Kvartalsrapport Q2 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL)
Januari–juni 2025
 ■ Hyresintäkterna uppgick till 335,7 Mkr (318,8), en ökning med 5,3 procent.
 ■ Driftöverskottet uppgick till 242,6 Mkr (224,6), en ökning med 8,0 procent. 
 ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 108,0 Mkr (87,8) motsvarande 1,43  kr per aktie (1,16).
 ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 171,3 Mkr (72,5). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -54,8 Mkr (67,6). 
 ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 173,1 Mkr (221,2), motsvarande 2,27 kr per aktie (2,92).
 ■ Fastighetsvärdet fastställdes till 14 381,0 Mkr (13 634,0).
 ■ Investeringarna summerades till 111,9 Mkr (85,5), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv.
 ■ Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 7 435,2  Mkr (6 748,4), motsvarande 98,10  kronor per aktie (89,04),  
en ökning med 10,2 procent.
April–juni 2025
 ■ Hyresintäkterna uppgick till 170,3 Mkr (161,3), vilket motsvarar en ökning med 5,6 procent.
 ■ Driftöverskottet uppgick till 130,1 Mkr (123,0), en ökning med 5,8 procent.
 ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 61,2 Mkr (55,1), motsvarande 0,81 kr per aktie (0,73). 
 ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 68,4 Mkr (145,5). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -66,6 Mkr (23,0).
 ■ Periodens resultat efter skatt blev 39,1 Mkr (215,6), vilket motsvarar 0,50 kr per aktie (2,84).
 ■ Investeringarna summerades till 61,2 Mkr (16,6), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv.
DELÅRSRAPPORT
Q2
jan–juni  
2025
Goda livsmiljöer över generationer

===== SIDA 2 =====

Q2 – 2025
Nyckeltal
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
Rullande 12 mån 
 jul 24–jun 25
2024  
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6
Överskottsgrad, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7
Antal uppgraderade lägenheter under perioden 28 53 38 53 68 83
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7
Driftöverskott, Mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7
Förvaltningsresultat, Mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
Genomsnittlig ränta, % 2,83 3,20 2,83 3,20 2,83 2,84
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,1 1,8 2,1 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 2,1 -23,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7
Aktuellt substansvärde NTA, kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931)
Långsiktigt substansvärde NRV, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
Väsentliga händelser under andra kvartalet
 ■  Första etappen av uppgraderingsprojektet i Rotebro är nu färdigställd och inflyttad enligt plan.  
 
Uppföljning av nyckeltal Q2 2025 jämfört med Q2 2024
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 2
PERIODEN I KORTHET

===== SIDA 3 =====

Nästa steg i  
bolagets tillväxtplan
John Mattson fortsätter att leverera ett starkt  
resultat i linje med vår strategi för tillväxt. 
Vi har haft en fortsatt positiv utveckling under det andra kvar-
talet med tillväxt i både förvaltningsresultat och det långsiktiga 
substansvärdet. 
Förvaltningsresultatet ökade med 23 procent jämfört med 
samma period föregående år som följd av högre intäkter, fortsatt 
god kostnadskontroll och en lägre genomsnittlig ränta. Intäk-
terna ökade med 5,3 procent som följd av de årliga hyresjuste-
ringarna för bostäder och förbättrad uthyrningsgrad samt högre 
hyresnivåer inom det kommersiella beståndet. Fastighetskost-
naderna var stabila för perioden trots kraftiga prisuppgångar 
på taxebundna kostnader där vi genom vårt arbete med att 
effektivisera våra fastigheter framgångsrikt lyckats motverka 
prisuppgångarna. För det andra kvartalet isolerat steg fastig-
hetskostnaderna något jämfört med föregående år. Detta fram-
för allt till följd av temporärt låga kostnader för underhåll under 
det andra kvartalet 2024.
Högre intäkter och stabila fastighetskostnader har gjort att 
drift överskottet ökade med åtta procent under perioden jämfört 
med samma period föregående år. 
Avkastningskraven för vår portfölj har fortsatt varit stabila, 
vilket tillsammans med ett förbättrat driftöverskott från högre 
hyresintäkter och fortsatt effektivisering av våra fastigheter 
bidrog till en positiv värdeutveckling på 0,5 procent under 
kvartalet
Den positiva värdeutvecklingen det senaste året
har bidragit till att det långsiktiga substansvärdet ökade med tio 
procent jämförtmed det andra kvartalet 2024
 
Nästa steg i vår tillväxtplan
När vi under 2024 ökade vårt tillväxtfokus var målet inlednings-
vis att investera i vårt befintliga bestånd genom energioptimer-
ingar och uppgraderingar av lägenheter. Arbetet har varit 
famgångsrikt. Hittills under 2025 är den normalårskorrigerade 
energianvändningen 9 procent lägre än samma period föregå-
ende år – ett glädjande resultat där vi både minskar våra kostna-
der och vårt klimatavtryck, samtidigt som det stärker våra fastig-
hetsvärden. Vi har också ökat takten i våra uppgraderingar, där vi 
under första kvartalet startade ett större projekt i Sollentuna med 
282 lägenheter. Projektet löper på enligt plan och de första hyres-
gästerna har redan kunnat flyttat tillbaka till sina uppgraderade 
hem. Under det andra kvartalet har vi tagit nästa steg i vår till-
växtplan genom förberedelser för att starta nyproduktionspro-
jekt. Precis efter kvartalets utgång tecknades en avsiktsförklaring  
för utvecklingen av ett vård- och omsorgsboende i Abrahamsberg 
i Bromma samt ett avtal för projektering av projektet. Boendet 
kommer bestå av minst 80 platser och produktionsstart beräk-
nas till det första halvåret 2026. Vi upplever en stark efterfrågan 
på vård- och omsorgsboenden vilket är en följd av en förändrad 
demografi där befolkningen över 80 år kommer öka.  
”
 Vår starka position i   
 Stockholmsregionen ger  
 konkurrensfördelar på en  
 bostadsmarknad som blir  
 allt mer tudelad. 
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 3
VD-ORD

===== SIDA 4 =====

Vi har tecknat 
avtal om att 
projektera 
ett vård- och 
omsorgsboende 
i Abrahamsberg 
i Bromma med 
80 platser.
Per Nilsson,  
vd John Mattson Fastighetsföretagen AB
Vård- och omsorgsboenden utgör en naturlig del i vår fastig-
hetsportfölj där vi kompletterar våra hyresbostäder med andra 
boendeformer för att skapa attraktiva livsmiljöer samtidigt som 
det bidrar till att diversifiera vår fastighetsportfölj. 
Projektet markerar starten på vår återgång till nyproduktion 
– inledningsvis i mindre volymer men med målsättningen att 
successivt öka takten mot vårt långsiktiga mål om att produk-
tionsstarta 250 lägenheter per år.
Vår styrka i en tudelad bostadsmarknad
Under senare tid har flera rapporter pekat på stigande vakanser 
på bostadsmarknaden, men utvecklingen är långt ifrån homogen 
runt om i Sverige. Bakgrunden är de förändrade ekonomiska 
förutsättningarna i landet med hög inflation som påverkat 
hushållens köpkraft, minskad befolkningstillväxt till följd av 
färre födslar och lägre invandring samt en fortsatt urbanisering 
där både hushåll och företag söker sig till storstadsregionerna. 
Kommuner utan tydlig koppling till landets storstadsregioner 
har ofta haft ett negativt inrikes flyttnetto, vilket tidigare balan-
serats av ett positivt utrikes flyttnetto. Den kraftigt minskade 
invandringen har nu slagit hårt mot dessa kommuner, vilket 
är en utveckling som sannolikt kommer att förstärkas ytter-
ligare de kommande åren. Samtidigt fortsätter urbaniseringen 
i Sverige. Trots att den totala befolkningstillväxten har avtagit 
sedan 2022, är tillväxten fortsatt stark i storstadsregionerna. 
Detta ger en tudelad bostadsmarknad. I många mindre kom-
muner ser vi ökade vakanser, medan attraktiva kommuner i 
storstadsregionerna fortsatt har mycket låg vakansgrad. Här  står 
John Mattson starkt med ett fastighetsbestånd i Stockholms-
regionens mest efterfrågade områden. Den höga efterfrågan och 
betalningsviljan ger låg risk för vakanser och skapar samtidigt 
goda förutsättningar för hyreshöjningar vid uppgraderingar och 
ekonomiskt genomförbar nyproduktion. Vår genomsnittliga 
kötid under 2025 uppgår till 10,4 år  och den ekonomiska uthyr-
ningsgraden för våra bostäder är 98,5 procent – där majoriteten 
av våra vakanser utgörs av lägenheter som vi själva tomställt för 
att möjliggöra standardhöjande åtgärder. Om dessa exkluderas 
uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden för våra bostäder till 
hela 99,6 procent. 
Avslutningsvis är det mycket glädjande att konstatera att vi 
följer vår plan för tillväxt där vi under kvartalet tagit ytterligare 
steg i förberedelserna i vår återgång till nyproduktion av attrak-
tiva boenden i Stockholm.
”
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 4
VD-ORD

