FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL)
I februari tog John Mattson över förvaltningen i egen regi av Gravyren 1, Vinjetten 6 och
Kopparsticket 8 vid Gullmarsplan i Stockholm. Fastigheterna förvärvades under 2022.
Januari – mars 2023
■ Hyresintäkterna uppgick till 153,9 Mkr (153,2), en ökning med 0,4 procent.
■ Driftöverskottet uppgick till 101,1 Mkr (93,2), en ökning med 8,5 procent.
■ Förvaltningsresultatet uppgick till 29,4 Mkr (40,7), motsvarande 0,77 kr per aktie (1,11), en minskning med 30 procent per aktie.
■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -554,9 Mkr (271,8). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till -39,1 Mkr (118,7).
■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -492,4 Mkr (337,8), motsvarande -12,99 kr per aktie (9,11).
■ Fastighetsvärdet uppgick till 14 974,7 Mkr (16 890,6).
■ Investeringarna uppgick till 90,0 Mkr (724,3), varav 0 Mkr (643,2) avsåg fastighetsförvärv.
■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 6 071,8 Mkr (6 821,8). Detta motsvarar 160,22 kr per aktie (184,19), vilket är en minskning
med 13 procent per aktie.
DELÅRSRAPPORT
Q1
jan–mars
2023
Goda livsmiljöer över generationer
===== SIDA 2 =====
Q1 – 2023
Nyckeltal
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12 mån
apr 22–mar 23
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,6 97,1 96,6 95,9
Överskottsgrad, % 65,7 60,8 65,3 64,1
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5
Antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 58 291 86
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 153,9 153,2 621,5 620,9
Driftöverskott, Mkr 101,1 93,2 405,7 397,8
Förvaltningsresultat, Mkr 29,4 40,7 142,6 153,9
Genomsnittlig ränta, % 3,05 1,40 3,05 2,54
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 -18,68 3,30
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie, % 147,47 168,32 147,47 162,08
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02
Definitioner av nyckeltal , se sidan 23.
Väsentliga händelser under första kvartalet
■ I februari frånträddes två fastigheter på Lidingö med ett underliggande fastighetsvärde
om 262 miljoner kronor.
■ Under mars tecknades ett hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor med
Handelsbanken som långivare.
-13 % tillväxt
substansvärde
-30 % tillväxt
förvaltningsresultat
Uppföljning av finansiella mål Q1 2023 jämfört med Q1 2022*
PERIODEN I KORTHET
*De finansiella målen presenteras på sidan 4.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 2
===== SIDA 3 =====
VD-ORD
Per Nilsson,
vd John Mattson Fastighetsföretagen AB
Vårt proaktiva agerande ger resultat
Efter ett aktivt arbete med att ställa om verksamheten efter nya marknadsförutsättningar
förbättrades John Mattsons förvaltningsresultat med 15 miljoner kronor jämfört med
föregående kvartal. Räntetäckningsgraden förbättrades från 1,3 till 1,5. Osäkerheten
i vår omvärld kvarstår och bolaget fortsätter agera proaktivt och handlingskraftigt.
Starkt resultat trots stigande räntor
Efter årets första kvartal är det tydligt att
vårt kostnadsbesparingsprogram har haft
önskad effekt. Trots ett högt underliggande
kostnadstryck från hög inflation och ett
fastighetsbestånd som minskat genom
försäljningar ökade driftöverskottet med
8,5 procent från 93,2 miljoner kronor till
101,1 miljoner kronor och EBITDA ökade
med hela 17 procent jämfört med samma
period föregående år. Förvaltningsre-
sultatet om 29,4 miljoner kronor är lägre
jämfört med samma period föregående år
som följd av högre räntekostnader men
15 miljoner kronor högre jämfört med
föregående kvartal. Räntetäckningsgraden
förbättras från 1,3 för föregående kvartal
till 1,5 för årets första kvartal, trots ökade
räntekostnader under perioden. Tillväxten
i förvaltningsresultat per aktie blev -30
procent för perioden jämfört med samma
period föregående år.
Vi har under perioden haft fortsatt
sjunkande fastighetsvärden med en
värdeförändring om -3,5 procent. Värde-
förändringen är framför allt ett resultat av
stigande avkastningskrav som i genom-
snitt uppgår till 14 punkter. De ökade
avkastningskraven motverkas delvis
av värdeskapande inom vår förvaltning
och projektverksamhet. Vårt pågående
arbete med att effektivisera fastigheterna
bedöms påverka fastighetsvärden positivt
framöver.
Som en följd av den negativa värde-
utvecklingen minskade tillväxten i
lång siktigt substansvärde per aktie med
13 procent.
Vi levererar enligt vår plan
Under hösten 2022 initierade vi ett omfat-
tande kostnadsbesparingsprogram med
en förväntat effekt på förvaltningsresul-
tatet om 50 miljoner kronor från 2023 och
framåt. Besparingsprogrammet omfattar
genomförd personalneddragning, energi-
effektiviseringar samt översyn av våra
inköp. Det är mycket glädjande att se att
detta arbete går enligt plan och har givit
effekt. Kostnadsbesparingsprogrammet
tillsammans med ökade hyresintäkter för
2023 förväntas stärka resultatet ytter-
ligare framåt.
Resultatet av de årliga hyresförhand-
lingarna för våra bostäder kommer få
full effekt från andra kvartalet då de nya
hyrorna börjar gälla retroaktivt från
1 januari till 1 april. I vårt kommersiella
fastighetsbestånd har vi under första kvar-
talet haft en positiv nettouthyrning som
påverkar hyresintäkterna med tre miljoner
kronor under 2023. Även fastighetskostna-
derna förväntas minska för helåret då årets
första kvartal generellt har 15–20 procent
högre driftskostnader än genomsnittet för
året på grund av snö och kyla.
Positiva tecken i vår omvärld
Mycket tyder på att inflationstoppen
nu är nådd och att vi kan se lägre räntor
framöver. Innan räntorna sjunker kom-
mer de dock fortsätta att stiga. John
Mattson har minskat sin exponering mot
stigande marknadsräntor då vi har bundit
cirka 60-70 procent av våra lån i tre år.
Vi börjar nu att öka vår räntebindning
bortom dessa tre år. I april handlade vi upp
räntesäkringar med start om tre år till rän-
tan 2,6 procent, vilket är väsentligt lägre än
nuvarande rörliga räntor. Under perioden
refinansierade vi även lån om närmare en
miljard kronor. Lånen är hållbarhetslänkade
vilket skapar förutsättning för en lägre ränta.
Även energipriserna ser ut att falla
tillbaka. Vi har låst in elpriset för resterande
del av 2023 till ett pris som väsentligt under-
stiger det genomsnittliga spotpriset 2022.
Vi säkrar nu successivt in elpriset för 2024
och 2025 till ännu lägre nivåer.
