FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 ===== JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL) John Mattsons bostäder finns på attraktiva lägen i tillväxtkommuner i Stockholm. Hyresgästernas betalningsvilja är hög och fastigheterna har en mycket låg risk för vakanser. Här syns Parkhusen i Larsberg på Lidingö bestående av 80 hyreslägenheter byggda 2018. Januari – juni 2023 ■ Hyresintäkterna uppgick till 309,5 Mkr (312,0), en minskning med 0,8 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 213,3 Mkr (202,1), en ökning med 5,5 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 58,2 Mkr (92,5), motsvarande 1,53 kr per aktie (2,49). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -617,9 Mkr (280,8). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 8,6 Mkr (225,0). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -464,7 Mkr (466,5), motsvarande -12,23 kr per aktie (12,46). ■ Fastighetsvärdet uppgick till 14 495,5 Mkr (16 775,2). ■ Investeringarna uppgick till 190,1 Mkr (812,0), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg fastighetsförvärv. ■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 6 037,4 Mkr (7 028,0). Detta motsvarar 159,31 kr per aktie (185,45), vilket är en minskning med 14 procent per aktie. April – juni 2023 ■ Hyresintäkterna uppgick till 155,7 Mkr (158,7), en minskning med 1,9 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 112,2 Mkr (108,9), en ökning med 3,0 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 28,8 Mkr (51,8), motsvarande 0,76 kr per aktie (1,38). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -63,0 Mkr (9,0). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 47,7 Mkr (106,3). ■ En fastighet har sålts för 513 ,2 Mkr efter avdrag för bedömd latent skatt. Underliggande fastighetsvärde uppgick till 525 Mkr, vilket var i nivå med senaste fastighetsvärdering. ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 27,7 Mkr (128,7), motsvarande 0,76 kr per aktie (3,41). ■ Investeringarna uppgick till 100,1 Mkr (87,7), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. DELÅRSRAPPORT Q2 jan–jun 2023 Goda livsmiljöer över generationer ===== SIDA 2 ===== Q2 – 2023 Nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån jul 22–jun 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,7 97,1 95,7 97,1 95,7 95,9 Överskottsgrad, % 72,1 68,6 68,9 64,8 66,1 64,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 495,5 16 775,2 14 495,5 16 775,2 14 495,5 15 695,5 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 42 8 52 66 49 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, Mkr 155,7 158,7 309,5 312,0 618,4 620,9 Driftöverskott, Mkr 112,2 108,9 213,3 202,1 409,0 397,8 Förvaltningsresultat, Mkr 28,8 51,8 58,2 92,5 119,5 153,9 Genomsnittlig ränta, % 3,09 1,70 3,09 1,70 3,09 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 57,2 56,8 57,2 56,8 57,2 56,6 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,5 2,3 1,5 2,3 1,5 1,9 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,76 1,38 1,53 2,49 3,15 4,10 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -44,9 57,2 -38,3 84,8 -23,9 37,6 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 0,76 3,41 -12,23 12,46 -21,20 3,30 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -14,1 29,2 -14,1 29,2 -14,1 -1,1 Aktuellt substansvärde, kr/aktie, % 147,83 172,35 147,83 172,35 147,83 162,08 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 159,31 185,45 159,31 185,45 159,31 174,02 1) Räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2,0 Mkr. Definitioner av nyckeltal , se sidan 23. Väsentliga händelser under andra kvartalet ■ I juni frånträddes en fastighet på Lidingö med ett underliggande fastighetsvärde om 525 miljoner kronor. ■ Under april lämnade bolagets cfo sin tjänst. Tjänsten upprätthålls tills vidare av interim cfo. -14 % tillväxt substansvärde -38 % tillväxt förvaltningsresultat Uppföljning av finansiella mål Q2 2023 jämfört med Q2 2022* PERIODEN I KORTHET *De finansiella målen presenteras på sidan 4. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 2 ===== SIDA 3 ===== VD-ORD Per Nilsson, vd John Mattson Fastighetsföretagen AB Fortsatt starkt resultat trots utmanande förutsättningar John Mattsons driftöverskott fortsätter att förbättras under perioden som ett resultat av det kostnadsbesparingsprogram som inleddes hösten 2022. Arbetet fortgår med att stärka bolagets kassaflöden och motverka effekten av hög inflation och stigande räntenivåer. Fortsatt starkt resultat Det är glädjande att kostnadsbesparings- programmet som vi initierade hösten 2022 fortsätter att ge god effekt. Under perioden januari–juni ökade driftöverskottet med 6 procent och EBITDA med 11 procent jämfört med samma period föregående år. Detta trots ett fortsatt högt inflationstryck, ett mindre fastighetsbestånd efter genom- förda försäljningar och engångskostnader om två miljoner kronor. Justerat för ett mindre fastighetsbestånd efter genom- förda försäljningar ökade driftöverskottet och EBITDA med hela 11 respektive 17 procent. Överskottsgraden uppgick till 69 procent för perioden jämfört med 65 procent motsvarande period föregående år. Arbetet med att effektivisera verk- samheten fortsätter och vi ser ytterligare potential. Till följd av stigande räntekostnader minskade förvaltningsresultatet per aktie med 38 procent. Under andra kvartalet hade vi fortsatt sjunkande fastighetsvärden med en värde- förändring av fastighetsbeståndet på 0,5 procent. Värdeminskningen var lägre än föregående kvartal då vi gjorde en större nedskrivning av våra fastighetsvärden om -3,5 procent. Våra bokförda fastig- hetsvärden bekräftas även av att vi under juni sålde en fastighet på Lidingö till ett underliggande fastighetsvärde översti- gande det bokförda värdet. Den huvud- sakliga orsaken till värdeförändringen är ökade avkastningskrav om i genomsnitt tio punkter under kvartalet, vilket delvis motverkas av pågående effektiviseringar av våra fastigheter. Som en följd av den negativa värde- utvecklingen under perioden minskade tillväxten i långsiktigt substansvärde per aktie med 14 procent jämfört med samma period föregående år. Beredskap för osäker omvärld Utifrån stigande räntenivåer under perio- den har vi under året fortsatt vidta åtgär- der för att motverka effekterna av detta. Vi har under kvartalet fortsatt att arbetat aktivt med räntesäkringar för att motverka effekten av stigande mark- nadsräntor. 