Kvartalsrapport Q2 2024

===== SIDA 1 =====

Q2
Kontaktperson
Patrik Emanuelsson, VD
08-5225 47 50,  
patrik.emanuelsson@hebafast.se
Kvartalet 1 april – 30 juni 2024
• Periodens resultat uppgick till 17 ,5 (–201,2) mkr, vilket 
 motsvarar 0,11 (–1,22) kr per aktie. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 58,1 (56,8) mkr  exklusive 
bostadsrättsintäkter från JV-bolag. Det är en ökning med 
2 procent.
• Hyresintäkterna uppgick till 140,3 (146,7) mkr. 
• Driftsöverskottet uppgick till 103,9 (107 ,1) mkr. 
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till 1,3 (–378,7) mkr. 
• På transaktionssidan har avtal tecknats avseende förvärv av 
ett äldreboende i Näsby Park samt försäljning av två fastig-
heter i Midsommarkransen. Båda transaktionerna planeras 
slutföras i september 2024.
Perioden 1 januari – 30 juni 2024
• Periodens resultat uppgick till –22,6 (–388,6) mkr, vilket 
 motsvarar –0,14 (–2,35) kr per aktie. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 112,8 (102,8) mkr  exklusive 
bostadsrättsintäkter från JV-bolag. Det är en ökning med 
10 procent.
• Hyresintäkterna uppgick till 276,2 (289,3) mkr. 
• Driftsöverskottet uppgick till 197 ,7 (201,9) mkr. 
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till –51,4 (–647 ,3) mkr. 
• Under mars tillträtt två äldreboenden i Tyresö.
• Publicerat nytt hållbarhetslänkat grönt ramverk.
• Uppgraderad rating till BBB med Stable outlook.
• Heba har under första halvåret färdigställt renoveringen 
av fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Därmed återstår 
endast 98 lägenheter att renovera för att hela beståndet ska 
vara modernt.
Nyckeltal
2024
apr–jun
2023
apr–jun
2024
jan–jun
2023
jan–jun
2023/2024
jul–jun
2023
jan–dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 140,3 146,7 276,2 289,3 552,6 565,7
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 258,2 2 97,6 256,9 294,3 262,7 284,6
Direktavkastning, % 3,2 3,0 3,0 2,8 3,1 3,2
Bokfört värde per kvm, kr 50 690 50 274 50 602 50 071 50 214 50 068
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 54,6 12,9 94,4 93,2 236,6 235,4
Investeringar, mkr 21,0 100,0 389,2 186,9 533,5 331,2
Genomsnittsränta, % 2,81 2,58 2,81 2,58 2,81 2,21
Förvaltningsmarginal % 41,4 60,6 40,8 56,2 40,0 47,9
Belåningsgrad, % 44,7 47,7 44,7 47,7 44,7 44,1
Nettobelåningsgrad, % 44,5 47.3 44,5 47.3 44,5 42,1
Överskottsgrad, % 74,0 73,0 71,6 69,8 72,0 71,1
Data per aktie
Resultat före skatt, kr 0,17 –1,86 –0,02 –3,24 –3,10 –6,32
Resultat efter skatt, kr 0,11 –1,22 –0,14 –2,35 –2,10 –4,31
Utdelning, kr 0,52 0,45 0,52
Börskurs den 30 juni, kr 31,20 26,60 31,20 26,60 31,20 35,45
Substansvärde (NAV), kr 45,97 48,92 45,97 48,92 45,97 46,42
Delårsrapport  
1 januari – 30 juni 2024

===== SIDA 2 =====

Heba fortsätter leverera ett starkt förvaltningsresultat 
för första halvåret om 112,8 mkr. Det är en ökning med 
10 procent jämfört mot samma period i fjol, rensat från 
resultat från sålda bostadsrätter.
Viktiga händelser under årets andra kvartal:
• Förvärvat ett äldreboende i Näsby Slottspark från Slättö.
• Sålt två fastigheter i Midsommarkransen till Sarak 
 Fastigheter AB.
• Invigning av Hebas koncept för coworking, Close to home, 
i Norrtälje.
• Tagit över projektet i Källberga från säljaren och tecknat 
entreprenadavtal. 
• I vårt samarbete med Stockholm Stad genomfördes för 
50:e gången det årliga Laxsläppet i Strömmen med närvaro 
av Hans Majestät Konungen.
Läget på marknaden och fastighetsvärderingar
Det råder fortsatt en försiktighet vad gäller återhämtningen i 
marknaden. Många pratar om en ljusning och inflationen ser ut 
att vara besegrad för den här gången. Riksbanken tog initiati-
vet till den första räntesänkningen på åtta år och flaggar för 
fler i år. Byggkostnaderna ligger still och få nyproduktions-
starter aviseras. På transaktionsmarknaden ser vi fler avslut 
men det kan inte liknas vid en islossning. Kopplat till att nativi-
teten är rekordlåg i Sverige och att invandringen i princip har 
upphört ifrågasätts det verkliga behovet av bostäder. Det vi 
kan konstatera är att det blir svårt, om inte omöjligt, att bygga 
nytt på mindre orter i landet. Nyproduktionen kräver så höga 
hyror för att få ihop kalkylen att man bara kan bygga i attraktiva 
områden med stark köpkraft. Det underliggande behovet i 
Stockholm, Malmö och Göteborg är fortfarande mycket stort 
och Hebas projektportfölj finns i Stockholm. Det gör att Hebas 
prognoser för framtiden är goda. 
Laddade för vändning
Efter sju kvartal med värdenedgång på våra fastigheter har vi under andra 
kvartalet 2024 en oförändrad värdeförändring. Vi fortsätter leverera enligt 
plan och vi  håller fortsatt tydlig kurs i vårt hållbarhetsarbete. 
2
Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 3 =====

