FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari–mars / 2024
===== SIDA 2 =====
Perioden januari–mars 2024
• Hyresintäkterna uppgick till 133,1 Mkr (128,9), en ökning med
3 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 94,1 Mkr (90,9), en ökning med
4 procent.
• Förvaltningsresultatet ökade med 140 procent till 27,1 Mkr
(11,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna
uppgick till 5,7 Mkr (-7,4), motsvarande 0,12 kr (-0,16) per
aktie. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och
intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 28,4 Mkr
(27,0).
• Periodens resultat uppgick till 45,0 Mkr (-40,2),
motsvarande 0,29 kr (-1,85) per aktie. Ökningen hänför sig
främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
• Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna
minskade med 12 procent till 3 257,7 Mkr (3 685,1),
motsvarande 71,42 kr (80,79) per aktie.
Jan-mar
2024
Jan-mar
2023
Apr 2023-
mar 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter, Mkr 133,1 128,9 507, 2 503,0
Driftsöverskott, Mkr 94,1 90,9 370,8 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 27,1 11,3 76,4 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,12 -0,16 -0,61 -0,49
Bostäder under byggnation, antal 612 914 612 625
Färdigställda bostäder, antal 13 92 210 289
Nettoinvestering, Mkr 167,7 11,4 274,6 118,3
Belåningsgrad, % 52,7 49,5 52,7 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,7 58,1 61,7 60,5
Soliditet, % 36,3 39,5 36,3 37, 2
Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,7 1,8 1,6 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 757,7 5 259,4 4 757,7 4 812,3
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 257,7 3 685,1 3 257,7 3 219,8
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,42 80,79 71,42 70,59
1) Exklusive kostnader av engångskaraktär.
Perioden i sammandrag
71,42 kr
Långsiktigt substansvärde
hänförligt till aktieägarna per aktie
10 059 Mkr1
Fastighetsvärde
9 441 st
Bostadsbyggrätter
52,7 %
Belåningsgrad
1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 355 Mkr.
2 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 3 =====
Väsentliga händelser under och efter perioden
Första kvartalet
• I februari tecknades en ränteswap om
500 Mkr med en fast ränta om 2,58
procent som löper ut i januari 2030.
• I mars genomfördes en emission av
konvertibler och därigenom tillfördes
cirka 200 Mkr. Konvertiblerna löper
med en fast årlig ränta om 6,75 procent
med kvartalsvisa utbetalningar och
förfaller till betalning i mars 2029.
• Under perioden återköptes hybridobli-
gationer till ett värde av 101,3 Mkr.
• Under perioden förvärvades fastigheten
Vindspelet 6 i Borås med ett överens-
kommet fastighetsvärde om 62,5 Mkr
och ett årligt hyresvärde på cirka 6 Mkr.
Händelser efter kvartalets utgång
• I april emitterades ytterligare gröna
seniora icke säkerställda obligationer
om 150 Mkr under utestående grönt
ramverk. Emissionen skedde på initia -
tiv av institutionella investerare.
• Efter periodens utgång har ytterligare
hybridobligationer återköpts och vid
tidpunkten för denna rapports publice-
ring uppgår utestående hybridobliga-
tioner till ett värde om cirka 640 Mkr.
3Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 4 =====
VD-kommentar
Genova inledde året med både högre hyresintäkter och ett ökat driftsöverskott jämfört med
föregående år. Våra projekt utvecklas enligt plan och under året kommer vi att färdigställa
närmare 400 miljöcertifierade hyresbostäder. Fastighetsvärdena har stabiliserats och
finansieringsmarknaden stärkts samtidigt som aktiviteten på transaktionsmarknaden
ökat, vilket kan skapa affärsmöjligheter för Genova framöver.
Hyresintäkterna ökade med 3 procent
och driftnettot med 4 procent. Förvalt-
ningsresultatet steg med 140 procent till
27 Mkr, detta främst som en följd av lägre
negativa värdeförändringar på fastighe-
ter i joint ventures och intresseföretag.
Även exklusive dessa värdeförändringar
ökade förvaltningsresultatet med 5
procent. Värdeförändringarna i koncer-
nen stabiliserades och vi redovisar en
begränsad negativ värdeförändring från
förvaltningsfastigheterna om –6,5 Mkr
där indexjusteringar reducerade effekten
av ökade avkastningskrav. Substansvär-
det per aktie minskade med 12 procent
till 71,42 kr per aktie jämfört med samma
period föregående år men ökade jämfört
med årsskiftet.
Finansiering
Vi noterar att såväl bank- som kapital-
marknaden förbättrades under inled-
ningen av 2024 och Genova fortsatte vårt
arbete med att förbättra kapitalstruk-
turen, sänka finansieringskostnaderna
samt stärka likviditeten. I mars genom-
förde vi en emission av konvertibler och
tillfördes därigenom 200 Mkr. Genom
konvertibelemissionen diversifierade
vi Genovas finansieringskällor, vilket
är positivt både för våra aktieägare och
obligationsinnehavare. Efter periodens
utgång emitterade vi framgångsrikt
ytterligare gröna obligationer. I samband
med emissionerna återköpte vi hybrid-
obligationer om cirka 160 Mkr till rabatt.
Förvaltning
Genova har en stabil förvaltningsportfölj
med en god hyresgästmix. Vi har hyres-
avtal med långa löptider, i genomsnitt
5,1 år, och en fortsatt hög uthyrningsgrad
om 94 procent. Detta är särskilt viktigt
i en tid av svagare konjunktur som vi
nu är inne i. Vår inriktning på tillväxt-
regioner med tonvikt på Storstockholm
och Uppsala samt en hög andel intäkter
från samhällsfastigheter, bostäder och
dagligvaruhandel skapar stabilitet i en
marknad med lägre aktivitet.
Investeringar
Genovas pågående projekt utgörs i
huvudsak av hyresbostäder i Norrtälje,
Knivsta, Enköping och Upplands-Bro,
men vi har även en pågående byggnation
av Apoteas nya centrallager i Varberg.
Våra pågående bostadsprojekt innebär
att vi under året kommer att färdigställa
närmare 400 hyresbostäder för egen
långsiktig förvaltning, samtliga med
miljö certifiering enligt Svanen. Årshyran
för hyresbostäderna uppgår till cirka 47
Mkr. Vi fortsätter att prioritera arbete
med detaljplaner i vår byggrättsport-
följ, vilket kommer skapa betydande
värden för Genova som vi avser realisera
antingen genom egen projektutveckling
eller via avyttringar av byggrätter framåt.
Framåtblick
Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av
utmaningar, framför allt i form av höga
räntenivåer, men en viss optimism om
vändning är tydlig. Om förväntningarna
om en sänkning av styrräntan under
2024 infrias, finns förutsättningar för
minskad press på fastighetsvärdena och
minskade räntekostnader under året.
