FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
1
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Genom att hyra ut bostäder och lokaler på
några av landets mest efterfrågade marknader
står sig Fortinova starkt i årets första kvartal.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS 2023Q1
===== SIDA 2 =====
2
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VÄLKOMMEN
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte
i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostads-
fastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser
att bo, arbeta och leva på.
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att
skapa levande och trygga samhällen.
Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar
utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar
och förvaltar bostadsfastig-
heter på tillväxtorter i
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara
västra Sveriges mest
framstående
bostadsfastighetsbolag
===== SIDA 3 =====
3
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
INTRODUKTION
Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4
VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6
Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7
VERKSAMHET
Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11
Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13
Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15
Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17
FINANSIELL INFORMATION
Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18
Resultatanalys januari – mars 2023 ...................................................................................................................................19
Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21
Förändring eget kapital i sammandrag ............................................................................................................................21
Finansiell ställning per 31 mars 2023 ................................................................................................................................22
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................25
Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag ......................................................................................................27
Moderbolagets balansräkning i sammandrag .........................................................................................................27
ÖVRIG INFORMATION
Övriga upplysningar ............................................................................................................................................................................28
Undertecknande ...................................................................................................................................................................................... 28
Definitioner nyckeltal ..........................................................................................................................................................................29
Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal .......................................................................................................30
Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................33
INNEHÅLL
===== SIDA 4 =====
4
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
PERIODEN
I KORTHET
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Nyckeltal 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2022.04.01-
2023.03.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter, Mkr 80 65 301 369
Driftsöverskott, Mkr 43 32 178 210
Förvaltningsresultat, Mkr 16 19 87 118
Värdeförändring
förvaltningsfastigher., Mkr -101 15 -100 58
Periodens totalresultat, Mkr -81 56 13 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 679 4 146 4 679 4 516
Likvida medel, Mkr 366 617 366 515
Eget kapital, Mkr 2 360 2 347 2 360 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 569 2 270 2 569 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 233 4 917 5 233 5 252
Hyresvärde, Mkr 333 281 313 313
Uthyrningsbar yta, kvm 279 598 254 563 268 543 268 543
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 99,0 98,1 98,1
Avkastning på eget kapital, % 0,5 14,8 6,3 6,3
Nettobelåningsgrad, % 47,1 39,9 43,2 43,2
Räntetäckningsgrad, % 235,9 434,8 279,6 279,6
Långsiktigt substansvärde,
kr per aktie
48,6 49,0 48,6 50,3
Eget kapital, kr/aktie 46,0 45,7 46,0 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,4 1,7 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,6 1,1 0,2 4,1
HYRESINTÄKTER
+22%
UTHYRNINGSGRAD
98%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD
236%
NETTOBELÅNINGS -
GRAD
47%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
0,5%
• Intäkterna för perioden uppgick till 79,7
Mkr (65,1), motsvarande en ökning med 22
procent.
• Driftsöverskott förbättrades med 34 pro -
cent och uppgick till 43,2 Mkr (32,2), mot -
svarande 54 procent (50) i överskottsgrad.
• Förvaltningsresultatet minskade med 20
procent och uppgick till 15,6 Mkr (19,4), mot-
svarande 0,3 kronor per aktie (0,4) samt 20
procent (30) i förvaltningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick
till -100,8 Mkr (15,0), varav 0,0 Mkr (-0,8)
avser realiserade värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat uppgick till
-11,6 Mkr (31,4).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till
-81,4 Mkr (56,1), motsvarande -1,6 kr per
aktie (1,1).
• Långsiktigt substansvärde per aktie upp -
gick till 48,6 kr (50,3).
JANUARI-MARS 2023
===== SIDA 5 =====
5
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
10
5
15
20
25
30
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
Mkr
20
10
30
40
50
60
61%
57%
53%
60% 58%
44%
55%
65% 67%
58% 54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
72%
BOSTAD
FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2023
• Den 16 januari 2023 till-
trädde Fortinova en bo-
stadsfastighet i Borås
med ett bedömt hyres-
värde om 8,4 Mkr för-
delat på 92 lägenheter.
• Den 1 februari 2023
tillträdde Fortinova en
kommersiell fastighet i
Lilla Edet. Förvärvet
bedöms generera kon-
cernen 9,0 Mkr i hyres-
värde fördelat på
41 lägenheter samt en
kommersiell yta om
3 076 kvm.
Q1
APRIL– JUNI 2023
• Under april 2023 säljstar-
tar Fortinova BRF Tänd-
stiftet med 41 lägenheter
i Innovatumområdet,
Trollhättan. Enligt den
tidigare planen skulle
fastigheten Trollhättan
Traversen 4 bli en förvalt-
ningsfastighet i Fortino-
vas bestånd. Bolaget gör
nu bedömningen att det
är mer fördelaktigt att
sälja lägenheterna som
bostadsrätter till privat-
marknaden. Fortinova
planerar att tillträda
fastigheten under
andra kvartalet
2023. Därefter
kommer fastighe-
ten att överlåtas till
BRF Tändstiftet.
• Fortinovas årsstämma
äger rum den 22 maj
2023 kl. 10:00 på
Varbergs Stadshotell,
Kungsgatan 24 i Varberg.
Q2
JULI– SEPT 2023
Q3
OKT – DEC 2023
Q4
===== SIDA 6 =====
6
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VD HAR ORDET
Genom att hyra ut bostäder och lokaler på några av landets mest efterfrågade marknader
står sig Fortinova starkt i årets första kvartal. Uthyrningsgraden i fastighetsportföljen är över
98 procent vilket utgör grunden i en långsiktigt hållbar verksamhet.
