FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari - juni 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Q2 ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 2 DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 APR-JUN 2024 § Hyresintäkterna uppgick till 115,4 Mkr (111,4) § Driftsöverskottet uppgick till 83,2 Mkr (82,3) § Förvaltningsresultatet uppgick till 10,9 Mkr (5,3) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -48,3 Mkr (-146,5) § Resultat efter skatt uppgick till -75,0 Mkr (-64,5) och resultat per stamaktie uppgick till -1,01 kr (-0,98) JAN-JUN 2024 § Hyresintäkterna ökade till 234,5 Mkr (221,8) § Driftsöverskottet uppgick till 159,3 Mkr (150,1) § Förvaltningsresultatet uppgick till 23,2 Mkr (11,6) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -79,7 Mkr (-315,4) § Periodens resultat efter skatt uppgick till -96,2 Mkr. (-220,6) och resultat per stamaktie uppgick till -1,49 kr (-3,01) § Totalt antal bostäder i förvaltning uppgick vid periodens slut till 4 913 (4 829) Antal bostäder i fastighets- och projektportfölj Fastighetsvärde NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare 8 722 st 8 691 Mkr 1 628 Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 NYCKELTAL, MKR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Hyresintäkter 115,4 111,4 234,5 221,8 456,3 443,6 Driftsöverskott 83,2 82,3 159,3 150,1 313,3 304,1 Förvaltningsresultat 10,9 5,3 23,2 11,6 -7,2 -18,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -48,3 -146,5 -79,7 -315,4 -264,6 -500,4 Resultat efter skatt -75,0 -64,5 -96,2 -220,6 -412,5 -536,9 Antal bostäder i förvaltning 4 913 4 829 4 913 4 829 4 913 5 159 Antal bostäder i produktion 191 881 191 881 191 253 Antal bostäder i projekt 3 618 3 673 3 618 3 673 3 618 3 618 Totalt antal bostäder 8 722 9 383 8 722 9 383 8 722 9 030 Belåningsgrad netto, % 65,3 63,9 65,3 63,9 65,3 66,4 Räntetäckningsgrad 12 mån, ggr - - – – 1,5 1,5 NRV (långsiktigt substansvärde) 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 675,7 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 706,9 NRV per stamaktie, kr 18,96 22,98 18,96 22,98 18,96 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie, % - - – – -17,5 -29,3 Antal tillförda bostäder i förvaltning, netto (senaste 12 mån) Hyresvärde fastigheter under förvaltning Förändring driftsöverskott 12 mån sedan föregående år 84 st 464 Mkr 11 % ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 3 HÄNDELSER K2A tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property Group, SPG gällande 150 bostäder, två lokaler och ett parkeringshus i Tumba. Q1 K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping vann Studentbostadspriset 2023. Efter att ha varit nominerade alla tre år som priset funnits blev det tredje gången gillt för K2A. 13/1 Q2 3/4 Parasollet (Lund) Q3 24/4 § K2A ingick avtal om att avyttra fastigheten Lund Näcken 1 med ett underliggande fastighetsvärde om 160 Mkr. Vid frånträdet den 10 juni förstärktes K2A:s likviditet med cirka 43 Mkr. § K2A ingick avtal om att avyttra fastigheterna Luleå Glidet 1 och Vallan 1 med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330 Mkr. Vid frånträdet den 30 juni förstärktes K2A:s likviditet med cirka 108 Mkr. K2A belönades med utmärkelsen Symbios, som prisar svenska bolag som lyckas kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att vinna priset en andra gång. K2A:s fastighet Luftseglaren utsågs till 2024 års vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket. 19/6 § K2A ingick avtal om att bilda ett joint venture tillsammans med Slättö. Tillträde är planerat till den 1 oktober 2024 och frigör 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 3 121 Mkr. 29/5 K2A ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s MTN-obligationer. Överenskommelsen innebär bland annat att 400 Mkr ska amorteras senast den 1 januari 2025 samt att slutlig förfallodag senareläggs med 15 månader för respektive obligation. ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 4 Vd-ordMycket har hänt runt K2A sedan den förra kvartalsrapporten och det senaste vd-ordet publicerades. Den största nyheten kom så sent som förra veckan. Den 10 juli 2024 pressmeddelade K2A att vi bildar ett samägt bolag för våra befintliga studentbostäder i svenska universitets- och högskoleorter och att Slättö blir delägare med 40 procent ägande i det nystartade JV-bolaget. Totalt överlåter K2A 2 990 moderna studentbostäder av högsta kvalitet från Lund i söder till Kiruna i norr till JV-bolaget. Sammantaget omfattar portföljen en uthyrbar yta om drygt 72 000 kvm. K2A:s studentbostäder i Stockholms län ingår inte i affären. Stockholm är ett särskilt prioriterat område för K2A och här har vi för avsikt att fortsätta bygga vårt fastighetsbestånd. Under det andra kvartalet 2024 genomförde vi även försäljningar av fastigheter i Lund och Luleå till ett samman-lagt underliggande fastighetsvärde om 490 miljoner kronor. Sammantaget innebär dessa tre transaktioner att likvida medel om över 800 miljoner kronor, före transaktions-kostnader, frigörs. Det innebär också att framåt kommer K2A som koncern att se annorlunda ut än vi gjort historiskt. Proforma, med utgångspunkt i det finansiella utfallet per den 31 mars 2024 rensat från fastigheterna som ingår i denna transaktion, beräknas vår belåningsgrad netto uppgå till 56 % jämfört med rapporterade 67 %. Effekten på räntetäcknings-graden beräknas bli än mer positiv. Mer information om transaktionen finns under not 3, “Händelser efter balans-dagen”, i denna rapport. Kvalitet allt viktigare på transaktionsmarknaden Även på en svalare marknad finns det en tydlig efterfrågan på moderna, miljöcertifierade bostäder av hög kvalitet i bra lägen på tillväxtorter. Det har vi fått flera bekräftelser på det senaste året. Det är just den typen av tillgångar vi har i vår fastighetsportfölj och vi har gång på gång genomfört lyckade transaktioner. JV-transaktionen med Slättö var en viktig milstolpe för K2A:s konsolidering och jag ser fler möjliga affärer framåt för att fortsätta arbetet med att stärka likviditet och nyckeltal. Senareläggning av förfallodagar och justeringar av obligationsvillkor Transaktionsmarknaden fungerar dock fortfarande inte som vi varit vana vid under hög- och normalkonjunktur. Även med rätt produkt kan en affär fortfarande ta längre tid än beräknat att genomföra. Hade jag kunnat välja hade jag föredragit att genomföra vår senaste transaktion före 1 juni och därmed kunnat lösa den gröna obligation som förföll detta datum. Istället genomförde vi skriftliga förfaranden för att senarelägga förfallodagarna för våra utestående obligationer. Obligationsinnehavarna gav samtycke till detta och i samma process infördes restriktioner kring aktieutdelningar och betalningar på våra hybridobligationer. Dessa åtgärder är nödvändiga på kort och medellång sikt för att säkerställa vår likviditet och finansiella stabilitet. Operationell styrka Operationellt sett har vi fortsatt att leverera starka resultat. Hyresintäkterna för det första halvåret