKI för bostadshyresgäster uppgick till ett genomsnitt på 68 (68)
1) medan
NKI för kommersiella hyresgäster uppgick till 76 (75)1). Då Balder inte färdig-
ställde några egna hyresrättsprojekt i Sverige under 2025 utgick NKI-
resultatet för Bostad Nyproduktion, men 2024 uppmättes ett NKI på 81.
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2026-06-30
Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, %
2026 1 327 25 277 2
2027 1 346 26 746 5
2028 781 15 642 4
2029 677 13 883 6
2030– 1 130 21 4 601 32
Summa kommersiellt 5 261 100 7 150 49
Bostad1) 51 806 7 160 49
P-plats1,2) – 72 0
Garageplats 1,2) – 118 1
Summa 57 067 14 500 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
2) Balder anlitar i vissa fall externa parkeringsoperatörer varpå redovisning av antal hyreskontrakt inte är tillämpligt.
1) Värden inom parentes avser 2024 års mätning.
0
4 000
2 000
Mkr
6 000
8 000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
10 000
14 000
12 000
2025/2026 Jul-Jun
11 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 12 =====
FINANSIELLA NYCKELTAL
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 153 213 136 652 143 307
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 23 315 24 029 23 724
Genomsnittlig kreditbindning, år 4,9 4,8 4,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,5 2,9 2,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,3 12,1 12,0
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 50,4 49,7 48,1
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,5 2,7 2,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 24,5 23,9 23,4
Kreditrating S&P
BBB Stable
outlook
BBB Stable
outlook
BBB Stable
outlook
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall
Soliditet, % lägst 40,0 37,0
Belåningsgrad, % högst 50,0 50,4
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,5
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,8
Icke säkerställda obligationer, 48
Säkerställda banklån, 45
Icke säkerställda banklån, 6
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Certi/f.shortikat, 0
Icke säkerställda lån, 83 536
Säkerställda lån, 69 677
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH
ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker.
Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer
och bankfinansiering i flera valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer
med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska
bankerna och investerare på kapitalmarknaden.
Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den
europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program,
banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikats-
program i SEK och EUR. Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att
avsluta eller återköpa utestående skuld genom köp på den öppna marknaden,
privat förhandlade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden
eller andra uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att
bero på marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner
och andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara
väsentliga.
Förutsättningarna på finansieringsmarknaden har varit fortsatt goda.
Under kvartalet nyttjades de förbättrade kreditmarginalerna på kapital -
marknaden och gröna och sociala obligationer om 1,6 Mdkr emitterades
på tre- och femåriga löptider. Räntebärande skulder ökade i kvartalet
med 3,5 Mdkr gentemot föregående kvartal.
Per den 30 juni var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade låne-
löften 23 Mdkr (24).
Nettoskuld i relation till EBITDA för rullande 12 månader uppgår till 12,8.
Balders räntebindningstid uppgick per den 30 juni till 2,5 år och kredit-
bindningen till 4,9 år. Per den 30 juni var 75% av lånen säkrade med ränte-
swappar och fasträntelån.
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal,
så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda.
FINANSIERING
12 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 13 =====
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2026-06-30
År Mkr Ränta, % Andel, %
2026 47 780 2,91) 31
2027 16 682 2,1 11
2028 21 160 3,0 14
2029 17 114 2,2 11
2030 13 312 2,2 9
2031 17 281 3,0 11
2032 9 461 3,7 6
2033 5 547 4,1 4
2034 1 226 2,8 1
2035 – – –
2036- 3 650 3,7 2
Summa 153 213 2,9 100
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av
skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2026-06-30
År Mkr Andel, %
2026 4 631 3
2027 23 550 15
2028 27 456 18
2029 30 740 20
2030 17 839 12
2031 14 366 9
2032 5 717 4
2033 6 784 4
2034 387 0
2035 3 905 3
2036- 17 837 12
Summa 153 213 100
FINANSIERING
40
58
46
52
70
%
64
BELÅNINGSGRAD
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 20262024
3
4
5
7
År
6
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER
0
4
2
1
3
6
År
5
2016 2017 2018 2020 2021 2022 2023 2024
GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING
2019 2025 2026
0
5 000
15 000
20 000
Mkr
10 000
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036-
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
25 000
Certi/f.shortikatBanklån Obligationer Konvertibel
13 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 14 =====
Balders hållbarhetsarbete
Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar.
Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan
på samhället, både lokalt och globalt.
Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring
mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att
FN:s globala hållbarhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta
och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till verksamheten har även
underliggande delmål identifieras inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att
målen ska uppfyllas.
Klimatmål
Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Det innefattar att
halvera utsläppen i den egna verksamheten (Scope 1 och 2) till 2030, med 2022 som basår, samt mäta och
minska utsläppen i värdekedjan. Bolaget har även satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan
(Scope 1, 2 och 3) till 2045. Klimatmålen validerades av Science Based Targets initiative under 2024. Bolaget
har påbörjat en klimatfärdplan som specificerar vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen.
2045
NETTONOLL -
UTSLÄPP
2030
HALVERADE
UTSLÄPP
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET HOS BALDER
ENVIRONMENTAL SOCIAL GOVERNANCE
Mål
• Inga incidenter av diskriminering
eller kränkande särbehandling
• Genomföra olika sociala insatser
som bidrar till utveckling av
Balders fem sociala pelare
• Skapa arbetstillfällen för unga
i förvaltningsorganisationen
Mål
• Inga fall av korruption
• Samtliga medarbetare ska utbildas
i bolagets uppförandekod
Mål
• 50% utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och
nå nettonollutsläpp i v ärdekedjan till 2045
• Energieffektivisering 2% per kvm och år samt ökad mängd
förnybar energiproduktion
• Genomföra klimatriskanalyser för fastighetsbeståndet
• Kunder och medarbetare ges goda förutsättningar till miljö -
vänliga och fossilfria transporter
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad
Silver eller motsvarande certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga
fastighetsbestånd
• Öka andelen grön finansiering
• Reducerad vattenanvändning med 2% per kvm och år
• Aktivt bidra till att bevara och öka den biologiska mångfalden
i förvaltning av f astigheter och i samband med fastighets -
utveckling
• Reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka
för ökat återbruk av material
Klimatförändringar
Vatten
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Egna medarbetare
Arbetskraft i värdekedjan
Kunder o
ch
områdesutveckling
Ansvarsfullt företagande
14 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 15 =====
Social hållbarhet har varit en naturlig del av Balders
verksamhet sedan 2009. Det är ett långsiktigt arbete
som kräver engagemang, uthållighet och samverkan.