70 procent av bolagets lån är bundna i cirka tre år vilket gör att vi har god beredskap om den höga räntan håller i sig. För att ytterligare motverka effekterna av stigande räntor och stärka bolagets finansiella nyckeltal sålde vi i juni en fastighet till ett underliggande fastighets- värde om 525 miljoner kronor. Sedan juni 2022 har vi avyttrat fastigheter till ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 1,8 miljarder kronor där samtliga försäljningar gjorts i linje med eller över bokförda värden vid tidpunkten för res- pektive försäljning. Vid behov utesluter vi inte ytterligare försäljningar. John Mattsons totala lånevolym med längre räntebindningstid än ett år uppgick till 73 procent med en genomsnittlig ränta på 3,09 procent. Värdeskapande arbete Vi har fortsatt fokus på att stärka bolagets kassaflöden. Uthyrningen i vårt kommer- siella bestånd har varit framgångsrik även under andra kvartalet och nettouthyrningen för perioden uppgår till fem miljoner kronor med effekt under 2023. Vi ser en stor potential för energibespa- ringar i vårt fastighetsbestånd där målet är att minska externa köp av energi med 25 procent de kommande tre åren. Utöver att minska bolagets klimatavtryck sänker det även våra energikostnader. Investeringar i energioptimeringar är mycket lönsamma och har en positiv effekt på fastighetsvär- dena som vida överstiger investeringar i energioptimerande åtgärder. I juni hälsade vi de första hyresgästerna välkomna till sitt nya boende i vårt nypro- duktions- och uppgraderingsprojekt i Örby i södra Stockholm. Inflyttning av de totalt 204 lägenheterna sker löpande fram till första kvartalet 2024. Vi fortsätter vår projektutveckling i tidiga skeden för att vara redo att starta projekt när marknadsförutsättningarna är mer gynnsamma. Det är glädjande att detaljplanen för 80 lägenheter i Abrahams- berg har vunnit laga kraft. Vårt arbete inom social hållbarhet är viktigt för att säkerställa att våra områden förblir attraktiva och trygga i framtiden. Under kvartalet har vi genomfört en rad aktiviteter i våra områden. I juni startade John Mattson tillsammans med Sollentuna kommun upp platssamverkan i Rotebro i syfte att stärka tryggheten och attraktivi- teten i området. Flera aktörer såsom andra fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar, polisen och Hyresgästföreningen ingår i samarbetet. Jag vill avsluta med att tacka alla medar- betare för ett fantastiskt arbete och engage- mang under det första halvåret. Arbetet med att effektivisera verksamheten fortsätter och vi ser ytterligare potential. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 3 ===== SIDA 4 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Affärsidé, mål och strategier Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer. Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp- gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel- ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar – John Mattson efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att: ■ belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och ■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Strategier John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effek- tiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnader- nas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver- skott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksam- het . Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det första steget är en basupp- gradering med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. Målsätt- ningen är att totaluppgradera minst 100 lägenheter per år totalt i beståndet. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verk- samhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mångfalden och varia- tionen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attrakti- viteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms- regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Finansiella mål Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 10 procent över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 Q2 20 %KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 0 50 100 150 200 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 Q2 20 %KR -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Kr/aktie Tillväxt Mål JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 4 ===== SIDA 5 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Mål ■ Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än bransch snittet. Hållbarhetsmål Under 2022 antog John Mattson nya långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. De nya målen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhetsmålen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimat- påverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil- fria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt- husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastig- hetsbranschen. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetens- baserad, fri från diskriminerande föreställningar. ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka Fastighetsbeståndet per 30 juni 2023 Januari–juni 2023 Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Hyres intäkter Fastighets- kostnader Drift överskott Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr Lidingö 2 059 157 7 180 45 593 290 1 840 97,8 155 41 114 Norrort 1 068 80 1 892 23 727 107 1 342 92,2 49 24 25 City/Bromma 451 49 2 325 47 784 101 2 071 91,0 49 16 33 Söderort/Nacka 716 59 3 099 52 475 124 2 099 97,9 55 15 40 Summa fastigheter 4 294 345 14 495 42 026 622 1 802 95,7 310 96 213 John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Våra områden Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets- beståndet omfattar 4 294 hyreslägenheter. T otal uthyr- bar area uppgår till 344 900 kvadratmeter, där bostäder står för 82 procent. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig- heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. Per 30 juni 2023 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad Objekt Antal Uthyrbar area, tkvm Hyresvärde, Mkr Antal Uthyrbar area, tkvm Vakans- och rabattvärde, Mkr Antal Uthyrd area, tkvm Kontraktsvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Bostäder 4 294 282 467 97 6 4 4 197 277 463 99,1 Kommersiellt 62 133 18 18 45 115 86,4 P-platser 21 4 17 80,0 Summa 4 294 345 622 97 24 27 4 197 321 595 95,7 1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår. 4294 st lägenheter 82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder 345 tkvm uthyrbar area JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 6 ===== SIDA 7 ===== FASTIGHETSBESTÅND Lidingö På Lidingö finns John Mattsons största förvaltningsområde, sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Fastigheterna består framför allt av bostadsfastigheter i Larsbergsområdet och i Käppala, dessa står för 95 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice- och utbild- ningsverksamhet. I beståndet finns även en utvecklingsfastighet där detaljplane- arbete pågår samt identifierade potentiella byggrätter. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet, men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående en hög standard, 64 procent av beståndet är totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga lägenheter är basupp graderade, totalupp- graderingar pågår löpande i både Larsberg och Käppala. Under perioden har 29 (66) lägenheter uppgraderats. Planarbete pågår för nya bostäder på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg på Lidingö som går under projektnamnet Ekporten. I Käppala utreds möjlig heterna för nybyggnation av vindslägen heter på befintlig bostadsfastighet, projektet är i tidigt skede. Ytterligare ett antal poten- tiella förtätningsprojekt är identifierade i Larsberg och i Käppala. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Norrort I Norrort utgörs John Mattsons förvalt- ningsbestånd framför allt av bostads- fastigheter i Sollentuna kommun i områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970- talet men det finns också äldre, som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Planering för uppgradering av fastig- heterna i Rotebro och Rotsunda pågår, uppgradering planeras påbörjas i Rotebro under 2024. Produktion av ett bostadshus med 73 hyreslägenheter i området Vilunda i centrala Upplands Väsby är färdigställd. Fastigheten var fullt uthyrd i januari 2023. Nyckeltal, Norrort Q2 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 342 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 92,2 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 23 727 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 43 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter City/Bromma I City/Bromma utgörs John Mattsons förvaltningsbestånd av fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och Abrahamsberg. Bostadsfastigheter står för 64 procent av total uthyrbar area. Byggnaderna har byggår från början av 1900-talet till 2017, där de flesta är från 1940-talet. Av hela fastighetsbeståndet har City/Bromma störst andel kommersiella fastigheter med 23 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella fastigheterna finns lokaler för närservice, kontor och samhälls- verksamhet. Utvecklingsfastigheter finns i Abrahamsberg och i Söderstaden (stadsutvecklingsområde bestående av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan-Nynäsvägen). På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma har detaljplanen för byggnation av ett vård- och omsorgsboende vunnit laga kraft. Byggstart planeras ske under 2024. I det expansiva Slakthusområdet i Söderstaden startade under första kvar- talet 2022 planarbete för nybyggnation av bostäder, med en preliminär byggstart under 2026. John Mattsons tomträtter har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbaneuppgången i området. Nyckeltal, City/Bromma Q2 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 31 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 065 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,7 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 52 593 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 62 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö Q2 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 769 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,4 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 45 319 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 70 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 7 ===== SIDA 8 ===== FASTIGHETSBESTÅND Söderort/Nacka John Mattsons bestånd i Söderort och Nacka är främst koncentrerat till Hägerstensåsen, Västberga och Örby. Bostadsfastigheter utgör 72 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990- talet. Kommersiella fastigheter utgör 17 procent av total uthyrbar area och består främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Området har tre utvecklings- fastigheter i olika skeden. I Örby centrum pågår utveckling av fastigheten Gengasen, ett nypro- duktionsprojekt som innefattar hyres- lägenheter, butikslokaler och LSS- boende. Projektet byggstartades 2021 och har beräknad inflytt under andra halvan av 2023. Dessutom påbörjades ett uppgraderingsprojekt av lägenheter under andra kvartalet 2022. Under perio- den har 23 (0) lägenheter uppgraderats. I Örnsberg innehas en markanvisning för projektet Pincetten där detaljplane- arbete pågår för nybyggnation av 230 hyres- och bostadsrätter, lokaler och en förskola. På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen vid Finnboda kaj i Nacka kommun, finns en byggrätt där utveckling av bostäder planeras med möjlig byggstart 2024. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status Möjlig byggstart2) Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion Pågår Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2024 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2024 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2025 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025 Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Tidigt skede 2025 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Detaljplan pågår 2026 T otal utvecklingsportfölj 759 48 350 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång. 2) Möjlig byggstart är en bedömning av när projektet kan starta. Utvecklingsprojekt De utmanande marknadsförutsättningarna för projektverk- samheten, med höga entreprenadkostnader och osäkerhet runt utveckling av avkastningskrav, medför att planerade projekt har skjutits på framtiden. Vi fullföljer pågående projekt men planerar inte att starta några nya nyproduktions- eller bas- uppgraderingsprojekt under 2023. Bedömda byggstarter för projekten Geografiboken och Finnboda har i ett första steg flyttats fram till 2024 och för Juno till 2025. Nyckeltal, Söderort/Nacka Q2 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 43 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 989 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,0 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 47 075 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 8 ===== SIDA 9 ===== FINANSIELL INFORMATION I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 2023 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej frånträtts. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola- gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastig- heterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kon- trakterade intäkter per balansdagen. Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings- projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv måna- dernas fastighetskostnader. Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets- administrationen vid balansdagen. Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv- månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala administrationen vid balansdagen. För mer information om centraladministrationskostnader se not 4, sidan 11. Finansnettot har beräknats utifrån de senaste tolv månader- nas räntekostnader med tillägg för tomträttsavgäld och utgör således inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Belopp i Mkr 30 juni 2023 Hyresvärde 621,5 Vakanser och rabatter -26,5 Hyresintäkter 595,0 Driftkostnader -122,1 Underhållskostnader -23,9 Fastighetsskatt -13,6 Fastighetsadministration -21,8 Driftöverskott 413,6 Central administration -48,5 Finansnetto -248,2 Avgår innehav utan bestämmande inflytande -1,0 Förvaltningsresultat 115,9 Aktuell intjäningsförmåga Fastigheten Valutan 2 på Sedelvägen i Hägerstensåsen. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Finansiell inF ormation Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån jul 22–jun 23 2022 jan–dec Hyresintäkter 2 155,7 158,7 309,5 312,0 618,4 620,9 Driftkostnader 3 -29,4 -30,6 -68,5 -71,5 -138,3 -141,2 Underhåll 3 -3,1 -7,3 -7,8 -14,5 -28,5 -35,2 Fastighetsskatt 3 -3,5 -3,1 -6,9 -6,2 -14,3 -13,6 Fastighetsadministration 3 -7,4 -8,9 -12,9 -17,7 -28,3 -33,1 Driftöverskott 112,2 108,9 213,3 202,1 409,0 397,8 Centrala administrationskostnader 4 -13,2 -15,8 -23,8 -31,4 -51,2 -58,8 Finansnetto 5 -70,2 -41,3 -131,3 -78,2 -238,3 -185,2 Förvaltningsresultat 1 28,8 51,8 58,2 92,5 119,5 153,9 Värdeförändringar fastigheter 6 -63,0 9,0 -617,9 280,8 -1 123,7 -225,1 Värdeförändring räntederivat 6 47,7 106,3 8,6 225,0 48,2 264,6 Resultat före skatt 13,6 167,1 -551,1 598,3 -956,0 193,4 aktuell skatt 7 -1,2 -4,1 -1,2 -6,5 5,1 -0,2 Uppskjuten skatt 7 15,4 -34,2 87,7 -125,2 142,4 -70,5 Periodens resultat 27,7 128,7 -464,7 466,5 -808,6 122,7 Rapport över totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat 27,7 128,7 -464,7 466,5 -808,6 122,7 Övrigt totalresultat Periodens totalresultat 27,7 128,7 -464,7 466,5 -808,6 122,7 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier 0,76 3,41 -12,23 12,46 -21,20 3,30 Periodens