Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
• Intäkterna för perioden uppgick till 274 Mkr (247), motsva-
rande en ökning med 11 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades med 14 procent och uppgick till 
172 Mkr (152), motsvarande 63 procent (62) i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent och uppgick 
till 70 Mkr (64), motsvarande 1,4 kr per aktie (1,3) samt  
26 procent (26) i förvaltningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 44 Mkr (-240), 
varav 0,2 Mkr (0,0) avser realiserade värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat uppgick till -42 Mkr (3). 
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 47 Mkr (-144), mot-
svarande 0,9 kr per aktie (-2,8).
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 47 kr (46).
PERIODEN I KORTHET, JANUARI – SEPTEMBER 2024
HYRESINTÄKTER
+11%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD  
186%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-3,2%56%
BELÅNINGSGRAD
• Intäkterna för perioden uppgick till 93 Mkr (84), motsvarande 
en ökning med 10 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades med 6 procent och uppgick 
till 63 Mkr (60).
• Förvaltningsresultatet ökade med 10 procent och uppgick till 
32 Mkr (29).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -3 Mkr (-52).
KVARTALET I KORTHET, JULI – SEPTEMBER 2024
Q3
DELÅRSRAPPORT
JANUARI–SEPTEMBER 2024
Vår affärsmodell har visat  
sin styrka och stabilitet i  
en sviktande marknad.

===== SIDA 2 =====

2
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Nyckeltal 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.10.01-
2024.09.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter, Mkr 274 247 93 84 360 332
Driftsöverskott, Mkr 172 152 63 60 225 204
Förvaltningsresultat, Mkr 70 64 32 29 92 86
Värdeförändringar förvaltningsfast., Mkr 44 -240 6 -93 -46 -330
Periodens totalresultat, Mkr 47 -144 -3 -52 -72 -263
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 846 4 578 4 846 4 578 4 846 4 813
Likvida medel, Mkr 231 330 231 330 231 227
Eget kapital, Mkr 2 213 2 261 2 213 2 261 2 213 2 142
Räntebärande skulder, Mkr 2 713 2 636 2 713 2 636 2 713 2 784
Balansomslutning, Mkr 5 202 5 238 5 202 5 238 5 202 5 263
Hyresvärde, Mkr 369 339 369 339 369 359
Uthyrningsbar yta, kvm 286 093 279 501 286 093 279 501 286 093 287 974
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,6 98,9 98,6 98,9 98,9
Avkastning på eget kapital, % -3,2 -7,8 -3,2 -7,8 -3,2 -11,5
Nettobelåningsgrad, % 51,2 50,4 51,2 50,4 51,2 53,1
Belåningsgrad, % 56,0 57,6 56,0 57,6 56,0 57,8
Räntetäckningsgrad, % 186,2 195,0 186,2 195,0 186,2 190,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,7 46,0 46,7 46,0 47,2 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,6 44,0 42,6 44,0 42,6 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,4 1,3 0,6 0,6 1,8 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,9 -2,8 -0,1 -1,0 -1,4 -5,1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2024
• Fortinova har den  
1 januari 2024 förvärvat 
28 bostadsrätter från 
BRF Tändstiftet. Från 
och med första kvarta-
let 2024 konsolideras 
BRF Tändstiftet i 
Fortinovas koncernre-
dovisning. 
• Fortinova har under  
perioden implemente-
rat ett nytt fastighets-
system för att effektivi-
sera administrativa 
processer, säkerställa 
informationsflöden till 
andra system och främja 
datadrivna beslut inom 
förvaltningsorganisa- 
tionen.
Q1
APRIL– JUNI 2024
• Fortinovas årsstämma 
ägde rum den 8 maj  
på Varbergs Stadshotell.
• I april har koncernen  
refinansierat banklån 
motsvarande 354 Mkr  
till bibehållna eller  
förbättrade villkor.  
Utöver planenlig amor-
tering av banklån har 
Fortinova genomfört  
en extra amortering om 
25 Mkr. 
Q2
JULI– SEPT 2024
• Under kvartalet har 
Fortinova utvärderat 
både förvärvs- och 
försäljningsmöjlig- 
heter för att optimera  
koncernens fastighets- 
portfölj.
Q3
OKT–DEC 2024
• Efter perioden har 
Fortinova fortsatt  
arbetet med att 
anpassa och förbereda 
organisationen inför 
CSRD med fokus på 
dubbel väsentlighets- 
analys samt arbete 
med taxonomi.
Q4

