Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1) Inga utspädande instrument förekommer.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
Nyckeltal i urval apr - jun
2023
apr -  jun
2022
jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår 
2022
Hyresintäkter, mkr 262,5 221,0 521,1 452,9 918,3
Förvaltningsresultat, mkr 129,7 125,5 265,0 261,0 497,4
  D:o A- och B-aktie, kr 0,68 0,73 1,40 1,53 2,74
  D:o tillväxt, % -6,4 8,9 -8,5 24,5 11,1
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 3,7 344,2 74,0 744,5 903,6
  D:o A- och B-aktie, kr -0,15 2,31 0,11 5,03 5,58
Långsiktigt substansvärde per A- och B- aktie, kr 49,13 48,70 49,13 48,70 50,03
  D:o tillväxt2), % -2,1 1,1 0,0 3,9 7,7
Fastighetsvärde, mkr 21 100 18 643 21 100 18 643 20 158
Belåningsgrad, % 54,7 50,2 54,7 50,2 51,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,1 3,1 4,5 3,9
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser 
utgången av föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar.
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 - 29.
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI – JUNI 2023
April - juni
 - Hyresintäkterna ökade med 18,8 procent och uppgick till 262,5 mkr 
(221,0), varav 13,8 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 
2022.
 - Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 129,7 mkr (125,5), en 
ökning med 4,2 mkr. För mer information se sida 11-12.
 - Värdeförändringar fastigheter uppgick till -263,5 mkr (77,8). För mer 
information se sida 12.
 - Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 7,4 mkr (344,2). Resultat 
per A- och B-aktie uppgick till -0,15 kr1) och per D-aktie till  
0,50 kr1).
 - Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett 
belopp om 715,0 mkr (280,4).
 - Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång 
till 21 100,0 mkr (20 157,7).
Januari - juni
 - Hyresintäkterna ökade med 15,1 procent och uppgick till 521,1 mkr 
(452,9), varav 26,9 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 
2022.
 - Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 265,0 mkr (261,0), en 
ökning med 4,0 mkr. För mer information se sida 11-12.
 - Värdeförändringar fastigheter uppgick till -190,0 mkr (173,8). För 
mer information se sida 12.
 - Periodens resultat efter skatt uppgick till 80,2 mkr (744,5). Resultat 
per A- och B-aktie uppgick till 0,11 kr1) och per D-aktie till 1,00 kr1).
 - Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till 
ett belopp om 1 132,2 mkr (647,1).
 - Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens utgång 
till 21 100,0 mkr (20 157,7).
494
Uthyrningsbar area, tkvm
5,7
Återstående kontraktstid, år
95,0
Andel offentliga hyresgäster, %
21,1
Fastighetsvärde, mdkr

===== SIDA 2 =====

2
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
HÄNDELSER UNDER & EFTER  
PERIODEN JANUARI - JUNI 2023 
Väsentliga händelser under perioden 
 - Charlotta Wallman Hörlin utsågs i mitten av februari 2023 till ny vice 
vd för Intea Fastigheter AB (publ). Christian Haglund, en av Inteas 
grundare och största aktieägare, lämnade denna roll för att övergå 
till att bli rådgivare till bolaget. 
 - I februari 2023 emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom 
ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig 
ränta om 2,10 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid 
med förfall i mars 2025. 
 - Intea meddelade den 23 februari 2023 att koncernens elproduktion 
samlas under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vatten-
kraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsak-
ligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som 
beräknas uppgå till 11,5 GWh. 
 - I mars 2023 tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med 
Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånet ska användas för att 
finansiera uppförandet av landets första samhällsgemensamma led-
ningscentral (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden som byggs 
på Campusområdet i Östersund.
 - I april 2023 emitterades obligationer om 600 mkr och samtidigt 
skedde ett återköp av obligationer om 450 mkr. Emissionen om 
600 mkr har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt 
obligationslån som därmed uppgår till sammanlagt 900 mkr. Obli-
gationerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders 
STIBOR plus 2,35 procent. Återköpet om 450 mkr av ett obligationslån 
som sammanlagt uppgår till 1 350 mkr förfaller i september 2023. 
Återköpet gjordes till kurs 100,04 procent av nominellt värde vilket 
motsvarar 3 månaders STIBOR plus 1,10 procent.
 - Den 19 maj 2023 meddelade Nordic Credit Rating (NCR) att de sänker 
kreditbetyget för Intea till BBB från tidigare BBB+ samtidigt som 
utsikterna justeras från negativa till stabila. Det kortsiktiga kreditbe-
tyget N3 bekräftades.
 - Den 1 juni 2023 meddelade Intea att ett grönt finansieringsram-
verk etablerats vilket möjliggör emission av gröna obligationer och 
certifikat. Syftet är att skapa möjligheter till grön finansiering av 
förvärv, befintliga fastigheter, projekt samt investeringar i förnyel-
sebar energi med höga krav på hållbarhet. Ramverket har genomgått 
en oberoende extern utvärdering av CICERO Shades of Green, och 
tilldelats det övergripande betyget Medium Green. 
 - I juni 2023 tecknade Intea och Kristianstad kommun ett tioårigt 
hyresavtal avseende en ny skola på högskoleområdet i Kristian-
stad. Den uthyrningsbara arean uppgår till 1 500 kvm, med ett 
årligt hyresvärde om cirka 1,7 mkr. Avtalet löper över tio år fram till 
december 2033. Förhyrningen omfattar en tidigare vakant byggnad 
Väsentliga händelser efter periodens utgång
 - I juli 2023 ingick Intea och Kriminalvården hyresavtal avseende en 
utökning om cirka 3 000 kvm på Anstalten Ringsjön i Eslövs kom-
mun. Lokalerna ska genomgå renovering och beräknas stå färdiga 
för inflyttning under hösten/vintern 2023. Det nya hyresavtalet 
sträcker sig till år 2028 med ett initialt årligt hyresvärde om cirka 
5,9 mkr. Kriminalvården kommer i och med det nya hyresavtalet 
att disponera sammanlagt drygt 5 000 kvm i en samlad förhyrning 
i områdets södra del. I och med utökningen beräknas anstaltens 
kapacitet att öka med 40 anstaltsplatser till totalt 80 platser.
För mer information om händelser under och efter perioden, se vår 
hemsida www.intea.se
 
på den norra delen av fastigheten Näsby 34:24, belägen på Elmetorp-
svägen 15. Lokalerna kommer nu att renoveras och byggas om till en 
anpassad skola för elever i årskurs 7–9. Inflyttning är beräknad till 
december 2023.
 - Den 28 juni 2023 meddelades att bolaget utökat backup-faciliteterna 
med 1 000 mkr samt avtalat om ett nytt säkerställt banklån om  
825 mkr med en befintliga långivare. Syftet med de nya lånen är 
att skapa flexibilitet kopplat till utestående företagscertifikat och 
kommande obligationsförfall samt att finansiera investeringar i 
projektportföljen.

===== SIDA 3 =====

3
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
LINKÖPING
STOCKHOLM
KALMAR
HALMSTAD
SKÖVDE
VÄNERSBORG
NORRTÄLJE
ÖSTERSUND
KRISTIANSTAD
ÖREBRO
PÅGÅENDE PROJEKT
FÖRVALTNINGSBESTÅND
FALKÖPING
HÄRNÖSAND
NORD
VÄST
ÖST
SYD
ESLÖV
YSTAD
MALMÖ
STRÖMSTAD
HELSINGBORG
UPPSALA
ÅNGE
LUND
DETTA ÄR INTEA 
Intea investerar i och förvaltar social infrastruktur för 
egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur 
avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är 
specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av 
lokalen är offentlig. Befintligt fastighetsbestånd utgörs 
främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, 
högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga 
verksamheter.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra
SOCIAL
INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler
för samhällsviktiga funktioner som är
specialanpassade för sitt ändamål. För
Intea innefattar detta begrepp
uteslutande lokaler där hyresgästen är
offentlig. 
Rättsväsende
32%
Högre utbildning
37%
Sjukvård
11%
Övriga offentliga
15%
Icke-offentliga
5%
1 014,3
mkr
Syd
46%
Öst
30%
Nord
13%
Väst
11%
21,1
mdkr
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde

===== SIDA 4 =====

4
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
VD HAR ORDET
Under årets andra kvartal har anpassningarna till det nya läget 
i branschen främst noterats på den finansiella marknaden. 
Aktieindexet OMX Stockholm Real Estate GI för de noterade svenska 
fastighetsbolagen sjönk under det andra kvartalet med ytterligare 
7,9 procent (-12,3 procent sedan årsskiftet). För Inteas del har 
marknadssituationen inneburit flera åtgärder för att bibehålla stabila 
källor för bolagets finansiering. Intea fortsätter att uppvisa ett starkt 
förvaltningsresultat och stabila kassaflöden. 
 
