Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
• Intäkterna för perioden uppgick till 367 Mkr (332),  
motsvarande en ökning med 11 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades med 10 procent och uppgick till 
225 Mkr (204), motsvarande 61 procent (62) i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet ökade med 5 procent och uppgick till 
90 Mkr (86), motsvarande 1,8 kr per aktie (1,7) samt  
25 procent (26) i förvaltningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 83 Mkr (-330), 
varav 0,2 Mkr (-3) avser realiserade värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat uppgick till -15 Mkr (-60). 
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 114 Mkr (-263), 
motsvarande 2,2 kr per aktie (-5,1).
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 48 kr (45).
• Fortinova prioriterar tillväxt och därför föreslår styrelsen  
i nuvarande marknad att ingen utdelning lämnas för  
räkenskapsåret 2024.
PERIODEN I KORTHET, JANUARI – DECEMBER 2024
HYRESINTÄKTER
+11%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD
186%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL
5,2%55%
BELÅNINGSGRAD
• Intäkterna för perioden uppgick till 93 Mkr (86), motsvarande 
en ökning med 9 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 53 Mkr (53).
• Förvaltningsresultatet minskade med 7 procent och uppgick 
till 20 Mkr (22).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 67 Mkr (-119).
KVARTALET I KORTHET, OKTOBER – DECEMBER 2024
Q4
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI–DECEMBER 2024
Med en tilltagande transaktions- 
marknad, goda utsikter för  
hyreshöjningar och fallande 
räntor vågar vi tro att vi snart 
kan skapa tillväxt igen.
2024 2024.12.31 12 mån 2024.12.31 12 mån

===== SIDA 2 =====

2
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Nyckeltal 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Hyresintäkter, Mkr 367 332 93 86
Driftsöverskott, Mkr 225 204 53 53
Förvaltningsresultat, Mkr 90 86 20 22
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 83 -330 39 -89
Periodens totalresultat, Mkr 114 -263 67 -119
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 892 4 813 4 892 4 813
Likvida medel, Mkr 239 227 239 227
Eget kapital, Mkr 2 282 2 142 2 282 2 142
Räntebärande skulder, Mkr 2 700 2 784 2 700 2 784
Balansomslutning, Mkr 5 268 5 263 5 268 5 263
Hyresvärde, Mkr 375 359 375 359
Uthyrningsbar yta, kvm 286 102 287 974 286 102 287 974
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,9 98,9
Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 5,2 -11,5
Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 50,3 53,1
Belåningsgrad, % 55,2 57,8 55,2 57,8
Räntetäckningsgrad, % 186 190 186 190
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,8 44,7 47,8 44,7
Eget kapital, kr/aktie  43,9 41,7 43,9 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,8 1,7 0,4 0,4
Periodens resultat, kr/aktie 2,2 -5,1 1,3 -2,3
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER PERIODEN
JAN – MARS 2024
• Fortinova har den  
1 januari 2024 förvärvat 
28 bostadsrätter från 
BRF Tändstiftet. Från och 
med första kvartalet 
2024 konsolideras BRF 
Tändstiftet i Fortinovas 
koncernredovisning. 
• Fortinova har under  
perioden implementerat 
ett nytt fastighetssystem 
för att effektivisera  
administrativa processer, 
säkerställa informations-
flöden till andra system 
och främja datadrivna 
beslut inom förvaltnings-
organisationen.
Q1
APRIL– JUNI 2024
• I april har koncernen  
refinansierat banklån  
motsvarande 354 Mkr till 
bibehållna eller  
förbättrade villkor.  
Utöver planenlig amorte-
ring av banklån har 
Fortinova genomfört en 
extra amortering om  
25 Mkr.
• Fortinovas årsstämma 
ägde rum den 8 maj på  
Varbergs Stadshotell. 
 
Q2
JULI– SEPT 2024
• Under kvartalet har 
Fortinova utvärderat 
både förvärvs- och för-
säljningsmöjligheter för 
att optimera koncernens 
fastighetsportfölj.
Q3
OKT–DEC 2024
• Under kvartalet har 
Fortinova fortsatt arbetet 
med att anpassa och för-
bereda organisationen 
inför CSRD med fokus på 
dubbel väsentlighets- 
analys samt arbete med 
taxonomi. 
Q4

===== SIDA 3 =====

3
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER PERIODEN
2025
• Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova refinansierat bank-
lån motsvarande 752 Mkr till bibehållna eller förbättrade villkor.
• Fortinova påverkas av utvecklingen i vår omvärld och har som 
ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. 
Till årsstämman 2025 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen 
utdelning för räkenskapsåret 2024.