Vi kommer att ha fortsatt stort fokus
på Genovas kapitalstruktur och på att
säkerställa vår likviditet. Med tecken på
en mer öppen kapital- och bankmarknad
och ökad aktivitet på transaktionsmark-
nad ser vi förutsättningar för värde-
skapande affärsmöjligheter framåt.
Michael Moschewitz, VD
" Vi redovisar förbättrat
förvaltningsresultat
och stärkt intjänings -
förmåga"
4 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 5 =====
Pågående projekt och
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 355 Mkr
69%
Hyresbostäder
7%
Kommersiella
fastigheter20%
Bostadsrätter
4%
Samhälls-
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 598 Tkvm
64%
Hyresbostäder
5%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsrätter
6%
Samhälls-
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,4
8,0
10,3 9,9 10,1
4,4
2019 2020 2021 2022 2023
R12
2024
40,8
60,8
99,2
120,8
60,6
76,4
Förvaltningsfastigheter
Kategori
Fastighetsvärde
Fastighetsvärde
Totalt 7 704 Mkr
43%
Kommersiella
fastigheter
57 %
Samhälls -
fastigheter 1
1) Varav 240 hyresbostäder
Genova – det personliga fastighetsbolaget
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med
kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen
långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt,
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader
är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra
tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.
Förvaltningsfastigheter
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
5Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 6 =====
Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier.
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna.
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om
minst 20 procent (inklusive eventuella
värdeöverföringar till aktieägarna) över en
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt
i förvaltningsresultatet per aktie (före
utdelning) om minst 20 procent över en
konjunkturcykel.
Belåningsgrad fastigheter
Belåningsgrad fastigheter
ska över tid understiga
65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat
per aktie, Kr
Belåningsgrad
fastigheter, %
Belåningsgrad, %
Kr
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
Mål
Mål
Begränsning
32,6 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q1 2024
36,3 %
31 mar 2024
1,7 ggr
Jan–mar 2024
113,8 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q1 2024
52,7 %
31 mar 2024
Belåningsgrad
61,7 %
31 mar 2024
Belåningsgrad
fastigheter
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
6 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 7 =====
Pågående byggnation
Pågående byggnation av
egenproducerade bostäder ska
uppgå till minst 1 000 bostäder
per år vid utgången av år 2024.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska
vid utgången av år 2025 uppgå
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade
bostäder, antal
Fastighetsvärde på
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55
procent av Genovas totala hyresintäkter
vid utgången av år 2023. 1
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
Mål
Mål
Mål
55 %
31 mar 2024
612
31 mar 2024
10,1 Mdkr
31 mar 2024
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2024
Q1
2023
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och
hybridobligation, %
24%
Gröna hybrid-
obligationer
58%
Gröna banklån
18%
Gröna
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 2023 2024
Q1
2021
26% 23%
11%
31%
10%
29%
10%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
7Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 8 =====
Miljöcertifiering
All nyproduktion ska
vara miljöcertifierad.
Därutöver ska alla
förvaltningsfastigheter
som ägs och
förvaltas långsiktigt
(exkl. Järngrindens)
miljöcertifieras fram till
utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och övergri-
pande vision är att skapa och förvalta att-
raktiva och hållbara miljöer långsiktigt.
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över-
gripande områden; att bygga och förvalta
för framtidens miljö och klimat, lång-
siktig stadsutveckling samt att bedriva
en hållbar affärsverksamhet. Genova
har sedan 2023 klimatmål godkända av
Science Based Targets initiative.
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova
ett ramverk för grön finansiering i linje
med Green Bond Principles framtagna
av ICMA (International Capital Mar-
ket Association). Detta dokument styr
villkoren för hur likviden från gröna
obligationer, gröna lån och andra typer
av skuldebrev får användas. Genovas
Gröna Finansieringsramverk och rela-
terad information återfinns på bolagets
webbplats genova.se. Då den externa
verifieringen av Genovas ramverk behö-
ver uppdateras kommer Genova uppda-
tera både ramverket och söka ny extern
verifiering under året.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter
och långsiktigt förvaltade fastigheter i
beståndet för att möta kund- och inves-
terarkrav, minska vår negativa påverkan,
öka vår positiva påverkan, öka värdet
av fastigheten och möjliggöra bättre
lånevillkor.
Händelser under perioden
Under kvartalet färdigställdes hållbarhets-
rapporten där vi även i år har arbetat för
förbättrad kvalitet och tillförlitlighet för
hållbarhetsdata. I och med att vi under
året samlade in hållbarhetsdata även för
Järngrinden initierade vi under första
kvartalet även ett projekt för att inklude-
ra Järngrinden i vår målsättning. Under
första kvartalet inledde vi arbetet med att
genomföra en dubbel väsentlighetsana-
lys inför kommande rapporteringskrav.
Genova kommer under 2024 att genomföra
en GAP-analys för att identifiera behov av
mål och aktiviteter för att kunna nå och
eventuellt ta fram nya hållbarhetsmål. Som
ett led i att sätta ytterligare fokus på håll-
barhetsarbetet har Genova utsett CFO
och Chef Stadsutveckling som ansvariga
att samordna och driva arbetet.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser
ska minska med 42
procent till 2030 från
2021 års nivåer inom
scope 1 och scope 2.
Utsläpp i scope 3 ska
mätas och minskas.
Genova följer upp
klimatmålen på årsbasis.
Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021
Scope 1 81,9 4,0 0,0
Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och
Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/
Planerade
Pågående
planarbete Totalt Pågående
Svanen 3 3 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad
iDrift
Silver 22 4 26
Brons 1 1
Certifieras ej 26 26
Summa 28 4 0 26 58 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens förvaltningsfastigheter inleddes under 2023.
1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
8 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 9 =====
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och
bostäder samt kommersiella fastigheter
för handel, kontor och lager. För huvud-
delen av Genovas befintliga förvaltnings-
fastigheter planeras det för utveckling av
framtida hyresbostäder i kombination
med samhällsfastigheter, ofta i nya
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i
Uppsalaregionen samt i västra Sverige.
Genova arbetar löpande med att iden-
tifiera möjliga förvärvsobjekt som kan
bidra till att uppfylla bolagets operativa
och finansiella mål. Genovas ambition är
att förvärva fastigheter med utvecklings-
potential, antingen via utveckling av
befintlig byggnation eller genom att på
sikt skapa byggrätter för framtida nybygg-
nadsprojekt.
Vid periodens utgång hade Genova ett
helägt fastighetsbestånd bestående av 80
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka
350 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med
hänsyn tagen till pågående nyanlägg-
ningar, projekteringsfastigheter samt
joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr.
Portföljförändringar
Under kvartalet förvärvades och till-
träddes en fastighet i Borås. Fastigheten
har ett fastighetsvärde om 62,5 Mkr och
årligt hyresvärde uppgår till cirka 6 Mkr.
