FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari – juni 2023 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Q2
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 2
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 APR-JUN 2023 § Hyresintäkterna uppgick till 111,4 Mkr (87,8) § Driftsöverskottet uppgick till 82,3 Mkr (62,0) § Förvaltningsresultatet uppgick till 5,3 Mkr (79,0) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -146,5 Mkr (131,0) § Resultat efter skatt uppgick till -64,5 Mkr (184,3) och resultat per stamaktie uppgick till -0,98 kr (1,96)
JAN-JUN 2023 § Hyresintäkterna ökade till 221,8 Mkr (173,4) § Driftsöverskottet uppgick till 150,1 Mkr (111,1) § Förvaltningsresultatet uppgick till 11,6 Mkr (124,0) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -315,4 Mkr (335,6) § Periodens resultat efter skatt uppgick till -220,6 Mkr (423,3) och resultat per stamaktie uppgick till -3,01 kr (4,56) § Totalt antal bostäder i förvaltning uppgick vid periodens slut till 4 829 (4 602) Antal bostäder i fastighets- och projektportfölj Fastighetsvärde Substansvärde (EPRA NRV) hänförligt till stamaktieägare 9 383 st 9 055 Mkr 1 973 Mkr 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 NYCKELTAL, MKR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Hyresintäkter 111,4 87,8 221,8 173,4 423,1 374,7 Driftsöverskott 82,3 62,0 150,1 111,1 282,1 243,0 Förvaltningsresultat 5,3 79,0 11,6 124,0 15,2 127,6 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -146,5 131,0 -315,4 335,6 -649,5 1,5 Resultat efter skatt -64,5 184,3 -220,6 423,3 -484,8 159,1 Antal bostäder i förvaltning 4 829 4 602 4 829 4 602 4 829 5 012 Antal bostäder i produktion 881 1 522 881 1 522 881 1 348 Antal bostäder i projekt 3 673 4 038 3 673 4 038 3 673 3 517 Totalt antal bostäder 9 383 10 162 9 383 10 162 9 383 9 877 Belåningsgrad netto, % 63,9 60,3 63,9 60,3 63,9 63,8 Räntetäckningsgrad 12 mån, ggr - - - - 1,6 1,8 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 383,5 EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 414,3 EPRA NRV per stamaktie, kr 22,98 32,24 22,98 32,24 22,98 28,12 Tillväxt EPRA NRV per stamaktie, % - - - - -28,7 0,7 Antal tillförda bostäder i förvaltning, netto (senaste 12 mån) Hyresvärde fastigheter under förvaltning Förändring driftsöverskott 12 mån sedan föregående år
227 st 421 Mkr 33 %
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 3
HÄNDELSER 2023
Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson (KD) besökte K2A:s studentbostäder i Barkarbystaden i Järfälla. Ministern träffade studenter som tack vare bygget av nya studentbostäder kunnat flytta till Stockholmsregionen för att studera och fick även se konkreta exempel på K2A:s prisbelönta hållbarhetsarbete.
K2A lanserade ett uppdaterat grönt finansiellt ramverk samt ett uppdaterat ramverk för gröna aktier. De nya ramverken innebär högre hållbarhetskrav och en tydligare koppling till EU:s gröna taxonomi än tidigare.
Q1 K2A lanserade Den gröna fastighetspodden, en egen podd med fokus på vad som är aktuellt i bolaget och på fastighetsmarknaden generellt. 17/2
15/3
26/1
§ K2A ingick avtal om att avyttra sex fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 1 095 Mkr. Fyra fastigheter frånträds den 31 maj 2023 och två fastigheter den 1 december 2023. Sammantaget förstärks K2A:s likviditet med 400 Mkr. § K2A ingick avtal om att avyttra fyra fastigheter i Växjö med ett underliggande fastighetsvärde om 650 Mkr. Fastigheterna frånträds den 30 juni 2023. Sammantaget förstärks K2A:s likviditet med 235 Mkr. § Region Gotland tog beslut om att ta fram en ny detaljplan, som innebär att K2A får möjlighet att bygga fler permanenta studentbostäder i Visby.
Q2
K2A ingick avtal med Akademiska Hus som innebär att K2A tar över uthyrning och förvaltning av 199 studentbostäder i Luleå.
24/5
28/6
K2A anordnade Almedalens grönaste scen för bostadsdebatt under politikerveckan i Visby.
Luftseglaren (Järfälla)
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 4
Vd-ordNär jag skriver de här raderna har det gått lite mer än en vecka sedan Almedalsveckan i Visby avslutades. För mig är Almedalsveckan en viktig demokratisk arena, men också ett bra tillfälle att ta tempen på vad som är på beslutsfattarnas radar för tillfället. Under dagarna i Visby blev det tydligt för mig att det skett ett politiskt uppvaknande. För inte alltför länge sedan var det få inom politiken som fullt ut förstått allvaret i den byggkris vi befinner oss i. Nu inser de flesta politiska läger att byggstoppet medför stora risker för samhällsutvecklingen och att det inte bara går att invänta att konjunkturen vänder. Det innebär inte bara förlorade år för bostadsbyggandet här och nu, utan riskerar också att få stora konsekvenser för byggbranschens förmåga att leverera i framtiden och för samhällsekonomin i stort. Som en del av vårt tioårsfirande ordnade K2A Almedalens grönaste scen för bostadsdebatt med seminarier om olika ämnen kopplade till bostadsbyggande och -förvaltning. Det var genomgående gott om besökare på de olika seminarierna, men det samtal som lockade störst publik var det som handlade om samhällseffekterna av det avstannade byggandet. I en paneldebatt under veckan hade jag förmånen att dela scen med Caroline Szyber. Szyber var tidigare kristdemokratisk riksdagsledamot och ordförande i Riksdagens civilutskott, där bostadsfrågorna hanteras. Då var hon tydlig motståndare till investeringsstöd och liknande insatser. Nu har hon svängt helt och nyligen presenterat en utredning där hon föreslår olika varianter av ekonomiskt stöd, dels riktat till studentbostäder och dels till grönt byggande. Jag tror att hennes svängning är ett tydligt exempel på vart vindarna blåser. Framtidsmöjligheter i Stockholmsregionen Som jag ser det finns förutsättningarna för bostadsbyggande idag i princip enbart i Stockholmsområdet, där hyror och fastighetsvärden är högre än i övriga landet. K2A har under lång tid arbetat aktivt och långsiktigt för att utöka vårt fastighetsbestånd i Stockholmsregionen. Idag har vi 1 958 byggrätter i Stockholms län, vilket är mer än hälften av vår totala byggrättsportfölj. Vi ser att det finns stora möjligheter för fortsatt värdeskapande i Stockholmsregionen. Att säkerställa kapital för att kunna utnyttja dessa möjligheter var ett av skälen till att K2A under andra kvartalet genomförde två större fastighetsförsäljningar. För att anpassa balansräkningen till en miljö med högre räntenivåer och för att frigöra finansieringsutrymme för fortsatt tillväxt slutförde vi under april två försäljningar, som omfattade totalt tio fastigheter i Västerås, Uppsala, Gävle och Växjö. Försäljningarna genomfördes i princip till bokfört värde och innebar sammantaget att K2A:s likviditet förstärktes med cirka 635 Mkr. Genom detta stärks balansräkningen, de finansiella nyckeltalen och kassaflödet.
