FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 1 | 33
Q1
Delårsrapport
31 mars 2023
Januari – mars
• Intäkterna för kvartalet uppgår till 142,9 mkr (118,7), en ökning
med 20,4 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
• Koncernens driftnetto uppgår till 67,4 mkr (59,4), motsvarande
en ökning med 13,5 procent jämfört med samma kvartal
föregående år.
• Kvartalets förvaltningsresultat uppgår till 15,0 mkr (30,2), en
minskning med 50,3 procent jämfört med motsvarande kvartal
föregående år, vilket främst förklaras av högre räntor.
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgår till -174,1 mkr
(169,2) och för derivat till -41,6 mkr (39,8).
• Kvartalets resultat uppgår till -160,6 mkr (188,6), motsvarande
-1,22 kr per aktie (1,43).
• Belåningsgraden uppgår per 31 mars till 51,2 procent, med endast
bankbelåning.
Perioden i korthet
Väsentliga händelser
• Rekryterat Jonas Rosengren till posten som ny CFO. Jonas
tillträder sin tjänst under andra kvartalet.
• Tecknat en femårig avtalsförlängning omfattande cirka 850 kvm
med Systembolaget i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till
cirka 1,8 mkr per år.
• Förlängt räntebindningstiden på skuldportföljen med drygt ett år till
att per 31 mars uppgå till 4,3 år med en säkringsgrad om knappt
80 procent.
Marknadsvärde/kvm, kr
Hyresvärdeutv. bostäder 12 mån
rullande, %-enheter Reell uthyrningsgrad, %
Andel räntesäkring
skuldportfölj, %
17 923 5,9 98,4 79,6
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24
2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 15,0 30,2 113,4
Periodens resultat, mkr -160,6 188,6 125,1
Marknadsvärde/kvm 17 923 18 954 18 044
Överskottsgrad, % 47,2 50,0 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,7 98,1
Soliditet, % 43,9 49,6 44,6
Belåningsgrad, % 51,2 42,8 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,3 2,0
Andel räntesäkrad portfölj, % 79,6 49,7 67,1
Räntebindningstid, år 4,3 1,6 3,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,11 0,23 0,86
Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,22 1,43 0,95
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,3 35,4 34,5
===== SIDA 2 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 2 | 33
VD-ord
Förutsättningar för stigande
förvaltningsresultat och
kassaflöde trots utmanande
marknad
En av de viktigare händelserna under kvartalet har varit årets hyresförhandlingar. Dessa förhandlingar,
som varit utmanande, är nu till största del avslutade och innebär att våra hyror i snitt kommer att höjas
med 4,4 procent för 2023. Vi fick en viss effekt av höjningarna redan under det första kvartalet men
majoriteten av höjningarna trädde inte i kraft förrän den 1 april. Därmed kommer våra intäkter att öka
ytterligare från och med det andra kvartalet.
Första kvartalet är säsongsmässigt årets mest kostsamma kvartal med högre driftkostnader för värme,
el och snöröjning. Första kvartalet i år blev dessa kostnader för jämförbart bestånd något högre än
motsvarande kvartal för ett år sedan då vi sett effekt av kostnadsinflation framför allt inom taxebundna
kostnader. För att fortsatt upprätthålla en god kostnadskontroll och hantera dessa utmaningar arbetar
vi löpande med att identifiera möjligheter till nya besparingar i hela verksamheten.
Begränsad finansiell risk
Under kvartalet fortsatte vi att begränsa riskerna och öka förutsägbarheten och stabiliteten i vår
finansiering. Vår räntesäkringsgrad uppgår nu till knappt 80 procent medan räntebindningstiden
förlängts med ytterligare cirka ett år till 4,3 år per den 31 mars. Kreditbindningstiden uppgick till 2,2 år,
där drygt 500 Mkr förfaller under senare delen av 2023. Belåningsgraden på våra banklån var
51,2 procent med en kassa om cirka 260 Mkr vid kvartalsslutet. Obligationer har aldrig varit en del
av vår finansiering vilket är en trygghet på dagens marknad.
Ökad intjäningsförmågan
I praktiken innebär kombinationen av vår räntesäkringsgrad och räntebindningstid en hög grad av
förutsägbarhet de närmaste åren. Stigande räntor får därmed en klart begränsad påverkan jämfört med
hos många andra aktörer. Fortsätter vi bara att förädla beståndet i enlighet med vår strategi så ser vi,
tack vare den höga förutsägbarheten, att vår intjäningsförmåga per aktie successivt ökar. I termer av
kassaflöde motsvarar det en fin årlig tillväxt per aktie de kommande tre åren, baserat på nuvarande
ränteprognos samt att intäkter och kostnader indexeras med två procent.
Annorlunda uttryckt ser jag inte att våra räntekostnader kommer att stiga nämnvärt från nuvarande
nivåer, men däremot kommer vårt förvaltningsresultat att öka som en följd av generella hyreshöjningar
i år och följande år samt vårt fortsatta förädlingsarbete. Under tiden kommer våra räntekostnader i
praktiken att öka endast marginellt samtidigt som vakansrisken i vårt fastighetsbestånd är väldigt låg.
Fortsatt värdeskapande i beståndet
Vi fortsatte planenligt att förädla beståndet under kvartalet. Totalt genomfördes 65 renoveringar vilket
tillsammans med övriga standardhöjande åtgärder bidrog till att hyresvärdet för bostäder ökade med
hela 1,0 procentenhet, utöver de generella hyreshöjningarna. Med vår affärsmodell har vi själva full
kontroll över vår affär. Då två tredjedelar av beståndet om cirka 6 600 lägenheter behöver uppgraderas
och vi i praktiken har en obefintlig vakansgrad, ligger, allt annat lika, ett stigande förvaltningsresultat
i korten flera år framåt.
Krockkudde inbyggd i affärsmodellen
Värdet på fastigheter fortsatte att komma ned under kvartalet som en följd av att avkastningskraven
ökat med i snitt cirka 16 baspunkter. Om vi även räknar in föregående kvartal har avkastningskraven
ökat med i snitt 41 baspunkter. I vår känslighetsanalys motsvarar denna förändring ett teoretiskt
värdetapp i storleksordningen 850 mkr för de senaste två kvartalen, eller drygt 9 procent av
fastighetsvärdet vid årsskiftet, allt annat lika.
