FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
Q2Halvårsrapport
januari-juni 2024
===== SIDA 2 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 2 (18)
Halvårsrapport januari-juni 2024
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 049 mnkr (1 004), en ökning om 5 procent.
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 1 147 mnkr
(1 101).
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 4 procent och uppgick till 701 mnkr (675).
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 799 mnkr
(771).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -354 mnkr (-1 372), motsvarande -1,75 kronor per aktie
(-6,78). Det negativa resultatet förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,2 mdkr (46,7 vid årsskiftet), vilket ger ett lång-
siktigt substansvärde (EPRA NRV) om 180 kronor per aktie (185 vid årsskiftet). Periodens
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -994 mnkr (-2 295).
• Soliditeten uppgick till 58 procent (59), nettobelåningsgraden till 22 procent (21) och ränte-
täckningsgraden var 4,4 gånger (5,6).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,9 procent (7,7). Exklusive pågående utvecklings-
projekt uppgick hyresvakansen till 5,8 procent (4,5).
NYCKELTAL
Mnkr
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2023
jan-dec
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 1 147 1 101 2 216
Hyresintäkter, koncerninternt -98 -97 -183
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 1 049 1 004 2 033
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 701 675 1 359
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -994 -2 295 -4 042
Rörelseresultat -283 -1 606 -2 256
Periodens resultat -354 -1 372 -1 927
Verkligt värde fastigheter, mdkr 46,2 47,8 46,7
Soliditet, % 58 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9
EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7
EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08
EPRA NRV per aktie, kr 180 189 185
EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7
HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER ANDRA KVARTALET
I Kvarteret Johanna i Göteborg har kontorshyresavtal tecknats
med advokatbyrån Vinge på toppvåningarna 6 och 7 för cirka
2 500 kvm samt med rådgivnings- och revisionsföretaget EY för
cirka 2 300 kvm. Vinge flyttar in under våren 2026 och EY flyttar
in under hösten 2026.
I Gallerian Femman i Göteborg har hyresavtal tecknats med
mobilskals- och smyckeskonceptet DRM-LND för cirka 90 kvm
butik. Partyland och Lundbergs Väskor gör nysatsningar genom
omflyttning till en butik om cirka 100 kvm respektive utökning till
en butik om cirka 190 kvm.
För fastigheten Orgelpipan 7 belägen vid Centralstationen i
Stockholm har en ny detaljplan vunnit laga kraft. Detaljplanen
möjliggör en påbyggnation om cirka 3 000 kvm uthyrningsbar
kontorsyta.
I Bibliotekstan utökar restaurangkonceptet Misshumasshu
verksamheten och hyr därmed sammanlagt cirka 750 kvm i
Birger Jarlspassagen.
Hela kvarteret Rännilen i Bibliotekstan har miljöcertifierats
enligt BREEAM In-Use med betyget Very Good. Totalt är 85
procent av fastighetsbeståndet certifierat.
===== SIDA 3 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 3 (18)
Vi har haft en något avvaktande kontorshyres-
marknad under våren, men glädjande nog ser vi en
fortsatt efterfrågan på våra högkvalitativa fastigheter i
attraktiva citylägen. I Göteborg pågår flera uthyrnings-
processer i Kvarteret Johanna, vårt stora projekt som
beräknas vara klart 2026. Två företag som fastnat för
kvarteret och som tecknade avtal innan sommaren är
advokatbyrån Vinge och revisionsföretaget EY.
I Stockholm gläds vi över den nya detaljplanen för
Orgelpipan 7 som möjliggör en påbyggnad med cirka
3 000 kvm kontorslokaler i bästa kommunikationsläge
precis vid Centralstationen.
Lägre inflationstryck och Riksbankens räntesänk-
ningar ger den pressade detaljhandeln ökad framtids-
tro. Vi har flera varumärken och restauranger som
valt att satsa på nya eller utökade lokaler på våra
attraktiva marknadsplatser Bibliotekstan, NK och
Femman.
Anders Nygren
VD
KONCERNEN
RESULTAT
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 97,9 mnkr (96,6) uppgick under
perioden till 1 049,3 mnkr (1 003,9). Ökningen förklaras
främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyut-
hyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början
av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret
Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet
Johanna. Verksamhetens kostnader var -348,6 mnkr
(-329,1). Bruttoresultatet var 700,7 mnkr (674,8) exklusive
koncerninterna hyror.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4.
Föregående år var omsättningstillägget 8,9 mnkr varav
NK-fastigheterna stod för 6,8 mnkr. Utöver detta före-
kommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller
hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde
redovisas på sidan 10.
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam-
het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK
e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 432,1
mnkr (368,6). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -56,3 mnkr (-58,6), var -416,9 mnkr (-353,6).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader var 15,2 mnkr (15,0). Resultatet har på-
verkats av hög andel försäljning till rabatterat pris samt
svag försäljning av varor med hög marginal. Försäljningen
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt
det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet
är det starkaste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 71,4
mnkr (68,6). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror
om -41,6 mnkr (-38,0), var -43,8 mnkr (-43,7).
