FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–mars / 2025 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–mars 2025 • Hyresintäkterna uppgick till 134 Mkr (133), en ökning med 1 procent. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 1 Mkr, motsvarande en ökning på 1 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 94 Mkr (94). • Förvaltningsresultatet uppgick till 52 Mkr (27), en ökning med 93 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 40 Mkr (6), motsvarande 0,89 kr (0,12) per aktie. • Periodens resultat uppgick till 70 Mkr (45), motsvarande 1,28 kr (0,29) per aktie. Ökningen hänför sig främst till förbättrade orealiserade värdeförändringar samt resultat vid avyttringar av fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 1 procent till 3 298 Mkr (3 273), motsvarande 73,26 kr (72,72) per aktie. Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Apr 2024- mar 2025 Jan-dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 134 133 509 508 Driftsöverskott, Mkr 94 94 369 369 Förvaltningsresultat, Mkr 52 27 165 140 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,89 0,12 2,32 1,55 Nettoinvestering, Mkr 58 168 603 713 Belåningsgrad, % 53,0 52,7 53,0 54,5 Soliditet, % 37,6 36,3 37,6 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,8 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,6 1,8 1,8 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 694 4 758 4 694 4 650 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 298 3 258 3 298 3 273 Totalt antal utestående aktier, tusental (varav 600 återköpta) 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 73,26 71,42 73,26 72,72 Perioden i sammandrag 73,26 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 9,5 Mdkr1 Fastighetsvärde 1,3 Mdkr2 Övervärde byggrättsportfölj 53,0 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 1 935 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 2 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser Första kvartalet • I januari tecknades ett 20-årigt hyres- avtal med Raoul Wallenbergskolan för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i Upplands-Bro. • I januari färdigställde och frånträdde Järngrinden Apoteas nya centrallager i Varberg. Projektet och den genomförda avyttringen medförde ett positivt resul- tat om 40 Mkr. • I februari frånträddes det sista bostads- kvarteret i Norrtälje till ett joint ventu- re där Genova är hälftenägare tillsam- mans med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr. • Järngrinden avyttrade under febru- ari en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 80 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr. • I mars refinansierades ett obligations- lån om 650 Mkr vilket innebär mins- kade årliga räntekostnader om 11 Mkr samtidigt som slutligt förfall förläng- des från november 2026 till juli 2028. • I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400 kvm i Stockholm för 323 Mkr. Fastigheternas bokförda värde uppgick till 303 Mkr. • I mars avyttrades en fastighet i Huddinge med nyskapade bostads- byggrätter för 28 Mkr, motsvarande 8 900 kr per kvm. • Under kvartalet beviljades nya bygg- nadskreditiv om totalt 355 Mkr. Händelser efter kvartalets utgång • Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas ledningsgrupp avslutar sin anställning den femte maj. Korsängen, Enköping 3Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova inledde 2025 positivt med ökad intjäning, god finansiell position och stabilitet i förvaltningsportföljen, trots en turbulent omvärld. Vi redovisar för det första kvartalet en stark tillväxt i förvaltningsresultatet och en mindre ökning även i substansvärde. Arbetet med att realisera värden i byggrättsportföljen fortsatte och vi avyttrade byggrätter i Stockholm i två affärer, vilket frigör likviditet för nya investeringar. för långsiktig lönsam tillväxt genom anpassning till marknadens utveckling över tid. Vi har flera verktyg i vår verk- tygslåda att arbeta med och kan därmed fokusera på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Optimerar kapitalstrukturen Genova arbetar löpande med att opti- mera kapitalstrukturen och minska finansieringskostnaderna. I mars emitterade vi gröna obligationer om 650 Mkr och genomförde samtidigt ett återköp av utestående obligationer, vilket sänkte kreditmarginalen betydligt och minskade årliga räntekostnader med cirka 11 Mkr. Vi är måna om att bibe- hålla en stark balansräkning och arbetar proaktivt för att säkerställa diversifierad finansiering med en väl avvägd kapital- bindning. Realisering av värden i byggrättsportföljen Ett tydligt fokus för Genova är ett fort- satt aktivt arbete med detaljplaner för befintliga förvaltningsfastigheter i syfte att skapa ytterligare byggrätter. Genovas modell bygger på att vi successivt rea- liserar värdet i våra byggrätter genom egen projektutveckling eller försäljning. Det bedömda övervärdet i byggrätts- portföljen uppgick på balansdagen till cirka 1,3 Mdkr, motsvarande cirka 28 kronor per aktie, vilket inte reflekteras i vår balansräkning. Under det första kvartalet realiserade vi värden i bygg- rättsportföljen genom två försäljningar i Stockholm för cirka 350 Mkr, båda över bokförda värden, vilket kommer frigöra betydande likviditet för nya förvärv av fastigheter med hög avkastning eller utvecklingspotential. Värdeskapande investeringar Vi har startat året med hög aktivitet inom alla affärsområden. Efter att ha färdigställt våra byggnationer i Norrtälje och Enköping under fjärde kvartalet 2024 har vi nu fullt fokus på Genovas nästa stadsutvecklingsprojekt i Upp- lands-Bro, Viby, med bostäder, service- lokaler och en skola som vi under kvarta- let tecknade ett 20-årigt hyresavtal samt även säkerställt finansiering för. Stabil förvaltningsportfölj Genovas bestånd av förvaltningsfastig- heter präglas av stabilitet där över 60 procent av hyresintäkterna genereras från offentligt finansierade hyresgäster, bostäder och dagligvaruhandel i tillväxt- regioner. Detta innebär en låg operatio- nell risk för oss som är extra viktig i den rådande oron kring den geopolitiska utvecklingen och konjunkturen framåt. Uthyrningsgraden uppgår till 92 procent, inkluderat vissa fastigheter med tydliga projektinslag, och vi har inte noterat någon påverkan från våra hyresgäster relaterat till den nuvarande turbulensen. Framåtblick Trots en osäker omvärld ser vi goda möjligheter för Genova under 2025. Med en balanserad portfölj av stabila kassa- flödesfastigheter, tillväxtmöjligheter i vår projekt- och stadsutveckling samt en god finansiell position är vi väl positio- nerade för att fånga affärsmöjligheter och öka intjäningen. Vi har en bevisad förmåga att skapa tillväxt i förvaltnings- resultat och substansvärde per aktie. Det ska vi fortsätta att göra. Michael Moschewitz, VD " Trots en osäker omvärld ser vi goda möjligheter för Genovas under 2025.” Stabil resultatutveckling Genovas positiva resultattrend från före- gående