FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Q2Halvårsrapport
januari-juni 2023
===== SIDA 2 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 2
Halvårsrapport januari-juni 2023
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 004 mnkr (905), en
ökning om 11 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighets-
förvaltningens nettoomsättning 1 101 mnkr (1 006).
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 13 procent och uppgick
till 675 mnkr (599). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighets-
förvaltningens bruttoresultat 771 mnkr (700).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 372 mnkr (756), motsvarande -6,78
kronor per aktie (3,74). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade
värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,8 mdkr (49,5 vid årsskiftet),
vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 189 kronor per aktie
(201 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet var -2 295 mnkr (410).
• Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21 procent
(18) och räntetäckningsgraden var 5,6 gånger (8,1).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,7 procent (8,5). Exklusive pågående
utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,5 procent (5,5).
Nyckeltal
Jan-jun Jan-jun Jan-dec
Mnkr 2023 2022 2022
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 1 101 1 006 2 055
Hyresintäkter, koncerninternt -97 -101 -200
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 1 004 905 1 855
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 675 599 1 235
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -2 295 410 -209
Rörelseresultat -1 606 1 035 1 089
Periodens resultat -1 372 756 722
Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,8 49,6 49,5
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,6 18,5 18,7
Räntetäckningsgrad, ggr 5,6 8,1 7,7
EPRA vakansgrad, % 4,5 5,5 4,0
EPRA EPS, kr 2,62 2,48 5,07
EPRA NRV per aktie, kr 189 201 201
Händelser i verksamheten under andra kvartalet
I Bibliotekstan utökar modehuset Moncler den förhyrda ytan
med cirka 200 kvm i fastigheten Pumpstocken 10 och i fast-
igheten Rännilen 18 öppnar Prada Uomo en butik om cirka
80 kvm.
I fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan har det svenska
sko- och accessoarvarumärket ATP Atelier tecknat hyres-
avtal för cirka 80 kvm butik med öppning i slutet av året.
På damplanet i NK-varuhuset i Stockholm kommer den
spanska tapas-restaurangen Chipirón öppna, vilket ytter-
ligare stärker varuhusets matutbud.
Fastigheterna Kvasten 2, 6 och 9 i Stockholm har miljö-
certifierats enligt BREEAM In-Use med betyget Very
Good. Därmed är 76 procent av Hufvudstadens fastig-
heter miljöcertifierade. Målsättningen är att samtliga
fastigheter ska vara miljöcertifierade senast 2025.
I fastigheten Packarhuset 4 i bästa läge vid Norrmalms-
torg har Danske Bank förlängt hyresavtalet om cirka
9 800 kvm kontor till 2035.
I fastigheten Fyran i Göteborg har Rolfs Flyg- och Buss-
resor tecknat hyresavtal för cirka 1 500 kvm kontor.
I Nordstan öppnar Flying Tiger en butik om 150 kvm i
Fyran och smyckesvarumärket Pandora etablerar sig i
en butik om 60 kvm i Femman.
===== SIDA 3 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 3
KONCERNEN
RESULTAT
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 96,6 mnkr (100,6) uppgick
under perioden till 1 003,9 mnkr (905,4). Ökningen
förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror
vid nyuthyrningar och omförhandlingar. Sedan början
av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvar-
teret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för pro-
jektet Johanna. Verksamhetens kostnader var -329,1
mnkr (-306,5). Driftkostnaderna ökade under peri-
oden, främst kopplat till högre energikostnader. Brut-
toresultatet var 674,8 mnkr (598,9) exklusive koncern-
interna hyror.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4.
Föregående år var omsättningshyrestillägget 12,0
mnkr varav NK-fastigheterna stod för 9,9 mnkr. Utöver
detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer
vad gäller hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde
redovisas på sidan 9.
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verk-
samhet. Övrig verksamhet består av Cecil Cowork-
ing, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 368,6
mnkr (358,5). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -58,6 mnkr (-67,3), var -353,6 mnkr (-334,1).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader var 15,0 mnkr (24,4). Försäljningen
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där nor-
malt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde
kvartalet är det starkaste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
68,6 mnkr (64,3). Kostnaderna, exklusive koncern-
interna hyror om -38,0 mnkr (-33,3), var -43,7 mnkr
(-36,6). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna
hyreskostnader blev 24,9 mnkr (27,7).
För mer information, se Segmentsredovisning på
sidan 9.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -25,6 mnkr (-25,5).
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastig-
heter var -2 295,0 mnkr (409,6). För mer information,
se sidorna 4-5.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -118,8
mnkr (-81,7). Ränteintäkter var 4,5 mnkr (0,0). Kost-
nader för upplåning var -111,7 mnkr (-70,4), varav av-
gifter för uttag av nya pantbrev om 0,0 mnkr (-5,1).
Räntekostnader för leasing avseende främst tomt-
rättsavgälder var -11,6 mnkr (-11,3). Ökningen av fi-
nansiella kostnader för upplåning förklaras till största
del av högre genomsnittlig ränta. För mer information,
se sidorna 5-6.
Skatt
Koncernens skatt uppgick under perioden till 352,2
mnkr (-197,3), varav -38,9 mnkr (-42,3) utgjorde aktu-
ell skatt och 391,1 mnkr (-155,0) uppskjuten skatt.
