Kvartalsrapport Q3 2024

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–september / 2024

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–september 2024
•   Hyresintäkterna uppgick till 382,7 Mkr (377,1), en ökning 
med 2 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 283,1 Mkr (280,7), en ökning 
med 1 procent.
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 84,1 Mkr (42,5), en ökning 
med 98 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till 26,3 Mkr (-18,3), motsvarande 0,58 
kr (-0,40) per aktie.
•   Periodens resultat uppgick till 9,4 Mkr (-201,9), motsvarande 
-1,06 kr (-5,78) per aktie efter avdrag för betald ränta 
på hybridobligationer. Ökningen hänför sig främst till 
förbättrade värdeförändringar på fastigheter.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 
minskade med 4 procent till 3 249,3 Mkr ( 3 396,4), 
motsvarande 71,24 kr (74,46) per aktie.
Kvartalet  juli–september 2024
•   Hyresintäkterna uppgick till 120,6 Mkr (122,6), en minskning 
med 2 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 92,0 Mkr (94,3), en minskning 
med 2 procent.
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 27,5 Mkr (18,4), en ökning 
med 49 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till 8,7 Mkr (-3,2) Mkr, motsvarande 
0,19 kr (-0,07) per aktie.
•   Kvartalets resultat uppgick till -50,2 Mkr (-54,1), 
motsvarande -1,51 kr (-1,66) per aktie efter avdrag för betald 
ränta på hybridobligationer. Av kvartalets resultat består 
-82,8 Mkr av negativa värdeförändringar på derivat.
Jan-sep
2024
Jan-sep
2023
Jul–sep
2024
Jul–sep
2023
Okt 2023 
-sep 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter, Mkr 382,7 37 7,1 120,6 122,6 508,6 503,0
Driftsöverskott, Mkr 283,1 280,7 92,0 94,3 370,0 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 84,1 42,5 27,5 18,4 102,1 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,58 -0,40 0,19 -0,07 0,49 -0,49
Nettoinvestering, Mkr 280,2 394,0 65,7 515,1 4,5 118,3
Belåningsgrad, % 51,7 50,0 51,7 50,0 51,7 51,8
Soliditet, % 36,6 36,3 36,6 36,3 36,6 37,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,8 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 225,5
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,24 74,46 71,24 74,46 71,24 70,71
Perioden i sammandrag
71,24 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
9 521 Mkr1
Fastighetsvärde
1,3 Mdr2
Övervärde byggrättsportfölj
51,7  %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 505 Mkr.
2)  Reflekteras ej i balansräkningen.
2 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Tredje kvartalet
•   I augusti emitterades nya gröna obliga-
tioner om 450 Mkr med en rörlig ränta 
om 3m Stibor + 415 baspunkter med 
förfall i november 2027.
•   I september frånträddes tre fastigheter 
i Uppsala och Upplands-Bro till ett 
underliggande fastighetsvärde om 121 
Mkr, vilket översteg bokfört värde. 
•   Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades 
med en genomsnittlig ränta om cirka 
2,3 procent med en genomsnittlig 
löptid om cirka 6 år.
•   Ett nytt grönt finansiellt ramverk fast-
ställdes med en second opinion från 
Sustainalytics.
•   I september emitterades nya gröna 
hybridobligationer om 300 Mkr. Samti-
digt återköptes hybridobligationer om 
342 Mkr.
•   I september uppdaterades Genovas 
strategi och mål. Samtidigt antogs en 
förändrad utdelningspolicy.  
Händelser efter kvartalets utgång
•   Efter kvartalets utgång rekryterades 
Anna Barosen till den nyinrättade 
tjänsten som hållbarhetschef i Genova. 
Anna Barosen kommer att ingå i 
Genovas ledningsgrupp.
•   Efter periodens utgång har Genova 
refinansierat banklån om cirka 3 200 
Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en 
revolverande kreditfacilitet och 75 
Mkr utgörs av en checkräkningskre -
dit. Refinansieringen stärker Genovas 
likviditet med närmare 100 Mkr och 
kassaflödet påverkas positivt med 
närmare 30 Mkr per år till följd av lägre 
amortering.
Korsängen, Enköping
3Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
Genova redovisar en stark tillväxt i förvaltningsresultatet. Ett fortsatt arbete med kapital-
strukturen och refinansiering beräknas sänka bolagets finansieringskostnader med närmare  
50 Mkr på årsbasis. Styrelsen har beslutat att uppdatera Genovas strategi för att ta fasta på 
Genovas förmåga att löpande anpassa verksamheten, fånga affärsmöjligheter och därmed  
stärka lönsamheten.
Uppdaterad strategi
Styrelsen har uppdaterat Genovas 
strategi för att på ett bättre sätt till-
varata bolagets förmåga att löpande 
anpassa verksamheten genom att 
fokusera på de fastighetssegment som 
vid varje tidpunkt bedöms ge den bästa 
avkastningen. Historiskt har Genova 
framgångsrikt förändrat och anpassat 
tyngdpunkten i de olika affärsområdena 
utifrån rådande marknadsförutsätt-
ningar. Både substansvärde och förvalt-
ningsresultat har ökat kraftigt sedan 
2017 och under perioden 2017-2023 var 
den genomsnittligt årliga tillväxten i 
förvaltningsresultat och substansvärde 
per aktie 61 respektive 17 procent. 
Genovas breda erfarenhet och kom-
petens inom fastighetsmarknaden i kom-
bination med en dynamisk organisation 
borgar för att vi har goda förutsättningar 
att fortsätta generera goda resultat. När 
tidigare operativa mål avseende projekt-
volym och fastighetsvärde nu tagits bort 
kan vi utvecklas mer flexibelt för att nå 
våra finansiella mål om tillväxt i för-
valtningsresultat och substansvärde per 
aktie. Jag ser detta som ett naturligt steg 
vidare i Genovas utveckling.
Investeringar
Genova ska fortsätta att växa lönsamt 
inom befintliga affärsområden; förvalt-
ning, stadsutveckling, projektutveck-
ling och fastighetstransaktioner. Inom 
projekt och stadsutveckling fortsätter 
arbetet med vår pågående byggnation av 
bostäder och lokaler i Norrtälje, Knivsta, 
Enköping och Upplands-Bro. Dock räk-
nar vi med en mer begränsad volym av 
nystartade projekt framöver. Vad gäller 
fastighetstransaktioner bedömer vi att 
affärsmöjligheter som passar Genova kan 
komma att bli fler med den högre akti-
vitet vi ser i marknaden. Vi ska fortsätta 
växa med selektiva förvärv av fastigheter 
med potential för tillväxt i avkastning 
och utveckling av byggrätter. 
Verksamheten utvecklades stabilt under 
perioden med tillväxt i hyresintäkter och 
ett ökat driftsöverskott. Förvaltningsre-
sultatet steg med 98 procent till 84 Mkr 
som en effekt av lägre negativa värdeför-
ändringar i joint ventures och intresse-
bolag, ett ökat driftsöverskott samt ett 
förbättrat finansnetto. Substansvärdet 
per aktie minskade med 4 procent till 
71,24 kr per aktie jämfört med samma 
period föregående år men ökade jämfört 
med årsskiftet.
Finansiering
Genom ett systematiskt arbete har vi 
fortsatt att sänka våra finansiella kostna-
der, vilket stärker intjäningen och ökar 
förvaltningsresultatet per aktie. Under 
kvartalet och efter kvartalets utgång har 
vi ingått nya finansieringsavtal med ban-
ker om totalt cirka 3,4 Mdkr till förmån-
liga villkor och med förlängd kapital-
bindning och därtill genomfört ett antal 
övriga åtgärder. Sammantaget beräknas 
dessa åtgärder sänka finansieringskost-
naderna för räntebärande skulder och 
hybridobligationer med närmare 50 Mkr 
på årsbasis samtidigt som kapitalbind-
ning och räntebindning förlängs. 
Genova har idag en betydande byggrätts-
portölj om närmare 600 tkvm. Vår avsikt 
är att i större utsträckning utvärdera 
försäljning av dessa och därmed reali-
sera den starka värdeutveckling vi haft 
i byggrättsportföljen. Frigjort kapital 
ska återinvesteras i högavkastande eller 
kassaflödesgenererande fastigheter med 
utvecklingspotential i syfte att stärka 
intjäning och kassaflöden.   
Uppdaterad utdelningspolicy
Genova har idag en stabil balansräk-
ning, en balanserad kapitalstruktur 
och goda förutsättningar för fortsatt 
värdeskapande och ökad intjäning. Mot 
denna bakgrund har styrelsen beslutat 
att uppdatera bolagets utdelningspo-
licy. Genovas mål är att från och med 
årsstämman 2025 lämna utdelning till 
aktieägarna som minst uppgår till en 
tredjedel av förvaltningsresultatet per år 
med kvartalsvis utbetalning, såvida bola-
gets finansiella ställning inte motiverar 
något annat.
Förstärkning med hållbarhetschef 
Vi har ett pågående arbete för att ytter-
ligare stärka Genovas hållbarhetsarbete. 
Som ett led i detta har vi rekryterat Anna 
Barosen till den nyinrättade tjänsten 
som hållbarhetschef som ingår i led-
ningsgruppen. Med sin breda och mång-
åriga erfarenhet från fastighetssektorn, 
hållbarhet och innovation kommer Anna 
vara en viktig del i att driva vårt hållbar-
hetsarbete vidare. 
Framåtblick 
Fastighetsmarknaden präglas av en 
högre aktivitet överlag samtidigt som 
flera makrofaktorer är fortsatt osäkra. 
Med en uppdaterad strategi, stärkt kapi-
talstruktur och ett starkt engagemang i 
organisation är vi väl rustade att ta nästa 
steg i Genovas utveckling.
Michael Moschewitz, VD
4 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 5 =====

