Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q4Bokslutskommuniké
2023

===== SIDA 2 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 2 (18) 
Bokslutskommuniké 2023 
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 033 mnkr (1 855), en ökning om 10 
procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning  
2 216 mnkr (2 055).  
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 10 procent och uppgick till 1 359 mnkr  
(1 235). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat  
1 542 mnkr (1 435). 
• Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927 mnkr (722), motsvarande -9,53 kronor per aktie 
(3,57). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 
• Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning om 2,70 kronor per aktie (2,70). 
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,7 mdkr (49,5), vilket ger ett långsiktigt 
substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor per aktie (201). Årets orealiserade 
värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -4 042 mnkr (-209). 
• Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21 procent (19) och ränte-
täckningsgraden var 4,9 gånger (7,7). 
• Hyresvakansgraden vid årets slut var 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående utvecklingsprojekt 
uppgick hyresvakansen till 5,7 procent (4,0). 
 
 
 
 
 
NYCKELTAL 
Mnkr  
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto  2 216 2 055 
Hyresintäkter, koncerninternt  -183 -200 
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto  2 033 1 855 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning  1 359 1 235 
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter  -4 042 -209 
Rörelseresultat  -2 256 1 089 
Periodens resultat  -1 927 722 
    
Verkligt värde fastigheter, mdkr  46,7 49,5 
Nettobelåningsgrad fastigheter, %  20,9 18,7 
Räntetäckningsgrad, ggr  4,9 7,7 
EPRA vakansgrad, %  5,7 4,0 
EPRA EPS, kr  7,08 5,07 
EPRA EPS (företagsspecifik), kr  5,25 5,07 
EPRA NRV per aktie, kr  185 201 
HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER FJÄRDE KVARTALET 
 
Hufvudstaden tilldelas en europeisk förstaplacering inom 
kategorin Kontor och handel i GRESB:s internationella 
hållbarhetsranking. 
 
Fastigheten Svärdfisken 2 i Stockholm har miljöcertifierats 
enligt BREEAM In-Use med betyget Very Good. 
 
Flera kontorsuthyrningar har ägt rum i Stockholm och 
Göteborg. I Kvasten 9 har hyresavtal tecknats med Norvestor 
för cirka 600 kvm kontor och i Fyran har avtal tecknats med 
BeGreen för cirka 500 kvm kontor. 
 I fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan, där åter-
uppbyggnaden färdigställts, har smyckesvarumärket 
VANBRUUN tecknat hyresavtal för cirka 200 kvm butik. 
 
I fastigheten Pumpstocken 10 i Bibliotekstan öppnar under 
våren de svenska varumärkena Malina och Soft Goat  
en gemensam butik om cirka 115 kvm.  
 
I fastigheten Svärdfisken 2 har hyresavtal tecknats med 
Stockholms filmfestival för fortsatt biografverksamhet i 
Skandia-Teatern.

===== SIDA 3 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 3 (18) 
 
 
 
Jag är stolt över vad vi åstadkommit under 2023.  
Vi har för tredje året i rad ökat bruttoresultatet från 
fastighetsförvaltningen och vår starka finansiella 
ställning ger förutsättningar för att fortsätta utveckla 
våra marknadsplatser. Kontorshyresmarknaden är 
fortsatt stabil i centrala lägen och fler detaljhandlare 
ser positivt på framtiden. 
 
Våra utvecklingsprojekt håller god framdrift och det 
största projektet, Kvarteret Johanna i Göteborg, har 
kommit halvvägs mot sitt färdigställande om två år. 
Det finns en stor nyfikenhet från allmänheten om 
kvarterets utveckling och intresset från potentiella 
hyresgäster har vaknat på allvar.                                                                      
                                                         
                                                            Anders Nygren 
                                                                                 VD                                                                                                        
 
 
 
KONCERNEN  
RESULTAT 
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive 
koncerninterna hyror om 182,9 mnkr (199,8) uppgick 
under året till 2 033,1 mnkr (1 854,9). Ökningen förklaras 
främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyut-
hyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början  
av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret 
Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet 
Johanna. Verksamhetens kostnader var -673,7 mnkr  
(-620,0). Ökningen förklaras främst av högre kostnader  
för fastighetsdrift, utvecklingsprojekt och fastighetsskatt. 
Bruttoresultatet var 1 359,4 mnkr (1 234,9) exklusive 
koncerninterna hyror. 
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4 och 
uppgick till 8,9 mnkr (12,0) varav NK-fastigheterna stod 
för 6,8 mnkr (9,9). Utöver detta förekommer inga 
väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.  
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde 
redovisas på sidan 11. 
 
Övriga segment 
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam-
het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK  
e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 789,5 
mnkr (760,2). Kostnaderna, exklusive koncerninterna 
hyror om -106,7 mnkr (-133,6), var -731,7 mnkr (-691,5). 
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna 
hyreskostnader var 57,8 mnkr (68,7). Minskningen beror 
främst på högre inköpskostnader, lägre försäljning till 
fullpris samt att högre andel av försäljningen skett inom 
varugrupper med lägre bruttovinst. Försäljningen för NK 
Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det 
första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet  
är det starkaste. 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 139,0 
mnkr (130,7). Kostnaderna, exklusive koncerninterna 
hyror om -76,2 mnkr (-66,2), var -87,0 mnkr (-80,7). 
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader 
blev 52,0 mnkr (50,0). 
För mer information, se Segmentsredovisning på 
sidan 11. 
 
Övriga resultatposter 
Central administration uppgick till -53,2 mnkr (-55,7). Ore-
aliserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 
 -4 042,4 mnkr (-209,1). För mer information, se sidorna 
4-5. Jämförelsestörande poster var 370,3 mnkr (-) och 
avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastig-
heten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. 
 
