FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari - september 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Q3 ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 2 DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 JUL-SEP 2024 § Hyresintäkterna uppgick till 117,2 Mkr (105,8) § Driftsöverskottet uppgick till 82,9 Mkr (77,5) § Förvaltningsresultatet uppgick till 0,4 Mkr (7,7) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 5,6 Mkr (-166,4) § Resultat efter skatt uppgick till -51,1 Mkr (-150,6) och resultat per stamaktie uppgick till -0,72 kr (-1,99) JAN-SEP 2024 § Hyresintäkterna ökade till 351,7 Mkr (327,5) § Driftsöverskottet uppgick till 242,2 Mkr (227,7) § Förvaltningsresultatet uppgick till 23,5 Mkr (19,3) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -74,1 Mkr (-481,9) § Periodens resultat efter skatt uppgick till -147,3 Mkr. (-371,2) och resultat per stamaktie uppgick till -2,21 kr (-5,00) § Totalt antal bostäder i förvaltning uppgick vid periodens slut till 5 098 (5 126) Antal bostäder i fastighets- och projektportfölj Fastighetsvärde NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare 8 746 st 9 155 Mkr 1 626 Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 NYCKELTAL, MKR jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Hyresintäkter 117,2 105,8 351,7 327,5 467,8 443,6 Driftsöverskott 82,9 77,5 242,2 227,7 318,6 304,1 Förvaltningsresultat 0,4 7,7 23,5 19,3 -14,5 -18,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 5,6 -166,4 -74,1 -481,9 -92,6 -500,4 Resultat efter skatt -51,1 -150,6 -147,3 -371,2 -313,0 -536,9 Antal bostäder i förvaltning 5 098 5 126 5 098 5 126 5 098 5 159 Antal bostäder i produktion – 368 – 368 – 253 Antal bostäder i projekt 3 648 3 673 3 648 3 673 3 648 3 618 Totalt antal bostäder 8 746 9 167 8 746 9 167 8 746 9 030 Belåningsgrad netto, % 66,9 64,4 66,9 64,4 66,9 66,4 Räntetäckningsgrad 12 mån, ggr – – – – 1,4 1,5 NRV (långsiktigt substansvärde) 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 675,7 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 706,9 NRV per stamaktie, kr 18,94 21,01 18,94 21,01 18,94 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie, % – – – – -9,8 -29,3 Avyttrade, frånträdda fastigheter, fastighetsvärde (senaste 12 mån) Hyresvärde fastigheter under förvaltning Förändring driftsöverskott 12 mån sedan föregående år 1 108 Mkr 485 Mkr 9 % ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 3 HÄNDELSER K2A tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property Group, SPG gällande 150 bostäder, två lokaler och ett parkeringshus i Tumba. Q1 K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping vann Studentbostadspriset 2023. K2A har varit nominerade alla tre år som priset funnits. 13/1 Q2 3/4 Generatorn (Linköping) Q3 24/4 § K2A ingick avtal om att avyttra fastigheten Lund Näcken 1 med ett underliggande fastighetsvärde om 160 Mkr. Vid frånträdet den 10 juni förstärktes K2A:s likviditet med cirka 43 Mkr. § K2A ingick avtal om att avyttra fastigheterna Luleå Glidet 1 och Vallan 1 med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330 Mkr. Vid frånträdet den 30 juni förstärktes K2A:s likviditet med cirka 108 Mkr. K2A belönades med utmärkelsen Symbios, som prisar svenska bolag som lyckas kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att vinna priset en andra gång. K2A:s fastighet Luftseglaren utsågs till 2024 års vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket. 19/6 § K2A ingick avtal om att bilda ett joint venture tillsammans med Slättö. Tillträde genomfördes den 1 oktober 2024. 660 Mkr i likvida medel frigjordes (före transaktionskostnader) för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 3 121 Mkr. 29/5 K2A ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s MTN-obligationer. Överenskommelsen innebär bland annat att 400 Mkr ska amorteras senast den 1 januari 2025 samt att slutlig förfallodag senareläggs med 15 månader för respektive obligation. 27/8 K2A nominerades till NBO Housing Awards, ett pris för Nordens bästa boendemiljö. Vid terminsstart var 99,9 procent av K2A:s permanenta studentbostäder uthyrda. 2/9 K2A tecknade avtal med Slättö och Magnolia Bostads JV-bolag Yard avseende förvaltning av drygt 700 bostäder. 10/9 K2A emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3 oktober 2028. 3/10 Q4 Under perioden den 22 oktober till den 7 november amorterade K2A 900 Mkr av totalt 1 100 Mkr utestående lån under bolagets MTN-program. 16/10 GRESB, världens största hållbarhetsranking för fastighetsbolag, gav återigen K2A fem av fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på fjärde plats bland världens samtliga börsnoterade bostadsbolag. § K2A och SBB:s joint venture ingick avtal om att avyttra ett häktesprojekt i Västerås. Fastighetsvärdet uppgick till 620 Mkr och transaktionen bedöms förstärka K2A:s likviditet med cirka 300 Mkr. ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 4 Vd-ord”Mycket har hänt runt K2A sedan den förra kvartals-rapporten och det senaste vd-ordet publicerades.” Så inledde jag vd-ordet i vår delårsrapport för januari-juni och den meningen är minst lika sann den här gången. Mycket av detta har dessutom hänt efter att böckerna stängts för det tredje kvartalet. Den 1 oktober tillträdde det JV-bolag som K2A bildat tillsammans med Slättö 2 990 studentbostäder, som JV-bolaget förvärvat av K2A. Tillträdet innebär att likvida medel om 660 miljoner kronor, före transaktionskostnader, tillfördes K2A. Affären innebar en tydlig förstärkning av K2A:s nyckeltal. Proforma per balansdagen, rensat från fastigheterna som ingår i denna transaktion, beräknas K2A:s belåningsgrad netto uppgå till 57,6 procent. De fastigheter som överlåtits till JV-bolaget konsolideras inte i K2A:s räkenskaper från och med frånträdesdagen, utan redovisas som andelar i joint ventures. Tillsammans med den förstärkning som våra fastighetstransaktioner innebär, gör det att nästa rapport kommer innehålla helt andra siffror än den rapport du nu har framför dig. Av denna anledning har aktuell intjäningsförmåga utgått i denna rapport. Den 3 oktober emitterade K2A gröna obligationer till ett belopp om 500 miljoner kronor. En lyckad emission som visar att investeringsviljan i svensk hyresrättsmarknad är stor. Det är tydligt att fastighetsmarknaden omges av en typ av optimism som vi inte sett de senaste åren, vilket sammanfaller väldigt väl med de viktiga insatser vi på K2A genomfört på finansieringssidan. Den process vi genomförde strax före sommaren gällande våra sedan tidigare utestående obligationer, det som på juristspråk kallas ”skriftliga förfaranden”, innebar att vi senarelade förfallodatumen på obligationerna, men också att räntemarginalen för respektive obligation skulle öka från mellan 3,00 och 4,40 procent till 7,00 procent från de ursprungliga förfallodatumen. I två steg har vi nu löst större delen av dessa obligationer, vilket gör att vi säkerställer vår långsiktiga finansiering samtidigt som vi sänker våra kapitalkostnader över tid. Den 25 oktober meddelade vi att vi avyttrar det omfattande häktesprojekt som vi drivit tillsammans med SBB. Ett omfattande projekt med stora möjligheter, men som också hade inneburit ett betydande investeringsåtagande. Att kunna genomföra denna försäljning till en premie kring 35 procent frigör kapital för investeringar som möjliggör en än större avkastning för K2A framåt. Givet att de villkor som omger förvärvet uppfylls tillförs K2A per frånträdesdagen – som planeras till andra kvartalet 2025 – likvida medel om cirka 300 miljoner, före transaktionskostnader. Sammanlagt har K2A sedan april 2023 sålt fastigheter för 5 827 miljoner kronor, vilket är 1,1 procent mer än summan av de bokförda värdena vid respektive försäljningstillfälle – och nominellt sett endast 3,2 procent under summan av de historiskt sett högsta bokförda värdena för respektive fastighet som omfattas av försäljningarna. En tydlig skillnad mot marknadens prognoser om nedgångar på uppemot 15 procent i fastighetsvärde. Med 1 600 miljoner kronor i frigjort kapital och 3 190 miljoner kronor i lösta fastighetslån står K2A nu väl rustat för framtiden. Förvaltningsaffären växer 2024 har varit ett lyckat år för K2A:s operativa verksamhet. Trots betydande avyttringar under 2023 har vi under januari-september i år ökat våra hyresintäkter och vårt drifts-överskott till de högsta nivåerna i bolagets historia, vilket motsvarar 7,4 procent respektive 6,4 procent högre än tidigare toppnoteringar från 2023. Att inflationen bromsat in skapar också goda förutsättningar för förvaltning av hyresrätter de närmaste åren. Hyresökningarna brukar historiskt följa inflationen över tid, men med viss eftersläpning. Det är därför inte orimligt att förvänta sig större ökningar på intäktssidan än på kostnadssidan för svenska bostadsbolag som förvaltar hyresrätter, efter ett par år av motsatt utveckling. När det gäller K2A:s förvaltning har vi också växlat upp en delvis ny del av vår affär, där vi förvaltar åt externa, eller – som i fallet med vårt nya JV-bolag – delvis externa, ägare. I september tecknade vi ett nytt externt förvaltningsuppdrag med Slättös och Magnolias gemensamägda bolag Yard, gällande förvaltning av fem fastigheter med totalt drygt 700 bostäder. Tillsammans med tidigare förvaltningsuppdrag innebär detta att vi nu förvaltar cirka 4 800 bostäder åt externa ägare, inklusive det JV-bolag som vi äger tillsammans med Slättö. Denna typ av uppdrag kompletterar förvaltningen av egenägda fastigheter på ett bra sätt och bidrar till att stärka K2A:s förvaltningsnetto och kassaflöde. Möjligheter framåt De största affärsmöjligheterna jag ser för K2A på medellång sikt finns i vår byggrättsportfölj, som rymmer mycket goda möjligheter till värdeskapande, framför allt i Stockholms-regionen där en majoritet av våra byggrätter finns. Det projekt som står först i kö finns i Slakthusområdet i södra Stockholm. Där ska vi bland annat bygga 250 attraktiva student- och forskarlägenheter samt en idrottshall som kommer att hyras långsiktigt av Stockholms stad. Stockholm är prioriterat för K2A och det är i sammanhanget värt att påminna om att våra befintliga studentbostäder i Stockholmsregionen, bland annat prisbelönta Luftseglaren i Barkarbystaden, inte ingick i JV-affären med Slättö, utan att vår Stockholmsportfölj fortfarande ägs till 100 procent av K2A. Det nya JV-bolagets tillträde blir nu startskottet för nya möjligheter för K2A, med en starkare finansiell ställning än tidigare. Tillsammans med de positiva tecken vi ser i omvärlden gör det att jag har höga förväntningar på K2A:s utveckling framåt. Johan Knaust, vd ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 5 DETTA ÄR K2AK2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresrätter för alla typer av boenden. Bolaget utvecklar och erbjuder moderna, funktionella bostäder med effektiv kundnära förvaltning. Affärsidé K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige. Mål Övergripande mål K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Hållbarhetsmål § K2A skall vara klimatpositivt 2027. § K2A skall vara det mest hållbara fastighetsbolaget. § Alla K2A:s förvaltningsfastigheter skall vara certifierade samt klimatriskinventerade. § K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel i sitt boende än genomsnittet i Sverige. Finansiella mål § Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. § NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. Finansiella riskbegränsningar § Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser. För att uppnå sina mål ska K2A § Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresrätter. § Fokusera på bra boendelägen, campusnära student-bostäder och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. § Fokusera på nyproduktion av kvalitativa, yteffektiva och funktionella hyresrätter lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer. § Utveckla bostäder i egen regi. Fastighets- och projektportfölj K2A:s verksamhet är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen samt ett antal utvalda universitets- och hög-skoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till 8 746 bostäder, varav 5 098 bostäder i förvaltning, och ett totalt fastighetsvärde per balansdagen om 9 155 Mkr. Antal bostäder per kategori Hyresbostäder (4 191 bostäder) Studentbostäder (4 393 bostäder) Samhällsfastigheter (162 bostäder) Antal bostäder i fastighets- och projektportföljen Förvaltning (5 098 bostäder) Pågående projekt i produktion (0 bostäder) Övriga pågående projekt (3 648 bostäder) 8 746 8 746 Antal bostäder ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 6 FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJK2A:s verksamhet med förvaltningsobjekt och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets och högskoleorter. Förvaltningsobjekten består av totalt 5 098 bostäder och en uthyrbar yta om 186 174 kvm, varav 160 540 kvm avser bostäder.Förvaltningsobjekt per bokslutsdagen Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Hyresbostäder 1 602 68 608 3 383 3 463 48 099 179 2 488 41 575 135 1 873 Studentbostäder 3 334 76 515 5 401 3 777 46 105 236 2 876 54 665 175 2 131 Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 965 29 891 71 2 186 10 298 61 1 888 Summa/genomsnitt 5 098 160 540 25 634 8 204 44 066 485 2 607 105 567 370 1 989 Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm/Mälardalen 2 331 83 389 6 282 4 669 52 073 251 2 794 50 562 196 2 188 Universitets - och högskoleorter 2 615 67 212 11 202 3 091 39 418 199 2 534 49 620 145 1 845 Övriga orter 152 9 939 8 150 444 24 518 36 1 990 6 356 29 1 624 Summa/genomsnitt 5 098 160 540 25 634 8 204 44 066 485 2 607 105 567 370 1 989 Förvaltningsobjekt per kategori Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Förvaltningsobjekt uppdelat geografiskt Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 1) Fastighetsvärdet avser förvaltningsobjekt. Totalt värde för samtliga förvaltningsfastigheter, det vill säga inklusive verkligt värde av pågående projekt, uppgick per balansdagen till 9 155 Mkr. Skillnaden mellan angivet fastighetsvärde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet förvaltningsobjekt i not 2 förklaras i all väsentlighet av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter samt hyreskontrakt och inventarier som per balansdagen sammanlagt uppgick till 188,1 Mkr. Information om förvaltningsobjekt och pågående projekt i denna rapport är baserad på bedömningar och antaganden avseende ekonomisk uthyrningsgrad, storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte kostnader för fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 5 098 186 174 8 204 485 5 098 186 174 8 204 485 ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 7 FÖRVALTNINGSOBJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Förvaltningsobjekt Kommun Kategori1 Färdigställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Per 2024-01-01 Hyresbostäder H 70 416 1 657 177,2 Studentbostäder St 81 166 3 329 233,9 Samhällsfastigheter Sa 32 772 168 70,5 Framtida