Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–september / 2025

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–september 2025
•   Hyresintäkterna uppgick till 386 Mkr (383). Hyresintäkterna 
i jämförbart bestånd ökade med 4 Mkr, motsvarande en 
ökning på 1 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 288 Mkr (283), en ökning med 
2 procent.
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 107 Mkr (84), en ökning 
med 27 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till 72 Mkr (26), motsvarande 1,57 kr 
(0,58) per aktie, en ökning med 173 procent.
•   Periodens resultat uppgick till 144 Mkr (9), motsvarande 
2,37 kr (-1,06) per aktie. 
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade 
med 5 procent till 3 396 Mkr (3 249), motsvarande 74,45 kr 
(71,24) per aktie.
Kvartalet juli–september 2025
•   Hyresintäkterna uppgick till 123 Mkr (121), en ökning med  
2 procent. 
•   Driftsöverskottet uppgick till 95 Mkr (92), en ökning med 3 
procent.
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 26 Mkr (27), varav 
förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick 
till 14 Mkr (9), motsvarande 0,30 kr (0,19) per aktie, en 
ökning med 58 procent. Ökningen hänför sig till minskade 
räntebetal  ningar till följd av återköp av hybridobligationer.
•   Kvartalets resultat uppgick till 80 Mkr (-50), motsvarande 
1,68 kr (-1,51) per aktie. Ökningen förklaras främst av positiva 
värdeförändringar på fastigheter och derivat.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade 
med 5 procent till 3 396 Mkr (3 249), motsvarande 74,45 kr 
(71,24) per aktie.
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jul–sep 
2025
Jul–sep 
2024
Okt 2024 
- sep 2025
Jan-dec
2024
Hyresintäkter, Mkr  386 383 123 121 511  508
Driftsöverskott, Mkr  288 283 95 92 374  369 
Förvaltningsresultat, Mkr  107 84 26 27 163  140
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 1,57 0,58 0,30 0,19 2,55 1,55
Periodens resultat, Mkr 144 9 80 -50 291 157
Fastighetsvärde, Mkr  9 800  9 521  9 800  9 521  9 800 10 004
Övervärde byggrättsportfölj, Mdkr 1,2 1,3 1,2 1,3 1,2 1,3
Nettoinvestering, Mkr 116 280 126 66 549 713
Belåningsgrad, %  54,6 51,7  54,6 51,7  54,6  54,5 
Soliditet, %  35,7 36,6  35,7 36,6  35,7  35,6 
Räntetäckningsgrad, ggr  1,8 1,8  1,8 1,8 1,8  1,8 
Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8  1,8 1,8 1,8  1,8 
Långsiktigt substansvärde, Mkr  4 670  4 648  4 670  4 648  4 670  4 650
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr  3 396  3 249  3 396  3 249  3 396  3 273
Totalt antal utestående aktier, tusental  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613 
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 74,45 71,24 74,45 71,24 74,45 72,72
Perioden i sammandrag
74,45 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
9,8 Mdkr1
Fastighetsvärde
1,2 Mdkr2
Övervärde byggrättsportfölj
54,6 %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 2 142 Mkr.
2)  Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 26 kr per aktie.
2 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser
Tredje kvartalet
Viby: stadsutvecklingsprojekt med 
stark värdeutveckling
 Stadsutvecklingsprojektet Viby i Upp-
lands-Bro visar hur Genova skapar värde 
genom att långsiktigt driva detaljplaner 
på egen, strategiskt förvärvad mark. 
Under tredje kvartalet förvärvade Genova 
K2A:s 30-procentiga andel i projektet, 
baserat på ett underliggande fastighets-
värde om 650 Mkr. Med ett genomsnitt-
ligt ingångsvärde om 90 Mkr och ned-
lagda kostnader om 150 Mkr, har projektet 
genererat en betydande värdeökning 
sedan Genovas initiala förvärv år 2014. 
Likviden om 93 Mkr, netto efter regle-
ring av fordringar och skulder, kommer 
att erläggas vid fyra tillfällen under
perioden 2025-2028. En första betalning 
om 30 Mkr erlades under kvartalet.
Framgångsrik emittering av  
gröna obligationer 
I augusti emitterade Genova framgångs-
rikt 325 Mkr gröna obligationer under ett 
ramverk om totalt 750 Mkr med slutligt 
förfall 2029. Den rörliga räntan blev 3m 
Stibor + 375 baspunkter och kreditmar-
ginalen var den lägsta Genova någonsin 
emitterat nya obligationer på.
Händelser efter periodens utgång
Avtal och avsiktsförklaring om förvärv 
av attraktiva fastighetsportföljer för 
cirka 1,2 Mdkr – delfinansiering genom 
nyemission av stamaktier
Efter periodens utgång ingick Genova 
avtal med Landia om att förvärva en att-
raktiv fastighetsportfölj i Stockholmsregi-
onen bestående av fem fastigheter till ett 
underliggande fastighetsvärde om 634 
Mkr före avdrag för latent skatt. Förvär-
vet bedöms stärka Genovas förvaltnings-
resultat per aktie med cirka 20 procent 
och skapar förutsättningar för tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie.
Finansieringen är en kombination av 
banklån, tillgängliga likvida medel samt 
en nyemission av stamaktier i Genova 
till Landia om cirka 101 Mkr till en teck-
ningskurs om 74,14 kronor per aktie, 
motsvarande en premie om 94,10 pro-
cent i förhållande till den volymviktade 
genomsnittskursen för Genovas aktier på 
Nasdaq Stockholm under perioden 13–20 
oktober 2025. 
Vidare har Genova ingått en avsikts-
förklaring om ett tilläggsförvärv av tre 
fastigheter i Stockholmsregionen med 
ett underliggande fastighetsvärde om 
cirka 600 Mkr.
Förvärven stärker Genovas närvaro 
i attraktiva lägen på huvudmarkna-
derna med stabila hyresgäster med lång 
återstående kontraktstid inom verksam-
heter såsom life science, laboratorie- och 
forskningsverksamhet, hotell, samhälls-
service, kontor och lager.
Fastigheten Laboratoriet 1 i Solna ingår i den portfölj som Genova förvärvade efter kvartalets slut med fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen med stabila hyresgäster med lång  
återstående kontraktstid inom verksamheter såsom life science, laboratorie- och forskningsverksamhet, hotell, samhällsservice, kontor och lager.
3Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
Genova redovisar en kraftig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie för både perioden och kvartalet. 
Förvaltningsverksamheten utvecklades stabilt med stärkt driftsöverskott och en oförändrad 
uthyrningsgrad under kvartalet. I projektverksamheten är det hög aktivitet framförallt i det nyligen 
startade stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands-Bro som uppvisar en betydande värdeutveckling 
sedan vårt initiala förvärv. Efter kvartalets utgång har Genova ingått avtal och avsiktsförklaring om 
förvärv av attraktiva fastighetsportföljer i Stockholmsregionen för cirka 1,2 Mdkr som stärker vinst 
per aktie och där delfinansiering sker genom nyemission av stamaktier.
Värdeskapande investeringar
Projekt- och stadsutveckling från egna 
byggrätter är en av Genovas styrkor som 
möjliggör tillväxt och värdeskapande. 
Det visar vårt pågående stadsutveck-
lingsprojekt Viby i Upplands-Bro där vi 
under våren byggstartade första etappen 
omfattande bostäder, skola, livsmedels-
butik och servicelokaler. 
Vår långsiktiga strategi är att fort-
sätta driva stads- och projektutveckling 
i tidiga skeden på våra fastigheter där 
vi ser fortsatt god efterfrågan och tydlig 
lönsamhet. Inriktningen framgent är att 
i högre grad dela risk i genomförandet av 
större stadsutvecklingsprojekt med kapi-
talstarka partners, vilket frigör likviditet 
och skapar möjlighet för Genova att fort-
sätta skapa värde genom investeringar i 
förvärv och projekt. 
Fokus på finansiering 
Vi fortsatte under kvartalet att arbeta 
med att sänka våra finansieringskostna-
der, vilket successivt kommer få positivt 
genomslag i kassaflödet och våra nyckel-
tal. I augusti emitterade Genova ett grönt 
obligationslån om 325 Mkr med slutligt 
förfall i september 2029 och med en kre-
ditmarginal om 375 räntepunkter, den 
lägsta kreditmarginal Genova emitterat 
på. Snitträntan, inklusive byggkreditiv, 
minskade något under kvartalet till 4,86 
procent. Vidare avser vi att under fjärde 
kvartalet återköpa hybridobligationer 
med förfall 2026, vilket kommer bidra till 
lägre finansiella kostnader. 
Attraktivt portföljförvärv stärker 
intjäningen
Efter periodens slut har vi genomfört 
förvärv och ingått avsiktsförklaring 
om förvärv som leder till en betydande 
positiv resultatpåverkan och bibehållen 
stabil balansräkning. Vi förvärvar en 
fastighetsportfölj i Stockholmsregionen 
för 634 Mkr som beräknas stärka för-
valtningsresultat per aktie med cirka 20 
procent och skapar förutsättningar för 
tillväxt i långsiktigt substansvärde per 
aktie. Samtidigt har vi ingått en avsikts-
förklaring om förvärv av ytterligare tre 
fastigheter i Stockholmsregionen för 
cirka 600 Mkr. Det här är transaktioner 
som stärker kassaflödet och närvaron på 
våra huvudmarknader i attraktiva lägen 
med stabila hyresgäster och lång återstå-
ende kontraktstid. 
Finansieringen av det genomförda 
förvärvet var en kombination av bank-
lån, tillgängliga likvida medel samt en 
nyemission av stamaktier i Genova till 
säljaren Landia om cirka 101 Mkr till en 
teckningskurs motsvarande substansvär-
det om 74,14 kronor per aktie. 
Framåtblick 
Omvärldsförutsättningarna är relativt 
oförändrade sedan vi rapporterade vårt 
andra kvartal i augusti. Vi noterar ett 
osäkert makroläge, men en högre aktivi-
tet i transaktionsmarknaden och god 
finansieringsmarknad, både gällande 
bank- och kapitalmarknad. Detta skapar 
goda förutsättningar för Genova att 
genomföra ytterligare värdeskapande 
affärer och att realisera värden i befintlig 
balansräkning. 
Michael Moschewitz, VD
God resultatutveckling och stärkt 
driftsöverskott
Förvaltningsresultatet för perioden 
ökade med 27 procent till 107 Mkr och 
per aktie steg förvaltningsresultatet 
med 173 procent till 1,57 kr. För kvartalet 
ökade förvaltningsresultatet per aktie 
med 58 procent till 0,30 kr, främst som 
en effekt av återköp av hybridobliga-
tioner. Substansvärdet per aktie ökade 
under perioden med 5 procent till 74,45 
kronor. 
Förvaltningsverksamheten uppvisade 
en positiv utveckling under kvartalet 
med stärkt driftsöverskott. Uthyrnings-
graden ligger oförändrad på 92 procent 
liksom genomsnittlig återstående avtals-
längd som uppgår till 4,3 år. Genovas 
mix av hyresgäster med hög andel bostä-
der, offentligt finansierade verksamheter 
och dagligvaruhandel fortsätter att bidra 
till stabilitet, oavsett marknad. 
4 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 5 =====

