FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
Bokslutskommuniké januari - december 2023 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Q4
===== SIDA 2 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 2
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023 OKT-DEC 2023 § Hyresintäkterna uppgick till 116,1 Mkr (105,0) § Driftsöverskottet uppgick till 76,5 Mkr (64,6) § Förvaltningsresultatet uppgick till -38,1 Mkr (-13,1) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -18,5 Mkr (-303,7) § Resultat efter skatt uppgick till -165,7 Mkr (-274,3) och resultat per stamaktie uppgick till -2,17 kr (-3,40)
JAN-DEC 2023 § Hyresintäkterna ökade till 443,6 Mkr (374,7) § Driftsöverskottet uppgick till 304,1 Mkr (243,0) § Förvaltningsresultatet uppgick till -18,8 Mkr (127,6) § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -500,4 Mkr (1,5) § Periodens resultat efter skatt uppgick till -536,9 Mkr (159,1) och resultat per stamaktie uppgick till -7,17 kr (1,08) § Totalt antal bostäder i förvaltning uppgick vid periodens slut till 5 159 (5 012) § Styrelsen avser föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas per stamaktie (0,15 kr). Styrelsen avser föreslå årsstämman att utdelning till preferensaktieägare lämnas i enlighet med bolagsordningen, vilket innebär kvartalsvis utdelning om 5,00 kr per preferensaktie (sammanlagt 20,00 kr per år). Antal bostäder i fastighets- och projektportfölj Fastighetsvärde NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare 9 030 st 9 125 Mkr 1 707 Mkr 2023 2022 2023 2022 NYCKELTAL, MKR okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 116,1 105,0 443,6 374,7 Driftsöverskott 76,5 64,6 304,1 243,0 Förvaltningsresultat -38,1 -13,1 -18,8 127,6 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -18,5 -303,7 -500,4 1,5 Resultat efter skatt -165,7 -274,3 -536,9 159,1 Antal bostäder i förvaltning 5 159 5 012 5 159 5 012 Antal bostäder i produktion 253 1 348 253 1 348 Antal bostäder i projekt 3 618 3 517 3 618 3 517 Totalt antal bostäder 9 030 9 877 9 030 9 877 Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8 66,4 63,8 Räntetäckningsgrad 12 mån, ggr – – 1,5 1,8 NRV (långsiktigt substansvärde) 2 675,7 3 383,5 2 675,7 3 383,5 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 706,9 2 414,3 1 706,9 2 414,3 NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12 19,88 28,12 Tillväxt NRV per stamaktie, % – – -29,3 0,7 Antal tillförda bostäder i förvaltning, netto (senaste 12 mån) Hyresvärde fastigheter under förvaltning Förändring driftsöverskott 12 mån sedan föregående år
147 st 475 Mkr 25 %
===== SIDA 3 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 3
HÄNDELSER
K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping vann Studentbostadspriset 2023. Efter att ha varit nominerade alla tre år som priset funnits blev det tredje gången gillt för K2A.
Q3
Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson (KD) besökte K2A:s studentbostäder i Barkarbystaden i Järfälla. Ministern träffade studenter som tack vare bygget av nya studentbostäder kunnat flytta till Stockholmsregionen för att studera och fick även se konkreta exempel på K2A:s prisbelönta hållbarhetsarbete.
K2A lanserade ett uppdaterat grönt finansiellt ramverk samt ett uppdaterat ramverk för gröna aktier. De nya ramverken innebär högre hållbarhetskrav och en tydligare koppling till EU:s gröna taxonomi än tidigare.
Q1 K2A lanserade Den gröna fastighetspodden, en egen podd med fokus på vad som är aktuellt i bolaget och på fastighetsmarknaden generellt. 17/2
15/3
26/1
§ K2A ingick avtal om att avyttra sex fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 1 095 Mkr. Fyra fastigheter frånträddes den 31 maj 2023 och två fastigheter den 1 december 2023. Sammantaget förstärktes K2A:s likviditet med 400 Mkr. § K2A ingick avtal om att avyttra fyra fastigheter i Växjö med ett underliggande fastighetsvärde om 650 Mkr. Fastigheterna frånträddes den 30 juni 2023. Sammantaget förstärktes K2A:s likviditet med 235 Mkr. § Region Gotland tog beslut om att ta fram en ny detaljplan, som innebär att K2A får möjlighet att bygga fler permanenta studentbostäder i Visby.
Q2
K2A ingick avtal med Akademiska Hus som innebär att K2A tar över uthyrning och förvaltning av 199 studentbostäder i Luleå.
24/5
28/6
K2A anordnade Almedalens grönaste scen för bostadsdebatt under politikerveckan i Visby.
Diskusen (Växjö)
K2A återbetalade obligationslån om 400 Mkr, finansierat med egna likvida medel. De första hyresgästerna flyttade in i K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping. Huset består av 90 studentbostäder och 22 trygghetsboenden. Vid terminsstart var 99,8 procent av K2A:s studentbostäder uthyrda. 30/8
1/9
28/8
Q4 GRESB, världens största hållbarhetsrankning för fastighetsbolag, gav K2A fem av fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på andra plats bland världens samtliga börsnoterade bostadsbolag.
17/10
§ Två markanvisningar erhölls för 120 hyresbostäder på Tellusborgsvägen i Midsommarkransen i Stockholm. § K2A ingick avtal om att avyttra fastigheten Umeå Äppellunden 1, med ett underliggande fastighetsvärde om 135,7 Mkr. Fastigheten frånträddes den 19 december 2023. K2A meddelade att samtliga av bolagets fastigheter är klimatriskinventerade. 1/11
24/1
2024
===== SIDA 4 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 4
Vd-ord2022 var ett av de mest omskakande åren på länge och globalt sett har 2023 inte varit mycket ljusare. Den omvärldskris som utlöstes för två år sedan har snarast eskalerat och säkerhetsläget i världen är osäkrare än på länge. Människor och marknader i Europa påverkas direkt av krig både på och i anslutning till vår kontinent. På K2A etablerade vi tidigt en plan för att anpassa oss till de förändrade marknadsförutsättningarna och vi har de senaste två åren hållit oss till planen på alla nivåer. Tillsammans med det arbete vi genomför under 2024 gör det att jag ser med tillförsikt på framtiden. Den viktigaste pusselbiten i vår plan är de försäljningar vi genomfört för att stärka balansräkning, finansiella nyckeltal och kassaflöde samt för att frigöra kapital för framtida investeringar. Under december månad sålde vi vår elfte fastighet under 2023, Äppellunden i Umeå. Försäljningen bekräftar det mönster vi sett från tidigare försäljningar: När tiderna är sämre blir marknadens kvalitetskrav tydligare. Det som prioriteras är moderna miljöcertifierade bostäder av hög kvalitet i bra lägen på tillväxtorter – vilket är precis vad K2A:s fastighetsportfölj består av. I pressmeddelandet som skickades i samband med försäljningen i Umeå meddelade vi att det underliggande fastighetsvärdet, 135,7 miljoner kronor, motsvarade 99,8 procent av bokfört värde per senaste delårsrapport. Det fick branschtidningen Fastighetsvärlden att skriva en artikel med rubriken ”Tydligt K2A säljer för 135 miljoner”.
Fastighetsvärlden konstaterade att ”säljer nära bokfört värde” blivit en populär formulering bland många säljande bolag i samband med transaktioner, men att K2A går mot strömmen och anger det förhållandet i exakta tal. Det gjorde vi även vid våra tidigare försäljningar och det är naturligtvis ingen slump. Jag är övertygad om att i dessa tider är tydlighet särskilt viktigt. Framför allt för att visa transparens gentemot marknaden så att den kan utvärdera K2A på ett bra sätt, men också för att bidra med information till en bredare marknadsanalys och dämpa den osäkerhet som många upplever kring fastighetsmarknaden och som inte gynnar någon fastighetsägare. För ett par veckor sedan utsåg juryn till Studentbostadspriset K2A:s studentboende Generatorn i Linköping till 2023 års bästa nya studentboende. Det är tredje gången som priset delas ut och K2A har som enda bolag varit nominerat varje år, men de tidigare två åren har vi fallit på mållinjen. Att vi gång på gång lyfts fram för kvaliteten på våra bostäder är naturligtvis hedrande, men det är framför allt viktigt ur ett affärsmässigt perspektiv eftersom det visar att vi levererar det kunderna efterfrågar.