– ett dynamiskt  
fastighetsbolag 
Genova
Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de 
fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam 
tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet 
och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och 
finansiering samt en dynamisk organisation.
Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, 
samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsalaregio-
nen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjlig-
gör både långsiktig tillväxt och realisering av värde vid försäljning 
av byggrätter. 
Förvaltningsresultat, Mkr
Fastighetsvärde, Mdkr
201920182017 2020 2021 2022 2023 2024
R12
2
4
6
8
10
12
20
40
60
80
100
120
Mdkr Mkr
Förvaltningsfastigheter 
per geografi 
Fastighetsvärde 7 016 Mkr
Fastighetsvärde och förvaltningsresultat
10 % 
Övrigt
48 % 
Storstockholm
28 % 
Uppsala
14 % 
Väst
Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena har förändrats över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde.
Genova förändras med fastighetsmarknaden
Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner
Genova hade under perioden 2017–2023 en genomsnittlig 
årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 61 procent 
och i substansvärde per aktie om 17 procent.
Genomsnittlig årlig tillväxt
61 %
Förvaltnings resultat per aktie, 
genomsnittilg årlig tillväxt  
2017-2023
17 %
Substansvärde per aktie, 
genomsnittilg årlig tillväxt  
2017-2023
5Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 6 =====

Styrelsen har beslutat om en förändrad utdelningspolicy, då det 
givet bolagets prognoser bedöms finnas löpande utrymme för 
utdelning till aktieägarna. Genovas målsättning är att från och 
med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som 
minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år, 
såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. 
Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis.
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över tid  
understiga 55 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt  
substansvärde  
per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäcknings-  
grad , ggr
Belåningsgrad, %
Förvaltnings-  
resultat  
per aktie, Kr
201920182017 2020 2021 2022 2024
Q3
2023
20
40
60
80
100
10
20
30
40
50
10
20
30
40
50
201920182017 2020 2021 2022 2024
Q3
2023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
201920182017 2020 2021 2022 2024
Q3
2023
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
2024
Jan–sep
201920182017 2020 2021 2022 2023
-100
-50
0
50
100
20
40
60
80
100
201920182017 2020 2021 2022 2024
Q3
2023
Min
Min
Max
15,1 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2017-Q3 2024
36,6 %
30 sep 2024
1,8 ggr
Jan–sep 2024
57,2 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2017-Q3 2024
51,7 %
30 sep 2024
Kr % %Kr
% %
ggr
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2017, %
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2017, %
6 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 7 =====

Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och  
hybridobligation, %
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
%
19% 
Gröna hybrid-  
obligationer
46% 
Gröna banklån
35% 
Gröna  
obligationer
20
40
60
80
100
2022 2023 2024
Q3
2021
26% 23%
11%
31%
10%
35%
11%
Miljöcertifiering
All nyproduktion ska 
vara miljöcertifierad. 
Därutöver ska alla 
förvaltningsfastigheter 
som ägs och
förvaltas långsiktigt 
(exkl. Järngrindens) 
miljöcertifieras fram till 
utgången av år 2023. 1
Klimatmål 
Utsläpp av växthusgaser 
ska minska med 42 
procent till 2030 från 
2021 års nivåer inom 
scope 1 och scope 2.  
Utsläpp i scope 3 ska 
mätas och minskas. 
Genova följer upp 
klimatmålen på årsbasis.
Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021
Scope 1 81,9 4,0 0,0
Scope 2 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och 
Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0
 
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 3 3 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 23 3 26
     Brons 1 1
Certifieras ej 22 22
Summa 29 3 0 22 54 3
 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter inleddes under 2023.
1)  Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
7Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 8 =====

Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och övergri-
pande vision är att skapa och förvalta att-
raktiva och hållbara miljöer långsiktigt. 
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över-
gripande områden; att bygga och förvalta 
för framtidens miljö och klimat, lång-
siktig stadsutveckling samt att bedriva 
en hållbar affärsverksamhet. Genova 
har sedan 2023 klimatmål godkända av 
Science Based Targets initiative. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Market 
Association). Detta dokument styr villko-
ren för hur likviden från gröna obliga-
tioner, gröna lån och andra typer av 
skuldebrev får användas. Genovas Gröna 
Finansieringsramverk och relaterad 
information återfinns på bolagets webb-
plats genova.se. Under rapportperioden 
har Genovas gröna finansieringsramverk 
uppdaterats och verifierats.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter. 
För oss är det även viktigt att minska 
vår negativa påverkan, öka vår positiva 
påverkan, öka värdet av fastigheten och 
möjliggöra bättre lånevillkor.
Händelser under perioden 
Under perioden färdigställdes 2023 års 
hållbarhetsrapport där vi även i år har 
arbetat för förbättrad kvalitet och tillför -
litlighet för hållbarhetsdata. Under pe -
rioden har vi initierat ett projekt för att 
inkludera  Järngrinden i vår målsättning. 
Vi har genomfört en dubbel väsentlig -
hetsanalys inför kommande rapporte -
ringskrav och har inlett arbetet med en 
GAP-analys för att identifiera behov av 
mål och aktiviteter för att kunna nå och 
eventuellt ta fram nya hållbarhetsmål.  
Efter periodens utgång rekryterades 
Anna Barosen till den nyinrättade tjäns -
ten som hållbarhetschef i Genova. Med 
sin breda och mångåriga erfarenhet från 
fastighetssektorn och hållbarhetsområ -
det kommer Anna bidra till att utveckla 
Genovas hållbarhetsarbete ytterligare. 
Hon tillträder sin tjänst i januari 2025 
och kommer att ingå i ledningsgruppen. 
Hållbarhet
8 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsfastigheter
30 september 2024
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas förvaltningsfastigheter består 
av samhällsfastigheter och bostäder 
samt kommersiella fastigheter för 
handel, kontor, industri och lager. 
För huvuddelen av Genovas befintliga 
förvaltningsfastigheter planeras det för 
utveckling av framtida hyresbostäder i 
kombination med samhällsfastigheter, 
ofta i nya stadsdelar. Förvaltnings-
fastigheterna är i huvudsak belägna i 
Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i 
västra Sverige.
Genova arbetar löpande med att 
identifiera objekt att förvärva och avyttra 
som kan bidra till att uppfylla bolagets 
operativa och finansiella mål. Genovas 
ambition är att inneha fastigheter med 
utvecklingspotential, antingen via 
utveckling av befintlig byggnation eller 
genom att på sikt skapa byggrätter för 
framtida nybyggnadsprojekt.
Vid periodens utgång hade Genova ett 
helägt fastighetsbestånd bestående av 
75 förvaltningsfastigheter till ett mark-
nadsvärde om cirka 7 Mdkr fördelat på 
320 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till pågående nyanlägg-
ningar, projekteringsfastigheter samt 
joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr.
Portföljförändringar
I september frånträddes tre fastighe -
ter i Uppsala och Upplands-Bro till ett 
underliggande fastighetsvärde om 121 
Mkr, vilket översteg bokfört värde. Fast -
igheterna har en uthyrningsbar yta om 
cirka 6 600  kvm och var fullt uthyrda 
med ett årligt hyresvärde om cirka 8,0 
Mkr. Genomsnittlig återstående avtals -
tid efter frånträdet i september var cirka 
4,6 år.
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova 440 
hyresavtal med en genomsnittlig återstå-
ende avtalslängd på 4,7 år samt 186 avtal 
för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och 
offentligt finansierade hyresgäster till 
cirka 54 procent. Om även dagligvaru-
Uthyrbar yta  per fastighetskategori
Totalt 320 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 320 Tkvm
54% 
Kommersiella 
fastigheter
46 % 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
43% 
Storstockholm
23% 
Uppsala
23% 
Väst
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Lillsätra 2, Stockholm
handel inkluderas uppgick andelen 
till cirka 62 procent av kontrakterade 
hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden 
vid periodens utgång uppgick till 93,5 
procent (93,1). Av den totala vakanshy-
ran är 17 procent hänförligt till fastighe-
ter där Genova bedriver planprocesser 
och därmed inte aktivt bedriver ett 
uthyrningsarbete.
9Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 10 =====

Fastighetsbeståndet
30 september 2024
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 45 172,5 3 133 18 158 252 1 460 90,5 228 -58 -334 170 988
Samhällsfastigheter 3 30 147,3 3 883 26 369 269 1 826 96,2 259 -59 -398 200 1 359
Summa per fastighets -
kategori
75 319,8 7 016 21 939 521 1 629 93,5 487 -116 -363 371 1 159
Per geografi
Storstockholm 31 136,3 3 346 24 543 235 1 721 93,5 219 -52 -383 167 1 227
Uppsala 14 74,3 1 969 26 495 139 1 870 94,5 131 -32 -433 99 1 334
Väst 23 72,4 977 13 486 85 1 177 95,6 81 -17 -234 64 891
Övrigt 7 36,7 724 19 724 62 1 691 87,8 54 -15 -407 40 1 079
Summa per geografi 75 319,8 7 016 21 939 521 1 629 93,5 487 -116 -363 371 1 159
Pågående byggnation 895
Planerade projekt 1 611
Totalt enligt balansräkning 9 521
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 2 15,5 1 36 2 321 100 36 -6 -375 30 1 946
Totalt 77 335,3 9 522 557 1 661 93,9 523 -122 -365 401 1 195
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 360
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på ca 6,7 Mkr.
3) Varav 186 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter.
4)  Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 710 Mkr, men per den 30 september är mot -
svarande 709 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. Upptaget värde i balansräkningen för projekt Handelsmannen kommer att reduceras vid färdigställande 
motsvarande beloppet för investeringsstöd om 130 Mkr.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio -
ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Förfallostruktur hyresavtal
30 september 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 28 2 4 1
2025 148 34 48 10
2026 106 76 119 24
2027 75 32 51 10
2028 35 35 60 12
>2028 48 98 187 38
Summa 440 277 469 96
Hyresbostäder 186 10 18 4
Totalt 626 287 487 100
Vakant 33 34
Totalt 320 521
Fördelning hyresintäkter
30 september 2024
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 244 50
Bostäder 1 21 4
Livsmedel 37 8
Övrigt kommersiellt 185 38
Summa hyresintäkter 487 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
5,2 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
4,7 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
10 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 11 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrätter 
tillskapade från egna förvaltningsfastig-
heter med befintligt kassaflöde.
Den samlade uthyrbara arean för 
Genovas planerade projekt oberoende 
av planskede uppgick på balansdagen 
till cirka 538 Tkvm. Cirka en fjärdedel av 
de planerade projekten är under samråd 
och har geografisk tyngdpunkt i Stor-
stockholm. Genova kommer att fortsätta 
lägga stor energi på det fortsatta arbetet 
med att skapa byggrätter för framtida 
nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och 
samhällsfastigheter.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs 
pågående projekt som utgörs av Apoteas 
nya centrallager i Varberg. Projektet 
är avyttrat till Swiss Life och tillträdet 
bedöms ske under första kvartalet 2025. 
I Norrtälje är det första kvarteret 
färdigställt och inflyttat. Det andra 
kvarteret, som är i produktion, innehåller 
246 hyresbostäder. Under kvartalet har 31 
hyresbostäder färdigställts och hyres-
gästerna har flyttat in. Resterande 138 
hyresbostäder som är under produktion 
kommer att färdigställas under 2024. Pro-
jektet är delavyttrat till ett nybildat joint 
venture där Genova är hälftenägare till-
sammans med Nrep. Tillträdet bedöms 
ske under första kvartalet 2025.
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta-
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito och det första kvarte-
ret har färdigställts och hyresgästerna 
har flyttat in. Det andra kvarteret, som är 
i produktion, innehåller 151 lägenheter.
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under 2024.
Den första etappen av Genovas 
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i 
centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-
Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 september 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 2 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q4 2024 138 7 244 - 312 43 066 15 2 123 306 302 382
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/Q4 
2025
75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 232 151 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q4 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 494 396 325 328
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q1 2027 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 47 104
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q1 2027 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 22 49
Apotea 5 Varberg Kommersiellt Q1 2024 Q1 2025 - - 11 767 141 11 980 7 628 123 32 32
Summa pågående byggnatioer 504 28 747 19 582 1 870 38 687 97 1 999 1 660 879 895
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Det bokförda värdet för Handelsmannen 1 kommer att reduceras vid färdigställande motsvarande beloppet för investeringsstöd om 130 Mkr. 
3)  Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas 
under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det som motsvarar Järngrindens ekonomiska ägarandel om 39 procent. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
9 198 
Antal bostadsbyggrätter 
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
586 Tkvm
Uthyrningsbar yta
11Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 12 =====