– ett dynamiskt  
fastighetsbolag 
Genova
Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de 
fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam 
tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet 
och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och 
finansiering samt en dynamisk organisation.
Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, 
samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsala-
regionen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen 
möjliggör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet.
Förvaltningsresultat R12, MkrFastighetsvärde, Mdkr
20192018 2020 2021 2022 2023 2025
R12
2024
2
4
6
8
10
12
30
60
90
120
150
180
Mdkr Mkr
Förvaltningsfastigheter 
per geografi 
Fastighetsvärde 7 658 Mkr
Fastighetsvärde och förvaltningsresultat
10 % 
Övrigt
42 % 
Storstockholm
32 % 
Uppsala
16 % 
Väst
Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena varierar över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde.
Genova förändras med fastighetsmarknaden
Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner
Genova hade under perioden 2018–2025 en genomsnittlig 
årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 64 procent 
och i substansvärde per aktie om 14 procent.
Genomsnittlig årlig tillväxt
64 %
Förvaltnings resultat per aktie, 
genomsnittlig årlig tillväxt  
2018-2025
14 %
Substansvärde per aktie, 
genomsnittlig årlig tillväxt  
2018-2025
9,8 Mdkr
30 sep 2025
Fastighetsvärde
Förvaltningsresultat
163 Mkr
R12 Q3 2025
5Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 6 =====

Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 
lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel 
av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, 
såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. 
Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis.
Utdelningspolicy
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över tid  
understiga 55 procent.
Finansiella mål
Finansiella begränsningar
Soliditet, %
Ränte täcknings- 
grad , ggr
Belåningsgrad, %10
20
30
40
50
20192018 2020 2021 2022 2024 2025
Q3
2023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20192018 2020 2021 2022 2024 2025
R12
2023
20
40
60
80
100
20192018 2020 2021 2022 2024 2025
Q3
2023
Min
Min
Max
35,7 %
30 sep 2025
1,8 ggr
R12 Q3 2025
54,6 %
30 sep 2025
% %
ggr
Långsiktigt substansvärde per aktie
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel. Långsiktigt  
substansvärde  
per aktie, Kr
Värdeöverföringar 
till aktieägare, Kr
20192018 2020 2021 2022 2024 2025
Q3
2023
20
40
60
80
100
120
10
20
30
40
50
60
14 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2018-2025
Kr %
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2018, %
Förvaltningsresultat per aktie
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Förvaltnings-  
resultat  
per aktie, Kr
-0,50
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
20192018 2020 2021 2022 2024 2025
Jan-sep
2023
-25
0
25
50
75
100
64 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2018-2025
%Kr
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2018, %
6 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 7 =====

