Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
I oroliga tider lutar vi oss mot  
vår starka kärnverksamhet.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – SEPTEMBER 2023Q3

===== SIDA 2 =====

2
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. 
Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter 
på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta 
och leva på. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att 
skapa levande och trygga samhällen. 
Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar 
utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 3 =====

3
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
INTRODUKTION
Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 
VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6
Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7
VERKSAMHET
Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11
Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13
Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15
Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17
FINANSIELL INFORMATION
Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18
Resultatanalys januari – september 2023 ...................................................................................................................19
Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21
Förändring eget kapital i sammandrag ............................................................................................................................21
Finansiell ställning per 30 september 2023 ...............................................................................................................22
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................25
Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag ......................................................................................................27
Moderbolagets balansräkning i sammandrag .........................................................................................................27
ÖVRIG INFORMATION
Övriga upplysningar ............................................................................................................................................................................28
Undertecknande .......................................................................................................................................................................................29
Definitioner nyckeltal .........................................................................................................................................................................30
Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal .........................................................................................................31
Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................34
INNEHÅLL

===== SIDA 4 =====

4
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
PERIODEN  
I KORTHET
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Nyckeltal 23.01.01-
23.09.30
(9 mån)
22.01.01-
22.09.30
(9 mån)
23.07.01-
23.09.30
(3 mån)
22.07.01-
22.09.30
(3 mån)
22.10.01- 
23.09.30
(12 mån)
21.09.01-
22.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter, Mkr 247 211 84 75 323 369
Driftsöverskott, Mkr 152 123 60 50 195 210
Förvaltningsresultat, Mkr 64 72 29 30 83 118
Värdeförändringar för- 
valtningsfastigheter, Mkr -240 71 -93 -8 -295 59
Periodens totalresultat, Mkr -144 190 -52 34 -184 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 578 4 565 4 578 4 565 4 578 4 516
Likvida medel, Mkr 330 500 330 500 330 515
Eget kapital, Mkr 2 261 2 481 2 261 2 481 2 261 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 636 2 445 2 636 2 445 2 636 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 238 5 257 5 238 5 257 5 238 5 252
Hyresvärde, Mkr 339 302 339 302 339 313
Uthyrningsbar yta, kvm 279 501 268 837 279 501 268 837 279 501 268 543
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,6 98,1
Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 -7,8 6,3
Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 50,4 43,2
Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 195,0 279,6
Långsiktigt substansvärde, 
kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 46,0 50,3
Eget kapital, kr/aktie  44,0 48,3 44,0 48,3 44,0 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 1,6 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 -3,6 4,1
HYRESINTÄKTER
+17%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD 
195%
NETTOBELÅNINGS -
GRAD 
50%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-7,8%
• Intäkterna för perioden uppgick till 
246,6 Mkr (210,9), motsvarande en 
ökning med 17 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades 
med 24 procent och uppgick till 
151,7 Mkr (122,8), motsvarande  
62 procent (58) i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet minskade med 
11 procent och uppgick till 64,4 Mkr 
(72,1), motsvarande 1,3 kr per aktie 
(1,4) samt 26 procent (34) i förvalt-
ningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till –240,2 Mkr (70,8),  
varav 0,0 Mkr (-0,8) avser rea- 
liserade värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat  
uppgick till 2,7 Mkr (90,0). 
• Periodens resultat efter skatt  
uppgick till –144,0 Mkr (190,0), mot-
svarande –2,8 kr per aktie (3,7).
• Långsiktigt substansvärde per  
aktie uppgick till 46,0 kr (50,3).
JANUARI – SEPTEMBER 2023

===== SIDA 5 =====

5
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61%
57%
53%
60% 58% 55%
65% 67%
58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
58,7%
71,1%
44%
71 %
BOSTAD
FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2023
• Den 16 januari tillträdde 
Fortinova en bostads-
fastighet i Borås med 
ett bedömt hyresvärde 
om 8,4 Mkr fördelat på 
92 lägenheter.
• Den 1 februari tillträdde 
Fortinova en kommersi-
ell fastighet i Lilla Edet. 
Förvärvet bedöms ge-
nerera koncernen 9,0 
Mkr i hyresvärde förde-
lat på 41 lägenheter 
samt en kommersiell 
yta om 3 076 kvm.
Q1
APRIL– JUNI 2023
• Vid årsstämman den  
22 maj togs beslut om 
att anta ett långsiktigt 
incitamentsprogram rik-
tat till ledande befatt-
ningshavare och nyckel-
personer i koncernen. 
Den 29 maj utbetalades 
årsstämmans beslutade 
utdelning om 37 Mkr, 
motsvarande 0,72 kr  
per aktie.
• Fortinova har under juni 
tillträtt och avyttrat en 
bostadsfastighet med 41 
lägenheter i Trollhättan. 
Fastigheten har över-
låtits till BRF Tänd-
stiftet via säljre-
vers. En potentiell 
försäljningsvinst 
genereras i takt med 
att avtalsmässiga åtag-
anden fullföljs.
Q2
JULI– SEPT 2023
• Inga väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q3
UNDER DEC 2023
• I november tog  
styrelsen beslut och 
justerade koncernens  
finansiella målsätt-
ningar, gäller från  
och med räkenskaps-
året 2024. 
• I december bedöms 
koncernen tillträda  
ytterligare en bostads- 
fastighet i Borås.  
Tillträdet bedöms  
generera Fortinova 
14,0 Mkr i hyres- 
värde, fördelat på 
149 lägenheter.
Q4

