FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
Q1Delårsrapport
januari-mars 2023
===== SIDA 2 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 2
Delårsrapport januari-mars 2023
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 503 mnkr (449), en
ökning om 12 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighets-
förvaltningens nettoomsättning 551 mnkr (499).
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 15 procent och uppgick
till 331 mnkr (288). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighets-
förvaltningens bruttoresultat 379 mnkr (338).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -499 mnkr (380), motsvarande -2,47
kronor per aktie (1,88). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 48,9 mdkr (49,5 vid årsskiftet),
vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 195 kronor per aktie
(201 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 2,70 kr per aktie. Periodens oreali-
serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -906 mnkr (227).
• Soliditeten uppgick till 60 procent (60), nettobelåningsgraden till 20 procent
(19) och räntetäckningsgraden var 6,2 gånger (7,6).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 8,5 procent (9,7). Exklusive pågående
utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,4 procent (6,7).
Nyckeltal
Jan-mar Jan-mar Jan-dec
Mnkr 2023 2022 2022
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 551 499 2 055
Hyresintäkter, koncerninternt -49 -50 -200
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 503 449 1 855
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 331 288 1 235
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -906 227 -209
Rörelseresultat -575 517 1 089
Periodens resultat -499 380 722
Verkligt värde fastigheter, mdkr 48,9 49,2 49,5
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,0 18,7 18,7
Räntetäckningsgrad, ggr 6,2 7,6 7,7
EPRA vakansgrad, % 5,4 6,7 4,0
EPRA EPS per aktie, kr 1,25 1,15 5,07
EPRA NRV per aktie, kr 195 199 201
Händelser i verksamheten under första kvartalet
I NK-varuhuset i Stockholm omflyttar lyxvarumärket
Loewe till en större avdelning om cirka 140 kvm.
Varumärket Hööks har öppnat en pop-up butik om drygt
200 kvm i gallerian Femman i Göteborg. Hööks erbjuder
ett brett sortiment inom friluftsliv, häst- och hundsport.
Avdelningen Hår & Skönhet om cirka 260 kvm har öppnat
på gatuplan i NK-varuhuset i Göteborg.
På Klarabergsgatan i fastigheten Orgelpipan 7 i Stock-
holm har THE WORKS tecknat hyresavtal för cirka
2 500 kvm kontor. THE WORKS bedriver kostnadsef-
fektiv coworking i fastigheter som är under utveckling.
För Orgelpipan 7 pågår utredningar för framtida om-
och påbyggnationer.
Varumärket Stone Island har tecknat hyresavtal för en
ny butik i fastigheten Packarhuset 4 i Bibliotekstan. I
och med nyetableringen flyttar varumärket från sin tidi-
gare butikslokal i området.
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 3
KONCERNEN
RESULTAT
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 48,5 mnkr (50,3) uppgick
under perioden till 502,9 mnkr (448,7). Ökningen
förklaras främst av indexering samt högre bruttohy-
ror vid nyuthyrningar och omförhandlingar. Sedan
början av 2022 belastas nettoomsättningen av att
hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tom-
ställts för projektet Johanna. Verksamhetens kost-
nader var -172,2 mnkr (-160,7). Driftkostnaderna
ökade under perioden, främst kopplat till högre
energikostnader. Bruttoresultatet var 330,7 mnkr
(288,0) exklusive koncerninterna hyror.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4.
Föregående år var omsättningshyrestillägget 12,0
mnkr varav NK-fastigheterna stod för 9,9 mnkr. Utö-
ver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariat-
ioner vad gäller hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde
redovisas på sidan 8.
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verk-
samhet. Övrig verksamhet består av Cecil
Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i
Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till
177,5 mnkr (164,1). Kostnaderna, exklusive kon-
cerninterna hyror om -29,5 mnkr (-33,7), var -177,3
mnkr (-162,9). Bruttoresultatet för NK Retail exklu-
sive koncerninterna hyreskostnader blev 0,2 mnkr
(1,2). Försäljningen för NK Retail påverkas av sä-
songsvariationer där normalt det första kvartalet är
det svagaste och det fjärde kvartalet är det stark-
aste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
34,3 mnkr (31,0). Kostnaderna, exklusive koncern-
interna hyror om -19,0 mnkr (-16,6), var -20,9 mnkr
(-17,1). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna
hyreskostnader blev 13,4 mnkr (13,9).
För mer information, se Segmentsredovisning på
sidan 8.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -13,0 mnkr (-12,8).
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastig-
heter var -906,4 mnkr (227,0). För mer information,
se sidorna 4-5.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -52,2
mnkr (-38,0). Ränteintäkter var 1,8 mnkr (0,0).