===== SIDA 3 =====

3
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VD HAR ORDET
Efter en period av osäkerhet verkar det som om det värsta ligger bakom oss. Vi välkomnar ljusare 
tider stärkta av erfarenheten att vår affärsmodell visat styrka och stabilitet i en sviktande mark-
nad. Den fortsatt höga uthyrningsgraden, som ligger på 99 procent, är ett resultat av att inves-
tera på tillväxtorter med bostadsbrist samtidigt som vi med vår lokala förvaltning har detaljkun-
skap om vilka lägen på respektive ort som har utvecklingsmöjlighet.
Den höga uthyrningsgraden är avgörande för att Fortinova  
sedan starten för 15 år sedan, oavsett konjunktur, alltid kunnat 
leverera positiva kassaflöden. Vår hållbara strategi att förvärva, 
utveckla och förvalta bostäder på tillväxtorter i Västra Sverige 
skapar förutsättningar för att möta framtidens utmaningar med 
självförtroende.
EFFEKTIVISERING OCH GRÖNA INVESTERINGAR
Under en period av minskad transaktionsaktivitet på marknaden 
har vi valt att fokusera på effektiviseringar i vår portfölj och för-
valtning. Genom att göra strategiska investeringar, där vi till 
exempel digitaliserar våra fastigheter, byter värmesystem och 
förbättrar fastigheternas klimatskal har vi inte bara anpassat våra 
fastigheter för framtida behov, utan även stärkt vår lönsamhet. 
Genom gröna investeringar påskyndar vi vår resa mot klimatneu-
tralitet samtidigt som våra drifskostnader minskar och vårt fastig-
hetsvärde stärks.
Samtidigt som vi gör tekniska investeringar i husen har vi 
även höjt vår kundupplevelse genom att justera och implemen -
tera en ny organisatorisk struktur och ett nytt fastighetssystem. 
Dessa insatser har förbättrat våra beslutsunderlag, effektiviserat 
vår förvaltning och fört oss närmare våra kunder. Dessutom har 
det möjliggjort en mer proaktiv och snabb service vilket höjer 
hela kundresan en nivå. Vi ser detta som ett viktigt steg i vår 
långsiktiga ambition att leverera en förstklassig kundupplevelse 
som får våra kunder att växa – så att vi kan växa med dem. 
LÖNSAMHETEN ÖKAR
Per den senaste balansdagen hade vårt hyresvärde stigit till  
369 Mkr, en ökning med 9 procent jämfört med föregående år. 
Driftöverskottet ökade med 14 procent till 172 Mkr, vilket tydligt 
visar vår förmåga att effektivt förvalta fastigheter även under en 
period där inflationen har varit högre än normalt. I takt med ökade 
intäkter och stabiliserade räntor, steg vårt förvaltningsresultat till 
70 Mkr, en ökning med 9 procent från föregående år.
POSITIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I PORTFÖLJEN
Vi ser också en fortsatt positiv värdeutveckling i vår portfölj. Under 
senaste året ökade fastighetsvärdet med 6 procent, vilket visar på 
att de värdenedskrivningar om cirka 8 procent sedan andra halv-
året 2022 kan ha bottnat och att den återhämtning vi sett de 
senaste två kvartalen fortsätter. Positiva värdejusteringar sker till 
största del av att vi ökat våra intäkter samtidigt som avkastnings-
kraven på våra marknader har stabiliserats. Per balansdagen vär-
derades vårt fastighetsbestånd till 4 846 Mkr, en ökning med  
268 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år.
FRAMTIDENS MÖJLIGHETER OCH STRATEGISK INRIKTNING
Vi ser nu fram emot en mer stabil marknad och förväntar oss att 
fortsatta räntesänkningar och en återhämtning på transaktions-
marknaden kommer att skapa nya möjligheter för tillväxt. Vi håller 
fast vid vår strategi att fokusera på attraktiva geografier där 
människor vill bo, arbeta och leva, vilket ger oss en stabil grund att 
stå på i framtiden.
Anders Johansson, vd

===== SIDA 4 =====

4
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
STABILITET
– genom hög efterfrågan på bostä-
der och lokaler genereras ett stabilt 
kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt 
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova 
agera långsiktigt och utveckla koncernens fastig-
heter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en lång-
siktig samhällsaktör får vi engagemang 
och kunskap om vår marknad.

===== SIDA 5 =====

5
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål -
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur -
renskraftig avkastning i förhållande till risk.
En investering i Fortinova är en investering i 
bostadsfastigheter i attraktiva tillväxtkommuner i 
västra Sverige. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. För investerare betyder 
detta säkerhet, förutsägbarhet och bra utvecklings -
möjligheter. 
Den 30 september 2024 stängde Fortinovas aktie-
kurs på 30,0 kr, att jämföra med 27,0 kr den  
31 december 2023. Börsvärdet uppgick till 1 540 Mkr 
beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. 
Eget kapital per aktie uppgick till 42,6 kr (41,7).  
Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta 
var 21,5 kr.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2023
jan-mars 2024
jan-juni 2024
jan-sep 2024
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
20
25
2024.01.01
2024.03.06
30
Aktiekurs
kr
2024.09.27
HÖGST
30,5 KR
LÄGST
21,5 KR
Byt bild
Sandra Lannemar Karlsson, uthyrningsansvarig

===== SIDA 6 =====

6
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget  
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 30 september 2024 till 2 395 Mkr (2 293), 
vilket motsvarar 46,7 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent i  
substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på  
fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastighe- 
 
ternas marknadsvärde på extern värdering, utförd av Newsec 
Advisory Sweden AB. Den externa värderingen baseras på uppgif-
ter från Fortinova samt branschnyckeltal. En känslighetsanalys där 
bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent 
genererar ett substansvärdeintervall på aktien om 42,5–51,9 kr, 
motsvarande +/- 4,7 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30 
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,7 46,0 46,7 46,0 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,6 44,0 42,6 44,0 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,4 1,3 0,6 0,6 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,9 -2,8 -0,1 -1,0 -5,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars 
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning-
ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella 
ställning och kapitalstruktur beaktas.  Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. 
 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsam-
het beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell 
ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. 
Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella markna -
derna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjlig-
heter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslogs därför ingen 
utdelning för räkenskapsåret 2023.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management - 6 615 693 12,9% 8,7%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Odin Fonder - 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 2 848 860 5,5% 3,7%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 2 720 000 5,3% 3,6%
Pension, Danica - 2 232 395 4,3% 2,9%
Lannebo Kapitalförvaltning - 2 116 548 4,1% 2,8%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 30 711 087 65,0% 76,4%
Övriga aktieägare - 17 874 053 35,0% 23,6%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100,0%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 30 SEPTEMBER 2024