===== SIDA 4 =====

4
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ETT UTMANANDE MEN FRAMGÅNGSRIKT ÅR
2024 har varit ett utmanande år för fastighetsbranschen, men Fortinova har fortsatt att stå 
stadigt tack vare vår beprövade affärsmodell. Trots en osäker transaktions- och räntemarknad 
har vi lyckats leverera det starkaste förvaltningsresultatet någonsin i bolagets historia. De 
senaste två kvartalen har även levererat en mer gynnsam finansiering och en återhämtning i 
fastighetsvärdet. Det är klart att man känner sig optimistisk inför 2025.
TRYGGHET I VÅR AFFÄRSMODELL
Vår affärsmodell att hyra ut bostäder i västra Sverige har visat 
sig framgångsrik oavsett konjunktur. Genom att fokusera på 
områden där människor vill leva, arbeta och bo, har vi säkerställt 
en hög uthyrningsgrad som var 99 procent per balansdagen. 
Stabila intäkter underlättar arbetet med att skapa ett starkt 
driftsresultat, vilket ger oss positiva kassaflöden även i svårare 
tider. Dessa kassaflöden gör det inte bara möjligt att uppfylla 
våra åtaganden utan ger oss även utrymme att fortsätta utveckla 
Fortinova. Under året har vi amorterat på vår räntebärande skuld 
samt gjort flera värdeskapande investeringar i vårt fastighetsbe-
stånd, verksamhet och organisation.
REKORDHÖGT FÖRVALTNINGSRESULTAT OCH POSITIVA 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
I perioden steg hyresvärdet till 375 Mkr, en ökning med 5 procent 
jämfört med föregående år. Driftsöverskottet ökade samtidigt 
med 10 procent till 225 Mkr. Genom ökningen av driftöverskottet, 
kombinerat med en minskning av skulden och förbättrade finansie-
ringsvillkor, kunde vi under 2024 redovisa ett förvaltningsresultat 
om 90 Mkr, det högsta i Fortinovas historia. Detta motsvarade en 
ökning med 5 procent jämfört med föregående år.
Efter justering av årets värdeförändringar uppgår fastighets-
portföljens värde till 4 892 Mkr, en ökning med 2 procent sedan 
föregående år. Under året bröt vi trenden av fallande fastighets-
värden till att återigen se värdeökningar på våra fastigheter. En 
fortsatt trend av stabiliserade avkastningskrav och ökade intäkter 
stärker vår position och får mig att se positivt på framtida utveck-
ling. 
FOKUS PÅ HÅLLBARHET OCH EFFEKTIVISERING
Med en avvaktande transaktionsmarknad under året har vi valt 
att rikta fokus mot att effektivisera vår förvaltning och stärka 
vårt hållbarhetsarbete. Många av våra åtgärder har haft en ome-
delbar positiv inverkan på driftnettot, medan andra skapar lång-
siktiga värden som stärker bolaget på sikt. Vi har gjort ansvars -
fulla investeringar i gröna projekt, som energieffektiviseringar, 
uppgradering av värmesystem och förbättringar av klimatskal. 
Dessa insatser har inte bara sänkt våra driftskostnader och ökat 
fastigheternas värde, utan även bidragit till en mer hållbar framtid.
Parallellt har vi genomfört organisatoriska förändringar och 
implementerat nya digitala system för fastighetsförvaltning. Dessa 
initiativ har förbättrat våra beslutsunderlag, effektiviserat våra 
arbetsprocesser och ökat kundnöjdheten. En stark kundupplevelse 
är en av våra högsta prioriteringar, och vi är stolta över att kunna 
leverera en service som överträffar förväntningarna.
FRAMTIDEN SER LJUS UT
Vi går in i 2025 med optimism och förväntningar om fortsatt 
återhämtning på marknaden. Vi fortsätter att vara lyhörda för 
marknadens utveckling och agerar med försiktighet, samtidigt 
som vi är redo att agera på uppkomna möjligheter. Med en tillta-
gande transaktionsmarknad, goda utsikter för hyreshöjningar 
och fallande räntor vågar vi tro att vi snart kan skapa tillväxt igen. 
Genom att säkerställa stabila kassaflöden och en solid finansiell 
grund är vi rustade för både det förväntade och det oväntade.
Ett stort tack till våra ägare, medarbetare, kunder och samar-
betspartners för ert ovärderliga bidrag under detta utmanande år. 
Tillsammans har vi inte bara nått lönsamhetsrekord, utan även 
lagt en ännu starkare grund för framtiden. Vi ser fram emot att 
fortsätta denna resa tillsammans med er.
Anders Johansson, vd
VD HAR ORDET

===== SIDA 5 =====

5
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
STABILITET
– genom hög efterfrågan på bostä-
der och lokaler genereras ett stabilt 
kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt 
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova 
agera långsiktigt och utveckla koncernens fastig-
heter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en lång-
siktig samhällsaktör får vi engagemang 
och kunskap om vår marknad.

===== SIDA 6 =====

6
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
AKTIEUTVECKLING
FORTINOVAS AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth 
Market. Fortinovas målsättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig 
avkastning i förhållande till risk.
En investering i Fortinova är en investering i bostadsfastigheter i attraktiva till -
växtkommuner i västra Sverige. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor 
någonstans att bo. För investerare betyder detta säkerhet, förutsägbarhet och bra 
utvecklingsmöjligheter. 
Den 31 december 2024 stängde Fortinovas aktiekurs på 27,4 kr, att jämföra med 
27,0 kr den 31 december 2023. Börsvärdet uppgick till 1 407 Mkr (1 386) beräknat på 
totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 43,9 kr 
(41,7). Periodens högsta betalkurs var 30,8 kr och den lägsta var 21,5 kr.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2023
jan-mars 2024
jan-juni 2024
jan-sep 2024
jan-dec 2024
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Antal aktier, tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Om s a tt a n t a l  a k t i e r  / m ån a d ,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K N  Re a l  E s t a t e  EUR P I
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Antal aktier, tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Om s a tt a n t a l  a k t i e r  / m ån a d ,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K N  Re a l  E s t a t e  EUR P I
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Antal aktier, tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Om s a tt a n t a l  a k t i e r  / m ån a d ,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K N  Re a l  E s t a t e  EUR P I
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
20
25
2024.01.01
2024.03.06
30
Kr
2024.10.14
2024.12.31
HÖGST
30,8 KR
LÄGST
21,5 KR

