FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké 1 januari – 31 december 2023 Kvartalet 1 oktober – 31 december • Periodens resultat uppgick till –57,8 (–190,0) mkr, vilket motsvarar –0,35 (–1,15) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 47,8 (53,1) mkr, vilket är 10,0 procent sämre än föregående år. • Hyresintäkterna uppgick till 128,8 (137,4) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 86,9 (96,4) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –80,7 (–265,8) mkr. • I oktober frånträddes nio fastigheter till ett överens kommet fastighetsvärde om 1 534 mkr. • Heba har under kvartalet fortsatt med renoveringen av fastigheterna i Huddinge. När detta projekt blir klart under våren 2024 har Heba endast 98 lägenheter kvar att renovera. Helåret 1 januari – 31 december • Årets resultat uppgick till –712,3 (–136,2) mkr, vilket motsvarar –4,31 (–0,82) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 270,7 (238,3) mkr, vilket är 13,6 procent bättre än föregående år. • Hyresintäkterna uppgick till 565,7 (509,9) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 402,1 (361,7) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 084,5 (–603,3) mkr. • Under året frånträddes nitton fastigheter varav femton ur ett äldre bestånd i Hägersten, Hökarängen samt Årsta, resterande nyproduktion utanför Stockholmsregionen till ett överenskommet fastighetsvärde om 2 139,1 mkr. Försäljningarna, efter återföring av uppskjuten skatt, medför en positiv resultateffekt på runt 3 mkr för Heba. • Vid periodens utgång har fastighetsbeståndet ett värde om 12 773,2 mkr att jämföras med 15 718,2 mkr samma period föregående år. • Substansvärde (NAV) uppgick till 46,42 (52,73) kr per aktie vilket motsvarar en minskning med 12,2 procent. • Styrelsen föreslår en utdelning om 0,52 (0,45) kr per aktie. Nyckeltal 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 128,8 137,4 565,7 509,9 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 284,6 282,9 284,6 282,9 Direktavkastning, % 2,7 2,5 3,2 2,3 Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 50 068 51 344 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 44,3 39,4 252,1 196,6 Investeringar, mkr 57,3 556,1 331,2 1 654,7 Genomsnittsränta, % 2,2 0,4 2,2 2,3 Förvaltningsmarginal % 37,1 38,7 47,9 46,7 Belåningsgrad, % 44,1 47,9 44,1 47,9 Nettobelåningsgrad, % 43,1 48,3 43,1 48,3 Överskottsgrad, % 67,4 70,2 71,1 70,9 Data per aktie Resultat före skatt, kr –1,14 –1,34 –6,32 –0,84 Resultat efter skatt, kr –0,35 –1,15 –4,31 –0,82 Utdelning, kr 0,52 0,45 Börskurs den 31 december, kr 35,45 36,30 35,45 36,30 Substansvärde (NAV), kr 46,42 52,73 46,42 52,73 Kontaktperson Patrik Emanuelsson, VD 085225 47 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Kv4 ===== SIDA 2 ===== Styrkeprestation av Heba i mötet med ökade utmaningar Heba uppvisar ett starkt förvaltningsresultat för 2023. Faktum är att resultatet är Hebas bästa någonsin. Förvaltningsresultatet ökade med 13,6 procent till 270,7 (238,3) mkr trots kraftig ökning av framför allt räntekostnader. Att vi levererar rekordstarkt i utmanande tider är ett kvitto på att vi agerat rätt. Heba har under 2023 snabbt och effektivt ställt om till nya förutsättningar och lagt en ny effektiv plattform för fram tiden. Inom i stort sett alla områden har vi levererat det bästa någonsin. Vi har levt under Churchills devis ”förspill inte möjlig heterna som uppkommer i en rejäl kris”. Vi har lyft på alla stenar och vridit och vänt på våra mål och strategier. Med omsorg har vi grundligt optimerat verksamheten och inget område har exkluderats. • Bästa förvaltningsresultatet: 271 mkr • Bästa överskottsgraden: 71 procent • Rekordlåg energianvändning: 81 kWh/kvm • Högsta NKI: serviceindex 85,6 och trygghetsindex 87,4 Vi har lyft på alla stenar och vridit och vänt på våra mål och strategier. Med omsorg har vi optimerat verksam heten och inget område har exkluderats. 2Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 3 ===== Vi genomförde framgångsrikt tre större fastighetsförsälj ningar som gjorde att vi kunde amortera banklån och obliga tioner för nästan två miljarder vilket förbättrade belånings graden med drygt 6 procent. Belåningsgraden är nu nere på 44 procent. Tack vare högt tempo i vårt renoveringsprogram och försäljningar av fastigheter har vi från våren 2024 endast 98 lägenheter kvar att renovera. Det betyder att vi har ett modernt bestånd av fastigheter. Under hösten 2023 sattes mål att andel driftnetto från samhällsfastigheter ska fortsätta öka. Tack vare långa kon trakt och indexreglerade hyror är samhällsfastigheter ett tryggt segment och blir ett starkt bidrag till att göra Heba ännu starkare. Vi har efter bokslutsperiodens utgång tecknat avtal om förvärv av två äldreboenden om totalt 115 lägen heter i Tyresö. Med detta förvärv kommer 27 procent av vårt driftnetto från samhällsfastigheter och förvärvet förbättrar Hebas intjäningsförmåga ytterligare. Vårt totalresultat för helåret är negativt och huvudsakligen kopplat till negativa värdeförändringar. Detta i sin tur är ett resultat av ökad inflation och räntor som drivit stigande avkastningskrav. Vi jobbar handgripligen med hållbarhet och vi ligger långt fram, kanske bland de främsta i branschen. Ett kvitto på det är vårt uppdaterade ramverk för hållbar finansiering som lan seras i dagarna. Ramverket går i linje med taxonomins krav och länkar dessutom finansieringen till ambitiösa klimatmål. Vi är aktiva i elektrifieringen av samhället. Utrullningen av elbilsladdning på alla våra parkeringsplatser löper på med full kraft. År 2023 präglades av oroligheter både inom landet och i omvärlden. Gängkriminalitet, sprängningar och krig. Världen har inte känt sådan