===== SIDA 7 =====

7
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig  
förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä-
ningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de 
kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom 
att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassa-
flödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen 
som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen 
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska 
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2024.10.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är 
beaktad. Avtalade till- och frånträden är 
inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2024.10.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2024.10.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på  
4,0 procent. Intäktsränta på likvida medel 
beaktas inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen 
bedömning av hyres-, vakans- eller ränte-
förändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2024.10.01 2023.10.01 2023.12.31
Hyresvärde 369,0 338,5 358,9
Vakanser och rabatter -3,7 -3,4 -3,6
Hyresintäkter 365,3 335,1 355,3
Fastighetskostnader -142,1 -132,4 -143,6
Driftsöverskott 223,2 202,7 211,7
Överskottsgrad, % 61% 60% 60%
Central administration -31,2 -26,1 -31,2
Räntenetto -109,2 -89,6 -100,2
Förvaltningsresultat 82,8 87,0 80,3
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 82,8 87,0 80,3
Kr per aktie 1,6 1,7 1,6
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi ser nu fram emot en mer stabil 
marknad och förväntar oss att 
fortsatta räntesänkningar och en 
återhämtning på transaktions-
marknaden kommer att skapa nya 
möjligheter för tillväxt.

===== SIDA 8 =====

8
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag med 
säte i Varberg. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att 
förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på några av 
västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. 
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
FORTINOVAS STRATEGI
Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter 
genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvaltning.  
Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. 
Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden 
med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning 
över tid oberoende av marknadens utveckling. 
Förvärv
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxt-
orter i västra Sverige.
Utveckling
Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värdeska-
pande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar 
utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt 
generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver 
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relationer till 
kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre vakansrisk.
Projektutveckling
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om 
cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka  
37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att reali-
sera byggrätterna.
Förvaltning
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga 
fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder genom lokal förankring skapar vi god 
kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet 
genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader.
VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,  
utvecklar och förvaltar  
bostadsfastigheter  
på tillväxtorter  
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 9 =====

9
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsamhet 
och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent 
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter 
på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvars-
full fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och 
inkluderande samhällen.
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Detaljplan pausad i avvaktan 
på vatten och avlopp
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
Totalt 58 200
Projektutveckling
NY BILD
Fastighetsskötare + hyresgäst

===== SIDA 10 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
10
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 846 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 846 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
16 939 16 380 16 714
Hyresvärde, Mkr 369,0 338,5 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,6 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,0 98,8 99,1
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 846 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 846 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 11 =====

11
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
mars 2024
sep 2024
juni 2024
FASTIGHETSVÄRDE
73%
BOSTAD
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 30 september 2024 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till  
4 846 Mkr med en uthyrningsbar yta om 286 093 kvm. Koncer -
nens totala hyresvärde uppgick till 369 Mkr med en ekonomisk 
uthyrningsgrad uppgående till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra 
Sverige, vilka definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver 
Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning 
att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att 
erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens 
utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor 
någonstans att bo. Den 30 september 2024 består portföljvärdet 
till 73 procent av bostäder fördelat på 2 819 lägenheter. Resterande 
27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastigheter. 
I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostads-
fastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Sett över 
tid bedöms strategin vara uppfylld.
Vi ser en fortsatt positiv värde- 
utveckling i vår portfölj.

===== SIDA 12 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
12
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har 
därför hållbarhet som en integrerad del i vårt affärstänk och 
dagliga arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, 
arbetsgivare och samhällsaktör. Hållbarhetsarbete är en självklar 
del i Fortinovas arbete och genomsyrar allt vi gör.
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva 
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt 
uppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med hållbara 
hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn 
och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisa-
tionen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har 
därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt 
arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare 
och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, 
bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engage -
mang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som 
fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta 
möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mini-
minivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets 
intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar 
avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra 
leverantörer delar våra värderingar.Hållbarhetsrapporten för 
räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas Årsre-
dovisning som finns publicerad på Fortinovas hemsida.
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
12
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Under den aktuella perioden har vi fortsatt 
vårt arbete med att anpassa och förbereda 
organisationen inför CSRD. Framförallt har 
fokus legat på fördjupat arbete med dubbel 
väsentlighetsanalys samt arbete med taxo -
nomi enligt CSRD.  
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Arbetet avseende klimatrelaterade risker 
och möjligheter som en följd av klimatför -
ändringar har fortsatt att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2024. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck. 
Fortinova har upprättat klimatbokslut 
för åren 2022 och 2023 och kommer att 
göra detta även för år 2024. Arbetet med 
årets klimatbokslut är i full gång och likt 
tidigare år beräknar vi våra utsläpp inom 
Scope 1 och 2. 
SOCIAL HÅLLBARHET
Under våren och hösten har vi arbetat med 
ett hälsoinspirationskoncept för all personal 
som syftat till att höja medvetenheten kring 
hur man kan påverka sin egen hälsa genom 
smarta val kring träning, kost och återhämt-
ning. Vi tror på det egna ansvaret att genom 
kunskap skapa goda vanor och har valt att 
engagera en extern resurs för att utbilda och 
inspirera oss inom området. Mätningar efter 
träffarna visar att många tagit till sig goda 
råd och gjort positiva förflyttningar i sitt all-
männa mående. Årets Medarbetarundersök-
ning är initierad och kommer att ligga till 
grund för fortsatta initiativ och aktiviteter för 
att stärka vårt interna Employer Brand för 
långsiktighet och ett hållbart arbetsliv. 
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden infört ett nytt fastig -
hetssystem för att effektivisera vår fastighets-
förvaltning samt förbättra kundupplevelsen.
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
LÄS MER OM FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSARBETE PÅ 
FORTINOVA.SE/OM-OSS/HALLBARHET