Värdet på fastighetsbeståndet vid utgången av perioden uppgick 
till 21 100 mkr. Hyresintäkterna ökade med 19 procent jämfört 
med motsvarande period föregående år och uppgick till 262,5 mkr. 
Förvaltningsresultatet förbättrades med 4,2 mkr jämfört med samma 
period föregående år och uppgick till 129,7 mkr.
 
Läget på de finansiella marknaderna har ökat fokuset på bolagets 
finansiella situation. Ratinginstituten har sänkt kreditbetygen för flera 
fastighetsbolag under perioden och den 19 maj sänkte NCR Inteas 
kreditbetyg till BBB med stabila utsikter. Bolaget har under kvartalet 
vidtagit ett antal åtgärder för att ytterligare stärka den finansiella 
ställningen, däribland en utökning av backup-faciliteterna med 
1 000 mkr vilket innebär att Inteas totala backup-faciliteter nu uppgår 
till 6 200 mkr, varav 3 495 mkr var utnyttjat per den 30 juni 2023. Därtill 
har ett grönt finansieringsramverk etablerats, vilket möjliggör emission 
av gröna obligationer och certifikat. Under kvartalet har obligationer 
om 450 mkr återköpts och nya obligationer om 600 mkr emitterats.
Inteas verksamhet vilar på en stabil grund genom defensiva 
tillgångar med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster, flera 
verksamma inom områden där aktivitetsnivån ökar markant. Under 
perioden har bland annat ett nytt tioårigt hyresavtal tecknats med 
Kristianstad kommun avseende 1 500 kvm uthyrningsbar area för en 
ny skola på högskoleområdet i Kristianstad i tidigare vakanta lokaler 
och diskussioner pågår med flera hyresgäster om utökade och nya 
förhyrningar.
Henrik Lindekrantz, Vd
 
Finansiella mål
 - Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie 
A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar).
 - Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie  
A och B över tid om minst 12 procent.
 
Operativa mål
 - Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från 
offentliga hyresgäster.
 - Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst  
30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar 
i framförallt nybyggnation.
 
 
 
Finansiella riskbegränsningar
 - Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet  
50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. 
 - Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga  
2 gånger.
 
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av 
förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max  
2 kronor per D-aktie.
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt 
följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
4DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023

===== SIDA 5 =====

5
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
INTEAS FASTIGHETER
Koncernen ägde per den 30 juni 2023 37 förvaltnings- och 
projektfastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 
107 objekt (107) med en sammanlagd uthyrningsbar area om  
494 tkvm (494) till ett verkligt värde om 21 100 mkr (20 158). 
Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, 
Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, 
Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro 
och Östersund. Därtill äger koncernen tolv vattenkraftverk i 
anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 9, för mer 
information.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och 
hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från 
offentliga hyresgäster uppgick till 95,0 procent (94,9) den 30 juni 2023 
och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt 
uppgick i genomsnitt till 5,7 år (6,0). Den kontrakterade årshyran om 
1 014,3 mkr inkluderar hyresrabatter om 3,0 mkr på årsbasis.
Nyckeltal fastighetsbeståndet
jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår  
2022
Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 1 132 647 1 677
Värdeförändringar fastigheter, mkr -190 174 143
Fastighetsvärde, mkr 21 100 18 643 20 158
Uthyrningsbar area, tkvm 494 457 494
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 97,8 97,9
Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,9 94,8
Återstående kontraktstid offentliga, år 5,7 6,0 5,9
Hyresvärde, kr/kvm 2 100 1 950 2 089
Fastighetsbestånd
Antal  
objekt
Uthyr-
ningsbar 
area
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings- 
grad
Kontrak-
terad 
årshyra
Driftöver-
skott 
st tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr
Per fastighetskategori
Rättsväsende 21 148 6 434 43 578 351,6 2 381 96,8 340,3 280,3
Högre utbildning 24 198 7 112 35 743 416,7 2 099 98,8 411,6 345,2
Sjukvård 14 61 2 211 36 103 119,7 1 955 99,5 119,0 104,1
Övriga offentliga 30 71 1 898 26 645 125,3 1 767 97,5 122,1 93,3
Icke-offentliga 14 15 365 23 440 23,8 1 537 89,5 21,3 13,5
Summa/genomsnitt objekt 
under förvaltning
103 494 18 021 36 438 1 037,0 2 100 97,8 1 014,3 836,4
Per geografi
Syd 17 201 7 937 39 512 434,3 2 162 97,3 422,5 365,5
Öst 30 136 5 425 40 037 312,5 2 306 96,9 303,0 239,4
Väst 22 79 2 278 28 653 135,9 1 709 99,5 135,2 106,9
Nord 34 78 2 381 30 580 154,3 1 982 99,5 153,6 124,6
Summa/genomsnitt objekt 
under förvaltning
103 494 18 021 36 499 1 037,0 2 100 97,8 1 014,3 836,4
Projektfastigheter 4  -    3 079  -     -     -     -     -     -    
Summa/genomsnitt 
fastighetsbeståndet
107 494 21 100 - 1 037,0 - 97,8 1 014,3 836,4
Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår 
minoritetens andel av periodens resultat till ca 12 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång. Hyresvärde avser kontrakterad 
årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid 
fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste 
tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses 
som en prognos.

===== SIDA 6 =====

6
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Projekt och utveckling 
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera 
utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd 
tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov 
som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. 
Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av 
fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande 
driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med 
en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka  
119 tkvm med en total bedömd investering om 6 082 mkr. Västra 
Götalandsregionen har påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka 
marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i 
det fastighetsägande bolaget. Projektet anses därmed avbrutet.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 
3 522 mkr, varav projektfastigheter 3 079 mkr och utvecklingsprojekt 
i förvaltningsfastigheter 443 mkr. I Inteas fastighetsbestånd 
finns dessutom outnyttjade byggrätter om cirka 83 tkvm BTA (83) 
på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 65 mkr (70) ingår i 
förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 832 mkr (408) har 
gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
Projekt Kommun Fastighets-
kategori
Färdig-
ställande
Uthyrningsbar 
area 
kvm
Hyresvärde 
 
mkr
Andel  
offentliga 
%
Genomsnittlig 
kontraktstid 
år
Projekt där hyresavtal ingåtts Enligt hyresavtal1)
Jälla Rättspsyk Uppsala Sjukvård Q4 2023 4 139 20,2 100 20,0
Byggnad 66 (Skatteverket mfl) Östersund Övriga offentliga Q4 2023 6 750 14,3 72 6,0
Samhällsgemensam lednings-
central
Örebro Rättsväsende Q4 2023 12 262 32,2 100 15,0
Rättscentrum, Häkte Kristianstad Rättsväsende Q2 2024 16 398 70,3 100 25,0
Rättscentrum, Rättsvårdande 
myndighet
Kristianstad Rättsväsende Q4 2024 19 438 57,0 100 15,0
Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q4 2024 6 606 16,5 100 15,0
Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende Q1 2025 14 272 62,2 100 20,0
Depå 2 Falköping Falköping Övriga offentliga Q1 2025 5 362 26,6 100 25,0
Summa/genomsnitt 85 227 299,3 99 19,2
Projekt där projekteringsavtal ingåtts Bolagets bedömning
Rättsvårdande myndighet Strömstad Rättsväsende Q1 2026 4 200 10,2 100 15,0
Rättsvårdande myndighet Ystad Rättsväsende Q3 2026 9 700 21,8 100 15,0
Rättsvårdande myndighet Täby Rättsväsende Q1 2027 7 500 13,4 100 15,0
Summa/genomsnitt 21 400 45,4 100 15,0
Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal 12 321 117,7 100 15,0
Summa pågående projekt 118 948 462,4 99 17,7
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
6,1
mdkr
Rättsväsende
77%
Sjukvård
12%
Övriga offentliga
11%

===== SIDA 7 =====

7
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i del-
årsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och 
omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. 
Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projekt-
kostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses 
som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både 
avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidpla-
ner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar 
förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken 
fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer 
möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets 
genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet 
inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen 
detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan 
tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av ned-
lagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/
potentiell byggrätt. 
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande 
detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process 
för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter 
värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle 
erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under 
aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av 
byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen 
detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så 
uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett 
avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader 
som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
Pågående projekt, fastighetskategori
Uthyrnings-
bar area
Hyresvärde Andel 
offentliga
Genom-
snittlig 
kontraktstid
Bedömt 
driftöver-
skott
Investering, mkr Redovisat 
värde1)
Per kategori kvm mkr % år mkr Bedömd Upparbetad mkr
Rättsväsende 96 091 385 100 17,6 366 4 693 1 848 2 790
Högre utbildning - - - - - - - -
Sjukvård 10 745 37 100 17,8 35 726 393 440
Övriga offentliga 12 112 41 90 18,4 37 663 250 293
Summa/genomsnitt 
pågående projekt
118 948 462 99 17,7 438 6 082 2 491 3 522
Byggrätter, gällande detaljplan
Bruttoarea 
(BTA)
Uthyrnings-
bar area 
Redovisat värde
tkvm tkvm mkr kr/kvm BTA
Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 11,3 900
Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 3,2 150
Högskoleområdet, Halmstad 41,4 35,2 49,1 1 187
Övrigt 7,6 6,5 1,8 234
Summa 82,9 70,5 65,4 789
1) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.

