Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1) Inga utspädande instrument förekommer.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
Nyckeltal i urval jul - sep
2023
jul -  sep
2022
jan - sep
2023
jan - sep
2022
helår 
2022
Hyresintäkter, mkr 260,3 221,7 781,4 674,7 918,3
Förvaltningsresultat, mkr 137,5 122,8 402,5 383,7 497,4
  D:o A- och B-aktie, kr 0,73 0,66 2,13 2,19 2,74
  D:o tillväxt, % 11,2 4,0 -2,3 17,8 11,1
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 11,3 121,8 85,3 866,3 903,6
  D:o A- och B-aktie, kr -0,12 0,65 -0,01 5,56 5,58
Långsiktigt substansvärde per A- och B- aktie, kr 49,03 48,92 49,03 48,92 50,03
  D:o tillväxt2), % 1,6 0,5 -0,2 4,4 7,7
Fastighetsvärde, mkr 21 393 19 729 21 393 19 729 20 158
Belåningsgrad, % 55,4 51,1 55,4 51,1 51,0
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,7 3,0 4,2 3,9
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser 
utgången av föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar.
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 27 - 30.
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI – SEPTEMBER 2023
Juli - september
 - Hyresintäkterna ökade med 17,4 procent och uppgick till 260,3 mkr 
(221,7), varav 12,6 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 
2022.
 - Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 137,5 mkr (122,8), en 
ökning med 14,7 mkr. För mer information se sidorna 11-12.
 - Värdeförändringar fastigheter uppgick till -104,3 mkr (-38,1), varav 
42,7 mkr hänfört till projektfastigheter. För mer information se  
sida 12.
 - Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 14,4 mkr (121,8). Resultat 
per A- och B-aktie uppgick till -0,12 kr1) och per D-aktie till  
0,50 kr1).
 - Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar i 
förvaltningsfastigheter till ett belopp om 397,6 mkr (1 124,5).
 - Fastighetsbeståndets redovisade värde uppgick vid kvartalets 
utgång till 21 393,3 mkr (20 157,7).
Januari - september
 - Hyresintäkterna ökade med 15,8 procent och uppgick till 781,4 mkr 
(674,7), varav 39,5 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 
2022.
 - Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 402,5 mkr (383,7), en 
ökning med 18,8 mkr. För mer information se sidorna 11-12.
 - Värdeförändringar fastigheter uppgick till -294,2 mkr (135,7), varav 
123,9 mkr hänfört till projektfastigheter, För mer information se 
sida 12.
 - Periodens resultat efter skatt uppgick till 94,6 mkr (866,3). Resultat 
per A- och B-aktie uppgick till -0,01 kr1) och per D-aktie till  
1,50 kr1).
 - Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar i 
förvaltningsfastigheter till ett belopp om 1 529,6 mkr (1 256,2).
 - Fastighetsbeståndets redovisade värde uppgick vid periodens 
utgång till 21 393,3 mkr (20 157,7).
494
Uthyrningsbar area, tkvm
5,9
Återstående kontraktstid, år
94,8
Andel offentliga hyresgäster, %
21,4
Fastighetsvärde, mdkr

===== SIDA 2 =====

2DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
HÄNDELSER UNDER & EFTER  
PERIODEN JANUARI - SEPTEMBER 2023 
Väsentliga händelser under perioden 
 - Charlotta Wallman Hörlin utsågs i mitten av februari 2023 till ny vice 
vd för Intea Fastigheter AB (publ). Christian Haglund, en av Inteas 
grundare och största aktieägare, lämnade denna roll för att övergå 
till att bli rådgivare till bolaget. 
 - I februari 2023 emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom 
ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig 
ränta om 2,10 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid 
med förfall i mars 2025. 
 - Intea meddelade den 23 februari 2023 att koncernens elproduktion 
samlas under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vatten-
kraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsak-
ligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som 
beräknas uppgå till 11,5 GWh. 
 - I mars 2023 tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med 
Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånet ska användas för att finan-
siera uppförandet av landets första samhällsgemensamma lednings-
central (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden som byggs på 
Campusområdet i Östersund.
 - I april 2023 emitterades obligationer om 600 mkr och samtidigt 
skedde ett återköp av obligationer om 450 mkr. Obligationen om  
600 mkr har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obli-
gationslån som därmed uppgår till sammanlagt 900 mkr. Obligatio-
nerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders STIBOR 
plus 2,35 procent. Återköpet om 450 mkr av ett obligationslån som 
sammanlagt uppgår till 1 350 mkr förföll i september 2023. Återköpet 
gjordes till kurs 100,04 procent av nominellt värde vilket motsvarar  
3 månaders STIBOR plus 1,10 procent.
 - Den 19 maj 2023 meddelade Nordic Credit Rating (NCR) att de sänker 
kreditbetyget för Intea till BBB från tidigare BBB+ samtidigt som 
utsikterna justeras från negativa till stabila. Det kortsiktiga kredit- 
betyget N3 bekräftades.
 - I juni 2023 etablerade Intea att ett grönt finansieringsramverk vilket 
möjliggör emission av gröna obligationer och certifikat. Syftet är att 
skapa möjligheter till grön finansiering av förvärv, befintliga fastig- 
heter, projekt samt investeringar i förnyelsebar energi med höga 
krav på hållbarhet. Ramverket har genomgått en oberoende extern 
utvärdering av CICERO Shades of Green, och tilldelats det övergri-
pande betyget Medium Green. 
 - I juni 2023 tecknade Intea och Kristianstad kommun ett tioårigt 
hyresavtal avseende en ny skola på högskoleområdet i Kristianstad. 
Den uthyrningsbara arean uppgår till 1 500 kvm, med ett årligt hyres- 
värde om cirka 1,7 mkr. Avtalet löper över tio år fram till december 
2033. Inflyttning är beräknad till december 2023.
 - Den 28 juni 2023 meddelades att bolaget utökat backup-faciliteterna 
med 1 000 mkr samt avtalat om ett nytt säkerställt banklån om  
825 mkr med en befintlig långivare. Syftet med de nya lånen är 
att skapa flexibilitet kopplat till utestående företagscertifikat och 
kommande obligationsförfall samt att finansiera investeringar i 
projektportföljen.
 - I juli 2023 ingick Intea och Kriminalvården hyresavtal avseende en 
utökning om cirka 3 000 kvm på Anstalten Ringsjön i Eslövs kom-
mun. Lokalerna ska genomgå renovering och beräknas stå färdiga för 
inflyttning under hösten/vintern 2023. Det nya hyresavtalet sträcker 
sig till år 2028 med ett initialt årligt hyresvärde om cirka 5,9 mkr. 
Kriminalvården kommer i och med det nya hyresavtalet att disponera 
sammanlagt drygt 5 000 kvm i en samlad förhyrning i områdets 
södra del. I och med utökningen beräknas anstaltens kapacitet att 
öka med 40 anstaltsplatser till totalt 80 platser.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
För mer information om händelser under och efter perioden,  
se vår hemsida www.intea.se

===== SIDA 3 =====

3DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
DETTA ÄR INTEA 
Intea investerar i och förvaltar social infrastruktur för 
egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur 
avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är 
specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av 
lokalen är offentlig. Befintligt fastighetsbestånd utgörs 
främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, 
högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga 
verksamheter.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
Icke offentliga
5%
Övriga offentliga
15%
Sjukvård
11%
Högre utbildning
36%
Rättsväsende
33%
1 021,4
mkr
Väst
11%
Nord
13%
Öst
30%
Syd
46%21,4
mdkr
LINKÖPING
STOCKHOLM
KALMAR
HALMSTAD
SKÖVDE
VÄNERSBORG
NORRTÄLJE
ÖSTERSUND
KRISTIANSTAD
ÖREBRO
PÅGÅENDE PROJEKT
FÖRVALTNINGSBESTÅND
FALKÖPING
HÄRNÖSAND
NORD
VÄST
ÖST
SYD
ESLÖV
YSTAD
MALMÖ
STRÖMSTAD
HELSINGBORG
UPPSALA
ÅNGE
LUND