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader
uppgick till 27,6 mnkr (24,9).
För mer information, se Segmentsredovisning på
sidan 10.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -26,2 mnkr (-25,6).
Orealiserade värdeförändringar var -994,3 mnkr (-2 295,0)
i förvaltningsfastigheter och -6,2 mnkr (-) för räntederivat.
För mer information, se sidorna 4-6.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -161,0 mnkr
(-118,8). Ränteintäkter var 4,5 mnkr (4,5). Kostnader för
upplåning var -153,9 mnkr (-111,7). Räntekostnader för
leasing avseende främst tomträttsavgälder var -11,6 mnkr
(-11,6). Ökningen av finansiella kostnader för upplåning
förklaras av högre genomsnittlig ränta och ökad upp-
låning. För mer information, se sidan 5-6.
Skatt
Koncernens skatt uppgick under perioden till 90,5 mnkr
(352,2), varav -74,5 mnkr (-38,9) utgjorde aktuell skatt
och 165,0 mnkr (391,1) uppskjuten skatt. Förändringen
av uppskjuten skatt förklaras av periodens lägre negativa
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Periodens resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -353,7 mnkr
(-1 372,5). Förbättringen förklaras av periodens lägre
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
===== SIDA 4 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 4 (18)
FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd bas-
eras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå
3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 juni 2024
uppgå till 46 236 mnkr (46 743 vid årsskiftet). Minsk-
ningen förklaras av negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet, men motverkas delvis av
periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var cirka
390 700 kvm (390 800 vid årsskiftet).
Den totala hyresvakansgraden per den 30 juni 2024
var 7,9 procent (8,8 vid årsskiftet) och den totala ytvak-
ansgraden var 12,0 procent (12,9 vid årsskiftet). Hyres-
vakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt
(EPRA vakansgrad) uppgick till 5,8 procent (5,7 vid
årsskiftet).
Förvärv och investeringar
De totala investeringarna uppgick till 494,1 mnkr
(617,0). Större pågående och planerade projekt
presenteras i tabellen nedan.
I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en
modernisering av cirka 9 800 kvm kontor som hyres-
gästen Danske Bank kommer hyra till 2035. Anpass-
ningen av lokalerna sker med stort hållbarhetsfokus och
projektet kommer pågå till slutet av 2025.
För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central-
stationen i Stockholm, har en ny detaljplan vunnit laga
kraft. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen på-
byggnad om två våningsplan. Den uthyrningsbara ytan
beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor. Byggnadens
ursprungliga karaktär bibehålls och terrassen mot Mäster
Samuelsgatan omvandlas till en vinterträdgård. På
påbyggnaden anläggs ett grönt tak med solceller och
regnvattenuppsamling. Projekteringen påbörjas i närtid
och planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. I
Inom Vallgraven 12:11 har stombyggnationen delvis nått
våningsplan 4 och i Inom Vallgraven 12:10 har påbygg-
nadsstommen nått full byggnadshöjd. I denna del av
kvarteret är den nya byggnaden tät och arbeten med
ljusgårdar och glastak pågår tillsammans med installa-
tionsarbeten. Hissarna är delvis på plats och projektering
för kommande hyresgästanpassningar pågår. Advokat-
byrån Vinge har tecknat kontorshyresavtal på topp-
våningarna 6 och 7 för cirka 2 500 kvm med planerad
inflyttning under våren 2026. Rådgivnings- och revisions-
företaget EY har tecknat hyresavtal för cirka 2 300 kvm
kontor med planerad inflyttning under hösten 2026. Sedan
tidigare har tre servicekoncept tecknat hyresavtal i kvart-
eret. Projektet omfattar totalt cirka 31 600 kvm uthyrnings-
bar yta varav cirka 11 600 kvm är tillskapad i projekt.
Färdigställandet bedöms ske under 2026.
Fastighets- och substansvärde
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd-
ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är
att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att
kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per
år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.
Löpande under året görs uppdateringar av den interna
fastighetsvärderingen med köp, försäljningar och gjorda
investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om
det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas
verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större
uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i
avkastningskraven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise-
rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden
uppgå till -994,3 mnkr (-2 295,0). Det totala värdet på
fastighetsbeståndet per den 30 juni 2024 uppgick till 46,2
mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade
värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings-
krav och effekten av lägre hyror för butiker.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet är
oförändrat jämfört med kvartal 1 2024 och uppgick vid
ovanstående värdering till 4,2 procent (4,1 vid årsskiftet).
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje
enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen
har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant
av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings-
metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings-
krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga
projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen
baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans
under byggtiden.
Större pågående och planerade projekt, andra kvartalet 2024
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav
tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdig-
ställande (år)
Stockholm Packarhuset 4 Pågående Kontor 9 800 – 160 2025
Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – –
Göteborg Kvarteret
Johanna2)
Pågående Kontor, butik
& restaurang
31 600 11 600 2 500 2026
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik
& restaurang
– – – –
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering.