===== SIDA 8 =====

6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
24 000
2021
 Q3
2021
 Q4
2022
 Q1
2022
 Q2
2022
 Q3
2022
 Q4
2023
 Q1
2023
 Q2
Fastighetsvärde IB Förvärv och investeringar Värdeförändringar
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkrFastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till  
-190,0 mkr (173,8), vilket främst förklaras av höjda avkastningskrav, se 
vidare sida 12. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 24. Initial 
direktavkastning uppgick till 4,8 procent (4,3). Den vägda kalkylräntan 
för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till  
6,2 procent (4,6).
Förvärv och transaktioner perioden januari - juni
Tilläggsköpeskillingar om 300 mkr avseende projektfastigheter har 
reglerats. Inga förvärv av nya förvaltningsfastigheter har skett under 
perioden. Se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för information om förvärv 
av vattenkraftverk.
Rendering av det nya rättscentrum som Intea uppför i Kristanstad. Projektet väntas stå klart sommaren 2024.
Direktavkastning
Belopp i mkr 30 jun
2023
30 jun 
2022
Förvaltningsfastigheter 21 100 18 643
Byggrätter och pågående projekt -3 587 -1 643
Fastighetsvärde exkl byggrätter och 
pågående projekt
17 513 17 000
Driftöverskott, intjäningskapacitet 836 734
Direktavkastning, % 4,8 4,3
Fastighetsvärdets förändring
 
mkr
Antal 
fastigheter 
Redovisat värde 1 januari 2023 20 158 37
Förvärv 300
Investeringar i ny- till- och ombyggnation 832
Värdeförändringar -190
Redovisat värde vid periodens slut, varav 21 100 37
Förvaltningsfastigheter exkl pågående 
projekt och byggrätter
17 513
Pågående projekt 3 522
Outnyttjade byggrätter 65
Utgående fastighetsvärde 30 juni 2023 21 100

===== SIDA 9 =====

9
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
INTEA KRAFT
Intea grundades med målsättningen att hållbarhet ska genomsyra allt 
som görs i organisationen. En central del av bolagets hållbarhetsfokus 
är att minska utsläppen av CO2, vilket främst sker genom att 
kontinuerligt minska energianvändningen och genom att öka andelen 
egenproducerad grön el.
Sedan tillträdet av ytterligare nio vattenkraftverk i mars har 
bolaget fått erfara både välfyllda dammar och för bolaget dystra 
väderprognoser utan minsta droppe regn. Produktionen minskar 
historiskt sett alltid under sommarmånaderna och ökar igen under 
höst/vinter, då såväl mer nederbörd som smältvatten bidrar till högre 
produktion. Mot bakgrund av detta ser vi att självförsörjningsgraden 
sjunker under sommaren och återhämtar sig igen när kraftverken har 
sin högsäsong. 
Under sommarmånaderna ses kraftverken över och planerade 
renoveringar och underhållsarbeten genomförs. I Ålgårda pågår en 
uppgradering av styrsystemet och samtliga kraftverk ska uppdateras 
till 4G-nät. Flera av kraftverken är från tidigt 1900-tal varför det 
är mycket viktigt att fortsätta det underhållsarbete som tidigare 
kraftverksägare gjort och som är en förutsättning för kraftverkens 
fortsatta drift. 
Nyckeltal vattenkraftverk 30 jun
2023
Antal vattenkraftverk, st 12
Tomtareal, tkvm 713
Bedömd årsproduktion, GWh1) 11,5
Bedömd årsförbrukning netto, GWh1) 11,2
Bedömd årlig netto självförsörjningsgrad, % 103
Installerad effekt, MW 4,0
Redovisat värde per 30 juni 2023, mkr 130,9
1) Bedömningarna är baserade på 2022 års förbrukning samt produktionsprognoser upprättade inför förvärven.
2) I mars tillträddes nio nya vattenkraftverk varför produktionen för januari och februari är förhållandevis låg.
Självförsörjningsgrad, brutto och netto2),%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
2
4
6
8
10
12
Jan Feb Mar Apr Maj Jun
GWh
Ackumulerad produktion Netto förbrukning
Brutto förbrukning Netto självförsörjningsgrad
Brutto självförsörjningsgrad

===== SIDA 10 =====

10
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
INTEAS HYRESGÄSTER
Hyresvärde - andel per ort
Linköping
17%
Helsingborg
11%
Vänersborg
6%
Malmö
6%
Skövde
5%
1 037
mkr
Östersund
12%
Kalmar
9%
Halmstad
12%
Kristianstad
6%
Övrigt
9%
Lund
7%
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea 
förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter 
från offentliga hyresgäster uppgick vid periodens utgång till 
95,0 procent (94,8) och den återstående kontraktstiden var 5,7 år 
(5,9). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med 
KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 83 procent. 1 procent 
justeras med fast uppräkning mellan 1-5 procent per år och 14 procent 
av total kontrakterad årshyra justeras ej med indexuppräkning.
Bolagets största hyresgäster är rättsvårdande myndigheter, 
Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. 
Rättsvårdande myndigheter är hyresgäster på flera orter och totalt 
uppgår antalet hyresavtal med dessa hyresgäster till 56 st. Den 
återstående kontraktstiden varierar mellan kontrakten.
Förfallostruktur hyresavtal per 30 juni 2023
Hyresavtal  
antal
Uthyr-
ningsbar 
area, 
tkvm
Kontrakte-
rad årshyra 
mkr
Andel1) 
%
Offentliga, löptid
2023 22 1 1,6 0,2
2024 90 35 56,3 5,5
2025 45 89 188,6 18,6
2026 52 62 132,5 13,1
2027 18 48 78,3 7,7
>2027 64 204 506,3 49,9
Summa 
offentliga
291 439 963,5 95,0
Icke-offentliga 188 30 50,8 5,0
Totalt 479 469 1 014,3 100,0
Största hyresgäster per 30 juni 2023
Kontrakte-
rad årshyra
mkr
Andel1) 
 
 
%
Återstå-
ende kon-
traktstid, 
år
Rättsvårdande myndighet 168,4 16,6 3,9
Kriminalvården 99,7 9,8 12,6
Linnéuniversitetet i Kalmar 93,8 9,3 6,3
Högskolan i Halmstad 82,9 8,2 6,3
Region Skåne 71,1 7,0 10,2
Malmö universitet 58,8 5,8 2,4
Mittuniversitetet 53,5 5,3 3,8
Högskolan Kristianstad 49,9 4,9 4,2
Högskolan i Skövde 33,5 3,3 5,3
Sveriges Domstolar 31,9 3,1 3,9
Övriga offentliga 219,9 21,7 4,2
Summa offentliga 963,5 95,0 5,7
Hyresgäster per hyresgästkategori per 30 juni 2023
Hyresgäst-
kategori
Uthyr-
nings-
bar 
area 
tkvm
Uthyrd  
area 
 
tkvm
Hyres-
värde 
 
 
mkr
Kon-
trak-
terad 
årshyra 
mkr
Åter-
stående 
kon-
trakts-
tid,  
år
Rättsväsende 131 129 327,8 326,3 6,2
Högre utbildning 176 176 372,8 372,5 4,8
Sjukvård 55 54 115,1 114,4 7,4
Övriga offentliga 83 80 153,3 150,2 5,2
Summa offentliga 446 439 969,0 963,5 5,7
Icke-offentliga 48 30 68,0 50,8 3,6
Totalt 494 469 1 037,0 1 014,3 5,6
1) Andel av total kontrakterad årshyra.

