FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 =====
2024
Q4
Bokslutskommuniké
===== SIDA 2 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 2 (19)
Bokslutskommuniké 2024
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 120 mnkr (2 033), en ökning om 4 procent.
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 319 mnkr (2 216).
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 6 procent och uppgick till 1 435 mnkr (1 359).
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 633 mnkr (1 542).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 365 mnkr (-1 927), motsvarande 1,80 kronor per aktie (-9,53).
Förbättringen förklaras av lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,80 kronor per aktie (2,70).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,1 mdkr (46,7), vilket ger ett långsiktigt substansvärde
(EPRA NRV) om 185 kronor per aktie (185). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet
var -603 mnkr (-4 042).
• Soliditeten uppgick till 59 procent (59), nettobelåningsgraden till 21 procent (21) och räntetäcknings-
graden var 4,5 gånger (4,9).
• Hyresvakansgraden vid årets slut var 7,1 procent (8,8). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick
hyresvakansen till 5,0 procent (5,7).
NYCKELTAL
Mnkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 2 319 2 216
Hyresintäkter, koncerninternt -198 -183
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 2 120 2 033
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 435 1 359
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -603 -4 042
Rörelseresultat 884 -2 256
Periodens resultat 365 -1 927
Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,1 46,7
Soliditet, % 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,4 20,9
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,9
EPRA vakansgrad, % 5,0 5,7
EPRA EPS, kr 5,12 7,08
EPRA NRV per aktie, kr 185 185
EPRA LTV, % 21,5 20,7
HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER FJÄRDE KVARTALET
I Bibliotekstan i Stockholm har Chanel och Prada förlängt
hyresavtalen med 7 respektive 5 år. Detta befäster
marknadsplatsens unika position inom lyxsegmentet.
På Biblioteksgatan kommer sminkvarumärket CAIA öppna sin
första fristående flaggskeppsbutik i Sverige. Butiken omfattar
drygt 450 kvm fördelat på två våningsplan och öppning sker
under våren 2025.
I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det
snabbväxande och globala varumärket SKIMS öppnat sina
två första butiker i Norden.
I Kvarteret Johanna i Göteborg har hyresavtal tecknats med
Hemsö Fastighets AB. Kontoret om cirka 400 kvm ligger på
plan 6 och inflyttning är planerad till våren 2026.
===== SIDA 3 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 3 (19)
2024 blev ännu ett år präglat av en svag konjunktur,
men Hufvudstaden lyckades ändå leverera ett ökat
bruttoresultat från fastighetsförvaltningen med 6
procent. Vår finansiella ställning är stark, och vi ser
goda möjligheter att fortsätta utveckla verksamheten
för att skapa ökat aktieägarvärde.
Vi summerar året och gläds åt det stora intresset
som Kvarteret Johanna väckt i Göteborg. Här har
flera kontorshyresavtal tecknats med starka företag.
Kontorsmarknaden i Stockholm city var stabil även
om uthyrningsprocesserna varit mer utdragna.
Återhämtningen inom detaljhandeln tar tyvärr tid,
men vi ser en rad positiva signaler. Fler varumärken
ser möjligheter att etablera sig på attraktiva
marknadsplatser för att kunna möta hushållens
förbättrade köpkraft under 2025.
Anders Nygren
VD
KONCERNEN
RESULTAT
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive
koncerninterna hyror om 198,4 mnkr (182,9) uppgick
under året till 2 120,2 mnkr (2 033,1). Ökningen förklaras
främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyut-
hyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början
av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret
Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet
Johanna. Verksamhetens kostnader var -685,3 mnkr
(-673,7). Bruttoresultatet var 1 434,9 mnkr (1 359,4)
exklusive koncerninterna hyror.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4 och
uppgick till 10,5 mnkr (8,5) varav NK-fastigheterna stod
för 7,0 mnkr (6,4). Utöver detta förekommer inga
väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde
redovisas på sidan 11.
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam-
het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK
e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 915,7
mnkr (789,5). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -114,8 mnkr (-106,7), var -853,7 mnkr (-731,7).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader var 62,0 mnkr (57,8). Resultatet har
påverkats av hög andel försäljning till rabatterat pris samt
svag försäljning av varor med hög marginal. Försäljningen
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt
det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet
är det starkaste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
143,3 mnkr (139,0). Kostnaderna, exklusive koncern-
interna hyror om -83,6 mnkr (-76,2), var -87,9 mnkr
(-87,0). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna
hyreskostnader uppgick till 55,4 mnkr (52,0).
För mer information, se Segmentsredovisning på
sidan 11.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -54,5 mnkr (-53,2).
Orealiserade värdeförändringar var -602,6 mnkr
(-4 042,4) i förvaltningsfastigheter och -10,8 mnkr (-)
för räntederivat. För mer information, se sidorna 4-6.