Vi har en kompetent förvaltning som arbetar nära våra hyresgäs-
ter och fastigheter. Det leder till effektivitet vilket ger fortsatt sta-
bila kassaflöden. Samtidigt navigerar vi i en orolig omvärld där in-
flation och finansieringskostnader får en direkt påverkan på vår
bransch. Vi är väl medvetna om utmaningarna men vi är lika med-
vetna om att utvecklingen kommer att leda till möjligheter för de
aktörer som har viljan och utrymmet att agera. Det har Fortinova.
SUND FINANSIERING SKAPAR TRYGGHET
OCH HANDLINGSKRAFT
I dessa tider är jag tacksam att vi alltid varit försiktiga när det gäller
vår skuldportfölj. Fortinova har ingen marknadsfinansiering, till
exempel obligationer, utan bedriver verksamheten med låg finan-
siell risk och finansierar bolaget med traditionella banklån hos
nordiska affärsbanker. Nettobelåningsgraden om 47 procent ska-
par en marginal mot allt högre räntor. Fortinovas räntebindnings-
tid uppgår till 2,2 år vilket gör oss motståndskraftiga mot kraftigt
stigande korträntor. Vår något kanske konservativa strategi kring
vår finansiering tillsammans med att vi per balansdagen förfogar
över 366 Mkr i likvida medel skänker oss både trygghet och hand-
lingskraft i en föränderlig värld.
STABIL HYRESBAS MED ÖKANDE INTÄKTER
Per balansdagen uppgår hyresvärdet till 333 Mkr, en ökning med
19 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Hy -
resvärdet består av 67 procent av hyror från bostäder och 33
procent från kommersiella kontrakt. Vår höga andel bostäder ger
oss stabila intäkter över tid vilket är grundläggande för att kunna
bedriva en långsiktigt hållbar verksamhet. Jag förväntar mig en
fortsatt god hyresutveckling då bostadshyrorna det senaste de-
cenniet vuxit i takt med inflationen och våra kommersiella kon -
trakt i princip är fullt indexerade. Full effekt av de högre hyrorna
bör visa sig först under kvartal 2.
Under perioden minskade förvaltningsresultatet med 20 pro-
cent till 15,6 Mkr (19,4). Minskningen sker huvudsakligen på grund
av högre finansieringskostnader.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Värdeförändringar och förvärv har ökat fastighetsvärdet i port -
följen med 533 Mkr jämfört med motsvarande period föregående
år. Detta innebär att fastighetsbeståndet per balansdagen värde-
ras till 4 679 Mkr, vilket är en ökning med 13 procent jämfört med
motsvarande period föregående år.
I kvartalet justerade vi ner fastighetsvärdet med totalt 101
Mkr kronor vilket är en procentuell nedskrivning om 2 procent på
befintligt bestånd. Att vi skriver ner våra värden är en direkt och
naturlig följd av att avkastningskraven på fastigheter i markna -
den ökar.
Trots allt svalare transaktionsmarknad fortsätter vi att agera
när vi ser att vi kan göra goda affärer. Under inledningen av 2023
har vi tillträtt 92 nyproducerade lägenheter med investerings -
stöd i Borås samt en fastighet i Lilla Edet med 41 lägenheter och
en ICA-butik. Under året ska vi också tillträda 41 nyproducerade
lägenheter i Trollhättan samt ytterligare 149 nyproducerade lä -
genheter i Borås. Enligt den tidigare planen skulle fastigheten i
Trollhättan bli en förvaltningsfastighet i Fortinovas bestånd men
vi har nu gjort bedömningen att det är mer fördelaktigt att sälja
lägenheterna som bostadsrätter till privatmarknaden. Omställ -
ning från hyresrätter till bostadsrätter visar på Fortinovas möjlig-
het att anpassa oss till den nya räntemiljön vi nu befinner oss i.
Det underliggande fastighetsvärdet i tillträdda och planerade
affärer uppgår till 671 Mkr.
FRAMTIDEN
Vi befinner oss i en lågkonjunktur och fastighetsbolagen har fått
en helt ny, oroligare, spelplan att förhålla sig till. Inflation, räntor
och krig i Europa skapar osäkerhet i marknaden och det är svåra-
re att prognostisera framtiden. Som bolag måste vi vara sanna
våra värderingar och värna om det som skapat Fortinovas fram-
gångar samtidigt som vi måste vara flexibla och nyfikna nog för
att anpassa oss till det nya normala. Vi befinner oss i en situation
där det krävs att vi bromsar och gasar på samma gång. Vi skall
inte ta onödiga risker men samtidigt skall vi fortsätta att satsa på
verksamheten och förbereda bolaget för vidaretillväxt. Trots tur-
bulensen känner jag mig helt lugn i att arbeta med en engagerad
och kompetent organisation som förvaltar ett bolag som åtnjuter
trygga intäkter, en sund finansiering och en god likviditet. Jag ser
fram emot att få leda ett Fortinova som erbjuder en god balans
av långsiktig trygghet och handlingsutrymme.
Anders Johansson, vd
===== SIDA 7 =====
7
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-02
2023-01-18
2023-03-31
Aktiekurs
kronor
2023-03-24
FORTINOVAS
AKTIE
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål -
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur -
renskraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 31 mars 2023 stängde Fortinovas aktiekurs
på 24,2 kr att jämföra med 26,5 kr den 31 december
2022. Börsvärdet uppgick till 1 242 Mkr beräknat på
totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital
per aktie uppgick till 46,0 kr (47,6). Periodens högsta
betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 20,8 kr.
HÖGST
30,5
LÄGST
20,8
KORTNAMN: FNOVA B.
ISIN-KOD: SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA
REGLER EFTERFÖLJS.
