FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
Q3Delårsrapport
januari-september 2024
===== SIDA 2 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 2 (18)
Delårsrapport januari-september 2024
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 583 mnkr (1 515), en ökning om 4 procent.
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 1 731 mnkr (1 654).
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 5 procent och uppgick till 1 078 mnkr (1 030).
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 226 mnkr (1 169).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -211 mnkr (-1 585), motsvarande -1,04 kronor per aktie (-7,83).
Det negativa resultatet förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För
kvartal 3 uppgick resultatet till 143 mnkr (-212).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,4 mdkr (46,7 vid årsskiftet), vilket ger ett långsiktigt
substansvärde (EPRA NRV) om 181 kronor per aktie (185 vid årsskiftet). Periodens orealiserade
värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -1 094 mnkr (-2 854).
• Soliditeten uppgick till 58 procent (59), nettobelåningsgraden till 22 procent (21) och räntetäcknings-
graden var 4,4 gånger (5,2).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,6 procent (8,8). Exklusive pågående utvecklingsprojekt
uppgick hyresvakansen till 5,5 procent (5,7).
• Hufvudstaden vinner NKI för sjunde året i rad och har branschens nöjdaste kontorshyresgäster i
kategorin storbolag.
NYCKELTAL
Mnkr
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 1 731 1 654 2 216
Hyresintäkter, koncerninternt -148 -139 -183
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 1 583 1 515 2 033
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 078 1 030 1 359
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 094 -2 854 -4 042
Rörelseresultat -22 -1 797 -2 256
Periodens resultat -211 -1 585 -1 927
Verkligt värde fastigheter, mdkr 46,4 47,5 46,7
Soliditet, % 58 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,7 21,1 20,9
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,2 4,9
EPRA vakansgrad, % 5,5 5,7 5,7
EPRA EPS, kr 3,73 3,95 7,08
EPRA NRV per aktie, kr 181 188 185
EPRA LTV, % 21,9 20,8 20,7
HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER TREDJE KVARTALET
Ett nytt ramverk för grön finansiering har lanserats vilket bättre
speglar Hufvudstadens övergripande hållbarhetsstrategi. Med
höjda krav för både nya och befintliga byggnader syftar ram-
verket till att finansiera gröna och energieffektiva fastigheter
samt investeringar inom klimatomställning och hållbarhet.
Hyresavtal har tecknats med Censor för en kontorslokal om
cirka 350 kvm högst upp i Kvarteret Johanna. Censor M&A
erbjuder kvalificerad rådgivning och projektledning inom
ägarplanering, ägarskiften och förvärv. Inflyttning är planerad till
början av 2026.
På en av få utvalda platser i världen öppnar varumärket H&M
en pop-up butik för lansering av årets höstkollektion i Birger
Jarlspassagen i Bibliotekstan.
Hemtex har tecknat hyresavtal för sin största butik i Sverige
på över 1 000 kvm i bästa läge längs med Götgatan i Fyran i
Nordstan.
Skandinaviens största skohandelskedja Eurosko har tecknat
hyresavtal för cirka 170 kvm butik i Gallerian Femman i
Nordstan.
===== SIDA 3 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 3 (18)
Vi har haft en fortsatt positiv utveckling inom fastig-
hetsförvaltningen trots en utmanande konjunktur.
Nettoomsättningen ökade med 4 procent och brutto-
resultatet med 5 procent. Blickar vi framåt ser vi flera
tecken på ekonomisk återhämtning. Inflationen är låg,
hushållens ekonomi förbättras successivt och allt fler
hyresgäster uttrycker sig mer positivt om framtiden.
Jag är mycket stolt över att vi för sjunde året i rad har
branschens nöjdaste kontorshyresgäster enligt årets
NKI. Nöjda kunder som trivs och stannar kvar länge
är särskilt viktigt i dessa tider. Vad gäller butiksseg-
mentet fortsätter citykärnorna i både Stockholm och
Göteborg att locka hyresgäster och vi upplever en
ökad aktivitet på våra marknadsplatser.
Anders Nygren
VD
KONCERNEN
RESULTAT
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 147,9 mnkr (139,2) uppgick
under perioden till 1 583,2 mnkr (1 515,1). Ökningen
förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror
vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor.
Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av
att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tom-
ställts för projektet Johanna. Verksamhetens kostnader
var -505,5 mnkr (-485,1). Bruttoresultatet var 1 077,7
mnkr (1 030,0) exklusive koncerninterna hyror.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4.
Föregående år var omsättningstillägget 8,9 mnkr varav
NK-fastigheterna stod för 6,8 mnkr. Utöver detta före-
kommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller
hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde
redovisas på sidan 10.
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam-
het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK
e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 648,0
mnkr (546,4). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -85,6 mnkr (-82,0), var -624,2 mnkr (-520,2).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader var 23,8 mnkr (26,2). Resultatet har på-
verkats av hög andel försäljning till rabatterat pris samt
svag försäljning av varor med hög marginal. Försäljningen
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt
det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet
är det starkaste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 104,2
mnkr (101,6). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -62,3 mnkr (-57,2), var -64,5 mnkr (-62,5).