oro sedan andra världskriget. När jag ser den samlade brutaliteten och känslokylan för människoliv är det lätt att förfäras. Vi behöver trygga krafter som motvikt, för att ge framtidstro. För ekonomin gryr en ljusning för branschen. Vi ser tecken på att inflationen stabiliseras på en lägre nivå och mest tro ligt är att räntetoppen är nådd. Mycket talar för att vi till och med kommer få se räntesänkningar under året. Räntesänk ningar är en av flera parametrar för att få i gång nyproduktio nen, som under året tvärnitat på grund av kraftfull inflation och skenande räntor som följde pandemin och krigen. En blick i backspegeln säger oss att vi inom loppet av några få år har upplevt sällsynt kraftiga svängningar i eko nomin, dramatisk uppgång följd av mycket snabb nedgång. Att med bibehållen styrka navigera ett bolag genom dessa svängningar har varit en utmaning. Men Heba har lyckats. Vi har agerat maximalt för att utnyttja både uppgången och nedgången, med konstant fokus att stärka vår intjäning och behålla vår starka finansiella ställning utan att sänka ambitio nen på våra andra kärnområden. Vi är redo när det vänder. Och nu har vi tagit tillfället att förvärva ytterligare två samhällsfastigheter. Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Heba Fastighets AB Att med bibhållen styrka navigera genom dessa svängningar har varit en utmaning. 3Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 4 ===== Heba Fastighets AB Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden och förtroendefulla partnerskap. Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Produktutveckling Satsning på delningsekonomi och digitalisering Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 56 fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen 46 hyresbostadsfastigheter och 10 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Skapat värde För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna För medarbetarna Engagerade medarbetare För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar För kunderna Attraktiva boendemiljöer För samhället Ansvarsfulla samarbets partners Bidrag till FN:s globala mål Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som vägledande i vårt hållbarhetsarbete Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital • Kompetens, erfarenhet • Resurser – energi, vatten, byggmaterial • Hus och byggrätter • Relationer med hyresgäster • Relationer med samarbetspartners • Investering i Colive • Driva coworking i egen regi 4Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 5 ===== Ökad lönsamhet genom tillväxt med finansiell stabilitet Nya finansiella mål Hebas finansiella målsättning är att årligen under perioden 2024–2025: • Ha ett förvaltningsresultat som överstiger 200 mkr rensat för bostadsrättsintäkter. • Ha en belåningsgrad som inte överskrider 50 procent. • Ha en överskottsgrad över 70 procent. • Under perioden ska andel av koncernens driftnetto frän samhällsfastigheter öka. • Utdelningen under perioden ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Fyra skäl att investera i Heba 3 Stark finansiell ställning och kostnadseffektiv upplåning ger utrymme för lönsam tillväxt2 Ökad andel nyproduktion och samhällsfastigheter med högre direkt avkastning 1 Eftertraktade fastigheter i attraktiva lägen med potential 4 Stabil utdelningsnivå Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. Företagets mål är att aktieutdelningen under 2024–2025 ska vara minst 40 procent av förvaltningsresul tatet justerat för skatt. De senaste tio åren har aktieutdelningen varit mellan 39–73 pro cent av förvaltnings resultatet efter beräk nad skatt. Hebas underliggande stabila kassaflöde, goda finansiella ställning, att bolaget är börsnoterat samt har tillgång till flera kost nadseffektiva finansierings alternativ gör att Heba kan fortsätta sin expansion utan att målet om en belåningsgrad som inte över stiger 50 procent begränsar tillväxt ambitionerna. Heba har fortsatt fokus inom nyproduktion och samhällsfastigheter. Den samlade inves teringsvolymen för pågående hyresrätts och äldreboendeprojekt är drygt 1,6 mdkr vilket inkluderar både pågående och plane rade projekt från 2024–2030. Om samtliga projekt skulle genomföras gene reras ett drift överskott om cirka 72 mkr per år. Anta let geografiska områden inom Stockholms regionen och Mälardalen ska öka på sikt. Efterfrågan på samhällsfastigheter ökar sta digt, bland annat för att Sveriges befolkning blir allt äldre. Heba har som mål att andel av koncernens driftnetto från samhällsfastig heter ska öka under perioden 2024–2025. Heba är med sitt koncentrerade bestånd av hyresbostäder i Stockholmsregionen och Mälardalen väl positionerat för att genom effektiv förvaltning och helhetskoncept för renovering, ombyggnad och tillbyggnad fortsätta att öka intjäningsförmågan i befintligt bestånd. Modernisering och underhåll av fastig heterna sker med inriktning på långsiktig hållbarhet och fokuserar även på energi besparingar och möjligheter att skapa nya bostäder på befintliga fastigheter. Detta förväntas också leda till stigande fastighets värden på sikt. 5Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 6 ===== En långsiktig och hållbar samhällsaktör Övergripande hållbarhetsmål Våra målsättningar är att: • Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och hela verksamheten år 2045. • Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad. • Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbetarna till kompetens utveckling och samarbete. Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Våra tre fokusområden Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att förebygga risker. Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbjuder möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård eller servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att sam arbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5gradersmål och den viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. 1 Vår organisation 2 Vår roll i samhället 3 Vår miljö 6Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 7 ===== Älvdansen, Enköping Under året har hyresgästerna flyttat in i Hebas nyproducerade hyreslägenheter i Älvdansen, Enköping. På gården finns bland annat planteringar i form av regnbäddar, flexibla att kunna möta upp både extrem torka och kraftiga skyfall som är en följd av klimatförändringar. Regnbäddar är ett exempel på klimatanpassningar som Heba utför i fastigheterna. 7Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 8 ===== Bokslutskommuniké 1 januari – 31 december 2023 Omsättning och resultat Fjärde kvartalet Hyresintäkterna minskade till 128,8 (137,4) mkr till följd av genomförda fastighetsförsäljningar under året. Fastighets kost naderna uppgick till 41,9 (41,0) mkr. Förvaltnings resultatet landade på 47,8 (53,1) mkr, en minskning med 10,0 procent. En följd av dels lägre hyresintäkter, dels för sämrat resultat från andelar i gemensamt styrda företag om –5,5 (–0,5) mkr. Orealiserad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederivat uppgick till –195,1 (–274,6) mkr. Resultat före skatt uppgick till –188,1 (–221,5) mkr eller –1,14 (–1,34) kr/aktie och efter skatt till –57,8 (–190,0) mkr eller –0,35 (–1,15) kr/aktie. Helåret 2023 Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets kostnaderna uppgick till 163,5 (148,2) mkr. Förvaltnings resultatet ökade till 270,7 (238,3) mkr, en ökning med 13,6 procent. Det förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag om 35,9 (–1,2) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Resultat för fastighetsförsäljningar uppgick till –75,4 (–0,1) mkr. Orealiserad värdeförändring förvaltnings fastigheter och ränte derivat uppgick till –1 084,5 (–603,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till –1 044,1 (–138,3) mkr eller –6,32 (–0,84) kr/aktie och efter skatt till –712,3 (–136,2) mkr eller –4,31 (–0,82) kr/aktie. 8Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 9 ===== Fastighetsinnehav och marknad Vid delårsperiodens utgång omfattar koncernens fastighets innehav 56 (75) fastigheter i Stockholmsregionen och Mälar dalen, varav 45 (63) fastigheter är bostadsfastigheter, 10 (10) fastigheter är samhällsfastigheter samt 1 (2) projektfastig heter. Uthyrningsbar area är 250 600 (300 300) kvm inne hållande 3 148 (3 942) bostäder och 336 (426) lokaler. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,31 procent för bostäder och 0,67 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. Investeringar och försäljningar Källberga Nynäshamn Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrol lerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyres lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba för värvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 70,4 mkr varav 13,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr. Enköping Heba tecknade under juni 2021 avtal med Bergsundetgrup pen avseende förvärv av två bostadsfastigheter i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total entreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostads fastigheterna består av totalt 154 hyresrätter. Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och under december månad 2021 har projektet byggstartat. Projektet är färdigställt under kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 311,4 mkr varav 52,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr. Övriga investeringar Övriga nyinvesteringar uppgår till 35,9 (11,5) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 226,5 (239,5) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under 2023 uppgår till 327,4 (1 648,8) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 3,8 (6,3) mkr. Försäljningar Under juni 2023 tecknades avtal med Arbetarebostads fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 1 juni 2023. Under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 4 oktober 2023. Under juli 2023 tecknades avtal med Tage Liljedahls Fastig hets AB, Fastighets AB Senator och Jan Fredegård avseende försäljning av fem fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna och där Heba från träder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Den femte fastigheten avyttras genom ett fastighetsöverlåtelseavtal. Frånträde skedde 2 oktober 2023. Investeringar Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr Källberga Nynäshamn 123 Hyresrätter Nov 2022 2024 2026 373 Två fastigheter Enköping 154 Hyresrätter Nov 2021 Dec 2021 Kv 3 2023 321 Total 277 694 9Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 10 ===== Samarbeten Bredäng Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets avtal ett bostadsrätts projekt i Bredäng. Projektet byggstartades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet fär digställs under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset om 72 bostadsrätter och under kvartal två 2023 i det andra huset om 72 bostadsrätter. Totalt sett har 52,1 mkr genererats i resultateffekt från andel i gemen samt styrda företag. Det tredje och sista huset om 56 hyres rätter har frånträtts till Resinova Bostads AB den 30 novem ber 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där Resinova till träder aktierna och därmed indirekt fastig heten. Totalt sett har affärerna genererat en positiv resultateffekt om 48,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 2,9 mkr motsvarar negativ värdeförändring avseende