Kr
0,2
0,1
0,3
0,4
0,5
0,6
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
John Wennevid, CFO
===== SIDA 8 =====
8
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 31 mars 2023 till 2 494 Mkr (2 584), vilket
motsvarar 48,6 kronor per aktie (50,3). En väsentlig kom-
ponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastig-
hetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. En känslig-
hetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras
med fem procent genererar ett substansvärdesintervall på aktien
om 44,0-53,1 kronor, motsvarande +/- 4,6 kronor per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 48,6 49,0 50,3
Eget kapital, kr/aktie 46,0 45,7 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,6 1,1 4,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut -
delningspolicy är baserad på en ambition att överföra lö pande
förvaltningsresultat. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst
40 procent av förvaltningsresultatet belastat med scha blonskatt.
Senaste utdelningen genomfördes den 22 december 2021 och
uppgick till 0,46 kronor per aktie, totalt 23,6 Mkr. I enlighet med
koncernens utdelningspolicy har styrelsen föreslagit en utdelning
på 0,72 kr, totalt 37,0 Mkr, för verksamhetsåret 2021/2022.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde
SEB Investment Management AB 6 109 043 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 2 687 304 5,2% 3,5%
Pension, Danica 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 1 504 008 2,9% 2,0%
Cliens Kapitalförvaltning AB 1 500 000 2,9% 2,0%
State Street Bank And Trust Co, W9 1 252 195 2,4% 1,6%
Per-Ola Berggren 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 27 458 528 58,8% 72,2%
Övriga aktieägare 21 126 612 41,2% 27,8%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 31 MARS 2023
===== SIDA 9 =====
9
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig
portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå-
gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande
12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta
som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena ex-
klusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den
ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul-
tatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i
befintliga hyreskontrakt. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till-
sammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter
som ägdes per 2023.04.01, vilket innebär
att framtida värdehöjande investeringar el-
ler annan fastighetsutveckling inte är beak-
tad. Avtalade tillträden är inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade
intäkter per 2023.04.01. Schablonvakans
beräknas med 1 procent på hyresvärdet,
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste
tolv månadernas utfall för fastigheter som
ägts under hela perioden. Fastigheter som
har förvärvats och tillträtts har räknats
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell
räntebärande skuld per 2023.04.01.
Ränta på den räntebärande skulden har
beräknats utifrån genomsnittsräntan
(2,6 procent). Intäktsränta på likvida medel
beaktas inte.
• Intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteför-
ändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2023.04.01 2023.01.01 2021.09.01
Hyresvärde 332,8 313,2 247,8
Vakanser och rabatter -3,3 -3,1 -2,5
Hyresintäkter 329,5 310,1 245,3
Fastighetskostnader -131,8 -127,3 -97,2
Driftsöverskott 197,7 182,8 148,1
Överskottsgrad, % 60% 59% 60%
Central administration -24,4 -24,2 -16,7
Räntenetto -66,8 -61,7 -23,4
Förvaltningsresultat 106,5 97,0 108,0
Hänförligt till:
Moderbolagets ägare 106,5 97,0 108,0
Kronor per aktie 2,1 1,9 2,1
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
Vi befinner oss i en situation
där det krävs att vi bromsar
och gasar på samma gång.
===== SIDA 10 =====
10
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Jennie Karlsson, redovisningsansvarig och
Ludvig Bergstedt, förvaltningskoordinator
Uthyrningsgraden i fastighets-
portföljen är över 98 procent
vilket utgör grunden i en lång-
siktigt hållbar verksamhet.
===== SIDA 11 =====
11
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat
fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är lång -
siktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom
förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med
dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att ge -
nerera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av
marknadens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt en -
gagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en
positiv samhällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på
affärsmöjligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt ge -
nom att investera i orter där människor vill bo, arbeta och leva.
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling och
egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i
västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyresgäs-
ter och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande för-
bättringar såsom projektutveckling och pluslägenheter.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekono-
misk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam-
het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent.
FÖRVÄRV
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA
BESTÅNDET
OM FORTINOVA
===== SIDA 12 =====
12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
LILLA EDET
TROLLHÄTTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
FORTINOVAS
FASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 679 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
72%
V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 %
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 12%
Uddevalla 9%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 4%Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 6%
4 679 Mkr
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 679 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
72%
V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 %
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 12%
Uddevalla 9%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 4%Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 6%
4 679 Mkr
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 mars 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 679
Mkr med en uthyrningsbar yta om 279 598 kvm. Koncernens to-
tala hyresvärde uppgick till 333 Mkr med en ekonomisk uthyr -
ningsgrad uppgående till 98 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i väs-
tra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Götaland.
Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens mål-
sättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder
för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av mark-
nadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver
människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med doku-
menterade positiva kassaflöden. Den 31 mars 2023 består portfölj-
värdet till 72 procent av bostäder fördelat på 2 690 lägenheter.
Resterande 28 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella
fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om
att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma.
Över tid bedöms strategin vara uppfylld.
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe -
ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en
ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka,
trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
===== SIDA 13 =====
13
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning.
Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi
på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig
framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäster
genom lokal förankring skapar vi god kännedom om
orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål.
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig
lönsamhet genom effektivitetsförbättringar samt
minskade kostnader.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter
på tillväxtorter i västra Sverige.
UTVECKLING
Fortinova utför värdehöjande förbättringar i det
befintliga fastighetsbeståndet. Genom utveckling
lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt
generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsre-
sultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller
Fortinova befintliga kunder nöjda och attraherar nya
hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk.
Pluslägenhet
Till utvecklingen av Fortinovas bestånd hör ett
koncept som kallas för Pluslägenheter. Konceptet
innebär att bostaden uppgraderas och anpassas till
nybyggnadsstandard. Genom total modernisering
av befintliga bostäder öppnas dörren till framtidens
boende. Konceptet genererar långsiktig lönsamhet,
ökat fastighetsvärde samt nöjda hyresgäster.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrät-
ter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella bygg-
rätter om cirka 41 100 kvm BTA. Fortinova har flera
möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen
genom försäljning, egen utveckling alternativt utveck-
la byggrätterna tillsammans med en partner.