===== SIDA 4 =====

4DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
VD HAR ORDET
Förvaltningsresultatet slår rekord i tuffa tider
Sedan starten 2016 har fokus legat på att förvärva och utveckla lokaler 
åt offentliga långsiktiga hyresgäster och förvalta dessa med egna 
lokala förvaltningsorganisationer. Vi ser nu i det normaliserade 
läget i branschen de positiva effekterna av Inteas tydliga strategi. 
Förvaltningsresultatet stiger alltmedan vi, som få andra, kan genomföra 
avsevärda investeringar i nya projekt till förmån för våra hyresgäster. 
Under årets sista kvartal kommer tre nya projekt att färdigställas och 
fler färdigställs kommande år.
Konsekvenserna av återgången till de mer normala förutsättningarna 
för branschen har under perioden börjat bli alltmer synliga. Antalet 
varsel, betalningsinställningar och konkurser relaterade till bygg- 
och fastighetsbranschen har ökat signifikant under kvartalet. Även 
tendensen med ökat antal vakanser går att skönja allt tydligare. 
Marknaden oroas av fler geopolitiska spänningar, försämrat 
säkerhetsläge och en ökning av antalet väpnade konflikter i 
både vår omvärld såväl som inom vårt eget land vilket påverkar 
fastighetsmarknaden på både kort och lång sikt. För Inteas del leder 
oron bland annat till en ökad aktivitet inom beståndet, framför allt 
inom den del som rör rättsväsendet. Intea fortsätter att uppvisa ett 
rekordstarkt förvaltningsresultat och mycket stabila kassaflöden.
Värdet på fastighetsbeståndet vid utgången av perioden uppgick till 
21,4 mdkr. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet ökade med ca 
17 procent jämfört med motsvarande period föregående år och uppgick 
till 260 mkr. Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet blev det 
bästa i bolagets sjuåriga historia, som trots högre räntekostnader 
förbättrades med ca 12 procent jämfört med samma period föregående 
år och uppgick till 137 mkr.
Nedgången för fastighetsbranschen lär fortsätta men påverkar Intea 
i en betydligt mildare omfattning, då bolagets verksamhet vilar på 
en stabil grund genom defensiva tillgångar med långa hyreskontrakt 
med offentliga hyresgäster. Under kvartalet har bland annat ett 
nytt hyresavtal tecknats med Kriminalvården avseende 3 000 kvm 
uthyrningsbar area för en utvidgning av Ringsjöanstalten utanför Eslöv. 
Bolaget har under perioden även fått flera nya medarbetare, med bland 
annat en ny CFO – Magnus Ekström. Vi hälsar alla som anslutit till 
bolaget varmt välkomna och ser fram emot nästa kvartal.
Henrik Lindekrantz, Vd
Finansiella mål
 - Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie 
A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar).
 - Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie  
A och B över tid om minst 12 procent.
 
Operativa mål
 - Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från 
offentliga hyresgäster.
 - Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst  
30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i 
framförallt nybyggnation.
 
 
Finansiella riskbegränsningar
 - Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet  
50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. 
 - Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga  
2 gånger.
 
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av 
förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max  
2 kronor per D-aktie.
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt 
följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
4DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023

===== SIDA 5 =====

5DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
INTEAS FASTIGHETER
Per den 30 september 2023 ägde koncernen 37 förvaltnings- och 
projektfastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 
107 objekt (107) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 
494 tkvm (494) till ett verkligt värde om 21 393 mkr (20 158). 
Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, 
Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, 
Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro 
och Östersund. Därtill äger koncernen tolv vattenkraftverk i 
anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för mer 
information.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och 
hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från 
offentliga hyresgäster uppgick till 94,8 procent (95,1) den 30 september 
2023 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt 
uppgick i genomsnitt till 5,9 år (6,0). Den kontrakterade årshyran om 
1 021,4 mkr inkluderar hyresrabatter om 1,3 mkr på årsbasis.
Nyckeltal fastighetsbeståndet
jan - sep 
2023
jan - sep 
2022
helår 
2022
Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 1 530 1 256 1 677
Värdeförändringar fastigheter, mkr -294 136 143
Fastighetsvärde, mkr 21 393 19 729 20 158
Uthyrningsbar area, tkvm 494 493 494
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 97,5 97,9
Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 95,1 94,8
Återstående kontraktstid offentliga, år 5,9 6,0 5,9
Hyresvärde, kr/kvm 2 105 1 912 2 089
Fastighetsbestånd
Antal  
objekt
Uthyr-
ningsbar 
area
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings- 
grad
Kontrak-
terad 
årshyra
Driftöver-
skott 
st tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr
Per fastighetskategori
Rättsväsende 21 148 6 395 43 309 355,9 2 411 97,3 346,2 289,1
Högre utbildning 24 199 7 074 35 622 415,2 2 091 99,4 412,7 348,8
Sjukvård 14 62 2 205 35 792 119,9 1 946 99,3 119,0 103,7
Övriga offentliga 30 71 1 969 27 769 125,6 1 771 97,5 122,4 94,0
Icke-offentliga 14 15 368 23 802 23,5 1 519 89,3 21,0 11,6
Summa/genomsnitt objekt 
under förvaltning
103 494 18 011 36 443 1 040,1 2 105 98,2 1 021,4 847,1
Per geografi
Syd 17 201 7 851 39 066 437,7 2 178 98,3 430,2 374,4
Öst 30 136 5 416 39 853 312,5 2 299 96,9 302,6 240,8
Väst 22 79 2 333 29 346 135,9 1 709 99,5 135,2 106,8
Nord 34 78 2 411 30 965 154,1 1 979 99,5 153,3 125,1
Summa/genomsnitt objekt 
under förvaltning
103 494 18 011 36 443 1 040,1 2 105 98,2 1 021,4 847,1
Projektfastigheter 4 - 3 383 -  -     -     -     -     -    
Summa/genomsnitt 
fastighetsbeståndet
107 494 21 393 N/A 1 040,1 N/A 98,2 1 021,4 847,1
Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår 
minoritetens andel av periodens resultat till ca 12 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång. Hyresvärde avser kontrakterad 
årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid 
fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste 
tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses 
som en prognos.

===== SIDA 6 =====

6DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Projekt och utveckling 
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera 
utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd 
tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov 
som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. 
Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av 
fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande 
driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med 
en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 
114 tkvm med en total bedömd investering om 5 868 mkr. Projektet 
för rättsvårdande myndighet i Täby utgår med anledning av att 
projekteringsavtalet inte längre är gällande.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 
4 206 mkr, varav projektfastigheter 3 382 mkr och 
utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 824 mkr. I Inteas 
fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om cirka 
83 tkvm BTA (83) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 65 mkr 
(70) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 1 230 mkr (661) har 
gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
Projekt Kommun Fastighets-
kategori
Färdig-
ställande
Uthyrningsbar 
area 
kvm
Hyresvärde 
 
mkr
Andel  
offentliga 
%
Genomsnittlig 
kontraktstid 
år
Projekt där hyresavtal ingåtts Enligt hyresavtal1)
Jälla Rättspsyk Uppsala Sjukvård Q4 2023 4 139 20,2 100 20,0
Byggnad 66 (Skatteverket mfl) Östersund Övriga offentliga Q4 2023 6 949 15,4 72 6,0
Samhällsgemensam lednings-
central
Örebro Rättsväsende Q4 2023 12 262 32,2 100 15,0
Rättscentrum, Häkte Kristianstad Rättsväsende Q3 2024 16 398 70,3 100 25,0
Rättscentrum, Rättsvårdande 
myndighet
Kristianstad Rättsväsende Q4 2024 19 438 57,0 100 15,0
Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q1 2025 6 606 16,5 100 15,0
Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende Q1 2025 14 272 62,2 100 20,0
Depå 2 Falköping Falköping Övriga offentliga Q1 2025 5 362 26,6 100 25,0
Summa/genomsnitt 85 426 300,4 99 19,1
Projekt där projekteringsavtal ingåtts Bolagets bedömning
Rättsvårdande myndighet Strömstad Rättsväsende Q4 2026 4 200 10,2 100 15,0
Rättsvårdande myndighet Ystad Rättsväsende Q2 2027 11 500 25,9 100 15,0
Summa/genomsnitt 15 700 36,0 100 15
Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal 12 495 117,7 100 15,0
Summa pågående projekt 113 621 454,1 99 17,7
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
Övriga offentliga
12%
Sjukvård
12%
Rättsväsende
76%
5,9
mdkr