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader
uppgick till 39,7 mnkr (39,1).
För mer information, se Segmentsredovisning på
sidan 10.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -38,9 mnkr (-38,1).
Orealiserade värdeförändringar var -1 094,2 mnkr
(-2 854,3) i förvaltningsfastigheter och -30,2 mnkr (-)
för räntederivat. För mer information, se sidorna 4-6.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -241,9 mnkr
(-198,2). Ränteintäkter var 9,5 mnkr (6,6). Kostnader för
upplåning var -233,9 mnkr (-187,8). Räntekostnader för
leasing avseende främst tomträttsavgälder var -17,5 mnkr
(-17,0). Ökningen av finansiella kostnader för upplåning
förklaras av högre genomsnittlig ränta och ökad upp-
låning. För mer information, se sidan 6.
Skatt
Koncernens skatt uppgick under perioden till 53,3 mnkr
(410,4), varav -105,5 mnkr (-59,3) utgjorde aktuell skatt
och 158,8 mnkr (469,7) uppskjuten skatt. Förändringen
av uppskjuten skatt förklaras av periodens lägre negativa
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Periodens resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -210,7 mnkr
(-1 584,9). Förbättringen förklaras av periodens lägre
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
===== SIDA 4 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 4 (18)
FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd bas-
eras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå
3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 september
2024 uppgå till 46 376 mnkr (46 743 vid årsskiftet). Minsk-
ningen förklaras av negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet, men motverkas delvis av
periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var cirka
390 800 kvm (390 800 vid årsskiftet).
Den totala hyresvakansgraden per den 30 september
2024 var 7,6 procent (8,8 vid årsskiftet) och den totala
ytvakansgraden var 11,7 procent (12,9 vid årsskiftet).
Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklings-
projekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 5,5 procent (5,7
vid årsskiftet).
Förvärv och investeringar
De totala investeringarna uppgick till 738,8 mnkr (867,7).
Större pågående och planerade projekt presenteras i
tabellen nedan.
I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en
modernisering av cirka 9 800 kvm kontor som hyres-
gästen Danske Bank hyr till år 2035. Anpassningen av
lokalerna sker med stort hållbarhetsfokus och projektet
kommer pågå till slutet av 2025.
För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central-
stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft
innan sommaren. Den nya detaljplanen möjliggör en
indragen påbyggnad om två våningsplan. Den uthyrnings-
bara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor.
Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och terrassen
mot Mäster Samuelsgatan omvandlas till en vinterträd-
gård. På påbyggnaden kommer ett grönt tak med solceller
och regnvattenuppsamling att anläggas. Projekteringen
har påbörjats och planerad byggstart är runt årsskiftet
2026/2027.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Under
kvartalet har den stora byggkranen tagits ned. Kvarteret
har nått full byggnadshöjd förutom en mindre del i hörnet
Fredsgatan/Södra Hamngatan. Fasadarbeten är delvis
färdigställda och byggställningar har börjat nedmonteras.
Installationsarbeten pågår och arbeten med ljusgårdar
och glastak är delvis färdigställda. Projektering och för-
beredande arbeten för hyresgästanpassningar pågår.
Hyresavtal har tecknats med Censor för cirka 350 kvm
kontor högst upp i kvarteret. Sedan tidigare har Advokat-
byrån Vinge tecknat hyresavtal på toppvåningarna 6 och 7
för cirka 2 500 kvm kontor samt rådgivnings- och revis-
ionsföretaget EY för cirka 2 300 kvm kontor. Tre större
servicekoncept har sedan tidigare tecknat avtal för ytor i
kvarteret. Inflyttning sker från våren 2026. Projektet om-
fattar totalt cirka 31 600 kvm uthyrningsbar yta varav cirka
11 600 kvm är tillskapad i projektet.
Fastighets- och substansvärde
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd-
ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är
att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att
kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per
år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.
Löpande under året görs uppdateringar av den interna
fastighetsvärderingen med köp, försäljningar och gjorda
investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om
det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas
verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större
uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i
avkastningskraven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise-
rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden
uppgå till -1 094,2 mnkr (-2 854,3). Det totala värdet på
fastighetsbeståndet per den 30 september 2024 uppgick
till 46,4 mdkr inklusive periodens investeringar. Den
orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande
avkastningskrav och effekten av lägre hyror för butiker.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet är
oförändrat jämfört med kvartal 2 2024 och uppgick vid
ovanstående värdering till 4,2 procent (4,1 vid årsskiftet).
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje
enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen
har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant
av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings-
metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings-
krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga
projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen
baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans
under byggtiden.