Läs mer på sidan 14.
Vi har en kompetent förvaltning
som arbetar nära våra hyresgäster
och fastigheter.
Stina Alminger, fastighetsskötare Halland
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
===== SIDA 14 =====
14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 DP vunnit laga kraft 1 feb 2023
Summa 33 585
Detaljplanering pågår
Varberg Ekorren 11 1 200 Har varit på granskning
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Samråd
Summa 5 400
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 35 700
Totalt 74 685
PROJEKTUTVECKLING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
14
===== SIDA 15 =====
15
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
HÅLLBARHET
HOS FORTINOVA
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt
huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med
hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region.
FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra
Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhän -
syn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av orga-
nisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och
har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och
dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets-
givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut -
veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala
engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova
som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med
minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att
våra leverantörer delar våra värderingar.
Hållbarhetsrapporten presenteras i sin helhet i Årsredovis -
ningen för räkenskapsåret 2021/2022.
UTVALDA AKTIVITETER
UNDER PERIODEN
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Under 2022 upprättade Fortinova ett kli -
matbokslut, som presenteras i årsredovis -
ningen för 2021/2022. I klimatbokslutet har
vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp
och på så sätt identifierat var i vår affärsmo-
dell som den stora klimatpåverkan finns.
Arbetet avseende klimatrelaterade risker
och möjligheter som en följd av klimatföränd-
ringar fortsätter att utvecklas med fördjupa-
de analyser med fokus på region- och fastig-
hetsnivå under 2023. Vi arbetar med att
kartlägga vårt fastighetsbestånd med avse-
ende på vilka åtgärder som ska prioriteras.
Fortinova har även fortsatt det viktiga arbe-
tet med utbildning internt för att medvetan-
degöra vår klimatpåverkan och gemensamt
hjälpas åt för att minska vårt avtryck.
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova värnar om sina medarbetare och
arbetar proaktivt för att stärka personalens
hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid
ska må bra och vara trygga på sin arbets -
plats. Fortinovas medarbetarfokus är en del
av koncernens värdegrund att fortsätta vara
en långsiktig attraktiv arbetsgivare. Under
perioden har Fortinovas anställda arbetat
med vår årliga medarbetarundersökning. Det
övergripande resultatet visade en förbätt -
ring inom majoriteten av våra fokusområden.
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden påbörjat implemente-
ring av ett nytt systemstöd för att stödja
våra resultatindikationer och följa upp dem
löpande. Fastigheterna analyseras och in -
vesteringar som gynnar hållbarhetsaspek -
ten prioriteras. I takt med att volatila energi-
priser skapar oro i samhället blir Fortinovas
organisation mer trygg i att långsiktig lön -
samhet och hållbarhet går hand i hand i
koncernens investeringsbeslut.
15
Lena Leffler blir Fortinovas nya HR Business Partner. Med närmare
femton års erfarenhet av HR-ansvar samt en bakgrund inom ekonomi
har Lena Leffler just den kompetens som Fortinova behöver för att
kunna fortsätta rekrytera och behålla de bästa medarbetarna.
VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP
===== SIDA 16 =====
16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
GLOBALA
HÅLLBARHETSMÅL
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
SOCIAL
HÅLLBARHET
EKONOMISK
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
Agenda 2030 med 17 globala mål för
hållbar utveckling syftar till att utrota
fattigdom och hunger, förverkliga de
mänskliga rättigheterna för alla samt
säkerställa ett varaktigt skydd för
planeten och dess naturresurser.
Fortinova har prioriterat tio globala mål.
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att
bidra till att målen nås.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen funge-
rar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och
integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande an-
svaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
FORTINOVAS
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Biodiversitet
• Miljö- och klimatrisker
LÄS MER
OM FORTINOVAS
HÅLLBARHETSARBETE
PÅ FORTINOVA.SE/OM-
OSS/HALLBARHET
===== SIDA 17 =====
17
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge -
nomför årligen en översyn av finanspolicyn.
Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de finan -
siella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt
att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsätt -
ningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträ-
vas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansie -
rings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och
motpartsrisk samt administrativa och operationella risker. Inom
riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvalt -
ningen som exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt
nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebäran-
de skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebä -
rande skulder motsvarade 94 procent (93) av Fortinovas balans-
omslutning vid periodens utgång.
Per den 31 mars 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 233
Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 47 procent
(43), medan räntetäckningsgraden uppgick till 236 procent (280).
Belåningsgraden uppgick till 55 procent (55). Dessa nyckeltal vi -
sar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanserade finan -
siella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapande av
avkastning till sina aktieägare.
De finansiella kostnaderna uppgick till -20,6 Mkr (-7,1) och
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadsslag. Under perioden förändrades kapitalbindningen från 2,7
till 2,5 år och räntebindningen från 2,4 till 2,2 år. Refinansierings-
risken på kort sikt är under kontroll då andelen kapital som för -
faller inom 12 månader uppgår till 8 procent.
FINANSIERING
• Låg risk på tillgångssidan genom hög
andel bostäder i portföljen
• Låg risk på skuldsidan genom eget
kapital via stamaktier
• Låg risk via bank som utgör Fortinovas
enda räntebärande finansieringskälla
• Fortinova värdesätter långsiktiga
relationer med sina kreditgivare och
samarbetar med ett antal svenska och
nordiska banker.