Hållbarhet
I Uppsalas nya stadsdel Rosendal har vi uppfört 133 lägenheter med hållbarhet, design och funktion i fokus. Botanikern är ett av Uppsalas första flerbostadshus med trästomme.
Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och övergri-
pande vision är att skapa samt förvalta 
attraktiva och hållbara fastigheter och 
miljöer. För att utveckla hållbarhets-
arbetet har tre övergripande områden 
identifierats: bygga och förvalta för 
framtidens miljö och klimat, långsiktig 
stadsutveckling samt bedriva en hållbar 
affärsverksamhet. Genova arbetar för 
att skapa hållbara, trygga och attrak-
tiva stadsmiljöer i de stadsdelsprojekt 
där bolaget utvecklar och investerar. 
Genovas ambition är att förena tillväxt-
möjligheter och hållbar stadsutveckling. 
För att uppnå detta är långsiktighet en 
central princip i beslut och åtaganden, 
eftersom förändring och utveckling sker 
genom ett kontinuerligt engagemang 
över lång tid. Hållbarhetsarbetet styrs 
av bolagets hållbarhetspolicy, upp-
förandekod, svenska lagar och riktlin-
jer, frivilliga åtaganden samt bolagets 
egna uppsatta mål. Genova har satt 
som mål, i linje med SBTi, att minska 
växthus gasutsläppen med 42 procent 
inom scope 1 och 2 till år 2030 jämfört 
med 2023 års nivåer samt att mäta och 
minska utsläppen i scope 3.
Händelser under perioden
Energianvändning
Under kvartalet fortsatte vi arbetet för 
att nå målet om att minska energian-
vändningen i fastighetsbeståndet med 
25 procent till 2030 jämfört med basåret 
2023. Den energifärdplan som togs fram 
under föregående kvartal har nu sjösatts 
och de första aktiviteterna är i gång.
För att arbeta mer fokuserat med 
energifärdplanen har vi identifierat ett 
särskilt fokusbestånd, där potentialen 
för energibesparingar och minskad 
klimatpåverkan är som störst. Inom 
dessa fastigheter har vi startat igång två 
pilotprojekt för att utveckla metoder för 
inventering och åtgärdsplaner på bygg-
nadsnivå. Syftet är att kunna bedöma 
vilka åtgärder som ska genomföras för 
att vi ska nå målet om minskad energi-
användning.
Vi har också fortsatt implemente-
ringen av vårt energiuppföljningssystem, 
vilket ger oss bättre förutsättningar för 
mätning och analys av energianvänd-
ningen i fastigheterna. Genom dessa 
satsningar lägger vi grunden för ett struk-
turerat och långsiktigt förbättringsarbete 
i linje med bolagets hållbarhetsmål.
Hållbarhetsprogram för projekt
Vi har under kvartalet slutfört arbetet 
med vårt hållbarhetsprogram, som fram-
över ska tillämpas i alla våra utvecklings- 
och byggprojekt. Programmet omfattar 
både styrning av processen från tidiga 
skeden till inflyttning och tydliga krav-
nivåer för viktiga hållbarhetsaspekter. 
Syftet är att säkerställa ett systematiskt 
arbetssätt som linjerar med de övergri-
pande hållbarhetsmålen. Genom pro-
grammet skapas en gemensam struktur 
och vägledning för att leverera långsik-
tigt hållbara fastigheter.
Den mest centrala frågan i vårt håll-
barhetsprogram har varit att fastställa 
gränsvärden för klimatutsläpp i nypro-
duktion för respektive byggnadstyp. Med 
utgångspunkt från våra tidigare projekt 
samt våra hållbarhetsambitioner, har 
vi tagit fram en kurva med successivt 
skärpta gränsvärden för varje bygg-
startsår. Gränsvärdena följer HS30:s 
beräkningsmetodik, vilket innebär att 
beräkningen utgår från Boverkets metod 
för klimatberäkningar (A1-A5) samt med 
tillägg för byggdel 7 och 8.
Uppförandekod för leverantörer
Vi värnar om mänskliga rättigheter 
och arbetsvillkor samt arbetar för att 
motverka korruption och mutor. För att 
stärka vårt ansvar i leverantörskedjan 
har vi tagit fram en ny version av vår 
uppförandekod för leverantörer. Den är 
tydligare formulerad, ställer högre krav 
och kan redan nu användas i nya avtal. 
Parallellt med detta utvecklar vi också ett 
strukturerat arbetssätt för social hållbar-
het i leverantörskedjan, där fokus ligger 
på identifiering av risker samt tydliga 
processer för uppföljning.
7Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 8 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas förvaltningsportfölj består av 
kommersiella fastigheter för handel, 
kontor, industri och lager samt samhälls-
fastigheter och bostäder. För delar av 
Genovas befintliga förvaltningsportfölj 
planeras utveckling av framtida hyres-
bostäder i kombination med samhälls-
fastigheter, ofta i nyetablerade stadsde-
lar. Förvaltningsfastigheterna återfinns 
huvudsakligen i Storstockholm, västra 
Sverige och Uppsalaregionen.
Genova arbetar kontinuerligt med 
att identifiera förvärv och avyttringar 
som bidrar till att uppfylla de finansiella 
målen. Ambitionen är att inneha en 
kombination av högavkastande fastig-
heter samt fastigheter med utveckling-
spotential, antingen genom utveckling 
av befintlig byggnation eller genom att 
skapa byggrätter för framtida nybygg-
nadsprojekt.
Vid kvartalets utgång bestod Genovas 
helägda fastighetsbestånd av 75 förvalt-
ningsfastigheter till ett marknadsvärde 
om 7 657 Mkr, fördelat på 336 Tkvm. 
Totalt fastighetsvärde, inklusive pågå-
ende nyanläggningar, projekteringsfast-
igheter samt joint ventures uppgick till 
11,5 Mdkr.
Portföljförändringar
Inga portföljförändringar skedde under 
kvartalet. 
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova 402 
kommersiella hyresavtal med en genom-
snittlig återstående löptid på 4,3 år samt 
264 hyresavtal avseende bostäder.
Andelen kontrakterade hyresintäkter 
från bostäder och offentligt finansierade 
hyresgäster uppgick till 53 procent (54). 
Inkluderat intäkter från dagligvaru-
handel uppgick andelen till 59 procent 
(62) av de totala kontrakterade hyresin-
täkterna.
Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick vid periodens utgång till 92 
procent (93) av hyresvärdet, en minsk-
ning jämfört med föregående år till följd 
av frånträde av fullt uthyrda fastighe-
ter, men oförändrat sedan föregående 
kvartal.
Förvaltningsfastigheter
30 september 2025
Uthyrbar yta per fastighetskategori
Totalt 336 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 336 Tkvm
55 % 
Kommersiella 
fastigheter
45 % 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
39 % 
Storstockholm
24 % 
Uppsala
26 % 
Väst
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Lillsätra 2 - en välrenommerad förvaltningsfastighet med goda kommunikationer och skyltläge mot E4:an.
8 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet
30 september 2025
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 45 184 3 506 19 053 272 1 480 90 244 -67 -365 177 961
Samhällsfastigheter 3 30 152 4 151 27 236 281 1 845 95 267 -61 -399 207 1 356
Summa per fastighets -
kategori
75 336 7 658 22 760 554 1 645 92 512 -128 -380 384 1 140
Per geografi
Storstockholm 30 131 3 193 24 432 226 1 731 91 207 -53 -409 153 1 174
Uppsala 15 84 2 463 29 208 160 1 902 94 150 -38 -446 113 1 338
Väst 23 85 1 250 14 752 104 1 233 94 99 -21 -244 78 919
Övrigt 7 37 751 20 471 62 1 702 89 56 -16 -443 39 1 073
Summa per geografi 75 336 7 658 22 760 554 1 645 92 512 -128 -380 384 1 140
Pågående byggnation 275
Planerade projekt 1 748
Pågående bostadsprojekt 119
Totalt enligt balansräkning 9 800
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 685
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 11 Mkr.
3) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda  
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Förfallostruktur hyresavtal
30 september 2025
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrakterad 
års hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2025 23 7 8 2
2026 127 35 53 10
2027 109 63 109 21
2028 54 46 72 14
2029 41 45 77 15
>2029 48 90 165 32
Summa 402 287 484 95
Hyresbostäder 264 12 27 5
Totalt 666 299 512 100
Vakant 37 42
Totalt 336 554
Fördelning hyresintäkter
30 september 2025
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 246 48
Bostäder 1 27 5
Livsmedel 30 6
Övrigt kommersiellt 208 41
Summa hyresintäkter 512 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
4,9 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
4,3 år
9Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 10 =====

Projektutveckling
Genova äger en betydande projekt-
portfölj som i huvudsak hänför sig till 
egenutvecklade byggrätter tillskapade 
från egna förvaltningsfastigheter med 
befintligt kassaflöde. Genova kom-
mer framgent att i större utsträckning 
utvärdera försäljning av byggrätter och 
därmed realisera den starka värdeut-
vecklingen i byggrättsportföljen. Frigjort 
kapital ska återinvesteras i högavkas-
tande fastigheter eller kassaflödesfast-
igheter med utvecklingspotential för att 
stärka intjäning och kassaflöden.
Den samlade uthyrningsbara ytan för 
Genovas projekt oberoende av planskede 
uppgick på balansdagen till 511 Tkvm. 
Cirka hälften av de planerade projekten är 
under samråd eller har passerat samråds-
skedet. Genova kommer att fortsätta 
lägga stor energi på arbetet med att skapa 
byggrätter för framtida nybyggnadspro-
jekt av bostäder och samhällsfastigheter.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresbostäder och samhällsfastigheter i 
Knivsta och Upplands-Bro. 
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta-
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito. Det första kvarteret 
har färdigställts och hyresgästerna har 
flyttat in. Det andra kvarteret, som är i 
produktion, innehåller 151 lägenheter 
och färdigställs under fjärde kvartalet. 97 
procent av lägenheterna är uthyrda inför 
färdigställande. 
Den första etappen av Genovas stads-
utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen-
trala Brunna i Upplands-Bro, omfattar 
cirka 300 bostäder, en livsmedelsbutik, 
skola och idrottshall. Genova tecknade 
under perioden ett 10-årigt hyresavtal 
med Axfood avseende en Hemköpsbutik 
om cirka 1 000 kvm. Ett 20-årigt hyres-
avtal är tecknat med Raoul Wallenberg-
skolan för grundskola F-9 om cirka 5 000 
kvm för cirka 600 elever. Färdigställande 
planeras inför höstterminen 2027. Totalt 
kommer projekt Viby omfatta cirka 850 
bostäder samt service. 
Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 september 2025
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q4 2025 75 4 744 208 241 48 566 13 2 637 240 230 -
Viby, Etapp 1 Upplands-Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q4 2027 274 18 118 1 689 1 041 52 557 52 2 647 770 86 208
Viby, Etapp 1 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q2 2027 - - 6 584 337 51 185 18 2 681 254 27 67
Brf Ankaret 3 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 - 214 64 729 - - 171 114 114
Summa pågående byggnatioer 394 26 173 8 481 1 833 52 889 83 2 399 1 434 457 389
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2)  Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas 
under andelar av joint ventures och intresseföretag i balansräkningen. 
3) Projekt Ankaret delägs av Järngrinden 73 procent och JV-partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
8 152 
Antal bostadsbyggrätter 
1,2 Mdkr1
Övervärde byggrättsportfölj
511 Tkvm
Uthyrningsbar yta
1)  Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 26 kr per aktie.
10 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 11 =====