Tack vare KlaraBos värdeskapande åtgärder, eller organiska tillväxt annorlunda uttryckt, begränsades
dock värdenedgången i beståndet till cirka 322 Mkr för de två senaste kvartalen. Genom att fortsätta
utveckla och förädla beståndet dämpas alltså effekten med över 500 Mkr trots ökade avkastningskrav
på vår portfölj de senaste två kvartalen, en möjlighet som långt ifrån alla har på marknaden. Med en
Andreas Morfiadakis, VD
===== SIDA 3 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 3 | 33
snitthyra om låga 1 068 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under generell
marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för värdeskapande.
Utsikter
Efter flera år av utmaningar inklusive pandemi och skenande inflation syns tecken på en stabilisering av
inflationsdrivande faktorer som lägre energipriser och balans i försörjningsleden. Det kan med lite
tålamod ses som de första stegen i en anpassning till nya förutsättningar, varför vi är övertygade om att
hyresnivåer, energipriser med mera långsiktigt kommer att hitta nya jämviktslägen.
Att det framöver kan komma att uppstå intressanta förvärvsmöjligheter kombinerat med lite tålamod gör
att jag sammantaget ser skäl till att vara mer optimistisk än branschen generellt hittills. Tills vidare
fortsätter vi att - utifrån vår bevisade affärsmodell - skapa långsiktigt aktieägarvärde genom att
återinvestera i vår fastighetsportfölj.
Andreas Morfiadakis
VD KlaraBo
Fagerängen, Trelleborg
===== SIDA 4 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 4 | 33
Detta är KlaraBo
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Våra nyproducerade
bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga
hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala
behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög
hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä.
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31 mars utgör
86 procent av kontrakterade hyror. Per den 31 mars har KlaraBos
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 497 700 kvm fördelat på
6 557 lägenheter samt kontrakterade hyror om cirka 594 mkr på årsbasis.
Portföljen omfattar även 1 366 lägenheter under byggnation
och projektutveckling.
Strategi
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner
i tillväxtregioner:
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande
som kostnadssänkande.
Övergripande mål
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga,
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan.
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie.
Operationella mål
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder.
• Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska
främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga
den allmänna årliga hyreshöjningen.
Finansiella mål
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive
eventuella värdeöverföringar.
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
Hållbarhetsmål
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi,
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045.
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala
markanvisningstävlingar
===== SIDA 5 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 5 | 33
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst
12 procent.
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål Utfall 2023 Q1
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat.
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då
kan komma att utebli.
>50% av beskattat
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,0 procent-
enheter
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 434 500
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst
200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500
bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och
miljöcertifierade.
>200 bostäder -
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
Genomsnittlig
årlig tillväxt om +
28 % sedan 2019
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
2019 2020 2021 2022 2023 Q1
rullande 12
mån
Genomsnittlig årlig
tillväxt om + 23 %
sedan 2019
===== SIDA 6 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 6 | 33
Fastighetsbestånd
Förvaltningsfastigheter
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr
och Visby i öst. Portföljen består till 86 procent av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i fyra
geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter med
befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad.
Fastighetsinnehavet består av 225 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 497 700 kvm
exklusive parkeringsplatser och garage.
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.
Under kvartalet har bolaget investerat 41,9 mkr (41,7) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde-
skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även
energibesparingsåtgärder. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig
omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och
avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den
perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska
uthyrningsgraden negativt.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter
med befolkningstillväxt och stark
arbetsmarknad. Fokus på orter med god
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket
ökar fastighetsvärdet och bidrar till
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig
optimering och kontroll av drift- och
underhållskostnader samt fokus på
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande
kunderbjudande om åtgärder i fastigheten
som höjer den generella standarden och
bidrar till ökat driftnetto.
===== SIDA 7 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 7 | 33
Standardhöjande åtgärder
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med
12,4 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.
Hyresvärdesutveckling
Under första kvartalet har generell hyreshöjning för 2023 slutförts för stora delar av beståndet. Justerat för den
generella hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 1,0 procentenhet under kvartalet.
Standarden på orenoverade lägenheter är oftast låg och totalrenovering sker då vi anser att lägenheterna
uppnått sin tekniska livslängd.
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt.
Antal utförda totalrenoveringar
Anledningen till att KlaraBo kan upprätthålla nivån av antal renoveringar är att den naturliga
omflyttningen i beståndet är relativt konstant och att de lägenheter som det sker omflyttning i är
orenoverade. Utfallet för första kvartalet är 65 lägenheter vilket gör att renoveringssnittet för de fyra
senaste kvartalen ligger på 71 lägenheter per kvartal. Vår bedömning är att takten bör ligga på snarlik
nivå även kommande kvartal.
Uthyrningsläget är fortsatt starkt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande.
Detta resulterar i en stark reell uthyrningsgrad om 98,4 procent.
120,0
107,7
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
%-enheter
Hyresvärdesutveckling
===== SIDA 8 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 8 | 33
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna.
Kontrakterad årshyra, mkr
Potentiellt värde per lägenhet
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars
2023, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat
bestånd.
Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direkavkastningskravet samt effekten
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg.
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling
Hyresintäkter bostadsfastigheter
Marknadsvärde, mkr
Antal lägenheter
Inkommen
uppsägning
Besiktning
Investering/
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
594
700
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2023 Q1 Potentiell kontrakterad
hyra
961
851
1 049197
0
200
400
600
800
1 000
1 200tkr
109
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 851 54,7 11,8 66,5 1 136 17 079
Nord 34 2 040 141,3 8,1 149,4 2 223 14 881
Syd 61 1 696 108,8 26,2 134,9 2 907 21 543
Öst 54 1 970 129,7 17,1 146,8 2 653 18 073
225 6 557 434,5 63,2 497,7 8 920 17 923
Yta, tkvm Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 86,9 1 306 95,0 97,8 82,6 33,0 496 49,6 745
Nord 166,8 1 117 94,0 97,5 156,8 65,6 439 91,2 610
Syd 183,8 1 362 94,6 98,3 173,9 57,9 429 116,0 860
Öst 188,2 1 282 96,0 99,6 180,6 57,2 390 123,4 840
625,7 1 257 94,9 98,4 593,8 213,7 429 380,1 764
Direktavkastning, % 4,3%
Fastighetsadministration 29,7 60
Driftnetto inkl. fast.admin. 593,8 243,4 489 350,4 704
Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto
13%
30%
27%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 136
2 223
2 907
2 653
Mitt Nord Syd Öst
851
2 040
1 696
1 970
Mitt Nord Syd Öst
===== SIDA 9 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 9 | 33
Projektutveckling och nyproduktion
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via
byggnation till egen förvaltning. För oss handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från
idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av befintliga
fastigheter eller helt nya projektidéer.
