Kvartalsrapport Q3 2025

===== SIDA 1 =====

FASTIGHETS AB BALDER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-SEPTEMBER 2025
• Förvaltningsresultatet uppgick till 5 176 Mkr  
(4 838). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 4 798 Mkr (4 486), 
vilket motsvarar en ökning per aktie med 5%  
till 4,03 kr (3,84).
•  Långsiktigt substansvärde uppgick till 93,03 kr 
per aktie (85,60).
•  Hyresintäkterna uppgick till 10 269 Mkr (9 543).
•  Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets 
aktie ägare uppgick till 5 851 Mkr (–117) motsvar- 
ande 4,92 kr per aktie (–0,10).
FASTIGHETS AB BALDER är ett börs noterat 
fastighetsbolag som med lokal förankring 
ska möta olika kundgruppers behov av 
bostäder och lokaler. Balders fastighets-
bestånd hade den 30 september 2025 ett 
värde om 229,5 Mdkr (215,3). Balderaktien 
är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
GÖTEBORG
INOM VALLGRAVEN 1:14
KOMMERSIELLT

===== SIDA 2 =====

2 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Perioden i korthet 3 
VD har ordet 4
Aktuell intjäningsförmåga  5
Intäkter, kostnader och resultat 6-7
Fastighetsbestånd  8
Fastighetsbeståndets förändring  9
Kunder 10
Finansiering 11-12
Hållbarhet 13-14
Intressebolag 15
Övriga upplysningar  16
Revisorns granskningsrapport  17
Totalresultat 18
Finansiell ställning  19
Kassaflöden  20
Segmentsinformation 21
Nyckeltal 22
Moderbolaget  23
Aktien och ägarna 24 
Härledning av nyckeltal 25-28
Definitioner 29
Kontaktuppgifter och kalendarium 30
GÖTEBORG
INOM VALLGRAVEN 1:14

===== SIDA 3 =====

3 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
PERIODEN I KORTHET
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.
2025
jan-sep
2024 
jan-sep
2024 
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Hyresintäkter, Mkr 10 269 9 543 12 876 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714
Förvaltningsresultat, Mkr 1) 4 798 4 486 6 011 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 2 221 –820 –760 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007
Värdeförändringar derivat, Mkr 245 –1 677 –21 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34
Resultat efter skatt, Mkr 1) 5 851 –117 3 304 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308
Förvaltningsfastigheter, Mkr 225 927 213 442 221 261 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542
Exploateringsfastigheter, Mkr 3 547 1 824 1 955 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 190 000 1 168 453 1 171 361 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000
Resultat efter skatt per aktie, kr 4,92 –0,10 2,82 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62
Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,03 3,84 5,13 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06
Utestående antal aktier, tusental 1 190 000 1 172 000 1 190 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000
Eget kapital per aktie, kr 78,25 71,05 74,30 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 93,03 85,60 88,31 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 67,34 89,22 76,80 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
JULI–SEPTEMBER 2025
• Hyresintäkterna uppgick till 3 444 Mkr (3 228), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –53 Mkr (–14).
• Driftsöverskottet uppgick till 2 678 Mkr (2 503), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –41 Mkr (–11).
• Överskottsgraden uppgick till 78% (78).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare  
ökade till 1 640 Mkr (1 589), vilket motsvarar en ökning per aktie  
med 2% till 1,38 kr (1,36).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till 853 Mkr (74). Det genomsnittliga direktavkastningskravet  
uppgick till 4,9% (4,9).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 469 Mkr (–1 445).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 514 Mkr (–190).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie-  
ägare uppgick till 2 390 Mkr (–294) vilket motsvarar 2,01 kr per  
aktie (–0,25).
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 93,03 kr per aktie (85,60).
• Fastighets AB Balders största aktieägare, Erik Selin Fastigheter AB 
och Arvid Svensson Invest AB, har meddelat att de avser att till val -
beredningen föreslå att nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande 
styrelseordförande vid årsstämman 2026. Samtidigt utser styrelsen 
nuvarande vice vd, Sharam Rahi, till ny vd. Erik Selin fortsätter som 
vd fram till årsstämman 2026.
JANUARI–SEPTEMBER 2025
• Hyresintäkterna uppgick till 10 269 Mkr (9 543), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –156 Mkr (–41).
• Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 95% (96).
• Driftsöverskottet uppgick till 7 767 Mkr (7 158), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –119 Mkr (–33).
• Överskottsgraden uppgick till 76% (75).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare  
ökade till 4 798 Mkr (4 486), vilket motsvarar en ökning per aktie  
med 5% till 4,03 kr (3,84).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till 2 159 Mkr (–825). Det genomsnittliga direktavkastningskravet  
uppgick till 4,9% (4,9).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 245 Mkr (–1 677).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 6 158 Mkr (192).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till 5 851 Mkr (–117) vilket motsvarar 4,92 kr  
per aktie (–0,10).
• Under perioden har 65 förvaltningsfastigheter samt exploaterings- 
fastigheter förvärvats till ett totalt fastighetsvärde om 9 224 Mkr. 
Det värdemässigt största förvärvet avser Balders köp från Doxa  
som omfattade förvaltningsfastigheter i Malmö och Landskrona 
samt lägenheter främst i Karlatornet. 
• Styrelsen för Fastighets AB Balder har under perioden fattat ett inrikt-
ningsbeslut om att föreslå en utdelning av bolagets hela innehav  
i Norion Bank till Balders aktieägare. Styrelsen kommer att föreslå  
en bolagsstämma att dela ut aktierna vid en tidpunkt då Balder har 
en säkerhetsmarginal även efter utdelningen mot de kreditnyckeltal 
som behövs för nuvarande rating.

===== SIDA 4 =====

4 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
VD HAR ORDET
Kära aktieägare,
Förvaltningsresultatet per aktie för tredje kvartalet ökade med 2% jämfört 
med föregående år, från 1,36 kr till 1,38 kr. För niomånadersperioden ökade 
förvaltningsresultatet per aktie med 5%, från 3,84 kr till 4,03 kr. Jag tycker 
att verksamheten överlag har en hyggligt bra utveckling – hyresintäkterna 
för jämförbart bestånd ökade med 2,9% jämfört med förra året, driftsnet -
tot ökade med 7%, och förvaltningsresultatet per aktie i aktuell intjäning 
ökar med 8%. 
Transaktioner och investeringar 
Transaktionsvolymen på den nordiska fastighetsmarknaden har ökat 
jämfört med förra året, och vi ser en mer normaliserad miljö, med aktivitet 
från såväl institutioner som branschaktörer, och där finansieringsvillkoren 
överlag är ganska bra. 
Vi har gjort ett antal mindre transaktioner i koncernen under året, och 
SATO slutförde under början av kvartalet sitt första betydande förvärv på 
många år, och adderade cirka 1 000 lägenheter till sitt bestånd. 
Som utgångspunkt vill vi såklart att varje ny investering ska vara värde -
skapande i jämförelse med det vi redan äger. Balders nuvarande storlek 
och kassaflöde gör att det inte är säkert att vi kommer kunna hitta tillräckligt 
med värdeskapande investeringar under de närmaste åren, även med hän-
syn tagen till vårt arbete att förbättra vår nettoskuld i förhållande till 
EBITDA. Det ökar vikten av att ha aktieåterköp som naturlig del av verk -
tygslådan för kapitalallokering. 
Utdelning av Balders aktier i Norion Bank 
Något formellt beslut av styrelsen har inte fattats för utdelningen av Balders 
innehav i Norion men jag har fortsatt goda förhoppningar om att det ska 
kunna ske under första halvåret 2026. Vi har redan idag god säkerhets -
marginal till ratinginstitutens kreditnyckeltal, och vid det laget kommer vi 
kunna ha förbättrat dem ytterligare lite. Oavsett tidpunkt måste besluten 
godkännas av en bolagsstämma och så snart vi har mer information att 
dela med oss av kommer vi att göra så i enlighet med marknadens regler.
 