===== SIDA 5 =====

Affärsidé, mål och strategier
Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva 
lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla,  
genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer.
Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp-
gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med 
hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings-
behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel-
ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar – John Mattson  
efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att:
 ■  belåningsgraden netto lång siktigt inte ska  
överstiga 50 procent, och
 ■  räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska  
understiga 1,5 ggr.
Strategier
John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där 
 hållbarhetsarbetet integreras i varje del.
Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastig-
heter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet 
och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighets-
förvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande 
investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat 
driftsöverskott. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning 
och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energian-
vändningen med cirka 45 procent till 2030, till en investering om cirka 
200 Mkr kronor.
Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tek-
niska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver skott. Förädling 
sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till 
bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell 
för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det första 
steget är en basupp gradering med kvarboende hyresgäster, där fastighe-
tens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, 
innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga 
och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten är 
tomställd eller i vissa bostadsområden, när hyresgästen så önskar. All 
uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer 
förhandlas med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 
lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter 
identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering 
samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan 
totaluppgraderas. Direkt avkastningen för både bas- och totaluppgra-
dering är cirka 5 procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. 
Direktavkastningen för totaluppgradering från basuppgraderad lägenhet 
är cirka 6,5 procent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet.
Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga 
fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker 
även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så 
sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas 
olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång-
falden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är 
tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attrak-
tiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med 
de kommuner där vi är verksamma. Förtätningsprojekt bedöms kunna 
påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp 
enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år.
Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med 
utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen 
med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett 
långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlig-
het till förädling och förtätning är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även 
löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva 
avyttringar.
Finansiella mål
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde  
per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. 
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per 
aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 1)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Q2
25
Q1
25
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
%KR
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
 Kr/aktie 
 Tillväxt 
 Mål
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 1)
0
50
100
150
200
Q2
25
Q1
25
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
%KR
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
 Kr/aktie 
 Tillväxt 
 Mål 2)
1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade  
i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen  
inte är fullt jämförbara mellan perioderna.
2) Den 18 oktober 2023 reviderades målet från 10 till 7 procent.
1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade  
i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen  
inte är fullt jämförbara mellan perioderna.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 5
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER

===== SIDA 6 =====

Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden 
för hyres gäster och lokalsamhällen.
Mål
 ■ Trygga områden enligt de boende: högre än 
bransch snittet för jämförbara områden.
 ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre 
än bransch snittet.
Hållbarhetsmål
John Mattson har antagit långsiktiga hållbarhetsmål inklusive 
vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra 
fokusområden inom hållbarhet. Målen ska styra bolagets verk-
samhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen 
”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhets-
målen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material  
och  effektiv avfallshantering reducerar klimat-
påverkan och ökar  återvinningsgraden.
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets livscykel  
är betydande. Fastigheters energiklass och val av fossil- 
fria energislag och effektiv förvaltning reducerar 
klimatpåverkan.
Mål
 ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt-
husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 
minst 40 procent jämfört med basår 2021.
 ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och 
ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras 
i linje med eller mer än genomsnittet för fastig-
hetsbranschen.
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och  
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer är en förutsättning för trivsel  
och engagemang.
Mål
 ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: 
över genomsnittet för jämförbara bolag.
 ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som 
möjliggör att bolaget attraherar och behåller 
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. 
Rekryteringsprocessen ska vara kompetens-
baserad, fri från diskriminerande föreställningar.
 ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga 
två tredjedelar inom bolaget, ledningen och 
 styrelsen.
 ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: 
högst tre procent.
 ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro 
mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser 
både John Mattsons egen personal samt personal 
som arbetar på uppdrag av John Mattson.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 6
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER

===== SIDA 7 =====

Fastighetsbestånd
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
Fastighetsbeståndet per 30 juni 2025 Januari–juni 2025
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Ekonomisk  
uthyrningsgrad Hyres intäkter
Fastighets-
kostnader Drift överskott
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr
Lidingö 2 059 157 7 393 46 974 322 2 044 98,5 158,8 37 122
Norrort 1 069 79 1 850 23 297 118 1 488 92,6 54,1 24 30
City/Bromma 424 45 2 024 45 024 98 2 173 97,8 47,8 15 33
Söderort/Nacka 773 63 3 114 49 375 151 2 390 97,8 74,9 17 58
Summa fastigheter 4 325 345 14 381 41 708 688 1 996 97,2 335,7 93 243
John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet 
i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap.
Våra områden 
Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, 
Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets-
beståndet omfattar 4 325 hyreslägenheter. T otal uthyrbar 
area uppgår till 345 000 kvadratmeter, där bostäder står 
för 82 procent.
Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 
1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. 
Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig-
heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. 
Per 30 juni 2025 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad
Objekt Antal2)
Uthyrbar area, 
tkvm
Hyresvärde, 
Mkr Antal 
Uthyrbar area, 
tkvm 
Vakans- och 
rabattvärde, Mkr Antal 
Uthyrd area, 
tkvm
Kontraktsvärde, 
Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Bostäder 4 325 283 523 69 5 8 4 256 278 515 98,5
Kommersiellt 3) 62 142 9 7 53 136 95,4
P-platser 23 5 19 80,3
Summa 4 325 345 688 69 14 19 4 256 331 669 97,2
1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 
2) 57 av lägenheterna är omsorgsboenden, inklusive LSS-, äldre- och andra stödboenden. Dessa räknas in i den kommersiella uthyningsbara arean och hyresvärdena.
3) 24 % av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter.
4325 st
lägenheter
82 %
 av uthyrbar area  
utgörs av bostäder
345 tkvm
uthyrbar area
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 7
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 8 =====

Norrort
I Norrort utgörs John Mattsons förvalt-
ningsbestånd framför allt av bostads-
fastigheter i Sollentuna kommun i 
områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik 
och  Tureberg. Bostadsfastigheter står 
för 100 procent av total uthyrbar area. 
Den största andelen av byggnaderna 
är uppförda under 1970-talet men det 
finns också äldre, som är byggda under 
1940- och 1950-talet samt nyare som 
byggts under 1990-talet eller senare. 
Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 
lägenheter i Rotebro startade under första 
kvartalet 2025. Projektet kommeratt pågå 
i cirka två år och genomförs i etapper. 
Under perioden uppgraderades 21 (0) 
lägenheter.
Planering för uppgradering av fastig-
heterna i Rotsunda pågår. På grund av 
lägenheter som ska renoveras har fastig-
heterna i Rotebro och Rotsunda tillfälligt 
en något högre vakansgrad. 
I Vilunda i Upplands Väsby äger John 
Mattson ett nyproducerat bostadshus 
med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt 
verksamheter i bottenvåningarna. Huset 
är utrustat med flera mobilitetslösningar 
som syftar till att möjliggöra ett hållbart 
boende och resande för hyresgästerna.
Nyckeltal, Norrort Q2 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 79
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 488
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 92,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 23 297
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 57
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
City/Bromma
I City/Bromma utgörs John Mattsons 
förvaltningsbestånd av fastigheter i bland 
annat Slakthusområdet, Hammarby 
Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg 
samt på Gullmarsplan. Bostadsfastigheter 
står för 65 procent av total uthyrbar area. 
Byggnaderna har byggår från början av 
1900-talet till 2017, där de flesta är från 
1940-talet. I de kommersiella fastighet-
erna finns lokaler för närservice, kontor 
och samhälls verksamhet.
Utvecklingsfastigheter finns i 
Abrahamsberg och i Söderstaden 
(stadsutvecklingsområde bestående 
av Globenområdet, Slakthusområdet 
och Gullmarsplan-Nynäsvägen). 
På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma 
har detaljplanen för byggnation av ett vård- 
och omsorgsboende vunnit laga kraft.
I det expansiva Slakthusområdet 
i Söderstaden pågår planarbete för 
nybyggnation av bostäder. Detaljplanen 
bedöms vinna laga kraft under 2026. John 
Mattsons tomträtter har ett attraktivt 
läge vid den kommande tunnelbane-
uppgången i området och i väntan på 
projektstart hyrs befintliga lokaler ut till 
verksamheter som bidrar till platsens 
utveckling.
Nyckeltal, City/Bromma Q2 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 29
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 166
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 98,3
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 271
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 66
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Lidingö
På Lidingö finns John Mattsons största 
förvaltningsområde, sett till både antal 
lägenheter och till fastighetsvärde. Av 
den totala uthyrbara ytan utgör bostads-
fastigheter 95 procent, med samtliga 
fastigheter belägna i Larsbergsområdet 
och Käppala. I de  kommersiella lokalerna 
bedrivs närservice- och utbildningsverk-
samhet. Majoriteten av fastig heterna är 
uppförda under 1960-talet, men här finns 
även nybyggda hus från 2000-talet och 
framåt. 
Bostäderna håller genomgående en 
hög standard, 64 procent av beståndet är 
totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga 
lägenheter är basupp graderade, total-
uppgraderingar pågår löpande i både 
Larsberg och Käppala. Under perioden 
uppgraderades 17 (22) lägenheter. 
I beståndet finns även en utvecklings-
fastighet, Fyrtornet 5 i Larsberg som 
går under projektnamnet Ekporten, där 
detaljplane arbete pågår för nya bostäder. 
I Käppala utreds möjlig heterna för 
nybyggnation av vindslägen heter på 
befintlig bostadsfastighet, projektet är 
i tidigt skede. 
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö Q2 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 963
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 99,2
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 414
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 78
1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts  
och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 8
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 9 =====