===== SIDA 7 =====

7DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i del-
årsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och 
omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. 
Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projekt-
kostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses 
som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både 
avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidpla-
ner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar 
förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken 
fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer 
möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets 
genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet 
inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen 
detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan 
tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av ned-
lagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/
potentiell byggrätt. 
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande 
detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process 
för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter 
värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle 
erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under 
aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av 
byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen 
detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så 
uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett 
avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader 
som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
Pågående projekt, fastighetskategori
Uthyrnings-
bar area
Hyresvärde Andel 
offentliga
Genom-
snittlig 
kontraktstid
Bedömt 
driftöver-
skott
Investering, mkr Redovisat 
värde1)
Per kategori kvm mkr % år mkr Bedömd Upparbetad mkr
Rättsväsende 90 565 375 100 17,7 358 4 455 2 080 3 388
Högre utbildning - - - - - - - -
Sjukvård 10 745 37 100 17,8 35 726 432 469
Övriga offentliga 12 311 42 90 18,1 38 686 314 348
Summa/genomsnitt 
pågående projekt
113 621 454 99 17,7 430 5 868 2 826 4 206
Byggrätter, gällande detaljplan
Bruttoarea 
(BTA)
Uthyrnings-
bar area 
Redovisat värde
tkvm tkvm mkr kr/kvm BTA
Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 11,3 900
Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 3,2 150
Högskoleområdet, Halmstad 41,4 35,2 49,1 1 187
Övrigt 7,6 6,5 1,8 234
Summa 82,9 70,5 65,4 789
1) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.
BEDÖMNINGAR OCH ANTAGANDEN PÅGÅENDE PROJEKT OCH BYGGRÄTTER

===== SIDA 8 =====

6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
VärdeförändringarFörvärv och investeringarFastighetsvärde IB
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
8DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkrFastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter under perioden uppgick 
till -294,2 mkr (135,7), vilket främst förklaras av höjda avkastningskrav, 
se vidare sida 12. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 24. 
Initial direktavkastning uppgick till 4,9 procent (4,3). Den vägda 
kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet 
uppgick till 6,2 procent (5,7).
Förvärv och transaktioner perioden januari - september
Tilläggsköpeskillingar om 300 mkr avseende projektfastigheter har 
reglerats. Inga förvärv av nya förvaltningsfastigheter har skett under 
perioden. Se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för information om förvärv 
av vattenkraftverk.
Inteas nya träbyggnad under uppförande på Campusområdet i Östersund, där Skatteverket blir största hyresgäst. Projektet väntas stå klart under kvartal 4 2023.
Direktavkastning
Belopp i mkr 30 sep
2023
30 sep 
2022
Förvaltningsfastigheter 21 393 19 729
Pågående projekt och byggrätter -4 271 -1 914
Fastighetsvärde exkl pågående projekt och 
byggrätter
17 122 17 816
Driftöverskott, intjäningskapacitet 847 766
Direktavkastning, % 4,9 4,3
Fastighetsvärdets förändring
 
mkr
Antal 
fastigheter 
Verkligt värde 1 januari 2023 20 158 37
Förvärv inkl tilläggsköpeskilling 300
Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1 230
Värdeförändringar -294
Verkligt värde vid periodens slut, varav 21 393 37
Förvaltningsfastigheter exkl pågående 
projekt och byggrätter
17 122
Pågående projekt 4 206
Outnyttjade byggrätter 65
Utgående fastighetsvärde 30 september 
2023
21 393

===== SIDA 9 =====

9DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
INTEA KRAFT
Intea grundades med målsättningen att hållbarhet ska genomsyra allt 
som görs i organisationen. En central del av bolagets hållbarhetsfokus 
är att minska utsläppen av CO2, vilket främst sker genom att 
kontinuerligt minska energianvändningen och genom att öka andelen 
egenproducerad grön el.
Nyckeltal vattenkraftverk 30 sep
2023
Antal vattenkraftverk, st 12
Tomtareal, tkvm 713
Bedömd årsproduktion, GWh1) 11,5
Bedömd årsförbrukning netto, GWh1) 11,2
Bedömd årlig netto självförsörjningsgrad, %2) 103
Installerad effekt, MW 4,0
Redovisat värde per 30 september 2023, mkr 131,9
Klerebodammen, Klerebo kraftverk i Bankeryd.
1) Bedömningarna är baserade på 2022 års förbrukning samt produktionsprognoser upprättade inför förvärven.
2) Se definition på sida 30.
3) I mars tillträddes nio nya vattenkraftverk varför produktionen för januari och februari är förhållandevis låg.
Självförsörjningsgrad netto3),%
0
2
4
6
8
10
Förbrukning nettoAckumulerad produktion
SepAugJulJunMajAprMarFebJan 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Självförsörjningsgrad netto
GWh

===== SIDA 10 =====

10DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
INTEAS HYRESGÄSTER
Hyresvärde - andel per ort
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea 
förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter 
från offentliga hyresgäster uppgick vid periodens utgång till 
94,8 procent (95,1) och den återstående kontraktstiden var 5,9 år 
(6,0). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med 
KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 83 procent. 1 procent 
justeras med fast uppräkning mellan 1-5 procent per år och 14 procent 
av total kontrakterad årshyra justeras ej med indexuppräkning.
Bolagets största hyresgäster är rättsvårdande myndigheter, 
Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. 
Rättsvårdande myndigheter är hyresgäster på flera orter och totalt 
uppgår antalet hyresavtal med dessa hyresgäster till 59 st. Den 
återstående kontraktstiden varierar mellan kontrakten.
Förfallostruktur hyresavtal per 30 september 2023
Hyresavtal  
antal
Uthyr-
ningsbar 
area, 
tkvm
Kontrakte-
rad årshyra 
mkr
Andel1) 
%
Offentliga, löptid
2023 13 1 1,2 0,1
2024 87 30 47,1 4,6
2025 34 47 98,6 9,7
2026 54 63 136,3 13,3
2027 24 45 71,8 7,0
>2027 84 256 613,7 60,1
Summa 
offentliga
296 442 968,7 94,8
Icke-offentliga 188 31 52,7 5,2
Totalt 484 473 1 021,4 100,0
Största hyresgäster per 30 september 2023
Kontrakte-
rad årshyra
mkr
Andel1) 
 
 
%
Återstå-
ende kon-
traktstid, 
år
Rättsvårdande myndighet 168,4 16,5 3,4
Kriminalvården 105,6 10,3 11,7
Linnéuniversitetet i Kalmar 93,8 9,2 5,8
Högskolan i Halmstad 82,9 8,1 6,6
Region Skåne 71,1 7,0 9,7
Malmö universitet 58,8 5,8 6,9
Mittuniversitetet 53,4 5,2 3,4
Högskolan Kristianstad 49,1 4,8 6,2
Högskolan i Skövde 33,5 3,3 4,8
Sveriges Domstolar 31,9 3,1 3,4
Övriga offentliga 220,1 21,6 4,4
Summa offentliga 968,7 94,8 5,9
Hyresgäster per hyresgästkategori per 30 september 2023
Hyresgäst-
kategori
Uthyr-
nings-
bar 
area 
tkvm
Uthyrd  
area 
 
tkvm
Hyres-
värde 
 
 
mkr
Kon-
trak-
terad 
årshyra 
mkr
Åter-
stående 
kon-
trakts-
tid,  
år
Rättsväsende 133 132 333,2 332,2 5,9
Högre utbildning 176 176 372,0 371,7 5,8
Sjukvård 55 54 115,8 115,2 7,1
Övriga offentliga 83 80 152,7 149,6 5,2
Summa offentliga 448 442 973,8 968,7 5,9
Icke-offentliga 47 31 66,3 52,7 3,7
Totalt 494 473 1 040,1 1 021,4 5,8
1) Andel av total kontrakterad årshyra.
Övrigt
9%
Skövde
5%
Kristianstad
6%
Malmö
6%
Vänersborg
6%
Lund
7%
Kalmar
9% Helsingborg
11%
Östersund
12%
Halmstad
12%
Linköping
17%
1 040
mkr