Finansiering 
Förutsättningarna för finansiering i både bank och kapitalmarknad har 
fortsatt att vara goda under det tredje kvartalet. Under tredje kvartalet 
emitterade vi 700 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden, som 
en förberedelse för att våra förfall är lite större än vanligt de kommande 
18–24 månaderna. Balder har en väldiversifierad och trygg finansierings -
portfölj med en belåningsgrad på 48,3% och en Nettoskuld/EBITDA för 
rullande 12 månader om 11,9 gånger. Det är rimligt att förvänta sig en 
successiv minskning av Nettoskuld/EBITDA, tills vi har nått målet om  
11 gånger, även om en utdelning av Norionaktierna tillfälligt kommer att 
ha motsatt effekt. 
Sharam Rahi tar över som vd 
Efter drygt 20 år som vd för Balder hoppas jag få aktieägarnas förtroende 
vid nästa årsstämma att ta rollen som arbetande styrelseordförande. 
Styrelsen har utsett Sharam Rahi, vår nuvarande vice vd som varit med 
och byggt Balder från start som efterträdare på vd-posten, också med 
start efter stämman. Jag kommer att fortsätta jobba aktivt med Balders 
kapitalallokering, investeringar och finansiering. På detta sätt får vi en 
odramatisk succession, och ger utrymme till fler förmågor i Balder 
att växa och axla mer ansvar, för att säkra kommande generationers 
ledarskap i bolaget. 
" MED DE RÄNTESÄNKNINGAR SOM VI HAR SETT, OCH EN 
MINDRE RESTRIKTIV SVENSK FINANSPOLITIK, SÅ BORDE 
FÖRUTSÄTTNINGARNA VARA BRA FÖR EN BÄTTRE AKTIVI-
TET OCH FRAMTIDSTRO I EKONOMIN UNDER NÄSTA ÅR. 
DET ÄR LÄTT ATT UNDERSKATTA HUR BRA DET KAN BLI, 
MEN JAG TROR ATT DET KAN BLI VÄLDIGT BRA. OCH NÄR 
DET VÄL VÄNDER KAN DET GÅ SNABBT."
Framtiden är ljus 
Trots en del orosmoln under året, tycker jag ändå att man börjar se en del 
ljusglimtar på våra nordiska marknader, både i konjunkturen överlag och i 
fastighetsmarknaden. Inte minst i Sverige och Finland har de senaste åren 
varit utmanande för många hushåll och lokala företag på ett sätt som vi 
inte sett sedan 90-talet. Med de räntesänkningar som vi har sett, och en 
mindre restriktiv svensk finanspolitik, så borde förutsättningarna vara 
bra för en bättre aktivitet och framtidstro i ekonomin under nästa år. Det 
är lätt att underskatta hur bra det kan bli, men jag tror att det kan bli 
väldigt bra. Och när det väl vänder kan det gå snabbt.
Sist men inte minst vill jag som vanligt avrunda med att tacka alla 
medarbetare, samarbetspartners och andra som på olika sätt bidrar till  
Balders utveckling och framgång. Denna gång vill jag också specifikt 
tacka för alla positiva kommentarer och feedback Sharam och jag fått  
i samband med nyheten om vd-bytet. Tack för att ni har varit och fort -
sätter att vara med på vår resa!
Erik Selin 
Verkställande direktör

===== SIDA 5 =====

5 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånaders- 
basis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska 
jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings -
förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, 
valuta- eller ränteförändring.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen  
i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller  
fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är  
värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats  
i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade 
hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt 
kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är 
beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. 
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Mkr
2025
30 sep
2025
30 jun
2025
31 mar
2024
31 dec
2024
30 sep
2024
30 jun
2024
31 mar
2023
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
Hyresintäkter 13 800 13 700 13 500 13 800 13 000 12 800 12 700 12 400 12 100 12 000 11 650
Fastighetskostnader –3 300 –3 300 –3 200 –3 400 –3 200 –3 150 –3 100 –3 050 –2 950 –2 925 –2 800
Driftsöverskott 10 500 10 400 10 300 10 400 9 800 9 650 9 600 9 350 9 150 9 075 8 850
Överskottsgrad, % 76% 76% 76% 75% 75% 75% 76% 75% 76% 76% 76%
Förvaltnings- och  
administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 050
Förvaltningsresultat från  
intressebolag 1 900 1 900 1 900 1 900 2 000 2 000 1 950 1 950 1 950 1 850 1 850
Rörelseresultat 11 300 11 200 11 100 11 200 10 700 10 550 10 450 10 200 10 000 9 825 9 650
Finansnetto,  
inkl tomträttsavgäld –4 200 –4 100 –4 200 –4 200 –4 200 –4 200 –4 200 –4 000 –3 900 –3 600 –3 300
Avgår innehav utan  
bestämmande inflytande –500 –500 –500 –500 –450 –450 –400 –400 –400 –410 –410
Förvaltningsresultat 1) 6 600 6 600 6 400 6 500 6 050 5 900 5 850 5 800 5 700 5 815 5 940
Skatt2) –1 300 –1 300 –1 300 –1 300 –1 250 –1 200 –1 210 –1 200 –1 190 –1 200 –1 230
Resultat efter skatt 5 300 5 300 5 100 5 200 4 800 4 700 4 640 4 600 4 510 4 615 4 710
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,55 5,55 5,38 5,46 5,16 5,03 4,99 5,03 4,94 5,04 5,15
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2025 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter.
EUR: 11,06
DKK: 1,48
NOK: 0,94
GBP: 12,66
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS

===== SIDA 6 =====

6 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 5 176 Mkr (4 838), varav effekt 
av förändrade valutakurser uppgick till –58 Mkr (–16). Förvaltningsresultatet 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 798 Mkr (4 486), 
vilket motsvarar en ökning per aktie med 5% till 4,03 kr (3,84). I förvaltnings-
resultatet ingår intressebolag med 1 445 Mkr (1 524). 
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till 6 158 Mkr (192). Resultat efter skatt 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 5 851 Mkr (–117), motsvarande 
4,92 kr per aktie (–0,10). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade 
värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 2 159 Mkr (–825), 
realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 62 Mkr (5), 
resultat från försäljning av exploateringsfastigheter med –3 Mkr (51), 
värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konver-  
tibel med 245 Mkr (–1 677) varav optionskomponent konvertibel uppgick 
till 452 Mkr (–966) samt resultat från andelar i intressebolag om 1 124 Mkr (–132). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 8% till 10 269 Mkr (9 543), varav effekten av  
förändrade valuta  kurser uppgick till –156 Mkr (–41). Ökningen beror på  
förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning  
på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. 
Kontraktsportföljens hyresvärde per den 30 september uppgick till  
14 463 Mkr (13 592). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighets- 
beståndet uppgick till 2 177 kr per kvm (2 222) exklusive projektfastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 2,9% (3,6) efter justering 
för valutakursförändring. 
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster,  
branscher och lägen. Per den 30 september uppgick den ekonomiska 
uthyrningsgraden till 95% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor  
vid periodens slut uppgick till 663 Mkr (592).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –2 502 Mkr (–2 385) under perioden,  
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 37 Mkr (8).
Driftsöverskottet har ökat med 8% till 7 767 Mkr (7 158), vilket  
innebär en överskottsgrad om 76% (75).
Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår 
har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga 
kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden  
till –849 Mkr (–797), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick  
till 16 Mkr (4).
STOCKHOLM
LINDANSAREN 23
KOMMERSIELLT

===== SIDA 7 =====

7 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures
Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, 
se not 14 i års- och hållbarhetsredovisningen för 2024.
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under 
perioden till 1 124 Mkr (–132) och Balders andel av intressebolagens  
förvaltningsresultat uppgick till 1 445 Mkr (1 524). 
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter och räntederivat med –14 Mkr (–1 520). Periodens  
skatt uppgick till –306 Mkr (–136). 
Brinova Fastigheter AB redovisas från och med andra kvartalet 2025 
som en finansiell placering, då Balders ägarandel minskat till 8% (19)  
på grund av utspädning.
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot uppgick till –3 187 Mkr (–3 035), varav effekten av förändrade 
valutakurser uppgick till 44 Mkr (13). 
Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till 245 Mkr (–1 677) varav optionskomponent konvertibel uppgick 
till 452 Mkr (–966). Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödes-
påverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 30 september 
2,9% (3,0).
Per den 30 september var den tillgängliga likviditeten inklusive 
bekräftade lånelöften 24 124 Mkr (20 060).
Nettoskuld/EBITDA uppgick per kvartalsskiftet till 12,0 ggr (12,1). 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har den 30 september genomfört en individuell intern värdering av 
hela fastighetsbeståndet, se även sida 9. Periodens orealiserade värde -
förändringar uppgick till 2 159 Mkr (–825). Realiserade värdeförändringar 
uppgick till 62 Mkr (5). Det genomsnittliga direktavkastningskravet per den 
30 september uppgick till 4,9% (4,9). Periodens värdeförändring är i 
huvudsak hänförlig till förbättrat driftsöverskott.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband 
med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas 
även marknadsförings- och försäljningsomkostnader om –21 Mkr (–21) vilka 
kostnadsförs löpande under perioden. 
Periodens försäljningsresultat uppgick till –3 Mkr (51) efter avdrag för 
marknadsförings- och försäljningsomkostnader och omfattar försäljning 
av enskilda bostadsrätter. 
Skatt 
Koncernens totala skatt uppgick till –1 161 Mkr (–544), varav effekten av 
förändrade valutakurser uppgick till 17 Mkr (2). Aktuell skattekostnad för 
perioden uppgick till –366 Mkr (–166). Aktuell skattekostnad hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till –312 Mkr (–144).
Uppskjuten skattekostnad för perioden uppgick till –795 Mkr (–377). 
Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. 
Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av 
skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade 
värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter 
och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 17 846 Mkr (16 692). 
Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i länder som har 
antagit den nya lagstiftningen för att implementera den globala minimi-  
skatten, kallad Pillar 2. Koncernens beräkningar av effektiv skatt per land 
indikerar inte någon väsentlig effekt på koncernen.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital uppgick till 3 519 Mkr (3 327). Investeringsverksamheten har belastat 
kassaflödet med netto –8 010 Mkr (–3 764). Kassaflödet från finansierings -
verksamheten uppgick till netto 8 454 Mkr (4 044).
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 3 391 Mkr (3 314). Kursdifferens  
i likvida medel uppgick till –47 Mkr (11). 
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 383 Mkr (10 701) uppgick 
koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check-  
kredit per den 30 september till 11 741 Mkr (9 359). Tillgänglig likviditet 
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 24 124 Mkr (20 060).
Tredje kvartalet 2025
Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2025 uppgick till 1 782 Mkr  
(1 715). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare  
för tredje kvartalet 2025 ökade med 3% och uppgick till 1 640 Mkr (1 589) 
vilket motsvarar 1,38 kr per aktie (1,36). I förvaltningsresultatet ingick 
intressebolag med 472 Mkr (523). Hyresintäkterna uppgick till 3 444 Mkr 
(3 228) och fastighetskostnaderna till –766 Mkr (–726), vilket medför att 
driftsöverskottet har ökat med 7% till 2 678 Mkr (2 503), varav effekt av 
förändrade valutakurser har påverkat driftsöverskottet med –41 Mkr (–11). 
Överskottsgraden uppgick till 78% (78).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 514 Mkr (–190). Resultat efter 
skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 390 Mkr 
(–294) motsvarande 2,01 kr per aktie (–0,25). Resultatet har påverkats av 
orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 
853 Mkr (74), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastig -
heter med –11 Mkr (2), resultat från försäljning av exploateringsfastigheter  
med –9 Mkr (6), värdeförändringar avseende räntederivat och options -
komponent konvertibel med 469 Mkr (–1 445) samt resultat från andelar i 
intressebolag om 472 Mkr (135). Koncernens totala skatt uppgick till –569 Mkr 
(–154). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –157 Mkr (–14).
Uppskjuten skattekostnad för perioden uppgick till –412 Mkr (–140).  
Den uppskjutna skatten har påverkats av valutakursdifferenser som upp -
stått vid omräkning av moderbolagets euroobligationer under kvartalet. 
I koncernen används dessa för säkring av nettoinvesteringar i utlandet och 
omföres till Övrigt totalresultat.
Personal och organisation
Antalet medarbetare per den 30 september uppgick till 1 155 personer 
(1 092), varav 449 kvinnor (448). Balder är verksamt i sex länder och indelat  
i sju regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är 
placerat i Göteborg.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern -
gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av 
tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick 
under perioden till 418 Mkr (382).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 4 951 Mkr (389). Resultat från 
andelar i dotterbolag ingick med 1 785 Mkr (1 598), övrigt finansnetto 
uppgick till 2 891 Mkr (153) varav valutakursdifferenser uppgick till 729 Mkr 
(–1 751), värdeförändringar avseende räntederivat och options- 
komponent konvertibel uppgick till 229 Mkr (–1 633).
Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets  
euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av 
nettoinvesteringar i utlandet. Även moderbolaget tillämpar säkring av 
nettoinvesteringar i utlandet avseende delar av bolagets 
euroobligationer.