Större pågående och planerade projekt, tredje kvartalet 2024
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav
tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdig-
ställande (år)
Stockholm Packarhuset 4 Pågående Kontor 9 800 – 160 2025
Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – –
Göteborg Kvarteret
Johanna2)
Pågående Kontor, butik
& restaurang
31 600 11 600 2 500 2026
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik
& restaurang
– – – –
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering.
2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
===== SIDA 5 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 5 (18)
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om
marknadens avkastningskrav på aktuella köp och för-
säljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen.
Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens del-
område, analyseras transaktioner i anslutande område.
Även affärer som inte kommit till avslut eller andra på-
verkande faktorer ger vägledning om marknadens
avkastningskrav.
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion
samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt-
rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som
är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig-
heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas
driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresin-
täkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade
drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet
än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings-
krav i värderingen.
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för
kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,8-4,2 procent
Göteborg 4,7-5,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,2 procent
1) Värdetidpunkt 30 september 2024.
Känslighetsanalys
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten.
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett
intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar
av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till
+/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på
marknadssituation, fastighetens tekniska standard och
investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd
värderas till 46,4 mdkr och med ett osäkerhetsintervall
om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga
värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. Nedan anges de väsent-
liga faktorerna som påverkar värderingen och resultat-
effekten före skatt därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 960 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 480 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 630 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 840 mnkr
1) Värdetidpunkt 30 september 2024.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 36,6 mdkr eller
181 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick
till 34,5 mdkr eller 171 kronor per aktie efter avdrag för
bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har
gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och
marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till 5 procent.
Substansvärde, 30 september 2024
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital 28 031,6 139
Återläggning
Räntederivat 30,2 0
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 542,7 42
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 36 604,5 181
Avdrag
Immateriella tillgångar -71,5 0
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 073,5 -10
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 34 459,5 171
Återläggning
Räntederivat -30,2 0
Immateriella tillgångar 71,5 0
Redovisad uppskjuten skatt1) med avd-
rag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 469,2 -32
EPRA NDV (Substansvärde) 28 031,6 139
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och
nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
HUFVUDSTADEN HAR BRANSCHENS
NÖJDASTE KONTORSHYRESGÄSTER
Hufvudstaden befäster förstaplaceringen i Fastig-
hetsbarometerns1) årliga kundundersökning för kontor.
För sjunde året i rad placerar sig Hufvudstaden som
nummer ett bland storbolag och når ett NKI på 88.
Kategorin miljöhänsyn ökar och högst värde ges för
kontaktperson, läge, felanmälan och information.
Genomsnittet för branschen är 79 på en 100-gradig skala.
HYRESMARKNADEN
Kontorshyresmarknaden i Stockholms city var stabil under
årets tredje kvartal. En viss avvaktan rådde och
uthyrningsprocesserna tog något längre tid jämfört med
tidigare. Främst efterfrågades moderna och flexibla
kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var något ovan
normalintervallet. I Stockholms mest eftertraktade lägen i
Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt
Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna
kontor till mellan 7 000 och 9 900 kronor per kvm och år
exklusive fastighetsskattetillägg. På marknaden för butiks-
lokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för bu-
tiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom inter-
vallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive
fastighetsskattetillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna
var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de
attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna
är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala
kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000
och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg.
Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit
positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt har
under perioden 44 900 kvm omförhandlats till ett årligt
hyresvärde av 335 mnkr. I genomsnitt resulterar om-
förhandlingarna i en hyresminskning om cirka 2 procent
jämfört med indexerad utgående hyra 2024.
1) Bakom Fastighetsbarometern står Fastighetsägarna Sverige och
konsultföretaget CFI Group.
===== SIDA 6 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 6 (18)
FINANSIERING
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via
upplåning från de större nordiska bankerna samt
kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den
30 september 2024 till 9 850 mnkr (9 400 vid årsskiftet).
Räntebärande nettoskuld var 9 325 mnkr (9 018 vid
årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16
uppgående till 737 mnkr (729 vid årsskiftet), total netto-
skuld var 10 062 mnkr (9 747 vid årsskiftet). Utöver
utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften upp-
gående till 5 500 mnkr. Hufvudstaden har ett MTN-
program om 12 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om
3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 7 950
mnkr i obligationer respektive 400 mnkr i företagscerti-
fikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle
finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga ute-
stående certifikat. Per den 30 september 2024 uppgick
likvida medel samt outnyttjade lånelöften till 6 025 mnkr,
vilket täcker samtliga låneförfall på kapitalmarknaden de
kommande två åren.