Balders nytillträdda vd Sharam Rahi har drivit frågan
sedan start och vill nu växla upp arbetet och samarbeten
på flera svenska orter.
För Balder handlar fastighetsförvaltning inte bara om byggnader utan
också om människorna som bor och verkar där. Om att bidra till en positiv
utveckling i bostadsområdena i stort. Alla medarbetare bidrar på något sätt
till social områdesutveckling och på ett antal orter arbetar även dedikerade
områdesutvecklare. I nuläget finns dessa yrkesroller i Göteborg, Stockholm
och Sundsvall, och fler städer är på gång.
– Vårt arbete har utvecklats över tid men är fortsatt behovsstyrt, inte -
grerat i verksamheten och lokalt förankrat. Målet är att inget av Balders
områden ska finnas med på polisens lista över utsatta områden, säger
Balders vd Sharam Rahi.
I Bergsjön i Göteborg har Balder arbetat med områdesutveckling i
samverkan med andra, sedan förvärvet 2014. En rapport från föreningen
Bergsjön 2031 visar en positiv utveckling inom flera områden. Den upp -
levda tryggheten har exempelvis ökat från 67 till 86 procent sedan 2015.
Under samma period har andelen förvärvsarbetande ökat från 49 till 67
procent, medan medelinkomsten har stigit med 33 procent sedan 2017.
Ett exempel på en framgångsrik modell för områdesutveckling och
samarbeten är Handslag för Göteborg – ett samverkansinitiativ mellan
staden, näringslivet och fastighetsägare. Fokus ligger på utbildning, jobb,
företagande och framtidstro. Målen är tydliga; fler ska nå gymnasie-
behörighet, fler ska få jobb och fler företag ska startas – oavsett var i
staden man lever och verkar. Balder är en del av Handslag Bergsjön och
Handslag Biskopsgården .
Med Sharam i spetsen undersöker Balder nu möjligheterna att växla
upp arbetet med social områdesutveckling ytterligare genom att engagera
fler aktörer runt om i landet. I maj inledde Sharam en serie möten för att
träffa människor och organisationer som arbetar långsiktigt för trygga,
levande och starka lokalsamhällen.
– Jag är övertygad om att verklig förändring sker när offentlig sektor,
näringsliv och skola arbetar tillsammans. Genom dialog och samarbete
kan vi skapa bättre förutsättningar för trygghet, sysselsättning och
framtidstro, säger Sharam Rahi.
AMBITION ATT FÖRÄNDRA PÅ RIKTIGT
Fastighets AB Balder utvärderas kontinuerligt av flera av världens mest
etablerade ESG-analysföretag. Bedömningarna ger en oberoende gransk -
ning av koncernens arbete inom miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning,
samt visar hur verksamheten presterar i relation till branschkollegor.
Under 2025 förbättrades Balders betyg från Sustainalytics till 14,3 (14,9),
vilket är väl inom ramen för låg risk. Samtidigt kvarstod betyget BBB från
MSCI vilket indikerar en genomsnittlig prestation. 2025 började Balder
även att rapportera till S&P Global och erhöll sedermera en CSA-poäng
om 47/100, vilket är över medelvärdet för jämförbara bolag. Dessutom
har Balder även mottagit sin första officiella rating från CDP – betyg C för
räkenskapsåret 2025.
ESG-RATINGS
En stor del av Balders
sociala arbete riktar sig
till barn och unga.
&ŽƌŵŽƌĞŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶ͕ǀŝƐŝƚ͗ǁǁǁ͘ƐƉŐůŽďĂů͘ĐŽŵͬĞƐŐͬĐƐĂͬŵĞƚŚŽĚŽůŽŐLJ
ƐŽĨ
/100
Ξ^ΘW'ůŽďĂůϮϬϮϱ͘
ZĞĂů ƐƚĂƚĞDĂŶĂŐĞŵĞŶƚΘĞǀĞůŽƉŵĞŶƚ
ŽƌƉŽƌĂƚĞ^ƵƐƚĂŝŶĂďŝůŝƚLJƐƐĞƐƐŵĞŶƚ
;^Ϳ^ĐŽƌĞϮϬϮϱ
&ĂƐƚŝŐŚĞƚƐ ĂůĚĞƌ
ϭϯϬϲϮϬϮϱ
Copyrights: se sida 30.
Social områdesutveckling genom samverkan
– summering Sverige 2025
• 100 olika insatser
• 1 400 aktivitetstillfällen
• 31 000 deltagare (ej unika) i aktiviteter
• 500 lovjobb
• 70 långsiktiga arbetstillfällen
• 100 samverkanspartners
15 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 16 =====
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR
Mkr
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Tillgångar
Fastigheter 47 528 44 521 45 525
Övriga tillgångar 1 898 1 690 1 668
Likvida medel 895 924 835
Summa tillgångar 50 321 47 136 48 028
Eget kapital och skulder
Eget kapital/räntebärande ägarlån 20 530 19 637 19 982
Uppskjuten skatteskuld 3 805 3 431 3 535
Räntebärande skulder 24 816 22 971 23 218
Övriga skulder 1 170 1 098 1 294
Summa eget kapital och skulder 50 321 47 136 48 028
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut -
vecklande bolag. För vidare information om Balders intressebolag, se sida
23-24 och 133-137 i Balders års- och hållbarhetsredovisning 2025. Intresse-
bolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden.
Intressebolag och joint ventures benämns av förenklingsskäl endast
”intressebolag”.
Balder har under perioden investerat 351 Mkr (372) i intressebolag.
Årsstämman 2026 beslutade i enlighet med styrelsens förslag om
utdelning av hela innehavet i intressebolaget Norion Bank AB (publ) med
avstämningsdag 12 maj 2026.