===== SIDA 7 =====

7
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 31 december 2024 till 2 452 Mkr (2 293), 
vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent 
i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på 
fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastig-  
 
heternas marknadsvärde på extern värdering, utförd av Newsec 
Advisory Sweden AB. Den externa värderingen baseras på upp -
gifter från Fortinova samt branschnyckeltal. En känslighetsana -
lys där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem 
procent genererar ett substansvärdeintervall på aktien om 
43,5–53,0 kr, motsvarande +/- 4,8 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,8 44,7 47,8 44,7
Eget kapital, kr/aktie  43,9 41,7 43,9 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,8 1,7 0,4 0,4
Periodens resultat, kr/aktie 2,2 -5,1 1,3 -2,3
Substansvärde Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets aktieägare
 
2 253
 
43,9
Återläggning
   Derivatinstrument -13 -0,3
   Uppskjuten skatteskuld 212 4,1
2 452 47,8
Kr
40
20
60
augusti 2020
december 2024
augusti 2021
december 2022
december 2023
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR PER AKTIE

===== SIDA 8 =====

8
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars 
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning-
ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella 
ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsam-
het beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell 
ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. 
Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella markna -
derna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjlig-
heter som uppstår. Till årsstämman 2025 föreslås därför ingen 
utdelning för räkenskapsåret 2024.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management - 6 781 895 13,2% 8,9%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Odin Fonder - 3 750 445 7,4% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 2 940 126 5,7% 3,9%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 2 720 000 5,3% 3,6%
Pension, Danica - 2 232 395 4,4% 2,9%
Lannebo Kapitalförvaltning - 1 761 825 3,4% 2,3%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 30 532 844 64,8% 76,3%
Övriga aktieägare - 18 052 296 35,2% 23,7%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2024

===== SIDA 9 =====

9
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig för-
valtningsportfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä -
ningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de 
kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkomt 
att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassa-
flödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen 
som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen 
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska 
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2025.01.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är 
beaktad. Avtalade till- och frånträden är 
inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2025.01.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2025.01.01. Kost-
naderna för de räntebärande skulderna 
har baserats på koncernens genomsnitt-
liga räntenivå, inklusive effekt av derivat-
instrument, utifrån avtalade finansierings-
villkor. Intäktsränta på likvida medel samt 
kostnader av engångskaraktär beaktas ej.
• Intjäningsförmågan innehåller ingen 
bedömning av hyres-, vakans- eller ränte-
förändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2025.01.01 2024.01.01 2023.01.01
Hyresvärde 375,3 358,9 313,2
Vakanser och rabatter -3,8 -3,6 -3,1
Hyresintäkter 371,5 355,3 310,1
Fastighetskostnader -145,0 -143,6 -127,3
Driftsöverskott 226,5 211,7 182,8
Överskottsgrad, % 61% 60% 59%
Central administration -31,5 -31,2 -24,2
Räntenetto -91,8 -100,2 -61,7
Förvaltningsresultat 103,2 80,3 96,9
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 103,2 80,3 96,9
Kr per aktie 2,0 1,6 1,9
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi går in i 2025 med optimism  
och förväntningar om fortsatt
återhämtning på marknaden.

===== SIDA 10 =====

10
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag med 
säte i Varberg. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att 
förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på några av 
västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. 
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
FORTINOVAS STRATEGI
Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter 
genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvaltning. Utöver 
detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. Fokus ligger 
på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med mål-
sättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid 
oberoende av marknadens utveckling. 
Förvärv
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväx-
torter i västra Sverige.
Utveckling
Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värdeska-
pande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar 
utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt 
generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver de 
ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relationer till 
kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre vakansrisk.
Projektutveckling
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om 
cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 
900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera 
byggrätterna.
Förvaltning
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga 
fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder genom lokal förankring skapar vi god 
kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet 
genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader.
VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,  
utvecklar och förvaltar  
bostadsfastigheter  
på tillväxtorter  
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 11 =====

11
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsamhet 
och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent 
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter 
på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvars-
full fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och 
inkluderande samhällen.
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Detaljplan pausad i avvaktan 
på vatten och avlopp
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
Totalt 58 200
Projektutveckling
NY BILD
Fastighetsskötare + hyresgäst

===== SIDA 12 =====

INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 892 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
Västra Götaland 48%                                                                                                                                                                                                                                                                    Halland 40%    
Skaraborg 12%                                                                                                                                                                                                                                                                   
4 892 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 12%
Varberg 31%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
12
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2024.12.31 2023.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
17 098 16 714
Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 13 =====

13
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
mars 2024
sep 2024
dec 2024
juni 2024
FASTIGHETSVÄRDE
73%
BOSTAD
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2024 uppgick Fortinovas fastighets -
värde till 4 892 Mkr med en uthyrningsbar yta om  
286 102 kvm. Koncernens totala hyresvärde uppgick till 
375 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående 
till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregio-
ner i västra Sverige, vilka definieras som Halland och 
Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgräns-
ning så är koncernens målsättning att portföljen över tid 
ska utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en 
hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens 
utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. Den 31 december 2024 
består portföljvärdet till 73 procent av bostäder fördelat 
på 2 819 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig 
på samhälls- och kommersiella fastigheter. I perioder 
kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostads-
fastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. 
Sett över tid bedöms strategin vara uppfylld.
Våra investeringar i gröna projekt sänker  
våra driftskostnader, ökar fastigheternas  
värden och bidrar till en mer hållbar framtid.