Bostäder i bra lägen
Vi har under senare tid upplevt en ökad
efterfrågan på mindre lägenheter och
en något ökad förmedlingstid för större
lägenheter. Det förändrade beteendet vi ser
hos våra hyresgäster är sannolikt en effekt
av hushållens försämrade köpkraft. John
Mattsons fastigheter i tillväxtkommuner
med bra marknadslägen och hög betal-
ningsvilja från hyresgäster har fortsatt en
mycket låg risk för vakanser. En styrka nu
när Sverige sannolikt står inför en lågkon-
junktur som riskerar att dra ut på tiden.
Fortsatt värdeskapande
och proaktivitet
Vårt uppgraderings- och nyproduktions-
projekt i Örby i södra Stockholm fortlöper
enligt plan och förberedelser pågår för
inflyttning av den första etappen under
andra kvartalet 2023. Färdigställandet av
projektet kommer bidra positivt till förvalt-
ningsresultatet framöver.
Ett viktigt fokusområde framöver är
energieffektiviseringar där vi ser en stor
potential. Det är därför glädjande att vi nu
stärkt organisationen för att öka takten
inom detta område.
Trots att vi ser ljusningar i vår omvärld
är marknadsförutsättningarna fortsatt
utmanande. Det är mycket glädjande att
vi levererar enligt vår plan och att se våra
medarbetares engagemang och driv i detta
arbete. Vi behöver fortsätta vara handlings-
kraftiga och agera proaktivt.
Vårt kostnads-
besparingsprogram
har önskad effekt.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 3
===== SIDA 4 =====
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Affärsidé, mål och strategier
Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva
lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla,
genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer.
Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen uppgå
till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med
hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings-
behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel-
ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet
eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar – John Mattson
efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att:
■ belåningsgraden netto lång siktig inte ska
överstiga 50 procent, och
■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska
understiga 1,5 ggr.
Strategier
John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar
där hållbarhetsarbetet integreras i varje del.
Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra
fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten,
både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar
proaktivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effek-
tiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå
en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger
på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska
driftkostnaderna.
Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnader-
nas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver-
skott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt
konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksam-
het . Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder
i två steg, Larsbergsmodellen. Det första steget är en basuppgra-
dering med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska
status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering,
innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från
befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när
lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. Målsätt-
ningen är att totaluppgradera minst 100 lägenheter per år totalt
i beståndet. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna
och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen.
Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning
till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver
nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader på
befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verk-
samhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses.
Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mångfalden och varia-
tionen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt
genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attrakti-
viteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete
med de kommuner där vi är verksamma.
Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter
med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms-
regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv
sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och
områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt
attraktiva.
Finansiella mål
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per
aktie med minst 10 procent över en konjunktur cykel.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per
aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
-0,25
0,50
1,25
2,00
2,75
3,50
4,25
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
Q3
20
Q2
20
Q1
20
%KR
-60
-30
0
30
60
90
120
150
Kr/aktie Tillväxt Mål
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
0
50
100
150
200
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
Q3
20
Q2
20
Q1
20
%KR
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Kr/aktie Tillväxt Mål
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 4
===== SIDA 5 =====
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden för
hyres gäster och lokalsamhällen.
Mål
■ Trygga områden enligt de boende: högre än
bransch snittet för jämförbara områden.
■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än
bransch snittet.
Hållbarhetsmål
Under 2022 antog John Mattson nya långsiktiga hållbarhetsmål
inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av
bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. De nya målen ska
styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till
att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet
för hållbarhetsmålen redovisas i samband med delårsrapporten
för kvartal 4.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material
och effektiv avfallshantering reducerar klimat-
påverkan och ökar återvinningsgraden.
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets livscykel
är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil-
fria energislag och effektiv förvaltning reducerar
klimatpåverkan.
Mål
■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt-
husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med
minst 40 procent jämfört med basår 2021.
■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och
ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras
i linje med eller mer än genomsnittet för fastig-
hetsbranschen.
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare
som leverantörer är en förutsättning för trivsel
och engagemang.
Mål
■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation:
över genomsnittet för jämförbara bolag.
■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som
möjliggör att bolaget attraherar och behåller
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv.
Rekryterings-processen ska vara kompetens-
baserad, fri från diskriminerande föreställningar.
■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga
två tredjedelar inom bolaget, ledningen och
styrelsen.
■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:
högst tre procent.
■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro
mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser
både John Mattsons egen personal samt personal
som arbetar på uppdrag av John Mattson.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 5
===== SIDA 6 =====
FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetsbestånd
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
Fastighetsbeståndet per 31 mars 2023 Januari–mars 2023
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrningsgrad Hyres intäkter
Fastighets-
kostnader Drift överskott
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr
Lidingö 2 205 167 7 529 45 168 313 1 877 97,9 75 22 53
Norrort 1 068 80 1 900 23 830 107 1 339 91,6 25 13 12
City/Bromma 451 49 2 388 49 077 97 2 000 96,8 27 8 18
Söderort/Nacka 716 59 3 158 53 464 122 2 058 97,4 27 10 18
Summa fastigheter 4 440 354 14 975 42 285 639 1 803 96,6 154 53 101
John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet
i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq
Stockholm Mid Cap.
Våra områden
Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö,
Norrort, City/Bromma, Söderort/Nacka. Fastighets-
beståndet omfattar 4 440 hyreslägenheter. T otal uthyr-
bar area uppgår till 354 100 kvadratmeter, där bostäder
står för 82 procent.
Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950–
1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas.
Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig-
heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen.
Per 31 mars 2023 Hyresvärde Vakanser och rabatter Kontraktsvärde Uthyrningsgrad
Objekt Antal
Uthyrbar area,
tkvm
Hyresvärde,
Mkr Antal
Uthyrbar area,
tkvm
Vakans- och
rabattvärde,
Mkr Antal
Uthyrd area,
tkvm
Kontraktsvärde,
Mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Bostäder 4 440 291 486 119 7 6 4 321 284 480 98,8
Kommersiellt 63 130 12 12 51 119 91,2
P-platser 22 4 18 80,9
Summa 4 440 354 639 119 20 22 4 321 334 617 96,6
1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår.
4440 st
lägenheter
82 %
av uthyrbar area
utgörs av bostäder
354 tkvm
uthyrbar area
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 6
===== SIDA 7 =====
FASTIGHETSBESTÅND
Lidingö
På Lidingö finns John Mattsons största
förvaltningsområde, sett till både antal
lägenheter och till fastighetsvärde.
Fastigheterna består framför allt av
bostadsfastigheter i Larsbergsområdet
och i Käppala, dessa står för 95 procent
av total uthyrbar area. I de kommersiella
lokalerna bedrivs närservice- och utbild-
ningsverksamhet. I beståndet finns även
en utvecklingsfastighet där detaljplan
pågår samt identifierade potentiella
byggrätter. Majoriteten av fastigheterna
är uppförda under 1960-talet, men här
finns även nybyggda hus från 2000-talet
och framåt.
Bostäderna håller genomgående en
hög standard, 65 procent av beståndet är
totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga
lägenheter är basupp graderade, totalupp-
graderingar pågår löpande i både Lars-
berg och Käppala. Under perioden har 10
(58) lägenheter uppgraderats.