Projektutveckling
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete
med tillskapandet av byggrätter.
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens
betalningsförmåga utreds.
Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgår till 1 366 st.
• Deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar
samt direktanvisningar
• Förtätningsprojekt på
befintliga fastigheter
• Förädling av befintliga
fastigheters ytor såsom
nyttjande av råvindar eller
konvertering av lokaler
till bostäder
• Förvärv av fastigheter med
befintliga byggrätter eller
byggrättspotential
• Initiering av planprocess
• Beslut om markanvisning
• Tecknade förvärvsavtal
• Egna fastigheter med
pågående planprocess
eller färdig detaljplan
• Bygglovsprocesser
• Byggstartade projekt
• Produktion
• Inflyttning och överlämning
till egen förvaltning
Nyproduktion
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade
produktionskostnader.
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden
i varierande material.
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras
till byggarbetsplatsen.
KlaraBo har per 31 mars tre pågående projekt med 104 lägenheter i produktion samt ytterligare
1 262 lägenheter under projektutveckling, totalt sett 1 366 lägenheter.
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj
===== SIDA 10 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 10 | 33
Projektportfölj
Läget är alltjämt svårbedömt med fortsatt osäkerhet gällande marknadens syn på direktavkastning för
nyproducerade hyresrätter, överlag ihållande höga produktionskostnader och med en fortsatt svag
krona. Då marknadsläget inte förbättrats innebär det att vi inte påbörjat något nyproduktionsprojekt
under kvartalet.
Med anledning av bolagets beslut under tredje kvartalet 2022 att tills vidare skjuta på ännu ej startade
projekt fanns en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Med anledning
av detta har tidigare redovisad byggrätt i Växjö tagits bort ur tabellen då tiden för markanvisningen löpt
ut och Växjö kommun valt att återta anvisningen.
Under kvartalet har nyproduktionsprojektet i Trelleborg färdigställts och hyresgästerna flyttade in den
1 mars 2023. Projektet har mottagits väl av marknaden och samtliga lägenheter är uthyrda.
Pågående projekt är så gott som uteslutande upphandlade med fasta priser vilket innebär att generella
kostnadsförändringar i marknaden har en mindre påverkan på produktionskostnaderna. Därutöver är
pågående projekt valutasäkrade och förändringar i EURSEK kursen påverkar därmed inte dessa
kalkyler. För ej startade projekt i upphandlingsprocess har genomsnittlig EURSEK kurs för perioden
använts i kalkylerna.
Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 mars, se nedan.
Planerade byggrätter per region Hyresvärde (mkr)
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet
ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 2023, med tillägg för
förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande.
248
178
513
427
Mitt Nord
Syd Öst
626
771
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2023 Q1 Potentiellt
hyresvärde
Hyresvärde, mkr
===== SIDA 11 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 11 | 33
Pågående byggnation och projektutveckling
Region Projekt Kommun
Antal
lägenheter BTA BOA
Bedömd
byggstart
Bedömd
inflyttning mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående byggnation
Syd Bardisanen 14 Malmö 30 1,4 0,9 2021 2023 2,1 2 253 2 100
Mitt Kvarnsveden 3:197 Borlänge 58 4,5 3,7 2021 2023 6,8 1 855 1 60
Syd Navaren 8 & 10 vind Helsingborg 16 0,8 0,6 2021 2023 1,3 2 132 1 100
Pågående projektutveckling
Nord Härsta 9:3 Sundsvall 68 5,1 4,2 2024 2025 8,2 1 960 1 60
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2024 2025 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 13 0,6 0,5 2023 2024 0,9 2 000 3 100
Nord Gullbernahult 101 & 31 Karlskrona 48 3,8 3,2 2024 2026 5,6 1 750 2 60
Öst Rödjan 7 Kävlinge 238 20,0 15,5 2024 2026 28,7 1 850 3 60
Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 2024 2026 16,1 1 850 3 60
Nord Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 2024 2026 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 2024 2025 6,8 1 900 3 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 2024 2025 11,4 1 890 3 100
Syd Ekorren 1 Jönköping 76 6,4 4,4 2023 2024 8,3 1 905 2 100
Öst Elefanten 30 Oskarshamn 39 2,5 2,0 2023 2024 3,1 1 569 2 100
Syd Bogen 1 Gotland 211 14,5 11,6 2024 2025 20,3 1 750 3 100
Öst Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 2024 2026 11,5 1 528 3 100
Syd Källan 6 & 8 (etapp 2) Borlänge 40 2,7 2,1 2024 2025 4,1 1 959 2 60
Totalt 1 366 101,9 80,3 145,1 1 807
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
Area, tkvm Hyresvärde
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats
Motala
===== SIDA 12 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 12 | 33
Totalresultat för koncern
i sammandrag
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas.