år fortsatte under det första kvar- talet 2025. Förvaltningsresultatet ökade med 93 procent till 52 Mkr och per aktie steg förvaltningsresultatet till 0,89 kronor, jämfört med 0,12 kr föregående år. Genovas affärsmodell bygger på stabila kassaflöden från förvaltnings- fastigheter och värdeskapande genom projekt- och stadsutveckling. Det är en kombination som ger oss förutsättningar 4 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 5 ===== – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och finansiering samt en dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsala- regionen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjliggör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet. Förvaltningsresultat, Mkr Fastighetsvärde, Mdkr 20192018 2020 2021 2022 2023 2025 R12 2024 2 4 6 8 10 12 30 60 90 120 150 180 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 7 527 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 10 % Övrigt 42 % Storstockholm 32 % Uppsala 16 % Väst Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena varierar över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde. Genova förändras med fastighetsmarknaden Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner Genova hade under perioden 2018–2025 en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 67 procent och i substansvärde per aktie om 15 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 67 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 15 % Substansvärde per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 5Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 6 ===== Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Värdeöverföringar till aktieägare, Kr Soliditet, % Ränte täcknings- grad , ggr Belåningsgrad, % Förvaltnings- resultat per aktie, Kr 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q1 2023 20 40 60 80 100 120 10 20 30 40 50 60 10 20 30 40 50 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q1 2023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 R12 2023 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Jan–mar 2023 -25 0 25 50 75 100 20 40 60 80 100 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q1 2023 Min Min Max 15 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 37,6 % 31 mar 2025 1,8 ggr R12 Q1 2025 67 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 53,0 % 31 mar 2025 Kr % %Kr % % ggr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % 6 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 7 ===== Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och över- gripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara fastigheter och miljöer. För att utveckla hållbarhets- arbetet har tre övergripande områden identifierats: bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling och bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova arbetar för att skapa hållbara, trygga och attrak- tiva stadsmiljöer i de stadsdelsprojekt där bolaget utvecklar och investerar. Genovas ambition är att förena tillväxt- möjligheter och hållbar stadsutveckling. För att uppnå detta är långsiktighet en central princip i beslut och åtaganden, eftersom förändring och utveckling sker genom ett kontinuerligt engagemang över lång tid. Hållbarhetsarbetet styrs av bolagets uppförandekod, svenska lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden som exempelvis FN:s globala hållbarhets- mål och Science Based Target initiative (SBTi) samt bolagets egna uppsatta mål. Händelser under året Under första kvartalet slutfördes arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen och hållbarhetspolicyn uppdaterades för att korrelera med de väsentliga frågor- na. Styrelsen beslutade under kvartalet om dessa. Ett arbete med att ta fram en uppdaterad hållbarhetsstrategi har på- börjats. Under kvarta let tillträdde Anna Barosen den nyinrättade tjänsten som hållbarhets chef. Med sin gedigna och mångåriga erfarenhet inom både fastig- hetssektorn och hållbarhetsområdet leder hon bolagets fortsatta hållbarhets- arbete. Anna ingår i ledningsgruppen. Energianvändning 2024 års klimat- och energibokslut har presenterats för verksamheten och ett arbete har startats för att ta fram övergri- pande strategier för det fortsatta arbetet med att minska dessa. År 2024 minskade energiintensiteten gentemot basår 2023 och koncernen gick från 122 till 116 kWh/ m2 Atemp. Mål kring energianvändning kommer sättas under 2025. Delar av bolagets bestånd utgörs av äldre, relativt analoga fastigheter där manuellt arbete fortfarande krävs för att samla in data. För närvarande pågår ett arbete med att digitalisera dessa byggna- der för att förbättra datainsamlingen och kvaliteten på datan. Klimatmål Under 2024 återvali derades klimat- målen av Science Based Target Initiative med 2023 som nytt basår. Målet är att reducera utsläpp av växthusgaser med 42 procent inom scope 1 och scope 2 till år 2030 baserat på 2023 års nivåer, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Klimat målen följs upp på årsbasis och 2024 minskade dessa utsläpp med 7,2 procent jämfört med 2023 för scope 1 och 2, samt med 6,4 procent i Scope 3. Grönt finansieringsramverk Under 2024 uppdaterades Genovas gröna finansieringsramverk. Ramverket, som är i linje med marknadens efter- frågan och regelverkens utveckling, ska möjliggöra vårt fortsatta arbete med att framtidssäkra vårt bestånd och vår verksamhet. Ramverket styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Andelen grön finansiering av total finansiering uppgick vid kvarta- lets slut till 44 procent och utgjordes av gröna lån, obligationer och hybridobliga- tioner. Det gröna finansieringsramverk och relaterad information återfinns på Genovas hemsida, www.genova.se. Rapportering EU-parlamentet har röstat igenom fram- flyttningen av CSRD-implementeringen och kommer som tidigast bli krav för Genova för räkenskapsår 2028. Vi följer utvecklingen i Sverige för att säkerställa en ändamålsenlig rapportering. Hållbarhet 7Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 8 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas förvaltningsfastigheter består av kommersiella fastigheter för han- del, kontor, industri och lager samt samhällsfastigheter och bostäder. För huvuddelen av Genovas befint- liga förvaltningsfastigheter planeras utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nyetablerade stadsdelar. Förvalt- ningsfastigheterna återfinns huvudsak- ligen i Storstockholm, västra Sverige och Uppsalaregionen. Genova arbetar kontinuerligt med att identifiera förvärv och avyttringar som bidrar till att uppfylla de finan- siella målen. Ambitionen är att inneha fastigheter med utvecklingspotential, antingen genom utveckling av befintlig byggnation eller genom att skapa bygg- rätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid kvartalets utgång bestod Genovas helägda fastighetsbestånd av 75 förvalt- ningsfastigheter till ett marknadsvärde om 7 527 Mkr fördelat på 336 Tkvm. Totalt fastighetsvärde, inklusive pågå- ende nyanläggningar, projekteringsfast- igheter samt joint ventures uppgick till 11 Mdkr. Portföljförändringar Från och med andra kvartalet 2024 har Genova genomfört nettoavyttringar av fastigheter med ett totalt årligt hyresvär- de om 5 Mkr. Hyresavtal Vid kvartalets utgång hade Genova 409 hyresavtal med en genomsnittlig åter- stående avtalslängd på 4,4 år samt 174 hyresavtal för hyresbostäder. Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansie- rade hyresgäster uppgick till 53 procent. Inkluderas intäkter från dagligvaru- handel stiger andelen till 61 procent av kontrakterade hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid kvartalets utgång uppgick till 92 procent (94) av hyresvärdet. Uthyrningsgraden påverkades negativt under kvartalet till följd av att fastigheter, som tidigare var fullt uthyrda med ett hyresvärde om 32 Mkr, frånträddes. Förvaltningsfastigheter 31 mars 2025 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 336 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 336 Tkvm 55 % Kommersiella fastigheter 45 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 39 % Storstockholm 24 % Uppsala 26 % Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Luthagen 13.2, Uppsala 8 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet 31 mars 2025 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 45 186 3 441 18 507 272 1 461 91 247 -67 -361 179 962 Samhällsfastigheter 3 30 150 4 086 27 264 282 1 881 94 264 -61 -408 202 1 351 Summa per fastighets - kategori 75 336 7 527 22 415 554 1 648 92 510 -128 -382 382 1 137 Per geografi Storstockholm 30 131 3 144 24 063 227 1 739 93 210 -53 -409 157 1 202 Uppsala 15 82 2 395 29 056 159 1 930 91 145 -38 -460 107 1 298 Väst 23 86 1 250 14 526 104 1 213 95 100 -21 -240 79 917 Övrigt 7 37 738 20 128 63 1 713 88 55 -16 -443 39 1 064 Summa per geografi 75 336 7 527 22 415 554 1 648 92 510 -128 -382 382 1 137 Pågående byggnation 248 Planerade projekt 1 610 Pågående bostadsprojekt 77 Totalt enligt balansräkning 9 462 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 666 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 8 Mkr. 3) Varav 236 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 31 mars 2025 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 96 18 20 4 2026 122 82 131 26 2027 77 33 53 10 2028 54 51 81 16 2029 19 27 51 10 >2029 41 78 153 30 Summa 409 289 489 96 Hyresbostäder 174 10 21 4 Totalt 583 300 510 100 Vakant 36 43 Totalt 336 554 Fördelning hyresintäkter 31 mars 2025 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 247 48 Bostäder 1 24 5 Livsmedel 42 8 Övrigt kommersiellt 198 39 Summa hyresintäkter 510 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 4,9 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,4 år 1) Varav 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 9Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 10 ===== Projektutveckling Genova äger en betydande projekt- portfölj som i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde. Genova kommer att i större utsträckning utvärdera försälj- ning av byggrätter och därmed realisera den starka värdeutvecklingen i bygg- rättsportföljen. Frigjort kapital ska åter- investeras i högavkastande fastigheter eller kassaflödesfastigheter med utveck- lingspotential för att stärka intjäning och kassaflöden. Den samlade uthyrbara arean för Genovas projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till 488 Tkvm. Cirka hälften av de planerade projekten är under samråd eller har passerat samråds- skedet. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadspro- jekt av bostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresbostäder och samhällsfastigheter i Knivsta och Upplands-Bro. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Pro- jektet genomförs i ett joint venture med Redito. Det första kvarteret har färdig- ställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Den första etappen av Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat- tar cirka 250 bostäder, en livsmedels- butik, skola och idrottshall. Genova har tecknat en avsiktsförklaring med Axfood för att driva verksamhet i lokalerna. Ett 20-årigt hyresavtal är tecknat med Raoul Wallenbergskolan för grundskola F-9 om cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever. Byggstart planeras till andra kvartalet Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 mars 2025 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2019 Q1 2025/Q4 2025 75 4 744 208 241 48 566 12 2 513 240 204 - Viby, Etapp 1 3 Upplands-Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q2 2027 252 16 828 1 714 873 47 076 48 2 577 655 66 193 Viby, Etapp 1 3 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q2 2027 - - 6 554 349 53 202 17 2 656 259 19 55 Brf Ankaret 4 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 - 214 64 729 - - 174 53 53 Summa pågående byggnatioer 372 24 883 8 476 1 676 50 253 78 2 327 1 328 342 300 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 3) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 4) Projekt Ankaret delägs av Järngrinden 73 procent och JV-partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 8 386 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr1 Övervärde byggrättsportfölj 521 Tkvm Uthyrningsbar yta 1) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 10 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 11 ===== Planerade projekt 31 mars 2025 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 724 310 171 - 14 861 47 914 749 2 416 12 007 860 905 Samhällsfastigheter 80 930 14 111 693 46 068 38 2 526 581 47 47 Kommersiella fastigheter - - 10 384 360 34 686 23 2 205 334 92 92 Bostadsrätter 2 210 152 509 - 9 179 60 189 - - 7 340 529 566 Summa per kategori 8 014 463 610 24 495 25 094 51 411 810 2 414 20 263 1 527 1 610 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 816 231 361 16 072 13 890 56 138 394 2 657 10 763 771 848 Uppsala 1 634 81 945 7 385 4 138 46 323 182 2 422 3 529 247 247 Väst 1 999 123 969 1 038 5 900 47 194 178 2 003 4 950 409 409 Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 100 105 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 014 463 610 24 495 25 094 51 411 810 2 414 20 263 1 527 1 610 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 mars 2025 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter 2025 och färdigställande planeras inför höstterminen 2027. Totalt kommer pro- jekt Viby omfatta cirka 850 bostäder samt service. Projektet delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars 2025 av de framtida byggrätterna uppgick till 4,0 Mdkr. Befintliga byggna- der på dessa fastigheter, som i före- kommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upp- arbetad investering för planerade projekt hade per 31 mars 2025 ett bokfört värde om 2,7 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till 1,3 Mdkr, motsvarande cirka 28 kr per aktie. Detta övervärde reflekt- eras ej i Genovas balansräkning. Genova realiserar övervärden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avytt- ras, alternativt att byggnationer startas. Vid byggnationer bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investe- ringen med begränsat eget kapital. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 11Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 12 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas fram- tida bedömda intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten har följande tabell upprättats. Intjäningsförmå- gan baseras på förvaltningsobjektens status vid kvartalets utgång samt den förväntade intjäningsförmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigställande och inflyttning. Det är dock viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna, då den exempelvis inte tar hänsyn till förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller räntenivåer. Hyresintäkter utgår från fastighe- ternas hyresvärde på årsbasis, justerat för vakanta ytor. Samtliga beräkningar utgår från hyresvärde per den 1 april 2025. Fastighetskostnader är en upp- skattning av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respek- tive förvaltningsobjekt och pågående projekt som inkluderas i den aktuella intjäningsförmågan framgår av avsnitten ”Förvaltningsfastigheter" och "Projekt- utveckling” i denna delårsrapport. Under perioden frånträddes Handels- mannen 1 och Bråta 2:19 med ett sam- manlagt hyresvärde om 32 Mkr. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders- period, exklusive eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom- snittsräntan vid årets utgång. Bedömd intjäningsförmåga 31 mars 2025 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 554 65 619 Vakans -43 - -43 Hyresintäkter 510 65 575 Fastighetskostnader -128 -8 -136 Driftsöverskott 382 57 440 Central administration fastighetsförvaltning -26 0 -26 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 25 5 30 Finansnetto -205 -28 -233 Förvaltningsresultat 176 35 212 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Handelsmannen 1, Norrtälje 12 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 13 ===== Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som bedriver fastighetsförvaltning och projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen i Västsverige. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för kontor, lager, lätt industri, samhällstjänster och handel i externhandelsområden. I sin projektverksamhet utveck- lar bolaget både bostäder och kommersiella lokaler, främst logistik- och industribyggnader. Verksamheten är fokuserad till tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungs- backa, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal för- värv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Det senaste förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet 2024, en kommersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde om 25 Mkr. Under det första kvartalet färdigställde och frånträdde Järngrinden Apoteas nya centrallager i Varberg. Planen är att fortsätta växa med förvärv och projektutveckling på utvalda lägen i västra Sverige. Vid kvartalets slut omfattade fastighetsportföljens cirka 2 000 bostadsbyggrätter samt 23 förvaltningsfastig- heter med en uthyrningsbar yta om totalt 86 Tkvm och ett hyresvärde om 104 Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid periodens utgång till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medarbetare. Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Intjäningsförmåga Mkr 31 mar 2025 Hyresvärde 104 Vakans -4 Hyresintäkter 100 Fastighetskostnader -21 Driftsöverskott 79 Central administration fastighetsförvaltning -4 Andel av förvaltningsresultat från JV 4 Finansnetto -28 Förvaltningsresultat 51 Nyckeltal Jan-mar 2025 Hyresintäkter, Mkr 22 Driftsöverskott, Mkr 18 Belåningsgrad, % 25,9 Soliditet, % 60,8 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 mar 2025 Förvaltningsfastigheter 1 250 Projekteringsfastigheter 409 Pågående bostadsprojekt 72 Andelar i joint ventures 282 Övriga tillgångar 229 Likvida medel 77 Summa tillgångar 2 318 Eget kapital 1 411 Räntebärande skulder 677 Övriga skulder 230 Summa skulder 2 318 13Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 14 ===== Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfast- igheter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 mars 2025 ägde Genova ande- lar i joint ventures och intresse företag som innehade totalt 19 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 3,3 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till 1,7 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgick till 1 249 stycken fördelat på 95 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 mars 2025 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 48 282 Västsverige 5 257 312 31 GenovaNREP 50 120 Stockholm 2 659 - - SBBGenova Gåshaga 50 111 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 148 Stockholm 4 248 192 12 GenovaRedito 50 86 Knivsta 4 209 75 5 Greenova 50 5 Stockholm 3 92 285 24 752 19 1 666 1 249 95 Gredelby 21:1, Knivsta 14 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Jan-dec 2024 Fastighetsrelaterade nyckeltal Totalt antal byggrätter, antal 8 386 9 441 8 566 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 186 181 200 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 150 169 155 Total uthyrbar yta, tkvm 336 350 354 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,2 93,7 92,5 Överskottsgrad, % 70,1 70,7 72,7 Nettoinvesteringar, Mkr 58 168 716 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 4,0 4,2 3,7 Soliditet, % 37,6 36,3 35,6 Belåningsgrad, % 53,0 52,7 54,5 Genomsnittlig räntenivå, % 5,0 5,2 5,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,6 1,8 Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,2 2,6 Räntebindningstid, antal år 2,5 2,4 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 504 45 613 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,89 0,12 1,55 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 42,9 97,7 416,3 Resultat per aktie, kr 1,28 0,29 1,92 Eget kapital, Mkr 4 205 4 270 4 146 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 809 2 770 2 769 Eget kapital per aktie, kr 61,59 60,73 60,70 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 694 4 758 4 650 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 298 3 258 3 273 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 73,26 71,42 72,72 15Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Jan-dec 2024 Hyresintäkter 134 133 508 Driftskostnader -30 -29 -99 Underhållskostnader -8 -7 -29 Fastighetsskatt -3 -3 -11 Summa Fastighetskostnader -40 -39 -139 Driftsöverskott 94 94 369 Central administration fastighetsförvaltning -7 -5 -22 Central administration projektutveckling -9 -9 -36 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 33 2 46 - varav värdeförändringar fastigheter 22 -1 23 Finansnetto -59 -55 -218 Förvaltningsresultat 52 27 140 Resultat från nyproduktion bostäder - - - Övriga kostnader -3 -3 -8 Värdeförändringar fastigheter 15 -7 73 Värdeförändringar derivat 14 37 13 Valutakurseffekter fastigheter -7 3 2 Resultat före skatt 72 58 219 Inkomstskatt -2 -13 -62 Periodens resultat 70 45 157 Övrigt totalresultat för perioden - - - Summa totalresultat för perioden 70 45 157 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 52 35 124 Innehav utan bestämmande inflytande 18 10 33 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 52 35 124 Innehav utan bestämmande inflytande 18 10 33 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 1,28 0,29 1,92 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 504 45 613 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser motsvarande period 2024. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 134 Mkr (133), motsvararande en tillväxt på 1 procent. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 1 Mkr eller 1 procent jämfört med föregående år. Effekten av årets hyresuppräkningar samt nyförvärv dämpades av försäljningar av fastig heter. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jämförbart bestånd 121 120 Tillkomna fastigheter 8 0 Sålda fastigheter 4 13 Hyresintäkter 134 133 Kommersiella fastigheter 65 60 Samhällsfastigheter 69 73 Hyresintäkter 134 133 Fastighetskostnader Drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under perioden till -40 Mkr (-39), motsvararande en ökning på 3 procent. Kostnadsökningen beror främst på ökade kost- nader för el och uppvärmning. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med -1 Mkr eller 1 procent jämfört med föregående år. Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jämförbart bestånd -36 -37 Tillkomna fastigheter -2 0 Sålda fastigheter -1 -2 Fastighetskostnader -40 -39 Kommersiella fastigheter -18 -18 Samhällsfastigheter -22 -21 Fastighetskostnader -40 -39 Driftsöverskott Driftsöverskottet för perioden uppgick till 94 Mkr (94). Över- skottsgraden uppgick till 70 procent (71) procent. Den lägre överskottsgraden förklaras främst av ökade fastighetskostna- der och försäljning av fullt uthyrda fastigheter. Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick under perioden till -16 Mkr (-14), vilket motsvarar en ökning med 14 procent och förklaras framförallt av ökade personalkostnader. Central administration Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader 0 0 Personalkostnader -6 -4 Avskrivningar och leasing -1 -1 Central administration fastighetsförvaltning -7 -5 Projektutveckling Övriga externa kostnader 0 0 Personalkostnader -7 -7 Avskrivningar och leasing -1 -1 Central administration projektutveckling -9 -9 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under perioden till 33 Mkr (2) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva- rande period 2024 förklaras av resultatet från avyttringen av Järngrindens projekt med Apotea, värdeförändringar på fast- igheter samt att de tidigare helägda fastigheterna Journalisten och Handelsmannen numera ägs via joint ventures. 17Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 18 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till -59 Mkr (-55). Finansnettot har under kvartalet belastats med en kostnad av engångskaraktär om -3 Mkr som är hänförlig till ett lån i Handelsmannen 1 som under kvartalet frånträddes till ett hälftenägt joint venture. De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsför- valtningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under perioden aktiverades 25 Mkr hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hän- förlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå till cirka 25-30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,0 procent (5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostnader under perioden ingår -9 Mkr (-4) som i huvudsak avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid men där -3 Mkr utgjordes av en engångskostnad för kvartalet. Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 1,7 ggr (1,7). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångs- karaktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Ränteintäkter 6 4 Räntekostnader lån -56 -60 Räntekostnader leasing 0 -1 Övriga finansiella intäkter - 5 Övriga finansiella kostnader -9 -4 Finansnetto -59 -55 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 52 Mkr (27), vilket är en ökning med 93 procent. Ökningen är främst hänförlig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 15 Mkr (-7). I resulta- tet avseende försäljningar i nedanstående tabell ingår avytt- ringen av Handelsmannen 1 till ett med Nrep gemensamt ägt joint venture, vars verkliga värde ökat sedan försäljningen och kommer Genova till del genom resultat från andelar i intresse- företag och joint ventures. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Förändring driftnetto 11 3 Pågående byggnation - 11 Mark-och outnyttjade byggrätter 5 17 Förändring avkastningskrav 7 -37 Försäljningar -8 -1 Värdeförändringar fastigheter 15 -7 Värdeförändringar derivat Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte- swappar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -1 Mkr (-13) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig- heter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande under- skottsavdrag kan beräknas till 387 Mkr (387) samt obeskattade reserver om 121 Mkr (104). Som uppskjutna skatteskulder redo- visas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Resultat före skatt 72 58 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -15 -12 Ej skattepliktiga intäkter 54 11 Ej avdragsgilla kostnader -28 -1 Ej avdragsgillt räntenetto -14 -14 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 1 4 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1 -1 Förändring i skattemässiga underskott -1 -1 Övrigt 1 1 Periodens skatt enligt resultaträkningen -2 -13 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 Temporära skillnader fastigheter -514 -535 Obeskattade reserver -25 -21 Summa uppskjutna skatteskulder -538 -557 Underskottsavdrag 71 80 Övrigt - 0 Summa uppskjutna skattefordringar 71 80 Uppskjutna skatteskulder, netto -468 -477 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 70 Mkr (45). Jämfört med första kvartalet 2024 ökade både förvaltningsresultatet och värde- förändringarna. 