Kvartalsrapport Q2 2024

===== SIDA 1 =====

• Intäkterna för perioden uppgick till 181,5 Mkr (162,1), motsva-
rande en ökning med 12 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades med 19 procent och uppgick 
till 108,9 Mkr (91,7), motsvarande 60 procent (57) i över-
skottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent och uppgick till 
38,6 Mkr (35,3), motsvarande 0,8 kr per aktie (0,7) samt  
21 procent (22) i förvaltningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 37,3 Mkr (-147,3), 
varav 0,2 Mkr (0,0) avser realiserade värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat uppgick till -2,2 Mkr (3,7). 
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 49,9 Mkr (-91,9), 
motsvarande 1,0 kr per aktie (-1,8).
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 46,0 kr (44,7).
PERIODEN I KORTHET, JANUARI – JUNI 2024
HYRESINTÄKTER
+12%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD  
184%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-5,4%56%
BELÅNINGSGRAD
• Intäkterna för perioden uppgick till 92,1 Mkr (82,4), motsva-
rande en ökning med 12 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades med 19 procent och uppgick 
till 57,8 Mkr (48,4).
• Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent och uppgick till 
23,0 Mkr (19,6).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 26,5 Mkr (-10,5). 
KVARTALET I KORTHET, APRIL – JUNI 2024
Q2
DELÅRSRAPPORT
JANUARI–JUNI 2024
Vår affärsmodell, att hyra 
ut bostäder i västra Sverige, 
har visat sig framgångsrik 
oavsett konjunktur.

===== SIDA 2 =====

2
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Nyckeltal 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.07.01-
2024.06.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter, Mkr 182 162 92 82 351 332
Driftsöverskott, Mkr 109 92 58 48 222 204
Förvaltningsresultat, Mkr 39 35 23 20 89 86
Värdeförändringar förvaltningsfast., Mkr 37 -147 29 -46 -145 -330
Periodens totalresultat, Mkr 50 -92 27 -11 -121 -263
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 836 4 648 4 836 4 648 4 836 4 813
Likvida medel, Mkr 230 287 230 287 230 227
Eget kapital, Mkr 2 211 2 313 2 211 2 313 2 211 2 142
Räntebärande skulder, Mkr 2 729 2 619 2 729 2 619 2 729 2 784
Balansomslutning, Mkr 5 217 5 285 5 217 5 285 5 217 5 263
Hyresvärde, Mkr 369 338 369 338 369 359
Uthyrningsbar yta, kvm 286 199 279 478 286 199 279 478 286 199 287 974
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,4 98,8 98,4 98,8 98,9
Avkastning på eget kapital, % -5,4 -4,1 -5,4 -4,1 -5,4 -11,5
Nettobelåningsgrad, % 51,7 50,2 51,7 50,2 51,7 53,1
Belåningsgrad, % 56,4 56,4 56,4 56,4 56,4 57,8
Räntetäckningsgrad, % 184,4 209,3 184,4 209,3 184,4 190,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 47,3 46,0 47,3 46,0 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,7 45,1 42,7 45,1 42,7 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,8 0,7 0,4 0,4 1,7 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 1,0 -1,8 0,5 -0,2 -2,4 -5,1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2024
• Fortinova har den  
1 januari 2024 förvärvat 
28 bostadsrätter från 
BRF Tändstiftet. Från 
och med första kvarta-
let 2024 konsolideras 
BRF Tändstiftet i 
Fortinovas koncernre-
dovisning. 
• Fortinova har under  
perioden implemente-
rat ett nytt fastighets-
system för att effektivi-
sera administrativa 
processer, säkerställa 
informationsflöden till 
andra system och främja 
datadrivna beslut inom 
förvaltningsorganisa- 
tionen.
Q1
APRIL– JUNI 2024
• Fortinovas årsstämma 
ägde rum den 8 maj  
kl 10.00 på Varbergs 
Stadshotell.
• I april har koncernen  
refinansierat banklån 
motsvarande 354 Mkr  
till bibehållna eller  
förbättrade villkor.  
Utöver planenlig amor-
tering av banklån har 
Fortinova genomfört  
en extra amortering om 
25 Mkr. 
Q2
JULI– SEPT 2024
• Inga väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q3
OKT–DEC 2024
• Inga planerade  
väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q4