hyresfastig heten. Uppsala Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbetsavtal ett hyresrätts och bostadsrättsprojekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Inves teringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr. Projektet som består av fyra byggnader har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter. Övriga tre byggnader är hyresfastig heter om totalt 117 lägenheter vilka frånträtts till Resinova Bostads AB den 29 september 2023. Affären genomfördes som en bolags affär, där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Totalt sett har affärerna genererat en negativ resultateffekt om 9,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 13 mkr motsvarar negativ värdeförändring avseende hyresfastigheterna. Vårbergstoppen Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets avtal ett hyresrätts projekt i Vårbergstoppen. Hyres rättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastig heter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projek tet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025. Framtidens Stora Sköndal Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets avtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyres rätter och 340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detalj plane process och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Skärgårdsskogen Skarpnäck Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 250 mkr. Samarbeten Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr Vårbergstoppen Vårberg 300 Hyresrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 800 Stora Sköndal Sköndal 260 340 Hyresrätter Bostadsrätter Nov 2020 2 000 Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250 Total 1 000 3 050 10Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 11 ===== Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2023 ett marknadsvärde om 12 773,2 mkr jämfört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. Kon cernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB. Fastigheter under pågående renove ring samt projektfastigheter i tidigare skeden har internvärde rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastig hets status och hyres och marknadssituation. Tillvägagångssätt Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag. Två av fastigheterna har per balans dagen värderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Som huvud metod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tio år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastig het beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på för externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads fastigheter 3,2 procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari– december uppgick till –6,9 (–4,1) procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastnings krav på bostads fastigheter i Stockholmsregionen. Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: Förvaltningsfastigheter (mkr) 2023 jan–dec 2022 jan–dec Bokfört värde vid periodens början 15 718,2 14 673,1 Förvärv och nybyggnation 102,6 1 350,8 Investeringar i befintliga fastigheter 224,8 297,6 Försäljningar –2 187,8 – Värdeförändring –1 084,5 –603,3 Bokfört värde vid periodens slut 12 773,2 15 718,2 Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande en soliditet om 47,2 (43,1) procent. Belåningsgraden uppgår till 44,1 (47,9) procent och nettobelåningsgraden till 43,1 (48,3) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för ändringar i rörelsekapital uppgick till 252,1 (196,6) mkr. Ränte bärande skulder minskade till 5 628,5 (7 535,0) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och –103,9 (2 402,1) mkr löper med rörlig ränta. Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av återköp av obligationer om ca 950 mkr med förfall 2023 och 2024 samt återbetalning av säkerställd skuld med kort förfall. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute stående certifikat om 50 (940) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker ute stående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,21 (2,26) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 232,0 (2 090,0) mkr, varav 132,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 422,3 (4 489,5) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. 11Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 12 ===== Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 0 10 20 30 40 50 2023202220212020201920182017201620152014 jan–dec 0 1 2 3 4 5 Belåningsgrad (%) Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) Räntebindningsstruktur Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 decem ber 2023 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 20231231 Löptid Volym (mkr) Snittränta (procent) Andel (procent) < 1 år 1 146,1 3,41 20 1–2 år 1 920,0 2,32 34 2–3 år 400,0 1,04 7 3–4 år 750,0 1,76 13 4–5 år 150,0 1,30 3 5–6 år 200,0 0,70 4 6–7 år 380,0 1,37 7 7–8 år 330,0 1,69 6 8–9 år 352,4 2,59 6 9–10 år 0,0 0,0 0 Summa 5 628,5 2,21 100 I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat ränteswappar om totalt 4 450,0 (3 450,0) mkr med förfall från 2024 till 2031, varav 550 mkr avser framtidstartade ränte swappar med start 2024 och 2025. Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals bokslut och förändringen redovisas i rapport över total resultat. Per 31 december uppgick derivatens verkliga värde till 99,5 (227,8) mkr. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDAavtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom räntebärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört värde med 79,4 mkr. Kapitalbindningsstruktur Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2023 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 20231231 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 50,0 < 1 år 1 194,0 662,0 1–2 år 1 701,0 1 201,0 2–3 år 1 950,0 950,0 3–4 år 200,0 0,0 4–5 år 440,0 440,0 5–6 år 321,4 321,4 6–7 år 1 138,0 1 138,0 7–8 år 330,0 330,0 8–9 år 536,1 536,1 9–10 år 0,0 0,0 Summa 11 810,5 5 628,5 Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive lånelöften, var 4,0 (4,2) år och den genomsnittliga ränte bindningstiden var 3,5 (2,8) år. Rating Under första kvartalet 2023 erhöll Heba en longterm issuer credit rating med betyget BBB, Negative outlook, av Nordic Credit Rating. MTN-program för utgivning av obligationer och grönt ramverk I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansie ring. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligations programmet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obliga tioner på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer samt certifikat. 12Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 13 ===== Leasingskuld Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden vid över gången till den nya leasingstandarden. Per 31 december 2023 uppgår leasingskulden för tomträtter till 126,3 mkr. Denna är beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden utan hela betalningen utgör räntebetalning. I legal enhet hanteras kostnaden som Tomträttsavgäld och ingår i drift nettot. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Hyresintäkter Av Hebas totala hyresintäkter kommer 75 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. Driftskostnad Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr värmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. Marknadsvärde Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknads värdet stiger med mer än 2,1 mdkr. En halv procentenhets höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än 1,6 mdkr. Finanspolicy Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att kon cernen exponeras för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebind ningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 80 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplåning ens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av ränte derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränte utveckling så att goda lånevillkor uppnås. Hebas kortfristiga räntebärande skuld om 712 mkr består av 50 mkr certifikat, 252 mkr obligation samt 410 mkr banklån. Bolaget avser lösa obligationerna per förfall och refinansiera resterande skuld. Vid behov kan skulden säkras upp av bolagets lånelöften om 2,2 mdkr. Redovisningsprinciper Heba följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrap portering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens stämmer med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alterna tiva nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 13Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 14 ===== Hållbarhet Fjärde kvartalet När vi pratar om klimatpåverkan delar vi upp det i tre huvud områden; det vi löpande använder så som energi, det avfall vi ger upphov till både från våra hyresgäster och i projekt, samt det vi sätter in, så som material och produktval främst i nyproduktion och vid renovering. För att på sikt få en helt klimatneutral verksamhet arbetar vi metodiskt med att mini mera, förbättra och påverka. Vi kan inte uppnå klimatneutrali tet på egen hand utan behöver tillsammans med leverantörer, samarbetspartners, hyresgäster och andra intressenter ha ett nära samarbete – varför påverkan är en av våra viktigaste prioriteringar. Vår roll är att förutom det vi själva har rådighet över, även bidra till en hållbar utveckling i flera delar av kedjan och bjuder in till samtal, utbildning och kompetensutväxling. Minskning av energianvändning Hebas energimål är att vi ska, fram till år 2028 (med 2021 som basår) sänka vår graddagskorrigerade energianvänd ning till 78 kWh/kvm Atemp, en minskning omkring 18 pro cent. Utöver det övergripande målet ska Heba arbeta för att samtliga enskilda fastigheter ska ligga under 99 kWh/kvm Atemp och att all nyproduktion ska uppföras med en 20 procent bättre energiprestanda än rådande BBRkrav. Under sista kvartalet uppgick vår energianvändning till 81 kWh/kvm, vilket följer planenlig minskning. Mål 2028 78 kWh Utfall Kv4 2023 81 kWh Minskning av energianvändning, graddagskorrigeradUtbildningsprogram Under kvartalet har Hebas interna utbildningsprogram haft besök av Colive som Heba är delägare i, för att lära oss mer om boendeformen och processen. Kvartalets andra tillfälle var utbildning i nyckeltal och sista för året, den årliga utbild ningen i Hebas uppförandekod, med antikorruption och mänskliga rättigheter. Uppföljning av uppförandekod för leverantörer Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många perspektiv, så som miljöansvar, klimatpåverkan, arbetsför hållanden, mänskliga rättigheter och antikorruption. Heba påbörjade hösten 2022 revision av våra två största entrepre nörer samt åtta av dess underentreprenörer eller material leverantörer med utgångspunkt i Fastighetsägarnas upp förandekod för leverantörer, som gick i mål under 2023. Under kvartalet har Heba satt upp nya mål kopplat till upp följning av uppförandekod för leverantörer. Samtliga väsent liga leverantörer ska fram till år 2030 ha blivit granskade med utgångspunkt i koden. Vi är övertygade om att tillsammans med våra leverantörer kan vi göra skillnad inom alla hållbar hetsområden, inte minst genom att ställa rätt krav och sam arbeta. 