Försäljningarna innebär att K2A:s nettobelåningsgrad har minskat från 66,2 procent per 31 mars 2023 till 63,9 procent per 30 juni 2023. Då vi avyttrat fastigheter och återbetalat lån innebär det att andelen räntesäkrade lån, exklusive byggnads-kreditiv, ökat till 93 procent. Under den tid som gått sedan försäljningarna har vi fått många reaktioner från omvärlden. Ett genomgående tema är förvåning över att vi kunnat sälja fastigheter utan att erbjuda kraftigt rabatterade priser. Själv är jag inte lika förvånad över detta. Vi vet att det finns köpare som tydligt prioriterar bra lägen, höga miljökrav och hög standard – det vill säga precis den typ av tillgångar som K2A:s fastighetsportfölj består av. Ökat driftsöverskott framåt Under andra kvartalet har vi färdigställt en rad projekt med nyproducerade bostäder i Lund, Västerås, Umeå och Luleå. Totalt 437 miljöcertifierade bostäder. I takt med att fler bostäder färdigställs minskar antalet bostäder i produktion till förmån för antalet bostäder i förvaltning. Vi behåller även förvaltningen av de fastigheter vi sålde under andra kvartalet och har dessutom tecknat avtal med Akademiska Hus gällande uthyrning och förvaltning av 199 studentbostäder i Luleå. En större förvaltningsvolym och möjligheten till ytterligare samordning och effektivisering gör att vi framåt kan förvänta oss högre driftsöverskott och kassaflöde från förvaltningen. För ett bolag med många studentbostäder är sommaren en speciell period med hög omsättning i beståndet. Här har K2A utvecklats under de senaste åren och det väloljade maskineri vi nu har gör ett fantastiskt jobb med att säkerställa att de lägenheter från vilka nyutexaminerade studenter flyttar ut fylls med förväntansfulla och nyblivna studenter redo för universitetslivet. Jag räknar med att vi kommer att ha ett fullt uthyrt bestånd även inför höstterminen. Avslutningsvis skulle jag vilja säga att jag också gläds åt att K2A hamnar högst av alla fastighetsbolag med bostadsfokus när det gäller förenlighet med EU-taxonomin. I den skakiga omvärld vi lever i är det lätt att glömma hållbarhetsfrågorna, men på K2A stannar hållbarhetsarbetet inte upp. Dels för att vi menar allvar med att vara det gröna fastighetsbolaget, dels för att vi ser vilka affärsmässiga fördelar det generar – nu senast i samband med de stora försäljningar vi genomfört under kvartalet. Johan Knaust, vd
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 5
DETTA ÄR K2AK2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresrätter för alla typer av boenden. Bolaget utvecklar och erbjuder moderna, funktionella bostäder med effektiv kundnära förvaltning. Affärsidé K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige. Mål Övergripande mål K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Hållbarhetsmål § K2A skall vara klimatpositivt 2027. § K2A skall vara det mest hållbara fastighetsbolaget. § Alla K2A:s förvaltningsfastigheter skall vara certifierade samt klimatriskinventerade. § K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel i sitt boende än genomsnittet i Sverige. Finansiella mål § Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. § Substansvärde (EPRA NRV) hänförligt till stam-aktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. Finansiella riskbegränsningar § Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser.
För att uppnå sina mål ska K2A § Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresrätter. § Fokusera på bra boendelägen, campusnära student-bostäder och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. § Fokusera på nyproduktion av kvalitativa, yteffektiva och funktionella hyresrätter lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer. § Producera bostäder i egen regi i produktions-anläggningar som K2A förfogar över. Fastighets- och projektportfölj K2A:s verksamhet är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen samt ett antal utvalda universitets- och hög-skoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till 9 383 bostäder, varav 4 829 bostäder i förvaltning, och ett totalt fastighetsvärde per balansdagen om 9 055 Mkr. Antal bostäder per kategori
Hyresbostäder (4 769 bostäder) Studentbostäder (4 446 bostäder) Samhällsfastigheter (168 bostäder) Antal bostäder i fastighets- och projektportföljen
Förvaltning (4 829 bostäder) Pågående projekt i produktion (881 bostäder) Övriga pågående projekt (3 673 bostäder)
9 383
9 383
Antal bostäder
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 6
HÅLLBARHETVärdekedja med låg klimatpåverkan Med fokus på en hållbar planet, rationell produktion och klimateffektivt boende har K2A valt att utveckla bostäder i närproducerat och certifierat svenskt trä som huvudsakligt byggmaterial. K2A bygger för att långsiktigt äga och förvalta sina fastigheter. Det gör det ekonomiskt rationellt att prioritera utrustning och material av hög kvalitet som har lång livslängd och är möjliga att återvinna eller återanvända. Byggnaderna är Svanenmärkta, vilket ger hyresgästerna ett högkvalitativt boende, med miljö- och hälsoriktiga, medvetna materialval. I enlighet med K2A:s hållbarhetsstrategi utvecklas och byggs bostäderna med optimerad klimat- och energiprestanda, förutsättningar för hållbara livsstilar samt en bibehållen eller ökad biologisk mångfald. Bolaget arbetar proaktivt och klimatanpassar ny- och ombyggnationer för framtida klimatscenarier och säkerställer att det befintliga fastighetsbeståndet är rustat för framtida klimatutmaningar. I de bostadsprojekt som utvecklas i egen regi monteras solceller på taken med målet att bli självförsörjande på fastighetsel. På flera orter har K2A en bilpool med elbilar enligt det egna konceptet BoBil, vilket är exklusivt för bolagets hyresgäster. Inslag som digitala anslagstavlor i husentréer med realtidsuppdaterade buss- och tågtidtabeller främjar ett klimateffektivt resande. För att underlätta vardagspusslet för hyresgästerna och minska behovet av enskilda bilresor för att handla har det också installerats kylboxar i ett antal hus, dit matkassar kan levereras.
K2A i topp enligt EU-taxonomin I årsredovisningen för 2022 klassades 55 procent av K2A:s omsättning som förenlig med EU-taxonomin, vilket är den näst högsta siffran bland svenska fastighetsbolag – och högst bland svenska fastighetsbolag med bostadsfokus. K2A:s mål är att andelen ska öka över tid. En viktig del för att nå det målet är att genomföra energieffektiviserande åtgärder på de delar av bolagets bestånd som idag har en högre energi-användning och inte är gröna enligt taxonomins gränsvärden. Utöver energibesparande driftsåtgärder så kommer energieffektiviseringsprojekt löpa under året för att få större genomslag på de fastigheter som har högst energibehov. Nytt avtal med Prodikt K2A har ingått ett avtal med Prodikt – för att nyttja deras digitala plattform som samlar olika byggprodukters klimatavtryck. Förutom möjlighet att skapa produktlistor och göra klimatdeklarationer för en byggnad direkt i verktyget erbjuder plattformen dessutom en koppling till BASTA online och CCbuild, vilket möjliggör miljöbedömningar samt förenklar användning av återbrukade byggprodukter. Verktyget kommer på så sätt att underlätta materialval med låg klimatpåverkan under K2A:s byggprocess. Fortsatt fin energitrend i förvaltat bestånd Arbetet från 2022 med energibesparingsåtgärder fortsätter in i 2023. Under de första sex månaderna har energi-användningen i jämförbart bestånd minskat med sju procent. En starkt bidragande orsak till minskningen är fortsatt satsning på uppkopplat bestånd, inomhussensorer och driftoptimering.
UPPFÖLJNING GRÖNA RAMVERK GRÖNT RAMVERK FÖR AKTIER, JAN-JUN 2023 Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Hyresintäkter Investeringar (Capex) Fastighetskostnader (Opex)
Gröna fastigheter Övriga fastigheter
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 7
Fördelning av klassificering på fastigheter enligt CICERO Shades of Green Hyresintäkter Investeringar (Capex) Fastighetskostnader (Opex)
Mörkgrön Mellangrön Ljusgrön Gul GRÖNT RAMVERK FÖR FINANSIERING Grön finansiering Allokering investeringar Utveckling grön finansiering, Mkr
Gröna banklån Grön finansiering Gröna banklån Gröna obligationer Gröna hybridobligationer Gröna obligationer Övrig finansiering Gröna hybridobligationer ENERGIEFFEKTIVITET CO2e-utläpp, kg per kvm (scope 1-31) Totala CO2e-utsläpp Energianvändning, År ton kg/kvm kWh/kvm2 2021 Q3 142,0 1,3 12,9 Q4 338,3 2,3 33,3 2022 Q1 465,4 2,2 39,0 Q2 178,9 0,8 15,6 Q3 104,2 0,4 10,5 Q4 320,7 1,3 30,9 2023 Q1 348,4 1,4 31,5 Q2 190,6 0,7 14,4
1) Scope 1 avser verksamhetens direkta utsläpp från källor såsom tjänstebilar och egna värmepannor. Scope 2 avser verksamhetens indirekta utsläpp från köpt energi. Scope 3 avser verksamhetens övriga indirekta utsläpp från källor som exempelvis tjänsteresor. I scope 3 ingår ej hyresgästel och nyproduktionsaktiviteter på kvartalsbasis. För komplett utfall i scope 3, se den senaste årsredovisningen. 2) Från Q1 2023 redovisas energistatistik med normalårskorrigerad fjärrvärme. Historisk energistatistik har uppdaterats enligt samma princip. GRÖNA BYGGNADER Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Totalt Pågående projekt Totalt Svanen 20 45 65 36 101 Miljöbyggnad nybyggnad - Silver – 2 2 – 2 Miljöbyggnad iDrift - Silver 11 38 49 – 49 - Brons 33 7 40 – 40 Passivhus/annan 3 – 3 – 3 Summa 67 92 159 36 195 Exempel på gröna byggnader – Västerås Galaxen På Galaxen i Västerås har K2A färdigställt 155 hyresbostäder som flyttades in i april 2023. Projektet är producerat i svenskt certifierat trä och är miljömärkt enligt Svanen.