===== SIDA 3 =====

3
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VD HAR ORDET
Årets första halva var fortsatt utmanande, men vi ser tydliga tecken på lättnader och en ljusa-
re framtid. Trenden är att lönsamheten ökar samtidigt som fastigheterna fortsätter sin positi-
va värdeutveckling. Många bedömare förväntar sig dessutom ytterligare räntesänkningar till 
hösten, vilket skulle främja både lönsamheten och investeringsviljan på marknaden. En sådan 
utveckling skulle stärka vår position och ge oss fortsatt möjlighet att växa. 
Trots de positiva signalerna är vi medvetna om att marknaden 
kan ta en oväntad vändning. Vi följer utvecklingen noga och är 
redo att hantera både nya motgångar och nya affärsmöjligheter.
TRYGGHET I VÅR AFFÄRSMODELL
Vår affärsmodell, att hyra ut bostäder i västra Sverige, har visat 
sig framgångsrik oavsett konjunktur. Genom att fokusera på 
områden där människor vill bo, arbeta och leva har vi säkerställt 
en av marknadens högsta uthyrningsgrader om 99 procent. Sta-
bila intäkter underlättar arbetet med att skapa stabilitet i vårt 
driftsresultat, vilket ger oss positiva kassaflöden även i svårare 
tider. Dessa kassaflöden gör det möjligt att både uppfylla våra 
åtaganden samt fortsätta att utveckla vår verksamhet och våra 
fastigheter genom flertalet värdeskapande investeringar.  
ÖKAD LÖNSAMHET
Per den senaste balansdagen hade hyresvärdet stigit till 369 Mkr, 
motsvarande en ökning med 9 procent. Driftöverskottet har för-
bättrats med 19 procent och uppgick till 109 Mkr vilket visar på vår 
förmåga att effektivt förvalta under en period av hög inflation. I 
takt med att intäkterna har ökat och räntorna har stabiliserats 
förbättrades även förvaltningsresultatet till 39 Mkr vilket är en 
ökning med 9 procent jämfört med föregående år. 
POSITIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Vi ser en fortsatt positiv värdeutveckling i portföljen. Efter en lång 
tid av nedskrivningar har vi under fösta halvåret 2024 ökat fastig-
hetsvärdet med 37 Mkr. Att vi nu skriver upp våra värden beror till 
största del på att vi har lyckats höja intäkterna på våra fastigheter 
samtidigt som avkastningskraven i portföljen inte ökat. Fortinovas 
fastighetsvärde ökade med 188 Mkr jämfört med motsvarande 
period föregående år. Detta innebär att fastighetsbeståndet per 
balansdagen värderas till 4 836 Mkr, vilket är en ökning med  
4 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
FRAMTIDEN
Trenden är tydlig – framtiden ser ljusare ut. Det vore ändå oklokt 
att inte vara försiktig. De senaste åren har lärt oss att oväntade 
händelser kan ha stor inverkan på marknaden och således även på 
Fortinova. Vi känner oss dock trygga i att vår affärsmodell klarar av 
sättningar i marknaden samt att vi har tillgångar som genererar 
positiva kassaflöden och likviditet nog att möta våra åtaganden.
De positiva signalerna vi nu ser gör oss optimistiska inför 
framtiden. Med en tilltagande transaktionsmarknad, goda utsik -
ter för hyreshöjningar och fallande räntor vågar jag tro att vi 
snart kan skapa tillväxt igen. Vi ser fram emot att fortsätta  
utveckla vår verksamhet och skapa värde för våra aktieägare, 
hyresgäster och samhället i stort.
Anders Johansson, vd

===== SIDA 4 =====

4
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
STABILITET
– genom hög efterfrågan på bostä-
der och lokaler genereras ett stabilt 
kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt 
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova 
agera långsiktigt och utveckla koncernens fastig-
heter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en lång-
siktig samhällsaktör får vi engagemang 
och kunskap om vår marknad.

===== SIDA 5 =====

5
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål-
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrens-
kraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 30 juni 2024 stängde Fortinovas aktiekurs 
på 25,8 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 
2023. Börsvärdet uppgick till 1 324 Mkr beräknat på 
totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital 
per aktie uppgick till 42,7 kr (41,7). Periodens högsta 
betalkurs var 28,8 kr och den lägsta var 21,5 kr.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2023
jan-mars 2024
jan-juni 2024
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
20
25
2024.01.01
2024.03.06
2024.06.30
30
Aktiekurs
kr
2024.05.20
HÖGST
28,8 KR
LÄGST
21,5 KR
Byt bild
Jennie Karlsson, redovisningsansvarig och 
Ludvig Bergstedt, förvaltningskoordinator.

===== SIDA 6 =====

6
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld 
samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga substansvärde 
uppgick den 30 juni 2024 till 2 362 Mkr (2 293), vilket motsvarar 
46,0 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent i substansvärde-
beräkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsport-
följen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastigheternas mark-  
 
nadsvärde på extern värdering. Den externa värderingen baseras 
på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. En känslighets-
analys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem 
procent genererar ett substansvärdeintervall på aktien om 41,7–
51,1 kr, motsvarande +/- 4,7 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 47,3 46,0 47,3 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,7 45,1 42,7 45,1 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,8 0,7 0,4 0,4 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 1,0 -1,8 0,5 -0,2 -5,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut -
delningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning-
ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella 
ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsam-
het beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell 
ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortinova 
påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har 
som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som upp-
står. Till årsstämman 2024 föreslogs därför ingen utdelning för 
räkenskapsåret 2023.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management - 6 078 189 11,8% 8,0%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Odin Fonder - 3 831 433 7,5% 5,1%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 2 851 380 5,6% 3,8%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 2 720 000 5,3% 3,6%
Pension, Danica - 2 232 395 4,4% 2,9%
Lannebo Fonder - 1 847 460 3,6% 2,4%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 29 907 015 63,6% 75,5%
Övriga aktieägare - 18 678 125 36,4% 24,5%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100,0%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 30 JUNI 2024