Kapitalmarknaden har kommit tillbaka i rekordfart. 
Nivåerna för både obligationer och certifikat är på 
nivåer där bankerna numera har svårt att konkurrera. 
Transaktionsmarknaden är ännu avvaktande men 
bostadsrättpriserna har börjat röra sig uppåt. Bristen 
på data från affärer gör att det fortfarande är svårt 
att fastställa fastighetsvärden. Detta kvartal är vår 
värdeförändring oförändrad. Värdeökningar framåt 
kommer skapa utrymme för mer investeringar och 
därmed tillväxt.
Nu närmar vi oss en vändning i marknaden och det 
är på bostadssegmentet i Stockholm vi kommer se 
vändningen först och starkast. 
Köpa och sälja på samma marknad ökar 
 andelen  samhällsfastigheter
Även under andra kvartalet har Heba förvärvat ett 
äldreboende och dessutom sålt två lågavkastande 
bostadsfastigheter med kommande renoverings-
behov. Vi är en av de få aktörer som utnyttjat mark-
naden på ett bra sätt för att kunna både köpa och 
sälja. Förvärven och försäljningarna ger bolaget en 
mer effektiv förvaltning som fortsatt ökar både 
överskottsgraden och direktavkastningen. Därav kan 
Heba fortsätta leverera ett starkt förvaltningsresul-
tat trots att vi sålt 21 fastigheter och förvärvat tre 
fastigheter under de senaste ett och ett halvt åren. 
Heba har under flera år haft målet att öka andelen 
samhällsfastigheter. Med transaktionerna vi gjort 
ökar driftnettoandelen från samhällsfastigheter till 
cirka 28 procent. Det skapar ett bra komplement 
till våra bostäder och gör oss mindre känsliga vid 
konjunktursvängningar.
Nyproduktionen
Nu har vi äntligen kommit i gång med vårt projekt 
i Källberga Nynäshamn. Efter två års slit kom vi till 
avslut och entreprenören Rocmore kommer nu 
bygga våra 128 nya hyreslägenheter i fina Källberga. 
Spaden sätter vi i marken under hösten och projek-
tet ska stå färdigt hösten 2026.
Hållbarhet
Heba är i framkant vad gäller hållbarhet och har för 
avsikt att hålla den positionen. Just nu genomför 
vi stort förberedelsearbete för att hantera den så 
 kallade CSRD-rapporteringen som träder i kraft 
2025. Vi står alla inför en stor utmaning och någon 
tid att vänta finns inte. Heba agerar med full kraft 
och dedikering. 
Världen ligger efter i arbetet för att klara av inne-
hållet i Parisavtalet, medan hotet mot vårt klimat 
hänger över oss. Heba tänker inte vänta. Hela Hebas 
organisation jobbar varje dag för att förbättra miljön. 
Det sker bland annat genom hållbara hyreskontrakt, 
avfallshantering för byggprojekt, laddstolpar på alla 
parkeringsplatser, lägre koldioxidbelastning i nypro-
duktion och renoveringar, regnbäddar för att hantera 
extremväder och inte minst utsättning av lax- och 
havsöring för att bevara den biologiska mångfalden 
i Stockholms vatten och kust. I år förärades detta 
evenemang av besök från konung Carl XVI Gustaf 
för att manifestera den 50-åriga traditionen. 
Heba har under flera år fört diskussioner med 
bland annat Stockholm Exergi om koldioxid-
infångning.
Finansiella mål
Hebas finansiella målsättning är att årligen under perioden 2024–2025:
• Ha ett förvaltningsresultat som överstiger 200 mkr rensat för bostadsrättsintäkter.
• Ha en belåningsgrad som inte överskrider 50 procent.
• Ha en överskottsgrad över 70 procent.
• Under perioden ska andel av koncernens driftnetto från samhällsfastigheter öka.
• Utdelningen under perioden ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt.
Nu är vi i slutfasen för att effektuera den möjlig-
heten. Min uppfattning är att koldioxidinfångning är 
en viktig del i hur vi ska nå våra långsiktiga klimatmål. 
Med metodiskt arbete för att minska vår belastning 
i kombination med innovativa lösningar som koldiox-
infångning kommer vi ha möjlighet att få tillbaka 
kontrollen över vår miljö.
Även arbetet med att konstant bli energieffekti-
vare går framåt. Vi ligger kvar på den redan mycket 
låga energi användningen om 80 kWh/kvm vid perio-
dens utgång. 
Jag måste också nämna vårt nya dotterbolag 
Close to home som är ett obemannat coworking.  
Vi hade en mycket välbesökt invigning den 30 maj i 
Norrtälje. Vårt nya koncept för coworking ger möjlig-
het till bra innovativa mötesplatser, nya kollegor och 
minskat resande till rimliga konkurrenskraftiga priser. 
Ser fram emot att följa dess utveckling.
Starka nyckeltal öppnar för nya möjligheter 
Bolaget ser fram emot vändningen på fastighets-
marknaden. Segmentet som står näst på tur för 
positiv värdeförändring är bostäder i bra områden. 
Exakt där Heba verkar. Och vi är bättre förberedda 
än någonsin för att kunna fortsätta växa lönsam-
heten med hållbarhet som ledstjärna. Överskotts-
graden har ökat ytterligare och ligger nu på 72 pro-
cent. Vi är trygga med och ser potentialen i att våra 
nyckeltal, i jämförelser med våra branschkollegor, 
överträffar de flesta. 
Nu vänder det!
Patrik Emanuelsson
vd Heba Fastighets AB
3
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 4 =====

Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och 
utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter 
i Stockholms regionen och Mälardalen.
Vår värdeskapande affärsmodell
Förvärv
Nyproduktionsprojekt  
Bebyggda fastigheter
Produktutveckling
Satsning på 
 delningsekonomi  
och digitalisering
Egen nyproduktion
Markanvisningar
Fastighetsutveckling
Förtätning, förädling och 
föryngring (ROT)
Långsiktig och effektiv förvaltning av  
58 fastigheter i Stockholmsregionen och 
Mälardalen
46 hyresbostadsfastigheter och  
12 samhällsfastigheter
Förvaltningsresultat Skapat värde
För ägarna
Långsiktig lönsamhet och tillväxt, 
avkastning till ägarna
För medarbetarna
Engagerade medarbetare
För miljön
Resurseffektiva och hållbara  
lösningar
För kunderna
Attraktiva boendemiljöer
För samhället
Ansvarsfulla samarbets partners
Bidrag till FN:s globala mål
Heba har identifierat åtta  globala  
hållbarhetsmål som vägledande i vårt 
hållbarhetsarbete
Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital
• Kompetens, erfarenhet
• Resurser – energi, vatten, byggmaterial 
• Hus och byggrätter
• Relationer med hyresgäster
• Relationer med samarbetspartners
• Investering i Colive
• Driva coworking 
i egen regi
Vår vision 
Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och  
attraktiva bostäder och livsmiljöer.
Vår affärsidé
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som 
utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls-
fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. 
Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi 
hållbara och trygga boenden att trivas i under livets 
olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle 
genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare 
bostads områden och förtroendefulla partnerskap. 
Heba Fastighets AB
4
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 5 =====

Heba det långsiktiga valet
Heba är i framkant vad gäller att driva en ansvars tagande 
verksamhet. Hållbarhet präglar hela verksamheten och är 
en aspekt i samtliga beslut som fattas.
Stabil tillväxt genom förvärv  
och byggmästarroll
Våra förvärv ger pengar in i verksamheten tack vare stark 
finansiell ställning och effektiv organisation. Framåt tar vi gärna 
en byggmästar roll där vi bygger både för att äga och sälja. 
Stark finansiell ställning
Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansering, starka 
 nyckeltal i kombination med effektiv förvaltning kommer ge 
utdelning när fastighetsvärdena går upp igen.
Effektiv verksamhet
Vi agerar med yrkesstolthet i allt vi gör. Vi strävar efter att göra 
saker föredömligt bra: Vår starka finansiella ställning, nöjda 
hyresgäster, ramverket för grön och hållbar finansiering, 
energi användningen, hur vi agerat optimalt i både uppgång 
och nedgång med bibehållen fin intjäningsförmåga.
Stabil utdelare
Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar  utdelning till 
våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. 
Trygga segment
Hyresbostäder och samhällsfastigheter har stor efter frågan. 
 Samhällsfastigheter med äldreboende har långa hyreskontrakt 
som uppdateras enligt index.
Attraktiva fastigheter på  
attraktiv marknad
Våra moderna fastigheter ligger med centrala lägen i 
Stockholms regionen och Mälardalen.
Varför investera i Heba
5
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 6 =====