===== SIDA 8 =====

8 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
Balder ägde den 30 september 2 017 förvaltningsfastigheter (1 928) med 
en uthyrningsbar yta om 6 636 tkvm (6 112) till ett värde om 225 927 Mkr 
(213 442). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 
14 443 Mkr (13 578). 
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter 
till ett anskaffningsvärde om 3 547 Mkr (1 824). Värdet för det totala 
fastighetsbeståndet uppgick till 229 474 Mkr (215 266). 
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas 
centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner 
samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders 
ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.
FASTIGHETSBESTÅND
BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2025-09-30 1)
Antal 
förvaltnings -
fastig  heter
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
uthyrnings -
grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Helsingfors 784 1 380 132 3 751 2 718 3 587 96 55 095 24
Stockholm 103 864 361 2 068 2 392 1 927 93 33 129 14
Göteborg 219 1 316 011 2 672 2 030 2 541 95 43 898 19
Köpenhamn 29 408 473 1 221 2 990 1 217 100 25 720 11
Syd 113 646 102 1 208 1 869 1 125 93 17 590 8
Öst 502 1 063 417 2 085 1 961 2 012 97 28 056 12
Norr 267 957 147 1 438 1 503 1 371 95 19 672 9
Totalt exklusive projekt 2 017 6 635 642 14 443 2 177 13 780 95 223 160 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 767 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 017 6 635 642 14 463 2 177 13 800 95 225 927 98
Exploateringsfastigheter 3 547 2
Totalt fastighetsbestånd 2 017 6 635 642 14 463 2 177 13 800 95 229 474 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 438 3 161 081 7 440 2 354 7 164 96 118 848 52
Kontor 113 711 110 2 099 2 951 1 873 89 34 387 15
Handel 184 1 295 422 2 191 1 692 2 121 97 28 235 12
Industri/Logistik 187 804 236 1 112 1 383 1 061 95 14 109 6
Övrigt 95 663 793 1 601 2 411 1 561 98 27 581 12
Totalt exklusive projekt 2 017 6 635 642 14 443 2 177 13 780 95 223 160 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 767 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 017 6 635 642 14 463 2 177 13 800 95 225 927 98
Exploateringsfastigheter 3 547 2
Totalt fastighetsbestånd 2 017 6 635 642 14 463 2 177 13 800 95 229 474 100
1)  Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.  
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter.
Helsingfors, 25
Göteborg, 21
Öst, 12
Köpenhamn, 11
Norr, 9
Syd, 8 
Stockholm, 15
REDOVISAT VÄRDE PER REGION,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Bostäder, 54  
Kontor, 15 
Handel, 12 
Övrigt, 12
Industri/Logistik, 6

===== SIDA 9 =====

9 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
Förvaltnings  fastigheter
Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. 
Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Stor-  
britannien värderas med avkastnings metoden. I Finland används förutom 
avkastningsmetoden även värdering till anskaffningsvärde.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning 
värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadkostnad 
samt projektrisk. 
Per den 30 september uppgick Balders genomsnittliga direktavkast -
ningskrav till 4,9% (4,9) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick 
till 4,4% (4,4) och för kommersiella fastigheter till 5,5% (5,5). För att kvalitets- 
säkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings-
firmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa para -
metrar och antaganden i värderingskalkyler. Avvikelserna mellan externa 
och interna värderingar har historiskt varit obetydliga.
Orealiserade värdeförändringar förvaltnings  fastigheter
Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick 
den 30 september till 225 927 Mkr (213 442). Den orealiserade värde-  
förändringen under perioden uppgick till 2 159 Mkr (–825).
Periodens värdeförändring är i huvudsak hänförlig till förbättrat 
driftsöverskott.
Investeringar, förvärv och försäljningar
Under perioden har totalt 10 665 Mkr (3 431) investerats avseende förvalt -
ningsfastigheter, varav 9 224 Mkr (1 785) avser förvärv och 1 441 Mkr (1 645) 
avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. 
Under perioden har förvaltningsfastigheter och mark sålts till ett försäljnings-  
värde om 2 489 Mkr (277). Realiserade värdeförändringar från försäljningarna 
uppgick till 62 Mkr (5).
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2025 2024
Mkr Antal1) Mkr Antal1)
Förvaltningsfastigheter 1 januari 221 261 1 962 209 000 1 901
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 1 441 1 645
Förvärv 9 224 65 1 785 11
Avyttringar –2 427 –10 –272
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 2 159 –825
Valutaförändring –4 363 1 588
Omklassificering –1 367 – 521 16
Förvaltningsfastigheter 30 september 225 927 2 017 213 442 1 928
Exploateringsfastigheter 1 januari 1 955 2 750
Upparbetade projektkostnader 252 383
Försäljning –27 –789
Omklassificering 1 367 –521
Exploateringsfastigheter 30 september 3 547 1 824
Totalt fastighetsbestånd 30 september 229 474 215 266
1) Antal förvaltningsfastigheter.

===== SIDA 10 =====

0
750
250
500
1 500
2 000
2 250
1 750
Mkr
1 000
1 250
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
2 500
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad 
uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med 
bolagets befintliga kunder. 
Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan 
bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska 
fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en 
jämn och god uthyrningsgrad. 
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 
6,5 år (6,6). Balders tio största kontrakt svarar för 4,2% (4,0) av de totala 
hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 14,2 år (13,3). 
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av 
perioden till 94% (95).
KUNDER
Kundnöjdhet 1)
Nöjda kunder och goda kundrelationer är ett av Balders viktigaste mål. 
Bolaget bedriver ett långsiktigt och målinriktat arbete för att förstå vad 
hyresgästerna tycker och behöver i sina bostäder och lokaler. Balder 
genomför regelbundet rikstäckande undersökningar för att mäta kund -
nöjdheten, vilket sammanställs i nöjd kund-index (NKI). Hösten 2024 
genomfördes en undersökning som visade på ytterligare ökad nöjdhet i 
två av tre kundkategorier. Balders kommersiella hyresgäster i Sverige var 
dessutom nöjdare än någonsin. NKI-resultatet för Balders befintliga bostads- 
hyresgäster uppgick till 68 (69). Motsvarande nivå för bostadshyresgäster 
i Balders nyproducerade hyresrätter uppgick till 81 (79). För Balders 
kommersiella kunder uppgick bolagets NKI till 75 (71). 
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2025-09-30
Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, Mkr Andel, %
2025 1 035 20 293 2
2026 1 264 25 654 5
2027 939 18 768 6
2028 711 14 862 6
2029– 1 144 22 4 114 30
Summa kommersiellt 5 093 100 6 692 48
Bostad1) 51 254 6 945 50
P-plats1) 11 414 61 0
Garageplats 1) 6 810 102 1
Summa 74 571 13 800 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
1) Värden inom parentes avser 2023 års mätning.
0
4 000
2 000
Mkr
6 000
8 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
10 000
14 000
12 000
2024/2025 okt-sep
10 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 11 =====