Planerade projekt
30 september 2025
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 468 295 424 - 14 636 49 541 737 2 494 11 824 944 989
Samhällsfastigheter 80 - 13 646 636 46 586 35 2 544 532 42 42
Kommersiella fastigheter - - 12 440 390 31 389 25 2 015 354 89 89
Bostadsrätter 2 210 154 829 - 9 257 59 789 - - 7 425 590 628
Summa per kategori 7 758 450 253 26 086 24 919 52 314 796 2 477 20 135 1 665 1 748
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 816 230 601 16 072 13 830 56 064 394 2 657 10 726 908 986
Uppsala 1 634 78 845 6 470 3 979 46 642 165 2 426 3 405 210 210
Väst 1 743 114 472 3 544 5 944 50 368 181 2 213 4 984 433 433
Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 114 119
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 7 758 450 253 26 086 24 919 52 314 796 2 477 20 135 1 665 1 748
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
30 september 2025
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
Under det tredje kvartalet förvärvade och 
tillträdde Genova K2A:s minoritetsandel i 
stadsutvecklingsprojektet Viby. Likviden 
om 93 Mkr, netto efter reglering av ford-
ringar och skulder, kommer att erläggas 
vid fyra tillfällen under perioden 2025-
2028. Förvärvspriset för aktierna basera-
des på ett under liggande fastighetsvärde 
om 650 Mkr. En första betalning om 30 
Mkr har erlagts under kvartalet.
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar 
sin utgångspunkt i ett externt bedömt 
marknadsvärde på de outnyttjade bygg-
rätterna under planerade projekt. Detta 
kan vara relevant för det fall Genova ej 
skulle fullfölja sin affärsplan och explo-
atera byggrätterna utan i stället avyttra 
dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 
september 2025 av de framtida byggrät-
terna uppgick till 3,9 Mdkr. Befintliga 
byggnader på dessa fastigheter, som 
i förekommande fall kommer behöva 
rivas i samband med exploatering, samt 
upp arbetad investering för planerade 
projekt hade per 30 september 2025 ett 
bokfört värde om 2,7 Mdkr. Det innebär 
att övervärdet i koncernens byggrätts-
portfölj bedöms uppgå till cirka 1,2 
Mdkr, motsvarande cirka 26 kr per aktie. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. Genova realiserar över-
värden i takt med att detaljplaner vinner 
laga kraft och avyttras, alternativt att 
byggnationer startas. Vid byggnationer 
bidrar det genererade övervärdet till att 
Genova kan belåna större delen av den 
kvarvarande investeringen med begrän-
sat eget kapital.
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer 
finns utöver balansräkningen. Planen 
är att även Järngrindens byggrätter ska 
externvärderas.
11Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 12 =====

Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas fram-
tida bedömda intjäningsförmåga för 
förvaltningsverksamheten har följande 
tabell upprättats. Intjäningsförmå-
gan baseras på förvaltningsobjektens 
status vid kvartalets utgång samt den 
förväntade intjäningsförmågan från 
pågående byggprojekt från tidpunkten 
för färdigställande och inflyttning. Det 
är dock viktigt att notera att den aktuella 
intjäningsförmågan inte ska jämställas 
med en prognos för de kommande tolv 
månaderna, då den exempelvis inte tar 
hänsyn till förändringar i hyresnivåer, 
vakansgrader eller räntenivåer. 
Hyresintäkter utgår från fastighe-
ternas hyresvärde på årsbasis, justerat 
för vakanta ytor. Samtliga beräkningar 
utgår från hyresvärde per den 1 oktober 
2025. Fastig hetskostnader är en upp-
skattning av normaliserade kostnader 
på helårsbasis. Hyresvärdet för respek-
tive fastighetskategori och pågående 
projekt som inkluderas i den aktuella 
intjäningsförmågan framgår av avsnitten 
”Förvaltningsfastigheter" och "Projekt-
utveckling” i denna delårsrapport. 
Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånaders-
period, exklusive eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Räntenettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
skuld och beaktar ej övriga finansiella 
kostnader då de inte är kassaflödespåver-
kande ur ett framåtblickande perspektiv. 
Ränta på likvida medel beaktas ej och 
ränta på den räntebärande skulden har 
beräknats utifrån genomsnittsräntan vid 
periodens utgång.
Bedömd intjäningsförmåga
30 september 2025
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 1 554 65 624
Vakans -42 - -42
Hyresintäkter 512 65 582
Fastighetskostnader -128 -8 -136
Driftsöverskott 384 57 446
Central administration fastighetsförvaltning -26 0 -26
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 22 4 26
Räntenetto -209 -28 -237
Förvaltningsresultat 171 34 210
 
1) Ej beaktat avtagande hyresrabatter
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/- 5 % +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/- 2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/- 10 % +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 63 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Handelsmannen 1 i Norrtälje, med bostäder, äldreboende och förskola, avyttrades under det första kvartalet 2025 till ett gemensamägt 
joint venture med Nrep, varvid värdeutveckling i projektet kunde realiseras.
12 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 13 =====

Dotterföretaget Järngrinden 
Järngrinden är en väletablerad aktör som bedriver fastighetsförvaltning och projektutveckling 
av bostäder och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen i Västsverige. Sedan 2022 är Genova 
huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt 
till Genovakoncernen.
– Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige
Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för 
kontor, lager, lätt industri, samhällstjänster och handel i 
externhandelsområden. I sin projektverksamhet utveck-
lar bolaget både bostäder och kommersiella lokaler, 
främst logistik- och industribyggnader. Verksamheten är 
fokuserad till tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungs-
backa, Varberg och Halmstad. 
Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev 
en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal för-
värv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. 
Under perioden färdigställde och frånträdde Järngrinden 
Apoteas nya central lager i Varberg. Planen är att fortsätta 
växa med förvärv och projektutveckling på utvalda lägen 
i västra Sverige.
Vid kvartalets slut omfattade fastighetsportföljen cirka 
1 800 bostadsbyggrätter samt 23 förvaltningsfastig heter 
med en uthyrningsbar yta om totalt 85 Tkvm och ett 
hyresvärde om 104 Mkr. Antal projekteringsfastigheter 
uppgick vid periodens utgång till sex stycken. Järngrinden 
är baserat i Borås med 13 medarbetare. Tobias Johannesson 
är VD.
Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.1) 
1)   Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden.
Bedömd intjäningsförmåga
Mkr 30 sep 2025
Hyresvärde 104
Vakans -6
Hyresintäkter 99
Fastighetskostnader -21
Driftsöverskott 78
Central administration fastighetsförvaltning -4
Andel av förvaltningsresultat från JV 4
Finansnetto -26
Förvaltningsresultat 53
Nyckeltal
Jan-sep 2025
Hyresintäkter, Mkr 77
Driftsöverskott, Mkr 62
Belåningsgrad, % 26,8
Soliditet, % 60,0
Balansräkning i sammandrag
Mkr 30 sep 2025
Förvaltningsfastigheter 1 250
Projekteringsfastigheter 433
Pågående bostadsprojekt 114
Andelar i joint ventures 260
Övriga tillgångar 184
Likvida medel 104
Summa tillgångar 2 344
Eget kapital 1 407
Räntebärande skulder 731
Övriga skulder 206
Summa skulder 2 344
13Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 14 =====

Joint ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och 
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice 
och kommersiella lokaler. 
Per den 30 september 2025 ägde Genova 
andelar i joint ventures och intresse-
företag som innehade totalt 19 fastigheter 
med ett sammanlagt fastighetsvärde om 
3,4 Mdkr, varav Genovas andel uppgick 
till 1,7 Mdkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till 1 249 stycken fördelat 
på 85 Tkvm.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 september 2025
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens 
intressebolag
48 260 Västsverige 5 257 312 21
GenovaNREP 50 118 Stockholm 2 672 - -
SBBGenova Gåshaga 50 111 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 156 Stockholm 4 253 192 12
GenovaRedito 50 114 Knivsta 4 209 75 5
Greenova 50 7 Stockholm 3 95 285 24
765 19 1 685 1 249 85
Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Det första kvarteret har färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion och färdigställs i 
november 2025, innehåller 151 lägenheter. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito.
14 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 15 =====