===== SIDA 11 =====

11
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
VERKSAMHETENS UTVECKLING 
Resultatförbättringen för perioden januari - juni 2023 i jämförelse 
med motsvarande period föregående år förklaras till största del 
av gjorda förvärv av fastigheterna Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora 
Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde samt färdigställande av före detta 
projektfastigheten Duvan 1 i Härnösand.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 521,1 mkr (452,9), varav 26,0 mkr (20,4) 
avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen jämfört 
med motsvarande period föregående år uppgick till 15,1 procent 
och förklaras av indexjusteringar, genomförda förvärv, färdigställda 
projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader och 
fastighetsskatt till följd av ökade kostnader.
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 471,1 mkr (432,0), en ökning 
med 9,0 procent, främst drivet av indexuppräkning, uthyrningar 
och vidarefakturering av mediakostnader och fastighetsskatt. 
Engångsersättning under motsvarande period föregående år avser 
ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 juni 2023 till 
97,8 procent (97,9).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 97,0 mkr (87,0) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 
83,1 mkr (70,3), en ökning med 18,2 procent, främst drivet av ökade 
elpriser, fjärrvärmekostnader, fastighetsskatt, kostnader för 
åtgärder som vidarefaktureras samt fastighetsskötselkostnader. 
Engångskostnader under motsvarande period föregående år 
om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har 
ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Direkta 
fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 2,0 mkr (2,0) och 
för förvärvade fastigheter 4,8 mkr (0,0).
Driftöverskott
Totala driftöverskottet ökade till 424,1 mkr (365,9). Överskottsgraden 
ökade till 81,4 procent (80,8). Överskottsgraden för jämförbart bestånd 
uppgick till 81,8 procent (81,6).
Utveckling hyresintäkter
Belopp i mkr jan - jun 
2023
jan - jun 
2022
Förändring  
%
Jämförbart bestånd 471,1 432,0 9,0
Engångsersättningar - 15,9
Projektfastigheter 16,9 5,0
Förvärvade fastigheter 26,9 -
Övrigt 6,2 -
Hyresintäkter 521,1 452,9 15,1
Utveckling fastighetskostnader
Belopp i mkr jan - jun 
2023
jan - jun 
2022
Förändring  
%
Jämförbart bestånd 83,1 70,3 18,2
Engångskostnader - 10,3
Projektfastigheter 2,0 2,0
Förvärvade fastigheter 4,8 -
Övrigt 3,7 1,6
Direkta fastighetskostnader 93,6 84,2 11,2
Fastighetsadministration 3,4 2,8
Fastighetskostnader 97,0 87,0 11,5
Nyckeltal verksamheten jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår
2022
Hyresintäkter, mkr 521,1 452,9 918,3
Driftöverskott, mkr 424,1 365,9 738,7
Överskottsgrad, % 81,4 80,8 80,4
Förvaltningsresultat, mkr 265,0 261,0 497,4
Värdeförändringar fastigheter, mkr -190,0 173,8 143,2
Värdeförändringar derivat, mkr -13,5 563,9 639,3
Skatt, mkr 18,6 -254,2 -374,3
Periodens resultat, mkr 80,2 744,5 905,6
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 - 29.

===== SIDA 12 =====

0
50
100
150
200
250
300
2021
 Q3
2021
 Q4
2022
 Q1
2022
 Q2
2022
 Q3
2022
 Q4
2023
 Q1
2023
 Q2
Hyresintäkter Driftöverskott Förvaltningsresultat
12
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och 
affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- 
och ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under perioden 
till 27,7 mkr (28,0).
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -131,3 mkr (-76,9). 
Ökningen beror dels på en högre genomsnittsränta, dels på en högre 
lånevolym till följd av investeringar i projektportföljen.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning uppgick till 
3,23 procent (1,71) vid utgången av perioden. Ränta exklusive outnyttjade 
krediter uppgick till 3,17 procent (1,64).
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 265,0 mkr (261,0).
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 61,5 mkr (998,7) har påverkats negativt av 
värdeförändringar på fastigheter med -190,0 mkr (173,8), främst 
drivet av förändring i avkastningskrav/kalkylränta om -250,5 mkr 
och ett ökat värde på projektfastigheter om 81,2 mkr. Orealiserade 
värdeförändringar på derivat uppgick till -13,5 mkr (563,9) drivet av 
nya derivat och stigande långa räntor. Koncernen redovisade för 
perioden en skatt om 18,6 mkr (-254,2), varav 31,1 mkr (-195,9) är 
relaterat till förändring i uppskjuten skatt. 
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 305,6 mkr (1 334,7). Förändringen 
beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat 
samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 80,2 mkr (744,5), varav 
innehav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till 6,2 mkr 
(0,0).
Kassaflöde 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 237,7 mkr 
(201,7). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år 
förklaras huvudsakligen av ett högre kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -1 535,0 mkr 
(-632,2) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt, 
förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. 
Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till 
intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 
1 355,5 mkr (445,1) vilket främst förklaras av nyupptagna lån, 
amortering av lån samt utdelning på aktier. 
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 58,2 mkr (14,7) och likvida 
medel uppgick den 30 juni 2023 till 272,9 mkr (212,4).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr Värdeförändringar fastigheter
Belopp i mkr jan  - jun
2023
jan - jun
2022
Förändring driftöverskott -20,7 47,8
Projekt 81,2 191,4
Förändring avkastningskrav/kalkylränta -250,5 -69,7
Förvärv - 4,3
Värdeförändringar fastigheter -190,0 173,8

===== SIDA 13 =====

13
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
FINANSIERING
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %Kapitalstruktur
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 30 juni 2023 till 8 878,8 mkr (8 990,0) 
varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 309,8 mkr 
(303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier 
vid periodens utgång uppgick till 7 282,7 mkr (7 415,8) motsvarande 
49,13 kr (50,03) per aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga 
substansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 
33,00 kr per aktie.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscertifikat och 
säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften 
som backup-faciliteter om totalt 6 200 mkr varav 2 500 mkr förfaller 
2024, 500 mkr förfaller 2025, 1 700 mkr förfaller 2026, 500 mkr 
förfaller 2027 och 1 000 mkr förfaller 2028. 
Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens 
utgång till 7 965,1 mkr (7 858,2). De långfristiga skulderna utgörs av 
obligationslån om totalt 3 350 mkr varav 2 150 mkr förfaller 2025, 
1 200 mkr förfaller 2026 samt fyra säkerställda lån om 825 mkr, 
453 mkr, 298 mkr och 410 mkr som förfaller under åren 2026, 2027, 
2030 och 2037 samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt 
banklån) om 2 630 mkr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 
4 159 mkr (2 715) och består av två säkerställda banklån om 
100 mkr och 850 mkr samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt 
banklån) om 865 mkr, obligationslån om totalt 1 200 mkr varav 
900 mkr förfaller 2023 och 300 mkr förfaller 2024 samt 
företagscertifikat om 1 144 mkr med förfall löpande under året. Därtill 
finns outnyttjade backup-faciliteter om 2 705 mkr (2 500).
Finansiella nyckeltal Finanspolicy jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår
2022
Räntebärande skuld, mkr - 12 124 9 631 10 573
Nettoskuld, mkr - 11 851 9 419 10 359
Soliditet, % - 38,7 43,0 41,7
Belåningsgrad, % < 60,0 54,7 50,5 51,0
Andel säkerställd skuld, % < 30,0 28,0 12,5 24,2
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 3,1 4,5 3,9
Kapitalbindning, år > 2,0 2,7 3,0 2,3
Räntebindning, år > 2,0 2,6 4,0 3,0
Genomsnittlig ränta, % - 3,23 1,71 2,53
Genomsnittlig ränta exkl outnyttjade kreditfaciliteter, % - 3,17 1,64 2,48
Genomsnittlig ränta exkl räntederivat, % - 4,98 1,79 3,59
Verkligt värde på derivat, mkr - 675 614 689
Eget kapital
39% 
Långfristiga 
räntebärande skulder
35% 
Kortfristiga 
räntebärande skulder
18% 
Övrigt
8% 
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2021
 Q3
2021
 Q4
2022
 Q1
2022
 Q2
2022
 Q3
2022
 Q4
2023
 Q1
2023
 Q2
Säkerställd skuld Obligation
Företagscertifikat Genomsnittlig ränta