===== SIDA 7 =====

7
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig  
förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä-
ningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de 
kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom 
att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassa-
flödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen 
som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen  
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska 
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2024.07.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är  
beaktad. Avtalade till- och frånträden är 
inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2024.07.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2024.07.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på  
4,0 procent. Intäktsränta på likvida medel 
beaktas inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteför-
ändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2024.07.01 2023.07.01 2023.12.31
Hyresvärde 368,9 337,7 358,9
Vakanser och rabatter -3,7 -3,4 -3,6
Hyresintäkter 365,2 334,3 355,3
Fastighetskostnader -142,1 -131,8 -143,6
Driftsöverskott 223,1 202,5 211,7
Överskottsgrad, % 61% 61% 60%
Central administration -31,2 -25,4 -31,2
Räntenetto -109,2 -81,2 -100,2
Förvaltningsresultat 82,8 95,9 80,3
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 82,8 95,9 80,3
Kr per aktie 1,6 1,9 1,6
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi ser fram emot att fortsätta 
utveckla vår verksamhet och skapa 
värde för våra aktieägare, hyres-
gäster och samhället i stort.

===== SIDA 8 =====

8
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag 
med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning 
av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling 
och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade 
positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög 
riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens  
utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan 
Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsut-
veckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. 
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i 
orter där människor vill bo, arbeta och leva. Genom att erbjuda 
både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och 
trygga samhällen. Vi förvaltar våra kunders hem och drömmar, och 
skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling 
och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner 
i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres-
gäster och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande 
förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande 
åtgärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten 
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och 
ekonomisk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsamhet 
och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent 
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter 
på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvars-
full fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och 
inkluderande samhällen.
VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,  
utvecklar och förvaltar  
bostadsfastigheter  
på tillväxtorter  
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 9 =====

9
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och  
egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning 
i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda 
kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder genom lokal förankring 
skapar vi god kännedom om orterna och 
kan identifiera kundernas önskemål. Detta 
bidrar både till nöjda kunder och långsiktig 
lönsamhet genom effektivitetsförbättringar 
samt minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja värdet 
på fastigheterna samt generera hållbar lön-
samhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver 
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova 
befintliga kunder nöjda och attraherar nya 
kunder vilket bidrar till lägre vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova 
byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt 
potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att 
realisera byggrätterna, antingen genom för-
säljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva 
fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
9

===== SIDA 10 =====

UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
10
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 836 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 836 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
16 897 16 631 16 714
Hyresvärde, Mkr 368,9 337,7 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,4 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,1
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 836 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 836 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 11 =====

11
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
mars 2024
juni 2024
FASTIGHETSVÄRDE
73%
BOSTAD
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 30 juni 2024 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 836 Mkr 
med en uthyrningsbar yta om 286 199 kvm. Koncernens totala 
hyresvärde uppgick till 369 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad 
uppgående till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra 
Sverige, vilka definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver 
Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsätt -
ning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder 
för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av 
marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med do-
kumenterade positiva kassaflöden. Den 30 juni 2024 består 
portföljvärdet till 73 procent av bostäder fördelat på 2 819 lägen-
heter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- och kom-
mersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens 
strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent 
förekomma. Sett över tid bedöms strategin vara uppfylld.

===== SIDA 12 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
12
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 DP pausad i avvaktan på VA
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
Totalt 58 200
PROJEKTUTVECKLING
12
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt att  
utveckla byggrätterna tillsammans med en partner.
Vi fortsätter att utveckla vår 
verksamhet och våra fastigheter 
genom flertalet värdeskapande 
investeringar.

===== SIDA 13 =====

13
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt hu-
vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll-
bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhän-
syn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av orga-
nisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och 
har därför hållbarhet som en integrerad del i vårt affärstänk och 
dagliga arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, ar -
betsgivare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhälls-
utveckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala 
engagemang. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negati-
va påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi 
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att 
våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten 
för räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas 
Årsredovisning som finns publicerad på Fortinovas hemsida.
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
13
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa 
och förbereda organisationen till standard- 
erna i ESRS enligt lagkravet CSRD. Styrelse, 
ledning och nyckelpersoner i koncernen har 
genomfört utbildningar och under 2024 
fortsätter arbetet med dubbel väsentlighets- 
analys enligt CSRD som träder i kraft 2025. 
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Arbetet avseende klimatrelaterade risker 
och möjligheter som en följd av klimatför -
ändringar har fortsatt att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2024. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck. 
2023 var andra året som Fortinova upp-
rättade klimatbokslut, där vi har beräknat 
våra utsläpp inom Scope 1 och 2. Bokslutet 
visar att vi minskat våra utsläpp (Co2 per 
kvm) med 16% mot 2022, vilket främst för -
klaras av utbyte av fossila värmekällor till 
förnyelsebar el. 
SOCIAL HÅLLBARHET
För ett hållbart arbetsliv och för att långsik-
tigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar 
Fortinova med att stärka medarbetarhälsan, 
erbjuda flexibla arbetsformer och skapa för-
utsättningar för en gynnsam arbetsmiljö där 
medarbetare vill vara och växa tillsammans. 
Under perioden har vi fortsatt förfina våra 
on- och offboardingprocesser och strategiskt 
jobbat med våra individuella mål- och utveck-
lingsplaner.
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden infört ett nytt fastig -
hetssystem för att effektivisera vår fastig -
hetsförvaltning samt förbättra kundupple-
velsen.
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 14 =====