Nyckeltal
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jul–sep
2025
Jul–sep
2024
Jan-dec
2024
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Totalt antal byggrätter, antal 8 152 9 198 8 130 9 198 8 566
Uthyrningsbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 184 172 184 172 200
Uthyrningsbar yta samhällsfastigheter, tkvm 152 147 152 147 155
Total uthyrningsbar yta, tkvm 336 320 336 320 354
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 92 94 93
Överskottsgrad, % 74,5 74,0 7 7,1 76,3 72,7
Fastighetsvärde, Mkr 9 800 9 521 9 800 9 521 10 004
Övervärde byggrättsportfölj, Mkr 1,2 1,3 1,2 1,3 1,3
Nettoinvesteringar, Mkr 116 280 126 66 713
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 7,1 -4,8 7,1 -4,8 3,7
Soliditet, % 35,7 36,6 35,7 36,6 35,6
Belåningsgrad, % 54,6 51,7 54,6 51,7 54,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,8 5,2 4,8 5,2 5,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Kapitalbindningstid, antal år 2,5 1,9 2,5 1,9 2,6
Räntebindningstid, antal år 2,7 3,1 2,7 3,1 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 0,58 0,30 0,19 1,55
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 173 244 58 374 416
Resultat per aktie, kr 2,37 -1,06 1,68 -1,51 1,92
Eget kapital, Mkr 4 104 4 109 4 104 4 109 4 146
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 830 2 711 2 830 2 711 2 769
Eget kapital per aktie, kr 62,04 59,44 62,04 59,44 60,70
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 670 4 648 4 670 4 648 4 650
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 396 3 249 3 396 3 249 3 273
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 74,45 71,24 74,45 71,24 72,72
15Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 16 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jul–sep
2025
Jul–sep
2024
Okt 2024 
- sep 2025
Jan-dec
2024
Hyresintäkter 386 383 123 121 511 508
Driftskostnader -71 -72 -19 -19 -97 -99
Underhållskostnader -19 -19 -6 -7 -29 -29
Fastighetsskatt -8 -8 -3 -3 -11 -11
Summa Fastighetskostnader -98 -100 -28 -29 -138 -139
Driftsöverskott 288 283 95 92 374 369
Central administration fastighetsförvaltning -21 -17 -7 -6 -26 -22
Central administration projektutveckling -28 -28 -9 -10 -37 -36
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 39 10 3 5 76 46
   - varav värdeförändringar fastigheter 25 -1 2 -1 49 23
Finansnetto -170 -164 -55 -54 -224 -218
   - varav kostnader för tomträtter -1 -1 0 0 -2 -2
Förvaltningsresultat 107 84 26 27 163 140
Övriga kostnader -7 -4 -2 - -11 -8
Värdeförändringar fastigheter 114 4 49 0 182 73
Värdeförändringar derivat -35 -64 28 -83 43 13
Valutakurseffekter fastigheter -4 1 -1 -1 -4 2
Resultat före skatt 175 21 99 -56 373 219
Inkomstskatt -32 -11 -19 6 -82 -62
Periodens resultat 144 9 80 -50 291 157
Övrigt totalresultat för perioden - - - - - -
Summa totalresultat för perioden 144 9 80 -50 291 157
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 122 -5 74 -51 251 124
Innehav utan bestämmande inflytande 22 14 6 1 41 33
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 122 -5 74 -51 251 124
Innehav utan bestämmande inflytande 22 14 6 1 41 33
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 2,37 -1,06 1,68 -1,51 4,55 1,92
Antal aktier vid periodens utgång, tusental  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613 
Genomsnittligt antal aktier, tusental  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613  45 613 
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
16 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 17 =====

Resultatanalys
Belopp inom parentes avser motsvarande period 2024.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 386 
Mkr (383). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 4 Mkr 
eller 1 procent jämfört med föregående år. Hyresuppräkning-
arnas positiva effekt motverkades delvis av nettoeffekten av 
fastighetsförvärv och -försäljningar.
Under det tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 123 
Mkr (121) motsvarande en ökning på 2 procent. 
Fördelning hyresintäkter
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Jämförbart bestånd 354 350
Tillkomna fastigheter 28 3
Sålda fastigheter 4 30
Hyresintäkter 386 383
Kommersiella fastigheter 187 176
Samhällsfastigheter 199 207
Hyresintäkter 386 383
Fastighetskostnader
Drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt mins -
kade under perioden till -98 Mkr (-100), motsvararande en 
minskning på 2 procent. Lägre mediakostnader är den huvud -
sakliga drivkraften bakom kostnadsminskningen. I jämför -
bart bestånd minskade fastighetskostnaderna med 3 Mkr eller 
3 procent jämfört med föregående år.
Under det tredje kvartalet uppgick fastighetskostnaderna 
till  -28 Mkr (-29), motsvarande en minskning på 3 procent. 
Fördelning fastighetskostnader
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Jämförbart bestånd -90 -94
Tillkomna fastigheter -7 -1
Sålda fastigheter -1 -5
Fastighetskostnader -98 -100
Kommersiella fastigheter -46 -48
Samhällsfastigheter -52 -51
Fastighetskostnader -98 -100
Driftsöverskott
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 288 Mkr (283). 
Överskottsgraden uppgick till 75 procent (74).
Driftsöverskottet för det tredje kvartalet uppgick till 94 Mkr 
(92) med en överskottsgrad på 77 procent (76).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- 
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- 
ni  strationskostnaderna uppgick under perioden till -49 Mkr 
(-45), vilket motsvarar en ökning på 9 procent och förklaras 
framförallt av ökade personalkostnader.
 
Central administration
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -1 -1
Personalkostnader -17 -14
Avskrivningar och leasing -3 -2
Central administration  
fastighetsförvaltning -21 -17
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -1 -1
Personalkostnader -23 -23
Avskrivningar och leasing -4 -4
Central administration projektutveckling -28 -28
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
och intresseföretag uppgick under perioden till 39 Mkr (10) 
och avser resultat från den löpande driften och värdeföränd-
ringar.
Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva-
rande period 2024 förklaras av resultatet från avyttringen 
av Järngrindens projekt med Apotea, värdeförändringar på 
fastig heter samt att de tidigare helägda fastigheterna Journa-
listen och Handelsmannen numera ägs via joint ventures. 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till –170 Mkr (-164). Ökningen förklaras 
av en större skuldportfölj samt ett aktivt arbete med refinan-
sieringar som inneburit en ökning av övriga finansiella 
kost nader. Finansnettot har därtill belastats med en kostnad 
av engångskaraktär om -3 Mkr som är hänförligt ett lån som 
under perioden frånträddes till ett hälftenägt joint venture. 
Samtidigt har utdelningar avseende hybridobligationer mins-
kat till -35 (-58) och Genovas genomsnittliga räntekostnad har 
minskat väsentligt vilket får en positiv effekt på kassaflödet 
framgent. 
De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvalt-
ningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. 
Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av 
anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och 
belastar inte resultatet.
17Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 18 =====

