FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké januari–december / 2024 ===== SIDA 2 ===== Helåret januari–december 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 507,8 Mkr (503,0), en ökning med 1 procent. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 12,3 Mkr, motsvarande en ökning på 2,7 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 369,0 Mkr (367,6), en ökning med 0,4 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 139,5 Mkr (60,6), en ökning med 130 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 70,8 Mkr (-22,3), motsvarande 1,55 kr (-0,49) per aktie. • Årets resultat uppgick till 157,2 Mkr (-416,0), motsvarande 1,92 kr (-11,73) per aktie. Ökningen hänför sig främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 1 procent till 3 273,2 Mkr ( 3 225,5), motsvarande 72,72 kr (70,71) per aktie. • Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 0,88 kronor per aktie för räkenskapsåret 2024 att utbetalas kvartalsvis. Kvartalet oktober–december 2024 • Hyresintäkterna uppgick till 125,2 Mkr (125,9), en minskning med 0,6 procent. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 2,3 Mkr, motsvarande en ökning på 2,0 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 85,9 Mkr (86,9), en minskning med 1,2 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 55,8 Mkr (18,1), en ökning med 207 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 44,5 Mkr (-3,9) Mkr, motsvarande 0,98 kr (-0,08) per aktie. • Kvartalets resultat uppgick till 147,8 Mkr (-214,8), motsvarande 2,98 kr (-5,31) per aktie. Jan-dec 2024 Jan-dec 2023 Okt–dec 2024 Okt–dec 2023 Hyresintäkter, Mkr 507,8 503,0 125,2 122,6 Driftsöverskott, Mkr 369,0 367,6 86,2 94,3 Förvaltningsresultat, Mkr 139,5 60,6 55,8 18,4 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 1,55 -0,49 0,98 -0,08 Nettoinvestering, Mkr 713,3 148,5 436,1 -275,7 Belåningsgrad, % 54,5 51,8 54,5 50,0 Soliditet, % 35,6 37,3 35,6 36,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,7 1,7 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 4 650,4 4 984,0 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 273,2 3 225,5 3 273,2 3 396,4 Totalt antal utestående aktier, tusental (varav 600 återköpta) 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 72,72 70,71 72,72 70,71 Året i sammandrag 72,72 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 10,0 Mdkr1 Fastighetsvärde 1,3 Mdkr2 Övervärde byggrättsportfölj 54,5 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 1 883 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 2 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser Fjärde kvartalet • Genova refinansierade banklån om 3 200 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräknings kredit. Refinansieringen stärkte Genovas likviditet med närmare 100 Mkr och kassaflödet påverkas positivt med närmare 30 Mkr per år till följd av lägre amortering. • I oktober rekryterades Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som håll barhetschef i Genova. Anna Barosen ingår i Genovas ledningsgrupp. Hon tillträdde sin tjänst i januari 2025. • I november tillträdde Genovas dotter företag Järngrinden den kommersiella fastigheten Skruven 4 i Borås. Det underliggande fastighetsvärdet var 320 Mkr och hyresvärdet uppgår till 25 Mkr. • I november emitterades nya gröna seniora icke säkerställda obligationer om 100 Mkr under utestående grönt ramverk med en kupong om 3m Stibor plus 375 baspunkter. • I november genomförde Genova ett återköp av 600 000 st av bolagets egna aktier till ett värde av 30 Mkr. • I december avyttrade Genova och SBB via sitt gemensamägda bolag byggrät ter i Nacka Strand om cirka 8 800 kvm ljus BTA. Köpeskillingen uppgick till 194 Mkr. • Under kvartalet färdigställdes det sista bostadskvarteret i Norrtälje som innehåller 246 hyresbostäder med investeringsstöd. • Under kvartalet färdigställdes bostads projektet i centrala Enköping som innehåller 160 hyresbostäder. • Under kvartalet återköptes hybrid obligationer om 40 Mkr. Under året minskade Genova total utestående volym hybridobligationer från 800 Mkr till 556 Mkr och har som fortsatt ambi tion att minska utestående volym. Händelser efter årets utgång • Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norrtälje till ett joint venture där Genova är hälftenägare till sammans med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr. • I januari tecknades ett 20årigt hyres avtal med Raoul Wallenbergskolan för utveckling av en grundskola F9 i Projekt Viby i UpplandsBro. • Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya centrallager i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda avyttringen medförde ett positivt resultat om 40 Mkr. • Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett underlig gande fastighetsvärde om 80 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr. • I februari har Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas ledningsgrupp, sagt upp sig och kom mer att avsluta sin anställning under våren. Handelsmannen 1, Norrtälje 3Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar 2024 var ett år med hög aktivitet och tydlig återhämtning för Genova. Vi redovisar stark tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och en stabil finansiell position med minskade finansieringskostnader. Tack vare målmedvetet arbete med finansiering, ökad intjäning från våra förvaltningsfastigheter och en attraktiv projektportfölj går vi in i 2025 med positivt momentum. Vi har en tydlig strategi för att fortsätta stärka lönsamheten, öka substansvärdet och leverera utdelning till våra aktieägare. och intressebolag samt förbättrat finans netto. Per aktie uppgick förvaltnings resultatet till 1,55 kronor, jämfört med –0,49 kr föregående år. Substansvärdet per aktie steg till 72,72 kr. Under året har vi bedrivit ett mål medvetet arbete för att sänka våra finansieringskostnader. Åtgärder för att optimera kapitalstrukturen tillsammans med sjunkande marknadsräntor har minskat våra årliga räntekostnader med 85 Mkr och stärkt likviditeten, vilket syns i resultatutvecklingen samtidigt som vi skapat bättre förutsättningar för fortsatt tillväxt. Styrelsen föreslår en utdelning om 0,88 kronor per aktie att utbetalas kvartalsvis, vilket reflekterar bolagets stärkta finansiella position och synen på bolagets framtida kassaflöden. Investeringar i förvärv och projekt Under årets fjärde kvartal färdigställdes projekten Tryckeriet i Norrtälje och Kor sängen i Enköping med totalt 406 hyres bostäder och årliga hyresintäkter om 42 Mkr. Byggnation av bostäder och lokaler i kvarteret Segerdal i Knivsta fortskrider enligt plan med beräknad inflyttning under det fjärde kvartalet 2025. Som ett viktigt första steg i utvecklingen av vårt stora utvecklingsprojekt i UpplandsBro, med 850 bostäder och en skola för cirka 600 elever, tecknade vi i januari 2025 ett 20årigt hyresavtal med Raoul Wallen bergskolan. Järngrinden har planenligt expanderat i västra Sverige sedan inträdet i Genova koncernen och har genomfört flera förvärv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Det senaste förvärvet i november 2024 avser en kommersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde om 25 Mkr. Med en förbättrad finansieringsmarknad och ökad aktivitet på transaktionsmarknaden skapas förut Genovas affärsmodell – som kombinerar stabila kassaflöden från förvaltnings fastigheter med investeringar i värde skapande projektutveckling – har visat sin styrka även i en utmanande marknad. Nu bedömer vi möjligheterna som goda att öka vår intjäning i takt med att ränte läget förbättras och investerarintresset för bostadsmarknaden ökar. Stärkt intjäning möjliggör utdelning Genova redovisar en stark tillväxt i förvaltningsresultat om 130 procent till 140 Mkr för helåret 2024, främst som en