FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 =====
januari-september 2025
Q3
1
Delårsrapport
===== SIDA 2 =====
2 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Delårsrapport januari-september 2025
• Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen var 1 820 mnkr (1 731), en ökning om 5 procent.
Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 425 mnkr (2 335).
• Koncernens bruttoresultat ökade med 6 procent och uppgick till 1 214 mnkr (1 141).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,7 mdkr (47,1 vid årsskiftet).
• Periodens orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -242 mnkr (-1 094).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 527 mnkr (-211).
För årets tre första kvartal redovisar vi en ökning av
bruttoresultatet med 6 procent och glädjande nog bidrar NK
till förbättringen. Detaljhandeln präglas fortfarande av viss
försiktighet, men signalerna om en gradvis återhämtning är
tydliga. Konsumenternas köpkraft ökar och fler varumärken
vågar satsa framåt. NK välkomnar bland annat Rimowa,
Naturkompaniet och Singular Society som nya hyresgäster.
Vi ser positiva tecken på hyresmarknaden. Efterfrågan på
välbelägna kontors- och butikslokaler består och i Göteborg
är intresset särskilt stort för lokaler i Kvarteret Johanna, där
vi redan har en uthyrningsgrad på 65 procent. Det bekräftar
styrkan i vårt erbjudande och för marknadsplatsen Fredstan.
Jag vill passa på att tacka våra kunder för ett fint samarbete och
jag är mycket stolt över att vi även i år har branschens nöjdaste
kontorshyresgäster. Resultatet av NKI-undersökningen är en
bekräftelse på att de trivs och kan utvecklas i våra områden.
ANDERS NYGREN
VD
Resultat i sammandrag, mnkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Hyresintäkter fastighetsförvaltning 1 820 1 731 2 319
Nettoomsättning övriga segment 766 752 1 059
Bruttoresultat 1 214 1 141 1 552
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -242 -1 094 -603
Rörelseresultat 922 -22 884
Periodens resultat 527 -211 365
Nyckeltal
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,7 46,4 47,1
Soliditet, % 57 58 59
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 186 181 185
Marknadsvärde fastigheter
Årshyra
Hyresvakansgrad exkl.
utvecklingsprojekt
7,3%
Stockholm,
84%
Göteborg,
16%
47,7
mdkr
Kontor, 58%
Butik och restaurang, 37%
Lager, garage och övrigt, 5%
2 621
mnkr
”
===== SIDA 3 =====
3 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Fastighetsförvaltning
Segmentet Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens verksamhet och ett av koncernens tre segment.
Fastighetsförvaltningen är uppdelad i tre operativa affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK.
Resultat
Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under
perioden till 1 820,4 mnkr (1 731,1). Verksamhetens kost-
nader var -541,9 mnkr (-505,5). Bruttoresultatet var 1 278,5
mnkr (1 225,6). Ökningen förklaras främst av förbättrat
resultat från NK-fastigheterna, hyresindexering samt högre
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av
kontor.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Före-
gående år var omsättningshyrestillägget 10,5 mnkr varav
NK-fastigheterna stod för 7,0 mnkr. Utöver detta före-
kommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller
hyror.
Bruttoresultat Fastighetsförvaltning, mnkr1)
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter
var -241,7 mnkr (-1 094,2).
Fastighetsvärdering
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras
på en intern värdering. Värdet per den 30 september 2025
uppgick till 47 697 mnkr (47 115 vid årsskiftet). Ökningen
förklaras av periodens investeringar som till viss del
motverkas av negativa orealiserade värdeförändringar i
fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen
beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av
något lägre hyror för butiker.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen
per den 30 september 2025 är oförändrat jämfört med
kvartal 2 2025 och uppgick vid ovanstående värdering till
4,1 procent (4,1 vid årsskiftet).
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för
kontors- och butiksfastigheter tillämpats.
Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,7–4,2 procent
Göteborg 4,7–5,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent
1) Värdetidpunkt 30 september 2025.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som
påverkar värderingen och resultateffekten därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 930 mnkr
1) Värdetidpunkt 30 september 2025.