Planerade projekt
30 september 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 228 340 004 - 16 064 47 247 800 2 354 13 722 821 865
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 58 58
Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 004 481 102 103
Bostadsrätter 2 281 152 678 - 9 217 60 369 - - 7 441 548 586
Summa per kategori 8 694 507 097 30 695 27 107 50 404 901 2 340 22 799 1 529 1 611
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 959 235 602 17 292 14 020 55 440 397 2 549 11 560 821 865
Uppsala 1 634 77 200 11 435 4 040 45 583 181 2 332 3 492 58 58
Väst 2 536 168 730 1 968 7 915 46 368 270 2 095 6 756 102 103
Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 548 586
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 694 507 097 30 695 27 107 50 404 901 2 340 22 799 1 529 1 611
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
30 september 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
tar cirka 130 bostäder, en livsmedelsbu-
tik och en grundskola F-9. Genova har 
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
 
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar 
sin utgångspunkt i ett externt bedömt 
marknadsvärde på de outnyttjade bygg-
rätterna under planerade projekt. Detta 
kan vara relevant för det fall Genova ej 
skulle fullfölja sin affärsplan och explo-
atera byggrätterna utan i stället avyttra 
dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 
september av de framtida byggrätterna 
uppgick till cirka 3,8 Mdkr. Befintliga 
byggnader på dessa fastigheter, som 
i förekommande fall kommer behöva 
rivas i samband med exploatering, samt 
upparbetad investering för planerade 
projekt hade per 30 september ett bok-
fört värde om cirka 2,5 Mdkr. Det innebär 
att övervärdet i koncernens byggrätts-
portfölj bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning.
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer 
finns utöver balansräkningen. Planen 
är att även Järngrindens byggrätter ska 
externvärderas.
12 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 13 =====

Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från förvaltningsobjektens status 
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt 
i produktion efter att dessa färdigställts 
och inflyttning har skett. Det är viktigt 
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller 
exempelvis ingen bedömning av hyres-, 
vakans- eller ränteförändringar.
Hyresintäkter baseras på hyresvärde 
på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. 
Fastighetskostnader är bedömningar av 
normaliserade kostnader på helårsbasis. 
Hyresvärdet för respektive förvaltnings-
objekt och pågående projekt i produktion 
som inkluderas i aktuell intjäning fram-
går av avsnitten ”Förvaltningsfastighe-
ter" och "Projektutveckling” i denna del-
årsrapport. Från och med andra kvartalet 
2024 har projekten Handelsmannen och 
Korsängen successivt färdigställts och 
framtida etapper kommer att förstärka 
intjäningen från förvaltningsfastigheter 
med ytterligare cirka 36 Mkr.
Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånaders-
period, rensat för eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Finansnettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
nettoskuld. Ränta på likvida medel 
erhålls ej och ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid periodens utgång.
Bedömd intjäningsförmåga per 30 september 2024
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 521 77 598
Vakans -34 - -34
Hyresintäkter 487 77 564
Fastighetskostnader -116 -10 -126
Driftsöverskott 371 67 438
Central administration fastighetsförvaltning -21 0 -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 22 5 27
Finansnetto -197 -34 -231
Förvaltningsresultat 175 38 213
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 24 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 12 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 60 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Handelsmannen 1, Norrtälje
13Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 14 =====

Joint ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och 
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice 
och kommersiella lokaler. 
Per den 30 september 2024 ägde Genova 
andelar i joint ventures och intresse-
företag. De gemensamt ägda bolagen 
innehade totalt 18 fastigheter med ett 
sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,7 
Mdkr, varav Genovas andel uppgick till 
cirka 1,4 Mdkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till cirka 1 250 stycken 
fördelat på cirka 95 Tkvm.  
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 september 2024
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens 
intressebolag
49 248 Västsverige 5 258 312 31
GenovaNREP 50 102 Stockholm 1 368 - -
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 137 Stockholm 4 241 192 12
GenovaRedito 50 58 Knivsta 4 201 76 5
Greenova 50 5 Stockholm 3 92 285 24
663 18 1 360 1 250 95
Gredelby 21:1, Knivsta
14 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 15 =====

Nyckeltal
Jan-sep
2024
Jan-sep
2023
Jul–sep  
2024
Jul–sep  
2023
Jan–dec
2023
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Totalt antal byggrätter, antal 9 198 8 934 9 198 8 934 8 756
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 172 202 172 202 196
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 147 165,1 147 165 165
Total uthyrbar yta, tkvm 320 367 320 367 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 93,1 93,5 93,1 93,4
Överskottsgrad, % 74,0 74,4 76,3 76,9 73,1
Nettoinvesteringar, Mkr 280,2 394,0 65,7 251,8 118,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 0,3 -5,9 -4,8 -4,7 -9,3
Soliditet, % 36,6 36,3 36,6 36,3 37,3
Belåningsgrad, % 51,7 50,0 51,7 50,0 51,8
Genomsnittlig räntenivå, % 5,2 6,0 5,2 6,0 5,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,6
Kapitalbindningstid, antal år 1,9 2,3 1,9 2,3 2,4
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 465 45 613 45 465 45 504
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,58 -0,40 0,19 -0,07 -0,49
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 148,2 -53,7 148,2 -53,7 97,7
Resultat per aktie, kr -1,06 -5,79 -1,51 -1,66 -11,73
Eget kapital, Mkr 4 109,5 4 537,6 4 109,5 4 537,6 4 311,0
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 711,0 2 950,0 2 711,0 2 950,0 2 714,7
Eget kapital per aktie, kr 59,44 64,67 59,44 64,67 59,51
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 647,8 4 984,0 4 647,8 4 984,0 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 249,3 3 396,4 3 249,3 3 396,4 3 225,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,24 74,46 71,24 74,46 70,71
15Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 16 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-sep
2024
Jan-sep
2023
Jul–sep
2024
Jul–sep
2023
Okt 2023 
-sep 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter 382,7 37 7,1 120,6 122,6 508,6 503,0
Driftskostnader -72,4 -71,3 -19,2 -20,5 -99,1 -98,0
Underhållskostnader -18,7 -17,1 -6,8 -5,4 -28,2 -26,7
Fastighetsskatt -8,5 -8,0 -2,6 -2,5 -11,2 -10,8
Summa Fastighetskostnader -99,6 -96,5 -28,6 -28,4 -138,5 -135,4
Driftsöverskott 283,1 280,7 92,0 94,3 370,0 367,6
Central administration fastighetsförvaltning -17,1 -17,5 -6,0 -6,0 -21,4 -21,8
Central administration projektutveckling -27,9 -28,5 -9,8 -9,8 -34,9 -35,5
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 9,8 -15,5 5,1 3,1 9,0 -16,4
   - varav värdeförändringar fastigheter -1,4 -14,0 -0,6 2,7 -14,7 -27,3
Finansnetto -163,8 -176,6 -53,8 -63,2 -220,6 -233,3
Förvaltningsresultat 84,1 42,5 27,5 18,4 102,1 60,6
Resultat från nyproduktion bostäder – 43,0 – 0,0 -3,0 40,0
Övriga kostnader -4,4 -4,6 -0,4 -2 -11,0 -11,2
Värdeförändringar fastigheter 4,1 -368,3 0,3 -66,4 -157,9 -530,3
Värdeförändringar derivat -64,3 35,2 -82,8 -1,1 -149,5 -50,0
Valutakurseffekter fastigheter 1,4 9,1 -0,6 -10,4 4,6 12,3
Resultat före skatt 20,9 -243,1 -56,1 -61,9 -214,7 -478,7
Inkomstskatt -11,5 41,2 6,0 7,8 10,1 62,7
Periodens resultat 9,4 -201,9 -50,2 -54,1 -204,6 -416,0
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden 9,4 -201,9 -50,2 -54,1 -204,6 -416,0
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -4,6 -235,9 -51,1 -53,8 -219,6 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 14,0 33,9 1,0 -0,2 15,0 34,9
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -4,6 -235,9 -51,1 -53,8 -219,6 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 14,0 33,9 1,0 -0,2 15,0 34,9
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -1,06 -5,78 -1,51 -1,66 -6,24 -11,73
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 465 45 613 45 465 45 613 45 504
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
16 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 17 =====