Mkr Not
2023
3 mån
jan-mar
2022
3 mån
jan-mar
2022
12 mån
jan-dec
Intäkter 1 142,9 118,7 501,6
Kostnader 2 -75,5 -59,3 -222,7
Driftnetto 3 67,4 59,4 278,9
Centrala administrationskostnader 4 -12,7 -11,5 -46,5
Rörelseresultat 54,7 47,8 232,4
Finansiella intäkter/kostnader 5 -39,6 -17,6 -119,0
Förvaltningsresultat 15,0 30,2 113,4
Värdeförändringar fastigheter 6 -174,1 169,2 -25,7
Värdeförändringar derivat -41,6 39,8 95,9
Resultat före skatt -200,7 239,2 183,6
Skattekostnad 7 40,1 -50,7 -58,5
Periodens resultat -160,6 188,6 125,1
Periodens totalresultat -160,6 188,6 125,1
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -160,6 188,6 125,1
Resultat per aktie före utspädning, kr -1,22 1,43 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,22 1,43 0,95
Överskottsgrad 47,2% 50,0% 55,6%
===== SIDA 13 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 13 | 33
Resultatanalys januari – mars 2023
Resultatposter nedan avser kvartalet och perioden 1 januari till 31 mars 2023. Jämförelseposterna
avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 1 Intäkter
Kvartalets intäkter uppgår till 142,9 mkr (118,7), vilket motsvarar en ökning med cirka 20,4 procent
jämfört med samma kvartal föregående år. Intäkterna för jämförbart bestånd har ökat med cirka
6,2 procent, främst förklarat av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder. Genomförda
förvärv samt färdigställande av nyproduktion har tillfört intäkter med 18,0 mkr.
Not 2 Kostnader
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering.
Kostnaderna för kvartalet uppgår till -75,5 mkr (-59,3), vilket motsvarar en ökning med 27,3 procent.
Ökningen är en naturlig effekt av de tillkommande fastigheterna i samband med de förvärv som gjorts
och färdigställande av nyproduktion. För jämförbart bestånd har kostnaderna ökat med 11,9 procent
jämfört med samma kvartal föregående år. Elkostnaden har varit fortsatt hög men stabil under kvartalet
och passerat de värsta topparna från 2022. Detta har tillsammans med högre kostnader för snöröjning
samt högre uppvärmningskostnader lett till att kostnaderna för kvartalet är högre än förra året.
De högre uppvärmningskostnaderna i kvartalet är delvis drivet av att EU:s tribunal har ogiltigförklarat
kommissionens beslut som godkänner Sveriges skattebefrielser för biogas. Detta innebär att
Skatteverket inte längre beviljar återbetalning för skatt på den biogas som används för uppvärmning.
I delar av vårt bestånd, framför allt i Trelleborg, används biogas för uppvärmning och spetsvärme.
KlaraBo har idag en prognosticerad elvolym på ca 11 000 MWh/år. För att uppnå en långsiktig
hållbarhet har bolaget tecknat ramavtal med Vattenfall för leverans av EPD-certifierad miljöel. Avtalet är
volymflexibelt och gäller till slutet av 2023. För närvarande ligger ca 80% av den totala volymen i avtalet
med Vattenfall. Resterande volymer kommer successivt att fasas in i avtalet i takt med att befintliga
avtal med andra leverantörer löper ut.
För det tidigare beslutade elprisstödet för företag i elprisområde 3 och 4 (50 respektive 79 öre per kwh)
kommer man enligt de senaste uppgifterna från regeringen att kunna lämna in ansökningar mellan den
30 maj till den 25 september. Det är i dagsläget inte känt när utbetalningen kommer att ske och KlaraBo
har inte tagit upp denna kompensation i perioden.
Priserna på våra ROT-renoveringar ligger fortsatt på rimliga nivåer men vi ser regionala skillnader
i landet. Prisbilden är mer attraktiv i landets södra delar jämfört med de norra. Detta utvärderas och
analyseras med målsättningen att erhålla mer snarlika priser över hela landet.
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad
Driftnettot för kvartalet uppgår till 67,4 mkr (59,4), vilket är en ökning med 13,5 procent jämfört med
samma kvartal föregående år. Färdigställande av nyproduktion och genomförda förvärv har tillfört ett
driftnetto om 8,9 mkr. Överskottsgraden för kvartalet uppgår till 47,2 procent (50,0).
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner.
Kostnader för central administration uppgår för kvartalet till -12,7 mkr (-11,5) vilket är 0,5 mkr högre än
för Q4 2022. Ökningen förklaras främst av engångskostnad för rekrytering av ny CFO. Kostnaderna i år
jämfört med samma kvartal föregående år är 1,2 mkr högre, huvudsakligen förklarat av
konsultkostnader.
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgår till -39,6 mkr (-17,6). Ökningen jämfört med
föregående års motsvarande kvartal förklaras dels av övertagna/nya krediter kopplade till nyförvärv
och färdigställande av nyproduktion, dels av högre rörliga räntor.
Not 6 Värdeförändringar
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills. Varje fastighet är individuellt
besiktigad och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt de externa
värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av
fastighetsbeståndet sker löpande. För övriga kvartal utförs desktop värderingar av samma
värderingsinstitut.
===== SIDA 14 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 14 | 33
Under det första kvartalet 2023 fortsatte fastighetsmarknaden på den inslagna vägen från slutet av 2022
med låg aktivitet och en transaktionsvolym som summerade till rekordlåga nivåer. Det råder fortsatt stor
osäkerhet på marknaden och många aktörer är avvaktande.
Inom bostadssegmentet har det dock noterats ett par transaktioner under första kvartalet, både inom
nyproduktion och äldre bestånd, där avkastningskraven indikerar högre nivåer än vad som rådde under
förra året.
En faktor som håller emot värdeminskningarna är de förhållandevis höga hyreshöjningarna för
bostadslägenheter som drivs på av den höga inflationen. Dessa har ofta kommit in högre än vad som
prognosticerades i värderingskalkylerna per årsskiftet och ger därför en viss positiv effekt på värdena,
dock inte tillräckligt för att hålla emot en värdenedgång på grund av ökande avkastningskrav.
Marknadsvärdet har vid kvartalets utgång genererat en negativ värdeförändring om -174,1 mkr (169,2)
för kvartalet, med i genomsnitt höjda avkastningskrav om cirka 16 punkter. 16 punkters höjning
föranleder isolerat en negativ värdeförändring om drygt 350 mkr men samtidigt har koncernens
värdehöjande åtgärder samt generell hyresökning resulterat i en positiv värdeförändring om cirka
21 mkr. Därutöver tillkommer kvartalets nedlagda investeringar om drygt 35 mkr vilket sammantaget
leder till en negativ värdeökning om -174,1 mkr. Det genomsnittliga avkastningskravet för portföljen
ligger per 31 mars på 4,25 procent.