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 30 september 2024
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program 12 000 4 050
Certifikatsprogram 3 000 2 600
Banklån inkl. lånelöften 7 000 5 500
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter
av derivatinstrument, var 2,1 år (1,2 vid årsskiftet), den
genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,2 vid års-
skiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,0 pro-
cent (3,2 vid årsskiftet) inklusive och 2,8 procent (3,1 vid
årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. I
kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräkning skett
utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå önskad
ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och
rörlig ränta samt att koncernen har ingått räntederivat-
avtal för att hantera exponering mot fluktuationer i mark-
nadsräntan. Underliggande krediter på 1 000 mnkr (-) är
säkrade via räntederivat. Därutöver löper 5 650 mnkr av
total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för
samtliga räntederivat uppgick per den 30 september 2024
till -30,2 mnkr (-). Det negativa värdet förklaras av en
nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till
verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är
klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga
derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot
skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Övriga
finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all
väsentlighet överensstämmer med verkligt värde. För
obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 36,7
mnkr (223,0 vid årsskiftet). Dessa har beräknats utifrån
nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats
baserat på officiella marknadsnoteringar.
Räntebindningsstruktur, 30 september 2024
Förfall,
år
Krediter,
mnkr
Genomsnittlig
eff. ränta, % Andel, %
<1 3 200 3,91) 33
1–2 1 800 1,7 18
2–3 2 000 1,9 20
3–4 500 3,9 5
4–5 2 350 3,4 24
Totalt 9 850 3,02) 100
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade
lånelöften uppgick till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 september 2024
Förfall,
år Banklån
Obligationer/
Certifikat
Total
upplåning
Outnyttjade
lånelöften
<1 500 2 700 3 200 500
1–2 – 1 800 1 800 2 000
2–3 – 2 000 2 000 1 000
3–4 1 000 500 1 500 1 000
4–5 – 1 350 1 350 1 000
Totalt 1 500 8 350 9 850 5 500
Grön finansiering
Ett nytt ramverk för grön finansiering har lanserats med
syfte att finansiera gröna och energieffektiva fastigheter
samt investeringar inom klimatomställning och hållbarhet.
Det nya ramverket skapar förutsättningar för att emittera
gröna obligationer och företagscertifikat samt uppta gröna
banklån. Hufvudstaden har totalt 6,5 mdkr i grön finans-
iering, vilket motsvarar 65 procent av total upplåning,
varav obligationer uppgick till 5,0 mdkr och banklån till 1,5
mdkr. Målsättningen är att successivt öka andelen grön
finansiering.
KVARTAL 3
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon-
cerninterna hyror om 50,0 mnkr (42,6) var 533,9 mnkr
(511,2), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras
främst av indexering samt högre bruttohyror vid om-
förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens kost-
nader var -156,9 mnkr (-156,0). Fastighetsförvaltningens
bruttoresultat exklusive koncerninterna hyror om 50,0
mnkr (42,6) uppgick till 377,0 mnkr (355,2).
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 215,9
mnkr (177,8). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -29,3 mnkr (-23,4), var -207,3 mnkr (-166,6).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader blev 8,6 mnkr (11,2).
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
32,8 mnkr (33,0). Kostnaderna exklusive koncerninterna
hyror om -20,7 mnkr (-19,2), var -20,7 mnkr (-18,8).
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader
blev 12,1 mnkr (14,2).
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till
-99,9 mnkr (-559,3) och -24,0 mnkr (-) för räntederivat.
Finansiella intäkter och kostnader var netto -80,9 mnkr
(-79,4).
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 143,0 mnkr
(-212,4). Förbättringen förklaras av lägre negativa oreal-
iserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm
i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt
32 026 aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 september
2024 var 138,70 kronor och totala marknadsvärdet för
samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till
29,3 mdkr.
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier.
Under perioden har totalt 2 C-aktier omvandlats till A-
aktier.
===== SIDA 7 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 7 (18)
Aktiestruktur, 30 september 2024
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, %
A (1 röst) 203 001 209 203 001 209 96,1 19,7
C (100 röster) 8 270 724 827 072 400 3,9 80,3
Totalt 211 271 933 1 030 073 609 100,0 100,0
Återköpta aktier
Totalt innehav av egna aktier per den 30 september 2024
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent
av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala
antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller
efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2024 fick
styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av
serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade
aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.
Återköp, 30 september 2024
Miljoner aktier
Totalt
antal
aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
1 januari 2024 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier – – –
30 september 2024 211,3 9,0 202,3
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte-
och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
Säkerhetsläget i omvärlden är kraftigt försämrat med
krig i Europa och Mellanöstern samt ökade regionala
geopolitiska spänningar. Inflationen har sjunkit i en stor
del av omvärlden och i Sverige. Flera centralbanker har
genomfört sänkningar av styrräntan.
Säkerhetspolisen (Säpo) bedömer fortsatt terrorhot-
nivån till en 4:a på en femgradig skala, vilket betyder att
hotnivån i och mot Sverige bedöms som hög.
Hufvudstaden följer utvecklingen och arbetar enligt
myndigheternas rekommendationer och råd.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i
Års- och hållbarhetsredovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNLEDNINGEN
Hannes Hasselrot har utsetts till ny VD för dotterbolaget
AB Nordiska Kompaniet, NK. Han blir också chef för
Hufvudstadens Affärsområde NK och kommer ingå i
koncernledningen. Hannes tillträder tjänsten senast i april
2025.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar
av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings-
grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och
hållbarhetsredovisningen.