landade på 234,5 Mkr och driftsöverskottet 159,3 Mkr. Båda siffrorna är en ökning jämfört med samma period 2023. Fastighetsmarknaden andas mer optimism och min bedömning är att fastighetsvärdena nu stabiliserats och kommer att ligga kvar på samma nivå eller öka under andra halvåret av 2024. Vårt hållbarhetsarbete har inte bara bidragit till vår begränsade miljöpåverkan utan också varit centralt för de lyckade transaktioner vi genomfört. Hållbarhet fortsätter att vara en central del av vår affärsstrategi och vi har även under andra kvartalet gjort framsteg på detta område, bland annat genom att ha färdigställt vårt solcellsprojekt som påbörjades under 2023 och som omfattar en ökning av egenproducerad el med cirka 340 000 kWh per år. Framtidsutsikter Vi står inför en framtid med både möjligheter och utmaningar. Vi planerar att genomföra fler fastighets-försäljningar för att stärka vår likviditet och förbättra våra finansiella nyckeltal, men det är tydligt för mig att framtiden nu ser betydligt ljusare ut för K2A än vad vissa bedömare gjorde gällande under 2023 och våren 2024. Tittar vi framåt ser vi att det också finns goda förutsättningar att förverkliga de möjligheter till värdeskapande som ryms inom vår byggrättsportfölj i Stockholm. K2A kommer inte att starta nya projekt förrän förutsättningarna för det är goda, men när så sker är det i Stockholm som möjligheterna till värdeutveckling är som störst och det är i den regionen en majoritet av våra drygt 3 600 byggrätter finns. Vår starka operationella bas, tillsammans med våra strategiska initiativ och hållbarhetsfokus, ger oss en robust plattform för fortsatt tillväxt och framgång. Tillsammans med våra medarbetare, investerare och partners ser vi fram emot att bygga vidare på det arbete vi har påbörjat och skapa långsiktigt värde för alla våra intressenter. Johan Knaust, vd ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 5 DETTA ÄR K2AK2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresrätter för alla typer av boenden. Bolaget utvecklar och erbjuder moderna, funktionella bostäder med effektiv kundnära förvaltning. Affärsidé K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige. Mål Övergripande mål K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Hållbarhetsmål § K2A skall vara klimatpositivt 2027. § K2A skall vara det mest hållbara fastighetsbolaget. § Alla K2A:s förvaltningsfastigheter skall vara certifierade samt klimatriskinventerade. § K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel i sitt boende än genomsnittet i Sverige. Finansiella mål § Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. § NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. Finansiella riskbegränsningar § Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser. För att uppnå sina mål ska K2A § Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresrätter. § Fokusera på bra boendelägen, campusnära student-bostäder och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. § Fokusera på nyproduktion av kvalitativa, yteffektiva och funktionella hyresrätter lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer. § Utveckla bostäder i egen regi. Fastighets- och projektportfölj K2A:s verksamhet är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen samt ett antal utvalda universitets- och hög-skoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till 8 722 bostäder, varav 4 913 bostäder i förvaltning, och ett totalt fastighetsvärde per balansdagen om 8 691 Mkr. Antal bostäder per kategori Hyresbostäder (4 161 bostäder) Studentbostäder (4 393 bostäder) Samhällsfastigheter (168 bostäder) Antal bostäder i fastighets- och projektportföljen Förvaltning (4 913 bostäder) Pågående projekt i produktion (191 bostäder) Övriga pågående projekt (3 618 bostäder) 8 722 8 722 Antal bostäder ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 6 FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJK2A:s verksamhet med förvaltningsobjekt och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets och högskoleorter. Förvaltningsobjekten består av totalt 4 913 bostäder och en uthyrbar yta om 175 859 kvm, varav 150 622 kvm avser bostäder.Förvaltningsobjekt per bokslutsdagen Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Hyresbostäder 1 411 58 185 2 986 2 978 48 678 156 2 550 35 575 118 1 932 Studentbostäder 3 334 76 515 5 401 3 777 46 105 236 2 876 54 665 175 2 131 Samhällsfastigheter 168 15 922 16 850 990 30 209 72 2 204 10 296 63 1 908 Summa/genomsnitt 4 913 150 622 25 237 7 744 44 037 464 2 638 99 565 355 2 020 Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm/Mälardalen 2 140 72 966 5 885 4 184 53 068 227 2 884 44 561 180 2 278 Universitets - och högskoleorter 2 615 67 212 11 202 3 091 39 418 199 2 534 49 620 145 1 845 Övriga orter 158 10 444 8 150 469 25 223 38 2 028 7 351 31 1 668 Summa/genomsnitt 4 913 150 622 25 237 7 744 44 037 464 2 638 99 565 355 2 020 Förvaltningsobjekt per kategori Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Förvaltningsobjekt uppdelat geografiskt Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 1) Fastighetsvärdet avser förvaltningsobjekt. Totalt värde för samtliga förvaltningsfastigheter, det vill säga inklusive verkligt värde av pågående projekt, uppgick per balansdagen till 8 691 Mkr. Skillnaden mellan angivet fastighetsvärde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet förvaltningsobjekt i not 2 förklaras i all väsentlighet av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter samt hyreskontrakt och inventarier som per balansdagen sammanlagt uppgick till 191,9 Mkr. Information om förvaltningsobjekt och pågående projekt i denna rapport är baserad på bedömningar och antaganden avseende ekonomisk uthyrningsgrad, storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte kostnader för fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 4 913 175 859 7 744 464 4 913 175 859 7 744 464 ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 7 FÖRVALTNINGSOBJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Förvaltningsobjekt Kommun Kategori1 Färdigställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Per 2024-01-01 Hyresbostäder H 70 416 1 657 175,5 Studentbostäder St 81 166 3 329 233,9 Samhällsfastigheter Sa 32 772 168 72,2 Framtida projektfastigheter Fp 2 706 5 4,6 Summa 187 060 5 159 486,2 Adderade 2024 Planeten Västerås H 1, 2024 2 463 62 5,3 Summa 2 463 62 5,3 Avyttrade 2024 Sirenen Lund H 2, 2023 -3 580 -98 -8,3 Skrinet Luleå H 2, 2023 -4 660 -95 -8,8 Spiran Luleå H 4, 2023 -5 424 -115 -10,6 Summa -13 664 -308 -27,7 Totalt per balansdagen 175 859 4 913 463,9 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder, Fp=Framtida projektfastigheter Vega Park (Haninge) ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 8 PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGENPer kategori Uppdelat geografiskt Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter TOTAL FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ PER BOKSLUTSDAGEN Per kategori Uppdelat geografiskt Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter PÅGÅENDE PROJEKTUTVECKLING I PRIORITERADE OMRÅDEN Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida. Tabellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1. Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde Fastighetsvärde vid färdigställande Investering, Projektvinst Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Totalt Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr Mkr % Studentbostäder 973 22 611 755 23 366 99 4 218 2 038 87 221 1 363 675 50 Hyresbostäder Stockholm 1 022 35 418 1 855 37 273 126 3 373 2 770 74 317 2 041 729 36 Samhällsfastigheter – – 20 657 20 657 119 5 743 1 656 80 168 1 193 463 39 Summa/genomsnitt 1 995 58 029 23 267 81 296 343 4 218 6 464 79 512 4 597 1 867 41 Fördelning per kategori, Mkr Investering (inklusive mark) Projektvinst Studentbostäder Hyresbostäder Stockholm Samhällsfastigheter 3 809 576 3 809 576 8 722 1 040 1 040 8 722 4 597 1 867 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 9 PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Pågående projekt i produktion Kommun Kategori1 Status2 Bygg- start Färdig- ställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Magasinet Norrtälje H 1, 2022 1, 2024 10 785 191 23,1 Summa 10 785 191 23,1 Övriga pågående projekt i prioriterade områden Perrongen Stockholm St 6 2024 2026 6 562 247 Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2024 2026 1 230 — Slakthushallen Stockholm Sa 6 2024 2026 2 130 — Havet Örebro St 6 2025 2027 1 024 36 Korpralen Gotland St 3 2025 2027 1 672 76 Åkroken Sundsvall St 6 2025 2027 1 892 86 Sandstugan Stockholm H 4 2026 2028 4 149 120 Trätornet Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115 Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200 Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45 Stinsen Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180 Kärnhuset Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89 Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80 Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95 Majelden Stockholm St 3 2027 2029 1 100 40 Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80 Imperiet Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188 Skogsliden Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92 Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152 Summa 62 371 1 921 Övriga pågående projekt Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187 Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145 Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201 Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240 Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81 Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70 Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213 Summa 46 210 1 137 Total 119 366 3 249 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder. 2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde vid fastställd detaljplan. 1 = Planbesked (25%), 2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%). Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2024 2030 23 520 400 Ångpannan (prioriterat projekt) Västerås Sa 6 2024 2028 17 327 — Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160 Summa 48 697 560 Totalt per balansdagen 168 063 3 809 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 10 INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSVERKSAMHET I syfte att ge en bild av K2A:s framtida bedömda in-tjäningsförmåga på förvaltningsresultatnivå har en tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt intjäningsförmågan från pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Antaganden Hyresvärdet för respektive förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnittet ”Fastighets- och projekt-portfölj” i delårsrapporten. Hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar på helårsbasis. Med vakans avses ett antagande om långsiktig vakansgrad. Intjäningsförmågan avser förvaltningsverksamhet vilket inkluderar förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt pågående projekt i produktion. Projekt, vilka inte byggstartats, ingår ej. Av den anledning-en ingår endast bedömda centrala administrationskost-nader hänförliga till förvaltningsverksamhet. Centrala kostnader hänförliga till projektutveckling har således ex-kluderats. Tillkommande investeringar avser bedömningar av totala produktionskostnader, för de förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning, reducerat med den upparbetade andel som K2A investerat fram till och med balansdagen. Tillkommande investeringar för förvärvade men ej tillträdda förvaltnings-objekt baseras på köpeskilling. För mer information se avsnittet ”Fastighets- och projektportfölj” i delårsrapporten. INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER BOKSLUTSDAGEN Mkr Förvaltnings-objekt Förvärvade, ej tillträdda förvaltnings-objekt Pågående projekt i produktion Gemensamt koncern Summa Hyresvärde 463,9 – 23,1 487,0 Vakans -9,2 – -0,3 -9,5 Hyresintäkter 454,6 – 22,8 477,5 Summa fastighetskostnader inklusive bolagsadministration -122,2 – -5,6 -127,8 Driftsöverskott 332,4 – 17,2 349,7 Central administration fastighetsförvaltning -18,5 -18,5 Räntenetto -221,9 Förvaltningsresultat 109,3 Tillkommande investeringar 37,7 – 367,5 405,2 KÄNSLIGHETSANALYS I tabellen nedan framgår den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet och dess påverkan på koncernens intjäningsförmåga. Den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet har beräknats utifrån förändring av en av nedan redovisade faktorer åt gången: Förändring Effekt på förvaltningsresultat, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 23,9 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 4,9 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 12,8 Räntenivå +/- 1 procentenhet -/+ 24,9 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Mkr Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Hyresintäkter 115,4 111,4 234,5 221,8 456,3 443,6 Fastighetskostnader Driftskostnader -18,8 -17,2 -49,9 -47,6 -94,0 -91,7 Underhåll -4,4 -2,4 -9,0 -5,8 -17,6 -14,4 Fastighetsskatt -0,6 -0,9 -1,3 -1,7 -3,7 -4,1 Avskrivningar -0,4 -0,4 -0,8 -0,8 -1,7 -1,6 Fastighetsadministration -7,9 -8,2 -14,2 -15,9 -26,1 -27,8 Summa fastighetskostnader -32,2 -29,1 -75,2 -71,6 -143,0 -139,5 Driftsöverskott 83,2 82,3 159,3 150,1 313,3 304,1 Central administration, fastighetsförvaltning -4,8 -4,1 -9,0 -8,5 -16,0 -15,5 Central administration, projektutveckling -13,1 -8,3 -21,4 -19,7 -45,3 -43,6 Resultat från joint ventures -1,1 -13,3 -1,7 -16,0 -61,7 -76,0 - varav förvaltningsresultat -1,1 2,2 -1,7 0,3 -2,0 0,0 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter - -15,5 - -16,3 -59,6 -76,0 Räntenetto -53,3 -51,4 -104,0 -94,4 -197,5 -187,9 Förvaltningsresultat 10,9 5,3 23,2 11,6 -7,2 -18,8 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 2 -8,6 -136,0 -38,8 -305,5 -204,3 -471,0 Förvaltningsfastigheter, realiserade -39,7 -10,5 -40,9 -10,0 -60,3 -29,4 Andelar i andra