Kostnader för upplåning var -48,2 mnkr (-32,4) och
räntekostnader för leasing avseende främst tomt-
rättsavgälder var -5,8 mnkr (-5,6). Ökningen av
finansiella kostnader för upplåning förklaras till
största del av högre genomsnittlig ränta. För mer
information, se sidorna 5-6.
Skatt
Koncernens skatt uppgick under perioden till
127,9 mnkr (-99,3), varav -26,5 mnkr (-19,1) ut-
gjorde aktuell skatt och 154,4 mnkr (-80,2) uppskju-
ten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt förkla-
ras av periodens negativa orealiserade värdeför-
ändringar i fastighetsbeståndet.
Periodens resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -499,4
mnkr (380,0). Minskningen förklaras av periodens
negativa orealiserade värdeförändringar i fastig-
hetsbeståndet.
===== SIDA 4 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 4
FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd
baseras på en intern värdering där klassificeringen
sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den
31 mars 2023 uppgå till 48 909 mnkr (49 547 vid
årsskiftet). Minskningen förklaras av negativa oreali-
serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet men
motverkas delvis av periodens investeringar. Den
uthyrbara ytan var cirka 386 100 kvm (386 600 vid
årsskiftet).
Den totala hyresvakansgraden per den 31 mars
2023 var 8,5 procent (7,0 vid årsskiftet) och den to-
tala ytvakansgraden var 13,0 procent (11,2 vid års-
skiftet). Hyresvakansgraden exklusive pågående ut-
vecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 5,4
procent (4,0 vid årsskiftet). Ökningen av hyresva-
kansen exklusive pågående utvecklingsprojekt för-
klaras främst av ett par kontorsavflyttningar. För
flera av dessa ytor har nya hyresavtal redan teck-
nats.
Förvärv och investeringar
De totala investeringarna under perioden uppgick till
283,8 mnkr (203,3).
För närvarande uppgår pågående och planerade
projekt till cirka 3 mdkr. Större projekt presenteras i
tabellen nedan.
Återuppbyggnaden av Vildmannen 7 i Bibliotek-
stan är i slutfasen. Arbetena med fasaderna är
klara och byggnaden är avtäckt. Invändiga arbeten
med installationer, WC- och våtgrupper samt bu-
tikslokaler fortgår. Utanför byggnaden pågår åter-
ställning av gatumiljön. Samtliga kontorsytor om
cirka 2 900 kvm är uthyrda till Cirio Advokatbyrå.
Flera hyresavtal för butiksytorna är tecknade, där-
ibland med Chanel Fragrance and Beauty Boutique
och A.P.C. om vardera cirka 100 kvm. Den nya
byggnaden kommer erbjuda mycket moderna och
effektiva kontor samt attraktiva butiker i en unik
miljö. Inflyttning sker från juli månad i år.
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen
Sveavägen och Kungsgatan i Stockholm, genom-
förs en större ombyggnation av cirka 3 100 kvm
kontorslokaler samt uppgradering av tekniska in-
stallationer. Projektet bedöms färdigställas kring
årsskiftet 2023/2024.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår
det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Jo-
hanna. Under kvartalet har arbeten med projekte-
ring, spontning, grund- och stomarbeten samt nya
fönsteröppningar pågått. Miljösanering och en ar-
keologisk undersökning har avslutats. I kvarteret är
den första av två byggkranar uppställd. Projektet
omfattar totalt cirka 44 000 kvm bruttoarea och den
uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka
11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet
2025/2026.
Fastighets- och substansvärde
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern
värdering av varje enskild fastighet. Syftet med
värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets
verkliga värde. För att kvalitetssäkra värderingarna,
inhämtas minst en gång per år externa värderingar
för en del av fastighetsbeståndet. Löpande under
året görs uppdateringar av den interna fastighets-
värderingen med köp, försäljningar och gjorda inve-
steringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om
det finns andra indikationer på förändringar i fastig-
heternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till
exempel större uthyrningar, uppsägningar samt
väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den ore-
aliserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet
för perioden uppgå till -906,4 mnkr (227,0). Det
totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31
mars 2023 uppgick till 48,9 mdkr inklusive periodens
investeringar. Den orealiserade värdeförändringen
beror främst på stigande avkastningskrav.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet har
ökat med 4 punkter jämfört med kvartal 4 2022 och
uppgick vid ovanstående värdering till 3,8 procent
(3,7 vid årsskiftet).
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom
att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts.
