Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL)
Januari–mars 2025
 ■ Hyresintäkterna uppgick till 165,4 Mkr (157,5), vilket motsvarar en ökning med 5,0 procent.
 ■ Driftöverskottet var 112,5 Mkr (101,6), en ökning med 10,7 procent.
 ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 46,8 Mkr (32,6), motsvarande 0,62 kr per aktie (0,43). 
 ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 102,9 Mkr (-73,0). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 11,8 Mkr (44,6).
 ■ Periodens resultat efter skatt blev 134,0 Mkr (5,6), vilket motsvarar 1,77 kr per aktie (0,07).
 ■ Fastighetsvärdet noterades till 14 251,3 Mkr (13 563,2).
 ■ Investeringarna summerades till 50,7 Mkr (68,9), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv.
 ■ Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 7 312,3 Mkr (6 558,8), motsvarande 96,48 kronor per aktie (86,53),  
en ökning med 11,5 procent.
DELÅRSRAPPORT
Q1
jan–mars  
2025
Goda livsmiljöer över generationer

===== SIDA 2 =====

Q1 – 2025
Nyckeltal
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
Rullande 12 mån 
 apr 24–mar 25
2024  
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 97,0 97,6 97,6
Överskottsgrad, % 68,0 64,5 72,3 71,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 251,3 13 563,2 14 251,3 14 097,7
Antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 0 93 83
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 165,4 157,5 650,6 642,7
Driftöverskott, Mkr 112,5 101,6 470,6 459,7
Förvaltningsresultat, Mkr 46,8 32,6 209,1 195,1
Genomsnittlig ränta, % 2,78 3,38 2,78 2,84
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,2 50,1 47,2 47,6
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 1,6 2,1 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,62 0,43 2,76 2,57
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 43,6 -44,4 -1,1 -23,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 1,77 0,07 7,36 5,66
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 11,5 -46,0 11,5 8,7
Aktuellt substansvärde NTA, kr/aktie 87,68 78,26 87,68 85,931)
Långsiktigt substansvärde NRV, kr/aktie 96,48 86,53 96,48 94,66
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
Väsentliga händelser under första kvartalet
 ■ I januari 2025 meddelades förändringar i bolagsledningen för att stärka fokus på tillväxt och hållbarhet. 
Ludmilla Brandt och Louise Wall rekryterades som projektutvecklingschef respektive hållbarhetschef 
och började sina tjänster första veckan i mars 2025.
 ■ I mars påbörjades renoveringen av de första lägenheterna i det renoveringsprojekt som omfattar  
282 lägenheter i Rotebro som beräknas vara färdigställt i första kvartalet 2027.
Uppföljning av nyckeltal Q1 2025 jämfört med Q1 2024
PERIODEN I KORTHET
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
2

===== SIDA 3 =====

Stark start på året men  
tilltagande oro i omvärlden
John Mattson redovisar ett ökat förvaltningsresultat och fortsätter  
att leverera tillväxt i enlighet med fastslagen strategi.
Fortsatt tillväxt
Vi har haft en bra inledning på året med fortsatt tillväxt i både 
förvaltningsresultat och långsiktigt substansvärde per aktie. 
Vårt arbete med att effektivisera våra fastigheter syns tydligt i 
resultatet. Intäkterna har ökat med fem procent för det första 
kvartalet jämfört med samma kvartal föregående år, främst 
genom den årliga hyresförhandlingen och en förbättrad uthyr­
ningsgrad inom vårt kommersiella bestånd. Samtidigt har vårt 
fortsatta arbete med att effektivisera driften av våra fastigheter 
resulterat i att fastighetskostnaderna minskat med fem procent. 
Det är värt att lyfta fram att de taxebundna kostnaderna har 
minskat trots kraftiga prisökningar på bland annat fjärrvärme. 
Vårt arbete med att reducera energianvändningen i våra fastig­
heter har, i kombination med partnerskapet med vår fjärrvärme­
leverantör Stockholm Exergi, spelat en viktig roll för att mot­
verka prisökningarna. Driftsöverskottet för kvartalet har ökat 
med elva procent och förvaltningsresultatet med hela 44 procent 
jämfört med samma kvartal föregående år. 
Trenden med positiv värdeutveckling för våra fastigheter som 
inleddes 2024 håller i sig. Vi upplever fortsatt stabila avkast­
ningskrav för vår fastighetsportfölj, vilket i kombination med 
ökat driftsöverskott från främst hyresökningar och energief­
fektiviseringar samt värdeskapande inom projektverksamheten 
resulterar i en positiv värdeutveckling om 0,7 procent för kvar­
talet. Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat med hela 
11,5 procent jämfört med det första kvartalet 2024.
Vi levererar på vår strategi
 Vi fortsätter att leverera i enlighet med vår strategi att skapa 
tillväxt genom investeringar i vårt befintliga fastighetsbestånd 
med fokus på uppgraderingar och energieffektiviseringar. 
Vi är nu i full gång med vårt omfattande uppgraderings­
projekt i Rotebro i Sollentuna där vi under kvartalet påbörjade 
renoveringen av de första lägenheterna. I projektet tar vi ett 
helhetsgrepp om boendemiljön för våra hyresgäster, både inne 
i byggnaderna och i utomhusmiljöerna mellan husen. Inflyttning 
i den första etappen planeras till andra kvartalet 2025 och övriga 
etapper färdigställs löpande fram till första kvartalet 2027.
Rotebro är ett av våra fokusområden för trygghetsskapande 
åtgärder. Sedan snart två år tillbaka står John Mattson som 
ordförande för den platssamverkan som bedrivs i Rotebro. Inom 
ramen för samarbetet samverkar vi med Sollentuna  kommun, 
polis och andra fastighetsägare för att stärka trygghet och att­
raktivitet i området. Arbetet har varit framgångsrikt, och den 
upplevda tryggheten hos våra hyresgäster har ökat med drygt 
fem procentenheter det senaste året. Genom uppgraderings­
projektet tar vi nu ytterligare steg för att höja attraktiviteten och 
tryggheten i området.
”
 Vi fortsätter att skapa 
tillväxt genom investeringar 
i vårt befintliga fastighets-
bestånd med fokus på  
uppgraderingar och  
energieffektiviseringar.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
3

===== SIDA 4 =====

Arbetet med energieffektiviseringar löper på enligt plan. 
Under det första kvartalet har vi färdigställt en stor bergvärme­
anläggning. Vi har även startat två större energiprojekt i vårt 
kommersiella bestånd där vi återvinner överskottsvärme 
från fastigheterna. T otalt sparar vi genom dessa åtgärder cirka 
tre GWh energi per år, vilket motsvarar cirka sju procent av vår 
totala energianvändning.
Tilltagande osäkerhet i omvärlden 
I vd­ordet till bokslutskommunikén 2024 tog jag upp den tillta­
gande geopolitiska osäkerheten i omvärlden. Tyvärr kan vi kon­
statera att denna osäkerhet har tilltagit ytterligare. USA har från 
dag till annan infört historiskt höga tullar som senare, i vissa fall, 
dragits tillbaka. Flera länder har redan svarat med motåtgärder. 
Den ökade protektionismen och ovissheten runt förutsättningar 
för den globala handeln kommer att påverka den ekonomiska 
utvecklingen globalt. Vi har under kvartalet sett långräntor som 
rört sig kraftigt och fallande börser runt om i världen. Det är 
viktigt att ha beredskap för att de makroekonomiska förutsätt­
ningarna kan förändras och vi följer utvecklingen noga. Våra 
bostäder i attraktiva lägen, med låg risk för vakanser, bidrar till 
stabilitet i en osäker omvärld. 
Tyvärr syns en trend där länder och företag globalt sänker sina 
ambitioner inom hållbarhetsområdet. Det är en utveckling som 
väcker oro hos oss. Hållbarhetsfrågorna tillhör några av de 
största utmaningarna i vår tid, och det krävs omedelbara och 
gemensamma insatser för att vända utvecklingen. Vårt fokus 
på hållbarhet står fast – både som en del av det långsiktiga 
ansvaret för kommande generationer och som en viktig del av 
vår affär. Det är glädjande att vår nya hållbarhetschef nu är på 
plats för att leda och tillsammans med organisationen driva 
hållbarhets arbetet vidare.
”
 Genom uppgra-
deringsprojektet tar 
vi nu ytterligare steg 
för att höja attrak-
tiviteten och trygg-
heten i Rotebro.
Per Nilsson,  
vd John Mattson Fastighetsföretagen AB
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
4