1 374 1 435
1 542 1 633
1 226
1 279
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2021 2022 2023 2024 Q1-Q3
2024
Q1-Q3
2025
Mnkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Hyresintäkter fastighetsförvaltning 594,5 583,9 1 820,4 1 731,1 2 318,6
varav koncerninterna hyror 51,1 50,0 160,9 147,9 198,4
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -6,2 -3,8 -23,1 -22,9 -31,7
Drift och administration -107,2 -95,0 -340,5 -303,7 -416,1
Fastighetsskatt -52,9 -58,1 -178,3 -178,9 -237,5
Fastighetsförvaltningens kostnader -166,3 -156,9 -541,9 -505,5 -685,3
Bruttoresultat 428,2 427,0 1 278,5 1 225,6 1 633,3
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 5,0 -99,9 -241,7 -1 094,2 -602,6
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 47 696,7 46 375,8 47 696,7 46 375,8 47 115,4
Förvaltningsfastigheter Mnkr
Ingående verkligt värde, 1 januari 2025 47 115,4
Investeringar i fastighetsbeståndet 822,9
Orealiserade värdeförändringar -241,7
Utgående verkligt värde, 30 september 2025 47 696,7
===== SIDA 4 =====
FASTIGHETSFÖRVALTNING
4 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Marknadsvärde fastigheter, mdkr
För ytterligare information om fastighetsvärdering hänvisas till
senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisning.
Uthyrningsbar yta och vakans
Uthyrningsbar yta per den 30 september 2025 var cirka
391 000 kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala ytvakans-
graden var 14,9 procent (11,1 vid årsskiftet) och ytvak-
ansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 9,1 procent (6,7
vid årsskiftet). Den totala hyresvakansgraden uppgick till
10,8 procent (7,1 vid årsskiftet) och hyresvakansgraden
exklusive utvecklingsprojekt var 7,3 procent (5,0 vid
årsskiftet).
Hyresmarknaden
Under årets tredje kvartal var hyresmarknaden stabil i
Stockholms city. Uthyrningsprocesserna var utdragna, men
aktiviteten var något högre jämfört med inledningen av året.
Främst efterfrågades moderna och flexibla kontorslokaler i
bästa läge. Vakansnivån var högre än normalintervallet. I
Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid
Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet
bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan
7 000 och 10 100 kronor per kvm och år exklusive
fastighetsskattetillägg. På marknaden för butikslokaler var
efterfrågan stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa
kommersiella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till
25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskatte-
tillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst
moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre
än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste
lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm
och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest
moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna
betydligt högre. För butikslokaler i centrala kommersiella
lägen var marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor
per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler har
utvecklats positivt medan omförhandlingar av butikslokaler
har resulterat i lägre hyror. Totalt har under perioden 39 900
kvm omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 345 mnkr. I
genomsnitt resulterar omförhandlingarna i en hyresökning
om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående hyra
2025.
NKI
Hufvudstaden fortsätter att sätta standarden för
kundnöjdhet i fastighetsbranschen och når sitt bästa
resultat någonsin med en förstaplacering i Fastighets-
barometerns1) årliga kundundersökning för kontor.
Kategorin miljöhänsyn fortsätter att öka och det nya
området hållbarhet får ett mycket högt betyg. Högst värde
ges för läge, kontaktperson, felanmälan och information. För
åttonde året i rad placerar sig Hufvudstaden som nummer
ett bland storbolag och når ett NKI på 89. Genomsnittet för
branschen är 81 på en 100-gradig skala.
Projekt
I del av fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större
ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor. Ytorna
tomställdes under kvartal 2 2025. Projektet marknadsförs
som The Corner och uthyrningsarbete pågår där kontors-
ytan kan variera från 300 kvm och uppåt. Inflyttning kan ske
från tredje kvartalet 2026.