En fastighet i Upplands-Bro med ett
fastighetsvärde om 43 Mkr omklassific-
erades till projekteringsfastigheter.
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova cirka
450 hyresavtal med en genomsnittlig
återstående avtalslängd på 5,1 år samt
240 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäkter
uppgick andelen från bostäder och offent-
ligt finansierade hyresgäster till cirka
55 procent. Om även dagligvaruhandel
inkluderas uppgick andelen till cirka 62
procent av kontrakterade hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden
vid periodens utgång uppgick till 94
procent (94).
Förvaltningsfastigheter
31 mars 2024
Kategori Geogra/f_i
Uthyrbar yta per fastighetskategori
Totalt 350 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 350 Tkvm
54%
Kommersiella
fastigheter
46 %
Samhälls -
fastigheter 1
10%
Övrigt
44%
Storstockholm
22%
Uppsala
24%
Väst
1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
Hunnerup 1, Lund
9Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 10 =====
Fastighetsbeståndet
31 mars 2024
Antal
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta,
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak-
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 49 181,2 3 305 18 248 263 1 453 91,7 241 -60 -333 181 999
Samhällsfastigheter 3 31 169,1 4 399 26 007 299 1 767 95,4 285 -64 -377 221 1 308
Summa per fastighets -
kategori
80 350,3 7 704 21 994 562 1 604 93,7 526 -124 -354 402 1 148
Per geografi
Storstockholm 33 154,0 3 982 25 852 268 1 741 95,5 256 -57 -373 199 1 289
Uppsala 16 76,7 1 991 25 967 142 1 854 94,3 134 -33 -431 101 1 318
Väst 24 82,9 1 011 12 191 90 1 081 91,1 82 -19 -225 63 760
Övrigt 7 36,7 721 19 651 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083
Summa per geografi 80 350,3 7 704 21 994 562 1 604 93,7 526 -124 -354 402 1 148
Pågående byggnation 977
Planerade projekt 1 379
Totalt enligt balansräkning 10 059
Närliggande färdigställda
byggnationer 4 2 21,0 204 46 2 195 100 46 -8 -375 38 1 820
Totalt 82 371,3 10 263 608 1 638 94,1 573 -132 -355 441 1 186
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 981
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 5 Mkr.
3) Varav 240 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter.
4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 mars
är motsvarande 796 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande
färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Förfallostruktur hyresavtal
31 mars 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak-
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 113 14 21 4
2025 123 68 109 21
2026 77 58 89 17
2027 73 36 57 11
2028 17 22 36 7
>2028 46 99 190 36
Summa 449 297 502 95
Hyresbostäder 240 13 24 5
Totalt 689 310 526 100
Vakant 40 36
Totalt 350 562
Fördelning hyresintäkter
31 mars 2024
Hyresavtal
Kontrakterad
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 260 50
Bostäder 1 27 5
Livsmedel 37 7
Övrigt kommersiellt 202 38
Summa hyresintäkter 526 100
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (10 största)
7,1 år
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (total portfölj)
5,1 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
10 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 11 =====
Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom
projektutveckling av hyresbostäder,
samhällsservice och kommersiella
lokaler där projektportföljen i huvudsak
hänför sig till egenutvecklade byggrätter
tillskapade från egna förvaltningsfastig-
heter med befintligt kassaflöde.
Den samlade uthyrbara arean för
Genovas planerade projekt oberoende
av planskede uppgick på balansdagen
till cirka 544 Tkvm. Cirka en fjärdedel av
de planerade projekten är under samråd
och har geografisk tyngdpunkt i Stor-
stockholm. Under 2024 kommer Genova
lägga stor energi på det fortsatta arbetet
med att skapa byggrätter för framtida
nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och
samhällsfastigheter.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs
pågående projekt som utgörs av Apoteas
nya centrallager i Varberg.
I Norrtälje är det första kvarteret
färdigställt och inflyttat. Det andra
kvarteret, som är i produktion, innehåller
246 hyresbostäder. Kvarteret kommer att
färdigställas under 2024.
Projektet Segerdal är beläget i cen-
trala Knivsta i direkt anslutning till
tågstationen. Projektet genomförs i ett
joint venture med Redito och under året
har det första kvarteret färdigställts och
hyresgästerna har flyttat in. Det andra
kvarteret, som är i produktion, innehåller
151 lägenheter.
Projektet Korsängen i centrala
Enköping ligger i direkt anslutning till
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova
bygger 160 hyresbostäder som kommer
färdigställas under 2024.
Den första etappen av Genovas
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i
centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-
tar cirka 130 bostäder, en livsmedelsbu-
tik och en grundskola F-9. Genova har
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood
och Raoul Wallenbergskolan för att driva
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
Information om pågående byggnation och planerade projekt
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek,
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner,
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 mars 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat
färdig-
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde2,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2/Q4 2024 246 12 771 - 601 47 060 26 2 001 549 466 505
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/
Q4 2025
75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 231 109 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q3 2024 160 8 034 244 399 48 200 21 2 494 398 288 290
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 42 99
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 20 47
Järngrinden 5 Varberg Kommersiellt 5 - - 11 767 140 11 868 7 628 120 36 36
Summa pågående byggnatioer 612 34 277 19 582 2 157 40 057 107 1 983 1 903 962 977
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.
5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
9 441
Antal bostadsbyggrätter
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
598 Tkvm
Uthyrningsbar yta
11Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 12 =====
Planerade projekt
31 mars 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde2,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 403 350 004 - 16 599 47 424 826 2 360 14 116 710 755
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 54 54
Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 004 481 99 100
Bostadsrätter 2 241 148 900 - 8 913 59 860 - - 7 268 432 470
Summa per kategori 8 829 513 319 30 695 27 338 50 252 927 2 346 23 020 1 296 1 379
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 899 231 852 17 292 13 743 55 159 397 2 549 11 391 634 712
Uppsala 1 809 87 200 11 435 4 560 46 233 207 2 357 3 885 194 194
Väst 2 556 168 702 1 968 7 904 46 309 271 2 097 6 752 382 382
Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 86 91
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 829 513 319 30 695 27 338 50 252 927 2 346 23 020 1 296 1 379
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta
31 mars 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
der samt service. Projektet delägs till 30
procent av fastighetsbolaget K2A.
Byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas
byggrättsportfölj upplyser Genova om
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin
utgångspunkt i ett externt bedömt mark-
nadsvärde på de outnyttjade byggrät-
terna under planerade projekt. Detta kan
vara relevant för det fall Genova ej skulle
fullfölja sin affärsplan och exploatera
byggrätterna utan i stället avyttra dem.
CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars
av de framtida byggrätterna uppgick till
cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på
dessa fastigheter, som i förekommande
fall kommer behöva rivas i samband med
exploatering, samt upparbetad inves-
tering för planerade projekt hade per 31
mars ett bokfört värde om cirka 2,1 Mdkr.
Det innebär att övervärdet i koncernens
byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka
1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i
Genovas balansräkning.
Järngrindens byggrätter har inte
externvärderats och är exkluderade ur
det övervärde som Genova bedömer
finns utöver balansräkningen. Planen
är att även Järngrindens byggrätter ska
externvärderas.
12 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 13 =====
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående
tabell upprättats. Intjäningsförmågan
utgår från förvaltningsobjektens status
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt
i produktion efter att dessa färdigställts
och inflyttning har skett. Det är viktigt
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller
exempelvis ingen bedömning av hyres-,
vakans- eller ränteförändringar.
Hyresintäkter baseras på hyresvärde
på årsbasis med avdrag för vakanta ytor.
Fastighetskostnader är bedömningar av
normaliserade kostnader på helårsbasis.
Hyresvärdet för respektive förvaltnings-
objekt och pågående projekt i produk-
tion som inkluderas i aktuell intjäning
framgår av avsnitten ”Förvaltningsfast-
igheter" och "Projektutveckling” i denna
delårsrapport. Under 2024 kommer
projekten Handelsmannen och Kors-
ängen successivt att färdigställas, vilket
kommer att förstärka intjäningen från
förvaltningsfastigheter med ytterligare
cirka 47 Mkr.
Centrala administrationskostnader
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda
kostnader för kommande tolvmånader-
speriod, rensat för eventuella kostnader
av engångskaraktär. Finansnettot har
beräknats utifrån aktuell räntebärande
nettoskuld. Ränta på likvida medel
erhålls ej och ränta på den räntebärande
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid årets utgång.
Bedömd intjäningsförmåga per 31 mars 2024
Mkr
Summa
Förvaltnings-
fastigheter
Pågående
byggnation Summa
Hyresvärde 562 87 649
Vakans -36 0 -36
Hyresintäkter 526 87 613
Fastighetskostnader -124 -12 -136
Driftsöverskott 402 75 477
Central administration fastighetsförvaltning -21 0 -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 17 4 21
Finansnetto -217 -47 -264
Förvaltningsresultat 181 32 213
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 12 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Korsängen, Enköping
13Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 14 =====
Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också
investeringar i joint ventures och
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice
och kommersiella lokaler.
Per den 31 mars 2024 ägde Genova ande-
lar i joint ventures och intresseföretag.
De gemensamt ägda bolagen innehade
totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om cirka 2,0 Mdkr varav
Genovas andel uppgick till cirka 1,0 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till cirka 1 250 stycken
fördelat på cirka 110 Tkvm.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 mars 2024
Namn Andel, %
Bokfört
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal
fastigheter
Andel av
fastighetsvärde
Antal
bostäder
Uthyrningsbar
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens
intressebolag
49 278 Västsverige 5 258 313 44
SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 130 Stockholm 4 231 192 12
GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5
Greenova 50 6 Stockholm 5 91 285 24
585 18 981 1 251 108
Gredelby 21:1, Knivsta
14 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 15 =====
Nyckeltal
Jan-mar
2024
Jan-mar
2023
Jan-dec
2023
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Bostäder under byggnation, antal 612 914 625
Färdigställda bostäder, antal 13 92 289
Totalt antal byggrätter, antal 9441 9 230 8 756
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 181,2 207,6 196,3
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 169,1 161,1 165,1
Total uthyrbar yta, tkvm 350,3 368,7 361,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 93,5 93,4
Överskottsgrad, % 70,7 70,5 73,1
Nettoinvesteringar, Mkr 167,7 11,4 118,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 4,2 -3,4 -9,3
Soliditet, % 36,3 39,5 37, 2
Belåningsgrad, % 52,7 49,5 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,7 58,1 60,5
Genomsnittlig räntenivå, % 5,6 5,8 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,6
Kapitalbindningstid, antal år 2,2 2,4 2,4
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 504 45 169 45 504
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,12 -0,16 -0,49
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 97,7 -16,0 97,7
Resultat per aktie, kr 0,29 -1,85 -11,73
Eget kapital, Mkr 4 270,0 4 733,8 4 303,3
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 770,0 3 159,5 2 710,9
Eget kapital per aktie, kr 60,73 69,27 59,43
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 757,7 5 259,4 4 812,3
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 257,7 3 685,1 3 219,8
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,42 80,79 70,59
15Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 16 =====
Totalresultat för koncernen
Mkr
Jan-mar
2024
Jan-mar
2023
Apr 2023
-mar 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter 133,1 128,9 507, 2 503,0
Driftskostnader -29,1 -30,4 -96,6 -98,0
Underhållskostnader -7, 2 -4,9 -29,0 -26,7
Fastighetsskatt -2,8 -2,8 -10,9 -10,8
Summa Fastighetskostnader -39,1 -38,0 -136,5 -135,4
Driftsöverskott 94,1 90,9 370,8 367,6
Central administration fastighetsförvaltning -5,3 -6,6 -20,5 -21,8
Central administration projektutveckling -8,6 -10,7 -33,4 -35,5
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 1,9 -10,3 -4,2 -16,4
- varav värdeförändringar fastigheter -1,3 -15,7 -12,9 -27,3
Finansnetto -55,0 -52,0 -236,3 -233,3
Förvaltningsresultat 27,1 11,3 76,4 60,6
Resultat från nyproduktion bostäder – 32,6 7,4 40,0
Övriga kostnader -2,8 -0,7 -13,4 -11,2
Värdeförändringar fastigheter -6,5 -97,3 -439,5 -530,3
Värdeförändringar derivat 36,8 0,3 -13,6 -50,0
Valutakurseffekter fastigheter 3,2 4,0 11,5 12,3
Resultat före skatt 57,8 -49,7 -371,2 -478,7
Inkomstskatt -12,9 9,5 40,4 62,7
Periodens resultat 45,0 -40,2 -330,8 -416,0
Övrigt totalresultat för perioden – – – –
Summa totalresultat för perioden 45,0 -40,2 -330,8 -416,0
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 35,2 -64,7 -350,9 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 9,7 24,5 20,1 34,9
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 35,2 -64,7 -350,9 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 9,7 24,5 20,1 34,9
Resultat per stamaktie, kr
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 0,29 -1,85 -9,58 -11,73
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 504 45 169 45 613 45 504
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation.
16 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 17 =====
Resultatanalys
Belopp inom parentes avser perioden januari–mars 2023.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 133,1
Mkr (128,9), vilket motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna på 3
procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresgarantier
från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i projekte-
ringsfastigheter minskat effekten av årets hyresuppräkningar.