• Fortinovas tillgångar utgörs till största
delen av bostäder, vilka kännetecknas av
långsiktigt stabila kassaflöden eftersom
risken är utspridd på ett stort antal kun-
der. Den långsiktiga tryggheten i kassaflö-
det från bostadsfastigheter innebär att vi
kan fortsätta utveckla koncernen samt
skapa avkastning till våra aktieägare.
John Wennevid, CFO
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital
45,1%
Räntebärande skulder
49,1%
Uppskjuten
skatt
4,0%
Övriga skulder
1,8%
FINANSIERINGS-
STRUKTUR
===== SIDA 18 =====
18
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Mkr 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2022.04.01-
2023.03.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter Not 2 79,7 65,1 301,4 369,0
Fastighetskostnader -36,5 -32,9 -123,8 -158,7
Driftsöverskott Not 3 43,2 32,2 177,6 210,3
Centrala administrationskostnader Not 4 -8,0 -5,6 -28,6 -34,0
Räntenetto Not 5 -19,5 -7,1 -61,5 -57,4
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,1 -0,1 -0,5 -0,7
Förvaltningsresultat Not 1 15,6 19,4 87,0 118,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter,
orealiserade
Not 6 -100,8 15,8 -100,0 58,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter,
realiserade
Not 6 - -0,8 0,6 -0,1
Värdeförändringar räntederivat Not 6 -11,6 31,4 48,9 100,8
Resultat före skatt -96,8 65,8 36,5 277,6
Skatt Not 7 15,4 -9,7 -23,8 -65,6
Periodens resultat -81,4 56,1 12,7 212,0
Hänförligt till moderbolagets aktieägare -81,4 56,1 12,7 212,0
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2022.04.01-
2023.03.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen -81,4 56,1 12,7 212,0
Periodens totalresultat -81,4 56,1 12,7 212,0
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 0,3 0,4 1,7 2,3
Periodens resultat efter skatt, kr -1,6 1,1 0,2 4,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
===== SIDA 19 =====
19
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
RESULTATANALYS
JANUARI – MARS 2023
NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 15,6 Mkr (19,4),
motsvarande 0,3 kronor per aktie (0,4) samt 20 procent
(30) i förvaltningsmarginal.
Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst
på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Rän-
tekostnaderna har ökat i takt med större fastighetsbe-
stånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta-
och långa marknadsräntor.
2023.01.01-2023.03.31 2022.01.01-2022.03.31
Mkr Halland V. Götaland Centralt Totalt Halland V. Götaland Centralt Totalt
Hyresintäkter 33,9 45,8 - 79,7 28,9 36,2 - 65,1
Fastighetskostnader -13,4 -23,1 - -36,5 -12,3 -20,6 - -32,9
Driftsöverskott 20,5 22,7 - 43,2 16,6 15,6 - 32,2
Centrala adm.kostnader - - -8,0 -8,0 - - -5,6 -5,6
Räntenetto - - -19,5 -19,5 - - -7,1 -7,1
Leasingkostnad /
Tomträttsavgäld - - -0,1 -0,1 - - -0,1 -0,1
Förvaltningsresultat 20,5 22,7 -27,6 15,6 16,6 15,6 -12,8 19,4
Orealiserade värdeförändr.,
fastigheter -38,7 -62,1 - -100,8 14,1 1,7 - 15,8
Realiserade värdeförändr.,
fastigheter - - - - -0,8 - - -0,8
Värdeförändring, derivat - - -11,6 -11,6 - - 31,4 31,4
Skatt - - 15,4 15,4 - - -9,7 -9,7
Periodens resultat -18,2 -39,4 -23,8 -81,4 29,9 17,3 8,9 56,1
Förvaltningsfastigheter 2 021,9 2 657,1 - 4 679,0 1 879,8 2 266,0 - 4 145,8
SEGMENTSREDOVISNING
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
10
5
15
20
25
30
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT
20%
FÖRVALT -
NINGS-
MARGINAL
===== SIDA 20 =====
20
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens uppgick till 79,7 Mkr (65,1), vilket motsvarar en ökning
med 22 procent. Förändringen är primärt driven av fastighetsför-
värv. Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med
drygt fem procent.
NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 43,2 Mkr (32,2), vilket
motsvarar en ökning med 34 procent. Överskottsgraden för perio-
den uppgick till 54 procent (50). Kostnader för hyresadministration
uppgick till –1,9 Mkr (-1,9), motsvarande 28 kr/kvm (31).
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och
driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av
fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för
värme, el och vatten under perioden samt högre fastighetsskatt
efter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd
leder också till att kostnaderna är högre.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –8,0 Mkr
(-5,6), motsvarande 116 kr/kvm (93). I de centrala administrations-
kostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och
fastighetsutveckling, revison samt finanshantering. Posten inklu-
derar även engångskostnader hänförligt till utveckling inom håll-
barhetsredovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO
Räntenettot uppgick till –19,5 Mkr (–7,1), varav räntekostnader
uppgick till –20,6 Mkr (-7,1). Koncernens räntekostnader har ökat i
takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld
samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Den genomsnitt-
liga räntenivån uppgick till 2,6 procent (1,5). Vidare uppgick rän -
tekostnader för leasingavtal till -0,1 Mkr (-0,1) varav tomträttsav-
gäld -0,1 Mkr (-0,1). För mer information se not 11.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRING
Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter uppgick
till -100,8 Mkr (15,8). Det genomsnittliga direktavkastningskravet i
den oberoende värderingen per den 31 mars uppgick till 4,8 procent.