===== SIDA 11 =====

11DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
VERKSAMHETENS UTVECKLING 
Förbättringen av förvaltningsresultatet för perioden januari - 
september 2023 i jämförelse med motsvarande period föregående 
år förklaras främst av indexjusteringar, gjorda förvärv under 2022 av 
fastigheterna Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i 
Skövde samt färdigställande av före detta projektfastigheten Duvan 1 i 
Härnösand.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 781,4 mkr (674,7), varav 33,8 mkr (25,5) 
avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen jämfört 
med motsvarande period föregående år uppgick till 15,8 procent 
och förklaras av indexjusteringar, genomförda förvärv, färdigställda 
projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader till 
följd av ökade kostnader. Engångsersättning om 6,5 mkr avser elstöd 
i fastighetsbeståndet för perioden 1 oktober 2021-30 september 2022. 
Engångsersättning under motsvarande period föregående år avser 
ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr.
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 702,2 mkr (644,2), en ökning 
med 9,0 procent, främst drivet av indexuppräkning, uthyrningar och 
vidarefakturering av mediakostnader. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 september 2023  
till 98,2 procent (97,5).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 136,9 mkr (124,7) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 
116,8 mkr (105,3), en ökning med 10,9 procent, främst drivet av 
ökade elpriser, kostnader för fjärrvärme och fjärrkyla, kostnader för 
åtgärder som vidarefaktureras samt kostnader för fastighetsskötsel. 
Engångskostnader under motsvarande period föregående år 
om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har 
ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Direkta 
fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 3,3 mkr (2,3) och 
för förvärvade fastigheter till 6,5 mkr (0,7).
Driftöverskott
Totala driftöverskottet ökade till 644,4 mkr (549,9). Överskottsgraden 
ökade till 82,5 procent (81,5). Överskottsgraden för jämförbart bestånd 
uppgick till 83,1 procent (82,1).
Utveckling hyresintäkter
Belopp i mkr jan - sep 
2023
jan - sep 
2022
Förändring  
%
Jämförbart bestånd 702,2 644,2 9,0
Engångsersättningar 6,5 15,9
Projektfastigheter 26,0 12,5
Förvärvade fastigheter 39,5 1,3
Övrigt 7,2 0,8
Hyresintäkter 781,4 674,7 15,8
Utveckling fastighetskostnader
Belopp i mkr jan - sep 
2023
jan - sep 
2022
Förändring  
%
Jämförbart bestånd 116,8 105,3 10,9
Engångskostnader - 10,3
Projektfastigheter 3,3 2,3
Förvärvade fastigheter 6,5 0,7
Övrigt 5,8 2,2
Direkta fastighetskostnader 132,4 120,7 9,8
Fastighetsadministration 4,5 4,1
Fastighetskostnader 136,9 124,7 9,8
Nyckeltal verksamheten jan - sep
2023
jan - sep
2022
helår
2022
Hyresintäkter, mkr 781,4 674,7 918,3
Driftöverskott, mkr 644,4 549,9 738,7
Överskottsgrad, % 82,5 81,5 80,4
Förvaltningsresultat, mkr 402,5 383,7 497,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -294,2 135,7 143,2
Värdeförändringar derivatinstrument, mkr 30,5 665,0 639,3
Skatt, mkr -44,2 -318,1 -374,3
Periodens resultat, mkr 94,6 866,3 905,6
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 27 - 30.

===== SIDA 12 =====

0
50
100
150
200
250
300
Hyresintäkter Driftöverskott
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
Förvaltningsresultat
12DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsut-
vecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- och 
ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under perioden till 
40,8 mkr (43,0).
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -201,2 mkr (-123,3),  
varav finansiella intäkter om 11,0 mkr (3,5) och räntekostnader om 
212,2 mkr (126,7). Ökningen av finansiella intäkter avser främst utlåning 
till intressebolag. Ökningen av räntekostnader beror dels på en högre 
genomsnittsränta, dels på en högre lånevolym till följd av investeringar 
i projektportföljen.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning uppgick till 
3,36 procent (2,00) vid utgången av perioden. Ränta exklusive 
outnyttjade krediter uppgick till 3,31 procent (1,91).
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 402,5 mkr (383,7).
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 138,8 mkr (1 184,4) har påverkats negativt 
av värdeförändringar på fastigheter med -294,2 mkr (135,7), främst 
förklarat av höjda avkastningskrav vilket påverkat -418,2 mkr och 
ett ökat värde på projektfastigheter om 123,9 mkr. Orealiserade 
värdeförändringar på derivat uppgick till 30,5 mkr (665,0) drivet av nya 
derivat och stigande långa räntor. Koncernen redovisade för perioden 
en skatt om -44,2 mkr (-318,1), varav -15,9 mkr (-233,9) är relaterat  
till förändring i uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 352,6 mkr (1 205,2). Förändringen 
beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat 
samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 94,6 mkr (866,3), varav 
innehav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till 9,3 mkr 
(0,0).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 377,0 mkr 
(332,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år 
förklaras huvudsakligen av ett högre driftöverskott.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -1 942,4 mkr 
(-1 351,3) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt, 
förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. 
Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till 
intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 1 
594,4 mkr (1 124,6) vilket främst förklaras av nyupptagna lån och därtill 
påverkats negativt av amortering av lån samt utdelning på aktier.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 29,0 mkr (105,3) och likvida 
medel uppgick den 30 september 2023 till 243,5 mkr (303,0).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr
Värdeförändringar fastigheter
Belopp i mkr jan - sep
2023
jan - sep
2022
jul - sep
2023
jul - sep
2022
Projekt 123,9 226,7 42,7 35,3
Förändring avkastningskrav/kalkylränta -418,2 -95,3 -147,0 -73,4
Förvärv - 4,3 - -
Värdeförändringar fastigheter -294,2 135,7 -104,3 -38,1

===== SIDA 13 =====

13DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
FINANSIERING
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %Kapitalstruktur
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 30 september 2023 till 8 860,5 mkr (8 990,0) 
varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 309,3 mkr 
(303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier 
vid periodens utgång uppgick till 7 268,0 mkr (7 415,8) motsvarande 
49,03 kr (50,03) per aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga 
substansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 
33,00 kr per aktie.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscertifikat och 
säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften 
som backup-faciliteter om totalt 6 200 mkr varav 2 500 mkr förfaller 
2024, 500 mkr förfaller 2025, 1 700 mkr förfaller 2026, 500 mkr 
förfaller 2027 och 1 000 mkr förfaller 2028. 
Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens 
utgång till 8 336,1 mkr (7 858,2). De långfristiga skulderna utgörs av 
obligationslån om totalt 3 350 mkr varav 2 150 mkr förfaller 2025 och 
1 200 mkr förfaller 2026, samt fyra säkerställda lån om 825 mkr, 
450 mkr, 296 mkr och 410 mkr som förfaller under åren 2026, 2027, 
2030 och 2037 samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt 
banklån) om 3 005 mkr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick 
till 4 061,0 mkr (2 715) och består av två säkerställda banklån om 
100 mkr och 850 mkr samt utnyttjade backup-faciliteteter om 
1 270 mkr, obligationslån om totalt 300 mkr som förfaller 2024 samt 
företagscertifikat om 1 541 mkr med förfall löpande under 2023 och 
2024. Därtill finns outnyttjade backup-faciliteter om 1 925 mkr 
(2 500).
Finansiella nyckeltal Finanspolicy jan - sep
2023
jan - sep
2022
helår
2022
Räntebärande skuld, mkr - 12 397 10 459 10 573
Nettoskuld, mkr - 12 154 10 156 10 359
Soliditet, % - 38,1 42,2 41,7
Belåningsgrad, % < 60,0 55,4 51,1 51,0
Andel säkerställd skuld, % < 30,0 31,0 19,0 24,2
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 3,0 4,2 3,9
Kapitalbindning, år > 2,0 2,6 2,5 2,3
Räntebindning, år > 2,0 2,4 3,5 3,0
Genomsnittlig ränta, % - 3,36 2,00 2,53
Genomsnittlig ränta exkl outnyttjade kreditfaciliteter, % - 3,31 1,91 2,48
Genomsnittlig ränta exkl räntederivat, % - 5,24 2,60 3,59
Verkligt värde på derivat, mkr - 719 715 689
Övrigt
9%
Kortfristiga 
räntebärande 
skulder
17%
Långfristiga 
räntebärande skulder
36%
Eget kapital
38%
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
Företagscertifikat
ObligationSäkerställd skuld
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
0%
1%
2%
3%
4%
Genomsnittlig ränta