Jämförelsestörande poster var föregående år 370,3 mnkr
och avsåg försäkringsersättning för återuppbyggnad av
fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden
2017.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader var netto -321,2 mnkr
(-279,1). Ränteintäkter var 13,4 mnkr (9,8). Kostnader för
upplåning var -309,5 mnkr (-266,2). Räntekostnader för
leasing avseende främst tomträttsavgälder var -25,1 mnkr
(-22,7). Ökningen av finansiella kostnader för upplåning
förklaras av högre genomsnittlig ränta och ökad upp-
låning. För mer information, se sidan 6.
Skatt
Koncernens skatt uppgick under året till -198,6 mnkr
(608,0), varav -137,5 mnkr (-70,4) utgjorde aktuell skatt
och -61,1 mnkr (678,4) uppskjuten skatt. Förändringen
av uppskjuten skatt förklaras främst av periodens lägre
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
===== SIDA 4 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 4 (19)
Årets resultat
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 364,6 mnkr
(-1 927,2). Förbättringen förklaras främst av periodens
lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd bas-
eras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå
3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 31 december
2024 uppgå till 47 115 mnkr (46 743). Ökningen förklaras
av periodens investeringar som motverkas något av
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet. Den uthyrbara ytan var cirka 390 800 kvm
(390 800).
Den totala hyresvakansgraden per den 31 december
2024 var 7,1 procent (8,8) och den totala ytvakansgraden
var 11,1 procent (12,9). Hyresvakansgraden exklusive
pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick
till 5,0 procent (5,7).
Förvärv och investeringar
De totala investeringarna uppgick till 991,1 mnkr
(1 301,7). Större pågående och planerade projekt
presenteras i tabellen nedan.
I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en
modernisering av cirka 9 800 kvm kontor som hyres-
gästen Danske Bank hyr till år 2035. Anpassningen av
lokalerna sker med stort hållbarhetsfokus och projektet
kommer pågå till slutet av 2025.
För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central-
stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft
innan sommaren. Den nya detaljplanen möjliggör en
indragen påbyggnad om två våningsplan. Den uthyrnings-
bara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor.
Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och på
påbyggnaden kommer ett grönt tak med solceller och
regnvattenuppsamling att anläggas. Projekteringen har
påbörjats och planerad byggstart är runt årsskiftet
2026/2027.
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna.
Kvarteret har nått full byggnadshöjd förutom en mindre del
i hörnet Fredsgatan/Södra Hamngatan. Övervägande del
av kvarteret är byggtätt och runt Inom Vallgraven 12:10
har merparten av byggställningarna nedmonterats. I
denna del av kvarteret har samtliga hissar och en stor del
av installationerna färdigställts. I Inom Vallgraven 12:11
pågår fönsterarbeten samt arbeten med tätskikt vid tak
och terrasser. Här har installationsarbetena påbörjats.
Projektering och förberedande arbeten för hyresgäst-
anpassningar pågår. Hyresavtal har tecknats med Hemsö
för cirka 400 kvm kontor på plan 6. Sedan tidigare har
kontorshyresavtal tecknats med Advokatbyrån Vinge för
cirka 2 500 kvm, rådgivnings- och revisionsföretaget EY
för cirka 2 300 kvm samt Censor för cirka 350 kvm. Avtal
har också tecknats med tre större servicekoncept för
etablering i kvarteret. Inflyttning sker från våren 2026.
Projektet omfattar totalt cirka 31 800 kvm uthyrningsbar
yta varav cirka 10 700 kvm tillskapas.
Fastighets- och substansvärde
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd-
ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är
att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att
kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per
år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.
Löpande under året görs uppdateringar av den interna
fastighetsvärderingen med köp, försäljningar och gjorda
investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om
det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas
verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större
uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i
avkastningskraven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise-
rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2024
uppgå till -602,6 mnkr (-4 042,4). Det totala värdet på
fastighetsbeståndet per den 31 december 2024 uppgick
till 47,1 mdkr inklusive periodens investeringar. Den
orealiserade värdeminskningen beror på effekten av lägre
hyror för butiker och något stigande avkastningskrav.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet har
minskat med 4 punkter jämfört med kvartal 3 2024 och
uppgick vid ovanstående värdering till 4,1 procent (4,1 vid
föregående årsskifte).
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje
enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen
har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant
av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings-
metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings-
krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga
projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen
baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans
under byggtiden.
Större pågående och planerade projekt, fjärde kvartalet 2024
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Varav
tillskapad
yta (kvm)
Bedömd
investering1)
(mnkr)
Bedömt
färdig-
ställande (år)
Stockholm Packarhuset 4 Pågående Kontor 9 800 – 160 2025
Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – –
Göteborg Kvarteret
Johanna2)
Pågående Kontor, butik
& restaurang
31 800 10 700 2 500 2026
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik
& restaurang
– – – –
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering.
2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
===== SIDA 5 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 5 (19)
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om
marknadens avkastningskrav i transaktioner av jämför-
bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller
inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras
transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte
kommit till avslut eller andra påverkande faktorer ger
vägledning om marknadens avkastningskrav.
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion
samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt-
rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som
är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig-
heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas
driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresin-
täkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade
drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet
än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings-
krav i värderingen.
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för
kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1)
Stockholm 3,7-4,2 procent
Göteborg 4,7-5,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent
1) Värdetidpunkt 31 december 2024.
