FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 ===== 494 Uthyrningsbar area, tkvm 5,8 Återstående kontraktstid, år 94,8 Andel offentliga hyresgäster, % 20,6 Fastighetsvärde, mdkr 1) Inga utspädande instrument förekommer. 2) Inklusive återlagd utdelning under perioden. Nyckeltal i urval jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Hyresintäkter, mkr 258,6 231,9 918,3 Förvaltningsresultat, mkr 135,4 135,4 497,4 D:o A- och B-aktie, kr 0,72 0,80 2,74 D:o tillväxt, % -10,3 45,5 11,1 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 70,4 400,3 903,6 D:o A- och B-aktie, kr 0,28 2,72 5,58 Långsiktigt substansvärde per A- och B- aktie, kr 51,12 48,16 50,03 D:o tillväxt2), % 2,2 2,8 7,7 Fastighetsvärde, mkr 20 649 18 260 20 158 Belåningsgrad, % 52,2 53,6 51,0 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 5,0 3,9 Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar. För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 - 29. DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 Perioden i korthet Ρ Hyresintäkterna ökade med 11,5 procent och uppgick till 258,6 mkr (231,9), varav 13,2 mkr kommer från fastigheter för- värvade under 2022. Ρ Förvaltningsresultatet uppgick till 135,4 mkr (135,4). För mer information se sida 12. Ρ Värdeförändringar fastigheter uppgick till 73,5 mkr (96,0). För mer information se sida 12. Ρ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 72,9 mkr (400,3). Re- sultat per A- och B-aktie uppgick till 0,28 kr1) och per D-aktie till 0,50 kr1). Ρ Totalt genomfördes under kvartalet investeringar i förvalt- nings- och projektfastigheter till ett belopp om 417,3 mkr (366,7) samt förvärv av vattenkraftsbolag om 118,1 mkr. Ρ Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 20 648,7 mkr (20 157,7). ===== SIDA 2 ===== 2 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - MARS 2023 Väsentliga händelser under perioden Ρ Charlotta Wallman Hörlin utsågs i mitten av februari 2023 till ny vice vd för Intea Fastigheter AB (publ). Christian Haglund, en av Inteas grundare och största aktieägare, lämnade denna roll för att övergå till att bli rådgivare till bolaget. Ρ I februari 2023 emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 2,10 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2025. Ρ Intea meddelade den 23 februari 2023 att koncernens elproduk- tion samlas under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsakligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elpro- duktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. Ρ I mars 2023 tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånet ska användas för att finansiera uppförandet av landets första samhällsgemensam- ma ledningscentral (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden som byggs på Campusområdet i Östersund. För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se Väsentliga händelser efter periodens utgång Ρ I april 2023 emitterades obligationer om 600 miljoner kronor och samtidigt skedde ett återköp av obligationer om 450 miljoner kronor. Emissionen om 600 miljoner kronor har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obligations- lån som därmed uppgår till sammanlagt 900 miljoner kronor. Obligationerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 2,35 procent. Samtidigt återköptes 450 miljoner kronor av ett obligationslån med förfall i september 2023 som sammanlagt uppgår till 1 350 miljoner kronor. Åter- köpet gjordes till kurs 100,04 procent av nominellt värde vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 1,10 procent. ===== SIDA 3 ===== 3 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG GÖTEBORG NORRTÄLJE ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO PÅGÅENDE PROJEKT FÖRVALTNINGSBESTÅND FALKÖPING HÄRNÖSAND NORD VÄST ÖST SYD ESLÖV YSTAD MALMÖ STRÖMSTAD HELSINGBORG UPPSALA ÅNGE LUND DETTA ÄR INTEA Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig. Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra SOCIAL INFRASTRUKTUR Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig. Rättsväsende 32% Högre utbildning 37% Sjukvård 12% Övriga offentliga 14% Icke-offentliga 5% 1 004,8 mkr Syd 46% Öst 31% Nord 12% Väst 11% 20,6 mdkr Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde ===== SIDA 4 ===== 4 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 VD HAR ORDET År 2023 har börjat som det förra slutade, med prisökningar, höga räntor och en allmän ekonomisk inbromsning i samhället. Marknadsanpass- ningen av bolagets verksamhet fortsätter och bilden av det nya nor- malläget börjar nu kunna skönjas. Värdet på Inteas fastighetsbestånd växer kontinuerligt och uppgick vid utgången av perioden till 20,6 md- kr. Hyresintäkterna om 258,6 mkr ökade med drygt 11 procent jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet uppgick till 135 mkr. Inteas verksamhet vilar på en stabil grund genom defensiva tillgångar med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster. Efter att under flera år ha kunnat dra nytta av de extrema marknadsförutsättningarna sker nu en korrektion med påföljande lägre affärstempo. För att spegla detta har Intea påbörjat arbetet med att minska de centrala kostnader- na med 10 procent. Effekterna av åtgärderna kommer att börja synas under tredje kvartalet 2023 och verka fullt ut under första kvartalet 2024. I februari förvärvade bolaget nio vattenkraftverk i Västsverige och Intea blev därigenom fullt självförsörjande på förnyelsebar el. Vattenkrafts- portföljen under namnet Intea Kraft, består efter förvärvet av tolv vattenkraftverk, huvudsakligen i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. I mitten av mars påbör- jade bolaget uppförandet av en ny tågdepå i Falköping. Den nya depån får en uthyrningsbar area om cirka 5 400 kvm och kommer att uppföras i direkt anslutning till Inteas befintliga tågdepå. Byggstart är planerad till våren 2023, med inflyttning till våren 2025. Under kvartalet har Intea och Nordiska Investeringsbanken avtalat om grön finansiering genom ett 14-årigt lån om 410 mkr. Lånet ska användas för att finansiera uppförandet av en samhällsgemensam ledningscentral i Örebro som är den första i sitt slag i Europa samt den nya träbyggnaden som uppförs på Campusområdet i Östersund. Genom nya räntederivat som har ingåtts under kvartalet har bolagets räntesäkringsgrad ökat från 59 till 73 procent. Samtidigt har Inteas snittränta kunnat hållas låg trots att skulden ökat med kontinuerliga projektinvesteringar. Under perioden har Charlotta Wallman Hörlin utsetts till ny vice vd i bolaget. Charlotta, som har arbetat hos Intea sedan 2019, ersätter Christian Haglund som övergår till att arbeta med strategisk affärsut- veckling på konsultbasis i bolaget. Jag ser mycket fram emot att jobba med Lotta i hennes nya roll. Henrik Lindekrantz, Vd Finansiella mål