projektfastigheter Fp 2 706 5 4,6 Summa 187 060 5 159 486,2 Adderade 2024 Planeten Västerås H 1, 2024 2 463 62 5,3 Magasinet Norrtälje H 1, 2024 10 820 191 23,1 Summa 13 283 253 28,4 Avyttrade 2024 Sirenen Lund H 2, 2023 -3 580 -98 -8,3 Skrinet Luleå H 2, 2023 -4 660 -95 -8,8 Spiran Luleå H 4, 2023 -5 424 -115 -10,6 LSS Ronneby Ronneby Sa 3, 2021 -505 -6 -1,7 Summa -14 169 -314 -29,4 Totalt per balansdagen 186 174 5 098 485,3 Avyttrade, ej frånträdda fastigheter Midgård Gävle St 1998/2017 -4 754 -200 -12,6 Vanadis Gävle St 2015 -2 024 -95 -5,8 Roten Umeå St 2016 -6 175 -277 -17,7 Oreganon Örebro St 2017/2018 -6 635 -306 -20,6 Jägarskolan Kiruna St 2017 -1 646 -72 -5,9 Havet Örebro St 1968/2020 -7 239 -352 -19,3 Parasollet Lund St 1, 2019 -2 564 -120 -7,8 Helgonagården Lund St 2010/2017/2020 -1 136 -40 -3,6 Grönborg Sundsvall St 1940/1998/2009 -2 837 -80 -5,0 Slottsstaden Växjö St 2005 -3 829 -113 -7,3 Hinderbanan etapp 1 Gävle St 3, 2020 -4 475 -139 -12,8 Kronokassören 3 Karlstad St 2017 -2 635 -122 -7,4 Ukulelen 1 Karlstad St 2016 -5 294 -248 -14,3 Harklövern Karlstad St 3, 2021 -1 058 -46 -3,0 Hinderbanan etapp 4 Gävle St 4, 2021 -2 768 -126 -8,5 Västern Sundsvall St 2, 2022 -5 435 -238 -16,0 Rekylen 1, Järnvägen 6 & 7 Visby St 1994/1999/2000 -5 076 -204 -11,6 Hortonomen Växjö St 4, 2022 -2 640 -100 -7,2 Generatorn Linköping St 3, 2023 -3 169 -112 -10,1 Summa -71 389 -2 990 -196,4 Totalt 114 785 2 108 288,9 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder, Fp=Framtida projektfastigheter Roten (Umeå) ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 8 PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGENPer kategori Uppdelat geografiskt Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter TOTAL FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ PER BOKSLUTSDAGEN Per kategori Uppdelat geografiskt Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter PÅGÅENDE PROJEKTUTVECKLING I PRIORITERADE OMRÅDEN Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida. Tabellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1. Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde Fastighetsvärde vid färdigställande Investering, Projektvinst Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Totalt Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr Mkr % Hyresbostäder Stockholm 1 052 35 418 1 810 37 228 130 3 484 2 853 76 636 2 099 754 36 Studentbostäder 973 22 611 755 23 366 99 4 218 2 038 87 221 1 363 675 50 Samhällsfastigheter – – 20 657 20 657 119 5 743 1 656 80 168 1 193 463 39 Summa/genomsnitt 2 025 58 029 23 222 81 251 347 4 269 6 547 80 578 4 655 1 892 41 Fördelning per kategori, Mkr Investering (inklusive mark) Projektvinst Hyresbostäder Stockholm Studentbostäder Samhällsfastigheter 3 648 557 3 648 557 8 746 1 042 1 042 8 746 4 655 1 892 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 9 PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Övriga pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori1 Status2 Bygg- start Färdig- ställt Total yta, kvm Antal bostäder Perrongen Stockholm St 6 2025 2027 6 562 247 Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2025 2027 1 230 — Slakthushallen Stockholm Sa 6 2025 2027 2 130 — Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200 Trätornet Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115 Sandstugan Stockholm H 4 2026 2028 5 276 150 Åkroken Sundsvall St 6 2026 2028 1 892 86 Korpralen Gotland St 3 2026 2028 1 672 76 Havet Örebro St 6 2026 2028 1 024 36 Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45 Stinsen Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180 Kärnhuset Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89 Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80 Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95 Majelden Stockholm St 3 2027 2029 1 100 40 Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80 Imperiet Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188 Skogsliden Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92 Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152 Summa 63 498 1 951 Övriga pågående projekt Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187 Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145 Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201 Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240 Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81 Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70 Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213 Summa 46 210 1 137 Total 109 708 3 088 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder. 2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde vid fastställd detaljplan. 1 = Planbesked (25%), 2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%). 3) Avyttrat den 24 oktober 2024. Frånträdet är planerat till andra kvartalet 2025 och avyttringen är villkorad av bland annat sedvanliga myndighetsgodkännanden. Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2024 2030 23 520 400 Ångpannan (prioriterat projekt)3) Västerås Sa 6 2024 2028 17 327 — Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160 Summa 48 697 560 Totalt per balansdagen 158 405 3 648 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 10 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Mkr Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Hyresintäkter 117,2 105,8 351,7 327,5 467,8 443,6 Fastighetskostnader Driftskostnader -17,8 -18,4 -67,7 -65,9 -93,5 -91,7 Underhåll -3,8 -2,8 -12,7 -8,5 -18,6 -14,4 Fastighetsskatt -0,6 -0,8 -1,9 -2,5 -3,5 -4,1 Avskrivningar -0,4 -0,4 -1,3 -1,1 -1,7 -1,6 Fastighetsadministration -11,7 -5,9 -25,9 -21,8 -31,9 -27,8 Summa fastighetskostnader -34,3 -28,2 -109,5 -99,9 -149,1 -139,5 Driftsöverskott 82,9 77,5 242,2 227,7 318,6 304,1 Central administration, fastighetsförvaltning -5,6 -3,6 -14,5 -12,1 -17,9 -15,5 Central administration, projektutveckling -8,1 -6,8 -29,5 -26,5 -46,6 -43,6 Resultat från joint ventures -0,5 -15,1 -2,2 -31,1 -47,1 -76,0 - varav förvaltningsresultat -1,5 -0,1 -3,2 0,2 -3,4 0,0 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter 1,0 -15,0 1,0 -31,3 -43,7 -76,0 Räntenetto -68,3 -44,3 -172,4 -138,6 -221,6 -187,9 Förvaltningsresultat 0,4 7,7 23,5 19,3 -14,5 -18,8 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 2 -0,3 -158,0 -39,1 -463,5 -46,6 -471,0 Förvaltningsfastigheter, realiserade 5,9 -8,4 -35,0 -18,4 -46,0 -29,4 Andelar i andra bolag 4,0 - 4,0 - 4,0 - Derivat -67,4 -12,2 -85,2 -7,4 -200,6 -122,8 Resultat före skatt -57,4 -170,9 -131,7 -469,9 -303,8 -642,0 Aktuell skatt -0,2 0,2 -0,2 -0,1 -0,2 -0,1 Uppskjuten skatt 6,5 20,2 -15,3 98,8 -9,0 105,2 Periodens/årets resultat -51,1 -150,6 -147,3 -371,2 -313,0 -536,9 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -51,1 -150,6 -147,3 -370,8 -313,0 -536,6 Innehav utan bestämmande inflytande - - - -0,3 - -0,3 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr -0,72 -1,99 -2,21 -5,00 -4,38 -7,17 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, före och efter utspädning 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 11 KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr Not 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella och materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 9 154,6 9 011,1 9 125,4 Rörelsefastigheter 18,0 22,5 21,4 Inventarier 6,7 15,7 14,2 Licenser 2,9 4,3 3,9 Summa immateriella och materiella anläggningstillgångar 9 182,2 9 053,6 9 164,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 273,8 