===== SIDA 14 =====

14
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
14
Hållbarhetsarbete är en självklar del i Fortinovas arbete och genom-
syrar allt vi gör. Fortinova har som affärsidé och övergripande mål 
att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sve-
rige. Vårt uppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med 
hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. 
Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och 
socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisatio -
nen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har 
därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt 
arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare 
och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, 
bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engage -
mang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som 
fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta 
möjliga negativa påverkan på vår omgivning. 
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mini-
minivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företagets 
intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar 
avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra 
leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten för 
räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas  
Årsredovisning som finns publicerad på Fortinovas hemsida. 
Hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2024 kommer att pre-
senteras i Fortinovas årsredovisning för 2024.
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
14
UTVALDA AKTIVITETER UNDER PERIODEN
Arbetet med det övergripande hållbarhetsarbetet 
har fortsatt med ett tydligt mål om att göra organi-
sationen redo för CSRD.  
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Under året har vi fortsatt arbetet med implemen-
teringen av CSRD. Fokus har främst legat på göra 
en översyn och komplettera den dubbla väsent -
lighetsanalysen. Detta arbete har mynnat ut i 
uppdaterade arbetssätt och processer, allt för att 
anpassa verksamheten till de kommande 
CSRD-kraven. Vi har även fortsatt vårt arbete 
med att utveckla analyser och uppföljning på 
regions- och fastighetsnivå. Med hjälp av dat -
adrivna beslut vill vi få insikter och göra insatser 
för att kunna uppnå största möjliga energieffekti-
vitet. Genom denna kartläggning av vårt fastig -
hetsbestånd vill vi identifiera långsiktiga och 
kortsiktiga åtgärder och prioriteringar. 
Fortinova har upprättat klimatbokslut för åren 
2022 och 2023 och kommer att göra detta även för 
år 2024. Arbetet med årets klimatbokslut är pågå-
ende och likt tidigare år beräknar vi våra utsläpp 
inom Scope 1 och 2 samt delar av Scope 3.
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova strävar efter att vara en attraktiv arbets-
givare – för såväl potentiellt nya som befintliga 
medarbetare. Vi tror på delaktighet och inkludering 
och ett starkt självledarskap som nycklar till utveck-
ling och är måna om att skapa goda förutsättningar 
för individuell och verksamhetsmässig framgång. 
Under hösten har vi arbetat med utfallet i årets 
medarbetarundersökning, som gav oss värdefulla 
insikter om våra styrkor och utvecklingsområden. 
Vi är glada över att trivseln och kamratskapet är 
högt i våra team, samtidigt som vi har identifierat 
områden där vi kan bli ännu bättre. Tillsammans 
har vi diskuterat idéer för förbättringar och sätt att 
utveckla vårt samarbete internt.
Framåt kommer vi att fokusera på nya forum 
och former för internkommunikation och investera 
i ledarskapsutveckling på flera områden för att 
stärka medarbetarnas välmående och vår långsik-
tiga framgång som organisation.
Vi bidrar till social hållbarhet genom att arbets-
givare och medarbetare tar gemensamt ansvar för 
ett stimulerande arbetsklimat med psykologiskt 
trygga team som tillsammans skapar en produktiv 
och lönsam verksamhet. 
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden infört ett nytt fastighetssys-
tem för att effektivisera vår fastighetsförvaltning 
samt förbättra kundupplevelsen.
8LÄS MER OM VÅRT  
HÅLLBARHETSARBETE PÅ  
FORTINOVA.SE/OM-OSS/HALLBARHET

===== SIDA 15 =====

15
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer-  
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet 
med den finanspolicy som koncernens styrelse fastställt. Finan -
sieringsverksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av 
lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med 
stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina 
finansiella risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen 
genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver -
kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För 
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja 
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt 
administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrel-
sen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempel-
vis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebä -
rande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och ränte-
bärande skulder motsvarade 95 procent (94) av Fortinovas 
finansiering vid periodens utgång. Fortinovas upplåning sker i 
nordiska banker med sedvanliga säkerheter. De räntebärande 
skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv och 
refinansiering av den befintliga portföljen.
Per den 31 december 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till  
5 268 Mkr (5 263) samtidigt som belåningsgraden var 55 procent 
(58) och räntetäckningsgraden uppgick till 186 procent (190). 
Nettobelåningsgraden uppgick till 50 procent (53).
De finansiella kostnaderna uppgick till -106 Mkr (-95) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Kapitalbindningen uppgick till 2,2 år (2,7) och ränte -
bindningen till 2,7 år (2,1). Andelen kapital som förfaller inom  
12 månader uppgår till 40 procent. Efter periodens utgång har 
752 Mkr refinansierats.
Fortinovas fastigheter
Geografiskt fokus
Varberg
Kungsbacka
Falkenberg
Göteborg
Tjörn
Lilla Edet
Uddevalla
Trollhättan
Borås
Varberg 35%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 10%
Uddevalla 9%
Göteborg 12%
Skövde 6%
Götene 5%
Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 3%
4 565 Mkr
Räntebärande 
skulder 51%
Uppskjuten
skatt 4%
Övriga
skulder 2%
Eget kapital
43%
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till 
tillväxtkommuner med hög efterfrågan på 
bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. 
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i  
kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att 
vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare.
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer  
med sina kreditgivare. 
För att erhålla låg finansieringsrisk består 
Fortinovas räntebärande finansieringskälla 
enbart av traditionella banklån via nordiska  
banker. 
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR

