Kvartalsrapport Q3 2023

===== SIDA 1 =====

FASTIGHETS AB BALDER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-SEPTEMBER 2023
•   F örvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 4 683 Mkr 
(4 601), vilket motsvarar en minskning per aktie 
med 1 % till 4,06 kr (4,11).
•   L ångsiktigt substansvärde uppgick till 89,74 kr 
per aktie (92,84).
•   H yresintäkterna uppgick till 8 855 Mkr (7 716).
•   R esultatet efter skatt hänförligt till moder-
bolagets aktie ä gare uppgick till –1 978 Mkr 
(9 329) motsvarande –1,71 kr per aktie (8,34).
FASTIGHETS AB BALDER är ett börs n oterat 
fastighetsbolag som med lokal förankring 
ska möta olika kundgruppers behov av 
bostäder och lokaler. Balders fastighets-
bestånd hade den 30 september 2023 ett 
värde om 218,6 Mdkr (213,2). Balderaktien 
är noterad på Nasdaq Stockholm, Large 
Cap.
GÖTEBORG 
MASTHUGGET 43:2
HOTEL DRAKEN
FÄRDIGSTÄLLT 2023 
474 RUM
Fotocred: Erik Nissen Johansen

===== SIDA 2 =====

INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Perioden i korthet 3
VD har ordet 4
Prognos och aktuell intjäningsförmåga  5
Intäkter, kostnader och resultat  6 -7
Fastighetsbestånd  8
Fastighetsbeståndets förändring  9
Fastighetsutveckling  10
Projekttabeller  1 1-12
Kunder 13
Finansiering 14-15
Hållbarhet 16-17
Intressebolag 1 8
Övriga upplysningar  1 9
Revisorns granskningsrapport  2 0
Totalresultat 2 1
Finansiell ställning  2 2
Kassaflöden  2 3
Segmentsinformation  24
Nyckeltal 25
Moderbolaget  26
Aktien och ägarna  2 7 
Härledning av nyckeltal 2 8-31
Definitioner 32
Kontaktuppgifter, kalendarium  3 3
GÖTEBORG 
MASTHUGGET 43:2
HOTEL DRAKEN
FÄRDIGSTÄLLT 2023
474 RUM
Fotocred: Erik Nissen Johansen
2 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 3 =====

PERIODEN I KORTHET
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.
2023 
jan-sept
2022 
jan-sept
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
2017 
jan-dec
Hyresintäkter, Mkr 8 855 7 716 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915
Förvaltningsresultat, Mkr  1) 4 683 4 601 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –5 990 6 272 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336
Värdeförändringar derivat, Mkr 212 1 334 1 617 511 –141 –180 –34 144
Resultat efter skatt, Mkr  1) –1 978 9 329 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118
Förvaltningsfastigheter, Mkr 215 060 209 717 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360
Exploateringsfastigheter, Mkr 3 567 3 436 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 –
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Resultat efter skatt per aktie, kr –1,71 8,34 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45
Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,06 4,11 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46
Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 49,30 44,76 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
JULI-SEPTEMBER 2023
• Hyresintäkterna uppgick till 3 017 Mkr (2 659), varav effekten av  
förändrade valutakurser uppgick till 107 Mkr (54).
• Driftsöverskottet uppgick till 2 341 Mkr (2 015), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till 77 Mkr (42).
• Överskottsgraden uppgick till 78 % (76).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare  
minskade med 8 % till 1 584 Mkr (1 718), vilket motsvarar 1,37 kr per 
aktie (1,54).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till –1 749 Mkr (626). Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är oförändrat jämfört med andra  
kvartalet.
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 107 Mkr (135).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till –1 067 Mkr (777).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till –1 060 Mkr (613) vilket motsvarar  
–0,92 kr per aktie (0,55).
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 89,74 kr per aktie (92,84).
• Två exploateringsfastigheter (1) har avyttrats och resultatavräknats 
under kvartalet. Försäljningsresultatet uppgick till 115 Mkr (46) 
inklusive portföljens löpande försäljningsomkostnader.
JANUARI-SEPTEMBER 2023
• Hyresintäkterna uppgick till 8 855 Mkr (7 716), varav effekten av  
förändrade valutakurser uppgick till 338 Mkr (158).
• Driftsöverskottet uppgick till 6 640 Mkr (5 732), varav effekten av 
förändrade valutakurser uppgick till 241 Mkr (121).
• Överskottsgraden uppgick till 75 % (74).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
ökade med 2 % till 4 683 Mkr (4 601), vilket motsvarar en minskning 
per aktie med 1 % till 4,06 kr (4,11).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till –5 995 Mkr (6 213). Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är 0,2 procentenheter högre jämfört 
med årsskiftet.
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 212 Mkr (1 334).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till –2 486 Mkr (10 277).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- 
ägare uppgick till –1 978 Mkr (9 329) vilket motsvarar –1,71 kr per 
aktie (8,34).
• Fyra exploateringsfastigheter (3) har avyttrats och resultatavräknats 
under perioden. Försäljningsresultatet uppgick till 337 Mkr (69) 
inklusive portföljens löpande försäljningsomkostnader.
• Under perioden genomfördes en placering av 5-åriga konvertibla 
skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5 %.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före 
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, till -
kännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser 
uppgå till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avgivande av bok -
slutskommuniké för januari–december 2022.
3 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 4 =====

Kära aktieägare, 
        
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick 
till 4 683 Mkr (4 601), per aktie motsvarar det en minskning till 4,06 kr 
(4,11). För tredje kvartalet minskade förvaltningsresultatet per aktie till 1,37 
kr (1,54). Aktuell intjäningsförmåga har varit stabil under året vilket innebär 
att vi lyckats kompensera de höjda räntorna med ökat driftnetto och sta -
bilt förvaltningsresultat från intressebolag. 
Finansiering
Vi gick in i den oroliga tid som präglat marknaderna sedan Ryssland in- 
vaderade Ukraina med långa löptider och räntebindningar. Effekten av 
högre marknadsräntor dämpas då vi har 70 % av våra lån bundna och 
även om de ökade räntorna successivt påverkar räntekostnaderna ger 
detta oss tid att anpassa oss. Vi har fortsatt att ta upp bankfinansiering 
och minska andelen obligationsfinansiering. På sikt är Balders närvaro i 
de svenska och internationella kapitalmarknaderna fortsatt strategiskt 
viktig. Givet rådande marknadsförhållanden kommer dock fokus att ligga 
på bankfinansiering under en tid framöver. Den tillgängliga likviditeten kan 
fluktuera något mellan kvartalen beroende på tajmingen av bankförhand -
lingar, valutarörelser och förfall. Balder kommer behålla en likviditet i nivå 
med de senaste kvartalen så länge vi anser att finansieringsmarknaderna 
är ansträngda.
Projekt och investeringar  
Under kvartalet har vi med gott resultat fortsatt att färdigställa projekt för 
egen förvaltning och projekt för avyttring. Investeringsvolymen minskade 
under detta kvartal och kommer att fortsätta minska successivt under 2024.
Hållbarhet
Det händer mycket inom hållbarhetsområdet, bland annat i form av nya 
lagkrav. Under kvartalet har vi genomfört en dubbel väsentlighetsanalys 
utifrån principerna i ESRS/CSRD och vi arbetar med att förbereda oss för 
att i god tid kunna implementera förändringar i verksamheten.
Balders ESG risk rating från Sustainalytics har uppdaterats från 13,8 till 
12,3 vilket placerar oss väl inom ramen för låg risk och vi är nöjda med det 
positiva momentum kopplat till vårt arbete kring dessa frågor. Förflytt -
ningen hänför sig framförallt till utveckling inom styrning och rapportering. 
Även Balders positiva utveckling inom klimatområdet kopplat till klimatmål, 
klimatberäkningar och klimatriskanalyser lyfts fram.
VD HAR ORDET
Bostadsmarknaden
Trots att bostadspriserna verkar ha stabiliserats, så tycks vi vara på väg mot 
den lägsta nivån av nyproduktion av bostäder som vi har sett på länge. Å 
ena sidan bör det minskade utbudet ge stöd åt priserna på andrahands-
marknaden, och hålla nere vakansgraderna på hyresbostäder, men med 
tanke på den bostadsbrist som råder är det en olycklig utveckling. Jag har 
dock svårt att se att produktionsstarterna ska komma igång under rådande 
miljö, och det är sannolikt att vi har två till tre år framför oss med succes-
sivt minskande utbud av nyproducerade bostäder. 
Skakig omvärld
Vi har fortsatt en global osäkerhet och en orolig omvärld. Som bolag 
anpassar vi oss hela tiden till de förutsättningar som råder med fokus på att 
effektivisera den dagliga verksamheten, ta hand om våra kunder, fastigheter 
och finansiering. Trots en orolig omvärld, går Balder operativt igenom en 
period som inte är så händelserik. Vi fortsätter att se en positiv utveckling 
av driftnettot och vi finjusterar successivt verksamheten för att öka vår 
effektivitet.
Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för det dagliga engagemang, 
gnet och flexibilitet som bidrar till Balders fortsatta framgång! 
Erik Selin 
Verkställande direktör
4 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 5 =====

OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet 1), det vill säga resultatet före  
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna -
givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå 
till 6 200 Mkr. Prognosen tillkännagavs vid avgivande av bokslutskom -
muniké för januari–december 2022.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmåna -
dersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings-förmågan 
inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, 
vakans-, valuta- eller ränteförändring.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller 
fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är 
värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats  
i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade 
hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt 
kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är 
beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. 
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Mkr
2023
30 sept
2023
30 juni
2023
31 mars
2022
31 dec
2022
30 sept
2022
30 juni
2022
31 mars
2021
31 dec
2021
30 sept
2021
30 juni
2021
31 mars
Hyresintäkter 12 100 12 000 11 650 11 600 10 750 10 350 10 135 9 710 9 150 9 100 8 505
Fastighetskostnader –2 950 –2 925 –2 800 –2 735 –2 565 –2 470 –2 445 –2 370 –2 230 –2 220 –2 210
Driftsöverskott 9 150 9 075 8 850 8 865 8 185 7 880 7 690 7 340 6 920 6 880 6 295
Överskottsgrad, % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 76 % 74 %
Förvaltnings- och  
administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 050 –1 035 –1 000 –990 –980 –830 –780 –770 –720
Förvaltningsresultat från  
intressebolag 1 950 1 850 1 850 1 850 1 800 1 780 1 760 1 650 1 500 1 370 1 340
Rörelseresultat 10 000 9 825 9 650 9 680 8 985 8 670 8 470 8 160 7 640 7 480 6 915
Finansnetto,  
inkl tomträttsavgäld –3 900 –3 600 –3 300 –2 900 –2 550 –2 220 –2 020 –1 750 –1 600 –1 600 –1 580
Avgår innehav utan 
bestämmande inflytande –400 –410 –410 –560 –550 –580 –630 –630 –610 –605 –625
Förvaltningsresultat  1) 5 700 5 815 5 940 6 220 5 885 5 870 5 820 5 780 5 430 5 275 4 710
Skatt 2) –1 190 –1 200 –1 230 –1 305 –1 240 –1 250 –1 240 –1 230 –1 130 –1 085 –975
Resultat efter skatt 4 510 4 615 4 710 4 915 4 645 4 620 4 580 4 550 4 300 4 190 3 735
Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,94 5,04 5,15 5,39 5,26 5,25 5,20 5,17 4,85 4,71 4,21
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2023 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter.
EUR: 11,49
DKK: 1,54
NOK: 1,02
GBP: 13,27
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
5 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 6 =====

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 5 009 Mkr (5 030), varav effekt 
av förändrade valutakurser uppgick till 88 Mkr (76). Förvaltningsresultatet 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 683 Mkr (4 601),  
vilket motsvarar en minskning per aktie med 1 % till 4,06 kr (4,11). I förvalt -
ningsresultatet ingår intressebolag med 1 425 Mkr (1 453). 
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till –2 486 Mkr (10 277). Resultat 
efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –1 978 Mkr 
(9 329), motsvarande –1,71 kr per aktie (8,34). Resultatet före skatt har 
påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastig-
heter med –5 995 Mkr (6 213), realiserade värdeförändringar avseende 
förvaltningsfastigheter med 6 Mkr (58), resultat från försäljning av exploa -
teringsfastigheter med 337 Mkr (69), värdeförändringar avseende ränte -
derivat och optionskomponent konvertibel med 212 Mkr (1 334) samt 
resultat från andelar i intressebolag om –989 Mkr (873). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 15 % till 8 855 Mkr (7 716), varav effekten av 
förändrade valuta  k urser uppgick till 338 Mkr (158). Ökningen beror på 
förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på 
kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. 
Kontraktsportföljens hyresvärde per 30 september uppgick till 
12 659 Mkr (11 186). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighets-
beståndet uppgick till 2 116 kr/kvm (1 930) exklusive projektfastigheter. 
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 5,2 % (2,5) efter  
justering för valutakursförändring. 
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, 
branscher och lägen. Per den 30 september uppgick den ekonomiska 
uthyrningsgraden till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid  
periodens slut uppgick till 559 Mkr (436).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –2 215 Mkr (–1 984) under perioden, 
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –97 Mkr (–38).
Driftsöverskottet har ökat med 16 % till 6 640 Mkr (5 732), vilket innebär 
en överskottsgrad om 75 % (74).
Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår 
har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga 
kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden  
till –790 Mkr (–760), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick  
till –40 Mkr (–18).
Andelar i resultat från intressebolag/joint ventures
Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, 
se not 14 i 2022 års årsredovisning.
Resultat från andelar i intressebolag/joint ventures uppgick under  
perioden till –989 Mkr (873) och Balders andel av intressebolagens  
förvaltningsresultat uppgick till 1 425 Mkr (1 453). 
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter och räntederivat med –2 477 Mkr (–54). Periodens 
skatt uppgick till 63 Mkr (–525).
GÖTEBORG 
BERGSJÖN
ÖVERSIKT AV BALDERS 
FASTIGHETSBESTÅND 
I BERGSJÖN
6 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 7 =====

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot uppgick till –2 264 Mkr (–1 382), varav effekten av förändrade 
valutakurser uppgick till –112 Mkr (–27). 
Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 212 Mkr (1 334). Orealiserade värdeförändringar är inte kassa -
flödespåverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 30 
september 2,8 % (1,9).
Per den 30 september var den tillgängliga likviditeten inklusive 
bekräftade lånelöften 18 535 Mkr (26 029).
Nettoskuld/EBITDA uppgick per kvartalsskiftet till 12,7 ggr (13,5). Nyckel-
talet rör sig i rätt riktning och förbättringen kommer från en kombination av 
minskad nettoskuld och ökade intäkter från vår befintliga fastighetsportfölj 
samt färdigställande av projekt.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har den 30 september genomfört en individuell intern värdering  
av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade  
värdeförändringar uppgick till –5 995 Mkr (6 213). Realiserade värde- 
förändringar uppgick till 6 Mkr (58). Det genomsnittliga direktavkastnings- 
kravet per den 30 september uppgick till 4,8 % (4,4), vilket är 0,2 procent -
enheter högre jämfört med årsskiftet. Periodens värdeförändring är fram -
förallt hänförlig till det höjda bedömda avkastningskravet.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband 
med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden 
inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka 
kostnadsförs löpande, dessa uppgick under perioden till –21 Mkr (–15). 
Fyra projekt har resultatavräknats under perioden. Periodens försäljnings- 
resultat uppgick till 337 Mkr (69) efter avdrag för marknadsförings- och 
försäljningsomkostnader och omfattar försäljning av exploateringsprojekt 
i Sverige och Danmark: Bovieran Helsinge ApS, Brf Glasbruket i Majorna, Brf 
Bovieran Svedala och Brf Glasbruksgränd vid Västra Gatan.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till 360 Mkr (–1 849), varav effekten av 
förändrade valutakurser uppgick till 22 Mkr (–46). Aktuell skattekostnad 
för perioden uppgick till –165 Mkr (–486). Aktuell skattekostnad hänförligt 
till moderbolagets aktieägare uppgick till –125 Mkr (–324).
Uppskjuten skatteintäkt för perioden uppgick till 525 Mkr (–1 363). 
Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. 
Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot  
av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan 
redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak 
fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till  
17 407 Mkr (17 589). 
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital uppgick till 3 216 Mkr (3 325). Investeringsverksamheten har  
belastat kassaflödet med netto –5 412 Mkr (–10 014). Kassaflödet från  
finansieringsverksamheten uppgick till netto –806 Mkr (8 207).
Totalt uppgick periodens kassaflöde till –1 572 Mkr (1 393). Kurs- 
differens i likvida medel uppgick till 48 Mkr (34). 
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 479 Mkr (20 242) uppgick 
koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check-  
kredit per den 30 september till 6 056 Mkr (5 787). Tillgänglig likviditet 
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 18 535 Mkr (26 029).
Tredje kvartalet 2023
Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2023 uppgick till 1 707 Mkr 
(1 863). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för 
tredje kvartalet 2023 minskade med 8 % och uppgick till 1 584 Mkr (1 718) 
vilket motsvarar 1,37 kr per aktie (1,54). I förvaltningsresultatet ingick 
intressebolag med 496 Mkr (550). Hyresintäkterna uppgick till 3 017 Mkr 
(2 659) och fastighetskostnaderna till –676 Mkr (–645), vilket medför att 
driftsöverskottet har ökat med 16 % till 2 341 Mkr (2 015), varav effekt av 
förändrade valutakurser har påverkat driftöverskottet med 77 Mkr (42). 
Överskottsgraden uppgick till 78 % (76).
Periodens resultat efter skatt uppgick till –1 067 Mkr (777). Resultat 
efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –1 060 Mkr 
(613) motsvarande –0,92 kr per aktie (0,55). Resultatet har påverkats av 
orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 
–1 749 Mkr (626), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfas -
tigheter med –21 Mkr (23), resultat från försäljning av exploateringsfastig -
heter med 115 Mkr (46), värdeförändringar avseende räntederivat och 
optionskomponent konvertibel med 107 Mkr (135) samt resultat från 
andelar i intressebolag om –773 Mkr (–1 107). Koncernens totala skatt 
uppgick till 43 Mkr (–259). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till 
–57 Mkr (–102). Uppskjuten skatteintäkt för perioden uppgick till 100 Mkr 
(–157). Den uppskjutna skatten har påverkats av positiva valutakursdiffe -
renser som uppstått vid omräkning av moderbolagets euroobligationer 
under kvartalet. I koncernen används dessa för säkring av nettoinveste -
ringar i utlandet och omföres till Övrigt totalresultat.
Personal och organisation
Antalet medansvariga per den 30 september uppgick till 1 145 personer  
(1 145), varav 479 kvinnor (479). Balder är organiserat i sju regioner. Huvud-
kontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern -
gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av 
tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget 
uppgick under perioden till 382 Mkr (454).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 829 Mkr (8 554). Övrigt 
finansnetto uppgick till 1 599 Mkr (–2 376) varav valutakursdifferenser 
uppgick till –4 Mkr (–2 498), värdeförändringar avseende räntederivat och 
optionskomponent konvertibel uppgick till 265 Mkr (1 154).
Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av 
bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för 
säkring av nettoinvesteringar i utlandet.
7 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 8 =====