Planarbete pågår för nya bostäder
på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg på
Lidingö som går under projektnamnet
Ekporten. I Käppala utreds möjlig heterna
för nybyggnation av vindslägen heter på
befintlig bostadsfastighet, projektet är
i tidigt skede. Ytterligare ett antal poten-
tiella förtätningsprojekt är identifierade
i Larsberg och i Käppala.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Norrort
I Norrort utgörs John Mattsons förvalt-
ningsbestånd framför allt av bostads-
fastigheter i Sollentuna kommun i
områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik
och Tureberg. Den största andel av bygg-
naderna är uppförda under 1970-talet
men det finns också äldre, som är byggda
under 1940-och 1950 -talet samt nyare
som byggts under 1990-talet eller senare.
Planering för uppgradering av fastig-
heterna i Rotebro och Rotsunda pågår,
uppgradering planeras påbörjas i Rotebro
under 2024.
Produktion av ett bostadshus med 73
hyreslägenheter i området Vilunda i
centrala Upplands Väsby är färdigställd.
Fastigheten var fullt uthyrd i januari 2023.
Nyckeltal, Norrort Q1 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 80
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 339
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 91,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 23 830
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 39
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
City/Bromma
I City/Bromma utgörs John Mattsons
förvaltningsbestånd av fastigheter i bland
annat Slakthusområdet, Hammarby
Sjöstad, Johanneshov och Abrahamsberg.
Bostadsfastigheter står för 64 procent
av total uthyrbar area. Byggnaderna har
byggår från början av 1900-talet till 2017,
där de flesta är från 1940-talet. Av hela
fastighetsbeståndet har City/Bromma
störst andel kommersiella fastigheter med
23 procent av total uthyrbar area. I de
kommersiella fastigheterna finns lokaler
för närservice, kontor och samhälls-
verksamhet.
Utvecklingsfastigheter finns i
Abrahamsberg och i Söderstaden
(stadsutvecklingsområde bestående av
Globenområdet, Slakthusområdet och
Gullmarsplan-Nynäsvägen).
På fastigheten Geografiboken 1 i
Bromma är detaljplan antagen för bygg-
nation av ett vård- och omsorgsboende.
Byggstart planeras ske under 2024.
I det expansiva Slakthusområdet
i Söderstaden startade under första kvar-
talet 2022 planarbete för nybyggnation
av bostäder, med en preliminär byggstart
under 2026. John Mattsons tomträtter
har ett attraktivt läge vid den kommande
tunnelbaneuppgången i området.
Nyckeltal, City/Bromma Q1 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 31
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 020
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 97,5
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 55 006
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö Q1 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 159
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 812
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 98,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 44 896
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 68
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 7
===== SIDA 8 =====
FASTIGHETSBESTÅND
Söderort/Nacka
John Mattsons bestånd i Söderort
och Nacka är främst koncentrerat till
Hägerstensåsen, Västberga och Örby.
Bostadsfastigheter utgör 72 procent av
total uthyrbar area och består framför allt
av fastigheter uppförda under 1990-talet.
Kommersiella fastigheter utgör 17 pro-
cent av total uthyrbar area och består
främst av kontor, vård- och omsorg samt
närservice. Området har tre utvecklings-
fastigheter i olika skeden.
I Örby centrum pågår utveckling
av fastigheten Gengasen, ett nypro-
duktionsprojekt som innefattar hyres-
lägenheter, butikslokaler och LSS
boende. Projektet byggstartades 2021
och har beräknad inflytt under andra
halvan av 2023. Dessutom påbörjades
ett uppgraderingsprojekt av lägenheter
under andra kvartalet 2022.
I Örnsberg innehas en markanvisning
för projektet Pincetten där detaljplane-
arbete pågår för nybyggnation av 230
hyres- och bostadsrätter, lokaler och
en förskola.
På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen
vid Finnboda kaj i Nacka kommun, finns
en byggrätt där utveckling av bostäder
planeras med möjlig byggstart 2024.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1)
Tillkommande
uthyrbar area1) Status
Möjlig
byggstart2)
Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion Pågår
Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Tidigt skede 2025
Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan antagen 2024
Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2024
Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2025
Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Detaljplan pågår 2026
T otal utvecklingsportfölj 759 48 350
1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång.
2) Möjlig byggstart är en bedömning av när projektet kan starta. Detaljplan för projekt Geografiboken är upphävd av Mark- och miljödomstolen.
Stockholms stad har fått resning hos Mark- och miljööverdomstolen i ärendet.
Utvecklingsprojekt
De utmanande marknadsförutsättningarna för projektverk-
samheten, med höga entreprenadkostnader och osäkerhet runt
utveckling av avkastningskrav, medför att planerade projekt
har skjutits på framtiden. Vi fullföljer pågående projekt men
planerar inte att starta några nya nyproduktions- eller bas-
uppgraderingsprojekt under 2023. Bedömda byggstarter för
projekten Juno, Geografiboken och Finnboda har i ett första
steg flyttats fram till 2024.
Nyckeltal, Söderort/Nacka Q1 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 43
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 989
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 97,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 50 422
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 69
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 8
===== SIDA 9 =====
FINANSIELL INFORMATION
I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga
på tolvmånadersbasis per 31 mars 2023 med beaktande av hela
fastighetsbeståndet per balansdagen.
Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som
färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs
för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej
görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej
frånträtts.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs-
rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola-
gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons
resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastig-
heterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den
aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kon-
trakterade intäkter per balansdagen. Den vakans som framgår
av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings-
projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv måna-
dernas fastighetskostnader.
Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på
tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets-
administrationen vid balansdagen.
Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv-
månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala
administrationen vid balansdagen. För mer information om
centraladministrationskostnader se not 4, sidan 11.
Finansnettot har beräknats utifrån de senaste tolv månader-
nas räntekostnader med tillägg för tomträttsavgäld och utgör
således inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell
ränta på likvida medel har ej beaktats.
Belopp i Mkr 31 mars 2023
Hyresvärde 638,6
Vakanser och rabatter -21,7
Hyresintäkter 616,9
Driftkostnader -136,2
Underhållskostnader -28,8
Fastighetsskatt -13,2
Fastighetsadministration -20,2
Driftöverskott 418,5
Central administration -48,5
Finansnetto -219,8
Avgår innehav utan bestämmande inflytande -0,1
Förvaltningsresultat 150,1
Aktuell intjäningsförmåga
Fastigheten Vävstolen 8 i Bromma.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 9
===== SIDA 10 =====
Finansiell inF ormation
Koncernens resultaträkning
i sammandrag
Belopp i Mkr Not
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12 mån
apr 22– mar 23
2022
jan–dec
Hyresintäkter 2 153,9 153,2 621,5 620,9
Driftkostnader 3 -39,1 -40,9 -139,4 -141,2
Underhåll 3 -4,7 -7,2 -32,7 -35,2
Fastighetsskatt 3 -3,4 -3,1 -13,9 -13,6
Fastighetsadministration 3 -5,6 -8,8 -29,8 -33,1
Driftöverskott 101,1 93,2 405,7 397,8
Centrala administrationskostnader 4 -10,6 -15,7 -53,6 -58,8
Finansnetto 5 -61,2 -36,9 -209,5 -185,2
Förvaltningsresultat 1 29,4 40,7 142,6 153,9
Värdeförändringar fastigheter 6 -554,9 271,8 -1 051,8 -225,1
Värdeförändring räntederivat 6 -39,1 118,7 106,8 264,6
Resultat före skatt -564,6 431,2 -802,4 193,4
aktuell skatt 7 -0,0 -2,4 2,2 -0,2
Uppskjuten skatt 7 72,3 -91,0 92,8 -70,5
Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7
Rapport över totalresultat
Periodens totalresultat
Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7
Övrigt totalresultat
Periodens totalresultat -492,4 337,8 -707,4 122,7
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier -12,99 9,11 -18,68 3,30
Periodens totalresultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare -492,3 335,1 -703,7 123,7
innehav utan bestämmande inflytande -0,1 2,7 -3,8 -1,0
Genomsnittligt antal aktier, tusental 37 897 36 798 37 671 37 538
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 10
===== SIDA 11 =====
Finansiell inF ormation
Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år.