bolag - - - - - - Derivat -34,1 25,5 -17,8 4,8 -145,5 -122,8 Resultat före skatt -71,5 -115,8 -74,3 -299,0 -417,3 -642,0 Aktuell skatt 0,0 -0,2 -0,0 -0,2 0,1 -0,1 Uppskjuten skatt -3,5 51,5 -21,8 78,7 4,7 105,2 Periodens/årets resultat -75,0 -64,5 -96,2 -220,6 -412,5 -536,9 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -75,0 -64,2 -96,2 -220,3 -412,5 -536,6 Innehav utan bestämmande inflytande - -0,3 - -0,3 - -0,3 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr -1,01 -0,98 -1,49 -3,01 -5,65 -7,17 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, före och efter utspädning 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 12 KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr Not 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella och materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 8 691,1 9 055,1 9 125,4 Rörelsefastigheter 19,1 23,6 21,4 Inventarier 8,6 16,7 14,2 Licenser 3,2 4,6 3,9 Summa immateriella och materiella anläggningstillgångar 8 722,1 9 100,1 9 164,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 274,3 335,9 276,0 Andelar i andra bolag 153,4 153,4 153,4 Övriga långfristiga fordringar 12,6 25,8 21,9 Derivat 98,9 215,7 116,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 539,2 730,9 568,0 Summa anläggningstillgångar 9 261,3 9 831,0 9 732,9 Omsättningstillgångar Varulager 0,0 1,7 0,0 Kundfordringar 2,7 1,4 2,8 Skattefordringar 2,2 3,3 1,2 Fordringar på joint ventures 85,8 32,7 60,7 Övriga fordringar 120,9 202,5 137,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 50,8 39,3 42,2 Likvida medel 131,9 564,3 80,5 Summa omsättningstillgångar 394,3 845,2 325,3 Summa tillgångar 9 655,6 10 676,2 10 058,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 547,9 547,9 547,9 Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 450,0 Balanserad vinst inklusive periodens/årets resultat 298,5 756,4 417,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 238,5 2 696,4 2 357,4 Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - Totalt eget kapital 2 238,5 2 696,4 2 357,4 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 456,9 461,6 435,0 Långfristiga leasingskulder 268,4 202,3 190,7 Långfristiga räntebärande skulder 3 833,1 4 275,0 4 644,5 Summa långfristiga skulder 4 558,3 4 938,9 5 270,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 518,6 2 750,0 2 063,9 Kortfristiga leasingskulder 37,6 33,2 34,7 Leverantörsskulder 31,4 55,9 47,2 Skatteskulder 2,6 4,6 5,9 Övriga skulder 133,4 62,4 147,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 135,1 134,8 131,9 Summa kortfristiga skulder 2 858,8 3 040,9 2 430,6 Summa skulder 7 417,1 7 979,8 7 700,8 Summa eget kapital och skulder 9 655,6 10 676,2 10 058,2 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 13 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt till-skjutet kapital Hybrid-obligation Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Periodens resultat -220,3 -0,3 -220,6 Kostnad hybridobligation - - - -20,2 - -20,2 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -69,1 - -69,1 Utgående eget kapital 2023-06-30 547,9 942,0 450,0 756,4 - 2 696,4 Periodens resultat -316,3 - -316,3 Kostnad hybridobligation - - - -22,7 - -22,7 Summa transaktioner med aktieägare - - - -22,7 - -22,7 Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 - 2 357,4 Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 417,4 - 2 357,4 Periodens resultat -96,2 - -96,2 Kostnad hybridobligation - - - -22,7 - -22,7 Summa transaktioner med aktieägare - - - -22,7 - -22,7 Utgående eget kapital 2024-06-30 547,9 942,0 450,0 298,5 - 2 238,5 ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 14 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 10,9 5,3 23,2 11,6 -7,2 -18,8 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 20,5 28,4 31,2 50,3 98,2 117,2 Betald skatt - - -0,5 -0,5 -0,5 -0,5 Förändring av varulager 0,0 0,5 0,0 0,6 1,7 2,3 Förändringar av rörelsefordringar -6,6 -63,2 2,2 -115,8 83,6 -34,4 Förändringar av rörelseskulder -17,3 -9,6 -29,8 -26,8 65,0 67,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 7,5 -38,6 26,3 -80,7 240,7 133,7 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -20,4 -36,1 -26,5 -152,4 -178,5 -304,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter - -270,2 0,6 -304,8 -641,6 -947,0 Handpenningar, förvaltningsfastigheter - - - - -25,0 -25,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter 474,1 1 264,0 472,2 1 275,5 1 036,7 1 839,9 Investeringar i licenser - - - -0,1 - -0,1 Investeringar i inventarier -0,1 -0,2 -0,1 -0,4 -0,3 -0,6 Försäljning av inventarier 1,9 0,1 1,9 0,1 2,5 0,6 Utlåning till joint ventures -9,4 -17,8 -22,5 -17,8 -58,3 -53,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten 446,1 939,8 425,6 800,1 135,5 510,0 Finansieringsverksamheten Upptagna/förlängda lån -12,0 190,5 117,5 591,2 380,4 854,1 Amortering av lån -352,8 -899,0 -470,0 -916,1 -1 056,3 -1 502,4 Amortering av leasingskuld -8,2 -5,9 -16,2 -10,5 -31,9 -26,2 Transaktion derivat - 0,0 - -68,0 -28,6 -96,6 Betalning hybridobligation -11,4 -9,7 -22,8 -18,8 -45,2 -41,1 Utdelning stamaktier - -12,9 - -12,9 - -12,9 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -18,0 -27,1 -36,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -384,5 -745,9 -400,5 -453,1 -808,6 -861,2 Periodens kassaflöde 69,1 155,2 51,4 266,3 -432,4 -217,5 Likvida medel vid periodens/årets början 62,8 409,1 80,5 298,0 564,3 298,0 Likvida medel vid periodens/årets slut 131,9 564,3 131,9 564,3 131,9 80,5 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 15 SEGMENTRAPPORTERING FÖRVALTNINGS-OBJEKT PÅGÅENDE PROJEKT OFÖRDELADE POSTER KONCERNEN 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Mkr jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 234,2 220,3 0,2 1,5 0,0 -0,0 234,5 221,8 Fastighetskostnader -74,4 -70,2 -0,8 -1,4 - - -75,2 -71,6 Driftsöverskott 159,8 150,1 -0,5 0,0 0,0 -0,0 159,3 150,1 Central administration -9,0 -8,5 -21,4 -19,7 - - -30,4 -28,2 Resultat från joint ventures - - - - -1,7 -16,0 -1,7 -16,0 - varav förvaltningsresultat - - - - -1,7 0,3 -1,7 0,3 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter - - - - - -16,3 - -16,3 Räntenetto -73,9 -65,6 -1,4 -0,2 -28,7 -28,6 -104,0 -94,4 Förvaltningsresultat 76,9 76,0 -23,3 -19,8 -30,4 -44,6 23,2 11,6 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -34,1 -152,4 -4,7 -153,1 -0,0 - -38,8 -305,5 Fastigheter, realiserade -40,1 -10,5 -0,8 0,6 -0,0 -0,0 -40,9 -10,0 Andelar i andra bolag - - - - - - - - Derivat 0,0 - - - -17,8 4,8 -17,8 4,8 Resultat före skatt 2,6 -86,9 -28,7 -172,3 -48,2 -39,8 -74,3 -299,0 Aktuell skatt - - - - - - -0,0 -0,2 Uppskjuten skatt - - - - - - -21,8 78,7 Periodens resultat - - - - - - -96,2 -220,6 BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar 7 936,3 7 776,9 1 065,0 1 676,1 259,9 378,0 9 261,3 9 831,0 Omsättningstillgångar 56,0 667,0 114,9 97,8 223,5 80,4 394,3 845,2 Summa tillgångar 7 992,2 8 443,8 1 179,9 1 773,9 483,4 458,4 9 655,6 10 676,2 Långfristiga skulder 3 333,0 4 048,9 391,0 466,7 