Perrongen (Stockholm)
===== SIDA 5 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 5
Under de tio år vi byggt yteffektiva lägenheter i trä har vi löpande jobbat med att förbättra utformningen av lägenheterna, genom att göra anpassningar utifrån resultatet av kundundersökningar och dialog med våra målgrupper. Målet är att skapa en högkvalitativ produkt som möjliggör starka hyresintäkter. Att bostäderna utses till Sveriges bästa av en jury bestående av både bransch- och studentföreträdare är ett tecken på att vi lyckats. Ett annat tecken är att vi trots en stor mängd nyproduktion levererar en hög uthyrningsgrad. Inför terminsstart i höstas var 99,8 procent av våra studentbostäder uthyrda och samlat över året var vår ekonomiska uthyrningsgrad för hela beståndet 97,3 procent. På den nu avyttrade fastigheten Äppellunden i Umeå slog vi nytt rekord för kortast tid från publicering till sista avtal tecknades. På två och en halv vecka var alla 83 hyreskontrakt påskrivna och hyresgästerna redo för inflytt. Att vi kan jobba så effektivt är ett resultat av många års arbete för att etablera en smidig digital uthyrningsprocess kombinerat med en rejäl egen bostadskö, som idag rymmer över 125 000 köande. K2A har under fjärde kvartalet refinansierat och utökat banklån om cirka 490 Mkr med en kapitalbindning på tre år. Lånen har räntesäkrats i fem år. Andelen räntesäkrade lån, byggnadskreditiv exkluderade, uppgick per 31 december 2023 till 93 procent. Operativt blev 2023 ett nytt rekordår för K2A. Driftsöverskottet uppgick till 304 miljoner, en ökning med 25 procent jämfört med 2022. Vårt förvaltningsresultat, justerat för värdeförändringar, landade på 57,2 miljoner, jämfört med 55,4 miljoner året innan. Det finns all anledning att anta att driftsöverskott och förvaltningsresultat kommer att bli ännu bättre under 2024.
När vi kliver in i 2024 ser vi att den plan vi la fast tidigt under krisen fortfarande håller. Och vi kommer fortsätta att hålla oss till den. Det betyder sannolikt ytterligare försäljningar under första halvan av året, för att stärka balansräkningen och frigöra kapital för att förverkliga de möjligheter till värdeskapande som ryms inom vår byggrättsportfölj. Det projekt som ligger först i tur är vårt projekt med 250 student- och forskarlägenheter, en förskola och en idrottshall i Slakthusområdet. Idrottshallen kommer att hyras långsiktigt av Stockholms stad och jag vågar påstå att studentlägenheterna sannolikt kommer att bli bland de mest attraktiva i landet. Jag ser att förutsättningarna för en byggstart i Slakthusområdet under 2024 är mycket goda. Under sista kvartalet 2023 och början av 2024 har vi även inlett detaljplanearbetet i våra projekt i Rågsved och Midsommarkransen i södra Stockholm. Två markanvisningar som tydligt visar det förtroende som Stockholms stad har för K2A som samarbetspartner i utvecklingen av Stockholm. Värt att notera är också att dessa projekt inte avser investeringar idag, utan byggstart är planerad till 2027. Det är fokus på Stockholm som gäller för K2A framåt. Detta tack vare kombinationen av att det är här som möjligheterna till värdeutveckling på svensk fastighetsutveckling är som störst och att det är här som K2A har en majoritet av sina 3 498 byggrätter. Med vetskapen om detta och om att vi hittills följt vår plan för de här utmanande åren på ett framgångsrikt sätt ser jag fram emot ett ljusare 2024. Johan Knaust, vd
===== SIDA 6 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 6
DETTA ÄR K2AK2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresrätter för alla typer av boenden. Bolaget utvecklar och erbjuder moderna, funktionella bostäder med effektiv kundnära förvaltning. Affärsidé K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige. Mål Övergripande mål K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Hållbarhetsmål § K2A skall vara klimatpositivt 2027. § K2A skall vara det mest hållbara fastighetsbolaget. § Alla K2A:s förvaltningsfastigheter skall vara certifierade samt klimatriskinventerade. § K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel i sitt boende än genomsnittet i Sverige. Finansiella mål § Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. § NRV (substansvärde) hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. Finansiella riskbegränsningar § Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser.
För att uppnå sina mål ska K2A § Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresrätter. § Fokusera på bra boendelägen, campusnära student-bostäder och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. § Fokusera på nyproduktion av kvalitativa, yteffektiva och funktionella hyresrätter lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer. § Utveckla bostäder i egen regi. Fastighets- och projektportfölj K2A:s verksamhet är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen samt ett antal utvalda universitets- och hög-skoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till 9 030 bostäder, varav 5 159 bostäder i förvaltning, och ett totalt fastighetsvärde per balansdagen om 9 125 Mkr. Antal bostäder per kategori
Hyresbostäder (4 469 bostäder) Studentbostäder (4 393 bostäder) Samhällsfastigheter (168 bostäder) Antal bostäder i fastighets- och projektportföljen
Förvaltning (5 159 bostäder) Pågående projekt i produktion (253 bostäder) Övriga pågående projekt (3 618 bostäder)
9 030
9 030
Antal bostäder
===== SIDA 7 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 7
HÅLLBARHETVärdekedja med låg klimatpåverkan Med fokus på en hållbar planet, rationell produktion och klimateffektivt boende har K2A valt att utveckla bostäder i närproducerat och certifierat svenskt trä som huvudsakligt byggmaterial. K2A bygger för att långsiktigt äga och förvalta sina fastigheter. Det gör det ekonomiskt rationellt att prioritera utrustning och material av hög kvalitet som har lång livslängd och är möjligt att återvinna eller återanvända. Byggnaderna är Svanenmärkta, vilket ger hyresgästerna ett högkvalitativt boende med miljö- och hälsoriktiga, medvetna materialval. I enlighet med K2A:s hållbarhetsstrategi utvecklas och byggs bostäderna med optimerad klimat- och energiprestanda, förutsättningar för hållbara livsstilar samt en bibehållen eller ökad biologisk mångfald. Bolaget arbetar proaktivt och klimatanpassar ny- och ombyggnationer för framtida klimatscenarier och säkerställer att det befintliga fastighetsbeståndet är rustat för framtida klimatutmaningar. I de bostadsprojekt som utvecklas i egen regi monteras solceller på taken med målet att bli självförsörjande på fastighetsel. På flera orter har K2A en bilpool med elbilar enligt det egna konceptet BoBil, vilket är exklusivt för bolagets hyresgäster. Inslag som digitala anslagstavlor i husentréer med realtidsuppdaterade buss- och tågtidtabeller främjar ett klimateffektivt resande. För att underlätta vardagspusslet för hyresgästerna och minska behovet av enskilda bilresor för att handla har kylboxar, dit matkassar kan levereras, installerats i ett antal hus. Färdplan klimatpositivt K2A 2027 K2A:s styrelse godkände under 2023 Färdplan för klimatpositivt K2A 2027. Klimatmål har delats upp mellan olika enheter på bolaget och nu fortsätter arbetet med bland annat analys av data, fortsatt intern förankring och optimering av verksamhetens prestanda. Bolagets hållbarhetspolicy har uppdaterats med hänsyn till färdplanen, en ny rutin med en koldioxidbudget för varje nyproduktionsprojekt har införts och ett samarbete har inletts med Myrspoven för att ytter-ligare optimera bolagets energianvändning med hjälp av AI.