Söderort/Nacka
John Mattsons bestånd i Söderort och 
Nacka finns främst i Hägerstensåsen, 
Västberga och Örby. Bostadsfastigheter 
utgör 73 procent av total uthyrbar area 
och består till största del av fastigheter 
uppförda under 1990-talet. Kommersi-
ella fastigheter utgör 16 procent av total 
uthyrbar area.
Området har tre utvecklingsfastig-
heter i olika skeden. I Örby centrum är 
utveckling av fastigheten Gengasen i sitt 
slutskede. Den andra och sista etappen 
av ett nyproduktionsprojekt bestående av 
totalt 129 lägenheter och LSS-boenden 
samt lokaler färdigställdes under första 
kvartalet 2024. I samma område pågår 
även ett  uppgraderingsprojekt av befint-
liga lägenheter där 11 lägenheter återstår 
att färdigställa under 2025.
I Örnsberg innehar John Mattson en 
markanvisning för projekten Pincetten 
och Lansetten där detaljplane arbete 
pågår för nybyggnation av drygt 250 
hyres- och bostadsrätter, lokaler och 
en förskola.
På fastigheten Sicklaön 37:46,  belägen 
vid Finnboda kaj i Nacka kommun, 
innehas en byggrätt där utveckling av 
bostäder planeras. 
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Söderort/Nacka Q2 20251)
Area bostadsfastigheter, tkvm 46
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 297
Ekonomisk uthyrningsgrad  
bostads fastigheter, % 99,4
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 51 217
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74
1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts  
och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 9
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 10 =====

Nyproduktionsprojekt
Projekt Område Kategori Typ
Antal 
lgh1)
Tillkommande 
uthyrbar area1) Status2)
Bedömd 
produktions-
start1)
1 Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2026
2 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1 300 Detaljplan laga kraft 2026
3 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår (A) 2027
4 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11 000 Detaljplan pågår (B) 2028
5 Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4 000 Detaljplan pågår (B) 2028
6 Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft 2028
7 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår (B) 2029
T otal utvecklingsportfölj 730 41 950
1) Antal lägenheter, uthyrbar area och bedömd produktionsstart är uppskattningar och är preliminära. Förändringar kan se under projektets gång.
2) Status: A: Planbesked B: Samråd C: Granskning
John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att 
identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyg-
gelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra 
långsiktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen 
mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Vi 
förädlar våra befintliga byggnader för att säkra byggnadernas 
tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöverskott 
och värdetillväxt. På grund av osäkra marknadsförutsättningar 
för projektverksamhet sedan 2022 har flertalet planerade projekt 
skjutits på framtiden medan pågående projekt har fullföljts. 
Större förädlingsprojekt har åter påbörjats under 2025 medan 
förtätningsprojekt / nyproduktion planeras att starta under 2026.
Utvecklingsprojekt
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
1
2
7
4
5
3 6
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 10
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 11 =====

Pågående nyproduktions- och uppgraderingsprojekt:
Kommande nyproduktions- och uppgraderingsprojekt:
Rotebro  
Uppgradering
Uppgradering av lägenheter. 
 
 
Typ:  hyresrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 18 600/700 kvm
Antal lägenheter 282
Produktionsstart Q1 2025
Bedömd inflyttning etappvis t.o.m. Q1 2027
Bedömd total investering 290 mkr
Nedlagd investering 58 mkr
Geografiboken, Abrahamsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Bromma. 
Färdig detaljplan finns.
Typ:  vård- och omsorgsboende
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 900 kvm
Antal lägenheter 80
Produktionsstart tidigast 2026
Gengasen 4, Örby  
Uppgradering
Uppgradering av hyreslägenheter och kommersiella 
lokaler i Örby. Projektet färdigställs under kvartal 3  
2025.  
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 500/400 kvm
Antal lägenheter 76
Produktionsstart Q2 2022
Inflyttning 23 st Q2 2023, 42 st 2024  
11 st Q3 2025
Bedömd total investering 163 mkr
Nedlagd investering 160 mkr
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter och lokaler i Slakthus-
området i Stockholm. Detaljplanearbete pågår. 
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 12 000 kvm
Antal lägenheter 210
Produktionsstart tidigast 2029
Rotsunda  
Uppgradering
Uppgradering av lägenheter och kommersiella lokaler. 
Typ:  hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 14 500/2 200 kvm
Antal lägenheter 245
Produktionsstart tidigast 2026
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 11
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 12 =====

Lansetten, Örnsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter i Örnsberg i södra 
Stockholm. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 4 000 kvm
Antal lägenheter 50
Produktionsstart tidigast 2028
Ekporten, Larsberg/Dalénum  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter i Larsberg/Dalénum  
på Lidingö. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 6 000 kvm
Antal lägenheter 90
Produktionsstart tidigast 2027
Finnboda, Nacka  
Nyproduktion
Nyproduktion av bostadsrätter vid Finnboda kaj 
i Nacka. Färdig detaljplan finns.
Typ:  bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 300 kvm
Antal lägenheter 40
Produktionsstart tidigast 2026
Juno, Käppala  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter i Käppala på Lidingö. 
Färdig detaljplan finns.
Typ:  hyresrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 750 kvm
Antal lägenheter 50
Produktionsstart tidigast 2028
Pincetten, Örnsberg  
Nyproduktion
Nyproduktion av hyresrätter, lokaler och förskola i 
Örnsberg i Södra Stockholm. Detaljplanearbete pågår.
Typ:  hyresrätter, förskola, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 11 000 kvm
Antal lägenheter 210
Produktionsstart tidigast 2028
Perspektiv från norr
2025-03-11EKPORTEN
A206
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 12
FASTIGHETSBESTÅND

===== SIDA 13 =====

I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga 
på tolvmånadersbasis per 30 juni 2025 med beaktande av hela 
fastighetsbeståndet per balansdagen. 
Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som 
färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs 
för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag 
ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som 
ej frånträtts. 
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs-
rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola-
gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera 
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Matt-
sons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av 
fastigheterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats 
i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på 
kontrakterade intäkter per balansdagen. Per balansdagen hade 
hyresjustering gjorts för bostäder i samtliga fastigheter. Den 
vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig 
till uppgraderings projekt. Fastighetskostnader utgår från de 
senaste tolv månadernas fastighetskostnader. 
Centraladministration baseras på bedömda kostnader 
på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på den 
 centrala administrationen vid balansdagen. 
För mer information om centraladministrationskostnader  
se not 4, Centrala administrations kostnader.
Finansnettot har beräknats utifrån snitträntekostnad på 
netto skulden per balansdagen med tillägg för uppläggnings-
kostnader och tomträttsavgäld och utgör inte en prognos för 
framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har 
ej beaktats.
Intjäningsförmågan beräknar förvaltningsresultatet utan 
avräkning för innehav utan bestämmande inflytande.
Belopp i Mkr 30 juni 2025
Hyresvärde 688,2
Vakanser och rabatter -19,0
Hyresintäkter 669,2
Driftkostnader -128,5
Underhållskostnader -23,9
Fastighetsskatt -12,5
Fastighetsadministration -18,5
Driftöverskott 485,9
 
Central administration -52,2
Finansnetto -213,6
Varav tomträttsavgäld -14,8
Förvaltningsresultat 220,1
Aktuell intjäningsförmåga
Fortsatt positiv utveckling under det andra kvartalet med ökade intäkter och stärkt förvaltningsresultat. På bilden: port i Gravyren 1 på Gullmarsplan.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 13
FINANSIELL  INFORMATION