För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central-
stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft
under 2024. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen
påbyggnad om två våningsplan. Byggnadens ursprungliga
karaktär bibehålls och den uthyrningsbara ytan beräknas
öka med cirka 3 000 kvm kontor. Projektering pågår och
planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna.
Arbetena med bashuset närmar sig färdigställande och
hyresgästanpassningar pågår i flera av lokalerna. Projektet
omfattar totalt cirka 31 300 kvm uthyrningsbar yta varav
cirka 10 100 kvm tillskapas. Vid kvartalsskiftet hade
hyresavtal tecknats för cirka 20 300 kvm varav cirka 16 000
kvm avser kontor. Inflyttning kommer ske successivt från
våren 2026.
1) Bakom Fastighetsbarometern står Fastighetsägarna Sverige och
konsultföretaget CFI Group.
Större utvecklingsprojekt
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav
tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdigställande
Stockholm Kåkenhusen 40 Pågående Kontor 5 400 – 210 2026
Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – –
Göteborg Kvarteret
Johanna2)
Pågående Kontor, butik &
restaurang
31 300 10 100 2 800 2026
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultat et samt kostnader för evakuering.
2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2 025 har
sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
48,8 49,5 46,7 47,1 47,7
0
10
20
30
40
50
60
Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 Q3 2025
===== SIDA 5 =====
5 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Övriga segment
Inom Övriga segment redovisas NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen
NK Stockholm och NK Göteborg samt via e-handel. Segmentet Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel och
parkeringsrörelsen i Parkaden.
Mnkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
NK Retail
Nettoomsättning 222,7 215,9 657,8 648,0 915,7
Kostnader -233,7 -236,6 -705,7 -709,8 -968,5
varav koncerninterna hyror -30,1 -29,3 -97,7 -85,6 -114,8
Bruttoresultat NK Retail -11,0 -20,7 -47,9 -61,8 -52,8
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 35,5 32,8 108,0 104,2 143,3
Kostnader -41,0 -41,4 -124,2 -126,8 -171,5
varav koncerninterna hyror -21,0 -20,7 -63,2 -62,3 -83,6
Bruttoresultat Övrig verksamhet -5,5 -8,6 -16,2 -22,6 -28,2
NK RETAIL
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 657,8 mnkr
(648,0). Kostnaderna var -705,7 mnkr (-709,8). Brutto-
resultatet för NK Retail uppgick till -47,9 mnkr (-61,8).
Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete
pågår för att uppnå lönsamhet i verksamheten. Resultatet
har även påverkats av utmanande marknadsförutsättningar.
Försäljningen för NK Retail uppvisar säsongsvariationer där
normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde
kvartalet är det starkaste.
ÖVRIG VERKSAHMET
Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till
108,0 mnkr (104,2). Kostnaderna var -124,2 mnkr (-126,8).
Bruttoresultatet uppgick till -16,2 mnkr (-22,6). Cecil Co-
working och Parkaden bidrog positivt till bruttoresultatet.
===== SIDA 6 =====
6 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Koncernen
RESULTAT
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till
-11,1 mnkr (-30,2).
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -254,4 mnkr
(-241,9). Ränteintäkter var 5,2 mnkr (9,5). Kostnader för
upplåning var -234,2 mnkr (-233,9). Räntekostnader för
leasing avseende främst tomträttsavgälder var -25,4 mnkr
(-17,5).
Skatt
Koncernens skatt uppgick under perioden till -140,5 mnkr
(53,3), varav -94,0 mnkr (-105,5) utgjorde aktuell skatt och
-46,5 mnkr (158,8) uppskjuten skatt. Förändringen av upp-
skjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Periodens resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 526,9 mnkr
(-210,7). Förbättringen förklaras främst av periodens lägre
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
Kvartal 3
Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick till 594,5
mnkr (583,9) och kostnaderna var -166,3 mnkr (-156,9).
Bruttoresultat uppgick till 428,2 mnkr (427,0). Ökningen
förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna,
hyresindexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar
och omförhandlingar av kontor vilket till stor del motverkas
av vakans i projektfastigheten Kåkenhusen 40. I ovanstå-
ende ingår koncerninterna hyror om 51,1 mnkr (50,0).