Näst bäst på världens börser enligt GRESB K2A erhöll under 2023 högsta möjliga betyg, fem av fem stjärnor i GRESB, världens största hållbarhetsrankning för fastighetsbolag. Rankningen uppdateras årligen och K2A placerade sig, med 90 av 100 poäng, på andra plats bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen. GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) är ett benchmarkingverktyg som ur ett investerarperspektiv mäter och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighetsbolag. Det används av mer än 170 institutionella och finansiella investerare och omfattar cirka 1 800 fastighetsbolag och fonder från över 70 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbarhetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet, styrning och uppföljning. 100 procent klimatriskinventerat bestånd Under 2023 genomfördes en kompletterande klimatrisk-inventering av K2A:s bestånds utsatthet för framtidens klimatförändringar. Inventeringen utfördes av Sweco och är förenlig med steg 1 i EU-Taxonomin. Inventeringen hjälper bolaget att prioritera objekt för vidare arbete med klimatanpassning och innebär att 100 procent av K2A:s bestånd nu är klimatriskinventerat. Förnyelse av Nasdaq Green Equity Designation K2A förnyade under 2023 sin Nasdaq Green Equity Designation-stämpel. 70 procent av bolagets omsättning, respektive 80 procent av bolagets investeringar, klassades som gröna. Den samlade bedömningen ger K2A:s miljöstyrning betyget Excellent – det högsta betyget.
UPPFÖLJNING GRÖNA RAMVERK GRÖNT RAMVERK FÖR AKTIER, JAN-DEC 2023 Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Hyresintäkter Investeringar (Capex) Fastighetskostnader (Opex)
Gröna fastigheter Övriga fastigheter
===== SIDA 8 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 8
Fördelning av klassificering på fastigheter enligt CICERO Shades of Green Hyresintäkter Investeringar (Capex) Fastighetskostnader (Opex)
Mörkgrön Mellangrön Ljusgrön Gul GRÖNT RAMVERK FÖR FINANSIERING Grön finansiering Allokering investeringar Utveckling grön finansiering, Mkr
Gröna banklån Grön finansiering Gröna banklån Gröna obligationer Gröna hybridobligationer Gröna obligationer Övrig finansiering Gröna hybridobligationer ENERGIEFFEKTIVITET CO2e-utläpp, kg per kvm (scope 1-31) Totala CO2e-utsläpp Energianvändning, År ton kg/kvm kWh/kvm2 2022 Q1 465,4 2,2 39,0 Q2 178,9 0,8 15,6 Q3 104,2 0,4 10,5 Q4 320,7 1,3 30,9 2023 Q1 348,4 1,4 31,5 Q2 187,7 0,7 14,4 Q3 84,6 0,4 11,3 Q4 342,3 1,3 25,9
1) Scope 1 avser verksamhetens direkta utsläpp från källor såsom tjänstebilar och egna värmepannor. Scope 2 avser verksamhetens indirekta utsläpp från köpt energi. Scope 3 avser verksamhetens övriga indirekta utsläpp från källor som exempelvis tjänsteresor. I scope 3 ingår ej hyresgästel och nyproduktionsaktiviteter på kvartalsbasis. För komplett utfall i scope 3, se den senaste årsredovisningen. 2) Från Q1 2023 redovisas energistatistik med normalårskorrigerad fjärrvärme. Historisk energistatistik har uppdaterats enligt samma princip. GRÖNA BYGGNADER Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Totalt Pågående projekt Totalt Svanen 32 2 34 37 71 Miljöbyggnad nybyggnad – Silver 9 – 9 – 9 Miljöbyggnad iDrift – Silver 15 39 54 – 54 – Brons 40 – 40 – 40 Passivhus/annan 3 – 3 – 3 Summa 99 41 140 37 177 Exempel på gröna byggnader – Sundsvall Västern På Västern i Sundsvall har K2A 238 studentlägenheter, belägna intill Mittuniversitetets campus. Här har de boende tillgång till bland annat studentkafé och elbilspool i direkt anslutning till fastigheten. Projektet är producerat i svenskt certifierat trä och ska miljömärkas enligt Svanen.
===== SIDA 9 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 9
FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJK2A:s verksamhet med förvaltningsobjekt och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets och högskoleorter. Förvaltningsobjekten består av totalt 5 159 bostäder och en uthyrbar yta om 187 060 kvm, varav 161 732 kvm avser bostäder.
Förvaltningsobjekt per bokslutsdagen Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Hyresbostäder 1 657 69 295 3 077 3 416 47 197 177 2 451 41 560 134 1 851 Studentbostäder 3 334 76 515 5 401 3 761 45 912 228 2 789 53 650 169 2 061 Samhällsfastigheter 168 15 922 16 850 987 30 111 69 2 119 10 300 60 1 819 Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937 Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftsöverskott uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm/Mälardalen 2 078 70 503 5 885 4 091 53 561 217 2 841 42 547 172 2 248 Universitets - och högskoleorter 2 923 80 785 11 293 3 605 39 153 222 2 406 55 599 161 1 745 Övriga orter 158 10 444 8 150 467 25 116 37 1 977 7 359 30 1 609 Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937 Förvaltningsobjekt per kategori Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Förvaltningsobjekt per kategori Antal förvaltade bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde1, Mkr Hyresvärde, Mkr
Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 1) Fastighetsvärdet avser förvaltningsobjekt. Totalt värde för samtliga förvaltningsfastigheter, det vill säga inklusive verkligt värde av pågående projekt, uppgick per balansdagen till 9 125 Mkr. Skillnaden mellan angivet fastighetsvärde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet förvaltningsobjekt i not 2 förklaras i all väsentlighet av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter samt hyreskontrakt och inventarier som per balansdagen sammanlagt uppgick till 204,9 Mkr. Information om förvaltningsobjekt och pågående projekt i denna rapport är baserad på bedömningar och antaganden avseende ekonomisk uthyrningsgrad, storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte kostnader för fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
5 159
187 060 8 163 475
5 159 187 060 8 163 475
===== SIDA 10 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 10
FÖRVALTNINGSOBJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Förvaltningsobjekt Kommun Kategori1 Färdigställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Per 2023-01-01 Hyresbostäder H 75 393 1 629 176,6 Studentbostäder St 77 873 3 216 217,0 Samhällsfastigheter Sa 31 501 162 65,2 Framtida projektfastigheter Fp 2 416 5 5,1 Summa 187 184 5 012 463,8 Adderade 2023 Justeringar 2023 (förvaltningsobjekt ägda 2022) 275 1 — Bredsand förskola Enköping Sa 1, 2023 880 — 2,5 LSS Oxelösund 2 Oxelösund Sa 2, 2023 455 6 1,8 Sirenen Lund H 2, 2023 3 580 98 8,3 Skrinet Luleå H 2, 2023 4 660 95 8,8 Galaxen Västerås H 2, 2023 6 784 155 17,0 Äppellunden Umeå H 2, 2023 3 852 83 7,4 Diskusen Växjö H 3, 2023 6 949 185 18,8 Generatorn Linköping St, Sa 3, 2023 3 169 112 9,9 Spiran Luleå H 4, 2023 5 424 115 10,6 Summa 36 028 850 84,9 Avyttrade 2023 2023 Q2 – Havsmannen Västerås H 1, 2019 -5 076 -114 -14,2 2023 Q2 – Hinderbanan etapp 2 Gävle H 2, 2021 -4 440 -107 -8,9 2023 Q2 – Brynäs 19:20 Gävle H 3, 2021 -4 847 -138 -11,0 2023 Q2 – Ekologen Växjö H 2018 -5 332 -75 -9,1 2023 Q2 – Soluppgången Växjö H 1, 2022 -4 816 -60 -9,0 2023 Q2 – Skärvet 11 Växjö H 1, 2022 -3 664 -56 -6,4 2023 Q2 – Biologen Växjö H 2, 2022 -4 124 -70 -7,4 2023 Q4 – Äppellunden Umeå H 2, 2023 -3 852 -83 -7,4 Summa -36 151 -703 -73,5 Totalt per balansdagen 187 060 5 159 475,3 1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder, Fp=Framtida projektfastigheter
Skogsbacken (Enköping)
===== SIDA 11 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 11
PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGENPer kategori Uppdelat geografiskt Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter TOTAL FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ PER BOKSLUTSDAGEN Per kategori Uppdelat geografiskt Totalt antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr Totalt antal bostäder Bedömt hyresvärde, Mkr
Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter PÅGÅENDE PROJEKTUTVECKLING I PRIORITERADE OMRÅDEN Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida. Tabellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1. Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde Fastighetsvärde vid färdigställande Investering, Projektvinst Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Totalt Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr Mkr % Studentbostäder 973 22 611 755 23 366 95 4 066 1 968 84 225 1 301 667 51 Hyresbostäder Stockholm 1 022 35 418 1 855 37 273 121 3 245 2 663 71 446 1 949 714 37 Samhällsfastigheter – – 26 480 26 480 80 3 036 1 656 62 537 1 320 336 25 Summa/genomsnitt 1 995 58 029 29 090 87 119 296 3 402 6 287 72 165 4 570 1 717 38 Fördelning per kategori, Mkr Investering (inklusive mark) Projektvinst
Studentbostäder Hyresbostäder Stockholm Samhällsfastigheter
3 871 520 3 871 520
9 030 995 995 9 030
4 570 1 717
===== SIDA 12 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 12
PÅGÅENDE PROJEKT PER BOKSLUTSDAGEN Pågående projekt i produktion Kommun Kategori1 Status2 Bygg- start Färdig- ställt Total yta, kvm Antal bostäder Hyres- värde, Mkr Planeten Västerås H 2, 2021 1, 2024 2 463 62 5,2 Magasinet Norrtälje H 1, 2022 1, 2024 10 785 191 23,1 Summa 13 248 253 28,3 Övriga pågående projekt i prioriterade områden Perrongen Stockholm St 6 2024 2026 6 562 247 Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2024 2026 1 230 — Slakthushallen Stockholm Sa 6 2024 2026 2 130 — Trätornet Stockholm H 5 2025 2027 4 170 115 Stinsen Nynäshamn H 3 2025 2027 6 414 180 Havet Örebro St 6 2025 2027 1 024 36 Korpralen Gotland St 2 2025 2027 1 672 76 Åkroken Sundsvall St 6 2025 2027 1 892 86 Sandstugan Stockholm H 3 2026 2028 4 149 120 Kärnhuset Stockholm St 5 2026 2028 1 958 89 Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200 Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45 Skogsliden Stockholm H 5 2027 2029 3 425 92 Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80 Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95 Majelden Stockholm St 2 2027 2029 1 100 40 Nyborgen Stockholm St 2 2027 2029 2 140 80 Imperiet Stockholm H 2 2027 2030 7 000 188 Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152 Summa 62 371 1 921 Övriga pågående projekt Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187 Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145 Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201 Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240 Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81 Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70 Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213 Summa 46 210 1 137 Total 121 829 3 311
1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder. 2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde vid fastställd detaljplan. 1 = Planbesked (25%), 2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%).
Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2024 2030 23 520 400 Ångpannan (prioriterat projekt) Västerås Sa 6 2024 2027 23 150 — Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160 Summa 54 520 560 Totalt per balansdagen 176 349 3 871
===== SIDA 13 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 13
INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSVERKSAMHET I syfte att ge en bild av K2A:s framtida bedömda in-tjäningsförmåga på förvaltningsresultatnivå har en tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt intjäningsförmågan från pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett. Antaganden Hyresvärdet för respektive förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnittet ”Fastighets- och projekt-portfölj” i delårsrapporten. Hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar på helårsbasis. Med vakans avses ett antagande om långsiktig vakansgrad.
Intjäningsförmågan avser förvaltningsverksamhet vilket inkluderar förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt pågående projekt i produktion. Projekt, vilka inte byggstartats, ingår ej. Av den anledning-en ingår endast bedömda centrala administrationskost-nader hänförliga till förvaltningsverksamhet. Centrala kostnader hänförliga till projektutveckling har således ex-kluderats. Tillkommande investeringar avser bedömningar av totala produktionskostnader, för de förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning, reducerat med den upparbetade andel som K2A investerat fram till och med balansdagen. Tillkommande investeringar för förvärvade men ej tillträdda förvaltnings-objekt baseras på köpeskilling. För mer information se avsnittet ”Fastighets- och projektportfölj” i delårsrapporten. INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER BOKSLUTSDAGEN
Mkr Förvaltnings-objekt
Förvärvade, ej tillträdda förvaltnings-objekt Pågående projekt i produktion Gemensamt koncern Summa Hyresvärde 475,3 – 28,3 503,6 Vakans -9,3 – -0,4 -9,7 Hyresintäkter 466,0 – 28,0 493,9 Summa fastighetskostnader inklusive bolagsadministration -125,8 – -7,0 -132,8 Driftsöverskott 340,2 – 20,9 361,1 Central administration fastighetsförvaltning -18,5 -18,5 Räntenetto -213,8 Förvaltningsresultat 128,8 Tillkommande investeringar 40,6 – 344,2 384,8 KÄNSLIGHETSANALYS I tabellen nedan framgår den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet och dess påverkan på koncernens intjäningsförmåga. Den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet har beräknats utifrån förändring av en av nedan redovisade faktorer åt gången: Förändring Effekt på förvaltningsresultat, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 24,7 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5,0 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 13,3 Räntenivå +/- 1 procentenhet -/+ 26,4
===== SIDA 14 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 14
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2023 2022 2023 2022 Mkr Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 116,1 105,0 443,6 374,7 Fastighetskostnader Driftskostnader -25,8 -28,0 -91,7 -88,4 Underhåll -5,9 -5,0 -14,4 -14,8 Fastighetsskatt -1,6 -1,5 -4,1 -3,9 Avskrivningar -0,4 -0,4 -1,6 -1,1 Fastighetsadministration -6,0 -5,6 -27,8 -23,4 Summa fastighetskostnader -39,6 -40,4 -139,5 -131,7 Driftsöverskott 76,5 64,6 304,1 243,0 Central administration, fastighetsförvaltning -3,3 -2,3 -15,5 -16,3 Central administration, projektutveckling -17,1 -4,3 -43,6 -42,7 Resultat från joint ventures -44,9 -34,4 -76,0 71,8 - varav förvaltningsresultat -0,2 -0,3 0,0 -0,4 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter -44,7 -34,1 -76,0 72,2 Räntenetto -49,2 -36,7 -187,9 -128,1 Förvaltningsresultat -38,1 -13,1 -18,8 127,6 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 2 -7,6 -303,6 -471,0 3,5 Förvaltningsfastigheter, realiserade -11,0 -0,1 -29,4 -2,0 Andelar i andra bolag - - - -7,8 Derivat -115,5 -5,9 -122,8 92,9 Resultat före skatt -172,1 -322,7 -642,0 214,3 Aktuell skatt -0,0 0,0 -0,1 -0,3 Uppskjuten skatt 6,4 48,4 105,2 -54,9 Periodens/årets resultat -165,7 -274,3 -536,9 159,1 Periodens/årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -165,7 -274,1 -536,6 159,5 Innehav utan bestämmande inflytande - -0,1 -0,3 -0,4 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr -2,17 -3,40 -7,17 1,08 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, före och efter utspädning 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
===== SIDA 15 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 15
KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella och materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 9 125,4 10 149,7 Rörelsefastigheter 21,4 25,8 Inventarier 14,2 17,5 Licenser 3,9 5,2 Summa immateriella och materiella anläggningstillgångar 9 164,9 10 198,3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 276,0 352,0 Andelar i andra bolag 153,4 153,4 Övriga långfristiga fordringar 21,9 39,6 Derivat 116,7 142,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 568,0 687,8 Summa anläggningstillgångar 9 732,9 10 886,1 Omsättningstillgångar Varulager 0,0 2,3 Kundfordringar 2,8 1,2 Skattefordringar 1,2 3,0 Fordringar på joint ventures 60,7 10,7 Övriga fordringar 137,9 120,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 42,2 20,4 Likvida medel 80,5 298,0 Summa omsättningstillgångar 325,3 455,6 Summa tillgångar 10 058,2 11 341,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 547,9 547,9 Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 Balanserad vinst inklusive periodens/årets resultat 417,4 1 045,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 357,4 2 985,8 Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - 0,3 Totalt eget kapital 2 357,4 2 986,1 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 435,0 540,2 Långfristiga leasingskulder 190,7 189,1 Långfristiga räntebärande skulder 4 644,5 5 109,6 Summa långfristiga skulder 5 270,2 5 838,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 063,9 2 233,7 Kortfristiga leasingskulder 34,7 20,5 Leverantörsskulder 47,2 76,3 Skatteskulder 5,9 7,3 Övriga skulder 147,1 39,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 131,9 138,9 Summa kortfristiga skulder 2 430,6 2 516,6 Summa skulder 7 700,8 8 355,6 Summa eget kapital och skulder 10 058,2 11 341,7
===== SIDA 16 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 16
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Aktiekapital Övrigt till-skjutet kapital Hybrid-obligation Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 965,6 0,7 2 906,2 Periodens resultat 159,5 -0,4 159,1 Kostnad hybridobligation - - - -30,2 - -30,2 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -79,2 - -79,2 Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Periodens resultat -536,6 -0,3 -536,9 Kostnad hybridobligation - - - -42,9 - -42,9 Beslutad utdelning stamaktier - - - -12,9 - -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier - - - -36,1 - -36,1 Summa transaktioner med aktieägare - - - -91,9 - -91,9 Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 - 2 357,4
===== SIDA 17 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 17
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2023 2022 2023 2022 Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat -38,1 -13,1 -18,8 127,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 40,7 48,2 117,2 -42,8 Betald skatt - -0,6 -0,5 -0,6 Förändring av varulager 1,6 5,8 2,3 13,5 Förändringar av rörelsefordringar 9,2 45,6 -34,4 61,7 Förändringar av rörelseskulder 23,1 -38,7 67,9 -97,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 36,4 47,3 133,1 62,0 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -70,4 -113,0 -304,4 -889,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter -642,5 -45,9 -947,0 -687,9 Handpenningar, förvaltningsfastigheter -25,0 0,1 -25,0 - Försäljning av förvaltningsfastigheter 577,8 -0,1 1 839,9 86,8 Investeringar i licenser - -0,2 -0,1 -0,4 Investeringar i inventarier -0,0 - -0,6 -2,8 Försäljning av inventarier 0,6 0,1 0,6 0,4 Utlåning till joint ventures -16,7 -2,6 -53,6 -2,6 Investeringar i andra bolag - -0,0 - -60,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -176,2 -161,7 510,0 -1 556,1 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 222,7 75,0 854,1 1 687,6 Amortering av lån -168,7 -19,9 -1 502,4 -159,0 Amortering av leasingskuld -8,0 -4,2 -26,2 -13,8 Transaktion derivat -28,6 - -96,6 -24,3 Betalning hybridobligation -11,6 -8,3 -41,1 -28,6 Utdelning stamaktier - - -12,9 -12,9 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -36,1 -36,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3,2 33,6 -861,2 1 412,9 Periodens kassaflöde -143,0 -80,9 -217,5 -81,2 Likvida medel vid periodens/årets början 223,5 378,8 298,0 379,2 Likvida medel vid periodens/årets slut 80,5 298,0 80,5 298,0
===== SIDA 18 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 18
SEGMENTRAPPORTERING FÖRVALTNINGS-OBJEKT PÅGÅENDE PROJEKT OFÖRDELADE POSTER KONCERNEN 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Mkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 442,0 373,1 1,7 1,6 -0,1 -0,0 443,6 374,7 Fastighetskostnader -137,8 -127,9 -2,1 -2,7 0,4 -1,1 -139,5 -131,7 Driftsöverskott 304,3 245,2 -0,4 -1,1 0,3 -1,1 304,1 243,0 Central administration -15,5 -16,3 -43,6 -42,7 - - -59,1 -59,0 Resultat från joint ventures - - - - -76,0 71,8 -76,0 71,8 - varav förvaltningsresultat - - - - 0,0 -0,4 0,0 -0,4 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter - - - - -76,0 72,2 -76,0 72,2 Räntenetto -136,5 -85,8 -0,6 1,7 -50,7 -44,0 -187,9 -128,1 Förvaltningsresultat 152,3 143,1 -44,7 -42,1 -126,4 26,7 -18,8 127,6 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -238,0 -221,2 -233,1 224,6 - - -471,0 3,5 Fastigheter, realiserade -25,3 -0,3 -4,1 -1,7 - - -29,4 -2,0 Andelar i andra bolag - - - - - -7,8 - -7,8 Derivat -15,4 - - - -107,4 92,9 -122,8 92,9 Resultat före skatt -126,4 -78,3 -281,8 180,8 -233,8 111,8 -642,0 214,3 Aktuell skatt - - - - - - -0,1 -0,3 Uppskjuten skatt - - - - - - 105,2 -54,9 Periodens resultat - - - - - - -536,9 159,1 BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar 8 368,3 8 369,0 1 084,4 2 212,0 280,2 305,1 9 732,9 10 886,1 Omsättningstillgångar 133,1 224,8 108,7 126,8 83,6 104,0 325,3 455,6 Summa tillgångar 8 501,4 8 593,8 1 193,0 2 338,8 363,7 409,1 10 058,2 11 341,7 Långfristiga skulder 4 205,3 4 271,3 456,5 1 183,7 608,4 383,9 5 270,2 5 838,9 Kortfristiga skulder 1 251,4 1 515,8 223,1 524,4 956,1 476,4 2 430,6 2 516,6 Summa skulder 5 456,7 5 787,1 679,6 1 708,2 1 564,5 860,3 7 700,8 8 355,6 Totalt eget kapital - - - - - - 2 357,4 2 986,1 Summa eget kapital och skulder - - - - - - 10 058,2 11 341,7
===== SIDA 19 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 19
KONCERNENS NYCKELTAL 2023 2022 2023 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Antal bostäder i förvaltning 5 159 5 012 5 159 5 012 Antal bostäder i produktion 253 1 348 253 1 348 Antal bostäder i projekt 3 618 3 517 3 618 3 517 Totalt antal bostäder 9 030 9 877 9 030 9 877 Uthyrbar yta bostadsfastigheter, tkvm 154,3 155,7 154,3 155,7 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,8 31,5 32,8 31,5 Total uthyrbar yta, tkvm 187,1 187,2 187,1 187,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,1 98,8 97,3 97,9 Överskottsgrad, % 65,9 61,5 68,6 64,8 Kassaflöden från investeringsverksamhet, Mkr Investeringar i ny-, till- och ombyggnad -70,4 -113,0 -304,4 -889,5 Förvärv -657,7 -45,9 -962,2 -687,9 Avyttringar 577,8 -0,1 1 839,9 86,8 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % - - -22,8 5,3 Soliditet, % 23,4 26,3 23,4 26,3 Belåningsgrad, % 66,7 64,7 66,7 64,7 Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8 66,4 63,8 Genomsnittlig räntenivå, % 3,2 3,1 3,2 3,1 Räntetäckningsgrad 12 månader, ggr - - 1,5 1,8 Räntebindningstid, antal månader 20 23 20 23 Kapitalbindningstid, antal månader 19 23 19 23 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Total utdelning preferensaktier, Mkr 9,0 9,0 36,1 36,1 Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 5,00 20,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,68 -0,36 -1,14 0,71 Resultat per stamaktie, kr -2,17 -3,40 -7,17 1,08 Justerat resultat per stamaktie, kr -2,17 -3,40 -7,17 1,08 Eget kapital, Mkr 2 357,4 2 986,1 2 357,4 2 986,1 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 388,5 2 016,9 1 388,5 2 016,9 Eget kapital per stamaktie, kr 16,17 23,49 16,17 23,49 NRV, Mkr 2 675,7 3 383,5 2 675,7 3 383,5 NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 706,9 2 414,3 1 706,9 2 414,3 NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12 19,88 28,12 Tillväxt NRV per stamaktie (12 månader), % - - -29,3 0,7
===== SIDA 20 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 20