14
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat 
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen funge-
rar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och 
integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande an-
svaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar 
utveckling syftar till att utrota fattigdom och 
hunger, förverkliga de mänskliga rättighe-
terna för alla samt säkerställa ett varaktigt 
skydd för planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat ovan globala mål. 
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att 
bidra till att målen nås.
LÄS MER OM FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSARBETE PÅ 
FORTINOVA.SE/OM-OSS/HALLBARHET

===== SIDA 15 =====

15
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen  
genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver -
kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För 
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja 
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad-
ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen 
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis 
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kas-
saflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande 
skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande 
skulder motsvarade 94 procent (94) av Fortinovas finansiering 
vid periodens utgång. 
Per den 30 juni 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 217 Mkr 
(5 263) samtidigt som belåningsgraden var 56 procent (58) och 
räntetäckningsgraden uppgick till 184 procent (190). Nettobelå-
ningsgraden uppgick till 52 procent (53).
De finansiella kostnaderna uppgick till -54,8 Mkr (-44,3) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,7 år 
(2,7) och räntebindningen till 2,4 år (2,1). Refinansieringsrisken på 
kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som förfaller inom  
12 månader uppgår till 42 procent. Efter periodens utgång har 
enbart sedvanlig refinansiering av lån samt räntederivat skett.
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till 
tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bo-
städer. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas-
saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med 
sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
Räntebärande 
skulder 52%
Uppskjuten
skatt 4%
Övriga
skulder 2%
Eget kapital
42%

===== SIDA 16 =====

16
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Mkr 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.07.01-
2024.06.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter Not 1 181,5 162,1 92,1 82,4 351,4 332,1
Fastighetskostnader -72,6 -70,4 -34,3 -34,0 -129,8 -127,7
Driftsöverskott Not 2 108,9 91,7 57,8 48,4 221,6 204,4
Centrala administrationskostnader Not 4 -18,0 -14,5 -9,0 -6,5 -32,5 -29,0
Räntenetto Not 5 -52,0 -41,6 -25,7 -22,2 -99,1 -89,0
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,3 -0,3 -0,1 -0,1 -0,8 -0,5
Förvaltningsresultat Not 3 38,6 35,3 23,0 19,6 89,2 85,9
Värdeförändringar förvaltningsfast., 
orealiserade
Not 6 37,1 -147,3 29,4 -46,4 -142,2 -326,6
Värdeförändringar förvaltningsfast., 
realiserade
Not 6 0,2 - -0,9 - -2,9 -3,1
Värdeförändringar räntederivat, 
orealiserade
Not 6 -2,2 3,7 -15,6 15,3 -65,3 -59,5
Resultat före skatt 73,7 -108,3 35,9 -11,5 -121,2 -303,3
Skatt Not 7 -23,8 16,4 -9,4 1,0 0,1 40,4
Periodens resultat 49,9 -91,9 26,5 -10,5 -121,1 -262,9
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 49,9 -91,9 26,5 -10,5 -121,1 -262,9
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.07.01-
2024.06.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen 49,9 -91,9 26,5 -10,5 -121,1 -262,9
Periodens totalresultat 49,9 -91,9 26,5 -10,5 -121,1 -262,9
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 0,8 0,7 0,4 0,4 1,7 1,7
Periodens resultat efter skatt, kr 1,0 -1,8 0,5 -0,2 -2,4 -5,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 17 =====

17
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – JUNI 2024
NOT 1 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 12 procent och uppgick 
till 181,5 Mkr (162,1). Ökningen är primärt driven av fastighets-
förvärv samt hyreshöjningar.
Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 
6 procent vilket främst beror på indexuppräkningar samt hy-
resförhandlingar, där de bostadshyresförhandlingar som var 
klara vid periodens utgång innebar en genomsnittlig  
hyreshöjning om 5 procent.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga  
hyreskontrakt uppgå till 369 Mkr (338), se aktuell intjänings -
förmåga på sidan 7. Den ekonomiska uthyrningsgraden upp-
gick under perioden till 98,8 procent (98,4).
NOT 2 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 108,9 Mkr (91,7), 
vilket motsvarar en ökning med 19 procent. Driftsöverskottet 
för perioden uppgick till 108,9 Mkr (91,7), vilket motsvarar en 
ökning med 19 procent. Överskottsgraden för perioden upp-
gick till 60 procent (57). 
Det förbättrade driftsöverskottet är ett resultat av ökade 
hyresintäkterna där hyresintäkterna i jämförbart bestånd 
ökar med 7 procent. Utöver detta ser vi en lägre andel fastig-
hetskostnader vilket främst beror på hög kostnadskontroll 
samt lägre taxebundna kostnader. 
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och 
driftkostnaderna varierar normalt med årstiderna. Periodens 
elkostnader har minskat på grund av lägre elpris samt koncer-
nens energioptimeringsåtgärder. Dock har övriga taxebundna 
kostnader ökat och detta är främst hänförligt till höjda tariffer 
och taxor. 
Kostnader för hyresadministration uppgick till –4,3 Mkr 
(-4,4), motsvarande 30 kr/kvm (32). 
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra Götaland. 
Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för 
förvaltningsfastigheter  överensstämmer med balansräkningen.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
Hyresintäkter
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61% 57% 60% 58% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
jan-mars 2024
59%
71%
62% 63%
57%
44%
65% 67%
53% 55%
Driftsöverskott och överskottsgrad
2024.01.01-2024.06.30 2023.01.01-2023.06.30
Mkr Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt
Hyresintäkter 73,9 81,4 26,2 181,5 68,1 69,1 24,9 162,1
Fastighetskostnader -25,5 -33,8 -13,3 -72,6 -25,6 -31,6 -13,2 -70,4
Driftsöverskott 48,4 47,6 12,9 108,9 42,5 37,5 11,7 91,7
Förvaltningsfastigheter 1 967,8 2 280,8 587,3 4 835,9 2 011,2 2 041,9 594,8 4 647,9
Segmentsredovisning