320,8 276,0 Andelar i andra bolag 157,4 153,4 153,4 Övriga långfristiga fordringar 12,6 26,8 21,9 Derivat 32,7 203,5 116,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 476,5 704,6 568,0 Summa anläggningstillgångar 9 658,7 9 758,2 9 732,9 Omsättningstillgångar Varulager 0,0 1,6 0,0 Kundfordringar 4,1 2,0 2,8 Skattefordringar 2,4 3,6 1,2 Fordringar på joint ventures 107,9 51,3 60,7 Övriga fordringar 19,3 119,1 137,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 52,9 41,4 42,2 Likvida medel 73,7 223,5 80,5 Summa omsättningstillgångar 260,3 442,5 325,3 Summa tillgångar 9 919,0 10 200,7 10 058,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 547,9 547,9 547,9 Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 450,0 Balanserad vinst inklusive periodens/årets resultat 236,5 594,6 417,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 176,5 2 534,6 2 357,4 Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - Totalt eget kapital 2 176,5 2 534,6 2 357,4 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 450,4 441,4 435,0 Långfristiga leasingskulder 264,0 194,4 190,7 Långfristiga räntebärande skulder 3 386,5 4 161,6 4 644,5 Derivat 1,2 - - Summa långfristiga skulder 4 102,0 4 797,4 5 270,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 271,9 2 489,6 2 063,9 Kortfristiga leasingskulder 36,6 33,3 34,7 Leverantörsskulder 22,9 46,9 47,2 Skatteskulder 4,3 5,3 5,9 Övriga skulder 139,4 152,5 147,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 165,4 141,1 131,9 Summa kortfristiga skulder 3 640,5 2 868,7 2 430,6 Summa skulder 7 742,6 7 666,1 7 700,8 Summa eget kapital och skulder 9 919,0 10 200,7 10 058,2 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 12 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt till-skjutet kapital Hybrid-obligation Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Periodens resultat -370,8 -0,3 -371,2 Kostnad hybridobligation - - - -31,4 - -31,4 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -80,4 - -80,4 Utgående eget kapital 2023-09-30 547,9 942,0 450,0 594,6 0,0 2 534,6 Periodens resultat -165,7 - -165,7 Kostnad hybridobligation - - - -11,5 - -11,5 Summa transaktioner med aktieägare - - - -11,5 - -11,5 Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 0,0 2 357,4 Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 417,4 - 2 357,4 Periodens resultat -147,3 - -147,3 Kostnad hybridobligation - - - -33,6 - -33,6 Summa transaktioner med aktieägare - - - -33,6 - -33,6 Utgående eget kapital 2024-09-30 547,9 942,0 450,0 236,5 - 2 176,5 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 13 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 0,4 7,7 23,5 19,3 -14,5 -18,8 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 26,8 26,2 58,0 76,6 98,7 117,2 Betald skatt - - -0,5 -0,5 -0,5 -0,5 Förändring av varulager -0,0 0,1 0,0 0,7 1,6 2,3 Förändringar av rörelsefordringar -8,8 72,3 -6,6 -43,5 2,6 -34,4 Förändringar av rörelseskulder 16,2 71,7 -13,6 44,9 9,5 67,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 34,6 178,0 60,9 97,3 97,3 133,7 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -11,9 -81,6 -38,4 -234,0 -108,8 -304,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter -373,5 0,3 -372,9 -304,5 -1 015,4 -947,0 Handpenningar, förvaltningsfastigheter - - - - -25,0 -25,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter 30,0 -13,3 502,2 1 262,1 1 080,0 1 839,9 Investeringar i licenser - - - -0,1 - -0,1 Investeringar i inventarier -0,3 -0,1 -0,5 -0,5 -0,5 -0,6 Försäljning av inventarier 1,6 - 3,6 0,1 4,2 0,6 Utlåning till joint ventures -19,3 -19,2 -41,8 -37,0 -58,4 -53,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -373,4 -113,9 52,2 686,2 -124,0 510,0 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 331,3 40,2 448,8 631,4 671,5 854,1 Amortering av lån -42,6 -417,6 -512,6 -1 333,7 -681,3 -1 502,4 Amortering av leasingskuld -8,1 -7,7 -24,3 -18,3 -32,2 -26,2 Transaktion derivat - -0,0 - -68,0 -28,6 -96,6 Betalning hybridobligation - -10,7 -22,8 -29,5 -34,4 -41,1 Utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -27,1 -18,0 -36,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 280,6 -404,9 -119,9 -858,0 -123,1 -861,2 Periodens kassaflöde -58,2 -340,8 -6,8 -74,5 -149,8 -217,5 Likvida medel vid periodens/årets början 131,9 564,3 80,5 298,0 223,5 298,0 Likvida medel vid periodens/årets slut 73,7 223,5 73,7 223,5 73,7 80,5 ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 14 SEGMENTRAPPORTERING FÖRVALTNINGS-OBJEKT PÅGÅENDE PROJEKT OFÖRDELADE POSTER KONCERNEN 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Mkr jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 351,2 325,9 0,5 1,6 0,0 0,0 351,7 327,5 Fastighetskostnader -108,4 -98,1 -1,1 -1,7 -0,0 -0,0 -109,5 -99,9 Driftsöverskott 242,8 227,8 -0,6 -0,2 0,0 0,0 242,2 227,7 Central administration -14,5 -12,1 -29,5 -26,5 - - -44,0 -38,6 Resultat från joint ventures - - - - -2,2 -31,1 -2,2 -31,1 - varav förvaltningsresultat - - - - -3,2 0,2 -3,2 0,2 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter - - - - 1,0 -31,3 1,0 -31,3 Räntenetto -112,1 -97,2 -1,5 -0,4 -58,8 -41,1 -172,4 -138,6 Förvaltningsresultat 116,2 118,5 -31,6 -27,0 -61,0 -72,2 23,5 19,3 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -36,5 -221,7 -2,6 -241,8 -0,0 0,0 -39,1 -463,5 Fastigheter, realiserade -33,8 -18,8 -1,2 0,4 -0,0 0,0 -35,0 -18,4 Andelar i andra bolag - - - - 4,0 - 4,0 - Derivat -10,9 - - - -74,3 -7,4 -85,2 -7,4 Resultat före skatt 35,0 -121,9 -35,5 -268,4 -131,3 -79,5 -131,7 -469,9 Aktuell skatt - - - - - - -0,2 -0,1 Uppskjuten skatt - - - - - - -15,3 98,8 Periodens resultat - - - - - - -147,3 -371,2 BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar 8 392,0 8 253,6 1 069,8 1 139,3 196,9 365,2 9 658,7 9 758,2 Omsättningstillgångar 56,1 157,9 8,4 93,4 195,8 191,2 260,3 442,5 Summa tillgångar 8 448,2 8 411,5 1 078,2 1 232,7 392,7 556,4 9 919,0 10 200,7 Långfristiga skulder 3 193,0 3 704,2 505,9 506,0 403,1 587,2 4 102,0 4 797,4 Kortfristiga skulder 2 734,3 2 091,0 86,2 226,2 820,0 551,5 3 640,5 2 868,7 Summa skulder 5 927,4 5 795,1 592,1 732,2 1 223,1 1 138,8 7 742,6 7 666,1 Totalt eget kapital - - - - - - 2 176,5 2 534,6 Summa eget kapital och skulder - - - - - - 9 919,0 10 200,7 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 15 KONCERNENS NYCKELTAL 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Antal bostäder i förvaltning 5 098 5 126 5 098 5 126 5 098 5 159 Antal bostäder i produktion - 368 - 368 - 253 Antal bostäder i projekt 3 648 3 673 3 648 3 673 3 648 3 618 Totalt antal bostäder 8 746 9 167 8 746 9 167 8 746 9 030 Uthyrbar yta bostadsfastigheter, tkvm 153,9 152,1 153,9 152,1 153,9 154,3 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,3 33,3 32,3 33,3 32,3 32,8 Total uthyrbar yta, tkvm 186,2 185,4 186,2 185,4 186,2 187,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,8 97,2 94,0 97,4 94,7 97,3 Överskottsgrad, % 70,7 73,3 68,9 69,5 68,1 68,6 Kassaflöden från investeringsverksamhet, Mkr Investeringar i ny-, till- och ombyggnad -11,9 -81,6 -38,4 -234,0 -108,8 -304,4 Förvärv -373,5 0,3 -372,9 -304,5 -1 040,4 -972,0 Avyttringar 30,0 -13,3 502,2 1 262,1 1 080,0 1 839,9 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % - - - - -14,4 -22,8 Soliditet, % 21,9 24,8 21,9 24,8 21,9 23,4 Belåningsgrad, % 67,1 65,2 67,1 65,2 67,1 66,7 Belåningsgrad netto, % 66,9 64,4 66,9 64,4 66,9 66,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,1 3,2 4,1 3,2 4,1 3,2 Räntetäckningsgrad 12 månader, ggr - - - - 1,4 1,5 