En långsiktig och  
hållbar samhällsaktör
Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för 
 framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, 
samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet 
ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål 
i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand 
med framgångsrikt företagande.
Våra tre fokusområden
Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av 
våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och 
långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och 
inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett 
hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur 
ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar 
proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och 
för att förebygga risker.
Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs 
på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbju-
der möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för 
människor i olika åldrar och med varierande vård- eller service-
behov. Vi gör även samhälls insatser i form av att samarbeta 
med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper 
utsatta grupper.
Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara 
klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 
2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den 
viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår 
 verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda 
verksamheten för olika scenarion  orsakade av klimatpåverkan.
1
Vår organisation
2
Vår roll i samhället
3
Vår miljö
Övergripande hållbarhetsmål
Våra målsättningar är att: • Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör.  
I det dagliga  arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighets-
utveckling och  förvaltning. Senast år 2030 ska fastighets förvaltningen vara klimat-
neutral och hela verksamheten år 2045. 
• Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller  överstiger 
 medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad.
• Heba ska uppfattas som en  attraktiv arbetsgivare som  uppmuntrar  medarbetarna till 
kompetens utveckling och samarbete.
6
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 7 =====

Hållbarhet
För att nå vårt långsiktiga hållbarhetsmål om att ha en klimat-
neutral verksamhet år 2045 arbetar vi systematiskt med att 
minska våra direkta och indirekta utsläpp. Som en del i en kedja 
med flera aktörer är det även viktigt att vi, utöver det vi kan 
göra själva, arbetar tillsammans och ställer krav på samarbets-
partners och entreprenörer. Arbetet utgår från det vi löpande 
använder, det avfall vi ger upphov till och de material och pro-
dukter som vi sätter in i våra hus.
Minskning av energianvändning 
Hebas energimål är att vi fram till år 2028 (med 2021 som 
basår) ska sänka vår graddagskorrigerade energianvändning 
till 78 kWh/kvm Atemp, en minskning omkring 18 procent. 
 Utöver det övergripande målet ska Heba arbeta för att samt-
liga enskilda fastigheter ska ligga under 99 kWh/kvm Atemp 
och att all nyproduktion ska uppföras med en 20 procent 
bättre energiprestanda än rådande BBR-krav. Under första 
halvåret uppgick vår energianvändning till 80 kWh/kvm, vilket 
följer plan enlig minskning. 
Förberedelse inför rapporteringen enligt CSRD
För räkenskapsåret 2025 ska Heba rapportera enligt det 
nya regelverket CSRD (Corporate Sustainability Reporting 
 Directive). Som en del av förberedelserna inför detta har vi 
genomfört en omfattande GAP-analys för att identifiera inom 
vilka områden Hebas hållbarhetsredovisning behöver utveck-
las för att uppfylla de nya kraven. Denna analys har varit 
 avgörande för att belysa de specifika skillnaderna mellan vår 
nuvarande rapporteringspraxis och de standarder som CSRD 
föreskriver. Resultaten från GAP-analysen kommer att ligga till 
grund för vårt fortsatta implementeringsarbete, där vi fokuse-
rar på att integrera nödvändiga förändringar i våra rapporte-
ringsprocesser och strategier.
Uppföljning av uppförandekod för leverantörer
Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många 
 perspektiv, till exempel miljöansvar, klimatpåverkan, arbets -
förhållanden, mänskliga rättig heter och antikorruption. Under 
2022 påbörjade Heba arbetet med att genomföra revision av 
våra väsentliga leverantörer med utgångspunkt i Fastighets-
ägarnas upp förandekod för leverantörer. Fram till år 2030 ska 
samtliga av Hebas väsentliga leverantörer ha blivit granskade 
med utgångspunkt i koden.
Vi är övertygade om att tillsammans med våra leverantörer 
kan vi göra skillnad inom alla hållbarhetsområden, inte minst 
genom att ställa rätt krav och samarbeta. 
Minskning av energianvändning,  
graddagskorrigerad
0
30
60
90
120
150
Q2 2024202320222021202020192018
 kWh/slash.tabkvm
Utfall Q2 2024
80 kWh
Mål 2028
78 kWh
7
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 8 =====

Omsättning och resultat
Andra kvartalet
Hyresintäkterna minskade till 140,3 (146,7) mkr till följd av 
genomförda fastighetsförsäljningar under 2023. Fastighets-
kost naderna uppgick till 36,4 (39,6) mkr. Förvaltnings-
resultatet för kvartalet landade på 58,1 (88,9) mkr, en minsk-
ning med 34,6 procent. Det beror dels på lägre hyresintäkter 
under perioden, dels på resultat från andelar i gemensamt 
styrda företag om –2,7 (31,4) mkr där bostadsrättsprojekt 
frånträddes under första halvåret 2023. Exkluderas bostads-
rättsintäkter från JV-bolag har förvaltningsresultat för andra 
kvartalet ökat med 2 procent. Orealiserad värdeförändring 
förvaltnings fastigheter och räntederivat uppgick till –29,3 
(–348,1) mkr. Resultat före skatt uppgick till 28,8 (–307 ,3) mkr 
eller 0,17 (–1,86) kr/aktie och efter skatt till 17 ,5 (–201,2) mkr 
eller 0,11 (–1,22) kr/aktie.
Första halvåret
Hyresintäkterna minskade till 276,2 (289,3) mkr till följd av 
genomförda fastighetsförsäljningar under 2023. Fastighets-
kost naderna uppgick till 78,5 (87 ,3) mkr. Förvaltnings resultatet 
summerar till 112,8 (162,6) mkr, en minskning med 30,6 pro-
cent. Det beror dels på lägre hyresintäkter under perioden, 
dels på resultat från andelar i gemensamt styrda företag om 
–43,2 (58,5) mkr där bostadsrättsprojekt frånträddes under 
första halvåret 2023. Exkluderas bostadsrättsintäkter från 
 JV-bolag har förvaltningsresultat för första halvåret ökat 
med 10 procent. Orealiserad värdeförändring förvaltnings-
fastigheter och räntederivat uppgick till –67 ,3 (–649,6) mkr. 
Resultat före skatt uppgick till –3,6 (–535,1) mkr eller –0,02 
(–3,24) kr/aktie och efter skatt till –22,6 (–388,6) mkr 
eller –0,14 (–2,35) kr/aktie.
Delårsrapport  
1 januari – 30 juni 2024
Fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen
58 (65)
Bostadsfastigheter
45 (54)
Samhällsfastigheter
12 (10)
Projektfastigheter
1 (1)
Uthyrningsbar area
258 200 (289 100)
Antal bostäder
3 148 (3 800)
Antal lokaler
354 (346)
Fastighetsinnehav och marknad 
Vid utgång av delårsperioden Q2 2024 omfattar koncernens  
fastighets innehav (Q2 2023 inom parentes)
Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 
0,06 procent för bostäder och 0,52 procent för lokaler 
vid  rapportperiodens utgång.
8
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 9 =====