===== SIDA 18 =====

18
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 3 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 38,6 Mkr (35,3), mot -
svarande 0,8 kr per aktie (0,7) samt 21 procent (22) i förvaltnings-
marginal. Trots högre finansieringskostnader, med en snittränta 
på 4,0 procent (3,1) är koncernens förvaltningsresultat i paritet 
med motsvarande period föregående år.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –18,0 Mkr 
(-14,5), motsvarande 125 kr/kvm (106). I de centrala administra-
tionskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration,  
affärs- och fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. 
Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck -
ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och  
utvecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –52,0 Mkr (–41,6), varav räntekostnader 
uppgick till –54,8 Mkr (-44,3). Koncernens räntekostnader har ökat 
i takt med ett växande fastighetsbestånd, högre genomsnittlig 
skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. Den genom-
snittliga räntenivån uppgick till 4,0 procent (3,1). Vidare uppgick 
räntekostnader för leasingavtal till -0,3 Mkr (-0,3) varav tomträtts-
avgäld -0,3 Mkr (-0,3). Finansiella intäkter uppgick till 2,8 Mkr (2,6), 
vilket främst avser ränteintäkter från bank.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp-
gick till 37,1 Mkr (-147,3). Realiserade värdeförändringar uppgick till 
0,2 Mkr (0,0). Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den 
oberoende värderingen per den 30 juni uppgick till 5,3 procent 
(4,9). Under kvartalet har direktavkastningen varit oförändrad för 
majoriteten av koncernens fastigheter. De högre avkastningskra-
ven motverkas av förbättrat kassaflöde främst kopplat till infla-
tionen. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett 
tryggt och återkommande kassaflöde, dock påverkas värdering-
en i nuvarande marknad.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet 
om -2,2 Mkr (3,7). Det är främst utvecklingen av långa räntor i 
förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner som driver peri-
odens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument.  
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåver -
kande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att 
dessa inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till -23,8 Mkr (16,4), varav aktuell 
skatt uppgick till –6,2 Mkr (-5,3). Uppskjuten skatt uppgick till 
-17,6 Mkr (21,7) och har beräknats utifrån skattemässigt under -
skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt tempo-
rära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga vär-
den på fastigheter.
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
Förvaltningsresultat 25%  
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL  
(RULLANDE TOLV MÅNADER)

===== SIDA 19 =====

19
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr
TILLGÅNGAR 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 835,9 4 647,9 4 813,1
Övriga materiella anläggningstillgångar 13,5 2,3 2,3
Leasingavtal, nyttjanderätt 2,9 3,7 3,2
Derivatinstrument Not 12 25,7 91,1 27,9
Långfristiga reversfordringar - - 30,2
Andra långfristiga fordringar 0,7 116,6 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - 10,0
Exploateringsfastigheter Not 13 97,2 - -
Kortfristiga fordringar 11,9 135,8 147,9
Likvida medel Not 9 229,5 287,2 227,3
Summa tillgångar 5 217,3 5 284,6 5 262,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 211,3 2 313,0 2 142,0
Uppskjuten skatteskuld 196,4 206,7 178,9
Övriga avsättningar Not 11 - 20,2 19,5
Räntebärande skulder Not 5/12 2 729,4 2 619,2 2 783,9
Leasingskuld 2,9 3,7 3,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 77,0 121,5 134,8
Summa eget kapital och skulder 5 217,3 5 284,6 5 262,6
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 3 052,6 2 784,0 3 061,0
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 79,3 78,3 75,1
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 3 131,9 2 862,3 3 136,1

===== SIDA 20 =====

20
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl  
årets/periodens 
resultat 
Summa Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa
eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande
- - -0,9 -0,9 20,3 19,4
Periodens resultat / 
Periodens totalresultat
- - 49,9 49,9 - 49,9
Utgående eget kapital 2024.06.30 51,3 1 599,6 540,1 2 191,0 20,3 2 211,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Genom att fokusera på områden där 
människor vill bo, arbeta och leva  
har vi säkerställt en av marknadens 
högsta uthyrningsgrader.