===== SIDA 5 =====

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Affärsidé, mål och strategier
Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva 
lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla,  
genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer.
Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp­
gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med 
hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings­
behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel­
ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar – John Mattson  
efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att:
 ■  belåningsgraden netto lång siktigt inte ska  
överstiga 50 procent, och
 ■  räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska  
understiga 1,5 ggr.
Strategier
John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där 
 hållbarhetsarbetet integreras i varje del.
Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra 
fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både 
beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med 
fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värde­
skapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift 
samt ökat driftsöverskott. Fokus ligger på att optimera fastigheternas 
förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska 
energianvändningen med cirka 45 procent till 2030, till en investering 
om cirka 200 Mkr kronor.
Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tek­
niska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver skott. Förädling 
sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till 
bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell 
för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det 
första steget är en basupp gradering med kvarboende hyresgäster, där 
fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totalupp­
gradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan 
från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när 
lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. All uppgrade­
ring sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer för­
handlas med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 
lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter 
identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas­ och totaluppgra­
dering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade 
och kan totaluppgraderas. Direkt avkastningen för både bas­ och 
totaluppgradering är cirka 5 procent med en investering om 1,25 Mkr 
per lägenhet. Direktavkastningen för totaluppgradering från basupp­
graderad lägenhet är cirka 6,5 procent med en investering om cirka 
0,4 Mkr per lägenhet.
Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befint­
liga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation 
sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På 
så sätt breddas lägenhets­ och verksamhetsutbudet och hyresgäster­
nas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och 
mångfalden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. 
Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar 
attraktiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete 
med de kommuner där vi är verksamma. Förtätningsprojekt bedöms 
kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att ska­
las upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år.
Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med 
utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen med 
närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsik­
tigt ägar­ och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till 
förädling och förtätning är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande 
sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.
Finansiella mål
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde  
per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. 
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per 
aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 1)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Q1
25
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
%KR
-60
-30
0
30
60
90
120
150
 Kr/aktie 
 Tillväxt 
 Mål
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 1)
0
50
100
150
200
Q1
25
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
%KR
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
 Kr/aktie 
 Tillväxt 
 Mål 2)
1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade  
i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen  
inte är fullt jämförbara mellan perioderna.
2) Den 18 oktober 2023 reviderades målet från 10 till 7 procent.
1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade  
i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen  
inte är fullt jämförbara mellan perioderna.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
5

===== SIDA 6 =====

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden 
för hyres gäster och lokalsamhällen.
Mål
 ■ Trygga områden enligt de boende: högre än 
bransch snittet för jämförbara områden.
 ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre 
än bransch snittet.
Hållbarhetsmål
John Mattson har antagit långsiktiga hållbarhetsmål inklusive 
vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra 
fokusområden inom hållbarhet. Målen ska styra bolagets verk­
samhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen 
”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhets­
målen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material  
och  effektiv avfallshantering reducerar klimat­
påverkan och ökar  återvinningsgraden.
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets livscykel  
är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil­ 
fria energislag och effektiv förvaltning reducerar 
klimatpåverkan.
Mål
 ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt­
husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 
minst 40 procent jämfört med basår 2021.
 ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny­ och 
ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras 
i linje med eller mer än genomsnittet för fastig­
hetsbranschen.
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och  
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer är en förutsättning för trivsel  
och engagemang.
Mål
 ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: 
över genomsnittet för jämförbara bolag.
 ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som 
möjliggör att bolaget attraherar och behåller 
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. 
Rekryteringsprocessen ska vara kompetens­
baserad, fri från diskriminerande föreställningar.
 ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga 
två tredjedelar inom bolaget, ledningen och 
 styrelsen.
 ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: 
högst tre procent.
 ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro 
mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser 
både John Mattsons egen personal samt personal 
som arbetar på uppdrag av John Mattson.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
6

===== SIDA 7 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetsbestånd
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
Fastighetsbeståndet per 31 mars 2025 Januari–mars 2025
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Ekonomisk  
uthyrningsgrad Hyres intäkter
Fastighets-
kostnader Drift överskott
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr
Lidingö 2 059 157 7 358 46 752 321 2 041 98,8 78 21 57
Norrort 1 069 79 1 794 22 585 118 1 488 92,7 27 14 13
City/Bromma 424 45 2 004 44 455 98 2 165 98,6 24 8 15
Söderort/Nacka 773 63 3 095 49 070 151 2 400 98,0 37 10 27
Summa fastigheter 4 325 345 14 251 41 311 689 1 996 97,6 165 53 112
John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet 
i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap.
Våra områden 
Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, 
Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets­
beståndet omfattar 4 325 hyreslägenheter. T otal uthyrbar 
area uppgår till 345 000 kvadratmeter, där bostäder står 
för 82 procent.
Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 
1970­talet, med goda förutsättningar att förädlas. 
Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig­
heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. 
Per 31 mars 2025 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad
Objekt
Antal 
2) 
Uthyrbar area, 
tkvm
Hyresvärde, 
Mkr Antal 
Uthyrbar area, 
tkvm 
Vakans- och 
rabattvärde, 
Mkr Antal 
Uthyrd area, 
tkvm
Kontraktsvärde, 
Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Bostäder 4 325 282 514 51 4 5 4 274 278 509 99,0
Kommersiellt 3) 63 151 9 7 55 144 95,1
P-platser 23 4 19 81,9
Summa 4 325 345 689 51 12 17 4 274 333 672 97,6
1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 
2) 97 av lägenheterna är LSS- och ungdomsbostäder som räknas in i den kommersiella uthyrningsbara arean och hyresvärdena. 
3) 21 % av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter.
4 325 st
lägenheter
82 %
 av uthyrbar area  
utgörs av bostäder
345 tkvm
uthyrbar area
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
7

===== SIDA 8 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Norrort
I Norrort utgörs John Mattsons förvalt­
ningsbestånd framför allt av bostads­
fastigheter i Sollentuna kommun i områ­
dena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och 
 Tureberg. Den största andelen av bygg­
naderna är uppförda under 1970­talet 
men det finns också äldre, som är byggda 
under 1940­ och 1950­talet samt nyare 
som byggts under 1990­talet eller senare. 
Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 
lägenheter i Rotebro startade under första 
kvartalet 2025. Projektet kommer pågå i 
cirka två år och genomförs i etapper.
Planering för uppgradering av fastighe­
terna i Rotsunda pågår. På grund av lägen­
heter som ska renoveras har fastigheterna 
i Rotebro och Rotsunda tillfälligt en något 
högre vakansgrad. 
I Vilunda i Upplands Väsby äger John 
Mattson ett nyproducerat bostadshus 
med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt 
verksamheter i bottenvåningarna. Huset 
är utrustat med flera mobilitetslösningar 
som syftar till att möjliggöra ett hållbart 
boende och resande för hyresgästerna.
Nyckeltal, Norrort Q1 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 79
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 488
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 92,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 585
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 57
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
City/Bromma
I City/Bromma utgörs John Mattsons 
förvaltningsbestånd av fastigheter i bland 
annat Slakthusområdet, Hammarby 
Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg 
samt på Gullmarsplan. Bostadsfastigheter 
står för 65 procent av total uthyrbar area. 
Byggnaderna har byggår från början av 
1900­talet till 2017, där de flesta är från 
1940­talet. I de kommersiella fastighe­
terna finns lokaler för närservice, kontor 
och samhälls verksamhet.
Utvecklingsfastigheter finns i 
Abrahamsberg och i Söderstaden 
(stadsutvecklingsområde bestående 
av Globenområdet, Slakthusområdet 
och Gullmarsplan­Nynäsvägen). 
På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma 
har detaljplanen för byggnation av ett vård­ 
och omsorgsboende vunnit laga kraft.
I det expansiva Slakthusområdet 
i Söderstaden pågår planarbete för 
nybyggnation av bostäder. Detaljplanen 
bedöms vinna laga kraft under 2026. John 
Mattsons tomträtter har ett attraktivt 
läge vid den kommande tunnelbane­
uppgången i området och i väntan på 
projektstart hyrs befintliga lokaler ut till 
verksamheter som bidrar till platsens 
utveckling.
Nyckeltal, City/Bromma Q1 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 29
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 168
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 99,2
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 48 725
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 67
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Lidingö
På Lidingö finns John Mattsons största 
förvaltningsområde, sett till både antal 
lägenheter och till fastighetsvärde. 
Fastigheterna består framför allt av 
bostadsfastigheter i Larsbergsområdet 
och i Käppala, dessa står för 95 procent 
av total uthyrbar area. I de  kommersiella 
lokalerna bedrivs närservice­ och utbild­
ningsverksamhet. Majoriteten av fastig­
heterna är uppförda under 1960­talet, 
men här finns även nybyggda hus från 
2000­talet och framåt. 
Bostäderna håller genomgående en 
hög standard, 64 procent av beståndet är 
totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga 
lägenheter är basupp graderade, total­
uppgraderingar pågår löpande i både 
Larsberg och Käppala. Under perioden 
uppgraderades 10 (0) lägenheter. 
I beståndet finns även en utvecklings­
fastighet, Fyrtornet 5 i Larsberg som 
går under projektnamnet Ekporten, där 
detaljplane arbete pågår för nya bostäder. 
I Käppala utreds möjlig heterna för 
nybyggnation av vindslägen heter på 
befintlig bostadsfastighet, projektet är 
i tidigt skede. 
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö Q1 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 961
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 99,5
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 208
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 78
1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts  
och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
8