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 222,7 mnkr
(215,9). Kostnaderna var -233,7 mnkr (-236,6). Bruttores-
ultatet för NK Retail blev -11,0 mnkr (-20,7). I ovanstående
ingår koncerninterna hyror om -30,1 mnkr (-29,3) som
kostnad.
Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till
35,5 mnkr (32,8). Kostnaderna var -41,0 mnkr (-41,4).
Bruttoresultatet blev -5,5 mnkr (-8,6). I ovanstående ingår
koncerninterna hyror om -21,0 mnkr (-20,7) som kostnad.
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter
uppgick till 5,0 mnkr (-99,9) och 15,2 mnkr (-24,0) för
räntederivat.
Finansiella intäkter och kostnader var netto -86,7 mnkr
(-80,9).
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 27 901 mnkr vilket motsvarar 142
kronor per aktie. Långsiktigt substansvärde uppgick till
36 728 mnkr eller 186 kronor per aktie.
FINANSIERING
Total upplåning uppgick per den 30 september 2025 till
10 800 mnkr (9 800 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld
var 10 398 mnkr (9 327 vid årsskiftet). Därtill kommer leas-
ingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr (736 vid
årsskiftet), total nettoskuld var 11 127 mnkr (10 063 vid
årsskiftet).
Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering som
skapar förutsättningar att emittera gröna obligationer och
företagscertifikat samt uppta gröna banklån. Hufvudstaden
har totalt 8,7 mdkr i grön finansiering, vilket motsvarar cirka
81 procent av total upplåning, varav obligationer uppgick till
7,2 mdkr och banklån till 1,5 mdkr.
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive
effekter av derivatinstrument, var 2,3 år (2,2 vid årsskiftet),
den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,5 år (2,2 vid
årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 2,9
procent (2,9 vid årsskiftet) inklusive och 2,8 procent (2,8 vid
årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Det
verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den
30 september 2025 till -22,0 mnkr (-10,8 vid årsskiftet). Det
negativa värdet förklaras av sjunkande marknadsräntor. För
obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 6,7 mnkr
(övervärde om 87,7 vid årsskiftet).
Räntebindningsstruktur, 30 september 2025
Förfall,
år
Krediter,
mnkr
Genomsnittlig
effektiv ränta, % Andel, %
<1 2 900 2,91) 27
1–2 2 000 1,9 18
2–3 1 500 3,3 14
3–4 2 350 3,4 22
4–5 2 050 3,3 19
Totalt 10 800 2,92) 100
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade
lånelöften uppgick till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 september 2025
Förfall,
år Banklån
Obligationer/
Certifikat
Total
upplåning
Outnyttjade
lånelöften
<1 – 2 400 2 400 1 000
1–2 – 2 000 2 000 1 000
2–3 1 500 1 500 3 000 1 500
3–4 – 1 350 1 350 1 500
4–5 – 2 050 2 050 –
Totalt 1 500 9 300 10 800 5 000
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i
januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 496
aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 september 2025 var
126,80 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga aktier,
baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,8 mdkr.
Återköpta aktier
Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigan-
de att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av
samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i
bolaget. Styrelsen har beslutat att utnyttja bemyndigandet
från årsstämman. Beslutet avser återköp av upp till 8 miljoner
aktier av serie A under perioden från och med den 22
augusti fram till årsstämman 2026. Hufvudstaden har sedan
beslutet köpt tillbaka 5 272 071 A-aktier för 667 mnkr vilket
motsvarar en genomsnittlig kurs på 126,50 kr/aktie. Totalt
innehav av egna aktier per den 30 september 2025 uppgick
till 14 237 071 A-aktier, motsvarande 6,7 procent av samtliga
emitterade aktier och 1,4 procent av det totala antalet röster.