Resultatanalys
Belopp inom parentes avser perioden januari–september 2023.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 382,7 
Mkr (377,1), vilket motsvarar en tillväxt på 2 procent. Inom 
jämförbart bestånd har avslutade hyresgarantier från tidigare 
förvärv samt tillkommande vakanser i projekteringsfastighe-
ter minskat effekten av årets hyresuppräkningar. 
Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgick till 120,6 
Mkr (122,6), en minskning på 2 procent som främst är hän-
förlig till försäljningen av fastigheten Journalisten 1 till joint 
venture-bolag.
 
Fördelning hyresintäkter
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Jämförbart bestånd 354,7 344,5
Tillkomna fastigheter 4,6 -
Sålda fastigheter 23,4 32,6
Hyresintäkter 382,7 37 7,1
Kommersiella fastigheter 175,9 178,2
Samhällsfastigheter 206,7 198,9
Hyresintäkter 382,7 37 7,1
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostna -
der samt fastighetsskatt ökade under perioden till -99,6 Mkr 
(-96,5), vilket motsvarar en ökning på 3,2 procent. Ökningen 
av fastighetskostnader förklaras främst av ökade kostnader 
för VA, snöröjning och uppvärmning till följd av högre tariffer 
och taxor.
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till -28,6 Mkr (-28,4).
Fördelning fastighetskostnader
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Jämförbart bestånd -94,7 -88,9
Tillkomna fastigheter -0,8 -
Sålda fastigheter -4,1 -7,5
Fastighetskostnader -99,6 -96,5
Kommersiella fastigheter -48,6 -49,0
Samhällsfastigheter -51,0 - 47,4
Fastighetskostnader -99,6 -96,5
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 283,1 Mkr (280,7), 
vilket motsvarar en ökning på 1 procent. Överskottsgraden 
för perioden uppgår till 74,0 procent (74,4) procent. Den 
lägre överskottsgraden beror huvudsakligen på ökade fastig -
hetskostnader samt försäljning av fastigheter som varit fullt 
uthyrda.
Kvartalets driftsöverskott uppgick till 92,0 Mkr (94,3) med 
en överskottsgrad på 76,3 procent (76,9).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- 
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- 
nistrationskostnaderna uppgick under perioden till 45,0 Mkr 
(46,0), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. 
 
Central administration
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -0,6 -2,9
Personalkostnader -14,0 -12,7
Avskrivningar och leasing -2,4 -1,8
Central administration  
fastighetsförvaltning -17,1 -17,5
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -1,0 -4,7
Personalkostnader -22,9 -20,8
Avskrivningar och leasing -4,0 -3,0
Central administration projektutveckling -27,9 -28,5
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
uppgick under perioden till 9,8 Mkr (-15,5) och avser resultat 
från den löpande driften och värdeförändringar.
Av den positiva resultatförändringen jämfört med motsva-
rande period 2023 om 25,3 Mkr är 12,6 Mkr hänförlig till lägre 
negativa värdeförändringar på fastigheter.
17Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 18 =====

Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -163,8 Mkr (-176,6). De räntekostnader 
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande 
kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt-
verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden 
och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.
Under perioden aktiverades 88 Mkr hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför-
lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå 
till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,2 procent 
(6,0) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostnader 
under perioden ingår -13,9 Mkr (-12,9) som avser kostnader 
för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. 
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,6). 
I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär 
exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Ränteintäkter 31,6 23,0
Räntekostnader lån -188,0 -185,5
Räntekostnader leasing -1,6 -1,2
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -13,9 -12,9
Finansnetto -163,8 -176,6
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 84,1 Mkr 
(42,5), vilket är en ökning med 98 procent. Ökningen är främst 
hänförlig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intres-
seföretag om 25,3 Mkr och förbättrat finansnetto om 12,8 Mkr.
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 
27,5 Mkr (18,4), motsvarande en ökning med 49 procent.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 4,1 Mkr (-368,3). Den 
positiva värdeförändringen är främst en effekt av delavyttringen 
av Journalisten 1. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal 
har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har 
reducerat effekten av de ökade avkastningskraven.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Förändring driftnetto 9,6 -35,1
Pågående byggnation -12,7 -33,8
Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 - 47, 2
Förändring avkastningskrav -22,0 -242,1
Försäljningar 12,1 -10,1
Värdeförändringar fastigheter 4,1 -368,3
 