Känslighetsanalys
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten.
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett
intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar
av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till
+/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på
marknadssituation, fastighetens tekniska standard och
investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd
värderas till 47,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall
om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga
värdet varierar med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de väsent-
liga faktorerna som påverkar värderingen och resultat-
effekten före skatt därav.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/-
Resultateffekt
före skatt, +/-
Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 640 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 905 mnkr
1) Värdetidpunkt 31 december 2024.
Extern värdering
För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar
inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman
& Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec
Advice. De externa värderingarna per den 31 december
2024 omfattar nio fastigheter och motsvarar 39 procent av
det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel
vid halvårsskiftet var 31 procent. Urvalet av fastigheter har
gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska
representera olika fastighetskategorier, ort, läge samt
teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter
som har värderats externt per den 31 december 2024 är
Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm),
Hästhuvudet 13, Kvasten 9, Kåkenhusen 40 (del av),
Orgelpipan 7, Rännilen 18, Rännilen 19 (del av) i Stock-
holm samt Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg. De
externa värderingsföretagen har angivit ett marknads-
värde som uppgår till 19,0 mdkr. Hufvudstadens interna
värdering av samma fastigheter uppgår till 18,2 mdkr. De
interna värderingarna överensstämmer således väl med
de externa värderingarna.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 37,4 mdkr eller
185 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick
till 35,2 mdkr eller 174 kronor per aktie efter avdrag för
bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har
gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och
marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till 5 procent.
Substansvärde, 31 december 2024
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital 28 606,9 141
Återläggning
Räntederivat 10,8 0
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 757,0 43
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 37 374,7 185
Avdrag
Immateriella tillgångar -63,1 0
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 125,5 -11
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 35 186,1 174
Återläggning
Räntederivat -10,8 0
Immateriella tillgångar 63,1 0
Redovisad uppskjuten skatt1) med avd-
rag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 631,5 -33
EPRA NDV (Substansvärde) 28 606,9 141
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och
nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
HYRESMARKNADEN
I Stockholms city var kontorshyresmarknaden stabil under
årets sista kvartal. En viss avvaktan rådde på marknaden
och uthyrningsprocesserna tog något längre tid jämfört
med tidigare. Främst efterfrågades moderna och flexibla
kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var något högre
än normalintervallet. I Stockholms mest eftertraktade
lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan
och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för
moderna kontor till mellan 7 000 och 9 900 kronor per
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. På
marknaden för butiks-lokaler var efterfrågan stabil och
marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge
bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna
var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de
attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna
är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala
kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000
och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg.
Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit positivt
===== SIDA 6 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 6 (19)
för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt har under
perioden 52 000 kvm omförhandlats till ett årligt hyres-
värde av 390 mnkr. I genomsnitt resulterade omför-
handlingarna i en hyresminskning om cirka 2 procent
jämfört med indexerad utgående hyra 2024.
FINANSIERING
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via
upplåning från de större nordiska bankerna samt
kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den
31 december 2024 till 9 800 mnkr (9 400). Räntebärande
nettoskuld var 9 327 mnkr (9 018). Därtill kommer leasing-
skuld enligt IFRS 16 uppgående till 736 mnkr (729), total
nettoskuld var 10 063 mnkr (9 747). Utöver utestående
upplåning finns outnyttjade lånelöften uppgående till
5 500 mnkr. Hufvudstaden har ett MTN-program om
12 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr.
Totalt utestående belopp uppgår till 8 200 mnkr i
obligationer respektive 100 mnkr i företagscertifikat.
Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående
certifikat. Per den 31 december 2024 uppgick likvida
medel samt outnyttjade lånelöften till 5 973 mnkr, vilket
täcker samtliga låneförfall på kapitalmarknaden de
kommande två åren.
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2024
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program 12 000 3 800
Certifikatsprogram 3 000 2 900
Banklån inkl. lånelöften 7 000 5 500
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter
av derivatinstrument, var 2,2 år (1,2), den genomsnittliga
kapitalbindningstiden 2,2 år (2,2) och den effektiva
genomsnittliga räntan 2,9 procent (3,2) inklusive och 2,8
procent (3,1) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
I kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräkning
skett utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå
önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast
och rörlig ränta samt att koncernen har ingått räntederivat-
avtal för att hantera exponering mot fluktuationer i mark-
nadsräntan. Underliggande krediter på 1 000 mnkr (-) är
säkrade via räntederivat. Därutöver löper 6 100 mnkr av
total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för
samtliga räntederivat uppgick per den 31 december 2024
till -10,8 mnkr (-). Det negativa värdet förklaras av en
nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till
verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är
klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga
derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot
skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Övriga
finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all
väsentlighet överensstämmer med verkligt värde. För
obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 87,7
mnkr (223,0). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS
13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på
officiella marknadsnoteringar.