Ρ Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar). Ρ Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent. Operativa mål Ρ Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster. Ρ Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation. Finansiella riskbegränsningar Ρ Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. Ρ Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. Utdelningspolicy Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie. AFFÄRSIDÉ & MÅL Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten. 4DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 ===== SIDA 5 ===== 5 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 INTEAS FASTIGHETER Koncernen ägde per den 31 mars 2023 37 förvaltnings- och projekt- fastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 107 objekt (107) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 494 tkvm (494) till ett verkligt värde om 20 649 mkr (20 158). Fastighe- terna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnö- sand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Sköv- de, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund. Därtill äger koncernen tolv vattenkraftverk i anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 9, för mer information. Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyres- gästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 94,8 procent (94,8) den 31 mars 2023 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick i ge- nomsnitt till 5,8 år (5,9). Den kontrakterade årshyran om 1 004,8 mkr inkluderar hyresrabatter om 3,2 mkr på årsbasis. Nyckeltal fastighetsbeståndet jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 417 367 1 677 Värdeförändringar fastigheter, mkr 74 96 143 Fastighetsvärde, mkr 20 649 18 260 20 158 Uthyrningsbar area, tkvm 494 450 494 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 98,5 97,9 Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 93,4 94,8 Återstående kontraktstid offentliga, år 5,8 5,8 5,9 Hyresvärde, kr/kvm 2 081 1 920 2 089 Fastighetsbestånd Antal objekt Uthyr- ningsbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad Kontrak- terad årshyra Driftöver- skott st tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr Per fastighetskategori Rättsväsende 21 148 6 146 41 628 349,3 2 366 97,1 339,1 279,7 Högre utbildning 24 198 7 193 36 240 409,5 2 063 98,7 404,0 337,6 Sjukvård 13 60 2 523 41 839 119,1 1 975 99,6 118,6 104,0 Övriga offentliga 31 72 1 783 24 835 125,5 1 748 97,2 122,0 92,8 Icke-offentliga 14 15 396 25 602 23,7 1 536 88,6 21,0 13,3 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 103 494 18 042 36 544 1 027,2 2 081 97,8 1 004,8 827,5 Per geografi Syd 17 201 8 039 40 018 427,0 2 126 97,4 416,0 357,9 Öst 30 136 5 428 40 059 310,4 2 291 96,8 300,5 239,3 Väst 22 79 2 209 27 788 135,9 1 710 99,5 135,3 106,5 Nord 34 78 2 366 30 399 153,8 1 976 99,4 152,9 123,8 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 103 494 18 042 36 544 1 027,2 2 081 97,8 1 004,8 827,5 Projektfastigheter 4 - 2 607 - - - - - - Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet 107 494 20 649 - 1 027,2 - 97,8 1 004,8 827,5 Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår mino- ritetens andel av förvaltningsresultatet till ca 10 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. ===== SIDA 6 ===== 6 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Projekt och utveckling Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjlighe- ter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgäster- na samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklings- möjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med en bedömd sammanlagd uthyrnings- bar area om cirka 168 tkvm med en total bedömd investering om 10 368 mkr. Projektet Nya högskolan Kristianstad utgår med anled- ning av att projekteringsavtalet inte längre är gällande. Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 3 273,4 mkr, varav projektfastigheter 2 607,3 mkr, utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 272,2 mkr och fordringar på intressebolag 393,9 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttja- de byggrätter om ca 83 tkvm BTA (46) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 69,5 mkr (37,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 417,3 mkr (111,2) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under kvartalet. Pågående projekt, andel av bedömd investering Pågående projekt Projekt Kommun Fastighets- kategori Färdig- ställande Uthyrningsbar area kvm Hyresvärde mkr Andel offentliga % Genomsnittlig kontraktstid år Projekt där hyresavtal ingåtts Enligt hyresavtal1) Jälla Rättspsyk Uppsala Sjukvård Q4 2023 4 139 20,2 100 20,0 Byggnad 66 (Skatteverket mfl) Östersund Övriga offentliga Q4 2023 6 750 14,3 72 6,0 Samhällsgemensam lednings- central Örebro Rättsväsende Q4 2023 12 262 32,5 100 15,0 Rättscentrum, Häkte Kristianstad Rättsväsende Q2 2024 16 398 70,0 100 25,0 Rättscentrum, Polishus Kristianstad Rättsväsende Q4 2024 19 438 57,6 100 15,0 Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q4 2024 6 606 15,8 100 15,0 Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende Q1 2025 14 272 54,1 100 20,0 Depå 2 Falköping Falköping Övriga offentliga Q1 2025 5 362 26,0 100 25,0 Summa/genomsnitt 85 227 290,5 99 19,1 Projekt där projekteringsavtal ingåtts Bolagets bedömning Polishuset Strömstad Strömstad Rättsväsende Q1 2026 3 700 7,9 100 15,0 Polishuset Ystad Ystad Rättsväsende Q3 2026 9 713 21,8 100 15,0 Polishuset Täby Täby Rättsväsende Q1 2027 7 500 13,4 100 15,0 Sahlgrenska Life2) Göteborg Sjukvård Q1 2028 49 880 216,3 90 20,0 Summa/genomsnitt 70 793 259,4 92 19,2 Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal 12 321 113,7 100 15,0 Summa pågående projekt 168 341 663,5 96 18,4 1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts. 2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva resterande 70 procent. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag. 10,4 mdkr Rättsväsende 44% Sjukvård 50% Övriga offentliga 6% ===== SIDA 7 ===== 7 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i del- årsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projekt- kostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidpla- ner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av ned- lagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/ potentiell byggrätt. Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren. Pågående projekt, fastighetskategori Uthyrnings- bar area Hyresvärde Andel offentliga Genom- snittlig kontraktstid Bedömt driftöver- skott Investering, mkr Redovisat värde1) Per kategori kvm mkr % år mkr Bedömd Upparbetad mkr Rättsväsende 95 604 371 100 17,5 352 4 567 1 384 2 326 Högre utbildning - - - - - - - - Sjukvård 60 625 252 91 19,7 236 5 170 733 7792) Övriga offentliga 12 112 40 90 18,3 36 631 125 168 Summa/genomsnitt pågående projekt 168 341 664 96 18,4 625 10 368 2 242 3 273 Byggrätter, gällande detaljplan Bruttoarea (BTA) Uthyrnings- bar area Redovisat värde tkvm tkvm mkr kr/kvm BTA Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 11,3 900 Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 3,2 150 Högskoleområdet, Halmstad 41,4 35,2 53,3 1 287 Övrigt 7,6 6,5 1,8 234 Summa 82,9 70,5 69,5 838 1) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet. 2) Inklusive upparbetade projektkostnader i Sahlgrenska Life som inkluderas i fordran på intressebolag. ===== SIDA 8 ===== 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 Fastighetsvärde IB Förvärv och investeringar Värdeförändringar 8 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkrFastighetsvärde och värderingar Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 73,5 mkr (96,0), vilket främst förklaras av värdeförändringar avseende pågående projekt om 94,2 mkr och förändring i driftöverskott om -20,7 mkr, se vidare sida 12. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 24. Initial direktavkastning uppgick till 4,7 procent (4,3). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,2 procent (4,4). Förvärv och transaktioner perioden januari - mars Inga förvärv av förvaltningsfastigheter har skett under perioden. Se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för information om förvärv av vattenkraftverk. Rendering av den samhällsgemensamma ledningscentral (SLC) som uppförs i Örebro Direktavkastning Belopp i mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 Förvaltningsfastigheter 20 649 18 260 Byggrätter och pågående projekt -2 949 -1 790 Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågående projekt 17 700 16 470 Driftöverskott, intjäningskapacitet 827 709 Direktavkastning, % 4,7 4,3 Fastighetsvärdets förändring mkr Antal fastigheter Redovisat värde 1 januari 2023 20 158 37 Förvärv - Investeringar i ny- till- och ombyggnation 417 Värdeförändringar 74 Redovisat värde vid periodens slut, varav 20 649 37 Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och byggrätter 17 700 Pågående projekt 2 879 Outnyttjade byggrätter 70 Utgående fastighetsvärde 31 mars 2023 20 649 ===== SIDA 9 ===== 9 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 INTEA KRAFT Intea har sedan bolaget grundades haft som målsättning att hållbar- het ska genomsyra allt som görs i organisationen. En central del av Inteas hållbarhetsfokus är att minska utsläppen av CO2, där bolagets målsättning är att göra detta genom att så långt som möjligt minska energianvändningen och genom en ökande andel egenproducerad grön el. Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari 2023 äger Intea totalt tolv vattenkraftverk. Dessa är huvudsakligen belägna i elområde 3, i orterna Bankeryd, Bollebygd, Falun, Knäred och Kungsbacka. Inteas portfölj av vattenkraftstillgångar innebär att bolaget är självförsör- jande på förnyelsebar el. All koncernens elproduktion från vatten- kraft är samlad under bolaget Intea Kraft AB. Genom Intea Kraft har koncernen en plattform med kompetens för att optimera förvaltning och en fortsatt utveckling av elproduktionen inom koncernen. Den samlade årliga elproduktionen beräknas uppgå till 11,5 GWh och totalt redovisat värde uppgick till 131,1 mkr per 31 mars 2023. Produktionen i Intea Kraft tillsammans med solcellsanläggningar på Inteas förvaltningsfastigheter motsvarar cirka 103 procent av koncer- nens elförbrukning. Målet är att elproduktionen ska fortsätta att växa i takt med Inteas förvärv och färdigställande av projektportföljen under kommande år. Nyckeltal vattenkraftverk 31 mars 2023 Antal vattenkraftverk, st 12 Tomtareal, tkvm 713 Bedömd årsproduktion, GWh 11,5 Installerad effekt, MW 4,0 Redovisat värde per 31 mars 2022, mkr 131,1 Ålgårda vattenkraftverk i Kungsbacka ===== SIDA 10 ===== 10 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 INTEAS HYRESGÄSTER Hyresvärde - andel per ort Linköping 17% Helsingborg 11% Vänersborg 6% Malmö 6% Skövde 5% 1 027 mkr Östersund 12% Kalmar 10% Halmstad 12% Kristianstad 5% Övrigt 9% Lund 7% Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea för- utsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick vid periodens utgång till 94,8 procent (94,8) och den återstående kontraktstiden var 5,8 år (5,9). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 83 procent. 1 procent juste- ras med fast uppräkning mellan 1-5 procent per år och 14 procent av total kontrakterad årshyra justeras ej med indexuppräkning. Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminalvår- den, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminalvården är hyresgäs- ter på flera orter och totalt uppgår antalet hyresavtal med dessa två hyresgäster till 56 st. Den återstående kontraktstiden varierar mellan kontrakten. Förfallostruktur hyresavtal per 31 mars 2023 Hyresavtal antal Uthyr- ningsbar area, tkvm Kontrakte- rad årshyra mkr Andel1) % Offentliga, löptid 2023 37 3 3,4 0,3 2024 77 39 65,7 6,5 2025 46 92 193,4 19,2 2026 49 62 131,6 13,1 2027 18 48 78,9 7,8 >2027 60 195 480,0 47,8 Summa offentliga 287 437 952,9 94,8 Icke-offentliga 197 33 51,9 5,2 Totalt 484 470 1 004,8 100,0 Största hyresgäster per 31 mars 2023 Kontrakte- rad årshyra mkr Andel1) % Återstå- ende kon- traktstid, år Polismyndigheten 168,4 16,8 3,9 Kriminalvården 99,7 9,9 12,6 Linnéuniversitetet i Kalmar 93,8 9,3 6,3 Högskolan i Halmstad 82,8 8,2 6,3 Region Skåne 71,1 7,1 10,2 Malmö universitet 58,8 5,9 2,4 Mittuniversitetet 53,5 5,3 3,8 Högskolan Kristianstad 49,9 5,0 4,2 Högskolan i Skövde 33,5 3,3 5,3 Sveriges Domstolar 31,9 3,2 3,9 Övriga offentliga 209,4 20,8 4,2 Summa offentliga 952,9 94,8 5,8 Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 mar 2023 Hyresgäst- kategori Uthyr- nings- bar area tkvm Uthyrd area tkvm Hyres- värde mkr Kon- trak- terad årshyra mkr Åter- stående kon- trakts- tid, år Rättsväsende 133 131 326,2 324,5 6,6 Högre utbildning 176 176 372,6 372,4 5,0 Sjukvård 55 54 114,9 114,1 7,8 Övriga offentliga 82 78 145,0 141,8 4,4 Summa offentliga 446 438 958,7 952,9 5,8 Icke-offentliga 48 32 68,4 51,9 3,0 Totalt 494 470 1 027,2 1 004,8 5,6 1) Andel av total kontrakterad årshyra. ===== SIDA 11 ===== 11 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 VERKSAMHETENS UTVECKLING Resultatförbättringen för perioden januari - mars 2023 i jämförelse med motsvarande period föregående år förklaras till största del av gjorda förvärv av fastigheterna Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde samt färdigställande av före detta projektfast- igheten Duvan 1 i Härnösand. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 258,6 mkr (231,9), varav 11,7 mkr (29,7) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år uppgick till 11,5 procent och förklaras av indexjusteringar, genomförda förvärv, färdigställda projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader och fastighets- skatt till följd av ökade kostnader. Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 234,4 mkr (217,3), en ökning med 7,9 procent, främst drivet av indexuppräkning, uthyrningar och vidarefakturering av mediakostnader och fastighetsskatt. Engångser- sättning under motsvarande period föregående år avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 mars 2023 till 97,8 procent (97,9). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 51,2 mkr (47,5) under perioden. Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 44,5 mkr (35,1), en ökning med 26,9 procent, främst drivet av ökade elpriser, fastighetsskatt och fastighetsskötselkostnader. Engångskost- nader under motsvarande period föregående år om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 1,1 mkr och för förvärvade fastigheter 2,7 mkr. Driftöverskott Driftöverskottet ökade till 207,4 mkr (184,4). Totala överskottsgraden ökade till 80,2 procent (79,5). Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 80,5 procent (80,2). Utveckling hyresintäkter Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 Förändring % Jämförbart bestånd 234,4 217,3 7,9 Engångsersättningar - 15,9 Projektfastigheter 8,7 - Förvärvade fastigheter 13,2 - Övrigt 2,3 -1,2 Hyresintäkter 258,6 231,9 11,5 Utveckling fastighetskostnader Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 Förändring % Jämförbart bestånd 44,5 35,1 26,9 Engångskostnader - 10,3 Projektfastigheter 1,1 - Förvärvade fastigheter 2,7 - Övrigt 1,2 0,8 Direkta fastighetskostnader 49,5 46,2 7,0 Fastighetsadministration 1,7 1,3 Fastighetskostnader 51,2 47,5 7,7 Nyckeltal verksamheten jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Hyresintäkter, mkr 258,6 231,9 918,3 Driftöverskott, mkr 207,4 184,4 738,7 Överskottsgrad, % 80,2 79,5 80,4 Förvaltningsresultat, mkr 135,4 135,4 497,4 Värdeförändringar fastigheter, mkr 73,5 96,0 143,2 Värdeförändringar derivat, mkr -92,5 309,1 639,3 Skatt, mkr -43,5 -140,2 -374,3 Periodens resultat, mkr 72,9 400,3 905,6 För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 - 29. ===== SIDA 12 ===== 12 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Centrala kostnader De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsut- vecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- och ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under perioden till 13,1 mkr (13,4). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -58,9 mkr (-35,6). Ökningen beror dels på en högre genomsnittsränta, dels på en högre lånevolym till följd av investeringar i projektportföljen. Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning, uppgick till 2,78 procent (1,49) vid utgången av perioden. Ränta exklusive outnyttja- de krediter uppgick till 2,74 procent (1,44). Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 135,4 mkr (135,4). Resultat före skatt, skatter och periodens resultat Resultatet före skatt om 116,4 mkr (540,5) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 73,5 mkr (96,0), främst drivet av ett ökat värde på projektfastigheter om 94,2 mkr och förändring i driftöverskott om -20,7 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -92,5 mkr (309,1) drivet av nya derivat och fallande långa räntor. Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 43,5 mkr (140,2), varav 27,6 mkr (111,9) relaterat till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 362,2 mkr (1 334,7). Förändringen beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter. Periodens resultat efter skatt uppgick till 72,9 mkr (400,3), varav inne- hav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till 2,5 mkr (0,0). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 138,5 mkr (97,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras huvudsakligen av ett förbättrat rörelsekapital. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -808,7 mkr (-295,1) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt, förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 634,7 mkr (199,5) vilket främst förklaras av nyupptagna lån och certifikat, amor- tering av lån samt utdelning på D-aktier. Totalt uppgick periodens kassaflöde till -35,5 mkr (1,4) och likvida medel uppgick den 31 mars 2023 till 179,2 mkr (214,7). Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr1) 1) Exklusive ränta ägarlån under 2021 och kostnad för avveckling av rådgivningsavtal i Q2 2021. Värdeförändringar fastigheter Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 Förändring driftöverskott -20,7 11,7 Projekt 94,2 84,3 Förändring avkastningskrav/kalkylränta - - Förvärv - - Värdeförändringar fastigheter 73,5 96,0 0 50 100 150 200 250 300 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 Hyresintäkter Driftöverskott Förvaltningsresultat ===== SIDA 13 ===== 13 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 FINANSIERING Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %1)Kapitalstruktur Eget kapital Eget kapital uppgick den 31 mars 2023 till 9 033,8 mkr (8 990,0) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 306,1 mkr (303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid peri- odens utgång uppgick till 7 577,1 mkr (7 415,8) motsvarande 51,12 kr (50,03) per aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga sub- stansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 33,00 kr per aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscertifikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som backup-faciliteter om totalt 5 200,0 mkr varav 2 500,0 mkr för- faller 2024, 1 200,0 mkr förfaller 2026 och 1 500,0 mkr förfaller 2027. Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 7 709,2 mkr (7 858,2). De långfristiga skulderna utgörs av obligationslån om totalt 2 750,0 mkr varav 1 550,0 mkr förfaller 2025, 1 200,0 mkr förfaller 2026 samt fyra säkerställda lån om 850,0 mkr, 455,0 mkr, 299,2 mkr och 410,0 mkr som förfaller under åren 2024, 2027, 2030 och 2037 samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 2 945,0 mkr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 529,0 mkr (2 715,0) och består av ett säkerställt banklån om 100,0 mkr samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 500,0 mkr, obligationslån om totalt 1 650,0 mkr varav 1 350,0 mkr förfaller 2023 och 300,0 mkr förfaller 2024 samt företagscertifikat om 1 279,0 mkr med förfall löpande under året. Därtill finns outnyttjade backup-faciliteter om 1 755,0 mkr (2 500,0). Efter rapportperiodens slut har ett återköp om 450,0 mkr av obligationen som förfaller i sep- tember 2023 skett, varför återstående belopp med förfall i september 2023 per dagen för rapportens offentliggörande är 900,0 mkr. Se avsnitt om väsentliga händelser efter periodens slut för ytterligare information. Eget kapital 40% Långfristiga räntebärande skulder 35% Kortfristiga räntebärande skulder 16% Övrigt 9% Finansiella nyckeltal Finanspolicy jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Räntebärande skuld, mkr - 11 238 10 040 10 573 Nettoskuld, mkr - 11 059 9 841 10 359 Soliditet, % - 40,4 39,4 41,7 Belåningsgrad, % < 60 52,2 53,6 51,0 Andel säkerställd skuld, % < 30 24,9 12,0 24,2 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 3,4 5,0 3,9 Kapitalbindning, år > 2,0 2,5 3,0 2,3 Räntebindning, år > 2,0 3,0 4,0 3,0 Genomsnittlig ränta, % - 2,78 1,49 2,53 Genomsnittlig ränta exkl outnyttjade kreditfaciliteter, % - 2,74 1,44 2,48 Genomsnittlig ränta exkl räntederivat, % - 4,35 1,12 3,59 Verkligt värde på derivat, mkr - 596 359 689 1) Exklusive ägarlån under 2021. 