Även koncernens derivat marknadsvärderas kvartalsvis. Värdeförändring för perioden uppgår till
-41,6 mkr (39,8) och hänförs främst till koncernens räntederivat.
Not 7 Skattekostnad
Kvartalets skatt uppgår till 40,1 mkr (-50,7), varav 35,8 mkr (-37,7) avser uppskjuten skatteintäkt
hänförlig till värdeförändring av fastigheter. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet
negativ, se Not 6 ovan, vilket resulterat i en minskning av uppskjuten skatt. Koncernens aktuella
skattekostnad uppgår till -4,3 mkr (-4,8). Resterande 8,6 (-19,8) utgörs av uppskjuten skattekostnad
hänförlig till värdeförändring av koncernens räntederivat.
Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan.
Moderbolaget
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.
===== SIDA 15 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 15 | 33
Finansiell ställning för
koncernen i sammandrag
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Mkr Not 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 1,3 0,4
Förvaltningsfastigheter 8 9 064,2 8 266,5 9 170,7
Materiella anläggningstillgångar 9,2 5,8 9,8
Finansiella anläggningstillgångar 9 17,5 26,5 17,8
Derivat 61,5 47,0 103,1
Fordringar 52,8 27,7 51,9
Likvida medel 259,9 495,7 338,3
Summa tillgångar 9 465,4 8 870,3 9 692,0
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 157,6 4 395,5 4 320,0
Uppskjuten skatteskuld 11 264,7 327,1 309,2
Långfristiga räntebärande skulder 12 4 788,9 3 229,8 4 800,6
Kortfristiga räntebärande skulder 12 115,8 804,3 97,5
Övriga skulder 138,4 113,7 164,7
Summa eget kapital och skulder 9 465,4 8 870,3 9 692,0
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 320,0 4 206,9 4 206,9
Periodens resultat -160,6 188,6 125,1
Kostnader hänförliga till nyemissioner - -0,1 -0,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,0 0,0
Återköp av aktier -1,8 - -11,7
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 157,6 4 395,5 4 320,0
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0,0 - -
Totalt eget kapital vid periodens utgång 4 157,6 4 395,5 4 320,0
===== SIDA 16 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 16 | 33
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen
beslutad upptrappningsmodell.
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 064,2 mkr (8 266,5), varav
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 146,2 mkr, tomträtt värderad
enligt IFRS 16 uppgående till 7,3 mkr och resterande, 8 910,7 mkr, avseende befintliga
förvaltningsfastigheter.
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar uppgår till 17,5 mkr (26,5) varav 17,2 (17,4) utgörs av andelar
i gemensamt styrda företag.
Not 10 Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgår till 4 157,6 mkr (4 395,5). Ökningen
förklaras av periodens resultat. Under perioden har eget kapital minskat med 1,8 mkr som ett resultat av
att bolaget återköpt aktier.
Not 11 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 264,7 mkr (327,1) är hänförlig främst till omvärdering
av förvaltningsfastigheter men även till derivat.
Moderbolaget
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder
till koncernbolag samt likvida medel.
2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 170,7 7 850,0 7 850,0
Förvärv - 175,1 1 072,5
Investeringar i förvaltningsfastigheter 41,9 41,7 195,2
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 25,7 30,5 118,2
Offentligt bidrag - - -39,4
Värdeförändringar -174,1 169,2 -25,7
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 064,2 8 266,5 9 170,7
===== SIDA 17 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 17 | 33
Finansiering
Not 12 Finansiering
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgår till 4 904,7 mkr (4 034,1) och avser främst finansiering av koncernens
förvaltningsfastigheter och pågående nyproduktion. Koncernens kassa uppgår till 259,9 mkr (495,7) och
därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 300 mkr. Av totala räntebärande skulder är
72,7 mkr (31,8) hänförligt till finansiering av ej färdigställda nyproduktionsprojekt och exkluderas i tabell
nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två
kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 12,1 mkr, också denna exkluderad i tabellen över
kredit- och räntebindning.
Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till
47,4 mkr (44,1). Periodiserade upplåningskostnader om 2,5 mkr (3,1) har reducerat räntebärande
skulder i balansräkningen och tas inte heller med i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker
totalt sett inte väsentligt från redovisat värde.
Belåningsgraden för koncernen uppgår per 31 mars till 51,2 procent (42,8).
Kapital- och räntebindning
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 mars utgörs KlaraBos finansiering av upplåning
i fem nordiska banker.
Koncernens låneportfölj består övervägande av krediter med rörlig räntebas, men består även av
krediter med fast ränta. För att gardera sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken
nyttjas räntederivat för att påverka räntebindningstiden, och då primärt ränteswappar. Totalt uppgår
swapportföljen till 2 750 mkr (1 400) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgår per
31 mars till knappt 4,3 år (1,6) och har ökat med cirka 1 år sedan förra kvartalet som ett resultat av två
nya ränteswapar som ingåtts om totalt 600 mkr där rörlig ränta swapats till fast ränta med löptid om
8 - 10 år. Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå på 79,6 (49,7) procent,
upp från 67,1 procent föregående kvartal och upp från 51,5 procent per siste september 2022. Den
genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgår till drygt 3,5 procent (1,9) att jämföras med 3,3 procent
per 31 december 2022. Ökningen jämfört med årsskiftet förklaras av att STIBOR 3m gått upp vilket
påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. Ökningen har dämpats av ett ökat positivt
kassaflöde på koncernens ränteswapar.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 2,2 år (2,8).
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgår vid periodens utgång till 61,5 mkr (47,0).
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2023 536 11 981 20 - -
2024 368 8 500 10 500 0,09
2025 2 962 61 1 291 27 200 0,18
2026 454 9 - - - -
2027 502 10 - - - -
> 5 år - - 2 050 43 2 050 2,70
Summa* 4 822 100 4 822 100 2 750 2,04
* Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
===== SIDA 18 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 18 | 33
Tabellen ovan visar utvecklingen av KlaraBos ränta exklusive marginal baserat på marknadens
förväntningar på STIBOR 3m i enlighet med FRA kurvan per 19 april 2023. Med anledning av bolagets
säkringsgrad och räntebindningstid påverkas enbart drygt 20 procent av bolagets skuldportfölj av en
stigande rörlig ränta under 2023. För 2024 ligger i genomsnitt drygt 25 procent av skuldportföljen
till rörlig ränta och för 2025 ligger andelen rörligt på 35 procent. Detta bidrar i sin tur till en hög
förutsägbarhet av räntan och av de finansiella kostnaderna där en ökning av STIBOR 3m enbart har en
marginell påverkan på den genomsnittliga räntenivån. Utöver räntan för KlaraBo i tabellen ovan
tillkommer bolagets genomsnittliga marginal som för närvarande uppgår till 1,65 procent.