===== SIDA 6 =====

6
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VD HAR ORDET
När vi lägger årets tredje kvartal bakom oss kan vi konstatera att osäkerheten i marknaden 
fortsätter. Enligt många prognosmakare befinner vi oss på räntekurvans topp. Ovissheten 
handlar mycket om när och på vilka nivåer vi ska landa i någonting som blir det nya normala. 
Det är klart att man kan bli orolig över att det som vi tidigare 
ansåg vara normalt, avseende fred, frihet och välstånd, för tillfäl-
let är förpassat till historien. Någon kan tycka att jag är onödigt 
pessimistisk, men vi har nu haft en period av många svarta sva -
nar som ger stora effekter på den värld vi lever och arbetar i. 
Först hade vi pandemin och nu ser vi en alltmer utdragen konflikt 
i Ukraina. Samtidigt eskalerar krisen i Mellanöstern. Förhopp -
ningsvis kommer människan återigen till sans så att dessa oros -
härdar inte sprider sig. 
Vi önskar alla att världen stabiliseras, men som bolag måste 
vi säkerställa att vi kan hantera situationen även om den skulle 
bli ännu värre än vad den redan är. Parallellt arbetar vi med att 
förbereda bolaget för en ljusare morgondag, där vi kan börja tala 
om tillväxt igen. 
FOKUS PÅ KASSAFLÖDET
Fortinova har alltid haft stort fokus på att verksamheten skall 
generera positiva kassaflöden. I vår bransch påverkas balans- 
och resultaträkningen mycket av värdeförändringar. Givetvis ska 
vi skapa värden, men jag tror på att en sund hållbar ekonomisk 
modell förutsätter god likviditet och positiva kassaflöden. 
Med den övertygelsen måste vi anpassa oss efter rådande 
omständigheter. Därav har styrelsen beslutat om justerade fi -
nansiella mål som ska gälla från räkenskapsåret 2024. Bolagets 
ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god av -
kastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De juste -
rade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska 
överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsiktigt 
överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt 
överstiga 180 procent. Justeringen innebär en tydlig signal till hela 
vår organisation om var fokus ligger den närmaste tiden – i effek-
tivisering, god finansiering och fortsatt positionering av koncernen 
inför vidare tillväxt när läget är rätt.
 
EN STARK KÄRNVERKSAMHET
Vår affärsmodell är enkel. Vi skall hyra ut bostäder och lokaler på 
orter där människor vill leva, arbeta och bo. Det kan låta klichéar-
tat, men det är i oroliga tider vi lutar oss mot en stark kärnverk -
samhet som erbjuder boende och lokaler på marknader där ef -
terfrågan är stor. 
Med en uthyrningsgrad på nästan 99 procent kan vi åtnjuta 
en stabilitet i de flöden som kommer från våra hyresintäkter. Per 
balansdagen uppgår hyresvärdet till 339 Mkr, en ökning med 37 
procent jämfört med motsvarande period föregående år. Under 
perioden har driftsöverskottet ökat med 24 procent och uppgick 
till 152 Mkr. Vår förvaltning visar på effektivitet trots inflationen vi 
sett det senaste året. 
VÄRDERINGAR
Vi ser fortsatta nedskrivningar i portföljen. I kvartalet justerade 
vi ned fastighetsvärdet med 93 Mkr kronor vilket är en procentu-
ell nedskrivning om två procent. Att vi skriver ned våra värden 
beror på att avkastningskraven på fastigheter i marknaden ökar. 
Trots nedskrivningarna vi nu ser har tidigare värdeförändringar 
och förvärv i perioden ökat fastighetsvärdet i portföljen med  
13 Mkr, jämfört med motsvarande period föregående år. Detta 
innebär att fastighetsbeståndet per balansdagen värderas till  
4 578 Mkr.
FRAMTIDEN
Som sagt är framtiden allt svårare att förutse. Det finns geopoli-
tiska och makroekonomiska frågor som förblir obesvarade. Av 
den anledningen väljer vi för tillfället att inte ta ut några stora 
svängar i verksamheten. På så sätt kan vi bättre hantera större 
svängningar i marknaden. 
Det är med ett fokuserat lugn som vi antar marknadens ut -
maningar. Vi står på en stark grund med en stark balansräkning, 
en tillförlitlig kärnverksamhet och ett team fullt av kollegor som 
knappt kan vänta på att få släppa tyglarna när morgondagen 
ljusnar.  
Anders Johansson, vd