effekt av ökat resultat från joint ventures sättningar att strategiskt stärka både Genovas och Järngrindens bestånd av förvaltningsfastigheter med stabila kassa flöden och långsiktigt värdeskapande fastigheter. Realisera värden i byggrätts- portföljen Under 2025 kommer vi att öka vårt fokus på att realisera värden i Genovas byggrättsportfölj, som vi skapat från befintliga förvaltningsfastigheter genom ett målmedvetet arbete med detaljplane utveckling. Det bedömda övervärdet i byggrättsportföljen uppgår till 1,3 Mdkr, motsvarande cirka 28 kronor per aktie, vilket inte reflekteras i vår balansräk ning. Övervärdet kan vi välja att rea lisera genom egen projektutveckling eller genom avyttring av byggrätter där frigjort kapital sedan kan återinvesteras i högavkastande fastigheter. Ett exempel är den affär i december där Genova och SBB via sitt gemensamägda bolag avyttrade byggrätter i Nacka Strand för 194 Mkr med en positiv resultateffekt om 30 Mkr. Framåtblick Genova går in i 2025 med tydlig inriktning på att fortsätta växa och öka förvaltnings resultatet per aktie. Utifrån vår flexibla affärsmodell ska vi investera i de fastig hetssegment där förutsättningarna för lönsam och hållbar tillväxt bedöms som bäst. Förutsättningarna för detta är goda. Vår balansräkning och likviditet, liksom attraktiva finansieringsmöjligheter ger oss sammantaget goda möjligheter att fånga affärsmöjligheter som vi tror kommer uppstå i en rörligare fastighetsmarknad och mer normaliserad räntemiljö. Genova är väl positionerat för att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Michael Moschewitz, VD " Genova går in i 2025 med tydlig inriktning på att fortsätta växa och öka förvaltnings- resultatet per aktie.” 4 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 5 ===== – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och finansiering samt en dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsalaregio nen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjlig gör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet. Förvaltningsresultat, Mkr Fastighetsvärde, Mdkr 201920182017 2020 2021 2022 2023 2024 2 4 6 8 10 12 25 50 75 100 125 150 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 8 121 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 9 % Övrigt 45 % Storstockholm 29 % Uppsala 16 % Väst Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena varierar över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde. Genova förändras med fastighetsmarknaden Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner Genova hade under perioden 2017–2024 en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 61 procent och i substansvärde per aktie om 15 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 61 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017-2024 15 % Substansvärde per aktie, genomsnittilg årlig tillväxt 2017-2024 5Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 6 ===== Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Långsiktigt substansvärde Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Förvaltningsresultat Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Soliditet, % Räntetäcknings- grad , ggr Belåningsgrad, % Förvaltnings- resultat per aktie, Kr 201920182017 2020 2021 2022 20242023 20 40 60 80 100 10 20 30 40 50 10 20 30 40 50 201920182017 2020 2021 2022 20242023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 201920182017 2020 2021 2022 20242023 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 2024201920182017 2020 2021 2022 2023 -100 -50 0 50 100 20 40 60 80 100 201920182017 2020 2021 2022 20242023 Min Min Max 14,9 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-2024 35,6 % 31 dec 2024 1,8 ggr 2024 60,7 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2017-2024 54,5 % 31 dec 2024 Kr % %Kr % % ggr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2017, % 6 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 7 ===== Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och över gripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara miljöer. För att utveckla hållbarhetsarbetet har tre övergripande områden identifierats: bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling och bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova arbetar för att skapa hållbara, trygga och attraktiva stadsmiljöer i de stadsdelsprojekt där bolaget utvecklar och investerar. Genovas ambition är att förena tillväxtmöjligheter och hållbar stadsutveckling. För att uppnå detta är långsiktighet en central princip i beslut och åtaganden, eftersom förändring och utveckling sker genom ett kontinuerligt engagemang över lång tid. Hållbarhets arbetet styrs av bolagets uppförandekod, svenska lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden som exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science Based Target initiative (SBTi) samt bolagets egna uppsatta mål. Händelser under året Under året har stort fokus legat på att förbereda övergången till CSRDrappor tering samt att integrera Järngrinden i bolagets målsättningar, strategier och rapportering. Samtidigt har klimat och energidata från 2023 reviderats för att säkerställa hög kvalitet och tillförlitlig het inför återvalideringen av klimat målen. Datainsamling och revidering fortsätter under 2025. Arbetet har även bidragit till utveckling av effektiva processer och strukturer för kommande datainsamlingar och fortsatt rappor tering. Som en del av förberedelserna inför CSRD genomförs även en dubbel väsentlighetsanalys, samtidigt som nya målformuleringar tas fram. Arbetet beräknas vara slutfört under 2025. En ny projektgrupp, bestående av CFO och Stadsutvecklingschef har under året tagit ansvar för hållbarhetsarbetet och drivit initiativ. Arbetet har främst inneburit att förbereda förflyttningen mot CSRDrapportering. Gruppen har också bidragit till att stärka hållbarhe tens prioritering internt och på ett nytt sätt involverat medarbetarna i verksam hetens hållbarhetsfrågor. Under kvarta let rekryterades Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som hållbarhets chef. Med sin gedigna och mångåriga erfarenhet inom både fastighetssektorn och hållbarhetsområdet kommer hon att leda bolagets fortsatta hållbarhetsarbete. Anna tillträdde sin tjänst i januari 2025 och ingår i ledningsgruppen. Klimatmål Genova har arbetat för att sänka energi förbrukningen på bolagets förvaltnings fastigheter, med syftet att reducera både klimatavtryck och kostnader. Delar av bolagets bestånd utgörs av äldre, relativt analoga fastigheter där manuellt arbete fortfarande krävs för att samla in data. För närvarande pågår ett arbete med att digitalisera dessa byggnader, och att genom löpande underhåll och utveckling förflytta hela fastighetsbeståndet mot en mer hållbar och energieffektiv profil. Under året har klimatmålen återvali derats av Science Based Target Initiative med 2023 som nytt basår. Målet är att reducera utsläpp av växthusgaser med 42 procent inom scope 1 och 2 till år 2030 baserat på 2023 års nivåer, samt att mäta och minska utsläpp i scope 3. Klimat målen följs upp på årsbasis och 2024 års utfall kommer att redovisas i års och hållbarhetsredovisningen för 2025 som publiceras den 31 mars 2025. Grönt finansieringsramverk Under 2024 har ett nytt grönt finansie ringsramverk upprättats. Ramverket är i linje med marknadens efterfrågan, regelverkens utveckling och det ska möjliggöra vårt fortsatta arbete med att framtidssäkra vårt bestånd och vår verksamhet. Ramverket styr villkoren för hur likviden från gröna obligationer, gröna lån och andra typer av skuldebrev får användas. Andelen grön finansiering av total finansiering uppgick vid årets slut till 45 procent, varav cirka 38 pro cent utgjordes av gröna lån, obligationer och hybridobligationer. Andelen