Balder ägde den 30 september 1 882 förvaltningsfastigheter (1 806) med 
en uthyrningsbar yta om 5 971 tkvm (5 779) till ett värde om 215 060 Mkr 
(209 717). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 12 637 Mkr 
(11 153). 
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter 
till ett anskaffningsvärde om 3 567 Mkr (3 436). Värdet för det totala 
fastighetsbeståndet uppgick till 218 626 Mkr (213 153). 
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas 
centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner 
samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders 
ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.
FASTIGHETSBESTÅND
BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-09-30 1)
Antal 
förvaltnings -
fastig  heter
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
uthyrnings -
grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Helsingfors 762 1 314 538 3 516 2 675 3 350 95 55 130 25
Stockholm 92 821 992 1 886 2 294 1 750 93 33 442 15
Göteborg 200 1 194 573 2 175 1 821 2 086 96 38 754 18
Köpenhamn 27 387 147 1 170 3 023 1 154 99 25 435 12
Syd 90 475 488 858 1 804 819 95 13 497 6
Öst 455 914 984 1 710 1 868 1 663 97 23 773 11
Norr 256 862 437 1 322 1 533 1 255 95 19 183 9
Totalt exklusive projekt 1 882 5 971 159 12 637 2 116 12 078 96 209 214 96
Projekt för egen förvaltning 22 22 5 846 3
Totalt förvaltningsfastigheter 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 215 060 98
Exploateringsfastigheter 3 567 2
Totalt fastighetsbestånd 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 218 626 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 383 3 001 053 6 774 2 257 6 512 96 115 425 53
Kontor 105 694 099 1 876 2 703 1 721 92 34 150 16
Handel 144 1 007 522 1 663 1 651 1 599 96 21 469 10
Industri/Logistik 167 648 818 956 1 474 899 94 13 081 6
Övrigt 83 619 667 1 367 2 206 1 347 98 25 089 11
Totalt exklusive projekt 1 882 5 971 159 12 637 2 116 12 078 96 209 214 96
Projekt för egen förvaltning 22 22 5 846 3
Totalt förvaltningsfastigheter 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 215 060 98
Exploateringsfastigheter 3 567 2
Totalt fastighetsbestånd 1 882 5 971 159 12 659 2 116 12 100 96 218 626 100
1)  T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  f örvärvade fastigheter har räknats upp till  
helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter.
Helsingfors, 25
Göteborg, 19
Köpenhamn, 12
Öst, 12
Norr, 9
Syd, 6
Stockholm, 16
REDOVISAT VÄRDE PER REGION,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Bostäder, 57 
Kontor, 16 
Handel, 10
Övrigt, 12
Industri/Logistik, 6
8 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsfastigheter
Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. 
Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och  
Storbritannien värderas med avkastnings  m etoden. 
I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till 
anskaffningsvärde.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvalt -
ning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-  
utgift samt projektrisk. 
Balder har ökat avkastningskravet i värderingarna av förvaltnings-  
fastigheterna i perioden med 0,2 procentenheter jämfört med årsskiftet. 
Det höjda bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra marknadsläget 
och stigande marknadsräntor. Per den 30 september uppgick Balders 
genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,8 % (4,4) exklusive projekt -
fastigheter för egen förvaltning. Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
för bostadsfastigheter uppgick till 4,3 % och för kommersiella fastigheter 
till 5,3 %. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter bolaget 
löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions
1) 
på interna värderingar. Avvikelserna mellan externa och interna värde -
ringar har historiskt varit obetydliga.
Orealiserade värdeförändringar förvaltnings  f astigheter
Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter 
uppgick den 30 september till 215 060 Mkr (209 717). Den orealiserade 
värdeförändringen under perioden uppgick till –5 995 Mkr (6 213).
Periodens värdeförändring är framförallt hänförligt till det höjda 
bedömda avkastningskravet.
Investeringar, förvärv och försäljningar
Under perioden har totalt 4 923 Mkr (11 029) investerats avseende förvalt -
ningsfastigheter, varav 418 Mkr (4 824) avser förvärv och 4 505 Mkr (6 205) 
avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. 
Under perioden har förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark 
sålts till ett försäljningsvärde om 650 Mkr (2 772). Realiserade värdeföränd-
ringar från försäljningarna uppgick till 6 Mkr (58). 
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2023 2022
Mkr Antal2) Mkr Antal2)
Förvaltningsfastigheter 1 januari 213 932 1 841 189 138 1 678
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 4 505 6 205
Förvärv 418 2 4 824 23
Avyttringar –644 –12 –2 714 –65
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade –5 995 6 213
Valutaförändring 2 843 6 049
Omklassificering – 51 – 170
Förvaltningsfastigheter 30 september 215 060 1 882 209 717 1 806
Exploateringsfastigheter 1 januari 3 421 2 697
Upparbetade projektkostnader 1 376 1 223
Försäljning –1 230 –484
Exploateringsfastigheter 30 september 3 567 3 436
Totalt fastighetsbestånd 30 september 218 626 213 153
1) Uttalande från extern värderingsfirma avseende tillämpligheten av värderingsmetoderna, de informationskällor som används samt värderingens kvalitet och trovärdighet.
2) Antal förvaltningsfastigheter.
9 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 10 =====

Inom ramen för fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och 
ombyggnadsprojekt av bostäder och lokaler. Investeringar görs framför 
allt i områden där bolaget redan verkar med tyngdpunkt på storstads-
regionerna Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Bygg -
rättsportföljen omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av  
såväl hyres- som bostadsrätter men också kommersiella fastigheter. 
Projektfastigheter för egen förvaltning 
Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd 
total investering om 4,0 Mdkr (11,8), varav 2,8 Mdkr (8,3) är nedlagt och 
1,2 Mdkr (3,5) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten 
avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar 
cirka 1 600 lägenheter (4 720) och avser i huvudsak projekt i Finland och 
Danmark. 
Exploateringsfastigheter för avyttring 
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med 
avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till 
anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, 
sålts och lämnats över till köparen. 
Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total 
investering om 4,0 Mdkr (3,9), varav 2,4 Mdkr (2,0) är nedlagt och 1,6 Mdkr 
(1,9) återstår att investera. Samtliga projekten avser bostadsprojekt som 
säljs till slutkund. 
I tredje kvartalet redovisas försäljningsresultat från två exploaterings -
projekt (1), Brf Glasbruksgränd vid Västra Gatan och Brf Bovieran Svedala. 
Anskaffningskostnaden för projekten uppgick till –582 Mkr (–239) och 
resultatet från försäljningen uppgick till 122 Mkr (51), exklusive kvartalets 
marknadsförings- och försäljningskostnader om –7 Mkr (–5) avseende 
samtliga exploateringsfastigheter. 
Anskaffningskostnaden för periodens samtliga avyttrade projekt upp -
gick till –1 251 Mkr (–499) och resultatet från försäljningarna uppgick till 
358 Mkr (84), exklusive periodens marknadsförings- och försäljningskost -
nader om –21 Mkr (–15) avseende samtliga exploateringsfastigheter.
FASTIGHETSUTVECKLING
VÄXJÖ 
BOTANIK
HYRESRÄTTER
FÄRDIGSTÄLLT 2023
104 LGH
10 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 11 =====

PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING – UNDER BYGGNATION 
Land Region Projekt
Fastighets­
kategori
Uthyrbar yta, 
kvm
Antal 
lägenheter
Total bedömd 
investering, Mkr
Bedömt färdig ­
ställande
Danmark Köpenhamn Strandby Huse Bostad 3 024 48 166 Q4 2023
Finland Helsingfors Kotkatie 6 Bostad 3 793 100 212 Q4 2023
Finland Helsingfors Sorakatu 9 Bostad 2 790 77 141 Q4 2023
Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinankulma Bostad 1 147 25 58 Q4 2023
Finland Helsingfors Porvoon Horisontti Bostad 1 484 54 79 Q4 2023
Finland Öst Oulun Tervapääsky Bostad 2 470 68 112 Q4 2023
Finland Öst Kangasalan Kuningatar Bostad 2 861 95 123 Q4 2023
Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinapuisto Bostad 1 147 25 50 Q1 2024
Finland Helsingfors Patljoonantie 3-5 Bostad 4 649 92 221 Q1 2024
Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 244 88 101 Q1 2024
Sverige Stockholm Hedin Akalla Kommersiellt 10 859 – 230 Q1 2024
Sverige Stockholm Mörtlösa MG Ford Kommersiellt 7 276 – 216 Q3 2024
Danmark Köpenhamn Strandby Høje Bostad 19 817 289 1 029 Q3 2024
Finland Helsingfors Peijinkuja 6 Bostad 6 099 136 379 Q3 2024
Finland Helsingfors Piejinkuja 10 Bostad 4 500 121 275 Q4 2024
Finland Öst Kangasalan Kuningas Bostad 4 589 140 197 Q4 2024
Finland Öst Turun Huoleton Bostad 4 100 132 210 Q1 2025
Finland Öst Turun Rento Bostad 2 965 94 155 Q3 2025
Summa 85 814 1 584 3 955
FASTIGHETSUTVECKLING
EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING – UNDER BYGGNATION
Land Region Projekt
Fastighets­
kategori
Uthyrbar yta, 
kvm
Antal 
lägenheter
Total bedömd 
investering, Mkr
Bedömt färdig ­
ställande
Sverige Göteborg Hovås Höjd Bostad 10 771 148 569 Q4 2023
Sverige Stockholm Caprea Bostad 3 742 28 550 Q4 2023
Sverige Göteborg Frölunda Bostad 19 996 392 900 Q2 2024
Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 393 138 702 Q2 2024
Sverige Göteborg Bohusgatan Rubinen Bostad 6 153 93 429 Q1 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Safiren Bostad 5 570 99 401 Q3 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Spinellen Bostad 7 133 134 486 Q2 2027
Summa 60 758 1 032 4 037
Totalt under byggnation 146 572 2 616 7 991
11 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 12 =====