834,3 423,3 4 558,3 4 938,9 Kortfristiga skulder 2 211,7 1 421,9 90,0 671,5 557,1 947,6 2 858,8 3 040,9 Summa skulder 5 544,7 5 470,8 481,0 1 138,2 1 391,4 1 370,9 7 417,1 7 979,8 Totalt eget kapital - - - - - - 2 238,5 2 696,4 Summa eget kapital och skulder - - - - - - 9 655,6 10 676,2 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 16 KONCERNENS NYCKELTAL 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Antal bostäder i förvaltning 4 913 4 829 4 913 4 829 4 913 5 159 Antal bostäder i produktion 191 881 191 881 191 253 Antal bostäder i projekt 3 618 3 673 3 618 3 673 3 618 3 618 Totalt antal bostäder 8 722 9 383 8 722 9 383 8 722 9 030 Uthyrbar yta bostadsfastigheter, tkvm 143,1 142,1 143,1 142,1 143,1 154,3 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,8 33,3 32,8 33,3 32,8 32,8 Total uthyrbar yta, tkvm 175,9 175,4 175,9 175,4 175,9 187,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 96,9 94,1 97,4 95,5 97,3 Överskottsgrad, % 72,1 73,9 67,9 67,7 68,7 68,6 Kassaflöden från investeringsverksamhet, Mkr Investeringar i ny-, till- och ombyggnad -20,4 -36,1 -26,5 -152,4 -178,5 -304,4 Förvärv 0,0 -270,2 0,6 -304,8 -666,6 -972,0 Avyttringar 474,1 1 264,0 472,2 1 275,5 1 036,7 1 839,9 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % - - - - -18,4 -22,8 Soliditet, % 23,2 25,3 23,2 25,3 23,2 23,4 Belåningsgrad, % 65,8 65,8 65,8 65,8 65,8 66,7 Belåningsgrad netto, % 65,3 63,9 65,3 63,9 65,3 66,4 Genomsnittlig räntenivå, % 3,6 3,3 3,6 3,3 3,6 3,2 Räntetäckningsgrad 12 månader, ggr - - - - 1,5 1,5 Räntebindningstid, antal månader 15 24 15 24 15 20 Kapitalbindningstid, antal månader 16 21 16 21 16 19 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800,0 1 804 800 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800,0 1 804 800 Total utdelning preferensaktier, Mkr 0,0 9,0 9,0 18,0 27,1 36,1 Utdelning per preferensaktie, kr 0,00 5,00 5,00 10,00 15,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,00 -0,17 -0,10 -0,31 -0,93 -1,14 Resultat per stamaktie, kr -1,01 -0,98 -1,49 -3,01 -5,65 -7,17 Justerat resultat per stamaktie, kr -1,01 -0,98 -1,49 -3,01 -5,65 -7,17 Eget kapital, Mkr 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 357,4 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 269,6 1 727,5 1 269,6 1 727,5 1 269,6 1 388,5 Eget kapital per stamaktie, kr 14,79 20,12 14,79 20,12 14,79 16,17 NRV, Mkr 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 675,7 NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 706,9 NRV per stamaktie, kr 18,96 22,98 18,96 22,98 18,96 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie (12 månader), % - - - - -17,5 -29,3 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 17 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Rörelsens intäkter 16,4 20,4 33,0 33,9 62,3 63,3 Rörelsens kostnader -31,8 -28,7 -58,7 -55,6 -110,2 -107,1 Rörelseresultat -15,5 -8,3 -25,7 -21,6 -47,9 -43,8 Resultat från finansiella poster -25,4 20,2 -7,7 -12,3 -114,7 -119,3 Resultat efter finansiella poster -40,9 11,8 -33,4 -34,0 -162,5 -163,1 Bokslutsdispositioner - - - - 22,9 22,9 Resultat före skatt -40,9 11,8 -33,4 -34,0 -139,6 -140,2 Skatt 4,5 -6,9 0,4 -4,2 24,4 19,7 Periodens/årets resultat -36,3 5,0 -33,0 -38,2 -115,2 -120,5 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 3,2 4,6 3,9 Materiella anläggningstillgångar 2,2 2,7 2,5 Finansiella anläggningstillgångar 2 266,6 2 392,6 2 284,4 Anläggningstillgångar 2 272,1 2 399,9 2 290,8 Omsättningstillgångar 1 859,9 2 185,7 1 928,5 SUMMA TILLGÅNGAR 4 132,0 4 585,6 4 219,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 547,9 547,9 547,9 Fritt eget kapital 677,5 838,2 733,2 Summa eget kapital 1 225,4 1 386,1 1 281,1 Långfristiga skulder 685,4 721,6 404,9 Kortfristiga skulder 2 221,2 2 478,0 2 533,2 Summa skulder 2 906,6 3 199,6 2 938,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 132,0 4 585,6 4 219,3 ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 18 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2024. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Hyresintäkter och uthyrningsgrad Hyresintäkterna ökade under perioden till 234,5 Mkr (221,8). Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 5,7 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94,1 procent (97,4). Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till högre hyresnivåer jämfört med samma period 2023. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,8 procent varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med -0,5 procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 175,9 tkvm den 30 juni 2024 jämfört med 175,4 tkvm den 30 juni 2023, vilket innebär en förändring med 0,3 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 30 juni 2024 uppgick, på årsbasis, till 463,9 Mkr (420,7), vilket motsvarar en tillväxt om 10,2 procent. Utveckling intäkter 2024 2023 Mkr jan-jun jan-jun Förändring, % Studentbostäder 119,5 101,2 18,1 Hyresbostäder 79,6 88,5 -10,0 Samhällsfastigheter 35,4 32,1 10,1 Totala intäkter 234,5 221,8 5,7 Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 75,2 Mkr (71,6), vilket motsvarade en ökning om 4,9 %. Ökningen är en följd av att K2A under föregående år erhöll elstöd om 3,7 Mkr samt generella prisökningar. Fastighetskostnader jan-jun 2024 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -26,9 -17,8 -5,2 -49,9 Underhåll -4,7 -2,4 -1,8 -9,0 Fastighetsskatt -1,0 -0,3 -0,0 -1,3 Avskrivningar - -0,8 - -0,8 Direkta fastighetskostnader -32,7 -21,3 -7,0 -61,0 Fastighetsadministration -14,2 Totala fastighetskostnader -75,2 Fastighetskostnader jan-jun 2023 Fastighetskostnader jan-jun 2023 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -24,5 -18,1 -5,1 -47,6 Underhåll -2,5 -2,1 -1,2 -5,8 Fastighetsskatt -1,2 -0,5 -0,0 -1,7 Avskrivningar - -0,8 - -0,8 Direkta fastighetskostnader -28,1 -21,5 -6,2 -55,8 Fastighetsadministration -15,9 Totala fastighetskostnader -71,6 Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -60,2 Mkr (-55,0) vilket mot-svarar en ökning med 9,3 procent. Ökningen är en följd av att K2A under föregående år erhöll elstöd om 3,7 Mkr samt generella prisökningar. Driftskostnader i jämförbart bestånd ökade med 8,8 procent. Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -14,2 Mkr (-15,9). Minskningen är främst hänförlig till att K2A minskat organisationen. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet var under perioden 159,3 Mkr (150,1), vilket motsvarade en ökning med 6,1 procent. Överskottsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 68,7 procent (66,7). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till -30,4 Mkr (-28,2), vilket motsvarade en ökning av kost-naderna med 7,8 procent. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 4,0 Mkr (4,0) för projektlednings-tjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av central administration. De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till -9,0 Mkr (-8,5) respektive -21,4 Mkr (-19,7). Resultat från joint ventures Resultatandelen under perioden uppgick till -1,7 Mkr (-16,0). Värdeförändringar i joint ventures uppgick till 0,0 Mkr (-16,3). Räntenetto Räntenettot uppgick till -104,0 Mkr (-94,4). Jämfört med motsvarande period föregående år har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 3,6 procent (3,3). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,5 (1,6). ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 19 Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -38,8 Mkr (-305,5). Orealiserade värdeförändring fastigheter 2024 2023 Mkr jan-jun jan-jun Förvaltningsobjekt -34,1 -152,4 Pågående projekt -4,7 -153,1 Totala värdeförändringar -38,8 -305,5 Totalt i procent av ingående balans -0,4 -3,0 K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 4 060 Mkr (3 575). Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till -17,8 Mkr (4,8). Värdeförändringen beror i huvudsak på att marknadsräntorna förändras. Aktuell och uppskjuten skatt Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,0 Mkr (-0,2). Uppskjuten skatt uppgick till -21,8 Mkr (78,7) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla räntor samt återförda skattemässiga underskott. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 30 juni 2024 till 371,7 Mkr (380,2). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Mkr 2024-06-30 2023-06-30 Fastigheter 523,3 510,1 Underskottsavdrag -76,6 -79,0 Obeskattade reserver 0,6 0,7 Derivat 9,1 29,4 Övriga poster 0,4 0,4 Summa 456,9 461,6 Skatteverket har beslutat att K2A ska påföras 11,9 Mkr i omvärderad utgående moms (inklusive skattetillägg) för räkenskapsåret 2021. K2A delar inte Skatteverkets bedömning och har överklagat beslutet. Övrig information Organisation och medarbetare Vid periodens slut var totalt 40 personer (57) anställda i K2A. 40 medarbetare (47), varav 13 kvinnor (19), arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Väsentliga transaktioner med närstående under perioden Koncernen fakturerades under perioden projektlednings-tjänster av Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt 0,3 Mkr (2,8), varav 0,3 Mkr (2,7) fakturerats moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Luftseglaren (Järfälla) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 20 FINANSIERINGRiskbegränsningar K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser: § Belåningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt understiga 1,5 gånger. Tillgångar och eget kapital K2A hade den 30 juni 2024 tillgångar till ett värde om 9 656 Mkr (10 676), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 8 691 Mkr (9 055). Likvida medel uppgick per balansdagen till 132 Mkr (564). Eget kapital uppgick till 2 238 Mkr (2 696). Räntebärande skulder K2A ingick den 29 maj 2024 en överenskommelse med innehavarna av K2A:s MTN-obligationer. Överens-kommelsen innebär bland annat att 400 Mkr ska amorteras senast den 1 januari 2025 samt att slutlig förfallodag förlängs med 15 månader för respektive obligation. K2A hade den 30 juni 2024 räntebärande skulder (exklusive leasingskulder) om 6 352 Mkr (7 025). Belåningsgrad netto för koncernen uppgick till 65,3 procent (63,9). Den genomsnittliga räntenivån uppgick vid periodens utgång till 3,6 procent (3,3). Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 15 månader (24) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 16 månader (21). K2A har ränteswapavtal om 4 060 Mkr (3 575). Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 84,4 Mkr (68,4). Periodiserade transaktionskostnader om 25,2 Mkr (11,1) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntestruktur Mkr Andel, % Fasträntelån 1 537 24 Räntesäkrade lån 4 060 64 Lån med rörlig ränta 780 12 Summa 6 377 100 Ränteswappar löptid Nominellt belopp, Mkr Fast räntenivå (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 685 1,33 2028 475 0,21 Summa/snitt 4 060 1,02 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING PER BOKSLUTSDAGEN Räntebindning Kapitalbindning, Mkr Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym Utnyttjat Ej utnyttjat Rörlig 780 6,40 – – – 2024 144 1,52 1 154 1 154 – 2025 3 000 3,06 3 214 3 214 – 2026 1 978 3,62 1 659 1 659 – 2028 475 2,85 350 350 – Summa/genomsnitt 6 377 3,59 6 377 6 377 - GRÖNA OBLIGATIONSLÅN OCH HYBRIDOBLIGATIONSLÅN Seniora icke säkerställda, gröna obligationer Emissions- datum Förfallo- datum Tid till förfall, år Nom. belopp,Mkr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % MTN 101 (långfristig del) 2021-06-01 2025-09-01 1,2 255 Stibor 3M 7,00 10,75 MTN 101 (kortfristig del) 2021-06-01 2024-12-30 0,5 145 Stibor 3M 7,00 10,75 MTN 102 (långfristig del) 2021-10-01 2026-07-01 2,0 255 Stibor 3M 3,00 7,02 MTN 102 (kortfristig del) 2021-10-01 2024-12-30 0,5 145 Stibor 3M 3,00 7,02 MTN 103 (långfristig del) 2022-03-18 2026-03-18 1,7 191 Stibor 3M 4,40 8,12 MTN 103 (kortfristig del) 2022-03-18 2024-12-30 0,5 109 Stibor 3M 4,40 8,12 Totalt emitterat belopp 1 100 Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 (First Call Date) 450 Stibor 3M 5,95 9,91 Totalt emitterat belopp 450 Eget kapital, Mkr Genomsnittlig ränta, % Räntebindningstid, månader ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 21 NOTER Not 1 Redovisningsprinciper K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Standards. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport enligt årsredovisningslagens 9 kapitel. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovis-ningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Not 2 Förvaltningsfastigheter Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut av oberoende fastighetsvärderare. Känslighetsanalys avse-ende redovisade värden finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidan 22. För ytterligare information om K2A:s värderingsmetod se not 15 i årsredovisningen för 2023. Fastighetsrelaterade antaganden – värdering Nyckeltal, % 2024-06-30 2023-06-30 Diskonteringsränta bostäder 6,4 6,0 Diskonteringsränta samhällsfastigheter 8,0 7,5 Direktavkastningskrav Bostäder 4,2 3,9 Samhällsfastigheter 6,0 5,4 Vägt genomsnitt 4,5 4,1 Fastighetsbeståndets värde har minskat med 518,2 Mkr jämfört med den 31 december 2023. Under perioden har 111,9 Mkr (797,4) överförts (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter och pågående projekt inkluderas nyttjanderättsvärdet av tomträttsavtal, hyres-kontrakt och övriga nyttjanderätter, i enlighet med IFRS 16, med 191,9 Mkr (148,1). Nyttjanderätters påverkan har exkluderats i beräkning av fastighetsbeståndets värdeförändring. Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2024 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 368,4 757,0 9 125,4 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag 0,1 -0,7 -0,6 Försäljningar -475,1 1,4 -473,6 Investeringar 5,2 17,6 22,8 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar - 96,8 96,8 Värdeförändringar Orealiserade -21,1 -4,7 -25,8 Realiserade -40,1 -0,8 -40,9 Nyttjanderättstillgångar -13,0 - -13,0 Omklassificering 111,9 -111,9 - Fastighetsbestånd i slutet av perioden 7 936,3 754,8 8 691,1 Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2023 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings- objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 369,0 1 780,7 10 149,7 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag - 313,4 313,4 Försäljningar -1 265,0 -11,5 -1 276,5 Investeringar 3,3 145,6 149,0 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 34,9 - 34,9 Värdeförändringar Orealiserade -144,9 -153,1 -298,0 Realiserade -10,5 0,6 -10,0 Nyttjanderättstillgångar -7,4 - -7,4 Avskrivningar - - - Omklassificering 797,4 -797,4 -0,0 Fastighetsbestånd i slutet av perioden 7 776,9 1 278,3 9 055,1 Not 3 Väsentliga händelser efter periodens utgång Den 10 juli ingick K2A avtal om att ingå i ett joint venture tillsammans med Slättö. Parterna har gemensamt inflytande över det samägda bolaget. Tillträde är planerat till den 1 oktober 2024 och frigör 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader för K2A. Medlen planeras användas till att amortera på bolagets utestående obligationer. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 3 121 Mkr (bokfört värde per 30 juni 2024). Hyresvärdet uppgår till 188 Mkr. Slättö erhåller 40 procent ägarandel i det samägda bolaget genom att erlägga 660 Mkr i preferenskapital. K2A kommer fortsatt att utföra teknisk och ekonomisk förvaltning av fastigheterna. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 22 MÖJLIGHETER OCH RISKER Möjligheter och risker i kassaflödet K2A:s kassaflöde påverkas främst av utvecklingen av förvaltningsresultatet samt investeringsverksamheten. Förvaltningsresultatet påverkas i sin tur främst av utvecklingen av hyresvärdet, uthyrningsgrad, fastighets-kostnader samt räntekostnader. Känslighetsanalys - kassaflödet1 Effekt på Förändring kassaflödet, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 23,9 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 4,9 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 12,8 Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 9,3 1) Hyresintäkter, uthyrningsgrad och fastighetskostnader beräknas på de senaste 12 månadernas utfall. Känslighetsanalys för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiell risk K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna, utryckt i kronor, om räntan förändras med en (1) procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av förfallande lån försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt betala räntor och amorteringar. K2A:s tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Redovisat värde på fordringar, likvida medel, leverantörs-skulder, räntebärande skulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av realiserbart verkligt värde. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser, ökade fastighetskostnader, projektstyrning samt risker relaterade till pandemier är de operativa risker K2A har identifierat och beskriver till-sammans med hantering av riskerna i bolagets senaste årsredovisning. Möjligheter och risker i fastigheternas värde K2A redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultat-räkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K2A, haft betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Väsentlig icke observerbar indata för värdering till verkligt värde Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 865 3 680 Aktuell hyra, kr/kvm 2 108 2 659 Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,9 e.t. Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,7 Aktuell vakans, % 5,3 2,4 Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 2 359 2 733 Diskonteringsränta, % 8,0 6,4 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,3 Känslighetsanalys värdeförändringar, Mkr1 Förändring Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5% +/- 25 +/- 235 Förväntad långsiktig vakans +/- 3% -/+ 15 -/+ 141 Förväntade fastighetskostnader +/- 5% -/+ 3 -/+ 56 Diskonteringsränta +/- 0,25 % -23/+ 23 -173/+ 179 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde +/- 0,25 % -17/ +18 -196/+ 221 1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller projektledning, hyres-administration samt koncern- och bolagsredovisning. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kredit-marknaden, såsom upplåning och finansiell riskhantering, samt ansvarar för rapportering och information till aktiemarknaden. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet vilket innebär att moder-bolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 23 AKTIEN OCH ÄGAREBolaget har fyra olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A be-rättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie. Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på NASDAQ Stockholms huvudlista sedan 20 juni 2019. STÖRSTA AKTIEÄGARE VID PERIODENS UTGÅNG Preferens- Totalt antal % av totalt % av totalt A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier antal aktier antal röster Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7 Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3 Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8 Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7 SEB Fonder – 5 068 480 – – 5 068 480 5,8 2,8 Verdipapirfondet Odin Eiendom – 4 238 190 – – 4 238 190 4,8 2,3 Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419 – – 1 957 419 2,2 4,8 Swedbank Försäkring – 1 801 916 – 47 221 1 849 137 2,1 1,0 Länsförsäkringar Fastighetsfond – 1 628 910 – – 1 628 910 1,9 0,9 Humle fonder – 1 530 671 – – 1 530 671 1,7 0,8 Swedbank Fonder – 1 260 000 – – 1 260 000 1,4 0,7 Avanza Pension – 1 030 772 – 191 252 1 222 024 1,4 0,7 Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6 Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5 Handelsbanken Liv – 676 871 – 3 820 680 691 0,8 0,4 SEB Försäkring – 677 000 – 3 125 680 125 0,8 0,4 LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3 Tom Dinkelspiel – 579 230 – 13 000 592 230 0,7 0,3 Enter Sverige – 589 054 – – 589 054 0,7 0,3 Mitaka Investment – 470 000 – 10 000 480 000 0,5 0,3 Övriga – 8 512 340 – 1 392 275 9 904 615 11,3 5,4 Summa 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 24 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de dotterbolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 17 juli 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Sten Gejrot Styrelseordförande Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Johan Knaust Vd och styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot Johan Ljungberg Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 25 DEFINITIONERAvkastning på eget kapital Periodens resultat (för de senaste 12 måna-derna) i procent av eget kapital per balans-dagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avrundningar Då belopp har avrundats till Mkr kan det uppstå avvikelser vid summeringar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belånings-grad används för att belysa K2A:s finansiella risk. Belåningsgrad netto Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-avkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastig-heterna värderas. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighets-kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital per stamaktie Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balans-dagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stam-aktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. NRV Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. NRV hänförligt till stamaktieägare NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybrid-obligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. NRV hänförligt till stamaktie-ägare anges för att förtydliga hur stor andel av NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybrid-obligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. NRV per stamaktie NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeför-ändringar (värdeförändringar från joint ventures ingår dock). Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyres-värde används för att belysa koncernens intäktspotential. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redo-visningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. Justerat resultat per stamaktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktie-utdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stam-aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing reducerad med likvida medel. Resultat per stamaktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie-ägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS. Räntebärande skuld exklusive leasing Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i för-hållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-er (för de senaste 12 månaderna). Över-skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 26 AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller Årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Se föregående avsnitt för definitioner och syften med nyckeltalen. 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat 10,9 5,3 23,2 11,6 -7,2 -18,8 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -18,0 -27,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -11,3 -10,6 -22,7 -20,2 -45,4 -42,9 Justerat förvaltningsresultat -0,4 -14,3 -8,6 -26,6 -79,7 -97,8 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,00 -0,17 -0,10 -0,31 -0,93 -1,14 Resultat per stamaktie (IFRS-mått) Resultat efter skatt -75,0 -64,5 -96,2 -220,6 -412,5 -536,9 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -18,0 -27,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -11,3 -10,6 -22,7 -20,2 -45,4 -42,9 Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation -86,3 -84,1 -127,9 -258,8 -485,0 -615,9 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Justerat resultat per stamaktie, kr -1,01 -0,98 -1,49 -3,01 -5,65 -7,17 Resultat per stamaktie, kr -1,01 -0,98 -1,49 -3,01 -5,65 -7,17 Eget kapital per stamaktie Eget kapital 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 357,4 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 269,6 1 727,5 1 269,6 1 727,5 1 269,6 1 388,5 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Eget kapital per stamaktie, kr 14,79 20,12 14,79 20,12 14,79 16,17 NRV per stamaktie NRV 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 706,9 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 NRV per stamaktie, kr 18,96 22,98 18,96 22,98 18,96 19,88 Överskottsgrad Hyresintäkter 115,4 111,4 234,5 221,8 456,3 443,6 Driftsöverskott 83,2 82,3 159,3 150,1 313,3 304,1 Överskottsgrad, % 72,1 73,9 67,9 67,7 68,7 68,6 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, rullande 12 mån -412,5 -484,8 -412,5 -484,8 -412,5 -536,9 Eget kapital utgående balans 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 357,4 Avkastning på eget kapital, % -18,4 -18,0 -18,4 -18,0 -18,4 -22,8 Soliditet Eget kapital 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 357,4 Totala tillgångar 9 655,6 10 676,2 9 655,6 10 676,2 9 655,6 10 058,2 Soliditet, % 23,2 25,3 23,2 25,3 23,2 23,4 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 27 AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL FORTSÄTTNING 2024 2023 2024 2023 2023 jul- 2023 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun 2024 jun jan-dec Räntebärande skuld exklusive leasing Långfristiga räntebärande skulder 3 833,1 4 275,0 3 833,1 4 275,0 3 833,1 4 644,5 Långfristiga leasingskulder 268,4 202,3 268,4 202,3 268,4 190,7 Kortfristiga räntebärande skulder 2 518,6 2 750,0 2 518,6 2 750,0 2 518,6 2 063,9 Kortfristiga leasingskulder 37,6 33,2 37,6 33,2 37,6 34,7 Räntebärande skuld 6 657,7 7 260,5 6 657,7 7 260,5 6 657,7 6 933,7 Leasingskulder -306,0 -235,4 -306,0 -235,4 -306,0 -225,3 Räntebärande skuld exklusive leasing 6 351,7 7 025,0 6 351,7 7 025,0 6 351,7 6 708,3 Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing 6 351,7 7 025,0 6 351,7 7 025,0 6 351,7 6 708,3 Likvida medel -131,9 -564,3 -131,9 -564,3 -131,9 -80,5 Nettoskuld 6 219,8 6 460,7 6 219,8 6 460,7 6 219,8 6 627,8 Belåningsgrad Räntebärande skuld exklusive leasing 6 351,7 7 025,0 6 351,7 7 025,0 6 351,7 6 708,3 Totala tillgångar 9 655,6 10 676,2 9 655,6 10 676,2 9 655,6 10 058,2 Belåningsgrad, % 65,8 65,8 65,8 65,8 65,8 66,7 Belåningsgrad netto Nettoskuld 6 219,8 6 460,7 6 219,8 6 460,7 6 219,8 6 627,8 Totala tillgångar minus likvida medel 9 523,7 10 111,9 9 523,7 10 111,9 9 523,7 9 977,7 Belåningsgrad netto, % 65,3 63,9 65,3 63,9 65,3 66,4 Räntetäckningsgrad, 12 månader Driftsöverskott - - - - 313,3 304,1 Centrala administrationskostnader, förvaltning - - - - -16,0 -15,5 Räntenetto - - - - -197,5 -187,9 Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger - - - - 1,5 1,5 NRV Eget kapital 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 696,4 2 238,5 2 357,4 Derivat -98,9 -215,7 -98,9 -215,7 -98,9 -116,7 Uppskjuten skatt 456,9 461,6 456,9 461,6 456,9 435,0 NRV 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 942,3 2 596,5 2 675,7 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 973,4 1 627,6 1 706,9 Tillväxt NRV per stamaktie, 12 månader IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - - - 22,98 28,12 UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - - - 18,96 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie, % - - - - -17,5 -29,3 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 28 KALENDARIUM FINANSIELLA RAPPORTER OCH BOLAGSHÄNDELSER Delårsrapport Q3 januari-september 2024 13 november 2024 Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025 Årsredovisning 2024 3 april 2025 Delårsrapport Q1 januari – mars 2025 24 april 2025 Årsstämma 24 april 2025 För ytterligare information vänligen kontakta: Johan Knaust, vd, 070740 04 50, johan.knaust@k2a.se Christian Lindberg, vice vd, 0707-23 39 48, christian.lindberg@k2a.se Ola Persson, CFO, 0708-32 99 93, ola.persson@k2a.se Denna information är sådan information som K2A Knaust & Andersson AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 17 juli 2024. K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm, info@k2a.se, www.k2a.se, org.nr 5569437600