Fördelning hyresintäkter
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Jämförbart bestånd 124,0 120,4
Tillkomna fastigheter 9,1 4,8
Sålda fastigheter 0,0 3,7
Hyresintäkter 133,1 128,9
Kommersiella fastigheter 60,0 62,3
Samhällsfastigheter 73,1 66,6
Hyresintäkter 133,1 128,9
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt ökade under perioden till 39 Mkr (38),
vilket motsvarar en ökning på cirka 3 procent. Ökningen i
fastighetskostnader förklaras främst av att underhållsåtgärder
utfördes i en högre takt och att driftskostnaderna minskade.
Fördelning fastighetskostnader
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Jämförbart bestånd -37,5 -34,9
Tillkomna fastigheter -1,5 -2,0
Sålda fastigheter 0,0 -1,1
Fastighetskostnader -39,0 -38,0
Kommersiella fastigheter -18,2 -18,5
Samhällsfastigheter -20,8 -19,5
Fastighetskostnader -39,0 -38,0
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 94,1 Mkr (90,9),
vilket motsvarar en ökning på 4 procent. Överskottsgraden för
perioden uppgår till 70,7 (70,5) procent. Den högre överskotts-
graden är en effekt av indexjusteringen av hyresintäkter samt
tillväxt i förvaltningsportföljen via nyproduktion. Jämförbart
bestånd inkluderar projekteringsfastigheter som i väntan på
planerade projekt har en lägre ekonomisk uthyrningsgrad.
Exklusive projekteringsfastigheterna ökar överskottsgraden
för perioden till 71,4 (70,8) procent.
Central administration
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets-
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi-
nistrationskostnaderna uppgick under perioden till 13,9 Mkr
(17,3), vilket motsvarar en minskning om 20 procent.
Central administration
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -0,2 -1,6
Personalkostnader -4,3 -4,3
Avskrivningar och leasing -0,8 -0,7
Central administration fastighets -
förvaltning -5,3 -6,6
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -0,4 -2,6
Personalkostnader -7,0 -6,9
Avskrivningar och leasing -1,2 -1,2
Central administration projektutveckling -8,6 -10,7
Resultat från andelar i joint ventures
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures
uppgick under perioden till 1,9 Mkr (-10,3) och avser resultat
från den löpande driften och värdeförändringar.
Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva-
rande period 2023 om cirka 12 Mkr är framför allt hänförlig till
lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -55,0 Mkr (-52,0). De räntekostnader
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande
kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt-
verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.
Under perioden aktiverades 22 Mkr hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför-
lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå
till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,2 pro-
cent (5,1) (5,6 procent inklusive obligationslån och byggnads-
kreditiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår
3,7 Mkr (4,6) som avser kostnader för upptagande av lån som
periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för
perioden uppgick till 1,7 ggr (1,8). I räntetäckningsgraden har
kostnader av engångskaraktär exkluderats.
17Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 18 =====
Finansnetto
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Ränteintäkter 4,4 5,9
Räntekostnader lån -60,4 -52,9
Räntekostnader leasing -0,6 -0,4
Övriga finansiella intäkter 5,2 -
Övriga finansiella kostnader -3,7 -4,6
Finansnetto -55,0 -52,0
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 27,1 Mkr
(11,3), vilket är en ökning med 140 procent. Ökningen är främst
hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter i
joint ventures och intresseföretag om 14,4 Mkr.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick till -6,5 Mkr (-97,3). De
negativa värdeförändringarna är främst en effekt av ökade
avkastningskrav. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal
har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket
har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven.
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Förändring driftnetto 2,9 -10,6
Pågående byggnation 11,4 -
Mark- och outnyttjade byggrätter 17,1 - 47,5
Förändring avkastningskrav -37,4 -39,2
Förvärv - -
Försäljningar -0,5 -
Värdeförändringar fastigheter -6,5 -97,3
Värdeförändringar derivat
Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde
på ränteswappar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -12,9 Mkr (9,5) och hänför sig i
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fast-
igheter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 387
Mkr (390) samt obeskattade reserver om cirka 104 Mkr (84).
Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt
om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte-
mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till
tillgångsförvärv.
Skatteberäkning
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Resultat före skatt 57,8 -49,7
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats -11,9 10,2
Ej skattepliktiga intäkter 11,3 10,6
Ej avdragsgilla kostnader -1,0 -1,9
Ej avdragsgillt räntenetto -14,0 -8,0
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 3,9 0,9
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,7 -0,1
Justering skatt avseende tidigare år -0,4 -2,3
Förändring i skattemässiga underskott -1,2
Övrigt 1,1 -
Periodens skatt enligt resultaträkningen -12,9 9,5
Uppskjutna skatteskulder, netto
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Temporära skillnader fastigheter -535,4 -590,3
Obeskattade reserver -21,5 -17, 2
Summa uppskjutna skatteskulder -556,8 - 607,5
Underskottsavdrag 79,8 80,3
Övrigt 0,1 1,7
Summa uppskjutna skattefordringar 79,9 82,0
Uppskjutna skatteskulder, netto -476,9 -525,5
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 45,0 Mkr (-40,2). Jämfört med
2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet.
Under perioden var även de negativa värdeförändringarna
lägre än för motsvarande period föregående år, vilket med-
förde ett högre resultat.
18 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 19 =====
Balansräkning för koncernen
Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 704,0 8 079,1 7 679,9
Pågående nyanläggningar 976,9 945,6 878,0
Projekteringsfastigheter 1 378,6 1 105,8 1 298,0
Övriga materiella anläggningstillgångar 24,5 23,3 19,6
Nyttjanderättstillgångar 12,8 31,7 14,3
Uppskjutna skattefordringar 79,9 82,0 79,4
Andelar i joint ventures och intresseföretag 585,2 548,2 569,5
Derivat - 6,3 -
Övriga långfristiga fordringar 256,8 292,2 298,1
Summa anläggningstillgångar 11 221,5 11 317,1 11 039,7
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt - 90,0 42,6
Hyresfordringar och kundfordringar 13,4 31,5 18,2
Övriga fordringar 108,6 164,0 103,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 96,8 66,6 74,2
Likvida medel 329,8 318,7 284,5
Summa omsättningstillgångar 548,5 670,7 523,0
SUMMA TILLGÅNGAR 11 770,0 11 987,8 11 562,7
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 062,6 1 452,2 1 003,5
Hybridobligation 698,8 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 801,2 774,3 792,4
Summa eget kapital 4 270,0 4 733,8 4 303,3
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 4 864,8 5 098,0 5 082,2
Derivat 10,8 – 44,0
Leasingskuld 30,2 29,8 31,8
Övriga långfristiga skulder 68,6 63,0 65,6
Uppskjutna skatteskulder 556,8 607,5 544,4
Summa långfristiga skulder 5 531,1 5 798,4 5 768,0
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 1 668,3 1 156,8 1 191,6
Leverantörsskulder 82,4 55,2 84,9
Leasingskuld 9,5 3,5 9,5
Aktuella skatteskulder 6,7 9,0 8,8
Övriga skulder 48,1 115,7 69,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 153,9 115,3 127,5
Summa kortfristiga skulder 1 968,9 1 455,6 1 491,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 770,0 11 987,8 11 562,7
19Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 20 =====
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal
utestående
aktier,
tusental
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
periodens
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan
bestäm -
mande
inflytande
Summa
eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -415,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,5 800,0 792,5 4 303,3
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 003,5 800,0 792,5 4 303,3
Totalresultat
Periodens resultat 35,2 9,7 45,0
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 35,2 9,7 45,0
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande -0,9 -0,9
Återköp hybridobligation -101,3 -101,3
Optionsdel konvertibellån 48,1 48,1
Utdelning hybridobligation -22,0 -22,0
Valutakur seffekt -2,3 -2,3
Utgående balans per 31 mars 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 062,6 698,8 801,3 4 269,9
20 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 21 =====
Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 mars 2023
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedömdes till cirka 5,7 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro och Varberg.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella
belopp till pågående nyanläggningar.