Räntebindningsstruktur, 31 december 2024
Förfall,
år
Krediter,
mnkr
Genomsnittlig
eff. ränta, % Andel, %
<1 2 700 4,01) 28
1–2 2 500 1,2 25
2–3 1 000 2,5 10
3–4 500 3,9 5
4–5 3 100 3,3 32
Totalt 9 800 2,92) 100
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade
lånelöften uppgick till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2024
Förfall,
år Banklån
Obligationer/
Certifikat
Total
upplåning
Outnyttjade
lånelöften
<1 500 2 200 2 700 1 500
1–2 – 2 500 2 500 1 000
2–3 1 000 1 000 2 000 2 000
3–4 – 500 500 1 000
4–5 – 2 100 2 100 –
Totalt 1 500 8 300 9 800 5 500
Grön finansiering
Ett nytt ramverk för grön finansiering har lanserats med
syfte att finansiera gröna och energieffektiva fastigheter
samt investeringar inom klimatomställning och hållbarhet.
Det nya ramverket skapar förutsättningar för att emittera
gröna obligationer och företagscertifikat samt uppta gröna
banklån. Hufvudstaden har totalt 7,2 mdkr i grön finansie-
ring, vilket motsvarar 73 procent av total upplåning, varav
obligationer uppgick till 5,7 mdkr och banklån till 1,5 mdkr.
Målsättningen är att successivt öka andelen grön finansi-
ering.
KVARTAL 4
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon-
cerninterna hyror om 50,5 mnkr (43,7) var 537,0 mnkr
(518,0), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras
främst av indexering samt högre bruttohyror vid om-
förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens kost-
nader var -179,8 mnkr (-188,6). Fastighetsförvaltningens
bruttoresultat exklusive koncerninterna hyror om 50,5
mnkr (43,7) uppgick till 357,2 mnkr (329,4).
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 267,7
mnkr (243,1). Kostnaderna, exklusive koncerninterna
hyror om -29,2 mnkr (-24,7), var -229,5 mnkr (-211,5).
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna
hyreskostnader blev 38,2 mnkr (31,6).
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till
39,1 mnkr (37,4). Kostnaderna exklusive koncerninterna
hyror om -21,3 mnkr (-19,0), var -23,4 mnkr (-24,5).
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader
blev 15,7 mnkr (12,9).
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till
491,6 mnkr (-1 188,1) och 19,4 mnkr (-) för räntederivat.
Jämförelsestörande poster var föregående år 370,3 mnkr
och avsåg försäkringsersättning för återuppbyggnad av
fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden
2017. Finansiella intäkter och kostnader var netto -79,3
mnkr (-80,9).
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 575,3 mnkr
(-342,3). Förbättringen förklaras av positiva orealiserade
värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
===== SIDA 7 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 7 (19)
AKTIEN OCH ÄGARNA
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm
i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt
31 559 aktieägare. Kursen på A-aktien den 31 december
2024 var 121,10 kronor och totala marknadsvärdet för
samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till
25,6 mdkr.
Största ägarna per 31 december 2024
Ägare Antal aktier, % Antal röster, %
L E Lundbergföretagen 45,2 87,9
AMF 9,0 1,8
State Street Bank and Trust 3,1 0,6
BNY Mellon 2,0 0,4
JP Morgan Chase Bank 1,9 0,4
Familjen Lundberg inkl. bolag 1,7 1,0
Handelsbanken Fonder 1,4 0,3
Alcur Fonder 1,3 0,3
Spiltan Fonder 1,0 0,2
Skogstornet 1,0 0,2
Swedbank Robur Fonder 0,7 0,2
Övriga aktieägare 27,5 5,9
Utestående aktier 95,8 99,1
Eget innehav 4,2 0,9
Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier.
Under året har totalt 2 C-aktier omvandlats till A-aktier.
Aktiestruktur, 31 december 2024
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, %
A (1 röst) 203 001 209 203 001 209 96,1 19,7
C (100 röster) 8 270 724 827 072 400 3,9 80,3
Totalt 211 271 933 1 030 073 609 100,0 100,0
Återköpta aktier
Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2024
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent
av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala
antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller
efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2024 fick
styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av
serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade
aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.
Återköp, 31 december 2024
Miljoner aktier
Totalt
antal
aktier
Eget
innehav
Övriga
ägare
1 januari 2024 211,3 9,0 202,3
Återköp aktier – – –
31 december 2024 211,3 9,0 202,3
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte-
och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets-
beståndet.
Säkerhetsläget i omvärlden är kraftigt försämrat med
krig i Europa och Mellanöstern samt ökade regionala
geopolitiska spänningar. Inflationen har sjunkit i en stor
del av omvärlden och i Sverige. Flera centralbanker har
genomfört sänkningar av styrräntan.
Säkerhetspolisen (Säpo) bedömer fortsatt terrorhot-
nivån till en 4:a på en femgradig skala, vilket betyder att
hotnivån i och mot Sverige bedöms som hög. Hufvud-
staden följer utvecklingen och arbetar enligt myndighet-
ernas rekommendationer och råd.
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i
Års- och hållbarhetsredovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett
under perioden.