FASTIGHETSUTVECKLING
KOMMANDE PROJEKT  
BEDÖMD BYGGSTART 2025 OCH FRAMÅT
Land Region BTA1), kvm Antal lägenheter
Sverige Göteborg 882 406 7 116 
Sverige Stockholm 537 106 4 707 
Finland Helsingfors 282 737 5 238 
Finland Öst 31 110 660 
Norge Oslo 7 000 100 
Danmark Köpenhamn 40 024 225 
Summa 1 780 383 18 046 
1) BTA = Bruttoarea
Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan.
KUNGÄLV 
VÄSTRA GATAN
BRF-PROJEKT  
FÄRDIGSTÄLLT 2023 
128 LGH
12 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 13 =====

0
4 000
3 000
1 000
2 000
9 000
Mkr
6 000
8 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2022-2023 okt-sept
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
5 000
7 000
10 000
12 000
11 000
0
600
200
400
1 200
1 400
1 600
1 800
Mkr
800
1 000
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031-
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad 
uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med 
bolagets befintliga kunder. 
Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan 
bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska 
fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en 
jämn och god uthyrningsgrad.
KUNDER
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om  
6,6 år (6,2). Balders tio största kontrakt svarar för 3,8 % (3,6) av de totala 
hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 13,1 år (9,6).
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2023-09-30
Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, %
2023 358 8 209 2
2024 1 707 36 531 4
2025 948 20 813 7
2026 659 14 616 5
2027– 1 050 22 3 455 29
Summa 4 722 100 5 625 46
Bostad 1) 47 509 6 333 52
P-plats 1) 11 768 53 0
Garage 1) 6 289 88 1
Summa 70 288 12 100 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
13 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 14 =====

Icke säkerställda obligationer, 49
Säkerställda banklån, 40
Icke säkerställda banklån, 10
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Certi/f.shortikat, 1
Icke säkerställda lån, 82 289
 Säkerställda lån, 55 035
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH 
ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valuta- 
risker. Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med 
obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter 
långsiktiga relationer med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av 
de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. 
Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den 
europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, 
banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatspro -
gram i SEK och EUR. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emit-
terat hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och betraktas 
till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. 
Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller återköpa 
utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat förhand -
lade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra 
uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på 
marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och 
andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara 
väsentliga. Under 2023 har 10 % av det utestående hybridkapitalet åter -
köpts motsvarande 510 Mkr. 
Under tredje kvartalet har räntebärande skulder minskat med 4,3 Mdkr, 
varav cirka 2,5 Mdkr är en följd av starkare krona. Balder har fortsatt att ta 
upp bankfinansiering för att ytterligare stärka likviditeten och för att åter -
köpa obligationer. På sikt är Balders närvaro i de svenska och internatio -
nella kapitalmarknaderna fortsatt strategiskt viktig. Givet rådande mark -
nadsförhållanden kommer dock fokus att ligga på bank-  
finansiering under en tid framöver. 
Per kvartalsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade 
lånelöften 19 Mdkr (26). Den tillgängliga likviditeten kan fluktuera något 
mellan kvartalen, beroende på timingen av bankförhandlingar, valutarö -
relser och förfall. Balder kommer dock behålla en likviditet i nivå med de 
senaste kvartalen, så länge bolaget anser att finansieringsmarknaderna 
är ansträngda. 
Balders räntebindningstid uppgick per den 30 september till 3,2 år och 
kreditbindningen till 5,5 år. Per den 30 september var cirka 70 % av lånen 
säkrade med ränteswappar och fasträntelån. 
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, 
så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda.
FINANSIERING
FINANSIELLA NYCKELTAL
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 132 731 124 503 130 310
Hybridkapital, Mkr 4 593 8 352 4 942
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 18 535 26 029 25 771
Genomsnittlig kreditbindning, år 5,5 5,7 5,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,3 3,5
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,7 13,5 13,4
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 49,1 47,7 47,9
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr 3,4 5,2 4,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 20,9 16,4 17,9
Kreditrating S&P
BBB Negative 
outlook
BBB Stable 
outlook
BBB Negative 
outlook
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 
Soliditet, % lägst 40,0 39,0
Belåningsgrad, % högst 50,0 49,1
Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,7
14 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 15 =====

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2023-09-30
År Mkr Ränta, % Andel, %
2023 35 799 4,3* 26
2024 10 593 3,4 8
2025 10 088 2,6 7
2026 13 163 2,5 10
2027 14 243 1,7 10
2028 13 725 3,4 10
2029 15 753 1,4 11
2030 8 525 1,9 6
2031 8 734 1,7 6
2032 2 805 2,5 2
2033- 3 896 2,0 3
Summa 137 324 2,8 100
*) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av 
    skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-09-30
År Mkr Andel, %
2023 3 483 3
2024 10 978 8
2025 21 576 16
2026 25 171 18
2027 16 312 12
2028 15 016 11
2029 8 009 6
2030 8 803 6
2031 7 136 5
2032 381 0
2033- 20 459 15
Summa 137 324 100
FINANSIERING
0
4
2
1
3
6
År
5
2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022
GENOMSNITTLIG  RÄNTEBINDNING 
2017 2023
0
5 000
15 000
Mkr
10 000
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
FÖRFALLOSTRUKTUR  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER 
20 000
25 000
Certi/f.shortikatBanklån Obligationer
3
4
5
7
År
6
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
GENOMSNITTLIG  LÖPTID  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER
40
58
46
52
70
%
64
BELÅNINGSGRAD
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022
15 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 16 =====

Balders hållbarhetsarbete
Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, 
miljömässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera 
verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan  
på samhället, både lokalt och globalt.
Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer 
riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö 
och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s Globala hållbar -
hetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest 
relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare 
koppla dessa till verksamheten har även underliggande delmål identifieras 
inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen  
ska uppfyllas.
Klimatmål
Balder har satt klimatmål i linje med Parisavtalet och ska mer än halvera 
utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, samt 
även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (scope 3). Bolaget har också 
satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (scope 1, 2 och 
3) till 2045. Målen har skickats in för godkännande till Science Based 
Targets Initiative. Under slutet av 2023 kommer en färdplan tas fram för att 
specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen. 
BALDERS  
HÅLLBARHETS- 
RAMVERK VÄSENTLIGA FRÅGOR MÅL
FASTIGHETER
• Energieffektivisering och förnybara energikällor
• Utsläpp av växthusgaser och klimatanpassning
• Miljöcertifierade fastigheter
• Minimera avfall och öka sorteringsgrad
• Energieffektivisering 2 % per kvm och år 
• Reducerad vattenanvändning 2 % per kvm och år 
• 55 % utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 
och nå nettonollutsläpp i värdekedjan till 2045
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst 
Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders 
befintliga fastighetsbestånd
OMRÅDEN
• Hyresgästers trygghet och trivsel 
• Områdesutveckling för social hållbarhet
• Ansvarsfulla och fossilfria transporter
• Skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för 
ungdomar
• Genomföra insatser för hållbart resande till och från 
fastigheterna
SAMARBETEN • Affärsetik och ansvarsfull samverkan
• Sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan
• Inga incidenter av korruption 
• Inga incidenter av diskriminering
MEDARBETARE • God arbetsmiljö med nöjda medarbetare
• Mångfald och jämlikhet
• Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden
• Verka för miljövänliga resor
FINANSER • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet
• Grön finansiering • Öka andelen grön finansiering
2045
NETTONOLL - 
UTSLÄPP
2030
HALVERADE 
UTSLÄPP
HÅLLBARHET
16 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 17 =====