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående
bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående
bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen.
Per den 31 mars externvärderades hela fastighetsbeståndet
och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum.
I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3,
det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara
marknadsdata.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar;
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en
given investering.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
Jan–mar
2024
Jan–mar
2023
Jan–dec
2023
Ingående värde förvaltnings -
fastigheter
7 679,9 8 183,2 8 183,2
+ Förvärv 62,5 - -
+ Till- och ombyggnation 22,0 6,5 101,1
- Försäljningar - - -284,2
+/- Omklassificeringar -43,0 - 132,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -17,4 -110,6 -452,3
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 704,0 8 079,1 7 679,9
Ingående värde pågående
nyanläggningar
878,0 860,5 860,5
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation 7 7,7 101,5 463,7
- Försäljningar - - -238,8
+/- Omklassificeringar 9,5 -16,4 -158,3
+/- Orealiserade värdeförändringar 11,6 - -49,1
Utgående värde pågående
nyanläggningar
976,8 945,6 878,0
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 298,0 1 023,2 1 023,2
+ Förvärv - - -
+/- Omklassificeringar 33,5 16,4 50,4
+/- Orealiserade värdeförändringar 4,0 30,0 28,8
+ Aktiveringar 43,1 36,2 195,7
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 378,6 1 105,8 1 298,0
Ingående värde pågående
bostadsprojekt
42,6 197,0 197,0
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation - 3,0 42,6
- Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0
+/- Orealiserade värdeförändringar - - -
Utgående värde pågående
bostadsprojekt
- 90,0 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 059,4 10 220,5 9 898,6
Förvaltningsfastigheter 7 704,0 8 079,1 7 679,9
Pågående byggnation 976,8 945,6 878,0
Planerade projekt 1 378,6 1 105,8 1 298,0
Pågående bostadsprojekt - 90,0 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 059,4 10 220,5 9 898,6
21Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 22 =====
Substansvärde
31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 270,0 93,61 4 733,7 103,78 4 303,3 94,34
Återläggning:
Derivat enligt balansräkningen 10,8 0,24 - - 44,0 0,96
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 556,8 12,21 607,5 13,32 554,6 12,16
Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,9 -1,75 -82,0 -1,80 -89,7 -1,97
Hybridobligation -698,8 -15,32 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54
Innehav utan bestämmande inflytande -801,2 -17,57 -7 74,3 -16,98 -792,4 -17,37
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 257,7 71,42 3 684,9 80,79 3 219,8 70,59
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 503 Mkr +/- 1 006 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 562/9 556 Mkr 11 065/9 053 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,2 /2,4 % -4,1 /4,9 %
Justerad belåningsgrad 51 /55 % 49 /58 %
Effekt på soliditet 1,8 /-1,9 % 3,4 /-4,0 %
Justerad soliditet 38 /34 % 40 /32 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
Direktavkastningskrav per kategori
%1
31 mar
2024
31 mar
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,0
Samhällsfastigheter 5,3 4,9
Totalt 5,7 5,4
1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 mar
2024
31 mar
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 604 1 482
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -354 -348
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 148 1 038
Överskottsgrad, % 1 76 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 994 21 909
Uthyrningsbar yta, tkvm 350,3 368,7
Antal fastigheter 80 84
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till 4 270 Mkr
(4 733,8) och soliditeten till 36,3 procent (39,5).
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 757,7 Mkr
(5 259,4), vilket motsvarar en minskning med 10 procent. Det
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick
till 3 257,7 Mkr (3 685,1), vilket motsvarar en minskning med 12
procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie-
ägarna per aktie uppgick till 71,42 kronor per aktie (80,79).
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 31 mars 2024 räntebärande skulder om
6 533 Mkr (6 231) med en genomsnittlig räntenivå som uppgick
till cirka 5,6 procent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Den
genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella
räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 mars
och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under
perioden januari till mars. Den genomsnittliga räntenivån ska
heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv
månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har
beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31
mars 2024 till 2,2 år (2,4). Ränte- och kreditförfallostrukturen
per samma datum framgår av tabellen nedan.
Långsiktig finansiering
Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke-
säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i
samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio-
ner. Efter kvartalets utgång har Genova emitterat ytterligare
gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om
150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka
60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobliga-
tioner skedde till rabatt. Genova har som strategi att minska
utestående hybridobligationer till ett belopp om cirka 500 Mkr
fram till First Call Date som är i mars 2026.
Genova har under 2024 förfall i kreditförfallostrukturen
nedan om cirka 400 Mkr där hela beloppet avser finansiering i
bankmarknaden.
22 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 23 =====
Likviditet och outnyttjade faciliteter
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick
till 809 Mkr. I beloppet ingår kassa med 330 Mkr, outnyttjade
revolverande krediter och checkräkning om totalt 327 Mkr
samt 151 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är
utnyttjade.
Räntebindning
Under perioden tecknade Genova en ny ränteswap om 500
Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Per 31 mars 2024 har
Genova 6 ränteswapavtal om totalt 2 650 Mkr med en genom-
snittlig fast ränta om 2,47 procent.
Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 521
Mkr vilket innebär att 60 procent av kreditportföljen (exklude-
rat byggnadskreditiv) är räntesäkrad.