FINANSIELLA NYCKELTAL
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 145 206 138 102 138 851
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 24 124 20 060 20 726
Genomsnittlig kreditbindning, år 4,7 5,1 5,0
Genomsnittlig räntebindning, år 2,9 3,3 3,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,1 12,2
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 48,3 49,6 49,4
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,7 2,7 2,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,1 23,4 23,6
Kreditrating S&P
BBB Stable
 outlook
BBB Negative
 outlook
BBB Stable
 outlook
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 
Soliditet, % lägst 40,0 38,2
Belåningsgrad, % högst 50,0 48,3
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 11,9
Icke säkerställda obligationer, 49
Säkerställda banklån, 44
Icke säkerställda banklån, 7
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Certi/f.shortikat, 1
Icke säkerställda lån, 80 980
 Säkerställda lån, 64 227
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH 
ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. 
Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer 
och bankfinansiering i flera valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska 
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. 
Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den 
europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, 
banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatsprogram 
i SEK och EUR. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat 
hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och som historiskt 
betraktats till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. 
Under 2024 återköptes ytterligare del av hybridkapitalet, vilket medfört 
att hela hybridkapitalet efter återköpet betraktas som räntebärande skuld. 
Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller återköpa 
utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat förhandlade 
transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra uppgörelser.
Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på marknadsförhål -
landen, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och andra faktorer. De 
belopp som är föremål för sådana återköp kan vara väsentliga. 
Under tredje kvartalet emitterades totalt 700 MEUR på den europeiska 
obligationsmarknaden, varav en 7,5-årig euroobligation om 500 MEUR, 
samt en utökning av befintlig euroobligation med förfall 2028 med 
200 MEUR. Emissionerna genomfördes för att förbereda inför kommande 
förfall inom 18-24 månader. Per den 30 september var den tillgängliga 
likviditeten  inklusive bekräftade lånelöften 24,1  Mdkr (20,0). 
Nettoskuld i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på 11,9 i 
jämförelse med 13,5 när målet om 11,0 gånger infördes.
Balders räntebindningstid uppgick per den 30 september till 2,9 år och 
kreditbindningen till 4,7 år. Per den 30 september var cirka 80% av lånen 
säkrade med ränteswappar och fasträntelån. 
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, 
så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda.
FINANSIERING
11 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 12 =====

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2025-09-30
År Mkr Ränta, % Andel, %
2025 30 089 3,31) 21
2026 15 051 2,9 10
2027 15 955 2,0 11
2028 21 922 3,0 15
2029 16 156 2,0 11
2030 12 640 2,2 9
2031 7 391 2,2 5
2032 8 333 3,5 6
2033 5 528 4,1 4
2034 1 218 2,8 1
2035- 10 923 2,9 8
Summa 145 206 2,9 100
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av  
    skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2025-09-30
År Mkr Andel, %
2025 6 042 4
2026 16 223 11
2027 26 576 18
2028 23 511 16
2029 13 839 10
2030 13 993 10
2031 6 056 4
2032 5 701 4
2033 6 995 5
2034 381 0
2035- 25 890 18
Summa 145 206 100
FINANSIERING
40
58
46
52
70
%
64
BELÅNINGSGRAD
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2024 20252023
3
4
5
7
År
6
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
GENOMSNITTLIG  LÖPTID  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER
0
4
2
1
3
6
År
5
2015 2016 2017 2019 2020 2021 2022 2023
GENOMSNITTLIG  RÄNTEBINDNING 
2018 2024 2025
0
5 000
15 000
Mkr
10 000
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035-
FÖRFALLOSTRUKTUR  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER 
20 000
25 000
Certi/f.shortikatBanklån Obligationer Konvertibel
12 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 13 =====

Balders hållbarhetsarbete
Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar. 
Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan 
på samhället, både lokalt och globalt.
Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring  
mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att 
FN:s globala hållbarhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta 
och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till verksamheten har även 
underliggande delmål identifieras inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att 
målen ska uppfyllas.
Klimatmål
Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Det innefattar att mer 
än halvera utsläppen i den egna verksamheten (Scope 1 och 2) till 2030, med 2022 som basår, samt mäta och 
minska utsläppen i värdekedjan. Bolaget har även satt som mål att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan 
(Scope 1, 2 och 3) till 2045. Klimatmålen validerades av Science Based Targets initiative under 2024. Bolaget 
har påbörjat en klimatfärdplan som specificerar vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen.
2045
NETTONOLL - 
UTSLÄPP
2030
HALVERADE 
UTSLÄPP
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET HOS BALDER
ENVIRONMENTAL SOCIAL GOVERNANCE
Mål
•  Inga incidenter av diskriminering 
eller kränkande särbehandling
•  Genomföra olika sociala insatser 
som bidrar till utveckling av  
Balders fem sociala pelare
• Skapa arbetstillfällen för unga  
i förvaltningsorganisationen
Mål
• Inga fall av korruption 
• Samtliga medarbetare ska utbildas 
i bolagets uppförandekod
• Öka andelen grön finansiering
Mål
• 50% utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och 
nå nettonollutsläpp  i värdekedjan till 2045
• Energieffektivisering 2% per kvm och år samt ökad mängd 
förnybar  energiproduktion
• Genomföra klimatriskanalyser för fastighetsbeståndet
• Kunder och medarbetare ges goda förutsättningar till miljö -
vänliga och fossilfria transporter
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad 
Silver eller motsvarande certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga 
fastighetsbestånd
• Reducerad vattenanvändning med 2% per kvm och år
•  Aktivt bidra till att bevara och öka den biologiska mångfalden  
i förvaltning av  fastigheter och i samband med fastighets -
utveckling
• Reducera miljöskadliga ämnen i produkter och använda 
resurseffektiva material
• Reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka 
för ökat återbruk av material
Klimatförändringar
Vatten
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Egna medarbetare
Arbetskraft i värdekedjan
Kunder och  
områdesutveckling
Ansvarsfullt företagande
13 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 14 =====

Sommaren 2025 tog Balder, i egen regi och genom samarbeten med andra aktörer, emot nära 330 ungdomar 
som arbetade i Göteborg, Stockholm och Sundsvall. Sommarjobb ger inte bara värdefull arbetslivserfarenhet 
utan stärker också många relationer och bidrar till meningsfull fritid, ökad trivsel och trygghet i bostadsområdena. 
Socialt engagemang har alltid varit en del av Balders verksamhet och 
handlar om att bidra positivt till lokalsamhällen och områden där bolaget 
verkar. Sysselsättning är en av Balders fem sociala pelare och fokuserar 
på ökad anställningsbarhet, fler långsiktiga arbetstillfällen och sommarjobb. 
Ungdomarna som jobbade hos Balder i Sverige under sommaren var 15–20 
år och arbetade med allt från fastighetsskötsel och odling till glassförsälj -
ning och aktiviteter för områdenas barn. Liksom Balders sociala hållbar-
hetsarbete generellt anpassas uppgifter och aktiviteter utifrån förutsätt -
ningar och behov i respektive fastighetsområde men gemensamt för alla 
var som alltid att bidra till ökad trivsel och trygghet.  
I Bergsjön i Göteborg samarbetade Balder med bland annat Rookie Startup 
och den lokala organisationen Navet för att kunna erbjuda över 100 sommar-
jobb i området. På schemat stod allt från att måla och rensa rabatter till 
att medverka vid områdesdagar och grundläggande utbildning i entrepre-
nörskap. I samarbete med högstadieskolorna i området gjordes också en 
satsning för ökad simkunnighet och ett antal högstadieelever fick så 
kallade simjobb där fastighetsskötsel varvades med att lära sig simma. 
I Stockholm arbetade närmare 200 unga i Botkyrka, Sundbyberg, Vårby 
och Ösmo med allt från traditionell fastighetsskötsel och städning till 
biodling och aktiviteter för barn. Utöver arbetet i bostadsområdena 
arbetades det också i Balders kommersiella fastigheter i Hallonbergen 
och på Heron City. Jobben ordnades i samarbete med kommunen och 
under sommaren kom bland annat Försvarsmakten och blåljuspersonal 
på besök för att informera och inspirera. Ett annat mycket uppskattat 
uppdrag var att bemanna glassvagnen i Vårby där alla intäkter gick till 
föreningslivet.  
I Bredsand och Stockvik i Sundsvall arrangerades sommarjobben i  
samarbete med Rädda barnen, Hej främling och Fritidsbanken. Närmare 
30 ungdomar ordnade aktiviteter för barn i låg- och mellanstadiet och 
lånade ut idrottsutrustning. I Sundsvall arbetar Balder också för att skapa 
framtidstro och arbetar tillsammans med kommunen för att öka kunskapen 
kring arbetsmöjligheter. Under dessa yrkeskvällar får ungdomarna träffa 
företag för att lära om verksamheterna och vad de erbjuder.
REKORDMÅNGA SOMMARJOBBARE HOS BALDER I SVERIGE
Fastighets AB Balder utvärderas kontinuerligt av flera av världens mest 
etablerade ESG-analysföretag. Bedömningarna ger en oberoende gransk -
ning av koncernens arbete inom miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning, 
samt visar hur verksamheten presterar i relation till branschkollegor. 
 