===== SIDA 14 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens resultaträkning 
i sammandrag
Belopp i Mkr Not
2025
apr–jun 
2024 
apr–jun 
2025
jan–jun 
2024 
jan–jun 
Rullande 12 mån  
apr 24–mar 25
2024  
jan–dec
Hyresintäkter 2 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7
Driftkostnader 3 -28,2 -26,0 -67,4 -68,4 -128,3 -129,3
Underhåll 3 -5,3 -3,0 -10,5 -7,9 -23,8 -21,2
Fastighetsskatt 3 -3,2 -3,3 -6,4 -6,5 -11,2 -11,3
Fastighetsadministration 3 -3,4 -6,0 -8,7 -11,4 -18,5 -21,2
Driftöverskott 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7
Centrala administrationskostnader 4 -13,7 -13,7 -28,3 -25,5 -53,2 -50,4
Finansnetto 5 -55,3 -54,2 -106,2 -111,3 -209,2 -214,3
Förvaltningsresultat 1 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
Värdeförändringar fastigheter 6 68,4 145,5 171,3 72,5 510,2 411,4
Värdeförändring räntederivat 6 -66,6 23,0 -54,8 67,6 -244,7 -122,3
Resultat före skatt 63,0 223,6 224,5 227,9 480,7 484,2
aktuell skatt 7 -5,6 -10,6 -17,8 -10,8 -34,3 -27,3
Uppskjuten skatt 7 -18,2 2,6 -33,6 4,1 -61,1 -23,4
Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens totalresultat
Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5
Övrigt totalresultat – – – – – –
Periodens totalresultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets  
aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66
Periodens totalresultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare 38,1 215,2 172,2 220,4 380,8 429,0
innehav utan bestämmande inflytande 1,1 0,4 0,9 0,8 4,6 4,5
Genomsnittligt antal aktier, tusental  75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 14

===== SIDA 15 =====

Finansiell inF ormation
Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. 
För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att 
tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor 
per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid 
förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har 
uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts 
har frånräknats perioden. 
Not 1 Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde­
förändringar och skatt, uppgick under perioden till 108,0 Mkr 
(87,8) motsvarande 1,43  kr per aktie (1,16). Det motsvarar en 
årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med 23,0  procent. 
Driftöverskottet uppgick under perioden till 242,6 Mkr 
(224,6). Driftöverskottet per kvadratmeter var 1 409 kr/kvm  
(1 338) rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i 
driftöverskottet per kvadratmeter med 5,3 procent. 
Not 2 Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 335,7 Mkr (318,8). 
Intäkterna per kvadratmeter var 1 941 kr/kvm (1 857) rullande 
12 månader. 
Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 259,1 Mkr (240,7) 
under perioden. Bostadsintäkterna per kvadratmeter var 1 794 
kr/kvm (1 701) rullande 12 månader. Den generella årliga hyres­
förhandlingen för bostäder 2025 har resulterat i genomsnittliga 
hyres höjningar i intervallet 5,2–5,3 procent för bruksvärdes­
hyror.
Intäkter
2025  
jan–jun 
Mkr
30 jun 
2025  
kr/kvm
2024  
jan–jun 
Mkr
30 jun 
2024  
kr/kvm
lidingö 158,8 2 013 152,0 1 908
norrort 54,1 1 379 52,6 1 320
City/Bromma 47,8 2 125 45,1 2 124
söderort/nacka 75,0 2 338 69,2 2 216
T otalt 335,7 1 941 318,8 1 857
Not 3 Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 93,1 Mkr (94,3). Fastighets­
kostnaderna per kvadratmeter var 532 kr/kvm (519) rullande  
12 månader, en kostnadsökning per kvadratmeter med 13 kr  
eller 2,4 procent. 
Driftkostnaderna uppgick till 67,4 Mkr (68,4). Underhålls­
kostnaderna uppgick till 10,5 Mkr (7,9).
Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 
8,7 Mkr (11,4). 
Fastighetskostnader
2025  
jan–jun 
Mkr
30 jun 
2025  
kr/kvm
2024  
jan–jun 
Mkr
30 jun 
2024  
kr/kvm
lidingö 37,2 443 38,6 472
norrort 24,0 599 25,0 559
City/Bromma 14,6 682 15,0 588
söderort/nacka 17,4 562 15,8 536
T otalt 93,1 532 94,3 519
Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort
City/
Bromma
Söderort/
Nacka T otalt
Driftkostnader 296 446 468 404 373
Underhåll 61 65 110 64 69
Fastighetsskatt 34 33 39 43 36
Fastighets administration 51 54 65 51 54
T otalt 443 599 682 562 532
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för 
bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stöd funktioner. 
Under perioden uppgick kostnaderna till 28,3 Mkr (25,5) 
som inkluderar högre personalkostnader inklusive högre 
medarbetar bonus än tidigare år.
Not 5 Finansnetto
Finansnettot uppgick till ­106,2 Mkr (­111,3 ). Att finansnettot för­
bättrats jämfört med motsvarande period föregående år förklaras 
av lägre lånevolym och lägre genomsnittlig räntenivå. Aktiverade 
finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 2,4 Mkr (9,2). 
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 
2,83 procent (3,20) inklusive effekter av ränte derivat. För perio­
den uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 ggr (1,8). 
Not 6 Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 171,3 Mkr (72,5). 
Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under 
perioden uppgick till 0,0 Mkr (­1,4). 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick totalt 
till  171,3 Mkr (73,9).
Värdeförändringarna beror på förbättrat driftöverskott och 
värdeskapande inom projektverksamheten.
Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick 
till 3,4 procent (3,4 per 31 december  2024).
Perioden  
januari till juni 2025
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 15

===== SIDA 16 =====

Finansiell inF ormation
Värdeförändringar1)
2025  
jan–jun, Mkr
2024  
jan–jun, Mkr
Driftöverskottsförändring 186,2 424,2
Pågående projekt/byggrätter 14,5 -25,2
avkastningskrav -29,3 -324,7
Förvärvade fastigheter – –
avyttrade fastigheter – -1,4
T otalt 171,3 72,5
 
Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden 
uppgick till ­54,8 Mkr (67,6). Förändringen beror främst på 
förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. 
Not 7 Skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till ­17,8 Mkr (­10,8). Upp­
skjuten skatt uppgick till ­33,6 Mkr (4,1). Den uppskjutna skatten 
påverkas av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och 
derivat om netto 116,5 Mkr (­28,9). I den utsträckning som värde­
uppgångar motsvaras av tidigare värdenedgångar där uppskjuten 
skatt inte har redovisats medför värdeuppgångarna inte någon 
uppskjuten skattekostnad.
I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte­
kostnader om 71,1 Mkr (93,5), vars skattevärde ej aktiverats, då 
möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. 
Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 0,0 Mkr 
(0,0 Mkr per 31 december 2024). Uppskjuten skatteskuld avser 
främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte­
mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga 
värde överstiger dess skattemässiga värde med  10 887,9 Mkr 
(10 637,5 per 31 december 2024). Som uppskjuten skatteskuld 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för 
den uppskjutna skatt som är hänförligt till historiska tillgångs­
förvärv. Därutöver redovisas inte uppskjuten skatt vid vissa 
värde nedgångar för fastigheter förvärvade via tillgångs förvärv.
Mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 108,0
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar -90,9 90,9
Övriga skattemässiga justeringar 69,1 -44,2
Resultat före orealiserade värdeförändringar 86,2 46,7
Värdeförändringar fastigheter 171,3
Värdeförändringar derivat -54,8
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 86,2 163,2
Underskottsavdrag, ingående balans 0,0 0,0
Underskottsavdrag, utgående balans 0,0 0,0
Skattepliktigt resultat 86,2 163,2
Periodens skatt -17,8 -33,6
Mkr Underlag
Nominell  
skatteskuld
Verklig skatte-
skuld/fordran
Fastigheter -10 887,9 -2 242,9 -653,3
Derivat  3,5 0,7 0,7
obeskattade reserver -51,5 -10,6 -10,6
Summa -10 935,8 -2252,8 -663,2
Fastigheter, tillgångsförvärv  4 952,0 1 020,1
T otalt -5 983,9    -1 232,7 -663,2
Enligt balansräkning 1 232,7
Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden 
uppgick till netto 1 232,7 Mkr (1 150,1). Den verkliga skatteskul­
den beräknades uppgå netto till 663,2 Mkr (639,4). Bedömd 
verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har 
antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 
3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl­
lande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas 
via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande anta­
ganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande 
under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs 
via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs 
genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta 
transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. 
För derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräk­
nats på en diskonteringsränta om 3 procent där derivaten reali­
seras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig 
skatt för derivat uppgår till 19 procent.
1)  Från och med detta kvartal redovisas orealiserad värdeförändring för projekt/bygg-
rätter som förändring i marknadsvärde sedan årsskiftet minus gjorda investeringar. 
tidigare beräknades förändringen utan att ta hänsyn till investeringar under perioden.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 16