I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande
intressebolag. Bolag som ingår i tabellerna är Anthon Eiendom AS 60%
(60), Sinoma Fastighets AB 50% (50), Trenum AB 50% (50), Tulia AB 50%
(50), Tornet Bostadsproduktion AB 49% (49), Fastighetsstaden i Halmstad
AB 40% (–), Entra ASA
1) 40% (40) samt Stenhus Fastigheter i Norden AB 2)
27% (20).
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2026-06-30 3)
Antal
förvaltnings
fastig heter4)
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyresintäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 128 187 578 462 2 462 425 92 8 223 17
Göteborg 92 251 925 382 1 517 365 95 5 200 11
Syd 76 96 302 172 1 788 167 97 2 909 6
Öst 60 133 661 189 1 416 178 94 2 721 6
Norr 29 108 441 266 2 455 244 92 4 339 9
Oslo 70 419 333 1 247 2 974 1 177 94 21 432 45
Totalt exklusive projekt 455 1 197 240 2 719 2 271 2 557 94 44 825 94
Projekt för egen förvaltning – – 2 704 6
Totalt fastighetsbestånd 455 1 197 240 2 719 2 271 2 557 94 47 528 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 151 275 189 621 2 257 598 96 11 466 24
Kontor 123 566 364 1 576 2 782 1 464 93 26 213 55
Handel 38 92 817 155 1 666 147 95 1 903 4
Övrigt 143 262 870 367 1 397 348 95 5 243 11
Totalt exklusive projekt 455 1 197 240 2 719 2 271 2 557 94 44 825 94
Projekt för egen förvaltning – – 2 704 6
Totalt fastighetsbestånd 455 1 197 240 2 719 2 271 2 557 94 47 528 100
1) B alders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 30 juni 2026 uppgick till 7 541 Mkr.
2) B alders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 juni 2026 uppgick till 1 113 Mkr.
3) T abellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
4) Avser hela intressebolagsbeståndet.
INTRESSEBOLAG
Oslo, 50
Stockholm, 17
Norr, 9
Göteborg, 11
REDOVISAT VÄRDE PER REGION,
TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, %
Syd, 6
Öst, 6
Kontor, 60
Bostäder, 24
Handel, 4
Övrigt, 11
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
16 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 17 =====
ÖVRIGA UPPL YSNINGAR
Händelser efter periodens utgång
Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders
ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Närståendetransaktioner
Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för
fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 54 Mkr
(52) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Under
perioden har byggtjänster köpts från T-Byggen Sverige AB om – Mkr (3).
Balder har även köpt tjänster från advokatfirman Norma Law om 0 Mkr (0).
Balder har hyresavtal med intressebolag till Erik Selin Fastigheter AB och
erhåller hyresintäkter från dessa bolag. Samtliga transaktioner har pris -
satts på marknadsmässiga villkor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i års- och hållbarhets-
redovisningen för 2025, på sida 37–41. I övrigt har inga väsentliga föränd -
ringar noterats.
Redovisningsprinciper
Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen
antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkning -
arna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis -
ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moder-
bolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovis -
ningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades
i års- och hållbarhetsredovisningen 2025.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari
2026 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på koncernens
finansiella rapporter.
Införandet av IFRS 18, som ersätter IAS 1 från och med den 1 januari
2027, kommer att medföra förändringar i hur de finansiella rapporterna
presenteras och vilka upplysningar som lämnas. Balder följer utvecklingen
av IFRS 18 och analyserar vilka effekter standarden kan få på bolagets
finansiella rapportering.
Undertecknande och intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen
står inför.
Göteborg den 14 juli 2026
Erik Selin
Styrelseordförande
Sten Dunér
Styrelseledamot
Carina Edblad
Styrelseledamot
Carin Kindbom
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Sharam Rahi
Verkställande direktör
17 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 18 =====
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
2026
apr jun
2025
apr jun
2026
jan jun
2025
jan jun
2025/2026
julju n
2025
jand ec
Hyresintäkter 3 570 3 408 7 029 6 825 13 926 13 721
Fastighetskostnader –873 –815 –1 818 –1 736 –3 490 –3 407
Driftsöverskott 2 697 2 593 5 211 5 089 10 436 10 314
Förvaltnings- och administrationskostnader –329 –294 –622 –578 –1 205 –1 160
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures –301 310 –87 653 1 040 1 779
– varav förvaltningsresultat 295 481 591 973 1 551 1 933
– varav värdeförändringar –604 –75 –619 –96 –226 297
– varav skatt 7 –96 –58 –224 –284 –450
Övriga intäkter/kostnader 2 3 –5 –7 7 4
Finansnetto –1 110 –1 050 –2 171 –2 082 –4 324 –4 235
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –25 –23 –48 –46 –96 –93
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 959 1 562 2 327 3 074 5 955 6 702
– varav Förvaltningsresultat 1 555 1 733 3 005 3 394 6 465 6 855
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade –4 68 –8 73 –23 58
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 575 357 993 1 306 2 127 2 440
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 592 17 642 45 720 123
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –580 –16 –640 –39 –741 –140
Värdeförändringar derivat –351 –855 458 –223 1 080 399
Värdeförändringar totalt 232 –429 1 445 1 162 3 164 2 880
Resultat före skatt 1 191 1 133 3 772 4 236 9 118 9 582
Inkomstskatt –370 –271 –753 –592 –1 752 –1 591
Periodens/årets resultat 821 863 3 019 3 644 7 367 7 991
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 730 770 2 832 3 461 6 992 7 621
Innehav utan bestämmande inflytande 91 93 188 183 375 370
821 863 3 019 3 644 7 367 7 991
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet
(netto efter säkringsredovisning) 339 698 586 –766 –428 –1 780
Kassaflödessäkringar efter skatt –30 –21 –0 –14 18 4
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures 61 –126 852 –532 489 –895
Periodens/årets totalresultat 1 192 1 414 4 457 2 333 7 445 5 321
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 940 985 3 952 2 544 7 106 5 698
Innehav utan bestämmande inflytande 252 428 505 –211 340 –377
1 192 1 414 4 457 2 333 7 445 5 321
Förvaltningsresultat 1 555 1 733 3 005 3 394 6 465 6 855
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –120 –120 –222 –236 –451 –466