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2024 har inte
medfört några väsentliga effekter på koncernens finans-
iella rapportering.
KOMMANDE INFORMATION
Bokslutskommuniké för 2024 13 februari 2025
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 februari 2025
Årsstämma 2025 20 mars 2025
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 7 november 2024.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens
hemsida, www.hufvudstaden.se
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
===== SIDA 8 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 8 (18)
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
juli-
september
2023
juli-
september
2024
januari-
september
2023
januari-
september
2023
januari-
december
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto 583,9 553,8 1 731,1 1 654,3 2 216,0
Hyresintäkter, koncerninternt -50,0 -42,6 -147,9 -139,2 -182,9
Fastighetsförvaltning, netto 533,9 511,2 1 583,2 1 515,1 2 033,1
Övriga segment 248,7 210,8 752,2 648,0 928,5
782,6 722,0 2 335,4 2 163,1 2 961,6
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -3,8 -11,1 -22,9 -33,5 -46,4
Drift och administration -91,4 -83,1 -292,8 -268,1 -383,1
Fastighetsskatt -58,1 -60,2 -178,9 -178,7 -236,4
Avskrivningar -3,6 -1,6 -10,9 -4,8 -7,8
Fastighetsförvaltningens kostnader -156,9 -156,0 -505,5 -485,1 -673,7
Övriga segment, kostnader brutto -278,0 -228,0 -836,6 -721,9 -1 001,6
Hyreskostnader, koncerninternt 50,0 42,6 147,9 139,2 182,9
Övriga segment, kostnader netto -228,0 -185,4 -688,7 -582,7 -818,7
Verksamhetens kostnader -384,9 -341,4 -1 194,2 -1 067,8 -1 492,4
Bruttoresultat 397,7 380,6 1 141,2 1 095,3 1 469,2
– varav Fastighetsförvaltning 377,0 355,2 1 077,7 1 030,0 1 359,4
– varav Övriga segment 20,7 25,4 63,5 65,3 109,8
Central administration -12,7 -12,5 -38,9 -38,1 -53,2
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar
385,0 368,1 1 102,3 1 057,2 1 416,0
Jämförelsestörande poster2) – – – – 370,3
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -99,9 -559,3 -1 094,2 -2 854,3 -4 042,4
Värdeförändringar räntederivat -24,0 – -30,2 – –
Rörelseresultat 261,1 -191,2 -22,1 -1 797,1 -2 256,1
Finansiella intäkter och kostnader -80,9 -79,4 -241,9 -198,2 -279,1
Resultat före skatt 180,2 -270,6 -264,0 -1 995,3 -2 535,2
Skatt -37,2 58,2 53,3 410,4 608,0
Resultat efter skatt 143,0 -212,4 -210,7 -1 584,9 -1 927,2
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 143,0 -212,4 -210,7 -1 584,9 -1 927,2
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före
och efter utspädning, kronor 0,71 -1,05 -1,04 -7,83 -9,53
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.
2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 9 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 9 (18)
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 september
2023
30 september
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 46 375,8 47 507,0 46 742,8
Nyttjanderättstillgångar 735,7 727,5 727,9
Övriga anläggningstillgångar 152,6 185,3 183,5
Summa anläggningstillgångar 47 264,1 48 419,8 47 654,2
Omsättningstillgångar 974,0 778,8 789,4
Summa tillgångar 48 238,1 49 198,6 48 443,6
Eget kapital 28 031,6 29 130,8 28 788,6
Långfristiga räntebärande skulder 6 650,0 7 300,0 7 300,0
Uppskjutna skatteskulder 8 416,0 8 783,5 8 574,8
Långfristiga leasingskulder 729,2 720,6 721,0
Övriga långfristiga skulder 136,0 99,5 99,7
Övriga avsättningar 26,4 28,1 28,7
Summa långfristiga skulder 15 957,6 16 931,7 16 724,2
Kortfristiga räntebärande skulder 3 200,0 2 300,0 2 100,0
Kortfristiga leasingskulder 7,7 7,9 8,0
Övriga skulder 1 041,2 828,2 822,8
Summa kortfristiga skulder 4 248,9 3 136,1 2 930,8
Summa eget kapital och skulder 48 238,1 49 198,6 48 443,6
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
september
2023
januari-
september
2023
januari-
december
Ingående eget kapital 28 788,6 31 262,0 31 262,0
Periodens totalresultat -210,7 -1 584,9 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 28 031,6 29 130,8 28 788,6
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
september
2023
januari-
september
2023
januari-
december
Resultat före skatt -264,0 -1 995,3 -2 535,2
Avskrivningar/nedskrivningar 53,1 34,9 52,8
Jämförelsestörande poster1) – – -187,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 094,2 2 854,3 4 042,4
Värdeförändring räntederivat 30,2 – –
Övriga förändringar -2,3 -3,6 -2,4
Betald inkomstskatt -73,8 -59,3 -70,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar i rörelsekapital
837,4 831,0 1 299,4
Ökning/minskning varulager -10,0 -27,0 -38,2
Ökning/minskning rörelsefordringar -36,9 -62,6 -9,6
Ökning/minskning rörelseskulder 192,7 -49,0 133,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 983,2 692,4 1 385,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -727,2 -814,5 -1 238,3
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -11,6 -53,2 -62,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -738,8 -867,7 -1 301,0
Upptagna lån 3 250,0 4 500,0 5 200,0
Amortering av låneskuld -2 800,0 -3 900,0 -4 800,0
Amortering av leasingskuld -5,9 -6,8 -8,7