===== SIDA 7 =====
KONCERNEN
7 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Återköp
Miljoner aktier
Totalt antal
aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
1 januari 2025 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier - 5,3 -5,3
30 september 2025 211,3 14,2 197,1
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier.
Under perioden har totalt 400 210 C-aktier omvandlats till
A-aktier.
Aktiestruktur, 30 september 2025
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och
kreditrisker samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller
osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i senast
angivna Års- och hållbarhetsredovisning.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av
delårsrapporten. Redovisnings- och värderingsprinciper har
varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhets-
redovisning.
KOMMANDE INFORMATION
Bokslutskommuniké 2025……………………..12 februari 2026
Års- och hållbarhetsredovisning 2025 ................ februari 2026
Årsstämma 2026 ............................................... 19 mars 2026
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den
6 november 2025.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida,
www.hufvudstaden.se
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
Stockholm den 6 november 2025
Anders Nygren
Verkställande direktör
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisor.
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, %
A (1 röst) 203 401 419 203 401 419 96,3 20,5
C (100 röster) 7 870 514 787 051 400 3,7 79,5
Totalt 211 271 933 990 452 819 100,0 100,0
Största ägarna, 30 september 2025
Ägare Antal aktier, % Antal röster, %
L E Lundbergföretagen 45,2 87,4
AMF 10,0 2,1
State Street Bank and Trust 3,4 0,7
BNY Mellon 2,2 0,5
JP Morgan Chase Bank 1,9 0,4
Familjen Lundberg inkl. bolag 1,7 1,0
Övriga aktieägare 28,9 6,5
Utestående aktier 93,3 98,6
Eget innehav 6,7 1,4
Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0
===== SIDA 8 =====
KONCERNEN
8 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Rapport över resultat i sammandrag
Mnkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Nettoomsättning 801,6 782,6 2 425,3 2 335,4 3 179,2
Verksamhetens kostnader -389,9 -384,9 -1 210,9 -1 194,2 -1 626,9
Bruttoresultat
411,7 397,7 1 214,4 1 141,2 1 552,3
Central administration -13,1 -12,7 -39,8 -38,9 -54,5
Rörelseresultat före värdeförändringar 398,6 385,0 1 174,6 1 102,3 1 497,8
Orealiserade värdeförändringar
– Förvaltningsfastigheter 5,0 -99,9 -241,7 -1 094,2 -602,6
– Räntederivat 15,2 -24,0 -11,1 -30,2 -10,8
Rörelseresultat 418,8 261,1 921,8 -22,1 884,4
Finansiella intäkter och kostnader -86,7 -80,9 -254,4 -241,9 -321,2
Resultat före skatt 332,1 180,2 667,4 -264,0 563,2
Skatt -69,5 -37,2 -140,5 53,3 -198,6
Resultat efter skatt 262,6 143,0 526,9 -210,7 364,6
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 262,6 143,0 526,9 -210,7 364,6
Genomsnittligt antal utestående aktier 201 183 210 202 306 933 201 928 242 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före
och efter utspädning, kronor 1,30 0,71 2,61 -1,04 1,80
Rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mnkr
2025
30 september
2024
30 september
2024
31 december
Förvaltningsfastigheter 47 696,7 46 375,8 47 115,4
Nyttjanderättstillgångar 727,1 735,7 734,4
Övriga anläggningstillgångar 112,5 152,6 142,4
Summa anläggningstillgångar 48 536,3 47 264,1 47 992,2
Omsättningstillgångar 838,3 974,0 882,0
Summa tillgångar 49 374,6 48 238,1 48 874,2
Eget kapital 27 900,6 28 031,6 28 606,9
Långfristiga räntebärande skulder 8 400,0 6 650,0 7 100,0
Uppskjutna skatteskulder 8 682,4 8 416,0 8 635,9
Långfristiga leasingskulder 720,5 729,2 727,9