Under sista kvartalet har direktavkastning höjts med 10-25 punkter
för majoriteten av koncernens fastigheter med sänkta värden som
följd. De högre avkastningskraven motverkas till viss del av förbätt-
rat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel
av bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde,
dock påverkas värderingen i nuvarande marknad.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under
perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet
om -11,6 Mkr (31,4). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i
förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver peri-
odens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Vär-
deförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande
och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte
avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till 15,4 Mkr (-9,7), varav aktuell
skatt uppgick till –2,9 Mkr (-2,5). Uppskjuten skatt uppgick till 18,3
Mkr (-7,2) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott,
värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden
på fastigheter.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2019/20
dec-feb 2019/20
mars-maj 2019/20
juni-aug 2019/20
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
HYRESINTÄKTER
===== SIDA 21 =====
21
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN
I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
FÖR KONCERNEN
Mkr
TILLGÅNGAR 2023.03.31 2022.03.31 2022.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 679,0 4 145,8 4 515,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 2,3 - 2,4
Leasingavtal, nyttjanderätt 3,9 4,1 4,4
Derivatinstrument Not 11 75,8 25,5 86,0
Andra långfristiga fordringar 0,7 0,7 0,7
Kortfristiga fordringar 106,0 124,2 127,9
Likvida medel Not 9 365,5 616,8 515,0
Summa tillgångar 5 233,2 4 917,1 5 251,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Not 10 2 359,8 2 347,2 2 441,2
Räntebärande skulder Not 5/11 2 568,8 2 270,3 2 466,2
Uppskjuten skatteskuld 210,1 194,0 228,5
Leasingskuld 3,9 4,1 4,4
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 90,3 101,2 111,3
Summa eget kapital och skulder 5 233,2 4 917,1 5 251,9
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 2 842,0 2 313,9 2 726,1
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 2 842,0 2 313,9 2 726,1
Mkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl
årets/periodens
resultat
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
ägare
Summa
eget kapital
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Periodens resultat / Periodens totalresultat - - -81,4 -81,4 -81,4
Utgående eget kapital 2023.03.31 51,3 1 598,9 709,6 2 359,8 2 359,8
===== SIDA 22 =====
22
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommuner
i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi.
Den 31 mars uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 679 Mkr
(4 516), en ökning med 163 Mkr. Koncernens totala uthyrningsba-
ra yta är 279 598 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 735
per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 72 procent av bostäder
fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 28 procent fördelar sig
på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter. I perioder
kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter
över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms
strategin vara uppfylld.
Fortinova har under perioden tillträtt en bostadsfastighet i Borås
och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Åsatt fastighetsvärde
för förvärven uppgick till 265 Mkr och bedöms generera koncer-
nen 17,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 133 lägenheter och en
kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm.
Fortinova har ingått avtal om förvärv, med framtida tillträden
under 2023, i enlighet med koncernens strategi om tillväxt i väs-
tra Sverige. Åsatt fastighetsvärde uppgår totalt till 406 Mkr med
ett bedömt hyresvärde om 19,3 Mkr, fördelat på 190 lägenheter.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.03.31
Geografi
Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningbar
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 91 859 125 564 138,9 2 021,9 16 103 43%
Varberg 54 665 100 328 108,6 1 550,0 15 449 33%
Kungsbacka 13 97 14 401 19,4 320,5 22 255 7%
Falkenberg 24 97 10 835 10,9 151,4 13 973 3%
Västra Götaland 87 1 831 154 034 193,9 2 657,1 17 250 57%
Lilla Edet 16 484 38 406 49,0 556,6 14 493 12%
Göteborg 8 286 28 790 35,5 537,0 18 652 11%
Uddevalla 16 307 18 926 25,5 403,8 21 336 9%
Borås 2 161 9 148 15,5 293,0 32 029 6%
Skövde 11 190 14 130 18,0 283,9 20 092 6%
Trollhättan 11 137 13 083 14,8 211,2 16 143 5%
Götene 14 171 20 344 22,2 210,1 10 327 4%
Övriga 9 95 11 207 13,4 161,5 14 411 4%
Summa 178 2 690 279 598 332,8 4 679,0 16 735 100%
Verkligt
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176
Fastighetsförvärv 262,2 2
Investeringar i fastigheterna
befintliga fastigheter och projekt
2,1
Värdeförändringar redovisade i
resultatet -100,8
Fastighetsbestånd 2023.03.31 4 679,0 178
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP
FINANSIELL STÄLLNING
PER 31 MARS 2023
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 679 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
72%
V äs t r a G öt a l a n d 5 4 % H a l l a n d 4 6 % V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 %
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 12%
Uddevalla 9%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 4%Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 6%
4 679 Mkr
===== SIDA 23 =====
23
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN
Tillträde
Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde
(Mkr)
2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
Summa 11 066 133 17,4
TABELL ÖVER FÖRVÄRVADE EJ TILLTRÄDDA FASTIGHETER
Bedömt tillträde
(kalenderår)
Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde
Kvartal 2 2023 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 10 961 190 19,3
Extern värdering
Verkligt värde av förvaltningsfastigheterna har bedömts av ex -
terna, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professio-
nella kvalifikationer och med erfarenhet av området samt kate -
gorierna av fastigheter som värderats. Värderingen utförs av
Newsec Advice AB som bedömer det verkliga värdet av koncer -
nens portfölj av förvaltningsfastigheter en gång per kvartal.
Normalt i samband med upprättande av delårsbokslut. Obebyggd
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter
utförd den 31 mars 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde.
Känslighetsanalys
Per 31 mars 2023 uppgick fastigheternas bedömda marknads -
värde till cirka 4 679 Mkr, varav en värdeförändring på +/- 5 pro-
cent motsvarar cirka +/- 234 Mkr. En generell förändring av fast-
igheternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter
motsvarar cirka -63,7/ +66,8 Mkr, medan en generell förändring
av drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,0/+21,0
Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoen-
de värderingen per den 31 mars uppgick till 4,8 procent. Sedan
2022-12-31 har avkastningskraven ökat med mellan 10-25 punk-
ter beroende på fastighet vilket beror på efterfrågan, högre infla-
tion samt ökade finansieringskostnader.