För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att
tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor
per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid
förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har
uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts
har frånräknats perioden.
Not 1 Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde-
förändringar och skatt, uppgick under perioden till 29,4 Mkr
(40,7) motsvarande 0,77 kr per aktie (1,11). Det motsvarar en årlig
tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med -30 procent.
Not 2 Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 153,9 Mkr (153,2),
vilket motsvarar 1 750 kr/kvm (1 655) rullande 12 månader.
Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 119,0 Mkr (117,0),
vilket motsvarar 1 600 kr/kvm (1 554). Den generella årliga
hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöj-
ningar i intervallet 2,3 – 4,75 procent.
Intäkter
2023
jan–mar
Mkr
31 mar
2023
kr/kvm
2022
jan-mar
Mkr
31 mar
2022
kr/kvm
lidingö 75,4 1 839 74,4 1 683
norrort 24,5 1 227 22,1 1 151
City/Bromma 26,5 1 998 28,2 1 958
söderort/nacka 27,4 2 004 28,6 1 904
T otalt 153,9 1 750 153,2 1 655
Not 3 Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 52,8 Mkr (60,0) motsvarande
583 kr/kvm (608) rullande 12 månader, en kostnadsminskning
per kvadratmeter med 25 kr eller -4 procent. De lägre kostna-
derna förklaras främst av lägre kostnader för fastighetsadminis-
tration samt drift och underhåll.
Driftkostnaderna uppgick till 39,1 Mkr (40,9), vilket förklaras
av lägre kostnader för uppvärmning. Underhållskostnaderna
uppgick till 4,7 Mkr (7,2).
Kostnaderna för fastighetsadministration var lägre och
uppgick till 5,6 Mkr (8,8). Förändringen förklaras av effekter av
genomförda besparingsprogram.
Fastighetskostnader
2023
jan–mar
Mkr
31 mar
2023
kr/kvm
2022
jan–mar
Mkr
31 mar
2022
kr/kvm
lidingö 22,4 557 28,4 570
norrort 12,6 667 13,3 715
City/Bromma 8,1 552 8,9 580
söderort/nacka 9,6 568 9,5 611
T otalt 52,8 583 60,0 608
Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort
City/
Bromma
Söderort/
Nacka T otalt
Driftkostnader 374 458 324 366 385
Underhåll 69 100 88 84 81
Fastighetsskatt 32 31 60 42 37
Fastighets administration 81 79 80 76 80
T otalt 557 667 552 568 583
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för
bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner.
Under perioden uppgick kostnaderna till 10,6 Mkr (15,7). Kost-
nadssänkningen jämfört mot föregående år förklaras av effekter
av genomfört kostnadsbesparingsprogram.
Not 5 Finansnetto
Finansnettot uppgick till 61,2 Mkr (36,9). Ökat finansnetto
jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av
högre räntenivåer. Aktiverade finansiella kostnader i pågående
projekt uppgick till 2,3 Mkr (0,8). Vid periodens utgång uppgick
den genomsnittliga räntenivån till 3,05 procent (1,40) inklusive
effekter av räntederivat. Vid periodens utgång uppgick ränte-
täckningsgraden till 1,5 ggr (2,2).
Not 6 Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -554,9 Mkr
(271,8). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter
under perioden uppgick till -11,5 Mkr (0,0). Orealiserade värde-
förändringar för fastigheter uppgick totalt till -543,3 Mkr
(271,8). Värdeförändringarna är hänförliga till förbättrat drift-
överskott kopplat till genomförda investeringar, ökade bedömda
avkastningskrav och avyttrade fastigheter.
Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick
till 3,0 procent (2,9 per 31 december 2022).
Värdeförändringar
2023
jan–mar, Mkr
2022
jan–mar, Mkr
Driftnettoförändring 311,9 35,5
Pågående projekt/byggrätter 151,8 117,2
avkastningskrav -1 007,2 92,3
Förvärvade fastigheter 26,8
avyttrade fastigheter -11,5
T otalt -554,9 271,8
Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden
uppgick till -39,1 Mkr (118,7). Förändringen beror främst på
förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden.
Not 7 Skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till -0,0 Mkr (-2,4). Upp-
skjuten skatt uppgick till 72,3 Mkr (-91,0) och har påverkats av
orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om
netto 120,0 Mkr (-80,4). I övriga skattemässiga justeringar ingår
ej avdragsgilla räntekostnader om 44,4 Mkr (20,8), vars skatte-
Perioden
januari – mars 2023
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 11
===== SIDA 12 =====
Finansiell inF ormation
värde ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nyttjande av
dessa bedöms osäkert.
Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 87,9 Mkr
(364,7 per 31 december 2022), vilka utgör underlag för koncer-
nens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte skuld avser
främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte-
mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga
värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 888,6 Mkr
(11 663,1 per 31 december 2022). Som uppskjuten skatteskuld
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för
den uppskjutna skatt som är hänförligt till historiska tillgångs-
förvärv.
Mkr
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 29,4
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar -25,1 25,1
ny- och ombyggnationer
Övriga skattemässiga justeringar 272,5 -58,9
Skattepliktigt förvaltningsresultat 276,8 -33,8
Värdeförändringar fastigheter -554,9
Värdeförändringar derivat -39,1
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 276,8 -627,8
Underskottsavdrag, ingående balans -364,7 364,7
Underskottsavdrag, utgående balans 87,9 -87,9
Skattepliktigt resultat 0,1 -351,0
Periodens skatt 0,0 72,3
Mkr Underlag
Nominell
skatteskuld
Verklig skatte-
skuld/fordran
Fastigheter -10 888,6 -2 243,1 -653,3
Derivat -200,3 -41,3 -38,1
Underskottsavdrag 87,9 18,1 14,9
obeskattade reserver -33,1 -6,8 -6,8
Summa -11 034,1 -2 273,0 -683,2
Fastigheter, tillgångsförvärv 5 084,2 1 047,3
T otalt -5 950,0 -1 225,7 -683,2
Enligt balansräkning -1 225,7
Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden
uppgick till netto 1 225,7 Mkr (1 318,5). Den verkliga skatte-
skulden beräknades uppgå netto till 683,2 Mkr (681,1). Bedömd
verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har
antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om
3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl-
lande skatte lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas
via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande anta-
ganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande
under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs
via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs
genom direkta fastighetsöverlåtelser.
Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts
till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den
bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonterings-
ränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att
realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under
en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt uppgår
till 17 procent för underskottsavdrag och 19 procent för derivat.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 12
===== SIDA 13 =====
Finansiell inF ormation
Koncernens balansräkning
i sammandrag
Belopp i Mkr Not 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 14 974,7 16 890,6 15 695,5
nyttjanderättstillgång tomträtt 9 357,6 332,8 345,2
räntederivat 10 189,3 93,5 226,5
Övriga anläggningstillgångar 12,2 12,9 12,0
Summa anläggningstillgångar 15 533,8 17 329,8 16 279,4
Kortfristiga fordringar 78,0 79,7 75,9
räntederivat 10 11,0 12,9
likvida medel 48,5 205,4 47,6
Summa omsättningstillgångar 137,5 285,2 136,4
Summa tillgångar 15 671,3 17 615,0 16 415,8
Eget kapital och skulder
eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5 046,4 5 596,8 5 536,2
innehav utan bestämmande inflytande 79,9 108,9 105,3
Summa eget kapital 5 126,3 5 705,7 5 641,5
avsättningar 1,3 1,7 1,4
leasingskuld tomträtt 9 357,6 332,8 345,3
långfristiga räntebärande skulder 10 6 426,7 5 485,0 6 363,9
Övriga långfristiga skulder 7,0 10,2 7,0
Uppskjutna skatteskulder 7 1 225,7 1 318,5 1 298,0
Summa långfristiga skulder 8 018,4 7 148,2 8 015,6
Kortfristiga räntebärande skulder 10 2 362,1 4 394,3 2 559,9
Övriga kortfristiga skulder 164,6 366,8 198,8
Summa kortfristiga skulder 2 526,7 4 761,1 2 758,7
Summa skulder 10 545,0 11 909,3 10 774,3
Summa eget kapital och skulder 15 671,3 17 615,0 16 415,8
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 13
===== SIDA 14 =====
Finansiell inF ormation
Koncernens rapport över
förändring av eget kapital
i sammandrag
Belopp i Mkr
Antal utestå-
ende aktier,
tusental1,2) Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserad
vinst
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
T otalt eget
kapital
Eget kapital, per 2022-01-01 36 364,8 12,1 770,1 4 361,7 5 143,9 106,2 5 250,2
apportemission 672,2 0,2 117,5 117,8 117,8
Periodens totalresultat 335,1 335,1 2,7 337,8
Eget kapital, per 2022-03-31 37 037,0 12,3 887,6 4 696,8 5 596,8 108,9 5 705,7
apportemission 859,9 0,3 150,3 150,6 150,6
Periodens totalresultat -211,4 -211,4 -3,7 -215,0
Eget kapital, per 2022-12-31 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,2 105,3 5 641,5
Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande
inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9
Periodens totalresultat -492,3 -492,3 -0,1 -492,4
Eget kapital, per 2023-03-31 37 897,0 12,6 1 038,0 3 995,7 5 046,4 79,9 5 126,3
1) i samband med förvärven av fastigheterna vid Gullmarsplan genomfördes två nyemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier,
vilka registrerades den 3 februari samt den 6 maj 2022. antal aktier uppgår per den 31 mars 2023 till 37 896 965.
2) aktiernas kvotvärde uppgår den 31 mars 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33).
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 14
===== SIDA 15 =====
Finansiell inF ormation
Not 8 Förvaltningsfastigheter
John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner
i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Nacka
och Upplands Väsby.
Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till
14 974,7 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet
har minskat med 720,9 Mkr jämfört med utgången av föregå-
ende år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade
värdeförändringar. Bostads fastigheter står för 86 procent av
beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 9 procent
och utvecklingsfastigheter för 5 procent. T otal uthyrbar area
uppgick till 354 100 kvadratmeter (367 400) och hyresvärdet per
den 31 mars uppgick till 638,6 Mkr (643,6). Beståndet omfattar
4 440 lägenheter (4 493).
investeringar och försäljningar
Under perioden uppgick de totala investeringarna till 90,0
Mkr (724,3), varav 0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i
nybyggnation uppgick till 52,3 Mkr (58,5) och avser fram förallt
nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Föregående år pågick
även ett nybyggnadsprojekt i Upplands Väsby. Investeringar i
genomförda uppgraderingar uppgick till 33,3 Mkr (17,5). Under
perioden har 10 lägenheter (58) uppgraderats. I övriga investe-
ringar ingår bland annat fönsterbyten. Under perioden frånträ-
des fastigheter med totalt bokfört värde om 267,6 Mkr.
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5
+ Förvärv
+ investeringar i nybyggnation 52,3
+ investeringar i uppgraderingar 33,3
+ Övriga investeringar 4,5
– Försäljningar -267,6
+/– orealiserade värdeförändringar -543,3
Utgående fastighetsvärde, 2023-03-31 14 974,7
Fastighetsvärde
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt
IFRS-regelverket. Per 31 mars 2023 har externvärdering utförts
av Cushman & Wakefield på delar av beståndet, motsvarande
cirka en fjädedel av fastighetsbeståndets totala värde. Reste-
rande del av fastighetsbeståndet har internvärderats. Samtliga
fastigheter externvärderas en gång per år under ett kalenderår.
Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa-
flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet
av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på
en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara
fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav.
Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller
pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt
marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till
färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och
ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i.
De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om
tio år, perioden april 2023 till december 2032. För bedömning av
restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot
för år 2033 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av
nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år
från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl perioden
förlängts för att beakta detta.
Modell för internvärdering baseras på restvärdesberäkning
som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs
även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas
verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar
och väsentliga förändringar i avkastningskrav.
Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga
har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 5,0 procent
och ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn
tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad
och avkastningskraven.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023
jan–mar
2022
jan–mar
2022
jan–dec
Hyresvärde kr/kvm 1 803 1 752 1 742
ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 97,1 95,9
Fastighetskostnader, kr/kvm 583 608 620
Driftöverskott, kr/kvm 1 167 1 047 1 106
Fastighetsvärde, kr/kvm 42 285 45 974 43 638
Uthyrbar area vid periodens utgång,
tkvm 354 367 359
Genomsnittlig värderingsyield, % 3,0 2,7 2,9
Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld
I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt-
rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande
leasingskuld. Den 31 mars 2023 uppgick det totala beräknade
värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden
till 357,6 Mkr (332,8).
Balansräkning
per 31 mars 2023
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 15
===== SIDA 16 =====
Finansiell inF ormation
Not 10 Finansiering
John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings -
grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte-
täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr.
eget kapital
Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick den 31 mars till 5 046,4 Mkr (5 536,2) vilket motsvarar
133,16 (146,09) kronor per aktie. Under året har eget kapital
minskat med periodens resultat om -492,3 Mkr (123,7) och ökat
genom transaktioner med innehav utan bestämmande infly-
tande med 2,4 Mkr.
räntebärande skulder
John Mattsons upplåning sker i bank med pantbrev som säker-
het. John Mattson hade vid periodens utgång kreditavtal om
9 060,5 Mkr (10 061,9).