===== SIDA 14 =====

40%
45%
50%
55%
60%
Belåningsgrad
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
RäntebindningKapitalbindning
14DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Belåningsgraden vid periodens utgång uppgick till 55,4 procent 
(51,0). Andelen säkerställd skuld uppgick till 31 procent (24,2), vilket 
överstiger begränsningen i finanspolicyn med 1 procentenhet. 
Koncernens MTN-program och Nordic Credit Rating stipulerar dock 
en säkerställd skuld om maximalt 40 procent, vilket bolagsledningen 
fortsatt bedömer kunna efterlevas. Den 30 september 2023 uppgick 
den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,6 år (2,3) och 
räntebindningstiden till 2,4 år (3,0). Genomsnittlig ränta uppgick till 
3,36 procent (2,00). Ränta på extern upplåning exklusive outnyttjade 
krediter uppgick vid periodens utgång till 3,31 procent (1,91). En 
ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle 
öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,33 procent (+0,37) 
och de finansiella kostnaderna med 41,5 mkr (38,8) på årsbasis. 
Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 3,0 ggr (4,2).
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter 
från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga 
kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke 
säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument 
i form av främst ränteswapkontrakt. Den 30 september 2023 fanns 
derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 7 800 mkr 
(6 000). Dessa avser ränteswapkontrakt där rörlig ränta växlas mot 
en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där 
motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under 
ytterligare ett antal år. Vid periodens utgång hade derivatportföljen 
ett verkligt värde om 719,5 mkr (688,9). Räntekostnaden redovisas 
löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt 
värde redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter 
”Förvaltningsresultatet” . Orealiserade värdeförändringar på derivaten 
uppgick till 30,5 mkr (665,0) under perioden.
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och år
Kreditförfallostruktur per 30 september 2023, mkr
Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 
ränte-
bärande 
skulder
Out-
nyttjade 
krediter
Summa 
tillgängliga 
krediter
0-1 år 2 220 1 841 4 061 230 4 291
1-2 år 950 2 150 3 100 50 3 150
2-3 år 2 305 1 200 3 505 145 3 650
3-4 år 575 - 575 500 1 075
4-5 år 450 - 450 1 000 1 450
> 5 år 706 - 706 - 706
Totalt 7 206 5 191 12 397 1 925 14 322
Ränteförfallostruktur per 30 september 2023, inkl derivat
Förfallotidpunkt  
 
mkr
Genomsnittlig 
ränta 
%
Genomsnittlig 
räntebindning 
år
0-1 år 4 147 5,30 0,3
1-2 år 800 1,58 0,9
2-3 år 1 500 3,50 1,6
3-4 år 1 500 2,41 2,7
4-5 år 950 1,77 3,5
> 5 år 3 500 2,08 4,5
Summa/genomsnitt 12 397 3,31 2,4
Outnyttjade 
kreditfaciliteter 1 925 0,32 -
Totalt inkl outnyttjade 
kreditfaciliteter
14 322 3,36 2,4
Räntederivat - Koncernen
Rörlig ränta
%
Fast ränta 
%
Nominellt 
belopp 
mkr
Verkligt 
värde 
mkr
2024 4,06 0,35 800 26,7
2025 4,06 2,25 1 500 41,3
2026 4,06 1,16 1 500 81,8
2027 4,06 0,18 500 56,7
2028 4,06 0,93 1 000 115,7
2029 4,06 0,61 500 72,9
2030 4,06 0,32 500 89,4
2031 4,06 0,80 500 85,8
2032 4,06 1,33 1 000 149,2
Totalt 7 800 719,5

===== SIDA 15 =====

15DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
KVARTALSÖVERSIKT
Resultaträkning
Belopp i mkr Q3
2023
Q2
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Hyresintäkter 260 262 259 244 222 221 232 193 185
Fastighetskostnader -40 -46 -51 -55 -38 -40 -47 -39 -27
Driftöverskott 220 217 207 189 184 182 184 155 158
Centrala kostnader -13 -15 -13 -21 -15 -15 -13 -15 -19
Resultat före finansiella poster 207 202 194 168 169 167 171 140 140
Finansiella intäkter och kostnader -70 -72 -59 -54 -46 -41 -36 -34 -31
Förvaltningsresultat 137 130 135 114 123 126 135 107 109
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -104 -263 74 8 -38 78 96 620 1 044
varav värdeförändring projektfastigheter 43 -28 94 134 35 89 86 134 420
Värdeförändring derivatinstrument 44 79 -92 -26 101 255 309 37 29
Resultat före skatt 77 -55 116 96 186 458 541 763 1 182
Skatt -63 62 -43 -56 -64 -114 -140 -142 -255
Periodens resultat 14 7 73 39 122 344 400 622 927
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 4 70 37 122 344 400 622 927
varav innehav utan bestämmande inflytande 3 4 3 2 - - - - -
Balansräkning
Belopp i mkr Q3
2023
Q2
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Förvaltningsfastigheter 21 393 21 100 20 649 20 158 19 729 18 643 18 260 17 797 14 568
Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109 109 109 109 109 109 109 123 -
Övriga anläggningstillgångar 136 136 137 25 26 25 9 5 3
Andelar i intressebolag 4 4 3 3 3 3 2 2 2
Fordran på intressebolag 422 413 400 130 122 103 88 63 46
Derivatinstrument 719 675 596 689 715 614 359 50 13
Nyttjanderättstillgångar 24 26 27 28 30 33 35 35 -
Övriga långsfristiga fordringar 4 4 4 4 4 4 4 94 94
Kortfristiga fordringar 212 205 230 190 224 213 191 171 211
Likvida medel 244 273 179 215 303 212 199 198 151
Totala tillgångar 23 267 22 945 22 334 21 550 21 265 19 958 19 256 18 539 15 087
Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare
8 551 8 569 8 728 8 686 8 678 8 582 7 582 7 206 6 335
Innehav utan bestämmande inflytande 309 310 306 304 302 - - - -
Uppskjuten skatteskuld 1 353 1 306 1 362 1 335 1 205 1 167 1 083 971 821
Räntebärande skulder 12 397 12 124 11 238 10 573 10 459 9 631 10 040 9 814 7 568
Leasingskulder 121 123 124 125 127 129 131 143 -
Övriga skulder 536 514 576 527 493 449 421 405 363
Totalt eget kapital och skulder 23 267 22 945 22 334 21 550 21 265 19 958 19 256 18 539 15 087

===== SIDA 16 =====

16DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Nyckeltal
Q3
2023
Q2 
2023
Q1  
2023
Q4  
2022
Q3  
2022
Q2  
2022
Q1  
2022
Q4  
2021
Q3  
2021
Fastighets- och operativa nyckeltal
Direktavkastning, % 4,9 4,8 4,7 4,7 4,3 4,3 4,3 4,4 4,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 97,8 97,8 97,9 97,5 97,8 98,5 99,0 98,5
Överskottsgrad, % 84,7 82,6 80,2 77,5 83,0 82,1 79,5 80,0 85,4
Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 95,0 94,8 94,8 95,1 94,9 93,4 94,0 92,4
Återstående kontraktstid, år 5,9 5,7 5,8 5,9 6,0 6,0 5,8 6,0 5,7
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad1), % 55,4 54,7 52,2 51,0 51,1 50,2 53,6 53,8 50,9
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 2,8 3,4 3,1 3,7 4,1 5,0 4,3 4,5
Genomsnittlig ränta, % 3,36 3,23 2,78 2,53 2,00 1,71 1,49 1,31 1,60
Soliditet, % 38,1 38,7 40,4 41,7 40,8 43,0 39,4 38,9 42,0
Aktierelateraterade nyckeltal
Justerat långsiktigt substansvärde per  
A- och B-aktie, kr
49,03 49,13 51,12 50,03 48,92 48,70 48,16 46,87 41,50
Justerat förvaltningsresultat per 
A- och B-aktie, kr
0,73 0,68 0,72 0,57 0,66 0,73 0,80 0,62 0,63
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har 
inkluderats i beräkningsbasen.