===== SIDA 9 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Söderort/Nacka
John Mattsons bestånd i Söderort och 
Nacka finns främst i Hägerstensåsen, 
Västberga och Örby. Bostadsfastigheter 
utgör 73 procent av total uthyrbar area 
och består till största del av fastigheter 
uppförda under 1990­talet. Kommersi­
ella fastigheter utgör 16 procent av total 
uthyrbar area.
Området har tre utvecklingsfastig­
heter i olika skeden. I Örby centrum är 
utveckling av fastigheten Gengasen i sitt 
slutskede. Den andra och sista etappen 
av ett nyproduktionsprojekt bestående av 
totalt 129 lägenheter och LSS­boenden 
samt lokaler färdigställdes under första 
kvartalet 2024. I samma område pågår 
även ett  uppgraderingsprojekt av befint­
liga lägenheter där 11 lägenheter återstår 
att färdigställa under 2025.
I Örnsberg innehar John Mattson en 
markanvisning för projekten Pincetten 
och Lansetten där detaljplane arbete 
pågår för nybyggnation av drygt 250 
hyres­ och bostadsrätter, lokaler och 
en förskola.
På fastigheten Sicklaön 37:46,  belägen 
vid Finnboda kaj i Nacka kommun, 
innehas en byggrätt där utveckling av 
bostäder planeras. 
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Söderort/Nacka Q1 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 46
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 305
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 99,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 51 372
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74
1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts  
och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
9

===== SIDA 10 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Nyproduktionsprojekt
Projekt Område Kategori Typ
Antal 
lgh1)
Tillkommande 
uthyrbar area1) Status
Bedömd 
produktions-
start2)
1 Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2026
2 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1 300 Detaljplan laga kraft 2026
3 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 90 6 000 Detaljplan pågår (A) 2027
4 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11 000 Detaljplan pågår (B) 2028
5 Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4 000 Detaljplan pågår (B) 2028
6 Juno, Käppala Lidingö Egen regi Bostadsrätter 50 1 750 Detaljplan laga kraft 2028
7 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår (B) 2029
T otal utvecklingsportfölj 730 41 950
1) Antal lägenheter är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång.  
Status: A: Planbesked B: Samråd C: Granskning
2) Bedömd produktionsstart är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära.
John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att 
identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyg­
gelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra 
långsiktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen 
mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Vi 
förädlar våra befintliga byggnader för att säkra byggnadernas 
tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöverskott 
och värdetillväxt. På grund av osäkra marknadsförutsättningar 
för projektverksamhet sedan 2022 har flertalet planerade projekt 
skjutits på framtiden medan pågående projekt har fullföljts. 
Större förädlingsprojekt har åter påbörjats under 2025 medan 
förtätningsprojekt / nyproduktion planeras att starta under 2026.
Utvecklingsprojekt
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
1
2
7
4
5
3 6
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
10

===== SIDA 11 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Pågående nyproduktions- och uppgraderingsprojekt:
Kommande nyproduktions- och uppgraderingsprojekt:
Rotebro  
Uppgradering
Uppgradering av lägenheter. 
 
 
Typ:  hyresrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 18 600/700 kvm
Antal lägenheter 282
Produktionsstart Q1 2025
Bedömd inflyttning etappvis t.o.m. Q1 2027
Geografiboken, Abrahamsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Bromma. 
Färdig detaljplan finns.
Typ:  vård- och omsorgsboende
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 900 kvm
Antal lägenheter 80
Produktionsstart tidigast 2026
Gengasen 4, Örby  
Uppgradering
Uppgradering av hyreslägenheter och kommersiella 
lokaler i Örby. Elva lägenheter med underliggande 
källarlokaler kvarstår att färdigställa. 
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 500/400 kvm
Antal lägenheter 76
Produktionsstart Q2 2022
Inflyttning 23 st Q2 2023, 42 st 2024  
11 st Q3 2025
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter och lokaler i Slakthus-
området i Stockholm. Detaljplanearbete pågår. 
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 12 900 kvm
Antal lägenheter 210
Produktionsstart tidigast 2029
Rotsunda  
Uppgradering
Uppgradering av lägenheter och kommersiella lokaler. 
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 14 500/2 200 kvm
Antal lägenheter 245
Produktionsstart tidigast 2026
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
11

===== SIDA 12 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Lansetten, Örnsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter i Örnsberg i södra 
Stockholm. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 4 000 kvm
Antal lägenheter 50
Produktionsstart tidigast 2028
Ekporten, Larsberg/Dalénum  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter i Larsberg/Dalénum på 
Lidingö. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 6 000 kvm
Antal lägenheter 90
Produktionsstart tidigast 2027
Finnboda, Nacka  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter vid Finnboda kaj 
i Nacka. Färdig detaljplan finns.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 300 kvm
Antal lägenheter 40
Produktionsstart tidigast 2026
Juno, Käppala  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter i Käppala på Lidingö. 
Färdig detaljplan finns.
Typ:  hyresrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 750 kvm
Antal lägenheter 50
Produktionsstart tidigast 2028
Pincetten, Örnsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter, lokaler och förskola i 
Örnsberg i Södra Stockholm. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  hyresrätter, förskola, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 11 000 kvm
Antal lägenheter 210
Produktionsstart tidigast 2028
Perspektiv från norr
2025-03-11EKPORTEN
A206
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
12

===== SIDA 13 =====

FINANSIELL  INFORMATION
I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga 
på tolvmånadersbasis per 31 mars 2025 med beaktande av hela 
fastighetsbeståndet per balansdagen. 
Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som 
färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs 
för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag 
ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som 
ej frånträtts. 
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs­
rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola­
gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera 
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning 
av hyres­, vakans­ eller ränteförändringar. John Mattsons resul­
tat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastigheterna 
och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella 
intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kontrakterade 
intäkter per balansdagen. Per balansdagen hade hyresjustering 
gjorts för bostäder i samtliga fastigheter med undantagför två 
fastigheter med presumtionshyra vars höjning startar 1 april. 
Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hän­
förlig till uppgraderings projekt. Fastighetskostnader utgår från 
de senaste tolv månadernas fastighetskostnader. 
Centraladministration baseras på bedömda kostnader 
på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på den 
 centrala administrationen vid balansdagen. 
För mer information om centraladministrationskostnader se 
not 4, Centrala administrations kostnader.
Finansnettot har beräknats utifrån snitträntekostnad på 
netto skulden per balansdagen med tillägg för uppläggnings­
kostnader och tomträttsavgäld och utgör inte en prognos för 
framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har 
ej beaktats.
Intjäningsförmågan beräknar förvaltningsresultatet utan 
avräkning för innehav utan bestämmande inflytande.
Belopp i Mkr 31 mar 2025
Hyresvärde 688,5
Vakanser och rabatter -16,8
Hyresintäkter 671,7
Driftkostnader -126,1
Underhållskostnader -21,4
Fastighetsskatt -12,5
Fastighetsadministration -21,1
Driftöverskott 490,6
 
Central administration -52,3
Finansnetto -210,1
Varav tomträttsavgäld -14,8
Förvaltningsresultat 228,2
Aktuell intjäningsförmåga
Under perioden har ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro, Sollentuna kommun påbörjats där 282 lägenheter omfattas.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
13

===== SIDA 14 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Koncernens resultaträkning 
i sammandrag
Belopp i Mkr Not
2025
jan–mar 
2024 
jan–mar 
Rullande 12 mån  
apr 24–mar 25
2024  
jan–dec
Hyresintäkter 2 165,4 157,5 650,6 642,7
Driftkostnader 3 -39,2 -42,4 -126,1 -129,3
Underhåll 3 -5,2 -4,9 -21,5 -21,2
Fastighetsskatt 3 -3,2 -3,2 -11,3 -11,3
Fastighetsadministration 3 -5,3 -5,4 -21,1 -21,2
Driftöverskott 112,5 101,6 470,6 459,7
Centrala administrationskostnader 4 -14,7 -11,8 -53,3 -50,4
Finansnetto 5 -51,0 -57,1 -208,2 -214,3
Förvaltningsresultat 1 46,8 32,6 209,1 195,1
Värdeförändringar fastigheter 6 102,9 -73,0 587,3 411,4
Värdeförändring räntederivat 6 11,8 44,6 -155,1 -122,3
Resultat före skatt 161,5 4,3 641,3 484,2
Aktuell skatt 7 -12,2 -0,2 -39,3 -27,3
Uppskjuten skatt 7 -15,4 1,5 -40,3 -23,4
Periodens resultat 134,0 5,6 561,7 433,5
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens totalresultat – – – –
Periodens resultat 134,0 5,6 561,7 433,5
Övrigt totalresultat – – – –
Periodens totalresultat 134,0 5,6 561,7 433,5
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets  
aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier 1,77 0,07 7,36 5,66
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 134,1 5,2 557,9 429,0
Innehav utan bestämmande inflytande -0,2 0,4 3,9 4,5
Genomsnittligt antal aktier, tusental  75 794 75 794 75 794 75 794
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
14