Representanter från Balder deltog i panelsamtal och stadsvandring för att berätta hur Balder  
tillsammans med de boende i Bergsjön och Västra Frölunda driver utvecklingen och det sociala 
hållbarhetsarbete på plats. 
Fastighets AB Balders målinriktade arbete inom hållbarhetsområdet ger resultat 
och Sustainalytics uppdaterar Balders ESG risk rating till 12,3 från 13,8. Balder  
ligger stabilt inom ramen för låg risk och placerar sig därmed än närmare den 
önskvärda nivån försumbar risk.
"Som börsnoterat fastighetsbolag ställs höga krav inom hållbarhet från investerare 
och andra intressenter. Sustainalytics positiva rating är en bekräftelse på att vårt 
arbete ger resultat och motiverar oss än mer i vår strävan mot ännu bättre utfall", 
säger Balders hållbarhetschef Klara Appelqvist.
Sedan 2013 äger, förvaltar och utvecklar Balder bostads-
områden i Bergsjön och Västra Frölunda i Göteborg. Under 
denna tioårsperiod har Balder arbetat med att lyfta det 
befintliga fastighetsbeståndet och att skapa fler bostäder i 
olika upplåtelseformer. Sommaren 2023 firade Göteborg 400 
år där delspåret Prototyp Göteborg öppnade upp för panel -
samtal och stadsvandringar i ett antal stadsdelar. Baldermed -
arbetare medverkade i diskussioner om samverkan för social 
hållbarhet och samskapande mellan staden, fastighetsägare 
och boende.
Balder förvärvade 2013 cirka 800 lägenheter i Bergsjön. Idag 
består fastighetsbeståndet av över 1 000 hyresrätter och ett 
70-tal bostadsrätter. Det befintliga bostadsområdet har 
genomgått löpande renoveringar och underhåll inklusive  
förbättrade utemiljösatsningar för ökad trygghet och trivsel. 
Med fokus på barn och unga i bostadsområdet skapas aktivi -
teter för att främja trygghet utifrån exempelvis läxhjälp, som -
marjobb, simskola, yrkesutbildning och meningsfulla fritids -
aktiviteter. I Bergsjön har Balders Nöjd kundindex (NKI) för 
trygghet ökat med 19,5 % mellan åren 2015 och 2021. Under 
samma period har betyget Rent & snyggt ökat med nästan 16 %.
I Västra Frölunda har Balders bestånd gått från cirka 560 
hyresrätter 2013 till att idag inkludera runt 1 230 lägenheter 
beståendes av både hyresrätter och bostadsrätter. Med lokal 
närvaro har Balder tillsammans med hyresgästerna ökat 
renhållningen både utom- och inomhus. NKI för utemiljön 
har ökat med nästan 20 % mellan åren 2015 och 2021. Sats -
ningarna och samarbetena i området ligger i linje med det 
som görs i Bergsjön: läxhjälp, sommarjobb, lovaktiviteter och 
föräldragrupper med mera. Att tidigt involvera och inspirera 
barn och unga till utbildning som även bidrar till ökad anställ -
ningsbarhet är avgörande.
Delaktighet och inflytande är nyckelord. Balders övertygelse 
om lokal närvaro och närheten till kunden bygger relationer och 
förtroende. Att skapa tillsammans är långsiktigt. 
HÅLLBARHET
SAMVERKAN FÖR STADSDELSUTVECKLING 
I GÖTEBORGS FÖRORTER
POSITIVT MOMENTUM I BALDERS ESG-RATING 
Copyright ©2023 Morningstar Sustainalytics. Alla rättigheter förbehållna.
Det här avsnittet innehåller information utvecklad av Sustainalytics (www.sustainalytics.com). Sådan information och data ägs av Sustainalytics 
och/eller dess tredjepartsleverantörer (tredjepartsdata) och tillhandahålls endast i informationssyfte. De utgör inte ett stöd för någon produkt 
eller projekt, inte heller ett investeringsråd och garanteras inte att vara fullständiga, aktuella, korrekta eller lämpliga för ett visst ändamål. Deras 
användning är föremål för villkor som finns tillgängliga på https://www.sustainalytics.com/legal-disclaimers.
12,3
ESG RISK 
R ATING
17 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 18 =====

BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR
Mkr
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Tillgångar
Fastigheter 52 239 55 518 55 758
Övriga tillgångar 2 863 2 377 2 441
Likvida medel 351 712 523
Summa tillgångar 55 454 58 607 58 723
Eget kapital och skulder
Eget kapital/räntebärande ägarlån 22 842 24 589 24 241
Uppskjuten skatteskuld 4 425 4 904 5 087
Räntebärande skulder 26 678 27 420 27 799
Övriga skulder 1 508 1 693 1 596
Summa eget kapital och skulder 55 454 58 607 58 723
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut-
vecklande bolag samt i nischbanken Norion Bank 1) (tidigare Collector 
Bank). För vidare information om  Balders intressebolag, se sida 39-41 
och 74-76 i Balders årsredovisning 2022. Intressebolag och joint ventures 
redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden.
Balder har under perioden investerat 342 Mkr i intressebolag. 
I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intresse- 
bolag. Bolag som ingår i tabellerna är Tulia AB 50 % (50), Fastighets AB 
Centur 50 % (50), Trenum AB 50 % (50), Anthon Eiendom AS 60 % (60),  
Sinoma Fastighets AB 49 % (49), Tornet Bostadsproduktion AB 33 % (33), 
Entra ASA
2) knappt 40 % (40), Stenhus Fastigheter i Norden AB3) 20 % (19) 
samt Brinova Fastigheter AB4) 19 % (19).
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-09-30  5) 
Antal 
förvaltnings­
fastig  heter 6)
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
 uthyrnings ­
 grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 126 178 217 372 2 088 351 94 6 869 13
Göteborg 106 253 208 333 1 317 321 96 4 772 9
Syd 160 158 060 251 1 587 243 97 3 918 8
Öst 67 117 230 169 1 439 165 98 2 491 5
Norr 45 186 731 380 2 034 361 95 6 764 13
Oslo 74 442 788 1 202 2 714 1 165 97 24 421 47
Totalt exklusive projekt 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 49 236 94
Projekt för egen förvaltning – – 3 004 6
Totalt fastighetsbestånd 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 52 239 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 142 197 446 382 1 935 368 96 7 754 15
Kontor 144 689 923 1 710 2 479 1 647 96 32 791 63
Handel 62 142 642 204 1 429 199 98 2 720 5
Övrigt 230 306 224 411 1 341 393 96 5 970 11
Totalt exklusive projekt 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 49 236 94
Projekt för egen förvaltning – – 3 004 6
Totalt fastighetsbestånd 578 1 336 235 2 707 2 026 2 606 96 52 239 100
1)   B alders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 3 190 Mkr. Balder klassificerar innehavet i Norion som ett intressebolag.  
Innehavet är långsiktigt och påvisar inget nedskrivningsbehov.
2)   B alders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 30 september 2023 uppgick till 7 279 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget ned-  
skrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 
3)  B alders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 555 Mkr. Balders andel av Stenhus substansvärde  
(EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
4)   B alders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 uppgick till 258 Mkr. Balders andel av Brinovas substansvärde (EPRA NRV)  
påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4 %.
5)  T abellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  f örvärvade fastigheter har räknats upp till  
helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
6) Avser hela intressebolagsbeståndet.
INTRESSEBOLAG
Kontor, 65
Bostäder, 18
Handel, 5
Övrigt, 12
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Oslo, 49
Stockholm, 14
Göteborg, 11
Norr, 13
REDOVISAT VÄRDE PER REGION, 
TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, %
Syd, 9
Öst, 5
18 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 19 =====

Händelser efter periodens utgång
Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders 
ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Närståendetransaktioner
Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB 
för fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till  
72 Mkr (63) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. 
Under perioden har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om  
19 Mkr (92). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas  
av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i 2022 års  
årsredovisning, på sida 47–50. I övrigt har inga väsentliga förändringar 
noterats.
Redovisningsprinciper
Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska 
Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och 
tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt 
IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i års-
redovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. 
Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de 
som redovisades i årsredovisningen 2022.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per  
1 januari 2023 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på  
koncernens finansiella rapporter.
Redovisning av konvertibel
Konvertibla skuldebrev utgivna i euro är uppdelade i två komponenter,  
en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas till upplupet anskaff -
ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Optionsdelen redo -
visas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk -
ningen. Transaktionskostnaderna periodiseras över löptiden och ingår i 
värdeförändringen i resultaträkningen. Enligt IFRS ska resultat per aktie 
efter utspädning beräknas med antagande om att konvertering kommer 
att ske oaktat aktuell aktiekurs, det vill säga att beräkning sker med full 
utspädning dag ett.
Valberedning
Vid årsstämman den 11 maj 2023 beslutades att valberedningen ska bestå 
av en representant för envar av de tre största aktieägarna eller ägarkon -
stellationerna samt styrelsens ordförande Christina Rogestam, som före -
träder övriga aktieägare. Valberedningens ledamöter ska offentliggöras 
senast sex månader före årsstämman 2024 och baseras på det kända 
ägandet omedelbart före offentliggörandet. I enlighet med beslutet har 
följande valberedning bildats, baserad på ägandet per 30 september 
2023 och kända förändringar därefter:
• J esper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastigheter AB
• R ikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB
• P atricia Hedelius, företrädande AMF Tjänstepension och Fonder
• C hristina Rogestam, styrelsens ordförande
     Årsstämman kommer att hållas i Göteborg fredagen den 3 maj 2024. 
Aktieägare som önskar komma i kontakt med valberedningen kan göra 
detta via e-post till info@balder.se.
Göteborg den 27 oktober 2023
Erik Selin
Verkställande direktör
ÖVRIGA UPPL YSNINGAR
19 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 20 =====

REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
Revisorns granskningsrapport
Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905.
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs-
informationen i sammandrag (delårsrapport) för Fastighets AB Balder 
(publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade 
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation 
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala 
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International  
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En över-
siktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer 
som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som 
vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa 
oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter 
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade 
slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några 
omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte,  
i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34  
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Göteborg den 27 oktober 2023
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron  K onstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor   A uktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
20 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 21 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
2023
juli­s ept
2022
juli­s ept
2023
jan­sept
2022
jan­sept
2022/2023
okt­s ept
2022
jan­d ec
Hyresintäkter 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521
Fastighetskostnader –676 –645 –2 215 –1 984 –2 955 –2 725
Driftsöverskott 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796
Förvaltnings- och administrationskostnader –250 –246 –790 –760 –1 049 –1 019
Andel i resultat från intressebolag/joint ventures –773 –1 107 –989 873 –861 1 002
– varav förvaltningsresultat 496 550 1 425 1 453 1 902 1 929
– varav värdeförändringar –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433
– varav skatt 134 147 63 –525 93 –495
Övriga intäkter/kostnader 1 9 –2 –13 –7 –17
Finansnetto –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –23 –19 –63 –56 –83 –76
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 438 207 2 595 4 450 3 876 5 732
– varav Förvaltningsresultat 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade –21 23 6 58 59 111
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade –1 749 626 –5 995 6 213 –6 790 5 419
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 697 285 1 588 568 2 156 1 136
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –582 –239 –1 251 –499 –1 779 –1 027
Värdeförändringar derivat 107 135 212 1 334 494 1 617
Värdeförändringar totalt –1 547 829 –5 441 7 675 –5 860 7 257
Resultat före skatt –1 109 1 036 –2 846 12 126 –1 984 12 988
Inkomstskatt 43 –259 360 –1 849 210 –1 999
Periodens/årets resultat –1 067 777 –2 486 10 277 –1 774 10 989
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175
Innehav utan bestämmande inflytande –7 164 –508 948 –642 814
–1 067 777 –2 486 10 277 –1 774 10 989
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att  
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet   
(netto efter säkringsredovisning) –554 296 699 985 719 1 005
Kassaflödessäkringar efter skatt –4 167 63 418 60 414
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures 141 199 –578 277 –389 466
Periodens/årets totalresultat –1 485 1 439 –2 302 11 957 –1 384 12 875
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –1 156 939 –2 234 10 075 –1 405 10 903
Innehav utan bestämmande inflytande –328 501 –68 1 882 21 1 972
–1 485 1 439 –2 302 11 957 –1 384 12 875
Förvaltningsresultat 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –123 –145 –325 –428 –417 –521
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48
Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
Mkr
2022
okt­dec
2021
okt­dec
2022
jan­dec
2021
jan­dec
Hyresintäkter 2 659 2 286 10 137 8 956
Fastighetskostnader –645 –482 –2 608 –2 212
Driftsöverskott 2 015 1 804 7 529 6 744
Förvaltnings- och administrationskostnader –246 –192 –995 –817
Andel i resultat från intressebolag/joint ventures –1 107 1 027 2 298 3 521
– varav förvaltningsresultat 550 362 1 847 1 327
– varav värdeförändringar –1 804 916 1 364 3 110
– varav skatt 147 –252 –914 –916
Övriga intäkter/kostnader 9 8 602 553
– varav orealiserad värdeförändring på långfristig finansiell tillgång – – 611 611
Finansnetto –464 –144 –1 590 –1 067
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –19 –17 –75 –69
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 207 2 503 7 844 8 934
– varav Förvaltningsresultat 1 863 1 838 6 783 6 129
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 23 –7 70 121
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 626 4 361 11 768 12 990
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 285 967 782 1 667
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –239 –789 –703 –1 442
Värdeförändringar derivat 135 87 1 431 511
Värdeförändringar totalt 829 4 620 13 347 13 847
Resultat före skatt 1 036 7 123 21 192 22 781
Inkomstskatt –259 –734 –3 233 –3 196
Periodens/årets resultat 777 6 389 17 958 19 584
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 613 6 243 16 718 18 508
Innehav utan bestämmande inflytande 164 146 1 241 1 076
777 6 389 17 958 19 584
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att  
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet   
(netto efter säkringsredovisning) 296 70 1 033 377
Kassaflödessäkringar efter skatt 167 41 456 183
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures 199 92 601 602
Periodens/årets totalresultat 1 439 6 592 20 048 20 746
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 939 6 352 17 826 19 399
Innehav utan bestämmande inflytande 501 240 2 222 1 348
1 439 6 592 20 048 20 746
Förvaltningsresultat 1 863 1 838 6 783 6 129
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av  
förvaltningsresultat –145 –163 –562 –586
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 718 1 675 6 221 5 543
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,50 5,56 4,95
Resultat efter skatt per aktie, kr 0,55 5,58 14,94 16,54
21 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 22 =====

Mkr
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 215 060 209 717 213 932
Exploateringsfastigheter 3 567 3 436 3 421
Leasingavtal; nyttjanderätt 1 922 1 634 1 881
Övriga materiella anläggningstillgångar 278 216 272
Andelar i intressebolag/joint ventures 29 824 31 599 31 620
Derivat 1 407 2 181 1 982
Fordringar 6 069 4 504 4 115
Likvida medel och finansiella placeringar 5 646 5 374 6 553
Summa tillgångar 263 772 258 660 263 775
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1) 100 563 100 355 102 909
Uppskjuten skatteskuld 17 407 17 589 17 769
Räntebärande skulder 137 324 132 856 135 252
–varav Hybridkapital 2) 4 593 8 352 4 942
Leasingskuld 1 922 1 633 1 887
Övriga skulder 6 555 6 228 5 958
Summa eget kapital och skulder 263 772 258 660 263 775
1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande. 12 600 12 696 12 715
2)   5 0 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder 
vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 2 297 4 176 2 471
Mkr
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Ingående eget kapital 102 909 88 567 88 567
Periodens/årets totalresultat –2 302 11 957 12 875
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –3 –41 –183
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –41 –131 –131
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – 3 3
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag – 0 0
Nyemission, efter emissionskostnader – – 1 778
Utgående eget kapital 100 563 100 355 102 909
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
22 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 23 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
2023
juli­s ept
2022
juli­s ept
2023
jan­sept
2022
jan­sept
2022
jan­d ec
Driftsöverskott 2 341 2 015 6 640 5 732 7 796
Övriga intäkter/kostnader 1 9 –2 –13 –17
Förvaltnings- och administrationskostnader –250 –246 –790 –760 –1 019
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –5 –21 –15 –20
Återläggning av avskrivningar 17 12 52 38 52
Betalt finansnetto –716 –310 –2 224 –1 309 –1 860
Betald skatt –86 –117 –438 –348 –491
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 300 1 358 3 216 3 325 4 442
Förändring rörelsefordringar –276 70 –348 –372 394
Förändring rörelseskulder 541 264 1 778 246 214
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 565 1 692 4 646 3 200 5 050
Förvärv av förvaltningsfastigheter 1 –1 546 –418 –4 824 –5 160
Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –15 –12 –58 –68 –138
Förvärv av finansiella placeringar – –40 –897 –1 063 –1 077
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag/joint ventures –252 –408 –1 035 –1 256 –1 518
Investering i befintliga fastigheter och projekt –1 358 –2 616 –5 881 –7 428 –10 742
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – –50 –3 –41 –183
Försäljning av förvaltningsfastigheter –19 118 650 2 772 2 913
Försäljning av exploateringsfastigheter 697 285 1 588 568 1 136
Försäljning av finansiella placeringar 117 1 013 126 1 074 1 238
Försäljning av aktier i intressebolag/joint ventures – – 239 – 1
Utbetald utdelning från intressebolag/joint ventures – 1 278 253 614
Kassaflöde från investeringsverksamheten –829 –3 256 –5 412 –10 014 –12 915
Nyemission, efter emissionskostnader – – – – 1 778
Amortering av leasingskuld –6 2 –23 –22 –17
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – – 3 3
Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –2 – –42 –131 –131
Upptagna lån 586 3 411 19 802 20 455 26 896
Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –2 293 –2 929 –20 543 –12 097 –18 032
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 715 484 –806 8 207 10 497
Periodens/årets kassaflöde –979 –1 080 –1 572 1 393 2 632
Likvida medel vid periodens/årets början 3 476 3 794 3 977 1 299 1 299
Kursdifferens i likvida medel –43 12 48 34 46
Likvida medel vid periodens/årets slut 2 453 2 727 2 453 2 727 3 977
Tillgänglig likviditet, Mkr
Likvida medel 2 453 2 727 2 453 2 727 3 977
Outnyttjade checkkrediter 410 413 410 413 410
Outnyttjade kreditfaciliteter 12 479 20 242 12 479 20 242 18 808
Finansiella placeringar 3 192 2 647 3 192 2 647 2 576
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 18 535 26 029 18 535 26 029 25 771
23 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 24 =====

Mkr
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Fastighetsbestånd
Helsingfors 55 130 51 324 52 932
Stockholm 33 442 34 618 34 267
Göteborg 38 754 36 662 36 947
Köpenhamn 25 435 21 848 22 811
Syd 13 497 12 636 12 901
Öst 23 773 20 838 21 704
Norr 19 183 20 084 20 061
Totalt exklusive projekt 209 214 198 010 201 623
Projekt för egen förvaltning 5 846 11 706 12 309
Totalt förvaltningsfastigheter 215 060 209 717 213 932
Exploateringsfastigheter 3 567 3 436 3 421
Totalt fastighetsbestånd 218 626 213 153 217 353
SEGMENTSINFORMATION
Fastigheternas redovisade värde har under perioden förändrats beroende 
på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och 
valuta, med 2 198 Mkr i region Helsingfors, –825 Mkr i region Stockholm,  
1 807 Mkr i region Göteborg, 2 624 Mkr i region Köpenhamn, 596 Mkr i 
region Syd, 2 070 Mkr i region Öst samt med –879 Mkr i region Norr. 
Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –6 463 Mkr och  
Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående 
segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts-
överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 6 640 Mkr 
(5 732) och resultat före skatt –2 846 Mkr (12 126) består av värdeföränd -
ringar förvaltningsfastigheter –5 990 Mkr (6 272), resultat från försäljning 
koncernens exploaterings  f astigheter har ökat med 146 Mkr. SATOs fastig -
hetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighets -
innehaven i Norge klassificeras under region Norr, fastigheterna i Danmark 
under region Köpenhamn och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien 
under region Syd.
av exploateringsfastigheter 337 Mkr (69), övriga intäkter/kostnader         
–2 Mkr (–13), förvaltnings- och administrationskostnader –790 Mkr (–760), 
andel i resultat från intressebolag/joint ventures –989 Mkr (873), finans-
netto –2 264 Mkr (–1 382) samt värdeförändringar derivat 212 Mkr (1 334).
Mkr
2023
juli­s ept
2022
juli­s ept
2023
jan­sept
2022
jan­sept
2022/2023
okt­s ept
2022
jan­d ec
Hyresintäkter
Helsingfors 740 665 2 126 1 939 2 793 2 606
Stockholm 446 406 1 336 1 181 1 773 1 618
Göteborg 492 440 1 487 1 294 1 969 1 776
Köpenhamn 295 229 852 656 1 096 899
Syd 201 182 595 521 788 715
Öst 521 436 1 516 1 255 1 988 1 727
Norr 322 302 943 871 1 252 1 180
Totalt 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521
Driftsöverskott
Helsingfors 523 481 1 432 1 355 1 871 1 793
Stockholm 356 312 1 028 900 1 353 1 225
Göteborg 397 332 1 163 960 1 530 1 327
Köpenhamn 228 177 654 501 835 683
Syd 160 137 446 383 587 524
Öst 413 321 1 168 923 1 527 1 282
Norr 264 255 749 709 1 002 962
Totalt 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796
24 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 25 =====