Investeringar och försäljningar
Vårdboende Täby
Heba tecknade under juni 2024 avtal med Slättö Sam Äldre-
boende Holding 2 AB avseende förvärv av ett äldreboende i 
Näsby Slottspark, Täby, Stockholm. Äldreboendet består av 
54 lägenheter. Planerat tillträde sker under september 2024 
då Heba för värvar aktierna i bolaget.  Nedlagda kostnader 
uppgår till 0 mkr under första halvåret 2024.  Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 252 mkr. 
Vårdboenden Tyresö
Heba tecknade under februari 2024 avtal med Hemsö 
 Fastighets AB avseende förvärv av två äldreboenden i Tyresö 
Stockholm. Äldreboendena består av 115 lägenheter. Under 
mars 2024 har tillträde skett i samband med att Heba för värvat 
aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 
347 mkr.  Nedlagda kostnader under första halvåret 2024 upp-
går till 336,6 mkr sett till erhållen skatterabatt.  Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 337 mkr. 
Källberga Nynäshamn 
Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrolle-
rat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyres-
lägenheter i  Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en 
så kallad forward funding affär där Heba för värvar aktierna i 
bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Tillträde 
har skett under november 2022. Under andra kvartalet 2024 
har parterna kommit överens om att Heba övertar projektet 
och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 128 hyres-
rätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två har även ett 
entreprenadavtal tecknats och produktionsstart är planerad till 
tredje kvartalet 2024 med färdig stäl lande under 2026. 
 Nedlagda kostnader uppgår till 64,2 mkr varav –6,2 mkr under 
första halvåret 2024. Det negativa beloppet för halvåret är 
hänförligt till ersättning per uppgörelse med MAMA Manage-
ment AB.  Investeringen beräknas uppgå till cirka 400 mkr vil-
ket är en ökning, detta sett till att projektet ökat i uthyrnings-
bar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021. 
Övriga investeringar
Övriga nyinvesteringar uppgår till 11,9 (16,6) mkr. 
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under 
 perioden investerats 43,4 (125,3) mkr. 
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under 
 första halvåret 2024 uppgår till 385,7 (185,9) mkr. 
I övriga anläggningstillgångar har under perioden  investerats 
3,5 (1,0) mkr.
Försäljningar
Under juni 2024 tecknades avtal med Sarak Fastigheter AB om 
försäljning av två fastigheter. Affären genomförs som en 
bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt 
fastigheterna. Frånträdet är planerat till september 2024.
Investeringar
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr
Äppelträdgården 1 Täby 54 Vårdfastighet Sept 2024 252
Krusmyntan 1 & 2 Tyresö 115 Vårdfastigheter Mars 2024 337
Källberga Nynäshamn 128 Hyresrätter Nov 2022 2024 2026 400
Total 297 989
Hebas kvarter Smedjan i Källberga, Nynäshamn.
9
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 10 =====

Samarbeten
Vårbergstoppen
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam-
arbets avtal ett hyresrätts projekt i Vårbergstoppen. Hyres-
rättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastig-
heter.  Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom 
avtalet äger parterna 50 procent  vardera av projektet. Investe-
ringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer 
färdigställas under 2024  respektive 2025. Under februari 2024 
tecknades avtal med Svenska Bostäder om försäljning av 
dessa två fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär 
där Svenska Bostäder tillträder aktierna och därmed indirekt 
fastigheterna. Frånträden är planerade till september 2024 
respektive juni 2025. Affären är villkorad beslut i AB Svenska 
Bostäders styrelse, Stockholms Stadshus AB:s styrelse samt 
i Stockholm Stads kommunfullmäktige. 
Framtidens Stora Sköndal
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets-
avtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora  Sköndal, 
etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 
340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent 
 vardera av projektet. Projektet är under detalj plane process och 
investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr.
Skärgårdsskogen Skarpnäck
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal 
ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds-
skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent 
vardera av  projektet. Projektet är under detaljplaneprocess 
och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 250 mkr.
Samarbeten
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr1)
Vårbergstoppen Vårberg 300 Hyresrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 800
Stora Sköndal Sköndal 260 
340
Hyresrätter 
Bostadsrätter
Nov 2020 2 000
Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250
Total 1 000 3 050
1) Varav Hebas andel motsvarar 50 procent.
Stora Sköndal, Sköndal
10
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 11 =====

Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2024 
ett marknadsvärde om 13 107 ,5 mkr jämfört med 12 773,2 mkr 
vid föregående årsskifte. En tredjedel av kon cernens samtliga 
fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering 
samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och 
där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier 
Real Estate AB. Övriga fastigheter inklusive fastigheter under 
pågående renovering samt projektfastigheter i tidigare skeden 
har internvärderats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 
3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av 
varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. 
Tillvägagångssätt
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern-
värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern-
värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet 
externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan 
nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen har en så 
kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida 
driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tio år med 
hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid 
kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per 
fastig het beroende på analys av genomförda transaktioner och 
fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har 
även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom  respektive 
delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls-
fastigheter motsvarar 4,4 procent i snitt och på bostads-
fastigheter 3,3 procent i snitt. Värdeförändringen totalt under 
 januari–juni  uppgick till –0,4 (–4,1) procent. Värdeförändringen 
beror främst på högre avkastningskrav på bostads fastigheter i 
Stockholmsregionen.
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats 
enligt  följande: 
Förvaltningsfastigheter (mkr)
2024  
jan–jun
2023  
jan–jun
2023  
jan–dec
Bokfört värde vid periodens början 12 773,2 15 718,2 15 718,2
Förvärv och nybyggnation 343,0 60,7 102,6
Investeringar i befintliga fastigheter 42,8 125,2 224,8
Försäljningar – –653,7 –2 187 ,8
Värdeförändring –51,5 –647 ,3 –1 084,5
Bokfört värde vid periodens slut 13 107 ,5 14 603,1 12 773,2
Finansiell ställning 
Likvida medel uppgick till 33,3 (61,3) mkr. Det egna  kapitalet 
uppgick till 6 329,0 (6 761,5) mkr motsvarande en soliditet om 
46,0 (43,6) procent. Belåningsgraden uppgår till 44,7 (47 ,7) 
procent och nettobelåningsgraden till 44,5 (48,2)  procent. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för-
ändringar i rörelsekapital uppgick till 94,4 (93,1) mkr. Ränte-
bärande skulder minskade till 5 860,2 (6 970,1) mkr, varav 
0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 
132,0 (140,0) mkr och 979,2 (887 ,2) mkr löper med rörlig ränta. 
Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av åter-
köp av obligationer med förfall 2023 och 2024 samt återbetalning 
av säkerställd skuld med kort förfall. 
Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram 
om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute-
stående certi fikat om 325 (233) mkr. Heba har alltid  likviditet 
eller outnyttjade kredit löften, som vid förfall täcker ute-
stående certifikat. 
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens 
utgång till 2,81 (2,58) procent. Outnyttjade kreditlöften upp-
går till 2 032,0 (1 680,0) mkr, varav 132,0 (140,0) mkr utgör 
outnyttjad del av checkkredit. 
Skulder i utländsk valuta föreligger ej. 
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till  
4 632,3 (5 024,7) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden 
för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt 
i Vårbergstoppen.
Belåningsgrad och genomsnittlig  
ränta på fastighetslån (%)
0
10
20
30
40
50
2024202320222021202020192018201720162015
jan–jun
0
1
2
3
4
5
 Belåningsgrad (%) 
 Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%)
11
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 12 =====