===== SIDA 15 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. 
För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att 
tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor 
per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid 
förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har 
uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts 
har frånräknats perioden. 
Not 1 Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde­
förändringar och skatt, uppgick under perioden till 46,8 Mkr 
(32,6) motsvarande 0,62 kr per aktie (0,43). Det motsvarar en 
årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med 43,6 procent. 
Driftöverskottet uppgick under perioden till 112,5 Mkr (101,6). 
Driftöverskottet per kvadratmeter var 1 422 kr/kvm (1 320) 
rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i drift­
överskottet per kvadratmeter med 7,7 procent. 
Not 2 Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 165,4 Mkr (157,5). 
Intäkterna per kvadratmeter var 1 947 kr/kvm (1 828) rullande 
12 månader. 
Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 128,8 Mkr (123,1), 
vilket motsvarar 1 780 kr/kvm (1 731). Den generella årliga 
hyresförhandlingen för bostäder 2025 har resulterat i genom­
snittliga hyres höjningar i intervallet 5,2–5,3 procent.
Intäkter
2025  
jan–mar 
Mkr
31 mar 
2025  
kr/kvm
2024  
jan–mar 
Mkr
31 mar 
2024  
kr/kvm
Lidingö 77,8 2 017 76,0 1 902
Norrort 27,0 1 380 26,6 1 310
City/Bromma 23,6 2 135 22,4 2 003
Söderort/Nacka 36,9 2 352 32,6 2 169
T otalt 165,4 1 947 157,5 1 828
Not 3 Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 52,9 Mkr (55,9). Fastighets­
kostnaderna per kvadratmeter var 525 kr/kvm (508) rullande 
12 månader, en kostnadsökning per kvadratmeter med 17 kr eller 
3,3 procent. 
Driftkostnaderna uppgick till 39,2 Mkr (42,4). Underhålls­
kostnaderna uppgick till 5,2 Mkr (4,9).
Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 
5,3 Mkr (5,4). 
Fastighetskostnader
2025  
jan–mar 
Mkr
31 mar 
2025  
kr/kvm
2024  
jan–mar 
Mkr
31 mar 
2024  
kr/kvm
Lidingö 20,8 435 23,4 493
Norrort 13,5 597 14,7 565
City/Bromma 8,5 673 9,1 545
Söderort/Nacka 10,1 551 8,7 446
T otalt 52,9 525 55,9 508
Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort
City/
Bromma
Söderort/
Nacka T otalt
Driftkostnader 293 441 454 387 366
Underhåll 50 61 106 63 62
Fastighetsskatt 34 33 42 42 36
Fastighets administration 58 62 72 59 61
T otalt 435 597 673 551 525
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader 
för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stöd­
funktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 14,7 Mkr 
(11,8) som inkluderar högre personalkostnader inklusive 
högre medarbetar bonus än tidigare år dessutom finns en 
periodiserings effekt för revisionsarvoden.
Not 5 Finansnetto
Finansnettot uppgick till ­51,0 Mkr (­57,1). Att finansnettot 
förbättrats jämfört med motsvarande period föregående år 
förklaras av lägre lånevolym och lägre genomsnittlig räntenivå. 
Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 
1,1 Mkr (5,5). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga 
räntenivån till 2,78 procent (3,38) inklusive effekter av ränte­
derivat. Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till 
2,0 ggr (1,6). 
Not 6 Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 102,9 Mkr (­73,0). 
Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under 
perioden uppgick till 0,0 Mkr (0,0). 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick totalt 
till 102,9 Mkr (­73,0).
Värdeförändringarna beror på förbättrat driftöverskott och 
värdeskapande inom projektverksamheten.
Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick 
till 3,4 procent (3,4 per 31 december 2024).
Perioden  
januari till mars 2025
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
15

===== SIDA 16 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Värdeförändringar
2025  
jan–mar, Mkr
2024  
jan–mar, Mkr
Driftöverskottsförändring 84,3 299,3
Pågående projekt/byggrätter 50,4 -47,6
Avkastningskrav -31,8 -324,7
Förvärvade fastigheter – –
Avyttrade fastigheter – –
T otalt 102,9 -73,0
Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden 
uppgick till 11,8 Mkr (44,6). Förändringen beror främst på för­
ändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. 
Not 7 Skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till ­12,2 Mkr (­0,2). 
Uppskjuten skatt uppgick till ­15,4 Mkr (1,5). Den uppskjutna 
skatten påverkas av orealiserade värdeförändringar på fastig­
heter och derivat om netto 114,7 Mkr (­28,3). I den utsträckning 
som värdeuppgångar motsvaras av tidigare värdenedgångar där 
uppskjuten skatt inte har redovisats medför värdeuppgångarna 
inte någon uppskjuten skattekostnad.
I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte­
kostnader om 32,7 Mkr (54,4), vars skattevärde ej aktiverats, då 
möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. 
Koncernen har de senaste året inte haft några skattemässiga 
underskott. Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära 
skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde av­
seende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess 
skattemässiga värde med 10 732,7Mkr (10 637,5 per 31 december 
2024). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt 
om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är 
hänförligt till historiska tillgångsförvärv. Därutöver redovisas 
inte uppskjuten skatt vid vissa värdenedgångar för fastigheter 
förvärvade via tillgångs förvärv.
Mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 46,8
Skattemässigt avdragsgilla
Avskrivningar -42,9 42,9
Övriga skattemässiga justeringar 55,2 -82,9
Resultat före orealiserade värdeförändringar 59,1 -40,0
Värdeförändringar fastigheter 102,9
Värdeförändringar derivat 11,8
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 59,1 74,7
Underskottsavdrag, ingående balans 0,0 0,0
Underskottsavdrag, utgående balans 0,0 0,0
Skattepliktigt resultat 59,1 74,7
Periodens skatt -12,2 -15,4
Mkr Underlag
Nominell  
skatteskuld
Verklig skatte-
skuld/fordran
Fastigheter -10 732,7 -2 210,9 -644,0
Derivat -63,1 -13,0 -12,0
Obeskattade reserver -51,5 -10,6 -10,6
Summa -10 847,4 -2 234,6 -666,6
Fastigheter, tillgångsförvärv  4 952,0 1 020,1
T otalt -5 895,4 -1 214,5 -666,6
Enligt balansräkning 1 214,5
Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden 
uppgick till netto 1 214,5 Mkr (1 177,6). Den verkliga skatteskulden 
beräknades uppgå netto till ­666,6 Mkr (641,4). Bedömd verklig 
uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits 
till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. 
Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skatte­
lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag 
utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna 
bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period 
om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av 
bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastig­
hetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har 
bedömts till 5,5 procent. 
För derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats 
på en diskonteringsränta om 3 procent och där derivaten reali­
seras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig 
skatt för derivat uppgår till 19 procent.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
16

===== SIDA 17 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Koncernens balansräkning  
i sammandrag
Belopp i Mkr Not 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 14 251,3 13 563,2 14 097,7
Nyttjanderättstillgång tomträtt 9 457,4 446,5 445,4
Räntederivat 10 61,9 108,0 53,7
Övriga anläggningstillgångar 8,4 12,5 10,5
Summa anläggningstillgångar 14 779,0 14 130,1 14 607,4
Kortfristiga fordringar 123,0 111,6 131,8
Räntederivat 10 13,7 5,6 15,5
Likvida medel 40,1 391,0 61,0
Summa omsättningstillgångar 176,8 508,2 208,3
Summa tillgångar 14 955,8 14 638,4 14 815,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 6 160,9 5 519,8 6 026,8
Innehav utan bestämmande inflytande 84,8 81,0 85,0
Summa eget kapital 6 245,8 5 600,8 6 111,8
Avsättningar 0,7 0,9 0,7
Leasingskuld tomträtt 9 457,4 446,5 445,4
Långfristiga räntebärande skulder 10 5 433,5 5 783,7 6 292,6
Övriga långfristiga skulder 5,6 7,0 7,0
Uppskjutna skatteskulder 7 1 214,5 1 152,6 1 199,0
Räntederivat 12,5 – 18,0
Summa långfristiga skulder 7 124,1 7 390,7 7 962,8
Kortfristiga räntebärande skulder 10 1 330,2 1 406,6 473,2
Räntederivat – – –
Övriga kortfristiga skulder 255,8 240,3 267,9
Summa kortfristiga skulder 1 585,9 1 646,8 741,1
Summa skulder 8 710,0 9 037,6 8 703,9
Summa eget kapital och skulder 14 955,8 14 638,4 14 815,7
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
17