===== SIDA 21 =====

21
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu-
ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 30 juni uppgick koncernens fastighetsvärde till  
4 836 Mkr (4 813), en ökning med 23 Mkr. Koncernens totala  
uthyrningsbara yta är 286 199 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde 
om 16 897 kr per kvm (16 714). Portföljvärdet består till 73 procent 
av bostäder fördelat på 2 819 lägenheter. Resterande 27 procent 
fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter.
Fortinova har under perioden frånträtt tre bostadsfastigheter 
i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bolle-
bygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 24,5 Mkr. 
Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket veri-
fierar Fortinovas interna och externa värderingar.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.06.30
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Halland 89 849 124 973 149,1 1 967,8 15 746
Varberg 52 655 99 740 116,1 1 515,7 15 197
Kungsbacka 13 97 14 401 21,4 299,6 20 804
Falkenberg 24 97 10 832 11,6 152,5 14 079
Västra Götaland 56 1 541 117 861 166,6 2 280,8 19 352
Lilla Edet 16 484 38 377 53,3 586,8 15 290
Borås 4 310 17 600 30,9 545,0 30 966
Göteborg 8 286 28 786 37,8 527,6 18 328
Uddevalla 16 307 18 930 26,7 382,1 20 185
Trollhättan 10 129 12 535 15,1 194,0 15 477
Övriga 2 25 1 633 2,8 45,3 27 740
Skaraborg 31 429 43 365 53,2 587,3 13 543
Skövde 11 190 14 130 19,0 265,7 18 804
Götene 14 171 20 193 23,4 214,3 10 613
Övriga 6 68 9 042 10,8 107,3 11 867
Summa 176 2 819 286 199 368,9 4 835,9 16 897
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2024.01.01 4 813,1 180
Fastighetsförvärv -0,2
Fastighetsförsäljning -25,1 -4
Investeringar i befintliga  
fastigheter och projekt
11,0
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet 37,1
Fastighetsbestånd 2024.06.30 4 835,9 176
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 30 JUNI 2024

===== SIDA 22 =====

22
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6
2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6
2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3
2024.04.29 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 488 8 0,6
Summa 1 541 20 2,1
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory 
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och base-
ras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd 
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat 
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter 
utförd den 30 juni 2024. Nya förvärv värderas vid tillträde.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 30 juni 2024 uppgick fastigheternas bedömda marknadsvärde 
till cirka 4 836 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent mot-
svarar cirka +/- 242 Mkr. En generell förändring av fastigheternas 
direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar  
cirka -55,9/ +58,3 Mkr, medan en generell förändring av kostnad för 
drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,2/+21,2 Mkr. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende vär-
deringen per den 30 juni uppgick till 5,3 procent. 
Vi ser en fortsatt positiv  
värdeutveckling i portföljen.

===== SIDA 23 =====

23
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av juni 2024 till 
229,5 Mkr (227,3).  
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 30 juni 2024 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 kr 
fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en 
krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster 
och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 
30 juni cirka 3 200 aktieägare införda i aktieboken.
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av eget 
kapital i ett dotterbolag som är hänförlig till andelar ägda av nå-
gon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredo-
visningen.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till le-
dande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. 
Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner motsvarande 
en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 juni till  
0,0 Mkr (19,5). Förändringen beror på att BRF Tändstiftet har 
konsoliderats i Fortinovas koncernredovisning. 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Fortinovas upplåning sker i nordiska banker med sedvanliga 
säkerheter. De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som 
upptagits vid förvärv och refinansiering av den befintliga portföljen.
Nyckeltal 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31
Nettobelåningsgrad, % 51,7 50,2 53,1
Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,1 3,6
Räntetäckningsgrad, % 184,5 209,3 190,2
Räntebindningstid, år 2,4 2,1 2,1
Kapitalbindning, år 2,7 2,8 2,7
Andel räntesäkrad 
låneportfölj, %
63,2 58,8 61,4
Den 30 juni uppgick skulder till kreditinstitut till 2 729 Mkr (2 784) 
vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 56 procent (58). Med 
hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelåningsgraden till 
52 procent (53). Av totala skulden utgörs 738 Mkr (248) av gröna 
banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 4,0 procent (3,6). En 
förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar 
cirka +8,7/-8,8 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. 
Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, förnyat och 
förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte 
att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga ränte-
bindningstiden per den 30 juni 2024, inklusive i effekter av  
ingångna derivatavtal, uppgick till 2,4 år (2,1). Den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden uppgick till 2,7 år (2,7).
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp-
gick den 30 juni till 3 053 Mkr (3 061). Pantsatta aktier i dotterbolag 
uppgick i koncernen till 79 Mkr (75). I samband med att koncernens 
fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget ingått 
borgensåtagande om totalt 1 839 Mkr (1 508). Pantsatta aktier i 
dotterbolag uppgick i moderbolaget till 56 Mkr (56).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 006 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 685 25
1–2 år 1023 37
2–3 år 343 13
3–4 år 188 7
4–5 år 113 4
> 5 år 377 14
Summa 2 729 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 159 42
1–2 år 256 9
2–3 år 367 14
3–4 år 277 10
4–5 år 481 18
> 5 år 189 7
Summa 2 729 100
NOT 13 EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
I januari 2024 förvärvade Fortinova 28 bostadsrätter från BRF 
Tändstiftet. Överlåtelsen genomfördes genom amortering av re-
versfordran utan effekt på koncernens likviditet. Under perioden 
har tre bostadsrätter sålts. Vid periodens utgång innehar 
Fortinova 29 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in i 
koncernens räkenskaper. Fastigheten i bostadsrättsföreningen 
utgör varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. Den 
30 juni uppgick koncernens bokförda värde på exploateringsfast-
igheter till 97,2 Mkr (0).