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 Säkerställd skuld Obligation Företagscertifikat Genomsnittlig ränta ===== SIDA 14 ===== 14 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Belåningsgraden vid periodens utgång uppgick till 52,2 procent (51,0). Den 31 mars 2023 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,5 år (2,3) och räntebindningstiden till 3,0 år (3,0). Genomsnittlig ränta uppgick till 2,78 procent (1,49). Ränta på extern upplåning exklu- sive outnyttjade krediter uppgick vid periodens utgång till 2,74 procent (1,44). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,27 procent (+0,36) och de finansiella kostnaderna med 29,8 mkr (35,8) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr (5,0). Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med negativa utsik- ter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument i form av främst ränteswapkontrakt. Den 31 mars 2023 fanns derivat- kontrakt med ett totalt nominellt belopp om 7 800 mkr (6 000). Dessa avser ränteswapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid periodens utgång hade derivat portföljen ett verkligt värde om 596,4 mkr (358,8). Räntekostnaden redovisas löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet” . Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -92,5 mkr (309,1) under perioden. Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och ggr1) 1) Exklusive ägarlån. Kreditförfallostruktur per 31 mars 2023, mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt ränte- bärande skulder Out- nyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0-1 år 600 2 929 3 529 - 3 529 1-2 år 2 105 300 2 405 745 3 150 2-3 år 0 1 250 1 250 510 1 760 3-4 år 690 1 200 1 890 500 2 390 4-5 år 1 455 0 1 455 - 1 455 > 5 år 709 0 709 - 709 Totalt 5 559 5 679 11 238 1 755 12 993 Ränteförfallostruktur per 31 mars 2023, inkl derivat Förfallotidpunkt mkr Genomsnittlig ränta % Genomsnittlig räntebindning år 0-1 år 2 983 4,40 0,3 1-2 år 800 1,39 1,4 2-3 år 1 500 3,30 2,1 3-4 år 1 500 2,21 3,2 4-5 år 955 1,67 4,0 > 5 år 3 500 1,90 5,0 Summa/genomsnitt 11 238 2,74 3,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 1 755 0,28 - Totalt inkl outnyttjade kreditfaciliteter 12 993 2,78 3,0 Räntederivat - Koncernen Rörlig ränta % Fast ränta % Nominellt belopp mkr Verkligt värde mkr 2024 3,36 0,35 800 35,1 2025 3,36 2,25 1 500 -4,6 2026 3,36 1,16 1 500 78,1 2027 3,36 0,18 500 54,1 2028 3,36 0,93 1 000 101,8 2029 3,36 0,61 500 64,0 2030 3,36 0,32 500 79,8 2031 3,36 0,80 500 72,4 2032 3,36 1,33 1 000 115,7 Totalt 7 800 596,4 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 40% 45% 50% 55% 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning ===== SIDA 15 ===== 15 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 KVARTALSÖVERSIKT Resultaträkning Belopp i mkr Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Hyresintäkter 258,6 243,6 221,7 221,0 231,9 193,5 185,5 188,4 165,9 Fastighetskostnader -51,2 -54,9 -37,7 -39,5 -47,5 -38,7 -27,1 -27,6 -30,9 Driftöverskott 207,4 188,7 184,0 181,5 184,4 154,8 158,4 160,8 135,0 Centrala kostnader -13,1 -20,6 -15,0 -14,6 -13,4 -14,5 -18,7 -189,01) -18,7 Resultat före finansiella poster 194,3 168,1 169,1 166,9 171,0 140,3 139,7 -28,2 116,3 Finansiella intäkter och kostnader -59,0 -54,4 -46,3 -41,3 -35,6 -33,8 -31,1 -71,0 -65,1 Förvaltningsresultat 135,4 113,7 122,8 125,5 135,4 106,5 108,6 -99,3 51,2 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 73,5 7,6 -38,1 77,8 96,0 619,9 1 044,4 265,2 277,6 Värdeförändring derviatinstrument -92,5 -25,7 101,1 254,8 309,1 37,0 29,2 3,5 57,2 Resultat före skatt 116,4 95,5 185,7 458,1 540,5 763,5 1 182,2 169,5 386,0 Skatt -43,5 -56,2 -63,9 -113,9 -140,2 -141,6 -255,1 -44,6 -90,3 Periodens resultat 72,9 39,3 121,8 344,2 400,3 621,8 927,1 124,8 295,7 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 70,4 37,3 121,8 344,2 400,3 621,8 927,1 124,8 295,7 varav innehav utan bestämmande inflytande 2,5 2,0 - - - - - - - Balansräkning Belopp i mkr Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Förvaltningsfastigheter 20 648,7 20 157,7 19 729,2 18 642,9 18 260,1 17 797,4 14 568,1 13 411,4 12 955,7 Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 109,0 109,0 109,0 122,8 - - - Övriga anläggningstillgångar 136,7 25,3 25,5 25,0 9,4 5,3 3,1 2,9 1,3 Andelar i intressebolag 3,3 3,2 3,2 3,2 2,3 2,3 2,0 2,0 1,3 Fordran på intressebolag 399,9 130,0 122,0 102,5 88,3 63,2 45,9 - - Derivat 596,4 688,9 714,7 613,6 358,8 49,7 12,7 - - Nyttjanderättstillgångar 27,3 28,2 30,4 32,5 34,7 35,2 - - - Övriga långsfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 94,3 93,8 45,5 34,3 Kortfristiga fordringar 229,9 189,6 223,9 212,9 190,7 171,0 211,2 223,0 186,4 Likvida medel 179,2 214,7 303,0 212,4 199,1 197,7 150,6 253,1 145,8 Totala tillgångar 22 334,2 21 550,4 21 264,6 19 957,9 19 256,2 18 538,9 15 087,4 13 937,9 13 324,8 Eget kapital 8 727,7 8 686,5 8 678,0 8 581,6 7 581,6 7 206,5 6 334,8 2 361,0 2 435,9 Innehav utan bestämmande inflytande 306,1 303,6 301,6 - - - - - - Uppskjuten skatteskuld 1 362,2 1 334,7 1 205,2 1 166,6 1 082,6 970,8 821,1 601,4 530,6 Derivat - - - - - - - 16,5 20,0 Skulder aktieägare - - - - - - - 2 805,4 2 805,4 Räntebärande skulder 11 238,2 10 573,2 10 459,4 9 631,3 10 040,4 9 814,4 7 568,5 7 467,5 7 219,8 Leasingskulder 123,7 125,4 127,2 129,0 130,8 143,2 - - - Övriga skulder 576,4 527,1 493,1 449,3 420,8 399,1 363,0 686,1 313,2 Totalt eget kapital och skulder 22 334,2 21 550,4 21 264,6 19 957,9 19 256,2 18 538,9 15 087,4 13 937,9 13 324,8 1) Inkl engångskostnad kopplat till omstrukturering. ===== SIDA 16 ===== 16 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Nyckeltal Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Fastighets- och operativa nyckeltal Direktavkastning, % 4,7 4,7 4,3 4,3 4,3 4,4 4,7 4,8 4,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 97,9 97,5 97,8 98,5 99,0 98,5 98,4 98,7 Överskottsgrad, % 80,2 77,5 83,0 82,1 79,5 80,0 85,4 85,3 81,4 Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 94,8 95,1 94,9 93,4 94,0 92,4 92,5 91,3 Återstående kontraktstid, år 5,8 5,9 6,0 6,0 