Finansiella intäkter och kostnader 
Finansiella intäkter och kostnader var netto -279,1 mnkr  
(-184,5). Ränteintäkter var 9,8 mnkr (2,2). Kostnader för 
upplåning var -266,2 mnkr (-163,8), varav avgifter för 
uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-20,6). Räntekost-
nader för leasing avseende främst tomträttsavgälder var  
-22,7 mnkr (-22,9). Ökningen av finansiella kostnader för 
upplåning förklaras till största del av högre genomsnittlig 
ränta. För mer information, se sidan 6. 
 
Skatt 
Koncernens skatt uppgick under året till 608,0 mnkr  
(-182,3), varav -70,4 mnkr (-91,2) utgjorde aktuell skatt 
och 678,4 mnkr (-91,1) uppskjuten skatt. Förändringen  
av uppskjuten skatt förklaras av periodens negativa 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 
 
Årets resultat 
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -1 927,2 mnkr 
(722,0). Minskningen förklaras av periodens negativa 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

===== SIDA 4 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 4 (18) 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd 
baseras på en intern värdering där klassificeringen  
sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den  
31 december 2023 uppgå till 46 743 mnkr (49 547). 
Minskningen förklaras av negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet, men motverkas delvis 
av periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var cirka 
390 800 kvm (386 600), ökningen förklaras av att Vild-
mannen 7 färdigställts. 
Den totala hyresvakansgraden per den 31 december 
2023 var 8,8 procent (7,0) och den totala ytvakansgraden 
var 12,9 procent (11,2). Hyresvakansgraden exklusive 
pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick 
till 5,7 procent (4,0). Ökningen förklaras främst av några 
kontors- och butiksavflyttningar samt ett par tillkommande 
vakanta ytor i den färdigställda byggnaden Vildmannen 7. 
För några av dessa lokaler har nya hyresavtal redan 
tecknats.  
 
Förvärv och investeringar 
De totala investeringarna uppgick till 1 301,7 mnkr  
(1 017,9). 
För närvarande uppgår pågående och planerade 
projekt till cirka 2 mdkr. Större projekt presenteras i 
tabellen nedan. 
Återuppbyggnaden av Vildmannen 7 i Bibliotekstan 
har slutförts och invigningen av den nya byggnaden ägde 
rum under slutet av sommaren. Cirio Advokatbyrå hyr 
samtliga kontorsytor om cirka 2 900 kvm. Chanel 
Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier 
har öppnat butiker i fastigheten. Hyresavtal har tecknats 
för återstående två butiker och därmed är samtliga 
kontors- och butikslokaler uthyrda. Den nya byggnaden 
erbjuder mycket moderna och effektiva kontor samt 
attraktiva butiker i en unik miljö. 
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen 
Sveavägen och Kungsgatan i Stockholm, pågår en större 
ombyggnation av cirka 3 100 kvm kontorslokaler samt 
uppgradering av tekniska installationer. Strategi- och 
marknadskonsultbolaget Simon Kucher har sedan tidigare 
tecknat hyresavtal för cirka 900 kvm kontor och IT-
konsultbolaget HCL Tech har tecknat avtal för cirka 550 
kvm kontor. 
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det 
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. I 
kvarteret har schaktning slutförts till grundläggningsdjupet.  
Den nya bottenplattan har delvis gjutits inför påbyggna-
tionen och påbyggnadsstommen har till största del nått full 
byggnadshöjd. I källarplan i den befintliga delen pågår 
installationsarbeten. I denna del av kvarteret börjar 
fönstermontage, fasader samt tätskikt på terrasser och tak 
färdigställas. Projektet omfattar totalt cirka 44 000 kvm 
bruttoarea och den uthyrningsbara ytan beräknas öka 
med cirka 11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till 
årsskiftet 2025/2026. 
I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det 
fysiska och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med  
fokus på effektiviseringar samt förbättrad kommunikation 
med kunder. Antalet ombyggnationer var något färre 
under året och arbetet var mer riktat mot aktiviteter och 
upplevelser som driver besök och försäljning. 
 
Fastighets- och substansvärde 
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd-
ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är 
att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att 
kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per 
år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet. 
Löpande under året görs uppdateringar av den interna 
värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och 
gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande 
om det finns andra indikationer på förändringar i fastighet-
ernas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel 
större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga föränd-
ringar i avkastningskraven. 
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise-
rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2023 
uppgå till -4 042,4 mnkr (-209,1). Det totala värdet på 
fastighetsbeståndet per den 31 december 2023 uppgick 
till 46,7 mdkr inklusive periodens investeringar. Den ore-
aliserade värdeminskningen beror främst på stigande av-
kastningskrav, men motverkas till viss del av effekten av 
högre hyror. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet har ökat 
med 15 punkter jämfört med kvartal 3 2023 och uppgick 
vid ovanstående värdering till 4,1 procent (3,7 vid 
föregående årsskifte). 
 
Värderingsmetod 
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje 
enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen 
har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant 
av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings-
metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings-
krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga 
projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen 
baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans 
under byggtiden.  
 
 
Större pågående och planerade projekt, fjärde kvartalet 2023 
Stad Fastighet Status Lokalslag 
Uthyrningsbar 
yta (kvm) 
Varav 
tillskapad 
yta (kvm) 
Bedömd 
investering1) 
(mnkr) 
Bedömt 
färdig- 
ställande (år) 
Stockholm Vildmannen 7 Färdigställd Kontor, butik 
& bostäder 
4 750 4 750 800 2023 
Stockholm Hästhuvudet 13 Pågående Kontor 3 100  – 135 2024 
Stockholm Packarhuset 4 Projektering Kontor 9 800 – 160 2025 
Stockholm Orgelpipan 7 Detaljplanearbete Kontor –  – – – 
Göteborg Kvarteret Inom 
Vallgraven 12 
Pågående Kontor, butik 
& restaurang 
31 600 11 600 2 200 2025/2026 
Göteborg NK Göteborg  Detaljplanearbete Kontor, butik 
& restaurang 
– – – – 
1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för ev akuering.  
För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017.