2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
===== SIDA 5 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 5 (18)
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om
marknadens avkastningskrav på aktuella köp och för-
säljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen.
Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens del-
område, analyseras transaktioner i anslutande område.
Även affärer som inte kommit till avslut eller andra på-
verkande faktorer ger vägledning om marknadens
avkastningskrav.
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion
samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt-
rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som
är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig-
heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas
driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresin-
täkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade
drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet
än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings-
krav i värderingen.
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för
kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
Avkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,8-4,2 procent
Göteborg 4,7-5,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,2 procent
1) Värdetidpunkt 30 juni 2024.
Känslighetsanalys
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten.
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett
intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar
av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till
+/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på
marknadssituation, fastighetens tekniska standard och
investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd
värderas till 46,2 mdkr och med ett osäkerhetsintervall
om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga
värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. Nedan anges de väsent-
liga faktorerna som påverkar värderingen och resultat-
effekten före skatt därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 960 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 480 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 630 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 840 mnkr
1) Värdetidpunkt 30 juni 2024.
Extern värdering
För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar
inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman
& Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec
Advice. De externa värderingarna per 2024-06-30 om-
fattar tio fastigheter och motsvarar 31 procent av det in-
ternt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid
årsskiftet var 47 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts
med utgångspunkt från att de valda objekten ska repres-
entera olika fastighetskategorier, ort, läge samt teknisk
och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har
värderats externt per 2024-06-30 är Achilles 1, Grön-
landet Södra 11, Kungliga Trädgården 5, Kvasten 2,
Orgelpipan 7, Oxhuvudet 18, Pumpstocken 10 (del av)
och Rännilen 19 (del av) i Stockholm samt Inom Vall-
graven 10:9 (NK Göteborg) och Nordstaden 8:24 (del av) i
Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett
marknadsvärde som uppgår till 14,9 mdkr. Hufvudstadens
interna värdering av samma fastigheter uppgår till 14,4
mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således
väl med de externa värderingarna.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 36,4 mdkr eller
180 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick
till 34,3 mdkr eller 170 kronor per aktie efter avdrag för
bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har
gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och
marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till 5 procent.
Substansvärde, 30 juni 2024
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital 27 888,6 138
Återläggning
Räntederivat 6,2 0
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 531,5 42
EPRA NRV (Långsiktigt
substansvärde)
36 426,3 180
Avdrag
Immateriella tillgångar -79,9 0
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 070,7 -10
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 34 275,7 170
Återläggning
Räntederivat -6,2 0
Immateriella tillgångar 79,9 0
Redovisad uppskjuten skatt1) med
avdrag för bedömd verklig upp-
skjuten skatt -6 460,8 -32
EPRA NDV (Substansvärde) 27 888,6 138
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter
och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
HYRESMARKNADEN
I Stockholms city var kontorshyresmarknaden stabil under
årets andra kvartal. En viss avvaktan rådde på mark-
naden och uthyrningsprocesserna tog något längre tid
jämfört med tidigare. Främst efterfrågades moderna och
flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var något
stigande och i Stockholms mest eftertraktade lägen i
Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt
Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna
kontor till mellan 7 000 och 9 900 kronor per kvm och år
exklusive fastighetsskattetillägg. På marknaden för butiks-
lokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för
butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom
intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år
exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna
var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de
attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna
är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala
===== SIDA 6 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 6 (18)
kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000
och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg.
Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit
positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt
har under perioden 43 500 kvm omförhandlats till ett
årligt hyresvärde av 325 mnkr. I genomsnitt resulterar
omförhandlingarna i en hyresminskning om cirka 2
procent jämfört med indexerad utgående hyra 2024.
FINANSIERING
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via
upplåning från de större nordiska bankerna samt
kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den
30 juni 2024 till 9 900 mnkr (9 400 vid årsskiftet).
Räntebärande nettoskuld var 9 541 mnkr (9 018 vid
årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16
uppgående till 725 mnkr (729 vid årsskiftet), total netto-
skuld var 10 266 mnkr (9 747 vid årsskiftet). Utöver
utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften upp-
gående till 5 000 mnkr. Hufvudstaden har ett MTN-
program om 12 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om
3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 7 100
mnkr i obligationer respektive 800 mnkr i företagscert-
ifikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle
finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga ute-
stående certifikat. Per den 30 juni 2024 uppgick likvida
medel samt outnyttjade lånelöften till 5 359 mnkr, vilket
täcker samtliga förfall på kapitalmarknaden de kommande
två åren.