HUFVUDSTADENS HÅLLBARHETSARBETE
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbete för
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Vi arbetar
efter en hållbarhetsplan med fokus på att minska vårt
klimatavtryck, framtidssäkra våra fastigheter och
verksamheter samt att genom samarbeten skapa
förutsättningar för hållbar utveckling.
EU TAXONOMIN
Hufvudstaden redovisar enligt Taxonomiförordningen.
Fullständig redovisning publiceras i Års- och hållbarhets-
redovisningen för 2024.
Total,
mnkr
Omfattas av
taxonomin, %
Taxonomi-
förenlig, %
Omfattas ej av
taxonomin, %
Omsättning 3 179 71 15 29
Kapitalutgifter 991 98 9 2
Driftutgifter 84 75 11 25
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar
av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings-
grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och
hållbarhetsredovisningen.
Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2024 har inte
medfört några väsentliga effekter på koncernens finans-
iella rapportering.
===== SIDA 8 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 8 (19)
FÖRSLAG TILL VAL AV STYRELSE OCH
REVISOR
Bolagets huvudägare L E Lundbergföretagen AB har
meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman
omval av nuvarande styrelseledamöter Claes Boustedt,
Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina
Ljungqvist, Fredrik Lundberg, Anders Nygren, Fredrik
Persson och Sten Peterson samt att Fredrik Lundberg
omväljs som styrelsens ordförande. Revisionsbolaget
PricewaterhouseCoopers AB föreslås som revisor med
Magnus Svensson Henryson som huvudansvarig revisor.
FÖRSLAG TILL UTDELNING
Styrelsen föreslår en höjning av utdelning om 2,80 kronor
per aktie (2,70).
ÅRSSTÄMMA
Årsstämman hålls torsdagen den 20 mars 2025,
kl. 15.30 på Grand Hôtel, Spegelsalen, Stockholm. Års-
och hållbarhetsredovisning för 2024 kommer att finnas
tillgänglig under vecka 9 på bolagets kontor samt på
bolagets hemsida innan dess. Den kommer samtidigt att
distribueras till de aktieägare som begärt detta.
KOMMANDE INFORMATION
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 februari 2025
Årsstämma 2025 20 mars 2025
Delårsrapport jan-mar 2025 8 maj 2025
Halvårsrapport jan-jun 2025 21 augusti 2025
Delårsrapport jan-sep 2025 6 november 2025
Informationen i denna delårsrapport är sådan som
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 13 februari 2025.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens
hemsida, www.hufvudstaden.se
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,
telefon 08-762 90 00.
===== SIDA 9 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 9 (19)
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
oktober-
december
2023
oktober-
december
2024
januari-
december
2023
januari-
december
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto 587,5 561,7 2 318,6 2 216,0
Hyresintäkter, koncerninternt -50,5 -43,7 -198,4 -182,9
Fastighetsförvaltning, netto 537,0 518,0 2 120,2 2 033,1
Övriga segment 306,8 280,5 1 059,0 928,5
843,8 798,5 3 179,2 2 961,6
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -8,8 -12,9 -31,7 -46,4
Drift och administration -108,8 -115,0 -401,6 -383,1
Fastighetsskatt -58,6 -57,7 -237,5 -236,4
Avskrivningar -3,6 -3,0 -14,5 -7,8
Fastighetsförvaltningens kostnader -179,8 -188,6 -685,3 -673,7
Övriga segment, kostnader brutto -303,4 -279,7 -1 140,0 -1 001,6
Hyreskostnader, koncerninternt 50,5 43,7 198,4 182,9
Övriga segment, kostnader netto -252,9 -236,0 -941,6 -818,7
Verksamhetens kostnader -432,7 -424,6 -1 626,9 -1 492,4
Bruttoresultat 411,1 373,9 1 552,3 1 469,2
– varav Fastighetsförvaltning 357,2 329,4 1 434,9 1 359,4
– varav Övriga segment 53,9 44,5 117,4 109,8
Central administration -15,6 -15,1 -54,5 -53,2
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar
395,5 358,8 1 497,8 1 416,0
Jämförelsestörande poster2) – 370,3 – 370,3
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 491,6 -1 188,1 -602,6 -4 042,4
Värdeförändringar räntederivat 19,4 – -10,8 –
Rörelseresultat 906,5 -459,0 884,4 -2 256,1
Finansiella intäkter och kostnader -79,3 -80,9 -321,2 -279,1
Resultat före skatt 827,2 -539,9 563,2 -2 535,2
Skatt -251,9 197,6 -198,6 608,0
Resultat efter skatt 575,3 -342,3 364,6 -1 927,2
Övrigt totalresultat – – – –
Periodens totalresultat 575,3 -342,3 364,6 -1 927,2
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före
och efter utspädning, kronor 2,84 -1,69 1,80 -9,53
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 11.