===== SIDA 14 =====

0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
40%
45%
50%
55%
60%
2021
 Q3
2021
 Q4
2022
 Q1
2022
 Q2
2022
 Q3
2022
 Q4
2023
 Q1
2023
 Q2
Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning
14
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Belåningsgraden vid periodens utgång uppgick till 54,7 procent (51,0).  
Den 30 juni 2023 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
till 2,7 år (2,3) och räntebindningstiden till 2,6 år (3,0). Genomsnittlig 
ränta uppgick till 3,23 procent (1,71). Ränta på extern upplåning 
exklusive outnyttjade krediter uppgick vid periodens utgång till 
3,17 procent (1,64). En ökning av de korta marknadsräntorna med en 
procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med 
+0,32 procent (+0,33) och de finansiella kostnaderna med 38,7 mkr 
(31,7) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 
3,1 ggr (4,5).
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter 
från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga 
kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke 
säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument i 
form av främst ränteswapkontrakt. Den 30 juni 2023 fanns derivat-
kontrakt med ett totalt nominellt belopp om 7 800 mkr (6 000). Dessa 
avser ränteswapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, 
varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten 
har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare 
ett antal år. Vid periodens utgång hade derivatportföljen ett verkligt 
värde om 675,4 mkr (688,9). Räntekostnaden redovisas löpande under 
raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas 
under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet” . 
Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -13,5 mkr 
(563,9) under perioden.
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och ggr
Kreditförfallostruktur per 30 juni 2023, mkr
Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 
ränte-
bärande 
skulder
Out-
nyttjade 
krediter
Summa 
tillgängliga 
krediter
0-1 år 2 425 2 344 4 769 635 5 404
1-2 år - 900 900 390 1 290
2-3 år 2 305 1 850 4 155 180 4 335
3-4 år 540 600 1 140 500 1 640
4-5 år 453 - 453 1 000 1 453
> 5 år 708 - 708 - 708
Totalt 6 430 5 694 12 124 2 705 14 829
Ränteförfallostruktur per 30 juni 2023, inkl derivat
Förfallotidpunkt  
 
mkr
Genomsnittlig 
ränta 
%
Genomsnittlig 
räntebindning 
år
0-1 år 3 772 5,06 0,3
1-2 år 900 1,59 1,2
2-3 år 1 500 3,50 1,9
3-4 år 1 500 2,42 3,0
4-5 år 953 1,78 3,7
> 5 år 3 500 2,09 4,7
Summa/genomsnitt 12 124 3,17 2,6
Outnyttjade 
kreditfaciliteter 2 705 0,28 -
Totalt inkl outnyttjade 
kreditfaciliteter
14 829 3,23 2,6
Räntederivat - Koncernen
Rörlig ränta
%
Fast ränta 
%
Nominellt 
belopp 
mkr
Verkligt 
värde 
mkr
2024 3,81 0,35 800 33,5
2025 3,81 2,25 1 500 7,8
2026 3,81 1,16 1 500 105,4
2027 3,81 0,18 500 57,7
2028 3,81 0,93 1 000 112,3
2029 3,81 0,61 500 69,3
2030 3,81 0,32 500 84,6
2031 3,81 0,80 500 77,2
2032 3,81 1,33 1 000 127,6
Totalt 7 800 675,4

===== SIDA 15 =====

15
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
KVARTALSÖVERSIKT
Resultaträkning
Belopp i mkr Q2
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Q2 
2021
Hyresintäkter 262,5 258,6 243,6 221,7 221,0 231,9 193,5 185,5 188,4
Fastighetskostnader -45,7 -51,2 -54,9 -37,7 -39,5 -47,5 -38,7 -27,1 -27,6
Driftöverskott 216,7 207,4 188,7 184,0 181,5 184,4 154,8 158,4 160,8
Centrala kostnader -14,7 -13,1 -20,6 -15,0 -14,6 -13,4 -14,5 -18,7 -189,01)
Resultat före finansiella poster 202,1 194,3 168,1 169,1 166,9 171,0 140,3 139,7 -28,2
Finansiella intäkter och kostnader -72,3 -59,0 -54,4 -46,3 -41,3 -35,6 -33,8 -31,1 -71,0
Förvaltningsresultat 129,7 135,4 113,7 122,8 125,5 135,4 106,5 108,6 -99,3
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -263,5 73,5 7,6 -38,1 77,8 96,0 619,9 1 044,4 265,2
Värdeförändring derviatinstrument 79,0 -92,5 -25,7 101,1 254,8 309,1 37,0 29,2 3,5
Resultat före skatt -54,8 116,4 95,5 185,7 458,1 540,5 763,5 1 182,2 169,5
Skatt 62,1 -43,5 -56,2 -63,9 -113,9 -140,2 -141,6 -255,1 -44,6
Periodens resultat 7,4 72,9 39,3 121,8 344,2 400,3 621,8 927,1 124,8
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3,7 70,4 37,3 121,8 344,2 400,3 621,8 927,1 124,8
varav innehav utan bestämmande inflytande 3,7 2,5 2,0 - - - - - -
Balansräkning
Belopp i mkr Q2
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Q2 
2021
Förvaltningsfastigheter 21 100,0 20 648,7 20 157,7 19 729,2 18 642,9 18 260,1 17 797,4 14 568,1 13 411,4
Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 109,0 109,0 109,0 109,0 122,8 - -
Övriga anläggningstillgångar 136,2 136,7 25,3 25,5 25,0 9,4 5,3 3,1 2,9
Andelar i intressebolag 3,6 3,3 3,2 3,2 3,2 2,3 2,3 2,0 2,0
Fordran på intressebolag 412,6 399,9 130,0 122,0 102,5 88,3 63,2 45,9 -
Derivat 675,4 596,4 688,9 714,7 613,6 358,8 49,7 12,7 -
Nyttjanderättstillgångar 26,2 27,3 28,2 30,4 32,5 34,7 35,2 - -
Övriga långsfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 94,3 93,8 45,5
Kortfristiga fordringar 205,2 229,9 189,6 223,9 212,9 190,7 171,0 211,2 223,0
Likvida medel 272,9 179,2 214,7 303,0 212,4 199,1 197,7 150,6 253,1
Totala tillgångar 22 945,1 22 334,2 21 550,4 21 264,6 19 957,9 19 256,2 18 538,9 15 087,4 13 937,9
Eget kapital 8 659,0 8 727,7 8 686,5 8 678,0 8 581,6 7 581,6 7 206,5 6 334,8 2 361,0
Innehav utan bestämmande inflytande 309,8 306,1 303,6 301,6 - - - - -
Uppskjuten skatteskuld 1 305,6 1 362,2 1 334,7 1 205,2 1 166,6 1 082,6 970,8 821,1 601,4
Derivat - - - - - - - - 16,5
Skulder aktieägare - - - - - - - - 2 805,4
Räntebärande skulder 12 124,1 11 238,2 10 573,2 10 459,4 9 631,3 10 040,4 9 814,4 7 568,5 7 467,5
Leasingskulder 122,5 123,7 125,4 127,2 129,0 130,8 143,2 - -
Övriga skulder 514,2 576,4 527,1 493,1 449,3 420,8 399,1 363,0 686,1
Totalt eget kapital och skulder 22 945,1 22 334,2 21 550,4 21 264,6 19 957,9 19 256,2 18 538,9 15 087,4 13 937,9
1) Inkl engångskostnad kopplat till omstrukturering.

===== SIDA 16 =====

16
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Nyckeltal
Q2 
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Q2 
2021
Fastighets- och operativa nyckeltal
Direktavkastning, % 4,8 4,7 4,7 4,3 4,3 4,3 4,4 4,7 4,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 97,8 97,9 97,5 97,8 98,5 99,0 98,5 98,4
Överskottsgrad, % 82,6 80,2 77,5 83,0 82,1 79,5 80,0 85,4 85,3
Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 94,8 95,1 94,9 93,4 94,0 92,4 92,5
Återstående kontraktstid, år 5,7 5,8 5,9 6,0 6,0 5,8 6,0 5,7 5,8
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad1), % 54,7 52,2 51,0 51,1 50,2 53,6 53,8 50,9 53,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 3,1 3,7 4,1 5,0 4,3 4,5 -1,02)
Genomsnittlig ränta, % 3,23 2,78 2,53 2,00 1,71 1,49 1,31 1,60 1,51
Soliditet, % 38,7 40,4 41,7 40,8 43,0 39,4 38,9 42,0 37,1
Aktierelateraterade nyckeltal
Justerat långsiktigt substansvärde per  
A- och B-aktie, kr
49,13 51,12 50,03 48,92 48,70 48,16 46,87 41,50 33,16
Justerat förvaltningsresultat per 
A- och B-aktie, kr
0,68 0,72 0,57 0,66 0,73 0,80 0,62 0,63 0,67
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har 
inkluderats i beräkningsbasen.
2) Inklusive engångskostnad kopplat till omstrukturering.