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 435 1 614 2 783 3 158 6 014 6 389
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,22 1,36 2,36 2,65 5,08 5,37
Resultat efter skatt per aktie, kr 0,62 0,65 2,40 2,91 5,90 6,41
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) 0,58 0,65 1,89 2,57 5,18 5,86
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
18 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 19 =====
Mkr
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 237 745 222 610 225 196
Exploateringsfastigheter 3 100 3 446 3 384
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 322 2 551 2 287
Goodwill 139 – 136
Övriga materiella anläggningstillgångar 280 321 303
Andelar i intressebolag och joint ventures 25 042 27 648 24 164
Derivat 509 236 459
Fordringar 4 582 5 167 5 004
Likvida medel och finansiella placeringar 10 236 4 353 10 509
Tillgångar som innehas för utdelning – – 4 850
Summa tillgångar 283 956 266 333 276 292
276 292 276 292 276 292
Eget kapital och skulder
Eget kapital1) 105 085 104 043 106 491
Uppskjuten skatteskuld 18 643 17 482 18 046
Räntebärande skulder 153 213 136 652 143 307
Derivat 242 1 035 1 044
Leasingskuld 2 323 2 552 2 295
Övriga skulder 4 451 4 569 5 108
Summa eget kapital och skulder 283 956 266 333 276 292
1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande 13 026 13 079 12 639
Mkr
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Ingående eget kapital 106 491 101 735 101 735
Periodens/årets totalresultat 4 457 2 333 5 321
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –0 –8 –285
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –125 –17 –17
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 7 – 4
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag 0 – –
Återköp av egna aktier –896 – –267
Utdelning av aktier i Norion Bank AB –4 850 – –
Utgående eget kapital 105 085 104 043 106 491
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
19 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 20 =====
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
2026
apr jun
2025
apr jun
2026
jan jun
2025
jan jun
2025
jand ec
Driftsöverskott 2 697 2 593 5 211 5 089 10 314
Övriga intäkter/kostnader 2 3 –5 –7 4
Förvaltnings- och administrationskostnader –329 –294 –622 –578 –1 160
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –7 –14 –14 –28
Återläggning av avskrivningar 23 23 46 47 95
Betalt finansnetto –1 207 –1 138 –2 333 –2 042 –4 039
Betald/erhållen skatt –56 –66 –223 –267 –597
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 123 1 114 2 060 2 228 4 589
Förändring rörelsefordringar –1 237 –401 –336 –436
Förändring rörelseskulder 46 –386 –371 –577 –114
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 168 965 1 287 1 315 4 039
Förvärv av förvaltningsfastigheter –1 665 –1 203 –6 647 –6 195 –9 578
Förvärv/avyttringar av övriga materiella anläggningstillgångar –11 –13 –23 –23 –53
Förvärv av finansiella placeringar – –42 –269 –126 –3 090
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures 636 –292 177 452 –556
Investering i befintliga fastigheter och projekt –1 082 –576 –1 740 –1 038 –2 612
Försäljning av förvaltningsfastigheter –10 1 311 51 2 437 2 490
Försäljning av exploateringsfastigheter 592 17 642 45 123
Försäljning av finansiella placeringar 326 – 326 1 450 1 580
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures – –3 – 377 507
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures 344 15 347 1 121 1 331
Kassaflöde från investeringsverksamheten –870 –787 –7 137 –1 500 –9 857
Betalning för köp av egna aktier –519 – –896 – –267
Amortering av leasingskuld –15 – –20 – –27
Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –118 –14 –125 –20 –17
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –0 –1 –0 –17 –285
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 7 – 7 –8 4
Upptagna lån 3 279 5 863 18 315 17 084 31 426
Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –1 764 –8 293 –11 787 –17 789 –22 610
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 871 –2 445 5 494 –750 8 223
Periodens/årets kassaflöde 1 169 –2 267 –355 –935 2 405
Likvida medel vid periodens/årets början 4 213 4 657 5 715 3 381 3 381
Kursdifferens i likvida medel 12 18 34 –37 –71
Likvida medel vid periodens/årets slut 5 394 2 409 5 394 2 409 5 715
Tillgänglig likviditet, Mkr
Likvida medel 5 394 2 409 5 394 2 409 5 715
Outnyttjade checkkrediter 558 410 558 410 555
Outnyttjade kreditfaciliteter 12 521 19 266 12 521 19 266 12 660
Finansiella placeringar 4 842 1 944 4 842 1 944 4 795
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 23 315 24 029 23 315 24 029 23 724
20 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 21 =====
Mkr
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Fastighetsbestånd
Helsingfors 56 930 53 834 54 279
Stockholm 33 799 33 118 33 209
Göteborg 44 913 43 700 44 012
Köpenhamn 26 704 25 004 25 193
Syd 20 113 17 483 17 598
Öst 30 863 27 019 28 041
Norr 21 105 19 436 19 898
Totalt exklusive projekt 234 426 219 593 222 230
Projekt för egen förvaltning 3 319 3 017 2 966
Totalt förvaltningsfastigheter 237 745 222 610 225 196
Exploateringsfastigheter 3 100 3 446 3 384
Totalt fastighetsbestånd 240 845 226 057 228 580
SEGMENTSINFORMATION
Fastigheternas redovisade värde har under perioden förändrats beroende
på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och
valuta, med 2 651 Mkr i region Helsingfors, 590 Mkr i region Stockholm,
901 Mkr i region Göteborg, 1 511 Mkr i region Köpenhamn, 2 515 Mkr i region
Syd, 2 822 Mkr i region Öst samt med 1 207 Mkr i region Norr. Koncernens
projekt för egen förvaltning har ökat med 353 Mkr och koncernens
Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående
segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts-
överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 5 211 Mkr
(5 089) och resultat före skatt 3 772 Mkr (4 236) består av värdeförändringar
förvaltningsfastigheter 985 Mkr (1 379), resultat från försäljning av
exploaterings f astigheter har minskat med –284 Mkr. Fastigheterna i Danmark
klassificeras under region Köpenhamn. Fastigheterna i Finland fördelas
mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge
klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och
Storbritannien under region Syd.
exploateringsfastigheter 2 Mkr (6), övriga intäkter/kostnader –5 Mkr (–7),
förvaltnings- och administrationskostnader –622 Mkr (–578), andel i resultat
från intressebolag och joint ventures –87 Mkr (653), finansnetto –2 171 Mkr
(–2 082) samt värdeförändringar derivat 458 Mkr (–223).