Bedömningen har gjorts genom tillämpning av vär-
dering enligt en variant av ortsprismetoden som kal-
las för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne-
bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation
till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastig-
heter och obebyggd mark har värderingen baserats
på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresva-
kans under byggtiden.
Avkastningskravet baseras på inhämtad informat-
ion om marknadens avkastningskrav på aktuella köp
och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade
lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fas-
tighetens delområde, analyseras transaktioner i an-
gränsande område. Även affärer som inte kommit till
avslut eller andra påverkande faktorer ger vägled-
ning om marknadens avkastningskrav.
Avkastningskravet kan variera mellan olika reg-
ioner och delområden inom regionerna. Hänsyn tas
även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnads-
konstruktion samt större investeringsbehov. För fas-
tigheter med tomträtt har beräkningen baserats på
ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter
högre än för motsvarande fastigheter där mark inne-
has med äganderätt. Fastigheternas driftnetto be-
räknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, lång-
siktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift-
och underhållskostnader. Råder större osäkerhet än
normalt kompenseras det av höjda direktavkast-
ningskrav i värderingen.
Större pågående och planerade projekt första kvartalet 2023
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdigställande
(år)
Stockholm
Vildmannen 7
Pågående
Kontor, butik &
bostäder
4 800
4 800
800
2023
Stockholm
Hästhuvudet 13
Pågående
Kontor 3 100
-
135
2023/2024
Stockholm
Orgelpipan 7
Detaljplanearbete
Kontor -
-
-
-
Göteborg
Kvarteret Inom
Vallgraven 12
Pågående
Kontor, butik &
restaurang
31 600
11 600
2 200
2025/2026
Göteborg
NK Göteborg
Detaljplanearbete
Kontor, butik &
restaurang
-
-
-
-
1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för ev akuering.
För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017.
===== SIDA 5 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 5
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav
för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
Avkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,4-3,8 procent
Göteborg 4,3-4,6 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 3,8 procent
1) Värdetidpunkt 2023-03-31.
Känslighetsanalys
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt för-
säljningspris på marknaden vid värdetidpunkten.
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges
ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring
uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeinterval-
let brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera
beroende bland annat på marknadssituation, fastig-
hetens tekniska standard och investeringsbehov.
Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 48,9
mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 pro-
cent innebär det att det bedömda verkliga värdet
varierar med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de väsent-
liga faktorerna som påverkar värderingen och resul-
tateffekten före skatt därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 1 060 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 530 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 670 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 350 mnkr
1) Värdetidpunkt 2023-03-31.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet upp-
gick långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 39,4
mdkr eller 195 kronor per aktie. Aktuellt substans-
värde (EPRA NTA) var 37,1 mdkr eller 183 kronor per
aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld.
Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl-
lande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter
kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser.
Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till 5 pro-
cent.
Substansvärde, 31 mars 2023
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital 30 216,4 149
Återläggning
Redovisad uppskjuten skatt1) 9 218,6 46
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 39 435,0 195
Avdrag
Immateriella tillgångar -92,1 -1
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 237,5 -11
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 37 105,4 183
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan 92,1 1
Redovisad uppskjuten skatt1) med av-
drag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 981,1 -35
EPRA NDV (Substansvärde) 30 216,4 149
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltnings-
fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts-
avgälder.
HYRESMARKNADEN
Kontorshyresmarknaden i Stockholms city var sta-
bil under kvartalet, med god efterfrågan på främst
moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge.
Vakansnivåerna var fortsatt inom normalintervallet
och i Stockholms mest eftertraktade lägen i Biblio-
tekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt
Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för
moderna kontor till mellan 6 700 och 9 200 kronor
per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
På marknaden för butikslokaler var efterfrågan sta-
bil och flera hyresavtal tecknades. Marknadshy-
rorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms
vara inom intervallet 11 000 till 24 000 kronor per
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakan-
serna var högre än normalintervallet och mark-
nadshyrorna i de attraktivaste lägena var inom in-
tervallet 3 200 och 4 000 kronor per kvm och år
exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler i
centrala kommersiella lägen var marknadshyrorna
mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm och år
exklusive fastighetsskattetillägg.
Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler
har utvecklats positivt medan omförhandlingar av
butikslokaler har resulterat i lägre hyror.
FINANSIERING
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via
upplåning från de större nordiska bankerna samt kapi-
talmarknaden. Total upplåning uppgick per den 31
mars 2023 till 9 500 mnkr (9 000 vid årsskiftet). Rän-
tebärande nettoskuld var 9 074 mnkr (8 547 vid års-
skiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16
uppgående till 714 mnkr (712 vid årsskiftet), total net-
toskuld var 9 788 mnkr (9 259 vid årsskiftet). Utöver
utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften upp-
gående till 5 000 mnkr.