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 8
FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJK2A:s verksamhet med förvaltningsobjekt och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets och högskoleorter. Förvaltningsobjekten består av totalt 4 829 bostäder och en uthyrbar yta om 175 375 kvm, varav 150 243 kvm avser bostäder.
FÖRVALTNINGSOBJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Hyresbostäder 1 441 60 938 2 518 3 056 48 159 148 2 340 32 498 115 1 809 Studentbostäder 3 220 73 443 5 180 3 582 45 562 208 2 642 48 612 154 1 962 Samhällsfastigheter 168 15 862 17 434 992 29 781 65 1 939 10 290 55 1 649 Summa/genomsnitt 4 829 150 243 25 132 7 630 43 506 421 2 399 89 510 324 1 847 Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm/Mälardalen 2 078 70 458 5 963 4 143 54 218 206 2 696 38 496 165 2 158 Universitets - och högskoleorter 2 593 69 346 11 019 3 008 37 428 180 2 245 45 561 131 1 633 Övriga orter 158 10 439 8 150 479 25 741 34 1 847 6 342 28 1 496 Summa/genomsnitt 4 829 150 243 25 132 7 630 43 506 421 2 399 89 510 324 1 847 FÖRVALTNINGSOBJEKT PER KATEGORI Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter FÖRVALTNINGSOBJEKT UPPDELAT GEOGRAFISKT Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr
Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 1) Fastighetsvärdet avser förvaltningsobjekt. Totalt värde för samtliga förvaltningsfastigheter, dvs inklusive verkligt värde av pågående projekt, uppgick per balansdagen till 9 055 Mkr. Skillnaden mellan angivet fastighetsvärde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet förvaltningsobjekt i not 2 förklaras i all väsentlighet av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter samt hyreskontrakt och inventarier som per balansdagen sammanlagt uppgick till 148,1 Mkr. Information om förvaltningsobjekt och pågående projekt i denna rapport är baserad på bedömningar och antaganden avseende ekonomisk uthyrningsgrad, storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte kostnader för fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
4 829
175 375 7 630 421
4 829 175 375 7 630 421
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 9
FÖRVALTNINGSOBJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Förvaltningsobjekt Kommun Kategori1 Färdigställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Per 2023-01-01 Hyresbostäder H 75 393 1 629 172,2 Studentbostäder St 77 873 3 216 206,4 Samhällsfastigheter Sa 31 501 162 61,4 Framtida projektfastigheter Fp 2 416 5 5,1 Summa 187 184 5 012 445,0 Adderade 2023 Bredsand förskola Enköping Sa 2023 1 350 – 1,5 LSS Oxelösund 2 Oxelösund Sa 2023 445 6 1,7 Sirenen Lund H 2023 3 497 98 7,9 Skrinet Luleå H 2023 4 600 95 8,7 Galaxen Västerås H 2023 6 747 155 14,6 Äppellunden Umeå H 2023 3 852 83 7,4 Summa 20 491 437 41,8 Avyttrade 2023 Havsmannen Västerås H 2019 5 076 114 14,2 Hinderbanan etapp 2 Gävle H 2021 4 440 107 8,9 Brynäs 19:20 Gävle H 2021 4 847 138 11,0 Ekologen Växjö H 2018 5 332 75 9,1 Soluppgången Växjö H 2022 4 816 60 9,0 Skärvet 11 Växjö H 2022 3 664 56 6,4 Biologen Växjö H 2022 4 124 70 7,4 Summa 32 299 620 66,1 Totalt 175 375 4 829 420,7 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder, Fp=Framtida projektfastigheter
Skogsbacken (Enköping Gånsta)
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 10
PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGEN PÅGÅENDE PROJEKT PER KATEGORI PÅGÅENDE PROJEKT UPPDELAT GEOGRAFISKT Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter TOTAL FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ PER BOKSLUTSDAGEN Total fastighets- och projektportfölj per kategori Total fastighets- och projektportfölj uppdelat geografiskt Totalt antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Totalt antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter PÅGÅENDE PROJEKTUTVECKLING I PRIORITERADE OMRÅDEN Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde Fastighetsvärde vid färdigställande Investering, Projektvinst Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Totalt Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr Mkr % Studentbostäder 1 028 23 661 315 23 976 97 4 046 2 016 84 084 1 319 697 53 Hyresbostäder Stockholm 1 022 35 418 1 855 37 273 121 3 245 2 663 71 446 1 949 714 37 Samhällsfastigheter – – 26 480 26 480 80 3 036 1 656 62 537 1 320 336 25 Summa/genomsnitt 2 050 59 079 28 650 87 729 298 3 401 6 335 72 211 4 588 1 747 38 Fördelning per kategori, Mkr Investering (inklusive mark) Projektvinst
Studentbostäder Hyresbostäder Stockholm Samhällsfastigheter
4 554 578 4 554 578
9 383 999 999 9 383
4 588 1 747
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 11
PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Pågående projekt i produktion Kommun Kategori1 Status2 Bygg- start Färdig- ställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Ljusbågen Uppsala H 1, 2021 4, 2023 11 350 216 21,8 Spiran Luleå H 2, 2021 4, 2023 5 400 115 10,1 Diskusen Växjö H 2, 2021 3, 2023 6 863 185 18,7 Planeten Västerås H 2, 2021 1, 2024 2 463 62 5,2 Generatorn Linköping St, Sa 3, 2021 3, 2023 3 177 112 9,4 Magasinet Norrtälje H 1, 2022 4, 2023 10 785 191 19,4 Summa 40 038 881 84,6 Övriga pågående projekt Perrongen Stockholm St 6 2024 2026 6 562 247 Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2024 2026 1 230 – Slakthushallen Stockholm Sa 6 2024 2026 2 130 – Åkroken Sundsvall St 6 2024 2026 1 892 86 Förseglet Västerås H 6 2024 2027 5 420 145 Havet Örebro St 6 2024 2026 1 024 36 Trätornet Stockholm H 4 2025 2027 4 170 115 Skogsliden Stockholm H 4 2025 2027 3 425 92 Baronen Sundsvall H 6 2025 2027 7 071 187 Sandstugan Stockholm H 2 2025 2027 4 149 120 Korpralen Gotland St 1 2025 2027 1 672 76 Kärnhuset Stockholm St 4 2025 2027 1 958 89 Timmerfallet Stockholm St 1 2025 2027 4 400 200 Brinken, etapp 1 Borås H 4 2025 2027 7 639 201 Stinsen Nynäshamn H 2 2025 2027 6 414 180 Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240 Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81 Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45 Lugnet Sundsvall H 6 2026 2028 2 558 70 Verkstan Stockholm H 1 2026 2028 2 780 80 Visborg Gotland St 1 2026 2028 3 850 175 Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95 Brinken, etapp 2 Borås H 2 2027 2029 9 894 213 Imperiet Stockholm H – 2027 2030 7 000 188 Ateljén Stockholm H 2 2027 2029 5 935 152 Summa 109 191 3 113 Totalt per balansdagen 149 229 3 994
1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder. 2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde vid fastställd detaljplan. 1 = Planbesked (25%), 2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%).
Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A Flogsta Uppsala St 4 2024 2026 7 850 160 Ångpannan Västerås Sa 6 2023 2026 23 150 – Viby Upplands-Bro H 6 2023 2029 23 520 400 Summa 54 520 560 Total 203 749 4 554
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 12
INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSVERKSAMHET I syfte att ge en bild av K2A:s framtida bedömda in-tjäningsförmåga på förvaltningsresultatnivå har en tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt intjäningsförmågan från pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Antaganden Hyresvärdet för respektive förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnittet ”Fastighets- och projekt-portfölj” i delårsrapporten. Hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar på helårsbasis. Med vakans avses ett antagande om långsiktig vakansgrad.
Intjäningsförmågan avser förvaltningsverksamhet vilket inkluderar förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt pågående projekt i produktion. Projekt, vilka inte byggstartats, ingår ej. Av den anledning-en ingår endast bedömda centrala administrationskost-nader hänförliga till förvaltningsverksamhet. Centrala kostnader hänförliga till projektutveckling har således ex-kluderats. Tillkommande investeringar avser bedömningar av totala produktionskostnader, för de förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning, reducerat med den upparbetade andel som K2A investerat fram till och med balansdagen. Tillkommande investeringar för förvärvade men ej tillträdda förvaltnings-objekt baseras på köpeskilling. För mer information se avsnittet ”Fastighets- och projektportfölj” i delårsrapporten. INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER BOKSLUTSDAGEN
Mkr Förvaltnings-objekt
Förvärvade, ej tillträdda förvaltnings-objekt Pågående projekt i produktion Gemensamt koncern Summa Hyresvärde 420,7 – 84,6 505,4 Vakans -7,4 – -1,1 -8,5 Hyresintäkter 413,3 – 83,6 496,9 Summa fastighetskostnader inklusive bolagsadministration -117,6 – -20,2 -137,8 Driftsöverskott 295,7 – 63,4 359,1 Central administration fastighetsförvaltning -18,5 -18,5 Räntenetto -213,6 Förvaltningsresultat 127,0 Tillkommande investeringar -18,7 – 1 108,2 1 089,5 KÄNSLIGHETSANALYS I tabellen nedan framgår den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet och dess påverkan på koncernens intjäningsförmåga. Den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet har beräknats utifrån förändring av en av nedan redovisade faktorer åt gången: Förändring Effekt på förvaltningsresultat, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 25,3 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5,1 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 13,8 Räntenivå +/- 1 procentenhet -/+ 29,6
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 13
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Mkr Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Hyresintäkter 111,4 87,8 221,8 173,4 423,1 374,7 Fastighetskostnader Driftskostnader -17,2 -16,4 -47,6 -40,9 -95,2 -88,4 Underhåll -2,4 -3,1 -5,8 -7,7 -12,9 -14,8 Fastighetsskatt -0,9 -0,6 -1,7 -1,3 -4,3 -3,9 Avskrivningar -0,4 -0,3 -0,8 -0,5 -1,4 -1,1 Fastighetsadministration -8,2 -5,4 -15,9 -12,0 -27,3 -23,4 Summa fastighetskostnader -29,1 -25,9 -71,6 -62,3 -141,0 -131,7 Driftsöverskott 82,3 62,0 150,1 111,1 282,1 243,0 Central administration, fastighetsförvaltning -4,1 -4,2 -8,5 -9,7 -15,2 -16,3 Central administration, projektutveckling -8,3 -15,5 -19,7 -27,9 -34,5 -42,7 Resultat från joint ventures -13,3 71,1 -16,0 109,0 -53,2 71,8 - varav förvaltningsresultat 2,2 0,1 0,3 -0,1 0,0 -0,4 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter -15,5 71,0 -16,3 109,1 -53,2 72,2 Räntenetto -51,4 -34,3 -94,4 -58,5 -164,0 -128,1 Förvaltningsresultat 5,3 79,0 11,6 124,0 15,2 127,6 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 2 -136,0 131,2 -305,5 335,8 -637,7 3,5 Förvaltningsfastigheter, realiserade -10,5 -0,2 -10,0 -0,2 -11,8 -2,0 Andelar i andra bolag - -0,0 - -0,8 -7,0 -7,8 Derivat 25,5 8,9 4,8 56,8 41,0 92,9 Resultat före skatt -115,8 218,9 -299,0 515,6 -600,3 214,3 Aktuell skatt -0,2 0,1 -0,2 -0,2 -0,3 -0,3 Uppskjuten skatt 51,5 -34,8 78,7 -92,2 115,9 -54,9 Periodens/årets resultat -64,5 184,3 -220,6 423,3 -484,8 159,1 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -64,2 184,3 -220,3 423,3 -484,1 159,5 Innehav utan bestämmande inflytande -0,3 0,0 -0,3 0,0 -0,7 -0,4 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr -0,98 1,96 -3,01 4,56 -6,49 1,08 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, före och efter utspädning 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 14
KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr Not 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella och materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 9 055,1 9 934,2 10 149,7 Rörelsefastigheter 23,6 13,0 25,8 Inventarier 16,7 17,8 17,5 Licenser 4,6 5,8 5,2 Summa immateriella och materiella anläggningstillgångar 9 100,1 9 970,7 10 198,3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 335,9 389,2 352,0 Andelar i andra bolag 153,4 154,4 153,4 Övriga långfristiga fordringar 25,8 128,8 39,6 Derivat 215,7 106,7 142,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 730,9 779,0 687,8 Summa anläggningstillgångar 9 831,0 10 749,8 10 886,1 Omsättningstillgångar Varulager 1,7 16,0 2,3 Kundfordringar 1,4 1,5 1,2 Skattefordringar 3,3 3,2 3,0 Fordringar på joint ventures 32,7 5,9 10,7 Övriga fordringar 202,5 116,7 120,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 39,3 17,0 20,4 Likvida medel 564,3 599,7 298,0 Summa omsättningstillgångar 845,2 760,0 455,6 Summa tillgångar 10 676,2 11 509,7 11 341,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 547,9 547,9 547,9 Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 450,0 Balanserad vinst inklusive periodens/årets resultat 756,4 1 326,4 1 045,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 696,4 3 266,4 2 985,8 Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - 0,7 0,3 Totalt eget kapital 2 696,4 3 267,1 2 986,1 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 461,6 577,5 540,2 Långfristiga leasingskulder 202,3 142,4 189,1 Långfristiga räntebärande skulder 4 275,0 6 227,9 5 109,6 Summa långfristiga skulder 4 938,9 6 947,7 5 838,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 750,0 948,8 2 233,7 Kortfristiga leasingskulder 33,2 13,1 20,5 Leverantörsskulder 55,9 74,8 76,3 Skatteskulder 4,6 5,0 7,3 Övriga skulder 62,4 72,0 39,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 134,8 181,4 138,9 Summa kortfristiga skulder 3 040,9 1 294,9 2 516,6 Summa skulder 7 979,8 8 242,7 8 355,6 Summa eget kapital och skulder 10 676,2 11 509,7 11 341,7
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 15
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Aktiekapital Övrigt till-skjutet kapital Hybrid-obligation Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 965,6 0,7 2 906,2 Periodens resultat 423,3 0,0 423,3 Kostnad hybridobligation - - - -13,5 - -13,5 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -62,4 - -62,4 Utgående eget kapital 2022-06-30 547,9 942,0 450,0 1 326,4 0,7 3 267,1 Periodens resultat -263,8 -0,4 -264,2 Kostnad hybridobligation - - - -16,8 - -16,8 Summa transaktioner med aktieägare - - - -16,8 - -16,8 Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Periodens resultat -220,3 -0,3 -220,6 Kostnad hybridobligation - - - -20,2 - -20,2 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -69,1 - -69,1 Utgående eget kapital 2023-06-30 547,9 942,0 450,0 756,4 - 2 696,4