Räntebindningstid, antal månader 12 21 12 21 12 20 Kapitalbindningstid, antal månader 13 20 13 20 13 19 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800,0 1 804 800 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800,0 1 804 800 Total utdelning preferensaktier, Mkr 0,0 9,0 9,0 27,1 18,0 36,1 Utdelning per preferensaktie, kr 0,00 5,00 5,00 15,00 10,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,12 -0,15 -0,22 -0,46 -0,91 -1,14 Resultat per stamaktie, kr -0,72 -1,99 -2,21 -5,00 -4,38 -7,17 Justerat resultat per stamaktie, kr -0,72 -1,99 -2,21 -5,00 -4,38 -7,17 Eget kapital, Mkr 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 357,4 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 207,6 1 565,7 1 207,6 1 565,7 1 207,6 1 388,5 Eget kapital per stamaktie, kr 14,06 18,23 14,06 18,23 14,06 16,17 NRV, Mkr 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 675,7 NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 706,9 NRV per stamaktie, kr 18,94 21,01 18,94 21,01 18,94 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie (12 månader), % - - - - -9,8 -29,3 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 16 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Rörelsens intäkter 14,7 14,8 47,7 48,8 62,2 63,3 Rörelsens kostnader -25,2 -24,1 -83,9 -79,7 -111,3 -107,1 Rörelseresultat -10,5 -9,2 -36,2 -30,9 -49,1 -43,8 Resultat från finansiella poster -65,1 -12,5 -72,8 -24,8 -167,3 -119,3 Resultat efter finansiella poster -75,6 -21,7 -109,0 -55,7 -216,4 -163,1 Bokslutsdispositioner - - - - 22,9 22,9 Resultat före skatt -75,6 -21,7 -109,0 -55,7 -193,5 -140,2 Skatt 10,0 0,9 10,4 -3,3 33,5 19,7 Periodens/årets resultat -65,6 -20,8 -98,5 -59,0 -160,0 -120,5 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 2,9 4,3 3,9 Materiella anläggningstillgångar 2,4 2,6 2,5 Finansiella anläggningstillgångar 2 211,1 2 380,4 2 284,4 Anläggningstillgångar 2 216,4 2 387,3 2 290,8 Omsättningstillgångar 1 796,7 1 883,7 1 928,5 SUMMA TILLGÅNGAR 4 013,1 4 271,0 4 219,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 547,9 547,9 547,9 Fritt eget kapital 601,0 806,1 733,2 Summa eget kapital 1 149,0 1 354,1 1 281,1 Långfristiga skulder 432,2 722,5 404,9 Kortfristiga skulder 2 431,9 2 194,4 2 533,2 Summa skulder 2 864,1 2 916,9 2 938,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 013,1 4 271,0 4 219,3 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 17 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2024. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Hyresintäkter och uthyrningsgrad Hyresintäkterna ökade under perioden till 351,7 Mkr (327,5). Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 7,4 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94,0 procent (97,4). Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till högre hyresnivåer jämfört med samma period 2023. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,2 procent varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med -0,5 procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 186,2 tkvm den 30 september 2024 jämfört med 185,4 tkvm den 30 september 2023, vilket innebär en förändring med 0,4 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 30 september 2024 uppgick, på årsbasis, till 485,3 Mkr (448,9), vilket motsvarar en tillväxt om 8,1 procent. Utveckling intäkter 2024 2023 Mkr jan-sep jan-sep Förändring, % Studentbostäder 178,3 155,6 14,6 Hyresbostäder 121,1 123,3 -1,8 Samhällsfastigheter 52,2 48,6 7,6 Totala intäkter 351,7 327,5 7,4 Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till -109,5 Mkr (-99,9), vilket motsvarade en ökning om 9,6 procent. Ökningen är en följd av att K2A under föregående period erhöll elstöd om 3,4 Mkr samt generella prisökningar. Fastighetskostnader jan-sep 2024 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -36,1 -25,0 -6,7 -67,7 Underhåll -6,6 -3,4 -2,8 -12,7 Fastighetsskatt -1,5 -0,5 -0,0 -1,9 Avskrivningar - -1,3 - -1,3 Direkta fastighetskostnader -44,1 -30,1 -9,5 -83,6 Fastighetsadministration -25,9 Totala fastighetskostnader -109,5 Fastighetskostnader jan-sep 2023 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -34,3 -24,8 -6,9 -65,9 Underhåll -3,8 -2,9 -1,8 -8,5 Fastighetsskatt -1,6 -0,9 -0,0 -2,5 Avskrivningar - -1,1 - -1,1 Direkta fastighetskostnader -39,6 -29,7 -8,7 -78,1 Fastighetsadministration -21,8 Totala fastighetskostnader -99,9 Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -82,4 Mkr (-76,9) vilket mot-svarar en ökning med 7,1 procent. Ökningen är en följd av att K2A under föregående period erhöll elstöd om 3,4 Mkr samt generella prisökningar. Driftskostnader i jämförbart bestånd ökade med 3,1 procent. Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -25,9 Mkr (-21,8). Under perioden har ett vite om -2,8 Mkr samt en garagehyra hänförlig till 2023 om -0,7 Mkr belastat fastighetsadministration. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet var under perioden 242,2 Mkr (227,7), vilket motsvarade en ökning med 6,4 procent. Överskottsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 68,1 procent (67,6). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till -44,0 Mkr (-38,6), vilket motsvarade en ökning av kost-naderna med 14,0 procent. Juridiska kostnader i samband med refinansieringar belastade central administration med 1,0 Mkr under perioden. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 6,0 Mkr (6,0) för projektlednings-tjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av central administration. De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till -14,5 Mkr (-12,1) respektive -29,5 Mkr (-26,5). Resultat från joint ventures Resultatandelen under perioden uppgick till -2,2 Mkr (-31,1). Värdeförändringar i joint ventures uppgick till 1,0 Mkr (-31,3). Räntenetto Räntenettot uppgick till -172,4 Mkr (-138,6). Jämfört med motsvarande period föregående år har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. Räntenettot har under perioden belastats med transaktionskostnader om 9,4 Mkr i samband med förlängningen av K2A:s MTN-obligationer. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 4,1 procent (3,2). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,4 (1,6). ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 18 Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -39,1 Mkr (-463,5). Orealiserade värdeförändring fastigheter 2024 2023 Mkr jan-sep jan-sep Förvaltningsobjekt -36,5 -221,7 Pågående projekt -2,6 -241,8 Totala värdeförändringar -39,1 -463,5 Totalt i procent av ingående balans -0,4 -4,6 K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 4 058 Mkr (3 575). Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till -85,2 Mkr (-7,4). Aktuell och uppskjuten skatt Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,2 Mkr (-0,1). Uppskjuten skatt uppgick till -15,3 Mkr (98,8) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla räntor samt återförda skattemässiga underskott. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 30 september 2024 till 397,7 Mkr (387,3). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Mkr 2024-09-30 2023-09-30 Fastigheter 537,1 492,2 Underskottsavdrag -81,4 -80,4 Obeskattade reserver 0,6 0,7 Derivat -6,4 28,5 Övriga poster 0,4 0,4 Summa 450,4 441,4 Skatteverket har beslutat att K2A ska påföras 11,9 Mkr i omvärderad utgående moms (inklusive skattetillägg) för räkenskapsåret 2021. K2A delar inte Skatteverkets bedömning och har överklagat beslutet. Övrig information Organisation och medarbetare Vid periodens slut var totalt 38 personer (54) anställda i K2A. 38 medarbetare (48), varav 14 kvinnor (19), arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Väsentliga transaktioner med närstående under perioden Koncernen fakturerades under perioden projektlednings-tjänster av Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt 0,3 Mkr (4,3), varav 0,3 Mkr (3,9) fakturerats moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Hinderbanan (Gävle) ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 19 FINANSIERING Riskbegränsningar K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser: § Belåningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt understiga 1,5 gånger. Tillgångar och eget kapital K2A hade den 30 september 2024 tillgångar till ett värde om 9 919 Mkr (10 201), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 9 155 Mkr (9 011). Likvida medel uppgick per balansdagen till 74 Mkr (223). Eget kapital uppgick till 2 176 Mkr (2 535). Räntebärande skulder Den 3 oktober 2024 emitterade K2A gröna seniora icke säkerställda obligationer om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och löper på fyra år. Efter amorteringar av MTN-obligationer om totalt 900 Mkr under oktober och november 2024 återstår endast 200 Mkr av MTN-obligationerna. K2A hade den 30 september 2024 räntebärande skulder (exklusive leasingskulder) om 6 658 Mkr (6 651). Belåningsgrad netto för koncernen uppgick till 66,9 procent (64,4). Den genomsnittliga räntenivån uppgick vid periodens utgång till 4,1 procent (3,2). Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 12 månader (21) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 13 månader (20). Proforma effekter på räntebindning, kapitalbindning och genomsnitts-ränta av genomförda transaktioner framgår i not 4 Händelser efter balansdagen. K2A har ränteswapavtal om 4 058 Mkr (3 575). Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 81,8 Mkr (70,3). Periodiserade transaktionskostnader om 17,5 Mkr (8,7) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntestruktur Mkr Andel, % Fasträntelån 1 430 21 Räntesäkrade lån 4 058 61 Lån med rörlig ränta 1 188 18 Summa 6 676 100 Ränteswappar löptid Nominellt belopp, Mkr Fast räntenivå (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 683 1,33 2028 475 0,21 Summa/snitt 4 058 1,02 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING PER BOKSLUTSDAGEN Räntebindning Kapitalbindning, Mkr Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym Utnyttjat Ej utnyttjat Rörlig 1 188 6,08 – – – 2024 20 10,00 1 172 1 172 – 2025 3 018 3,61 3 500 3 500 – 2026 1 974 3,79 1 654 1 654 – 2028 475 3,12 350 350 – Summa/genomsnitt 6 676 4,09 6 676 6 676 - GRÖNA OBLIGATIONSLÅN OCH HYBRIDOBLIGATIONSLÅN PER BOKSLUTSDAGEN Seniora icke säkerställda, gröna obligationer Emissions- datum Förfallo- datum Tid till förfall, år Nom. belopp, Mkr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % MTN 101 (lång del) 2021-06-01 2025-09-01 0,9 255 Stibor 3M 7,00 10,32 MTN 101 (kort del) 2021-06-01 2024-12-30 0,2 145 Stibor 3M 7,00 10,32 MTN 102 (lång del) 2021-10-01 2026-07-01 1,8 255 Stibor 3M 3,00 6,72 MTN 102 (kort del) 2021-10-01 2024-12-30 0,2 145 Stibor 3M 3,00 6,72 MTN 103 (lång del) 2022-03-18 2026-03-18 1,5 191 Stibor 3M 4,40 7,67 MTN 103 (kort del) 2022-03-18 2024-12-30 0,2 109 Stibor 3M 4,40 7,67 Totalt emitterat belopp 1 100 Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 (First Call Date) 450 Stibor 3M 5,95 9,60 Eget kapital, Mkr Genomsnittlig ränta, % Räntebindningstid, månader ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 20 NOTER Not 1 Redovisningsprinciper K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrappor-tering. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport enligt årsredovisningslagens 9 kapitel. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovis-ningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Not 2 Förvaltningsfastigheter Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut av oberoende fastighetsvärderare. Känslighetsanalys avse-ende redovisade värden finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidan 22. För ytterligare information om K2A:s värderingsmetod se not 15 i årsredovisningen för 2023. Fastighetsrelaterade antaganden – värdering Nyckeltal, % 2024-09-30 2023-09-30 Diskonteringsränta bostäder 6,4 6,2 Diskonteringsränta samhällsfastigheter 8,0 7,7 Direktavkastningskrav Bostäder 4,2 4,0 Samhällsfastigheter 6,0 5,5 Vägt genomsnitt 4,4 4,2 Fastighetsbeståndets värde har minskat med 50,9 Mkr jämfört med den 31 december 2023. Under perioden har 112,0 Mkr (1 341,5) överförts (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter och pågående projekt inkluderas nyttjanderättsvärdet av tomträttsavtal, hyreskontrakt och övriga nyttjanderätter, i enlighet med IFRS 16, med 188,1 Mkr (141,8). Nyttjanderätters påverkan har exkluderats i beräkning av fastighetsbeståndets värdeförändring. Förändring av fastighetsbeståndet jan-sep 2024 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 368,4 757,0 9 125,4 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag 474,4 -0,7 473,8 Försäljningar -506,8 1,9 -504,9 Investeringar 11,5 23,3 34,9 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 2,7 96,8 99,6 Värdeförändringar Orealiserade -17,0 -2,6 -19,6 Realiserade -33,8 -1,2 -35,0 Nyttjanderättstillgångar -19,4 - -19,4 Omklassificering 112,0 -112,0 - Fastighetsbestånd i slutet av perioden 8 392,0 762,6 9 154,6 Förändring av fastighetsbeståndet jan-sep 2023 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings- objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 369,0 1 780,7 10 149,7 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag - 313,1 313,1 Försäljningar -1 260,2 -11,3 -1 271,6 Investeringar 8,9 257,9 266,8 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 34,9 - 34,9 Värdeförändringar Orealiserade -207,9 -241,8 -449,7 Realiserade -18,8 0,4 -18,4 Nyttjanderättstillgångar -13,8 - -13,8 Avskrivningar - - - Omklassificering 1 341,5 -1 341,5 - Fastighetsbestånd i slutet av perioden 8 253,7 757,4 9 011,1 Not 3 Övriga upplysningar K2A:s bolagsordning stipulerar att utdelning om 20 kr per preferensaktie och år ska betalas till preferensaktieägare. Vid årsstämman 2024 beslutades inte om någon utdelning vilket lett till att det uppstått en kumulativ rätt till utdelning för preferensaktieägarna. Rätten uppgick per bokslutsdagen till 18,4 Mkr inklusive upplupen ränta om 0,4 Mkr. ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 21 Not 4 Väsentliga händelser efter periodens utgång Den 10 juli ingick K2A avtal om att ingå i ett joint venture tillsammans med Slättö. Parterna har gemensamt inflytande över det samägda bolaget. Tillträde genomfördes den 1 oktober 2024 och frigjorde 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför Stockholm. Överens-kommet fastighetsvärde uppgick till 3 121 Mkr och hyresvärdet uppgår till 188 Mkr. Slättö erhöll 40 procent av aktiekapitalet och 50 procent av rösterna i det samägda bolaget genom att erlägga 660 Mkr i preferenskapital som löper med rätt till en avkastning om 14 procent per år. K2A behåller 60 procent av aktiekapitalet och 50 procent av rösterna i JV-bolaget. De fastigheter som överlåts till JV-bolaget konsolideras inte i K2A:s räkenskaper från och med den 1 oktober 2024, utan redovisas framöver som andelar i joint ventures. Affären innebär en tydlig förstärkning av K2A:s nyckeltal. Proforma per balansdagen, rensat från fastigheterna som ingår i denna transaktion, beräknas K2A:s belåningsgrad netto uppgå till 57,6 procent. K2A kommer fortsatt att utföra teknisk och ekonomisk förvaltning av fastigheterna. Den 3 oktober emitterade K2A gröna seniora icke säkerställda obligationer om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3 oktober 2028. Den 22 oktober, 31 oktober samt 7 november genomförde K2A tre amorteringar av utestående obligationer inom K2A:s MTN-program. MTN 101 och MTN 103 återbetalades i sin helhet och MTN 102 återbetalades till hälften. Efter amorteringarna återstår 200 Mkr i utestående skuld avseende obligation MTN 102. Samtliga amorteringar gjordes till 103 procent av nominellt belopp. Proforma, med hänsyn taget till frånträdet av studentfastigheterna till K2A:s och Slättös JV-bolag, nyemitterad obligation samt amorteringar av MTN-obligationer, ökar kapitalbindningen från 13 till 19 månader och räntebindningen från 12 till 15 månader. Givet dessa justeringar skulle K2A:s genomsnittsränta sjunka från 4,1 till 3,7 procent. Den 25 oktober ingick K2A och SBB:s joint venture avtal om att avyttra ett häktesprojekt i Västerås till Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Försäljningen avser ett projekt i Västerås för utveckling av 34 600 kvm uthyrbar area som efter färdigställande kommer hyras av Kriminalvården. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 Mkr och K2A:s andel av transaktionen bedöms, vid frånträde, frigöra cirka 300 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 22 MÖJLIGHETER OCH RISKER Möjligheter och risker i kassaflödet K2A:s kassaflöde påverkas främst av utvecklingen av förvaltningsresultatet samt investeringsverksamheten. Förvaltningsresultatet påverkas i sin tur främst av utvecklingen av hyresvärdet, uthyrningsgrad, fastighets-kostnader samt räntekostnader. Känslighetsanalys - kassaflödet1 Effekt på Förändring kassaflödet, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 23,8 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 4,9 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 12,9 Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 12,9 1) Hyresintäkter, uthyrningsgrad och fastighetskostnader beräknas på de senaste 12 månadernas utfall. Känslighetsanalys för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiell risk K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna, utryckt i kronor, om räntan förändras med en (1) procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av förfallande lån försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt betala räntor och amorteringar. K2A:s tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Redovisat värde på fordringar, likvida medel, leverantörs-skulder, räntebärande skulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av realiserbart verkligt värde. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser, ökade fastighetskostnader, projektstyrning samt risker relaterade till pandemier är de operativa risker K2A har identifierat och beskriver till-sammans med hantering av riskerna i bolagets senaste årsredovisning. Möjligheter och risker i fastigheternas värde K2A redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultat-räkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K2A, haft betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Väsentlig icke observerbar indata för värdering till verkligt värde Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 840 3 620 Aktuell hyra, kr/kvm 2 089 2 617 Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,8 e.t. Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,7 Aktuell vakans, % 5,3 2,3 Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 2 333 2 697 Diskonteringsränta, % 8,0 6,4 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,3 Känslighetsanalys värdeförändringar, Mkr1 Förändring Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5% +/- 24 +/- 253 Förväntad långsiktig vakans +/- 3% -/+ 15 -/+ 152 Förväntade fastighetskostnader +/- 5% -/+ 3 -/+ 60 Diskonteringsränta +/- 0,25 % -22/+23 -186/+193 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde +/- 0,25 % -16/+18 -214/+242 1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller projektledning, hyres-administration samt koncern- och bolagsredovisning. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kredit-marknaden, såsom upplåning och finansiell riskhantering, samt ansvarar för rapportering och information till aktiemarknaden. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet vilket innebär att moder-bolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 23 AKTIEN OCH ÄGAREBolaget har fyra olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A be-rättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie. Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på NASDAQ Stockholms huvudlista sedan 20 juni 2019. STÖRSTA AKTIEÄGARE VID PERIODENS UTGÅNG Preferens- Totalt antal % av totalt % av totalt A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier antal aktier antal röster Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7 Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3 Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8 Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7 SEB Fonder – 5 068 480 – – 5 068 480 5,8 2,8 Nordea Försäkring – 4 728 067 – 9 249 4 737 316 5,4 2,6 Verdipapirfondet Odin Eiendom – 3 588 364 – – 3 588 364 4,1 2,0 Ludwig Holmgren 762 000 1 192 819 – – 1 954 819 2,2 4,8 Swedbank Försäkring – 1 590 344 – 47 221 1 637 565 1,9 0,9 Avanza Pension – 1 172 585 – 172 931 1 345 516 1,5 0,7 Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6 Swedbank Fonder – 1 000 000 – – 1 000 000 1,1 0,5 SEB Försäkring – 977 000 – 2 725 979 725 1,1 0,5 Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5 Handelsbanken Liv – 771 871 – 2 120 773 991 0,9 0,4 Nordnet Pension – 666 286 – 32 679 698 965 0,8 0,4 LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3 Mitaka Investment – 570 000 – 10 000 580 000 0,7 0,3 Ålandsbanken – 426 631 – 1 912 428 543 0,5 0,2 Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2 Övriga – 7 131 406 – 1 381 856 8 513 262 9,7 4,6 Summa 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 24 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de dotterbolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 13 november 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Sten Gejrot Styrelseordförande Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Johan Knaust Vd och styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot Johan Ljungberg Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. GRANSKNINGSRAPPORT Till styrelsen i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr 556943-7600 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings-lagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 13 november 2024 KPMG AB Fredrik Sjölander Auktoriserad revisor ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 25 DEFINITIONERAvkastning på eget kapital Periodens resultat (för de senaste 12 måna-derna) i procent av eget kapital per balans-dagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avrundningar Då belopp har avrundats till Mkr kan det uppstå avvikelser vid summeringar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belånings-grad används för att belysa K2A:s finansiella risk. Belåningsgrad netto Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-avkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastig-heterna värderas. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighets-kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital per stamaktie Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balans-dagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stam-aktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. NRV Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. NRV hänförligt till stamaktieägare NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybrid-obligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. NRV hänförligt till stamaktie-ägare anges för att förtydliga hur stor andel av NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybrid-obligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. NRV per stamaktie NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeför-ändringar (värdeförändringar från joint ventures ingår dock). Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyres-värde används för att belysa koncernens intäktspotential. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redo-visningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. Justerat resultat per stamaktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktie-utdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stam-aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing reducerad med likvida medel. Resultat per stamaktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie-ägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS. Räntebärande skuld exklusive leasing Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Räntetäckningsgrad MTN-program Samma definition som Räntetäckningsgrad, med tillägg att aktiverade lånekostnader, hänförliga till skriftliga förfaranden överenskomna den 29 maj 2024, elimineras i räntenettot. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i för-hållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-er (för de senaste 12 månaderna). Över-skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 26 AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller Årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Se föregående avsnitt för definitioner och syften med nyckeltalen. 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat 0,4 7,7 23,5 19,3 -14,5 -18,8 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -27,1 -18,0 -36,1 Kostnad hybridobligation -10,9 -11,2 -33,6 -31,4 -45,1 -42,9 Justerat förvaltningsresultat -10,6 -12,6 -19,1 -39,2 -77,7 -97,8 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,12 -0,15 -0,22 -0,46 -0,91 -1,14 Resultat per stamaktie (IFRS-mått) Resultat efter skatt -51,1 -150,6 -147,3 -371,2 -313,0 -536,9 Utdelning preferensaktier - -9,0 -9,0 -27,1 -18,0 -36,1 Kostnad hybridobligation -10,9 -11,2 -33,6 -31,4 -45,1 -42,9 Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation -62,0 -170,8 -190,0 -429,6 -376,2 -615,9 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Justerat resultat per stamaktie, kr -0,72 -1,99 -2,21 -5,00 -4,38 -7,17 Resultat per stamaktie, kr -0,72 -1,99 -2,21 -5,00 -4,38 -7,17 Eget kapital per stamaktie Eget kapital 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 357,4 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 207,6 1 565,7 1 207,6 1 565,7 1 207,6 1 388,5 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Eget kapital per stamaktie, kr 14,06 18,23 14,06 18,23 14,06 16,17 NRV per stamaktie NRV 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 706,9 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 NRV per stamaktie, kr 18,94 21,01 18,94 21,01 18,94 19,88 Överskottsgrad Hyresintäkter 117,2 105,8 351,7 327,5 467,8 443,6 Driftsöverskott 82,9 77,5 242,2 227,7 318,6 304,1 Överskottsgrad, % 70,7 73,3 68,9 69,5 68,1 68,6 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, rullande 12 mån -313,0 -645,4 -313,0 -645,4 -313,0 -536,9 Eget kapital utgående balans 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 357,4 Avkastning på eget kapital, % -14,4 -25,5 -14,4 -25,5 -14,4 -22,8 Soliditet Eget kapital 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 357,4 Totala tillgångar 9 919,0 10 200,7 9 919,0 10 200,7 9 919,0 10 058,2 Soliditet, % 21,9 24,8 21,9 24,8 21,9 23,4 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 27 AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL FORTSÄTTNING 2024 2023 2024 2023 2023 okt- 2023 Mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 2024 sep jan-dec Räntebärande skuld exklusive leasing Långfristiga räntebärande skulder 3 386,5 4 161,6 3 386,5 4 161,6 3 386,5 4 644,5 Långfristiga leasingskulder 264,0 194,4 264,0 194,4 264,0 190,7 Kortfristiga räntebärande skulder 3 271,9 2 489,6 3 271,9 2 489,6 3 271,9 2 063,9 Kortfristiga leasingskulder 36,6 33,3 36,6 33,3 36,6 34,7 Räntebärande skuld 6 959,0 6 878,9 6 959,0 6 878,9 6 959,0 6 933,7 Leasingskulder -300,6 -227,7 -300,6 -227,7 -300,6 -225,3 Räntebärande skuld exklusive leasing 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 708,3 Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 708,3 Likvida medel -73,7 -223,5 -73,7 -223,5 -73,7 -80,5 Nettoskuld 6 584,7 6 427,7 6 584,7 6 427,7 6 584,7 6 627,8 Belåningsgrad Räntebärande skuld exklusive leasing 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 651,2 6 658,3 6 708,3 Totala tillgångar 9 919,0 10 200,7 9 919,0 10 200,7 9 919,0 10 058,2 Belåningsgrad, % 67,1 65,2 67,1 65,2 67,1 66,7 Belåningsgrad netto Nettoskuld 6 584,7 6 427,7 6 584,7 6 427,7 6 584,7 6 627,8 Totala tillgångar minus likvida medel 9 845,3 9 977,2 9 845,3 9 977,2 9 845,3 9 977,7 Belåningsgrad netto, % 66,9 64,4 66,9 64,4 66,9 66,4 Räntetäckningsgrad, 12 månader Driftsöverskott - - - - 318,6 304,1 Centrala administrationskostnader, förvaltning - - - - -17,9 -15,5 Räntenetto - - - - -221,6 -187,9 Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger - - - - 1,4 1,5 Räntetäckningsgrad MTN-program, 12 månader Driftsöverskott - - - - 318,6 - Centrala administrationskostnader, förvaltning - - - - -17,9 - Räntenetto - - - - -221,6 - Återföring aktiverade lånekostnader - - - - 9,4 - Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger - - - - 1,4 - NRV Eget kapital 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 534,6 2 176,5 2 357,4 Derivat -31,5 -203,5 -31,5 -203,5 -31,5 -116,7 Uppskjuten skatt 450,4 441,4 450,4 441,4 450,4 435,0 NRV 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 772,5 2 595,3 2 675,7 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 803,6 1 626,4 1 706,9 Tillväxt NRV per stamaktie, 12 månader IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - - - 21,01 28,12 UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - - - 18,94 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie, % - - - - -9,8 -29,3 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 28 KALENDARIUM FINANSIELLA RAPPORTER OCH BOLAGSHÄNDELSER Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025 Årsredovisning 2024 3 april 2025 Delårsrapport Q1 januari – mars 2025 24 april 2025 Årsstämma 24 april 2025 Delårsrapport Q2 januari-juni 2025 18 juli 2025 Delårsrapport Q3 januari-september 2025 12 november 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 För ytterligare information vänligen kontakta: Johan Knaust, vd, 070740 04 50, johan.knaust@k2a.se Christian Lindberg, vice vd, 0707-23 39 48, christian.lindberg@k2a.se Ola Persson, CFO, 0708-32 99 93, ola.persson@k2a.se Denna information är sådan information som K2A Knaust & Andersson AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoner försorg, för offentliggörande den 13 november 2024. K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm, info@k2a.se, www.k2a.se, org.nr 5569437600