Hufvudstaden har ett MTN-program om 12 000
mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr.
Totalt utestående belopp uppgår till 6 000 mnkr i obli-
gationer respektive 1 000 mnkr i företagscertifikat.
Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestå-
ende certifikat. Per den 31 mars 2023 uppgick likvida
medel samt outnyttjade lånelöften till 5 426 mnkr,
vilket täcker samtliga förfall de kommande tre åren.
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 mars 2023
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program 12 000 6 000
Certifikatsprogram 3 000 2 000
Banklån inkl. lånelöften 7 500 5 000
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,5 år
(1,7 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbind-
ningstiden 2,5 år (2,6 vid årsskiftet) och den effektiva
genomsnittliga räntan 2,5 procent (1,9 vid årsskiftet)
inklusive och 2,3 procent (1,7 vid årsskiftet) exklusive
kostnad för outnyttjade lånelöften. I kapitalbindningsti-
den för certifikatslån har beräkning skett utifrån under-
liggande lånelöften. För att uppnå önskad ränteförfal-
lostruktur sker upplåning både med fast och rörlig
ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 5 000
mnkr med fast ränta. Finansiella tillgångar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilka utöver
obligationslånen i all väsentlighet överensstämmer
med verkligt värde. För obligationslån med fast ränta
uppgår övervärdet till 346,1 mnkr (397,3 vid årsskif-
tet). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vil-
ket betyder att värdet har beräknats baserat på offici-
ella marknadsnoteringar.
===== SIDA 6 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 6
Räntebindningsstruktur, 31 mars 2023
Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig
eff. ränta, %1), 2)
Andel, %
< 1 4 500 3,7 48
1 - 2 2 000 1,2 21
2 - 3 500 1,2 5
3 - 4 2 500 1,4 26
Totalt 9 500 2,5 100
1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i
den period som krediten förfaller.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad
för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,3 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 mars 2023
Förfall,
år
Banklån Obligationer/
Certifikat
Total
skuld
Outnyttjade
lånelöften
< 1 1 000 2 000 3 000 1 000
1 - 2 - 2 000 2 000 1 000
2 - 3 500 500 1 000 1 000
3 - 4 - 2 500 2 500 1 000
4 - 5 1 000 - 1 000 1 000
Totalt 2 500 7 000 9 500 5 000
Grön finansiering
I september 2021 etablerades ett ramverk för gröna
obligationer. Syftet är att finansiera gröna fastigheter
samt investeringar i projekt inom klimatomställning
och hållbarhet. Totalt har 1,5 mdkr emitterats i gröna
obligationer. Under föregående år tog Hufvudstaden
upp gröna banklån vilka följer utgivande institution-
ers ramverk för grön finansiering. Gröna banklån
uppgick till 1,5 mdkr och totalt var grön finansiering
3,0 mdkr vid periodens slut vilket motsvarar 32 pro-
cent av den totala upplåningen. Målsättningen fram-
över är att successivt öka andelen grön finansiering.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stock-
holm, bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq
Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid peri-
odens slut totalt 34 796 aktieägare. Andelen ut-
ländskt ägande uppgick per den 31 mars 2023 till
20,5 procent (21,0 vid årsskiftet) av antalet utestå-
ende aktier. Kursen på A-aktien den 31 mars 2023
var 140,70 kronor och totala börsvärdet för samtliga
aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till
29,7 mdkr.
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsför-
behåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare
har rätt att när som helst begära omvandling av sina
C-aktier till A-aktier. Under kvartal 1 2023 har inga
C-aktier omvandlats till A-aktier.
Aktiestruktur per 31 mars 2023
Aktieslag Antal aktier Antal röster
Kapital
%
Röster
%
A (1 röst) 203 000 110 203 000 110 96,1 19,7
C (100 röster) 8 271 823 827 182 300 3,9 80,3
Totalt 211 271 933 1 030 182 410 100,0 100,0
Återköpta aktier
Totalt innehav av egna aktier per den 31 mars 2023
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro-
cent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent
av det totala antalet röster. Inga återköp har skett
under perioden eller efter rapportperiodens utgång.
Vid årsstämman 2023 fick styrelsen ett förnyat be-
myndigande att förvärva aktier av serie A upp till
högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt
att överlåta egna aktier i bolaget.
Återköp av aktier per 31 mars 2023
Miljoner aktier
Totalt antal
aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
Per 1 jan 2023 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier - - -
Per 31 mars 2023 211,3 9,0 202,3
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-
FAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansierings-
ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i
fastighetsbeståndet.