Under perioden aktiverades 79 Mkr (88) hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hän-
förlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå 
till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 4,8 
procent (5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella 
kostnader under perioden ingår -22 Mkr (-14) som avser 
kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens 
löptid. Ökningen förklaras av ett aktivt arbete med att förbättra 
kapitalstrukturen där nya och refinansierade lån inneburit 
högre kostnader på kort sikt.  
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,8). 
I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär 
exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Ränteintäkter 15 32
Räntekostnader lån -162 -188
Räntekostnader leasing -1 -2
Övriga finansiella intäkter - 8
Övriga finansiella kostnader -22 -14
Finansnetto -170 -164
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 107 Mkr (84), 
vilket är en ökning med 28 procent. Ökningen är främst hänförlig 
till ökat resultat från andelar i joint ventures och intresse företag.
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 
26 Mkr (27).
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 114 Mkr (4). I resulta-
tet avseende försäljningar i nedanstående tabell ingår avytt-
ringen av Handelsmannen 1 till ett med Nrep gemensamt ägt 
joint venture, vars verkliga värde ökat sedan försäljningen och 
kommer Genova till del genom resultat från andelar i intresse-
företag och joint ventures.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Förändring driftnetto 47 10
Pågående byggnation - -13
Mark-och outnyttjade byggrätter 20 17
Förändring avkastningskrav 56 -22
Försäljningar -10 12
Värdeförändringar fastigheter 114 4
Värdeförändringar derivat
Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte-
swappar. Den positiva värdeförändringen förklaras av högre 
marknadsräntor under perioden. Genova tecknar derivat för 
att långsiktigt skapa bättre förutsägbarhet i kassaflödet.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -32 Mkr (-11) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig-
heter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har 
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent 
i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande under-
skottsavdrag kan beräknas till 335 Mkr (365) samt obeskattade 
reserver om 121 Mkr (100). Som uppskjutna skatteskulder 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden 
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den 
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–sep
2025
Jan–sep
2024
Resultat före skatt 175 21
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats -36 -4
Ej skattepliktiga intäkter 47 32
Ej avdragsgilla kostnader -10 -13
Ej avdragsgillt räntenetto -38 -41
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 4 17
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -2 -2
Justering skatt avseende tidigare år - -1
Förändring i skattemässiga underskott 2 3
Underskottsavdrag ej nyttjat - -4
Övrigt 1 1
Periodens skatt enligt resultaträkningen -32 -12
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
30 sep
2025
30 sep
2024
Temporära skillnader fastigheter -540 -481
Obeskattade reserver -25 -21
Summa uppskjutna skatteskulder -565 -502
Underskottsavdrag 69 76
Övrigt - -
Summa uppskjutna skattefordringar 69 76
Uppskjutna skatteskulder, netto -496 -426
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 144 Mkr (9). Jämfört med mot-
svarande period 2024 ökade värde förändringarna.
Kvartalets resultat uppgick till 80 Mkr (-50). Ökningen för-
klaras främst av positiva värdeförändringar på derivat.
18 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 19 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 203 203 203
Förvaltningsfastigheter 7 658 7 016 8 121
Pågående nyanläggningar 275 894 245
Projekteringsfastigheter 1 748 1 611 1 614
Övriga materiella anläggningstillgångar 25 24 22
Nyttjanderättstillgångar 9 10 7
Uppskjutna skattefordringar 69 76 71
Andelar i joint ventures och intresseföretag 765 663 701
Övriga långfristiga fordringar 298 259 259
Summa anläggningstillgångar 11 050 10 756 11 242
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt 119 - 24
Hyresfordringar och kundfordringar 12 13 20
Övriga fordringar 90 131 105
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 85 75 110
Likvida medel 131 243 152
Summa omsättningstillgångar 438 462 410
SUMMA TILLGÅNGAR 11 488 11 218 11 652
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 55 55 55
Övrigt tillskjutet kapital 1 679 1 653 1 653
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 095 1 004 1 062
Hybridobligation 556 596 556
Innehav utan bestämmande inflytande 718 802 821
Summa eget kapital 4 104 4 109 4 146
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 5 772 4 078 4 569
Derivat 70 113 35
Leasingskuld 28 29 28
Övriga långfristiga skulder 58 49 50
Uppskjutna skatteskulder 565 502 540
Summa långfristiga skulder 6 493 4 770 5 222
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 637 1 963 1 934
Leverantörsskulder 34 87 17
Leasingskuld 8 8 6
Aktuella skatteskulder 12 12 18
Övriga skulder 67 153 189
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 133 117 120
Summa kortfristiga skulder 891 2 339 2 284
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 488 11 218 11 652
19Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 20 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 december 2024. 
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 75 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedömdes till 5,8 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Upplands-Bro 
sedan projekten i Norrtälje och Enköping färdigställdes under 
det fjärde kvartalet föregående år. 
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg-
start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg-
ningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostads-
projekt även färdigställda men ej sålda bostadsrätter.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, extern-
värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen.
I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, 
det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara 
marknadsdata. 
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav -
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkastnings-
kravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie 
som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given 
investering. 
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
Jan–sep  
2025
Jan–sep  
2024
Jan–dec  
2024
Ingående värde förvaltnings -
fastigheter
8 121 7 680 7 680
+ Förvärv - 63 383
+ Till- och ombyggnation 40 40 50
- Försäljningar -624 -856 -856
+/- Omklassificeringar 0 80 791
+/- Orealiserade värdeförändringar 120 10 74
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 658 7 016 8 121
Ingående värde pågående 
nyanläggningar
245 878 878
+ Nybyggnation 30 240 280
+/- Omklassificeringar - -209 -899
+/- Orealiserade värdeförändringar - -14 -14
Utgående värde pågående 
 nyanläggningar
275 894 245
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 614 1 308 1 308
+/- Omklassificeringar -53 154 91
+ Aktiveringar 187 149 215
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 748 1 611 1 614
Ingående värde pågående bostads -
projekt
24 43 43
+ Nybyggnation 42 - -
- Försäljningar - -43 -43
+/- Omklassificeringar 53 - 24
Utgående värde pågående bo -
stadsprojekt
119 - 24
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 800 9 521 10 004
Förvaltningsfastigheter 7 658 7 016 8 121
Pågående byggnation 275 894 245
Planerade projekt 1 748 1 611 1 614
Pågående bostadsprojekt 119 - 24
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 800 9 521 10 004
20 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 21 =====

Substansvärde
30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 104 89,98 4 110 90,09 4 146 92,11
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 70 1,53 113 2,47 35 0,78
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 565 12,39 502 11,00 540 11,99
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -69 -1,51 -76 -1,67 -71 -1,57
   Hybridobligation -556 -12,19 -596 -13,07 -556 -12,36
   Innehav utan bestämmande inflytande -718 -15,74 -802 -17,59 -821 -18,24
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 396 74,45 3 249 71,24 3 273 72,72
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 403 Mkr +/- 805 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 203/9 397 Mkr 10 605/8 995 Mkr
Effekt på belåningsgrad -1,8/1,9 % -3,5/4,0 %
Justerad belåningsgrad 52/55 % 50/57 %
Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,3 %
Justerad soliditet 37/34 % 39/32 %
1)   Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastighe -
ter, pågående bostadsprojekt och pågående nyanläggningar.
 
Direktavkastningskrav per kategori 1
%
30 sep
2025
30 sep
2024
Kommersiella fastigheter 6,3 6,3
Samhällsfastigheter 5,4 5,3
Totalt 5,8 5,8
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för 
förvaltningsfastigheter.  
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 sep
2025
30 sep
2024
Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 629
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -380 -364
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 140 1 158
Överskottsgrad, % 1 75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22  759 21 939
Uthyrningsbar yta, tkvm 336 320
Antal fastigheter 75 75
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 104 
Mkr (4 146) och soliditeten till 35,7 procent (35,6).
Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna 
uppgick till 3 396 Mkr (3 273) och det långsiktiga substans-
värdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 74,45 
kronor per aktie (72,72). 
 
21Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 22 =====

Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 september 2025 räntebärande skulder 
om 6 409 Mkr (6 041) med en belåningsgrad om 54,6 procent. 
Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 4,8 procent 
(5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga ränte-
nivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföl-
jen utifrån dagsbasis per den 30 september och ska inte tolkas 
som den genomsnittliga räntenivån under perioden. Den 
genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en 
prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och 
förändringar i Stibor inte har beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 
september 2025 till 2,5 år (1,9). Den genomsnittliga räntebind-
ningstiden uppgick till 2,7 år (3,1) exkluderat byggnadskre-
ditiv. Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum 
framgår av tabellen på nästa sida.
Finansiering och kapitalstruktur
Under april refinansierade Genova ett grönt obligationslån 
om 650 Mkr med nytt slutligt förfall i juli 2028. De nya gröna 
obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 430 
räntepunkter vilket är 165 räntepunkter lägre än det tidigare 
obligationslånet som inlöstes i samband med refinansiering-
en. I juni emitterades ytterligare gröna obligationer om 50 Mkr 
till en kurs motsvarande en rörlig ränta om 3m Stibor + 425 
räntepunkter.
I juni genomfördes en spridningsemission av 600 000 
stam aktier. Genom emissionen tillfördes Genova cirka 2 300 
nya aktieägare, att jämföra med tidigare cirka 1 700 aktieägare, 
samt erhöll 26 Mkr i likviditet, före avdrag för emissionskost-
nader.
I augusti emitterades nya gröna obligationer till ett belopp 
om 325 Mkr. De nya gröna obligationerna löper med en rörlig 
ränta om 3m Stibor + 375 räntepunkter med slutligt förfall i 
september 2029 och var den lägsta kreditmarginalen Genova 
någonsin emitterat nya obligationer på.
Under perioden har koncernen beviljats nya byggnadskreditiv 
om totalt 626 Mkr. 476 Mkr avser utveckling av en skola och 
hyresbostäder i Upplands-Bro och 155 Mkr avser utveckling av 
ett BRF-projekt i Varberg.
Därutöver har ett fortsatt aktivt arbete med kapitalstruktu-
ren drivits under perioden för att förlänga kapitalbindningen 
och minska koncernens räntekostnader genom refinansiering 
av banklån om 900 Mkr.
Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick 
till 1 297 Mkr. I beloppet ingår kassa med 131 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 594 Mkr 
samt 749 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är 
utnyttjade.
Under perioden avyttrade Genova byggrätter till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 351 Mkr. Frånträde av 
samtliga fastigheter är villkorade av att detaljplanerna vinner 
laga kraft, vilket bedöms ske under andra halvan 2026. Vid 
frånträde av samtliga fastigheter kommer Genova tillföras 
cirka 200 Mkr i likviditet.
 