grön finansiering avseende nyproduktion uppgick vid årets slut till cirka 6 procent. Det gröna finansieringsramverk och relaterad information återfinns på vår hemsida, www.genova.se. Hållbarhet 7Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 8 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas förvaltningsfastigheter består av kommersiella fastigheter för han del, kontor, industri och lager samt samhällsfastigheter och bostäder. För huvuddelen av Genovas befint liga förvaltningsfastigheter planeras utveckling av framtida hyresbostäder i kombination med samhällsfastigheter, ofta i nyetablerade stadsdelar. Förvalt ningsfastigheterna återfinns huvudsak ligen i Storstockholm, västra Sverige och Uppsalaregionen. Genova arbetar kontinuerligt med att identifiera förvärv och avyttringar som bidrar till att uppfylla de finan siella målen. Ambitionen är att inneha fastigheter med utvecklingspotential, antingen genom utveckling av befintlig byggnation eller genom att skapa bygg rätter för framtida nybyggnadsprojekt. Vid årets utgång bestod Genovas helägda fastighetsbestånd av 77 förvalt ningsfastigheter till ett marknadsvärde om 8,1 Mdkr fördelat på 354 Tkvm. Totalt fastighetsvärde, inklusive pågående nyanläggningar, projekteringsfastighe ter samt joint ventures uppgick till 11,4 Mdkr. Portföljförändringar I slutet av november tillträdde Järngrin den fastigheten Skruven 4 i Borås, med ett underliggande fastighetsvärde om 320 Mkr. Fastigheten har en uthyrnings bar area på 19 Tkvm och ett hyresvärde om 25 Mkr. Uthyrningsgraden är 94,2 procent med en genomsnittlig återståen de kontraktstid på 5,1 år. Hyresavtal Vid årets utgång hade Genova 443 hyres avtal med en genomsnittlig återstående avtalslängd på 4,6 år samt 407 hyresavtal för hyresbostäder. Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 54 procent. Inkluderas intäkter från dagligvaru handel stiger andelen till 61 procent av kontrakterade hyresintäkter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 92,5 procent (93,4) av hyresvärdet. Uthyrningsgraden påverkades under kvartalet negativt av ett hyresbostadsprojekt som färdig ställdes i december. Vakansen i denna hyresfastighet bedöms som kortsiktig och vid fullt uthyrd fastighet uppgår Genovas ekonomiska uthyrningsgrad till 93,6 procent. Efter periodens utgång tecknades ett 20årigt hyresavtal med Raoul Wallenbergskolan för utveckling av en grundskola F9 om cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever i projektet Viby, Upp landsBro. Förvaltningsfastigheter 31 december 2024 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 354 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 354 Tkvm 54% Kommersiella fastigheter 46 % Samhälls - fastigheter 1 10% Övrigt 41% Storstockholm 23% Uppsala 26% Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Lillsätra 2, Stockholm 8 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet 31 december 2024 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 47 191,3 3 487 18 224 278 1 452 90,7 252 -68 -357 184 961 Samhällsfastigheter 3 30 162,8 4634 28 470 304 1 871 94,0 286 -66 -407 220 1 352 Summa per fastighets - kategori 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 -134 -380 404 1 141 Per geografi Storstockholm 31 143,6 3 685 25 664 250 1 740 93,4 233 -59 -408 175 1 218 Uppsala 15 82,4 2 381 28 886 159 1 925 90,9 144 -38 -460 106 1 289 Väst 24 91,4 1 324 14 480 111 1 214 95,1 106 -22 -237 84 918 Övrigt 7 36,7 732 19 942 63 1 713 88,0 55 -16 -443 39 1 064 Summa per geografi 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 -134 -380 404 1 159 Pågående byggnation 245 Planerade projekt 1 614 Pågående bostadsprojekt 24 Totalt enligt balansräkning 10 004 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 375 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 6,8 Mkr. 3) Varav 447 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio - ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 31 december 2024 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 130 22 28 5 2026 120 81 129 24 2027 82 34 54 10 2028 53 52 82 15 2029 18 27 51 9 >2029 40 79 151 28 Summa 443 295 496 92 Hyresbostäder 407 23 43 8 Totalt 850 318 539 100 Vakant 36 44 Totalt 354 582 Fördelning hyresintäkter 31 december 2024 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 247 46 Bostäder 1 45 8 Livsmedel 38 7 Övrigt kommersiellt 208 39 Summa hyresintäkter 539 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 5,0 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,6 år 1) Varav 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt. 9Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 10 ===== Projektutveckling Genova äger en betydande projekt portfölj som i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde. Genova kommer att i större utsträckning utvärdera försälj ning av byggrätter och därmed realisera den starka värdeutvecklingen i bygg rättsportföljen. Frigjort kapital ska åter investeras i högavkastande fastigheter eller kassaflödesfastigheter med utveck lingspotential för att stärka intjäning och kassaflöden. Den samlade uthyrbara arean för Genovas projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till 539 Tkvm. Cirka en fjärdedel av de planerade projek ten är under samråd och har geografisk tyngdpunkt i Storstockholm. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadsprojekt av bostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresbostäder och samhällsfastigheter i Knivsta och UpplandsBro. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Pro jektet genomförs i ett joint venture med Redito. Det första kvarteret har färdig ställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter. Den första etappen av Genovas stads utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen trala Brunna i UpplandsBro, omfattar cirka 250 bostäder, en livsmedelsbutik, skola och idrottshall. Genova har tecknat en avsiktsförklaring med Axfood för att driva verksamhet i lokalerna. Ett 20årigt hyresavtal har efter kvartalets utgång tecknats med Raoul Wallenbergskolan för grundskola F9 om cirka 5 000 kvm Information om pågående byggnation och planerade projekt i bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 31 december 2024 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2019 Q1 2025/Q4 2025 75 4 744 208 236 47 557 12 2 513 235 183 - Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Hyresbostäder Q1 2025 Q2 2027 252 16 828 1 714 873 47 076 48 2 577 655 64 191 Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q1 2025 Q2 2027 - - 6 554 349 53 202 17 2 656 259 18 55 Summa pågående byggnatioer 327 21 572 8 476 1 457 48 491 78 2 584 1 149 266 245 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen. 3) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 8 566 Antal bostadsbyggrätter 1,3 Mdkr1 Övervärde byggrättsportfölj 539 Tkvm Uthyrningsbar yta 1) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 10 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 11 ===== Planerade projekt 31 december 2024 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 956 329 221 - 15 608 47 408 796 2 416 12 995 777 822 Samhällsfastigheter 185 9 765 14 831 1 088 44 239 60 2 429 923 50 50 Kommersiella fastigheter - - 10 561 400 37 901 26 2 428 376 94 95 Bostadsrätter 2 098 143 417 - 8 700 60 660 - - 6 994 610 647 Summa per kategori 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 816 230 082 15 697 13 776 56 049 388 2 636 10 979 745 822 Uppsala 1 634 77 940 8 765 3 996 46 089 177 2 417 3 452 236 236 Väst 2 224 148 046 930 6 858 46 034 259 2 132 5 838 453 453 Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 98 103 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 31 december 2024 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter för cirka 600 elever. Byggstart planeras till andra kvartalet 2025 och den planeras färdigställas inför höstterminen 2027. Totalt kommer projekt Viby omfatta omkring 850 bostäder samt service. Pro jektet delägs till 30 procent av fastighets bolaget K2A. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 december av de framtida byggrätterna uppgick till 3,9 Mdkr. Befintliga byggna der på dessa fastigheter, som i före kommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt uppar betad investering för planerade projekt hade per 31 december ett bokfört värde om 2,6 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrättsportfölj bedöms uppgå till 1,3 Mdkr, motsvarande cirka 28 kr per aktie. Detta övervärde reflekt eras ej i Genovas balansräkning. Genova realiserar övervärden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avytt ras, alternativt att byggnationer startas. Vid byggnationer bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investe ringen med begränsat eget kapital. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 11Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 12 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt ningsverksamheten har följande tabell upprättats. Intjäningsförmågan baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt den förväntade intjänings förmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigställande och inflyttning. Det är dock viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna, då den exempelvis inte tar hänsyn till föränd ringar i hyresnivåer, vakansgrader eller räntenivåer. Hyresintäkter utgår från fastighe ternas hyresvärde på årsbasis, justerat för vakanta ytor. Samtliga beräkningar utgår från indexerat hyresvärde per den 1 januari 2025. Fastighetskostnader är en uppskattning av normaliserade kostna der på helårsbasis. Hyresvärdet för res pektive förvaltningsobjekt och pågående projekt som inkluderas i den aktuella intjäningsförmågan framgår av avsnitten ”Förvaltningsfastigheter" och "Projektut veckling” i denna bokslutskommuniké. Under perioden från det andra till det fjärde kvartalet 2024 färdigställdes pro jekten Handelsmannen och Korsängen successivt, tillsammans har fastighe terna ett hyresvärde på 42 Mkr. Därtill stärker förvärvet av fastigheten Skruven 4 intjäningen med ett hyresvärde 25 Mkr. Årets hyresuppräkningar bidrog också positivt, men effekten motverkades delvis av ökade vakanser. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders period, exklusive eventuella kostnader av engångskaraktär. Finansnettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta på likvida medel erhålls ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genom snittsräntan vid årets utgång. Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2024 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 582 65 648 Vakans -44 - -44 Hyresintäkter 539 65 604 Fastighetskostnader -134 -8 -142 Driftsöverskott 404 57 463 Central administration fastighetsförvaltning -22 0 -22 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 23 5 28 Finansnetto -208 -28 -236 Förvaltningsresultat 197 35 233 Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 27 Mkr Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 12 Mkr Fastighetskostnader +/-10% +/- 14 Mkr Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Korsängen, Enköping 12 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 13 ===== Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Västsverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens verksamhet bedrivs i hela kedjan från mark köp och detaljplaneprocesser till kommersiell utveckling och byggande av logistik och bostäder samt förvärv, förvaltning och i förekommande fall avyttring. Verksam heten är fokuserad till intressanta tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden, utöver att fortsätta sin verksamhet inom projektutveck ling. Det senaste förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet 2024, en kommersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde om 25 Mkr. Planen är att fortsätta växa med förvärv och projektutveckling på utvalda lägen. Vid årets slut omfattade fastighetsportföljens cirka 2 000 bostadsbyggrätter samt 22 förvaltningsfastighe ter med en uthyrningsbar yta om totalt 75 Tkvm och ett hyresvärde på 91 Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid årets utgång till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medarbetare. Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Intjäningsförmåga Mkr 31 dec 2024 Hyresvärde 91 Vakans -5 Hyresintäkter 86 Fastighetskostnader -16 Driftsöverskott 71 Central administration fastighetsförvaltning -4 Andel av förvaltningsresultat från JV 4 Finansnetto -25 Förvaltningsresultat 46 Nyckeltal Mkr Jan- dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 64,9 Driftsöverskott, Mkr 48,9 Belåningsgrad, % 27,0 Soliditet, % 62,6 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 2024 Förvaltningsfastigheter 1 088,9 Projekteringsfastigheter 453,0 Pågående bostadsprojekt 18,8 Andelar i joint ventures 276,7 Övriga tillgångar 44,6 Likvida medel 79,3 Summa tillgångar 1 961,3 Eget kapital 1 227,1 Räntebärande skulder 608,3 Övriga skulder 125,9 Summa skulder 1 961,3 13Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 14 ===== Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till gång till fler attraktiva förvaltningsfast igheter med möjlighet till projektutveck ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 31 december 2024 ägde Genova andelar i joint ventures och intresse företag som innehade totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till 1,4 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg rätter uppgick till 1 250 stycken fördelat på 95 Tkvm. I december avyttrade Genova och SBB via sitt gemensamägda bolag byggrätter i Nacka Strand om cirka 8 800 kvm ljus BTA. Köpeskillingen uppgick till 194 Mkr. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 31 december 2024 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 48 277 Västsverige 5 257 312 31 GenovaNREP 50 106 Stockholm 1 374 - - SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 139 Stockholm 4 243 192 12 GenovaRedito 50 61 Knivsta 4 210 76 5 Greenova 50 6 Stockholm 3 92 285 24 701 18 1 375 1 250 95 Gredelby 21:1, Knivsta 14 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-dec 2024 Jan–dec 2023 Okt–dec 2024 Okt–dec 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal Totalt antal byggrätter, antal 8 566 8 756 8 566 8 756 Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 199,6 196,3 199,6 196,3 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 154,5 165,1 154,5 165,1 Total uthyrbar yta, tkvm 354,1 361,4 354,1 361,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 93,4 92,5 93,4 Överskottsgrad, % 72,7 73,1 68,8 69,1 Nettoinvesteringar, Mkr 716,3 148,5 436,1 -275,7 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 3,7 -9,3 3,8 -19,3 Soliditet, % 35,6 37,3 35,6 37,3 Belåningsgrad, % 54,5 51,8 54,5 51,8 Genomsnittlig räntenivå, % 5,0 5,8 5,0 5,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,7 1,7 Kapitalbindningstid, antal år 2,6 2,4 2,6 2,4 Räntebindningstid, antal år 2,6 1,8 2,6 1,8 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 504 45 613 45 504 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,55 -0,49 0,98 -0,08 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 416,3 -132,0 416,3 -132,0 Resultat per aktie, kr 1,92 -11,73 2,98 -5,31 Eget kapital, Mkr 4 146,1 4 311,0 4 146,1 4 311,0 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 768,9 2 714,7 2 768,9 2 714,7 Eget kapital per aktie, kr 60,70 59,51 60,70 59,51 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 4 650,4 4 821,9 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 273,2 3 225,5 3 273,2 3 