===== SIDA 16 =====

16
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Mkr 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Hyresintäkter Not 1 367,2 332,1 92,9 85,5
Fastighetskostnader -142,3 -127,7 -40,2 -32,8
Driftsöverskott Not 2 224,9 204,4 52,7 52,7
Centrala administrationskostnader Not 4 -34,1 -29,0 -9,4 -7,5
Räntenetto Not 5 -99,8 -89,0 -23,1 -23,5
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,6 -0,5 -0,1 -0,1
Förvaltningsresultat Not 3 90,4 85,9 20,1 21,6
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade Not 6 82,5 -326,6 39,3 -86,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade Not 6 0,2 -3,1 - -3,1
Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 -14,6 -59,5 27,3 -62,2
Resultat före skatt 158,5 -303,3 86,7 -130,1
Skatt Not 7 -44,8 40,4 -20,2 11,2
Periodens resultat 113,7 -262,9 66,5 -118,9
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9 66,4 -118,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 - 0,1 -
Periodens resultat 113,7 -262,9 66,5 -118,9
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Periodens reultat enligt resultaträkningen 113,7 -262,9 66,5 -118,9
Periodens  totalresultat 113,7 -262,9 66,5 -118,9
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9 66,4 -118,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 - 0,1 -
Periodens totalresultat 113,7 -262,9 66,5 -118,9
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,8 1,7 0,4 0,4
Periodens resultat efter skatt, kr 2,2 -5,1 1,3 -2,3
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträk-
ningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 17 =====

17
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – DECEMBER 2024
Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för mot-
svarande period 2023 och balansposter för tidpunkten 
2023-12-31.
NOT 1 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 11 procent och 
uppgick till 367,2 Mkr (332,1). Ökningen är primärt driven 
av fastighetsförvärv samt hyreshöjningar i jämförbart 
bestånd om 5 procent.
Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har 
ökat med 5 procent vilket främst beror på indexuppräk-
ningar samt hyresförhandlingar.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga 
hyreskontrakt uppgå till 375 Mkr (359), se aktuell intjä -
ningsförmåga på sidan 9. Den ekonomiska uthyrnings -
graden uppgick till 98,9 procent (98,9).
NOT 2 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 224,9 Mkr 
(204,4), vilket motsvarar en ökning med 10 procent. 
Överskottsgraden för perioden uppgick till 63 procent 
(62). Det förbättrade driftsöverskottet är ett resultat av 
fastighetsförvärv som skedde i slutet av 2023 samt 
ökade hyresintäkterna. Säsongsvariation påverkar 
driftsöverskottet kraftigt och driftkostnaderna varierar 
normalt med årstiderna. 
Kostnader för hyresadministration uppgick till –9,0 
Mkr (-8,9), motsvarande 31 kr/kvm (32). 
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra Götaland. 
Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för 
förvaltningsfastigheter överensstämmer med balansräkningen.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
juli-sep 2024
okt-sep 2024
Hyresintäkter
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61%
57% 60% 58% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
april-juni 2024
juli-sep 2024
okt - dec  2024
jan-mars 2024
59%
71%
62% 63%
68%
57% 57%
44%
65% 67%
53%
55%
Driftsöverskott och överskottsgrad
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Mkr Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt Halland Västra 
Götaland
Skaraborg Totalt
Hyresintäkter 149,3 164,9 53,0 367,2 139,4 142,2 50,5 332,1
Fastighetskostnader -51,0 -67,4 -23,9 -142,3 -47,1 -57,0 -23,6 -127,7
Driftsöverskott 98,3 97,5 29,1 224,9 92,3 85,2 26,9 204,4
Förvaltningsfastigheter 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1
Segmentsredovisning
INKLUSIVE ERHÅLLET  
ELSTÖD OM 2,7 MKR

===== SIDA 18 =====

18
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 3 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 90,4 Mkr (85,9), mot -
svarande 1,8 kr per aktie (1,7) samt 25 procent (26) i förvaltnings-
marginal. Trots högre finansieringskostnader, med en snittränta 
på 3,9 procent (3,6) är koncernens förvaltningsresultat i paritet 
med motsvarande period föregående år.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –34,1 Mkr 
(-29,0), motsvarande 119 kr/kvm (104). I de centrala administrations-
kostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och 
fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. Posten inklude-
rar även engångskostnader om 2,7 Mkr hänförligt till utveckling 
inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och utvecklings-
projekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –99,8 Mkr (–89,0), varav räntekostnader 
uppgick till –105,6 Mkr (-95,2). Koncernens räntekostnader har 
ökat i takt med ett växande fastighetsbestånd, högre genomsnitt-
lig skuld samt stigande marknadsräntor. Periodens genomsnittliga 
räntenivå uppgick till 3,9 procent (3,6). Genomsnittlig avtalad ränta 
vid periodens utgång uppgick till 3,4 procent (3,9). Vidare uppgick 
räntekostnader för leasingavtal till -0,6 Mkr (-0,5) varav tomträtts-
avgäld -0,6 Mkr (-0,5). Finansiella intäkter uppgick till 5,8 Mkr (6,2), 
vilket främst avser ränteintäkter från bank.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp-
gick till 82,5 Mkr (-326,6). Realiserade värdeförändringar uppgick 
till 0,2 Mkr (-3,1). Det genomsnittliga direktavkastningskravet i 
den oberoende värderingen per den 31 december uppgick till  
5,2 procent (5,2). Under kvartalet har direktavkastningen varit 
oförändrad för majoriteten av koncernens fastigheter. Det är 
främst förbättrade kassaflöden i form av förändrade antaganden 
avseende framtida hyreshöjningar som driver utvecklingen på 
fastighetsvärdet. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter 
ger ett tryggt och återkommande kassaflöde.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet 
om -14,6 Mkr (-59,5). Det är främst volatilitet i långa räntor och 
utvecklingen av STB90 i förhållande till Fortinovas fasta räntepo-
sitioner som påverkat utvecklingen av värdet i koncernens deri -
vatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten är inte 
kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens 
löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till -44,8 Mkr (40,4), varav  
aktuell skatt uppgick till –11,3 Mkr (-9,1). Uppskjuten skatt uppgick 
till -33,5 Mkr (49,5) och har beräknats utifrån skattemässigt 
underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt 
temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemäs -
siga värden på fastigheter.
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
april-juni 2024
okt-dec 2024
juli-sep 2024
Förvaltningsresultat 25%  
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL  
(RULLANDE TOLV MÅNADER)