Övriga skulder 157,5 162,4 142,2
Summa långfristiga skulder 17 960,4 15 957,6 16 606,0
Kortfristiga räntebärande skulder 2 400,0 3 200,0 2 700,0
Kortfristiga leasingskulder 8,1 7,7 7,9
Övriga skulder 1 105,5 1 041,2 953,4
Summa kortfristiga skulder 3 513,6 4 248,9 3 661,3
Summa eget kapital och skulder 49 374,6 48 238,1 48 874,2
===== SIDA 9 =====
KONCERNEN
9 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
Mnkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Ingående eget kapital 28 606,9 28 788,6 28 788,6
Periodens totalresultat 526,9 -210,7 364,6
Utdelning -566,5 -546,2 -546,2
Återköp av egna aktier -666,9 – –
Utgående eget kapital 27 900,6 28 031,6 28 606,9
Rapport över kassaflöden i sammandrag
Mnkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Resultat före skatt 667,4 -264,0 563,2
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 311,9 1 175,2 679,0
Betald inkomstskatt -105,9 -73,8 -100,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar i rörelsekapital
873,4 837,4 1 141,4
Nettoförändring i rörelsekapital 131,2 145,8 93,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 004,6 983,2 1 235,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -822,9 -727,2 -975,2
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -13,5 -11,6 -15,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten -836,4 -738,8 -991,1
Upptagna lån 3 550,0 3 250,0 4 200,0
Amortering av låneskuld -2 550,0 -2 800,0 -3 800,0
Amortering av leasingskuld -5,9 -5,9 -7,8
Utbetald utdelning -566,5 -546,2 -546,2
Återköp av egna aktier -666,9 – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -239,3 -102,1 -154,0
Periodens kassaflöde -71,1 142,3 90,2
Likvida medel vid periodens början 472,6 382,4 382,4
Likvida medel vid periodens slut 401,5 524,7 472,6
===== SIDA 10 =====
KONCERNEN
10 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Segmentsredovisning i sammandrag
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, Fastighetsförvaltning, NK Retail och Övrig verksamhet. Övrig verksamhet
omfattar Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK).
Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Summa Koncernelim. Koncern
Mnkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter 1 145,3 1 121,4 423,7 364,3 251,4 245,4 1 820,4 1 731,1 -160,9 -147,9 1 659,5 1 583,2
Fastighetskostnader -245,0 -231,2 -219,0 -196,4 -77,9 -77,9 -541,9 -505,5 -541,9 -505,5
Bruttoresultat
fastighetsförvaltning
900,3 890,2 204,7 167,9 173,5 167,5 1 278,5 1 225,6 -160,9 -147,9 1 117,6 1 077,7
Övriga segment
NK Retail
Nettoomsättning 657,8 648,0 657,8 648,0 657,8 648,0
Kostnader -705,7 -709,8 -705,7 -709,8 97,7 85,6 -608,0 -624,2
Bruttoresultat
NK Retail
-47,9 -61,8 -47,9 -61,8 97,7 85,6 49,8 23,8
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 37,4 32,6 70,6 71,6 108,0 104,2 108,0 104,2
Kostnader -35,0 -34,8 -89,2 -92,0 -124,2 -126,8 63,2 62,3 -61,0 -64,5
Bruttoresultat
övrig verksamhet
2,4 -2,2 -18,6 -20,4 -16,2 -22,6 63,2 62,3 47,0 39,7
Bruttoresultat
övriga segment
2,4 -2,2 -66,5 -82,2 -64,1 -84,4 160,9 147,9 96,8 63,5
Bruttoresultat 902,7 888,0 138,2 85,7 173,5 167,5 1 214,4 1 141,2 1 214,4 1 141,2
Central administration -39,8 -38,9
Värdeförändringar -252,8 -1 124,4
Rörelseresultat 921,8 -22,1
Finansiella intäkter
och kostnader -254,4 -241,9
Resultat före skatt 667,4 -264,0
Uppdelning av nettoomsättning
Koncernen Moderbolaget
Mnkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Hyresintäkter 1) 1 767,4 1 687,3 2 263,5 1 278,1 1 251,7 1 677,4
- varav serviceintäkter 1) 135,9 89,6 121,3 43,5 42,6 57,1
Försäljning av varor 657,9 648,1 915,7 – – –
Nettoomsättning 2 425,3 2 335,4 3 179,2 1 278,1 1 251,7 1 677,4
1) Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.