===== SIDA 17 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens balansräkning  
i sammandrag
Belopp i Mkr Not 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 14 381,0 13 634,0 14 097,7
nyttjanderättstillgång tomträtt 9 457,6 438,8 445,4
räntederivat 10 21,6 125,7 53,7
Övriga anläggningstillgångar 9,1 13,4 10,5
Summa anläggningstillgångar 14 869,4 14 211,9 14 607,4
Kortfristiga fordringar 122,7 119,2 131,8
räntederivat 10 8,1 11,0 15,5
likvida medel 22,7 371,2 61,0
Summa omsättningstillgångar 153,5 501,4 208,3
Summa tillgångar 15 022,9 14 713,3 14 815,7
Eget kapital och skulder
eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 6 199,0 5 735,0 6 026,8
innehav utan bestämmande inflytande 85,9 81,4 85,0
Summa eget kapital 6 284,9 5 816,4 6 111,8
avsättningar 0,6 0,9 0,7
leasingskuld tomträtt 9 457,6 438,8 445,4
långfristiga räntebärande skulder 10 5 776,5 5 994,8 6 292,6
Övriga långfristiga skulder 5,6 7,0 7,0
Uppskjutna skatteskulder 7 1 232,7 1 150,1 1 199,0
räntederivat 33,2 – 18,0
Summa långfristiga skulder 7 506,3 7 591,6 7 962,8
Kortfristiga räntebärande skulder 10 984,5 1 080,7 473,2
räntederivat – – –
Övriga kortfristiga skulder 247,1 224,6 267,9
Summa kortfristiga skulder 1 231,6 1 305,3 741,1
Summa skulder 8 737,9 8 896,9 8 703,9
Summa eget kapital och skulder 15 022,9 14 713,3 14 815,7
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 17

===== SIDA 18 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens rapport över  
förändring av eget kapital  
i sammandrag
Belopp i Mkr
Antal ute-
stående aktier, 
tusental1) Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserad  
vinst
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
T otalt eget 
kapital
Eget kapital, per 2024-01-01 75 793,9 25,27 2 258,30 3 232,14 5 515,6 80,5 5 596,1
Justeringspost tillkommande  
emissionskostnader 2024 -0,9 -0,9 -0,9
Periodens totalresultat 220,4 220,4 0,8 221,2
Eget kapital, per 2024-06-30 75 793,9 25,3 2 257,4 3 452,5 5 735,1 81,3 5 816,4
Periodens totalresultat 208,6 208,6 3,7 212,3
Eget kapital, per 2024-12-31 75 793,9 25,3 2 257,4 3 661,2 5 943,9 85,0 6 028,8
Korrigering föregående år, räntederivat2) 83,0 83,0 83,0
Eget kapital, per 2025-01-01 75 793,9 25,3 2 257,4 3 744,2 6 026,8 85,0 6 111,8
Periodens totalresultat 172,2 172,2 0,9 173,1
Eget kapital, per 2025-06-30 75 793,9 25,3 2 257,4 3 916,4 6 199,0 85,9 6 284,9
1) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). 
2) För ytterligare information se not 10.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 18

===== SIDA 19 =====

Finansiell inF ormation
Resultat- och kassaflödesposter jämförs med motsvarande period 
föregående år. Balansräkningen jämförs med utgången av före-
gående räkenskapsår (31 december). Investerings- och analys av 
förändringar avser jämförelse med samma period föregående år.
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i 
Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna,  Upplands 
Väsby och Nacka. 
Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 381,0 Mkr 
(14 097,7). Fastighetsvärdet har ökat med 283,3 Mkr jämfört med 
utgången av föregående år, vilket främst förklaras av orealiserade 
värdeförändringar. Bostadsfastigheter står för 88 procent av 
beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 9 procent  
och utvecklingsfastigheter för 3 procent. 
T otal uthyrbar area uppgår till 345 000 kvm (345 000) där 
cirka 82 procent utgörs av bostäder. 
Hyresvärdet per 30 juni 2025 uppgick till 688 Mkr (660). 
Beståndet omfattar 4 325 lägenheter (4 324). 
investeringar och försäljningar
Under perioden uppgick de totala investeringarna till 111,9 Mkr 
(85,5), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg förvärv. Investeringar i nybygg-
nation uppgick till 10,0 Mkr (33,7). Investeringar i uppgraderingar 
uppgick till 79,6 Mkr (15,3). Under perioden har 38 lägenheter (53) 
uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat aktiverat 
underhåll, energiprojekt samt hyresgästanpassningar i det kom-
mersiella beståndet. Under perioden från träddes fastig heter med 
totalt bokfört värde om 0,0 Mkr (93,0).
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående fastighetsvärde, 2025-01-01 14 097,7
+ Förvärv --
+ investeringar i nybyggnation 10,0
+ investeringar i uppgraderingar 79,6
+ Övriga investeringar 22,3
– Försäljningar --
+/– orealiserade värdeförändringar 171,3
Utgående fastighetsvärde, 2025-06-30 14 381,0
Fastighetsvärde
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt 
IFRS-regelverket. Värderingen av fastighetsbeståndet sker 
kvartalsvis enligt en rullande modell, där en fjärdedel av fast-
igheterna varje kvartal värderas externt av antingen Cushman 
& Wakefield eller Novier. Övriga fastigheter värderas internt. 
Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång per år.
Externa värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en 
kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastig-
het av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även 
på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämför-
bara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav.
De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 
fem år eller längre. För bedömning av restvärdet vid utgången 
av kalkylperioden har även driftöverskottet för nästkom-
mande år beräknats. Ett par av nybyggnadsprojekten utgörs av 
nybyggnadsprojekt som är befriade från fastighetsskatt i 15 år 
från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden 
förlängts för att beakta detta. 
Modellen för internvärdering av bostadsfastigheter baseras på 
direktavkastningsmetoden, där respektive fastighets driftnetto 
ställs i relation till ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. 
Dessa krav inhämtas från de externa värderingsbolagen. 
För kommersiella fastigheter tillämpas en kassaflödesbaserad 
avkastningsmetod med en tioårig kalkyl. Framtida kassaflöden 
nuvärdesberäknas med ett diskonteringskrav och restvärdet 
baseras på år 11 enligt ett bedömt driftnetto och direktavkast-
ningskrav. Direktavkastnings- och diskonteringskraven inhämtas 
löpande från ett av de externa värderingsbolagen för att säker-
ställa en marknadsmässig och konsekvent bedömning.
Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller 
pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt mark-
nadsvärde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt 
skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag 
beroende på vilken fas projektet befinner sig i. 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Hyresvärde kr/kvm 1 996 1 912 1 909
ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,2 97,2 97,6
Fastighetskostnader, kr/kvm 532 519 532
Driftöverskott, kr/kvm 1 409 1 338 1 331
Fastighetsvärde, kr/kvm 41 707 39 492 40 837
Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345 345 345
Genomsnittlig värderingsyield, % 3,4 3,4 3,4
Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld
I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt-
rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande 
leasingskuld. Den 30 juni 2025 uppgick det totala beräknade 
värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 457,6 Mkr 
(445,4).
Balansräkning  
per 30 jun 2025
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 19

===== SIDA 20 =====

Finansiell inF ormation
Not 10 Finansiering
John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings -
grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte-
täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Detta 
har upprätthållits under perioden.
eget kapital 
Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare upp-
gick den 30 juni 2025 till 6 199,0 Mkr (6 026,8) vilket motsvarar 
81,79 (79,52) kronor per aktie. Under perioden har eget kapital 
hänförligt till moderbolagets aktieägare ökat med periodens 
resultat om 172,2 Mkr (220,4). Dessutom har korrigering av ett 
fel från föregående år hänförligt till räntederivat påverkat det 
egna kapitalet med 83 mkr, motsvarande 1,10 kr per aktie.
räntebärande skulder
John Mattsons upplåning sker i bank. 
Information om Räntebärande skulder vid periodens utgång
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Kreditavtal, mkr 7 170,9 7 185,5 7 175,3
Utnyttjad kreditvolym, mkr 6 761,5 7 075,5 6 765,8
varav kortfristig skuld, mkr 984,5 1 080,7 473,2
varav långfristig skuld, mkr 5 776,5 5 994,8 6 292,6
extern upplång under perioden, mkr 0,0 59,1 503,1
amortering under perioden, mkr 4,8 127,2 880,9
räntebärande nettoskuld, mkr 6 738,3 6 704,3 6 704,8
Verkligt värde räntebärande skuld, mkr 6 696,8 6 932,0 6 681,8
Belåningsgrad, % 46,9 49,2 47,6
Disponibel likviditet  
(outnyttjade lånelöften & kassa), mkr 432,2 481,2 470,5
Gemomsnittlig kreditbindningstid  
inkl lånelöften, år 2,7 2,7 3,2
räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,8 2,0
räntebindning och räntederivat
För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo-
strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för 
lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av 
 ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat 
på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte. John Mattson 
använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad 
räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över 
tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst 
till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat 
påverkas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. 
Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskonte-
ring av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta 
på balansdagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden 
beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan 
enligt respektive räntederivatavtal och den implicita stibor-
räntan för  respektive period. De kommande ränteflöden som 
därmed uppstår nuvärdes beräknas med hjälp av den implicita 
stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning 
av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier 
värderas löpande till verkligt värde enligt IFRS 13 nivå 2 med 
värde förändringar redovisade i koncernens resultaträkning.
Jämförelsesiffrorna för 2024 för derivatfordringar och 
derivat skulder har på grund av ett tidigare fel nu korrigerats.
Information om Räntebindning och räntederivat vid periodens utgång
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
tecknade ränteswappar, nominellt belopp, mkr 8 718,0 6 632,6 8 932,6
varav Forwardswappar, nominellt belopp, mkr 3 500,0 2 100,0 3 800,0
tecknade ränteswappar, nominellt belopp, 
som andel av skuld med rörlig ränta, % 87,3 77,7 86,0
marknadsvärde räntederivat, mkr -3,5 136,7 51,2
Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 2,7 3,5
Genomsnittlig ränta för total räntebärande 
skuld inkl effekt av ränteswappar, % 2,8 3,2 2,8
Finansiering
0
1
2
3
4
5
6
7
8
203020292028202720262025
0
1
2
3
Mdr %
 räntesäkrad volym snittränta räntesäkrad volym
Diagrammet visar den räntesäkrade lånevolymen i miljarder kronor per kvartal samt snitträntan för den räntesäkrade 
volymen under samma period och exkluderar kreditmarginal. Den icke räntesäkrade lånevolymen är exponerad mot 
stibor. snitträntan i diagrammet är med andra ord inte en prognos för snitträntan i den totala låneportföljen.
RÄNTESÄKRINGAR
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 20