Utestående ränteswapar 2023-03-31
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2024-08-27 0,059%
700,0 2032-05-09 2,205%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
200,0 2028-11-21 2,827%
300,0 2033-02-16 3,055%
300,0 2031-02-20 3,050%
2 750,0 2,044%
Period 2023-03-31 2023-06-30 2023-12-31 2024-06-30 2024-12-31 2025-06-30 2025-12-31
FRA kurva 3,23% 3,87% 3,85% 3,45% 3,14% 2,96% 2,84%
Ränta för KlaraBo exkl. marginal 1,87% 2,00% 2,00% 1,93% 1,85% 1,78% 1,74%
Utvecklingen av genomsnittlig ränta baserat på marknadens förväntningar på STIBOR 3m per 230419
===== SIDA 19 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 19 | 33
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Mkr
2023
3 mån
jan-mar
2022
3 mån
jan-mar
2022
12 mån
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 54,7 47,8 232,4
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,8 0,4 2,2
Erhållen ränta 0,2 - 1,4
Betald ränta -40,1 -18,3 -105,4
Betald skatt -20,5 -12,7 -25,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -4,9 17,2 105,4
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -10,4 -40,7 -8,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -15,3 -23,5 96,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -88,0 -252,4
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -41,9 -44,1 -197,1
Nyproduktionsinvesteringar -25,7 -29,7 -117,4
Erhållet investeringsstöd - - 20,2
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - 0,0 0,0
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,1 -0,6 -1,3
Försäljning av materiella anläggningstillgångar - - 0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -67,7 -162,4 -547,8
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 18,2 203,0 557,8
Låneupptagnings- och låneuppläggningskostnader - -2,2 -14,6
Amortering av finansiella skulder -11,8 -135,7 -358,4
Återköp av egna aktier -1,8 - -11,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4,6 65,1 173,1
Periodens kassaflöde -78,4 -120,9 -278,2
Likvida medel vid årets början 338,3 616,5 616,5
Likvida medel vid periodens slut 259,9 495,7 338,3
===== SIDA 20 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 20 | 33
Moderbolagets resultat- och
balansräkning i sammandrag
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Mkr
2023
3 mån
jan-mar
2022
3 mån
jan-mar
2022
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 4,4 2,7 13,5
Personalkostnader -4,5 -3,4 -15,6
Övriga externa kostnader -6,0 -4,9 -21,4
Rörelseresultat -6,1 -5,6 -23,5
Finansiella intäkter/kostnader 8,5 -0,9 -120,4
Resultat efter finansiella poster 2,5 -6,5 -143,9
Erhållna/lämnade koncernbidrag 0,0 0,0 60,7
Resultat före skatt 2,5 -6,5 -83,2
Skattekostnad 0,0 0,0 -8,9
Periodens resultat 2,5 -6,5 -92,1
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,8 2,5 0,8
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 362,2 2 191,7 2 362,2
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 474,4 1 637,9 3 434,9
Derivat 0,0 0,0 0,0
Uppskjutna skattefordringar 0,0 8,8 0,0
Övriga fordringar 10,0 5,1 8,1
Kassa och bank 224,4 325,6 272,5
Summa tillgångar 6 071,8 4 171,6 6 078,5
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 173,9 3 270,8 3 173,2
Skulder till koncernföretag 2 884,4 890,0 2 891,2
Övriga skulder 6,9 4,3 7,5
Summa eget kapital och skulder 6 071,8 4 171,6 6 078,5
===== SIDA 21 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 21 | 33
Segmentsrapportering
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment:
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat.
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning.
Resultaträkning, mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar
Intäkter 142,7 118,7 0,0 0,0 0,2 0,0 142,9 118,7
Kostnader -75,4 -59,3 0,0 0,0 -0,1 0,0 -75,5 -59,3
Driftnetto 67,3 59,4 0,0 0,0 0,1 0,0 67,4 59,4
Centrala administrationskostnader -2,7 -3,2 0,0 0,0 -10,0 -8,3 -12,7 -11,5
Rörelseresultat 64,6 56,2 0,0 0,0 -9,9 -8,3 54,7 47,9
Finansiella intäkter/kostnader -42,9 -18,1 0,9 1,3 2,4 -0,9 -39,6 -17,6
Förvaltningsresultat 21,6 38,1 0,9 1,3 -7,5 -9,2 15,0 30,2
Värdeförändringar fastigheter -173,3 169,2 -0,8 0,0 0,0 0,0 -174,1 169,2
Värdeförändringar derivat -2,6 14,1 0,0 0,4 -39,0 25,3 -41,6 39,8
Resultat före skatt -154,3 221,4 0,1 1,7 -46,5 16,1 -200,7 239,2
Skattekostnad 32,1 -45,3 0,0 -0,1 8,0 -5,2 40,1 -50,7
Periodens resultat -122,2 176,1 0,1 1,6 -38,5 10,9 -160,6 188,6
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-03-31
Förvaltningsfastigheter 8 917,9 8 112,2 146,2 154,3 - - 9 064,2 8 266,5
Långfristiga räntebärande skulder 4 788,9 3 229,8 - - - - 4 788,9 3 229,8
Kortfristiga räntebärande skulder 43,1 772,5 72,7 31,8 - - 115,8 804,3
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av
fastigheter 251,4 315,8 0,6 1,4 - - 252,0 317,2
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
===== SIDA 22 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 22 | 33
Hållbarhet
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning)
KlaraBo har genomfört ett arbete med att kartlägga vilken påverkan verksamheten har på omvärlden,
vilka våra prioriterade områden är samt målsättning inom respektive område.