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 30 juni 2024
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program 12 000 4 900
Certifikatsprogram 3 000 2 200
Banklån inkl. lånelöften 7 000 5 000
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter
av derivatinstrument, var 1,9 år (1,2 vid årsskiftet), den
genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,2 vid års-
skiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,2 pro-
cent (3,2 vid årsskiftet) inklusive och 3,0 procent (3,1 vid
årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. I
kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräkning skett
utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå önskad
ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och
rörlig ränta samt att koncernen har ingått räntederivat-
avtal för att hantera exponering mot fluktuationer i mark-
nadsräntan. Underliggande krediter på 1 000 mnkr (-) är
säkrade via räntederivat. Därutöver löper 4 800 mnkr av
total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för
samtliga räntederivat uppgick per den 30 juni 2024 till
-6,2 mnkr (-). Det negativa värdet förklaras av en mindre
nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till
verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är
klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga
derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot
skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Övriga
finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all väs-
entlighet överensstämmer med verkligt värde. För oblig-
ationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 156,4 mnkr
(223,0 vid årsskiftet). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i
IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på
officiella marknadsnoteringar.
Räntebindningsstruktur, 30 juni 2024
Förfall,
år
Krediter,
mnkr
Genomsnittlig
eff. ränta, % Andel, %
<1 4 100 4,21) 42
1–2 1 800 1,7 18
2–3 1 500 1,6 15
3–4 500 3,9 5
4–5 2 000 3,4 20
Totalt 9 900 3,22) 100
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade
lånelöften uppgick till 3,0 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 juni 2024
Förfall,
år Banklån
Obligationer/
Certifikat
Total
skuld
Outnyttjade
lånelöften
<1 1 000 3 100 4 100 1 000
1–2 – 1 800 1 800 1 000
2–3 – 1 500 1 500 2 000
3–4 1 000 500 1 500 1 000
4–5 – 1 000 1 000 –
Totalt 2 000 7 900 9 900 5 000
Grön finansiering
Syftet med grön finansiering är att finansiera gröna
fastigheter samt investeringar i projekt inom klimat-
omställning och hållbarhet. Hufvudstaden har totalt
6,1 mdkr i grön finansiering vilket motsvarar 62 procent
av total upplåning. Emission av gröna obligationer görs
enligt Hufvudstadens ramverk som följer Green Bond
Principles. Vid upptagande av gröna banklån följs utgiv-
ande institutioners ramverk för grön finansiering. Av den
totala gröna finansieringen uppgick obligationer till 4,1
mdkr och banklån till 2,0 mdkr. Målsättningen är att
successivt öka andelen grön finansiering.
KVARTAL 2
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon-
cerninterna hyror om 48,8 mnkr (48,1) var 525,7 mnkr
(501,0), en ökning med 5 procent. Ökningen förklaras
främst av indexering samt högre bruttohyror vid om-
förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens kost-
nader var -171,1 mnkr (-156,9). Fastighetsförvaltningens
bruttoresultat exklusive koncerninterna hyror om 48,8
mnkr (48,1) uppgick till 354,6 mnkr (344,1).
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 220,1
mnkr (191,1). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -28,0 mnkr (-29,1), var -203,3 mnkr (-176,3).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader blev 16,8 mnkr (14,8).
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
36,0 mnkr (34,3). Kostnaderna exklusive koncerninterna
hyror om -20,8 mnkr (-19,0), var -22,6 mnkr (-22,8).
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader
blev 13,4 mnkr (11,5).
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till
-235,5 mnkr (-1 388,6) och -6,0 mnkr (-) för räntederivat.
Finansiella intäkter och kostnader var netto -77,6 mnkr
(-66,6).
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm,
bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm
i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt
31 945 aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 juni 2024
var 125,50 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga
===== SIDA 7 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 7 (18)
aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,5
mdkr.
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier.
Under första halvåret 2024 har inga C-aktier omvandlats
till A-aktier.
Aktiestruktur, 30 juni 2024
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, %
A (1 röst) 203 001 207 203 001 207 96,1 19,7
C (100 röster) 8 270 726 827 072 600 3,9 80,3
Totalt 211 271 933 1 030 073 807 100,0 100,0
Återköpta aktier
Totalt innehav av egna aktier per den 30 juni 2024
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent
av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala
antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller
efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2024 fick
styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av
serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade
aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.
Återköp, 30 juni 2024
Miljoner aktier
Totalt
antal aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
1 jan 2024 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier – – –
30 juni 2024 211,3 9,0 202,3
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte-
och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
Säkerhetsläget i omvärlden har kraftigt försämrats i
och med krig i Europa och Mellanöstern samt ökade
regionala geopolitiska spänningar. Inflationen i en stor del
av omvärlden och i Sverige har avtagit under den senaste
tiden. Flera centralbanker har börjat genomföra sänk-
ningar av styrräntan.
Säkerhetspolisen (Säpo) bedömer fortsatt terrorhot-
nivån till en 4:a på en femgradig skala, vilket betyder att
hotnivån i och mot Sverige bedöms som hög.