===== SIDA 13 =====

13
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet 
med den finanspolicy som koncernens styrelse fastställt. Finan -
sieringsverksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av 
lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med 
stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finan-
siella risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna följs 
upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför 
årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i hög grad 
av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverk -
samheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverk -
samhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt 
och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fast -
ställda riskmandat inom finansierings- och refinansieringsrisk,  
likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt adminis -
trativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen  
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis  
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebä -
rande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och ränte-
bärande skulder motsvarade 95 procent (94) av Fortinovas 
finansiering vid periodens utgång. Fortinovas upplåning sker i 
nordiska banker med sedvanliga säkerheter. De räntebärande 
skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv och 
refinansiering av den befintliga portföljen.
Per den 30 september 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till 
5 202 Mkr (5 263) samtidigt som belåningsgraden var 56 procent 
(58) och räntetäckningsgraden uppgick till 186 procent (190). 
Nettobelåningsgraden uppgick till 51 procent (53).
De finansiella kostnaderna uppgick till -81 Mkr (-70) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,5 år (2,7) 
och räntebindningen till 2,9 år (2,1). Efter periodens utgång har 
enbart sedvanlig refinansiering av lån samt räntederivat skett.
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till 
tillväxtkommuner med hög efterfrågan på 
bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas-
saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med 
sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
Räntebärande 
skulder 52%
Uppskjuten
skatt 4%
Övriga
skulder 2%
Eget kapital
42%

===== SIDA 14 =====

14
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Mkr 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30 
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.10.01-
2024.09.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter Not 1 274,4 246,6 92,8 84,4 359,8 332,1
Fastighetskostnader -102,2 -94,9 -29,5 -24,5 -134,9 -127,7
Driftsöverskott Not 2 172,2 151,7 63,3 59,9 224,9 204,4
Centrala administrationskostnader Not 4 -24,7 -21,5 -6,7 -7,0 -32,2 -29,0
Räntenetto Not 5 -76,7 -65,5 -24,7 -23,9 -100,2 -89,0
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,4 -0,4 -0,1 -0,1 -0,6 -0,5
Förvaltningsresultat Not 3 70,4 64,3 31,8 28,9 91,9 85,9
Värdeförändringar förvaltningsfast., 
orealiserade
Not 6 43,3 -240,2 6,2 -92,9 -43,1 -326,6
Värdeförändringar förvaltningsfast., 
realiserade
Not 6 0,2 - - - -2,9 -3,1
Värdeförändringar räntederivat, 
orealiserade
Not 6 -42,0 2,7 -39,8 -0,9 -104,2 -59,5
Resultat före skatt 71,9 -173,2 -1,8 -64,9 -58,3 -303,3
Skatt Not 7 -24,7 29,1 -0,8 12,7 -13,4 40,4
Periodens resultat 47,2 -144,1 -2,6 -52,2 -71,7 -262,9
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 47,2 -144,1 -2,6 -52,2 -71,7 -262,9
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30 
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.06.30
(3 mån)
2023.10.01-
2024.09.30
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen 47,2 -144,1 -2,6 -52,2 -71,7 -262,9
Periodens totalresultat 47,2 -144,1 -2,6 -52,2 -71,7 -262,9
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,4 1,3 0,6 0,6 1,8 1,7
Periodens resultat efter skatt, kr 0,9 -2,8 -0,1 -1,0 -1,4 -5,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 15 =====

15
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – SEPTEMBER 2024
Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsva -
rande period 2023 och balansposter för tidpunkten 2023.12.31.
NOT 1 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 11 procent och uppgick 
till 274,4 Mkr (246,6). Ökningen är primärt driven av fastig -
hetsförvärv samt hyreshöjningar.
Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 
5 procent vilket främst beror på indexuppräkningar samt 
hyresförhandlingar.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon-
trakt uppgå till 369 Mkr (339), se aktuell intjäningsförmåga på 
sidan 7. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under 
perioden till 98,9 procent (98,6).
NOT 2 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 172,2 Mkr (151,7), 
vilket motsvarar en ökning med 14 procent. Överskottsgraden 
för perioden uppgick till 63 procent (62). Det förbättrade 
driftsöverskottet är ett resultat av ökade hyresintäkterna där 
hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökar med 6 procent. 
Utöver detta ser vi en lägre andel fastighetskostnader vilket 
främst beror på hög kostnadskontroll samt lägre taxebundna 
kostnader. Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraf-
tigt och driftkostnaderna varierar normalt med årstiderna. 
Periodens elkostnader har minskat på grund av lägre elpris 
samt koncernens energioptimeringsåtgärder. 
Kostnader för hyresadministration uppgick till –6,4 Mkr 
(-6,6), motsvarande 30 kr/kvm (32). 
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra Götaland. 
Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för 
förvaltningsfastigheter överensstämmer med balansräkningen.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
juli-sep 2024
Hyresintäkter
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61%
57% 60% 58% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
april-juni 2024
juli-sep 2024
jan-mars 2024
59%
71%
62% 63% 68%
57%
44%
65% 67%
53%
55%
Driftsöverskott och överskottsgrad
2024.01.01-2024.09.30 2023.01.01-2023.09.30
Mkr Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt
Hyresintäkter 111,7 123,0 39,7 274,4 103,7 105,3 37,6 246,6
Fastighetskostnader -36,7 -47,6 -17,9 -102,2 -35,4 -42,2 -17,3 -94,9
Driftsöverskott 75,0 75,4 21,8 172,2 68,3 63,1 20,3 151,7
Förvaltningsfastigheter 1 968,3 2 291,0 586,7 4 846,0 1 972,6 2 026,4 579,3 4 578,3
Segmentsredovisning
INKLUSIVE ERHÅLLET  
ELSTÖD OM 2,7 MKR