Räntebindningsstruktur
Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni 2024 
framgår av nedanstående tabell. 
Räntebindningsstruktur 2024-06-30
Löptid
Volym  
(mkr)
Snittränta  
(procent)
Andel  
(procent)
< 1 år 1 299,1 7, 28 22
1–2 år 650,0 1,46 11
2–3 år 500,0 1,66 9
3–4 år 600,0 1,85 10
4–5 år 1 250,0 1,97 21
5–6 år 530,0 1,62 9
6–7 år 100,0 1,29 2
7–8 år 931,1 2,20 16
8–9 år – – –
9–10 år – – –
Summa 5 860,2 3,05 100
Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån 
och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade 
räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja 
sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för peri-
oden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som lig-
ger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av rän-
teswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan 
inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. 
I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med 
rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat 
ränte swappar om totalt 3 600,0 (4 250,0) mkr med förfall från 
2024 till 2031, varav 550 mkr avser framtidstartade ränte-
swappar med start 2024 och 2025.
Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals-
bokslut och förändringen redovisas i rapport över total resultat. 
Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till 83,6 
(225,5) mkr. 
Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads-
noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och 
derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning 
för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta 
fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det 
inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och 
bokfört värde avseende finansiella instrument förutom ränte-
bärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört värde 
med 68,6 mkr. 
Kapitalbindningsstruktur
Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per   
30 juni 2024 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 2024-06-30
Löptid
Kreditavtal  
(mkr)
Utnyttjat  
(mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 325,0
< 1 år 1 742,9 1 411,0
1–2 år 1 450,0 950,0
2–3 år 1 610,0 410,0
3–4 år 18,5 18,5
4–5 år 742,9 742,9
5–6 år 1 038,0 1038,0
6–7 år 100,0 100,0
7–8 år 681,1 681,1
8–9 år 183,8 183,8
9–10 år – –
Summa 11 567 ,2 5 860,2
Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive 
lånelöften, var 3,6 (3,9) år och den genomsnittliga ränte-
bindnings tiden var 3,6 (3,0) år. 
Rating
Under första kvartalet 2024 erhöll Heba en long-term issuer 
credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic 
 Credit Rating. 
MTN-program för utgivning av obligationer 
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram 
(MTN, medium term notes program) med en beloppsram om 
2 000 mkr. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obliga-
tionsprogrammet till en total beloppsram om 5 000 mkr. 
 MTN-programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut 
obligationer på kapitalmarknaden.
Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad 
 finansiering
I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-grön och 
hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket är framtaget i enlig-
het med nuvarande EU-taxonomi och European Green Bond 
Standard och ersätter Hebas tidigare ramverk för grön
finansiering som upprättades 2021. Med ramverket strävar 
Heba efter att stärka kopplingen mellan finansiering och håll-
barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget tillsam-
mans med Handelsbanken och granskat av den oberoende 
organisationen Morningstar Systainalytics. Deras bedömning 
är att ramverket leder till en positiv miljömässig förändring 
samt värderar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very 
Strong” respektive ”Highly Ambitious”.
12
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 13 =====

Boende för  
livets alla faser
Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och hållbara boenden för livets 
alla faser, även för personer med  särskilda behov. Hebas verksamhet bidrar 
också till att fler människor har möjlighet att skaffa sig ett eget boende. 
Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar mellan 18–25 år en möjlig-
het till ett första eget boende. Läs mer, extern länk
Capella, Tullinge
HEBA FASTIGHETS AB
13Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 14 =====

Leasingskuld 
Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen 
där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal 
leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors-
inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts 
samma värde som den redo visade leasingskulden vid över-
gången till den nya leasingstandarden. Per 30 juni 2024 uppgår 
leasingskulden för tomträtter till 127 ,4 mkr. Denna     är beräknad 
enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 procent. Kostna-
den för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad 
till följd av att tomträttsavtalen är eviga och  därigenom sker 
ingen amortering av leasing skulden utan hela  betalningen 
utgör räntebetalning. I legal enhet hanteras kostnaden som 
tomträttsavgäld och ingår i driftnettot.
Väsentliga risker och 
 osäkerhetsfaktorer 
Hyresintäkter
Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 77 procent från 
bostads hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna 
är förhållande vis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas 
fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen 
och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. 
Driftskostnad
Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. 
 Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr-
värmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som 
huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med 
att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men 
uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende 
på väderlek och energipris. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat 
 beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent enhets 
sänkning av direktavkastningskravet i relation till  värderingens 
normaliserade driftnetto innebär att marknadsvärdet stiger 
med mer än 2,2 mdkr. En halv procentenhets höjning innebär 
att marknadsvärdet sjunker med mer än 1,6 mdkr. 
Finanspolicy
Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska han-
teras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas. Heba har en förhållandevis låg belånings grad. Den 
räntebärande upplåningen medför dock att koncernen expo-
neras för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken för 
negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till 
följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig 
förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens 
finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att 
begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 78 procent 
av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år. Heba 
arbetar kontinuerligt med upplåningens förfallostruktur i syfte 
att bindningstider och köp av ränte derivat optimeras med hän-
syn till förväntad ränte utveckling så att goda lånevillkor upp-
nås. Hebas kortfristiga räntebärande skuld om 1 736 mkr 
består av 325 mkr certi fikat, 350 mkr obligation samt 1 061 mkr 
banklån. Bolaget avser lösa obligationerna per förfall och 
 refinansiera resterande skuld. Vid behov kan skulden säkras 
upp av  bolagets lånelöften om 1,9 mdkr.
Redovisningsprinciper 
Heba följer de av EU antagna International Financial Reporting 
Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårs-
rapportering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer 
som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens-
stämmer med de redo visningsprinciper som användes vid 
upprättandet av den senaste årsredovisningen. 
Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna-
tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som 
inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa 
nyckeltal är att de används av företagsledningen för att 
bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms 
ge analytiker och andra intressenter värdefull information. 
 Uträkningen av alternativa nyckeltal finns  tillgänglig på Hebas 
hemsida, ir.hebafast.se
14
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 15 =====

Hebaaktien
Hebas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. 
 Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna 
finns  tillgänglig på Hebas hemsida, ir.hebafast.se 
Utdelning
För verksamhetsåret 2023 har under maj månad 2024 en 
utdelning skett om 0,52 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en 
direktavkastning om cirka 1,5 procent baserat på börs kursen 
den 31 december 2023. 
 