===== SIDA 17 =====

17DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
FINANSIELLA RAPPORTER 
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr jul - sep
2023
jul - sep 
2022
jan - sep
2023
jan - sep 
2022
okt 2022 -
sep 2023
helår 
2022
Hyresintäkter 260,3 221,7 781,4 674,7 1 024,9 918,3
Fastighetskostnader, varav -39,9 -37,7 -136,9 -124,7 -191,8 -179,6
Driftkostnader -24,8 -23,7 -94,2 -75,9 -130,9 -112,6
Underhållskostnader -9,2 -6,7 -23,5 -30,2 -34,9 -41,6
Fastighetsskatt -4,9 -6,1 -14,7 -14,5 -19,8 -19,6
Uthyrnings- och fastighetsadministration -1,0 -1,2 -4,5 -4,1 -6,2 -5,8
Driftöverskott 220,4 184,0 644,4 549,9 833,1 738,7
Centrala kostnader -13,1 -15,0 -40,8 -43,0 -61,4 -63,5
Resultat före finansiella poster 207,3 169,1 603,6 507,0 771,7 675,2
Finansiella intäkter 4,1 0,9 11,0 3,5 12,1 4,6
Räntekostnader -73,0 -46,3 -209,3 -123,5 -263,9 -178,1
Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång -0,9 -1,0 -2,9 -3,2 -3,8 -4,2
Förvaltningsresultat 137,5 122,8 402,5 383,7 516,2 497,4
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade -104,3 -38,1 -294,2 135,7 -286,7 143,2
Derivatinstrument, orealiserade 44,0 101,1 30,5 665,0 4,8 639,3
Resultat före skatt 77,3 185,7 138,8 1 184,4 234,3 1 279,9
Skatt -62,9 -63,9 -44,2 -318,1 -100,4 -374,3
Periodens resultat 14,4 121,8 94,6 866,3 133,9 905,6
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 11,3 121,8 85,3 866,3 122,6 903,6
Innehav utan bestämmande inflytande1) 3,1 - 9,3 - 11,2 2,0
Periodens resultat 14,4 121,8 94,6 866,3 133,9 905,6
Resultat per A- och B-aktie2) -0,12 0,65 -0,01 5,56 0,00 5,58
Resultat per D-aktie2) 0,50 0,50 1,50 1,50 2,00 1,93
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent.
2) Inga utspädande instrument förekommer.

===== SIDA 18 =====

18DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Koncernens balansräkning
Belopp i mkr 30 sep
2023
30 sep 
2022
31 dec
2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 21 393,3 19 729,2 20 157,7
Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 109,0
Övriga anläggningstillgångar 135,6 25,5 25,3
Andelar i intressebolag 3,9 3,2 3,2
Fordran på intressebolag 422,1 122,0 130,0
Derivat 719,5 714,7 688,9
Nyttjanderättstillgångar 23,8 30,4 28,2
Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8
Summa anläggningstillgångar 22 811,0 20 737,8 21 146,1
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 212,1 223,9 189,6
Likvida medel 243,5 303,0 214,7
Summa omsättningstillgångar 455,6 526,8 404,3
Summa tillgångar 23 266,6 21 264,6 21 550,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital 22,9 22,9 22,9
Övrigt tillskjutet kapital 4 882,0 4 134,0 4 882,0
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 3 646,4 4 521,1 3 781,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 8 551,3 8 678,0 8 686,4
Innehav utan bestämmande inflytande1) 309,3 301,6 303,6
Summa eget kapital 8 860,5 8 979,6 8 990,0
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 1 352,6 1 205,2 1 334,7
Räntebärande skulder 8 336,1 4 362,3 7 858,2
Leasingskuld 120,7 127,2 125,4
Avsättningar 2,7 2,7 2,7
Summa långfristiga skulder 9 812,1 5 697,4 9 321,0 
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 061,0 6 097,1 2 715,0
Övriga skulder 533,1 490,6 524,4
Summa kortfristiga skulder 4 594,1 6 587,7 3 239,4
Summa eget kapital och skulder 23 266,6 21 264,6 21 550,4
1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent.

===== SIDA 19 =====

19DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Koncernens förändring i eget kapital
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserat 
resultat inkl 
periodens 
resultat 
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5
Periodens totalresultat - - 866,3 866,3 - 866,3
Nyemission 2,0 - 748,0 750,0 - 750,0
Utdelning - - -144,8 -144,8 - -144,8
Förvärv av delägda bolag - - - - 301,6 301,6
Utgående eget kapital 2022-09-30 22,9 4 134,0 4 521,1 8 678,0 301,6 8 979,6
Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5
Periodens totalresultat - - 903,6 903,6 2,0 905,6
Nyemission 2,0 748,0 - 750,0 - 750,0
Utdelning - - -173,7 -173,7 - -173,7
Förvärv av delägda bolag - - - - 301,6 301,6
Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0
Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0
Periodens totalresultat - - 85,3 85,3 9,3 94,6
Utdelning - - -220,5 -220,5 -3,6 -224,1
Utgående eget kapital 2023-09-30 22,9 4 882,0 3 646,4 8 551,3 309,3 8 860,5

===== SIDA 20 =====

20DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i mkr jul - sep
2023
jul - sep
2022
jan - sep
2023
jan - sep
2022
helår
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 77,3 185,7 138,8 1 184,4 1 279,9
Avskrivningar på inventarier 2,7 2,3 8,2 7,3 9,9
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 104,3 38,1 294,2 -135,7 -143,2
Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -44,0 -101,1 -30,6 -665,0 -639,3
Betald skatt -5,0 -3,9 -19,2 -19,2 -6,7
Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital
135,2 121,1 391,3 371,7 500,6
Förändring av kortfristiga fordringar 3,3 -0,5 16,5 -22,0 -21,2
Förändring av kortfristiga skulder 0,7 9,6 -30,8 -17,8 110,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 139,2 130,2 377,0 332,0 590,0
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -438,3 - -593,4 -593,4
Investeringar i befintliga fastigheter -397,6 -246,6 -1 529,6 -662,8 -1 083,7
Förvärv av dotterbolag1) - - -118,1 - -
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2,1 -4,2 -7,0 -20,2 -22,0
Ökning av långfristiga fordringar -7,8 -30,1 -287,7 -75,0 -104,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -407,5 -719,2 -1 942,4 -1 351,3 -1 803,3
Finansieringsverksamheten
Nyupptagning av lån 1 051,0 1 960,0 2 886,0 2 435,0 3 635,0
Nyemission - - - 750,0 750,0
Amortering av lån -778,1 -1 254,1 -1 062,2 -1 912,2 -2 976,2
Amortering av leasingskuld -1,5 -1,2 -5,4 -3,6 -4,8
Utdelning -32,6 -25,4 -224,1 -144,7 -173,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 238,9 679,5 1 594,4 1 124,6 1 230,3
Periodens kassaflöde -29,4 90,6 29,0 105,3 17,0
Likvida medel vid periodens början 272,9 212,4 214,7 197,7 197,7
Likvida medel vid periodens slut 243,5 303,0 243,5 303,0 214,7
Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten -88,9 -47,3 -165,7 -126,7 -182,3
Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten 1,0 0,9 2,2 3,5 1,4
1) Avser förvärv av vattenkraftverk

===== SIDA 21 =====

21DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal 
defineras på sidorna 29-30 och avstämningstabeller på sidorna 27-28.
NYCKELTAL
jul - sep
2023
jul - sep
2022
jan  - sep
2023
jan - sep
2022
helår
2022
Fastighets- och operativa nyckeltal
Fastighetsvärde, mkr 21 393,3 19 729,2 21 393,3 19 729,2 20 157,7
Direktavkastning, % 4,9 4,3 4,9 4,3 4,7
Uthyrningsbar area, kvm 494 216 492 539 494 216 492 539 493 893
Hyresvärde, kr per kvm 2 105 1 912 2 105 1 912 2 089
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 97,5 98,2 97,5 97,9
Överskottsgrad, % 84,7 83,0 82,5 81,5 80,4
Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 95,1 94,8 95,1 94,8
Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år 5,9 6,0 5,9 6,0 5,9
Nettoinvesteringar, mkr 397,6 1 124,5 1 529,5 1 256,2 1 677,1
Förvaltningsresultat, mkr 137,5 122,8 402,5 383,7 497,4
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad1), % 55,4 51,1 55,4 51,1 51,0
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,7 3,0 4,2 3,9
Kapitalbindning, år 2,6 2,5 2,6 2,5 2,3
Räntebindning, år 2,4 3,5 2,4 3,5 3,0
Genomsnittlig ränta, % 3,36 2,00 3,36 2,00 2,53
Genomsnittlig ränta exkl ounyttjade kreditfaciliteter, % 3,31 1,91 3,31 1,91 2,48
Andel säkerställd skuld, % 31,0 19,0 31,0 19,0 24,2
Soliditet, % 38,1 42,2 38,1 42,2 41,7
Nyckeltal per A- och B-aktie
Justerat långsiktigt substansvärde, kr 49,03 48,92 49,03 48,92 50,03
Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde2), % 1,6 0,5 -0,2 4,4 7,7
Justerat förvaltningsresultat, kr 0,73 0,66 2,13 2,19 2,74
Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % 11,2 4,0 -2,3 17,8 11,1
Utdelning, kr - - 0,90 0,50 0,46
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr -0,12 0,65 -0,01 5,56 5,58
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 148,2
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 148,2 148,2 148,2 141,4 143,1
Nyckeltal per D-aktie
Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 33,00
Resultat, kr 0,50 0,50 1,50 1,50 1,93
Utdelning, kr 0,50 0,50 1,50 1,50 1,80
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 58,1 58,1 58,1 58,1 58,1
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 58,1 58,1 58,1 53,1 54,3
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.