Det geopolitiska säkerhetsläget i Europa har kraf-
tigt försämrats i och med kriget i Ukraina efter
Rysslands invasion. Det har resulterat i negativa
effekter på de finansiella marknaderna. Påverkan
på energimarknaden har också varit stor med peri-
odvis markant högre prissättning. Inflationen är den
högsta på länge, till stor del drivet av högre energi-,
livsmedels- och materialpriser. För att motverka in-
flationen har flera centralbanker höjt styrräntorna.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga
risker eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de
som beskrivs i Års- och hållbarhetsredovisningen
2022.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-
STÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har
skett under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standar-
derna. Denna delårsrapport för koncernen är upprät-
tad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt till-
lämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upp-
lysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansi-
ella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten.
Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder har va-
rit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbar-
hetsredovisningen.
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2023
har inte medfört några väsentliga effekter på
koncernens finansiella rapportering.
KOMMANDE INFORMATION
Halvårsrapport jan-jun 2023 24 augusti 2023
Delårsrapport jan-sep 2023 9 november 2023
Bokslutskommuniké för 2023 15 februari 2024
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 februari 2024
Årsstämma 2024 21 mars 2024
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen
om värdepappersmarknaden. Informationen lämnas
genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för
offentliggörande den 11 maj 2023.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens
hemsida, www.hufvudstaden.se.
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
===== SIDA 7 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 7
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
Januari-
mars
2023
Januari-
mars
2022
Januari-
december
2022
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto 551,4 499,0 2 054,7
Hyresintäkter, koncerninternt -48,5 -50,3 -199,8
Fastighetsförvaltning, netto 502,9 448,7 1 854,9
Övriga segment 211,8 195,1 890,9
714,7 643,8 2 745,8
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -13,3 -11,5 -32,1
Drift och administration -98,0 -85,7 -355,0
Fastighetsskatt -59,3 -62,0 -227,0
Avskrivningar -1,6 -1,5 -5,9
Fastighetsförvaltningens kostnader -172,2 -160,7 -620,0
Övriga segment, kostnader brutto -246,7 -230,3 -972,0
Hyreskostnader, koncerninternt 48,5 50,3 199,8
Övriga segment, kostnader netto -198,2 -180,0 -772,2
Verksamhetens kostnader -370,4 -340,7 -1 392,2
Bruttoresultat 344,3 303,1 1 353,6
- varav Fastighetsförvaltning 330,7 288,0 1 234,9
- varav Övriga segment 13,6 15,1 118,7
Central administration -13,0 -12,8 -55,7
Rörelseresultat före värdeförändringar
331,3 290,3
1 297,9
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -906,4 227,0 -209,1
Rörelseresultat -575,1 517,3 1 088,8
Finansiella intäkter och kostnader -52,2 -38,0 -184,5
Resultat före skatt -627,3 479,3 904,3
Skatt 127,9 -99,3 -182,3
Resultat efter skatt -499,4 380,0 722,0
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat -499,4 380,0 722,0
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor -2,47 1,88 3,57
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 9.
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
31 mars
2023
31 mars
2022
31 december
2022
Förvaltningsfastigheter 48 909,4 49 205,8 49 546,9
Nyttjanderättstillgångar 713,5 713,7 711,0
Övriga anläggningstillgångar 167,9 155,0 165,4
Summa anläggningstillgångar 49 790,8 50 074,5 50 423,3
Omsättningstillgångar 958,6 1 058,7 812,1
Summa tillgångar 50 749,4 51 133,2 51 235,4
Eget kapital 30 216,4 30 920,0 31 262,0
Långfristiga räntebärande skulder 6 500,0 6 500,0 6 500,0
Uppskjutna skatteskulder 9 098,8 9 242,3 9 253,2
Långfristiga leasingskulder 706,1 705,4 702,8
Övriga långfristiga skulder 102,7 92,7 104,0
Övriga avsättningar 31,3 32,8 31,7
Summa långfristiga skulder 16 438,9 16 573,2 16 591,7