Återköp av egna aktier
Under september 2023 har Heba Fastighets AB beslutat om 
återköp av egna aktier. Detta med bemyndigande från års-
stämman 2023 och i syfte att överlåta till deltagare i L TI 2021, 
L TI 2022 och L TI 2023. Förvärvet får maximalt uppgå till 
30 000 aktier av serie B i bolaget och hittills har 16 000 aktier 
återköpts. 
Ägarstruktur, per 2024-06-30
Namn
Totalt antal 
A-aktier
Totalt antal 
B-aktier
Kapital  
(%)
Antal  
röster  
(%)
IC Industricentralen  Holding AB 31 021 997 18,79 10,04
Ericsson, Charlotte 1 998 320 8 661 897 6,46 9,27
Vogel, Johan 1 866 240 8 340 978 6,18 8,74
Vogel, Anna 1 866 240 8 220 992 6,11 8,70
Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,86 8,51
Eriksson, Anders 1 828 320 6 621 836 5,12 8,06
Härnblad, Birgitta Maria 2 065 640 6 059 936 4,92 8,65
Ericsson, Ulf 6 290 000 3,81 2,04
Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 2,97 1,59
Sundström, Maria 635 680 2 890 000 2,14 2,99
Totalt, största aktieägarna 12 108 760 90 830 915 62,34 68,59
Andra aktieägare 3 871 880 58 308 445 37,66 31,41
Totalt 15 980 640 149 139 360 100,00 100,00
Aktieutdelning (kr/aktie)
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
202320222021202020192018201720162015
 
15 % 7 %
13 %
22 %
9 %
23 %
–44 %
16 %
8 %
Substansvärde (NAV) per aktie (kr)
0
10
20
30
40
50
60
2024202320222021202020192018201720162015
jan–jun
18 %
–13 %
–6 %
17 %
10 %
11%
7 %
9 %
15 %
19 %
Värdeutveckling aktiekurs 2017–2024 (kr)
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020201920182017
jan–jun
15
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 16 =====

Moderbolaget 
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 118,0 (123,8) mkr 
och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 
11,7 (45,3) mkr. 
Händelser efter  
delårsperiodens utgång 
Inga händelser efter delårsperiodens utgång att rapportera. 
Information 
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba 
Fastig hets AB ska offentliggöra enligt lagen om värdepappers-
marknaden. Informationen lämnades för offentlig görande per 
dagens datum.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer.
Hebas fastighet Draken, Södermalm Stockholm
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en  rättvisande  översikt av 
moderföretaget och  koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
 osäkerhetsfaktorer som företaget och de  företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 10 juli 2024
Heba Fastighets AB (publ)
Lennart Karlsson Birgitta Leijon
Styrelseordförande Styrelseledamot
Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
16
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 17 =====

Aktuell intjäningsförmåga
Nedan presenteras Hebas aktuella intjäningsförmåga på tolv-
månaders basis per 30 juni 2024 med beaktande av hela 
fastig hets beståndet per balansdagen.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs-
rapporter och bokslutskommunikéer. Viktigt att notera att 
 presentationen inte är en prognos för de kommande tolv 
månaderna utan snarare en ögonblicksbild. Intjäningsför-
mågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans-, kost-
nads- eller ränteförändringar. Hebas resultaträkning påverkas 
även av värdeutveckling i fastighetsbeståndet samt derivat, 
detta är inte beaktat i den aktuella intjäningsförmågan.
Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som 
färdig ställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs 
för avyttringar av fastigheter som frånträtts och detta på hel-
årsbasis. Avdrag görs ej för fastigheter där avtal  träffats om 
försäljning men som ännu ej frånträtts.
Antaganden för aktuell intjäningsförmåga
Hyresvärdet består av fastighetsbeståndets kontrakterade 
hyresintäkter och inklusive hyreshöjningar och indexreglering 
för 2024. Vakans antas enligt aktuell vakansgrad och rabatter 
enligt kontrakt. Övriga intäkter enligt utfall och  uppräknat till 
helår samt med avdrag för engångsposter.
Drift- och underhållskostnader enligt budgeterade kost nader 
för ett normalår. Fastighetsskatten beräknas utifrån aktuella 
taxeringsvärden.
Central administration och Resultat från andelar i gemen-
samt styrda företag beräknas enligt utfall och uppräknat 
till helår. 
Finansiella intäkter beräknas enligt utfall och uppräknat 
till helår samt med avdrag för engångsposter. Kostnaderna för 
räntebärande skuld har baserats på koncernens genomsnitt-
liga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Tomträtts-
avgäld beräknas utifrån  aktuella tomträttsavtal.
mkr 30 jun 2024
Hyresvärde 575
Vakans, rabatter och övriga intäkter 1
Hyresintäkter 576
Driftkostnader –147
Underhållskostnader –3
Fastighetsskatt –5
Driftsöverskott 421
Central administration –39
Resultat från andelar i gemensamt styrda företag löpande1) –3
Finansnetto –149
Förvaltningsresultat 230
1)  Här ingår ej bostadsrättsintäkter och andra resultatpåverkande poster per 
 avyttringar inom Andelar i gemensamt styrda företag.
Hebas fastighet Alen, Norrtälje
17
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 18 =====