Värdeförändringar derivat
Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte-
swappar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -11,5 Mkr (41,2) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastighe-
ter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige 
och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande underskottsavdrag 
kan beräknas till cirka 365 Mkr (371) samt obeskattade reserver 
om cirka 100 Mkr (88). Som uppskjutna skatteskulder redovi-
sas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan 
redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt 
som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–sep
2024
Jan–sep 
2023
Resultat före skatt 59,6 -243,1
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats -4,3 50,1
Ej skattepliktiga intäkter 31,8 27,8
Ej avdragsgilla kostnader -13,0 -10,9
Ej avdragsgillt räntenetto -40,8 -45,6
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 16,8 16,8
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,6 -1,6
Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 -
Justering skatt avseende tidigare år -0,5 1,3
Förändring i skattemässiga underskott 3,1 1,7
Underskottsavdrag ej nyttjat -3,8
Övrigt 0,8 1,6
Periodens skatt enligt resultaträkningen -11,5 41,2
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
30 sep
2024
30 sep
2023
Temporära skillnader fastigheter -481,4 -554,7
Obeskattade reserver -20,5 -18,1
Summa uppskjutna skatteskulder -501,9 -572,8
Underskottsavdrag 75,8 76,4
Övrigt 0,5 9,1
Summa uppskjutna skattefordringar 76,3 85,5
Uppskjutna skatteskulder, netto -425,6 - 487,3
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 9,4 Mkr (-201,9). Jämfört med 
2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. 
Under perioden var även värdeförändringarna förbättrade 
jämfört med motsvarande period föregående år, vilket med-
förde ett högre resultat.
Kvartalets resultat uppgick till -50,2 Mkr (-54,1) och har 
främst påverkats av negativa värdeförändringar på derivat om 
-82,8 Mkr.
18 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 19 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 015,9 7 955,6 7 679,9
Pågående nyanläggningar 894,5 1 012,4 878,0
Projekteringsfastigheter 1 610,9 1 258,8 1 307,7
Övriga materiella anläggningstillgångar 24,5 23,3 19,6
Nyttjanderättstillgångar 9,8 10,8 14,3
Uppskjutna skattefordringar 76,3 85,5 79,4
Andelar i joint ventures och intresseföretag 662,7 548,9 569,5
Derivat – 40,9 0,0
Övriga långfristiga fordringar 258,9 302,6 298,1
Summa anläggningstillgångar 10 756,4 11 441,5 11 049,4
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt –  123,3  42,6 
Hyresfordringar och kundfordringar 13,1 10,1 18,2
Övriga fordringar 131,4 189,1 103,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74,5 53,0 74,2
Likvida medel 242,7 669,0 284,5
Summa omsättningstillgångar 461,7 1 044,5 523,0
SUMMA TILLGÅNGAR 11 218,1 12 486,0 11 572,3
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 003,7 1 242,6 1 007,3
Hybridobligation 596,3 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 802,2 787,6 796,4
Summa eget kapital 4 109,5 4 537,6 4 311,0
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 4 078,2 4 793,9 5 082,2
Derivat 112,7 – 44,0
Leasingskuld 28,6 30,4 31,8
Övriga långfristiga skulder 48,6 65,4 65,6
Uppskjutna skatteskulder 501,9 572,8 546,3
Summa långfristiga skulder 4 769,9 5 462,4 5 769,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 1 962,6 2 122,2 1 191,6
Leverantörsskulder 86,7 69,0 84,9
Leasingskuld 7,5 6,2 9,5
Aktuella skatteskulder 11,6 14,8 8,8
Övriga skulder 153,3 135,1 69,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 117,0 138,8 127,5
Summa kortfristiga skulder 2 338,7 2 486,1 1 491,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 218,1 12 486,1 11 572,3
19Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 20 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 30 september 2023. 
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 75 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedömdes till cirka 5,8 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro och Varberg.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg-
start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg-
ningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående 
bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen.
Per den 30 september externvärderades hela fastighetsbestån-
det och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. 
I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, 
det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara 
marknadsdata. 
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
Jan–sep  
2024
Jan–sep 
2023
Jan–dec 
2023
Ingående värde förvaltnings -
fastigheter
7 679,9 8183,2 8 183,2
+ Förvärv 62,5 - -
+ Till- och ombyggnation 40,0 68,2 101,1
- Försäljningar -856,4 -87,9 -284,2
+/- Omklassificeringar 80,2 132,1 132,1
+/- Orealiserade värdeförändringar 9,7 -340,0 -452,3
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 015,9 7 955,6 7 679,9
Ingående värde pågående 
nyanläggningar
878,0 860,5 860,5
+ Nybyggnation 239,9 359,3 463,7
- Försäljningar - - -238,8
+/- Omklassificeringar -209,4 -187,4 -187,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -14,1 -20,0 -20,3
Utgående värde pågående 
 nyanläggningar
894,5 1 012,4 878,0
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 307,7 1 032,8 1 032,8
+/- Omklassificeringar 154,0 79,5 79,2
+ Aktiveringar 149,2 146,5 195,7
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 610,9 1 258,8 1 307,7
Ingående värde pågående 
 bostadsprojekt
42,6 197,0 197,0
+ Nybyggnation - 36,3 42,6
- Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0
Utgående värde pågående 
 bostadsprojekt
- 123,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 521,3 10 350,2 9 908,2
Förvaltningsfastigheter 7 015,9 7 955,6 7 679,9
Pågående byggnation 894,5 1 012,4 878,0
Planerade projekt 1 610,9 1 258,8 1 298,0
Pågående bostadsprojekt - 123,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 521,3 10 350,2 9 898,6
20 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 21 =====

Substansvärde
30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 109,5 90,09 4 537,6 99,48 4 311,0 94,51
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 112,7 2,47 -40,9 -0,90 44,0 0,96
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 501,9 11,00 572,8 12,56 546,3 11,98
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -76,3 -1,67 -85,5 -1,87 -79,4 -1,74
   Hybridobligation -596,3 -13,07 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54
   Innehav utan bestämmande inflytande -802,2 -17,59 -787,6 -17, 27 -796,4 -17,46
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 249,3 71,24 3 396,4 74,46 3 225,5 70,71
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 396 Mkr +/- 791 Mkr
Justerat fastighetsvärde 9 917/9 126 Mkr 10 312/8 730 Mkr
Effekt på belåningsgrad -1,8 %/1,9 % -3,4 %/3,9 %
Justerad belåningsgrad 50 %/54 % 48 %/56 %
Effekt på soliditet 1,5 %/-1,6 % 2,8 %/-3,2 %
Justerad soliditet 38 %/35 % 39 %/33 %
1)   Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
och pågående nyanläggningar.
 
Direktavkastningskrav per kategori 1
%
30 sep 
2024
30 sep 
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,1
Samhällsfastigheter 5,3 5,0
Totalt 5,8 5,5
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för 
förvaltningsfastigheter.  
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 sep 
2024
30 sep 
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 629 1 489
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -364 -345
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 158 1 041
Överskottsgrad, % 1 76 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 939 21 673
Uthyrningsbar yta, tkvm 319,8 367,1
Antal fastigheter 75 82
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 109,5 
Mkr (4 311,0) och soliditeten till 36,6 procent (37,3).
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 647,8 Mkr 
(4 821,9), vilket motsvarar en minskning med 4 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick 
till 3 249,3 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 1 pro-
cent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna 
per aktie uppgick till 71,24 kronor per aktie (70,71). 
 
21Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 22 =====

Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 september 2024 räntebärande skulder 
om 6 041 Mkr (6 916) med en belåningsgrad om 51,7 procent. 
Genova har sedan tidigare avtalat om delavyttring av Handels-
mannen 1 till ett hälftenägt joint venture när byggnationen är 
färdigställd och frånträdet beräknas ske i första kvartalet 2025. 
Vid beaktning av att frånträdet fullföljs och investeringsstöd 
har erhållits för projektet uppgår Genovas justerade belånings-
grad till 50,4 procent.
Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till cirka 
5,2 procent (6,0) exkluderat byggnadskreditiv. Den genom-
snittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå 
i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 september och 
ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under peri-
oden januari till september. Den genomsnittliga räntenivån 
ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande 
tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte 
har beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 
30 september 2024 till 1,9 år (2,3). Efter periodens utgång har 
Genova ingått nya finansieringsavtal vilket resulterat i en upp-
daterad genomsnittlig kapitalbindningstid om 3,2 år. Ränte- 
och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av 
tabellen på nästa sida.
Långsiktig finansiering
Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke- 
säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i 
samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio-
ner. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare 
gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om 
150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka 60 
Mkr hybridobligationer. 
Under augusti emitterade Genova seniora icke säkerställda 
gröna obligationer till ett initialt belopp om 450 Mkr under 
ett ramverk om totalt 650 Mkr. Obligationerna löper med en 
rörlig ränta om 3m Stibor + 415 baspunkter med slutligt förfall 
i november 2027.
Under september emitterade Genova nya gröna hybrido-
bligationer om 300 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 
550 baspunkter. Samtidigt återköptes befintliga utestående 
hybridobligationer till ett nominellt belopp om 342,5 Mkr.
Vid inledningen av 2024 uppgick total volym utestående 
hybridobligationer till 800 Mkr med en kreditmarginal 
om 6,75 procent. Efter återköpen och nyemissionen som 
genomfördes under perioden januari till september uppgår 
total volym utestående hybridobligationer till cirka 596 Mkr 
med en genomsnittlig kreditmarginal om cirka 6,12 procent. 
Genova har fortsatt som ambition att minska volymen utestå-
ende hybridobligationer.
Genova har under perioden refinansierat banklån om cirka 
250 Mkr och efter periodens utgång har Genova refinansierat 
ytterligare banklån om cirka 3 200 Mkr, varav 350 Mkr utgörs 
av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en 
checkräkningskredit. Refinansieringen stärker Genovas likvi-
ditet med närmare 100 Mkr och kassaflödet påverkas positivt 
med närmare 30 Mkr per år till följd av lägre amortering.
Kreditförfallostruktur  
30 september 2024
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
30 september 2024
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
Q3
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37 37
5251
38
2024 202720262025
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Mkr Mkr%
22 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 23 =====

Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick 
till 1 111 Mkr. I beloppet ingår kassa med 243 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 541 Mkr 
samt 328 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är 
utnyttjade.
Utöver ovan outnyttjade faciliteter har Genova beviljade 
investeringsstöd om ytterligare cirka 74 Mkr som kommer 
utbetalas successivt i takt med att de kvarvarande etapperna i 
projektet färdigställs.
Räntebindning 
Under perioden ingicks ränteswapavtal om totalt 1 780 Mkr 
med en genomsnittlig fast ränta om 2,48 procent med en 
genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 30 september 2024 
hade koncernen 12 ränteswapavtal om totalt 3 930 Mkr med en 
genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent och totalt var cirka 66 
procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrad. Den 
genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,1 år.
Kredit- och ränteförfallostruktur
30 september 2024
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal, 
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Räntederivat, 
Mkr
Fast räntenivå,  
%
Rörlig ränta 2 1 092 8,37 - - - - -
2024 - - 139 139 - - -
2025 500 4,27 1 634 1 434 200 500 2,50
2026 600 4,35 1 758 1 758 - 600 2,52
2027 - - 1 942 1 691 251 - -
2028 1 050 4,12 - - - 1 050 2,38
2029 680 4,59 - - - 680 2,65
2030 800 4,24 - - - 800 2,43
2031 300 4,03 - - - 300 2,25
Totalt 5 022 5,17 5 472 5 022 451 3 930 2,46
Byggnadskreditiv 6,53 1 244 916 328
Totalt 5,38 6 716 5 938 778
Lån exklusive obligation 
och byggnadskreditiv
4,19 4 372 3 922 451
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 september och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 650 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent och 450 Mkr avser obligation med kreditmarginal 4,50 procent.
Övriga finansiella instrument
30 september 2024
Emissions -
datum
Förfallo-  
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte- 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings -
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 296 250 000 Stibor 3M 6,75 10,05 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,69 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10
1) First Call Date.
23Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 24 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,7
Ingående balans per 1 januari 2023 efter 
rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -415,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Totalresultat
Periodens resultat -4,6 14,0 9,4
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -4,6 14,0 9,4
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande -8,2 -8,2
Emission hybridobligation 300,0 300,0
Emissionskostnader hybridobligation -16,3 -16,3
Återköp hybridobligation 2) -503,8 -503,8
Optionsdel konvertibellån 76,2 76,2
Utdelning hybridobligation -57,8 -57,8
Valutakurseffekt -1,0 -1,0
Utgående balans per 30 september 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 003,7 596,3 802,2 4 109,5
1)   Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet.  
Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats.
2)  Per 30 september har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 503,8 Mkr.
24 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 25 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 84,1 42,5 60,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -15,0 68,5 46,1
Övriga kostnader -4,4 -4,6 -11,2
Betald skatt -8,6 -9,4 -6,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 56,1 97,0 88,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 5,0 18,9 10,9
Förändring övriga rörelsefordringar -19,4 -8,9 55,3
Förändring leverantörsskulder 2,8 -24,9 -9,1
Förändring övriga rörelseskulder 80,1 -2,3 -70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 124,6 79,8 75,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -491,6 - 617,8 -812,4
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -6,4 -0,3 -0,5
Försäljning av fastigheter 213,2 224,1 705,9
Investeringar i dotterföretag - - -41,4
Utdelning från intresseföretag 61,1 - 37,3
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 39,2 -6,0 -8,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -184,4 -400,1 -119,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier - 197,9 200,0
Emissionskostnader stamaktier - - -2,6
Nyemission hybridobligation 294,0 - -
Återköp hybridobligation -507, 2 - 0,0
Upptagna lån 1 026,4 891,1 1 567,6
Amortering av lån -737,5 -302,5 -1 609,2
Lämnad utdelning 1 -57,8 -54,9 -85,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 17,9 731,6 70,7
Periodens kassaflöde -41,8 411,3 26,8
Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7
Likvida medel vid periodens slut 242,7 669,0 284,5
*  Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 6,0 4,8 7, 2
Resultat från andelar i joint ventures -9,8 15,5 16,4
Upplupen ränta -11,2 48,1 22,5
-15,0 68,5 46,1
Erhållen ränta 5,2 6,4 6,4
Betald ränta -163,7 -160,5 -160,5
1)  Varav 57,8 Mkr (54,9) avser ränta på hybridobligation.
25Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 26 =====