Kreditförfallostruktur
31 mars 2024
2024 202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
31 mars 2024
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
Q1
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37
53
36
51
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Ränte- och kreditförfallostruktur
31 mars 2024
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
Räntederivat,
Mkr
Fast räntenivå,
%
Rörlig ränta 2 2 117 7,34 - - - - -
2024 - - 379 379 - - -
2025 500 4,36 1 451 1 451 - 500 2,50
2026 600 4,44 1 633 1 633 - 600 2,52
2027 521 4,50 2 076 1 825 251 - -
2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38
2029 - - - - - - -
2030 500 4,66 - - - 500 2,58
Totalt 5 288 5,62 5 539 5 288 251 2 650 2,47
Byggnadskreditiv 7,96 1 244 1 093 151
Totalt 6,02 6 783 6 381 402
Lån exklusive obligation
och byggnadskreditiv
5,16 5 039 4 788 251
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 mars och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent.
Övriga finansiella instrument
31 mars 2024
Emissions -
datum
Förfallo-
datum
Nominellt
belopp, Mkr Räntebas
Ränte-
marginal, %
Aktuell
ränta, %
Konverterings -
kurs, Kr/aktie
Hybridobligationer 2 2021-03-05 2026-03-05 1 698 750 000 Stibor 3M 6,75 10,80 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10
1) First Call Date.
2) Efter kvartalets utgång har Genova återköpt ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer. Nominellt utestående belopp uppgår därefter till 640 Mkr.
23Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 24 =====
Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 27,1 11,3 60,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 39,0 11,5 46,1
Övriga kostnader -2,8 -0,7 -11,23
Betald skatt -6,5 -1,4 -6,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 56,8 20,7 88,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 4,8 -2,4 10,9
Förändring övriga rörelsefordringar -28,2 -8,1 55,3
Förändring leverantörsskulder -2,5 -46,3 -9,1
Förändring övriga rörelseskulder 5,3 -6,0 -70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 36,3 -42,1 75,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -162,2 -165,7 -812,4
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5,4 – -0,5
Försäljning av fastigheter – 154,4 705,9
Investeringar i dotterföretag – – -41,4
Utdelning från intresseföretag 22,6 – 37,3
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 12,3 0,4 -8,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -132,8 -10,9 -119,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier – 200,0 200,0
Emissionskostnader stamaktier – -2,6 -2,6
Återköp hybridobligation -96,0 – –
Upptagna lån 269,0 50,0 1 567,6
Amortering av lån -9,7 -122,5 -1 609,2
Lämnad utdelning 1 -21,5 -18,9 -85,2
Förändringar innehav utan bestämmande inflytande - 8,0 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 141,8 114,0 70,7
Periodens kassaflöde 45,4 61,0 26,8
Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7
Likvida medel vid periodens slut 329,8 318,7 284,5
* Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 2,0 1,6 7, 2
Resultat från andelar i joint ventures -1,9 10,3 16,4
Upplupen ränta 38,9 -0,4 22,5
39,0 11,5 46,1
Erhållen ränta 1,8 5,9 6,4
Betald ränta -57,9 -57,0 -160,5
1) Varav -21,5 Mkr (-18,9) avser ränta på hybridobligation.
24 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 25 =====
Segmentsrapportering
Jan-mar 2024 Jan-mar 2023
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Hyresintäkter 133,1 133,1 128,9 128,9
Summa intäkter 133,1 133,1 128,9 128,9
Fastighetskostnader -39,1 -39,1 -38,0 -38,0
Summa fastighetskostnader -39,1 -39,1 -38,0 -38,0
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 94,1 94,1 90,9 90,9
Central administration -5,3 -8,6 -13,9 -6,6 -10,7 -17,3
Resultat från andelar i joint ventures 1,9 1,9 -10,3 -10,3
Finansnetto -55,0 -55,0 -52,0 -52,0
Resultat från nyproduktion bostäder - - 32,6 32,6
Övriga kostnader -1,0 -1,8 -2,8 -0,7 -0,7
Värdeförändringar fastigheter -6,5 -6,5 -97,3 -97,3
Värdeförändringar derivat 36,8 36,8 0,3 0,3
Valutakurseffekt fastighet 3,2 3,2 4,0 4,0
Resultat före skatt 68,3 -10,4 57,9 -70,9 21,2 -49,7
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 704,0 7 704,0 8 079,1 8 079,1
Pågående nyanläggningar 940,7 940,7 945,6 945,6
Projekteringsfastigheter 1 378,6 1 378,6 1 105,8 1 105,8
Pågående bostadsprojekt 36,1 36,1 - -
Andelar i joint ventures 569,5 569,5 548,2 548,2
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 84,5 84,5 111,0 111,0
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den
interna rapporteringen till företagets högste verkställande
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras,
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader.
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas
per segment och som framgår av koncernens rapport över
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms
en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra
ett nytt segment. Per 31 mars 2024 uppgår volymen till 240
hyresbostäder.
25Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 26 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-mar
2024
Jan-mar
2023
Apr 2023
- mar 2024
Jan-dec
2023
Nettoomsättning 2,1 0,0 9,5 7,4
Summa rörelsens intäkter 2,1 0,0 9,5 7,4
Övriga externa kostnader -1,5 -1,4 -37, 2 -37,0
Personalkostnader -2,4 -2,4 -9,6 -9,5
Summa rörelsens kostnader -3,9 -3,7 -46,7 -46,5
Rörelseresultat -1,8 -3,7 -37, 2 -39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – – -256,4 -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,2 18,1 236,3 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter -25,9 -26,7 -154,6 -155,5
Resultat från finansiella poster -19,7 -8,6 -174,7 -163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – 38,9 38,9
Resultat före skatt -21,4 -12,3 -173,0 -163,9
Skatt på årets resultat – – – –
Årets resultat -21,4 -12,3 -173,0 -163,9
Övrigt totalresultat för året – – – –
Summa totalresultat för året -21,4 -12,3 -173,0 -163,9
26 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 27 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 810,0 1 957,3 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 650,6 2 797,9 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag – – 52,1
Övriga fordringar 4,6 3,0 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,2 0,4 1,2
9,8 3,4 57,8
Likvida medel 62,3 92,3 11,3
Summa omsättningstillgångar 72,1 95,7 69,1
SUMMA TILLGÅNGAR 2 722,7 2 893,6 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -785,8 -536,9 -733,2
Periodens/årets resultat -21,4 -12,3 -30,7
Summa fritt eget kapital 197,5 455,6 240,9
Hybridobligation 698,8 800,0 800,0
Summa eget kapital 951,0 1 310,3 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 400,0 – 400,0
Obligationslån 493,1 720,6 492,5
Konvertibla skuldebrev 200,0 – –
Skulder till koncernföretag 645,4 – 592,3
Summa långfristiga skulder 1 738,5 720,6 1 484,8
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 14,0 – 14,0
Obligationslån – 522,3 –
Skulder till koncernföretag 0,6 318,5 37,4
Leverantörsskulder 0,3 0,3 1,5
Aktuella skatteskulder – 0,2 0,0
Övriga skulder 0,7 20,5 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17,6 1,0 17,1
Summa kortfristiga skulder 33,2 862,7 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 722,7 2 893,6 2 653,3
27Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 28 =====
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Hybrid-
obligation
Summa eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Årets resultat -21,4 -21,4
Summa totalresultat -21,4 -21,4
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -101,3 -101,3
Utdelning hybridobligation -22,0 -22,0
Utgående balans per 31 mars 2024 54,7 1 004,8 -785,8 -21,4 698,8 951,0
28 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 29 =====
Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag, stamaktier,
som noterades på Nasdaq Stockholm i
juni 2020. Genova hade vid periodens
slut 1 880 aktieägare. Sista betalkurs
för aktien den 28 mars 2023 uppgick till
38,50 kr. Per den 31 mars 2024 uppgick
det totala antalet aktier i Genova till
45 613 329.