Förändringen av uppskjuten skatt förklaras av peri-
odens negativa orealiserade värdeförändringar i
fastighetsbeståndet.
Periodens resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -1 372,5
mnkr (756,1). Minskningen förklaras främst av peri-
odens negativa orealiserade värdeförändringar i
fastighetsbeståndet.
===== SIDA 4 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 4
FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd ba-
seras på en intern värdering där klassificeringen sker i
nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 juni
2023 uppgå till 47 837 mnkr (49 547 vid årsskiftet).
Minskningen förklaras av negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet men motverkas del-
vis av periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var
cirka 386 100 kvm (386 600 vid årsskiftet).
Den totala hyresvakansgraden per den 30 juni 2023
var 7,7 procent (7,0 vid årsskiftet) och den totala yt-
vakansgraden var 12,2 procent (11,2 vid årsskiftet).
Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklings-
projekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 4,5 procent
(4,0 vid årsskiftet).
Förvärv och investeringar
De totala investeringarna uppgick till 617,0 mnkr
(458,9).
För närvarande uppgår pågående och planerade
projekt till cirka 3 mdkr. Större projekt presenteras i
tabellen nedan.
Återuppbyggnaden av Vildmannen 7 i Bibliotekstan
är till största del färdigställd. Driftsättning av installat-
ioner och system har genomförts. Avslutande arbeten
med innergården och omkringliggande gatumiljö är
klara. Det som återstår är bland annat del av arbeten i
butikslokalerna. Samtliga kontorsytor om cirka 2 900
kvm är uthyrda till Cirio Advokatbyrå med tillträde i
kvartal 3. Flera hyresavtal för butiksytorna är teck-
nade. Chanel Fragrance and Beauty Boutique och
A.P.C. kommer hyra vardera cirka 100 kvm och ATP
Atelier kommer hyra cirka 80 kvm. Den nya byggna-
den erbjuder mycket moderna och effektiva kontor
samt attraktiva butiker i en unik miljö.
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Svea-
vägen och Kungsgatan i Stockholm, pågår en större
ombyggnation av cirka 3 100 kvm kontorslokaler samt
uppgradering av tekniska installationer.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna.
Under kvartalet har arbeten med spontning, grund-
och stomarbeten samt fasadarbeten och ny fönster-
sättning pågått. Den nya stommen har delvis nått full
byggnadshöjd och del av kvarteret är väderskyddat.
I kvarteret är den första av två byggkranar uppställd.
Projektet omfattar totalt cirka 44 000 kvm bruttoarea
och den uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka
11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet
2025/2026.
Fastighets- och substansvärde
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern
värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värde-
ringen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga
värde. För att kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas
minst en gång per år externa värderingar för en del av
fastighetsbeståndet. Löpande under året görs uppdate-
ringar av den interna fastighetsvärderingen med köp,
försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden
bedömer även löpande om det finns andra indikationer
på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa
kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsäg-
ningar samt väsentliga förändringar i avkastningskra-
ven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den oreali-
serade värdeförändringen i fastighetsbeståndet
för perioden uppgå till -2 295,0 mnkr (409,6). Det
totala värdet på fastighetsbeståndet per den 30 juni
2023 uppgick till 47,8 mdkr inklusive periodens inve-
steringar. Den orealiserade värdeminskningen beror
främst på stigande avkastningskrav men motverkas till
viss del av effekten av högre hyror.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet har ökat
med 15 punkter jämfört med kvartal 1 2023 och upp-
gick vid ovanstående värdering till 3,9 procent (3,7 vid
årsskiftet).
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att
varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Be-
dömningen har gjorts genom tillämpning av värdering
enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för
nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att
marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastig-
heternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och
obebyggd mark har värderingen baserats på en färdig-
ställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt fi-
nansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.
Avkastningskravet baseras på inhämtad information
om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och
försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen.
Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens
delområde, analyseras transaktioner i angränsande
område. Även affärer som inte kommit till avslut eller
andra påverkande faktorer ger vägledning om mark-
nadens avkastningskrav.
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion
samt större investeringsbehov. För fastigheter med
tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastnings-
krav som är 0,20 procentenheter högre än för motsva-
rande fastigheter där mark innehas med äganderätt.
Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknads-
mässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad
samt normaliserade drift- och underhållskostnader.
Råder större osäkerhet än normalt kompenseras det
av höjda direktavkastningskrav i värderingen.
Större pågående och planerade projekt andra kvartalet 2023
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdigställande
(år)
Stockholm
Vildmannen 7
Pågående
Kontor, butik &
bostäder
4 800
4 800
800
2023
Stockholm
Hästhuvudet 13
Pågående
Kontor 3 100
-
135
2023/2024
Stockholm
Orgelpipan 7
Detaljplanearbete
Kontor -
-
-
-
Göteborg
Kvarteret Inom
Vallgraven 12
Pågående
Kontor, butik &
restaurang
31 600
11 600
2 200
2025/2026
Göteborg
NK Göteborg
Detaljplanearbete
Kontor, butik &
restaurang
-
-
-
-
1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för ev akuering.
För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017.