===== SIDA 5 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 5 (18) 
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om 
marknadens avkastningskrav på aktuella köp och för-
säljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har 
det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens del-
område, analyseras transaktioner i anslutande område. 
Även affärer som inte kommit till avslut eller andra på-
verkande faktorer ger vägledning om marknadens 
avkastningskrav. 
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner 
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till 
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion 
samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt-
rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som 
är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig-
heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas 
driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresin-
täkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade 
drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet 
än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings-
krav i värderingen. 
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för 
kontors- och butiksfastigheter tillämpats: 
 
Avkastningskrav, fastighetsvärdering1) 
Stockholm 3,7-4,2 procent 
Göteborg 4,7-4,9 procent 
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent 
1) Värdetidpunkt 2023-12-31. 
 
Känslighetsanalys 
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten. 
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion 
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett 
intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar 
av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till 
+/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på 
marknadssituation, fastighetens tekniska standard och 
investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd 
värderas till 46,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall  
om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga 
värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. Nedan anges de väs-
entliga faktorerna som påverkar värderingen och 
resultateffekten före skatt därav. 
 
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) 
 Förändring, +/- 
Resultateffekt 
före skatt, +/- 
Hyresintäkter 100 kr/kvm 980 mnkr 
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 490 mnkr 
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 640 mnkr 
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 910 mnkr 
1) Värdetidpunkt 2023-12-31. 
 
Extern värdering 
För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar 
inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman 
& Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec 
Advice. De externa värderingarna per 2023-12-31 omfattar 
nio fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt 
bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halv-
årsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts 
med utgångspunkt från att de valda objekten ska repre-
sentera olika fastighetskategorier, ort, läge samt teknisk 
och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har 
värderats externt per 2023-12-31 är Grönlandet Södra 11, 
Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kåkenhusen 40  
(del av), Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Rännilen 11,  
Skären 9 och Vildmannen 7 i Stockholm samt Nordstaden 
8:24 (del av) i Göteborg.  
De externa värderingsföretagen har angivit ett 
marknadsvärde som uppgår till 22,9 mdkr. Hufvudstadens 
interna värdering av samma fastigheter uppgår till 22,2 
mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således 
väl med de externa värderingarna. 
 
Substansvärde 
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick 
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 37,5 mdkr eller 
185 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick 
till 35,3 mdkr eller 175 kronor per aktie efter avdrag för 
bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har 
gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och 
marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via 
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till 5 procent. 
  
Substansvärde, 31 december 2023 
 Mnkr Kr/aktie 
Eget kapital  28 788,6 142 
Återläggning   
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 695,9 43 
EPRA NRV (Långsiktigt 
substansvärde) 
37 484,5 185 
Avdrag   
Immateriella tillgångar -94,5 0 
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 110,7 -10 
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde)  35 279,3 175 
Återläggning   
Immateriella tillgångar enligt ovan 94,5 0 
Redovisad uppskjuten skatt1) med 
avdrag för bedömd verklig upp-
skjuten skatt -6 585,2 -33 
EPRA NDV (Substansvärde) 28 788,6 142 
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter 
och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.  
 
HYRESMARKNADEN 
I Stockholms city var kontorshyresmarknaden stabil under 
2023 års sista kvartal. Uthyrningsprocesserna tog något 
längre tid jämfört med vid årets inledning. Främst efter-
frågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. 
Vakansnivåerna var fortsatt inom normalintervallet och i 
Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid 
Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet 
bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan  
7 000 och 9 800 kronor per kvm och år exklusive fastig-
hetsskattetillägg. På marknaden för butikslokaler var efter-
frågan stabil och flera hyresavtal tecknades. Marknads-
hyrorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara 
inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år 
exklusive fastighetsskattetillägg. 
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades 
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna 
var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de 
attraktivaste lägena var inom intervallet 3 200 och 4 100 
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var 
marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per 
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Utfallet av 
koncernens omförhandlingar har varit positivt för kontor 
och negativt för butikslokaler. Totalt har under perioden

===== SIDA 6 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 6 (18) 
46 000 kvm omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 334 
mnkr. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en 
hyressänkning om cirka 2 procent jämfört med indexerad 
utgående hyra 2023. 
 
FINANSIERING 
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via 
upplåning från de större nordiska bankerna samt 
kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 
31 december 2023 till 9 400 mnkr (9 000). Räntebärande 
nettoskuld var 9 018 mnkr (8 547). Därtill kommer 
leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr 
(712), total nettoskuld var 9 747 mnkr (9 259). Utöver 
utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften 
uppgående till 4 800 mnkr. 
Hufvudstaden har ett MTN-program om 12 000 mnkr 
samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt ute-
stående belopp uppgår till 6 100 mnkr i obligationer 
respektive 1 100 mnkr i företagscertifikat. 
Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns 
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående 
certifikat. Per den 31 december 2023 uppgick likvida 
medel samt outnyttjade lånelöften till 5 182 mnkr, vilket 
täcker samtliga förfall de kommande två åren. 
 
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2023 
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat 
MTN-program 12 000 5 900 
Certifikatsprogram 3 000 1 900 
Banklån inkl. lånelöften 7 000 4 800 
 
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7), 
den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,6) och 
den effektiva genomsnittliga räntan 3,2 procent (1,9) 
inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive kostnad för 
outnyttjade lånelöften. I kapitalbindningstiden för certi-
fikatslån har beräkning skett utifrån underliggande låne-
löften. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker 
upplåning både med fast och rörlig ränta. Av den lång-
fristiga upplåningen löper 4 300 mnkr med fast ränta. 
Finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet 
anskaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all 
väsentlighet överensstämmer med verkligt värde. För 
obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 223,0 
mnkr (397,3). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 
13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på 
officiella marknadsnoteringar. 
 
Räntebindningsstruktur, 31 december 2023 
Förfall,  
        år 
Krediter, 
mnkr 
Genomsnittlig  
eff. ränta, % Andel, % 
<1 5 100                        4,71) 54 
1–2 1 300                      1,7 14 
2–3 2 500                      1,2 27 
3–4  500                      2,2 5 
Totalt 9 400 3,22) 100 
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.  
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade 
lånelöften uppgick till 3,1 procent. 
 