Hufvudstaden följer utvecklingen och arbetar enligt
myndigheternas rekommendationer och råd.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i
Års- och hållbarhetsredovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNLEDNINGEN
Rekrytering av ny VD för dotterbolaget AB Nordiska
Kompaniet, NK, pågår. Nuvarande VD, Bo Wikare, som
även är vice VD och medlem av koncernledningen i
Hufvudstaden, lämnar bolaget och koncernledningen den
sista augusti 2024.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar
av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings-
grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och
hållbarhetsredovisningen.
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2024 har inte
medfört några väsentliga effekter på koncernens finans-
iella rapportering.
KOMMANDE INFORMATION
Delårsrapport jan-sep 2024 7 november 2024
Bokslutskommuniké för 2024 13 februari 2025
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 februari 2025
Årsstämma 2025 20 mars 2025
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 22 augusti 2024.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens
hemsida, www.hufvudstaden.se
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
===== SIDA 8 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 8 (18)
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
april-
juni
2023
april-
juni
2024
januari-
juni
2023
januari-
juni
2023
januari-
december
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto 574,5 549,1 1 147,2 1 100,5 2 216,0
Hyresintäkter, koncerninternt -48,8 -48,1 -97,9 -96,6 -182,9
Fastighetsförvaltning, netto 525,7 501,0 1 049,3 1 003,9 2 033,1
Övriga segment 256,1 225,4 503,5 437,2 928,5
781,8 726,4 1 552,8 1 441,1 2 961,6
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -12,6 -9,1 -19,1 -22,4 -46,4
Drift och administration -94,4 -87,0 -201,4 -185,0 -383,1
Fastighetsskatt -60,4 -59,2 -120,8 -118,5 -236,4
Avskrivningar -3,7 -1,6 -7,3 -3,2 -7,8
Fastighetsförvaltningens kostnader -171,1 -156,9 -348,6 -329,1 -673,7
Övriga segment, kostnader brutto -274,7 -247,2 -558,6 -493,9 -1 001,6
Hyreskostnader, koncerninternt 48,8 48,1 97,9 96,6 182,9
Övriga segment, kostnader netto -225,9 -199,1 -460,7 -397,3 -818,7
Verksamhetens kostnader -397,0 -356,0 -809,3 -726,4 -1 492,4
Bruttoresultat 384,8 370,4 743,5 714,7 1 469,2
– varav Fastighetsförvaltning 354,6 344,1 700,7 674,8 1 359,4
– varav Övriga segment 30,2 26,3 42,8 39,9 109,8
Central administration -13,1 -12,6 -26,2 -25,6 -53,2
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar
371,7 357,8 717,3 689,1 1 416,0
Jämförelsestörande poster2) – – – – 370,3
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -235,5 -1 388,6 -994,3 -2 295,0 -4 042,4
Värdeförändringar räntederivat -6,0 – -6,2 – –
Rörelseresultat 130,2 -1 030,8 -283,2 -1 605,9 -2 256,1
Finansiella intäkter och kostnader -77,6 -66,6 -161,0 -118,8 -279,1
Resultat före skatt 52,6 -1 097,4 -444,2 -1 724,7 -2 535,2
Skatt -10,2 224,3 90,5 352,2 608,0
Resultat efter skatt 42,4 -873,1 -353,7 -1 372,5 -1 927,2
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 42,4 -873,1 -353,7 -1 372,5 -1 927,2
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före
och efter utspädning, kronor 0,21 -4,31 -1,75 -6,78 -9,53
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.
2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 9 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 9 (18)
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 juni
2023
30 juni
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 46 235,9 47 836,9 46 742,8
Nyttjanderättstillgångar 723,9 711,0 727,9
Övriga anläggningstillgångar 161,0 174,7 183,5
Summa anläggningstillgångar 47 120,8 48 722,6 47 654,2
Omsättningstillgångar 858,3 977,1 789,4
Summa tillgångar 47 979,1 49 699,7 48 443,6
Eget kapital 27 888,6 29 343,3 28 788,6
Långfristiga räntebärande skulder 5 800,0 7 300,0 7 300,0
Uppskjutna skatteskulder 8 409,8 8 862,1 8 574,8
Långfristiga leasingskulder 718,2 704,1 721,0
Övriga långfristiga skulder 105,5 97,6 99,7
Övriga avsättningar 26,3 28,7 28,7
Summa långfristiga skulder 15 059,8 16 992,5 16 724,2
Kortfristiga räntebärande skulder 4 100,0 2 400,0 2 100,0
Kortfristiga leasingskulder 6,8 7,8 8,0
Övriga skulder 923,9 956,1 822,8
Summa kortfristiga skulder 5 030,7 3 363,9 2 930,8
Summa eget kapital och skulder 47 979,1 49 699,7 48 443,6
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
juni
2023
januari-
juni
2023
januari-
december
Ingående eget kapital 28 788,6 31 262,0 31 262,0
Periodens totalresultat -353,7 -1 372,5 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 27 888,6 29 343,3 28 788,6
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
juni
2023
januari-
juni
2023
januari-
december
Resultat före skatt -444,2 -1 724,7 -2 535,2
Avskrivningar/nedskrivningar 37,7 32,3 52,8
Jämförelsestörande poster1) – – -187,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 994,3 2 295,0 4 042,4
Värdeförändring räntederivat 6,2 – –
Övriga förändringar -2,4 -3,0 -2,4
Betald inkomstskatt -74,5 -38,9 -70,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar i rörelsekapital
517,1 560,7 1 299,4
Ökning/minskning varulager 8,5 -3,1 -38,2
Ökning/minskning rörelsefordringar -111,4 -76,4 -9,6
Ökning/minskning rörelseskulder 106,8 77,0 133,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 521,0 558,2 1 385,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -487,4 -585,1 -1 238,3