===== SIDA 17 =====

17
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
FINANSIELLA RAPPORTER 
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr apr - jun
2023
apr - jun 
2022
jan - jun
2023
jan - jun 
2022
jul 2022 -
jun 2023
helår 
2022
Hyresintäkter 262,5 221,0 521,1 452,9 986,5 918,3
Fastighetskostnader, varav -45,7 -39,5 -97,0 -87,0 -189,6 -179,6
Driftkostnader -30,9 -26,0 -69,4 -52,2 -129,7 -112,6
Underhållskostnader -8,2 -7,9 -14,3 -23,5 -32,4 -41,6
Fastighetsskatt -4,9 -4,2 -9,8 -8,4 -21,0 -19,6
Uthyrnings- och fastighetsadministration -1,7 -1,5 -3,5 -2,8 -6,5 -5,8
Driftöverskott 216,7 181,5 424,1 365,9 796,9 738,7
Centrala kostnader -14,7 -14,6 -27,7 -28,0 -63,3 -63,5
Resultat före finansiella poster 202,1 166,9 396,3 337,9 733,6 675,2
Finansiella intäkter 3,8 0,6 6,9 2,5 9,0 4,6
Räntekostnader -75,2 -41,1 -136,3 -77,2 -237,2 -178,1
Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång -0,9 -0,9 -1,9 -2,2 -3,9 -4,2
Förvaltningsresultat 129,7 125,5 265,0 261,0 501,5 497,4
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter -263,5 77,8 -190,0 173,8 -220,6 143,2
Derivatinstrument, orealiserade 79,0 254,8 -13,5 563,9 61,8 639,3
Resultat före skatt -54,8 458,1 61,5 998,7 342,7 1 279,9
Skatt 62,1 -113,9 18,6 -254,2 -101,5 -374,3
Periodens resultat 7,4 344,2 80,2 744,5 241,2 905,6
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 3,7 344,2 74,0 744,5 233,0 903,6
Innehav utan bestämmande inflytande1) 3,7 - 6,2 - 8,2 2,0
Periodens resultat 7,4 344,2 80,2 744,5 241,2 905,6
Resultat per A- och B-aktie2) -0,15 2,31 0,11 5,03 0,66 5,58
Resultat per D-aktie2) 0,50 0,50 1,00 1,00 2,01 1,93
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent.
2) Inga utspädande instrument förekommer.

===== SIDA 18 =====

18
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Koncernens balansräkning
Belopp i mkr 30 jun
2023
30 jun 
2022
31 dec
2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 21 100,0 18 642,9 20 157,7
Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 109,0
Övriga anläggningstillgångar 136,2 25,0 25,3
Andelar i intressebolag 3,6 3,2 3,2
Fordran på intressebolag 412,6 102,5 130,0
Derivat 675,4 613,6 688,9
Nyttjanderättstillgångar 26,2 32,5 28,2
Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8
Summa anläggningstillgångar 22 466,9 19 532,5 21 146,1
Kortfristiga fordringar 205,2 213,0 189,6
Likvida medel 272,9 212,4 214,7
Summa omsättningstillgångar 478,1 425,4 404,3
Summa tillgångar 22 945,1 19 957,9 21 550,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital 22,9 20,9 22,9
Övrigt tillskjutet kapital 4 882,0 4 884,0 4 882,0
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 3 664,1 3 676,7 3 781,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 8 569,0 8 581,6 8 686,4
Innehav utan bestämmande inflytande1) 309,8 - 303,6
Summa eget kapital 8 878,8 8 581,6 8 990,0
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 1 305,6 1 166,6 1 334,7
Räntebärande skulder 7 965,1 5 716,3 7 858,2
Leasingskuld 122,5 129,0 125,4
Avsättningar 2,7 2,7 2,7
Summa långfristiga skulder 9 395,9 7 014,6 9 321,0 
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 159,0 3 915,0 2 715,0
Övriga skulder 511,5 446,7 524,4
Summa kortfristiga skulder 4 670,5 4 361,7 3 239,4
Summa eget kapital och skulder 22 945,1 19 957,9 21 550,4
1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent.

===== SIDA 19 =====

19
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Koncernens förändring i eget kapital
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserat 
resultat inkl 
periodens 
resultat 
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5
Periodens resultat - - 744,5 744,5 - 744,5
Pågående nyemission - 750,0 - 750,0 - 750,0
Utdelning - - -119,4 -119,4 - -119,4
Utgående eget kapital 2022-06-30 20,9 4 884,0 3 676,7 8 581,6 - 8 581,6
Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5
Periodens resultat - - 903,6 903,6 2,0 905,6
Nyemission 2,0 748,0 - 750,0 - 750,0
Utdelning - - -173,7 -173,7 - -173,7
Förvärv av delägda bolag - - - - 301,6 301,6
Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0
Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0
Periodens resultat - - 74,0 74,0 6,2 80,2
Utdelning - - -191,4 -191,4 - -191,4
Utgående eget kapital 2023-06-30 22,9 4 882,0 3 664,1 8 569,0 309,8 8 878,8

===== SIDA 20 =====

20
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i mkr apr - jun
2023
apr - jun
2022
jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -54,8 458,2 61,5 998,7 1 279,9
Avskrivningar på inventarier 3,0 2,3 5,4 5,0 9,9
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 263,5 -77,8 190,0 -173,8 -143,2
Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -79,0 -254,8 13,5 -563,9 -639,3
Betald skatt -4,8 -4,0 -14,1 -15,3 -6,7
Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital
127,9 123,9 256,3 250,7 500,6
Förändring av kortfristiga fordringar 28,5 -8,6 13,3 -21,5 -21,2
Förändring av kortfristiga skulder -57,2 -10,6 -31,9 -27,5 110,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 99,2 104,7 237,7 201,7 590,0
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - - - -155,1 -593,4
Investeringar i befintliga fastigheter -715,0 -305,0 -1 132,2 -416,2 -1 083,7
Förvärv av dotterbolag - - -118,1 - -
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2,4 -19,7 -4,8 -15,9 -22,0
Ökning av långfristiga fordringar -8,9 -12,3 -279,9 -44,9 -104,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -726,3 -337,0 -1 535,0 -632,1 -1 803,3
Finansieringsverksamheten
Nyupptagning av lån 1 111,0 175,0 1 835,0 475,0 3 635,0
Nyemission - 750,0 - 750,0 750,0
Amortering av lån -225,1 -584,1 -284,1 -658,2 -2 976,2
Amortering av leasingskuld -2,8 -1,2 -4,0 -2,4 -4,8
Utdelning -162,3 -94,1 -191,4 -119,4 -173,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 720,8 245,6 1 355,5 445,1 1 230,3
Periodens kassaflöde 93,7 13,3 58,2 14,7 17,0
Likvida medel vid periodens början 179,2 199,1 214,7 197,7 197,7
Likvida medel vid periodens slut 272,9 212,4 272,9 212,4 214,7
Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten -37,6 -31,7 -76,8 -60,2 -182,3
Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten - - 1,2 1,0 1,4