===== SIDA 19 =====

19
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr
TILLGÅNGAR 2024.12.31 2023.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 891,8 4 813,1
Övriga materiella anläggningstillgångar 12,2 2,3
Leasingavtal, nyttjanderätt 2,7 3,2
Derivatinstrument Not 12 13,3 27,9
Långfristiga reversfordringar - 30,2
Andra långfristiga fordringar 0,7 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - 10,0
Exploateringsfastigheter Not 13 96,4 -
Kortfristiga fordringar 12,0 147,9
Likvida medel Not 9 239,0 227,3
Summa tillgångar 5 268,1 5 262,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 282,4 2 142,0
Uppskjuten skatteskuld 212,3 178,9
Övriga avsättningar Not 11 - 19,5
Räntebärande skulder Not 5/12 2 699,7 2 783,9
Derivatinstrument Not 12 - -
Leasingskuld 2,7 3,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 70,7 134,8
Summa eget kapital och skulder 5 268,1 5 262,6

===== SIDA 20 =====

20
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl  
årets resultat 
Summa Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa
eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande
- - -2,9 -2,9 29,6 26,7
Årets resultat / 
Årets totalresultat
- - 113,6 113,6 0,1 113,7
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Vår affärsmodell att hyra ut bostäder 
i västra Sverige har visat sig  
framgångsrik oavsett konjunktur.

===== SIDA 21 =====

21
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkom -
muner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 31 december uppgick koncernens fastighetsvärde till  
4 892 Mkr (4 813), en ökning med 79 Mkr. Koncernens totala 
uthyrningsbara yta är 286 102 kvm, vilket ger ett fastighets -
värde om 17 098 kr per kvm (16 714). Portföljvärdet består till 
73 procent av bostäder fördelat på 2 819 lägenheter. Reste -
rande 27 procent fördelar sig på kommersiella fastigheter 
samt samhällsfastigheter.
Fortinova har under perioden frånträtt tre bostadsfastig -
heter i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i 
Bollebygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 
24,5 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden 
vilket verifierar Fortinovas interna och externa värderingar.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.12.31
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 89 849 124 973 150,7 1 988,8 15 914 40,7%
Varberg 52 655 99 740 117,0 1 539,3 15 433 31,5%
Kungsbacka 13 97 14 401 22,1 295,7 20 533 6,0%
Falkenberg 24 97 10 832 11,6 153,8 14 199 3,1%
Västra Götaland 56 1 541 117 695 169,2 2 315,4 19 673 47,3%
Lilla Edet 16 484 38 271 53,7 588,7 15 382 12,0%
Borås 4 310 17 600 31,0 567,0 32 216 11,6%
Göteborg 8 286 28 786 39,7 532,0 18 481 10,9%
Uddevalla 16 307 18 870 26,8 389,5 20 641 8,0%
Trollhättan 10 129 12 535 15,2 194,4 15 509 4,0%
Övriga 2 25 1 633 2,8 43,8 26 822 0,9%
Skaraborg 31 429 43 434 55,4 587,6 13 529 12,0%
Skövde 11 190 14 130 19,9 267,8 18 953 5,5%
Götene 14 171 20 193 24,3 212,6 10 528 4,3%
Övriga 6 68 9 111 11,2 107,2 11 766 2,2%
Summa 176 2 819 286 102 375,3 4 891,8 17 098 100,0%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2024.01.01 4 813,1 180
Fastighetsförvärv, justering av 
preliminär köpeskilling
-1,2
Fastighetsförsäljning -25,1 -4
Investeringar befintliga fastigheter 
och projekt
22,5
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet 82,5
Fastighetsbestånd 2024.12.31 4 891,8 176
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 31 DECEMBER 2024

===== SIDA 22 =====

22
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN  
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6
2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6
2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3
2024.04.29 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 488 8 0,6
Summa 1 541 20 2,1
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory 
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och base-
ras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd 
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat 
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter 
utförd den 31 december 2024. Nya förvärv värderas vid tillträde.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 31 december 2024 uppgick fastigheternas bedömda marknads-
värde till cirka 4 892 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent 
motsvarar cirka +/- 245 Mkr. En generell förändring av fastigheter-
nas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter skulle påverka 
fastigheternas marknadsvärde med -55,7/ +58,1 Mkr, medan en 
generell förändring av kostnad för drift och underhåll med 1 procent 
skulle påverka med -22,6/+22,6 Mkr. Det genomsnittliga direktav-
kastningskravet uppgick till 5,2 procent. 
Vi ser återigen värdeökningar på 
våra fastigheter.