totalresultat hänförligt till: moderbolagets aktieägare 28,7 128,7 -463,6 463,1 -803,1 123,7 innehav utan bestämmande inflytande -1,0 0,7 -1,1 3,4 -5,4 -1,0 Genomsnittligt antal aktier, tusental 37 897 37 566 37 897 37 184 37 885 37 537 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 10 ===== SIDA 11 ===== Finansiell inF ormation Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. Not 1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde- förändringar och skatt, uppgick under perioden till 58,2 Mkr (92,5) motsvarande 1,53 kr per aktie (2,49). Det motsvarar en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med -38 procent. Driftöverskottet uppgick under perioden till 213,3 Mkr (202,1) vilket motsvarar 1 199 kr/kvm (1 072) rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i driftöverskottet per aktie med 12 procent. Not 2 Intäkter Koncernens intäkter för perioden uppgick till 309,5 Mkr (312,0), vilket motsvarar 1 725 kr/kvm (1 679) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 241,0 Mkr (233,9), vilket motsvarar 1 630 kr/kvm (1 541). Den generella årliga hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöj- ningar i intervallet 2,3–4,75 procent. Intäkter 2023 jan–jun Mkr 30 jun 2023 kr/kvm 2022 jan–jun Mkr 30 jun 2022 kr/kvm lidingö 155,3 1 799 150,6 1 719 norrort 49,5 1 237 44,3 1 161 City/Bromma 49,3 1 945 57,8 1 990 söderort/nacka 55,5 2 004 59,3 1 919 T otalt 309,5 1 725 312,0 1 679 Not 3 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 96,2 Mkr (109,9) motsva- rande 526 kr/kvm (607) rullande 12 månader, en kostnads- minskning per kvadratmeter med 81 kr eller -13 procent. De lägre kostnaderna förklaras främst av lägre kostnader för fastig- hetsadministration samt drift och underhåll. Driftkostnaderna uppgick till 68,5 Mkr (71,5), vilket förklaras av lägre kostnader för uppvärmning. Underhållskostnaderna uppgick till 7,8 Mkr (14,5). Kostnaderna för fastighetsadministration var lägre och uppgick till 12,9 Mkr (17,7). Förändringen förklaras av effekter av genomförda besparingsprogram. Fastighetskostnader 2023 jan–jun Mkr 30 jun 2023 kr/kvm 2022 jan–jun Mkr 30 jun 2022 kr/kvm lidingö 40,9 489 49,8 574 norrort 24,3 616 24,2 689 City/Bromma 16,1 526 16,9 585 Fastighetskostnader 2023 jan–jun Mkr 30 jun 2023 kr/kvm 2022 jan–jun Mkr 30 jun 2022 kr/kvm söderort/nacka 15,0 503 19,0 620 T otalt 96,2 526 109,9 607 Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort City/ Bromma Söderort/ Nacka T otalt Driftkostnader 341 431 309 322 354 Underhåll 55 93 84 64 69 Fastighetsskatt 35 31 62 46 40 Fastighets administration 59 62 71 71 63 T otalt 489 616 526 503 526 Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 23,8 Mkr (31,4), i beloppet ingår 2,0 Mkr som engångskostnad vid avslutande av tidigare cfo:s anställning. T otala kostnadsreduceringar med 9,6 Mkr mot föregående år beror på genomfört kostnadsbespa- ringsprogram. Not 5 Finansnetto Finansnettot uppgick till 131,3 Mkr (78,2). Ökat finansnetto jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av högre räntenivåer. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 3,6 Mkr (1,1). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,09 procent (1,75) inklusive effekter av räntederivat. Vid periodens utgång uppgick ränte- täckningsgraden till 1,5 ggr (2,3). Not 6 Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -617,9 Mkr (280,8). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastig- heter under perioden uppgick till -18,3 Mkr (-13,9). Orealiserade värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -599,5 Mkr (294,7). Värdeförändringarna är hänförliga till förbättrat drift- överskott kopplat till genomförda effektiviseringar och investe- ringar, ökade bedömda avkastningskrav och avyttrade fastigheter. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,1 procent (2,9 per 31 december 2022). Värdeförändringar 2023 jan–jun, Mkr 2022 jan–jun, Mkr Driftnettoförändring 829,7 36,2 Pågående projekt/byggrätter 161,2 119,9 avkastningskrav -1 590,4 111,9 Förvärvade fastigheter – 26,8 avyttrade fastigheter -18,3 -13,9 T otalt -617,9 280,8 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till 8,6 Mkr (225,0). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Perioden januari – juni 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 11 ===== SIDA 12 ===== Finansiell inF ormation Not 7 Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till -1,2 Mkr (-6,5). Upp- skjuten skatt uppgick till 87,7 Mkr (-125,2) och har påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto -121,7 Mkr (-104,2). I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla räntekostnader om 97,2 Mkr (42,3), vars skatte värde ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nytt- jande av dessa bedöms osäkert. Realiserade värdeförändringar och ej redovisad uppskjuten skatt för värdenedgångar av his- toriska tillgångsförvärv medför skattemässiga justeringar om netto 46,4 Mkr. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 39,6 Mkr (364,7 per 31 december 2022), vilka utgör underlag för koncer- nens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte skuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte- mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 598,7 Mkr (11 663,1 per 31 december 2022). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till historiska tillgångs- förvärv. Därutöver redovisas inte uppskjuten skatt vid vissa värdenedgångar för fastigheter förvärvade via tillgångsförvärv. Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 58,2 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -47,7 47,7 ny- och ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar 320,5 -189,1 Skattepliktigt förvaltningsresultat 331,0 -141,4 Värdeförändringar fastigheter -617,9 Värdeförändringar derivat 8,6 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 331,0 -750,7 Underskottsavdrag, ingående balans -364,7 364,7 Underskottsavdrag, utgående balans 39,6 -39,6 Skattepliktigt resultat 5,9 -425,6 Periodens skatt -1,2 87,7 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld/fordran Fastigheter -10 598,7 -2 183,3 -635,9 Derivat -248,0 -51,1 -47,1 Underskottsavdrag 39,6 8,2 6,7 obeskattade reserver -33,1 -6,8 -6,8 Summa -10 840,2 -2 233,1 -683,1 Fastigheter, tillgångsförvärv 4 964,7 1 022,7 T otalt -5 875,5 -1 210,3 -683,1 Enligt balansräkning -1 210,3 Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden upp- gick till netto 1 210,3 Mkr (1 352,4). Den verkliga skatte skulden beräknades uppgå netto till 683,1 Mkr (696,4). Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skatte- lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avytt- ringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonterings- ränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt uppgår till 17 procent för underskottsavdrag och 19 procent för derivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 12 ===== SIDA 13 ===== Finansiell inF ormation Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 14 495,5 16 775,2 15 695,5 nyttjanderättstillgång tomträtt 9 357,6 332,8 345,2 räntederivat 10 240,0 199,8 226,5 Övriga anläggningstillgångar 11,7 13,2 12,0 Summa anläggningstillgångar 15 104,8 17 321,0 16 279,4 Kortfristiga fordringar 78,1 76,8 75,9 räntederivat 10 8,0 12,9 likvida medel 154,6 167,8 47,6 Summa omsättningstillgångar 240,7 244,7 136,4 Summa tillgångar 15 345,5 17 565,7 16 415,8 Eget kapital och skulder eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5 075,1 5 875,5 5 536,2 innehav utan bestämmande inflytande 78,9 109,6 105,3 Summa eget kapital 5 154,0 5 985,1 5 641,5 avsättningar 1,2 1,6 1,4 leasingskuld tomträtt 9 357,6 332,8 345,3 långfristiga räntebärande skulder 10 6 017,2 6 325,6 6 363,9 Övriga långfristiga skulder 7,0 7,0 7,0 Uppskjutna skatteskulder 7 1 210,3 1 352,4 1 298,0 Summa långfristiga skulder 7 593,4 8 019,4 8 015,6 Kortfristiga räntebärande skulder 10 2 424,3 3 378,7 2 559,9 Övriga kortfristiga skulder 173,8 182,4 198,8 Summa kortfristiga skulder 2 598,1 3 561,1 2 758,7 Summa skulder 10 191,5 11 580,6 10 774,3 Summa eget kapital och skulder 15 345,5 17 565,7 16 415,8 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 13 ===== SIDA 14 ===== Finansiell inF ormation Koncernens rapport över förändring av eget kapital i sammandrag Belopp i Mkr Antal utestå- ende aktier, tusental1,2) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Eget kapital, per 2022-01-01 36 364,8 12,1 770,1 4 361,7 5 143,9 106,2 5 250,2 apportemission 1 532,1 0,5 267,9 268,4 268,4 Periodens totalresultat 463,1 463,1 3,4 466,5 Eget kapital, per 2022-06-30 37 897,0 12,6 1 038,0 4 824,8 5 875,5 109,6 5 985,1 apportemission Periodens totalresultat -339,3 -339,3 -4,4 -343,7 Eget kapital, per 2022-12-31 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,2 105,3 5 641,5 Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9 Periodens totalresultat -463,6 -463,6 -1,1 -464,7 Eget kapital, per 2023-06-30 37 897,0 12,6 1 038,0 4 024,3 5 075,1 78,9 5 154,0 1) i samband med förvärven av fastigheterna vid Gullmarsplan genomfördes två nyemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 6 maj 2022. antal aktier uppgår per den 30 juni 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 juni 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Finansiell inF ormation Not 8 Förvaltningsfastigheter John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Nacka och Upplands Väsby. Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 495,5 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 1 200,0 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeför- ändringar. Bostads fastigheter står för 85 procent av beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 9 procent och utveck- lingsfastigheter för 6 procent. T otal uthyrbar area uppgick till 344 900 kvadratmeter (364 300) och hyresvärdet per den 30 juni uppgick till 621,5 Mkr (639,4). Beståndet omfattar 4 294 lägen- heter (4 426). investeringar och försäljningar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 190,1 Mkr (812,0), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 88,3 Mkr (116,1) och avsåg fram förallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Föregående år pågick även ett nybyggnadsprojekt i Upplands Väsby. Investeringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 87,3 Mkr (24,4). Under perioden har 52 lägenheter (66) uppgraderats. I övriga investe- ringar ingår bland annat fönsterbyten. Under perioden frånträd- des fastigheter med totalt bokfört värde om 790,6 Mkr. Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5 + Förvärv 0,0 + investeringar i nybyggnation 88,3 + investeringar i uppgraderingar 87,3 + Övriga investeringar 14,5 – Försäljningar -790,6 +/– orealiserade värdeförändringar -599,5 Utgående fastighetsvärde, 2023-06-30 14,495,5 Fastighetsvärde Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt IFRS-regelverket. Per 30 juni 2023 har externvärdering utförts av Cushman & Wakefield på delar av beståndet, motsvarande cirka en fjärdedel av fastighetsbeståndets totala värde. Reste- rande del av fastighetsbeståndet har internvärderats. Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under ett kalenderår. Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav. Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om tio år, perioden juli 2023 till december 2033. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl perioden förlängts för att beakta detta. Modell för internvärdering baseras på restvärdesberäkning som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 6,0 procent och ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad och avkastningskraven. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Hyresvärde kr/kvm 1 802 1 755 1 742 ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 97,1 95,9 Fastighetskostnader, kr/kvm 526 607 620 Driftöverskott, kr/kvm 1 199 1 072 1 106 Fastighetsvärde, kr/kvm 42 026 46 053 43 638 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345 364 359 Genomsnittlig värderingsyield, % 3,1 2,7 2,9 Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt- rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande leasingskuld. Den 30 juni 2023 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 357,6 Mkr (332,8). Balansräkning per 30 juni 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 15 ===== SIDA 16 ===== Finansiell inF ormation Not 10 Finansiering John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings - grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte- täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick den 30 juni till 5 075,1 Mkr (5 875,5) vilket motsvarar 133,92 (155,04) kronor per aktie. Under året har eget kapital minskat med periodens resultat om –463,6 Mkr (463,1) och ökat genom transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande med 2,4 Mkr. räntebärande skulder John Mattsons upplåning sker i bank med pantbrev som säker- het. John Mattson hade vid periodens utgång kreditavtal om 8 709,5 Mkr (9 849,9). Den utnyttjade kreditvolymen vid periodens utgång uppgick till 8 441,5 Mkr (9 704,3) varav 6 017,2 Mkr (6 325,6) var långfris- tig skuld och 2 424,3 Mkr (3 378,7) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under perioden gjorts med 657,4 Mkr (1 237,5). Amortering har under året gjorts med 1 139,7 Mkr (976,6). Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång uppgick till 8 289,6 Mkr (9 536,5), vilket motsvarar en belåningsgrad om 57,2 procent (56,8). Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check- kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 263,6 Mkr (213,1). Därutöver finns ett outnyttjat byggkreditiv om 159,0 Mkr för framtida finansierings behov. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kredit- bindningstiden, inklusive lånelöften, till 2,7 år (2,9). Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,5 ggr (2,3). räntebindning och räntederivat För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo- strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av ränte swappar. John Mattson har totalt tecknat ränteswappar till ett nomi- nellt belopp om 5 404 Mkr (3 789,0), vilket motsvarar 73,1 pro- cent (38,0) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2023 till 2033. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till 248,0 Mkr (199,8). Detta belopp kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder avviker inte väsent- ligt från det redovisade värdet eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig. John Mattsons genomsnittliga räntebindningstid, inklusive ränteswappar, uppgick vid periodens utgång till 2,7 år (2,9). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan för koncernens totala räntebärande skuld, inklusive effekt av ränte- swappar, till 3,09 procent (1,75). Not 11 T ransaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelse- ledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Alla transaktioner med när- stående görs på marknadsmässiga villkor. Moderbolaget fattade i maj 2023 beslut om att uppta kortfris- tigt reverslån från bolagets två största aktieägare. Utestående lånebelopp per 30 juni 2023 uppgick till 580 Mkr. Lånen har upptagits på marknadsmässiga villkor och räntenivån är i paritet med externt upptagna krediter med motsvarande löptid. Finansiering Ränte- och kreditbindning 30 juni 2023 räntebindning Kapitalbindning ränteswappar Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 1) Andel (%) Kredit avtal volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 2) 0–1 år 2 269,2 6,88 27 2 845,6 2 423,3 29 471 1–2 år 696,0 1,15 8 856,0 856,0 10 515 2–3 år 1 544,1 1,10 18 1 618,9 1 773,2 21 1 518 3–4 år 1 846,9 1,75 22 1 628,0 1 628,0 19 1 600 4–5 år 1 236,0 2,04 15 1 116,1 1 116,1 13 500 > 5 år 849,0 2,58 10 645,0 645,0 8 800 Summa 8 441,5 3,09 100 8 709,5 8 441,5 100 5 404 -1,71 1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0-1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. s nittsränta exklusive byggnadskreditiv uppgick till 2,97 procent. 2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiell inF ormation Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i Mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån jul 22–jun 23 2022 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 13,6 167,1 -551,1 598,3 -956,0 193,4 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring på fastigheter 63,0 -9,0 617,9 -280,8 1 123,7 225,1 Värdeförändring på räntederivat -47,7 -106,3 -8,6 -225,0 -48,2 -264,6 avskrivningar och utrangeringar 0,7 0,7 1,6 1,6 3,8 3,9 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0,1 -0,4 -0,2 -0,5 1,8 1,5 Betald skatt -1,2 -4,1 -1,2 -6,5 5,1 -0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 28,4 48,0 58,3 87,1 130,3 159,1 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring av rörelsefordringar 2,8 2,9 0,6 8,0 1,6 8,9 Förändring av rörelseskulder 9,2 -36,7 -25,0 -188,9 -8,7 -172,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 40,5 14,2 33,9 -93,8 123,1 -4,6 Investeringsverksamheten investeringar i inventarier -0,2 -1,3 -1,2 -3,1 -3,5 -5,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter netto 1) -263,9 -263,9 investeringar i förvaltningsfastigheter -100,1 -87,7 -190,1 -168,8 -379,3 -358,0 avyttringar av anläggningstillgångar 513,2 212,1 769,5 212,1 1 432,3 874,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 412,9 123,1 578,1 -223,7 1 049,5 247,6 Finansieringsverksamheten Förvärv av minoritetsandelar -22,9 -22,9 Upptagna lån 580,0 804,7 657,4 1 237,5 1 581,7 2 161,8 amorteringar -927,3 -979,6 -1 139,7 -979,6 -2 744,6 -2 584,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -347,3 -174,9 -505,1 257,9 -1 185,8 -422,8 Periodens kassaflöde 106,1 -37,5 106,9 -59,6 -13,2 -179,8 likvida medel vid periodens början 48,5 205,4 47,6 227,5 167,8 227,5 likvida medel vid periodens slut 154,6 167,8 154,6 167,8 154,6 47,6 1) tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag Belopp i Mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån jul 22–jun 23 2022 jan–dec Förvaltningsfastigheter 643,2 643,2 rörelsefordringar 5,7 5,7 likvida medel 6,8 6,8 Uppskjuten skatt periodiseringsfonder Övertagna rörelseskulder -116,6 -116,6 Övertagna räntebärande skulder avgår: tidigare redovisade resultatandel från intressebolag Övertagna nettotillgångar 539,0 539,0 apportemission * -268,4 -268,4 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande Utbetald köpeskilling 270,7 270,7 avgår: likvida medel i övertagna verksamheten -6,8 -6,8 Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 263,9 263,9 * Under andra kvartalet 2022 har en skuld hänförlig till ett förvärv genomfört under första kvartalet 2022 omvandlats till eget kapital genom kvittning. Under perioden januari–juni 2023 har inga förvärv skett. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiell inF ormation Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec intäkter 1,2 6,6 13,9 Centrala administrationskostnader -17,4 -21,3 -43,5 Rörelseresultat -16,2 -14,7 -29,6 resultat från andelar i koncernföretag 146,0 räntenetto -59,7 -22,7 -60,6 Resultat efter finansiella poster 70,1 -37,4 -90,3 Bokslutsdispositioner 29,8 Resultat före skatt 70,1 -37,4 -60,5 skatt 0,0 Periodens resultat 70,1 -37,4 -60,5 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Tillgångar maskiner och inventarier 0,5 0,9 andelar i koncernföretag 5 314,9 5 317,5 5 320,5 Uppskjuten skattefordran 3,0 3,0 3,0 Fordringar på koncernföretag 368,8 618,7 323,6 Övriga kortfristiga fordringar 13,3 6,2 11,5 likvida medel 154,1 57,7 4,7 Summa tillgångar 5 854,6 6 003,1 5 664,2 Eget kapital och skulder eget kapital 1 915,8 1 868,5 1 845,7 långfristiga skulder till kreditinstitut 400,0 475,0 skulder till koncernföretag 3 255,9 1 835,8 2 430,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 672,6 1 887,4 893,1 Övriga kortfristiga skulder 10,3 11,4 19,6 Summa eget kapital och skulder 5 854,6 6 003,1 5 664,2 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 18 ===== SIDA 19 ===== ÖVrig inF ormation Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget John Mattsons kassaflöde är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög. Möjligheter och risker i kassaflödet Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 75 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastighe- ter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms- regionen. De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital och finansnetto. Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostnader och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. Helårseffekt, kommande 12 månader, Mkr Förändring +/- Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/- 31,1 ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,2 Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,1 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -35,8/+27,1 Möjligheter och risker i fastigheternas värde John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på driftnetto och avkastningskrav. Ett högre driftnetto och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. -20 % -10 % 0 % + 10 % + 20 % Värdeförändring, mkr -2 899 -1 450 0 1 450 2 899 Belåningsgrad, % 71,5 63,5 57,2 52,0 47,6 Finansiell risk John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro- cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under- stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 57,2 procent (56,8). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check- kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 263,6 Mkr (213,1). Därutöver finns outnyttjat byggkreditiv om 159,0 Mkr för framtida finansieringsbehov. Bolagets volymvägda genom- snittliga kredit bindning uppgår till 2,7 år (2,9) vid periodens utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 5 404 Mkr (3 789,0), vilket motsvarar 73,1 procent (38,0) av ränte bärande skulder med rörlig Stibor-ränta. Hållbarhetsrisker John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs- modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor kopplade till bolagets uppförandekod och personal. John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola- gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. John Mattson har stort fokus på ansvarsfull material- och avfallshantering samt energieffektiva och fossilfria lösningar för att minska den negativa och öka den positiva miljöpåverkan under alla delar av fastigheternas livscykel. Bolaget har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Parisavtalet och genomfört klimatkartläggning samt upprättat en färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Under 2023 har organisation stärkts inom miljöområdet för att leverera utifrån hållbarhetsmålen. En orolig omvärld Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och hög inflation med stigande räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera förändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 19 ===== SIDA 20 ===== ÖVrig inF ormation Nyckeltal Nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån jul 22–jun 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad under perioden, % 72,1 68,6 68,9 64,8 66,1 64,1 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,7 97,1 95,7 97,1 95,7 95,9 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 621,5 639,4 621,5 639,4 621,5 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 654 1 585 1 654 1 585 1 654 1 610 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,9 364,3 344,9 364,3 344,9 359,7 investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 100,1 87,7 190,1 168,8 379,4 358,0 investeringar - förvärv, mkr 643,2 643,2 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 495,5 16 775,2 14 495,5 16 775,2 14 495,5 15 695,5 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 026 46 053 42 026 46 053 42 026 43 638 totalt antal lägenheter 4 294 4 426 4 294 4 426 4 294 4 515 antal uppgraderade lägenheter under perioden 42 8 52 66 49 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 155,7 158,7 309,5 312,0 618,4 620,9 Driftsöverskott, mkr 112,2 108,9 213,3 202,1 409,0 397,8 Förvaltningsresultat, mkr 28,8 51,8 58,2 92,5 119,5 153,9 Periodens resultat efter skatt 27,7 128,7 -464,7 466,5 -808,6 122,7 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,09 1,70 3,09 1,70 3,09 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 57,2 56,8 57,2 56,8 57,2 56,6 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,3 1,5 2,3 1,5 1,9 räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,7 2,9 2,7 2,9 2,7 2,6 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,7 2,9 2,7 2,9 2,7 2,8 långsiktigt substansvärde, mkr 6 037,4 7 028,0 6 037,4 7 028,0 6 037,4 6 594,8 aktuellt substansvärde, mkr 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 142,3 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,76 1,38 1,53 2,49 3,15 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -44,9 57,2 -38,3 84,8 -23,9 37,6 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 0,76 3,41 -12,23 12,46 -21,20 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 159,31 185,45 159,31 185,45 159,31 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -14,1 29,2 -14,1 29,2 -14,1 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,83 172,35 147,83 172,35 147,83 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 133,92 155,04 133,92 155,04 133,92 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 59,50 88,30 59,50 88,30 59,50 83,10 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 566 223 37 896 965 37 184 247 37 885 185 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 Definitioner av nyckeltal, se sidan 23. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 20 ===== SIDA 21 ===== ÖVrig inF ormation Redovisningsprinciper Lidingö den 17 augusti 2023 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot Ingela Lindh Christer Olofsson Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Wallin Åsa Bergström Styrelseledamot Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp- rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis- nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvär- deras av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Moderbolaget Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag som anges i moderbolagets not 1 i årsredovisningen för 2022. För övrig information om redovis- ningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2022 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 21 ===== SIDA 22 ===== ÖVrig inF ormation John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Börsvärdet den 30 juni 2023 uppgick till 2,3 miljarder kronor. John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och stängningskurs den 30 juni 2023 var 59,50 kronor. Lägsta stäng- ningskurs under kvartalet, 57,80 kronor, noterades den 21 juni. Högsta stängningskurs under kvartalet, 71,90 kronor, noterades den 14 april. Under kvartalet har 1 175 277 aktier omsatts på Nasdaq Stockholm till ett sammanlagt värde om 73,4 Mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 12,4 procent. Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 83,2 procent. John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 14,1 procent jämfört 30 juni 2022 och uppgick till 6 037,4 (7 028,0). Det lång- siktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång till 159,31 kronor (185,45). Aktuellt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 5 602,3 Mkr (6 531,4) eller 147,83 kronor per aktie (172,35) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om sex procent. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvalt- ningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investerings- planer, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Ägarförteckning per 30 juni 2023 I tabellen nedan presenteras de ägare som äger fyra procent eller mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare. Antal aktier Ägarandel aB Borudan ett 14 351 055 37,9 % tagehus Holding aB 4 786 698 12,6 % Carnegie Fonder 3 230 000 8,5 % Bergamotträdet 9 Holding aB 1 532 138 4,0 % Fidelity investments (Fmr) 1 490 167 4,0 % Övriga ägare 12 506 907 33,0 % Summa 37 896 965 100,00 % Varav utländskt ägande 3 376 620 8,9 % Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance Substansvärde 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 5 075,1 133,92 5 875,5 155,04 5 536,2 146,09 Återläggning Derivat enligt balans räkningen -248,0 -6,54 -199,8 -5,27 -239,4 -6,32 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 210,3 31,94 1 352,4 35,68 1 298,0 34,25 Långsiktigt substansvärde 6 037,4 159,31 7 028,0 185,45 6 594,8 174,02 Avdrag Derivat enligt balans räkningen 248,0 6,54 199,8 5,27 239,4 6,32 Bedömd verklig upp- skjuten skatteskuld -683,1 -18,03 -698,4 -18,38 -691,9 -18,26 Aktuellt substansvärde 5 602,3 147,83 6 531,4 172,35 6 142,3 162,08 Aktierelaterade nyckeltal 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,53 2,49 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -38,3 84,8 37,6 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -12,23 12,46 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 159,31 185,45 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -14,1 29,2 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,83 172,35 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie 133,92 155,04 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 59,50 88,30 83,10 Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans- värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,37 0,48 0,48 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 566 223 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier1,2) T otalt antal aktier Förändring i aktie kapital (kr) Aktie- kapital (kr) Kvot- värde (kr) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. antal aktier uppgår den 30 juni 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 juni 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 22 ===== SIDA 23 ===== ÖVrig inF ormation Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde, kr/aktie långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde, Mkr långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Belåningsgrad vid periodens utgång, % räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean även kan innehålla lokaler och garage. ej alternativt nyckeltal. Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med utestående aktier per balansdagen. nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, Mkr i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat, Mkr resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal. används för att belysa John mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. används för att belysa John mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde, Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons skuldsättning. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad. nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 23 ===== SIDA 24 ===== ÖVrig inF ormation Avstämningstabeller 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Aktuellt substansvärde, kr/aktie a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 142,3 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,83 172,35 147,83 172,35 147,83 162,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % a räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 8 441,5 9 704,3 8 441,5 9 704,3 8 441,5 8 923,8 B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 154,6 167,8 154,6 167,8 154,6 47,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 495,5 16 775,2 14 495,5 16 775,2 14 495,5 15 695,5 (A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 57,2 56,8 57,2 56,8 57,2 56,6 Eget kapital, kr/aktie a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 075,1 5 875,5 5 075,1 5 875,5 5 075,1 5 536,2 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Eget kapital, kr/aktie 133,92 155,04 133,92 155,04 133,92 146,09 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 595,0 620,9 595,0 620,9 595,0 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,5 18,5 26,5 18,5 26,5 25,6 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 95,7 97,1 95,7 97,1 95,7 95,9 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 495,5 16 775,2 14 495,5 16 775,2 14 495,5 15 695,5 B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,9 364,3 344,9 364,3 344,9 359,7 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 026 46 053 42 026 46 053 42 026 43 638 Förvaltningsresultat, kr/aktie a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 28,8 51,8 58,2 92,5 119,5 153,9 B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 37 897 37 566 37 897 37 184 37 885 37 537 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,76 1,38 1,53 2,49 3,15 4,10 Förvaltningsresultat, Mkr a Periodens resultat 27,7 128,7 -464,7 466,5 -808,6 122,7 B aktuell och uppskjuten skatt -14,1 38,3 -86,4 131,7 -147,4 70,7 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat -15,3 115,3 -609,3 505,8 -1 075,5 39,5 D resultatandel från intressebolag – – – – – – A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 28,8 51,8 58,2 92,5 119,5 153,9 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % a räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 268,0 169,5 268,0 169,5 268,0 227,1 B räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 8 441,5 9 704,3 8 441,5 9 704,3 8 441,5 8 923,8 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,1 1,7 3,1 1,7 3,1 2,5 Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 595,5 620,9 595,0 620,9 595,0 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,5 18,5 26,5 18,5 26,5 25,6 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 621,5 639,4 621,5 639,4 621,5 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 463,1 462,3 463,1 462,3 463,1 464,1 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 4,1 6,6 4,1 6,6 4,1 13,7 C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 282,4 295,8 282,4 295,8 282,4 296,8 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 654 1 585 1 654 1 585 1 654 1 610 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 037,4 7 028,0 6 037,4 7 028,0 6 037,4 6 594,8 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 159,31 185,45 159,31 185,45 159,31 174,02 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 24 ===== SIDA 25 ===== ÖVrig inF ormation 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 075,1 5 875,5 5 075,1 5 875,5 5 075,1 5 536,2 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -248,0 -199,8 -248,0 -199,8 -248,0 -239,4 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 210,3 1 352,4 1 210,3 1 352,4 1 210,3 1 298,0 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 037,4 7 028,0 6 037,4 7 028,0 6 037,4 6 594,8 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 248,0 199,8 248,0 199,8 248,0 239,4 e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -683,1 -696,4 -683,1 -696,4 -683,1 -691,9 D-B-E Aktuellt substansvärde, Mkr 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 531,4 5 602,3 6 142,3 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr a räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 8 441,5 9 704,3 8 441,5 9 704,3 8 441,5 8 923,8 B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 154,6 167,8 154,6 167,8 154,6 47,6 A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 8 286,9 9 536,5 8 286,9 9 536,5 8 286,9 8 876,1 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 30,8 51,8 60,2 92,5 119,5 153,9 B Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 67,7 38,5 126,2 72,6 227,5 173,9 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,5 2,3 1,5 2,3 1,5 1,9 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,76 1,38 1,53 2,49 3,15 4,10 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 1,38 0,88 2,49 1,35 4,15 2,98 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -44,9 57,2 -38,3 84,8 -23,9 37,6 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 159,31 185,45 159,31 185,45 159,31 174,02 B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 185,45 143,49 185,45 143,49 185,45 175,90 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -14,1 29,2 -14,1 29,2 -14,1 -1,1 Överskottsgrad under perioden, % a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 112,2 108,9 213,3 202,1 409,0 397,8 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 155,7 158,7 309,5 312,0 618,4 620,9 A/B Överskottsgrad under perioden, % 72,1 68,6 68,9 64,8 66,1 64,1 1) Förvaltningsresultat och räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2,0 mkr. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – JUni 2023 25 ===== SIDA 26 ===== Kontaktuppgifter och kalender John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858 larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se Finansiell kalender Delårsrapport januari–september 2023: 9 november 2023 Bokslutskommuniké 2023: 16 februari 2024 Årsredovisning 2023: mars 2024 Delårsrapport januari–mars 2024: 3 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 2024: 12 juli 2024 Information På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. corporate.johnmattson.se Per Nilsson, vd per.nilsson@johnmattson.se tel: 08-613 35 02 Lars Ingman, tf. cfo lars.ingman@johnmattson.se tel: 070-639 86 87