Järnboden 1, Lilla Edet Prästgård 1:144, Borås
===== SIDA 24 =====
24
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av mars 2023 till
365,5 Mkr (515,0). Koncernens goda tillgång till likvida medel be-
ror på kapitalanskaffningar vilka ska stödja koncernens tillväxta-
genda genom fortsatta förvärv i västra Sverige.
NOT 10 EGET KAPITAL
Den 31 mars 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140
kronor fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde
om 1 krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier
och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till 10
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova
har den 31 mars cirka 3 300 aktieägare införda i aktieboken.
NOT 11 RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen.
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer-
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en
vägd nivå av finansiell risk.
Nyckeltal 2023.03.31 2022.12.31
Nettobelåningsgrad, % 47,1 43,2
Genomsnittlig ränta, % 2,6 2,5
Räntetäckningsgrad, % 235,9 279,6
Räntebindningstid, år 2,2 2,4
Kapitalbindning, år 2,5 2,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 60,5 39,0
Den 31 mars uppgick skulder till kreditinstitut till 2 569 Mkr
(2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 55 procent
(55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings-
graden till 47 procent (43). Av totala skulden utgörs 249 Mkr av
grön finansiering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta
uppgick till 2,6 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan
med +/- 100 punkter motsvarar cirka +8,1/-8,1 Mkr i förändrat
räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvan-
ligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinan -
sierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy.
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder
uppgick den 31 mars till 2 842 Mkr (2 726). I samband med att
koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moder -
bolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 290 Mkr (1 309).
Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick till 57 Mkr (57).
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR OCH DERIVAT
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 016 Mkr bundna till Stibor 3M.
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning
nedan:
Räntebindningsstruktur Mkr %
0-1 år 1 035 40%
1-2 år 61 2%
2-3 år 536 21%
3-4 år 379 15%
4-5 år 277 11%
> 5 år 281 11%
Summa 2 569 100%
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0-1 år 201 8%
1-2 år 1113 43%
2-3 år 557 22%
3-4 år 310 12%
4-5 år 33 1%
> 5 år 355 14%
Summa 2 569 100%
Efter periodens utgång har koncernen ökat räntebärande skul -
der med 47 Mkr i syfte att slutfinansiera tidigare tillträdda fastig-
heter. Finansiering har skett med banklån.
===== SIDA 25 =====
25
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 43,2 210,3
Centrala administrationskostnader -8,0 -34,0
Finansiella intäkter och kostnader -18,7 -58,5
Betald inkomstskatt -1,2 -4,7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 15,3 113,1
Förändring av rörelsefordringar 26,2 -46,8
Förändring av rörelseskulder -24,8 45,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 16,7 111,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -8,6 -57,3
Förvärv av dotterföretag -214,1 -470,9
Avyttring av dotterföretag - -0,1
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -222,7 -614,1
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning - -23,6
Upptagna banklån 70,0 808,7
Amortering av banklån -13,5 -46,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 56,5 739,1
Periodens kassaflöde -149,5 236,9
Likvida medel vid peridens början 515,0 278,1
Likvida medel vid periodens slut 365,5 515,0
Fortinova åtnjuter trygga intäkter, en
sund finansiering och en god likviditet.
===== SIDA 26 =====
26
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm
uthyrningsbar yta 16 735 16 286 16 815
Hyresvärde, Mkr 332,8 280,6 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 99,0 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 99,2 98,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 0,5 14,8 6,3
Genomsnittlig ränta, % 2,6 1,5 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 494,1 2 515,7 2 584,4
Nettobelåningsgrad, % 47,1 39,9 43,2
Belåningsgrad, % 54,9 54,8 54,6
Räntebindningstid, år 2,2 2,1 2,4
Räntetäckningsgrad, % 235,9 434,8 279,6
Överskottsgrad, % 54,2 49,5 57,0
Förvaltningsmarginal, % 19,6 29,8 32,0
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 48,6 49,0 50,3
Eget kapital, kr/aktie 46,0 45,7 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,6 1,1 4,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger
värdefull kompletterande information till investerare och bola -
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
Definitioner presenteras på sida 29.
KONCERNENS NYCKELTAL
Fortinova bedriver sin verksamhet
med låg finansiell risk.
===== SIDA 27 =====
27
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Nettoomsättning - - -
Övriga rörelsekostnader -3,1 -2,6 -16,6
Rörelseresultat -3,1 -2,6 -16,6
Resultat från andelar i koncernföretag - 69,5 85,1
Finansnetto 1,0 -0,3 -1,2
Resultat efter finansiella poster -2,1 66,6 67,3
Bokslutsdispositioner - - 28,6
Skatt 0,5 0,6 -2,2
Periodens resultat -1,6 67,2 93,7
Mkr 2023.03.31 2022.03.31 2022.12.31
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag 1 951,8 1 610,6 1 896,8
Fordringar på koncernföretag 150,6 389,1 51,6
Uppskjuten skattefordran 0,5 2,1 -
Övriga fordringar 31,3 35,8 28,6
Kassa och bank 131,4 363,5 285,5
Summa tillgångar 2 265,6 2 401,1 2 262,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 823,7 1 796,2 1 825,3
Skulder till koncernföretag 433,3 603,2 432,0
Övriga skulder 8,6 1,7 5,2
Summa eget kapital och skulder 2 265,6 2 401,1 2 262,5
Ställda säkerheter
(pantsatta aktier i dotterbolag)
56,8 0,1 56,8
Eventualförpliktelser
(borgen för koncernföretag)
1 289,9 393,2 1 308,7
Summa 1 346,7 393,3 1 365,5
===== SIDA 28 =====
28
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncernge-
mensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dotterbolag.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Risker och osäkerhetsfaktorer i koncernens verksamhet, finansiella
ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäker-
hetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen
2021/2022, se mer på fortinova.se.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd -
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. Sam -
mantaget anser bolaget att nämnda faktorer leder till låg risk.