Rapport över totalresultat, koncernen
mkr
2024  
apr–jun
2023  
apr–jun
2024  
jan–jun
2023  
jan–jun
2023/2024  
jul–jun
2023
jan–dec
Hyresintäkter 140,3 146,7 276,2 289,3 552,6 565,7
Fastighetskostnader
Driftskostnader –34,5 – 37,4 –74,7 –82,4 –146,4 –154,0
Underhållskostnader –0,6 –0,9 –1,1 –1,9 –2,6 –3,4
Fastighetsskatt –1,3 –1,4 –2,7 –3,1 –5,7 –6,1
Driftsöverskott 103,9 1 07,1 1 97,7 201,9 397,9 402,1
Central administration –9,8 –9,1 –20,6 –18,3 –38,8 –36,5
Resultat från andelar i gemensamt styrda företag –2,7 31,4 –43,2 58,5 –65,8 35,9
Finansiella intäkter 6,2 10,0 14,2 1 7,3 31,3 34,3
Räntekostnader –38,4 –49,4 –73,4 –94,5 –155,9 –177,0
Räntekostnader leasing –1,0 –1,1 –1,9 –2,3 –3,8 –4,1
Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 58,1 88,9 72,8 162,6 164,9 254,7
varav Förvaltningsresultat 1) 58,1 88,9 112,8 162,6 220,9 270,7
Nedskrivningar finansiella tillgångar – –9,0 –19,6 –10,6
Resultat fastighetsförsäljning 0,0 –48,1 –0,1 –48,1 –27,4 –75,4
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1,3 –378,7 –51,4 –647 ,3 –488,6 –1 084,5
Värdeförändring räntederivat –30,6 30,6 –15,9 –2,3 –141,9 –128,3
Resultat före skatt 28,8 –307,3 –3,6 –535,1 –512,6 –1 044,1
Aktuell skatt –0,8 – –0,9 – –0,6 0,3
Uppskjuten skatt –10,5 106,1 –18,1 146,5 166,9 331,4
Periodens resultat 1 7,5 –201,2 –22,6 –388,6 –346,3 –712,3
Övrigt totalresultat – – – – – –
Summa totalresultat för perioden 1 7,5 –201,2 –22,6 –388,6 –346,3 –712,3
Data per aktie 
Resultat efter skatt, kr 2) 0,11 –1,22 –0,14 –2,35 –2,10 –4,31
1) I Förvaltningsresultatet ingår ej värdeförändringar hänförbara till gemensamt styrda företag.
2) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas.
Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen
mkr
2024
30 jun
2023
30 jun
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,0 5,9 5,3
Förvaltningsfastigheter 13 107 ,5 14 603,1 12 773,2
Nyttjanderättstillgång 1 27,4 123,7 126,3
Materiella anläggningstillgångar 9,7 6,3 7,5
Andelar i gemensamt styrda företag 0,4 60,2 14,3
Finansiella anläggningstillgångar 341,0 358,4 307,3
Andra långfristiga värdepappersinnehav 9,1 –25,2 18,1
Räntederivat 83,6 225,5 99,5
Omsättningstillgångar 43,0 40,5 26,4
Likvida medel 33,3 61,3 247, 2
Summa tillgångar 13 760,1 15 510,1 13 625,0
EGET KAPIT AL OCH SKULDER
Eget kapital 6 329,0 6 761,5 6  437,5
Långfristiga räntebärande skulder 4 124,2 5 327,1 4 916,5
Uppskjuten skatteskuld 1 344,3 1 542,5 1 326,2
Leasingskuld 1 27,4 123,7 126,3
Skatteskulder 0,6 – –
Kortfristiga räntebärande skulder 1 736,0 1 643,0 712,0
Övriga kortfristiga skulder 98,6 112,3 106,6
Summa skulder 7 431,2 8 748,6 7 187,6
Summa eget kapital och skulder 13 760,1 15 510,1 13 625,0
18
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 19 =====

Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
mkr Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet  kapital
Balanserade   
vinstmedel
Totalt eget kapital   
hänförligt till  
moder företagets ägare
Ingående balans 2023-01-01 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5
Periodens totalresultat –388,6 –388,6
Transaktion med ägare
Utdelning –74,3 –74,3
Utgående balans 2023-06-30 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5
Ingående balans 2023-07-01 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5
Periodens totalresultat –323,7 –323,7
Transaktion med ägare
Återköp aktier –0,4 –0,4
Utgående balans 2023-12-31 34,4 6,9 6 396,2 6  437,5
Ingående balans 2024-01-01 34,4 6,9 6 396,2 6  437,5
Periodens totalresultat –22,6 –22,6
Transaktion med ägare
Utdelning –85,9 –85,9
Utgående balans 2024-06-30 34,4 6,9 6  287,7 6 329,0
Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen
mkr
2024  
apr–jun
2023  
apr–jun
2024  
jan–jun
2023  
jan–jun
2023
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt 28,8 –307,3 –3,6 –535,1 –1 044,1
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Avgår resultatandel i gemensamt styrda företag 2,7 –31,4 43,2 –58,5 –35,9
Av- och nedskrivningar av tillgångar 0,8 0,8 10,6 1,7 –27,0
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter –1,3 378,7 51,4 6 47,3 1 084,5
Värdeförändringar derviatinstrument 30,6 –30,6 15,9 2,3 128,3
Andra ej likviditetspåverakande resultatposter 0,3 18,9 –5,4 12,2 49,7
Betald skatt –0,4 – –0,5 – 0,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar i rörelsekapital 61,5 29,1 111,5 69,8 209,9
Förändring av rörelsekapital –6,9 –16,2 –17,0 23,3 25,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 54,6 12,9 94,4 93,2 235,4
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter –27,7 –100,1 –394,7 –185,9 –327,4
Investering i finansiella tillgångar – – – – –3,5
Övriga investeringar –3,6 –0,3 –3,5 –0,9 –3,8
Investeringar i intresseföretag – – – – –16,1
Erhållen utdelning från intresseföretag – – 7,7 20,0 58,0
Förändring långfristiga fordringar –26,5 67,9 –64,5 66,9 119,5
Försäljning förvaltningsfastigheter – 605,6 0,8 605,6 2 062,6
Försäljning av övriga anläggningstillgångar – – – 0,9 2,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten –57,8 573,0 –454,2 506,6 1 892,2
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 175,0 587,0 485,0 1 147,0 1 409,0
Amortering av lån –92,6 –1 074,9 –253,3 –1 711,9 –3 315,6
Återköp aktier – – – – –0,4
Utbetald utdelning –85,9 –74,3 –85,9 –74,3 –74,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –3,5 –562,2 145,9 –639,2 –1 981,2
Periodens kassaflöde –6,7 23,7 –213,9 –39,5 146,4
Likvida medel vid periodens början 40,0 37,6 247, 2 100,8 100,8
Likvida medel vid periodens slut 33,3 61,3 33,3 61,3 247, 2
19
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 20 =====

Segmentsrapportering, koncernen
Januari–juni 2024
mkr Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 29,0 78,1 1 7,7 94,7 50,7 6,0 276,2
Fastighetskostnader –9,1 –24,0 –4,8 –24,3 –15,1 –1,2 –78,5
Driftsöverskott 19,9 54,1 12,9 70,4 35,6 4,8 1 97,7
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 733,1 3 709,6 790,4 4 215,1 2 215,6 443,7 13 107 ,5
Januari–juni 2023
mkr Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 28,4 96,8 16,7 95,4 42,8 9,1 289,3
Fastighetskostnader –7,7 –33,8 –5,5 –23,7 –13,5 –3,2 – 87,4
Driftsöverskott 20,8 63,0 11,3 71,7 29,3 5,9 201,9
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,2 4 618,8 1 016,8 4 472,8 2 188,2 418,3 14 603,1
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer 
med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. 
 Skillnaden mellan driftsöverskott 197 ,7 (201,9) mkr och  resultat 
före skatt –3,6 (–535,1) mkr består av central  administration 
–20,6 (–18,3) mkr, ränte kostnad leasing –1,9 (–2,3) mkr, finans-
netto –59,2 (–77 ,3) mkr, resultat från  andelar intresse företag 
–43,2 (58,5), nedskrivningar finansiella tillgångar –9,0 (–) 
samt resultat från fastighets försäljningar –0,1 (–48,1) och 
värde förändring –67 ,3 (–649,6) mkr. 
Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent 
fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker 
och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens interna rap-
porteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska 
områden. Segments redo visningen enligt ovan överensstäm-
mer med den interna rapporteringen till företagsledningen. 
Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen   
januari–juni 2024 enligt nedan: 
mkr Bostads fastigheter
Samhälls-
fastigheter Koncernen
Hyresintäkter 212,5 63,7 276,2
Fastighetskostnader –66,7 –11,8 –78,5
Driftsöverskott 145,8 51,9 1 97,7
Förvaltningsfastigheter, 
bokfört värde 10 342,1 2 765,4 13 107 ,5
20
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 21 =====