Den utnyttjade kreditvolymen vid periodens utgång uppgick
till 8 788,8 Mkr (9 879,3) varav 6 426,7 Mkr (5 485,0) var långfris-
tig skuld och 2 362,1 Mkr (4 394,3) var kortfristig skuld.
Extern upplåning har under perioden gjorts med 77,4 Mkr
(432,8). Amortering har under året gjorts med 212,4 Mkr (0,0).
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång uppgick till
8 740,3 Mkr (9 673,8), vilket motsvarar en belåningsgrad om
58,4 procent (57,3).
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check-
kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 94,0 Mkr
(288,0). Därutöver finns ett kreditlöfte om 25,0 Mkr, samt outnytt-
jat byggkreditiv om 226,2 mkr för framtida finansierings behov.
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kredit-
bindningstiden, inklusive lånelöften, till 2,9 år (2,5).
Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till
1,5 ggr (2,2).
räntebindning och räntederivat
För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo-
strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för
lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av
ränte swappar.
John Mattson har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt
belopp om 4 788,6 Mkr (2 843,0), vilket motsvarar 60,0 procent
(33,5) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta.
Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2023 till
2032. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång
uppgick till 200,3 Mkr (93,5). Detta belopp kommer successivt
att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum,
oavsett ränteläge. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Verkligt
värde på långfristiga räntebärande skulder avviker inte väsent-
ligt från det redovisade värdet eftersom diskonteringseffekten
inte är väsentlig.
John Mattsons genomsnittliga räntebindningstid, inklusive
ränteswappar, uppgick vid periodens utgång till 2,5 år (2,5).
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan för
koncernens totala räntebärande skuld, inklusive effekt av ränte-
swappar, till 3,05 procent (1,40).
Not 11 T ransaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelse-
ledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa
närstående personer och bolag. Alla transaktioner med när-
stående görs på marknadsmässiga villkor.
Finansiering
Ränte- och kreditbindning 31mars 2023
räntebindning Kapitalbindning ränteswappar
Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 1) Andel (%)
Kredit avtal
volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 2)
0–1 år 3 267,0 5,50 37 2 401,6 2 362,1 26 471
1–2 år 351,0 1,09 4 1 280,0 1 053,8 12 300
2–3 år 1 392,6 0,89 16 1 762,4 1 762,4 20 1 518
3–4 år 1 602,0 1,75 18 737,0 737,0 8 1 200
4–5 år 527,0 2,11 6 1 592,9 1 592,9 18 400
> 5 år 1 584,7 1,99 18 1 280,7 1 280,7 15 900
Summa 8 724,3 3,05 100 9 060,5 8 788,8 100 4 789 -1,71
1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat.
2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 16
===== SIDA 17 =====
Finansiell inF ormation
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Belopp i Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12 mån
apr 22–mar 23
2022
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -564,6 431,2 -802,4 193,4
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändring på fastigheter 554,9 -271,8 1 051,8 225,1
Värdeförändring på räntederivat 39,1 -118,7 -106,8 -264,6
avskrivningar och utrangeringar 0,8 0,9 3,8 3,9
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,3 -0,1 1,3 1,5
Betald skatt 0,0 -2,4 2,2 -0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29,9 39,1 149,9 159,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring av rörelsefordringar -2,2 5,1 1,7 8,9
Förändring av rörelseskulder -34,3 -1,7 -205,2 -172,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten -6,5 42,5 -53,6 -4,6
Investeringsverksamheten
investeringar i inventarier -1,0 -1,8 -4,6 -5,4
Förvärv av förvaltningsfastigheter netto 1) -414,5 150,6 -263,9
investeringar i förvaltningsfastigheter -90,0 -81,1 -366,9 -358,0
avyttringar av anläggningstillgångar 256,2 1 131,1 874,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten 165,2 -497,4 910,3 247,6
Finansieringsverksamheten
Förvärv av minoritetsandelar -22,9 -22,9
Upptagna lån 77,4 432,8 1 806,4 2 161,8
amorteringar -212,4 -2 797,0 -2 584,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -157,9 432,8 -1 013,5 -422,8
Periodens kassaflöde 0,9 -22,1 -156,8 -179,8
likvida medel vid periodens början 47,6 227,5 205,4 227,5
likvida medel vid periodens slut 48,5 205,4 48,5 47,6
1) tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag
Belopp i Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12 mån
apr 22–mar 23
2022
jan–dec
Förvaltningsfastigheter 643,2 643,2
rörelsefordringar 5,7 5,7
likvida medel 6,8 6,8
Uppskjuten skatt periodiseringsfonder
Övertagna rörelseskulder -116,6 -116,6
Övertagna räntebärande skulder
avgår: tidigare redovisade resultatandel från intressebolag
Övertagna nettotillgångar 539,0 539,0
apportemission * -117,8 -150,6 -268,4
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande
Utbetald köpeskilling 421,3 -150,6 270,7
avgår: likvida medel i övertagna verksamheten -6,8 -6,8
Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 414,5 -150,6 263,9
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 17
===== SIDA 18 =====
Finansiell inF ormation
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
2022
jan–dec
intäkter 0,7 3,4 13,9
Centrala administrationskostnader -7,8 -11,0 -43,5
Rörelseresultat -7,1 -7,6 -29,6
resultat från andelar i koncernföretag -47,4
räntenetto -27,0 -11,2 -60,6
Resultat efter finansiella poster -81,5 -18,8 -90,3
Bokslutsdispositioner 29,8
Resultat före skatt -81,5 -18,8 -60,5
skatt -0,3
Periodens resultat -81,5 -19,1 -60,5
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Tillgångar
maskiner och inventarier 0,7 0,9
andelar i koncernföretag 5 343,3 5 317,5 5 320,5
Uppskjuten skattefordran 3,0 2,8 3,0
Fordringar på koncernföretag 325,6 447,1 323,6
Övriga kortfristiga fordringar 2,6 6,5 11,5
likvida medel 27,6 7,4 4,7
Summa tillgångar 5 702,7 5 781,2 5 664,2
Eget kapital och skulder
eget kapital 1 764,2 1 736,2 1 845,7
långfristiga skulder till kreditinstitut 0,2 400,0 475,0
skulder till koncernföretag 3 252,0 932,5 2 430,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 673,5 2 700,0 893,1
Övriga kortfristiga skulder 12,8 12,6 19,6
Summa eget kapital och skulder 5 702,7 5 781,2 5 664,2
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med
organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster
som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans.
I samband med förvärven av fastigheterna vid Gullmarsplan genomfördes två nyemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930
aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 6 maj 2022. Antal aktier uppgår per den 31 mars 2023 till 37 896 965.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 18
===== SIDA 19 =====
ÖVrig inF ormation
Möjligheter och risker för
koncernen och moderbolaget
John Mattsons kassaflöde är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av
bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning
är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög.