===== SIDA 5 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 5
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för
kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
Avkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,5-4,0 procent
Göteborg 4,5-4,7 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 3,9 procent
1) Värdetidpunkt 2023-06-30.
Känslighetsanalys
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten.
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta
ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskatt-
ningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar
uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende
bland annat på marknadssituation, fastighetens tek-
niska standard och investeringsbehov.
Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 47,8
mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent
innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar
med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga fak-
torerna som påverkar värderingen och resultateffekten
före skatt därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 1 020 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 510 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 140 mnkr
1) Värdetidpunkt 2023-06-30.
Extern värdering
För att kvalitetssäkra värderingen har externa värde-
ringar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag,
Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och
Newsec Advice. De externa värderingarna per
2023-06-30 omfattar tio fastigheter och motsvarar 33
procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Mot-
svarande andel vid årsskiftet var 43 procent. Urvalet av
fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de
valda objekten ska representera olika fastighetskate-
gorier, ort, läge samt teknisk och byggnadsmässig
standard. De fastigheter som har värderats externt per
2023-06-30 är Grönlandet Södra 11, Järnplåten 28,
Kvasten 6, Medusa 1, Orgelpipan 7, Oxhuvudet 18,
Pumpstocken 10 (del av) och Rännilen 18 i Stockholm
samt Inom Vallgraven 10:9 (NK Göteborg) och Nord-
staden 8:24 (del av) i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett mark-
nadsvärde som uppgår till 16,6 mdkr. Hufvudstadens
interna värdering av samma fastigheter uppgår till 16,0
mdkr. De interna värderingarna överensstämmer såle-
des väl med de externa värderingarna.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 38,3 mdkr
eller 189 kronor per aktie. Aktuellt substansvärde
(EPRA NTA) var 36,1 mdkr eller 178 kronor per aktie
efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna
bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skatte-
lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig
uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.
Substansvärde, 30 juni 2023
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital 29 343,3 145
Återläggning
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 981,4 44
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 38 324,7 189
Avdrag
Immateriella tillgångar -94,5 0
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 179,9 -11
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 36 050,3 178
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan 94,5 0
Redovisad uppskjuten skatt1) med av-
drag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 801,4 -33
EPRA NDV (Substansvärde) 29 343,3 145
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltnings-
fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts-
avgälder.
HYRESMARKNADEN
I Stockholms city utvecklades kontorshyresmark-
naden stabilt under det andra kvartalet men uthyr-
ningsprocesserna tog något längre tid. Främst efter-
frågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa
läge. Vakansnivåerna var fortsatt inom normalinter-
vallet och i Stockholms mest eftertraktade lägen i
Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och
runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för
moderna kontor till mellan 6 800 och 9 400 kronor per
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. På mark-
naden för butikslokaler var efterfrågan stabil och flera
hyresavtal tecknades. Marknadshyrorna för butiker i
bästa kommersiella läge bedöms vara inom intervallet
11 000 till 24 000 kronor per kvm och år exklusive
fastighetsskattetillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakans-
erna var högre än normalintervallet och marknads-
hyrorna i de attraktivaste lägena var inom intervallet
3 200 och 4 000 kronor per kvm och år exklusive
fastighetsskattetillägg. För butikslokaler i centrala
kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan
3 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive
fastighetsskattetillägg.
Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit
positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt
har under perioden 40 700 kvm omförhandlats till ett
hyresvärde av 294 mnkr. I genomsnitt resulterar om-
förhandlingarna i en hyresökning om cirka 1 procent.
Omförhandlingen med Danske Bank i fastigheten
Packarhuset 4 påverkar först från slutet av 2025 och
ingår inte i ovanstående siffror.
FINANSIERING
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via upplå-
ning från de större nordiska bankerna samt kapitalmark-
naden. Total upplåning uppgick per den 30 juni 2023 till
9 700 mnkr (9 000 vid årsskiftet). Räntebärande netto-
skuld var 9 157 mnkr (8 547 vid årsskiftet). Därtill kom-
mer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 712 mnkr
(712 vid årsskiftet), total nettoskuld var 9 869 mnkr
(9 259 vid årsskiftet). Utöver utestående upplåning finns
outnyttjade lånelöften uppgående till 5 000 mnkr.
Hufvudstaden har ett MTN-program om 12 000 mnkr
samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt utestå-
ende belopp uppgår till 6 300 mnkr i obligationer respek-
tive 900 mnkr i företagscertifikat. Hufvudstaden tillser att
det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för
att täcka samtliga utestående certifikat. Per den 30 juni
2023 uppgick likvida medel samt outnyttjade lånelöften
till 5 543 mnkr, vilket täcker samtliga obligations- och
certifikatsförfall de kommande tre åren.
===== SIDA 6 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 6
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 30 juni 2023
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program 12 000 5 700
Certifikatsprogram 3 000 2 100
Banklån inkl. lånelöften 7 500 5 000
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,3 år
(1,7 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningsti-
den 2,4 år (2,6 vid årsskiftet) och den effektiva genom-
snittliga räntan 2,9 procent (1,9 vid årsskiftet) inklusive
och 2,8 procent (1,7 vid årsskiftet) exklusive kostnad för
outnyttjade lånelöften. I kapitalbindningstiden för certifi-
katslån har beräkning skett utifrån underliggande lånelöf-
ten. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upp-
låning både med fast och rörlig ränta. Av den långfristiga
upplåningen löper 4 500 mnkr med fast ränta. Finans-
iella tillgångar och skulder redovisas till upplupet an-
skaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all väsent-
lighet överensstämmer med verkligt värde. För obligat-
ionslån med fast ränta uppgår övervärdet till 365,0 mnkr
(397,3 vid årsskiftet). Dessa har beräknats utifrån nivå 2
i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat
på officiella marknadsnoteringar.