Mkr
2026
apr jun
2025
apr jun
2026
jan jun
2025
jan jun
2025/2026
julju n
2025
jand ec
Hyresintäkter
Helsingfors 759 740 1 500 1 495 3 042 3 037
Stockholm 492 500 986 994 1 947 1 955
Göteborg 665 636 1 330 1 271 2 620 2 560
Köpenhamn 309 300 610 607 1 223 1 220
Syd 319 298 609 587 1 178 1 157
Öst 662 593 1 276 1 190 2 509 2 423
Norr 364 343 718 681 1 407 1 370
Totalt 3 570 3 408 7 029 6 825 13 926 13 721
Driftsöverskott
Helsingfors 541 521 1 024 1 020 2 117 2 113
Stockholm 389 384 751 745 1 492 1 487
Göteborg 505 495 1 008 976 2 028 1 996
Köpenhamn 235 225 463 459 928 924
Syd 238 237 456 459 901 903
Öst 505 462 951 910 1 858 1 817
Norr 284 270 558 520 1 112 1 074
Totalt 2 697 2 593 5 211 5 089 10 436 10 314
21 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 22 =====
2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Aktierelaterade nyckeltal
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 175 094 1 190 000 1 179 376 1 190 000 1 184 460 1 189 740
Resultat efter skatt per aktie, kr 0,62 0,65 2,40 2,91 5,90 6,41
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) 0,58 0,65 1,89 2,57 5,18 5,86
Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie , kr 0,88 1,03 1,85 2,25 3,91 4,31
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,22 1,36 2,36 2,65 5,08 5,37
Driftsöverskott per aktie, kr 2,04 1,94 3,93 3,78 7,84 7,69
Utestående antal aktier, tusental 2) 1 170 250 1 190 000 1 170 250 1 190 000 1 170 250 1 186 000
Eget kapital per aktie, kr 78,67 76,44 78,67 76,44 78,67 79,13
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 94,30 91,19 94,30 91,19 94,30 93,96
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 51,72 70,26 51,72 70,26 51,72 68,20
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 232 2 190 2 232 2 190 2 232 2 168
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 112 2 088 2 112 2 088 2 112 2 056
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95
Vakansgrad, % 5 5 5 5 5 5
Överskottsgrad, % 76 76 74 75 75 75
Redovisat värde, kr/kvm 34 191 33 500 34 191 33 500 34 191 33 153
Antal förvaltningsfastigheter 2 056 1 986
2 056 1 986 2 056 2 023
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 856 6 555 6 856 6 555 6 856 6 703
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 435 1 614 2 783 3 158 6 014 6 389
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 4,0 4,7 5,4 6,8 7,6 8,4
Avkastning totalt kapital, % 3,6 3,9 3,9 4,3 4,9 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 2,3 2,8 2,5 2,7
Soliditet, % 37,0 39,1 37,0 39,1 37,0 38,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,3 1,5 1,3 1,5 1,3
Belåningsgrad, % 50,4 49,7 50,4 49,7 50,4 48,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,3 11,8 13,3 12,1 12,8 12,0
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
2) Per den 30 juni 2026 uppgick totalt antal emitterade aktier till 1 190 000 000 varav Fastighets AB Balders innehav av egna aktier uppgick till 19 750 000 och antalet
utestående aktier uppgick till 1 170 250 000. Per den 30 juni 2025 ägde Fastighets AB Balder inga egna aktier och totalt antal emitterade (och utestående) aktier uppgick
till 1 190 000 000.
NYCKELTAL
22 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 23 =====
Mkr
2026
30 jun
2025
30 jun
2025
31 dec
Tillgångar
Övriga materiella anläggningstillgångar 24 25 31
Finansiella anläggningstillgångar 27 093 28 469 28 128
Fordringar på koncernbolag 101 933 101 114 100 197
Derivat 177 – 319
Kortfristiga fordringar 352 268 358
Likvida medel och finansiella placeringar 8 179 2 464 8 533
Summa tillgångar 137 759 132 340 137 566
Eget kapital och skulder
Eget kapital 33 744 35 307 34 920
Räntebärande skulder 68 331 56 406 67 691
Skulder till koncernbolag 34 725 33 929 33 216
Derivat 242 1 117 830
Övriga skulder 717 5 581 910
Summa eget kapital och skulder 137 759 132 340 137 566
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Mkr
2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Nettoomsättning 167 146 328 286 629 587
Administrationskostnader –167 –146 –328 –286 –629 –587
Rörelseresultat 0 0 0 0 0 0
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i dotterbolag 3 1 785 3 1 785 100 1 882
Övrigt finansnetto –241 –436 458 2 301 1 648 3 491
– varav valutakursdifferenser –775 –831 –423 467 382 1 272
Värdeförändringar derivat –329 –843 426 –219 1 007 362
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –568 506 886 3 866 2 754 5 734
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag – – – – –1 837 –1 837
Kommittentresultat 1) – – – – –54 –54
Resultat före skatt –568 506 886 3 866 863 3 843
Inkomstskatt 79 138 29 109 –68 12
Periodens/årets resultat 2) –489 644 916 3 975 795 3 855
1) Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår även i en mervärdesskattegrupp.
2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.
23 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 24 =====
0 0
24
12
8
4
20
28
32
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr
16
60
20
40
80
100
120
140
160
20182017
Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie
0
105
75
30
15
90
120
0
2
1
6
3
20182017 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
4
7
8
45
60
5
AKTIEN OCH ÄGARNA
ÄGARFÖRTECKNING PER 2026-06-30
Ägare A-aktier B-aktier
Totalt antal
aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 385 400 393 241 368 33,0 46,9
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,7 13,8
Swedbank Robur Fonder – 61 074 999 61 074 999 5,1 3,4
AMF Fonder & Pension – 59 746 983 59 746 983 5,0 3,3
Länsförsäkringar Fondförvaltning – 42 537 303 42 537 303 3,6 2,4
Handelsbanken Fonder – 30 760 936 30 760 936 2,6 1,7
Folksam – 19 625 389 19 625 389 1,6 1,1
Andra AP-fonden – 18 957 140 18 957 140 1,6 1,1
SEB Investment Management – 14 724 609 14 724 609 1,2 0,8
Nordea Funds – 13 851 348 13 851 348 1,2 0,8
Övrigt 25 272 424 409 482 424 434 754 35,7 23,6
Totalt utestående aktier 67 376 592 1 102 873 408 1 170 250 000 98,3 98,9
Återköpta egna aktier – 19 750 000 19 750 000 1,7 1,1
Totalt registrerade aktier 67 376 592 1 122 623 408 1 190 000 000 100 100
Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets
börsvärde per den 30 juni uppgick till 60 525 Mkr (83 609).