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2023 
Förfall, 
         år Banklån  
Obligationer/ 
Certifikat 
Total 
skuld 
Outnyttjade 
lånelöften 
<1 –  2 100 2 100 1 000 
1–2 1 200  2 100 3 300  800 
2–3 –  2 500 2 500 1 000 
3–4 1 000   500 1 500 2 000 
Totalt 2 200  7 200 9 400 4 800 
 
Grön finansiering 
Syftet med grön finansiering är att finansiera gröna 
fastigheter samt investeringar i projekt inom klimat-
omställning och hållbarhet. Hufvudstaden har totalt 4,6 
mdkr i grön finansiering vilket motsvarar 49 procent av 
den totala upplåningen. Emission av gröna obligationer 
görs enligt Hufvudstadens ramverk som följer Green Bond 
Principles. Vid upptagande av gröna banklån följs utgiv-
ande institutioners ramverk för grön finansiering. Av den 
totala gröna finansieringen uppgick obligationer till 2,6 
mdkr och banklån till 2,0 mdkr. Målsättningen framöver är 
att successivt öka andelen grön finansiering. 
 
KVARTAL 4 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon-
cerninterna hyror om 43,7 mnkr (49,8) var 518,0 mnkr 
(490,2), en ökning med 6 procent. Ökningen förklaras 
främst av indexering samt högre bruttohyror vid om-
förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens kost-
nader var -188,6 mnkr (-169,7). Ökningen beror främst  
på högre kostnader för marknadsföring, utvecklings-
projekt, energi och snöröjning. Fastighetsförvaltningens 
bruttoresultat exklusive koncerninterna hyror om 43,7 
mnkr (49,8) uppgick till 329,4 mnkr (320,5). 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 243,1 
mnkr (220,2). Kostnaderna, exklusive koncerninterna 
hyror om -24,7 mnkr (-33,3), var -211,5 mnkr (-192,3). 
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna 
hyreskostnader blev 31,6 mnkr (27,9). 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 
37,4 mnkr (35,4). Kostnaderna exklusive koncerninterna 
hyror om -19,0 mnkr (-16,5), var -24,5 mnkr (-25,2). 
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader 
blev 12,9 mnkr (10,2). 
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till  
-1 188,1 mnkr (-703,7). Jämförelsestörande poster var 
370,3 mnkr (–) och avser försäkringsersättning för 
återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den 
omfattande branden 2017. Finansiella intäkter och 
kostnader var netto -80,9 mnkr (-60,7). 
 
AKTIEN OCH ÄGARNA 
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, 
bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i 
januari 2020. Bolaget hade vid årets slut totalt 33 113 
aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den  
31 december 2023 till 20,0 procent (21,0) av antalet 
utestående aktier. Kursen på A-aktien den 31 december 
2023 var 142,10 kronor och totala marknadsvärdet för 
samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 
30,0 mdkr.

===== SIDA 7 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 7 (18) 
Största ägarna per 31 december 2023 
Ägare Antal aktier, % Antal röster, % 
L E Lundbergföretagen 45,2 87,9 
AMF 9,2 1,9 
State Street Bank and Trust 4,2 0,9 
BNY Mellon 2,2 0,4 
JP Morgan Chase Bank 2,1 0,4 
Familjen Lundberg inkl. bolag 1,7 1,0 
BNP Paribas, Luxemburg 1,3 0,3 
Spiltan Fonder 1,2 0,2 
Norges Bank 1,2 0,2 
Handelsbanken Fonder 1,0 0,2 
Skogstornet 1,0 0,2 
Övriga aktieägare 25,5 5,5 
Utestående aktier  95,8 99,1 
Eget innehav 4,2 0,9 
Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0 
 
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier 
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i 
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när 
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. 
Under året har totalt 1 097 C-aktier omvandlats till A-
aktier.  
 
Aktiestruktur per 31 december 2023 
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % 
A (1 röst) 203 001 207 203 001 207 96,1 19,7 
C (100 röster) 8 270 726 827 072 600 3,9 80,3 
Totalt 211 271 933 1 030 073 807 100,0 100,0 
 
Återköpta aktier 
Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2023 
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent 
av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala 
antalet röster. Inga återköp har skett under året eller efter 
rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2023 fick styr-
elsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie 
A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier 
samt att överlåta egna aktier i bolaget. 
 
Återköp av aktier per 31 december 2023 
Miljoner aktier 
Totalt  
antal aktier 
Eget  
innehav 
Övriga  
ägare 
Per 1 jan 2023 211,3 9,0 202,3 
Återköp aktier – – – 
Per 31 dec 2023 211,3 9,0 202,3 
 
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- 
och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets-
beståndet. 
 Säkerhetsläget i omvärlden har kraftigt försämrats i 
och med krig i Europa och Mellanöstern. Det har 
resulterat i ökad osäkerhet och hög inflation. Periodvis har 
prissättningen på energi varit mycket volatil. För att 
motverka inflationen har centralbankerna höjt styr-
räntorna. Under hösten avtog inflationen och flera 
centralbanker lämnade styrräntorna oförändrade i slutet 
av året. 
 
 
 
 
 
Säkerhetspolisen (Säpo) bedömer fortsatt terrorhotnivån 
till en 4:a på en femgradig skala, vilket betyder att hot-
nivån i och mot Sverige bedöms som hög. Hufvudstaden 
följer utvecklingen och arbetar enligt myndigheternas 
rekommendationer och råd.  
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker 
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i 
Års- och hållbarhetsredovisningen 2022. 
 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under perioden. 
 
EU TAXONOMIN 
För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i 
EU:s gröna tillväxtstrategi har EU beslutat om en 
taxonomi vars syfte är att definiera vilka ekonomiska 
aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden redovisar enligt 
Taxonomiförordningen. Fullständig redovisning publiceras 
i Års- och hållbarhetsredovisningen för 2023. 
 