===== SIDA 7 =====

7
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-02
2023-01-18
2023-09-30
Aktiekurs
kr
2023-09-07
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-02
2023-01-18
2023-09-30
Aktiekurs
kr
2023-09-07
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål -
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur -
renskraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 30 september 2023 stängde Fortinovas aktie-
kurs på 20,0 kr att jämföra med 26,5 kr den 31 decem-
ber 2022. Börsvärdet uppgick till 1 027 Mkr beräknat 
på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapi-
tal per aktie uppgick till 44,0 kr (47,6). Periodens högsta 
betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,3 kr.
LÄGST
19,3 KR
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
2,5
sep-nov 2020/21
sep-feb 2020/21 
sep-maj 2020/21 
sep-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
sep-feb 2021/22
sep-maj 2021/22
sep-aug 2021/22
sep-sep 2021/22 
sep-dec 2021/22
jan-mars 2023
jan-juni 2023
juli-sep 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
HÖGST
30,5 KR
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
John Wennevid, CFO

===== SIDA 8 =====

8
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 30 september 2023 till 2 361 Mkr (2 584), 
vilket motsvarar 46,0 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent 
i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på  
 
fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av mark -
nadsvärdet på fastigheterna på extern värdering. Den externa 
värderingen baseras på indata från Fortinova och branschnyckel-
tal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföl-
jen varieras med fem procent genererar ett substansvärdeinter-
vall på aktien om 41,5–50,4 kr, motsvarande +/- 4,5 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3
Eget kapital, kr/aktie  44,0 48,3 44,0 48,3 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut -
delningspolicy är baserad på en ambition att överföra lö pande 
förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska 
Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapi-
talstruktur beaktas.  Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 
40 procent av förvaltningsresultatet belastat med scha blonskatt. 
Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick 
till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. 
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management 0 6 098 633 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 794 057 5,4% 3,7%
Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3%
Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6%
Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 28 545 142 61,0% 73,7%
Övriga aktieägare 20 039 998 39,0% 26,3%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 30 SEPTEMBER 2023

===== SIDA 9 =====

9
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig 
portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå-
gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 
12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta 
som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena  
exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den 
ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul-
tatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till -
sammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2023.10.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar el-
ler annan fastighetsutveckling inte är beak-
tad. Avtalade tillträden är inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2023.10.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2023.10.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på 3,4 
procent. Intäktsränta på likvida medel be-
aktas inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränte- 
förändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2023.10.01 2023.01.01 2021.09.01
Hyresvärde 338,5 313,2 247,8
Vakanser och rabatter -3,4 -3,1 -2,5
Hyresintäkter 335,1 310,1 245,3
Fastighetskostnader -132,4 -127,3 -97,2
Driftsöverskott 202,7 182,8 148,1
Överskottsgrad, % 60% 59% 60%
Central administration -26,1 -24,2 -16,7
Räntenetto -89,6 -61,7 -23,4
Förvaltningsresultat 87,0 97,0 108,0
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 87,0 97,0 108,0
Kr per aktie 1,7 1,9 2,1
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Med en uthyrningsgrad på  
nästan 99 procent kan vi åtnjuta  
en stabilitet i de flöden som  
kommer från våra hyresintäkter.

===== SIDA 10 =====

10
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Vi erbjuder boende 
och lokaler på  
marknader där  
efterfrågan är stor.

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig-
hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, 
utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku -
menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera 
en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av markna -
dens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang 
kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv sam -
hällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöj -
ligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att in -
vestera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling 
och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner 
i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres-
gäster och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande 
förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande 
åtgärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten 
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och 
ekonomisk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam-
het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
upp fyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent 
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst  
10 procent.
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
OM FORTINOVA

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
BOLLEBYGD
TROLLHÄTTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
FALKÖPING
TIBRO
LILLA EDET
FORTINOVAS 
FASTIGHETER
GEOGRAFISKT 
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 578 Mkr
V äs t r a  G öt a l a n d  5 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 3 %     
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3%
Lilla Edet 13%
Uddevalla 8%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 5%
Trollhättan 5%
Övriga 3%
Borås 6%
4 578 Mkr
Samhälls-
fastigheter
3%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
71%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 578 Mkr
V äs t r a  G öt a l a n d  5 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 3 %     
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3%
Lilla Edet 13%
Uddevalla 8%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 5%
Trollhättan 5%
Övriga 3%
Borås 6%
4 578 Mkr
Samhälls-
fastigheter
3%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
71%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 30 september 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till  
4 578 Mkr med en uthyrningsbar yta om 279 501 kvm. Koncer -
nens totala hyresvärde uppgick till 339 Mkr med en ekonomisk 
uthyrningsgrad uppgående till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra 
Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Götaland. 
Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens 
målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bo-
städer för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av 
marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med do-
kumenterade positiva kassaflöden. Den 30 september 2023 be -
står portföljvärdet till 71 procent av bostäder fördelat på 2 690 
lägenheter. Resterande 29 procent fördelar sig på samhälls- och 
kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncer -
nens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 
procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld.
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe -
ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en 
ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, 
trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION

===== SIDA 13 =====

13
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och  
egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning 
i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda 
kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra hyresgäster genom lokal för-
ankring skapar vi god kännedom om orterna 
och kan identifiera hyresgästernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och lång-
siktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt-
ringar samt minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja vär-
det på fastigheterna samt generera hållbar 
lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. 
Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller 
Fortinova befintliga kunder nöjda och attra-
herar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre 
vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova 
byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt 
potentiella byggrätter om cirka 39 900 kvm 
BTA.  Fortinova har flera möjliga vägar för att 
realisera byggrätterna, antingen genom för-
säljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva 
fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
13

===== SIDA 14 =====

14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 33 585
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 35 700
Totalt 73 485
PROJEKTUTVECKLING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
14
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 41 100 kvm 
BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
Vår affärsmodell är 
enkel. Vi skall hyra ut 
bostäder och lokaler på 
orter där människor vill 
leva, arbeta och bo.