5,8 6,0 5,7 5,8 6,1 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad1), % 52,2 51,0 51,1 50,2 53,6 53,8 50,9 53,8 54,6 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,1 3,7 4,1 5,0 4,3 4,5 -1,02) 4,1 Genomsnittlig ränta, % 2,78 2,53 2,00 1,71 1,49 1,31 1,60 1,51 1,63 Soliditet, % 40,4 41,7 40,8 43,0 39,4 38,9 42,0 37,1 39,3 Aktierelateraterade nyckeltal Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 51,12 50,03 48,92 48,70 48,16 46,87 41,50 33,16 33,22 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,72 0,57 0,66 0,73 0,80 0,62 0,63 0,67 0,55 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen. 2) Inkl engångskostnad kopplat till omstrukturering. ===== SIDA 17 ===== 17 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens resultaträkning Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 april 2022 - mar 2023 helår 2022 Hyresintäkter 258,6 231,9 945,0 918,3 Fastighetskostnader, varav -51,2 -47,5 -183,3 -179,6 Driftkostnader -38,4 -26,3 -124,7 -112,6 Underhållskostnader -6,2 -15,7 -32,1 -41,6 Fastighetsskatt -4,9 -4,2 -20,3 -19,6 Uthyrnings- och fastighetsadministration -1,7 -1,3 -6,2 -5,8 Driftöverskott 207,4 184,4 761,7 738,7 Centrala kostnader -13,1 -13,4 -63,2 -63,5 Resultat före finansiella poster 194,3 171,0 698,5 675,2 Finansiella intäkter 3,1 1,9 5,8 4,6 Räntekostnader -61,0 -36,2 -202,9 -178,1 Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång -1,0 -1,3 -3,9 -4,2 Förvaltningsresultat 135,4 135,4 497,5 497,4 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter 73,5 96,0 120,7 143,2 Derivatinstrument, orealiserade -92,5 309,1 237,6 639,3 Resultat före skatt 116,4 540,5 855,8 1 279,9 Skatt -43,5 -140,2 -277,6 -374,3 Periodens resultat 72,9 400,3 578,2 905,6 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 70,4 400,3 573,7 903,6 Innehav utan bestämmande inflytande1) 2,5 - 4,5 2,0 Periodens resultat 72,9 400,3 578,2 905,6 Resultat per A- och B-aktie2) 0,28 2,72 3,19 5,58 Resultat per D-aktie1) 0,50 0,50 1,80 1,93 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. 2) Inga utspädande instrument förekommer. ===== SIDA 18 ===== 18 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Koncernens balansräkning Belopp i mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 20 648,7 18 260,1 20 157,7 Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 109,0 Övriga anläggningstillgångar 136,7 9,4 25,3 Andelar i intressebolag 3,3 2,3 3,2 Fordran på intressebolag 399,9 88,3 130,0 Derivat 596,4 358,8 688,9 Nyttjanderättstillgångar 27,3 34,7 28,2 Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8 Summa anläggningstillgångar 21 925,1 18 866,4 21 146,1 Kortfristiga fordringar 229,9 190,7 189,6 Likvida medel 179,2 199,1 214,7 Summa omsättningstillgångar 409,1 389,8 404,3 Summa tillgångar 22 334,2 19 256,2 21 550,4 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 22,9 20,9 22,9 Övrigt tillskjutet kapital 4 882,0 4 134,0 4 882,0 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 3 822,8 3 426,7 3 781,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 8 727,7 7 581,6 8 686,4 Innehav utan bestämmande inflytande1) 306,1 - 303,6 Summa eget kapital 9 033,8 7 581,6 8 990,0 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 1 362,2 1 082,6 1 334,7 Räntebärande skulder 7 709,2 5 720,4 7 858,2 Leasingskuld 123,7 130,8 125,4 Avsättningar 2,7 7,3 2,7 Summa långfristiga skulder 9 197,8 6 941,1 9 321,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 3 529,0 4 320,0 2 715,0 Övriga skulder 573,6 413,5 524,4 Summa kortfristiga skulder 4 102,6 4 733,5 3 239,4 Summa eget kapital och skulder 22 334,2 19 256,2 21 550,4 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent. ===== SIDA 19 ===== 19 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Koncernens förändring i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5 Periodens resultat - - 400,3 400,3 - 400,3 Utdelning - - -25,2 -25,2 - -25,2 Utgående eget kapital 2022-03-31 20,9 4 134,0 3 426,7 7 581,6 - 7 581,6 Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5 Periodens resultat - - 903,6 903,6 2,0 905,6 Nyemission 2,0 748,0 - 750,0 - 750,0 Utdelning - - -173,7 -173,7 - -173,7 Förvärv av delägda bolag - - - - 301,6 301,6 Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Periodens resultat - - 70,4 70,4 2,5 72,9 Utdelning - - -29,1 -29,1 - -29,1 Utgående eget kapital 2023-03-31 22,9 4 882,0 3 822,8 8 727,7 306,1 9 033,8 ===== SIDA 20 ===== 20 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 116,4 540,5 1 279,9 Avskrivningar på inventarier 2,4 2,7 9,9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -73,5 -96,0 -143,2 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument 92,5 -309,1 -639,3 Betald skatt -9,4 -11,3 -6,7 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 128,4 126,8 500,6 Förändring av kortfristiga fordringar -15,2 -12,9 -21,2 Förändring av kortfristiga skulder 25,3 -16,9 110,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 138,5 97,0 590,0 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter - -155,1 -593,4 Investeringar i befintliga fastigheter -417,3 -111,2 -1 083,7 Förvärv av dotterbolag -118,1 - - Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2,3 3,8 -22,0 Ökning av långfristiga fordringar -271,0 -32,6 -104,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -808,7 -295,1 -1 803,3 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 724,0 300,0 3 635,0 Nyemission - - 750,0 Amortering av lån -59,0 -74,1 -2 976,2 Amortering av leasingskuld -1,2 -1,2 -4,8 Utdelning -29,1 -25,2 -173,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 634,7 199,5 1 230,3 Periodens kassaflöde -35,5 1,4 17,0 Likvida medel vid periodens början 214,7 197,7 197,7 Likvida medel vid periodens slut 179,2 199,1 214,7 Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten -39,2 -28,5 -182,3 Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten 1,2 1,0 1,4 ===== SIDA 21 ===== 21 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 28-29 och avstämningstabeller på sida 26-27. NYCKELTAL jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde, mkr 20 648,7 18 260,1 20 157,7 Direktavkastning, % 4,7 4,3 4,7 Uthyrningsbar area, kvm 493 701 449 720 493 893 Hyresvärde, kr per kvm 2 081 1 920 2 089 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 98,5 97,9 Överskottsgrad, % 80,2 79,5 80,4 Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 93,4 94,8 Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år 5,8 5,8 5,9 Nettoinvesteringar, mkr 417,31) 366,7 1 677,1 Förvaltningsresultat, mkr 135,4 135,4 497,4 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 52,2 53,6 51,0 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 5,0 3,9 Kapitalbindning, år 2,5 3,0 2,3 Räntebindning, år 3,0 4,0 3,0 Genomsnittlig ränta, % 2,78 1,49 2,53 Genomsnittlig ränta exkl ounyttjade kreditfaciliteter, % 2,74 