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2023 2022 Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Rörelsens intäkter 14,5 20,3 63,3 57,8 Rörelsens kostnader -27,4 -24,1 -107,1 -105,8 Rörelseresultat -12,9 -3,8 -43,8 -48,0 Resultat från finansiella poster -94,5 -24,3 -119,3 26,5 Resultat efter finansiella poster -107,4 -28,1 -163,1 -21,5 Bokslutsdispositioner 22,9 26,1 22,9 26,1 Resultat före skatt -84,5 -1,9 -140,2 4,6 Skatt 23,1 4,7 19,7 -15,6 Periodens/årets resultat -61,5 2,8 -120,5 -11,1 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 3,9 5,2 Materiella anläggningstillgångar 2,5 2,6 Finansiella anläggningstillgångar 2 284,4 2 319,8 Anläggningstillgångar 2 290,8 2 327,7 Omsättningstillgångar 1 928,5 1 929,8 SUMMA TILLGÅNGAR 4 219,3 4 257,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 547,9 547,9 Fritt eget kapital 733,2 945,5 Summa eget kapital 1 281,1 1 493,5 Långfristiga skulder 404,9 1 113,3 Kortfristiga skulder 2 533,2 1 650,8 Summa skulder 2 938,1 2 764,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 219,3 4 257,5
===== SIDA 21 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 21
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Hyresintäkter och uthyrningsgrad Hyresintäkterna ökade under perioden till 443,6 Mkr (374,7). Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 18,4 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 97,3 procent (97,9). Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till hyreshöjningar samt ett större fastighetsbestånd jämfört med samma period 2022. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 6,7 procent varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med 0,3 procent-enheter. Under andra kvartalet reducerades beståndet som en följd av försäljningen av åtta fastigheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 187,1 tkvm den 31 december 2023 jämfört med 187,2 tkvm den 31 december 2022, vilket innebär en förändring med -0,1 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltnings-objekten per 31 december 2023 uppgick, på årsbasis, till 475,3 Mkr (438,9), vilket motsvarar en tillväxt om 8,3 procent. Utveckling intäkter 2023 2022 Mkr jan-dec jan-dec Förändring, % Studentbostäder 217,0 166,6 30,3 Hyresbostäder 161,5 150,5 7,3 Samhällsfastigheter 65,1 57,6 13,0 Totala intäkter 443,6 374,7 18,4 Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 139,5 Mkr (131,7), vilket motsvarade en ökning om 5,9 procent. Ökningen är en följd av ett större fastighets-bestånd och förklaras nedan. Fastighetskostnader jan-dec 2023 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7 Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4 Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1 Avskrivningar – -1,6 – -1,6 Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7 Fastighetsadministration -27,8 Totala fastighetskostnader -139,5
Fastighetskostnader jan-dec 2022 Mkr Student-bostäder Hyres-bostäder Samhälls-fastigheter Totalt Driftskostnader -46,2 -33,1 -9,1 -88,4 Underhåll -7,3 -4,7 -2,9 -14,8 Fastighetsskatt -3,0 -1,0 – -3,9 Avskrivningar – -1,1 – -1,1 Direkta fastighetskostnader -56,4 -39,8 -12,0 -108,3 Fastighetsadministration -23,4 Totala fastighetskostnader -131,7 Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -110,2 Mkr (-107,2) vilket mot-svarar en ökning med 2,7 procent. Ökningen förklaras främst av att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört med motsvarande period 2022. Under jämförelseperioden påverkades driftskostnaderna negativt med 2,1 Mkr för återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21. Elstöd påverkade driftsöverskottet positivt för perioden med 3,4 Mkr. Driftskostnader i jämförbart bestånd ökade med 0,1 procent. Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -27,8 Mkr (-23,4). Ökningen är främst hänförlig till att K2A stärkt upp organisationen. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet var under perioden 304,1 Mkr (243,0), vilket motsvarade en ökning med 25,1 procent. Överskottsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 68,6 procent (64,8). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till -59,1 Mkr (-59,0), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 0,1 procent. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 8,0 Mkr för projekt-ledningstjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av central administration. De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhets-områden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till -15,5 Mkr (-16,3) respektive -43,6 Mkr (-42,7). Central administration för projektutveckling har under perioden belastats med 7,3 Mkr i kostnadsförda projektkostnader. Resultat från joint ventures Resultatandelen under perioden uppgick till -76,0 Mkr (71,8). Förändringen jämfört med motsvarande period 2022 beror till största delen på värdeförändringar hänförliga till samägda projekt, vilka uppgick till -76,0 Mkr (72,2).
===== SIDA 22 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 22
Räntenetto Räntenettot uppgick till -187,9 Mkr (-128,1). Jämfört med motsvarande period föregående år har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 3,2 procent (3,1). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,5 (1,8). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -471,0 Mkr (3,5). Orealiserade värdeförändring fastigheter 2023 2022 Mkr jan-dec jan-dec Förvaltningsobjekt -238,0 -221,2 Pågående projekt -233,1 224,6 Totala värdeförändringar -471,0 3,5 Totalt i procent av ingående balans -4,7 0,0 K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 4 065,4 Mkr (2 075,0). Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till -122,8 Mkr (92,9). Värdeförändringen under fjärde kvartalet 2024 är i huvudsak en följd av att marknadsräntorna sjönk. Aktuell och uppskjuten skatt Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,1 Mkr (-0,3), vilket hänför sig till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag. Uppskjuten skatt uppgick till 105,2 Mkr (-54,9) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeför-ändringar på fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 31 december 2023 till 403,7 Mkr (343,5). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Fastigheter 508,2 583,8 Underskottsavdrag -83,7 -70,7 Obeskattade reserver 0,6 0,1 Derivat 9,5 25,1 Övriga poster 0,4 2,0 Summa 435,0 540,2
Övrig information Organisation och medarbetare Vid periodens slut var totalt 50 personer (71) anställda i K2A. 48 medarbetare (51), varav 17 kvinnor (19), arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunika-tion och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Resterande 2 medarbetare (20) avser personal i K2A Trähus. Väsentliga transaktioner med närstående under perioden Koncernen fakturerades under perioden projektlednings-tjänster av Samhed Fastighets AB, Ljungskär AB, Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt 5,7 Mkr (11,6), varav 5,4 Mkr (6,9) fakturerats moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Koncernen fakturerades under perioden tjänster avseende löpande legal rådgivning av Advokatfirman Lindahl för 4,3 Mkr (2,9), varav 2,2 Mkr (1,5) fakturerats moderbolaget. Sten Gejrot är styrelseordförande i K2A och är delägare i Advokatfirman Lindahl. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Startbanan (Örebro)
===== SIDA 23 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 23
FINANSIERINGRiskbegränsningar K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser: § Belåningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt överstiga 70 procent. § Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt understiga 1,5 gånger. Tillgångar och eget kapital K2A hade den 31 december 2023 tillgångar till ett värde om 10 058 Mkr (11 342), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 9 125 Mkr (10 150). Likvida medel uppgick per balansdagen till 80 Mkr (298). Eget kapital uppgick till 2 357 Mkr (2 986). Vid tidpunkten för offentliggörandet av denna rapport uppgick tillgängliga likvida medel till cirka 180 Mkr. Räntebärande skulder K2A hade den 31 december 2023 räntebärande skulder (exklusive leasingskulder) om 6 708 Mkr (7 343). Belåningsgrad netto för koncernen uppgick till 66,4 procent (63,8).