===== SIDA 18 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Koncernens rapport över  
förändring av eget kapital  
i sammandrag
Belopp i Mkr
Antal ute-
stående aktier, 
tusental1) Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserad  
vinst
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
T otalt eget 
kapital
Eget kapital, per 2023-12-31 75 793,9 25,3 2 258,3 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2
Justeringspost tillkommande  
emissionskostnader 2024 -0,9 -0,9 -0,9
Periodens totalresultat 5,2 5,2 0,4 5,6
Eget kapital, per 2024-03-31 75 793,9 25,3 2 257,4 3 237,2 5 519,8 81,0 5 600,8
Periodens totalresultat 423,8 423,8 4,1 427,8
Eget kapital, per 2024-12-31 75 793,9 25,3 2 257,4 3 661,2 5 943,9 85,0 6 028,8
Korrigering föregående år, räntederivat2) 83,0 83,0 83,0
Eget kapital, per 2025-01-01 75 793,9 25,3 2 257,4 3 744,2 6 026,9 85,0 6 111,8
Periodens totalresultat 134,0 134,0 -0,2 133,9
Eget kapital, per 2025-03-31 75 793,9 25,3 2 257,4 3 878,3 6 160,9 84,8 6 245,8
1) Aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). 
2) För ytterligare information se not 10.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
18

===== SIDA 19 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i 
Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna,  Upplands 
Väsby och Nacka. 
Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 
14 251,3 Mkr (14 097,7 per 31 december 2024). Fastighetsvärdet 
har ökat med 153,6 Mkr jämfört med utgången av föregående 
år, vilket främst förklaras av orealiserade värdeförändringar. 
Bostadsfastigheter står för 88 procent av beståndets värde, kom­
mersiella fastigheter står för 9 procent och utvecklingsfastigheter 
för 3 procent. 
T otal uthyrbar area uppgår till 345 000 kvm (347 100) där 
cirka 82 procent utgörs av bostäder. 
Hyresvärdet per 31 mars uppgick till 689 Mkr (654). Beståndet 
omfattar 4 325 lägenheter (4 351). 
Investeringar och försäljningar
Under perioden uppgick de totala investeringarna till 50,7 Mkr 
(68,9), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg förvärv. Investeringar i nybygg­
nation uppgick till 4,7 Mkr (37,6). Investeringar i uppgraderingar 
uppgick till 31,2 Mkr (13,0). Under perioden har 10 lägenheter 
(0) uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat tak­
byten, energiprojekt samt hyresgästanpassningar i det kommer­
siella beståndet. Under perioden från träddes fastig heter med 
totalt bokfört värde om 0,0 Mkr (0,0). 
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående fastighetsvärde, 2025-01-01 14 097,7
+ Förvärv –
+ Investeringar i nybyggnation 4,7
+ Investeringar i uppgraderingar 31,2
+ Övriga investeringar 14,9
– Försäljningar –
+/– Orealiserade värdeförändringar 102,9
Utgående fastighetsvärde, 2025-03-31 14 251,3
Fastighetsvärde
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt 
IFRS­regelverket. Per 31 mars 2025 har externvärdering utförts 
av Cushman & Wakefield och Novier på delar av beståndet, 
motsvarande cirka en fjärdedel av fastighetsbeståndets totala 
värde. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärde­
rats. Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under 
ett kalenderår.
Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa­
flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet 
av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på 
en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara 
fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav.
Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt 
eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt 
marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till 
färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och 
ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. 
De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 
fem år eller längre. För bedömning av restvärdet vid utgången 
av kalkylperioden har även driftöverskottet för nästkommande 
år beräknats. Samtliga kommersiella fastigheter i beståndet har 
värderats externt. Ett par av nybyggnadsprojekten utgörs av 
nybyggnadsprojekt som är befriade från fastighetsskatt i 15 år 
från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden 
förlängts för att beakta detta. 
Modellen för internvärdering av bostadsfastigheter baseras 
på restvärdesberäkning som styrks med input från externvär­
deringen. Bedömning görs även löpande om det finns andra 
indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras 
av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i 
avkastningskrav.
Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, 
utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 1,5–2,0 procent och 
ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits 
till eventuella förändringar i hyres nivåer och uthyrningsgrad.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
2024  
jan–dec
Hyresvärde kr/kvm 1 996 1 885 1 909
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,6 97,0 97,6
Fastighetskostnader, kr/kvm 525 508 532
Driftöverskott, kr/kvm 1 422 1 320 1 331
Fastighetsvärde, kr/kvm 40 866 39 080 40 837
Uthyrbar area vid periodens utgång, 
tkvm 345 347 345
Genomsnittlig värderingsyield, % 3,4 3,4 3,4
Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld
I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt­
rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande 
leasingskuld. Den 31 mars 2025 uppgick det totala beräknade 
värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 457,4 Mkr 
(445,4). 
Balansräkning  
per 31 mars 2025
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
19

===== SIDA 20 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Not 10 Finansiering
John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings ­
grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte­
täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Detta 
har upprätthållits under perioden.
Eget kapital 
Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick den 31 mars 2025 till 6 160,9 (6026,8) vilket motsvarar 
81,29 (79,52) kronor per aktie. Under perioden har eget kapital 
hänförligt till moderbolagets aktieägare ökat med periodens 
resultat om 134,1 Mkr (5,2). Dessutom har korrigering av ett fel 
från föregående år hänförligt till räntederivat påverkat det egna 
kapitalet med 83 mkr, motsvarande 1,10 kr per aktie.
Räntebärande skulder
John Mattsons upplåning sker i bank. 
Information om Räntebärande skulder vid periodens utgång
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
2024 
jan–dec
Kreditavtal, mkr 7 173,1 7 378,3 7 175,3
Utnyttjad kreditvolym, mkr 6 763,6 7 190,2 6 765,8
varav kortfristig skuld, mkr 1 330,2 1 406,6 473,2
varav långfristig skuld, mkr 5 433,5 5 783,7 6 292,6
Extern upplång under perioden, mkr 0,0 0,0 503,1
Amortering under perioden, mkr 2,2 2,5 880,9
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 723,5 6 799,3 6 704,8
Verkligt värde räntebärande skuld, mkr 6 684,9 7 019,1 6 681,8
Belåningsgrad, % 47,2 50,1 47,6
Disponibel likviditet  
(outnyttjade lånelöften & kassa), mkr 449,6 579,1 470,5
Gemomsnittlig kreditbindningstid  
inkl lånelöften, år 2,9 2,8 3,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 2,0
Räntebindning och räntederivat
För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo­
strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för 
lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av 
 ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat 
på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte. John Mattson 
använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad 
räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över 
tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst 
till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat 
påverkas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. 
Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskonte­
ring av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta 
på balansdagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden 
beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan 
enligt respektive räntederivatavtal och den implicita stibor­
räntan för  respektive period. De kommande ränteflöden som 
därmed uppstår nuvärdes beräknas med hjälp av den implicita 
stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning 
av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier 
värderas löpande till verkligt värde enligt IFRS 13 nivå 2 med 
värde förändringar redovisade i koncernens resultaträkning.
Jämförelsesiffrorna för 2024 för derivatfordringar och 
derivat skulder har på grund av ett tidigare fel nu korrigerats.
Information om Räntebindning och räntederivat vid periodens utgång
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
2024
jan–dec
T ecknade ränteswappar, nominellt belopp, mkr 8 633,0 6 432,6 8 932,6
varav Forwardswappar, nominellt belopp, mkr 3 800,0 2 200,0 3 800,0
T ecknade ränteswappar, nominellt belopp, 
som andel av skuld med rörlig ränta, % 81,0 76,2 86,0
Marknadsvärde räntederivat, mkr 63,1 113,6 51,2
Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 2,8 3,5
Genomsnittlig ränta för total räntebärande 
skuld inkl effekt av ränteswappar, % 2,8 3,4 2,8
Finansiering
0
1
2
3
4
5
6
7
8
20292028202720262025
0
1
2
3
Mdr %
 Räntesäkrad volym Snittränta räntesäkrad volym
Diagrammet visar den räntesäkrade lånevolymen i miljarder kronor per kvartal samt snitträntan för den räntesäkrade 
volymen under samma period och exkluderar kreditmarginal. Den icke räntesäkrade lånevolymen är exponerad mot 
Stibor. Snitträntan i diagrammet är med andra ord inte en prognos för snitträntan i den totala låneportföljen.
RÄNTESÄKRINGAR
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
20