Räntebindningsstruktur, 30 juni 2023
Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig
eff. ränta, %1), 2)
Andel, %
< 1 5 200 4,3 54
1 - 2 1 500 1,1 16
2 - 3 1 500 1,2 15
3 - 4 1 500 1,6 15
Totalt 9 700 2,9 100
1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i
den period som krediten förfaller.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad
för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 juni 2023
Förfall,
år
Banklån Obligationer/
Certifikat
Total
skuld
Outnyttjade
lånelöften
< 1 500 1 900 2 400 1 000
1 - 2 1 000 2 300 3 300 1 000
2 - 3 - 1 500 1 500 1 000
3 - 4 - 1 500 1 500 1 000
4 - 5 1 000 - 1 000 1 000
Totalt 2 500 7 200 9 700 5 000
Grön finansiering
Syftet med grön finansiering är att finansiera gröna
fastigheter samt investeringar i projekt inom klimatom-
ställning och hållbarhet. Hufvudstaden har totalt 4,3
mdkr i grön finansiering vilket motsvarar 44 procent
av den totala upplåningen. Emission av gröna obliga-
tioner görs enligt Hufvudstadens ramverk som följer
Green Bond Principles. Vid upptagande av gröna
banklån följs utgivande institutioners ramverk för grön
finansiering. Av den totala gröna finansieringen upp-
gick obligationer till 2,3 mdkr och banklån till 2,0 mdkr.
Målsättningen framöver är att successivt öka andelen
grön finansiering.
KVARTAL 2
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 48,1 mnkr (50,3) var 501,0
mnkr (456,7), en ökning med 10 procent. Ökningen
förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror
vid omförhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhet-
ens kostnader var -156,9 mnkr (-145,8), främst kopp-
lat till ökade drift- och underhållskostnader. Fastig-
hetsförvaltningens bruttoresultat exklusive koncernin-
terna hyror om 48,1 mnkr (50,3) uppgick till 344,1
mnkr (310,9).
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 191,1 mnkr
(194,4). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om
-29,1 mnkr (-33,6), var -176,3 mnkr (-171,2). Bruttoresul-
tatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostna-
der blev 14,8 mnkr (23,2).
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
34,3 mnkr (33,3). Kostnaderna exklusive koncernin-
terna hyror om -19,0 mnkr (-16,7), var -22,8 mnkr
(-19,5). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hy-
reskostnader blev 11,5 mnkr (13,8).
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick
till -1 388,6 mnkr (182,6). Finansiella intäkter och
kostnader var netto -66,6 mnkr (-43,7), varav avgifter
för uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-5,1).
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stock-
holm, bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq
Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens
slut totalt 34 223 aktieägare. Andelen utländskt ägande
uppgick per den 30 juni 2023 till 20,7 procent (21,0 vid
årsskiftet) av antalet utestående aktier. Kursen på A-
aktien den 30 juni 2023 var 128,10 kronor och totala
börsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-
aktien, uppgick till 27,1 mdkr.
Största ägarna per 30 juni 2023
Ägare Antal aktier, % Antal röster, %
L E Lundbergföretagen 45,2 87,9
AMF 9,3 1,9
State Street Bank and Trust 3,7 0,8
BNY Mellon 2,6 0,5
JP Morgan Chase Bank 2,3 0,5
BNP Paribas, Luxemburg 1,4 0,3
BNP Paribas, Paris 1,3 0,3
Spiltan Fonder 1,2 0,2
Norges Bank 1,0 0,2
Familjen Lundberg 1,0 0,8
Skogstornet 1,0 0,2
Övriga aktieägare 25,8 5,5
Utestående aktier 95,8 99,1
Eget innehav 4,2 0,9
Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsför-
behåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare
har rätt att när som helst begära omvandling av sina C-
aktier till A-aktier. Under första halvåret 2023 har 1 097
C-aktier omvandlats till A-aktier.
Aktiestruktur per 30 juni 2023
Aktieslag Antal aktier Antal röster
Kapital,
%
Röster,
%
A (1 röst) 203 001 207 203 001 207 96,1 19,7
C (100 röster) 8 270 726 827 072 600 3,9 80,3
Totalt 211 271 933 1 030 073 807 100,0 100,0
Återköpta aktier
Totalt innehav av egna aktier per den 30 juni 2023
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro-
cent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av
det totala antalet röster. Inga återköp har skett under
perioden eller efter rapportperiodens utgång. Vid års-
stämman 2023 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande
att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent
av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna
aktier i bolaget.
Återköp av aktier per 30 juni 2023
Miljoner aktier
Totalt antal
aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
Per 1 jan 2023 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier - - -
Per 30 juni 2023 211,3 9,0 202,3
===== SIDA 7 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 7
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-
FAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansiering-,
ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i
fastighetsbeståndet.