Den genomsnittliga räntenivån uppgick vid periodens utgång till 3,2 procent (3,1). Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 20 månader (23) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 19 månader (23). K2A har ränteswapavtal om 4 065 Mkr (2 075). Den amortering som skall betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 80,2 Mkr (80,1). Periodiserade transaktionskostnader om 7,4 Mkr (15,6) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntestruktur Mkr Andel, % Fasträntelån 1 872 27,9 Räntesäkrade lån 4 065 60,5 Lån med rörlig ränta 778 11,6 Summa 6 716 100,0
Ränteswappar löptid Nominellt belopp, Mkr Fast räntenivå (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 690 1,33 2028 475 0,21 Summa/snitt 4 065 1,02 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING PER BOKSLUTSDAGEN Räntebindning Kapitalbindning, Mkr Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym Utnyttjat Ej utnyttjat Rörlig 778 6,48 – – – 2024 472 1,55 2 036 2 023 14 2025 3 006 2,55 3 121 3 121 – 2026 1 984 3,30 1 224 1 224 – 2028 475 2,58 349 349 – Summa/genomsnitt 6 716 3,16 6 729 6 716 14
GRÖNA OBLIGATIONSLÅN OCH HYBRIDOBLIGATIONSLÅN Seniora icke säkerställda, gröna obligationer Emissions- datum Förfallo- datum Tid till förfall, år Nom. belopp Mkr Räntebas Ränte- marginal, procent Aktuell ränta, procent MTN 101 2021-06-01 2024-06-01 0,4 400 Stibor 3M 3,25 7,32 MTN 102 2021-10-01 2025-04-01 1,3 400 Stibor 3M 3,00 7,18 MTN 103 2022-03-18 2024-12-18 1,0 300 Stibor 3M 4,40 8,44 Totalt emitterat belopp 1 100 Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 (First Call Date) 450 Stibor 3M 5,95 10,04 Totalt emitterat belopp 450 Eget kapital, Mkr Genomsnittlig ränta, % Räntebindningstid, månader
===== SIDA 24 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 24
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Standards. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport enligt årsredovisningslagens 9 kapitel. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovis-ningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Not 2 Förvaltningsfastigheter Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut av oberoende fastighetsvärderare. Känslighetsanalys avse-ende redovisade värden finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidan 25. För ytterligare information om K2A:s värderingsmetod se not 15 i årsredovisningen för 2022. Fastighetsrelaterade antaganden – värdering Nyckeltal, % 2023-12-31 2022-12-31 Diskonteringsränta bostäder 6,4 5,9 Diskonteringsränta samhällsfastigheter 8,0 7,6 Direktavkastningskrav Bostäder 4,2 3,7 Samhällsfastigheter 5,9 5,4 Vägt genomsnitt 4,4 3,9 Fastighetsbeståndets värde har minskat med -1 043,9 Mkr jämfört med den 31 december 2022. Minskningen förklaras främst av försäljning och frånträde av åtta förvaltningsobjekt under andra kvartalet 2023 om totalt 1 265 Mkr (före transaktionskostnader och justering för mindre avvikelser i frånträdesbalans). Under perioden har 1 528,4 Mkr (1 601,0) överförts (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. I verkligt värde för förvaltnings-fastigheter och pågående projekt inkluderas nyttjande-rättsvärdet av tomträttsavtal, hyreskontrakt och övriga nyttjanderätter, i enlighet med IFRS 16, med 204,9 Mkr (120,6).
Förändring av fastighetsbeståndet jan-dec 2023 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 8 369,0 1 780,7 10 149,7 Förvärv av fastigheter - - - Tillgångsförvärv via dotterbolag - 974,1 974,1 Försäljningar -1 393,6 -467,4 -1 860,9 Investeringar 23,1 299,8 322,9 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 104,6 -64,7 40,0 Värdeförändringar Orealiserade -217,6 -233,1 -450,7 Realiserade -25,3 -4,1 -29,4 Nyttjanderättstillgångar -20,4 - -20,4 Omklassificering 1 528,4 -1 528,4 - Fastighetsbestånd i slutet av perioden 8 368,4 757,0 9 125,4 Förändring av fastighetsbeståndet jan-dec 2022 Verkligt värde, Mkr Förvaltnings-objekt Pågående projekt Totalt Fastighetsbestånd i början av perioden 6 732,3 1 726,1 8 458,4 Förvärv av fastigheter 44,8 17,5 62,3 Tillgångsförvärv via dotterbolag 227,7 420,1 647,8 Försäljningar -85,8 -1,0 -86,8 Investeringar 20,3 932,9 953,3 Förvärv/förlängning nyttjanderättstillgångar 50,1 63,2 113,3 Värdeförändringar Orealiserade -211,6 224,6 13,1 Realiserade -0,3 -1,7 -2,0 Nyttjanderättstillgångar -9,6 - -9,6 Avskrivningar - - - Omklassificering 1 601,0 -1 601,1 -0,0 Fastighetsbestånd i slutet av perioden 8 369,0 1 780,7 10 149,7
Not 3 Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser inträffade efter periodens utgång.
===== SIDA 25 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 25
MÖJLIGHETER OCH RISKER Möjligheter och risker i kassaflödet K2A:s kassaflöde påverkas främst av utvecklingen av förvaltningsresultatet samt investeringsverksamheten. Förvaltningsresultatet påverkas i sin tur främst av utvecklingen av hyresvärdet, uthyrningsgrad, fastighets-kostnader samt räntekostnader. Känslighetsanalys - kassaflödet1 Effekt på Förändring kassaflödet, Mkr Hyresvärde +/-5 procent +/- 25 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5 Fastighetskostnader +/-10 procent -/+ 13 Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 10 1) Hyresintäkter, uthyrningsgrad och fastighetskostnader beräknas på de senaste 12 månadernas utfall. Känslighetsanalys för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiell risk K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna, utryckt i kronor, om räntan förändras med en (1) procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av förfallande lån försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt betala räntor och amorteringar. K2A:s tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Redovisat värde på fordringar, likvida medel, leverantörs-skulder, räntebärande skulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av realiserbart verkligt värde. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser, ökade fastighetskostnader, projektstyrning samt risker relaterade till pandemier är de operativa risker K2A har identifierat och beskriver till-sammans med hantering av riskerna i bolagets senaste årsredovisning. Möjligheter och risker i fastigheternas värde K2A redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultat-räkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K2A, haft betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav.
En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Väsentlig icke observerbar indata för värdering till verkligt värde Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 855 3 590 Aktuell hyra, kr/kvm 2 086 2 608 Återstående längd på hyreskontrakt, år 7,3 e.t. Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,6 Aktuell vakans, % 5,3 2,2 Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 2 341 2 668 Diskonteringsränta, % 8,0 6,4 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,3 Känslighetsanalys värdeförändringar, Mkr1 Förändring, % Samhälls-fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5 +/- 25 +/- 251 Förväntad långsiktig vakans +/- 3 -/+ 15 -/+ 151 Förväntade fastighetskostnader +/- 5 -/+ 4 -/+ 60 Diskonteringsränta +/-0,25 -23/+23 -184/+191 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde +/-0,25 -17/+18 -210/+238 1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller projektledning, hyres-administration samt koncern- och bolagsredovisning. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kredit-marknaden, såsom upplåning och finansiell riskhantering, samt ansvarar för rapportering och information till aktiemarknaden. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet vilket innebär att moder-bolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen.
===== SIDA 26 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 26
AKTIEN OCH ÄGAREBolaget har fyra olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A be-rättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.
Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på NASDAQ Stockholms huvudlista sedan 20 juni 2019. STÖRSTA AKTIEÄGARE VID PERIODENS UTGÅNG Preferens- Totalt antal % av totalt % av totalt A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier antal aktier antal röster Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7 Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3 Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8 Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7 SEB Fonder – 5 048 480 – – 5 048 480 5,8 2,8 Verdipapirfondet Odin Eiendom – 4 238 190 – – 4 238 190 4,8 2,3 Enter Sverige – 3 230 913 – – 3 230 913 3,7 1,8 Länsförsäkringar Fastighetsfond – 2 543 207 – – 2 543 207 2,9 1,4 Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419 – 2 032 1 959 451 2,2 4,8 Humle fonder – 1 530 671 – – 1 530 671 1,7 0,8 Swedbank Försäkring – 1 364 312 – 15 071 1 379 383 1,6 0,8 Swedbank Fonder – 1 260 000 – – 1 260 000 1,4 0,7 Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6 Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5 Avanza Pension – 731 524 – 170 799 902 323 1,0 0,5 SEB Försäkring – 677 001 – 14 991 691 992 0,8 0,4 Handelsbanken Liv – 663 371 – 2 120 665 491 0,8 0,4 LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3 Handelsbanken Fonder – 392 951 – – 392 951 0,4 0,2 Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2 Övriga – 6 007 814 – 1 455 680 7 463 494 8,5 4,1 Summa 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0
===== SIDA 27 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 27
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de dotterbolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 14 februari 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Sten Gejrot Styrelseordförande
Ludwig Holmgren Styrelseledamot Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Johan Knaust Vd och styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot Johan Ljungberg Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 28 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 28
DEFINITIONERAvkastning på eget kapital Periodens resultat (för de senaste 12 måna-derna) i procent av eget kapital per balans-dagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avrundningar Då belopp har avrundats till Mkr kan det uppstå avvikelser vid summeringar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belånings-grad används för att belysa K2A:s finansiella risk. Belåningsgrad netto Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-avkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastig-heterna värderas. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighets-kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital per stamaktie Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balans-dagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stam-aktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.
NRV Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. NRV hänförligt till stamaktieägare NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybrid-obligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferens-aktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. NRV hänförligt till stamaktie-ägare anges för att förtydliga hur stor andel av NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybrid-obligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. NRV per stamaktie NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckel-tal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeför-ändringar. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyres-värde används för att belysa koncernens intäktspotential. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redo-visningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.
Justerat resultat per stamaktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktie-utdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stam-aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Nettoskuld Justerad räntebärande skuld reducerad med likvida medel. Resultat per stamaktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktie-ägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS. Räntebärande skuld exklusive leasing Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i för-hållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-er (för de senaste 12 månaderna). Över-skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
===== SIDA 29 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 29
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller Årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Se föregående avsnitt för definitioner och syften med nyckeltalen. 2023 2022 2023 2022 Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat -38,1 -13,1 -18,8 127,6 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -11,5 -8,7 -42,9 -30,2 Justerat förvaltningsresultat -58,6 -30,9 -97,8 61,3 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -0,68 -0,36 -1,14 0,71 Resultat per stamaktie (IFRS-mått) Resultat efter skatt -165,7 -274,3 -536,9 159,1 Utdelning preferensaktier -9,0 -9,0 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -11,5 -8,7 -42,9 -30,2 Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation -186,2 -292,0 -615,9 92,8 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Justerat resultat per stamaktie, kr -2,17 -3,40 -7,17 1,08 Resultat per stamaktie, kr -2,17 -3,40 -7,17 1,08 Eget kapital per stamaktie Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 357,4 2 986,1 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - -0,3 - -0,3 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 388,5 2 016,9 1 388,5 2 016,9 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 Eget kapital per stamaktie, kr 16,17 23,49 16,17 23,49 NRV per stamaktie NRV 1 706,9 2 414,3 1 706,9 2 414,3 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12 19,88 28,12 Överskottsgrad Hyresintäkter 116,1 105,0 443,6 374,7 Driftsöverskott 76,5 64,6 304,1 243,0 Överskottsgrad, % 65,9 61,5 68,6 64,8 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, rullande 12 mån -536,9 159,1 -536,9 159,1 Eget kapital utgående balans 2 357,4 2 986,1 2 357,4 2 986,1 Avkastning på eget kapital, % -22,8 5,3 -22,8 5,3 Soliditet Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 357,4 2 986,1 Totala tillgångar 10 058,2 11 341,7 10 058,2 11 341,7 Soliditet, % 23,4 26,3 23,4 26,3
===== SIDA 30 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 30
AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL FORTSÄTTNING 2023 2022 2023 2022 Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Räntebärande skuld exklusive leasing Långfristiga räntebärande skulder 4 644,5 5 109,6 4 644,5 5 109,6 Långfristiga leasingskulder 190,7 189,1 190,7 189,1 Kortfristiga räntebärande skulder 2 063,9 2 233,7 2 063,9 2 233,7 Kortfristiga leasingskulder 34,7 20,5 34,7 20,5 Räntebärande skuld 6 933,7 7 552,9 6 933,7 7 552,9 Leasingskulder -225,3 -209,6 -225,3 -209,6 Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 6 708,3 7 343,3 Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 6 708,3 7 343,3 Likvida medel -80,5 -298,0 -80,5 -298,0 Nettoskuld 6 627,8 7 045,3 6 627,8 7 045,3 Belåningsgrad Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 6 708,3 7 343,3 Totala tillgångar 10 058,2 11 341,7 10 058,2 11 341,7 Belåningsgrad, % 66,7 64,7 66,7 64,7 Belåningsgrad netto Nettoskuld 6 627,8 7 045,3 6 627,8 7 045,3 Totala tillgångar minus likvida medel 9 977,7 11 043,7 9 977,7 11 043,7 Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8 66,4 63,8 Räntetäckningsgrad, 12 månader Driftsöverskott - - 304,1 243,0 Centrala administrationskostnader, förvaltning - - -15,5 -16,3 Räntenetto - - -187,9 -128,1 Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger - - 1,5 1,8 NRV Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 357,4 2 986,1 Derivat -116,7 -142,9 -116,7 -142,9 Uppskjuten skatt 435,0 540,2 435,0 540,2 NRV 2 675,7 3 383,5 2 675,7 3 383,5 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande - -0,3 - -0,3 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 NRV hänförligt till stamaktieägare 1 706,9 2 414,3 1 706,9 2 414,3 Tillväxt NRV per stamaktie, 12 månader IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - 28,12 27,91 UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr - - 19,88 28,12 Tillväxt NRV per stamaktie, % - - -29,3 0,7
===== SIDA 31 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 31
KALENDARIUM FINANSIELLA RAPPORTER OCH BOLAGSHÄNDELSER Årsredovisning 2023 publiceras på www.k2a.se 3 april 2024 Delårsrapport Q1 januari-mars 2024 25 april 2024 Årsstämma 25 april 2024 Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 17 juli 2024 Delårsrapport Q3 januari-september 2024 13 november 2024 Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025 PREFERENSAKTIEUTDELNING Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 mars 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 8 mars 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 mars 2024 FÖRESLAGEN PREFERENSAKTIEUTDELNING Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 5 juni 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 10 juni 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 juni 2024 Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 september 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 10 september 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 september 2024 Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 december 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 10 december 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 december 2024 Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 6 mars 2025 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 10 mars 2025 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 13 mars 2025 För ytterligare information vänligen kontakta: Johan Knaust, vd, 070740 04 50, johan.knaust@k2a.se Christian Lindberg, vice vd, 0707-23 39 48, christian.lindberg@k2a.se Ola Persson, CFO, 0708-32 99 93, ola.persson@k2a.se Denna information är sådan information som K2A Knaust & Andersson AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoner försorg, för offentliggörande den 14 februari 2024.
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm, info@k2a.se, www.k2a.se, org.nr 5569437600