Genomförd process inleddes med en intressentdialog (hyresgäster, medarbetare, styrelse, ägare samt
Hyresgästföreningen) genom webbenkät, workshops samt djupintervjuer vilket resulterade i att KlaraBo
identifierade de hållbarhetsområden (se bild nedan) där bolaget har en faktisk och potentiell påverkan
på omvärlden.
I en efterföljande väsentlighetsanalys bedömdes områdena, med hjälp av en hållbarhetskonsult, utifrån
allvarlighetsgrad och sannolikhet för att identifiera de mest väsentliga frågorna för KlaraBo att arbeta
vidare med och målsätta inom.
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som
KlaraBo arbetar efter.
===== SIDA 23 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 23 | 33
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 mars, för KlaraBos
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter
eller andra faktorer.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Data för
fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande
skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå
inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings-
och projektverksamheten.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 25 mkr varav cirka 2 mkr är ett resultat av genomförda
ROT-renoveringar under kvartalet vilka uppgår till 65 lägenheter. Resterande ökning förklaras av årlig
generell hyreshöjning av bostäder på större delar av beståndet, övriga standardförbättringar samt nya
fiberavtal. Kvarvarande orter vars årliga hyreshöjning ännu ej beaktats i intjäningen inkluderar Borlänge,
Sundsvall, Nybro samt Umeå om totalt cirka 1 000 lägenheter. Beräknad hyresökning hänförligt till
nämnda orter uppgår till cirka 2,3 mkr vid en estimerad hyreshöjning om 4 procent. Detta hade
resulterat i en justerad överskottsgrad om 59,2 procent.
Driftnettot har ökat med 7 procent sedan föregående kvartal som ett resultat av ovan vilket leder till en
överskottsgrad om 59,0 procent.
De årliga finansiella kostnaderna har ökat med 9,4 mkr som en effekt som av en högre rörlig ränta vilket
påverkar den del av låneportföljen som inte är räntesäkrad. Den genomsnittliga nivån av STIBOR 3m i
skuldportföljen har ökat från 2,51% per december till 3,23% per mars. Den genomsnittliga räntan, inklusive
derivat, uppgår till drygt 3,5 procent per 31 mars.
Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgår till 1,8 gånger.
Mkr 2023-04-01
Jämförbart bestånd
med fg kvartal
2023-04-01 2023-01-01 2022-10-01 2022-07-01 2022-04-01
Hyresintäkter 593,8 593,8 568,8 560,5 494,8 482,3
Fastighetskostnader -243,4 -243,4 -242,9 -228,2 -198,3 -196,6
Driftnetto 350,4 350,4 325,9 332,4 296,5 285,7
Överskottsgrad, % 59,0 59,0 57,3 59,3 59,9 59,2
Centrala administrationskostnader -40,0 -40,0 -40,0 -40,0 -37,0 -37,0
Finansiella intäkter/kostnader -169,9 -169,9 -160,5 -142,6 -95,9 -74,9
Förvaltningsresultat 140,6 140,6 125,4 149,8 163,6 173,8
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,07 1,07 0,95 1,14 1,24 1,32
Antal aktier, milj 131,1 131,1 131,2 131,6 131,7 131,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 2,1 2,7 3,3
===== SIDA 24 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 24 | 33
Nyckeltal
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning,
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.
Fastighetsrelaterade 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 142,9 118,7 501,6
Förvaltningsesultat, mkr 15,0 30,2 113,4
Periodens resultat, mkr -160,6 188,6 125,1
Överskottsgrad, % 47,2 50,0 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,7 98,1
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 064,2 8 266,5 9 170,7
Marknadsvärde/kvm 17 923 18 954 18 044
Total uthyrningsbar yta, tkvm 497,7 427,6 498,7
Antal lägenheter i förvaltning 6 557 5 562 6 533
Antal lägenheter i projektutveckling 1 366 1 697 1 509
Finansiella
Soliditet, % 43,9 49,6 44,6
Belåningsgrad, % 51,2 42,8 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,3 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 360,5 4 666,5 4 525,6
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,11 0,23 0,86
Eget kapital per aktie, kr 31,7 33,3 32,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,3 35,4 34,5
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % - - -7,3
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -6,1 38,0 1,7
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,8 131,2
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,2 131,8 131,7
===== SIDA 25 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 25 | 33
Definitioner av nyckeltal
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion
dividerat med fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som
återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag
och även över tid.
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter
ställda för renovering samt lägenheter med
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal
lägenheter.
Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i
koncernen justerad för frivillig vakans i form av
renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel
vid periodens utgång i förhållande till
förvaltningsfastigheter
Används för att belysa den finansiella risken och hur stor
del av verksamheten som är belånad med räntebärande
skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till
förvaltningsfastigheter i förhållande till
förvaltningsfastigheter exkl. pågående
nyproduktion.
Används för att belysa den finansiella risken och hur stor
del av förvaltningsverksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat
med räntenettot.
Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att
betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för
ränteförändringar.
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt
antal aktier under perioden före utspädning.
Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett
för börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till antalet utestående
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
Används för att belysa koncernens långsiktiga
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt
sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per
aktie under perioden
Används för att belysa den procentuella utvecklingen av
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt
substansvärde per aktie under perioden.