Segmentsrapportering
Jan-sep 2024 Jan-sep 2023
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 382,7 382,7 37 7,1 37 7,1
Summa intäkter 382,7 382,7 37 7,1 37 7,1
Fastighetskostnader -99,6 -99,6 -96,5 -96,5
Summa fastighetskostnader -99,6 -99,6 -96,5 -96,5
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 283,1 283,1 280,7 280,7
Central administration -17,1 -27,9 -45,0 -17,5 -28,5 -46,0
Resultat från andelar i joint ventures 9,8 9,8 -15,5 -15,5
Finansnetto -163,8 -163,8 -176,6 -176,6
Resultat från nyproduktion bostäder - - 43,0 43,0
Övriga kostnader -1,1 -3,3 -4,4 -4,6 -4,6
Värdeförändringar fastigheter 4,1 4,1 -368,3 -368,3
Värdeförändringar derivat -64,3 -64,3 35,2 35,2
Valutakurseffekt fastighet 1,4 1,4 9,1 9,1
Resultat före skatt 52,0 -31,2 20,9 -253,0 9,9 -243,1
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 049,8 7 049,8 7 955,6 7 955,6
Pågående nyanläggningar 894,5 894,5 1 012,4 1 012,4
Projekteringsfastigheter 1 57 7,0 1 57 7,0 1 249,1 1 249,1
Pågående bostadsprojekt - - 123,3 -
Andelar i joint ventures 662,7 662,7 548,9 548,9
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 102,5 102,5 68,2 68,2
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. Per 30 september 2024 uppgår volymen till 186 
hyresbostäder.
26 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 27 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-sep
2024
Jan-sep
2023
Jul–sep  
2024
Jul–sep  
2023
Jan–dec
2023
Nettoomsättning 6,4 5,3 2,1 1,8 7,4
Summa rörelsens intäkter 6,4 5,3 2,1 1,8 7,4
Övriga externa kostnader -5,0 -5,2 -1,8 -2,3 -37,0
Personalkostnader -9,1 -7,3 -3,1 -2,7 -9,5
Summa rörelsens kostnader -14,1 -12,5 -4,9 -5,0 -46,5
Rörelseresultat -7,7 -7, 2 -2,8 -3,2 -39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – - – - -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11,4 49,9 0,7 1,1 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter -88,2 -84,8 -31,9 -26,6 -155,5
Resultat från finansiella poster -76,8 -34,9 -31,2 -25,5 -163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – – – 38,9
Resultat före skatt -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9
Skatt på årets resultat – – – – –
Periodens resultat -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – –
Summa totalresultat för perioden -84,5 -42,1 -34,0 -28,7 -163,9
27Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 28 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 933,9 1 967,7 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 774,5 2 808,3 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 0,4 5 52,1
Övriga fordringar 3,3 4,6 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,9 5,6 1,2
8,6 15,5 57,8
Likvida medel 1,0 440,8 11,3
Summa omsättningstillgångar 9,6 456,3 69,1
SUMMA TILLGÅNGAR 2 784,1 3 264,6 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -837,9 -579,2 -600,0
Periodens/årets resultat -84,5 -42,1 -163,9
Summa fritt eget kapital 82,3 383,5 240,9
Hybridobligation 596,3 800,0 800,0
Summa eget kapital 733,3 1 238,2 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut – 400 400,0
Obligationslån 1 085,5 – 492,5
Konvertibla skuldebrev 200,0 – –
Skulder till koncernföretag – – 592,3
Summa långfristiga skulder 1 285,5 400,0 1 484,8
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 30,0 – 14,0
Obligationslån – 1 132,5 –
Leverantörsskulder 0,2 1,8 1,5
Skulder till koncernföretag 713,8 488,6 37,4
Aktuella skatteskulder – 0,1 0,0
Övriga skulder 0,6 0,8 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,7 2,7 17,1
Summa kortfristiga skulder 765,3 1 626,4 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 784,1 3 264,6 2 653,3
28 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 29 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Periodens resultat -84,5 -84,5
Summa totalresultat -84,5 -84,5
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -503,8 -503,8
Emission hybridobligation 300,0 300,0
Emissionskostnader hybridobligation -16,3 -16,3
Utdelning hybridobligation -57,8 -57,8
Utgående balans per 30 september 2024 54,7 1 004,8 -837,9 -84,5 596,3 733,4
29Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 30 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag, stamaktier, 
som noterades på Nasdaq Stockholm i 
juni 2020. Genova hade vid periodens 
slut 1 851 aktieägare. Sista betalkurs för 
aktien den 30 september 2024 uppgick 
till 51,60 kr. Per den 30 september 2024 
uppgick det totala antalet aktier i Genova 
till 45 613 629. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal 
med ABG Sundal Collier om att ABG 
Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja 
aktiens likviditet och åtagandet sker inom 
ramen för Nasdaq Stockholms regler 
kring likviditetsgaranti. Det innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respek-
tive säljvolym motsvarande minst 75 000 
kronor med en spread om maximalt 4 
procent mellan köp- och säljkurs.
Aktieägare
30 september 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,7 7,7
Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,5 7,5
Avanza Pension 3 109 270 6,8 6,8
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,7 4,7
Capital Resarch and Management 2 065 731 4,5 4,5
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
Enter Fonder 797 476 1,7 1,7
The Bank of New York Mellon SA/NV 533 034 1,2 1,2
Cancerfonden 327 020 0,7 0,7
BNP Paribas 262 664 0,6 0,6
Roosgruppen 230 000 0,5 0,5
SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5
Futur Pension 207 620 0,5 0,5
Summa övriga ägare 1 886 922 4,1 4,1
Summa 45 613 329 100,0 100,0
30 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 31 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen 
uppgick under perioden till 52 (50) varav 
25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har 
relevant och bred erfarenhet inom fastig-
hetsförvaltning, projektledning, byggna-
tion, ekonomi, juridik, marknadsföring 
och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av 
not 39 i Genovas årsredovisning 2023. 
Karaktären på transaktioner och volym 
har inte förändrats väsentligt under året 
jämfört med föregående år. Sedvanliga 
ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB 
(publ) kommer att hållas i Stockholm 
den 5 maj 2025.
Incitamentsprogram
Genova har ett incitamentsprogram 
som löper från 2023 till 2026. Ytterligare 
information om villkoren för program-
met finns i årsredovisningen för 2023 
samt på bolagets webbplats www.
genova.se.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk-
samhet som kan få betydelse för bolagets 
framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. I Genovas affärsprocess 
analyseras samtliga väsentliga transak-
tions- och projektbeslut med avseende 
på risker och riskhantering samt möj-
ligheter. Riskhantering är en integrerad 
del av beslutsfattande inom Genova. De 
risker som Genova bedömer som mest 
väsentliga kan indelas i kategorierna 
omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade 
risker, finansiella risker och hållbarhets-
risker. Mer information om Genovas 
risker återfinns i årsredovisningen för 
2023 på sidorna 43–47. 
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) sådana 
de antagits av EU. Denna delårsrapport 
har upprättats i enlighet med IAS 34, 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt 
IAS 34.16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna och dess tillhö-
rande noter även i övriga delar av delårs-
rapporten. Moderbolagets redovisning är 
upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer och årsredo-
visningslagen. Samma redovisnings- och 
värderingsprinciper har tillämpats som 
i senaste årsredovisningen, se not 2 i 
Genovas årsredovisning 2023. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser 
intäkter från försäljning av varor och 
tjänster från Genovas ordinarie verksam-
het. Intäkten redovisas när kontroll över-
går till kunden för de varor eller tjänster 
som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som före-
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte 
mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasing intäkter 
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké januari-december 2024      19 februari 2025
Årsdredovisning 2024  31 mars 2025
Delårsrapport  januari-mars 2025   5 maj 2025
Årsstämma   5 maj 2025
Delårsrapport  januari-juni 2025   15 augusti 2025
Delårsrapport  januari-september 2025  27 oktober 2025
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2024 kl. 08.00 CEST.
och redovisas i enlighet med IFRS 16 
Leasingavtal, dessa principer anges i Not 
2 i årsredovisningen 2023. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har varit föremål 
för översiktlig granskning av bolagets 
revisorer.
Styrelsens och verkställande 
direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktö-
ren försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför.
Stockholm den 25 oktober 2024
Mikael Borg 
Styrelseordförande
Anette Asklin 
Styrelseledamot
Micael Bile 
Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld 
Styrelseledamot
Erika Olsén 
Styrelseledamot
Maria Rankka 
Styrelseledamot
Michael Moschewitz 
VD
31Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 32 =====

Revisors granskningsrapport
Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova 
Property Group AB per 30 september 2024 och den niomåna-
dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning  
och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd 
av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består 
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att 
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan 
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med 
den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna-
tional Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker-
het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som 
skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad 
på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2024
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson  
Auktoriserad revisor  
32 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 33 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden betalning för hybridobligation i 
förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Förvaltningsresultat per aktie används för att 
belysa aktieägarnas andel av förvaltningsre -
sultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägare dividerat med antalet utestående 
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga 
substansvärde hänförligt till aktieägarna per 
aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden betalning för hybridobliga -
tion, i förhållande till det vägda genomsnitt -
liga antalet utestående aktier under perio -
den. Resultat efter skatt per aktie används 
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr -
ning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
33Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 34 =====

Alternativa nyckeltal
Belåningsgrad
Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
Upplåning från kreditinstitut 4 955,3 5 771,2 5 767,4
Obligationslån 1 085,5 1 141,8 492,5
Checkräkningskredit - 3,1 14,0
Likvida medel -242,7 -669,0 -284,5
Totalt 5 798,1 6 247,1 5 989,3
Balansomslutning 11 218,1 12 486,0 11 572,3
Belåningsgrad, % 51,7% 50,0% 51,8%
Räntetäckningsgrad
Mkr
Jan-sep
2024
Jan-sep
2023
Jul–sep  
2024
Jul–sep  
2023
Jan–dec
2023
Driftsöverskott 283,1 280,7 92,0 94,3 367,6
Central fastighetsförvaltning -17,1 -17,5 -6,0 -6,0 -21,8
Totalt 266,0 263,2 86,0 88,2 345,8
Finansnetto -163,8 -176,6 -53,8 -63,2 -233,3
Övr finansiella kostnader 13,9 12,8 5,2 3,1 21,6
Justerat finansnetto -149,9 -163,8 -48,6 -60,0 -211,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,5 1,6
Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se.
34 Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 35 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
35Genova Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 36 =====