2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Aktierelaterade nyckeltal
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 145 442 1 119 192
Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr  1) –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09
Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie , kr 1,10 1,32 3,31 3,47 4,55 4,71
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48
Driftsöverskott per aktie, kr 1,77 1,55 5,04 4,39 6,70 6,06
Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 119 000 1 154 000 1 154 000
Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 76,22 78,34 76,22 78,16
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 89,74 92,84 89,74 92,10
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 49,30 44,76 49,30 44,76 49,30 48,52
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 116 1 930 2 116 1 930 2 116 2 060
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 023 1 855 2 023 1 855 2 023 1 982
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96
Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4
Överskottsgrad, % 78 76 75 74 75 74
Redovisat värde, kr/kvm 35 037 34 265 35 037 34 265 35 037 34 540
Antal förvaltningsfastigheter 1 882 1 806
1 882 1 806 1 882 1 841
Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 2,8 5,6 –0,9 12,8 –1,3 12,1
Avkastning totalt kapital, % 3,0 3,5 0,7 6,3 0,4 6,1
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 6,5 3,4 5,2 3,5 4,7
Soliditet, % 39,0 40,4 39,0 40,4 39,0 40,0
Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3
Belåningsgrad, % 49,1 47,7 49,1 47,7 49,1 47,9
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,5 12,9 12,7 13,5 12,7 13,4
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
NYCKELTAL
25 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 26 =====

Mkr
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar 27 27 28
Finansiella anläggningstillgångar 30 563 35 778 32 931
Fordringar på koncernbolag 90 590 90 740 92 204
Derivat 1 145 833 1 185
Kortfristiga fordringar 439 453 415
Likvida medel och finansiella placeringar 2 153 1 433 2 895
Summa tillgångar 124 918 129 264 129 658
Eget kapital och skulder
Eget kapital 30 522 27 002 28 693
Räntebärande skulder 54 241 53 278 52 199
–varav Hybridkapital 4 593 8 352 4 942
Skulder till koncernbolag 39 401 48 343 48 082
Övriga skulder 754 641 685
Summa eget kapital och skulder 124 918 129 264 129 658
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Mkr
2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Nettoomsättning 114 210 382 454 418 491
Administrationskostnader –112 –212 –380 –456 –416 –492
Rörelseresultat 2 –2 2 –1 2 –2
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i dotterbolag – – 178 9 501 –2 498 6 825
Övrigt finansnetto 2 039 –1 020 1 599 –2 376 1 683 –2 291
– varav valutakursdifferenser 1 480 –996 –4 –2 498 –356 –2 851
Värdeförändringar derivat 110 105 265 1 154 617 1 507
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 2 150 –917 2 044 8 278 –196 6 039
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag – – – – 2 708 2 708
Resultat före skatt 2 150 –917 2 044 8 278 2 512 8 746
Inkomstskatt –422 162 –215 275 –770 –281
Periodens/årets resultat  1) 1 729 –755 1 829 8 554 1 741 8 466
1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.
26 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 27 =====

0 0
24
12
8
4
20
28
32
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & 
BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr
16
60
20
40
80
100
120
140
160
20162015
Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie
0
105
75
30
15
90
120
0
2
1
6
3
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE 
OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
4
7
8
45
60
5
AKTIEN OCH ÄGARNA
ÄGARFÖRTECKNING PER 2023-09-30
Ägare  A-aktier B-aktier
Totalt antal 
aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6
AMF - Försäkring och Fonder – 73 678 579 73 678 579 6,4 4,2
Swedbank Robur Fonder – 64 515 681 64 515 681 5,6 3,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 39 742 285 39 742 285 3,4 2,3
Lannebo Fonder – 24 836 650 24 836 650 2,2 1,4
SEB Investment Management – 24 016 898 24 016 898 2,1 1,4
Handelsbanken fonder – 17 435 309 17 435 309 1,5 1,0
Folksam – 16 002 095 16 002 095 1,4 0,9
Cliens Fonder – 13 902 789 13 902 789 1,2 0,8
Övriga 25 272 387 972 482 387 997 754 33,6 22,1
Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100
Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets 
börsvärde per den 30 september uppgick till 56 892 Mkr (50 081). 
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som 
äger 34,1 % (35,1) av kapitalet och 47,8 % (48,8) av rösterna. Det utländska 
ägandet uppgår till cirka 22 % (28) av utestående aktier.
Aktien
Balder hade vid periodens utgång cirka 31 000 aktieägare (27 000). 
Under perioden omsattes cirka 541 miljoner aktier (388) vilket motsvarar i 
genomsnitt cirka 2 879 000 aktier per handelsdag (2 053 000). Den årliga 
omsättningshastigheten uppgick under perioden till 63 % (46). Kursen på 
aktien var den 30 september 49,30 kr (44,76) och motsvarar en uppgång 
med 2 % sedan årsskiftet.
Aktiekapital
Per den 30 september uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr 
fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 
kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal 
utestående aktier per den 30 september uppgick till 1 154 000 000. Varje 
aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar 
till en tiondels röst. 
Under perioden har inga aktier återköpts.
27 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 28 =====

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Resultat efter skatt per aktie, kr
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119
A/B Resultat efter skatt per aktie, kr –0,92 0,55 –1,71 8,34 –0,99 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175
B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr –214 – –62 – –62 –
C  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning 
av konvertibel, miljoner 1 229 1 119 1 214 1 119 1 190 1 119
(A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,92
1) 0,55 –1,711) 8,34 –0,99 1) 9,09
Resultat efter skatt exklusive orealiserade  vä rdeförändringar per aktie, kr
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175
B  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter,  or ealiserade under perioden 
enligt resultat  r äkningen, Mkr –1 749 626 –5 995 6 213 –6 790 5 419
C  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617
D  I nnehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade värdeföränd -
ringar under  p erioden, Mkr –117 47 –958 639 –1 167 430
E  V ärdeförändringar i andel i resultat från  i ntressebolag/joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433
F  S katteeffekt på orealiserade värdeför  ä ndringar, Mkr 603 224 1 504 –1 412 1 645 –1 272
G  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119
(A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeför -
ändringar per aktie, kr 1,10 1,32 3,31 3,47 4,55 4,71
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A  F örvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under  
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 584 1 718 4 683 4 601 6 221 6 139
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119
A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,54 4,06 4,11 5,43 5,48
Driftsöverskott per aktie, kr
A  D riftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 039 1 738 5 812 4 918 7 673 6 778
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 145 1 119
A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,77 1,55 5,04 4,39 6,70 6,06
Eget kapital per aktie, kr
A  E get kapital hänförligt till moderbolagets  a ktieägare vid periodens slut 
enligt balans  rä kningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194
B  A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 154 1 154
A/B Eget kapital per aktie, kr 76,22 78,34 76,22 78,34 76,22 78,16
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
A  E get kapital hänförligt till moderbolagets  a ktieägare vid periodens slut 
enligt balans  rä kningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194
B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 17 407 17 589 17 407 17 589 17 407 17 769
C Räntederivat, Mkr –1 808 –1 359 –1 808 –1 359 –1 808 –1 677
D  A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 154 1 119 1 154 1 119 1 154 1 154
(A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 89,74 92,84 89,74 92,84 89,74 92,10
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr.
ANTAL AKTIER 2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 119 000 000 1 145 442 308 1 119 191 781
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning  
av konvertibel 1 228 659 366 1 119 000 000 1 213 891 579 1 119 000 000 1 190 360 992 1 119 191 781
Utestående antal aktier 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 119 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000
Utestående antal aktier efter utspädning av  
konvertibel 1 228 659 366 1 119 000 000 1 228 659 366 1 119 000 000 1 228 659 366 1 154 000 000
28 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 29 =====