Kortfristiga räntebärande skulder 3 000,0 2 600,0 2 500,0
Kortfristiga leasingskulder 8,2 9,1 9,0
Övriga skulder 1 085,9 1 030,9 872,7
Summa kortfristiga skulder 4 094,1 3 640,0 3 381,7
Summa eget kapital och skulder 50 749,4 51 133,2 51 235,4
===== SIDA 8 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 8
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
Januari-
mars
2023
Januari-
mars
2022
Januari-
december
2022
Ingående eget kapital 31 262,0 31 066,0 31 066,0
Periodens totalresultat -499,4 380,0 722,0
Utdelning -546,2 -526,0 -526,0
Utgående eget kapital 30 216,4 30 920,0 31 262,0
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
Januari-
mars
2023
Januari-
mars
2022
Januari-
december
2022
Resultat före skatt -627,3 479,3 904,3
Avskrivningar/nedskrivningar 20,0 20,6 53,4
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 906,4 -227,0 209,1
Övriga förändringar -0,5 0,8 -0,4
Betald inkomstskatt -26,5 -19,1 -91,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 272,1 254,6 1 075,2
före förändringar i rörelsekapital
Ökning/minskning varulager -4,7 -5,3 -69,9
Ökning/minskning rörelsefordringar -174,3 -199,3 -35,2
Ökning/minskning rörelseskulder 212,0 201,1 54,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 305,1 251,1 1 024,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -268,9 -189,2 -966,3
Investeringar i övriga anläggningstillgångar -14,9 -14,1 -51,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -283,8 -203,3 -1 017,8
Upptagna lån 1 500,0 800,0 2 800,0
Amortering av låneskuld -1 000,0 -900,0 -3 000,0
Amortering av leasingskuld -2,5 -2,4 -9,5
Utbetald utdelning -546,2 -526,0 -526,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -48,7 -628,4 -735,5
Periodens kassaflöde -27,4 -580,6 -729,0
Likvida medel vid periodens början 453,0 1 182,0 1 182,0
Likvida medel vid periodens slut 425,6 601,4 453,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 1,51 1,24 5,06
Periodens kassaflöde per aktie, kr -0,14 -2,87 -3,60
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil
Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade
i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt
Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar Jan-mar
KONCERNEN, Mnkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning 347,3 307,9 121,1 116,7 83,0 74,4 -48,5 -50,3 502,9 448,7
Fastighetskostnader -79,6 -72,5 -64,5 -60,3 -28,1 -27,9 -172,2 -160,7
Bruttoresultat fastighets-
förvaltning 267,7 235,4 56,6 56,4 54,9 46,5 -48,5
-50,3 330,7 288,0
NK Retail
Nettoomsättning 177,5 164,1 177,5 164,1
Kostnader -206,8 -196,6 29,5 33,7 -177,3 -162,9
Bruttoresultat NK Retail -29,3 -32,5 29,5 33,7 0,2 1,2
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 11,5 9,7 22,8 21,3 34,3 31,0
Kostnader -10,6 -8,4 -29,3 -25,3 19,0 16,6 -20,9 -17,1
Bruttoresultat övrig
verksamhet 0,9 1,3 -6,5
-4,0 19,0
16,6 13,4 13,9
Central administration -13,0 -12,8
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter
-906,4 227,0
Rörelseresultat -575,1 517,3
Finansiella intäkter och
kostnader
-52,2 -38,0
Resultat före skatt -627,3 479,3
===== SIDA 9 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 9
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING
Koncernen
Moderbolaget
Jan-mar Jan-mar Jan-dec Jan-mar Jan-mar Jan-dec
Mnkr 2023 2022 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter 505,7 453,4 1 870,8 379,8 338,3 1 397,2
Serviceintäkter 31,5 26,3 114,8 14,0 11,0 47,2
Försäljning av varor 177,5 164,1 760,2 - - -
Total nettoomsättning 714,7 643,8 2 745,8 393,8 349,3 1 444,4
NYCKELTAL
KONCERNEN
31 mars
2023
31 mars
2022
Helår
2022
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm 386,1 386,4 386,6
Hyresvakansgrad, % 8,5 9,7 7,0
Ytvakansgrad, % 13,0 14,7 11,2
Verkligt värde, mdkr 48,9 49,2 49,5
Överskottsgrad, % 68,8 67,8 69,8
Driftnetto, mnkr 379,2 338,3 1 434,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 0,5 3,1 2,3
Avkastning på sysselsatt kapital, % 1,0 3,4 2,6
Soliditet, % 60 60 61
Räntetäckningsgrad, ggr 6,2 7,6 7,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 0,3 0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,0 18,7 18,7
Bruttomarginal, % 48,2 47,1 49,3
Data per aktie
Periodens resultat, kr -2,47 1,88 3,57
Eget kapital, kr 149,36 152,84 154,53