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 16
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 5,3 79,0 11,6 124,0 15,2 127,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 28,4 -64,5 50,3 -98,5 106,0 -42,8 Betald skatt - - -0,5 - -1,1 -0,6 Förändring av varulager 0,5 -1,7 0,6 -0,2 14,3 13,5 Förändringar av rörelsefordringar -63,2 -16,8 -115,8 -15,8 -38,3 61,7 Förändringar av rörelseskulder -9,6 -1,9 -26,8 -17,0 -107,2 -97,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten -38,6 -6,0 -80,7 -7,5 -11,2 62,0 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -36,1 -248,9 -152,4 -580,2 -461,6 -889,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter -270,2 -156,8 -304,8 -515,7 -477,0 -687,9 Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 264,0 85,9 1 275,5 85,9 1 276,4 86,8 Investeringar i licenser - - -0,1 -0,2 -0,3 -0,4 Investeringar i inventarier -0,2 -0,2 -0,4 -2,3 -0,8 -2,8 Försäljning av inventarier 0,1 0,0 0,1 0,3 0,2 0,4 Utlåning till joint ventures -17,8 - -17,8 - -20,4 -2,6 Investeringar i andra bolag - -0,0 - -54,2 -6,0 -60,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 939,8 -320,1 800,1 -1 066,4 310,4 -1 556,1 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 190,5 516,9 591,2 1 508,6 770,1 1 687,6 Amortering av lån -899,0 -107,5 -916,1 -140,1 -935,0 -159,0 Amortering av leasingskuld -5,9 -2,8 -10,5 -5,5 -18,8 -13,8 Transaktion derivat 0,0 -24,3 -68,0 -24,3 -68,0 -24,3 Betalning hybridobligation -9,7 -6,6 -18,8 -13,4 -34,0 -28,6 Utdelning stamaktier -12,9 -12,9 -12,9 -12,9 -12,9 -12,9 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -18,0 -18,0 -36,1 -36,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -745,9 353,7 -453,1 1 294,4 -334,6 1 412,9 Periodens kassaflöde 155,2 27,6 266,3 220,5 -35,4 -81,2 Likvida medel vid periodens/årets början 409,1 572,1 298,0 379,2 599,7 379,2 Likvida medel vid periodens/årets slut 564,3 599,7 564,3 599,7 564,3 298,0
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 17
SEGMENTRAPPORTERING FÖRVALTNINGS-OBJEKT PÅGÅENDE PROJEKT OFÖRDELADE POSTER KONCERNEN 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Mkr jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 220,3 171,8 1,5 1,6 -0,0 - 221,8 173,4 Fastighetskostnader -70,2 -59,9 -1,4 -2,4 - -0,0 -71,6 -62,3 Driftsöverskott 150,1 111,9 0,0 -0,8 -0,0 -0,0 150,1 111,1 Central administration -8,5 -9,7 -19,7 -27,9 - - -28,2 -37,5 Resultat från joint ventures - - - - -16,0 109,0 -16,0 109,0 - varav förvaltningsresultat - - - - 0,3 -0,1 0,3 -0,1 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter - - - - -16,3 109,1 -16,3 109,1 Räntenetto -65,6 -35,9 -0,2 0,7 -28,6 -23,3 -94,4 -58,5 Förvaltningsresultat 76,0 66,3 -19,8 -28,0 -44,6 85,7 11,6 124,0 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -152,4 17,2 -153,1 318,6 - - -305,5 335,8 Fastigheter, realiserade -10,5 -0,2 0,6 - -0,0 - -10,0 -0,2 Andelar i andra bolag - - - - - -0,8 - -0,8 Derivat - - - - 4,8 56,8 4,8 56,8 Resultat före skatt -86,9 83,3 -172,3 290,6 -39,8 141,7 -299,0 515,6 Aktuell skatt - - - - - - -0,2 -0,2 Uppskjuten skatt - - - - - - 78,7 -92,2 Periodens resultat - - - - - - -220,6 423,3 BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar 7 776,9 8 243,7 1 676,1 2 235,2 378,0 270,9 9 831,0 10 749,8 Omsättningstillgångar 667,0 185,7 97,8 102,0 80,4 472,2 845,2 760,0 Summa tillgångar 8 443,8 8 429,4 1 773,9 2 337,2 458,4 743,1 10 676,2 11 509,7 Långfristiga skulder 4 048,9 4 808,7 466,7 1 099,6 423,3 1 039,5 4 938,9 6 947,7 Kortfristiga skulder 1 421,9 902,8 671,5 203,9 947,6 188,2 3 040,9 1 294,9 Summa skulder 5 470,8 5 711,5 1 138,2 1 303,5 1 370,9 1 227,7 7 979,8 8 242,7 Totalt eget kapital - - - - - - 2 696,4 3 267,1 Summa eget kapital och skulder - - - - - - 10 676,2 11 509,7
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 18
KONCERNENS NYCKELTAL 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Antal bostäder i förvaltning 4 829 4 602 4 829 4 602 4 829 5 012 Antal bostäder i produktion 881 1 522 881 1 522 881 1 348 Antal bostäder i projekt 3 673 4 038 3 673 4 038 3 673 3 517 Totalt antal bostäder 9 383 10 162 9 383 10 162 9 383 9 877 Uthyrbar yta bostadsfastigheter, tkvm 142,1 136,7 142,1 136,7 142,1 155,7 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 33,3 38,3 33,3 38,3 33,3 31,5 Total uthyrbar yta, tkvm 175,4 175,0 175,4 175,0 175,4 187,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,9 96,4 97,4 97,1 98,0 97,9 Överskottsgrad, % 73,9 70,6 67,7 64,1 66,7 64,8 Kassaflöden från investeringsverksamhet, Mkr Investeringar i ny-, till- och ombyggnad -36,1 -248,9 -152,4 -580,2 -461,6 -889,5 Förvärv -270,2 -156,8 -304,8 -515,7 -477,0 -687,9 Avyttringar 1 264,0 85,9 1 275,5 85,9 1 276,4 86,8 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % - - - - -18,0 5,3 Soliditet, % 25,3 28,4 25,3 28,4 25,3 26,3 Belåningsgrad, % 65,8 62,4 65,8 62,4 65,8 64,7 Belåningsgrad netto, % 63,9 60,3 63,9 60,3 63,9 63,8 Genomsnittlig räntenivå, % 3,3 2,3 3,3 2,3 3,3 3,1 Räntetäckningsgrad 12 månader, ggr - - - - 1,6 1,8 Räntebindningstid, antal månader 24 29 24 29 24 23 Kapitalbindningstid, antal månader 21 27 21 27 21 23 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Total utdelning preferensaktier, Mkr 9,0 9,0 18,0 18,0 36,1 36,1 Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 5,00 10,00 10,00 20,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,17 0,74 -0,31 1,08 -0,67 0,71 Resultat per stamaktie, kr -0,98 1,96 -3,01 4,56 -6,49 1,08 Justerat resultat per stamaktie, kr -0,98 1,96 -3,01 4,56 -6,50 1,08 Eget kapital, Mkr 2 696,4 3 267,1 2 696,4 3 267,1 2 696,4 2 986,1 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 727,5 2 297,5 1 727,5 2 297,5 1 727,5 2 016,9 Eget kapital per stamaktie, kr 20,12 26,76 20,12 26,76 20,12 23,49 EPRA NRV, Mkr 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 383,5 EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 414,3 EPRA NRV per stamaktie, kr 22,98 32,24 22,98 32,24 22,98 28,12 Tillväxt EPRA NRV per stamaktie (12 månader), % - - - - -28,7 0,7
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 19
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Rörelsens intäkter 20,4 12,1 33,9 25,1 66,7 57,8 Rörelsens kostnader -28,7 -29,2 -55,6 -57,2 -104,2 -105,8 Rörelseresultat -8,3 -17,1 -21,6 -32,2 -37,5 -48,0 Resultat från finansiella poster 20,2 -9,3 -12,3 26,9 -12,7 26,5 Resultat efter finansiella poster 11,8 -26,4 -34,0 -5,3 -50,2 -21,5 Bokslutsdispositioner - - - - 26,1 26,1 Resultat före skatt 11,8 -26,4 -34,0 -5,3 -24,1 4,6 Skatt -6,9 -1,8 -4,2 -11,7 -8,2 -15,6 Periodens/årets resultat 5,0 -28,3 -38,2 -17,0 -32,3 -11,1 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 4,6 5,8 5,2 Materiella anläggningstillgångar 2,7 2,8 2,6 Finansiella anläggningstillgångar 2 392,6 2 273,4 2 319,8 Anläggningstillgångar 2 399,9 2 281,9 2 327,7 Omsättningstillgångar 2 185,7 2 140,5 1 929,8 SUMMA TILLGÅNGAR 4 585,6 4 422,4 4 257,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 547,9 547,9 547,9 Fritt eget kapital 838,2 956,3 945,5 Summa eget kapital 1 386,1 1 504,3 1 493,5 Långfristiga skulder 721,6 1 501,0 1 113,3 Kortfristiga skulder 2 478,0 1 417,1 1 650,8 Summa skulder 3 199,6 2 918,1 2 764,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 585,6 4 422,4 4 257,5
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 20