===== SIDA 21 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Ränte- och kreditbindning 31 mars 2025
Räntebindning Kapitalbindning Ränteswappar
Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%)1) Andel (%)
Kredit avtal 
volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%)2)
0–1 år 1 330,2 5,16% 20% 594,7 484,7 7% 1 733 –
1–2 år -93,5 10,11% -1% 1 768,5 1 469,0 22% 1 200 –
2–3 år 1 177,0 2,55% 17% 2 280,5 2 280,5 34% 1 650 –
3–4 år 1 350,0 2,14% 20% 1 564,3 1 564,3 23% 1 050 –
4–5 år 1 700,0 2,30% 25% 506,9 506,9 7% 1 700 –
> 5 år 1 300,0 2,36% 19% 458,2 458,2 7% 1 300 –
Summa 6 763,6 2,78% 100% 7 173,1 6 763,6 100% 8 633 -0,38%
1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. I snitträntan för period 0–1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta  
varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning.
2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat.
Not 11 T ransaktioner med närstående
John Mattsons relationer med närstående framgår av not 25 på 
sidan 99 i John Mattsons årsredovisning för 2024. Alla transak­
tioner med när stående görs på marknadsmässiga villkor. 
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
21

===== SIDA 22 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag
Belopp i Mkr
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
Rullande 12 mån  
apr 24–mar 25 
2024  
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 161,5 4,3 641,5 484,2
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändring på fastigheter -102,9 73,0 -587,3 -411,4
Värdeförändring på räntederivat -11,8 -44,6 155,1 122,3
Avskrivningar och utrangeringar – 0,9 0,6 1,5
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -1,4 – -2,3 -0,9
Betald skatt – – – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital 45,4 33,5 207,6 195,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring av rörelsefordringar 8,8 -7,0 -11,3 -27,1
Förändring av rörelseskulder -24,4 4,7 -22,1 7,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 29,8 31,2 174,2 175,6
Investeringsverksamheten
Investeringar i inventarier 2,2 -1,4 3,3 -0,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter -50,7 -68,9 -191,3 -209,5
Avyttringar av anläggningstillgångar – – 40,3 40,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -48,5 -70,3 -147,7 -169,6
Finansieringsverksamheten
Nyemission – -1,2 – -0,9
Förvärv av minoritetsandelar – – – –
Upptagna lån – – 503,1 503,1
Amorteringar -2,2 -2,5 -880,6 -880,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,2 -3,7 -377,2 -378,7
Periodens kassaflöde -20,9 -42,7 -350,7 -372,7
Likvida medel vid periodens början 61,0 433,7 391,0 433,6
Likvida medel vid periodens slut 40,1 391,0 40,1 61,0
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
22

===== SIDA 23 =====

FINANSIELL  INFORMATION
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i Mkr
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
2024
jan–dec
Intäkter 2,8 0,6 13,8
Centrala administrationskostnader -8,5 -7,7 -30,8
Rörelseresultat -5,6 -7,1 -17,0
Resultat från andelar i koncernföretag – -1,5 -531,2
Räntenetto -14,3 -16,4 -71,2
Resultat efter finansiella poster -19,9 -25,0 -619,5
Värdeförändring räntederivat 10,5 – –
Bokslutsdispositioner – – 6,1
Resultat före skatt -9,4 -25,0 -645,0
Skatt -2,2 – 5,4
Periodens resultat -11,5 -25,0 -639,6
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024
Tillgångar
Maskiner och inventarier 3,5 1,9 2,1
Andelar i koncernföretag 5 257,3 5 257,3  5 257,3 
Uppskjuten skattefordran – 0,9  – 
Långfristiga fordringar på koncernföretag 1 247,3 1 195,1  1 236,4 
Räntederivat 42,1 – 31,6
Kortfristiga fordringar på koncernföretag 742,5 351,0  727,6 
Övriga kortfristiga fordringar 2,6 5,8  2,6 
Kassa och bank 40,1 390,9  59,7 
Summa tillgångar 7 335,5 7 202,8 7 317,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 277,0 2 853,9 2 288,6
Avstättningar 9,3 0,3 7,1
Långfristiga skulder till kreditinstitut 2 844,4 – 2 823,2
Långfristiga skulder till koncernföretag – 2 740,3 –
Kortfristiga skulder till koncernföretag 2 197,5 – 2 190,5
Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 1 602,2 – 
Övriga kortfristiga skulder 7,2 6,0 8,1
Summa eget kapital och skulder 7 335,5 7 202,8 7 317,4
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)  
med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma  
tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
23

===== SIDA 24 =====

ÖVRIG INFORMATION
Möjligheter och risker för 
koncernen och moderbolaget
John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent  
av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. 
Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög.
Möjligheter och risker i kassaflödet
Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 77 procent 
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är för­
hållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons  fastigheter 
finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms­
regionen. 
De största driftkostnaderna för John Mattson är de så  kallade 
mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna 
har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. 
John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande 
verksamheten före förändringar i rörelsekapital. 
Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna­
der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande 
marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt 
och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför 
därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. 
Helårseffekt,  
kommande 12 månader, Mkr Förändring +/-
Påverkan på  
förvaltningsresultat
Hyresvärde 5 procent +/- 34,4
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,9
Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,1
Underliggande marknadsränta 1 procentenhet +12,3/-42,9
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med 
värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför 
allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. 
Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och 
efter­frågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på 
ett förväntat framtida driftöverskott och avkastningskrav. Ett 
högre driftöverskott och/eller ett lägre avkastningskrav påver­
kar värdet positivt. Ett lägre driftöverskott och/eller ett högre 
avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur 
en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belå­
ningsgraden.
Känslighetsanalys,  
belåningsgrad, % -20 % -10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, Mkr -2 850 -1 425 1 425 2 852
Belåningsgrad, % 59,0 52,4 47,2 42,9 39,3
Nedan illustreras hur en förändring av olika indata i en värde­
ringsmodell påverkar beräknat verkligt värde på fastigheterna.
Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2025-03-31 2024-03-31
Hyra/Marknadshyra +/- 1,0 % +/- 197,3 +/- 190,2
 Bostäder +/- 182,3 +/- 176,3
 Kommersiellt +/- 15,0 +/- 14,0
Fastighetskostnader  +/- 50 kr/kvm +/- 520,9 +/- 521,1
 Bostäder +/- 486,9 +/- 487,2
 Kommersiellt +/-33,9 +/- 33,9
Långsiktig vakansgrad  +/- 2,0 % +/-398,6 +/- 369,9
 Bostäder +/- 367,5 +/- 344,6
 Kommersiellt +/- 31,1 +/- 25,3
Avkastningskrav, exit -0,5 %  2 475,4 2 328,4
 Bostäder  2 351,1 2 210,6
 Kommersiellt  124,2 117,8
Avkastningskrav, exit +0,5 % -1 748,3 -1 691,7
 Bostäder -1 649,8 -1 597,6
 Kommersiellt -98,5 -94,1
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
24

===== SIDA 25 =====

ÖVRIG INFORMATION
Finansiell risk
John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas 
av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro­
cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under­
stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 
47,2 procent (50,1). För perioden uppgick räntetäckningsgraden 
till 2,0 (1,6). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets 
viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom 
av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. 
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjade låne­
löften, checkkredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 
449,6 Mkr (579,1). Bolagets volymvägda genomsnittliga kredit­
bindning uppgår till 2,9 år (2,8) vid periodens utgång. För att 
begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om 
ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 
8 633,0 Mkr (6 432,6), vilket motsvarar 81,0 procent ( 76,2) av 
ränte bärande skulder med rörlig Stibor­ränta. 
Hållbarhetsrisker
John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs­
modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara 
mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, 
negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor 
kopplade till bolagets uppförandekod och personal.
John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål 
inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola­
gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska 
styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra 
till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. 
För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och 
lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både 
byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang 
i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra 
fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar 
systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden.
För att minska den negativa och öka den positiva miljöpå­
verkan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John 
Mattson stort fokus på både ansvarsfull material­ och avfalls­
hantering och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget 
har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Paris­
avtalet och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat 
en färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. 
John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, 
säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden 
och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda 
och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga 
medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för 
medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga 
olyckor och arbetsrelaterad ohälsa.
Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld
Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och osäkerhet kring 
utveckling av inflation och räntenivåer gör att bolaget löpande 
måste analysera förändringar i bolagets rörelse­ och finansiella 
risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera 
dessa risker. 
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
25

===== SIDA 26 =====

ÖVRIG INFORMATION
Redovisningsprinciper
Lidingö den 24 april 2025 
 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt
 Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot
 
 Ingela Lindh  Christer Olofsson
 Styrelseledamot  Styrelseledamot
 Katarina Wallin  Åsa Bergström
 Styrelseledamot  Styrelseledamot
 
  Per Nilsson
  Verkställande direktör
Väsentliga händelser efter periodens utgång
 ■ Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp­
rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp­
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis­
nings­ och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört 
med årsredovisningen. 
John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars 
resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste 
verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför 
endast ett segment. 
Nya standarder och tolkningar
De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings­
uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Moderbolaget
Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisnings­
lagen och RFR2. För övrig information om redovisnings­
principer hänvisas till koncernens årsredovisning för 2024 som 
finns tillgänglig på John Mattsons hemsida.
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
26