18 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 203 203 203 Förvaltningsfastigheter 7 527 7 704 8 121 Pågående nyanläggningar 248 977 245 Projekteringsfastigheter 1 610 1 379 1 614 Övriga materiella anläggningstillgångar 25 25 22 Nyttjanderättstillgångar 6 13 7 Uppskjutna skattefordringar 71 80 71 Andelar i joint ventures och intresseföretag 752 585 701 Övriga långfristiga fordringar 344 257 259 Summa anläggningstillgångar 10 784 11 222 11 242 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 77 - 24 Hyresfordringar och kundfordringar 31 13 20 Övriga fordringar 97 109 105 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 91 97 110 Likvida medel 117 330 152 Summa omsättningstillgångar 413 549 410 SUMMA TILLGÅNGAR 11 197 11 770 11 652 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 55 55 55 Övrigt tillskjutet kapital 1 653 1 653 1 653 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 102 1 063 1 062 Hybridobligation 556 699 556 Innehav utan bestämmande inflytande 840 801 821 Summa eget kapital 4 205 4 270 4 146 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 769 4 865 4 569 Derivat 21 11 35 Leasingskuld 27 30 28 Övriga långfristiga skulder 59 69 50 Uppskjutna skatteskulder 538 557 540 Summa långfristiga skulder 5 414 5 531 5 222 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 287 1 668 1 934 Leverantörsskulder 15 82 17 Leasingskuld 5 10 6 Aktuella skatteskulder 14 7 18 Övriga skulder 124 48 189 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 134 154 120 Summa kortfristiga skulder 1 578 1 969 2 284 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 197 11 770 11 652 19Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 20 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 mars 2024. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 75 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till 5,8 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Upplands-Bro sedan projekten i Norrtälje och Enköping färdigställdes under det föregående kvartalet. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg- start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg- ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostads- projekt även färdigställda men ej sålda bostadsrätter. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd, extern- värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde- förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 31 mars har hela fastighetsbeståndet, inklusive Järngrindens bestånd, externvärderats och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde- hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav- kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast- ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 8 121 7 680 7 680 + Förvärv - 63 383 + Till- och ombyggnation 14 22 50 - Försäljningar -624 - -856 +/- Omklassificeringar - -43 791 +/- Orealiserade värdeförändringar 16 -17 74 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 527 7 704 8 121 Ingående värde pågående nyanläggningar 245 878 878 + Nybyggnation 2 78 280 +/- Omklassificeringar - 10 -899 +/- Orealiserade värdeförändringar - 12 -14 Utgående värde pågående nyanläggningar 248 977 245 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 614 1 308 1 308 +/- Omklassificeringar -53 38 91 + Aktiveringar 49 33 215 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 610 1 379 1 614 Ingående värde pågående bostads - projekt 24 43 42,6 - Försäljningar - -43 -43 +/- Omklassificeringar 53 - 24 Utgående värde pågående bo - stadsprojekt 77 - 24 Utgående värde fastighets - beståndet 9 461 10 060 10 004 Förvaltningsfastigheter 7 527 7 704 8 121 Pågående byggnation 248 977 245 Planerade projekt 1 610 1 379 1 614 Pågående bostadsprojekt 77 - 24 Utgående värde fastighets - beståndet 9 461 10 059 10 004 20 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 21 ===== Substansvärde 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 205 93,42 4 270 93,61 4 146 92,11 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 21 0,46 11 0,24 35 0,78 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 538 11,96 557 12,21 540 11,99 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -71 -1,57 -80 -1,75 -71 -1,57 Hybridobligation -556 -12,36 -699 -15,32 -556 -12,36 Innehav utan bestämmande inflytande -840 -18,65 -801 -17,57 -821 -18,24 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 298 73,26 3 258 71,42 3 273 72,72 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 393 Mkr +/- 785 Mkr Justerat fastighetsvärde 9 854/9 069 Mkr 10 247/8 676 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,8/1,9 % -3,5/4 ,0 % Justerad belåningsgrad 51/55 % 50/57 % Effekt på soliditet 1,4/-1,5 % 2,7/-3,2 % Justerad soliditet 39/36 % 40/34 % 1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar. Direktavkastningskrav per kategori 1 % 31 mar 2025 31 mar 2024 Kommersiella fastigheter 6,3 6,3 Samhällsfastigheter 5,3 5,3 Totalt 5,8 5,7 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 mar 2025 31 mar 2024 Hyresvärde kr/kvm 1 648 1 604 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,2 94 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -382 -354 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 137 1 148 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 415 21 994 Uthyrningsbar yta, tkvm 336 350 Antal fastigheter 75 80 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till 4 205 Mkr (4 146) och soliditeten till 37,6 procent (35,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 298 Mkr (3 273), vilket motsvarar en ökning med 1 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie- ägarna per aktie uppgick till 73,26 kronor per aktie (72,72). 21Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 22 ===== Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 mars 2025 räntebärande skulder om 6 056 Mkr (6 533) med en belåningsgrad om 53,0 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 5,0 procent (5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Efter kvartalets utgång har ett obligationslån om 650 Mkr refinansierats till 165 punkter lägre marginal och koncernens motsvarande genomsnittliga räntenivå beaktat refinansieringen uppgick till 4,8 procent. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 mars och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under perioden. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jäm- ställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 mars 2025 till 2,4 år (2,2). Om obligationslånet som refinan- sierades efter kvartalets utgång beaktas uppgick motsvarande kapitalbindningstid till 2,6 år. Den genomsnittliga räntebind- ningstiden uppgick till 2,5 år (2,4) exkluderat byggnadskre- ditiv. Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på nästa sida. Finansiering och kapitalstruktur Under kvartalet har koncernen beviljats nya byggnadskreditiv om totalt 355 Mkr. 205 Mkr avser utveckling av en skola i Upp- lands-Bro med Raoul Wallenbergskolan som hyresgäst. 