===== SIDA 15 =====

15
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
 VISION
 NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP  
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. Vårt hu -
vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll-
bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. 
 Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs-
tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö -
hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av 
organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet 
och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och 
dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets-
givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut -
veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala 
engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova 
som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med 
minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi 
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att 
våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten 
presenteras i sin helhet i Årsredovisningen för räkenskapsåret 
2021/2022. 
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
15
Fortinova förbereder 
verksamheten för att 
möta CSRD:s ökade krav 
på rapporteringsprocesser 
kring hållbarhet.
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Under perioden har vi påbörjat arbetet med 
att anpassa organisationen till standarderna 
i ESRS enligt lagkravet CSRD. Styrelse, led -
ning och nyckelpersoner i koncernen har 
genomfört utbildningar och i november på -
börjas arbetet med dubbel väsentlighets-  
analys enligt CSRD.   
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Under 2022 upprättade Fortinova ett kli -
matbokslut, som presenteras i årsredovis -
ningen för 2021/2022. I klimatbokslutet har 
vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp 
och på så sätt identifierat var i vår affärsmo-
dell som den stora klimatpåverkan finns.  
Arbetet avseende klimatrelaterade ris -
ker och möjligheter som en följd av klimat -
förändringar fortsätter att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck.
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova värnar om sina medarbetare och 
arbetar proaktivt för att stärka personalens 
hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid ska 
må bra och vara trygga på sin arbetsplats. 
Fortinovas medarbetarfokus är en del av 
koncernens värdegrund att fortsätta vara en 
långsiktig attraktiv arbetsgivare. Under peri-
oden har Fortinovas anställda arbetat med 
vår årliga medarbetarundersökning. Det 
övergripande resultatet visade en förbättring 
inom majoriteten av våra fokusområden.
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden påbörjat implemente-
ring av ett nytt systemstöd för att stödja 
våra resultatindikatorer och följa upp dem 
löpande. Fastigheterna analyseras och in -
vesteringar som gynnar hållbarhetsaspek -
ten prioriteras. I takt med att volatila energi-
priser skapar oro i samhället blir Fortinovas 
organisation mer trygg i att långsiktig lön -
samhet och hållbarhet går hand i hand i 
koncernens investeringsbeslut.

===== SIDA 16 =====

16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
Agenda 2030 med 17 globala mål för 
hållbar utveckling syftar till att utrota 
fattigdom och hunger, förverkliga de 
mänskliga rättigheterna för alla samt 
säkerställa ett varaktigt skydd för 
planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat tio globala mål. 
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för  
att bidra till att målen nås.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat 
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar 
som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och inte-
grerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret 
för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Biodiversitet
• Miljö- och klimatrisker
LÄS MER 
OM FORTINOVAS  
HÅLLBARHETSARBETE 
PÅ FORTINOVA.SE/OM-
OSS/HALLBARHET

===== SIDA 17 =====

17
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge -
nomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i 
hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För fi -
nansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja af-
färsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad -
ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen 
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis 
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
 Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebäran-
de skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebä -
rande skulder motsvarade 93 procent (93) av Fortinovas finansie-
ring vid periodens utgång. 
 Per den 30 september 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 
5 238 Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 50 
procent (43), och räntetäckningsgraden uppgick till 195 procent 
(280). Belåningsgraden uppgick till 58 procent (55). Dessa nyckel-
tal visar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanserade 
finansiella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapan-
de av avkastning till sina aktieägare.
De finansiella kostnaderna uppgick till -69,7 Mkr (-33,0) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden förändrades kapitalbindningen från 
2,7 till 2,9 år och räntebindningen från 2,4 till 2,2 år. Refinansie -
ringsrisken på kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som 
förfaller inom 12 månader uppgår till 22 procent.
FINANSIERING
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad 
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan  
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling  
behöver människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas-
saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital
43%
Räntebärande 
skulder 
50%
Övriga 
avsättningar 
och skulder
 7%
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR

===== SIDA 18 =====

18
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Mkr 2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2022.10.01-
2023.09.30
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter Not 2 246,6 210,9 84,4 75,1 322,5 369,0
Fastighetskostnader -94,9 -88,1 -24,4 -24,8 -127,1 -158,7
Driftsöverskott Not 3 151,7 122,8 60,0 50,3 195,4 210,3
Centrala administrationskostnader Not 4 -21,4 -17,6 -7,0 -5,8 -30,1 -34,0
Räntenetto Not 5 -65,5 -32,7 -23,8 -14,5 -81,9 -57,4
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,4 -0,4 -0,1 -0,1 -0,5 -0,7
Förvaltningsresultat Not 1 64,4 72,1 29,1 29,9 82,9 118,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
Not 6 -240,2 71,6 -93,0 -8,2 -295,2 58,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
realiserade
Not 6 - -0,8 - - 0,6 -0,1
Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 2,7 90,0 -0,9 21,2 4,7 100,8
Resultat före skatt -173,1 232,9 -64,8 42,9 -207,0 277,6
Skatt Not 7 29,1 -42,9 12,7 -9,0 23,0 -65,6
Periodens resultat -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0
Hänförligt till moderbolagets aktieägare -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2022.10.01-
2023.09.30
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0
Periodens totalresultat -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,3 1,4 0,6 0,6 1,6 2,3
Periodens resultat efter skatt, kr -2,8 3,7 -1,0 0,7 -3,6 4,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – SEPTEMBER 2023
NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 64,4 Mkr (72,1), 
motsvarande 1,3 kr per aktie (1,4) samt 26 procent (34) i 
förvaltningsmarginal. 
Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst 
på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Rän-
tekostnaderna har ökat i takt med större fastighetsbe-
stånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta 
och långa marknadsräntor.
2023.01.01-2023.09.30 2022.01.01-2022.09.30
Mkr Halland V. Götaland Centralt Totalt Halland V. Götaland Centralt Totalt
Hyresintäkter 103,7 142,9 - 246,6 92,1 118,8 - 210,9
Fastighetskostnader -35,4 -59,5 - -94,9 -33,3 -54,8 - -88,1
Driftsöverskott 68,3 83,4 - 151,7 58,8 64,0 - 122,8
Centrala adm.kostnader - - -21,4 -21,4 - - -17,6 -17,6
Räntenetto - - -65,5 -65,5 - - -32,7 -32,7
Leasingkostnad /  
Tomträttsavgäld - - -0,4 -0,4 - - -0,4 -0,4
Förvaltningsresultat 68,3 83,4 -87,3 64,4 58,8 64,0 -50,7 72,1
Värdeförändringar förvaltnings-
fastigheter, orealiserade -109,6 -130,6 - -240,2 54,0 17,6 - 71,6
Värdeförändringar förvaltnings-
fastigheter, realiserade - - - - -0,8 - - -0,8
Värdeförändringar ränte- 
derivat, orealiserade - - 2,7 2,7 - - 90,0 90,0
Resultat före skatt -41,3 -47,2 -84,6 -173,1 112,0 81,6 39,3 232,9
Skatt - - 29,1 29,1 - - -42,9 -42,9
Periodens resultat -41,3 -47,2 -55,5 -144,0 112,0 81,6 -3,6 190,0
Förvaltningsfastigheter 1 972,6 2 605,7 - 4 578,3 2 081,2 2 484,1 - 4 565,3
SEGMENTSREDOVISNING
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT
35%
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL

===== SIDA 20 =====

20
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 17 % och uppgick till 246,6 
Mkr (210,9). Ökningen är primärt driven av fastighetsförvärv. 
Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med drygt 
sex procent vilket främst beror på hyreshöjningar från indexupp-
räkningar samt hyresförhandlingar.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon -
trakt uppgå till 338,5 Mkr (302,3), se aktuell intjäningsförmåga på 
sidan nio. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under peri-
oden till 98,6 procent (99,4).
NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 151,7 Mkr (122,8), vilket 
motsvarar en ökning med 24 procent. Överskottsgraden för peri-
oden uppgick till 62 procent (58). Kostnader för hyresadministra-
tion uppgick till –6,6 Mkr (-5,4), motsvarande 32 kr/kvm (27). 
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och 
driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av 
fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för 
värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt efter nya taxe -
ringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till 
att kostnaderna är högre. Koncernen har erhållit ett elstöd om 
2,7 Mkr vilket minskat periodens fastighetskostnader.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –21,4 
Mkr (-17,6), motsvarande 104 kr/kvm (89). I de centrala adminis-
trationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, 
affärs- och fastighetsutveckling, revison samt finanshantering. 
Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck -
ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut -
vecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –65,5 Mkr (–32,7), varav räntekostnader 
uppgick till –69,7 Mkr (-33,0). Koncernens räntekostnader har 
ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig 
skuld samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Den ge -
nomsnittliga räntenivån uppgick till 3,4 procent (2,0). Vidare 
uppgick räntekostnader för leasingavtal till -0,4 Mkr (-0,4) varav 
tomträttsavgäld -0,4 Mkr (-0,4). För mer information se not 12.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter upp-
gick till -240,2 Mkr (71,6). Det genomsnittliga direktavkastnings -
kravet i den oberoende värderingen per den 30 september upp-
gick till 5,0 procent. Under sista kvartalet har direktavkastning 
höjts med i genomsnitt tio punkter för majoriteten av koncernens 
fastigheter, med sänkta värden som följd. De högre avkastnings-
kraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst 
kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastig-
heter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock påver -
kas värderingen i nuvarande marknad.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden ökat vilket genererar en positiv effekt på resultatet om 
2,7 Mkr (90,0). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i för -
hållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver perio -
dens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Värde-
förändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande 
och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa 
inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till 29,1 Mkr (-42,9), varav aktuell 
skatt uppgick till –9,1 Mkr (-10,2). Uppskjuten skatt uppgick till 
38,2 Mkr (-32,7) och har beräknats utifrån skattemässigt under -
skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt tempo-
rära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga vär-
den på fastigheter.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2019/20 
dec-feb 2019/20
mars-maj 2019/20
juni-aug 2019/20
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
HYRESINTÄKTER