Det geopolitiska säkerhetsläget i Europa har kraftigt
försämrats i och med kriget i Ukraina efter Rysslands
invasion. Det har resulterat i negativa effekter på de
finansiella marknaderna. Påverkan på energimark-
naden har också varit stor med periodvis markant
högre prissättning. Inflationen är fortfarande hög och
för att motverka den har flera centralbanker succes-
sivt fortsatt att höja styrräntorna. Säkerhetspolisen
(Säpo) höjde den 17 augusti terrorhotnivån till en
4:a på en femgradig skala, vilket betyder att hotnivån
i och mot Sverige bedöms som hög. Hufvudstaden
följer utvecklingen och arbetar enligt myndigheternas
rekommendationer och råd.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som besk-
rivs i Års- och hållbarhetsredovisningen 2022.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-
STÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standar-
derna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga
bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar en-
ligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna
och i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprin-
ciper och beräkningsgrunder har varit oförändrade från
senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisningen.
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2023 har
inte medfört några väsentliga effekter på koncernens
finansiella rapportering.
KOMMANDE INFORMATION
Delårsrapport jan-sep 2023 9 november 2023
Bokslutskommuniké för 2023 15 februari 2024
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 februari 2024
Årsstämma 2024 21 mars 2024
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen
om värdepappersmarknaden. Informationen lämnas
genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för
offentliggörande den 24 augusti 2023.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens hem-
sida, www.hufvudstaden.se.
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
===== SIDA 8 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 8
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
April-
juni
2023
April-
juni
2022
Januari-
juni
2023
Januari-
juni
2022
Januari-
december
2022
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto 549,1 507,0 1 100,5 1 006,0 2 054,7
Hyresintäkter, koncerninternt -48,1 -50,3 -96,6 -100,6 -199,8
Fastighetsförvaltning, netto 501,0 456,7 1 003,9 905,4 1 854,9
Övriga segment 225,4 227,7 437,2 422,8 890,9
726,4 684,4 1 441,1 1 328,2 2 745,8
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -9,1 -4,9 -22,4 -16,4 -32,1
Drift och administration -87,0 -82,0 -185,0 -167,7 -355,0
Fastighetsskatt -59,2 -57,4 -118,5 -119,4 -227,0
Avskrivningar -1,6 -1,5 -3,2 -3,0 -5,9
Fastighetsförvaltningens kostnader -156,9 -145,8 -329,1 -306,5 -620,0
Övriga segment, kostnader brutto -247,2 -241,0 -493,9 -471,3 -972,0
Hyreskostnader, koncerninternt 48,1 50,3 96,6 100,6 199,8
Övriga segment, kostnader netto -199,1 -190,7 -397,3 -370,7 -772,2
Verksamhetens kostnader -356,0 -336,5 -726,4 -677,2 -1 392,2
Bruttoresultat 370,4 347,9 714,7 651,0 1 353,6
- varav Fastighetsförvaltning 344,1 310,9 674,8 598,9 1 234,9
- varav Övriga segment 26,3 37,0 39,9 52,1 118,7
Central administration -12,6 -12,7 -25,6 -25,5 -55,7
Rörelseresultat före värdeförändringar
357,8 335,2
689,1 625,5
1 297,9
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 388,6 182,6 -2 295,0 409,6 -209,1
Rörelseresultat -1 030,8 517,8 -1 605,9 1 035,1 1 088,8
Finansiella intäkter och kostnader -66,6 -43,7 -118,8 -81,7 -184,5
Resultat före skatt -1 097,4 474,1 -1 724,7 953,4 904,3
Skatt 224,3 -98,0 352,2 -197,3 -182,3
Resultat efter skatt -873,1 376,1 -1 372,5 756,1 722,0
Övrigt totalresultat - - - - -
Periodens totalresultat -873,1 376,1 -1 372,5 756,1 722,0
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor -4,31 1,86 -6,78 3,74 3,57
För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
30 juni
2023
30 juni
2022
31 december
2022
Förvaltningsfastigheter 47 836,9 49 629,7 49 546,9
Nyttjanderättstillgångar 711,0 711,3 711,0
Övriga anläggningstillgångar 174,7 158,6 165,4
Summa anläggningstillgångar 48 722,6 50 499,6 50 423,3
Omsättningstillgångar 977,1 1 019,4 812,1
Summa tillgångar 49 699,7 51 519,0 51 235,4
Eget kapital 29 343,3 31 296,1 31 262,0
Långfristiga räntebärande skulder 7 300,0 6 500,0 6 500,0
Uppskjutna skatteskulder 8 862,1 9 317,1 9 253,2
Långfristiga leasingskulder 704,1 703,6 702,8
Övriga långfristiga skulder 97,6 99,8 104,0
Övriga avsättningar 28,7 29,5 31,7
Summa långfristiga skulder 16 992,5 16 650,0 16 591,7
Kortfristiga räntebärande skulder 2 400,0 2 600,0 2 500,0
Kortfristiga leasingskulder 7,8 8,5 9,0
Övriga skulder 956,1 964,4 872,7
Summa kortfristiga skulder 3 363,9 3 572,9 3 381,7
Summa eget kapital och skulder 49 699,7 51 519,0 51 235,4
===== SIDA 9 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 9
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
Januari-
juni
2023
Januari-
juni
2022
Januari-
december
2022
Ingående eget kapital 31 262,0 31 066,0 31 066,0
Periodens totalresultat -1 372,5 756,1 722,0
Utdelning -546,2 -526,0 -526,0
Utgående eget kapital 29 343,3 31 296,1 31 262,0
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
Januari-
juni
2023
Januari-
juni
2022
Januari-
december
2022
Resultat före skatt -1 724,7 953,4 904,3
Avskrivningar/nedskrivningar 32,3 32,6 53,4
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2 295,0 -409,6 209,1