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som
äger 33,0% (33,0) av kapitalet och 46,9% (46,9) av rösterna. Det utländska
ägandet uppgår till cirka 25% (28) av utestående aktier.
Aktien och återköp egna aktier
Balder hade vid periodens utgång cirka 27 900 aktieägare (28 500). Under
perioden omsattes cirka 236,0 miljoner aktier (247,4) vilket motsvarar i
genomsnitt cirka 1 934 000 aktier per handelsdag (2 044 000). Den årliga
omsättningshastigheten uppgick under perioden till 40% (42). Kursen
på aktien var den 30 juni 51,72 kr (70,26) och motsvarar en nedgång med
24% sedan årsskiftet.
Under 2026 begärde styrelsen och fick mandat från bolagsstämman
att köpa tillbaka egna aktier. Syftet med återköpen är att bidra till ökat
aktieägarvärde. Förvärv av bolagets egna aktier har skett på Nasdaq
Stockholm och under perioden har Balder återköpt 15 750 000 aktier till
en genomsnittskurs om 56,82 kr per aktie, vilket gör att Balders
sammanlagda innehav av egna aktier uppgår till 19 750 000 aktier,
motsvarande 1,7% av antalet registrerade aktier vid periodens utgång.
Aktiekapital
Per den 30 juni uppgick aktiekapitalet i Balder till 198 333 333 kr fördelat på
1 190 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av B-aktien är 19 750 000
återköpta per den 30 juni 2026, vilket betyder att totalt antal utestående
aktier uppgår till 1 170 250 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst
och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst.
Årsstämma
Vid årsstämman i Fastighets AB Balder den 8 maj 2026 beslutades bland
annat följande:
• Stämman fastställde bokslutet för 2025 och beviljade styrelsen och
verkställande direktören ansvarsfrihet.
• Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag om utdelning
av hela innehavet av aktier i Norion Bank med avstämningsdag den 12
maj 2026.
• Stämman beslutade om omval av Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten
Dunér, Carin Kindbom, Anders Wennergren och Carina Edblad. Till
styrelseordförande utsågs Erik Selin.
• Stämman fastslog att intill utgången av nästa årsstämma, ska ett fast
styrelsearvode om sammanlagt 1 550 000 kr utgå, varav 550 000 kr
till styrelsens ordförande och vardera 200 000 kr till övriga ledamöter.
• Stämman beslutade om ändring av bolagsordningen för att
möjliggöra införande av ett nytt aktieslag av serie D.
• Stämman beslutade att valberedningen ska bestå av en
representant för envar av de fyra till röstetalet största aktieägarna,
baserat på de aktieägare som per sista bankdagen i september
registrerats i den av Euroclear förda aktieboken.
• Stämman bemyndigade styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid
ett eller flera tillfällen, med eller utan företrädesrätt för aktieägare,
kunna besluta om nyemission av aktier i serie B och/eller serie D
samt av teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna
och/eller konvertera till aktier av serie B och/eller serie D.
Bemyndigandet omfattar högst 10% av samtliga aktier i bolaget.
• Stämman beslutade vidare att fram till nästa årsstämma bemyndiga
styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, besluta om förvärv av egna
aktier av serie B och/eller serie D men att innehavet av egna aktier i
bolaget sammantaget inte får överstiga 10% av samtliga aktier i bolaget.
24 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 25 =====
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Resultat efter skatt per aktie, kr
A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 730 770 2 832 3 461 6 992 7 621
B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 175 1 190 1 179 1 190 1 184 1 190
A/B Resultat efter skatt per aktie, kr 0,62 0,65 2,40 2,91 5,90 6,41
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr
A Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 730 770 2 832 3 461 6 992 7 621
B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr 1 –226 466 207 473 213
C Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning
av konvertibel, miljoner 1 250 1 265 1 254 1 265 1 259 1 264
(A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 0,58
1) 0,651) 1,891) 2,571) 5,181) 5,861)
Resultat efter skatt exklusive orealiserade vä rdeförändringar per aktie, kr
A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 730 770 2 832 3 461 6 992 7 621
B V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, or ealiserade under perioden
enligt resultat r äkningen, Mkr 575 357 993 1 306 2 127 2 440
C V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –351 –855 458 –223 1 080 399
D I nnehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade
värdeförändringar under p erioden, Mkr 3 3 6 –2 9 1
E V ärdeförändringar i andel i resultat från i ntressebolag och joint ventures
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –604 –75 –619 –96 –226 297
F S katteeffekt på orealiserade värdeför ä ndringar, Mkr 79 119 –170 –204 –612 –646
G G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 175 1 190 1 179 1 190 1 184 1 190
(A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade
värdeförändringar per aktie, kr 0,88 1,03 1,85 2,25 3,91 4,31
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A F örvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 435 1 614 2 783 3 158 6 014 6 389
B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 175 1 190 1 179 1 190 1 184 1 190
A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,22 1,36 2,36 2,65 5,08 5,37
Driftsöverskott per aktie, kr
A D riftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 391 2 303 4 640 4 504 9 286 9 150
B G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 175 1 190 1 179 1 190 1 184 1 190
A/B Driftsöverskott per aktie, kr 2,04 1,94 3,93 3,78 7,84 7,69
Eget kapital per aktie, kr
A E get kapital hänförligt till moderbolagets a ktieägare vid periodens slut
enligt balans rä kningen, Mkr 92 058 90 964 92 058 90 964 92 058 93 852
B A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 170 1 190 1 170 1 190 1 170 1 186
A/B Eget kapital per aktie, kr 78,67 76,44 78,67 76,44 78,67 79,13
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
A E get kapital hänförligt till moderbolagets a ktieägare vid periodens slut
enligt balans rä kningen, Mkr 92 058 90 964 92 058 90 964 92 058 93 852
B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 18 643 17 482 18 643 17 482 18 643 18 046
C Räntederivat, Mkr –349 71 –349 71 –349 –459
D A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 170 1 190 1 170 1 190 1 170 1 186
(A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 94,30 91,19 94,30 91,19 94,30 93,96
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr.