Under 2025 har Balder behållit betyget BBB från MSCI och förbättrat 
betyget från Sustainalytics till 14,7 (14,9) vilket placerar verksamheten väl 
inom ramen för låg risk. Balder har under året även börjat rapportera till 
S&P Global och erhållit CSA-poängen 47/100, vilket är över medelvärdet 
för jämförbara bolag. Vidare förväntas Balder att få en första officiell 
rating från CDP för räkenskapsåret 2025.
ESG-RATINGS
Balders fem sociala pelare är Sysselsättning, 
Utbildning, Meningsfull fritid, Trygghet och  
trivsel samt Delaktighet och inflytande.
&ŽƌŵŽƌĞŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶ͕ǀŝƐŝƚ͗ǁǁǁ͘ƐƉŐůŽďĂů͘ĐŽŵͬĞƐŐͬĐƐĂͬŵĞƚŚŽĚŽůŽŐLJ
ƐŽĨ
/100
Ξ^ΘW'ůŽďĂůϮϬϮϱ͘
ZĞĂůƐƚĂƚĞDĂŶĂŐĞŵĞŶƚΘĞǀĞůŽƉŵĞŶƚ
ŽƌƉŽƌĂƚĞ^ƵƐƚĂŝŶĂďŝůŝƚLJƐƐĞƐƐŵĞŶƚ
;^Ϳ^ĐŽƌĞϮϬϮϱ
&ĂƐƚŝŐŚĞƚƐ ĂůĚĞƌ
ϭϯϬϲϮϬϮϱ
Copyrights: se sida 30.
14 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 15 =====

BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR
Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Tillgångar
Fastigheter 44 235 47 721 45 404
Övriga tillgångar 2 111 1 986 3 575
Likvida medel 833 549 571
Summa tillgångar 47 179 50 256 49 550
Eget kapital och skulder
Eget kapital/räntebärande ägarlån 19 858 20 952 21 001
Uppskjuten skatteskuld 3 448 3 609 3 492
Räntebärande skulder 22 773 24 365 23 530
Övriga skulder 1 100 1 330 1 527
Summa eget kapital och skulder 47 179 50 256 49 550
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut -
vecklande bolag samt i Norion Bank AB1). För vidare information om Balders 
intressebolag, se sida 23-24 och 125-129 i Balders års- och hållbarhets-
redovisning 2024. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen 
enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolag och joint ventures benämns 
av förenklingsskäl endast ”intressebolag”.
Balder har under perioden investerat 840 Mkr (1 262) i intressebolag. 
I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande  
intressebolag. Bolag som ingår i tabellerna är Anthon Eiendom AS 60% (60), 
Fastighets AB Centur 50% (50), Sinoma Fastighets AB 50% (50), Trenum 
AB 50% (50), Tulia AB 50% (50), Tornet Bostadsproduktion AB 49% (49), 
Entra ASA2) knappt 40% (40) samt Stenhus Fastigheter i Norden AB 3) 20% 
(20). Tidigare intressebolaget Brinova Fastigheter AB redovisas från och 
med andra kvartalet som en finansiell placering, då Balders ägarandel 
minskat till 8 % (19) på grund av utspädning.
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2025-09-30 4) 
Antal 
förvaltnings­
fastig  heter5)
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
 uthyrnings ­
 grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 126 173 563 432 2 488 400 93 7 836 18
Göteborg 85 221 154 350 1 584 335 96 4 928 11
Syd 28 55 999 94 1 679 91 97 1 786 4
Öst 59 110 548 151 1 367 144 95 2 186 5
Norr 27 87 431 197 2 258 181 92 3 308 7
Oslo 70 425 020 1 151 2 709 1 092 95 21 215 48
Totalt exklusive projekt 395 1 073 714 2 376 2 213 2 243 94 41 259 93
Projekt för egen förvaltning 12 12 2 976 7
Totalt fastighetsbestånd 395 1 073 714 2 388 2 213 2 255 94 44 235 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 113 236 214 518 2 194 501 97 9 793 22
Kontor 117 552 859 1 434 2 594 1 343 94 25 529 58
Handel 37 84 705 141 1 669 134 95 1 778 4
Övrigt 128 199 937 282 1 412 264 94 4 159 9
Totalt exklusive projekt 395 1 073 714 2 376 2 213 2 243 94 41 259 93
Projekt för egen förvaltning 12 12 2 976 7
Totalt fastighetsbestånd 395 1 073 714 2 388 2 213 2 255 94 44 235 100
1)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 30 september 2025 uppgick till 6 127 Mkr. 
2)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 30 september 2025 uppgick till 8 170  Mkr.
3)  Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2025 uppgick till 770 Mkr. 
4)  Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.  
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
5) Avser hela intressebolagsbeståndet.
INTRESSEBOLAG
Oslo, 52
Stockholm, 18
Norr, 7
Göteborg, 13
REDOVISAT VÄRDE PER REGION, 
TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, %
Öst, 6
Syd, 4
15 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025
Kontor, 62
Bostäder, 24
Handel, 4
Övrigt, 10
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %

===== SIDA 16 =====

Händelser efter periodens utgång
Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders 
ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Närståendetransaktioner
Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för 
fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 78 Mkr 
(87) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Under 
perioden har byggtjänster köpts från T-Byggen Sverige AB (tidigare Tommy 
Byggare AB) om 3 Mkr (0). Samtliga transaktioner har prissatts på mark -
nadsmässiga villkor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av  
ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i års- och hållbarhets- 
redovisningen för 2024, på sida 97–101. I övrigt har inga väsentliga  
förändringar noterats.
Redovisningsprinciper
Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska 
Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards)  
och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad 
enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser  
i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. 
Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de  
som redovisades i års- och hållbarhetsredovisningen 2024.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per  
1 januari 2025 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på  
koncernens finansiella rapporter.
ÖVRIGA UPPL YSNINGAR
Valberedning
Vid årsstämman den 8 maj 2025 beslutades att valberedningen ska bestå 
av en representant för envar av de fyra till röstetalet största aktieägarna. 
Valberedningens ledamöter ska offentliggöras senast sex månader före 
årsstämman 2026 och baseras på det kända ägandet omedelbart före 
offentliggörandet. I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats, 
baserad på ägandet per 30 september 2025 och kända förändringar 
därefter:
• Jesper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastigheter AB
•  Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB
•  Jan Dworsky, företrädande Swedbank Robur Fonder AB
•  Patricia Hedelius, företrädande AMF Tjänstepension och Fonder
Årsstämman kommer att hållas i Göteborg fredagen den 8 maj 2026. 
Aktieägare som önskar komma i kontakt med valberedningen kan göra 
detta via e-post till info@balder.se.
Göteborg den 28 oktober 2025
Erik Selin
Verkställande direktör
16 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 17 =====

Revisorns granskningsrapport
Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905.
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen 
i sammandrag (delårsrapport) för Fastighets AB Balder (publ) per 30 september 
2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är 
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och 
presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna 
delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International 
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En över-  
siktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer 
som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som 
vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa 
oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter 
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade 
slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säker-  
het som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några 
omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, 
i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Göteborg den 28 oktober 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Konstantin Belogorcev Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor  Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
17 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 18 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
2025
jul­sep
2024
jul­sep
2025
jan­sep
2024
jan­sep
2024/2025  
okt­sep
2024
jan­dec
Hyresintäkter 3 444 3 228 10 269 9 543 13 602 12 876
Fastighetskostnader –766 –726 –2 502 –2 385 –3 380 –3 263
Driftsöverskott 2 678 2 503 7 767 7 158 10 222 9 613
Förvaltnings- och administrationskostnader –271 –237 –849 –797 –1 131 –1 080
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures 472 135 1 124 –132 2 158 901
– varav förvaltningsresultat 472 523 1 445 1 524 1 936 2 015
– varav värdeförändringar 83 –323 –14 –1 520 597 –909
– varav skatt –83 –65 –306 –136 –375 –204
Övriga intäkter/kostnader 7 3 –0 –11 –0 –11
Finansnetto –1 104 –1 078 –3 187 –3 035 –4 230 –4 079
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –23 –24 –69 –76 –96 –103
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 1 782 1 327 4 856 3 182 7 018 5 344
– varav Förvaltningsresultat 1 782 1 715 5 176 4 838 6 796 6 458
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade –11 2 62 5 53 –4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 853 74 2 159 –825 2 228 –756
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter – 330 45 861 185 1 001
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –9 –323 –48 –810 –118 –879
Värdeförändringar derivat 469 –1 445 245 –1 677 1 902 –21
Värdeförändringar totalt 1 301 –1 363 2 463 –2 446 4 250 –659
Resultat före skatt 3 083 –36 7 319 736 11 269 4 686
Inkomstskatt –569 –154 –1 161 –544 –1 663 –1 045
Periodens/årets resultat 2 514 –190 6 158 192 9 606 3 640
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 2 390 –294 5 851 –117 9 272 3 304
Innehav utan bestämmande inflytande 124 105 306 309 334 336
2 514 –190 6 158 192 9 606 3 640
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att  
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet   
(netto efter säkringsredovisning) –350 –153 –1 116 325 –777 664
Kassaflödessäkringar efter skatt 5 –81 –9 –58 –22 –71
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures 11 –449 –521 –178 –398 –55
Periodens/årets totalresultat 2 180 –872 4 512 282 8 410 4 179
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 2 159 –873 4 703 –206 8 365 3 457
Innehav utan bestämmande inflytande 21 1 –190 487 44 722
2 180 –872 4 512 282 8 410 4 179
Förvaltningsresultat 1 782 1 715 5 176 4 838 6 796 6 458
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –142 –126 –378 –353 –473 –447
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 640 1 589 4 798 4 486 6 324 6 011
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,38 1,36 4,03 3,84 5,33 5,13
Resultat efter skatt per aktie, kr 2,01 –0,25 4,92 –0,10 7,81 2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) 1,82 –0,25 4,39 –0,10 6,52 2,82
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
18 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 19 =====

Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 225 927 213 442 221 261
Exploateringsfastigheter 3 547 1 824 1 955
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 570 2 130 2 585
Övriga materiella anläggningstillgångar 311 351 345
Andelar i intressebolag och joint ventures 28 410 28 084 29 281
Derivat 259 – 485
Fordringar 5 485 5 707 5 570
Likvida medel och finansiella placeringar 11 183 8 949 6 444
Summa tillgångar 277 692 260 487 267 926
Eget kapital och skulder
Eget kapital1) 106 201 96 322 101 735
Uppskjuten skatteskuld 17 846 16 692 17 159
Räntebärande skulder 145 206 138 102 138 851
Derivat 883 2 451 1 341
Leasingskuld 2 570 2 130 2 593
Övriga skulder 4 985 4 789 6 246
Summa eget kapital och skulder 277 692 260 487 267 926
1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande 13 078 13 048 13 315
Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Ingående eget kapital 101 735 93 987 93 987
Periodens/årets totalresultat 4 512 282 4 179
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –30 –60 –60
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –17 –12 –12
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid nyemission i dotterföretag – 959 959
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag – – 33
Nyemission, efter emissionskostnader – 1 167 2 651
Utgående eget kapital 106 201 96 322 101 735
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
19 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 20 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
2025 
jul­sep
2024 
jul­sep
2025 
jan­sep
2024
jan­sep
2024
jan­dec
Driftsöverskott 2 678 2 503 7 767 7 158 9 613
Övriga intäkter/kostnader 7 3 –0 –11 –11
Förvaltnings- och administrationskostnader –271 –237 –849 –797 –1 080
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –7 –21 –21 –28
Återläggning av avskrivningar 24 24 71 72 97
Betalt finansnetto –954 –864 –2 996 –2 918 –4 047
Betald/erhållen skatt –186 –52 –453 –156 –272
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 291 1 370 3 519 3 327 4 273
Förändring rörelsefordringar –96 550 –432 198 335
Förändring rörelseskulder 438 –530 –140 –492 131
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 632 1 390 2 947 3 033 4 738
Förvärv av förvaltningsfastigheter –2 838 –359 –9 032 –1 785 –7 164
Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –14 –10 –37 –36 –54
Förvärv av finansiella placeringar –2 542 –912 –2 668 –1 466 –2 422
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures –539 –679 –87 –1 875 –1 740
Investering i befintliga fastigheter och projekt –655 –631 –1 693 –2 029 –2 833
Försäljning av förvaltningsfastigheter 52 28 2 489 277 294
Försäljning av exploateringsfastigheter – 330 45 861 1 001
Försäljning av finansiella placeringar – 485 1 450 1 174 2 337
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures 20 0 396 0 25
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures 6 – 1 127 1 115 1 121
Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 510 –1 748 –8 010 –3 764 –9 435
Nyemission, efter emissionskostnader – – – 1 167 2 651
Nyemission i dotterföretag, innehav utan bestämmande inflytandes del i nyemissionen – – – 959 959
Amortering av leasingskuld –7 –6 –28 –25 –24
Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande – – –17 –12 –12
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –22 – –30 –60 –60
Upptagna lån 11 612 4 539 28 696 13 661 19 416
Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –2 379 –1 805 –20 167 –11 645 –17 279
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9 204 2 727 8 454 4 044 5 650
Periodens/årets kassaflöde 4 326 2 369 3 391 3 314 953
Likvida medel vid periodens/årets början 2 409 3 368 3 381 2 402 2 402
Kursdifferens i likvida medel –10 –10 –47 11 25
Likvida medel vid periodens/årets slut 6 724 5 727 6 724 5 727 3 381
Tillgänglig likviditet, Mkr
Likvida medel 6 724 5 727 6 724 5 727 3 381
Outnyttjade checkkrediter 558 410 558 410 410
Outnyttjade kreditfaciliteter 12 383 10 701 12 383 10 701 13 872
Finansiella placeringar 4 458 3 222 4 458 3 222 3 063
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 24 124 20 060 24 124 20 060 20 726
20 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 21 =====

Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Fastighetsbestånd
Helsingfors 55 095 53 532 55 178
Stockholm 33 129 33 029 33 902
Göteborg 43 898 40 401 43 009
Köpenhamn 25 720 24 141 25 661
Syd 17 590 13 958 14 953
Öst 28 056 25 096 26 680
Norr 19 672 18 581 18 847
Totalt exklusive projekt 223 160 208 738 218 230
Projekt för egen förvaltning 2 767 4 703 3 030
Totalt förvaltningsfastigheter 225 927 213 442 221 261
Exploateringsfastigheter 3 547 1 824 1 955
Totalt fastighetsbestånd 229 474 215 266 223 216
SEGMENTSINFORMATION
Fastigheternas redovisade värde har under året förändrats beroende på 
investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och 
valuta, med –82 Mkr i region Helsingfors, –773 Mkr i region Stockholm,  
888 Mkr i region Göteborg, 59 Mkr i region Köpenhamn, 2 637 Mkr i 
region Syd, 1 376 Mkr i region Öst samt med 826 Mkr i region Norr. 
Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –263 Mkr och  
Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående 
segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts-
överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 7 767 Mkr  
(7 158) och resultat före skatt 7 319 Mkr (736) består av värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter 2 221 Mkr (–820), resultat från försäljning av  
koncernens exploaterings fastigheter har ökat med 1 592 Mkr. Fastigheterna 
i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Fastigheterna i Finland 
fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i 
Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och 
Storbritannien under region Syd.
exploateringsfastigheter –3 Mkr (51), övriga intäkter/kostnader  
–0 Mkr (–11), förvaltnings- och administrationskostnader –849 Mkr (–797), 
andel i resultat från intressebolag och joint ventures 1 124 Mkr (–132), 
finansnetto –3 187 Mkr (–3 035) samt värdeförändringar derivat 245 Mkr 
(–1 677).
Mkr
2025
jul­sep
2024
jul­sep
2025
jan­sep
2024
jan­sep
2024/2025
okt­sep
2024
jan­dec
Hyresintäkter
Helsingfors 778 762 2 273 2 253 3 048 3 028
Stockholm 476 487 1 470 1 464 1 953 1 947
Göteborg 640 577 1 911 1 674 2 535 2 299
Köpenhamn 305 302 912 887 1 223 1 198
Syd 286 227 872 663 1 105 895
Öst 619 549 1 809 1 626 2 379 2 197
Norr 340 324 1 021 975 1 358 1 312
Totalt 3 444 3 228 10 269 9 543 13 602 12 876
Driftsöverskott
Helsingfors 564 561 1 585 1 574 2 101 2 090
Stockholm 373 383 1 118 1 114 1 483 1 480
Göteborg 519 460 1 494 1 299 1 973 1 778
Köpenhamn 230 231 689 668 927 906
Syd 228 173 687 500 861 674
Öst 482 432 1 392 1 238 1 812 1 659
Norr 283 263 803 765 1 064 1 026
Totalt 2 678 2 503 7 767 7 158 10 222 9 613
21 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 22 =====

2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Aktierelaterade nyckeltal
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 190 000 1 172 000 1 190 000 1 168 453 1 187 527 1 171 361
Resultat efter skatt per aktie, kr 2,01 –0,25 4,92 –0,10 7,81 2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) 1,82 –0,25 4,39 –0,10 6,52 2,82
Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie, kr 1,08 0,90 3,33 2,66 4,62 3,95
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,38 1,36 4,03 3,84 5,33 5,13
Driftsöverskott per aktie, kr 1,98 1,87 5,77 5,37 7,60 7,20
Utestående antal aktier, tusental 1 190 000 1 172 000 1 190 000 1 172 000 1 190 000 1 190 000
Eget kapital per aktie, kr 78,25 71,05 78,25 71,05 78,25 74,30
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 93,03 85,60 93,03 85,60 93,03 88,31
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 67,34 89,22 67,34 89,22 67,34 76,80
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 177 2 222 2 177 2 222 2 177 2 236
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 077 2 125 2 077 2 125 2 077 2 145
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 95 96 95 96
Vakansgrad, % 5 4 5 4 5 4
Överskottsgrad, % 78 78 76 75 75 75
Redovisat värde, kr/kvm 33 631 34 154 33 631 34 154 33 631 33 963
Antal förvaltningsfastigheter 2 017 1 928 2 017 1 928 2 017 1 962
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 636 6 112 6 636 6 112 6 636 6 425
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 640 1 589 4 798 4 486 6 324 6 011
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 6,8 3,4 7,9 1,1 10,5 3,9
Avkastning totalt kapital, % 4,6 3,6 4,8 2,5 5,8 3,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7
Soliditet, % 38,2 37,0 38,2 37,0 38,2 38,0
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4
Belåningsgrad, % 48,3 49,6 48,3 49,6 48,3 49,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 11,5 11,5 12,0 12,1 11,9 12,2
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
NYCKELTAL
22 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 23 =====

Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar 26 23 24
Finansiella anläggningstillgångar 28 631 28 806 29 063
Fordringar på koncernbolag 101 717 92 752 95 871
Derivat 153 – 376
Kortfristiga fordringar 395 365 220
Likvida medel och finansiella placeringar 8 487 4 248 4 575
Summa tillgångar 139 409 126 193 130 129
Eget kapital och skulder
Eget kapital 36 283 27 948 31 332
Räntebärande skulder 68 314 57 216 57 080
Skulder till koncernbolag 33 469 38 001 38 590
Derivat 814 2 575 1 326
Övriga skulder 530 453 1 801
Summa eget kapital och skulder 139 409 126 193 130 129
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Mkr
2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Nettoomsättning 131 114 418 382 562 527
Administrationskostnader –131 –115 –418 –382 –562 –527
Rörelseresultat 0 –0 0 –0 0 –0
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i dotterbolag – – 1 785 1 598 1 785 1 598
Övrigt finansnetto 591 849 2 891 153 2 653 –85
– varav valutakursdifferenser 263 189 729 –1 751 554 –1 927
Värdeförändringar derivat 448 –1 381 229 –1 633 1 888 26
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 039 –532 4 905 117 6 327 1 539
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag – – – – 433 433
Kommittentresultat 1) – – – – 358 358
Resultat före skatt 1 039 –532 4 905 117 7 117 2 329
Inkomstskatt –63 34 46 271 –266 –40
Periodens/årets resultat 2) 976 –499 4 951 389 6 851 2 289
1) Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår även i en mervärdesskattegrupp.
2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.
23 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 24 =====

0 0
24
12
8
4
20
28
32
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & 
BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr
16
60
20
40
80
100
120
140
160
20172016
Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie
0
105
75
30
15
90
120
0
2
1
6
3
20172016 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE 
OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
4
7
8
45
60
5
AKTIEN OCH ÄGARNA
ÄGARFÖRTECKNING PER 2025-09-30
Ägare  A-aktier B-aktier
Totalt antal 
aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,0 46,9
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,7 13,8
Swedbank Robur Fonder – 63 586 946 63 586 946 5,3 3,5
AMF Fonder & Pension – 59 569 418 59 569 418 5,0 3,3
Länsförsäkringar Fondförvaltning – 39 097 999 39 097 999 3,3 2,2
Handelsbanken Fonder – 35 164 895 35 164 895 3,0 2,0
Folksam – 19 028 740 19 028 740 1,6 1,1
SEB Investment Management – 18 215 233 18 215 233 1,5 1,0
Cliens Kapitalförvaltning – 16 062 596 16 062 596 1,3 0,9
Norges Bank – 12 658 771 12 658 771 1,1 0,7
Övrigt 25 272 442 173 591 442 198 863 37,2 24,6
Totalt 67 376 592 1 122 623 408 1 190 000 000 100 100
Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets  
börsvärde per den 30 september uppgick till 80 135 Mkr (104 566). 
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som 
äger 33,0% (33,5) av kapitalet och 46,9% (47,3) av rösterna. Det utländska 
ägandet uppgår till cirka 28% (27) av utestående aktier.
Aktien
Balder hade vid periodens utgång cirka 29 300 aktieägare (30 700). Under 
perioden omsattes cirka 322 miljoner aktier (323) vilket motsvarar i genom- 
snitt cirka 1 722 000 aktier per handelsdag (1 712 000). Den årliga omsätt-
ningshastigheten uppgick under perioden till 36% (37). Kursen på aktien 
var den 30 september 67,34 kr (89,22) och motsvarar en nedgång med 
12% sedan årsskiftet.
Aktiekapital
Per den 30 september uppgick aktiekapitalet i Balder till 198 333 333 kr 
fördelat på 1 190 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, 
varav 67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Totalt antal 
utestående aktier per den 30 september uppgick till 1 190 000 000. Varje 
aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en 
tiondels röst. 
Under perioden har inga aktier återköpts.
24 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 25 =====

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Resultat efter skatt per aktie, kr
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 390 –294 5 851 –117 9 272 3 304
B  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 168 1 188 1 171
A/B Resultat efter skatt per aktie, kr 2,01 –0,25 4,92 –0,10 7,81 2,82
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 390 –294 5 851 –117 9 272 3 304
B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr 91 –662 298 –1 125 1 042 –381
C  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning 
av konvertibel, miljoner 1 265 1 247 1 265 1 243 1 262 1 246
(A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1,821) –0,251) 4,391) –0,101) 6,521) 2,821)
Resultat efter skatt exklusive orealiserade  värdeförändringar per aktie, kr
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 390 –294 5 851 –117 9 272 3 304
B  Värdeförändringar förvaltningsfastigheter,  orealiserade under perioden 
enligt resultat  räkningen, Mkr 853 74 2 159 –825 2 228 –756
C  Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 469 –1 445 245 –1 677 1 902 –21
D  Innehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade  
värdeförändringar under  perioden, Mkr 15 9 13 42 –43 –15
E  Värdeförändringar i andel i resultat från  intressebolag och joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 83 –323 –14 –1 520 597 –909
F  Skatteeffekt på orealiserade värdeför  ändringar, Mkr –286 351 –490 837 –983 344
G  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 168 1 188 1 171
(A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade  
värdeförändringar per aktie, kr 1,08 0,90 3,33 2,66 4,62 3,95
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under  
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 640 1 589 4 798 4 486 6 324 6 011
B  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 168 1 188 1 171
A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,38 1,36 4,03 3,84 5,33 5,13
Driftsöverskott per aktie, kr
A  Driftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 357 2 186 6 861 6 271 9 026 8 436
B  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 168 1 188 1 171
A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,98 1,87 5,77 5,37 7,60 7,20
Eget kapital per aktie, kr
A  Eget kapital hänförligt till moderbolagets  aktieägare vid periodens slut 
enligt balans  räkningen, Mkr 93 123 83 274 93 123 83 274 93 123 88 420
B  Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 172 1 190 1 190
A/B Eget kapital per aktie, kr 78,25 71,05 78,25 71,05 78,25 74,30
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
A  Eget kapital hänförligt till moderbolagets  aktieägare vid periodens slut 
enligt balans  räkningen, Mkr 93 123 83 274 93 123 83 274 93 123 88 420
B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 17 846 16 692 17 846 16 692 17 846 17 159
C Räntederivat, Mkr –259 361 –259 361 –259 –485
D  Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 190 1 172 1 190 1 172 1 190 1 190
(A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 93,03 85,60 93,03 85,60 93,03 88,31
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr.
ANTAL AKTIER 2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier 1 190 000 000 1 172 000 000 1 190 000 000 1 168 452 555 1 187 527 473 1 171 360 656
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning  
av konvertibel 1 264 659 366 1 246 659 366 1 264 659 366 1 243 111 921 1 262 186 839 1 246 020 022
Utestående antal aktier 1 190 000 000 1 172 000 000 1 190 000 000 1 172 000 000 1 190 000 000 1 190 000 000
Utestående antal aktier efter utspädning  
av konvertibel 1 264 659 366 1 246 659 366 1 264 659 366 1 246 659 366 1 264 659 366 1 264 659 366
25 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 26 =====

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025  
okt-sep
2024
jan-dec
Hyresvärde helår, kr/kvm
A  Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 14 443 13 578 14 443 13 578 14 443 14 370
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 636 6 112 6 636 6 112 6 636 6 425
A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 177 2 222 2 177 2 222 2 177 2 236
Hyresintäkter helår, kr/kvm
A  Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 780 12 986 13 780 12 986 13 780 13 785
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 636 6 112 6 636 6 112 6 636 6 425
A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 077 2 125 2 077 2 125 2 077 2 145
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A  Hyresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 780 12 986 13 780 12 986 13 780 13 785
B  Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 14 443 13 578 14 443 13 578 14 443 14 370
A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95% 96% 95% 96% 95% 96%
Överskottsgrad, %
A  Driftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 678 2 503 7 767 7 158 10 222 9 613
B  Hyresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 444 3 228 10 269 9 543 13 602 12 876
A/B Överskottsgrad, % 78% 78% 76% 75% 75% 75%
Redovisat värde, kr/kvm
A  Redovisat värde förvaltningsfastigheter  exklusive projekt, Mkr 223 160 208 738 223 160 208 738 223 160 218 230
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 636 6 112 6 636 6 112 6 636 6 425
A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 33 631 34 154 33 631 34 154 33 631 33 963
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
26 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 27 =====