===== SIDA 21 =====

Finansiell inF ormation
Ränte- och kreditbindning 30 juni 2025
räntebindning Kapitalbindning ränteswappar
Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%)1) Andel (%)
Kredit avtal 
volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%)2)
0–1 år 984,5 6,55% 15% 749,1 639,1 9% 1 518 –
1–2 år 1 026,4 1,93% 15% 2 035,8 1 736,4 26% 2 850 –
2–3 år 900,5 2,03% 13% 2 737,7 2 737,7 40% 500 –
3–4 år 850,0 2,41% 13% 683,3 683,3 10% 850 –
4–5 år 2 400,0 2,25% 35% 506,9 506,9 7% 2 400 –
> 5 år 600,0 2,41% 9% 458,2 458,2 7% 600 –
Summa 6 761,5 2,83% 100% 7 170,9 6 761,5 100% 8 718 -0,28%
1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0–1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta  
varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning.
2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat.
Not 11 T ransaktioner med närstående
John Mattsons relationer med närstående framgår av not 25 på 
sidan 99 i John Mattsons årsredovisning för 2024. Alla trans-
aktioner med när stående görs på marknadsmässiga villkor. 
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 21

===== SIDA 22 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag
Belopp i Mkr
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
Rullande 12 mån  
jul 24–jun 25 
2024  
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 63,0 223,6 224,5 227,9 480,8 484,2
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändring på fastigheter -68,4 -145,5 -171,3 -72,5 -510,2 -411,4
Värdeförändring på räntederivat 66,6 -23,0 54,8 -67,6 244,7 122,3
avskrivningar och utrangeringar 1,3 1,7 1,3 2,6 0,2 1,5
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,1 – -1,5 – -2,4 -0,9
Betald skatt – – – – – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital 62,3 56,8 107,8 90,4 213,1 195,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring av rörelsefordringar 0,4 -7,4 9,2 -14,7 -3,5 -27,1
Förändring av rörelseskulder -14,1 -26,7 -38,5 -22,0 -9,5 7,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 48,6 22,8 78,5 53,8 200,2 175,6
Investeringsverksamheten
investeringar i inventarier -2,2 -2,8 0,0 -4,2 3,9 -0,3
investeringar i förvaltningsfastigheter -61,2 -16,6 -111,9 -85,5 -235,9 -209,5
avyttringar av anläggningstillgångar 0,0 42,4 0,0 42,4 -2,1 40,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -63,4 23,0 -111,9 -47,3 -234,1 -169,6
Finansieringsverksamheten
nyemission – – – -0,9 0,3 -0,9
Förvärv av minoritetsandelar – – – – – –
Upptagna lån – 59,1 – 59,1 444,0 503,1
amorteringar -2,6 -124,7 -4,8 -127,2 -758,5 -880,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,6 -65,6 -4,8 -69,0 -314,2 -378,7
Periodens kassaflöde -17,4 -19,9 -38,2 -62,6 -348,2 -372,7
likvida medel vid periodens början 40,1 391,0 61,0 433,7 371,2 433,6
likvida medel vid periodens slut 22,7 371,2 22,7 371,2 22,8 61,0
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 22

===== SIDA 23 =====

Finansiell inF ormation
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i Mkr
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
2024
jan–dec
intäkter 5,4 9,5 13,8
Centrala administrationskostnader -17,1 -15,8 -30,8
Rörelseresultat -11,7 -6,3 -17,0
resultat från andelar i koncernföretag  -   -1,6 -531,2
räntenetto -24,0 -28,6 -71,2
Resultat efter finansiella poster -35,7 -36,4 -619,5
Värdeförändring räntederivat -19,0 –
Bokslutsdispositioner  -   – 6,1
Resultat före skatt -54,7 -36,4 -645,0
skatt -2,2 -0,2 5,4
Periodens resultat -56,9 -36,7 -639,6
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024
Tillgångar
maskiner och inventarier 4,7 2,2 2,1
andelar i koncernföretag 5 257,3 5 257,3  5 257,3 
Uppskjuten skattefordran  -   0,9  – 
långfristiga fordringar på koncernföretag 1 257,8 1 209,8  1 236,4 
räntederivat 12,8 31,6
Kortfristiga fordringar på koncernföretag 746,4 48,7  727,6 
Övriga kortfristiga fordringar 2,4 9,3  2,6 
Kassa och bank 21,9 356,4  59,7 
Summa tillgångar 7 303,1 6 884,4 7 317,4
Eget kapital och skulder
eget kapital 2 231,7 2 841,3 2 288,6
avstättningar 9,3 0,4 7,1
långfristiga skulder till kreditinstitut 2 865,1 – 2 823,2
långfristiga skulder till koncernföretag  -   2 770,0 –
Kortfristiga skulder till koncernföretag 2 189,5 – 2 190,5
Kortfristiga skulder till kreditinstitut  -   1 265,0 – 
Övriga kortfristiga skulder 7,5 7,6 8,1
Summa eget kapital och skulder 7 303,1 6 884,4 7 317,4
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)  
med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma  
tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 23

===== SIDA 24 =====

ÖVrig inF ormation
Möjligheter och risker för 
koncernen och moderbolaget
John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent  
av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. 
Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög.
Möjligheter och risker i kassaflödet
Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent 
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är för-
hållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons  fastigheter 
finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms-
regionen. 
De största driftkostnaderna för John Mattson är de så  kallade 
mediakostnaderna där el, värme, vatten och avfall ingår. Elkost-
naderna har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. 
John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande 
verksamheten före förändringar i rörelsekapital. 
Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna-
der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande 
marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt 
och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför 
därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. 
Helårseffekt,  
kommande 12 månader, Mkr Förändring +/-
Påverkan på  
förvaltningsresultat
Hyresvärde 5 procent +/- 34,4
ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,9
Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,2
Underliggande marknadsränta 1 procentenhet +9,1/-28,0
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med 
värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför 
allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. 
Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrå-
gan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på ett förväntat 
framtida driftöverskott och avkastningskrav. Ett högre driftöver-
skott och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. 
Ett lägre driftöverskott och/eller ett högre avkastningskrav 
påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell 
förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
Känslighetsanalys,  
belåningsgrad, % -20 % -10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr -2 876 -1 438 1 438 2 876
Belåningsgrad, % 58,6 52,1 46,9 42,6 39,0
Nedan illustreras hur en förändring av olika indata i en värde-
ringsmodell påverkar beräknat verkligt värde på fastigheterna.
Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2025-06-30 2024-12-31
Hyra/marknadshyra +/- 1,0 % +/- 189,9 +/- 194,4
 Bostäder +/- 173,4 +/-178,1
 Kommersiellt +/- 16,5 +/- 16,3
Fastighetskostnader  +/- 50 kr/kvm +/- 373,8 +/- 514,9
 Bostäder +/- 344,0 +/- 483,0
 Kommersiellt +/-29,8 +/- 31,9
långsiktig vakansgrad  +/- 2,0 % +/-370,5 +/- 382,2
 Bostäder +/- 349,9 +/- 361,4
 Kommersiellt +/- 20,6 +/- 20,8
avkastningskrav, exit -0,5 %  2 355,1 2 422,8
 Bostäder 2 263,3 2 328,5
 Kommersiellt  91,8 94,3
avkastningskrav, exit +0,5 % -1 663,7 -1 703,0
 Bostäder -1 590,1 -1 627,8
 Kommersiellt -73,6 -75,2
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 24