===== SIDA 21 =====

21
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
TILLGÅNGAR 2023.09.30 2022.09.30 2022.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 578,3 4 565,3 4 515,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 2,4 2,5 2,4
Leasingavtal, nyttjanderätt 3,1 3,9 4,4
Derivatinstrument Not 12 90,1 84,0 86,0
Andra långfristiga fordringar 110,1 0,7 0,7
Kortfristiga fordringar 123,8 100,4 127,9
Likvida medel Not 9 330,4 500,4 515,0
Summa tillgångar 5 238,2 5 257,2 5 251,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 260,9 2 481,2 2 441,2
Uppskjuten skatteskuld 190,1 220,2 228,5
Övriga avsättningar Not 11 20,0 - -
Räntebärande skulder Not 5/12 2 636,4 2 444,8 2 466,2
Leasingskuld 3,1 3,9 4,4
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 127,4 106,8 111,3
Summa eget kapital och skulder 5 238,2 5 257,2 5 251,9
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 2 812,6 2 603,4 2 654,1
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 74,6 62,3 62,5
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 2 887,2 2 665,7 2 716,3
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl 
årets/periodens 
resultat 
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
ägare
Summa
eget kapital
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0
Periodens resultat / Periodens totalresultat - - -144,0 -144,0 -144,0
Utgående eget kapital 2023.09.30 51,3 1 599,6 610,0 2 260,9 2 260,9

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu-
ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
 Den 30 september uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 578 
Mkr (4 516), en ökning med 63 Mkr. Koncernens totala uthyr -
ningsbara yta är 279 501 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 
16 380 kr per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 71 procent av 
bostäder fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 29 procent 
fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastighe -
ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bo -
stadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över 
tid bedöms strategin vara uppfylld.
 Fortinova har under perioden tillträtt en bostadsfastighet i 
Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be -
döms generera koncernen 17,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 133 
lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. 
 Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 
lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till 
BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer 
fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privat -
marknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, där -
med redovisas en finansiell långsiktig fordran per den 30 sep -
tember 2023.  Då avtalsmässiga åtaganden föreligger redovisas 
en övrig avsättning motsvarande en potentiell realiserad värde -
förändring. I takt med att bostadsrättsföreningen säljer lägenhe-
ter sker amortering av fordran, vilket i kassaflödesanalysen redo-
visas som avyttring av dotterbolag. 
 Fortinova har ingått avtal om förvärv, med framtida tillträ -
den under 2023, i enlighet med koncernens strategi om tillväxt i 
västra Sverige. Bedömt hyresvärde uppgår till 14,0 Mkr, fördelat 
på 149 lägenheter. 
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.09.30
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde 
andel (%)
Halland 91 859 125 578 142,0 1 972,6 15 708 43%
Varberg 54 665 100 342 110,8 1 520,9 15 157 33%
Kungsbacka 13 97 14 401 20,2 304,6 21 151 7%
Falkenberg 24 97 10 835 11,0 147,1 13 576 3%
Västra Götaland 87 1 831 153 923 196,5 2 605,7 16 929 57%
Lilla Edet 16 484 38 356 50,6 576,0 15 017 13%
Göteborg 8 286 28 790 35,9 522,7 18 156 11%
Uddevalla 16 307 18 926 25,5 385,6 20 374 8%
Borås 2 161 9 148 15,9 287,0 31 373 6%
Skövde 11 190 14 129 18,0 263,5 18 650 6%
Götene 14 171 20 344 22,2 211,1 10 377 5%
Trollhättan 11 137 13 023 14,9 204,0 15 665 5%
Övriga 9 95 11 207 13,5 155,8 13 902 3%
Summa 178 2 690 279 501 338,5 4 578,3 16 380 100%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176
Fastighetsförvärv 355,3 3
Fastighetsförsäljning -93,4 -1
Investeringar i befintliga  
fastigheter och projekt
41,1
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet -240,2
Fastighetsbestånd 2023.09.30 4 578,3 178
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 30 SEPTEMBER 2023
För tillfället är vi selektiva i 
våra förvärv men förbere-
der koncernen för en ljusare 
morgondag, där vi kan börja 
tala om tillväxt igen.

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN  
 Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
2023.06.01 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 13 593 174 22,7
TABELL ÖVER FÖRVÄRVADE EJ TILLTRÄDDA FASTIGHETER
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Bedömt tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde
(Mkr)
Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 8 434 149 14,0
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.06.30 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 2 527 41 5,3
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advice AB. Den 
externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på indata från 
Fortinova samt branschnyckeltal.  Obebyggd mark och potentiella 
byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgåen-
de redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport 
baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 30 sep-
tember 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 30 september 2023 uppgick fastigheternas bedömda mark-
nadsvärde till cirka 4 578 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 
procent motsvarar cirka +/- 229 Mkr. En generell förändring av 
fastigheternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter 
motsvarar cirka -59,3/ +62,1 Mkr, medan en generell förändring 
av drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,4/+21,4 
Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoen-
de värderingen per den 30 september uppgick till 5,0 procent. 
Sedan 2022-12-31 har avkastningskraven ökat med mellan 20-35 
punkter beroende på fastighet vilket beror på efterfrågan, högre 
inflation samt ökade finansieringskostnader.