===== SIDA 11 =====
11 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag
Mnkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Nettoomsättning 420,4 425,2 1 278,1 1 251,7 1 677,4
Verksamhetens kostnader -203,6 -196,3 -647,0 -507,0 -726,2
Bruttoresultat 216,8 228,9 631,1 744,7 951,2
Central administration -13,1 -12,7 -39,8 -38,9 -54,5
Värdeförändringar räntederivat 15,2 -24,0 -11,1 -30,2 -10,8
Rörelseresultat 218,8 192,2 580,1 675,6 885,9
Övriga finansiella intäkter och kostnader -71,0 -63,4 -200,5 -189,1 -172,2
Resultat efter finansiella poster 147,9 128,8 379,7 486,5 713,7
Bokslutsdispositioner – – – – -73,6
Resultat före skatt 147,9 128,8 379,7 486,5 640,1
Skatt -30,4 -26,4 -79,4 -100,8 -213,4
Periodens resultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7
Rapport över totalresultat
Mnkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Periodens resultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7
Övrigt totalresultat – – – – –
Periodens totalresultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7
Balansräkning i sammandrag
Mnkr
2025
30 september
2024
30 september
2024
31 december
Förvaltningsfastigheter 9 978,2 9 517,4 9 613,2
Övriga anläggningstillgångar 5 724,4 6 593,5 6 592,1
Summa anläggningstillgångar 15 702,6 16 110,9 16 205,3
Omsättningstillgångar 1 057,5 971,2 797,5
Summa tillgångar 16 760,1 17 082,1 17 002,8
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,8 1 978,7
Fritt eget kapital 1 512,3 2 404,2 2 445,2
Summa eget kapital 3 491,0 4 383,0 4 423,9
Obeskattade reserver 61,0 48,3 61,0
Avsättningar 987,2 904,5 988,7
Långfristiga skulder 8 743,2 6 996,2 7 426,2
Kortfristiga skulder 3 477,7 4 750,1 4 103,0
Summa eget kapital och skulder 16 760,1 17 082,1 17 002,8
===== SIDA 12 =====
KONCERNEN
12 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Nyckeltal
2025
30 september
2024
30 september
2024
Helår
Fastigheter
Uthyrbar yta, tusental kvm 391,0 390,8 390,8
Hyresvakansgrad, % 10,8 7,6 7,1
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0
Ytvakansgrad, % 14,9 11,7 11,1
Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 9,1 7,3 6,7
Verkligt värde, mdkr 47,7 46,4 47,1
Överskottsgrad, % 70,2 70,8 70,4
Driftnetto, mnkr 1 278,5 1 225,6 1 633,3
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 2,7 0,1 1,3
Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,4 3,2 3,0
Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,4 0,9 2,3
Soliditet, % 57 58 59
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4
Bruttomarginal, % 50,1 48,9 48,8
Data per aktie
Periodens resultat, kr 2,61 -1,04 1,80
Eget kapital, kr 142 139 141
Långsiktigt substansvärde, kr 186 181 185
Aktuellt substansvärde, kr 175 171 174
Avyttringsvärde, kr 142 139 141
Fastigheternas verkliga värde, kr 242 229 233
Antal utestående aktier, tusental 197 035 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 201 928 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272
Nyckeltal per kvartal
2025
jul–sep
2025
apr–jun
2025
jan–mar
2024
okt–dec
2024
jul–sep
2024
apr–jun
2024
jan–mar
2023
okt–dec
Börskurs A-aktie, kr 126,80 123,50 113,30 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10
Avkastning eget kapital, % 2,8 2,6 2,8 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4
Avkastning eget kapital, justerad, % 3,5 3,4 3,3 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1
Soliditet, % 57 57 57 59 58 58 58 59
Överskottsgrad, % 72,0 69,1 69,6 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4
Eget kapital per aktie, kr 142 140 139 141 139 138 138 142
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 186 183 182 185 181 180 180 185
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 22,2 22,3 21,4 21,7 22,2 22,4 20,9
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 1,77 1,52 1,69 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43
===== SIDA 13 =====
KONCERNEN
13 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Härledning nyckeltal
Mnkr
2025
30 september
2024
30 september
2024
Helår
Avkastning på eget kapital, justerad
Periodens resultat efter skatt 527 -211 365
Återläggning värdeförändringar 253 1 124 613
Återläggning skatt på värdeförändringar -52 -232 -126
Periodens resultat, justerad 728 681 852
Omräkning till helår 971 908 852
Genomsnittligt eget kapital 28 375 28 524 28 698
Avkastning på eget kapital, justerad, %
3,4 3,2 3,0
Soliditet
Eget kapital 27 901 28 032 28 607
Balansomslutning 49 375 48 238 48 874
Soliditet, % 57 58 59
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 8 400 6 650 7 100
Långfristiga leasingskulder 721 729 728
Kortfristiga räntebärande skulder 2 400 3 200 2 700
Kortfristiga leasingskulder 8 8 8
Likvida medel -402 -525 -473
Nettoskuld 11 127 10 062 10 063
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 11 127 10 062 10 063