Fastigheternas verkliga värde, kr 241,76 243,22 244,91
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272
EPRA
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt), mnkr 252 233 1 025
EPRA EPS per aktie, kr 1,25 1,15 5,07
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 39 435,0 40 278,8 40 635,1
EPRA NRV per aktie, kr 195 199 201
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 37 105,4 37 913,9 38 270,8
EPRA NTA per aktie, kr 183 187 189
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 30 216,4 30 920,0 31 262,0
EPRA NDV per aktie, kr 149 153 155
EPRA vakansgrad, % 5,4 6,7 4,0
NYCKELTAL PER KVARTAL
Jan-mar Okt-dec Jul-sep Apr-jun Jan-mar Okt-dec Jul-sep Apr-jun
KONCERNEN 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021
Börskurs A-aktie, kr 140,70 148,30 122,30 113,00 133,80 135,20 131,10 145,50
Nettoomsättning, mnkr 715 746 672 684 644 703 632 635
Avkastning eget kapital, % 0,5 2,4 4,2 4,0 3,1 9,8 5,3 4,5
Avkastning eget kapital, justerad % 2,8 2,9 2,9 2,9 2,6 3,0 3,3 3,4
Soliditet, % 60 61 61 61 60 61 60 60
Bruttomarginal, % 48,2 48,1 51,2 50,8 47,1 48,7 55,0 55,7
Överskottsgrad, % 68,8 68,6 71,7 71,2 67,8 68,2 73,5 72,8
Driftnetto, mnkr 379,2 370,3 364,9 361,2 338,3 333,3 363,2 360,1
Periodens resultat per aktie, kr -2,47 -1,63 1,46 1,86 1,88 8,33 2,48 3,73
Eget kapital per aktie, kr 149,36 154,53 156,16 154,70 152,84 153,56 145,23 142,75
EPRA EPS per aktie, kr 1,25 1,29 1,30 1,33 1,15 1,28 1,36 1,31
EPRA NRV per aktie, kr 195 201 203 201 199 199 189 186
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 1,51 1,01 1,36 1,45 1,24 1,47 1,37 1,15
===== SIDA 10 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 10
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal
avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte defi-
nieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associ-
ations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definit-
ioner se sidan 13.
Mnkr
31 mars
2023
31 mars
2022
Helår
2022
Substansvärde se sidan 5.
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 6 500 6 500 6 500
Långfristiga leasingskulder 706 705 703
Kortfristiga räntebärande skulder 3 000 2 600 2 500
Kortfristiga leasingskulder 8 9 9
Likvida medel -426 -601 -453
Nettoskuld 9 788 9 213 9 259
Soliditet
Eget kapital 30 216 30 920 31 262
Balansomslutning 50 749 51 133 51 235
Soliditet, % 60 60 61
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 9 788 9 213 9 259
Redovisat värde fastigheter 48 909 49 206 49 547
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,0 18,7 18,7
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt 210
2)
1 236
2) 904
Återläggning värdeförändringar 906 -227 209
Finansiella kostnader1) 216 2) 152 2) 166
Summa 1 332 1 161 1 279
Finansiella kostnader1) 216
2) 152
2) 166
Räntetäckningsgrad, ggr 6,2 7,6 7,7
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt)
Rörelseresultat före värdeförändringar 331 290 1 298
Finansiella intäkter och kostnader -52 -38 -185
Förvaltningsresultat 279 252 1 113
Aktuell skatt förvaltningsresultat -27 -19 -88
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt) 252 233 1 025
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3
EPRA EPS, kr 1,25 1,15 5,07
EPRA vakansgrad, %
Hyresvärde vakant yta, totalt 205 214 155
Hyresvärde vakant yta, projekt 76 66 68
Hyresvärde totalt 2 417 2 220 2 214
Hyresvakansgrad totalt, % 8,5 9,7 7,0
Hyresvakansgrad projekt, % 3,1 3,0 3,0
EPRA vakansgrad, % 5,4 6,7 4,0
1) Exklusive avgifter för uttag av pantbrev.
2) Omräknat 12 månader.
===== SIDA 11 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 11
MODERBOLAGET
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING
Nettoomsättningen uppgick till 393,8 mnkr (349,3).
Ökningen förklaras främst av indexering och högre
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar.
Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av
att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tom-
ställts för projektet Johanna.
Verksamhetens kostnader var -217,3 mnkr (-195,0).
Kostnaden för underhåll ökade, främst hänförligt till
större utvecklingsprojekt. Därtill påverkade högre ener-
gikostnader. Bruttoresultatet blev 176,5 mnkr (154,3).
Resultat från finansiella poster uppgick till -44,3 mnkr
(-30,3).