Övriga förändringar -3,0 -2,5 -0,4
Betald inkomstskatt -38,9 -42,3 -91,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 560,7 531,6 1 075,2
före förändringar i rörelsekapital
Ökning/minskning varulager -3,1 -9,4 -69,9
Ökning/minskning rörelsefordringar -76,4 -119,3 -35,2
Ökning/minskning rörelseskulder 77,0 141,7 54,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 558,2 544,6 1 024,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -585,1 -430,5 -966,3
Investeringar i övriga anläggningstillgångar -31,9 -28,4 -51,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -617,0 -458,9 -1 017,8
Upptagna lån 3 200,0 1 300,0 2 800,0
Amortering av låneskuld -2 500,0 -1 400,0 -3 000,0
Amortering av leasingskuld -4,9 -4,8 -9,5
Utbetald utdelning -546,2 -526,0 -526,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 148,9 -630,8 -735,5
Periodens kassaflöde 90,1 -545,1 -729,0
Likvida medel vid periodens början 453,0 1 182,0 1 182,0
Likvida medel vid periodens slut 543,1 636,9 453,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,76 2,69 5,06
Periodens kassaflöde per aktie, kr 0,45 -2,69 -3,60
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil
Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade
i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt
Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun
KONCERNEN, Mnkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning 696,1 625,9 240,5 233,6 163,9 146,5 -96,6 -100,6 1 003,9 905,4
Fastighetskostnader -152,9 -144,4 -122,1 -110,5 -54,1 -51,6 -329,1 -306,5
Bruttoresultat fastighets-
förvaltning
543,2 481,5 118,4 123,1 109,8 94,9 -96,6 -100,6
674,8 598,9
NK Retail
Nettoomsättning 368,6 358,5 368,6 358,5
Kostnader -412,2 -401,4 58,6 67,3 -353,6 -334,1
Bruttoresultat NK Retail -43,6 -42,9 58,6 67,3 15,0 24,4
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 22,6 20,1 46,0 44,2 68,6 64,3
Kostnader -21,3 -17,3 -60,4 -52,6 38,0 33,3 -43,7 -36,6
Bruttoresultat övrig
verksamhet
1,3 2,8 -14,4 -8,4
38,0 33,3
24,9 27,7
Central administration -25,6 -25,5
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter
-2 295,0 409,6
Rörelseresultat -1 605,9 1 035,1
Finansiella intäkter och
kostnader
-118,8 -81,7
Resultat före skatt -1 724,7 953,4
===== SIDA 10 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 10
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING
Koncernen
Moderbolaget
Jan-jun Jan-jun Jan-dec Jan-jun Jan-jun Jan-dec
Mnkr 2023 2022 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter 1 013,7 914,9 1 870,8 760,3 683,8 1 397,2
Serviceintäkter 58,8 54,8 114,8 26,8 22,5 47,2
Försäljning av varor 368,6 358,5 760,2 - - -
Total nettoomsättning 1 441,1 1 328,2 2 745,8 787,1 706,3 1 444,4
NYCKELTAL
KONCERNEN
30 juni
2023
30 juni
2022
Helår
2022
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm 386,1 386,6 386,6
Hyresvakansgrad, % 7,7 8,5 7,0
Ytvakansgrad, % 12,2 13,4 11,2
Verkligt värde, mdkr 47,8 49,6 49,5
Överskottsgrad, % 70,1 69,5 69,8
Driftnetto, mnkr 771,4 699,5 1 434,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % -3,0 3,8 2,3
Avkastning på sysselsatt kapital, % -2,2 4,0 2,6
Soliditet, % 59 61 61
Räntetäckningsgrad, ggr 5,6 8,1 7,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 0,3 0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,6 18,5 18,7
Bruttomarginal, % 49,6 49,0 49,3
Data per aktie
Periodens resultat, kr -6,78 3,74 3,57
Eget kapital, kr 145,04 154,70 154,53
Fastigheternas verkliga värde, kr 236,46 245,32 244,91
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272
EPRA
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt), mnkr 531 501 1 025
EPRA EPS, kr 2,62 2,48 5,07
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 38 324,7 40 729,0 40 635,1
EPRA NRV per aktie, kr 189 201 201
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 36 050,3 38 348,4 38 270,8
EPRA NTA per aktie, kr 178 190 189
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 29 343,3 31 296,1 31 262,0
EPRA NDV per aktie, kr 145 155 155
EPRA vakansgrad, % 4,5 5,5 4,0
NYCKELTAL PER KVARTAL
Apr-jun Jan-mar Okt-dec Jul-sep Apr-jun Jan-mar Okt-dec Jul-sep
KONCERNEN 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021
Börskurs A-aktie, kr 128,10 140,70 148,30 122,30 113,00 133,80 135,20 131,10
Nettoomsättning, mnkr 726 715 746 672 684 644 703 632
Avkastning eget kapital, % -3,0 0,5 2,4 4,2 4,0 3,1 9,8 5,3
Avkastning eget kapital, justerad % 3,0 2,8 2,9 2,9 2,9 2,6 3,0 3,3
Soliditet, % 59 60 61 61 61 60 61 60
Bruttomarginal, % 51,0 48,2 48,1 51,2 50,8 47,1 48,7 55,0
Överskottsgrad, % 71,4 68,8 68,6 71,7 71,2 67,8 68,2 73,5
Driftnetto, mnkr 392,2 379,2 370,3 364,9 361,2 338,3 333,3 363,2
Periodens resultat per aktie, kr -4,31 -2,47 -1,63 1,46 1,86 1,88 8,33 2,48
Eget kapital per aktie, kr 145,04 149,36 154,53 156,16 154,70 152,84 153,56 145,23
EPRA EPS, kr 1,37 1,25 1,29 1,30 1,33 1,15 1,28 1,36
EPRA NRV per aktie, kr 189 195 201 203 201 199 199 189
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 1,25 1,51 1,01 1,36 1,45 1,24 1,47 1,37
===== SIDA 11 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 11
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal
avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte defi-
nieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associ-
ations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definit-
ioner se sidan 14.