2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 10 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 10 (19)
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
31 december
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 47 115,4 46 742,8
Nyttjanderättstillgångar 734,4 727,9
Övriga anläggningstillgångar 142,4 183,5
Summa anläggningstillgångar 47 992,2 47 654,2
Omsättningstillgångar 882,0 789,4
Summa tillgångar 48 874,2 48 443,6
Eget kapital 28 606,9 28 788,6
Långfristiga räntebärande skulder 7 100,0 7 300,0
Uppskjutna skatteskulder 8 635,9 8 574,8
Långfristiga leasingskulder 727,9 721,0
Övriga långfristiga skulder 116,5 99,7
Övriga avsättningar 25,7 28,7
Summa långfristiga skulder 16 606,0 16 724,2
Kortfristiga räntebärande skulder 2 700,0 2 100,0
Kortfristiga leasingskulder 7,9 8,0
Övriga skulder 953,4 822,8
Summa kortfristiga skulder 3 661,3 2 930,8
Summa eget kapital och skulder 48 874,2 48 443,6
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
december
2023
januari-
december
Ingående eget kapital 28 788,6 31 262,0
Periodens totalresultat 364,6 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 28 606,9 28 788,6
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
KONCERNEN, Mnkr
2024
januari-
december
2023
januari-
december
Resultat före skatt 563,2 -2 535,2
Avskrivningar/nedskrivningar 68,6 52,8
Jämförelsestörande poster1) – -187,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 602,6 4 042,4
Värdeförändring räntederivat 10,8 –
Övriga förändringar -3,0 -2,4
Betald inkomstskatt -100,8 -70,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar i rörelsekapital
1 141,4 1 299,4
Ökning/minskning varulager -7,1 -38,2
Ökning/minskning rörelsefordringar 1,2 -9,6
Ökning/minskning rörelseskulder 99,8 133,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 235,3 1 385,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -975,2 -1 238,3
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -15,9 -62,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -991,1 -1 301,0
Upptagna lån 4 200,0 5 200,0
Amortering av låneskuld -3 800,0 -4 800,0
Amortering av leasingskuld -7,8 -8,7
Utbetald utdelning -546,2 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -154,0 -154,9
Periodens kassaflöde 90,2 -70,6
Likvida medel vid periodens början 382,4 453,0
Likvida medel vid periodens slut 472,6 382,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 6,11 6,85
Periodens kassaflöde per aktie, kr 0,45 -0,35
1) Avser tidigare försäkringsersättning a conto för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
===== SIDA 11 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 11 (19)
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig
verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt
KONCERNEN, Mnkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning 1 502,6 1 404,1 487,7 484,0 328,3 327,9 -198,4 -182,9 2 120,2 2 033,1
Fastighetskostnader -313,9 -313,4 -264,9 -253,1 -106,5 -107,2 -685,3 -673,7
Bruttoresultat
fastighetsförvaltning
1 188,7 1 090,7 222,8 230,9 221,8 220,7 -198,4 -182,9 1 434,9 1 359,4
NK Retail
Nettoomsättning 915,7 789,5 915,7 789,5
Kostnader -968,5 -838,4 114,8 106,7 -853,7 -731,7
Bruttoresultat
NK Retail
-52,8 -48,9 114,8 106,7 62,0 57,8
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 44,6 44,4 98,7 94,6 143,3 139,0
Kostnader -46,3 -42,9 -125,2 -120,3 83,6 76,2 -87,9 -87,0
Bruttoresultat
övrig verksamhet
-1,7 1,5 -26,5 -25,7 83,6 76,2 55,4 52,0
Central administration -54,5 -53,2
Jämförelsestörande
poster1) – 370,3
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -602,6 -4 042,4
Värdeförändringar
räntederivat -10,8 –
Rörelseresultat 884,4 -2 256,1
Finansiella intäkter
och kostnader -321,2 -279,1
Resultat före skatt 563,2 -2 535,2
1) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017.
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING
Koncernen Moderbolaget
Mnkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Hyresintäkter 2 128,3 2 047,0 1 620,3 1 533,2
Serviceintäkter 135,2 125,1 57,1 52,7
Försäljning av varor 915,7 789,5 – –
Nettoomsättning 3 179,2 2 961,6 1 677,4 1 585,9
===== SIDA 12 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 12 (19)
NYCKELTAL
KONCERNEN
2024
Helår
2023
Helår
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm 390,8 390,8
Hyresvakansgrad, % 7,1 8,8
Ytvakansgrad, % 11,1 12,9
Verkligt värde, mdkr 47,1 46,7
Överskottsgrad, % 70,4 69,6
Driftnetto, mnkr 1 633,3 1 542,3
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 1,3 -6,4
Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,0 3,0
Avkastning på sysselsatt kapital, % 2,3 -5,6
Soliditet, % 59 59
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,9
Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,4 20,9
Bruttomarginal, % 48,8 49,6
Data per aktie
Periodens resultat, kr 1,80 -9,53
Eget kapital, kr 141,40 142,30
Fastigheternas verkliga värde, kr 232,89 231,05
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272
EPRA
EPRA Earnings 1 036 1 433
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mnkr 1 036 1 063
EPRA EPS, kr 5,12 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 5,12 5,25
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 37 374,7 37 484,5