===== SIDA 21 =====

21
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal 
defineras på sida 28-29 och avstämningstabeller på sida 26-27.
NYCKELTAL
apr - jun
2023
apr - jun
2022
jan  - jun
2023
jan - jun
2022
helår
2022
Fastighets- och operativa nyckeltal
Fastighetsvärde, mkr 21 100,0 18 642,9 21 100,0 18 642,9 20 157,7
Direktavkastning, % 4,8 4,3 4,8 4,3 4,7
Uthyrningsbar area, kvm 493 725 457 048 493 725 457 048 493 893
Hyresvärde, kr per kvm 2 100 1 950 2 100 1 950 2 089
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 97,8 97,8 97,8 97,9
Överskottsgrad, % 82,6 82,1 81,4 80,8 80,4
Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,9 95,0 94,9 94,8
Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år 5,7 6,0 5,7 6,0 5,9
Nettoinvesteringar, mkr 715,0 280,4 1 132,21) 647,1 1 677,1
Förvaltningsresultat, mkr 129,7 125,5 265,0 261,0 497,4
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 54,7 50,2 54,7 50,2 51,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,1 3,1 4,5 3,9
Kapitalbindning, år 2,7 3,0 2,7 3,0 2,3
Räntebindning, år 2,6 4,0 2,6 4,0 3,0
Genomsnittlig ränta, % 3,23 1,71 3,23 1,71 2,53
Genomsnittlig ränta exkl ounyttjade kreditfaciliteter, % 3,17 1,64 3,17 1,64 2,48
Andel säkerställd skuld, % 28,0 12,5 28,0 12,5 24,2
Soliditet, % 38,7 43,0 38,7 43,0 41,7
Nyckeltal per A- och B-aktie
Justerat långsiktigt substansvärde, kr 49,13 48,70 49,13 48,70 50,03
Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde2), % -2,1 1,1 0,0 3,9 7,7
Justerat förvaltningsresultat, kr 0,68 0,73 1,40 1,53 2,74
Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % -6,4 8,9 -8,5 24,5 11,1
Utdelning, kr 0,90 0,50 0,90 1,00 0,46
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr -0,15 2,31 0,11 5,03 5,58
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 148,2
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 148,2 138,2 148,2 138,0 143,1
Nyckeltal per D-aktie
Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 33,00
Resultat, kr 0,50 0,43 1,00 1,00 1,93
Utdelning, kr 0,50 0,43 1,00 1,00 1,80
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 58,1 58,1 58,1 58,1 58,1
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 58,1 50,7 58,1 50,6 54,3
1) Därtill förvärv av vattenkraft om 118,1 mkr.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.

===== SIDA 22 =====

22
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Belopp i mkr jan -jun
2023
jan - jun
2022
helår 
2022
Intäkter 35,6 34,1 69,4
Administrationskostnader -33,2 -34,3 -76,5
Rörelseresultat 2,4 -0,2 -7,0
Ränteintäkter 239,5 205,5 436,9
Räntekostnader -159,2 -77,3 -184,4
Resultat efter finansiella poster 82,8 128,0 245,4
Bokslutsdispositioner
Periodiseringsfond - - 3,8
Koncernbidrag - - -43,1
Resultat före skatt 82,8 128,0 206,1
Skatt - - -
Periodens resultat 82,8 128,0 206,1
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 30 jun
2023
30 jun
2022
31 dec
2022
Tillgångar
Inventarier 1,4 1,4 1,6
Summa materiella anläggnings-
tillgångar
1,4 1,4 1,6
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i dotterbolag 6 739,8 5 866,6 6 399,1
Andelar i intressebolag 3,9 3,4 3,4
Fordran på intressebolag 412,6 102,5 130,0
Fordran på dotterbolag 9 084,1 7 824,0 8 332,6
Uppskjuten skattefordran 5,1 5,1 5,1
Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
16 249,2 13 805,4 14 874,0
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 5 325,3 3 695,2 6 230,1
Övriga kortfristiga fordringar 18,9 64,2 52,7
Förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 
52,3 9,2 7,2
Kassa och bank 256,3 212,4 218,3
Summa omsättningstillgångar 5 652,7 3 981,0 6  508,3
Summa tillgångar 21 903,4 17 787,8 21 383,9
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital 22,9 20,9 22,9
Fritt eget kapital 4 499,4 4 586,4 4 608,2
Summa eget kapital 4 522,4 4 607,3 4 631,1
Obeskattade reserver 26,5 30,2 26,5
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 7 965,1 5 716,3 7 858,2
Summa långfristiga skulder 7 965,1 5 716,3 7 858,2
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 059,0 3 915,0 2 615,0
Skulder koncernföretag 5 273,6 3 471,8 6 199,0
Upplupna kostnader och förutbe-
talda intäkter
46,6 27,2 33,7
Övriga kortfristiga skulder 10,2 20,0 20,4
Summa kortfristiga skulder 9 389,4 7 434,0 8 868,1
Summa eget kapital och skulder 21 903,4 17 787,8 21 383,9

===== SIDA 23 =====

23
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika 
aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A 
berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D 
berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. 
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den 
sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 
2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora 
delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, 
juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 
29 september 2023.
Aktieägare den 30 juni 2023
AKTIEN OCH ÄGARNA
Aktieägare Serie A Serie B Serie D Kapital % Röster %
Henrik Lindekrantz privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0
Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0
Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 20 386 920 13 405 742 16,4 12,8
Saab Pensionsstiftelse 19 177 840 6 467 361 12,4 9,7
Volvo Pensionsstiftelse 16 485 124 5 832 111 10,8 8,5
Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 15 997 108 5 389 457 10,4 8,1
Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening 10 193 462 6 702 871 8,2 6,4
Östersjöstiftelsen 11 765 006 4 096 001 7,7 6,0
Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 11 359 450 3 772 637 7,3 5,7
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 9 598 248 3 233 694 6,2 4,9
10 största ägare 6 390 000 124 928 378 48 899 874 87,4 90,1
Övriga aktieägare 16 915 558 9 172 416 12,6 9,9
Totalt 6 390 000 141 843 936 58 072 290 100,0 100,0

===== SIDA 24 =====

24
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 30 juni 2023 till  
49 personer (48), inkluderande anställda i moderbolaget och dess 
dotterbolag.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden 
januari-juni till 35,6 mkr (34,1) och rörelseresultatet uppgick till 
2,4 mkr (-0,2). Finansnettot om 80,3 mkr (128,2) bestod av interna 
ränteintäkter från dotterbolagen om 233,4 mkr (202,9), övriga 
finansiella intäkter om 6,1 mkr (2,6) och externa räntekostnader 
om 159,2 mkr (77,3). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 
82,8 mkr (128,0). Moderbolagets anläggningstillgångar består till 
största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, 
totalt uppgående till 15 293,1 mkr (14 731,7). Externa räntebärande lån 
uppgick till 12 024,1 mkr (10 473,2).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas 
börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget 
inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband 
med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och 
kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning i 
bolagets årsredovisning 2022. Förberedelsearbetet har fortsatt under 
2022 men har under 2023 pausats med anledning av det rådande 
marknadsläget.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag 
som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom 
Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår 
till 3,2 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Bolagsledningen övervakar och utvärderar kontinuerligt de 
väsentliga risker som Intea är utsatt för. Den rådande konflikten i 
Ukraina, den höga inflationen med ökade energipriser, problem i 
leveranskedjorna och högre räntor påverkar bolagets lönsamhet. 
Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas 
dock bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad 
omfattning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationsskyddade, 
vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en 
tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång 
kapital- och räntebindning gör att Intea har begränsad exponering 
för höjda kreditmarginaler och höjda räntor. Därmed bedömer Intea 
att intäkterna inte kommer att påverkas negativt kortsiktigt i någon 
större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. 
Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa 
påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade 
förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på 
medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga 
förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa 
bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2022 
års årsredovisning, sidorna 48-52.
Redovisningsprinciper 
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav 
i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget 
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, 
Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom 
i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprinciper implementerats 
avseende IAS 23. Den del av räntekostnaden som avser ränta under 
produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. 
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för 
generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats 
retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. 
Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade 
jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga 
placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder 
utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om 
aktieägarlånen.
Värdering fastigheter 
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. 
Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av 
värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från 
oberoende värderingsinstitut. De externa värderingarna görs 
normalt i det andra respektive fjärde kvartalet. Verkligt värde har 
fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och 
ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt 
värdehierarkin enligt IFRS 13.  
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 
-190,0 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av 
pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner 
sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska 
kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De 
avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med 
förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat 
bygglov.

===== SIDA 25 =====

25
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och 
värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, Vd, 0732-08 81 02
Emil Jansbo, CFO, 0722-43 30 88
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en 
rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför.
Stockholm den 18 juli 2023 
Intea Fastigheter AB (publ) 
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets 
revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 2023-07-18 12:00 CET.