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -6,7 -31,9 -62,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -494,1 -617,0 -1 301,0
Upptagna lån 2 000,0 3 200,0 5 200,0
Amortering av låneskuld -1 500,0 -2 500,0 -4 800,0
Amortering av leasingskuld -4,0 -4,9 -8,7
Utbetald utdelning -546,2 -546,2 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -50,2 148,9 -154,9
Periodens kassaflöde -23,3 90,1 -70,6
Likvida medel vid periodens början 382,4 453,0 453,0
Likvida medel vid periodens slut 359,1 543,1 382,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,58 2,76 6,85
Periodens kassaflöde per aktie, kr -0,12 0,45 -0,35
1) Avser tidigare försäkringsersättning a conto för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 10 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 10 (18)
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig
verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt
KONCERNEN, Mnkr
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2024
jan-jun
2023
jan-jun
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning 740,7 696,1 243,9 240,5 162,6 163,9 -97,9 -96,6 1 049,3 1 003,9
Fastighetskostnader -159,4 -152,9 -134,5 -122,1 -54,7 -54,1 -348,6 -329,1
Bruttoresultat
fastighetsförvaltning
581,3 543,2 109,4 118,4 107,9 109,8 -97,9 -96,6 700,7 674,8
NK Retail
Nettoomsättning 432,1 368,6 432,1 368,6
Kostnader -473,2 -412,2 56,3 58,6 -416,9 -353,6
Bruttoresultat
NK Retail
-41,1 -43,6 56,3 58,6 15,2 15,0
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 22,1 22,6 49,3 46,0 71,4 68,6
Kostnader -23,6 -21,3 -61,8 -60,4 41,6 38,0 -43,8 -43,7
Bruttoresultat
övrig verksamhet
-1,5 1,3 -12,5 -14,4 41,6 38,0 27,6 24,9
Central administration -26,2 -25,6
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -994,3 -2 295,0
Värdeförändringar
räntederivat -6,2 –
Rörelseresultat -283,2 -1 605,9
Finansiella intäkter
och kostnader -161,0 -118,8
Resultat före skatt -444,2 -1 724,7
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING
Koncernen Moderbolaget
Mnkr
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2023
jan-dec
2024
jan-jun
2023
jan-jun
2023
jan-dec
Hyresintäkter 1 052,7 1 013,7 2 047,0 798,8 760,3 1 533,2
Serviceintäkter 68,0 58,8 125,1 27,7 26,8 52,7
Försäljning av varor 432,1 368,6 789,5 – – –
Nettoomsättning 1 552,8 1 441,1 2 961,6 826,5 787,1 1 585,9
===== SIDA 11 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 11 (18)
NYCKELTAL
KONCERNEN
2024
30 juni
2023
30 juni
2023
Helår
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm 390,7 386,1 390,8
Hyresvakansgrad, % 7,9 7,7 8,8
Ytvakansgrad, % 12,0 12,2 12,9
Verkligt värde, mdkr 46,2 47,8 46,7
Överskottsgrad, % 69,6 70,1 69,6
Driftnetto, mnkr 798,6 771,4 1 542,3
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 0,3 -3,0 -6,4
Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,1 2,9 3,0
Avkastning på sysselsatt kapital, % 1,1 -2,2 -5,6
Soliditet, % 58 59 59
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9
Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,3 0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9
Bruttomarginal, % 47,9 49,6 49,6
Data per aktie
Periodens resultat, kr -1,75 -6,78 -9,53
Eget kapital, kr 137,85 145,04 142,30
Fastigheternas verkliga värde, kr 228,54 236,46 231,05
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272
EPRA
EPRA Earnings 482 531 1 433
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mnkr 482 531 1 063
EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 2,38 2,62 5,25
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 36 426,3 38 324,7 37 484,5
EPRA NRV per aktie, kr 180 189 185
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 34 275,7 36 050,3 35 279,3
EPRA NTA per aktie, kr 170 178 175
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 27 888,6 29 343,3 28 788,6
EPRA NDV per aktie, kr 138 145 142
EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7
EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7
NYCKELTAL PER KVARTAL
KONCERNEN
2024
apr-jun
2024
jan-mar
2023
okt-dec
2023
jul-sep
2023
apr-jun
2023
jan-mar
2022
okt-dec
2022
jul-sep
Börskurs A-aktie, kr 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 140,70 148,30 122,30
Nettoomsättning, mnkr 782 771 799 722 726 715 746 672
Avkastning eget kapital, % 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 0,5 2,4 4,2
Avkastning eget kapital, justerad, % 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 2,8 2,9 2,9
Soliditet, % 58 58 59 59 59 60 61 61
Bruttomarginal, % 49,2 46,5 46,8 52,7 51,0 48,2 48,1 51,2
Överskottsgrad, % 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 68,8 68,6 71,7
Driftnetto, mnkr 403,4 395,2 373,1 397,8 392,2 379,2 370,3 364,9
Periodens resultat per aktie, kr 0,21 -1,96 -1,69 -1,05 -4,31 -2,47 -1,63 1,46
Eget kapital per aktie, kr 137,85 137,64 142,30 143,99 145,04 149,36 154,53 156,16
EPRA EPS, kr 1,19 1,19 3,14 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 1,19 1,19 1,31 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30
EPRA NRV per aktie, kr 180 180 185 188 189 195 201 203
EPRA LTV, % 22,0 22,0 20,7 20,8 20,7 20,1 18,7 18,4
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25 1,51 1,01 1,36
===== SIDA 12 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 12 (18)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i
branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade
av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 16.