ANTAL AKTIER
2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier 1 175 093 681 1 190 000 000 1 179 375 829 1 190 000 000 1 184 460 479 1 189 739 863
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning
av konvertibel 1 249 753 047 1 264 659 366 1 254 035 195 1 264 659 366 1 259 119 845 1 264 399 229
Utestående antal aktier 2) 1 170 250 000 1 190 000 000 1 170 250 000 1 190 000 000 1 170 250 000 1 186 000 000
Utestående antal aktier efter utspädning
av konvertibel 1 244 909 366 1 264 659 366 1 244 909 366 1 264 659 366 1 244 909 366 1 260 659 366
2) Per den 30 juni 2026 uppgick totalt antal emitterade aktier till 1 190 000 000 varav Fastighets AB Balders innehav av egna aktier uppgick till 19 750 000 och antalet utestående aktier
uppgick till 1 170 250 000. Per den 30 juni 2025 ägde Fastighets AB Balder inga egna aktier och totalt antal emitterade (och utestående) aktier uppgick till 1 190 000 000.
25 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 26 =====
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Hyresvärde helår, kr/kvm
A H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 15 305 14 355 15 305 14 355 15 305 14 531
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 856 6 555 6 856 6 555 6 856 6 703
A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 232 2 190 2 232 2 190 2 232 2 168
Hyresintäkter helår, kr/kvm
A H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 14 479 13 684 14 479 13 684 14 479 13 780
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 856 6 555 6 856 6 555 6 856 6 703
A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 112 2 088 2 112 2 088 2 112 2 056
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 14 479 13 684 14 479 13 684 14 479 13 780
B H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 15 305 14 355 15 305 14 355 15 305 14 531
A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Överskottsgrad, %
A D riftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 697 2 593 5 211 5 089 10 436 10 314
B H yresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 570 3 408 7 029 6 825 13 926 13 721
A/B Överskottsgrad, % 76% 76% 74% 75% 75% 75%
Redovisat värde, kr/kvm
A R edovisat värde förvaltningsfastigheter e xklusive projekt, Mkr 234 426 219 593 234 426 219 593 234 426 222 230
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 856 6 555 6 856 6 555 6 856 6 703
A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 34 191 33 500 34 191 33 500 34 191 33 153
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
26 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 27 =====
FINANSIELLA NYCKELTAL 2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Avkastning eget kapital, %
A P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 730 770 2 832 3 461 6 992 7 621
B V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 571 425 985 1 379 2 104 2 498
C R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 12 1 2 6 –21 –17
D V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –351 –855 458 –223 1 080 399
E V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –604 –75 –619 –96 –226 297
F I nnehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr –2 –6 1 –12 –1 –13
G S katteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 76 103 –170 –222 –605 –657
A-B-C-D-E+F-G S umma justerat resultat för perioden, Mkr 1 024 1 165 2 176 2 606 4 659 5 088
H S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 4 094 4 662 4 353 5 212 4 659 5 088
I V ärdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –370 –498 825 1 077 2 938 3 190
J S katteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 76 103 –170 –222 –605 –657
K B eräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 3 801 4 266 5 008 6 067 6 992 7 621
L E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av
perioden enligt balansräkningen, Mkr 92 058 90 964 92 058 90 964 92 058 93 852
M E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av
perioden enligt balansräkningen, Mkr 96 487 89 979 93 852 88 420 90 964 88 420
N G enomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 94 272 90 472 92 955 89 692 91 511 91 136
K/N Avkastning eget kapital, % 4,0% 4,7% 5,4% 6,8% 7,6% 8,4%
Avkastning totalt kapital, %
A P eriodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 191 1 133 3 772 4 236 9 118 9 582
B F inansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 110 –1 050 –2 171 –2 082 –4 324 –4 235
C V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 571 425 985 1 379 2 104 2 498
D R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträk -
ningen, Mkr 12 1 2 6 –21 –17
E V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –351 –855 458 –223 1 080 399
F V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –604 –75 –619 –96 –226 297
A-B-C-D-E-F S umma justerat resultat för perioden, Mkr 2 673 2 687 5 117 5 253 10 504 10 640
G S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 10 690 10 747 10 234 10 506 10 504 10 640
H V ärdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –372 –504 826 1 065 2 937 3 177
I B eräknat årsresultat, Mkr (G+H) 10 319 10 243 11 060 11 571 13 442 13 817
J B alansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 283 956 266 333 283 956 266 333 283 956 276 292
K B alansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 285 167 265 292 276 292 267 926 266 333 267 926
L G enomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 284 562 265 813 280 124 267 129 275 145 272 109
I/L Avkastning totalt kapital, % 3,6% 3,9% 3,9% 4,3% 4,9% 5,1%
Räntetäckningsgrad, ggr
A R esultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 959 1 562 2 327 3 074 5 955 6 702
B F inansnetto under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr –1 110 –1 050 –2 171 –2 082 –4 324 –4 235
C L easingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultaträk -
ningen, Mkr –25 –23 –48 –46 –96 –93
D V ärdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr 53 –34 105 –100 121 –84
E V ärdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag och joint
ventures under p erioden enligt resultaträkningen, Mkr –597 –171 –678 –320 –511 –153
(A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 2,3 2,8 2,5 2,7
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
27 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 28 =====
FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2026
apr-jun
2025
apr-jun
2026
jan-jun
2025
jan-jun
2025/2026
jul-jun
2025
jan-dec
Soliditet, %
A E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 105 085 104 043 105 085 104 043 105 085 106 491
B S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt
balansräkningen, Mkr 283 956 266 333 283 956 266 333 283 956 276 292
A/B Soliditet, % 37,0% 39,1% 37,0% 39,1% 37,0% 38,5%
Skuldsättningsgrad, ggr
A Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 153 213 136 652 153 213 136 652 153 213 143 307
B E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 105 085 104 043 105 085 104 043 105 085 106 491
A/B Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,3 1,5 1,3 1,5 1,3
Nettoskuld, Mkr
A Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 153 213 136 652 153 213 136 652 153 213 143 307
B L ikvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt
balansräkningen, Mkr 10 236 4 353 10 236 4 353 10 236 10 509
A-B Nettoskuld, Mkr 142 976 132 299 142 976 132 299 142 976 132 798
EBITDA, Mkr
A F örvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 555 1 733 3 005 3 394 6 465 6 855
B R esultat från försäljning av exploaterings f astigheter under perioden
enligt resultat r äkningen, Mkr 12 1 2 6 –21 –17
C F inansnetto under perioden enligt resultat r äkningen, Mkr –1 110 –1 050 –2 171 –2 082 –4 324 –4 235
A+B-C EBITDA, Mkr 2 677 2 784 5 178 5 483 10 768 11 073
EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 673 11 133 10 353 10 960 10 768 11 073
Belåningsgrad, %
A Nettoskuld, Mkr 142 976 132 299 142 976 132 299 142 976 132 798
B S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt
balansräkningen, Mkr 283 956 266 333 283 956 266 333 283 956 276 292
A/B Belåningsgrad, % 50,4% 49,7% 50,4% 49,7% 50,4% 48,1%
Nettoskuld/EBITDA, ggr
A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 141 698 131 133 137 887 132 353 137 638 132 603
B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 673 11 133 10 353 10 960 10 768 11 073
A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,3 11,8 13,3 12,1 12,8 12,0
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
28 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 29 =====
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till
antalet ute s tående aktier vid p eriodens slut.