Mnkr
30 juni
2023
30 juni
2022
Helår
2022
Substansvärde se sidan 5.
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 7 300 6 500 6 500
Långfristiga leasingskulder 704 704 703
Kortfristiga räntebärande skulder 2 400 2 600 2 500
Kortfristiga leasingskulder 8 8 9
Likvida medel -543 -637 -453
Nettoskuld 9 869 9 175 9 259
Soliditet
Eget kapital 29 343 31 296 31 262
Balansomslutning 49 700 51 519 51 235
Soliditet, % 59 61 61
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 9 869 9 175 9 259
Redovisat värde fastigheter 47 837 49 630 49 547
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,6 18,5 18,7
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt -1 154
2)
1 497
2) 904
Återläggning värdeförändringar 2 295 -410 209
Finansiella kostnader1) 247 2) 153 2) 166
Summa 1 388 1 240 1 279
Finansiella kostnader1) 247
2) 153
2) 166
Räntetäckningsgrad, ggr 5,6 8,1 7,7
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt)
Rörelseresultat före värdeförändringar 689 626 1 298
Finansiella intäkter och kostnader -119 -82 -185
Förvaltningsresultat 570 544 1 113
Aktuell skatt förvaltningsresultat -39 -43 -88
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt) 531 501 1 025
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3
EPRA EPS, kr 2,62 2,48 5,07
EPRA vakansgrad, %
Hyresvärde vakant yta, totalt 182 188 155
Hyresvärde vakant yta, projekt 76 66 68
Hyresvärde totalt 2 360 2 220 2 214
Hyresvakansgrad totalt, % 7,7 8,5 7,0
Hyresvakansgrad projekt, % 3,2 3,0 3,0
EPRA vakansgrad, % 4,5 5,5 4,0
1) Exklusive avgifter för uttag av pantbrev.
2) Omräknat 12 månader.
===== SIDA 12 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 12
MODERBOLAGET
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING
Nettoomsättningen uppgick till 787,1 mnkr (706,3).
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar.
Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av
att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tom-
ställts för projektet Johanna.
Verksamhetens kostnader var -466,3 mnkr (-408,6).
Kostnaden för underhåll ökade, främst hänförligt till
större utvecklingsprojekt. Därtill påverkade högre ener-
gikostnader. Bruttoresultatet blev 320,8 mnkr (297,7).
Resultat från finansiella poster uppgick till -102,8 mnkr
(-66,1).
Likvida medel vid periodens utgång var 530,1 mnkr
(631,2). Investeringar i fastigheter och inventarier upp-
gick till 349,3 mnkr (214,9).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-
FAKTORER
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte-
och kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen
på sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osä-
kerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i Års-
och hållbarhetsredovisningen 2022.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅ-
ENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer och Årsredovisningslagen. Denna de-
lårsrapport har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisnings-
principer och beräkningsgrunder är oförändrade från
Års- och hållbarhetsredovisningen 2022.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
April-
juni
2023
April-
juni
2022
Januari-
juni
2023
Januari-
juni
2022
Januari-
december
2022
Nettoomsättning1) 393,3 357,0 787,1 706,3 1 444,4
Verksamhetens kostnader -249,0 -213,6 -466,3 -408,6 -835,3
Bruttoresultat 144,3 143,4 320,8 297,7 609,1
Central administration -12,6 -12,8 -25,6 -25,6 -55,8
Jämförelsestörande poster2) -51,4 - -51,4 - -
Rörelseresultat 80,3 130,6 243,8 272,1 553,3
Övriga finansiella intäkter och kostnader -58,5 -35,8 -102,8 -66,1 4,7
Resultat efter finansiella poster 21,8 94,8 141,0 206,0 558,0
Bokslutsdispositioner - - - - -115,1
Resultat före skatt 21,8 94,8 141,0 206,0 442,9
Skatt -6,3 -19,6 -30,9 -42,7 -91,3
Periodens resultat 15,5 75,2 110,1 163,3 351,6
Rapport över totalresultat
Periodens resultat 15,5 75,2 110,1 163,3 351,6
Övrigt totalresultat - - - - -
Periodens totalresultat 15,5 75,2 110,1 163,3 351,6
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.