 
 
Total,  
mnkr 
Omfattas av 
taxonomin, % 
Taxonomi-
förenlig, % 
Omfattas ej av 
taxonomin, %  
Omsättning 2 962 73 11 27 
Kapitalutgifter 1 301 95 1 5 
Driftutgifter 90 70 8 30 
 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. 
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar 
av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings-
grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och 
hållbarhetsredovisningen. 
 
Nya standarder och tolkningar 
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2023 har inte 
medfört några väsentliga effekter på koncernens finansi-
ella rapportering.

===== SIDA 8 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 8 (18) 
FÖRSLAG TILL VAL AV STYRELSE OCH 
REVISOR 
Bolagets huvudägare L E Lundbergföretagen AB har 
meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman 
omval av nuvarande styrelseledamöter Claes Boustedt, 
Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina 
Ljungqvist, Fredrik Lundberg, Anders Nygren, Fredrik 
Persson och Sten Peterson samt att Fredrik Lundberg 
omväljs som styrelsens ordförande. Revisionsbolaget 
PricewaterhouseCoopers AB föreslås som revisor med 
Magnus Svensson Henryson som huvudansvarig revisor. 
 
FÖRSLAG TILL UTDELNING 
Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning om 2,70 kronor 
per aktie (2,70). 
 
ÅRSSTÄMMA 
Årsstämman hålls torsdagen den 21 mars 2024,  
kl. 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm. 
Års- och hållbarhetsredovisning för 2023 kommer att  
finnas tillgänglig under vecka 9 på bolagets kontor samt 
på bolagets hemsida innan dess. Den kommer samtidigt 
att distribueras till de aktieägare som begärt detta. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
KOMMANDE INFORMATION 
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 februari 2024 
Årsstämma 2024 21 mars 2024 
Delårsrapport jan-mar 2024 8 maj 2024 
Halvårsrapport jan-jun 2024 22 augusti 2024 
Delårsrapport jan-sep 2024 7 november 2024 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan som 
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 15 februari 2024. 
 
Informationen publiceras även på Hufvudstadens 
hemsida, www.hufvudstaden.se 
 
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och  
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,  
telefon 08-762 90 00.

===== SIDA 9 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 9 (18) 
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr  
2023 
oktober-  
december 
2022 
oktober- 
december 
2023 
januari-  
december 
2022 
januari-  
december 
Nettoomsättning1)      
Fastighetsförvaltning, brutto  561,7 540,0 2 216,0 2 054,7 
Hyresintäkter, koncerninternt  -43,7 -49,8 -182,9 -199,8 
Fastighetsförvaltning, netto  518,0 490,2 2 033,1 1 854,9 
Övriga segment  280,5 255,6 928,5 890,9 
  798,5 745,8 2 961,6 2 745,8 
Fastighetsförvaltningens kostnader      
Underhåll  -12,9 -11,0 -46,4 -32,1 
Drift och administration  -115,0 -98,9 -383,1 -355,0 
Fastighetsskatt  -57,7 -58,4 -236,4 -227,0 
Avskrivningar  -3,0 -1,4 -7,8 -5,9 
Fastighetsförvaltningens kostnader  -188,6 -169,7 -673,7 -620,0 
Övriga segment, kostnader brutto  -279,7 -267,3 -1 001,6 -972,0 
Hyreskostnader, koncerninternt  43,7 49,8 182,9 199,8 
Övriga segment, kostnader netto  -236,0 -217,5 -818,7 -772,2 
Verksamhetens kostnader  -424,6 -387,2 -1 492,4 -1 392,2 
      
Bruttoresultat  373,9 358,6 1 469,2 1 353,6 
– varav Fastighetsförvaltning  329,4 320,5 1 359,4 1 234,9 
– varav Övriga segment  44,5 38,1 109,8 118,7 
      
Central administration  -15,1 -16,9 -53,2 -55,7 
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster 
och värdeförändringar  
358,8  341,7 1 416,0 1 297,9 
      
Jämförelsestörande poster2)  370,3 – 370,3 – 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter  -1 188,1 -703,7 -4 042,4 -209,1 
      
Rörelseresultat  -459,0 -362,0 -2 256,1 1 088,8 
Finansiella intäkter och kostnader  -80,9 -60,7 -279,1 -184,5 
Resultat före skatt  -539,9 -422,7 -2 535,2 904,3 
Skatt  197,6 92,1 608,0 -182,3 
Resultat efter skatt  -342,3 -330,6 -1 927,2 722,0 
      
Övrigt totalresultat  – – – – 
Periodens totalresultat  -342,3 -330,6 -1 927,2 722,0 
      
Genomsnittligt antal utestående aktier  202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 
      
Periodens resultat efter skatt per aktie före  
och efter utspädning, kronor  -1,69 -1,63 -9,53 3,57 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 11. 
2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.

===== SIDA 10 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 10 (18) 
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr  
2023  
31 december 
2022  
31 december 
Förvaltningsfastigheter  46 742,8 49 546,9 
Nyttjanderättstillgångar  727,9 711,0 
Övriga anläggningstillgångar  183,5 165,4 
Summa anläggningstillgångar  47 654,2 50 423,3 
    
Omsättningstillgångar  789,4  812,1 
Summa tillgångar  48 443,6 51 235,4 
    
Eget kapital  28 788,6 31 262,0 
    
Långfristiga räntebärande skulder  7 300,0 6 500,0 
Uppskjutna skatteskulder  8 574,8 9 253,2 
Långfristiga leasingskulder  721,0 702,8 
Övriga långfristiga skulder  99,7 104,0 
Övriga avsättningar  28,7 31,7 
Summa långfristiga skulder  16 724,2 16 591,7 
    
Kortfristiga räntebärande skulder  2 100,0 2 500,0 
Kortfristiga leasingskulder  8,0 9,0 
Övriga skulder  822,8 872,7 
Summa kortfristiga skulder  2 930,8 3 381,7 
Summa eget kapital och skulder  48 443,6 51 235,4 
  