EPRA NRV per aktie, kr 185 185
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 35 186,1 35 279,3
EPRA NTA per aktie, kr 174 175
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 28 606,9 28 788,6
EPRA NDV per aktie, kr 141 142
EPRA LTV, % 21,5 20,7
EPRA vakansgrad, % 5,0 5,7
NYCKELTAL PER KVARTAL
KONCERNEN
2024
okt-dec
2024
jul-sep
2024
apr-jun
2024
jan-mar
2023
okt-dec
2023
jul-sep
2023
apr-jun
2023
jan-mar
Börskurs A-aktie, kr 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 140,70
Nettoomsättning, mnkr 844 783 782 771 799 722 726 715
Avkastning eget kapital, % 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 0,5
Avkastning eget kapital, justerad, % 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 2,8
Soliditet, % 59 58 58 58 59 59 59 60
Bruttomarginal, % 48,7 50,8 49,2 46,5 46,8 52,7 51,0 48,2
Överskottsgrad, % 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 68,8
Driftnetto, mnkr 407,7 427,0 403,4 395,2 373,1 397,8 392,2 379,2
Periodens resultat per aktie, kr 2,84 0,71 0,21 -1,96 -1,69 -1,05 -4,31 -2,47
Eget kapital per aktie, kr 141,40 138,56 137,85 137,64 142,30 143,99 145,04 149,36
EPRA EPS, kr 1,39 1,35 1,19 1,19 3,14 1,33 1,37 1,25
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 1,39 1,35 1,19 1,19 1,31 1,33 1,37 1,25
EPRA NRV per aktie, kr 185 181 180 180 185 188 189 195
EPRA LTV, % 21,5 21,9 22,0 22,0 20,7 20,8 20,7 20,1
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25 1,51
===== SIDA 13 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 13 (19)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i
branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade
av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 17.
KONCERNEN, Mnkr
2024
Helår
2023
Helår
Substansvärde se sidan 5.
Avkastning på eget kapital, justerad
Periodens resultat efter skatt 365 -1 927
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 613 3 672
Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och
värdeförändringar -126 -833
Årets resultat, justerad 852 912
Genomsnittligt eget kapital 28 698 30 026
Avkastning på eget kapital, justerad, %
3,0 3,0
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder 7 100 7 300
Långfristiga leasingskulder 728 721
Kortfristiga räntebärande skulder 2 700 2 100
Kortfristiga leasingskulder 8 8
Likvida medel -473 -382
Nettoskuld 10 063 9 747
Soliditet
Eget kapital 28 607 28 789
Balansomslutning 48 874 48 444
Soliditet, % 59 59
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettoskuld 10 063 9 747
Redovisat värde fastigheter 47 115 46 743
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,4 20,9
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt 563 -2 535
Återläggning av jämförelsestörande poster och värdeförändringar 613 3 672
Finansiella kostnader 335 289
Summa 1 511 1 426
Finansiella kostnader 335 289
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,9
EPRA Earnings
Rörelseresultat 884 -2 256
Återläggning av värdeförändringar 613 4 042
Finansiella intäkter och kostnader -321 -279
Förvaltningsresultat 1 176 1 507
Aktuell skatt förvaltningsresultat -140 -74
EPRA Earnings 1 036 1 433
Återläggning av jämförelsestörande poster – -370
EPRA Earnings (Företagsspecifik) 1 036 1 063
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3
EPRA EPS, kr 5,12 7,08
EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 5,12 5,25
===== SIDA 14 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 14 (19)
ALTERNATIVA NYCKELTAL
KONCERNEN, Mnkr
2024
Helår
2023
Helår
EPRA LTV
Långfristiga räntebärande skulder 7 100 7 300
Kortfristiga räntebärande skulder 2 700 2 100
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 807 671
Likvida medel -473 -382
Nettoskuld enligt EPRA LTV 10 134 9 689
Förvaltningsfastigheter 47 115 46 743
Immateriella anläggningstillgångar 63 95
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) – –
Fastighetsvärde enligt EPRA LTV 47 178 46 838
EPRA LTV, % 21,5 20,7
EPRA vakansgrad
Hyresvärde vakant yta, totalt 179 211
Hyresvärde vakant yta, projekt 54 74
Hyresvärde, totalt 2 513 2 381
Hyresvakansgrad totalt, % 7,1 8,8
Hyresvakansgrad projekt, % 2,1 3,1
EPRA vakansgrad, % 5,0 5,7
===== SIDA 15 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 15 (19)
MODERBOLAGET
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING
Nettoomsättningen uppgick till 1 677,4 mnkr (1 585,9).
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre brutto-
hyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor.
Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att
hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för
projektet Johanna.
Verksamhetens kostnader var -726,2 mnkr (-934,2).
Minskningen förklaras av lägre underhållskostnader.
Bruttoresultatet blev 951,2 mnkr (651,7). Jämförelsestörande
poster var föregående år 315,0 mnkr och avsåg försäkrings-
ersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7
efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr samt
utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där
projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Resultat från
finansiella poster uppgick till -172,2 mnkr (-94,7).
Likvida medel vid årets utgång var 456,5 mnkr (372,2).
Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick till 699,3
mnkr (756,4).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och
kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på sidan 7
har inga andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer
identifierats än de som beskrivs i Års- och hållbarhets-
redovisningen 2023.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under
perioden.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska
personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport har
upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel,
Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder
är oförändrade från Års- och hållbarhetsredovisningen 2023.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
oktober-
december
2023
oktober-
december
2024
januari-
december
2023
januari-
december
Nettoomsättning1) 425,7 402,9 1 677,4 1 585,9
Verksamhetens kostnader -219,2 -250,2 -726,2 -934,2
Bruttoresultat 206,5 152,7 951,2 651,7
Central administration -15,6 -15,1 -54,5 -53,2
Jämförelsestörande poster2) – 366,4 – 315,0
Värdeförändringar räntederivat 19,4 – -10,8 –
Rörelseresultat 210,3 504,0 885,9 913,5
Övriga finansiella intäkter och kostnader 16,9 74,6 -172,2 -94,7
Resultat efter finansiella poster 227,2 578,6 713,7 818,8
Bokslutsdispositioner -73,6 -72,8 -73,6 -72,8
Resultat före skatt 153,6 505,8 640,1 746,0
Skatt -112,6 -19,5 -213,4 -71,0
Periodens resultat 41,0 486,3 426,7 675,0
Rapport över totalresultat
Periodens resultat 41,0 486,3 426,7 675,0
Övrigt totalresultat – – – –
Periodens totalresultat 41,0 486,3 426,7 675,0
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 11.
2) Avser för helåret 2023 försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr samt utrangering av byggnad i
kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr.
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGET, Mnkr
2024
31 december
2023
31 december
Förvaltningsfastigheter 9 613,2 9 108,4
Övriga anläggningstillgångar 6 592,1 6 599,1
Summa anläggningstillgångar 16 205,3 15 707,5
Omsättningstillgångar 797,5 745,2
Summa tillgångar 17 002,8 16 452,7
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital 2 445,2 2 564,8
Summa eget kapital 4 423,9 4 543,5
Obeskattade reserver 61,0 48,3
Avsättningar 988,7 909,9
Långfristiga skulder 7 426,2 7 609,2
Kortfristiga skulder 4 103,0 3 341,8
Summa eget kapital och skulder 17 002,8 16 452,7
===== SIDA 16 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 16 (19)
Stockholm den 13 februari 2025
Fredrik Lundberg
Styrelseordförande
Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Katarina Ljungqvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson
Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 17 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 17 (19)
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
Finans
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämför-
elsestörande poster och värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive
skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i
förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella
kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Central administration. Kostnader för koncernledning och
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt
övriga för bolaget gemensamma kostnader.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell
skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för
finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt
exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med
bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och
investeringar.
EPRA Earnings (företagsspecifik) – Företagsspecifikt
förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt.
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar
med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har
beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla
avskrivningar och investeringar.
EPRA LTV – Loan to Value. Långfristiga och kortfristiga ränte-
bärande skulder enligt balansräkning, rörelsekapital netto om det är
negativt samt beslutad ej utbetald utdelning minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas redovisade värde inklusive immateriella
tillgångar och rörelsekapital netto om det är positivt.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med
återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning
exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än
förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till
tomträttsavgälder.
EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med
återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat
för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten
skatt.
EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster
och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.
Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående
eget kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital
omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
samt med undantag för jämförelsestörande poster och
värdeförändringar.
Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta
för samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång.
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som
försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en
löptid på 1–15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till
fastigheternas redovisade värde.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och
beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har
resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster
och värdeförändringar samt finansiella kostnader om-
räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten
skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid
periodens utgång.
Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till
balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Aktie
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal
utestående aktier under perioden.
EPRA EPS (företagsspecifik). EPRA Earnings (företagsspecifik) i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal
utestående aktier under en viss period.
Fastighet
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan,
Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är
exkluderade.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för
fastighetsskatt.
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och
Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-,
kultur- och restaurangutbud.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i
förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna
överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den
genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total
uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg för förbrukningsavgifter vid
periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas
till marknadshyra.
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och
beräkningar inte alltid summerar exakt.
===== SIDA 18 =====
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Bokslutskommuniké 2024 18 (19)
OM HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av
landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen.
Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god
service och långsiktighet i förvaltning och utveckling
av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och
Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
SYFTE
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
VISION
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges
mest attraktiva fastighetsbolag.
AFFÄRSIDÉ
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm
och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag
högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva
marknadsplatser.
FINANSIELLA MÅL
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt
över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften
av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.
VERKSAMHETSMÅL
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande
verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest engagerade och professionella
medarbetare med stort kundfokus och hög
affärsmässighet.
STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan
med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra
deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa hög
kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarna ska på ett
systematiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på
kompetens och företagets värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning
till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer-
värden i fastighetsbeståndet.
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta
för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.
VÅRA VARUMÄRKEN
HUFVUDSTADEN AB (PUBL)
NK 100, 111 77 Stockholm
Besöksadress: Regeringsgatan 38
Telefon: 08-762 90 00
E-post: info@hufvudstaden.se
Hemsida: www.hufvudstaden.se
Organisationsnummer: 556012-8240
Styrelsens säte: Stockholm
===== SIDA 19 =====