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Hyresintäkter och uthyrningsgrad Hyresintäkterna ökade under perioden till 221,8 Mkr (173,4). Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 27,9 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 97,4 procent (97,1). Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till hyreshöjningar samt lägre vakanser jämfört med samma period 2022. För jämförbart bestånd ökade hyres-intäkterna med 7,2 procent varav lägre vakanser bidrar med 0,7 procentenheter och intäkter från vidare-fakturerade kostnader med 0,4 procentenheter. K2A har även förvaltat ett större bestånd jämfört med föregående år (mot slutet av perioden har beståndet reducerats som en följd av försäljningen av åtta fastigheter). Den uthyr-bara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 175,4 tkvm den 30 juni 2023 jämfört med 175,0 tkvm den 30 juni 2022, vilket innebär en ökning med 0,2 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 30 juni 2023 uppgick, på årsbasis, till 420,7 Mkr (393,1), vilket motsvarar en tillväxt om 7,0 procent. Utveckling intäkter 2023 2022 Mkr jan-jun jan-jun Förändring, % Studentbostäder 101,2 74,6 35,7 Hyresbostäder 88,5 69,8 26,7 Samhällsfastigheter 32,1 29,0 10,8 Totala intäkter 221,8 173,4 27,9 Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 71,6 Mkr (62,3), vilket motsvarade en ökning om 15,0 procent. Ökningen förklaras nedan. Fastighetskostnader jan-jun 2023 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -24,5 -18,1 -5,1 -47,6 Underhåll -2,5 -2,1 -1,2 -5,8 Fastighetsskatt -1,2 -0,5 -0,0 -1,7 Avskrivningar - -0,8 - -0,8 Direkta fastighetskostnader -28,1 -21,5 -6,2 -55,8 Fastighetsadministration -15,9 Totala fastighetskostnader -71,6
Fastighetskostnader jan-jun 2022 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -20,8 -14,9 -5,2 -40,9 Underhåll -3,8 -2,5 -1,4 -7,7 Fastighetsskatt -1,0 -0,3 -0,0 -1,3 Avskrivningar - -0,5 - -0,5 Direkta fastighetskostnader -25,6 -18,2 -6,6 -50,4 Fastighetsadministration -11,9 Totala fastighetskostnader -62,3 Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -55,0 Mkr (-49,9) vilket mot-svarar en ökning med 10,3 procent. Ökningen förklaras främst av att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört med motsvarande period 2022. Under jämförelseperioden belastades driftskostnaderna med -1,9 Mkr för återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21. Elstöd påverkar driftsnettot positivt för andra kvartalet 2023 med 3,7 Mkr. Driftskostnader i jämförbart bestånd ökade med 3,4 procent. Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -15,9 Mkr (-12,0). Ökningen är främst hänförlig till att K2A stärkt upp organisationen. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet var under perioden 150,1 Mkr (111,1), vilket motsvarade en ökning med 35,2 procent. Överskottsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 66,7 procent (65,6). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till -28,2 Mkr (-37,5), vilket motsvarade en minskning av kostnaderna med -25,0 procent. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 4,0 Mkr för projektledningstjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av central administration. K2A bedömer att motsvarande fakturering kommer ske kvartalsvis under 2023. De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till -8,5 Mkr (-9,7) respektive -19,7 Mkr (-27,9). Resultat från joint ventures Resultatandelen under perioden uppgick till -16,0 Mkr (109,0). Förändringen jämfört med motsvarande period 2022 beror till största delen på värdeförändringar hänförliga till samägda projekt, vilka uppgick till -16,3 Mkr (109,1).
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 21
Räntenetto Räntenettot uppgick till -94,4 Mkr (-58,5). Jämfört med motsvarande period föregående år har de räntebärande skulderna ökat och räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 3,3 procent (2,3). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,6 (1,8). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -305,5 Mkr (335,8). Orealiserade värdeförändring fastigheter 2023 2022 Mkr jan-jun jan-jun Förvaltningsobjekt -152,4 17,2 Pågående projekt -153,1 318,6 Totala värdeförändringar -305,5 335,8 Totalt i procent av ingående balans -3,0 3,5 K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 3 575,0 Mkr (2 075,0). Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till 4,8 Mkr (56,8). Aktuell och uppskjuten skatt Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,2 Mkr (-0,2), vilket hänför sig till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag. Uppskjuten skatt uppgick till 78,7 Mkr (-92,2) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeför-ändringar på fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 30 juni 2023 till 380,2 Mkr (311,8). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Mkr 2023-06-30 2022-06-30 Fastigheter 510,1 619,1 Underskottsavdrag -79,0 -63,9 Obeskattade reserver 0,7 2,0 Derivat 29,4 17,0 Övriga poster 0,4 3,4 Summa 461,6 577,5
Övrig information Organisation och medarbetare Vid periodens slut var totalt 57 personer (136) anställda i K2A. 47 medarbetare (47), varav 19 kvinnor (15), arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunika-tion och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Resterande 10 medarbetare (89) avser personal i K2A Trähus. Väsentliga transaktioner med närstående under perioden Koncernen (moderbolaget) köpte under perioden projekt-ledningstjänster av Samhed Fastighets AB, Ljungskär AB, Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt 2,8 Mkr (7,3). Bolagen ägs i sin tur av personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Koncernen köpte under perioden tjänster avseende löpande legal rådgivning av Advokatfirman Lindahl för 1,2 Mkr (1,9), varav 0,7 Mkr (1,4) fakturerats moderbolaget. Sten Gejrot är styrelseordförande i K2A och är delägare i Advokatfirman Lindahl. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Magasinet (Norrtälje)
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 22
FINANSIERINGRiskbegränsningar K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser: § Belåningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt understiga 1,5 gånger. Tillgångar och eget kapital K2A hade den 30 juni 2023 tillgångar till ett värde om 10 676,2 Mkr (11 509,7), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 9 055,1 Mkr (9 934,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 564,3 Mkr (599,7). Eget kapital uppgick till 2 696,4 Mkr (3 267,1). Räntebärande skulder K2A hade den 30 juni 2023 räntebärande skulder (exklusive leasingskulder) om 7 025,0 Mkr (7 176,6). Belåningsgrad netto för koncernen uppgick till 63,9 procent (60,3). Den genomsnittliga räntenivån uppgick
vid periodens utgång till 3,3 procent (2,3). Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 24 månader (29) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 21 månader (27). K2A har ränteswapavtal om 3 575,0 Mkr (2 075,0). Den amortering som skall betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 68,4 Mkr (77,1). Periodiserade transaktionskostnader om 11,1 Mkr (20,5) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntestruktur Mkr % Fasträntelån 2 155,2 30,6 Räntesäkrade lån 3 575,0 50,8 Lån med rörlig ränta 1 305,9 18,6 Summa 7 036,1 100,0