 
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr  
2023 
januari-  
december 
2022  
januari-  
december 
Ingående eget kapital  31 262,0 31 066,0 
Periodens totalresultat  -1 927,2 722,0 
Utdelning  -546,2 -526,0 
Utgående eget kapital  28 788,6 31 262,0 
 
 
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr  
2023 
januari-  
december 
2022 
 januari-  
december 
Resultat före skatt  -2 535,2 904,3 
Avskrivningar/nedskrivningar  52,8 53,4 
Jämförelsestörande poster1)  -187,8 – 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter  4 042,4 209,1 
Övriga förändringar  -2,4 -0,4 
Betald inkomstskatt  -70,4 -91,2 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar i rörelsekapital 
 1 299,4 1 075,2 
Ökning/minskning varulager  -38,2 -69,9 
Ökning/minskning rörelsefordringar  -9,6 -35,2 
Ökning/minskning rörelseskulder  133,7 54,2 
Kassaflöde från den löpande verksamheten  1 385,3 1 024,3 
Investeringar i förvaltningsfastigheter  -1 238,3 -966,3 
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar  -62,7 -51,5 
Kassaflöde från investeringsverksamheten  -1 301,0 -1 017,8 
Upptagna lån  5 200,0 2 800,0 
Amortering av låneskuld  -4 800,0 -3 000,0 
Amortering av leasingskuld  -8,7 -9,5 
Utbetald utdelning  -546,2 -526,0 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  -154,9 -735,5 
Periodens kassaflöde  -70,6 -729,0 
Likvida medel vid periodens början  453,0 1 182,0 
Likvida medel vid periodens slut  382,4 453,0 
    
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr  6,85 5,06 
Periodens kassaflöde per aktie, kr  -0,35 -3,60 
1) Avser tidigare försäkringsersättning a conto för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.

===== SIDA 11 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 11 (18) 
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG 
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig 
verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden 
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. 
 
 
 AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt 
KONCERNEN, Mnkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2023  
jan-dec 
2022  
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Fastighetsförvaltning           
Nettoomsättning 1 404,1 1 273,8 484,0 477,3 327,9 303,6 -182,9 -199,8 2 033,1 1 854,9 
Fastighetskostnader -313,4 -295,0 -253,1 -217,5 -107,2 -107,5   -673,7 -620,0 
Bruttoresultat 
fastighetsförvaltning 
1 090,7 978,8 230,9 259,8 220,7 196,1 -182,9 -199,8 1 359,4 1 234,9 
           
NK Retail           
Nettoomsättning    789,5 760,2     789,5 760,2 
Kostnader   -838,4 -825,1   106,7 133,6 -731,7 -691,5 
Bruttoresultat  
NK Retail   
-48,9 -64,9   106,7 133,6 57,8 68,7 
           
Övrig verksamhet           
Nettoomsättning  44,4 41,0 94,6 89,7     139,0 130,7 
Kostnader -42,9 -36,4 -120,3 -110,5   76,2 66,2 -87,0 -80,7 
Bruttoresultat  
övrig verksamhet 
1,5 4,6 -25,7 -20,8   76,2 66,2 52,0 50,0 
           
Central administration         -53,2 -55,7 
Jämförelsestörande 
poster1)         370,3 – 
           
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter         -4 042,4 -209,1 
Rörelseresultat         -2 256,1 1 088,8 
Finansiella intäkter  
och kostnader         -279,1 -184,5 
Resultat före skatt         -2 535,2  904,3 
1) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. 
 
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING  
 Koncernen  Moderbolaget 
Mnkr 2023 jan-dec   2022 jan-dec   2023 jan-dec   2022 jan-dec  
Hyresintäkter 2 047,0  1 870,8  1 533,2  1 397,2 
Serviceintäkter 125,1  114,8  52,7  47,2 
Försäljning av varor 789,5  760,2  –  – 
Nettoomsättning 2 961,6  2 745,8  1 585,9  1 444,4

===== SIDA 12 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 12 (18) 
NYCKELTAL 
KONCERNEN  
2023  
Helår  
2022  
Helår  
Fastighetsrelaterade    
Uthyrbar yta, tusental kvm  390,8 386,6  
Hyresvakansgrad, %  8,8 7,0 
Ytvakansgrad, %  12,9 11,2 
Verkligt värde, mdkr  46,7 49,5 
Överskottsgrad, %  69,6 69,8 
Driftnetto, mnkr  1 542,3 1 434,7 
    
Finansiella    
Avkastning på eget kapital, %  -6,4 2,3 
Avkastning på eget kapital, justerad, %  3,0 2,8 
Avkastning på sysselsatt kapital, %  -5,6 2,6  
Soliditet, %  59 61 
Räntetäckningsgrad, ggr  4,9 7,7 
Skuldsättningsgrad, ggr  0,3 0,3 
Nettobelåningsgrad fastigheter, %  20,9 18,7 
Bruttomarginal, %  49,6 49,3 
    
Data per aktie    
Periodens resultat, kr  -9,53 3,57 
Eget kapital, kr  142,30 154,53 
Fastigheternas verkliga värde, kr  231,05 244,91 
Antal utestående aktier, tusental  202 307 202 307 
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental  202 307 202 307 
Antal emitterade aktier, tusental  211 272 211 272 
    
EPRA    
EPRA Earnings   1 433 1 025 
EPRA Earnings (företagsspecifik), mnkr  1 063 1 025 
EPRA EPS, kr  7,08 5,07 
EPRA EPS (företagsspecifik), kr  5,25 5,07 
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr  37 484,5 40 635,1 
EPRA NRV per aktie, kr  185 201 
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr  35 279,3 38 270,8 
EPRA NTA per aktie, kr  175 189 
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr  28 788,6 31 262,0 
EPRA NDV per aktie, kr  142 155 
EPRA vakansgrad, %  5,7 4,0 
 