===== SIDA 24 =====

24
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 108,9 91,7 204,4
Centrala administrationskostnader -18,0 -14,5 -29,0
Finansiella intäkter och kostnader -66,6 -39,8 -95,3
Betald inkomstskatt -11,5 -4,2 -10,5
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 12,8 33,2 69,6
Förändring av rörelsefordringar 81,2 -3,0 44,1
Förändring av rörelseskulder -47,5 4,6 14,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 46,5 34,8 127,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -19,1 -29,8 -44,9
Förvärv av dotterföretag - -303,5 -442,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter 3,8 - -
Avyttring av dotterföretag 25,5 - 33,6
Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark - - -17,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten 10,2 -333,3 -471,4
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning - -37,0 -37,0
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7
Upptagna banklån - 135,6 149,1
Amortering av banklån -54,5 -28,6 -56,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -54,5 70,7 55,9
Periodens kassaflöde 2,2 -227,8 -287,7
Likvida medel vid periodens början 227,3 515,0 515,0
Likvida medel vid periodens slut 229,5 287,2 227,3
Koncernens likvida medel uppgick den 30 juni till 229,5 Mkr (227,3).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till  
46,5 Mkr (34,8). Investeringsverksamheten har påverkat kassa-
flödet med 10,2 Mkr (-333,3). Fortinova har investerat -19,1 Mkr 
(-29,8) i befintligt bestånd och koncernen har erhållit 25,5 Mkr (0) 
vid avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga 
förvärv av dotterbolag under perioden (-303,5). Kassaflödet från 
finansieringsverksamheten uppgick till -54,5 Mkr (70,7) och avser 
periodens amortering av banklån. Inga nya lån har upptagits 
(135,6).

===== SIDA 25 =====

25
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, 
kr per kvm uthyrningsbar yta 16 897 16 631 16 897 16 631 16 714
Hyresvärde, Mkr 368,9 337,7 368,9 337,7 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,4 98,8 98,4 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 99,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -5,4 -4,1 -5,4 -4,1 -11,5
Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,1 4,0 3,1 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 361,7 2 428,6 2 361,7 2 428,6 2 293,0
Nettobelåningsgrad, % 51,7 50,2 51,7 50,2 53,1
Belåningsgrad, % 56,4 56,4 56,4 56,4 57,8
Räntebindningstid, år 2,4 2,1 2,4 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, % 184,4 209,3 184,4 209,3 190,2
Överskottsgrad, % 60,0 56,6 62,8 58,7 61,5
Förvaltningsmarginal, % 21,3 21,8 25,0 23,8 25,9
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 47,3 46,0 47,3 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,7 45,1 42,7 45,1 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,8 0,7 0,4 0,4 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 1,0 -1,8 0,5 -0,2 -5,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och bola-
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
Definitioner presenteras på sidan 29.
KONCERNENS NYCKELTAL
Trenden är tydlig – framtiden ser  
ljusare ut.

===== SIDA 26 =====

26
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Nettoomsättning - - - - -
Övriga rörelsekostnader -8,8 -7,0 -4,6 -3,9 -15,6
Rörelseresultat -8,8 -7,0 -4,6 -3,9 -15,6
Resultat från andelar i koncernföretag 1,1 - 0,2 - -76,7
Finansnetto 1,8 -1,4 0,9 -2,4 0,4
Resultat efter finansiella poster -5,9 -8,4 -3,5 -6,3 -91,9
Bokslutsdispositioner 3,4 8,9 1,8 8,9 16,0
Skatt 0,7 -0,4 0,3 -0,9 -0,2
Periodens resultat* -1,8 0,1 -1,4 1,7 -76,1
* Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträkningen.
Mkr 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 616,3 1 601,6 1 529,5
Fordringar hos koncernföretag 70,6 16,5 60,2
Uppskjuten skattefordran 0,7 - -
Långfristiga reversfordringar 30,2 - 30,2
Övriga fordringar 19,8 135,1 74,9
Kassa och bank 83,0 105,6 99,6
Summa tillgångar 1 820,7 1 858,8 1 794,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 711,2 1 789,2 1 712,9
Övriga avsättningar 19,3 20,6 19,5
Skulder till koncernföretag 67,4 34,2 51,9
Övriga skulder 22,8 14,8 10,1
Summa eget kapital och skulder 1 820,7 1 858,8 1 794,4
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 55,6 66,1 55,6
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 838,9 1 329,3 1 507,7
Summa 1 894,5 1 395,4 1 563,3

===== SIDA 27 =====

27
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Fortinovas risker, osäkerhetsfaktorer samt riskhantering presen-
teras i koncernens årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Inga 
väsentliga förändringar har skett under 2024.
Närståendetransaktioner 
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseledamöter, 
samt företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlig-
het med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar 
har under perioden utgått. Styrelseledamot Anders Valdemarsson 
är anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders 
Johansson är per rapportperiodens slut anställd i Fortinova Fastig-
heter AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson äger 
vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova 
uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga närstå-
endetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något 
närstående bolag eller privatperson under perioden. Moderbola-
gets närståendetransaktioner avser endast transaktioner med 
närstående bolag inom koncernen.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla-
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti-
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd-
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. 
  