Utbetald utdelning -546,2 -546,2 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -102,1 47,0 -154,9
Periodens kassaflöde 142,3 -128,3 -70,6
Likvida medel vid periodens början 382,4 453,0 453,0
Likvida medel vid periodens slut 524,7 324,7 382,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,86 3,42 6,85
Periodens kassaflöde per aktie, kr 0,70 -0,63 -0,35
1) Avser tidigare försäkringsersättning a conto för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 10 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 10 (18)
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig
verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt
KONCERNEN, Mnkr
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning 1 121,4 1 048,1 364,3 361,7 245,4 244,5 -147,9 -139,2 1 583,2 1 515,1
Fastighetskostnader -231,2 -225,8 -196,4 -180,7 -77,9 -78,6 -505,5 -485,1
Bruttoresultat
fastighetsförvaltning
890,2 822,3 167,9 181,0 167,5 165,9 -147,9 -139,2 1 077,7 1 030,0
NK Retail
Nettoomsättning 648,0 546,4 648,0 546,4
Kostnader -709,8 -602,2 85,6 82,0 -624,2 -520,2
Bruttoresultat
NK Retail
-61,8 -55,8 85,6 82,0 23,8 26,2
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 32,6 33,5 71,6 68,1 104,2 101,6
Kostnader -34,8 -31,5 -92,0 -88,2 62,3 57,2 -64,5 -62,5
Bruttoresultat
övrig verksamhet
-2,2 2,0 -20,4 -20,1 62,3 57,2 39,7 39,1
Central administration -38,9 -38,1
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -1 094,2 -2 854,3
Värdeförändringar
räntederivat -30,2 –
Rörelseresultat -22,1 -1 797,1
Finansiella intäkter
och kostnader -241,9 -198,2
Resultat före skatt -264,0 -1 995,3
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING
Koncernen Moderbolaget
Mnkr
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Hyresintäkter 1 587,1 1 527,7 2 047,0 1 209,0 1 143,3 1 533,2
Serviceintäkter 100,2 89,0 125,1 42,7 39,7 52,7
Försäljning av varor 648,1 546,4 789,5 – – –
Nettoomsättning 2 335,4 2 163,1 2 961,6 1 251,7 1 183,0 1 585,9
===== SIDA 11 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 11 (18)
NYCKELTAL
KONCERNEN
2024
30 september
2023
30 september
2023
Helår
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm 390,8 390,8 390,8
Hyresvakansgrad, % 7,6 8,8 8,8
Ytvakansgrad, % 11,7 12,9 12,9
Verkligt värde, mdkr 46,4 47,5 46,7
Överskottsgrad, % 70,8 70,7 69,6
Driftnetto, mnkr 1 225,6 1 169,2 1 542,3
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 0,1 -4,5 -6,4
Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,2 3,0 3,0
Avkastning på sysselsatt kapital, % 0,9 -3,6 -5,6
Soliditet, % 58 59 59
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,2 4,9
Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,3 0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,7 21,1 20,9
Bruttomarginal, % 48,9 50,6 49,6
Data per aktie
Periodens resultat, kr -1,04 -7,83 -9,53
Eget kapital, kr 138,56 143,99 142,30
Fastigheternas verkliga värde, kr 229,23 234,83 231,05
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272
EPRA
EPRA Earnings 755 799 1 433
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mnkr 755 799 1 063
EPRA EPS, kr 3,73 3,95 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 3,73 3,95 5,25
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 36 604,5 38 032,9 37 484,5
EPRA NRV per aktie, kr 181 188 185
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 34 459,6 35 775,5 35 279,3
EPRA NTA per aktie, kr 171 177 175
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 28 031,5 29 130,8 28 788,6
EPRA NDV per aktie, kr 139 144 142
EPRA LTV, % 21,9 20,8 20,7
EPRA vakansgrad, % 5,5 5,7 5,7
NYCKELTAL PER KVARTAL
KONCERNEN
2024
jul-sep
2024
apr-jun
2024
jan-mar
2023
okt-dec
2023
jul-sep
2023
apr-jun
2023
jan-mar
2022
okt-dec
Börskurs A-aktie, kr 138,70 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 140,70 148,30
Nettoomsättning, mnkr 783 782 771 799 722 726 715 746
Avkastning eget kapital, % 0,3 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 0,5 2,4
Avkastning eget kapital, justerad, % 3,4 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 2,8 2,9
Soliditet, % 58 58 58 59 59 59 60 61
Bruttomarginal, % 50,8 49,2 46,5 46,8 52,7 51,0 48,2 48,1
Överskottsgrad, % 73,1 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 68,8 68,6
Driftnetto, mnkr 427,0 403,4 395,2 373,1 397,8 392,2 379,2 370,3
Periodens resultat per aktie, kr 0,71 0,21 -1,96 -1,69 -1,05 -4,31 -2,47 -1,63
Eget kapital per aktie, kr 138,56 137,85 137,64 142,30 143,99 145,04 149,36 154,53
EPRA EPS, kr 1,35 1,19 1,19 3,14 1,33 1,37 1,25 1,29
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 1,35 1,19 1,19 1,31 1,33 1,37 1,25 1,29
EPRA NRV per aktie, kr 181 180 180 185 188 189 195 201
EPRA LTV, % 21,9 22,0 22,0 20,7 20,8 20,7 20,1 18,7
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 2,28 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25 1,51 1,01
===== SIDA 12 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 12 (18)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i
branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade
av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 16.