225,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 72,72 70,71 72,72 70,71 15Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-dec 2024 Jan–dec 2023 Okt–dec 2024 Okt–dec 2023 Hyresintäkter 507,8 503,0 125,2 125,9 Driftskostnader -98,9 -98,0 -26,4 -26,7 Underhållskostnader -28,7 -26,7 -9,8 -9,5 Fastighetsskatt -11,3 -10,8 -2,8 -2,8 Summa Fastighetskostnader -138,9 -135,4 -39,0 -39,0 Driftsöverskott 369,0 367,6 86,2 86,9 Central administration fastighetsförvaltning -22,1 -21,8 -5,0 -4,3 Central administration projektutveckling -36,0 -35,5 -8,1 -7,0 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 46,3 -16,4 36,4 -0,9 - varav värdeförändringar fastigheter 22,7 -27,3 24,1 -5,1 Finansnetto -217,6 -233,3 -53,7 -56,7 Förvaltningsresultat 139,5 60,6 55,8 18,1 Resultat från nyproduktion bostäder - 40,0 - -3,0 Övriga kostnader -7,8 -11,2 -3,5 -6,6 Värdeförändringar fastigheter 72,6 -530,3 67,9 -162,0 Värdeförändringar derivat 12,8 -50,0 7 7,0 -85,2 Valutakurseffekter fastigheter 1,7 12,3 0,3 3,2 Resultat före skatt 218,7 -478,7 197,5 -235,5 Inkomstskatt -61,6 62,7 -49,7 20,7 Periodens resultat 157, 2 -416,0 147,8 -214,8 Övrigt totalresultat för perioden - – - – Summa totalresultat för perioden 157, 2 -416,0 147,8 -214,8 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8 129,0 -215,7 Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9 18,8 0,9 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8 129,0 -215,7 Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9 18,8 0,9 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 1,92 -11,73 2,98 -5,31 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 504 45 613 45 613 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser motsvarande period 2023. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 507,8 Mkr (503,0), motsvararande en tillväxt på 1,0 procent. Effekten av årets hyresuppräkningar dämpades av försäljningar av fastig heter under året. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 12,3 Mkr eller 2,7 procent jämfört med föregående år. Under det fjärde kvartalet uppgick hyresintäkterna till 125,2 Mkr (125,9), en minskning på 0,6 procent. Försäljningar under året motverkade effekten av tillkommande fastigheter med successiv inflyttning under kvartalet. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna för kvartalet med 2,3 Mkr eller 2,0 pro cent jämfört med föregående år. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Jämförbart bestånd 471,0 458,7 Tillkomna fastigheter 13,4 - Sålda fastigheter 23,4 44,3 Hyresintäkter 507,8 503,0 Kommersiella fastigheter 250,5 235,8 Samhällsfastigheter 257,3 267, 2 Hyresintäkter 507,8 503,0 Fastighetskostnader Drifts och underhållskostnader samt fastighetsskatt ökade under året till 138,9 Mkr (135,4), motsvararande en ökning på 2,6 procent. Kostnadsökningen beror främst på ökade utgifter för VA och uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 8,6 Mkr eller 7 procent jämfört med föregående år. Under det fjärde kvartalet uppgick fastighetskostnaderna till 39,3 Mkr (39,0) där försäljningar av fastigheter bidrog till en dämpad kostnadsökning. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,2 Mkr eller 9,5 procent jämfört med före gående år. Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Jämförbart bestånd -130,8 -122,2 Tillkomna fastigheter -3,7 -0,3 Sålda fastigheter -4,4 -12,9 Fastighetskostnader -138,9 -135,4 Kommersiella fastigheter -74,5 -69,9 Samhällsfastigheter -64,4 -65,5 Fastighetskostnader -138,9 -135,4 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under året till 369,0 Mkr (367,6), motsvararande en ökning på 0,4 procent. Överskottsgraden uppgick till 72,7 procent (73,1) procent. Den lägre överskotts graden förklaras främst av ökade fastighetskostnader och försäljning av fullt uthyrda fastigheter under året. Driftsöverskottet för det fjärde kvartalet uppgick till 85,9 Mkr (86,9) med en överskottsgrad på 68,6 procent (69,1). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi nistrationskostnaderna uppgick under året till 58,1 Mkr (57,3), vilket motsvarar en ökning med 1 procent. Central administration Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -0,5 -1,5 Personalkostnader -18,4 -17,5 Avskrivningar och leasing -3,2 -2,7 Central administration fastighetsförvaltning -22,1 -21,8 Projektutveckling Övriga externa kostnader -0,8 -2,5 Personalkostnader -30,1 -28,6 Avskrivningar och leasing -5,2 -4,4 Central administration projektutveckling -36,0 -35,5 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures uppgick under året till 46,3 Mkr (16,4) och avser resultat från den löpande driften och värdeförändringar. Av den positiva resultatförändringen jämfört med mot svarande period 2023 förklaras merparten av resultatet från Järngrindens projekt med Apotea. 17Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 18 ===== Finansnetto Finansnettot uppgick till 217,6 Mkr (233,3). De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. Under året aktiverades 108,9 Mkr hänförligt till projektverk samheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå till cirka 2530 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,0 pro cent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kost nader under året ingår 20,0 Mkr (22,9) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Ränte täckningsgraden för året uppgick till 1,8 ggr (1,6). I räntetäck ningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Ränteintäkter 62,4 42,2 Räntekostnader lån -266,0 -250,9 Räntekostnader leasing -2,1 -1,7 Övriga finansiella intäkter 8,0 - Övriga finansiella kostnader -20,0 -22,9 Finansnetto -217,6 -233,3 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 139,5 Mkr (60,6), vilket är en ökning med 130 procent. Ökningen är främst hänför lig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intresseföre tag och ett förbättrat finansnetto. Förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 55,8 Mkr (18,1), motsvarande en ökning med 207 procent. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 72,6 Mkr (530,3). Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Förändring driftnetto 26,9 -33,8 Pågående byggnation -11,7 -33,8 Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 -35,3 Förändring avkastningskrav -11,0 -338,3 Färdigställande av byggnation 14,8 - Försäljningar 36,5 -89,1 Värdeförändringar fastigheter 72,6 -530,3 Värdeförändringar derivat Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte swappar. Skatt Redovisad skatt uppgick till 61,6 Mkr (62,7) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig heter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande under skottsavdrag kan beräknas till 339 Mkr (382) samt obeskattade reserver om 116 Mkr (100). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Resultat före skatt 218,7 -478,7 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -45,1 98,6 Ej skattepliktiga intäkter 41,9 32,1 Ej avdragsgilla kostnader -61,7 -53,2 Ej avdragsgillt räntenetto -59,1 - 67,7 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 62,1 60,1 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,7 -3,9 Justering skatt avseende tidigare år -0,4 -2,2 Förändring i skattemässiga underskott 7,4 1,8 Underskottsavdrag ej nyttjat -5,3 - Övrigt 2,3 -3,0 Periodens skatt enligt resultaträkningen -61,6 62,7 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Temporära skillnader fastigheter -515,8 -525,8 Obeskattade reserver -23,9 -20,5 Summa uppskjutna skatteskulder -539,7 -546,3 Underskottsavdrag 70,5 78,6 Övrigt - 0,8 Summa uppskjutna skattefordringar 70,5 79,4 Uppskjutna skatteskulder, netto -469,2 -466,9 Årets resultat Årets resultat uppgick till 157,2 Mkr (416,0). Jämfört med 2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. Under året var även värdeförändringarna förbättrade jämfört med föregående år, vilket medförde ett högre resultat. Resultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 147,8 Mkr (214,8) och har främst påverkats av positiva värdeföränd ringar på fastigheter och derivat. 