===== SIDA 26 =====

26
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Underlag till nyckeltal
apr - jun
2023
apr - jun
2022
jan - jun
2023
jan - jun
2022 
helår 
2022
Fastighets- och operativa nyckeltal
Andel offentliga hyresgäster, %
Kontrakterad hyra, offentliga  hyresgäster, mkr 963,5 826,5 963,5 826,5 957,5
(/) Kontrakterad hyra, totalt, mkr 1 014,3 871,4 1 014,3 871,4 1 009,9
Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,9 95,0 94,9 94,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr 1 014,3 871,4 1 014,3 871,4 1 009,9
(/) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 1 037,0 891,4 1 037,0 891,4 1 031,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8 97,8 97,8 97,8 97,9
Nettoinvesteringar, mkr
Förvärv under perioden, mkr 300,1 -16,5 300,1 239,3 593,4
Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 414,9 296,9 832,1 407,8 1 083,7
Nettoinvesteringar, mkr 715,0 280,4 1 132,2 647,1 1 677,1
Överskottsgrad, %
Periodens driftsöverskott, mkr 216,7 181,5 424,1 365,9 738,6
(/) Periodens hyresintäkter, mkr 262,5 221,0 521,1 452,9 918,3
Överskottsgrad, % 82,6 82,1 81,4 80,8 80,4
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder1), mkr 12 124,1 9 631,3 12 124,1 9 631,3 10 573,2
(-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -272,9 -212,4 -272,9 -212,4 -214,7
Nettoskuld, mkr 11 851,2 9 418,9 11 851,2 9 418,9 10 358,6
Verkligt värde fastigheter, mkr 21 100,0 18 642,9 21 100,0 18 642,9 20 157,7
Andelar i intresseföretag, mkr 3,6 3,2 3,6 3,2 3,2
Fordran på intresseföretag, mkr 412,6 102,5 412,6 102,5 130,0
Övriga anläggningstillgångar, mkr 136,2 25,0 136,2 25,0 25,3
(/) Summa tillgångar, mkr 21 652,4 18 773,6 21 652,4 18 773,6 20 316,2
Belåningsgrad, % 54,7 50,2 54,7 50,2 51,0
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 8 568,9 8 581,6 8 568,9 8 581,6 8 686,4
   varav D-aktier, mkr -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4
Uppskjuten skatt, mkr 1 305,6 1 166,6 1 305,6 1 166,6 1 334,7
Derivat, mkr -675,4 -613,6 -675,4 -613,6 -688,9
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 7 282,7 7 218,4 7 282,7 7 218,4 7 415,8
1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt  
European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och 
ställning.

===== SIDA 27 =====

27
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
apr - jun
2023
apr - jun
2022
jan - jun
2023
jan - jun
2022
helår 
2022
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
Räntekostnad på årsbasis vid utgången av perioden, mkr 391,6 164,4 391,6 164,4 267,5
(/) Räntebärande skuld1) vid periodens utgång enligt balansräkningen, 
mkr
12 124,1 9 631,3 12 124,1 9 631,3 10 573,2
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,23 1,71 3,23 1,71 2,53
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster, mkr 202,1 166,9 396,3 337,9 675,1
(/) Periodens finansnetto exkl ränta tomträtt, mkr -71,5 -40,6 -129,4 -74,7 -173,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,1 3,1 4,5 3,9
Soliditet, %
Eget kapital, mkr 8 878,7 8 581,6 8 878,7 8 581,6 8 990,0
(/) Tillgångar, mkr 22 945,1 19 957,9 22 945,1 19 957,9 21 550,4
Soliditet, % 38,7 43,0 38,7 43,0 41,7
Aktierelaterade nyckeltal
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr
Förvaltningsresultat, mkr 129,7 125,5 265,0 261,0 497,4
(-) Utdelning D-aktier, mkr -29,0 -25,2 -58,1 -50,5 -104,8
Summa 100,7 100,3 206,9 210,5 392,6
(/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 148,2 138,2 148,2 138,0 143,1
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,68 0,73 1,40 1,53 2,74
Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr
Långsiktigt substansvärde, mkr 7 282,7 7 218,4 7 282,7 7 218,4 7 415,8
(/) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 148,2
Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 49,13 48,70 49,13 48,70 50,03
1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.

===== SIDA 28 =====

28
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
DEFINITIONER
Nyckeltal Definition Syfte
Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster 
dividerat med total kontrakterad årshyra.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade 
kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäk-
ter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre 
kreditrisk.
Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell 
efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i 
förekommande fall, likvida medel och kortfristiga 
placeringar i förhållande till fastigheternas verk-
liga värde, andelar i intressebolag, fordringar på 
intressebolag och övriga anläggningstillgångar.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finan-
siella risk och visar hur stor del av verksamheten 
som är finansierad med räntebärande skulder.
Brutto självförsörjningsgrad, % Andel av koncernens elförbrukning, inklusive el 
som vidarefaktureras till hyresgästerna, som för-
sörjs med egenproducerad förnyelsebar el.
Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel 
av koncernens elförbrukning, inklusive vidarefak-
turerad förbrukning, som produceras av egenägda 
sol- och vattenkraftverk.
Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet 
per balansdagen i förhållande till fastighetsbestån-
dets värde per balansdagen med avdrag för värdet 
av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. 
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatge-
nerering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i 
förhållande till summan av kontrakterade intäkter, 
bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i 
förekommande fall rabatter på årsbasis.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjan-
degraden av bolagets uthyrbara ytor.
Hyresgästkategori Baserat på hyresgästernas verksamhet har 
indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, 
Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt 
Icke-offentliga.
Fastighetskategori Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad 
på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en 
fastighetskategori kan förekomma ytor som avser 
andra verksamheter än den huvudsakliga katego-
rin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, 
Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt 
Icke-offentliga.
Fastighetsvärde, mkr Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastig-
heter är redovisade enligt balansräkningen vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighets-
bestånd.
Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet.
Genomsnittlig ränta vid periodens 
utgång, %
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
exklusive, i förekommande fall, leasingskuld, 
inklusive kostnader för lånelöften och inklusive 
räntekupong i derivat. 
Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för 
bolagets räntebärande skulder.
Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter 
och vakanser på årsbasis.
Justerat förvaltningsresultat per A- 
och B-aktie, kr
Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, av-
drag för periodens resultat hänförligt till D-aktier 
i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
A- och B-aktier under perioden.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets 
förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för 
börsbolag enhetligt sätt.
Justerat långsiktigt substansvärde, 
mkr
Vid periodens utgång redovisat eget kapital hän-
förligt till moderbolagets aktieägare med åter-
läggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt 
balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 
kr per D-aktie multiplicerat med antalet uteståen-
de D-aktier.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och 
andra börsnoterade bolags långsiktiga substans-
värde som möjliggör analyser och jämförelser.

===== SIDA 29 =====

29
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Nyckeltal Definition Syfte
Justerat långsiktigt substansvärde per 
A- och B-aktie, kr
Långsiktigt substansvärde i relation till antalet 
utestående A- och B-aktier vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers 
andel av det långsiktiga substansvärdet.
Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara 
perioder och som inte har varit klassificerade som 
projektfastigheter under dessa perioder.
Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter 
avdrag för hyresrabatter och vakanser.
Kreditbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens 
utgång på räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa refinansierings-
risken. En lång löptid indikerar lägre refinansie-
ringsrisk.
Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar 
i förvaltningsfastigheter och projektfastigheter 
med justering för eventuella försäljningar under 
perioden.
Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå 
operativa mål.
Netto självförsörjningsgrad, % Andel av koncernens elförbrukning, ej inkluderat 
el som vidarefaktureras till hyresgästerna, som 
försörjs med egenproducerad förnyelsebar el.
Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel 
av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad 
förbrukning, som produceras av egenägda sol- och 
vattenkraftverk.
Objekt En registerfastighet eller, i förekommande fall, om 
registerfastighet är bebyggd med flera byggnader 
i vilka de huvudsakliga användningarna varierar 
inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana 
byggnader objekt.
Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet 
bärs av stat, kommun eller regioner.
Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i 
bolagets intäkter.
Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där 
tomställning skett i syfte att omvandla och förädla 
fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även 
byggnad under uppförande samt fastighet med 
en investering uppgående till minst 20 procent av 
verkligt värde. Omklassificeringen från pro-
jektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 
januari året efter färdigställandet.
Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens 
utgång på räntebärande skulder, i förekommande 
fall, exklusive leasingskuld men inklusive ku-
pongränta på räntederivat.
Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En 
lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk.
Räntetäckningsgrad, ggr Periodens förvaltningsresultat i förhållande till 
periodens finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa 
hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för 
ränteförändringar.
Soliditet, % Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat 
med totala tillgångar.
Nyckeltalet används för att visa hur stor del av 
bolagets tillgångar som är finansierade med eget 
kapital och inkluderas för att investerare ska kun-
na bedöma bolagets kapitalstruktur.
Återstående kontraktstid, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offent-
liga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra.
Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyres-
risk.

===== SIDA 30 =====

30
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12 , 111 57 Stockholm
www.intea.se
info@intea.se
Finansiell kalender
Delårsrapport januari - september 2023: 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024