===== SIDA 23 =====

23
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av december 
2024 till 239,0 Mkr (227,3). 
NOT 10 EGET KAPITAL 
Det egna kapitalet uppgick till totalt 2 282 Mkr (2 142), varav  
2 253 Mkr (2 142) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget 
kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande upp-
gick till 30 Mkr (0) och utgör den del av eget kapital i ett dotter -
bolag som är hänförlig till andelar ägda av någon annan än de 
koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen. 
Den 31 december 2024 uppgick Fortinovas aktiekapital till  
51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett 
kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 
A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar 
till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. 
Fortinova har den 31 december cirka 2 900 aktieägare införda i 
aktieboken.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till 
ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. 
Programmet omfattar vid periodens utgång 470 000 teckningsop-
tioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestå-
ende aktier och röster. Under 2024 har 20 000 teckningsoptioner 
återköpts och makulerats.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden kopp-
lad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 december till  
0,0 Mkr (19,5). Under innevarande period konsolideras BRF Tändstif-
tet i Fortinovas koncernredovisning utan effekt i föregående år. 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 700 Mkr  
(2 784) vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 55 procent (58). 
Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelåningsgraden 
till 50 procent (53). Av totala skulden utgörs 730 Mkr (598) av 
gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,9 procent (3,6). En 
förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar 
cirka +6,8/-6,8 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. 
Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, förnyat och 
förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte 
att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga ränte -
bindningstiden, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, 
uppgick till 2,7 år (2,1). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
uppgick till 2,2 år (2,7).
Nyckeltal 2024.12.31 2023.12.31
Belåningsgrad, % 55,2 57,8
Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6
Räntetäckningsgrad, % 186 190
Räntebindningstid, år 2,7 2,1
Kapitalbindning, år 2,2 2,7
Andel räntesäkrad 
låneportfölj, %
73,0 61,7
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp-
gick den 31 december till 3 052 Mkr (3 061). Pantsatta aktier i dot-
terbolag uppgick i koncernen till 76 Mkr (75). I samband med att 
koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbo-
laget ingått borgensåtagande om totalt 1 902 Mkr (1 508). Pant -
satta aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 56 Mkr (56).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 727 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 075 40
1–2 år 837 31
2–3 år 260 10
3–4 år 140 5
4–5 år 15 1
> 5 år 373 14
Summa 2 700 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 861 32
1–2 år 350 13
2–3 år 378 14
3–4 år 369 14
4–5 år 302 11
> 5 år 440 16
Summa 2 700 100
NOT 13 EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
I januari 2024 förvärvade Fortinova 28 bostadsrätter från BRF 
Tändstiftet. Överlåtelsen genomfördes genom amortering av 
reversfordran utan effekt på koncernens likviditet. Under perio -
den har 8 bostadsrätter sålts. Vid periodens utgång innehar 
Fortinova 24 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in 
i koncernens räkenskaper. Fastigheten i bostadsrättsföreningen 
utgör varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. 
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff -
ningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde. Den 31 december 
uppgick koncernens bokförda värde på exploateringsfastigheter 
till 96 Mkr (0).

===== SIDA 24 =====

24
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 224,9 204,4
Centrala administrationskostnader -34,1 -29,0
Finansiella intäkter och kostnader -95,5 -95,3
Betald inkomstskatt -12,3 -10,5
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 83,0 69,6
Förändring av exploateringsfastighet 12,7 -
Förändring av rörelsefordringar 64,1 44,1
Förändring av rörelseskulder -63,7 14,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,1 127,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -24,7 -44,9
Förvärv av dotterföretag - -442,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter 3,8 -
Avyttring av dotterföretag 20,7 33,6
Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark - -17,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 -471,4
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning - -37,0
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7
Upptagna banklån - 149,1
Amortering av banklån -84,2 -56,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -84,2 55,9
Periodens kassaflöde 11,7 -287,7
Likvida medel vid periodens början 227,3 515,0
Likvida medel vid periodens slut 239,0 227,3
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december till 239,0 Mkr 
(227,3).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 96,1 
Mkr (127,8). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet 
med -0,2 Mkr (-471,4). Fortinova har investerat -24,7 Mkr (-44,9) i 
befintligt bestånd och koncernen har erhållit 24,5 Mkr (33,6) vid 
avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga förvärv 
av dotterbolag eller förvaltningsfastigheter under perioden 
(-460,1). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
-84,2 Mkr (55,9) och avser periodens amortering av banklån. Inga 
nya lån har upptagits (149,1).

===== SIDA 25 =====

25
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, 
kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 17 098 16 714
Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 375,3 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,9 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 99,1 99,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 5,2 -11,5
Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 3,9 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 452 2 293 2 452 2 293
Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 50,3 53,1
Belåningsgrad, % 55,2 57,8 55,2 57,8
Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,7 2,1
Räntetäckningsgrad, % 186 190 186 190
Överskottsgrad, % 61,3 61,5 56,8 61,6
Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 21,6 25,3
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,8 44,7 47,8 44,7
Eget kapital, kr/aktie  43,9 41,7 43,9 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,8 1,7 0,4 0,4
Periodens resultat, kr/aktie 2,2 -5,1 1,3 -2,3
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och bola -
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
Definitioner presenteras på sida 29.
KONCERNENS NYCKELTAL
Våra stabila intäkter underlättar arbetet 
med att skapa ett starkt driftöverskott, 
vilket ger oss positiva kassaflöden även  
i svårare tider.

===== SIDA 26 =====

26
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån)
2024.10.01-
2024.12.31
(3 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
Nettoomsättning - - - -
Övriga rörelsekostnader -17,5 -15,6 -5,2 -4,6
Rörelseresultat -17,5 -15,6 -5,2 -4,6
Resultat från andelar i koncernföretag 51,5 -76,7 39,3 -76,7
Finansnetto 3,4 0,4 0,5 0,7
Resultat efter finansiella poster 37,4 -91,9 34,6 -80,6
Bokslutsdispositioner 13,8 16,0 4,3 4,1
Skatt - -0,2 - 0,2
Periodens resultat* 51,2 -76,1 38,9 -76,3
* Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträkningen.
Mkr 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 644,0 1 529,5
Fordringar hos koncernföretag 44,2 60,2
Långfristiga reversfordringar 30,0 30,2
Övriga fordringar 5,6 74,9
Kassa och bank 92,0 99,6
Summa tillgångar 1815,8 1 794,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1764,1 1 712,9
Övriga avsättningar - 19,5
Skulder till koncernföretag 46,6 51,9
Övriga skulder 5,1 10,1
Summa eget kapital och skulder 1815,8 1 794,4