18 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 202,9 202,9 Förvaltningsfastigheter 8 120,8 7 679,9 Pågående nyanläggningar 245,2 878,0 Projekteringsfastigheter 1 613,5 1 307,7 Övriga materiella anläggningstillgångar 21,9 19,6 Nyttjanderättstillgångar 7,1 14,3 Uppskjutna skattefordringar 70,5 79,4 Andelar i joint ventures och intresseföretag 701,4 569,5 Övriga långfristiga fordringar 258,7 298,1 Summa anläggningstillgångar 11 242,0 11 049,4 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 23,9 42,6 Hyresfordringar och kundfordringar 19,6 18,2 Övriga fordringar 104,9 103,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 109,9 74,2 Likvida medel 151,9 284,5 Summa omsättningstillgångar 410,1 523,0 SUMMA TILLGÅNGAR 11 652,2 11 572,3 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 54,7 54,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 061,5 1 007,3 Hybridobligation 556,3 800,0 Innehav utan bestämmande inflytande 821,0 796,4 Summa eget kapital 4 146,1 4 311,0 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 569,4 5 082,2 Derivat 35,1 44,0 Leasingskuld 27,6 31,8 Övriga långfristiga skulder 49,9 65,6 Uppskjutna skatteskulder 539,7 546,3 Summa långfristiga skulder 5 221,7 5 769,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 933,9 1 191,6 Leverantörsskulder 17,3 84,9 Leasingskuld 6,1 9,5 Aktuella skatteskulder 18,4 8,8 Övriga skulder 189,0 69,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 119,7 127,5 Summa kortfristiga skulder 2 284,4 1 491,4 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 652,2 11 572,3 19Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 20 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 december 2023. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 77 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets portföljen bedömdes till 5,7 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i UpplandsBro sedan projekten i Norrtälje och Enköping färdigställts under fjärde kvartalet. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostadspro jekt även färdigställda men ej sålda bostadsrätter. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd, extern värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Per den 31 december har hela fastighetsbeståndet, inklusive Järngrindens bestånd, externvärderats och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift och underhållskostnader, vakans samt direktav kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–dec 2024 Jan–dec 2023 Ingående värde förvaltnings fastigheter 7 679,9 8 183,2 + Förvärv 382,5 - + Till- och ombyggnation 49,7 101,1 - Försäljningar -856,4 -284,2 +/- Omklassificeringar 791,0 132,1 +/- Orealiserade värdeförändringar 74,1 -452,3 Utgående värde förvaltnings fastigheter 8 120,8 7 679,9 Ingående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5 + Nybyggnation 280,1 463,7 - Försäljningar - -238,8 +/- Omklassificeringar -898,9 -187,1 +/- Orealiserade värdeförändringar -14,1 -20,3 Utgående värde pågående nyanläggningar 245,2 878,0 Ingående värde projekterings fastigheter 1 307,7 1 032,8 +/- Omklassificeringar 91,1 79,2 + Aktiveringar 214,8 195,7 Utgående värde projekteringsfastigheter 1 613,6 1 307,7 Ingående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0 + Nybyggnation - 42,6 - Försäljningar -42,6 -197,0 +/- Omklassificeringar 23,9 - Utgående värde pågående bostadsprojekt 23,9 42,6 Utgående värde fastighets beståndet 10 003,5 9 908,2 Förvaltningsfastigheter 8 120,8 7 679,9 Pågående byggnation 245,2 878,0 Planerade projekt 1 613,6 1 298,0 Pågående bostadsprojekt 23,9 42,6 Utgående värde fastighets beståndet 10 003,5 9 898,6 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 420 Mkr +/- 840 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 423/9 584 Mkr 10 843/9 164 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,9/2 % -3,7/4,2 % Justerad belåningsgrad 53/57 % 51/59 % Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,4 % Justerad soliditet 37/34 % 39/32 % 1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar. 20 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 21 ===== Substansvärde 31 dec 2024 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 146,1 92,11 4 311,0 94,51 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 35,1 0,78 44,0 0,96 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 539,7 11,99 546,3 11,98 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -70,5 -1,57 -79,4 -1,74 Hybridobligation -556,3 -12,36 -800,0 -17,54 Innehav utan bestämmande inflytande -821,0 -18,24 -796,4 -17,46 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 273,2 72,72 3 225,5 70,71 Direktavkastningskrav per kategori 1 % 31 dec 2024 31 dec 2023 Kommersiella fastigheter 6,3 6,3 Samhällsfastigheter 5,2 5,1 Totalt 5,7 5,6 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. 2) Under kvartalet färdigställdes Handelsmannen 1 vilket har sänkt det genomsnittliga direktavkastningskravet för samhällsfastigheter med 0,2 procentenheter och totalt med 0,1 procentenheter. Handelsmannen 1 frånträddes efter periodens utgång. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 31 dec 2024 31 dec 2023 Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 537 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 93,4 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -380 -351 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 141 1 083 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 934 21 249 Uthyrningsbar yta, tkvm 354,0 361,4 Antal fastigheter 77 80 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 146,1 Mkr (4 311,0) och soliditeten till 35,6 procent (37,3). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 273,2 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 2 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 72,72 kronor per aktie (70,71). 21Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 22 ===== Räntebärande skulder Koncernen hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om 6 503 Mkr (6 274) med en belåningsgrad om 54,5 procent. Genova har sedan tidigare avtalat om delavyttring av Han delsmannen 1 till ett hälftenägt joint venture om 550 Mkr när byggnationen är färdigställd. Efter årets utgång har Genova erhållit investeringsstöd om 37 Mkr i det fastighetsägande bolaget och därefter frånträtt bolaget och tillförts ytterligare 82 Mkr i likviditet. Samtidigt minskade räntebärande skulder med cirka 400 Mkr. Vid beaktning av frånträdet och utbetalat investeringsstöd efter årets utgång uppgår Genovas justerade belåningsgrad till cirka 52 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 5,0 pro cent (5,8) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kredit portföljen utifrån dagsbasis per den 31 december och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under året. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 december 2024 till 2,6 år (2,4). Den genomsnittliga ränte bindningstiden uppgick till 2,6 år (1,8) exkluderat byggnads kreditiv. Ränte och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på nästa sida. Finansiering och kapitalstruktur Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr med en konverteringskurs om 48,10 kronor per aktie och i samband med det återköptes 100 Mkr hybridobligationer. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare gröna seniora icke säkerställda obligationer till ett belopp om 150 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 525 baspunkter och i samband med det återköptes ytterligare 60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobligationer skedde till rabatt Under augusti emitterade Genova gröna seniora icke säker ställda obligationer till ett initialt belopp om 450 Mkr under ett ramverk om totalt 650 Mkr. Obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 415 baspunkter med slutligt förfall i november 2027. Kreditmarginalen var den lägsta nivån som Genova då någonsin hade emitterat på. Under september emitterade Genova nya gröna hybrid obligationer om 300 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor + 550 baspunkter. Samtidigt återköptes befintliga utestående hybridobligationer till ett nominellt belopp om 342,5 Mkr. Under november emitterade Genova ytterligare gröna seniora icke säkerställda obligationer om 100 Mkr till en kurs motsvarande en rörlig ränta om 3m Stibor + 375 baspunkter, vilket motsvarade en ny lägsta nivå. Samtidigt återköptes befintliga utestående hybridobligationer till ett nominellt belopp om 40 Mkr. Vid inledningen av 2024 uppgick total volym utestående hybridobligationer till 800 Mkr. Efter återköpen och nyemis sionen som genomförts under året uppgår total volym utestå ende hybridobligationer till 556 Mkr. Genova har fortsatt som ambition att minska volymen utestående hybridobligationer. Under november inledde Genova ett program för återköp av egna aktier och ett återköp gjordes till ett belopp om 29,8 Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie. Genova refinansierade under året banklån om 3 700 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräkningskredit. Kreditförfallostruktur 31 december 2024 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 31 december 2024 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 36 55 51 38 20292028202720262025 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 22 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 23 ===== Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 1 047 Mkr. I beloppet ingår kassa med 152 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 588 Mkr samt 307 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Utöver ovanstående outnyttjade faciliteter har Genova efter årets utgång fått investeringsstöd om 37 Mkr utbetalt samt till förts ytterligare 82 Mkr vid frånträdet av Handelsmannen 1. Räntebindning Under året ingicks ränteswapavtal om totalt 1 780 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,48 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 31 december 2024 hade koncernen 12 ränteswapavtal om totalt 3 930 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent och totalt var 66 procent av utnyttjade lån i kreditportföljen räntesäkrad. Den genomsnittliga ränte bindningstiden uppgick till 2,6 år exkluderat byggnadskreditiv. Ränteförfallostruktur 31 december 2024 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 885 8,29 46 2026 600 2,52 9 2027 14 3,28 0 2028 1 050 2,38 17 2029 680 2,65 11 2030 800 2,43 13 2031 300 2,25 5 >2031 - - - Totalt 6 329 5,12 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 692 4,98 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmargi - nal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. Kreditförfallostruktur 31 december 2024 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 1 827 1 827 - 2026 1 758 1 621 137 2027 1 310 940 370 2028 1 583 1 233 350 2029 698 698 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 11 11 - Totalt 7 186 6 329 857 Varav byggnadskreditiv 944 637 307 Övriga finansiella instrument 31 december 2024 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10 1) First Call Date. 23Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5 Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,7 Ingående balans per 1 januari 2023 efter rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2 Totalresultat Årets resultat -450,8 34,9 -415,9 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande 7,8 7,8 Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Valutakurseffekt 0,4 0,4 Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0 Totalresultat Periodens resultat 124,4 32,8 157, 2 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 124,4 32,8 157, 2 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämman - de inflytande -8,2 -8,2 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9 Återköp hybridobligation 2) -543,8 -543,8 Optionsdel konvertibellån 49,7 49,7 Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7 Återköp stamaktier -29,8 -29,8 Valutakurseffekt -2,5 -2,5 Utgående balans per 31 december 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 061,6 556,3 821,0 4 146,1 1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats. 2) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr. 24 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 25 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 139,5 60,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -54,4 46,1 Övriga kostnader -7,8 -11,2 Betald skatt -1,7 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 75,5 88,9 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar -1,4 10,9 Förändring övriga rörelsefordringar -32,7 55,3 Förändring leverantörsskulder -67,5 -9,1 Förändring övriga rörelseskulder 109,1 -70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 83,0 75,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -917,4 -812,4 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -2,6 -0,5 Försäljning av fastigheter 213,4 705,9 Investeringar i dotterföretag - -41,4 Utdelning från intresseföretag 61,1 37,3 Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 39,4 -8,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -606,0 -119,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier - 200,0 Emissionskostnader stamaktier - -2,6 Återköp stamaktier -29,8 - Nyemission hybridobligation 282,1 - Återköp hybridobligation -543,8 0,0 Upptagna lån -3 078,6 1 567,6 Amortering av lån 3 830,0 -1 609,2 Lämnad utdelning 1 -69,7 -85,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 390,3 70,7 Periodens kassaflöde -132,6 26,8 Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 Likvida medel vid periodens slut 151,9 284,5 * Övriga poster ej kassapåverkande Återläggning av avskrivningar 8,0 7, 2 Resultat från andelar i joint ventures -46,3 16,4 Upplupen ränta -16,2 22,5 -54,4 46,1 Erhållen ränta 10,1 6,4 Betald ränta -216,3 -160,5 1) Varav 69,7 Mkr (85,2) avser ränta på hybridobligation. 25Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 26 ===== Segmentsrapportering Jan-dec 2024 Jan-dec 2023 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 507,8 507,8 503,0 503,0 Summa intäkter 507,8 507,8 503,0 503,0 Fastighetskostnader -138,9 -138,9 -135,4 -135,4 Summa fastighetskostnader -138,9 -138,9 -135,4 -135,4 Driftsöverskott/resultat från nypro - duktion 369,0 369,0 367,6 367,6 Central administration -22,1 -36,0 -58,1 -21,8 -35,5 -57,3 Resultat från andelar i joint ventures 46,3 46,3 -16,4 -16,4 Finansnetto -217,6 -217,6 -233,3 -233,3 Resultat från nyproduktion bostäder - - 40,0 40,0 Övriga kostnader -7,8 -7,8 -11,2 -11,2 Värdeförändringar fastigheter 72,6 72,6 -530,3 -530,3 Värdeförändringar derivat 12,8 12,8 -50,0 -50,0 Valutakurseffekt fastighet 1,7 1,7 12,3 12,3 Resultat före skatt 262,6 -43,9 218,7 -472,0 -6,7 -478,7 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 120,8 8 120,8 7 679,9 7 679,9 Pågående nyanläggningar 245,2 245,2 878,0 878,0 Projekteringsfastigheter 1 613,5 1 613,5 1 298,0 1 298,0 Pågående bostadsprojekt 23,9 23,9 42,6 - Andelar i joint ventures 701,4 701,4 569,5 569,5 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 432,2 432,2 101,1 101,1 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. Per 31 december 2024 uppgår volymen till 447 hyresbostäder. 