Redovisat värde fastigheter 47 697 46 376 47 115
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt 974
1)
23
1)
563
Återläggning av värdeförändringar 253
1 124
613
Finansiella kostnader 346
1)
335
1)
335
Summa 1 573 1 482 1 511
Finansiella kostnader 346
1)
335
1)
335
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5
Substansvärde
Eget kapital 27 901 28 032 28 607
Räntederivat 22 30 11
Redovisad uppskjuten skatt 2) 8 805 8 543 8 757
Långsiktigt substansvärde 36 728 36 605 37 375
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 186 181 185
Immateriella tillgångar -38 -72 -63
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 137 -2 074 -2 126
Aktuellt substansvärde 34 553 34 459 35 186
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 175 171 174
Räntederivat -22 -30 -11
Immateriella tillgångar 38 72 63
Redovisad uppskjuten skatt2) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 668 -6 469 -6 631
Avyttringsvärde 27 901 28 032 28 607
Avyttringsvärde, kr/aktie 142 139 141
Hyresvakansgrad
Hyresvärde vakant yta, totalt 282 191 179
Hyresvärde vakant yta, utvecklingsprojekt 91 54 54
Hyresvärde, totalt 2 621 2 513 2 513
Hyresvakansgrad totalt, % 10,8 7,6 7,1
Hyresvakansgrad utvecklingsprojekt, % 3,5 2,1 2,1
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0
1) Omräknat 12 månader.
2) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträt tsavgälder.
===== SIDA 14 =====
14 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Definitioner och ordlista
Finans
Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av
derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd
uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genom-
snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i
verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive
skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i
förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs -
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella
kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med
undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.
Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber,
upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget
gemensamma kostnader.
Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget
kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital
omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med
undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.
Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för
samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar
jämförbarheten mellan två givna perioder.
Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive
uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltnings -
fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas
redovisade värde.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad
utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har
resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och
värdeförändringar samt finansiella kostnader omräknats till helårsbasis
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid periodens
utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande
skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående
aktier vid periodens slut.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal
utestående aktier under en viss period.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan,
Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga
varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Hyresintäkter fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna
hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Fredstan. Ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren
runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande
till total årshyra.
Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive
utvecklingsprojekt uppskattad till marknadshyra i förhållande till total
årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna
överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som
är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.
I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Ytvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive
utvecklingsprojekt i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive serviceintäkter vid periodens utgång
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i förhållande till hyresintäkter fastighets-
förvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och
beräkningar inte alltid summerar exakt.
Hufvudstaden AB (Publ)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se
Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer: 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 15 =====