FINANSIELLA NYCKELTAL 2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Avkastning eget kapital, %
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 390 –294 5 851 –117 9 272 3 304
B  Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 842 76 2 221 –820 2 281 –760
C  Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –9 6 –3 51 67 122
D  Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 469 –1 445 245 –1 677 1 902 –21
E  Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 83 –323 –14 –1 520 597 –909
F  Innehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr 11 10 –1 37 –61 –23
G  Skatteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr –283 349 –505 825 –1 011 318
A-B-C-D-E+F-G  Summa justerat resultat för perioden, Mkr 1 300 1 052 3 906 3 061 5 375 4 530
H  Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 5 202 4 210 5 209 4 082 5 375 4 530
I  Värdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) 1 372 –1 696 2 450 –4 003 4 908 –1 545
J  Skatteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) –283 349 –505 825 –1 011 318
K  Beräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 6 291 2 863 7 154 903 9 272 3 304
L  Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 93 123 83 274 93 123 83 274 93 123 88 420
M  Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 90 964 84 148 88 420 82 313 83 274 82 313
N  Genomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 92 044 83 711 90 772 82 794 88 199 85 367
K/N Avkastning eget kapital, % 6,8% 3,4% 7,9% 1,1% 10,5% 3,9%
Avkastning totalt kapital, %
A  Periodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 083 –36 7 319 736 11 269 4 686
B  Finansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 104 –1 078 –3 187 –3 035 –4 230 –4 079
C  Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 842 76 2 221 –820 2 281 –760
D  Resultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr –9 6 –3 51 67 122
E  Värdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 469 –1 445 245 –1 677 1 902 –21
F  Värdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 83 –323 –14 –1 520 597 –909
A-B-C-D-E-F  Summa justerat resultat för perioden, Mkr 2 803 2 728 8 056 7 737 10 652 10 333
G  Summa justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 11 214 10 911 10 742 10 317 10 652 10 333
H  Värdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) 1 384 –1 686 2 449 –3 966 4 847 –1 568
I  Beräknat årsresultat, Mkr (G+H) 12 597 9 225 13 191 6 350 15 499 8 765
J  Balansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 277 692 260 487 277 692 260 487 277 692 267 926
K  Balansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 266 333 258 763 267 926 253 748 260 487 253 748
L  Genomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 272 012 259 625 272 809 257 118 269 089 260 837
I/L Avkastning totalt kapital, % 4,6% 3,6% 4,8% 2,5% 5,8% 3,4%
Räntetäckningsgrad, ggr
A  Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under 
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 782 1 327 4 856 3 182 7 018 5 344
B  Finansnetto under perioden enligt resultat  räkningen, Mkr –1 104 –1 078 –3 187 –3 035 –4 230 –4 079
C  Leasingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr –23 –24 –69 –76 –96 –103
D  Värdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –28 –25 –128 –117 –80 –69
E  Värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag och joint 
ventures under  perioden enligt resultaträkningen, Mkr 0 –388 –320 –1 656 222 –1 114
(A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
27 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 28 =====

FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2025
jul-sep
2024
jul-sep
2025
jan-sep
2024
jan-sep
2024/2025
okt-sep
2024
jan-dec
Soliditet, %
A  Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 106 201 96 322 106 201 96 322 106 201 101 735
B  Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt 
balansräkningen, Mkr 277 692 260 487 277 692 260 487 277 692 267 926
A/B Soliditet, % 38,2% 37,0% 38,2% 37,0% 38,2% 38,0%
Skuldsättningsgrad, ggr
A  Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 145 206 138 102 145 206 138 102 145 206 138 851
B  Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 106 201 96 322 106 201 96 322 106 201 101 735
A/B Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4
Nettoskuld, Mkr
A  Räntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 145 206 138 102 145 206 138 102 145 206 138 851
B  Likvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 11 183 8 949 11 183 8 949 11 183 6 444
A-B Nettoskuld, Mkr 134 024 129 153 134 024 129 153 134 024 132 408
EBITDA, Mkr
A  Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 782 1 715 5 176 4 838 6 796 6 458
B  Resultat från försäljning av exploaterings  fastigheter under perioden 
enligt resultat  räkningen, Mkr –9 6 –3 51 67 122
C  Finansnetto under perioden enligt resultat  räkningen, Mkr –1 104 –1 078 –3 187 –3 035 –4 230 –4 079
A+B-C EBITDA, Mkr 2 877 2 799 8 360 7 925 11 094 10 659
EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 11 535 11 176 11 147 10 549 11 094 10 659
Belåningsgrad, %
A Nettoskuld, Mkr 134 024 129 153 134 024 129 153 134 024 132 408
B  Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 277 692 260 487 277 692 260 487 277 692 267 926
A/B Belåningsgrad, % 48,3% 49,6% 48,3% 49,6% 48,3% 49,4%
Nettoskuld/EBITDA, ggr
A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 133 161 129 059 133 216 127 977 131 588 129 605
B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 11 535 11 176 11 147 10 549 11 094 10 659
A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 11,5 11,5 12,0 12,1 11,9 12,2
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
28 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 29 =====

AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till 
 antalet ute stående aktier vid  periodens slut. 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i  
förhållande till genomsnittligt antal  utestående aktier.
 
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier 
som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit 
ute stående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter  -
läggning av räntederivat och upp  skjuten skatt enligt balansräkning.
 
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till  
genomsnittligt antal aktier.
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas  
verkliga värde vid periodens slut. 
 
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande 
till hyresvärde.
 
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande.
 
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter.
 
Fastighetskategori
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs 
på  kontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. 
Övriga fastigheter inne  fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland -
fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen 
avgör fastighetskategori.
 
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets  kostnader, såsom kostnader för drift, 
media, underhåll och fastighetsskatt. 
 
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller 
värdestegring eller en kombination av dessa.
 
Hyresvärde, Mkr  1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
 
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor -
mance Measures” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra 
intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets 
finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid 
jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett 
komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar 
dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa 
i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur 
Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
DEFINITIONER
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, % 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid  
delårsbokslut har resultatet omräknats till  helårsbasis, med undantag  
för värde förändringar, utan hänsyn till säsongs  variationer som normalt  
uppstår i  verksamheten.  
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig 
balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs -
basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs-  
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
 
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
 
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate -
ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har 
EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj -
ning av exploateringsfastigheter.
 
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse-  
bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan 
bestämmande inflytandes andel.
Hybridkapital
En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte - 
bärande skuld men har historiskt betraktats av ratinginstituten till 50% 
som eget kapital. Från och med Q1 2024 betraktas hela hybridkapitalet 
som räntebärande skuld.
 
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel och finansiella  
placeringar.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar 
på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat 
från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträttsavgäld 
och värdeförändringar på finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr 
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande 
till balansomslutningen vid periodens slut.
ÖVRIGT
Intressebolag och joint ventures
Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till intressebolag och 
joint ventures benämns av förenklingsskäl endast ”intressebolag”. Rapporten 
avser både innehav som utgör intressebolag och joint ventures. För kom -
plett lista se not 14 i Balders års- och hållbarhetsredovisning 2024. 
29 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025

===== SIDA 30 =====

HUVUDKONTOR  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg  
 Tel: 031-10 95 70
UTHYRNING  Tel: 020-151 151  
KUNDSERVICE  Tel: 0774-49 49 49
 
REGION
GÖTEBORG  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15  Göteborg · Tel: 031-10 95 70  
 Timmervägen 9 A · 541 64  Skövde · Tel: 0500-47 88 50
HELSINGFORS  Mikonkatu 8A · 00100 Helsinki · Tel: +358-408 33 68 98  
NORR  Forskarvägen 27 · 804 23  Gävle · Tel: 026-54 55 80
 Sandbäcksgatan 5 · 653 40  Karlstad · Tel: 054-14 81 80
 Affärsgatan 4 D · 862 31  Kvissleby · Tel: 060-52 45 50 
STOCKHOLM  Tulegatan 2A · 113 58  Stockholm · Tel: 08-735 37 70
 Vårby Allé 18 · 143 40  Vårby · Tel: 08-735 37 70
SYD Kalendegatan 26 · 211 35  Malmö · Tel: 040-600 96 50  
 Esplanaden 15 ·  265 34  Åstorp · Tel: 042-569 40
 Bryggaregatan 7 · 252 27  Helsingborg · Tel: 042-17 21 30
KÖPENHAMN  Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51  
ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27  Norrköping · Tel: 011-15 88 90
 Stenbygatan 6 · 721 36 Västerås · Tel: 021-10 98 90
FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905
KONTAKT
För ytterligare information, kontakta: 
VD Erik Selin, telefon 031-10 95 92 
Finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99  
IR Jonas Erikson, 076-765 50 88 
EKONOMISK INFORMATION
På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om 
verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering 
samt pressreleaser.
KALENDARIUM
Bokslutskommuniké 2025  6 februari 2026
Årsstämma  8 maj 2026
Delårsrapport jan-mar 2026 8 maj 2026
Delårsrapport jan-jun 2026 14 juli 2026
Delårsrapport jan-sep 2026 23 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027
HELSINGFORS, FINLAND
BOSTÄDER
COPYRIGHT ©2024 SUSTAINALYTICS, A MORNINGSTAR COMPANY. ALL RIGHTS RESERVED. THIS PUBLICATION INCLUDES INFORMATION AND DATA PROVIDED BY SUSTAINALYTICS AND/OR ITS CONTENT 
PROVIDERS. INFORMATION PROVIDED BY SUSTAINALYTICS IS NOT DIRECTED TO OR INTENDED FOR USE OR DISTRIBUTION TO INDIA-BASED CLIENTS OR USERS AND ITS DISTRIBUTION TO INDIAN RESIDENT 
INDIVIDUALS OR ENTITIES IS NOT PERMITTED. MORNINGSTAR/SUSTAINALYTICS ACCEPTS NO RESPONSIBILITY OR LIABILITY WHATSOEVER FOR THE ACTIONS OF THIRD PARTIES IN THIS RESPECT. USE OF 
SUCH DATA IS SUBJECT TO CONDITIONS AVAILABLE AT HTTPS://WWW.SUSTAINALYTICS.COM/LEGAL-DISCLAIMERS/
THE USE BY FASTIGHETS AB BALDER OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT 
CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF FASTIGHETS AB BALDER BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION 
PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
Copyrights för sida 14.
30 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2025