155 Mkr avser utveckling av ett bostadsrättsprojekt i Varberg. Under det första kvartalet emitterade Genova nya gröna obligationer till ett belopp om 650 Mkr under en total ram om 750 Mkr. Likviddag var den 1 april 2025 och obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter med slutligt förfall i juli 2028. I samband med emissionen kommer befintliga gröna obli- gationer om 650 Mkr som löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 595 räntepunkter inlösas i förtid den 16 maj. Skillna- den i räntekostnader mellan de nya obligationerna och de som inlöses i förtid motsvarar årliga besparingar om 11 Mkr. Utöver refinansieringen av obligationslånet har ett fortsatt aktivt arbete med kapitalstrukturen drivits under kvartalet för att förlänga kapitalbindningen och minska koncernens räntekostnader genom refinansiering av banklån och slut- placering av byggnadskreditiv om 1 Mdkr, varav 110 Mkr efter kvartalets utgång. Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 1 048 Mkr. I beloppet ingår kassa med 117 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 568 Mkr samt 363 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Under det första kvartalet avyttrade Genova byggrätter till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 351 Mkr. Från- träde av samtliga fastigheter är villkorade av att detaljpla- nerna vinner laga kraft vilket bedöms ske under 2026. Vid frånträde av samtliga fastigheter kommer Genova tillföras cirka 200 Mkr i likviditet. Räntebindning Per 31 mars 2025 hade koncernen fasträntelån och ränte- swapavtal om totalt 4 080 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,48 procent och totalt var 69 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrade. Den genomsnittliga räntebind- ningstiden uppgick till 2,5 år exkluderat byggnadskreditiv. Kreditförfallostruktur 31 mars 2025 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 mars 2025 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 25 Q1 20 24 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 38 53 36 5551 38 >20292029202820272026 12025 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 1) Efter kvartalets utgång har 650 Mkr i obligationslån med förfall under 2026 refinansierats med nytt förfall under 2028. 22 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 23 ===== Ränteförfallostruktur 31 mars 2025 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 329 9,19 39 2026 600 2,52 10 2027 29 3,34 0 2028 1 050 2,38 18 2029 680 2,65 12 2030 920 2,47 16 2031 300 2,25 5 >2031 - - - Totalt 5 907 5,12 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 615 4,97 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmar - ginal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. Efter kvartalets utgång har obligationslånet om 650 Mkr med kreditmarginal 5,95 procent refinansierats till en kreditmarginal om 4,30 procent. Effekten av detta är inte beaktad i tabellen och kommer istället påverka kredit- och ränteförfallostrukturen i det andra kvartalet. Kreditförfallostruktur 31 mars 2025 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 1 003 1 003 - 2026 1 856 1 856 - 2027 1 425 1 117 308 2028 1 782 1 227 555 2029 694 694 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 11 11 - Totalt 6 770 5 907 863 Varav byggnadskreditiv 655 292 363 Övriga finansiella instrument 31 mars 2025 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,05 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,84 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta 6,75 6,75 48,10 1) First Call Date. 23Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 55 1 653 1 007 800 796 4 311 Totalresultat Periodens resultat 124 33 157 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 124 33 157 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande -8 -8 Emission hybridobligation 300 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Återköp hybridobligation 1) -544 -544 Optionsdel konvertibellån 50 50 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Valutakurseffekt -3 -3 Utgående balans per 31 december 2024 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Totalresultat Periodens resultat 52 18 70 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 52 18 70 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 1 1 Utdelning hybridobligation -12 -12 Utgående balans per 31 mars 2025 45 613 55 1 653 1 102 556 840 4 205 1) Per 31 mars har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 544 Mkr. 24 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 25 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 52 27 140 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -35 39 -54 Övriga kostnader -3 -3 -8 Betald skatt -5 -7 -2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 9 57 76 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -10 5 -1 Förändring övriga rörelsefordringar -16 -28 -33 Förändring leverantörsskulder -2 -3 -68 Förändring övriga rörelseskulder 17 5 109 Kassaflöde från den löpande verksamheten -3 36 83 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -46 -162 -917 Investeringar i materiella anläggningstillgångar 1 -5 -3 Försäljning av fastigheter 155 – 213 Utdelning från intresseföretag 12 23 61 Investeringar i intresseföretag -34 - - Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -86 12 39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 -133 -606 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Återköp stamaktier – – -30 Nyemission hybridobligation – – 282 Återköp hybridobligation – -96 -544 Upptagna lån 489 269 4 215 Amortering av lån -509 -10 -3 463 Lämnad utdelning 1 -15 -22 -70 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -34 142 390 Periodens kassaflöde -35 45 -133 Likvida medel vid periodens början 152 285 285 Likvida medel vid periodens slut 117 330 152 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 2 2 8 Resultat från andelar i joint ventures -33 -2 -46 Upplupen ränta -4 39 -16 -35 39 -54 Erhållen ränta 1 2 10 Betald ränta -53 -58 -216 1) Varav -12 Mkr (-22) avser ränta på hybridobligation. 25Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 26 ===== Segmentsrapportering Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 134 134 133 133 Summa intäkter 134 134 133 133 Fastighetskostnader -40 -40 -39 -39 Summa fastighetskostnader -40 -40 -39 -39 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 94 94 94 94 Central administration -7 -9 -16 -5 -9 -14 Resultat från andelar i joint ventures 33 33 2 2 Finansnetto -59 -59 -55 -55 Resultat från nyproduktion bostäder - - - Övriga kostnader -3 -3 -1 -2 -3 Värdeförändringar fastigheter 15 15 -7 -7 Värdeförändringar derivat 14 14 37 37 Valutakurseffekt fastighet -7 -7 3 3 Resultat före skatt 83 -12 72 68 -10 58 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 527 7 527 7 704 7 704 Pågående nyanläggningar 248 248 941 941 Projekteringsfastigheter 1 610 1 610 1 379 1 379 Pågående bostadsprojekt 77 77 36 - Andelar i joint ventures 752 752 570 570 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 65 65 85 85 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon- cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg- ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att anta- let förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rapportering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt seg- ment. Per 31 mars 2025 uppgår volymen till 236 hyresbostäder. 