26 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-dec 2024 Jan–dec 2023 Okt–dec 2024 Okt–dec 2023 Nettoomsättning 8,8 7,4 2,4 2,2 Summa rörelsens intäkter 8,8 7,4 2,4 2,2 Övriga externa kostnader -7,3 -37,0 -2,4 -31,8 Personalkostnader -12,3 -9,5 -3,2 -2,2 Summa rörelsens kostnader -19,6 -46,5 -5,5 -34,1 Rörelseresultat -10,8 -39,1 -3,1 -31,9 Nedskrivningar av andelar i koncernföretag -182,6 -256,4 -182,6 -256,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 293,2 248,2 281,8 198,3 Räntekostnader och liknande resultatposter -176,3 -155,5 -88,0 -70,7 Resultat från finansiella poster -76,5 -163,6 8,0 -128,8 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 38,9 38,9 Resultat före skatt -76,5 -163,9 8,0 -121,8 Skatt på årets resultat -5,1 – -5,1 – Periodens resultat -81,6 -163,9 2,9 -121,8 Övrigt totalresultat för perioden - – - – Summa totalresultat för perioden -81,6 -163,9 2,9 -121,8 27Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 Uppskjutna skattefordringar 17,3 22,4 Fordringar hos koncernföretag 2 4 37,1 1 743,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 272,6 2 584,2 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 66,8 52,1 Aktuella skattefordringar 0,2 - Övriga fordringar 4,1 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,6 1,2 75,8 57,8 Likvida medel 22,7 11,3 Summa omsättningstillgångar 98,5 69,1 SUMMA TILLGÅNGAR 3 371,1 2 653,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 54,7 54,7 Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 Fritt eget kapital Överkursfond 1 004,8 1 004,8 Balanserat resultat -881,3 -600,0 Periodens/årets resultat -81,6 -163,9 Summa fritt eget kapital 42,0 240,9 Hybridobligation 556,3 800,0 Summa eget kapital 653,0 1 095,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 30,0 400,0 Obligationslån 1 186,2 492,5 Konvertibla skuldebrev 200,0 – Skulder till koncernföretag 1 219,9 592,3 Summa långfristiga skulder 2 636,1 1 484,8 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 51,9 14,0 Leverantörsskulder 0,4 1,5 Skulder till koncernföretag 14,8 37,4 Övriga skulder 0,4 2,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14,4 17,1 Summa kortfristiga skulder 81,9 72,9 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 371,0 2 653,3 28 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0 Omföring i ny räkning -33,0 33,0 – Årets resultat -163,9 -163,9 Summa totalresultat -163,9 -163,9 Transaktioner med ägare Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8 Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0 Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6 Emission teckningsoptioner 0,9 0,9 Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7 Omföring i ny räkning -163,8 163,8 – Periodens resultat -81,6 -81,6 Summa totalresultat -81,6 -81,6 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -543,8 -543,8 Emission hybridobligation 300,0 300,0 Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9 Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7 Återköp stamaktier -29,8 -29,8 Utgående balans per 31 december 2024 54,7 1 004,8 -881,2 -81,6 556,3 653,0 29Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 30 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid årets slut 1 774 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 31 december 2024 uppgick till 42,00 kr. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp respek tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp och säljkurs. I mars emitterade Genova seniora ickesäkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr. Konvertiblerna förfaller till betalning i mars 2029 och kommer att kunna konverteras till stamaktier till en konverteringskurs om 48,10 kronor per aktie. Konvertiblerna motsvarar totalt 4 158 004 stamaktier vid full konvertering. Aktieägare 31 december 2024 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 755 502 8,2 8,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7 Avanza Pension 3 085 648 6,8 6,8 Michael Moschewitz (via bolag) 2 170 000 4,8 4,8 Capital Resarch and Management 2 045 950 4,5 4,5 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 The Bank of New York Mellon SA/NV 532 676 1,2 1,2 Cancerfonden 425 000 0,9 0,9 Roosgruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 212 466 0,5 0,5 SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 PSG Capital AB 139 028 0,3 0,3 Summa övriga ägare 1 644 394 3,6 3,6 Summa 45 013 329 98,7 98,7 Antal aktier i eget innehav 600 000 1,3 1,3 Summa 45 613 329 100,0 100,0 30 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under året till 52 (50), varav 25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastig hetsförvaltning, projektledning, byggna tion, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas årsredovisning 2023. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 5 maj 2025. Incitamentsprogram Genova har ett incitamentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för program met finns i årsredovisningen för 2023 samt på bolagets webbplats www. genova.se. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak tions och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möj ligheter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2023 på sidorna 43–47. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna bokslutskom muniké har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av bokslutskommunikén. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska perso ner och årsredovisningslagen. Samma redovisnings och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovis ningen, se not 2 i Genovas årsredovis ning 2023. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam het. Intäkten redovisas när kontroll över går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens Finansiell kalender Årsdredovisning 2024 31 mars 2025 Delårsrapport januari-mars 2025 5 maj 2025 Årsstämma 5 maj 2025 Delårsrapport januari-juni 2025 15 augusti 2025 Delårsrapport januari-september 2025 27 oktober 2025 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:30 CET. intäkter kommer från leasing intäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2023. Revisorernas granskning Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö ren försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moder bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 19 februari 2025 Mikael Borg Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Micael Bile Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 31Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 32 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvaltningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsre - sultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 32 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 33 ===== Alternativa nyckeltal Belåningsgrad Mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Upplåning från kreditinstitut 5 265,2 5 767,4 Obligationslån 1 186,2 492,5 Checkräkningskredit 51,9 14,0 Likvida medel -151,9 -284,5 Totalt 6 351,4 5 989,3 Balansomslutning 11 652,2 11 572,3 Belåningsgrad, % 54,5% 51,8% Räntetäckningsgrad Mkr Jan-dec 2024 Jan–dec 2023 Okt–dec 2024 Okt–dec 2023 Driftsöverskott 369,0 367,6 86,2 86,9 Central fastighetsförvaltning -22,1 -23,2 -5,0 -6,0 Totalt 346,9 344,4 81,2 80,9 Finansnetto -217,6 -233,3 -53,7 -56,7 Övr finansiella kostnader 20,0 22,9 6,1 10,0 Justerat finansnetto -197,6 -210,4 - 47,6 -46,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,7 1,7 Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. 33Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 34 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm Genova Gallery Sysslomansgatan 9, 753 11 Uppsala genova.se Besöksadresser 34 Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 35 ===== 35Genova Bokslutskommuniké januari–december 2024 ===== SIDA 36 =====