===== SIDA 27 =====

27
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag.  
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Fortinovas risker, osäkerhetsfaktorer samt riskhantering presen-
teras i koncernens årsredovisning för räkenskapsåret 2023. 
Under året har styrelsen utvecklat Fortinovas riskbedömning 
vilken presenteras i årsredovisningen för 2024. Dock har inga 
väsentliga förändringar skett.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseledamö-
ter, företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet 
med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar har 
under perioden utgått förutom att styrelseledamot Anna Weiner 
Jiffers bolag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,6 Mkr 
(0,1) för stöd i koncernens arbete med standarderna i ESRS enligt 
lagkravet CSRD. Styrelseledamot Anders Valdemarsson är 
anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören Anders 
Johansson är anställd i Fortinova Fastigheter AB (publ). Anders 
Valdemarsson och Anders Johansson äger vardera 50 procent av 
A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova uppgår till 2 750 000 
A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga närståendetransaktioner 
utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag 
eller privatperson under perioden. Moderbolagets närstående -
transaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag 
inom koncernen.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd -
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. 
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 42 medarbetare (46), fördelat 
på 19 kvinnor och 23 män.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Från och med 1 januari 2024, i enlighet med IFRS 10 koncern-
redovisning, konsoliderar Fortinova BRF Tändstiftet fram tills 
slutliga bostadsköpare tillträder sina bostäder. Fortinova innehar 
24 av föreningens 41 bostadsrätter. Konsolideringen medför att 
innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernens 
egna kapital. Jämförelsetal i denna rapport har inte räknats om. 
För mer information, se not 13.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 28 =====

28
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Catharina Lagerstam
Styrelseledamot
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 26 februari 2025
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot

===== SIDA 29 =====

29
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Authority 
(ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa 
nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultat-
utveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rap-
portering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alter-
nativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att 
bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktie-
ägarna och andra intressenter värdefull information.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Kontrakterade hyror vid periodens slut 
plus bedömd marknadshyra för ej 
uthyrda ytor på årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader 
hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt eget kapital.  
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. 
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i relation till antal 
utestående aktier vid periodens slut. 
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till 
moderbolagets aktieägare i relation till 
vägt antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 30 =====

30
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
2024.01.01-
2024.12.31 
(12 mån) 
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån) 
2024.10.01-
2024.12.31 
(3 mån) 
2023.10.01-
2023.12.31 
(3 mån) 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 891,8 4 813,1 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 286 102 287 974 286 102 287 974 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 17 098 16 714 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 371,3 354,9 371,3 354,9 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,0 4,0 4,0 4,0 
A + B Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 375,3 358,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 371,3 354,9 371,3 354,9 
B Periodens hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 375,3 358,9 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,9 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 283 472 285 363 283 472 285 363 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 2 630 2 611 2 630 2 611 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 99,1 99,1
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 31 =====

31
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELLA NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.12.31 
(12 mån) 
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån) 
2024.10.01-
2024.12.31 
(3 mån) 
2023.10.01-
2023.12.31 
(3 mån) 
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 113,6 -262,9 113,6 -262,9
B Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 2 197,3 2 291,6 2 197,3 2 291,6
A / B Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 5,2 -11,5
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 1 625,2 2 172,5 1 625,2 2 172,5
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 1 074,5 611,4 1 074,5 611,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 699,7 2 783,9 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,6 -95,2 -105,6 -95,2
B Genomsnittlig räntebärande skuld, Mkr 2 741,8 2 625,0 2 741,8 2 625,0
A / B Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 3,9 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 252,7 2 142,0
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -13,3 -27,9 -13,3 -27,9
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 212,3 178,9 212,3 178,9
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 451,7 2 293,0 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 699,7 2 783,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 239,0 227,3 239,0 227,3
C Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 891,8 4 813,1
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 50,3 53,1
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 699,7 2 783,9
B Förvaltningsfast.värde vid periodens slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 891,8 4 813,1
A/B Belåningsgrad, % 55,2 57,8 55,2 57,8
Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,7 2,1
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv mån., Mkr 90,4 85,9 90,4 85,9
B Räntekostnad för rullande tolv mån., Mkr -105,6 -95,2 -105,6 -95,2
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 185,6 190,2 185,6 190,2
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 224,9 204,4 52,7 52,7
B Periodens hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 92,9 85,5
A / B Överskottsgrad, % 61,3 61,5 56,8 61,6
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 20,1 21,6
B Periodens hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 92,9 85,5
A / B Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 21,6 25,3

===== SIDA 32 =====

32
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.12.31 
(12 mån) 
2023.01.01-
2023.12.31 
(12 mån) 
2024.10.01-
2024.12.31 
(3 mån) 
2023.10.01-
2023.12.31 
(3 mån) 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 451,7 2 293,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 47,8 44,7 47,8 44,7 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 252,7 2 142,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 43,9 41,7 43,9 41,7 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 20,1 21,6
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,8 1,7 0,4 0,4 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 113,6 -262,9 66,4 -118,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie 2,2 -5,1 1,3 -2,3

===== SIDA 33 =====

33
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att hämta och  
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. 
Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, 
verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ),  
telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, 
Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig 
granskning av koncernens revisor.
FINANSIELL KALENDER  
2025.05.13 Delårsrapport Q1, januari – mars 2025
2025.05.14 Årsstämma 2025, Varberg
2025.08.20 Delårsrapport Q2, januari – juni 2025
2025.11.05 Delårsrapport Q3, januari – september 2025
2026.02.19 Bokslutskommuniké 2025, januari – december 2025
FORTINOVA.SE

===== SIDA 34 =====

34
INTRODUKTION AKTIE VERKSAMHET FINANSIERING FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se