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Hyresvärde helår, kr/kvm
A  H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 637 11 153 12 637 11 153 12 637 12 025
B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837
A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 116 1 930 2 116 1 930 2 116 2 060
Hyresintäkter helår, kr/kvm
A  H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 078 10 717 12 078 10 717 12 078 11 568
B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837
A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 023 1 855 2 023 1 855 2 023 1 982
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A  H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 078 10 717 12 078 10 717 12 078 11 568
B  H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 637 11 153 12 637 11 153 12 637 12 025
A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% 96% 96% 96% 96% 96%
Överskottsgrad, %
A  D riftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 341 2 015 6 640 5 732 8 705 7 796
B  H yresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 017 2 659 8 855 7 716 11 660 10 521
A/B Överskottsgrad, % 78% 76% 75% 74% 75% 74%
Redovisat värde, kr/kvm
A  R edovisat värde förvaltningsfastigheter  e xklusive projekt, Mkr 209 214 198 010 209 214 198 010 209 214 201 623
B Uthyrningsbar yta, tkvm 5 971 5 779 5 971 5 779 5 971 5 837
A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 35 037 34 265 35 037 34 265 35 037 34 540
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
29 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 30 =====

FINANSIELLA NYCKELTAL 2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Avkastning eget kapital, %
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 060 613 –1 978 9 329 –1 133 10 175
B  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 770 649 –5 990 6 272 –6 731 5 530
C  R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110
D  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617
E  V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433
F  I nnehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr –126 58 –972 657 –1 165 465
G  S katteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 582 213 1 431 –1 435 1 555 –1 310
A-B-C-D-E+F-G  S umma justerat resultat för perioden, Mkr 1 183 1 433 3 536 3 800 4 862 5 126
H  S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 4 730 5 732 4 715 5 066 4 862 5 126
I  V ärdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –2 824 –1 033 –6 945 6 964 –7 550 6 359
J  S katteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 582 213 1 431 –1 435 1 555 –1 310
K  B eräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 2 488 4 912 –800 10 596 –1 133 10 175
L  E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 87 963 87 658 87 963 87 658 87 963 90 194
M  E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 89 120 86 717 90 194 77 606 87 658 77 606
N  G enomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 88 542 87 187 89 079 82 632 87 811 83 900
K/N Avkastning eget kapital, % 2,8% 5,6% –0,9% 12,8% –1,3% 12,1%
Avkastning totalt kapital, %
A  P eriodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 109 1 036 –2 846 12 126 –1 984 12 988
B  F inansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031
C  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 770 649 –5 990 6 272 –6 731 5 530
D  R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110
E  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 107 135 212 1 334 494 1 617
F  V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag/joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 403 –1 804 –2 477 –54 –2 855 –433
A-B-C-D-E-F  S umma justerat resultat för perioden, Mkr 2 722 2 475 7 335 5 887 9 643 8 195
G  S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 10 889 9 898 9 780 7 849 9 643 8 195
H  V ärdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –2 950 –975 –7 918 7 621 –8 715 6 824
I  B eräknat årsresultat, Mkr (G+H) 7 939 8 924 1 862 15 470 928 15 019
J  B alansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775
K  B alansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 269 244 253 875 263 775 229 933 258 660 229 933
L  G enomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 266 508 256 268 263 773 244 297 261 216 246 854
I/L Avkastning totalt kapital, % 3,0% 3,5% 0,7% 6,3% 0,4% 6,1%
Räntetäckningsgrad, ggr
A  R esultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under 
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 438 207 2 595 4 450 3 876 5 732
B  F inansnetto under perioden enligt resultat  r äkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031
C  L easingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr –23 –19 –63 –56 –83 –76
D  V ärdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –93 –104 –155 –136 –183 –164
E  V ärdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag/joint 
ventures under  p erioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 269 –1 656 –2 414 –579 –2 762 –927
(A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 6,5 3,4 5,2 3,5 4,7
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
30 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 31 =====

FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2023
juli-sept
2022
juli-sept
2023
jan-sept
2022
jan-sept
2022/2023
okt-sept
2022
jan-dec
Soliditet, %
A  E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 100 563 100 355 100 563 100 355 100 563 102 909
B  5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471
C  S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balans-  
räkningen, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775
(A+B)/C Soliditet, % 39,0% 40,4% 39,0% 40,4% 39,0% 40,0%
Skuldsättningsgrad, ggr
A  Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 137 324 132 856 137 324 132 856 137 324 135 252
B  5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471
C  E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 100 563 100 355 100 563 100 355 100 563 102 909
(A-B)/C Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3
Nettoskuld, Mkr
A  Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 137 324 132 856 137 324 132 856 137 324 135 252
B  5 0 % av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr 2 297 4 176 2 297 4 176 2 297 2 471
C  L ikvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 5 646 5 374 5 646 5 374 5 646 6 553
A-B-C Nettoskuld, Mkr 129 382 123 305 129 382 123 305 129 382 126 228
EBITDA, Mkr
A  F örvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 707 1 863 5 009 5 030 6 638 6 659
B  R esultat från försäljning av exploaterings  f astigheter under perioden 
enligt resultat  r äkningen, Mkr 115 46 337 69 377 110
C  F inansnetto under perioden enligt resultat  r äkningen, Mkr –881 –464 –2 264 –1 382 –2 912 –2 031
A+B-C EBITDA, Mkr 2 703 2 373 7 609 6 481 9 928 8 800
EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 467 9 354 10 033 8 618 9 928 8 800
Belåningsgrad, %
A Nettoskuld, Mkr 129 382 123 305 129 382 123 305 129 382 126 228
B  S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balans-  
räkningen, Mkr 263 772 258 660 263 772 258 660 263 772 263 775
A/B Belåningsgrad, % 49,1% 47,7% 49,1% 47,7% 49,1% 47,9%
Nettoskuld/EBITDA, ggr
A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 130 776 120 638 127 805 116 128 126 344 117 589
B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 10 467 9 354 10 033 8 618 9 928 8 800
A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,5 12,9 12,7 13,5 12,7 13,4
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
31 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 32 =====

FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, % 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid  
delårsbokslut har resultatet omräknats till  h elårsbasis, med undantag  
för värde f örändringar, utan hänsyn till säsongs  v ariationer som normalt  
uppstår i  v erksamheten.  
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig 
balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs -
basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs- 
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
 
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
 
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate -
ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har 
EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj -
ning av exploateringsfastigheter.
 
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse- 
bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan 
bestämmande inflytandes andel.
Hybridkapital
En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte-
bärande skuld men betraktas av ratinginstituten till 50 % som eget kapital.
 
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar 
samt 50 % av hybridkapital som av ratinginstituten betraktas som 50 % 
eget kapital.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar 
på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resul -
tat från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträtts- 
avgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr 
Räntebärande skulder minskat med 50 % av hybridkapital i förhållande till 
eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande samt 50 % 
av hybridkapital, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor -
mance Measures ” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra 
intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets 
finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid 
jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett 
komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar 
dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa 
i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur 
Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal 
enligt ESMA:s riktlinjer.
DEFINITIONER
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till 
 antalet ute s tående aktier vid  p eriodens slut. 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i  
förhållande till genomsnittligt antal  u testående aktier.
 
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier 
som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit 
ute s tående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter  -
läggning av räntederivat och upp  s kjuten skatt enligt balansräkning.
 
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till  
genomsnittligt antal aktier.
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas  
verkliga värde vid periodens slut. 
 
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
 1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande 
till hyresvärde.
 
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande.
 
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter.
 
Fastighetskategori
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs 
på  k ontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. 
Övriga fastigheter inne  f attar hotell, utbildning, vård, lager samt bland -
fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen 
avgör fastighetskategori.
 
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets  k ostnader, såsom kostnader för drift, 
media, underhåll och fastighetsskatt. 
 
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller 
värdestegring eller en kombination av dessa.
 
Hyresvärde, Mkr  1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
 
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
32 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023

===== SIDA 33 =====

HUVUDKONTOR  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg 
 Tel: 031-10 95 70
UTHYRNING  Tel: 020-151 151  
KUNDSERVICE  Tel: 0774-49 49 49
 
REGION
GÖTEBORG  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15  Göteborg · Tel: 031-10 95 70 
 Timmervägen 9 A · 541 64  Skövde · Tel: 0500-47 88 50
HELSINGFORS  P anuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000  
NORR  Forskarvägen 27 · 804 23  Gävle · Tel: 026-54 55 80
 Sandbäcksgatan 5 · 653 40  Karlstad · Tel: 054-14 81 80
 Affärsgatan 4 D · 862 31  Kvissleby · Tel: 060-52 45 50  
STOCKHOLM  Tulegatan 2A · 113 58  Stockholm · Tel: 08-735 37 70
 Vårby Allé 18 · 143 40  Vårby · Tel: 08-735 37 70
SYD Kalendegatan 26 · 211 35  Malmö · Tel: 040-600 96 50  
 Esplanaden 15 ·  265 34  Åstorp · Tel: 042-569 40
 Bryggaregatan 7 · 252 27  Helsingborg · Tel: 042-17 21 30
KÖPENHAMN  Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51  
ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27  Norrköping · Tel: 011-15 88 90
 R önnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90
FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905
KONTAKT
För ytterligare information, kontakta: 
vd Erik Selin, telefon 031-10 95 92 
finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99
EKONOMISK INFORMATION
På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om 
verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering 
samt pressreleaser.
KALENDARIUM
Bokslutskommuniké 2023  9 f ebruari 2024
Årsstämma   3 m aj 2024
Delårsrapport jan-mars 2024  3 m aj 2024
Delårsrapport jan-juni 2024  1 6 juli 2024
Delårsrapport jan-sept 2024  2 5 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024  7  februari 2025
KÖPENHAMN 
GREEN HILLS 
HYRESRÄTTER
FÄRDIGSTÄLLT 2023 
294 LGH 
33 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023