Moderbolagets resultaträkning
mkr
2024  
jan–jun
2023  
jan–jun
2023
jan–dec
Hyresintäkter 118,0 123,8 245,0
Fastighetskostnader
Driftskostnader –45,4 –48,0 –94,7
Underhållskostnader –1,3 –2,3 –4,5
Fastighetsskatt –1,8 –2,0 –3,9
Tomträttsavgälder –1,3 –1,2 –2,4
Driftsöverskott 68,3 70,3 139,5
Avskrivningar på fastigheter –13,1 –13,7 –27,0
Bruttoresultat 55,2 56,6 112,5
Central administration –20,2 –18,4 –36,2
Resultat från fastighetsförsäljning – – –31,9
Resultat från andelar i koncernföretag –29,0 – 693,5
Finansiella intäkter 44,3 57,5 107 ,2
Räntekostnader –22,7 –48,2 –80,7
Värdeförändring derivatinstrument –15,9 –2,3 –128,3
Resultat efter finansiella poster 11,7 45,3 636,2
Bokslutsdispositioner – – –50,3
Aktuell skatt – – –
Uppskjuten skatt –4,8 –11,3 33,4
Periodens resultat 6,9 34,0 619,3
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
mkr
2024
30 jun
2023
30 jun
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,0 5,9 5,3
Materiella anläggningstillgångar 2 392,0 2 589,1 2 385,5
Finansiella anläggningstillgångar 3 251,6 3 746,6 3 003,1
Derivatinstrument 83,6 225,5 99,5
Kortfristiga fordringar 20,0 18,3 791,9
Likvida medel 32,5 60,3 246,5
Summa tillgångar 5 784,8 6 645,7 6 531,7
EGET KAPIT AL OCH SKULDER
Eget kapital 2 090,2 1 584,2 2 169,2
Obeskattade reserver 2,7 1,8 2,7
Avsättningar 209,2 249,1 204,4
Långfristiga skulder 2 479,0 3 117 ,7 3  497,1
Kortfristiga skulder 1 003,6 1 692,9 658,4
Summa skulder 3 694,6 5 061,5 4 362,5
Summa eget kapital och skulder 5 784,8 6 645,7 6 531,7
21
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 22 =====

Nyckeltal, koncernen
2024
jan–jun
2023
jan–jun
2023
jan–dec
2022
jan–jun
2021
jan–jun
2020
jan–jun
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257 294 285 283 260 241
Direktavkastning, % 1) 3,0 2,8 3,2 2,3 2,4 2,3
Hyresintäkter per kvm, kr 2 150 1 966 1 987 1 802 1 670 1 636
Fastighetskostnader per kvm, kr 611 594 574 524 514 499
Bokfört värde per kvm, kr 50 602 50 071 50 068 51 344 48 558 46 560
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 2) 94,4 93,2 235,4 196,6 144,9 1 87,7
Investeringar, mkr 389,2 186,3 327,4 1 648,4 508,6 1 272,9
Överskottsgrad, % 3) 19) 71,6 69,8 71,1 70,9 69,2 68,9
Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 40,8 56,2 47,9 46,7 49,3 46,7
Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,5 2,7 2,5 3,3 4,6 4,6
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,8 2,6 2,2 2,3 1,0 1,4
Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 0,9 1,0 0,9 1,0 0,9 0,7
Belåningsgrad, % 8) 19) 44,7 47,7 44,1 47,9 42,9 36,7
Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 44,5 47,3 42,1 41,8 41,7 36,7
Soliditet, % 10) 19) 46,0 43,6 47, 2 43,1 46,4 50,1
Avkastning eget kapital, % 11) 19) –0,7 –11,1 –10,4 –1,9 11,9 2,6
Avkastning totalt kapital, % 12) 19) 1,0 –5,5 –5,7 –0,2 7,5 2,3
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr 13) –0,14 –2,35 –4,31 –0,82 2,25 0,44
Kassaflöde, kr 14) 19) 0,57 0,56 1,43 1,19 0,88 0,64
Eget kapital, kr 15) 19) 38,33 40,95 38,99 43,75 38,69 33,19
Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 45,97 48,92 46,42 52,73 47,96 41,11
Börskurs, kr 17) 31,20 26,60 35,45 36,30 66,00 43,00
Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 79,39 88,44 77,36 95,19 78,02 63,54
Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 104 165 120 165 104 165 120 165 120 165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 120 165 117 165 120 165 120 165 120
Definitioner
1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid 
periodens utgång. 
2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt ränte­
netto och poster som inte ingår i kassaflödet och efter föränd­
ringar i rörelsekapitalet. 
3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 
4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 
5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till 
räntekostnader. 
6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 
7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid perio­
dens utgång. 
8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda 
värde vid  periodens utgång.
9) Räntebärande skulder samt beslutad utdelning minskat med lik­
vida medel i förhållande till fastig heternas bokförda värde vid 
periodens utgång.
10) Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens 
utgång. 
11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget 
kapital. 
12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus ränte­
kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.  
13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier 
under perioden. 
14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till 
genomsnittligt antal aktier under perioden. 
15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 
16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte­
skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 
17) Börskurs vid periodens utgång
18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid 
periodens utgång 
19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas 
hemisda, www.hebafast.se 
22
HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024

===== SIDA 23 =====

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger 
och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i 
 Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och 
 engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden med hög standard 
att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle 
genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden 
och förtroendefulla partnerskap. 
Heba-koncernen omfattar 58 fastigheter, varav 12 samhällsfastigheter.  
Antal bostäder är 3 148 och antal lokaler 354. Heba grundades 1952 och 
är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. 
www.hebafast.se
Kontaktpersoner
Patrik Emanuelsson, vd
08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se 
Hanna Franzén, CFO
08-442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–juni 2025
JUL
9
2025
Delårsrapport januari–september 2024
OKT
23
2024
Bokslutskommuniké 2024
FEB
5
2025
Årsredovisning 2024MAR
2025
Delårsrapport januari–mars 2025
APR
23
2025
Årsstämma
APR
24
2025