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 september
2023
30 september
2023
Helår
Substansvärde se sidan 5.
Avkastning på eget kapital, justerad
Periodens resultat efter skatt -211 -1 585 -1 927
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 124 2 854 3 672
Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och
värdeförändringar -232 -588 -833
Periodens resultat, justerad 681 681 912
Omräkning till helår 908 908 912
Genomsnittligt eget kapital 28 524 30 310 30 026
Avkastning på eget kapital, justerad, %
3,2 3,0 3,0
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 6 650 7 300 7 300
Långfristiga leasingskulder 729 721 721
Kortfristiga räntebärande skulder 3 200 2 300 2 100
Kortfristiga leasingskulder 8 8 8
Likvida medel -525 -325 -382
Nettoskuld 10 062 10 004 9 747
Soliditet
Eget kapital 28 032 29 131 28 789
Balansomslutning 48 238 49 199 48 444
Soliditet, % 58 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 10 062 10 004 9 747
Redovisat värde fastigheter 46 376 47 507 46 743
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,7 21,1 20,9
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt 23 1) -1 709 1) -2 535
Återläggning av jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 124 2 854 3 672
Finansiella kostnader 335 1) 273 1) 289
Summa 1 482 1 418 1 426
Finansiella kostnader 335 1) 273 1) 289
Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,2 4,9
EPRA Earnings
Rörelseresultat -22 -1 797 -2 256
Återläggning av värdeförändringar 1 124 2 854 4 042
Finansiella intäkter och kostnader -242 -198 -279
Förvaltningsresultat 860 859 1 507
Aktuell skatt förvaltningsresultat -106 -60 -74
EPRA Earnings 755 799 1 433
Återläggning av jämförelsestörande poster – – -370
EPRA Earnings (Företagsspecifik) 755 799 1 063
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3
EPRA EPS, kr 3,73 3,95 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 3,73 3,95 5,25
1) Omräknat 12 månader.
===== SIDA 13 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 13 (18)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
KONCERNEN, Mnkr
2024
30 september
2023
30 september
2023
Helår
EPRA LTV
Långfristiga räntebärande skulder 6 650 7 300 7 300
Kortfristiga räntebärande skulder 3 200 2 300 2 100
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 857 620 671
Likvida medel -525 -325 -382
Nettoskuld enligt EPRA LTV 10 182 9 895 9 689
Förvaltningsfastigheter 46 376 47 507 46 743
Immateriella anläggningstillgångar 72 97 95
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) – – –
Fastighetsvärde enligt EPRA LTV 46 448 47 604 46 838
EPRA LTV, % 21,9 20,8 20,7
EPRA vakansgrad
Hyresvärde vakant yta, totalt 191 210 211
Hyresvärde vakant yta, projekt 54 74 74
Hyresvärde totalt 2 513 2 394 2 381
Hyresvakansgrad totalt, % 7,6 8,8 8,8
Hyresvakansgrad projekt, % 2,1 3,1 3,1
EPRA vakansgrad, % 5,5 5,7 5,7
===== SIDA 14 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 14 (18)
MODERBOLAGET
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING
Nettoomsättningen uppgick till 1 251,7 mnkr (1 183,0).
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av
kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen
av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg
tomställts för projektet Johanna.
Verksamhetens kostnader var -507,0 mnkr (-684,0).
Minskningen förklaras av lägre underhållskostnader.
Bruttoresultatet blev 744,7 mnkr (499,0). Resultat från
finansiella poster uppgick till -189,1 mnkr (-169,3).