1,44 2,48 Andel säkerställd skuld, % 24,9 12,0 24,2 Soliditet, % 40,4 39,4 41,7 Nyckeltal per A- och B-aktie Justerat långsiktigt substansvärde, kr 51,12 48,16 50,03 Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde2), % 2,2 2,8 7,7 Justerat förvaltningsresultat, kr 0,72 0,80 2,74 Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % -10,3 45,5 11,1 Utdelning, kr - - 0,46 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,28 2,72 5,58 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 137,9 148,2 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 148,2 137,9 143,1 Nyckeltal per D-aktie Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 Resultat, kr 0,50 0,50 1,93 Utdelning, kr 0,50 0,50 1,80 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 58,1 50,5 58,1 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 58,1 50,5 54,3 1) Därtill förvärv av vattenkraft om 118,1 mkr. 2) Inklusive återlagd utdelning under perioden. ===== SIDA 22 ===== 22 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER Belopp i mkr jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Intäkter 17,7 17,4 69,4 Administrationskostnader -14,9 -16,2 -76,5 Rörelseresultat 2,8 1,2 -7,0 Ränteintäkter 118,0 100,7 436,9 Räntekostnader -70,0 -36,2 -184,4 Resultat efter finansiella poster 50,8 65,7 245,4 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond - - 3,8 Koncernbidrag - - -43,1 Resultat före skatt 50,8 65,7 206,1 Skatt - - - Periodens resultat 50,8 65,7 206,1 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Tillgångar Inventarier 1,5 1,5 1,6 Summa materiella anläggnings- tillgångar 1,5 1,5 1,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 6 432,4 5 799,1 6 399,1 Andelar i intressebolag 3,6 2,5 3,4 Fordran på intressebolag 399,9 88,3 130,0 Fordran på dotterbolag 8 860,7 7 343,0 8 332,6 Uppskjuten skattefordran 5,1 5,1 5,1 Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 15 705,5 13 241,8 14 874,0 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 5 059,0 3 369,2 6 230,1 Övriga kortfristiga fordringar 18,6 51,7 52,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22,8 - 7,2 Kassa och bank 168,3 199,1 218,3 Summa omsättningstillgångar 5 268,7 3 620,0 6 508,3 Summa tillgångar 20 975,7 16 863,3 21 383,9 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 22,9 20,9 22,9 Fritt eget kapital 4 629,9 3 868,3 4 608,2 Summa eget kapital 4 652,8 3 889,2 4 631,1 Obeskattade reserver 26,5 30,2 26,5 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 7 709,2 5 720,4 7 858,2 Summa långfristiga skulder 7 709,2 5 720,4 7 858,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 3 429,0 4 320,0 2 615,0 Skulder koncernföretag 5 112,5 2 863,2 6 199,0 Upplupna kostnader och förutbe- talda intäkter 32,3 26,7 33,7 Övriga kortfristiga skulder 13,4 13,6 20,4 Summa kortfristiga skulder 8 587,2 7 223,5 8 868,1 Summa eget kapital och skulder 20 975,7 16 863,3 21 383,9 ===== SIDA 23 ===== 23 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Ägare Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 30 juni 2023. Aktieägare den 31 mars 2023 AKTIEN OCH ÄGARNA Aktieägare Serie A Serie B Serie D Kapital % Röster % Henrik Lindekrantz privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0 Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0 Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 20 386 920 13 405 742 16,4 12,8 Saab Pensionsstiftelse 19 177 840 6 467 361 12,4 9,7 Volvo Pensionsstiftelse 16 485 124 5 832 111 10,8 8,5 Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 15 997 108 5 389 457 10,4 8,1 Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening 10 193 462 6 702 871 8,2 6,4 Östersjöstiftelsen 11 765 006 4 096 001 7,7 6,0 Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 11 359 450 3 772 637 7,3 5,7 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 9 598 248 3 233 694 6,2 4,9 10 största ägare 6 390 000 124 928 378 48 899 874 87,4 90,1 Övriga aktieägare 16 915 558 9 172 416 12,6 9,9 Totalt 6 390 000 141 843 936 58 072 290 100,0 100,0 ===== SIDA 24 ===== 24 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 ÖVRIG INFORMATION Medarbetare och organisation Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 mars 2023 till 52 perso- ner (48), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 4 personer. Moderbolaget Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari-mars till 17,7 mkr (17,4) och rörelseresultatet uppgick till 2,8 mkr (1,2). Finansnettot om 48,0 mkr (64,5) bestod av interna rän- teintäkter från dotterbolagen om 115,0 mkr (98,8), övriga finansiella intäkter om 3,0 mkr (1,9) och externa räntekostnader om 70,0 mkr (36,2). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 50,8 mkr (65,7). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 13 919,7 mkr (10 712,2). Externa räntebärande lån uppgick till 11 138,2 mkr (10 040,4), Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i sam- band med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2022. Förberedelsearbetet har fortsatt under 2022 och 2023 men har pausats med anledning av det rådande marknadsläget. Transaktioner med närstående Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 3,2 mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Bolagsledningen övervakar och utvärderar kontinuerligt de vä- sentliga risker som Intea är utsatt för. Den rådande konflikten i Ukraina, den höga inflationen med ökade energipriser, problem i leveranskedjorna och högre räntor påverkar bolagets lönsamhet. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas dock bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning gör att Intea har begränsad exponering för höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte kommer att påverkas negativt kortsiktigt i någon större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget. För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2022 års årsredovisning, sidorna 48-52. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovis- ningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlig- het med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysning- ar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprinciper implementerats avseende IAS 23. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. Räntan beräknas utifrån ge- nomsnittlig upplåningskostnad för generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Värdering fastigheter Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från obero- ende värderingsinstitut. De externa värderingarna görs normalt i det andra respektive fjärde kvartalet. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 73,5 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomis- ka kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Värdering derivat Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki. ===== SIDA 25 ===== 25 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Förslag till utdelning Som tidigare kommunicerats per den 17 februari 2023 föreslår sty- relsen utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,50). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Årsstämma Årsstämma genomförs tisdag den 9 maj 2023. Årsredovisningen för 2022 finns tillgänglig på bolagets hemsida. För ytterligare information, kontakta Henrik Lindekrantz, Vd, 0732-08 81 02 Emil Jansbo, CFO, 0722-43 30 88 Verkställande direktörens försäkran Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 9 maj 2023 Intea Fastigheter AB (publ) Henrik Lindekrantz Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2023-05-09 12:00 CET. ===== SIDA 26 ===== 26 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Underlag till nyckeltal jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Fastighets- och operativa nyckeltal Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad hyra, offentliga hyresgäster, mkr 952,9 794,4 957,5 (/) Kontrakterad hyra, totalt, mkr 1 004,8 850,3 1 009,9 Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 93,4 94,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr 1 004,8 850,3 1 009,9 (/) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 1 027,2 863,7 1 031,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 98,5 97,9 Nettoinvesteringar, mkr Förvärv under perioden, mkr - 255,8 593,4 (-) Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 417,3 110,9 1 083,7 Nettoinvesteringar, mkr 417,3 366,7 1 677,1 Överskottsgrad, % Periodens driftsöverskott, mkr 207,3 184,4 738,6 (/) Periodens hyresintäkter, mkr 258,6 231,9 918,3 Överskottsgrad, % 80,2 79,5 80,4 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % Räntebärande skulder1), mkr 11 238,2 10 040,4 10 573,2 (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -179,2 -199,1 -214,7 Nettoskuld, mkr 11 059,0 9 841,3 10 358,6 Verkligt värde fastigheter, mkr 20 648,7 18 260,1 20 157,7 Andelar i intresseföretag, mkr 3,3 2,3 3,2 Fordran på intresseföretag, mkr 399,9 88,3 130,0 Övriga anläggningstillgångar, mkr 136,7 9,4 25,3 (/) Summa tillgångar, mkr 21 188,7 18 360,1 20 316,2 Belåningsgrad, % 52,2 53,6 51,0 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 8 727,6 7 581,6 8 686,4 varav D-aktier, mkr 1 916,4 1 666,4 1 916,4 Uppskjuten skatt, mkr 1 362,3 1 082,6 1 334,7 Derivat, mkr -596,4 -358,8 -688,9 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 7 577,1 6 639,0 7 415,8 1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld. Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning. ===== SIDA 27 ===== 27 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 jan - mar 2023 jan - mar 2022 helår 2022 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid utgången av perioden, mkr 312,2 149,4 267,5 (/) Räntebärande skuld1) vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 11 238,2 10 040,4 10 573,2 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,78 1,49 2,53 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, mkr 194,3 171,0 675,1 (/) Periodens finansnetto exkl. ränta tomträtt, mkr -58,0 -34,3 -173,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 5,0 3,9 Soliditet, % Eget kapital, mkr 9 033,8 7 581,7 8 990,0 (/) Tillgångar, mkr 22 334,3 19 256,3 21 550,4 Soliditet, % 40,4 39,4 41,7 Aktierelaterade nyckeltal Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 135,4 135,4 497,4 (-) Utdelning D-aktier, mkr 29,0 25,2 104,8 Summa 106,4 110,2 392,6 (/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 148,2 137,9 143,1 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,72 0,80 2,74 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde, mkr 7 577,1 6 639,0 7 415,8 (/) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 137,9 148,2 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 51,12 48,16 50,03 1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld. ===== SIDA 28 ===== 28 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 DEFINITIONER Nyckeltal Definition Syfte Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäk- ter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verk- liga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag och övriga anläggningstillgångar. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finan- siella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbestån- dets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatge- nerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjan- degraden av bolagets uthyrbara ytor. Hyresgästkategori Baserat på hyresgästernas verksamhet har indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetskategori Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga katego- rin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetsvärde, mkr Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastig- heter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighets- bestånd. Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar, skatt och i före- kommande fall. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, av- drag för periodens resultat hänförligt till D-aktier i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Vid periodens utgång redovisat eget kapital hän- förligt till moderbolagets aktieägare med åter- läggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet uteståen- de D-aktier. Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substans- värde som möjliggör analyser och jämförelser. Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. ===== SIDA 29 ===== 29 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Nyckeltal Definition Syfte Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. Kreditbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansierings- risken. En lång löptid indikerar lägre refinansie- ringsrisk. Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projektfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projekt- fastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive leasingskuld men inklusive ku- pongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Periodens förvaltningsresultat i förhållande till periodens finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Soliditet, % Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kun- na bedöma bolagets kapitalstruktur. Återstående kontraktstid, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offent- liga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyres- risk. ===== SIDA 30 ===== 30 DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 Intea Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 559027-5656 Sergels torg 12 , 111 57 Stockholm www.intea.se info@intea.se Finansiell kalender Årsstämma 2023: 9 maj 2023 Delårsrapport januari - juni 2023: 18 juli 2023 Delårsrapport januari - september 2023: 26 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024