===== SIDA 16 =====

16
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 3 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 70,4 Mkr (64,3), mot -
svarande 1,4 kr per aktie (1,3) samt 26 procent (26) i förvaltnings-
marginal. Trots högre finansieringskostnader, med en snittränta 
på 4,0 procent (3,4) är koncernens förvaltningsresultat i paritet 
med motsvarande period föregående år.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –24,7 Mkr 
(-21,5), motsvarande 115 kr/kvm (104). I de centrala administra -
tionskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, 
affärs- och fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. 
Posten inkluderar även engångskostnader om 2,1 Mkr, hänförligt 
till utveckling inom hållbarhetsredovisning, informationssäker -
het och utvecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –76,7 Mkr (–65,5), varav räntekostnader 
uppgick till –81,0 Mkr (-69,7). Koncernens räntekostnader har ökat 
i takt med ett växande fastighetsbestånd, högre genomsnittlig 
skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. Den genom-
snittliga räntenivån uppgick till 4,0 procent (3,4). Vidare uppgick 
räntekostnader för leasingavtal till -0,4 Mkr (-0,4) varav tomträtts-
avgäld -0,4 Mkr (-0,4). Finansiella intäkter uppgick till 4,3 Mkr (4,2), 
vilket främst avser ränteintäkter från bank.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp-
gick till 43,3 Mkr (-240,2). Realiserade värdeförändringar uppgick 
till 0,2 Mkr (0,0). Det genomsnittliga direktavkastningskravet i 
den oberoende värderingen per den 30 september uppgick till  
5,2 procent (5,0). Under kvartalet har direktavkastningen varit 
oförändrad för majoriteten av koncernens fastigheter. De högre 
avkastningskraven motverkas av förbättrat kassaflöde främst 
kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastighe-
ter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock påverkas 
värderingen i nuvarande marknad.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet 
om -42,0 Mkr (2,7). Det är främst volatilitet i långa räntor och 
utvecklingen av STB90 i förhållande till Fortinovas fasta räntepo-
sitioner som driver periodens utveckling av värdet i koncernens 
derivatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte 
kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens 
löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till -24,7 Mkr (29,1), varav aktuell 
skatt uppgick till –9,1 Mkr (-9,1). Uppskjuten skatt uppgick till  
-15,6 Mkr (38,2) och har beräknats utifrån skattemässigt under -
skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära 
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden 
på fastigheter.
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
juli-sep 2024
Förvaltningsresultat 26%  
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL  
(RULLANDE TOLV MÅNADER)

===== SIDA 17 =====

17
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr
TILLGÅNGAR 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 846,0 4 578,3 4 813,1
Övriga materiella anläggningstillgångar 13,0 2,4 2,3
Leasingavtal, nyttjanderätt 2,8 3,1 3,2
Derivatinstrument Not 12 - 90,1 27,9
Långfristiga reversfordringar - - 30,2
Andra långfristiga fordringar 0,7 110,1 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - 10,0
Exploateringsfastigheter Not 13 96,4 - -
Kortfristiga fordringar 12,4 123,8 147,9
Likvida medel Not 9 230,9 330,4 227,3
Summa tillgångar 5 202,2 5 238,2 5 262,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 213,4 2 260,9 2 142,0
Uppskjuten skatteskuld 194,3 190,1 178,9
Övriga avsättningar Not 11 - 20,0 19,5
Räntebärande skulder Not 5/12 2 712,7 2 636,4 2 783,9
Derivatinstrument Not 12 14,0 - -
Leasingskuld 2,8 3,1 3,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 64,7 127,4 134,8
Summa eget kapital och skulder 5 202,2 5 238,2 5 262,6
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 3 052,6 2 812,6 3 061,0
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 82,2 74,6 75,1
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 3 134,8 2 887,2 3 136,1

===== SIDA 18 =====

18
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl  
årets/periodens 
resultat 
Summa Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa
eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande
- - -2,5 -2,5 26,6 24,1
Periodens resultat / 
Periodens totalresultat
- - 47,2 47,2 - 47,2
Utgående eget kapital 2024.09.30 51,3 1 599,6 535,8 2 186,7 26,6 2 213,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Vår hållbara strategi att förvärva,  
utveckla och förvalta bostäder på 
tillväxtorter i Västra Sverige skapar 
förutsättningar för att möta framtidens 
utmaningar med självförtroende.