 
NYCKELTAL PER KVARTAL 
KONCERNEN 
2023 
okt-dec 
2023 
jul-sep 
2023 
apr-jun 
2023 
jan-mar 
2022 
okt-dec 
2022 
jul-sep 
2022 
apr-jun 
2022 
jan-mar 
Börskurs A-aktie, kr 142,10 121,00 128,10 140,70 148,30 122,30 113,00 133,80 
Nettoomsättning, mnkr 799 722 726 715 746 672 684 644 
Avkastning eget kapital, % -6,4 -4,4 -3,0 0,5 2,4 4,2 4,0 3,1 
Avkastning eget kapital, justerad, % 3,1 3,1 3,0 2,8 2,9 2,9 2,9 2,6 
Soliditet, % 59 59 59 60 61 61 61 60 
Bruttomarginal, % 46,8 52,7 51,0 48,2 48,1 51,2 50,8 47,1 
Överskottsgrad, % 66,4 71,8 71,4 68,8 68,6 71,7 71,2 67,8 
Driftnetto, mnkr 373,1 397,8 392,2 379,2 370,3 364,9 361,2 338,3 
Periodens resultat per aktie, kr -1,69 -1,05 -4,31 -2,47 -1,63 1,46 1,86 1,88 
Eget kapital per aktie, kr 142,30 143,99 145,04 149,36 154,53 156,16 154,70 152,84 
EPRA EPS, kr 3,14 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30 1,33 1,15 
EPRA EPS (företagsspecifik), kr 1,31 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30 1,33 1,15 
EPRA NRV per aktie, kr 185 188 189 195 201 203 201 199 
Kassaflöde löpande verksamhet  
per aktie, kr 3,43 0,66 1,25 1,51 1,01 1,36 1,45 1,24

===== SIDA 13 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 13 (18) 
ALTERNATIVA NYCKELTAL 
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i 
branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade 
av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 16. 
 
 
KONCERNEN, Mnkr   
2023 
Helår  
2022 
Helår    
Substansvärde se sidan 5.      
      
Avkastning på eget kapital, justerad, %      
Årets resultat efter skatt   -1 927  722 
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar   3 672  209 
Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och 
värdeförändringar   -833  -43 
Årets resultat, justerad   912  888 
Genomsnittligt eget kapital   30 026  31 164 
Avkastning på eget kapital, justerad, % 
   3,0  2,8 
Nettoskuld      
Långfristiga räntebärande skulder   7 300  6 500 
Långfristiga leasingskulder   721  703 
Kortfristiga räntebärande skulder   2 100  2 500 
Kortfristiga leasingskulder   8  9 
Likvida medel   -382  -453 
Nettoskuld   9 747  9 259 
      
Soliditet      
Eget kapital   28 789  31 262 
Balansomslutning   48 444  51 235 
Soliditet, %   59  61 
      
Nettobelåningsgrad fastigheter      
Nettoskuld   9 747  9 259 
Redovisat värde fastigheter   46 743  49 547 
Nettobelåningsgrad fastigheter, %   20,9  18,7 
      
Räntetäckningsgrad      
Resultat före skatt   -2 535  904 
Återläggning av jämförelsestörande poster och värdeförändringar   3 672  209 
Finansiella kostnader1)   289  166 
Summa   1 426  1 279 
Finansiella kostnader1)   289  166 
Räntetäckningsgrad, ggr   4,9  7,7 
      
EPRA Earnings       
Rörelseresultat    -2 256  1 089 
Återläggning av värdeförändringar   4 042  209 
Finansiella intäkter och kostnader   -279  -185 
Förvaltningsresultat   1 507  1 113 
Aktuell skatt förvaltningsresultat   -74  -88 
EPRA Earnings   1 433  1 025 
Återläggning av jämförelsestörande poster   -370  – 
EPRA Earnings (företagsspecifik)   1 063  1 025 
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner   202,3  202,3 
EPRA EPS, kr   7,08  5,07 
EPRA EPS (företagsspecifik), kr   5,25  5,07 
      
      
EPRA vakansgrad, %      
Hyresvärde vakant yta, totalt   211  155 
Hyresvärde vakant yta, projekt   74  68 
Hyresvärde totalt   2 381  2 214 
Hyresvakansgrad totalt, %   8,8  7,0 
Hyresvakansgrad projekt, %   3,1  3,0 
EPRA vakansgrad, %   5,7  4,0 
1) Exklusive avgifter för uttag av pantbrev.

===== SIDA 14 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 14 (18) 
MODERBOLAGET  
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING 
Nettoomsättningen uppgick till 1 585,9 mnkr (1 444,4).  
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre 
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av 
kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen 
av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg 
tomställts för projektet Johanna. 
Verksamhetens kostnader var -934,2 mnkr (-835,3). 
Ökningen förklaras av högre underhållskostnader för 
större utvecklingsprojekt samt fastighetsdrift. Brutto-
resultatet blev 651,7 mnkr (609,1). Jämförelsestörande 
poster uppgick till 315,0 mnkr (-) och avser försäkrings-
ersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 
7 efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr 
samt utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 
12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Resultat 
från finansiella poster uppgick till -94,7 mnkr (4,7). 
Likvida medel vid årets utgång var 372,2 mnkr  
(441,5). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick 
till 756,4 mnkr (518,2). 
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och 
kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på 
sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osäkerhets-
faktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och 
hållbarhetsredovisningen 2022. 
 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under perioden. 
 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska 
personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport 
har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 
9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräk-
ningsgrunder är oförändrade från Års- och hållbarhets-
redovisningen 2022. 
 