26 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Apr 2024 - mar 2025 Jan-dec 2024 Nettoomsättning 2 2 9 9 Summa rörelsens intäkter 2 2 9 9 Övriga externa kostnader -3 -2 -9 -7 Personalkostnader -3 -2 -13 -12 Summa rörelsens kostnader -6 -4 -22 -20 Rörelseresultat -4 -2 -13 -11 Resultat från andelar i koncernföretag 110 – -183 -183 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 6 288 293 Räntekostnader och liknande resultatposter -30 -26 -181 -176 Resultat från finansiella poster 77 -20 -88 -77 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag – – – – Resultat före skatt 77 -21 -88 -77 Skatt på periodens resultat – – -5 -5 Periodens resultat 77 -21 -93 -82 Övrigt totalresultat för perioden – – – - Summa totalresultat för perioden 77 -21 -93 -82 27Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818 818 818 Uppskjutna skattefordringar 17 22 17 Fordringar hos koncernföretag 2 488 1 810 2 437 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 323 2 651 3 273 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 110 - 67 Aktuella skattefordringar - – 0 Övriga fordringar 4 5 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 99 5 5 213 10 76 Likvida medel 10 62 23 Summa omsättningstillgångar 223 72 99 SUMMA TILLGÅNGAR 3 546 2 723 3 371 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 55 55 55 Summa bundet eget kapital 55 55 55 Fritt eget kapital Överkursfond 1 005 1 005 1 005 Balanserat resultat -975 -786 -881 Periodens/årets resultat 77 -21 -82 Summa fritt eget kapital 107 198 42 Hybridobligation 556 699 556 Summa eget kapital 718 951 653 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 108 400 30 Obligationslån 1 188 493 1 186 Konvertibla skuldebrev 200 200 200 Skulder till koncernföretag - 645 1 220 Summa långfristiga skulder 1 496 1 739 2 636 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 22 14 52 Leverantörsskulder 2 0 0 Skulder till koncernföretag 1 306 1 15 Övriga skulder 0 1 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 18 14 Summa kortfristiga skulder 1 331 33 82 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 546 2 723 3 371 28 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Periodens resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 55 1 005 -600 -164 800 1 096 Omföring i ny räkning -164 164 – Periodens resultat -82 -82 Summa totalresultat -82 -82 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -544 -544 Emission hybridobligation 300 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Utgående balans per 31 december 2024 55 1 005 -881 -82 556 653 Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653 Omföring i ny räkning -82 82 – Periodens resultat 77 77 Summa totalresultat 77 77 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -12 -12 Utgående balans per 31 mars 2025 55 1 005 -975 77 556 718 29Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 30 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 1 721 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 31 mars 2025 uppgick till 41,00 kr. Per den 31 mars 2025 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. I mars 2024 emitterade Genova seniora icke-säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr. Konvertib- lerna förfaller till betalning i mars 2029 och kommer att kunna konverteras till stamaktier till en konverteringskurs om 48,10 kronor per aktie. Konvertiblerna motsvarar totalt 4 158 004 stamaktier vid full konvertering. Aktieägare 31 mars 2025 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 750 788 8,2 8,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7 Avanza Pension 3 086 884 6,8 6,8 Michael Moschewitz (via bolag) 2 170 000 4,8 4,8 Capital Resarch and Management 2 025 950 4,4 4,4 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 The Bank of New York Mellon SA/NV 492 430 1,1 1,1 Cancerfonden 425 000 0,9 0,9 Roosgruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 223 466 0,5 0,5 SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 PSG Capital AB 130 102 0,3 0,3 Summa övriga ägare 1 706 044 3,7 3,7 Summa 45 013 329 98,7 98,7 Antal aktier i eget innehav 600 000 1,3 1,3 Summa 45 613 329 100,0 100,0 30 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 48 (53), varav 26 (26) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknads- föring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 36 i Genovas årsredovisning 2024. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 5 maj 2025. Incitamentsprogram Genova har ett incitamentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för program- met finns i årsredovisningen för 2023 samt på bolagets webbplats www. genova.se. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möj- ligheter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2024 på sidorna 50–55. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2024. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före- taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasing intäkter Finansiell kalender Årsstämma 5 maj 2025 Delårsrapport januari-juni 2025 15 augusti 2025 Delårsrapport januari-september 2025 27 oktober 2025 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 5 maj 2025 kl. 09:30 CEST. och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2024. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 5 maj 2025 Mikael Borg Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Micael Bile Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 31Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 32 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvaltningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltnings - resultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 32 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 33 ===== Alternativa nyckeltal Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. Belåningsgrad Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Upplåning från kreditinstitut 4 695 6 027 5 115 Obligationslån 1 188 493 1 186 Konvertibla skuldebrev 152 - 150 Checkräkningskredit 22 13 52 Likvida medel -117 -330 -152 Totalt 5 939 6 203 6 351 Balansomslutning 11 197 11 770 11 652 Belåningsgrad, % 53,0 52,7 54,5 Räntetäckningsgrad Mkr Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Jan-dec 2024 Driftsöverskott 94 94 369 Central fastighetsförvaltning -7 -5 -22 Totalt 87 89 347 Finansnetto -59 -55 -218 Övr finansiella kostnader 9 4 20 Justerat finansnetto -50 -51 -198 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,8 Tillväxt förvaltningsresultat Mkr Jan-mar 2025 Jan-mar 2024 Jan-mar 2023 Jan-dec 2024 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,89 0,12 -0,16 1,55 Tillväxt per år, % 205,3 17 7,8 -134,8 416,3 33Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 34 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 34 Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 35 ===== 35Genova Delårsrapport januari–mars 2025 ===== SIDA 36 =====