===== SIDA 27 =====

ÖVRIG INFORMATION
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. 
Börsvärdet den 31 mars 2025 uppgick till 4,4 miljarder kronor.
John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap 
den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor 
och stängningskurs den 31 mars 2025 var 58,20 kronor. Lägsta 
stängningskurs under kvartalet, 57,80 kronor, noterades den 
24 mars. Högsta stängningskurs under kvartalet, 66,00 kronor, 
noterades den 25 februari.
Under kvartalet har 2 277 771 aktier omsatts på  Nasdaq 
Stockholm till ett sammanlagt värde om 141,7 Mkr, vilket på 
årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 12,0 procent. 
Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 
85,01 procent. 
John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar 
till en röst. 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per 31 mars 2025 uppgick till  
7 312,3Mkr (6 558,8). Det långsiktiga substansvärdet per aktie 
uppgick vid periodens utgång till 96,48 kronor (86,53). Aktuellt 
substansvärde uppgick vid periodens utgång till 6 645,7 Mkr 
(6 045,6) eller 87,68 kronor per aktie (79,76) efter avdrag för 
bedömd verklig uppskjuten skatt om 6 procent.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings­
resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, 
konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt.
Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Substansvärde 
31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 20243)
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt 
balans räkningen 6 160,9 81,29 5 519,8 72,83 6 026,8 79,52
Återläggning
Derivat enligt 
balans räkningen -63,1 -0,83 -113,6 -1,50 -51,2 -0,68
Uppskjuten skatte skuld 
enligt balans räkningen 1 214,5 16,02 1 152,6 15,21 1 199,0 15,82
Långsiktigt substans-
värde NRV 7 312,3 96,48 6 558,8 86,53 7 174,6 94,66
Avdrag
Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld 6 % -666,6 -8,79 -626,9 -8,27 -661,6 -8,73
Aktuellt substans-
värde NTA 6 645,7 87,68 6 045,6 79,76 6 513,0 85,93
Avdrag
Derivat enligt 
balansräkningen 63,1 0,83 113,6 1,50 51,2 0,68
Uppskjuten skatt, netto -547,9 -7,23 -525,7 -6,94 -537,4 -7,09
Räntebärande skuld 6 763,6 89,24 7 190,2 94,87 6 765,8 89,27
Verkligt värde 
räntebärande skuld -6 684,9 -88,20 -7 019,1 -92,61 -6 681,8 -88,16
Avyttringsvärde NDV 6 239,7 82,32 5 690,9 75,08 6 110,8 80,62
3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Ägarförteckning per 31 mars 2025
I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller 
mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare.
Antal aktier Ägarandel
AB Borudan Ett 28 702 110 37,87%
T agehus Holding AB 10 273 564 13,55%
Carnegie Fonder 7 000 000 9,24%
Fidelity Investments (FMR) 3 437 490 4,5%
Bergamotträdet 9 Holding AB 3 064 276 4,0%
PriorNilsson Fonder 2 842 749 3,8%
Övriga ägare 20 473 741 27,0%
Summa 75 793 930 100,0%
Varav utländskt ägande 6 336 373 8,36%
Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance
Aktierelaterade nyckeltal
2025  
jan–mar
2024  
jan–mar
2024  
 jan–dec
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,62 0,43 2,57
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 43,6 -44,4 -23,6
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 1,77 0,07 5,66
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie 96,48 86,53 94,66
Tillväxt i långsiktigt substansvärde,  
kr/aktie, % 11,5 -46,0 8,7
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 87,68 78,26 85,933)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, kr/aktie 81,29 72,83 79,523)
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 58,20 56,90 61,20
Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substans-
värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,60 0,66 0,65
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930
Utestående antal aktier vid periodens 
utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930
3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Aktiekapitalets utveckling 
År Händelse
Förändring 
i antalet 
aktier1,2)
T otalt  
antal  
aktier
Förändring i 
aktie kapital 
(kr)
Aktie- 
kapital  
(kr)
Kvot-
värde 
(kr)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018
Aktiesplit 
10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1
2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33
2021 App.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
2022 App.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33
2022 App.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33
2023 Nyemission 37 896 965 75 593 930 12 632 321 25 264 642 0,33
1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner 
om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 
5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 
st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550).  
Antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 593 930.
2) Aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
27

===== SIDA 28 =====

ÖVRIG INFORMATION
Nyckeltal
Nyckeltal
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
Rullande 12 mån  
apr 24–mar 25
2024  
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad under perioden, % 68,0 64,5 72,3 71,5
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 97,0 97,6 97,6
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 688,5 654,2 688,5 658,9
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 824 1 714 1 824 1 736
Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345,0 347,1 345,0 345,2
Investeringar ny-, till- och ombyggnation, Mkr 50,7 68,9 191,4 209,6
Investeringar - förvärv, Mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 251,3 13 563,2 14 251,3 14 097,7
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 311 39 088 41 311 40 837
T otalt antal lägenheter 4 325 4 351 4 325 4 326
Antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 0 93 83
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 165,4 157,5 650,6 642,7
Driftsöverskott, Mkr 112,5 101,6 470,6 459,7
Förvaltningsresultat, Mkr 46,8 32,6 209,1 195,1
Periodens resultat efter skatt 134,0 5,6 561,7 433,5
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,78 3,38 2,78 2,84
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,2 50,1 47,2 47,6
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 1,6 2,1 2,0
Räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 2,8 3,3 3,5
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,9 2,8 2,9 3,2
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 312,3 6 558,8 7 312,3 7 174,7
Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr 6 645,7 5 931,9 6 645,7 6 513,01)
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,62 0,43 2,76 2,57
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 43,6 -44,4 -1,1 -23,6
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 1,77 0,07 7,36 5,66
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie 96,48 86,53 96,48 94,66
Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie, % 11,5 -46,0 11,5 8,7
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 87,68 78,26 87,68 85,931)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 81,29 72,83 81,29 79,521)
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 58,20 56,90 58,20 61,20
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
28

===== SIDA 29 =====

ÖVRIG INFORMATION
Flerkvartalsöversikt
2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023
Koncernen kvartalsöversikt Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad, % 68,0 68,0 77,2 76,2 64,5 69,4 79,2 72,1
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 97,6 97,4 97,1 97,0 96,1 95,8 95,7
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 688,5 658,9 657,0 658,9 654,2 622,4 622,8 621,5
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 824 1 736 1 736 1 734 1 714 1 664 1 658 1 654
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 345,0 345,2 345,2 345,2 347,1 342,8 344,2 344,9
Investeringar – ny-, till- och ombyggnation, Mkr 50,7 41,6 82,4 16,6 68,9 61,9 96,6 100,1
Investeringar – förvärv, Mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 251,3 14 097,7 13 940,6 13 634,0 13 563,2 13 567,6 14 221,4 14 495,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 311 40 837 40 384 39 492 39 088 39 581 41 319 42 026
T otalt antal lägenheter, st 4 325 4 326 4 324 4 327 4 351 4 270 4 294 4 294
Antal uppgraderade lägenheter under perioden, st 10 7 16 53 0 9 11 42
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 165,4 162,5 161,4 161,3 157,5 146,3 154,5 155,7
Driftöverskott, Mkr 112,5 110,4 124,7 123,0 101,6 101,5 122,5 112,2
Förvaltningsresultat, Mkr 46,8 48,1 59,2 55,1 32,6 30,7 44,2 28,8
Periodens resultat efter skatt, Mkr 134,0 70,4 141,9 215,6 5,6 -452,6 -338,2 27,7
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,78 2,84 3,18 3,20 3,38 3,43 3,20 3,09
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,2 47,6 47,8 49,2 50,1 49,8 58,6 57,2
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 2,0 2,2 2,1 1,6 1,6 1,7 1,5
Räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 3,5 3,4 2,6 2,8 2,9 2,6 2,7
Kreditbindningtid vid periodens utgång, år 2,9 3,2 2,4 2,7 2,8 3,0 2,5 2,7
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 312,3 7 174,7 7 007,4 6 748,4 6 558,8 6 600,8 5 705,4 6 037,4
Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr 6 645,7 6 513,01) 6 373,3 6 109,1 6 045,6 5 993,8 5 035,6 5 602,3
Aktierelaterade nyckeltal (i kr)1)
Förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt, % 0,62 0,63 0,78 0,73 0,43 0,69 1,17 0,76
Förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt, % 43,6 -8,0 -33,1 -4,4 -44,4 93,2 -6,8 -44,9
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare 
efter skatt, kr/aktie 1,77 0,91 1,84 2,84 0,07 -10,18 -8,96 0,76
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie 96,48 94,66 92,45 89,04 86,53 87,09 150,55 159,31
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie, tillväxt % 11,5 8,7 -38,6 -44,1 -46,0 -50,0 -15,9 -14,1
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 87,68 85,931) 84,09 80,60 79,76 79,08 132,88 147,83
Eget kapital, kr/aktie 81,29 79,521) 77,51 75,67 72,83 72,77 124,95 133,92
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 58,20 61,20 66,80 56,90 56,90 56,90 60,00 59,50
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 44 480 336 37 897 000 37 896 965
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 37 896 965 37 896 965
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
29