Sedan oktober 2021 har Genova avtal
med ABG Sundal Collier om att ABG
Sundal Collier ska agera likviditetsgarant
för Genovas aktie. Syftet är att främja
aktiens likviditet och åtagandet sker inom
ramen för Nasdaq Stockholms regler
kring likviditetsgaranti. Det innebär att
likviditetsgaranten kvoterar köp- respek-
tive säljvolym motsvarande minst 75 000
kronor med en spread om maximalt 4
procent mellan köp- och säljkurs.
Aktieägare
31 mars 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,66 16,66
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70
Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,45 7,45
Avanza Pension 3 041 894 6,67 6,67
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Skandia 1 504 663 3,30 3,30
Enter Fonder 970 929 2,13 2,13
BNP Paribas 342 146 0,75 0,75
Cancerfonden 327 020 0,72 0,72
Handelsbanken Fonder 268 640 0,59 0,59
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Futur Pension 207 620 0,46 0,46
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Summa övriga ägare 1 908 754 4,18 4,18
Summa 45 613 329 100,00 100,00
29Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 30 =====
Övriga upplysningar
Organisation
Medelantalet anställda i organisationen
uppgick under perioden till 53 (50) varav
26 (24) är kvinnor. Medarbetarna har
relevant och bred erfarenhet inom fastig-
hetsförvaltning, projektledning, byggna-
tion, ekonomi, juridik, marknadsföring
och försäljning.
Närståendetransaktioner
Relationer med närstående framgår av
not 39 i Genovas årsredovisning 2023.
Karaktären på transaktioner och volym
har inte förändrats väsentligt under året
jämfört med föregående år. Sedvanliga
ersättningar till styrelse och ledande
befattningshavare har utbetalts.
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB
(publ) kommer att hållas i Stockholm
den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram
Genova har två incitamentsprogram som
löper från 2021 till 2024 respektive från
2023 till 2026. Ytterligare information
om villkoren för programmen finns i års-
redovisningen för 2023 samt på bolagets
webbplats www.genova.se.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk-
samhet som kan få betydelse för bolagets
framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. I Genovas affärsprocess
analyseras samtliga väsentliga transak-
tions- och projektbeslut med avseende
på risker och riskhantering samt möj-
ligheter. Riskhantering är en integrerad
del av beslutsfattande inom Genova. De
risker som Genova bedömer som mest
väsentliga kan indelas i kategorierna
omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade
risker, finansiella risker och hållbarhets-
risker. Mer information om Genovas
risker återfinns i årsredovisningen för
2023 på sidorna 43–47.
Redovisningsprinciper
Genova tillämpar International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) sådana
de antagits av EU. Denna delårsrapport
har upprättats i enlighet med IAS 34,
Delårsrapportering. Upplysningar enligt
IAS 34.16A framkommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhö-
rande noter även i övriga delar av delårs-
rapporten. Moderbolagets redovisning är
upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer och årsredo-
visningslagen. Samma redovisnings- och
värderingsprinciper har tillämpats som
i senaste årsredovisningen, se not 2 i
Genovas årsredovisning 2023.
Intäkter
Intäkter från avtal med kunder avser
intäkter från försäljning av varor och
tjänster från Genovas ordinarie verksam-
het. Intäkten redovisas när kontroll över-
går till kunden för de varor eller tjänster
som bolaget bedömt vara distinkta i ett
avtal och speglar den ersättning som
företaget förväntar sig att ha rätt till i
utbyte mot dessa varor eller tjänster.
Koncernens intäkter kommer från lea-
Finansiell kalender
Årsstämma 2024 2 maj 2024
Delårsrapport januari-juni 2024 14 augusti 2024
Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD
e-post: michael.moschewitz@genova.se
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 2 maj 2024 kl. 09.00 CEST.
singintäkter och redovisas i enlighet med
IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer
anges i Not 2 i årsredovisningen 2023.
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har ej varit föremål
för översiktlig granskning av bolagets
revisorer.
Styrelsens och verkställande
direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktö-
ren försäkrar att delårsrapporten ger en
rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i
koncernen står inför.
Stockholm den 2 maj 2024
Mikael Borg
Styrelseordförande
Anette Asklin
Styrelseledamot
Micael Bile
Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot
Erika Olsén
Styrelseledamot
Maria Rankka
Styrelseledamot
Michael Moschewitz
VD
30 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 31 =====
Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12
månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Avkastning på eget kapital
används för att belysa Genovas förmåga att
generera vinst på ägarnas kapital.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas
finansiella risk.
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till marknadsvärdet på
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg -
ningar, projekteringsfastigheter och pågå -
ende bostadsprojekt vid rapportperiodens
slut. Belåningsgraden används för att belysa
Genovas finansiella risk.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats.
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av
emitterade hybridobligationer och innehav
utan bestämmande inflytande i förhållande
till antalet utestående aktier per balansda -
gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna
används för att belysa aktieägarnas andel av
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet anges i procent och är relevant
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden
och utgörs av såväl kommersiella lokaler,
bostäder som samhällsfastigheter.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter
och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä -
gare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för
hybridobligation i förhållande till det vägda
genomsnittliga antalet utestående aktier
under perioden. Justerat resultat efter skatt
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat
efter skatt per aktie.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde
används för att ge intressenter information
om Genovas långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare anges för att förtydliga hur
stor del av det långsiktiga substansvärdet
som bedöms vara hänförligt till aktieägare
efter att andelen hänförligt till innehavare av
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till
aktieägare dividerat med antalet utestående
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga
substansvärde hänförligt till aktieägarna per
aktie.
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med
under perioden utbetald preferensaktie -
utdelning och betalning för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående aktier under perioden.
Resultat efter skatt per aktie används för
att belysa aktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala
administrationskostnader hänförliga till
förvaltning i förhållande till räntenetto. I
beräkningen exkluderas finansiella poster
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens
utgång. Soliditeten används för att belysa
Genovas finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr -
ning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för
att mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
31Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 32 =====
Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,
111 46 Stockholm
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
32 Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 33 =====
33Genova Delårsrapport januari–mars 2024
===== SIDA 34 =====