===== SIDA 25 =====

ÖVrig inF ormation
Finansiell risk
John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas 
av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 
procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under-
stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 
46,9 procent (49,2). För perioden uppgick räntetäckningsgraden 
till 2,1 (1,8). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets 
viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom 
av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. 
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjade lånelöf-
ten, checkkredit, säkerställd RCF och kassa, uppgick vid perio-
dens utgång till 432,2 Mkr (481,2). Bolagets volymvägda genom-
snittliga kredit bindning uppgår till 2,7 år (2,7) vid periodens 
utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor 
har avtal om ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt 
belopp om 8 718,0 Mkr (6 632,6), vilket motsvarar 87,3 procent 
(77,7) av ränte bärande skulder med rörlig Stiborränta. 
Hållbarhetsrisker
John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs-
modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara 
mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, 
negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor 
kopplade till bolagets uppförandekod och personal.
John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål 
inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola-
gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska 
styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra 
till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. 
För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och 
lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både 
byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang 
i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra 
fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar 
systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden.
För att minska den negativa och öka den positiva miljöpå-
verkan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John 
Mattson stort fokus på både ansvarsfull material- och avfalls-
hantering och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget 
har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Paris-
avtalet och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat 
en färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. 
John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, 
säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden 
och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda 
och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga 
medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för 
medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga 
olyckor och arbetsrelaterad ohälsa.
Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld
Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och osäkerhet kring 
utveckling av inflation och räntenivåer gör att bolaget löpande 
måste analysera förändringar i bolagets rörelse- och finansiella 
risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera 
dessa risker. 
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 25

===== SIDA 26 =====

ÖVrig inF ormation
Redovisningsprinciper
Lidingö den 10 juli 2025 
 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg
 Styrelseordförande Vice ordförande
 
 Håkan Blixt Ingela Lindh
 Styrelseledamot Styrelseledamot
 Katarina Wallin Åsa Bergström
 Styrelseledamot Styrelseledamot
 
  Per Nilsson
  Verkställande direktör
Väsentliga händelser efter periodens utgång
 ■ John Mattson har tecknat en avsiktsförklaring med Vardaga, som är ett dotterbolag till Ambea, om att ingå ett hyresavtal  
för ett vård- och omsorgsboende med minst 80 platser i fastigheten Geografiboken 1 i Bromma. I samband med detta har även  
ett avtal tecknats med RO-Gruppen för projektering av projektet. 
 ■ John Mattson har färdigställt sista etappen i renoveringsprojektet Gengasen 4 i Örby. Etappen omfattar 11 lägenheter.
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp-
rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp-
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis-
nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört 
med årsredovisningen. 
John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars 
resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste 
verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför 
endast ett segment. 
Nya standarder och tolkningar
De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-
uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Moderbolaget
Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisnings-
lagen och RFR2. För övrig information om redovisnings-
principer hänvisas till koncernens årsredovisning för 2024  
som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida.
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 26

===== SIDA 27 =====

ÖVrig inF ormation
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. 
Börsvärdet den 30 juni 2025 uppgick till 4,9 miljarder kronor.
John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap 
den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och 
stängningskurs den 30 juni 2025 var 65,00 kronor. Lägsta stäng-
ningskurs under kvartalet, 53,00 kronor, noterades den 9 april. 
Högsta stängningskurs under kvartalet, 65,40 kronor, noterades 
den 26 juni.
Under kvartalet har 3 617 454 aktier omsatts till ett samman-
lagt värde om 219,9 Mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsätt-
ningshastighet om 19,0 procent. Av all handel i John Mattsons 
aktie stod Nasdaq Stockholm för 68,62 procent. 
John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar 
till en röst. 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per 30 juni 2025 uppgick till  
7 435,2Mkr (6 748,4). Det långsiktiga substansvärdet per aktie 
uppgick vid periodens utgång till 98,10 kronor (89,04). Aktuellt 
substansvärde uppgick vid periodens utgång till 6 772,0Mkr 
(6 109,1) eller 89,35 kronor per aktie (80,60) efter avdrag för 
bedömd verklig uppskjuten skatt om 6 procent.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings-
resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, 
konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt.
Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Substansvärde 
30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 20243)
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
eget kapital enligt 
balans räkningen 6 199,0 81,79 5 735,0 75,67 6 026,8 79,52
Återläggning
Derivat enligt 
balans räkningen 3,5 0,05 -136,6 -1,80 -51,2 -0,68
Uppskjuten skatte skuld 
enligt balans räkningen 1 232,7 16,26 1 150,1 15,17 1 199,0 15,82
Långsiktigt substans-
värde NRV 7 435,2 98,10 6 748,4 89,04 7 174,6 94,66
Avdrag
Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld 6 % -663,2 -8,75 -639,4 -8,44 -661,6 -8,73
Aktuellt substans-
värde NTA 6 772,0 89,35 6 109,1 80,60 6 513,0 85,93
Avdrag
Derivat enligt 
balansräkningen -3,5 -0,05 136,6 1,80 51,2 0,68
Uppskjuten skatt, netto -569,5 -7,51 -510,7 -6,74 -537,4 -7,09
räntebärande skuld 6 761,0 89,20 7 075,5 93,35 6 765,8 89,27
Verkligt värde 
räntebärande skuld -6 696,8 -88,35 -6 932,0 -91,46 -6 681,8 -88,16
Avyttringsvärde NDV 6 263,3 82,64 5 878,5 77,56 6 110,8 80,62
3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Ägarförteckning per 30 juni 2025
I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller 
mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare.
Antal aktier Ägarandel
aB Borudan ett 28 702 110 37,87%
tagehus Holding aB 10 273 564 13,55%
Carnegie Fonder 7 000 000 9,24%
Fidelity investments (Fmr) 3 441 046 4,54%
Bergamotträdet 9 Holding aB 3 064 276 4,04%
Priornilsson Fonder 2 488 138 3,28%
Övriga ägare 20 824 796 27,48%
Summa 75 793 930 100,0%
Varav utländskt ägande 7 132 209 9,41%
Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance
Aktierelaterade nyckeltal
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2024  
 jan–dec
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,43 1,16 2,57
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 23,0 -24,5 -23,6
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 2,27 2,91 5,66
långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 87,09 94,66
tillväxt i långsiktigt substansvärde,  
kr/aktie, % 10,2 -44,1 8,7
aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 80,60 85,933)
eget kapital, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, kr/aktie 81,79 75,67 79,523)
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 56,90 61,20
Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans-
värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,66 0,65 0,65
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930
Utestående antal aktier vid periodens 
utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930
3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
Aktiekapitalets utveckling 
År Händelse
Förändring 
i antalet 
aktier1,2)
T otalt  
antal  
aktier
Förändring i 
aktie kapital 
(kr)
Aktie- 
kapital  
(kr)
Kvot-
värde 
(kr)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018
aktiesplit 
10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1
2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33
2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33
2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33
2023 nyemission 37 896 965 75 593 930 12 632 321 25 264 642 0,33
1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner 
om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 
5 maj 2022. i december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 
st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550).  
antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 593 930.
2) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 27

===== SIDA 28 =====

ÖVrig inF ormation
Nyckeltal
Nyckeltal
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
Rullande 12 mån  
jul 24–jun 25
2024  
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad under perioden, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5
ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 688,2 658,9 688,2 658,9 688,2 658,9
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2) 1 848 1 734 1 848 1 734 1 847 1 736
Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,2 344,8 345,2 344,8 345,2
investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 61,2 16,6 111,9 85,5 321,5 209,6
investeringar - förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634 14 381,0 14 097,7
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 39 492 41 708 39 492 41 708 40 837
totalt antal lägenheter 4 325 4 327 4 325 4 327 4 325 4 326
antal uppgraderade lägenheter under perioden 28 53 38 53 68 83
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7
Driftsöverskott, mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7
Förvaltningsresultat, mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
Periodens resultat efter skatt 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5
genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,83 3,20 2,83 3,20 2,83 2,84
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6
räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,2 1,8 2,5 2,0
räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 2,6 3,3 2,6 3,3 3,5
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 3,2
långsiktigt substansvärde (nrV), mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,7
aktuellt substansvärde (nta), mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,01)
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 1,8 -23,6
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, 
kr/aktie 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66
långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66
tillväxt i långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7
aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931)
eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 81,79 75,67 81,79 75,67 81,79 79,521)
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 56,90 65,00 56,90 65,00 61,20
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
2) Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om cirka 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 28