Används för att belysa den procentuella utvecklingen av
det långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före
eliminering av koncerninterna hyror minus
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från
verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera
verksamheten med egna medel
===== SIDA 26 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 26 | 33
Avstämningstabell nyckeltal
2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 064,2 8 266,5 9 170,7
B Pågående nyproduktioner, mkr 137,2 154,3 164,7
C Tomträtt 7,3 7,3 7,3
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 497,7 427,6 498,7
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 923 18 954 18 044
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 67,4 59,4 278,9
B Intäkter, mkr 142,9 118,7 501,6
A/B Överskottsgrad, % 47,2 50,0 55,6
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 557 5 562 6 533
B Antal outhyrda lägenheter 204 190 222
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 97 115 99
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,7 98,1
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 157,6 4 395,5 4 320,0
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 465,4 8 870,3 9 692,0
(A+B)/C Soliditet, % 43,9 49,6 44,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 788,9 3 230,3 4 800,6
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 115,8 804,3 97,5
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 259,9 495,7 338,3
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 064,2 8 266,5 9 170,7
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 51,2 42,8 49,7
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 72,7 31,8 54,5
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 137,2 154,3 164,7
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,1 49,3 53,8
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 239,3 173,6 232,4
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -141,0 -75,4 -119,0
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,3 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 4 157,6 4 395,5 4 320,0
B Återläggning derivat, mkr -61,5 -47,0 -103,1
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 264,7 327,1 309,2
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,4 -9,1 -0,4
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 360,5 4 666,5 4 525,6
===== SIDA 27 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 27 | 33
* Antal aktier efter återköp
2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 15,0 30,2 113,4
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,2 131,8 131,7
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,11 0,23 0,86
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 4 157,6 4 395,5 4 320,0
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,8 131,2
A/B Eget kapital per aktie, kr 31,71 33,34 32,92
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 360,5 4 666,5 4 525,6
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 131,1 131,8 131,2
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,25 35,40 34,48
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,11 0,23 0,86
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,23 0,11 0,93
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -49,9% 112,5% -7,3%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 33,3 35,4 34,5
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 35,4 25,7 33,9
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -6,1% 38,0% 1,7%
===== SIDA 28 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 28 | 33
Möjligheter och risker för
koncernen och moderbolaget
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets-
och omvärldsfaktorer.
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs
kontinuerligt, och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna.
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen.
I övrigt hänvisas till årsredovisningen.
Finansiell risk
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk.
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor.
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt.
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori, dels genom koncernens övergripande
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal,
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och fastighetsbeståndet värderas minst
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har historiskt haft betydande påverkan på
periodens resultat, och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av
utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och
köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav, och därmed en pris-
justering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv
utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.
I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån, dels vakansrisken i fastighetsbeståndet.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet
som finns i gjorda antaganden och beräkningar.
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr)
Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 565,4 + 0,25%-enheter -498,5
Hyresvärde* - 2,50% -42,5 + 2,50% 359,0
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 140,9 + 2,50% -139,3
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 30,4 + 0,25%-enheter -28,9
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder
===== SIDA 29 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 29 | 33
Pågående projekt
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet,
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats,
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Finansiering
Vi har under senaste året observerat en större osäkerhet på de finansiella marknaderna när det gäller
bankfinansiering där bankernas finansieringskostnad gått upp med högre marginaler som följd. Detta
har dock inte haft någon direkt påverkan på KlaraBo ännu då vi under föregående år ingick nya
kreditfaciliteter till förmånliga villkor. Dessutom övertogs under Q3 2022 lån om cirka 563 mkr i samband
med förvärvet av Östersund till en fast genomsnittlig ränta om cirka 1,43%.
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte.
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas
vid stigande marknadsräntor, generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med
större risk vid refinansiering.
Kraftigt stigande rörliga räntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som
inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som
belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala
sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och
simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.
Per 31 mars har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgår till 259,9 mkr.
Operationell risk
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Under kvartalet har flödet av
potentiella förvaltningsförvärv minskat väsentligt. Stigande finansierings- och energikostnader skapar
osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar marknaden.
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt
höjda finansieringskostnader i kombination med fortsatt höga byggkostnader har generellt sett resulterat
i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående
projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort
och lång sikt.
===== SIDA 30 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 30 | 33
Övriga upplysningar
Marknadsutsikter
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid.
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige.
Organisation och medarbetare
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består vid periodens utgång av
78 dotterbolag och 6 gemensamt styrda bolag. Antalet anställda uppgår till 69 (61), varav 23 kvinnor
(16) respektive 46 män (45).
Redovisningsprinciper
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2022. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022.
Transaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag.
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.
===== SIDA 31 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 31 | 33
Aktien och aktieägare
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet
aktier uppgår till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har under kvartalet
fortsatt att återköpa aktier och har per 31 mar återköpt totalt 697 198 aktier.
Största aktieägare per 31 mars 2023
Teckningsoptioner
KlaraBo har tre pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet
omfattas av totalt 1 666 335 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B.
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 mars – 31 mars 2024, till en teckningskurs om 30 kronor
per aktie. Vid periodens utgång har 1 367 585 optioner tecknats och resterande har löpt ut och kan
inte längre tecknas. Det andra programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar
till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024,
till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats.
Det tredje programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av
en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en
teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats.
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan
utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om
högst cirka 2,44 procent baserat på antal aktier i bolaget.
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 800 000 12 106 647 13 906 647 10,5% 10,8%
Rutger Arnhult 0 10 067 755 10 067 755 7,6% 3,6%
Wealins S.A. 0 9 638 901 9 638 901 7,3% 3,5%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 098 728 8 383 728 6,4% 7,2%
Anders Pettersson med familj 3 966 316 3 677 793 7 644 109 5,8% 15,6%
Länsförsäkringar Fonder 0 6 535 105 6 535 105 5,0% 2,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
Lennart Sten 1 995 000 3 043 585 5 038 585 3,8% 8,3%
ODIN Fonder 0 4 857 143 4 857 143 3,7% 1,7%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 94 900 2 456 187 1,9% 8,5%
Handelsbanken Fonder 0 2 045 979 2 045 979 1,6% 0,7%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 407 997 38 712 131 40 120 128 30% 19%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%
===== SIDA 32 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2023 32 | 33
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Malmö, 3 maj 2023
Lennart Sten,
styrelseordförande
Per Håkan Börjesson,
styrelseledamot
Lulu Gylleneiden,
styrelseledamot
Mats Johansson,
styrelseledamot
Sophia Mattsson Linnala,
styrelseledamot
Anders Pettersson,
styrelseledamot
Håkan Sandberg,
styrelseledamot
Joacim Sjöberg,
styrelseledamot
Andreas Morfiadakis,
verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 33 =====
Kalendarium
Delårsrapport Q2 januari – juni 2023
Delårsrapport Q3 januari – september 2023
Bokslutskommuniké 2023
14 juli 2023
26 oktober 2023
15 februari 2024
Kontaktinformation
För ytterligare information vänligen kontakta
Andreas Morfiadakis, VD
Andreas.morfiadakis@klarabo.se
+46 761 331 661
Jenny Appenrodt, CFO
jenny.appenrodt@klarabo.se
+46 730 214 797