===== SIDA 22 =====

22DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Belopp i mkr jan -sep
2023
jan - sep
2022
helår 
2022
Intäkter 54,5 51,4 69,4
Administrationskostnader -48,9 -52,0 -76,5
Rörelseresultat 5,6 -0,6 -7,0
Ränteintäkter 361,8 322,2 436,9
Räntekostnader -250,2 -122,0 -184,4
Resultat efter finansiella poster 117,3 198,9 245,4
Bokslutsdispositioner
Periodiseringsfond - - 3,8
Koncernbidrag - - -43,1
Resultat före skatt 117,3 198,9 206,1
Skatt - - -
Periodens resultat 117,3 198,9 206,1
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Inventarier 1,3 1,7 1,6
Andelar i dotterbolag 6 740,5 6 334,0 6 399,1
Andelar i intressebolag 4,1 3,4 3,4
Fordran på intressebolag 422,1 122,0 130,0
Fordran på dotterbolag 9 099,7 7 832,6 8 332,6
Uppskjuten skattefordran 5,1 5,1 5,1
Övriga långfristiga fordringar 3,8 3,8 3,8
Summa anläggningstillgångar 16 276,5 14 302,7 14 875,6
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 5 585,8 4 045,8 6 230,1
Övriga kortfristiga fordringar 86,9 63,9 52,7
Förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 
49,3 15,0 7,2
Kassa och bank 214,5 303,0 218,3
Summa omsättningstillgångar 5 936,5 4 427,7 6  508,3
Summa tillgångar 22 213,0 18 730,3 21 383,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital 22,9 22,9 22,9
Fritt eget kapital 4 504,9 4 630,0 4 608,2
Summa eget kapital 4 527,9 4 652,9 4 631,1
Obeskattade reserver 26,5 30,2 26,5
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 8 336,1 4 362,3 7 858,2
Summa långfristiga skulder 8 336,1 4 362,3 7 858,2
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 3 961,0 5 975,0 2 615,0
Skulder koncernföretag 5 267,2 3 667,1 6 199,0
Upplupna kostnader och förutbe-
talda intäkter
69,4 20,5 33,7
Övriga kortfristiga skulder 25,0 22,2 20,4
Summa kortfristiga skulder 9 322,6 9 684,9 8 868,1
Summa eget kapital och skulder 22 213,0 18 730,3 21 383,9

===== SIDA 23 =====

23DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika 
aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A 
berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D 
berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. 
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den 
sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 
2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora 
delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, 
juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 
29 december 2023.
Aktieägare den 30 september 2023
AKTIEN OCH ÄGARNA
Aktieägare Serie A Serie B Serie D Kapital % Röster %
Henrik Lindekrantz privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0
Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0
Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 20 386 920 13 405 742 16,4 12,8
Saab Pensionsstiftelse 19 177 840 6 467 361 12,4 9,7
Volvo Pensionsstiftelse 16 485 124 5 832 111 10,8 8,5
Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 15 997 108 5 389 457 10,4 8,1
Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening 10 193 462 6 702 871 8,2 6,4
Östersjöstiftelsen 11 765 006 4 096 001 7,7 6,0
Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 11 359 450 3 772 637 7,3 5,7
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 9 598 248 3 233 694 6,2 4,9
10 största ägare 6 390 000 124 928 378 48 899 874 87,4 90,1
Övriga aktieägare 16 915 558 9 172 416 12,6 9,9
Totalt 6 390 000 141 843 936 58 072 290 100,0 100,0

===== SIDA 24 =====

24DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 30 september 2023 till  
49 personer (50), inkluderande anställda i moderbolaget och dess 
dotterbolag.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden 
januari-september till 54,5 mkr (51,4) och rörelseresultatet uppgick 
till 5,6 mkr (-0,6). Finansnettot om 111,7 mkr (200,2) bestod av 
interna ränteintäkter från dotterbolagen om 351,7 mkr (318,7), övriga 
finansiella intäkter om 10,0 mkr (3,5) och externa räntekostnader 
om 250,2 mkr (122,0). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt 
till 117,3 mkr (198,9). Moderbolagets anläggningstillgångar består till 
största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, 
totalt uppgående till 16 276, 5 mkr (14 875,6). Externa räntebärande lån 
uppgick till 12 297,1 mkr (10 473,2).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas 
börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget 
inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband 
med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och 
kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning 
i bolagets årsredovisning 2022. Förberedelsearbetet under 2023 har 
pausats med anledning av det rådande marknadsläget.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag 
som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom 
Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår 
till 3,2 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Bolagsledningen övervakar och utvärderar kontinuerligt de 
väsentliga risker som Intea är utsatt för. Den rådande konflikten 
i Ukraina, det försämrade säkerhetsläget, den höga inflationen 
med ökade energipriser, problem i leveranskedjorna och högre 
räntor påverkar bolagets lönsamhet. Då Intea nästan uteslutande 
har offentliga hyresgäster förväntas dock bolagets hyresintäkter 
påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är 
i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för 
bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna 
bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning 
gör att Intea har begränsad exponering för höjda kreditmarginaler 
och höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte 
kommer att kortsiktigt påverkas negativt i någon större omfattning 
samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget 
bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda 
risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på 
kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. 
Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende 
risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även 
moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2022 
års årsredovisning, sidorna 48-52.
Redovisningsprinciper 
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav 
i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget 
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, 
Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom 
i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprinciper implementerats 
avseende IAS 23. Den del av räntekostnaden som avser ränta under 
produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. 
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för 
generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats 
retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. 
Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade 
jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga 
placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder 
utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde.
Värdering fastigheter 
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. 
Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av 
värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från 
oberoende värderingsinstitut. De externa värderingarna görs 
normalt i det andra respektive fjärde kvartalet. Verkligt värde har 
fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och 
ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt 
värdehierarkin enligt IFRS 13.  
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 
-294,2 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av 
pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner 
sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska 
kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De 
avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med 
förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat 
bygglov.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och 
värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, Vd, 0732-08 81 02
Magnus Ekström, CFO, 0705-49 86 02

===== SIDA 25 =====

25DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en 
rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför.
Stockholm den 26 oktober 2023 
Intea Fastigheter AB (publ) 
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av bolagets 
revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) 
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 2023-10-26 12:00 CET.