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av september 
2023 till 330,4 Mkr (515,0). 
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 30 september 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till  
51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett 
kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på  
2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie 
A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till 
en röst. Fortinova har den 30 september cirka 3 200 aktieägare 
införda i aktieboken.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 septem -
ber 2023 till 20,0 Mkr (0,0). 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Nyckeltal 2023.09.30 2022.12.31
Nettobelåningsgrad, % 50,4 43,2
Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,5
Räntetäckningsgrad, % 195,0 279,6
Räntebindningstid, år 2,2 2,4
Kapitalbindning, år 2,9 2,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 62,2 61,4
Den 30 september uppgick skulder till kreditinstitut till 2 636 Mkr 
(2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 58 procent 
(55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings-
graden till 50 procent (43). Av totala skulden utgörs 247 Mkr av 
grön finansiering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta 
uppgick till 3,4 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan 
med +/- 100 punkter motsvarar cirka +7,9/-7,9 Mkr i förändrat 
räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvan-
ligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinan -
sierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy.
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder 
uppgick den 30 september till 2 813 Mkr (2 654). Pantsatta aktier 
i dotterbolag uppgick i koncernen till 75 Mkr (63). 
I samband med att koncernens fastighetsägande bolag är 
kredittagare har moderbolaget ingått borgensåtagande om to -
talt 1 306 Mkr (1 309). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick i 
moderbolaget till 59 Mkr (57). 
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 996 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 030 39%
1–2 år 489 19%
2–3 år 360 14%
3–4 år 250 9%
4–5 år 140 5%
> 5 år 367 14%
Summa 2 636 100%
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 584 22%
1–2 år 1056 40%
2–3 år 431 16%
3–4 år 70 3%
4–5 år 111 4%
> 5 år 384 15%
Summa 2 636 100%
Efter periodens utgång har ytterligare 203 Mkr av koncernens 
räntebärande skulder omklassificerats till gröna lån.

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30
(9 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 151,7 122,8
Centrala administrationskostnader -21,4 -17,6
Finansiella intäkter och kostnader -75,3 -35,1
Betald inkomstskatt -9,9 -10,1
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 45,1 60,0
Förändring av rörelsefordringar -5,4 16,3
Förändring av rörelseskulder 22,0 8,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 61,7 84,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -37,3 -27,8
Förvärv av dotterföretag -303,5 -443,3
Avyttring av dotterföretag 6,6 -0,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -334,2 -557,7
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning -37,0 -
Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 -
Upptagna banklån 163,6 677,7
Amortering av banklån -39,4 -32,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 87,9 645,7
Periodens kassaflöde -184,6 172,9
Likvida medel vid periodens början 515,0 327,5
Likvida medel vid periodens slut 330,4 500,4
Närmast fokuserar vi på effektivisering, 
god finansiering och positiva kassaflöden.

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 380 16 982 16 380 16 982 16 815
Hyresvärde, Mkr 338,5 302,3 338,5 302,3 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,8 97,9 98,8 97,9 98,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 6,3
Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,0 3,4 2,0 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7
Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 43,2
Belåningsgrad, % 57,6 53,6 57,6 53,6 54,6
Räntebindningstid, år 2,2 1,9 2,2 1,9 2,4
Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 279,6
Överskottsgrad, % 61,5 58,2 71,1 67,0 57,0
Förvaltningsmarginal, % 26,1 34,2 34,5 39,8 32,0
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3
Eget kapital, kr/aktie  44,0 48,3 44,0 48,3 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och bola -
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
Definitioner presenteras på sida 30.
KONCERNENS NYCKELTAL
Vår förvaltning visar på effektivitet trots 
inflationen vi sett det senaste året.

===== SIDA 27 =====

27
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Nettoomsättning - - - - -
Övriga rörelsekostnader -11,0 -8,8 -4,0 -3,2 -16,6
Rörelseresultat -11,0 -8,8 -4,0 -3,2 -16,6
Resultat från andelar i koncernföretag - 69,5 - - 85,1
Finansnetto -0,3 - 1,1 - -1,2
Resultat efter finansiella poster -11,3 60,7 -2,9 -3,2 67,3
Bokslutsdispositioner 11,9 - 3,0 - 28,6
Skatt -0,4 1,8 - 0,7 -2,2
Periodens resultat 0,2 62,5 0,1 -2,5 93,7
Mkr 2023.09.30 2022.09.30 2022.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 596,0 1 780,8 1 896,8
Fordringar på koncernföretag 27,0 - 51,6
Uppskjuten skattefordran - 3,3 -
Övriga fordringar 132,0 27,9 28,6
Kassa och bank 115,2 318,5 285,5
Summa tillgångar 1 870,2 2 130,5 2 262,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 789,3 1 791,5 1 825,3
Övriga avsättningar 20,0 - -
Skulder till koncernföretag 47,4 336,1 432,0
Övriga skulder 13,5 2,9 5,2
Summa eget kapital och skulder 1 870,2 2 130,5 2 262,5
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 59,1 158,5 56,8
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 306,1 637,0 1 308,7
Summa 1 365,2 795,5 1 365,5

===== SIDA 28 =====

28
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Risker och osäkerhetsfaktorer i koncernens verksamhet, finan -
siella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och 
osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovis -
ningen 2021/2022, se mer på fortinova.se.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd -
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. 
  