Möjligheter och risker i kassaflödet
Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är
förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastighe-
ter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms-
regionen.
De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade
mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna
har under 2022 blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder.
John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande
verksamheten före förändringar i rörelsekapital och finansnetto.
Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största
kostnader och påverkas av förändringar i marknadsräntor
varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt
av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande
upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för
bland annat ränterisk.
Helårseffekt,
kommande 12 månader, Mkr Förändring +/-
Påverkan på
förvaltningsresultat
Hyresvärde 5 procent +/- 31,9
ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,4
Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,9
Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -35,8/+27,0
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med
värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför
allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila.
Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och
efterfrågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på
driftnetto och avkastningskrav. Ett högre driftnetto och/eller
ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre
driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet
negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av
fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
-20 % -10 % 0 % + 10 % + 20 %
Värdeförändring, mkr -2 995 -1 497 0 1 497 2 995
Belåningsgrad, % 73,0 64,9 58,4 53,1 48,6
Finansiell risk
John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas
av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro-
cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under-
stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden
till 58,4 procent (57,3). Tillgång till extern finansiering är en av
bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas,
förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet.
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat check-
kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 94,0 Mkr
(288,0). Därutöver finns ett kreditlöfte om 25 Mkr, samt out-
nyttjat byggkreditiv om 226,2 Mkr för framtida finansierings-
behov. Bolagets volymvägda genomsnittliga kredit bindning
uppgår till 2,9 år (2,5) vid periodens utgång. För att begränsa
bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om räntes-
wappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 4 788,6
Mkr (2 843,0), vilket motsvarar 60,0 procent (33,5) av ränte-
bärande skulder med rörlig Stibor-ränta.
Hållbarhetsrisker
John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs-
modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara
mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden,
negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor
kopplade till bolagets uppförandekod och personal.
John Mattson tar ett helhetsgrepp om både byggnader och
livet mellan husen för att skapa trygga, attraktiva och hållbara
boendemiljöer och lokalsamhällen. Bolaget samverkar med
kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer
i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka
oriktiga hyresförhållanden.
Under 2022 har John Mattson stärkt arbetet inom miljö-
mässig hållbarhet genom att anta nya långsiktiga hållbarhets-
mål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål samt beslutat att
stärka organisation inom miljöområdet för att leverera utifrån
hållbarhetsmålen.
Årliga genomgångar av uppförandekoden och komplet-
terande policyer genomförs för samtliga anställda. Bolagets
värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga medarbetare
involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetar-
samtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och
arbetsrelaterad ohälsa.
En orolig omvärld
Fortsatt omvärldsoro, finaniell volatilitet och hög inflation med
stigande räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera
förändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid
behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 19
===== SIDA 20 =====
ÖVrig inF ormation
Nyckeltal
Nyckeltal
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12 mån
apr 22–mar 23
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad under perioden, % 65,7 60,8 65,3 64,1
ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,6 97,1 96,6 95,9
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 638,6 643,6 638,6 626,6
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 670 1 587 1 670 1 610
Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 354,1 367,4 354,1 359,7
investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 90,0 81,1 366,9 358,0
investeringar - förvärv, mkr 643,2 643,2
Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 285 45 974 42 285 43 638
totalt antal lägenheter 4 440 4 493 4 440 4 515
antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 58 38 86
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 153,9 153,2 621,5 620,9
Driftsöverskott, mkr 101,1 93,2 405,7 397,8
Förvaltningsresultat, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9
Periodens resultat efter skatt -492,4 337,8 -707,4 122,7
genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,05 1,40 3,05 2,54
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6
räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9
räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,5 2,5 2,5 2,6
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,9 2,5 2,9 2,8
långsiktigt substansvärde, mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8
aktuellt substansvärde, mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 -18,68 3,30
långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02
tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1
aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 147,47 162,08
eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 133,16 151,11 133,16 146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 70,30 165,20 70,30 83,10
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 36 798 028 37 670 792 37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 037 035 37 896 965 37 896 965
Definitioner av nyckeltal, se sidan 23.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 20
===== SIDA 21 =====
ÖVrig inF ormation
Redovisningsprinciper
Lidingö den 5 maj 2023
Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt
Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot
Ingela Lindh Christer Olofsson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Katarina Wallin Åsa Bergström
Styrelseledamot Styrelseledamot
Per Nilsson
Verkställande direktör
Väsentliga händelser efter periodens utgång
■ Den 12 april meddelade bolagets cfo, Mattias Lundström, att han på egen begäran lämnar sitt uppdrag med omedelbar verkan.
Kostnader för detta kommer att belasta resultatet med 2,0 miljoner kronor i andra kvartalet 2023.
■ Bolagets årsstämma avhölls den 21 april där det valdes ny styrelse i bolaget, information om styrelseledamöterna finns att tillgå
på bolagets hemsida.
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp-
rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp-
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis-
nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört
med årsredovisningen. John Mattson följer upp verksamheten
som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvär-
deras av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen
rapporterar därför endast ett segment.
Moderbolaget
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
koncernen med de undantag som anges i moderbolagets not 1
i årsredovisningen för 2022. För övrig information om redovis-
ningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för
2022 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida.
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 21
===== SIDA 22 =====
ÖVrig inF ormation
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Börsvärdet den 31 mars 2023 uppgick till 3,1 miljarder kronor.
John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap
den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor
och stängningskurs den 31 mars 2023 var 70,30 kronor. Lägsta
stängningskurs under kvartalet, 65,70 kronor, noterades den
1 december. Högsta stängningskurs under kvartalet, 96,40 kronor,
noterades den 12 januari.
Under kvartalet har 1 225 706 aktier omsatts på Nasdaq
Stockholm till ett sammanlagt värde om 100,8 Mkr, vilket på
årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 12,9 procent.
Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för
87,2 procent.
John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar
till en röst.
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 11,0 procent
jämfört 31 mars 2022 och uppgick till 6 071,8 (6 821,8). Det lång-
siktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång
till 160,22 kronor (184,19). Aktuellt substansvärde uppgick vid
periodens utgång till 5 588,8 Mkr (6 234,2) eller 147,47 kronor
per aktie (168,32) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten
skatt om 6 procent.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvalt-
ningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investerings-
planer, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning
i övrigt.
Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet
eller helt utebli.
Ägarförteckning per 31 mars 2023
I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller
mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare.