===== SIDA 19 =====

19
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu-
ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 30 september uppgick koncernens fastighetsvärde till  
4 846 Mkr (4 813), en ökning med 33 Mkr. Koncernens totala 
uthyrningsbara yta är 286 093 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde 
om 16 939 kr per kvm (16 714). Portföljvärdet består till 73 pro -
cent av bostäder fördelat på 2 819 lägenheter. Resterande  
27 procent fördelar sig på kommersiella fastigheter samt sam -
hällsfastigheter.
Fortinova har under perioden frånträtt tre bostadsfastigheter 
i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bolle -
bygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 24,5 Mkr. 
Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket veri-
fierar Fortinovas interna och externa värderingar.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.09.30
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 89 849 124 973 149,1 1 968,3 15 750 41%
Varberg 52 655 99 740 116,1 1 522,1 15 261 32%
Kungsbacka 13 97 14 401 21,4 293,8 20 401 6%
Falkenberg 24 97 10 832 11,6 152,4 14 069 3%
Västra Götaland 56 1 541 117 695 166,6 2 291,0 19 466 47%
Lilla Edet 16 484 38 271 53,4 584,5 15 273 12%
Borås 4 310 17 600 30,9 546,0 31 023 11%
Göteborg 8 286 28 786 37,7 533,1 18 519 11%
Uddevalla 16 307 18 870 26,7 388,7 20 599 8%
Trollhättan 10 129 12 535 15,1 193,7 15 453 4%
Övriga 2 25 1 633 2,8 45,0 27 557 1%
Skaraborg 31 429 43 425 53,2 586,7 13 511 12%
Skövde 11 190 14 130 19,0 266,6 18 868 6%
Götene 14 171 20 193 23,4 212,4 10 518 4%
Övriga 6 68 9 102 10,8 107,7 11 833 2%
Summa 176 2 819 286 093 368,9 4 846,0 16 939 100%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2024.01.01 4 813,1 180
Fastighetsförvärv -1,2
Fastighetsförsäljning -25,1 -4
Investeringar i befintliga  
fastigheter och projekt
15,9
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet 43,3
Fastighetsbestånd 2024.09.30 4 846,0 176
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 30 SEPTEMBER 2024

===== SIDA 20 =====

20
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6
2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6
2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3
2024.04.29 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 488 8 0,6
Summa 1 541 20 2,1
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory 
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och base-
ras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd 
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat 
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter 
utförd den 30 september 2024. Nya förvärv värderas vid tillträde.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 30 september 2024 uppgick fastigheternas bedömda mark-
nadsvärde till cirka 4 846 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 pro-
cent motsvarar cirka +/- 242 Mkr. En generell förändring av fastig-
heternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar 
cirka -57,0/ +59,4 Mkr, medan en generell förändring av kostnad för 
drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,6/+21,6 Mkr. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende värde-
ringen per den 30 september uppgick till 5,2 procent. 
Genom gröna investeringar 
påskyndar vi vår resa mot klimat-
neutralitet samtidigt som våra 
driftskostnader minskar och vårt 
fastighetsvärde stärks.

===== SIDA 21 =====

21
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av september 
2024 till 230,9 Mkr (227,3). 
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 30 september 2024 uppgick Fortinovas aktiekapital till  
51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett 
kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 
A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar 
till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. 
Fortinova har den 30 september cirka 3 100 aktieägare införda i 
aktieboken.
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av eget 
kapital i ett dotterbolag som är hänförlig till andelar ägda av 
någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernre-
dovisningen.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till 
ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. 
Programmet omfattar vid periodens utgång 470 000 teck -
ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av 
utestående aktier och röster. Under 2024 har 20 000 teck -
ningsoptioner återköpts och makulerats.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 september 
till 0,0 Mkr (19,5). Under innevarande period konsolideras  
BRF Tändstiftet i Fortinovas koncernredovisning utan effekt i 
föregående år. 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Den 30 september uppgick skulder till kreditinstitut till 2 713 Mkr 
(2 784) vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 56 procent 
(58). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings-
graden till 51 procent (53). Av totala skulden utgörs 733 Mkr (247) 
av gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 4,0 procent 
(3,6). En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter mot-
svarar cirka +6,6/-6,5 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. 
Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, förnyat och 
förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte 
att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga ränte -
bindningstiden per den 30 september 2024, inklusive i effekter 
av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,9 år (2,1). Den genomsnitt-
liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,5 år (2,7).
Nyckeltal 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
Nettobelåningsgrad, % 51,2 50,4 53,1
Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,4 3,6
Räntetäckningsgrad, % 186,2 195,0 190,2
Räntebindningstid, år 2,9 2,2 2,1
Kapitalbindning, år 2,5 2,9 2,7
Andel räntesäkrad 
låneportfölj, %
73,1 62,2 61,7
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp-
gick den 30 september till 3 053 Mkr (3 061). Pantsatta aktier i 
dotterbolag uppgick i koncernen till 82 Mkr (75). I samband med att 
koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbo-
laget ingått borgensåtagande om totalt 1 911 Mkr (1 508). Pantsatta 
aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 56 Mkr (56).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 714 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 999 37
1–2 år 884 33
2–3 år 190 7
3–4 år 201 7
4–5 år 63 2
> 5 år 376 14
Summa 2 713 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 863 32
1–2 år 361 13
2–3 år 257 9
3–4 år 290 11
4–5 år 502 19
> 5 år 440 16
Summa 2 713 100
NOT 13 EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
I januari 2024 förvärvade Fortinova 28 bostadsrätter från BRF 
Tändstiftet. Överlåtelsen genomfördes genom amortering av 
reversfordran utan effekt på koncernens likviditet. Under perio -
den har 7 bostadsrätter sålts. Vid periodens utgång innehar 
Fortinova 25 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in 
i koncernens räkenskaper. Fastigheten i bostadsrättsföreningen 
utgör varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. 
Den 30 september uppgick koncernens bokförda värde på explo-
ateringsfastigheter till 96 Mkr (0).