Ränteswappar löptid Nominellt belopp, Mkr Fast räntenivå (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 200 1,27 2028 475 0,21 Summa/genomsnitt 3 575 0,95 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING PER BOKSLUTSDAGEN Räntebindning Kapitalbindning, Mkr Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym Utnyttjat Ej utnyttjat Rörlig ränta 1 306 6,19 – – – 2023 270 1,78 1 243 1 145 98 2024 477 1,55 2 113 2 057 56 2025 3 012 2,59 2 842 2 842 – 2026 1 497 3,28 744 744 – 2028 475 2,63 347 247 100 Summa/genomsnitt 7 036 3,31 7 289 7 036 253
GRÖNA OBLIGATIONSLÅN OCH HYBRIDOBLIGATIONSLÅN Seniora icke säkerställda, gröna obligationer Emissions- datum Förfallo- datum Tid till förfall, år Nom. belopp Mkr Räntebas Ränte- marginal, procent Aktuell ränta, procent 20/23 FRN C 2020-08-28 2023-08-28 0,2 400 Stibor 3M 3,95 7,64 MTN 101 2021-06-01 2024-06-01 0,9 400 Stibor 3M 3,25 6,95 MTN 102 2021-10-01 2025-04-01 1,8 400 Stibor 3M 3,00 6,35 MTN 103 2022-03-18 2024-12-18 1,5 300 Stibor 3M 4,40 8,17 Totalt emitterat belopp 1 500 Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 (First Call Date) 450 Stibor 3M 5,95 9,45 Totalt emitterat belopp 450 Eget kapital, Mkr Genomsnittlig ränta, % Räntebindningstid, månader
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 23
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport enligt årsredovisningslagens 9 kapitel. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovis-ningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Not 2 Förvaltningsfastigheter Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut av oberoende fastighetsvärderare. Känslighetsanalys avse-ende redovisade värden finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidan 24. För ytterligare information om K2A:s värderingsmetod se årsredovisningen för 2022 (not 15). Fastighetsrelaterade antaganden – värdering Nyckeltal, % 2023-06-30 2022-06-30 Diskonteringsränta bostäder 6,0 5,6 Diskonteringsränta samhällsfastigheter 7,5 6,6 Direktavkastningskrav Bostäder 3,9 3,6 Samhällsfastigheter 5,4 4,6 Vägt genomsnitt 4,1 3,8 Fastighetsbeståndets värde har minskat med -1 122,1 Mkr jämfört med den 31 december 2022. Minskningen förklaras främst av försäljning och frånträde av åtta förvaltningsfastigheter under andra kvartalet 2023 om totalt 1 265 Mkr. Under perioden har 797,4 Mkr (1 451,0) överförts (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. I verkligt värde för förvaltnings-fastigheter och pågående projekt inkluderas nyttjande-rättsvärdet av tomträttsavtal, hyreskontrakt och övriga nyttjanderätter, i enlighet med IFRS 16, med 148,1 Mkr (78,4).
Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2023 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 369,0 1 780,7 10 149,7 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag - 313,4 313,4 Försäljningar -1 265,0 -11,5 -1 276,5 Investeringar 3,3 145,6 149,0 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 34,9 - 34,9 Värdeförändringar Orealiserade -144,9 -153,1 -298,0 Realiserade -10,5 0,6 -10,0 Nyttjanderättstillgångar -7,4 - -7,4 Omklassificering 797,4 -797,4 -0,0 Fastighetsbestånd i slutet av perioden 7 776,9 1 278,3 9 055,1 Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2022
Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 6 732,3 1 726,1 8 458,4 Förvärv av fastigheter - 16,8 16,8 Tillgångsförvärv via dotterbolag 101,0 420,1 521,1 Försäljningar -85,9 - -85,9 Investeringar 26,4 595,1 621,5 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 2,0 64,7 66,7 Värdeförändringar Orealiserade 20,8 318,6 339,4 Nyttjanderättstillgångar -3,6 - -3,6 Avskrivningar - - - Omklassificering 1 451,0 -1 451,0 0,0 Fastighetsbestånd i slutet av perioden 8 243,9 1 690,4 9 934,3
Not 3 Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser inträffade efter periodens utgång.
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 24
MÖJLIGHETER OCH RISKER Möjligheter och risker i kassaflödet K2A:s kassaflöde påverkas främst av utvecklingen av förvaltningsresultatet samt investeringsverksamheten. Förvaltningsresultatet påverkas i sin tur främst av utvecklingen av hyresvärdet, uthyrningsgrad, fastighets-kostnader samt räntekostnader. Känslighetsanalys - kassaflödet1 Effekt på Förändring kassaflödet, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 25 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 14 Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 19 1) Hyresintäkter, uthyrningsgrad och fastighetskostnader beräknas på de senaste 12 månadernas utfall. Känslighetsanalys för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiell risk K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna, utryckt i kronor, om räntan förändras med en (1) procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av förfallande lån försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt betala räntor och amorteringar. K2A:s tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Redovisat värde på fordringar, likvida medel, leverantörs-skulder, räntebärande skulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av realiserbart verkligt värde. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser, ökade fastighetskostnader, projektstyrning samt risker relaterade till pandemier är de operativa risker K2A har identifierat och beskriver till-sammans med hantering av riskerna i bolagets senaste årsredovisning. Möjligheter och risker i fastigheternas värde K2A redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultat-räkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K2A, haft betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav.
En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Väsentlig icke observerbar indata för värdering till verkligt värde Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 747 3 340 Aktuell hyra, kr/kvm 1 938 2 469 Återstående längd på hyreskontrakt, år 7,7 e.t. Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,2 1,5 Aktuell vakans, % 4,5 2,1 Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 2 256 2 377 Diskonteringsränta, % 7,5 6,0 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,5 3,8 Känslighetsanalys värdeförändringar, Mkr1 Förändring Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5% +/- 26 +/- 250 Förväntad långsiktig vakans +/- 5% -/+ 26 -/+ 250 Förväntade fastighetskostnader +/- 5% -/+ 4 -/+ 63 Diskonteringsränta +/- 1% -/+ 101 -/+ 760 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde +/- 1% -/+ 96 -/+ 1 351 1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller projektledning, hyres-administration samt koncern- och bolagsredovisning. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kredit-marknaden, såsom upplåning och finansiell riskhantering, samt ansvarar för rapportering och information till aktiemarknaden. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet vilket innebär att moder-bolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Omvärlden Det pågående kriget i Ukraina och de sanktioner som införs som en konsekvens därav, kan fortsatt påverka till exempel räntor, inflation och växelkurser och leda till lägre tillväxt och störningar i den globala ekonomin, finansmarknaderna och den globala handeln. Dessutom kan invasionen leda till en fortsatt hög nivå av priser på energi och det material som behövs för bolagets verksamhet samt till störningar och förseningar i leveranser.
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 25
AKTIEN OCH ÄGAREBolaget har fyra olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A be-rättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.
Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på NASDAQ Stockholms huvudlista sedan 20 juni 2019. STÖRSTA AKTIEÄGARE VID PERIODENS UTGÅNG Preferens- Totalt antal % av totalt % av totalt A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier antal aktier antal röster Johan Knaust med bolag 2 841 840 17 453 015 6 806 160 93 085 27 194 100 31,0 28,8 Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 7 789 661 - 13 864 10 215 525 11,7 17,4 Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 166 496 - 19 499 8 597 995 9,8 16,6 Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 - 17 659 7 389 081 8,4 14,7 SEB Fonder - 5 458 183 - - 5 458 183 6,2 3,0 Länsförsäkringar Fastighetsfond - 4 245 918 - - 4 245 918 4,8 2,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom - 3 738 190 - - 3 738 190 4,3 2,0 Enter Sverige - 3 028 913 - - 3 028 913 3,5 1,7 Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419 - 2 032 1 959 451 2,2 4,8 Humle fonder - 1 524 865 - - 1 524 865 1,7 0,8 Swedbank Försäkring - 1 362 262 - 15 296 1 377 558 1,6 0,8 Swedbank Fonder - 1 260 000 - - 1 260 000 1,4 0,7 Avanza Pension - 1 071 356 - 170 804 1 242 160 1,4 0,7 Cliens Kapitalförvaltning - 1 033 261 - - 1 033 261 1,2 0,6 Handelsbanken Liv - 661 371 - 2 390 663 761 0,8 0,4 LK Finans - 636 999 - - 636 999 0,7 0,3 Nordea Liv - 438 079 - 13 464 451 543 0,5 0,2 Diskretionär fond - 417 946 - - 417 946 0,5 0,2 Handelsbanken Fonder - 379 331 - - 379 331 0,4 0,2 Christian Lindberg - 375 000 - - 375 000 0,4 0,2 Övriga - 5 023 613 - 1 456 707 6 480 320 7,4 3,5 Summa 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 26
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de dotterbolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 17 juli 2023 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Sten Gejrot Styrelseordförande
Ludwig Holmgren Styrelseledamot Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Johan Knaust Vd och styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot Johan Ljungberg Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 27
DEFINITIONERAvkastning på eget kapital Periodens resultat (för de senaste 12 måna-derna) i procent av eget kapital per balans-dagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avrundningar Då belopp har avrundats till Mkr kan det uppstå avvikelser vid summeringar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belånings-grad används för att belysa K2A:s finansiella risk. Belåningsgrad netto Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-avkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastig-heterna värderas. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighets-kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital per stamaktie Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balans-dagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stam-aktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. EPRA European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV). Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare EPRA NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybridobligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferens-aktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare anges för att förtydliga hur stor andel av EPRA NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybridobligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. EPRA NRV per stamaktie EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. EPRA NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets EPRA NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeför-ändringar. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyres-värde används för att belysa koncernens intäktspotential. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redo-visningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.
Justerat resultat per stamaktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktie-utdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stam-aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Nettoskuld Justerad räntebärande skuld reducerad med likvida medel. Resultat per stamaktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie-ägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS. Räntebärande skuld exklusive leasing Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i för-hållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-er (för de senaste 12 månaderna). Över-skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 28
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller Årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Se föregående avsnitt för definitioner och syften med nyckeltalen. 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat 5,3 79,0 11,6 124,0 15,2 127,6 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -18,0 -18,0 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -10,6 -6,9 -20,2 -13,5 -36,9 -30,2 Justerat förvaltningsresultat -14,3 63,1 -26,6 92,5 -57,8 61,3 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,17 0,74 -0,31 1,08 -0,67 0,71 Resultat per stamaktie (IFRS-mått) Resultat efter skatt -64,5 184,3 -220,6 423,3 -484,8 159,1 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -18,0 -18,0 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -10,6 -6,9 -20,2 -13,5 -36,9 -30,2 Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation -84,1 168,4 -258,8 391,7 -557,8 92,8 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Justerat resultat per stamaktie, kr -0,98 1,96 -3,01 4,56 -6,50 1,08 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande, kr 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 Resultat per stamaktie, kr -0,98 1,96 -3,01 4,56 -6,49 1,08 Eget kapital per stamaktie Eget kapital 2 696,4 3 267,1 2 696,4 3 267,1 2 696,4 2 986,1 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - -0,7 - -0,7 - -0,3 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 727,5 2 297,5 1 727,5 2 297,5 1 727,5 2 016,9 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Eget kapital per stamaktie, kr 20,12 26,76 20,12 26,76 20,12 23,49 EPRA NRV per stamaktie EPRA NRV 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 414,3 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 EPRA NRV per stamaktie, kr 22,98 32,24 22,98 32,24 22,98 28,12 Överskottsgrad Hyresintäkter 111,4 87,8 221,8 173,4 423,1 374,7 Driftsöverskott 82,3 62,0 150,1 111,1 282,1 243,0 Överskottsgrad, % 73,9 70,6 67,7 64,1 66,7 64,8 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, rullande 12 mån -484,8 878,5 -484,8 878,5 -484,8 159,1 Eget kapital utgående balans 2 696,4 3 267,1 2 696,4 3 267,1 2 696,4 2 986,1 Avkastning på eget kapital, % -18,0 26,9 -18,0 26,9 -18,0 5,3 Soliditet Eget kapital 2 696,4 3 267,1 2 696,4 3 267,1 2 696,4 2 986,1 Totala tillgångar 10 676,2 11 509,7 10 676,2 11 509,7 10 676,2 11 341,7 Soliditet, % 25,3 28,4 25,3 28,4 25,3 26,3
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 29
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL FORTSÄTTNING 2023 2022 2023 2022 2022 jul- 2022 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2023 jun jan-dec Räntebärande skuld exklusive leasing Långfristiga räntebärande skulder 4 477,9 6 227,9 4 477,9 6 227,9 4 477,9 5 109,6 Långfristiga leasingskulder 202,3 142,4 202,3 142,4 202,3 189,1 Kortfristiga räntebärande skulder 2 547,2 948,8 2 547,2 948,8 2 547,2 2 233,7 Kortfristiga leasingskulder 33,2 13,1 33,2 13,1 33,2 20,5 Räntebärande skuld 7 260,5 7 332,1 7 260,5 7 332,1 7 260,5 7 552,9 Leasingskulder -235,4 -155,4 -235,4 -155,4 -235,4 -209,6 Räntebärande skuld exklusive leasing 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 343,3 Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 343,3 Likvida medel -564,3 -599,7 -564,3 -599,7 -564,3 -298,0 Nettoskuld 6 460,7 6 576,9 6 460,7 6 576,9 6 460,7 7 045,3 Belåningsgrad Räntebärande skuld exklusive leasing 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 176,6 7 025,0 7 343,3 Totala tillgångar 10 676,2 11 509,7 10 676,2 11 509,7 10 676,2 11 341,7 Belåningsgrad, % 65,8 62,4 65,8 62,4 65,8 64,7 Belåningsgrad netto Nettoskuld 6 460,7 6 576,9 6 460,7 6 576,9 6 460,7 7 045,3 Totala tillgångar minus likvida medel 10 111,9 10 910,0 10 111,9 10 910,0 10 111,9 11 043,7 Belåningsgrad netto, % 63,9 60,3 63,9 60,3 63,9 63,8 Räntetäckningsgrad, 12 månader Driftsöverskott - - - - 282,1 243,0 Centrala administrationskostnader, förvaltning - - - - -15,2 -16,3 Räntenetto - - - - -164,0 -128,1 Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger - - - - 1,6 1,8 EPRA NRV Eget kapital 2 696,4 3 267,1 2 696,4 3 267,1 2 696,4 2 986,1 Derivat -215,7 -106,7 -215,7 -106,7 -215,7 -142,9 Uppskjuten skatt 461,6 577,5 461,6 577,5 461,6 540,2 EPRA NRV 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 737,8 2 942,3 3 383,5 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - -0,7 - -0,7 - -0,3 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 768,3 1 973,4 2 414,3 Tillväxt EPRA NRV per stamaktie IB EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 25,32 30,73 32,24 21,93 32,24 27,91 UB EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 22,98 32,24 22,98 32,24 22,98 28,12 Tillväxt EPRA NRV per stamaktie (12 månader), % -28,7 47,0 -28,7 47,0 -28,7 0,7
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 30
KALENDARIUM FINANSIELLA RAPPORTER OCH BOLAGSHÄNDELSER Delårsrapport Q3 januari-september 2023 8 november 2023 Bokslutskommuniké 2023 14 februari 2024 PREFERENSAKTIEUTDELNING Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 september 2023 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 8 september 2023 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 september 2023 Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 december 2023 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 8 december 2023 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 december 2023 Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 mars 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 8 mars 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 mars 2024 För ytterligare information vänligen kontakta: Johan Knaust, VD, 070740 04 50, johan.knaust@k2a.se Christian Lindberg, vice VD, 0707-23 39 48, christian.lindberg@k2a.se Ola Persson, CFO, 0708-32 99 93, ola.persson@k2a.se Denna information är sådan information som K2A Knaust & Andersson AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 17 juli 2023.
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm, info@k2a.se, www.k2a.se, org.nr 5569437600