MEDARBETARE
Vid periodens slut hade Fortinova 46 medarbetare (45), fördelat
på 17 kvinnor och 29 män.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit
oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande:
Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden-
tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads-
data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.
Varberg den 9 maj 2023
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
===== SIDA 29 =====
29
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul -
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Fortinovas
nyckeltal.
NYCKELTAL DEFINITION SYFTE
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkning-
en vid periodens utgång, fördelat på uthyrningsbar yta.
Nyckeltalet visar på fastighetsbeståndets värdeutveckling.
Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för
ej uthyrda ytor på årsbasis.
Hyresvärde används för att visa Koncernens intäktspotential.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid
periodens utgång. Används för att belysa Fortinovas
effektivitet i användningen av förvaltningsfastigheterna.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i
koncernens fastigheter samt ett effektivitetsmått för
uthyrningen.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
total uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar hur stor del av beståndet som är uthyrt.
Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Fortinovas fastighetsbe-
stånd som är möjlig att hyra ut.
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande
till genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera
avkastning på ägarnas kapital.
Genomsnittlig ränta Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen inklusive räntederivat.
Nyckeltalet visar Koncernens ränterisk relaterad till
räntebärande skulder.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin
helhet.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkning-
en som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat
och uppskjutna skatter är exkluderade.
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i
procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid
periodens slut.
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastighe-
ternas verkliga värde vid periodens slut.
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid
för räntebärande skulder och derivat.
Nyckeltalet visar ränterisken för Fortinovas räntebärande
skulder.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella
kostnader i relation till finansiella kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova
får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över
tid men också mellan fastighetsbolag.
Förvaltningsmarginal Förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova
får behålla efter centrala administrationskostnader och ränte-
netto och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men
också mellan fastighetsbolag.
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde per aktie Substansvärde i relation till antal aktier vid periodens
utgång.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen
som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och
uppskjutna skatter är exkluderade. Nyckeltalet är ett etablerat
mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser
och jämförelser.
Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till
antal utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar Fortinovas egna kapital per aktie.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittli-
ga utestående stamaktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av förvaltningsresultatet med
hänsyn till utestående aktier.
Årets resultat per aktie Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga
utestående stamaktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat med hänsyn
till utestående aktier.
===== SIDA 30 =====
30
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 679,0 4 145,8 4 515,5
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 279 598 254 563 268 543
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 735 16 286 16 815
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 326,8 277,8 307,1
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 6,0 2,8 6,1
A + B Hyresvärde, Mkr 332,8 280,6 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 326,8 277,8 307,1
B Periodens hyresvärde, Mkr 332,8 280,6 313,2
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 99,0 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 274 149 252 526 264 061
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 5 449 2 037 4 482
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 99,2 98,3
AVSTÄMNINGSTABELLER
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
===== SIDA 31 =====
31
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr 12,7 325,6 150,2
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2 347,2 2 045,3 2 291,2
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 359,8 2 347,2 2 441,2
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 0,5 14,8 6,3
Räntebärande skulder, vid periodens slut, Mkr
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2 368,1 2 164,8 2 288,8
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 200,7 105,5 177,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 568,8 2 270,3 2 466,2
Genomsnittlig ränta, %
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -64,0 -24,4 -50,5
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2 270,3 1 022,4 1 587,8
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 568,8 2 270,3 2 466,2
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 2,6 1,5 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 359,8 2 347,2 2 441,2
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -75,8 -25,5 -86,0
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 210,1 194,0 228,5
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 494,1 2 515,7 2 583,7
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 568,8 2 270,3 2 466,2
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 365,5 616,8 515,0
C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 679,0 4 145,8 4 515,5
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 47,1 39,9 43,2
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 568,8 2 270,3 2 466,2
B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 679,0 4 145,8 4 515,5
A/B Belåningsgrad, % 54,9 54,8 54,6
Räntebindningstid, år 2,2 2,4 2,4
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv, Mkr 87,0 81,7 90,7
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -64,0 -24,4 -50,5
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 235,9 434,8 279,6
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 43,2 32,2 210,3
B Periodens hyresintäkter, Mkr 79,7 65,1 369,0
A / B Överskottsgrad, % 54,2 49,5 57,0
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 15,6 19,4 118,2
B Periodens hyresintäkter, Mkr 79,7 65,1 369,0
A / B Förvaltningsmarginal, % 19,6 29,8 32,0
FINANSIELLA NYCKELTAL
===== SIDA 32 =====
32
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2022.01.01-
2022.03.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 494,1 2 515,7 2 583,7
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 48,6 49,0 50,3
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 359,8 2 347,2 2 441,2
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 46,0 45,7 47,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 15,6 19,4 118,2
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,3 0,4 2,3
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr -81,4 56,1 212,0
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -1,6 1,1 4,1
===== SIDA 33 =====
33
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER
Fortinova Fastigheter AB (publ)
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
FORTINOVA.SE
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortino-
va Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR
Denna delårsrapport har inte varit föremål för
översiktlig granskning av koncernens revisor.
FINANSIELL KALENDER
2023.05.22
Årsstämma 2023, Varberg
2023.08.25
Delårsrapport Q2, januari–juni 2023
2023.11.08
Delårsrapport Q3, januari–september 2023
2024.02.14
Bokslutskommuniké 2023, januari–december
FORTINOVA.SE
===== SIDA 34 =====
34
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se