===== SIDA 22 =====

22
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 172,2 151,7 204,4
Centrala administrationskostnader -24,7 -21,5 -29,0
Finansiella intäkter och kostnader -74,4 -75,3 -95,3
Betald inkomstskatt -14,9 -9,9 -10,5
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 58,2 45,0 69,6
Förändring av exploateringsfastighet 10,1 - -
Förändring av rörelsefordringar 69,1 -5,4 44,1
Förändring av rörelseskulder -68,1 22,1 14,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 69,3 61,7 127,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -19,0 -37,3 -44,9
Förvärv av dotterföretag - -303,5 -442,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter 3,8 - -
Avyttring av dotterföretag 20,7 6,6 33,6
Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark - - -17,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten 5,5 -334,2 -471,4
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning - -37,0 -37,0
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7
Upptagna banklån - 163,6 149,1
Amortering av banklån -71,2 -39,4 -56,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -71,2 87,9 55,9
Periodens kassaflöde 3,6 -184,6 -287,7
Likvida medel vid periodens början 227,3 515,0 515,0
Likvida medel vid periodens slut 230,9 330,4 227,3
Koncernens likvida medel uppgick den 30 september till  
230,9 Mkr (227,3).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till  
69,3 Mkr (61,7). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflö-
det med 5,5 Mkr (-334,2). Fortinova har investerat -19,0 Mkr 
(-37,3) i befintligt bestånd och koncernen har erhållit 24,5 Mkr 
(6,6) vid avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga 
förvärv av dotterbolag under perioden (-303,5). Kassaflödet från 
finansieringsverksamheten uppgick till -71,2 Mkr (87,9) och avser 
periodens amortering av banklån. Inga nya lån har upptagits (163,6).

===== SIDA 23 =====

23
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30 
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, 
kr per kvm uthyrningsbar yta 16 939 16 380 16 939 16 380 16 714
Hyresvärde, Mkr 369,0 338,5 369,0 338,5 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,6 98,9 98,6 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,0 98,8 99,0 98,8 99,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -3,2 -7,8 -3,2 -7,8 -11,5
Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,4 4,0 3,4 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 395 2 361 2 395 2 361 2 293
Nettobelåningsgrad, % 51,2 50,4 51,2 50,4 53,1
Belåningsgrad, % 56,0 57,6 56,0 57,6 57,8
Räntebindningstid, år 2,9 2,2 2,9 2,2 2,1
Räntetäckningsgrad, % 186,2 195,0 186,2 195,0 190,2
Överskottsgrad, % 62,8 61,5 68,2 71,0 61,5
Förvaltningsmarginal, % 25,7 26,1 34,3 34,2 25,9
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,7 46,0 46,7 46,0 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,6 44,0 42,6 44,0 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,4 1,3 0,6 0,6 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,9 -2,8 -0,1 -1,0 -5,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och bola -
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
Definitioner presenteras på sida 27.
KONCERNENS NYCKELTAL
Den höga uthyrningsgraden är avgörande 
för att Fortinova sedan starten för 15 år 
sedan, oavsett konjunktur, alltid kunnat 
leverera positiva kassaflöden.

===== SIDA 24 =====

24
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30 
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Nettoomsättning - - - - -
Övriga rörelsekostnader -12,3 -11,0 -3,5 -4,0 -15,6
Rörelseresultat -12,3 -11,0 -3,5 -4,0 -15,6
Resultat från andelar i koncernföretag 12,2 - 11,1 - -76,7
Finansnetto 2,9 -0,3 1,1 1,1 0,4
Resultat efter finansiella poster 2,8 -11,3 8,7 -2,9 -91,9
Bokslutsdispositioner 9,5 11,9 6,1 3,0 16,0
Skatt - -0,4 -0,7 - -0,2
Periodens resultat* 12,3 0,2 14,1 0,1 -76,1
* Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträkningen.
Mkr 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 614,0 1 596,0 1 529,5
Fordringar hos koncernföretag 84,6 27,0 60,2
Långfristiga reversfordringar 30,2 - 30,2
Övriga fordringar 3,6 132,0 74,9
Kassa och bank 61,5 115,2 99,6
Summa tillgångar 1 793,9 1 870,2 1 794,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 725,2 1 789,3 1 712,9
Övriga avsättningar - 20,0 19,5
Skulder till koncernföretag 60,6 47,4 51,9
Övriga skulder 8,1 13,5 10,1
Summa eget kapital och skulder 1 793,9 1 870,2 1 794,4
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 55,6 59,1 55,6
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 911,3 1 306,1 1 507,7
Summa 1 966,9 1 365,2 1 563,3

===== SIDA 25 =====

25
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Fortinovas risker, osäkerhetsfaktorer samt riskhantering presen-
teras i koncernens årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Inga 
väsentliga förändringar har skett under 2024.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseledamöter, 
företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet 
med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar har 
under perioden utgått förutom att styrelseledamot Anna Weiner 
Jiffers bolag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,3 Mkr 
(0,1) för stöd i koncernens arbete med standarderna i ESRS enligt 
lagkravet CSRD. Styrelseledamot Anders Valdemarsson är 
anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders 
Johansson är per rapportperiodens slut anställd i Fortinova Fast-
igheter AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson 
äger vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i 
Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. 
Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har 
skett med något närstående bolag eller privatperson under peri-
oden. Moderbolagets närståendetransaktioner avser endast 
transaktioner med närstående bolag inom koncernen.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar förändras 
till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställ-
ning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med 
låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt.  
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 43 medarbetare (47), fördelat 
på 18 kvinnor och 25 män. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Från och med 1 januari 2024, i enlighet med IFRS 10 koncern-
redovisning, konsoliderar Fortinova BRF Tändstiftet fram tills 
slutliga bostadsköpare tillträder sina bostäder. Fortinova innehar 
25 av föreningens 41 bostadsrätter. Konsolideringen medför att 
innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernens 
egna kapital. Jämförelsetal i denna rapport har inte räknats om. 
För mer information, se not 13.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande:  
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 26 =====