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i
förhållande till genomsnittligt antal u testående aktier.
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier
som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit
ute s tående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till
antalet ute s tående aktier med åter l äggning av räntederivat och upp -
skjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till
genomsnittligt antal aktier.
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas
verkliga värde vid periodens slut.
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande
till hyresvärde.
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande.
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter.
Fastighetskategori
Kategoriseras efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördel -
ningen görs på k ontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga
fastigheter. Övriga fastigheter inne f attar hotell, utbildning, vård, lager
samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den
största andelen avgör fastighetskategori.
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets k ostnader, såsom kostnader för drift,
media, underhåll och fastighetsskatt.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller
värdestegring eller en kombination av dessa.
Hyresvärde, Mkr 1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte
definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor -
mance Measures” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull
kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra
intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets
finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid
jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett
komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar
dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa
i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur
Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
DEFINITIONER
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, %
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har resultatet omräknats till h elårsbasis, med undantag
för värde f örändringar, utan hänsyn till säsongs v ariationer som normalt
uppstår i v erksamheten.
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig
balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs -
basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate -
ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har
EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj -
ning av exploateringsfastigheter.
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse-
bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan
bestämmande inflytandes andel.
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel och finansiella
placeringar.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar
på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat
från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträttsavgäld
och värdeförändringar på finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan
bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande
till balansomslutningen vid periodens slut.
ÖVRIGT
Intressebolag och joint ventures
Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till intressebolag och
joint ventures benämns av förenklingsskäl endast ”intressebolag”. Rapporten
avser både innehav som utgör intressebolag och joint ventures. För kom -
plett lista, se not 14 i Balders års- och hållbarhetsredovisning 2025.
29 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 30 =====
HUVUDKONTOR Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg
Tel: 031-10 95 70
UTHYRNING Tel: 020-151 151
KUNDSERVICE Tel: 0774-49 49 49
REGION
GÖTEBORG Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg
Timmervägen 7B · 541 64 Skövde
F öreningsgatan 10 · 461 30 Trollhättan
HELSINGFORS M ikonkatu 8A · 00100 Helsinki · Tel: +358 45 120 15 15
KÖPENHAMN Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45 55 55 07 07
NORR Skolgången 3 · 802 57 Gävle
Packhusallén 2D · 652 11 Karlstad
Esplanaden 22 · 852 36 Sundsvall
STOCKHOLM Tulegatan 2A · 113 58 Stockholm
Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby
H allonbergsplan 5–7, vån 2 · 174 52 Sundbyberg
SYD Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö
Esplanaden 7 · 265 35 Åstorp
Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg
ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping
Stenbygatan 6 · 721 36 Västerås
FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905
KONTAKT
För ytterligare information, kontakta:
VD Sharam Rahi, via VD-assistent, telefon 031-351 84 49
Finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99
IR Jonas Erikson, 076-765 50 88
EKONOMISK INFORMATION
På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om
verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering
samt pressreleaser.
KALENDARIUM
Delårsrapport jan-sep 2026 2 3 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 1 2 februari 2027
COPYRIGHT ©2024 SUSTAINALYTICS, A MORNINGSTAR COMPANY. ALL RIGHTS RESERVED. THIS PUBLICATION INCLUDES INFORMATION AND DATA PROVIDED BY SUSTAINALYTICS AND/OR ITS CONTENT
PROVIDERS. INFORMATION PROVIDED BY SUSTAINALYTICS IS NOT DIRECTED TO OR INTENDED FOR USE OR DISTRIBUTION TO INDIA-BASED CLIENTS OR USERS AND ITS DISTRIBUTION TO INDIAN RESIDENT
INDIVIDUALS OR ENTITIES IS NOT PERMITTED. MORNINGSTAR/SUSTAINALYTICS ACCEPTS NO RESPONSIBILITY OR LIABILITY WHATSOEVER FOR THE ACTIONS OF THIRD PARTIES IN THIS RESPECT. USE OF
SUCH DATA IS SUBJECT TO CONDITIONS AVAILABLE AT HTTPS://WWW.SUSTAINALYTICS.COM/LEGAL-DISCLAIMERS/
THE USE BY FASTIGHETS AB BALDER OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT
CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF FASTIGHETS AB BALDER BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION
PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI.
Copyrights för sida 15.
YLÖJÄRVI, TAMMERFORSREGIONEN
KÖPCENTRET ELO
KOMMERSIELLT
30 FASTIGHETS AB BALDER DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2026