0 30 60 90 120 150 202320222021202020192018 kWh/slash.tabkvm 14Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 15 ===== Hebaaktien Hebas Baktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se Utdelning För verksamhetsåret 2022 har under maj månad 2023 en utdelning skett om 0,45 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,2 procent baserat på börs kursen den 31 december 2022. Återköp av egna aktier Under september 2023 har Heba Fastighets AB beslutat om återköp av egna aktier. Detta med bemyndigande från års stämman 2023 och i syfte att överlåta till deltagare i LTI 2021, LTI 2022 och LTI 2023. Förvärvet får maximalt uppgå till 30 000 aktier av serie B i bolaget och hittills har 16 000 aktier återköpts. Aktieutdelning (kr/aktie) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 202220212020201920182017201620152014 15 % 7 % 13 % 22 % 9 % 23 % –44 % 8 % 8 % Substansvärde (NAV) per aktie (kr) 0 10 20 30 40 50 60 2023202220212020201920182017201620152014 jan–dec 5 % 8 % 31 % 8 % 11 % 11 % 12 % 21 % –5 % –12 % Värdeutveckling aktiekurs 2019–2023 (kr) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2023202220212020201920182017 jan–dec Ägarstruktur, per 20231231 Namn Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Kapital (%) Antal röster (%) IC Industricentralen Holding AB 38 164 498 23,1 12,4 Ericsson, Charlotte 1 998 320 8 628 744 6,4 9,3 Vogel, Johan 1 866 240 8 273 992 6,1 8,7 Vogel, Anna 1 866 240 8 220 992 6,1 8,7 Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,9 8,5 Eriksson, Anders 1 828 320 6 621 738 5,1 8,1 Härnblad, Birgitta Maria 2 065 640 6 059 936 4,9 8,7 Ericsson, Ulf 6 290 000 3,8 2,0 Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 3,0 1,6 Sundström, Maria 635 680 2 890 000 2,1 3,0 Totalt, största aktieägarna 12 108 760 97 873 277 66,6 70,9 Andra aktieägare 3 871 880 51 266 083 33,4 29,1 Totalt 15 980 640 149 139 360 100 100 15Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 16 ===== Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 245,0 (231,4) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 636,2 (305,1) mkr. Händelser efter delårsperiodens utgång Efter periodens utgång har Heba tecknat avtal om förvärv av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat tillträde under mars 2024. Information Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som Heba Fastighets AB ska offentliggöra enligt EU:s marknads missbruksförordning och lagen om värdepappersmarkna den. Informationen lämnades genom nedanstående persons försorg, för offentlig görande per dagens datum. Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för gransk ning av bolagets revisorer. Stockholm den 7 februari 2024 Heba Fastighets AB (publ) Patrik Emanuelsson Verkställande direktör 16Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 17 ===== Stora Sköndal, Stockholm I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. I den nya stadsdelen skapar Heba tillsammans med Åke Sundvall cirka 600 Svanenmärkta bostäder, 340 bostadsrätter och 260 hyresrätter. Våra kvarter är en del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora Sköndal. Stadsutvecklings projektet bygger på visionen En hållbar stadsdel med plats för alla, med fokus på social och miljömässig hållbarhet. 17Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 18 ===== Aktuell intjäningsförmåga Nedan presenteras Hebas aktuella intjäningsförmåga på tolv månadersbasis per 31 december 2023 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med del årsrapporter och bokslutskommunikéer. Viktigt att notera att presentationen inte är en prognos för de kommande tolv månaderna utan snarare en ögonblicksbild. Intjäningsför mågan innehåller ingen bedömning av hyres, vakans, kost nads eller ränteförändringar. Hebas resultaträkning påverkas även av värdeutveckling i fastighetsbeståndet samt derivat, detta är inte beaktat i den aktuella intjäningsförmågan. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som frånträtts och detta på helårsbasis. Avdrag görs ej för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ännu ej frånträtts. Antaganden för aktuell intjäningsförmåga Hyresvärdet består av fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter och inklusive hyreshöjningar och indexregle ring för 2024. Vakans antas enligt aktuell vakansgrad och rabatter enligt kontrakt. Övriga intäkter enligt utfall och uppräknat till helår samt med avdrag för engångsposter. Drift och underhållskostnader enligt budgeterade kost nader för ett normalår. Fastighetsskatten beräknas utifrån aktuella taxeringsvärden. Central administration och Resultat från andelar i gemen samt styrda företag beräknas enligt utfall och uppräknat till helår. Finansiella intäkter beräknas enligt utfall och uppräknat till helår samt med avdrag för engångsposter. Kostnaderna för räntebärande skuld har baserats på koncernens genom snittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Tomträttsavgäld beräknas utifrån aktuella tomträttsavtal. Mkr 31 dec 2023 Hyresvärde 542 Vakans, rabatter och övriga intäkter –1 Hyresintäkter 541 Driftkostnader –139 Underhållskostnader –3 Fastighetsskatt –5 Driftsöverskott 394 Central administration –37 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag löpande 1) –3 Finansnetto –104 Förvaltningsresultat 250 1) Här ingår ej bostadsrättsintäkter och andra resultatpåverkande poster per avyttringar inom Andelar i gemensamt styrda företag. 18Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 19 ===== Rapport över totalresultat, koncernen mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter 128,8 137,4 565,7 509,9 Fastighetskostnader Driftskostnader –39,6 –38,1 –154,0 –137,8 Underhållskostnader –0,9 –1,0 –3,4 –3,6 Fastighetsskatt –1,4 –1,9 –6,1 –6,8 Driftsöverskott 86,9 96,4 402,1 361,7 Central administration –9,7 –10,2 –36,5 –38,2 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag –5,5 –0,5 35,9 –1,2 Finansiella intäkter 10,5 7,4 34,3 24,6 Räntekostnader –36,3 –38,8 –177,0 –103,9 Räntekostnader leasing –0,9 –1,2 –4,1 –4,7 Förvaltningsresultat inkl värdeförändringar i gemensamt styrda företag 44,9 53,1 254,7 238,3 varav Förvaltningsresultat 1) 47,8 53,1 270,7 238,3 Nedskrivningar finansiella tillgångar –10,6 – –10,6 – Resultat fastighetsförsäljning –27,2 – –75,4 –0,1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –80,7 –265,8 –1 084,5 –603,3 Värdeförändring räntederivat –114,4 –8,9 –128,3 226,8 Resultat före skatt –188,1 –221,5 –1 044,1 –138,3 Aktuell skatt 0,3 –0,2 0,3 –0,2 Uppskjuten skatt 129,9 31,7 331,4 2,3 Periodens resultat –57,8 –190,0 331,8 –136,2 Övrigt totalresultat – – – – Summa totalresultat för perioden –57,8 –190,0 –712,3 –136,2 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 2) –0,35 –1,15 –4,31 –0,82 Utdelning (2023 förslag), kr 0,52 0,45 Total utdelning (2023 förslag), Kkr 85 862 74 304 1) I Förvaltningsresultatet ingår ej värdeförändringar hänförbara till gemensamt styrda företag. 2) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas. 19Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 20 ===== Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen mkr 2023 31 dec 2023 30 sep 2022 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,3 5,6 6,4 Förvaltningsfastigheter 12 773,2 14 331,9 15 718,2 Nyttjanderättstillgång 126,3 123,7 156,7 Materiella anläggningstillgångar 7,5 7,2 7,1 Andelar i gemensamt styrda företag 14,3 57,0 20,3 Finansiella anläggningstillgångar 307,3 305,2 412,1 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18,1 25,2 25,2 Räntederivat 99,5 213,8 227,8 Omsättningstillgångar 26,4 47,4 81,6 Likvida medel 247,2 4,3 100,8 Summa tillgångar 13 625,0 15 121,2 16 756,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 437,5 6 495,6 7 224,5 Långfristiga räntebärande skulder 4 916,5 5 247,2 5 803,0 Uppskjuten skatteskuld 1 326,2 1 487,4 1 709,6 Leasingskuld 126,3 123,7 156,7 Kortfristiga räntebärande skulder 712,0 1 652,0 1 732,0 Övriga kortfristiga skulder 106,6 115,4 130,3 Summa skulder 7 187,6 8 625,6 9 547,6 Summa eget kapital och skulder 13 625,0 15 121,2 16 756,2 20Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 21 ===== Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moder- företagets ägare Ingående balans 20220101 34,4 6,9 7 451,5 7 492,8 Periodens totalresultat –136,2 –136,2 Transaktion med ägare Utdelning –132,1 –132,1 Utgående balans 20221231 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5 Ingående balans 20230101 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5 Periodens totalresultat –712,3 –712,3 Återköp aktier –0,4 –0,4 Transaktion med ägare Utdelning –74,3 –74,3 Utgående balans 20231231 34,4 6,9 6 396,2 6 437,5 21Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 22 ===== Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftsöverskott 86,9 96,4 402,1 361,7 Central administration –9,7 –10,2 –36,5 –38,2 Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet –26,4 0,3 –2,9 1,8 Erhållen utdelning Brandkontoret – – –0,7 1,2 Erhållna räntor 24,0 5,8 38,3 5,9 Betalda finansiella kostnader –37,3 –39,7 –175,5 –109,3 Betald skatt –1,9 –0,4 0,3 –0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 35,5 52,2 226,6 223,0 Förändring av rörelsekapital 8,8 –12,8 25,5 –26,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 44,3 39,4 252,1 196,6 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter –56,2 –555,8 –327,4 –1 648,4 Investering i finansiella tillgångar –3,5 0,6 –3,5 –0,2 Övriga investeringar –1,2 –0,3 –3,8 –6,3 Erhållen utdelning från intresseföretag 38,0 – 58,0 – Investeringar i intresseföretag –16,1 – –16,1 – Försäljning förvaltningsfastigheter 1 457,0 – 2 062,6 –0,1 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 1,2 0,6 2,8 2,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 419,4 –554,9 1 772,7 –1 652,6 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån – 989,8 1 409,0 3 985,0 Amortering av lån –1 270,7 –730,0 –3 315,6 –2 475,0 Förändring av långfristiga fordringar 50,2 26,3 102,8 20,1 Återköp aktier –0,2 – –0,4 – Utbetald utdelning – – –74,3 –132,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 220,8 286,1 –1 878,4 1 398,0 Periodens kassaflöde 242,9 –229,4 146,4 –58,0 Likvida medel vid periodens början 4,3 330,1 100,8 158,8 Likvida medel vid periodens slut 247,2 100,8 247,2 100,8 22Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 23 ===== Segmentsrapportering, koncernen Januari–december 2023 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 57,4 179,9 36,1 188,7 89,4 14,2 565,7 Fastighetskostnader –15,8 –59,2 –10,2 –47,1 –26,5 –4,7 –163,5 Driftsöverskott 41,6 120,7 25,9 141,6 62,9 9,5 402,1 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 793,0 3 695,5 802,3 4 201,8 2 209,5 71,2 12 773,2 Januari–december 2022 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 54,8 188,4 13,3 165,9 83,7 3,7 509,9 Fastighetskostnader –14,3 –62,5 –4,8 –39,6 –24,8 –2,1 –148,2 Driftsöverskott 40,5 125,9 8,6 126,2 58,9 1,6 361,7 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,1 5 383,7 1 003,6 4 698,9 2 319,9 424,0 15 718,2 Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskott 402,1 (361,7) mkr och resultat före skatt –1 044,1 (–138,3) mkr består av central administration –36,5 (–38,2) mkr, räntekostnad leasing –4,1 (–4,7) mkr, finansnetto –142,7 (–79,3) mkr, resultat från andelar intresse företag 35,9 (–1,2), nedskrivningar finansiella till gångar –10,6 (0,0) samt resultat från fastighets försäljningar –75,4 (–0,1) och värdeförändring –1 212,9 (–376,5) mkr. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt ovan överensstämmer med den interna rapporteringen till företagsledningen. Från 1 januari 2022 har områdessegmenten justerats både vad gäller namn samt fastighetsindelning. Justeringen har gjorts för att spegla att Heba numera äger fastigheter utan för Stockholm med närförorter. Även jämförelsesiffror före gående års kvartal är omräknade. Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen januari–december 2023 enligt nedan: mkr Bostads- fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 457,0 108,7 565,7 Fastighetskostnader –144,2 –19,3 –163,5 Driftsöverskott 312,8 89,3 402,1 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 332,3 2 440,9 12 773,2 23Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 24 ===== Moderbolagets resultaträkning mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter 56,4 63,0 245,0 231,4 Fastighetskostnader Driftskostnader –26,5 –23,9 –94,7 –85,2 Underhållskostnader –1,4 –1,1 –4,5 –3,9 Fastighetsskatt –0,6 –1,0 –3,9 –3,9 Tomträttsavgälder –0,9 –0,5 –2,4 –2,4 Driftsöverskott 27,0 36,5 139,5 136,0 Avskrivningar på fastigheter –6,5 –6,7 –27,0 –25,5 Bruttoresultat 20,5 29,8 112,2 110,6 Central administration –9,6 –10,8 –36,2 –38,5 Resultat från fastighetsförsäljning –31,9 – –31,9 – Resultat från andelar i koncernföretag 740,0 – 693,5 – Finansiella intäkter 23,9 25,7 107,2 78,9 Räntekostnader –12,1 –24,8 –80,7 –72,7 Värdeförändring derivatinstrument –114,4 –8,9 –128,3 226,8 Resultat efter finansiella poster 616,5 11,0 636,2 305,1 Bokslutsdispositioner –50,3 12,0 –50,3 12,0 Aktuell skatt – – – – Uppskjuten skatt 50,7 –6,5 33,4 –77,4 Periodens resultat 616,9 16,5 619,3 239,7 Moderbolagets balansräkning i sammandrag mkr 2023 31 dec 2023 30 sep 2022 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,3 5,6 6,4 Materiella anläggningstillgångar 2 385,5 2 600,0 2 529,2 Finansiella anläggningstillgångar 3 003,1 3 875,2 4 044,7 Derivatinstrument 99,5 213,8 227,8 Kortfristiga fordringar 791,9 17,5 18,0 Likvida medel 246,5 3,1 100,0 Summa tillgångar 6 531,7 6 715,2 6 926,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 169,2 1 552,5 1 624,5 Obeskattade reserver 2,7 1,8 1,8 Avsättningar 204,4 255,1 237,8 Långfristiga skulder 3 497,1 3 244,0 3 504,8 Kortfristiga skulder 658,4 1 661,8 1 557,1 Summa skulder 4 362,5 5 162,7 5 301,6 Summa eget kapital och skulder 6 531,7 6 715,2 6 926,1 24Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 25 ===== Nyckeltal, koncernen 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 285 283 261 241 245 Direktavkastning, % 1) 3,2 2,3 2,2 2,3 2,6 Hyresintäkter per kvm, kr 1 987 1 802 1 726 1 636 1 588 Fastighetskostnader per kvm, kr 574 524 525 499 521 Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 53 767 46 560 42 761 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 2) 252,1 196,6 232,7 187,7 172,7 Investeringar, mkr 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9 610,5 Överskottsgrad, % 3) 19) 71,1 70,9 69,6 69,5 67,2 Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 47,9 46,7 50,9 47,6 46,0 Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,5 3,3 4,8 4,6 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,2 2,3 0,9 1,1 1,3 Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 0,9 1,0 0,8 0,8 0,6 Belåningsgrad, % 8) 19) 44,1 47,9 41,1 40,8 33,1 Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 43,1 48,3 41,1 41,4 34,9 Soliditet, % 10) 19) 47,2 43,1 48,3 47,9 52,9 Avkastning eget kapital, % 11) 19) –10,4 –1,9 21,7 12,3 14,0 Avkastning totalt kapital, % 12) 19) –5,7 –0,2 13,0 8,3 8,2 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 13) –4,31 –0,82 8,93 4,35 4,39 Kassaflöde, kr 14) 19) 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05 Eget kapital, kr 15) 19) 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35 Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 46,42 52,73 55,73 45,98 40,94 Börskurs, kr 17) 35,45 36,30 78,80 57,25 43,10 Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 104 165 120 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165 120 165 120 165 120 165 120 Definitioner 1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt räntenetto och poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet. 3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. 6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid periodens utgång. 8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 9) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 10) Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång. 11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. 13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 17) Börskurs vid periodens utgång 18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång 19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda, www.hebafast.se 25Kv4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2023 HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 26 ===== Kalendarium Årsredovisning 2023 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024 Årsstämma 24 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 10 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 23 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 februari 2025 Årsredovisning 2024 mars 2025 Kontaktpersoner Patrik Emanuelsson, vd 08522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Hanna Franzén, CFO 08442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden med hög standard att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Hebakoncernen omfattar 56 fastigheter, varav 10 samhällsfastigheter. Antal bostäder är 3 148 och antal lokaler 336. Heba grundades 1952 och är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. www.hebafast.se