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 44 medarbetare (52), fördelat 
på 18 kvinnor och 26 män. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Från och med 1 januari 2024, i enlighet med IFRS 10 koncern-
redovisning, konsoliderar Fortinova BRF Tändstiftet fram tills 
slutliga bostadsköpare tillträder sina bostäder. Fortinova innehar 
29 av föreningens 41 bostadsrätter. Konsolideringen medför att 
innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernens 
egna kapital. Jämförelsetal i denna rapport har inte räknats om. 
För mer information, se not 13.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 28 =====

28
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Catharina Lagerstam
Styrelseledamot
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 20 augusti 2024
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot

===== SIDA 29 =====

29
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul-
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull infor mation.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Kontrakterade hyror vid periodens slut 
plus bedömd marknadshyra för ej 
uthyrda ytor på årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital 
hänförligt till moderbolagets ägare. 
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. 
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i relation till antal 
utestående aktier vid periodens slut. 
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 30 =====

30
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 835,9 4 647,9 4 835,9 4 647,9 4 813,1 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 286 199 279 478 286 199 279 478 287 974 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 897 16 631 16 897 16 631 16 714 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 364,4 332,4 364,4 332,4 354,9 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,5 5,3 4,5 5,3 4,0 
A + B Hyresvärde, Mkr 368,9 337,7 368,9 337,7 358,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 364,4 332,4 364,4 332,4 354,9 
B Periodens hyresvärde, Mkr 368,9 337,7 368,9 337,7 358,9 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,4 98,8 98,4 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 283 026 274 086 283 026 274 086 285 363 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 3 173 5 392 3 173 5 392 2 611 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 99,1
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 31 =====

31
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELLA NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -121,1 -97,9 -121,1 -97,9 -262,9
B Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens början, Mkr
2 313,0 2 448,3 2 313,0 2 448,3 2 441,2
C Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens slut, Mkr
2 191,0 2 313,0 2 191,0 2 313,0 2 142,0
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -5,4 -4,1 -5,4 -4,1 -11,5
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 044,1 2 071,7 2 044,1 2 071,7 2 172,5
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 685,3 547,5 685,3 547,5 611,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 729,4 2 619,2 2 729,4 2 619,2 2 783,9 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,7 -76,7 -105,7 -76,7 -95,2
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2 619,2 2 334,7 2 619,2 2 334,7 2 466,2
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 729,4 2 619,2 2 729,4 2 619,2 2 783,9
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,1 4,0 3,1 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens slut, Mkr
2 191,0 2 313,0 2 191,0 2 313,0 2 142,0
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -25,7 -91,1 -25,7 -91,1 -27,9
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 196,4 206,7 196,4 206,7 178,9
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 361,7 2 428,6 2 361,7 2 428,6 2 293,0 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 729,4 2 619,2 2 729,4 2 619,2 2 783,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 229,5 287,2 229,5 287,2 227,3
C Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 835,9 4 647,9 4 835,9 4 647,9 4 813,1
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 51,7 50,2 51,7 50,2 53,1
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 729,4 2 619,2 2 729,4 2 619,2 2 783,9
B Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 835,9 4 647,9 4 835,9 4 647,9 4 813,1
A/B Belåningsgrad, % 56,4 56,4 56,4 56,4 57,8
Räntebindningstid, år 2,4 2,1 2,4 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv mån., Mkr 89,2 83,8 89,2 83,8 85,9
B Räntekostnad för rullande tolv mån., Mkr -105,7 -76,7 -105,7 -76,7 -95,2
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 184,4 209,3 184,4 209,3 190,2
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 108,9 91,7 57,8 48,4 204,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr 181,5 162,1 92,1 82,4 332,1
A / B Överskottsgrad, % 60,0 56,6 62,8 58,7 61,5
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 38,6 35,3 23,0 19,6 85,9
B Periodens hyresintäkter, Mkr 181,5 162,1 92,1 82,4 332,1
A / B Förvaltningsmarginal, % 21,3 21,8 25,0 23,8 25,9

===== SIDA 32 =====

32
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.06.30
(6 mån)
2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2024.04.01-
2024.06.30
(3 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 361,7 2 428,6 2 361,7 2 428,6 2 293,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 46,0 47,3 46,0 47,3 44,7 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens slut, Mkr
2 191,0 2 313,0 2 191,0 2 313,0 2 142,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 42,7 45,1 42,7 45,1 41,7 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 38,6 35,3 23,0 19,6 85,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,8 0,7 0,4 0,4 1,7 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr 49,9 -91,9 26,5 -10,5 -262,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie 1,0 -1,8 0,5 -0,2 -5,1

===== SIDA 33 =====

33
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för 
översiktlig granskning av koncernens revisor.
FINANSIELL KALENDER 
2024.11.06 
Delårsrapport Q3, januari-september 2024
2025.02.26  
Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024
FORTINOVA.SE

===== SIDA 34 =====

34
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se