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 juni
2023
30 juni
2023
Helår
Substansvärde se sidan 5.
Avkastning på eget kapital, justerad
Periodens resultat efter skatt -354 -1 373 -1 927
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 001 2 295 3 672
Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och
värdeförändringar -206 -473 -833
Periodens resultat, justerad 441 449 912
Omräkning till helår 882 898 912
Genomsnittligt eget kapital 28 560 30 527 30 026
Avkastning på eget kapital, justerad, %
3,1 2,9 3,0
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 5 800 7 300 7 300
Långfristiga leasingskulder 718 704 721
Kortfristiga räntebärande skulder 4 100 2 400 2 100
Kortfristiga leasingskulder 7 8 8
Likvida medel -359 -543 -382
Nettoskuld 10 266 9 869 9 747
Soliditet
Eget kapital 27 889 29 343 28 789
Balansomslutning 47 979 49 700 48 444
Soliditet, % 58 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 10 266 9 869 9 747
Redovisat värde fastigheter 46 236 47 837 46 743
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt 112 1) -1 154 1) -2 535
Återläggning av jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 001 2 295 3 672
Finansiella kostnader 331 1) 247 1) 289
Summa 1 444 1 388 1 426
Finansiella kostnader 331 1) 247 1) 289
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9
EPRA Earnings
Rörelseresultat -283 -1 606 -2 256
Återläggning av värdeförändringar 1 001 2 295 4 042
Finansiella intäkter och kostnader -161 -119 -279
Förvaltningsresultat 556 570 1 507
Aktuell skatt förvaltningsresultat -74 -39 -74
EPRA Earnings 482 531 1 433
Återläggning av jämförelsestörande poster – – -370
EPRA Earnings (Företagsspecifik) 482 531 1 063
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3
EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 2,38 2,62 5,25
1) Omräknat 12 månader.
===== SIDA 13 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 13 (18)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 juni
2023
30 juni
2023
Helår
EPRA LTV
Långfristiga räntebärande skulder 5 800 7 300 7 300
Kortfristiga räntebärande skulder 4 100 2 400 2 100
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 671 746 671
Likvida medel -359 -543 -382
Nettoskuld enligt EPRA LTV 10 212 9 903 9 689
Förvaltningsfastigheter 46 236 47 837 46 743
Immateriella anläggningstillgångar 80 95 95
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) – – –
Fastighetsvärde enligt EPRA LTV 46 316 47 932 46 838
EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7
EPRA vakansgrad
Hyresvärde vakant yta, totalt 198 182 211
Hyresvärde vakant yta, projekt 54 76 74
Hyresvärde totalt 2 505 2 360 2 381
Hyresvakansgrad totalt, % 7,9 7,7 8,8
Hyresvakansgrad projekt, % 2,1 3,2 3,1
EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7
===== SIDA 14 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 14 (18)
MODERBOLAGET
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING
Nettoomsättningen uppgick till 826,5 mnkr (787,1).
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av
kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen
av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg
tomställts för projektet Johanna.
Verksamhetens kostnader var -310,7 mnkr (-466,3).
Minskningen förklaras av lägre underhållskostnader.
Bruttoresultatet blev 515,8 mnkr (320,8). Resultat från
finansiella poster uppgick till -125,7 mnkr (-102,8).