Likvida medel vid periodens utgång var 419,0 mnkr
(559,4). Investeringar i fastigheter och inventarier upp-
gick till 172,4 mnkr (90,0).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-
FAKTORER
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte-
och kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen
på sidan 6 har inga andra väsentliga risker eller osä-
kerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i Års-
och hållbarhetsredovisningen 2022.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅ-
ENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer och Årsredovisningslagen. Denna de-
lårsrapport har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisnings-
principer och beräkningsgrunder är oförändrade från
Års- och hållbarhetsredovisningen 2022.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
Januari-
mars
2023
Januari-
mars
2022
Januari-
december
2022
Nettoomsättning1) 393,8 349,3 1 444,4
Verksamhetens kostnader -217,3 -195,0 -835,3
Bruttoresultat 176,5 154,3 609,1
Central administration -13,0 -12,8 -55,8
Rörelseresultat 163,5 141,5 553,3
Övriga finansiella intäkter och kostnader -44,3 -30,3 4,7
Resultat efter finansiella poster 119,2 111,2 558,0
Bokslutsdispositioner - - -115,1
Resultat före skatt 119,2 111,2 442,9
Skatt -24,6 -23,1 -91,3
Periodens resultat 94,6 88,1 351,6
Rapport över totalresultat
Periodens resultat 94,6 88,1 351,6
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat 94,6 88,1 351,6
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 9.
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
31 mars
2023
31 mars
2022
31 december
2022
Förvaltningsfastigheter 8 713,3 8 302,3 8 589,5
Övriga anläggningstillgångar 6 084,3 6 089,9 6 086,5
Summa anläggningstillgångar 14 797,6 14 392,2 14 676,0
Omsättningstillgångar 900,1 1 003,8 771,6
Summa tillgångar 15 697,7 15 396,0 15 447,6
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital 1 984,4 2 172,5 2 436,0
Summa eget kapital 3 963,1 4 151,2 4 414,7
Obeskattade reserver 51,0 52,8 51,0
Avsättningar 912,0 909,5 911,5
Långfristiga skulder 6 596,6 6 587,0 6 597,8
Kortfristiga skulder 4 175,0 3 695,5 3 472,6
Summa eget kapital och skulder 15 697,7 15 396,0 15 447,6
===== SIDA 12 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 12
Stockholm den 11 maj 2023
Anders Nygren
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 13 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 13
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Finans
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande
till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkast-
ningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten samt med
undantag för jämförelsestörande poster och värdeföränd-
ringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt
exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som nor-
malt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus fi-
nansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt syssel-
satt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som nor-
malt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämfö-
relsestörande poster och värdeförändringar.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsätt-
ning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnote-
ring samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA Earnings - Förvaltningsresultat efter avdrag för nomi-
nell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter
och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive under-
skottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland an-
nat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och
investeringar.
EPRA NRV - Net Reinstatement Value. Redovisat eget ka-
pital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt
enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra till-
gångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nytt-
janderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
EPRA NTA - Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital
med återläggning av derivat och avdrag för immateriella till-
gångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället
för nominell uppskjuten skatt.
EPRA NDV - Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande
poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och
kostnader.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och
som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram
med en löptid på 1-15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till
fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder
samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt
likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklu-
sive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus
finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklu-
sive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt
finansiella kostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital
vid årets utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt
antal utestående aktier under perioden.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhål-
lande till genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt
antal utestående aktier under en viss period.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker
med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostna-
der.
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är
exkluderade.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för
fastighetsskatt.
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken
och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt
butiks-, kultur- och restaurangutbud.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle
kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen
görs mellan parter som är oberoende av varandra och som
har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer
kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till
total uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till mark-
nadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
===== SIDA 14 =====
Delårsrapport januari-mars 2023 Hufvudstaden 14
Om Hufvudstaden
Verksamhetsmål
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett
av landets starkaste varumärken i fastighets-
branschen. Varumärket är välkänt och står för hög
kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning
och utveckling av egna kommersiella fastigheter i
Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärs-
lägen.
Syfte
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
Vision
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara
Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Affärsidé
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda fram-
gångsrika företag högkvalitativa kontors- och butiks-
lokaler på attraktiva marknadsplatser.
Finansiella mål
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelnings-
tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer
än hälften av nettovinsten från den löpande verk-
samheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över
tiden.
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande
verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighets-
bestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare
med stort engagemang för kunden, affärsmanna-
skapet och yrkeskunnandet.
Strategier för att uppnå målen
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samver-
kan med kunderna och kontinuerligt bidra till att för-
bättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa
högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga pro-
dukter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetens-
utveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas
med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpass-
ning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska
skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt
arbeta för ekonomisk, miljömässig och social håll-
barhet.
HUFVUDSTADEN AB (PUBL)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 15 =====