 
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 
MODERBOLAGET, Mnkr  
2023 
oktober-  
december 
 2022 
oktober-  
december 
2023 
januari-  
december 
 2022 
januari-  
december 
Nettoomsättning1)  402,9 381,8 1 585,9 1 444,4 
Verksamhetens kostnader  -250,2 -227,6 -934,2 -835,3 
Bruttoresultat  152,7 154,2 651,7 609,1 
      
Central administration  -15,1 -16,8 -53,2 -55,8 
Jämförelsestörande poster2)  366,4 – 315,0 – 
Rörelseresultat  504,0 137,4 913,5 553,3 
Övriga finansiella intäkter och kostnader  74,6 105,0 -94,7 4,7 
Resultat efter finansiella poster  578,6 242,4 818,8 558,0 
Bokslutsdispositioner  -72,8 -115,1 -72,8 -115,1 
Resultat före skatt  505,8 127,3 746,0 442,9 
Skatt  -19,5 -24,9 -71,0 -91,3 
Periodens resultat  486,3 102,4 675,0 351,6 
      
Rapport över totalresultat      
Periodens resultat  486,3 102,4 675,0 351,6 
Övrigt totalresultat  – – –   – 
Periodens totalresultat  486,3 102,4 675,0 351,6 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 11. 
2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr samt utrangering av 
byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår  om -55,3 mnkr. 
 
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
MODERBOLAGET, Mnkr  
2023  
31 december 
2022  
31 december 
Förvaltningsfastigheter  9 108,4 8 589,5 
Övriga anläggningstillgångar  6 599,1 6 086,5 
Summa anläggningstillgångar  15 707,5 14 676,0 
    
Omsättningstillgångar  745,2  771,6 
Summa tillgångar  16 452,7 15 447,6 
    
Bundet eget kapital  1 978,7 1 978,7 
Fritt eget kapital  2 564,8 2 436,0 
Summa eget kapital  4 543,5 4 414,7 
    
Obeskattade reserver  48,3 51,0 
Avsättningar  909,9 911,5 
Långfristiga skulder  7 609,2 6 597,8 
Kortfristiga skulder  3 341,8 3 472,6 
Summa eget kapital och skulder  16 452,7 15 447,6

===== SIDA 15 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 15 (18) 
 
 
 
 
 
 
 
Stockholm den 15 februari 2024 
 
 
 
 
 
Fredrik Lundberg 
Styrelseordförande 
 
 
 
 
 
Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh 
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 
 
 
 
Katarina Ljungqvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson 
Styrelseledamot Verkställande direktör  Styrelseledamot  Styrelseledamot 
                                                              Styrelseledamot 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

===== SIDA 16 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 16 (18) 
DEFINITIONER OCH ORDLISTA 
 
Finans 
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämför-
elsestörande poster och värdeförändringar. 
 
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt 
exklusive skattejusterade jämförelsestörande poster och 
värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital.  
Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis 
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i 
verksamheten. 
 
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus 
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelse-
störande poster och värdeförändringar. 
 
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. 
 
Central administration. Kostnader för koncernledning och 
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering 
samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.  
 
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. 
 
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för 
nominell skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med 
avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad 
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har 
beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga 
avdragsgilla avskrivningar och investeringar. 
 
EPRA Earnings (företagsspecifik) – Företagsspecifikt 
förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. 
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och 
värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och 
kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive 
underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland 
annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och 
investeringar. 
 
EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar 
och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. 
 
EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med 
återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, 
justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell 
uppskjuten skatt. 
 
EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. 
 
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande 
poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och 
kostnader. 
 
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och 
som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. 
 
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med 
en löptid på 1–15 år. 
 
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till 
fastigheternas redovisade värden. 
 
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt 
beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida 
medel. 
 
I vissa fall har avrundning skett, vilket innebär att tabeller och 
beräkningar inte alltid summerar exakt. 
 
 
 
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive 
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut 
har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande 
poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader om- 
räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten. 
 
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och 
uppskjuten skatt. 
 
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid 
årets utgång. 
 
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till 
balansomslutning. 
 
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke 
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. 
 
Aktie 
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut. 
 
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal 
utestående aktier under perioden. 
 
EPRA EPS (företagsspecifik). EPRA Earnings 
(företagsspecifik) i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
aktier under perioden. 
 
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. 
 
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt 
antal utestående aktier under en viss period. 
 
Fastighet 
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med 
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. 
 
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive 
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. 
 
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i 
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är 
exkluderade. 
 
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för 
fastighetsskatt. 
 
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och 
Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, 
kultur- och restaurangutbud. 
 
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i 
förhållande till total årshyra. 
 
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle 
kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs 
mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett 
intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta 
för verkligt värde. 
 
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. 
 
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total 
uthyrbar yta. 
 
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång 
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till 
marknadshyra. 
 
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning 
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.

===== SIDA 17 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2023 17 (18) 
OM HUFVUDSTADEN 
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett 
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av 
landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. 
Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god 
service och långsiktighet i förvaltning och utveckling 
av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och 
Göteborgs mest attraktiva affärslägen. 
 
SYFTE 
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. 
 
VISION 
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges 
mest attraktiva fastighetsbolag. 
 
AFFÄRSIDÉ 
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm 
och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag 
högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva 
marknadsplatser. 
 
FINANSIELLA MÅL 
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt 
över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften 
av nettovinsten från den löpande verksamheten. 
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.  
 
VERKSAMHETSMÅL 
Hufvudstaden ska: 
• Successivt öka resultatet från den löpande 
verksamheten. 
• Ha branschens nöjdaste kunder. 
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd. 
• Ha branschens mest engagerade och professionella 
medarbetare med stort kundfokus och hög 
affärsmässighet. 
 
STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN 
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan 
med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra 
deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. 
 
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa hög 
kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. 
 
Kompetensutveckling. Medarbetarna ska på ett 
systematiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på 
kompetens och företagets värderingar. 
 
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning 
till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer-
värden i fastighetsbeståndet. 
 
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta 
för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. 
 
 
 
VÅRA VARUMÄRKEN  
 
 
 
 
 
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) 
NK 100, 111 77 Stockholm 
Besöksadress: Regeringsgatan 38 
Telefon: 08-762 90 00 
E-post: info@hufvudstaden.se    
Hemsida: www.hufvudstaden.se 
Organisationsnummer: 556012-8240 
Styrelsens säte: Stockholm

===== SIDA 18 =====