2) Avser utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår.
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
30 juni
2023
30 juni
2022
31 december
2022
Förvaltningsfastigheter 8 794,6 8 380,1 8 589,5
Övriga anläggningstillgångar 6 084,4 6 086,4 6 086,5
Summa anläggningstillgångar 14 879,0 14 466,5 14 676,0
Omsättningstillgångar 963,0 1 000,7 771,6
Summa tillgångar 15 842,0 15 467,2 15 447,6
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital 1 999,9 2 247,7 2 436,0
Summa eget kapital 3 978,6 4 226,4 4 414,7
Obeskattade reserver 51,0 52,8 51,0
Avsättningar 909,2 907,8 911,5
Långfristiga skulder 7 391,5 6 594,0 6 597,8
Kortfristiga skulder 3 511,7 3 686,2 3 472,6
Summa eget kapital och skulder 15 842,0 15 467,2 15 447,6
===== SIDA 13 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 13
STYRELSENS INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att
halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäker-
hetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de före-
tag som ingår i koncernen.
Stockholm den 24 augusti 2023
Fredrik Lundberg
Styrelseordförande
Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Katarina Ljungkvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson
Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot
REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
Hufvudstaden AB (publ), org nr 556012-8240
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan-
siella delårsinformationen i sammandrag (halvårs-
rapport) för Hufvudstaden AB (publ) per 30 juni
2023 och den sexmånadersperiod som slutade per
detta datum. Det är styrelsen och verkställande di-
rektören som har ansvaret för att upprätta och pre-
sentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala
en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår
översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet
med International Standard on Review Engage-
ments ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansi-
ell delårsinformation utförd av företagets valda revi-
sor. En översiktlig granskning består av att göra för-
frågningar, i första hand till personer som är ansva-
riga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att
utföra analytisk granskning och att vidta andra över-
siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig gransk-
ning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfatt-
ning som en revision enligt ISA och god revisions-
sed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt-
lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa
oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla
viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om en revision utförts. Den uttalade
slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
kommit fram några omständigheter som ger oss an-
ledning att anse att halvårsrapporten, inte i allt vä-
sentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för mo-
derbolagets del i enlighet med årsredovisningsla-
gen.
Stockholm den 24 augusti 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Svensson Henryson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 14 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 14
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Finans
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande
till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkast-
ningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten samt med
undantag för jämförelsestörande poster och värdeföränd-
ringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt
exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som nor-
malt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus fi-
nansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt syssel-
satt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som nor-
malt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämfö-
relsestörande poster och värdeförändringar.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsätt-
ning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnote-
ring samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA Earnings - Förvaltningsresultat efter avdrag för nomi-
nell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter
och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive under-
skottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland an-
nat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och
investeringar.
EPRA NRV - Net Reinstatement Value. Redovisat eget ka-
pital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt
enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra till-
gångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nytt-
janderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
EPRA NTA - Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital
med återläggning av derivat och avdrag för immateriella till-
gångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället
för nominell uppskjuten skatt.
EPRA NDV - Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande
poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och
kostnader.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och
som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram
med en löptid på 1-15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till
fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder
samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt
likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklu-
sive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus
finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklu-
sive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt
finansiella kostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital
vid årets utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt
antal utestående aktier under perioden.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhål-
lande till genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt
antal utestående aktier under en viss period.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker
med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostna-
der.
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är
exkluderade.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för
fastighetsskatt.
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken
och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt
butiks-, kultur- och restaurangutbud.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle
kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen
görs mellan parter som är oberoende av varandra och som
har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer
kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till
total uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till mark-
nadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
===== SIDA 15 =====
Halvårsrapport januari-juni 2023 Hufvudstaden 15
Om Hufvudstaden
Verksamhetsmål
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett
av landets starkaste varumärken i fastighets-
branschen. Varumärket är välkänt och står för hög
kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning
och utveckling av egna kommersiella fastigheter i
Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärs-
lägen.
Syfte
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
Vision
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara
Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Affärsidé
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda fram-
gångsrika företag högkvalitativa kontors- och butiks-
lokaler på attraktiva marknadsplatser.
Finansiella mål
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelnings-
tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer
än hälften av nettovinsten från den löpande verk-
samheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över
tiden.
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande
verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighets-
bestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare
med stort engagemang för kunden, affärsmanna-
skapet och yrkeskunnandet.
Strategier för att uppnå målen
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samver-
kan med kunderna och kontinuerligt bidra till att för-
bättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa
högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga pro-
dukter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetens-
utveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas
med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpass-
ning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska
skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt
arbeta för ekonomisk, miljömässig och social håll-
barhet.
HUFVUDSTADEN AB (PUBL)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 16 =====