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 47 medarbetare (49), fördelat 
på 19 kvinnor och 28 män. 
INCITAMENTSPROGRAM
Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett 
långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha-
vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita -
mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation 
och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla 
medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner 
motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående 
aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro -
grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 
teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att 
dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i 
programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop -
tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny 
aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 
kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 
2026. En oberoende värdering av optionerna har utförts i enlig -
het med Black-Scholes värderingsmodell.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit 
oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning. 
Jämförelsetalen för resultatposter avser nio månader och 
inte ackumulerade värden från förra räkenskapsårets början. 
Jämförelsetalen för balansposter avser tidpunkten 2022-12-31.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 29 =====

29
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
UNDERTECKNANDE
GRANSKNINGSRAPPORT
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 7 november 2023
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
Till styrelsen i Fortinova Fastigheter AB (publ)
Org. nr 556826-6943
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsin-
formationen i sammandrag (delårsrapporten) för Fortinova 
Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2023 och den ni -
omånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen 
och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS  
INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna -
tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets 
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra för -
frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan-
siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk -
ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En 
översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsat -
sen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den sä-
kerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram 
några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs-
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moder -
bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Göteborg 7 november 2023
KPMG AB 
 
 
Fredrik Waern 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 30 =====

30
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul -
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull infor mation.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Periodens hyresintäkter plus bedömd 
marknadshyra för ej uthyrda ytor på 
årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital.
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital till aktieägarna i relation  
till antal utestående aktier vid perio-
dens slut.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 31 =====

31
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 578,3 4 565,3 4 578,3 4 565,3 4 515,5 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 279 501 268 837 279 501 268 837 268 543 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 380 16 982 16 380 16 982 16 815 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 333,9 297,1 333,9 297,1 307,1 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,6 5,2 4,6 5,2 6,1 
A + B Hyresvärde, Mkr 338,5 302,3 338,5 302,3 313,2 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 333,9 246,2 333,9 246,2 307,1 
B Periodens hyresvärde, Mkr 338,5 247,8 338,5 247,8 313,2 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 276 047 263 302 276 047 263 302 264 061 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 3 454 5 535 3 454 5 535 4 482 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,8 97,9 98,8 97,9 98,3
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 32 =====

32
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -184,0 240,8 -184,0 240,8 150,2
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2481,2 2264,0 2481,2 2264,0 2291,2
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2260,9 2481,2 2260,9 2481,2 2441,2
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 6,3
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2052,5 2306,5 2052,5 2306,5 2288,8
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 583,9 138,3 583,9 138,3 177,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 636,4 2 444,8 2 636,4 2 444,8 2 466,2 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -87,3 -39,2 -87,3 -39,2 -50,5
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2444,8 1473,7 2444,8 1473,7 1587,8
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,0 3,4 2,0 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2260,9 2481,2 2260,9 2481,2 2441,2
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -90,1 -84,0 -90,1 -84,0 -86,0
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 190,1 220,2 190,1 220,2 228,5
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 330,4 500,4 330,4 500,4 515,0
C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4578,3 4565,3 4578,3 4565,3 4515,5
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 43,2
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2
B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4578,3 4565,3 4578,3 4565,3 4515,5
A/B Belåningsgrad, % 57,6 53,6 57,6 53,6 54,6
Räntebindningstid, år 2,2 1,9 2,2 1,9 2,4
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 82,9 90,8 82,9 90,8 90,7
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -87,3 -39,2 -87,3 -39,2 -50,5
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 279,6
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 151,7 122,8 60,0 50,3 210,3
B Periodens hyresintäkter, Mkr 246,6 210,9 84,4 75,1 369,0
A / B Överskottsgrad, % 61,5 58,2 71,1 67,0 57,0
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 64,4 72,1 29,1 29,9 118,2
B Periodens hyresintäkter, Mkr 246,6 210,9 84,4 75,1 369,0
A / B Förvaltningsmarginal, % 26,1 34,2 34,5 39,8 32,0
FINANSIELLA NYCKELTAL

===== SIDA 33 =====

33
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.09.30
(9 mån)
2022.01.01-
2022.09.30 
(9 mån)
2023.07.01-
2023.09.30
(3 mån)
2022.07.01-
2022.09.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 260,9 2 481,2 2 260,9 2 481,2 2 441,2
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 44,0 48,3 44,0 48,3 47,6 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 64,4 72,1 29,1 29,9 118,2
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr -144,0 190,0 -52,1 33,9 212,0
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1

===== SIDA 34 =====

34
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
FINANSIELL KALENDER 
2024.02.14  
Bokslutskommuniké 2023, januari–december 2023
FORTINOVA.SE

===== SIDA 35 =====

35
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se