===== SIDA 29 =====

ÖVrig inF ormation
Flerkvartalsöversikt
2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023
Koncernen kvartalsöversikt Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad, % 76,4 68,0 68,0 77,2 76,2 64,5 69,4 79,2
ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,6 97,6 97,4 97,1 97,0 96,1 95,8
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 688,2 688,5 658,9 657,0 658,9 654,2 622,4 622,8
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2) 1 848 1 824 1 736 1 736 1 734 1 714 1 664 1 658
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,0 345,2 345,2 345,2 347,1 342,8 344,2
investeringar – ny-, till- och ombyggnation, mkr 61,2 50,7 41,6 82,4 16,6 68,9 61,9 96,6
investeringar – förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 381,0 14 251,3 14 097,7 13 940,6 13 634,0 13 563,2 13 567,6 14 221,4
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 41 311 40 837 40 384 39 492 39 088 39 581 41 319
totalt antal lägenheter, st 4 325 4 325 4 326 4 324 4 327 4 351 4 270 4 294
antal uppgraderade lägenheter under perioden, st 28 10 7 16 53 0 9 11
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 170,3 165,4 162,5 161,4 161,3 157,5 146,3 154,5
Driftöverskott, mkr 130,1 112,5 110,4 124,7 123,0 101,6 101,5 122,5
Förvaltningsresultat, mkr 61,2 46,8 48,1 59,2 55,1 32,6 30,7 44,2
Periodens resultat efter skatt, mkr 39,1 134,0 70,4 141,9 215,6 5,6 -452,6 -338,2
genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,83 2,78 2,84 3,18 3,20 3,38 3,43 3,20
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 47,2 47,6 47,8 49,2 50,1 49,8 58,6
räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,0 2,0 2,2 2,1 1,6 1,6 1,7
räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 3,3 3,5 3,4 2,6 2,8 2,9 2,6
Kreditbindningtid vid periodens utgång, år 2,7 2,9 3,2 2,4 2,7 2,8 3,0 2,5
långsiktigt substansvärde (nrV), mkr 7 435,2 7 312,3 7 174,7 7 007,4 6 748,4 6 558,8 6 600,8 5 705,4
aktuellt substansvärde (nta), mkr 6 772,0 6 645,7 6 513,01) 6 373,3 6 109,1 6 045,6 5 993,8 5 035,6
Aktierelaterade nyckeltal (i kr)1)
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,62 0,63 0,78 0,73 0,43 0,69 1,17
Förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt, % 11,1 43,6 -8,0 -33,1 -4,4 -44,4 93,2 -6,8
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare 
efter skatt, kr/aktie 0,50 1,77 0,91 1,84 2,84 0,07 -10,18 -8,96
långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 96,48 94,66 92,45 89,04 86,53 87,09 150,55
långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie, tillväxt % 10,2 11,5 8,7 -38,6 -44,1 -46,0 -50,0 -15,9
aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 87,68 85,931) 84,09 80,60 79,76 79,08 132,88
eget kapital, kr/aktie 81,79 81,29 79,521) 77,51 75,67 72,83 72,77 124,95
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 58,20 61,20 66,80 56,90 56,90 56,90 60,00
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 44 480 336 37 897 000
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 37 896 965
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
2) Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om cirka 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad.
Definitioner av nyckeltal, se sidan 30.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 29

===== SIDA 30 =====

ÖVrig inF ormation
Definitioner
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and  
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal  
avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, 
finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges  
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen.
Nyckeltal Definition Syfte
Aktuellt substansvärde 
(NTA), Mkr
långsiktigt substansvärde exklusive bedömd verklig skatteskuld 
vid periodens utgång. 
aktuellt substansvärde (nta) används för att ge intressenter 
information om aktuellt substansvärde beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Avyttringsvärde 
(NDV), Mkr
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. 
avyttringsvärde (nDV) används för att ge intressenter information 
om värdet vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade 
fastighetsbolag enhetligt sätt.
Belåningsgrad vid 
periodens utgång, %
räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av 
fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar  
hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande 
skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen 
innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean 
även kan innehålla lokaler och garage.
ej alternativt nyckeltal.
Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna 
kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad vid 
periodens utgång, %
Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade 
hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens 
utgång.
nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet 
i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader, 
Mkr
i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader  
för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighets-
kostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt 
dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens 
utgång.
används för att belysa John mattsons genomsnittliga 
fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat, 
Mkr
resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons 
resultatgenerering.
Förvaltningsresultat, 
kr/aktie
resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av 
förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier.
Genomsnittlig ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under 
perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ekonomisk 
uthyrningsgrad 
lägenheter, %
Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra 
bostäder under perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ränta vid 
periodens utgång, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter 
i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och 
ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal.
används för att belysa John mattsons finansiella risk.
Hyresvärde lägenheter 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser 
och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med 
uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende 
bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och 
rabatter på årsbasis vid utgången av perioden.
används för att belysa John mattsons intäktspotential.
Kontraktsvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid  
periodens utgång.
ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt 
substansvärde 
(NRV), Mkr
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. 
långsiktigt substansvärde (nrV) per aktie används för att ge 
intressenter information om långsiktigt substansvärde beräknat på ett 
för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. ersätter naV.
Långsiktigt 
substansvärde, kr/aktie
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt 
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
används för att belysa John mattsons långsiktiga 
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande 
nettoskuld vid 
periodens utgång, Mkr
räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons skuldsättning. 
Räntetäckningsgrad 
under perioden, ggr
Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för 
räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomt-
rättsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad.
nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är 
för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av 
att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått 
jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 30

===== SIDA 31 =====

ÖVrig inF ormation
Avstämningstabeller
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
Rullande  
12 mån  
jul 24–jun 25
2024 
jan–dec
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie
a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,0
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931)
Belåningsgrad vid periodens utgång, %
a
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens 
utgång enligt balansräkningen, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8
B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 22,7 371,2 22,7 371,2 22,7 61,0
C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7
(A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6
Eget kapital, kr/aktie
a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 6 199,0 5 735,0 6 199,0 5 735,0 6 199,0 6 026,81)
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Eget kapital, kr/aktie 81,79 75,67 81,79 75,67 81,79 79,52
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 669,2 641,1 669,2 641,1 669,2 643,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 15,9
A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm
a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7
B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,2 344,8 345,2 344,8 345,2
A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 39 492 41 708 39 492 41 708 40 837
Förvaltningsresultat, kr/aktie
a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57
Förvaltningsresultat, Mkr
a Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5
B aktuell och uppskjuten skatt 23,8 8,0 51,4 6,7 95,4 50,7
C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 1,7 168,5 116,5 140,1 265,5 289,1
A+B-C Förvaltningsresultat, Mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
a
räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat  
till årstakt vid utgången av perioden, mkr 191,6 226,2 191,6 226,2 191,6 192,2
B
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal,  
vid periodens utgång, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,8 3,2 2,8 3,2 2,8 2,8
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 669,2 641,1 669,2 641,1 669,2 643,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 19,0 17,8 19,0 17,8 19,0 15,9
A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 688,2 658,9 688,2 658,9 688,2 658,9
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2)
a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 514,9 481,5 514,9 481,5 514,9 484,2
B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 7,9 7,2 7,9 7,2 7,9 5,3
C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 282,9 281,8 282,9 281,8 282,9 281,9
(A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 847 1 734 1 847 1 734 1 847 1 736
Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,6
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794
A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
2)      Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 31

===== SIDA 32 =====

ÖVrig inF ormation
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
Rullande  
12 mån  
jul 24–jun 25
2024 
jan–dec
Långsiktigt substansvärde (NRV) och Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr
a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 6 199,0 5 735,0 6 199,0 5 735,0 6 199,0 6 026,81)
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 3,5 -136,6 3,5 -136,6 3,5 -51,2
C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 232,7 1 150,1 1 232,7 1 150,1 1 232,7 1 199,0
A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,6
e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -663,2 -639,4 -663,2 -639,4 -663,2 -661,6
D-B-E Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,01)
-B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -3,5 136,6 -3,5 136,6 -3,5 51,2
-C-e Uppskjuten skatt, netto -569,5 -510,7 -569,5 -510,7 -569,5 -537,4
g räntebärande skuld 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8
H Verkligt värde räntebärande skuld -6 696,8 -6 932,0 -6 696,8 -6 932,0 -6 696,8 -6 681,8
F-B-C-E+G-H Avyttringsvärde (NDV), Mkr 6 263,3 5 878,5 6 263,3 5 878,5 6 263,3 6 110,81)
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr
a
räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter,  
vid utgången av perioden, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8
B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 22,7 371,2 22,7 371,2 22,7 61,0
A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 6 738,3 6 704,3 6 738,3 6704,3 6 738,3 6 704,8
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr
a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1
B
Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16  
redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 51,5 49,8 98,8 103,3 195,5 200,0
(A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,1 1,8 2,1 2,0
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %
a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57
B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 0,73 0,76 1,16 1,53 2,78 3,37
(A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 2,1 -23,6
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66
B
långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod,  
kr/aktie 89,04 159,30 89,04 159,30 89,04 87,09
(A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7
Överskottsgrad under perioden, %
a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7
B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7
A/B Överskottsgrad under perioden, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5
1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari–JUni 2025 32

===== SIDA 33 =====

Kontaktuppgifter  
och kalender
John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858
larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–september 2025: 23 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025: 12 februari 2026
Årsredovisning 2025: mars 2026
Delårsrapport januari–mars 2026: 23 april 2026
Delårsrapport januari–juni 2026: 10 juli 2026
Information
 
På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned 
och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. 
corporate.johnmattson.se
Per Nilsson, vd
per.nilsson@johnmattson.se
tel: 08-613 35 02
Ebba Pilo Karth, cfo 
ebba.pilo.karth@johnmattson.se
tel: 08-613 35 09