26
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Catharina Lagerstam
Styrelseledamot
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 5 november 2024
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
GRANSKNINGSRAPPORT
Till styrelsen i Fortinova Fastigheter AB (publ)
Org. nr 556826-6943
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsin-
formationen i sammandrag (delårsrapporten) för Fortinova 
Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2024 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrel -
sen och verkställande direktören som har ansvaret för att upp -
rätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats 
om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS  
INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna -
tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets 
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra för -
frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan-
siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk -
ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En 
översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsat -
sen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram 
några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs-
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moder -
bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Göteborg 5 november 2024
KPMG AB 
 
 
Fredrik Waern 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 27 =====

27
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Authority 
(ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alter -
nativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller fram -
tida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat 
eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter  
värdefull information.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Kontrakterade hyror vid periodens slut 
plus bedömd marknadshyra för ej 
uthyrda ytor på årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital 
hänförligt till moderbolagets ägare. 
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. 
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i relation till antal 
utestående aktier vid periodens slut. 
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 28 =====

28
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 846,0 4 578,3 4 846,0 4 578,3 4 813,1 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 286 093 279 501 286 093 279 501 287 974 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 939 16 380 16 939 16 380 16 714 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 364,9 333,9 364,9 333,9 354,9 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,1 4,6 4,1 4,6 4,0 
A + B Hyresvärde, Mkr 369,0 338,5 369,0 338,5 358,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 364,9 333,9 364,9 333,9 354,9 
B Periodens hyresvärde, Mkr 369,0 338,5 369,0 338,5 358,9 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,6 98,9 98,6 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 283 248 276 047 283 248 276 047 285 363 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 2 846 3 454 2 846 3 454 2 611 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,0 98,8 99,0 98,8 99,1
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 29 =====

29
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELLA NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -71,7 -184,0 -71,7 -184,0 -262,9
B Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, Mkr
2 223,8 2 371,1 2 223,8 2 371,1 2 291,6
A / B Avkastning på eget kapital, % -3,2 -7,8 -3,2 -7,8 -11,5
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 1 713,7 2 052,5 1 713,7 2 052,5 2 172,5
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 999,0 583,9 999,0 583,9 611,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 712,7 2 636,4 2 712,7 2 636,4 2 783,9 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -106,6 -87,3 -106,6 -87,3 -95,2
B Genomsnittlig räntebärande skuld, Mkr 2 674,6 2 540,6 2 674,6 2 540,6 2 625,1
A / B Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,4 4,0 3,4 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens slut, Mkr
2 186,7 2 260,9 2 186,7 2 260,9 2 142,0
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr 14,0 -90,1 14,0 -90,1 -27,9
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 194,3 190,1 194,3 190,1 178,9
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 395,1 2 360,9 2 395,1 2 360,9 2 293,0 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 712,7 2 636,4 2 712,7 2 636,4 2 783,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 230,9 330,4 230,9 330,4 227,3
C Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 846,0 4 578,3 4 846,0 4 578,3 4 813,1
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 51,2 50,4 51,2 50,4 53,1
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 712,7 2 636,4 2 712,7 2 636,4 2 783,9
B Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 846,0 4 578,3 4 846,0 4 578,3 4 813,1
A/B Belåningsgrad, % 56,0 57,6 56,0 57,6 57,8
Räntebindningstid, år 2,9 2,2 2,9 2,2 2,1
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv mån., Mkr 91,9 82,9 91,9 82,9 85,9
B Räntekostnad för rullande tolv mån., Mkr -106,6 -87,3 -106,6 -87,3 -95,2
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 186,2 195,0 186,2 195,0 190,2
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 172,2 151,7 63,3 59,9 204,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr 274,4 246,6 92,8 84,4 332,1
A / B Överskottsgrad, % 62,8 61,5 68,2 71,0 61,5
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 70,4 64,3 31,8 28,9 85,9
B Periodens hyresintäkter, Mkr 274,4 246,6 92,8 84,4 332,1
A / B Förvaltningsmarginal, % 25,7 26,1 34,3 34,2 25,9

===== SIDA 30 =====

30
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.09.30
(9 mån)
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2024.07.01-
2024.09.30
(3 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 395,1 2 360,9 2 395,1 2 360,9 2 293,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 46,7 46,0 46,7 46,0 44,7 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid 
periodens slut, Mkr
2 186,7 2 260,9 2 186,7 2 260,9 2 142,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 42,6 44,0 42,6 44,0 41,7 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 70,4 64,3 31,8 28,9 85,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,4 1,3 0,6 0,6 1,7 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr 47,2 -144,1 -2,6 -52,2 -262,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie 0,9 -2,8 -0,1 -1,0 -5,1

===== SIDA 31 =====

31
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
FINANSIELL KALENDER 
2025.02.26  
Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024
2025.05.13  
Delårsrapport Q1, januari-mars 2025
2025.05.14  
Årsstämma 2025, Varberg
FORTINOVA.SE

===== SIDA 32 =====

32
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se