Antal aktier Ägarandel
aB Borudan ett 14 351 055 37,9%
tagehus Holding aB 4 786 698 12,6%
Carnegie Fonder 3 270 000 8,7%
Bergamotträdet 9 Holding aB 1 532 138 4,0%
Fidelity investments (Fmr) 1 499 095 4,0%
Övriga ägare 12 213 393 32,8%
Summa 37 896 965 100,00%
Varav utländskt ägande 3 201 396 8,8%
Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance
Substansvärde
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
eget kapital hänförligt
till moderbolagets
aktieägare enligt
balansräkningen 5 046,4 133,16 5 596,8 151,11 5 536,2 146,09
Återläggning
Derivat enligt balans-
räkningen -200,3 -5,29 -93,5 -2,53 -239,4 -6,32
Uppskjuten skatteskuld
enligt balansräkningen 1 225,7 32,34 1 318,5 35,60 1 298,0 34,25
Långsiktigt substans-
värde 6 071,8 160,22 6 821,8 184,19 6 594,8 174,02
Avdrag
Derivat enligt balans-
räkningen 200,3 5,29 93,5 2,53 239,4 6,32
Bedömd verklig uppskju-
ten skatteskuld -683,2 -18,03 -681,1 -18,39 -691,9 -18,26
Aktuellt substansvärde 5 588,8 147,47 6 234,2 168,32 6 142,3 162,08
Aktierelaterade nyckeltal
2023
jan–mar
2022
jan–mar
2022
jan–dec
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 4,10
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 37,6
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 3,30
långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 174,02
tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/
aktie, % -13,0 35,8 -1,1
aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 162,08
eget kapital, hänförligt till moderbolagets
aktieägare kr/aktie 133,16 151,11 146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 70,30 165,20 83,10
Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans-
värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,44 0,90 0,48
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 36 798 028 37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens
utgång, st 37 896 965 37 037 035 37 896 965
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring
i antalet
aktier1,2)
T otalt
antal
aktier
Förändring i
aktie kapital
(kr)
Aktie-
kapital
(kr)
Kvot-
värde
(kr)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018
aktiesplit
10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1
2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33
2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33
2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33
1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner
om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj.
antal aktier uppgår den 31 mars 2023 till 37 896 965.
2) aktiernas kvotvärde uppgår den 31 mars 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 22
===== SIDA 23 =====
ÖVrig inF ormation
Definitioner
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal
avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,
finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen.
Nyckeltal Definition Syfte
Aktuellt substansvärde,
kr/aktie
långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd
verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med
utestående aktier per balansdagen.
används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde per
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Aktuellt
substansvärde, Mkr
långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd
verklig skatteskuld vid periodens utgång.
ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser.
Belåningsgrad vid
periodens utgång, %
räntebärande skulder, exklusive leasing-skuld avseende
tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av
fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
används för att belysa John mattsons finansiella risk och
visar hur stor del av verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra
fastighetsbolag.
Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen
innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean
även kan innehålla lokaler och garage.
ej alternativt nyckeltal.
Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons
redovisade egna kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk
uthyrningsgrad vid
periodens utgång, %
Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade
hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång.
nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet
i utnyttjande av ytor i sina förvaltnings-
fastigheter.
Fastighetskostnader,
Mkr
i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom
kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som
indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och
fastighetsadministration.
ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde
vid periodens
utgång, kr/kvm
Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt
dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens
utgång.
används för att belysa John mattsons genomsnittliga
fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat,
Mkr
resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons
resultatgenerering.
Förvaltningsresultat,
kr/aktie
resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av
förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier.
Genomsnittlig
ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under
perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av
ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig
ekonomisk
uthyrningsgrad
lägenheter, %
Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra
bostäder under perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av
bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ränta vid
periodens utgång, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och
ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal.
används för att belysa John mattsons finansiella risk.
Hyresvärde lägenheter
vid periodens
utgång, kr/kvm
Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser
och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med
uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende
bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och
rabatter på årsbasis vid utgången av perioden.
används för att belysa John mattsons intäktspotential.
Kontraktsvärde vid
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens
utgång.
ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt
substansvärde, Mkr
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.
ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser.
Långsiktigt
substansvärde, kr/aktie
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat
med utestående aktier per balansdagen.
används för att belysa John mattsons långsiktiga
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande
nettoskuld vid
periodens utgång, Mkr
räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende
tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons skuldsättning.
Räntetäckningsgrad
under perioden, ggr
Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för
räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive
tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som
räntekostnad.
nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons
resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger
Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som
återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått
jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 23
===== SIDA 24 =====
ÖVrig inF ormation
Avstämningstabeller
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12
mån
apr 22–mar 23
2022
jan-dec
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897
A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 147,47 162,08
Belåningsgrad vid periodens utgång, %
a
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång
enligt balansräkningen, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8
B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 48,5 205,4 48,5 47,6
C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5
(A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6
Eget kapital, kr/aktie
a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 046,4 5 596,8 5 046,4 5 536,2
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897
A/B Eget kapital, kr/aktie 133,16 151,11 133,16 146,09
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 616,9 624,8 616,9 601,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 21,7 18,8 21,7 25,6
A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 96,6 97,1 96,6 95,9
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm
a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5
B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 354,1 367,4 354,1 359,7
A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 285 45 974 42 285 43 638
Förvaltningsresultat, kr/aktie
a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9
B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 37 897 36 798 37 671 37 537
A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10
Förvaltningsresultat, Mkr
a Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7
B aktuell och uppskjuten skatt -72,3 93,4 -95,0 70,7
C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat -594,0 390,5 -945,0 39,5
D resultatandel från intressebolag
A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 29,4 40,7 142,6 153,9
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
a
räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat till årstakt vid
utgången av perioden, mkr 268,0 138,1 268,0 227,1
B
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal, vid
periodens utgång, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,0 1,4 3,0 2,5
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 616,9 624,8 616,9 601,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 21,7 18,8 21,7 25,6
A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 638,6 643,6 638,6 626,6
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm
a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 480,2 467,3 480,2 464,1
B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 6,0 6,5 6,0 13,7
C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 291,1 298,6 291,2 296,8
(A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 670 1 587 1 670 1 610
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897
A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 24
===== SIDA 25 =====
ÖVrig inF ormation
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 12
mån
apr 22–mar 23
2022
jan-dec
Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr
a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 046,4 5 596,8 5 046,4 5 536,2
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -200,3 -93,5 -200,3 -239,4
C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 225,7 1 318,5 1 225,7 1 298,0
A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 200,3 93,5 200,3 239,4
e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -683,2 -681,1 -683,2 -691,9
D-B-E Aktuellt substansvärde, Mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr
a
räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av
perioden, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8
B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 48,5 205,4 48,5 47,6
A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 8 740,3 9 673,8 8 740,3 8 876,1
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr
a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9
B
Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som
räntekostnad, under perioden, mkr 58,5 34,1 199,6 173,9
(A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %
a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,77 1,11 3,78 4,10
B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 1,11 0,47 3,62 2,98
(A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02
B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 184,19 135,59 184,19 175,90
(A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1
Överskottsgrad under perioden, %
a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 101,1 93,2 405,7 397,8
B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 153,9 153,2 621,5 620,9
A/B Överskottsgrad under perioden, % 65,7 60,8 65,3 64,1
JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 25
===== SIDA 26 =====
Kontaktuppgifter
och kalender
John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858
larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–juni 2023: 17 augusti 2023
Delårsrapport januari–september 2023: 9 november 2023
Bokslutskommuniké 2023: 15 februari 2024
Information
På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned
och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
corporate.johnmattson.se
Per Nilsson, vd
per.nilsson@johnmattson.se
tel: 08-613 35 02
Lars Ingman, tf. cfo
lars.ingman@johnmattson.se
tel: 070-639 86 87