Räntebindning 
I syfte att skapa förutsägbarhet i räntebetalningarna ränte-
säkrar Genova delar av kreditportföljen genom att teckna 
fastränte lån samt ränteswappar som innehas fram till förfall. 
Värdet på ränteswapparna vid förfall kommer att uppgå till 
noll.
Per 30 september 2025 hade koncernen fasträntelån och 
ränte swap avtal om totalt 4 078 Mkr med en genomsnittlig 
fast ränta om 2,57 procent och totalt var 65 procent av utnytt-
jade lån i kreditportföljen räntesäkrade. Den genomsnittliga 
räntebindnings tiden uppgick till 2,7 år exkluderat byggnads-
kreditiv.
Kreditförfallostruktur 1 
30 september 2025
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
30 september 2025
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 25
Q3
20 24
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37 36
55
36
5551
38
>20292029202820272026 12025
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Mkr Mkr%
1)  Exkluderat byggnadskreditiv.
22 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 23 =====

Ränteförfallostruktur
30 september 2025
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2025 2 178 9,16 35
2026 600 2,52 10
2027 28 3,34 0
2028 1 050 2,38 17
2029 680 2,65 11
2030 920 2,47 15
2031 300 2,25 5
>2031 500 3,23 8
Totalt 6 257 4,86 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 5 980 4,76 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen 
samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal 
då dessa handlas utan marginal. Här ingår obligationslån om 700 Mkr med kredit  marginal 
4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 325 Mkr med kreditmarginal 
3,75 procent.
Kreditförfallostruktur
30 september 2025
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2025 254 254 -
2026 1 631 1 208 423
2027 2 054 1 228 826
2028 2 543 2 543 -
2029 1 012 1 012 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 10 10 -
Totalt 7 506 6 257 1 249
Varav byggnadskreditiv 1 026 277 749
Övriga finansiella instrument
30 september 2025
Emissions -
datum
Förfallo-  
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte- 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings -
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 8,84 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,65 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta 6,75 6,75 48,10
1) First Call Date.
23Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 24 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 55 1 653 1 007 800 796 4 311
Totalresultat
Periodens resultat 124 33 157
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 124 33 157
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan  
bestämmande inflytande -8 -8
Emission hybridobligation 300 300
Emissionskostnader hybridobligation -18 -18
Återköp hybridobligation 1) -544 -544
Optionsdel konvertibellån 50 50
Utdelning hybridobligation -70 -70
Återköp stamaktier -30 -30
Valutakurseffekt -3 -3
Utgående balans per 31 december 2024 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146
Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146
Totalresultat
Periodens resultat 122 22 144
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 122 22 144
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan  
bestämmande inflytande -21 -125 -145
Optionsdel konvertibellån -15 -15
Utdelning stamaktier -20 -20
Utdelning hybridobligation -35 -35
Fondemission 1 1
Indragning av stamaktier -600 -1 -1
Nyemission stamaktier 600 1 27 27
Emissionskostnader stamaktier -2 -2
Emission teckningsoptioner 2 2
Valutakurseffekt 3 3
Utgående balans per 30 september 2025 45 613 55 1 679 1 095 556 718 4 104
1)  Per 30 september har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 544 Mkr.
24 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 25 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jan-dec
2025
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 107 84 140
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet * -22 -15 -54
Övriga kostnader -7 -4 -8
Betald skatt -13 -9 -2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 66 56 76
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 15 5 -1
Förändring övriga rörelsefordringar -37 -19 -33
Förändring leverantörsskulder 2 3 -68
Förändring övriga rörelseskulder 21 80 109
Kassaflöde från den löpande verksamheten 67 125 83
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -299 -492 -917
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -7 -6 -3
Försäljning av fastigheter 190 213 213
Utdelning från intresseföretag 14 61 61
Investeringar i intresseföretag -70 - -
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -92 39 39
Kassaflöde från investeringsverksamheten -265 -185 -606
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 27 - -
Emissionskostnader stamaktier -2 - -
Återköp stamaktier – - -30
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -17 - -
Nyemission hybridobligation – 294 282
Återköp hybridobligation – -507 -544
Upptagna lån 1 395 1 026 4 215
Amortering av lån -1 167 -738 -3 463
Lämnad utdelning 1 -58 -58 -70
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 177 18 390
Periodens kassaflöde -21 -42 -133
Likvida medel vid periodens början 152 284 285
Likvida medel vid periodens slut 131 242 152
*  Poster som inte ingår i kassaflödet
Återläggning av avskrivningar 7 6 8
Resultat från andelar i joint ventures -39 -10 -46
Upplupen ränta 10 -11 -16
-22 -15 -54
Erhållen ränta 1 5 10
Betald ränta -98 -164 -216
1)  Varav 35 Mkr (58) avser ränta på hybridobligation.
25Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 26 =====