Likvida medel vid periodens utgång var 342,1 mnkr
(530,1). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick
till 402,7 mnkr (349,3).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och
kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på
sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osäkerhets-
faktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och
hållbarhetsredovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska
personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport
har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens
9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräk-
ningsgrunder är oförändrade från Års- och hållbarhets-
redovisningen 2023.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
april-
juni
2023
april-
juni
2024
januari-
juni
2023
januari-
juni
2023
januari-
december
Nettoomsättning1) 416,0 393,3 826,5 787,1 1 585,9
Verksamhetens kostnader -102,2 -249,0 -310,7 -466,3 -934,2
Bruttoresultat 313,8 144,3 515,8 320,8 651,7
Central administration -13,1 -12,6 -26,2 -25,6 -53,2
Jämförelsestörande poster2) – -51,4 – -51,4 315,0
Värdeförändringar räntederivat -6,0 – -6,2 – –
Rörelseresultat 294,7 80,3 483,4 243,8 913,5
Övriga finansiella intäkter och kostnader -59,9 -58,5 -125,7 -102,8 -94,7
Resultat efter finansiella poster 234,8 21,8 357,7 141,0 818,8
Bokslutsdispositioner – – – – -72,8
Resultat före skatt 234,8 21,8 357,7 141,0 746,0
Skatt -48,0 -6,3 -74,4 -30,9 -71,0
Periodens resultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0
Rapport över totalresultat
Periodens resultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.
2) Avser för helåret 2023 försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 37 0,3 mnkr samt
utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Posten i kvartal 2 2023 och halvåret 2023 avser
utrangering av delar av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12.
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
30 juni
2023
30 juni
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 9 420,9 8 794,6 9 108,4
Övriga anläggningstillgångar 6 594,5 6 084,4 6 599,1
Summa anläggningstillgångar 16 015,4 14 879,0 15 707,5
Omsättningstillgångar 805,6 963,0 745,2
Summa tillgångar 16 821,0 15 842,0 16 452,7
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital 2 301,8 1 999,9 2 564,8
Summa eget kapital 4 280,5 3 978,6 4 543,5
Obeskattade reserver 48,3 51,0 48,3
Avsättningar 908,4 909,2 909,9
Långfristiga skulder 6 114,8 7 391,5 7 609,2
Kortfristiga skulder 5 469,0 3 511,7 3 341,8
Summa eget kapital och skulder 16 821,0 15 842,0 16 452,7
===== SIDA 15 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 15 (18)
STYRELSENS INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 22 augusti 2024
Fredrik Lundberg
Styrelseordförande
Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Katarina Ljungqvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson
Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot
REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
Hufvudstaden AB (publ), org nr 556012-8240
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (halvårsrapport) för
Hufvudstaden AB (publ) per 30 juni 2024 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga
granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och
god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision
utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse
att halvårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen
samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 22 augusti 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Svensson Henryson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 16 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 16 (18)
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Finans
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämför-
elsestörande poster och värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive
skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i
förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella
kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt
övriga för bolaget gemensamma kostnader.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell
skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för
finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt
exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med
bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och
investeringar.
EPRA Earnings (Företagsspecifik) – Företagsspecifikt
förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt.
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar
med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har
beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla
avskrivningar och investeringar.
EPRA LTV – Loan to Value. Långfristiga och kortfristiga ränte-
bärande skulder enligt balansräkning, rörelsekapital netto om det är
negativt samt beslutad ej utbetald utdelning minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas redovisade värde inklusive immateriella
tillgångar och rörelsekapital netto om det är positivt.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med
återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning
exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än
förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till
tomträttsavgälder.
EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med
återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat
för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten
skatt.
EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.
Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående
eget kapital för året. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital
omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som
försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en
löptid på 1–15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till
fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt
beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har
resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster
och värdeförändringar samt finansiella kostnader om-
räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten
skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid
årets utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal
utestående aktier under perioden.
EPRA EPS (Företagsspecifik). EPRA Earnings (Företagsspecifik) i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal
utestående aktier under en viss period.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan,
Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är
exkluderade.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för
fastighetsskatt.
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och
Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-,
kultur- och restaurangutbud.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna
överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den
genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total
uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad
till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundning skett, vilket innebär att tabeller och
beräkningar inte alltid summerar exakt.
===== SIDA 17 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 17 (18)
OM HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av
landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen.
Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god
service och långsiktighet i förvaltning och utveckling
av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och
Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
SYFTE
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
VISION
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges
mest attraktiva fastighetsbolag.
AFFÄRSIDÉ
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm
och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag
högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva
marknadsplatser.
FINANSIELLA MÅL
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt
över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften
av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.
VERKSAMHETSMÅL
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande
verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest engagerade och professionella
medarbetare med stort kundfokus och hög
affärsmässighet.
STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan
med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra
deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa hög
kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarna ska på ett
systematiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på
kompetens och företagets värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning
till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer-
värden i fastighetsbeståndet.
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta
för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.
VÅRA VARUMÄRKEN
HUFVUDSTADEN AB (PUBL)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se
Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer: 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 18 =====