===== SIDA 26 =====

26DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
GRANSKNINGSRAPPORT
Till styrelsen i Intea Fastigheter AB (publ)
Org. nr 559027-5656
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Intea 
Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen 
och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översikt-
lig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en 
betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i 
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan 
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på 
en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 26 oktober 2023
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor

===== SIDA 27 =====

27DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Underlag till nyckeltal
jul - sep
2023
jul - sep
2022
jan - sep
2023
jan - sep
2022 
helår 
2022
Fastighets- och operativa nyckeltal
Andel offentliga hyresgäster, %
Kontrakterad hyra, offentliga  hyresgäster, mkr 968,7 873,9 968,7 873,9 957,5
(/) Kontrakterad hyra, totalt, mkr 1 021,4 918,5 1 021,4 918,5 1 009,9
Andel offentliga hyresgäster, % 94,8 95,1 94,8 95,1 94,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr 1 021,4 918,5 1 021,4 918,5 1 009,9
(/) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 1 040,1 942,0 1 040,1 942,0 1 031,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 97,5 98,2 97,5 97,9
Nettoinvesteringar, mkr
Förvärv under perioden, mkr - 871,0 300,1 593,4 593,4
Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 397,6 253,5 1 229,5 662,8 1 083,7
Nettoinvesteringar, mkr 397,6 1 124,5 1 529,6 1 256,2 1 677,1
Överskottsgrad, %
Periodens driftsöverskott, mkr 220,4 184,0 644,4 549,9 738,7
(/) Periodens hyresintäkter, mkr 260,3 221,7 781,4 674,7 918,3
Överskottsgrad, % 84,7 83,0 82,5 81,5 80,4
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder1), mkr 12 397,1 10 459,4 12 397,1 10 459,4 10 573,2
(-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -243,5 -303,0 -243,5 -303,0 -214,7
Nettoskuld, mkr 12 153,5 10 156,4 12 153,5 10 156,4 10 358,6
Verkligt värde fastigheter, mkr 21 393,3 19 729,2 21 393,3 19 729,2 20 157,7
Andelar i intresseföretag, mkr 3,9 3,2 3,9 3,2 3,2
Fordran på intresseföretag, mkr 422,1 122,0 422,1 122,0 130,0
Övriga anläggningstillgångar, mkr 135,6 25,5 135,6 25,5 25,3
(/) Summa, mkr 21 954,9 19 879,9 21 954,9 19 879,9 20 316,2
Belåningsgrad, % 55,4 51,1 55,4 51,1 51,0
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 8 551,2 8 678,0 8 551,2 8 678,0 8 686,4
   varav D-aktier, mkr -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4
Uppskjuten skatt, mkr 1 352,6 1 205,2 1 352,6 1 205,2 1 334,7
Derivat, mkr -719,5 -714,7 -719,5 -714,7 -688,9
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 7 268,0 7 252,3 7 268,0 7 252,3 7 415,8
1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt  
European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och 
ställning.

===== SIDA 28 =====

28DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
jul - sep
2023
jul - sep
2022
jan - sep
2023
jan - sep
2022
helår 
2022
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
Räntekostnad på årsbasis vid utgången av perioden, mkr 416,0 209,3 416,0 209,3 267,5
(/) Räntebärande skuld1) vid periodens utgång enligt balansräkningen, 
mkr
12 397,1 10 459,4 12 397,1 10 459,4 10 573,2
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,36 2,00 3,36 2,00 2,53
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster, mkr 207,3 169,1 603,6 507,0 675,2
(/) Periodens finansnetto exkl ränta tomträtt, mkr -68,9 -45,4 -198,3 -120,0 -173,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,7 3,0 4,2 3,9
Soliditet, %
Eget kapital, mkr 8 860,5 8 979,6 8 860,5 8 979,6 8 990,0
(/) Tillgångar, mkr 23 266,6 21 264,6 23 266,6 21 264,6 21 550,4
Soliditet, % 38,1 42,2 38,1 42,2 41,7
Aktierelaterade nyckeltal
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr
Förvaltningsresultat, mkr 137,5 122,8 402,5 383,7 497,4
(-) Utdelning D-aktier, mkr -29,0 -25,2 -87,1 -75,7 -104,8
Summa 108,5 97,5 315,4 311,2 392,6
(/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 148,2 148,2 148,2 141,4 143,1
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,73 0,66 2,13 2,19 2,74
Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr
Långsiktigt substansvärde, mkr 7 268,0 7 252,3 7 268,0 7 252,3 7 415,8
(/) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 148,2
Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 49,03 48,92 49,03 48,92 50,03
1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.

===== SIDA 29 =====

29DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
DEFINITIONER
Nyckeltal Definition Syfte
Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster 
dividerat med total kontrakterad årshyra.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade 
kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäk-
ter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre 
kreditrisk.
Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell 
efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i 
förekommande fall, likvida medel och kortfristiga 
placeringar i förhållande till fastigheternas verk-
liga värde, andelar i intressebolag, fordringar på 
intressebolag och övriga anläggningstillgångar.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finan-
siella risk och visar hur stor del av verksamheten 
som är finansierad med räntebärande skulder.
Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet 
per balansdagen i förhållande till fastighetsbestån-
dets värde per balansdagen med avdrag för värdet 
av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. 
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatge-
nerering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i 
förhållande till summan av kontrakterade intäkter, 
bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i 
förekommande fall rabatter på årsbasis.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjan-
degraden av bolagets uthyrbara ytor.
Hyresgästkategori Baserat på hyresgästernas verksamhet har 
indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, 
Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt 
Icke-offentliga.
Fastighetskategori Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad 
på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en 
fastighetskategori kan förekomma ytor som avser 
andra verksamheter än den huvudsakliga katego-
rin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, 
Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt 
Icke-offentliga.
Fastighetsvärde, mkr Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastig-
heter är redovisade enligt balansräkningen vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighets-
bestånd.
Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el 
som vidarefaktureras till hyresgästerna.
Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet.
Genomsnittlig ränta vid periodens 
utgång, %
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
exklusive, i förekommande fall, leasingskuld, 
inklusive kostnader för lånelöften och inklusive 
räntekupong i derivat. 
Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för 
bolagets räntebärande skulder.
Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter 
och vakanser på årsbasis.
Justerat förvaltningsresultat per A- 
och B-aktie, kr
Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, av-
drag för periodens resultat hänförligt till D-aktier 
i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
A- och B-aktier under perioden.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets 
förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för 
börsbolag enhetligt sätt.
Justerat långsiktigt substansvärde, 
mkr
Vid periodens utgång redovisat eget kapital hän-
förligt till moderbolagets aktieägare med åter-
läggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt 
balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 
kr per D-aktie multiplicerat med antalet uteståen-
de D-aktier.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och 
andra börsnoterade bolags långsiktiga substans-
värde som möjliggör analyser och jämförelser.

===== SIDA 30 =====

30DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Nyckeltal Definition Syfte
Justerat långsiktigt substansvärde per 
A- och B-aktie, kr
Långsiktigt substansvärde i relation till antalet 
utestående A- och B-aktier vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers 
andel av det långsiktiga substansvärdet.
Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara 
perioder och som inte har varit klassificerade som 
projektfastigheter under dessa perioder.
Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter 
avdrag för hyresrabatter och vakanser.
Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens 
utgång på räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa refinansierings-
risken. En lång löptid indikerar lägre refinansie-
ringsrisk.
Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar 
i förvaltningsfastigheter och projektfastigheter 
med justering för eventuella försäljningar under 
perioden.
Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå 
operativa mål.
Objekt En registerfastighet eller, i förekommande fall, om 
registerfastighet är bebyggd med flera byggnader 
i vilka de huvudsakliga användningarna varierar 
inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana 
byggnader objekt.
Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet 
bärs av stat, kommun eller regioner.
Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i 
bolagets intäkter.
Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där 
tomställning skett i syfte att omvandla och förädla 
fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även 
byggnad under uppförande samt fastighet med 
en investering uppgående till minst 20 procent av 
verkligt värde. Omklassificeringen från pro-
jektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 
januari året efter färdigställandet.
Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens 
utgång på räntebärande skulder, i förekommande 
fall, exklusive leasingskuld men inklusive ku-
pongränta på räntederivat.
Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En 
lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk.
Räntetäckningsgrad, ggr Periodens förvaltningsresultat i förhållande till 
periodens finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa 
hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för 
ränteförändringar.
Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande 
till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el 
som vidarefaktureras till hyresgästerna.
Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel 
av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad 
förbrukning, som produceras av egenägda sol- och 
vattenkraftverk.
Soliditet, % Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat 
med totala tillgångar.
Nyckeltalet används för att visa hur stor del av 
bolagets tillgångar som är finansierade med eget 
kapital och inkluderas för att investerare ska kun-
na bedöma bolagets kapitalstruktur.
Återstående kontraktstid offentliga, 
år
Genomsnittlig återstående kontraktstid för offent-
liga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra.
Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyres-
risk.

===== SIDA 31 =====

31DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2023
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12 , 111 57 Stockholm
www.intea.se
info@intea.se
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024
Årsredovisning 2023: 3 april 2024
Delårsrapport januari - mars 2024: 7 maj 2024
Årsstämma: 7 maj 2024
Delårsrapport januari - juni 2024: 17 juli 2024
Delårsrapport januari - september 2024: 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024: 20 februari 2025