Segmentsrapportering
Jan-sep 2025 Jan-sep 2024
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 386 386 383 383
Summa intäkter 386 386 383 383
Fastighetskostnader -98 -98 -100 -100
Summa fastighetskostnader -98 -98 -100 -100
Driftsöverskott/resultat från  
nyproduktion 288 288 283 283
Central administration -21 -28 -49 -17 -28 -45
Resultat från andelar i joint ventures 39 39 10 10
Finansnetto -170 -170 -164 -164
Övriga kostnader -7 -7 -1 -3 -4
Värdeförändringar fastigheter 114 114 4 4
Värdeförändringar derivat -35 -35 -64 -64
Valutakurseffekt fastighet -4 -4 1 1
Resultat före skatt 210 -35 175 52 -31 21
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 658 7 658 7 050 7 050
Pågående nyanläggningar 275 275 895 895
Projekteringsfastigheter 1 748 1 748 1 577 1 577
Pågående bostadsprojekt 119 119 - -
Andelar i joint ventures 765 765 663 663
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 299 299 103 103
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon -
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg -
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. Per 30 september 2025 uppgår volymen till 293 
hyresbostäder.
26 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 27 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jul–sep
2025
Jul–sep
2024
Okt 2024 
- sep 2025
Jan-dec
2024
Nettoomsättning 8 6 3 2 11 9
Summa rörelsens intäkter 8 6 3 2 11 9
Övriga externa kostnader -8 -5 -2 -2 -10 -7
Personalkostnader -10 -9 -3 -3 -13 -12
Summa rörelsens kostnader -18 -14 -5 -5 -23 -20
Rörelseresultat -9 -8 -2 -3 -13 -11
Resultat från andelar i koncernföretag 110 - - - -73 -183
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 11 1 1 285 293
Räntekostnader och liknande resultatposter -96 -88 -33 -32 -184 -176
Resultat från finansiella poster 8 -85 -34 -34 16 -77
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag - - - - - –
Resultat före skatt 8 -85 -34 -34 16 -77
Skatt på periodens resultat - - - - -5 -5
Periodens resultat 8 -85 -34 -34 10 -82
Övrigt totalresultat för perioden - - - - - -
Summa totalresultat för perioden 8 -85 -34 -34 10 -82
27Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 28 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818 818 818
Uppskjutna skattefordringar 17 22 17
Fordringar hos koncernföretag 2 780 1 934 2 437
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 615 2 774 3 273
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 114 0 67
Övriga fordringar 3 3 4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 5 5
135 9 76
Likvida medel 24 1 23
Summa omsättningstillgångar 158 10 99
SUMMA TILLGÅNGAR 3 774 2 784 3 371
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 55 55 55
Summa bundet eget kapital 55 55 55
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 031 1 005 1 005
Balanserat resultat -1 019 -838 -881
Periodens/årets resultat 8 -85 -82
Summa fritt eget kapital 20 82 42
Hybridobligation 556 596 556
Summa eget kapital 631 733 653
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 70 30 30
Obligationslån 1 555 1 085 1 186
Konvertibla skuldebrev 200 200 200
Skulder till koncernföretag 0 - 1 220
Summa långfristiga skulder 1 825 1 315 2 636
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 21 - 52
Skulder till koncernföretag 1 292 714 15
Övriga skulder 1 1 0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 21 14
Summa kortfristiga skulder 1 318 735 82
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 774 2 784 3 371
28 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 29 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Periodens  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 55 1 005 -600 -164 800 1 096
Omföring i ny räkning -164 164 –
Periodens resultat -82 -82
Summa totalresultat -82 -82
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -544 -544
Emission hybridobligation 300 300
Emissionskostnader hybridobligation -18 -18
Utdelning hybridobligation -70 -70
Återköp stamaktier -30 -30
Utgående balans per 31 december 2024 55 1 005 -881 -82 556 653
Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653
Omföring i ny räkning
Periodens resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med ägare
Utdelning stamaktier -20 -20
Utdelning hybridobligation -35 -35
Fondemission 1 1
Indragning av stamaktier -1 -1
Nyemission stamaktier 1 27 27
Emissionskostnader stamaktier -2 -2
Emission teckningsoptioner 2 2
Utgående balans per 30 september 2025 55 1 031 -1 019 8 556 631
29Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 30 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag, stamaktier, 
som noterades på Nasdaq Stockholm i 
juni 2020. Genova hade vid periodens 
slut 2 831 aktieägare. Sista betalkurs för 
aktien den 30 september 2025 uppgick 
till 38,60 kr. Per den 30 september 2025 
uppgick det totala antalet aktier i Genova 
till 45 613 329. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal 
med ABG Sundal Collier om att ABG 
Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja 
aktiens likviditet och åtagandet sker inom 
ramen för Nasdaq Stockholms regler 
kring likviditetsgaranti. Det innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respek-
tive säljvolym motsvarande minst 75 000 
kronor med en spread om maximalt 4 
procent mellan köp- och säljkurs.
I mars 2024 emitterade Genova seniora 
icke-säkerställda konvertibler till ett 
belopp om 200 Mkr. Konvertib lerna 
förfaller till betalning i mars 2029 och 
kommer att kunna konverteras till 
stamaktier till en konverteringskurs om 
48,10 kronor per aktie. Konvertiblerna 
motsvarar totalt 4 158 004 stamaktier vid 
full konvertering.
Spridningsemission
I juni 2025 genomförde Genova en sprid-
ningsemission om 600 000 stamaktier 
med avvikelse från aktieägarnas före-
trädesrätt med stöd av bemyndigande 
från årsstämman den 5 maj 2025, som 
riktades till allmänheten i Sverige. Sprid-
ningsemissionen övertecknades kraftigt 
och innebar att Genova tillför des cirka 
2 300 nya aktieägare.
Genom erbjudandet ökade antalet 
stamaktier i Genova med 600 000 
stamaktier, från 45 013 329 till 
45 613 329 stamaktier, motsvarande en 
utspädnings effekt om cirka 1,3 procent. 
Efter  som årsstämman den 5 maj 2025 
beslutade om makulering av 600 000 
återköpta stamaktier – motsvarande 
det antal som emitterades – medförde 
erbjudandet ingen nettoutspädning för 
befintliga aktieägare. Det totala antalet 
utestående aktier förblir oförändrat jäm-
fört med före makuleringen.
Aktieägare
30 september 2025
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 747 962 8,2 8,2
Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7
Avanza Pension 3 212 257 7,0 7,0
Michael Moschewitz (via bolag) 2 174 000 4,8 4,8
Capital Research and Management 2 126 731 4,7 4,7
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
Cancerfonden 425 000 0,9 0,9
Handelsbanken Fonder AB 261 224 0,6 0,6
RoosGruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 222 946 0,5 0,5
SEB Investment Management 193 006 0,4 0,4
Storebrand Fonder 154 408 0,3 0,3
Knut Ramel 150 000 0,3 0,3
PlusFonder 135 345 0,3 0,3
Summa övriga ägare 2 166 297 4,7 4,7
Summa 45 613 329 100,0 100,0
30 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 31 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen 
uppgick under perioden till 49 (52), 
varav 26 (25) är kvinnor. Medarbetarna 
har relevant och bred erfarenhet inom 
fastighetsförvaltning, projektledning, 
byggnation, ekonomi, juridik, marknads-
föring och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av 
not 36 i Genovas årsredovisning 2024. 
Karaktären på transaktioner och volym 
har inte förändrats väsentligt under året 
jämfört med föregående år. Sedvanliga 
ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB 
(publ) kommer att hållas i Stockholm 
den 6 maj 2026.
Incitamentsprogram
Genova har sedan tidigare ett incita-
mentsprogram som löper från 2023 
till 2026. Ytterligare information om 
villkoren för programmet finns i årsre-
dovisningen för 2024 samt på bolagets 
webbplats www.genova.se.
Vid årsstämman den 5 maj 2025 
beslutades om emission av ytterligare 
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje 
teckningsop tion berättigar till teckning 
av en ny stamaktie i bolaget för 56 kronor 
och 38 öre per stamaktie under perioden 
från och med den 1 juli 2028 till och med 
det datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter. 400 000 teckningsoptioner har 
tecknats av bolagets dotterbolag Genova 
Fastig heter AB som i sin tur överlåtit 
370 000 teckningsoptioner till anställda 
och konsulter i bolaget till ett belopp 
om 4 kronor per teckningsoption. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black & Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk-
samhet som kan få betydelse för bolagets 
framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. I Genovas affärsprocess 
analyseras samtliga väsentliga transak-
tions- och projektbeslut med avseende 
på risker och riskhantering samt möjlig-
heter. Riskhantering är en integrerad 
del av beslutsfattande inom Genova. De 
risker som Genova bedömer som mest 
väsentliga kan indelas i kategorierna 
omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade 
risker, finansiella risker och hållbarhets-
risker. Mer information om Genovas 
risker återfinns i årsredovisningen för 
2024 på sidorna 50–55. 
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) sådana 
de antagits av EU. Denna delårsrapport 
har upprättats i enlighet med IAS 34, 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt 
IAS 34.16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna och dess tillhö-
rande noter även i övriga delar av delårs-
rapporten. Moderbolagets redovisning är 
upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer och årsredo-
visningslagen. Samma redovisnings- och 
värderingsprinciper har tillämpats som 
i senaste årsredovisningen, se not 2 i 
Genovas årsredovisning 2024. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser 
intäkter från försäljning av varor och 
tjänster från Genovas ordinarie verksam-
het. Intäkten redovisas när kontroll över-
går till kunden för de varor eller tjänster 
som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som före-
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte 
mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasing intäkter 
och redovisas i enlighet med IFRS 16 
Leasingavtal, dessa principer anges i Not 
2 i årsredovisningen 2024. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har varit föremål 
för översiktlig granskning av bolagets 
revisorer.
Styrelsens och verkställande 
direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktö-
ren försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför.
Stockholm den 24 oktober 2025
Mikael Borg 
Styrelseordförande
Micael Bile 
Styrelseledamot
Mattias Björk 
Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld 
Styrelseledamot
Karin Larsson 
Styrelseledamot
Maria Rankka 
Styrelseledamot
Erika Olsén 
Styrelseledamot
Michael 
Moschewitz 
VD
31Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 32 =====

Finansiell kalender
Bokslutskommuniké januari-december 2025  19 februari 2026
Årsredovisning 2025  31 mars 2026
Delårsraport januari-mars 2026  6 maj 2026
Årsstämma  6 maj 2026
Delårsrapport januari-juni 2026  14 augusti 2026
Delårsrapport januari-september 2026  23 oktober 2026
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 24 oktober 2025 kl. 8.30 CEST.
32 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 33 =====

Revisors granskningsrapport
Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova 
Property Group AB per 30 september 2025 och den niomåna-
dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning  
och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd 
av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består 
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att 
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan 
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med 
den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna-
tional Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker-
het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som 
skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad 
på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 24 oktober 2025
Ernst & Young AB
Oskar Wall  
Auktoriserad revisor  
33Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 34 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden betalning för hybridobligation i 
förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Förvaltningsresultat per aktie används för att 
belysa aktieägarnas andel av förvaltnings -
resultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde 
per aktie används för att belysa aktieägarnas 
andel av bolagets långsiktiga substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden betalning för hybridobliga -
tion, i förhållande till det vägda genomsnitt -
liga antalet utestående aktier under perio -
den. Resultat efter skatt per aktie används 
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie
Periodens/årets förvaltningsresultat per 
aktie i förhållande till föregående års förvalt -
ningsresultat per aktie.
Uthyrningsbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
34 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 35 =====

Alternativa nyckeltal
Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se.
Belåningsgrad
Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Upplåning från kreditinstitut 4 668 4 955 5 115
Obligationslån 1 555 1 085 1 186
Konvertibla skuldebrev 165 - 150
Checkräkningskredit 21 - 52
Likvida medel -131 -243 -152
Totalt 6 278 5 798 6 351
Balansomslutning 11 488 11 218 11 652
Belåningsgrad, % 54,6 51,7 54,5
Räntetäckningsgrad
Mkr
Jan-sep
2025
Jan-sep
2024
Jan-dec
2024
Driftsöverskott 288 283 369
Central fastighetsförvaltning -21 -17 -22
Totalt 267 266 347
Finansnetto -170 -164 -218
Övr finansiella kostnader 22 14 20
Justerat finansnetto -148 -150 -198
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8
Tillväxt förvaltningsresultat
Mkr
Jan-sep  
2025
Jan-sep  
2024
Jan-sep  
2023
Jan-dec  
2024
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 0,58 -0,40 1,55
Tillväxt per år, % 173 244 -131 416
35Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 36 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
genova.se
Besöksadress
36 Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 37 =====

Byt bild
37Genova Delårsrapport januari–september 2025

===== SIDA 38 =====