Likvida medel vid periodens utgång var 517,0 mnkr
(308,8). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick
till 550,1 mnkr (459,6).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och
kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på
sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osäkerhets-
faktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och
hållbarhetsredovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska
personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport
har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens
9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräk-
ningsgrunder är oförändrade från Års- och hållbarhets-
redovisningen 2023.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
juli-
september
2023
juli-
september
2024
januari-
september
2023
januari-
september
2023
januari-
december
Nettoomsättning1) 425,2 395,9 1 251,7 1 183,0 1 585,9
Verksamhetens kostnader -196,3 -217,7 -507,0 -684,0 -934,2
Bruttoresultat 228,9 178,2 744,7 499,0 651,7
Central administration -12,7 -12,5 -38,9 -38,1 -53,2
Jämförelsestörande poster2) – – – -51,4 315,0
Värdeförändringar räntederivat -24,0 – -30,2 – –
Rörelseresultat 192,2 165,7 675,6 409,5 913,5
Övriga finansiella intäkter och kostnader -63,4 -66,5 -189,1 -169,3 -94,7
Resultat efter finansiella poster 128,8 99,2 486,5 240,2 818,8
Bokslutsdispositioner – – – – -72,8
Resultat före skatt 128,8 99,2 486,5 240,2 746,0
Skatt -26,4 -20,6 -100,8 -51,5 -71,0
Periodens resultat 102,4 78,6 385,7 188,7 675,0
Rapport över totalresultat
Periodens resultat 102,4 78,6 385,7 188,7 675,0
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 102,4 78,6 385,7 188,7 675,0
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 1 0.
2) Avser för helåret 2023 försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 37 0,3 mnkr samt
utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Posten under perioden januari-september 2023
avser utrangering av delar av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12.
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
30 september
2023
30 september
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 9 517,4 8 860,9 9 108,4
Övriga anläggningstillgångar 6 593,5 6 383,0 6 599,1
Summa anläggningstillgångar 16 110,9 15 243,9 15 707,5
Omsättningstillgångar 971,2 785,4 745,2
Summa tillgångar 17 082,1 16 029,3 16 452,7
Bundet eget kapital 1 978,8 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital 2 404,2 2 078,5 2 564,8
Summa eget kapital 4 383,0 4 057,2 4 543,5
Obeskattade reserver 48,3 51,0 48,3
Avsättningar 904,5 909,5 909,9
Långfristiga skulder 6 996,2 7 393,2 7 609,2
Kortfristiga skulder 4 750,1 3 618,4 3 341,8
Summa eget kapital och skulder 17 082,1 16 029,3 16 452,7
===== SIDA 15 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 15 (18)
Stockholm den 7 november 2024
Anders Nygren
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 16 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 16 (18)
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Finans
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämför-
elsestörande poster och värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive
skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i
förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella
kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt
övriga för bolaget gemensamma kostnader.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell
skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för
finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt
exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med
bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och
investeringar.
EPRA Earnings (Företagsspecifik) – Företagsspecifikt
förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt.
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar
med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har
beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla
avskrivningar och investeringar.
EPRA LTV – Loan to Value. Långfristiga och kortfristiga ränte-
bärande skulder enligt balansräkning, rörelsekapital netto om det är
negativt samt beslutad ej utbetald utdelning minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas redovisade värde inklusive immateriella
tillgångar och rörelsekapital netto om det är positivt.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med
återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning
exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än
förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till
tomträttsavgälder.
EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med
återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat
för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten
skatt.
EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.
Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående
eget kapital för året. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital
omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som
försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en
löptid på 1–15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till
fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt
beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har
resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster
och värdeförändringar samt finansiella kostnader om-
räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten
skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid
årets utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal
utestående aktier under perioden.
EPRA EPS (Företagsspecifik). EPRA Earnings (Företagsspecifik) i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal
utestående aktier under en viss period.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan,
Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är
exkluderade.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för
fastighetsskatt.
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och
Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-,
kultur- och restaurangutbud.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna
överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den
genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total
uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad
till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundning skett, vilket innebär att tabeller och
beräkningar inte alltid summerar exakt.
===== SIDA 17 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari-september 2024 17 (18)
OM HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av
landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen.
Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god
service och långsiktighet i förvaltning och utveckling
av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och
Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
SYFTE
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
VISION
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges
mest attraktiva fastighetsbolag.
AFFÄRSIDÉ
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm
och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag
högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva
marknadsplatser.
FINANSIELLA MÅL
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt
över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften
av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.
VERKSAMHETSMÅL
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande
verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest engagerade och professionella
medarbetare med stort kundfokus och hög
affärsmässighet.
STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan
med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra
deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa hög
kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarna ska på ett
systematiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på
kompetens och företagets värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning
till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer-
värden i fastighetsbeståndet.
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta
för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.
VÅRA VARUMÄRKEN
HUFVUDSTADEN AB (PUBL)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se
Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer: 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 18 =====