===== SIDA 30 =====

ÖVRIG INFORMATION
Definitioner
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and  
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal  
avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, 
finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges  
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen.
Nyckeltal Definition Syfte
Aktuellt substansvärde, 
(NNNAV), kr/aktie
Långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd 
verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med 
utestående aktier per balansdagen. Ersätts av NTA.
Används för att belysa John Mattsons aktuella substansvärde  
per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Aktuellt substansvärde 
(NTA), Mkr
Långsiktigt substansvärde exklusive bedömd verklig skatteskuld 
vid periodens utgång. Från och med Q2 2024 redovisas aktuellt 
substansvärde enligt definition NTA, tidigare användes en annan 
definition NNNAV som även exkluderar räntederivat.
Aktuellt substansvärde (NTA) används för att ge intressenter 
information om aktuellt substansvärde beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter NNNAV.
Avyttringsvärde 
(NDV), Mkr
Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. 
Avyttringsvärde (NDV) används för att ge intressenter information 
om värdet vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade 
fastighetsbolag enhetligt sätt.
Belåningsgrad vid 
periodens utgång, %
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av 
fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Används för att belysa John Mattsons finansiella risk och visar  
hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande 
skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen 
innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean 
även kan innehålla lokaler och garage.
Ej alternativt nyckeltal.
Eget kapital, kr/aktie Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
Nyckeltalet visar hur stor andel av John Mattsons redovisade egna 
kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad vid 
periodens utgång, %
Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade 
hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens 
utgång.
Nyckeltalet underlättar bedömning av John Mattsons effektivitet 
i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader, 
Mkr
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader  
för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighets-
kostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt 
dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens 
utgång.
Används för att belysa John Mattsons genomsnittliga 
fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat, 
Mkr
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för John Mattsons 
resultatgenerering.
Förvaltningsresultat, 
kr/aktie
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av 
förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier.
Genomsnittlig ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under 
perioden.
Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ekonomisk 
uthyrningsgrad 
lägenheter, %
Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra 
bostäder under perioden.
Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ränta vid 
periodens utgång, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter 
i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och 
ränta avseende IFRS 16 - Leasingavtal.
Används för att belysa John Mattsons finansiella risk.
Hyresvärde lägenheter 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser 
och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med 
uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång.
Används för att belysa John Mattsons intäktspotential avseende 
bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och 
rabatter på årsbasis vid utgången av perioden.
Används för att belysa John Mattsons intäktspotential.
Kontraktsvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid  
periodens utgång.
Ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt 
substansvärde 
(NRV), Mkr
Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. 
Långsiktigt substansvärde (NRV) per aktie används för att ge 
intressenter information om långsiktigt substansvärde beräknat på ett 
för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter NAV.
Långsiktigt 
substansvärde, kr/aktie
Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt 
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
Används för att belysa John Mattsons långsiktiga 
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande 
nettoskuld vid 
periodens utgång, Mkr
Räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång.
Används för att belysa John Mattsons skuldsättning. 
Räntetäckningsgrad 
under perioden, ggr
Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för 
räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomt-
rättsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad.
Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John Mattsons resultat är 
för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av 
att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. Används för att belysa hur stor del av John Mattsons intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått 
jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
30

===== SIDA 31 =====

ÖVRIG INFORMATION
Avstämningstabeller
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
Rullande  
12 mån  
apr 24–mar 25
2024 
jan–dec
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie
A Aktuellt substansvärde vid periodens utgång, Mkr 6 645,7 5 931,9 6 645,7 6 513,0
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 87,68 78,26 87,68 85,931)
Belåningsgrad vid periodens utgång, %
A
Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens 
utgång enligt balansräkningen, Mkr 6 763,6 7 190,2 6 763,6 6 765,8
B Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 40,1 391,0 40,1 61,0
C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, Mkr 14 251,3 13 563,2 14 251,3 14 097,7
(A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,2 50,1 47,2 47,6
Eget kapital, kr/aktie
A Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, Mkr 6 160,9 5 519,8 6 160,9 6 026,81)
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Eget kapital, kr/aktie 81,29 72,83 81,29 79,52
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 671,7 634,4 671,7 643,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, Mkr 16,8 19,8 16,8 15,9
A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 97,6 97,0 97,6 97,6
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm
A Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, Mkr 14 251,3 13 563,2 14 251,3 14 097,7
B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345,0 347,1 345,0 345,2
A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 311 39 080 41 311 40 837
Förvaltningsresultat, kr/aktie
A Förvaltningsresultat under perioden, Mkr 46,8 32,6 209,1 195,1
B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,62 0,43 2,76 2,57
Förvaltningsresultat, Mkr
A Periodens resultat 134,0 5,6 561,7 433,5
B Aktuell och uppskjuten skatt 27,6 -1,3 79,6 50,7
C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 114,7 -28,3 432,2 289,1
A+B-C Förvaltningsresultat, Mkr 46,8 32,6 209,1 195,1
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
A
Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 - leasavtal, uppräknat  
till årstakt vid utgången av perioden, Mkr 187,9 243,3 187,9 192,2
B
Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 - leasingavtal,  
vid periodens utgång, Mkr 6 763,6 7 190,2 6 763,6 6 765,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,8 3,4 2,8 2,8
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 671,7 634,1 671,7 643,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, Mkr 16,8 20,1 16,8 15,9
A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 688,5 654,2 688,5 658,9
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm
A Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 509,1 481,2 509,1 484,2
B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, Mkr 5,1 6,4 5,1 5,3
C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 281,9 284,5 281,9 281,9
(A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 824 1 714 1 824 1 736
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, Mkr 7 312,3 6 558,8 7 312,3 7 174,6
B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 96,48 86,53 96,48 94,66
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
31

===== SIDA 32 =====

ÖVRIG INFORMATION
2025 
jan–mar
2024 
jan–mar
Rullande  
12 mån  
apr 24–mar 25
2024 
jan–dec
Långsiktigt substansvärde (NRV) och Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, Mkr 6 160,9 5 519,8 6 160,9 6 026,81)
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, Mkr -63,1 -113,6 -63,1 -51,2
C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, Mkr 1 214,5 1 152,6 1 214,5 1 199,0
A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 312,3 6 558,8 7 312,3 7 174,6
E Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, Mkr -666,6 -626,9 -666,6 -661,6
D-B-E Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr 6 645,7 5 931,9 6 645,7 6 513,01)
-B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, Mkr 63,1 113,6 63,1 51,2
-C-E Uppskjuten skatt, netto -547,9 -525,7 -547,9 -537,4
G Räntebärande skuld 6 763,6 7 190,2 6 763,6 6 765,8
H Verkligt värde räntebärande skuld -6 684,9 -7 019,1 -6 684,9 -6 681,8
F-B-C-E+G-H Avyttringsvärde (NDV), Mkr 6 239,7 5 690,9 6 239,7 6 110,81)
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr
A
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter,  
vid utgången av perioden, Mkr 6 763,6 7 190,2 6 763,6 6 765,8
B Likvida medel vid utgången av perioden, Mkr 40,1 391,0 40,1 61,0
A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 6 723,5 6 799,3 6 723,5 6 704,8
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr
A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1) 46,8 32,6 209,1 195,1
B
Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16  
redovisas som räntekostnad, under perioden, Mkr 47,3 53,6 193,7 200,0
(A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 1,6 2,1 2,0
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %
A Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,62 0,43 2,76 2,57
B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 0,43 0,77 2,79 3,37
(A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % 43,6 -44,4 -1,1 -23,6
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %
A Långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 96,48 86,53 96,48 94,66
B Långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 86,53 160,22 86,53 87,09
(A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 11,5 -46,0 11,5 8,7
Överskottsgrad under perioden, %
A Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, Mkr 112,5 101,6 470,6 459,7
B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 165,4 157,5 650,6 642,7
A/B Överskottsgrad under perioden, % 68,0 64,5 72,3 71,5
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025
32

===== SIDA 33 =====

Kontaktuppgifter  
och kalender
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), Org.nr. 556802-2858
Larsbergsvägen 10, BOX 10035, 181 10 Lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–juni 2025: 10 juli 2025
Delårsrapport januari–september 2025: 23 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025: 12 februari 2026
Information
 
På John Mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned 
och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. 
corporate.johnmattson.se
Per Nilsson, vd
per.nilsson@johnmattson.se
T el: 08-613 35 02
Ebba Pilo Karth, cfo 
ebba.pilo.karth@johnmattson.se
T el: 08-613 35 09