Kvartalsrapport Q2 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  1 | 32 
 
 
 
Q2 
 Delårsrapport 2025 
 
April – juni  Januari – juni 
 Intäkterna uppgick till 180,5 mkr (157,5), en ökning med 
15 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
 Driftnettot uppgick till 109,6 mkr (96,9), motsvarande en ökning 
med 13 procent jämfört med samma kvartal föregående år. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 46,5 mkr (37,3), en ökning med 
25 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
 Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 33,5 mkr  
(11,3) och för derivat till -68,4 mkr (-1,7). 
 Resultatet uppgick till 6,7 mkr (28,7), motsvarande  
0,04 kr per aktie (0,22). 
 Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 50,5 procent (52,8) med 
en snittränta på balansdagen om 3,4 procent (3,6). Bolaget har 
endast bankbelåning. 
  Intäkterna uppgick till 355,6 mkr (314,2), en ökning med 
13 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
 Driftnettot uppgick till 192,8 mkr (170,3), motsvarande en ökning 
med 13 procent jämfört med samma period föregående år. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 71,3 mkr (57,5), en ökning med 
24 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
 Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 273,5 mkr  
(-34,0) och för derivat till -51,7 mkr (42,5). 
 Resultatet uppgick till 236,0 mkr (32,4), motsvarande  
1,53 kr per aktie (0,24). 
 Substansvärdet per aktie uppgick till 32,9 kronor (32,1). 
 
 
Väsentliga händelser i perioden   
 
 KlaraBo tecknade avtal om refinansiering av lån om drygt 1 
miljard, med en av koncernens befintliga banker. De nya lånen 
löper på fyra år från och med det tredje kvartalet 2025 med en 
räntemarginal som understiger koncernens genomsnittliga 
marginal. 
 KlaraBo förlängde ett befintligt hyresavtal med Östersunds 
kommun. Det nya hyresavtalet har en avtalad löptid om 20 år och 
det årliga hyresvärdet uppgår till 1,4 mkr. 
 KlaraBo återköpte 2 818 650 aktier till ett värde av 45,1 mkr i 
enlighet med bolagets mandat från årsstämman. 
  KlaraBo tillträdde den 31 januari 2025 en fastighetsportfölj i 
Helsingborg till ett fastighetsvärde om 850 mkr. Beståndet 
bedöms ha god potential för framtida värdeskapande. 
 KlaraBo kommunicerade nytt antal aktier och röster med 
anledning av genomförd företrädesemission. Per den 30 jun
i 2025 
uppgick det totala antalet utestående aktier i KlaraBo till 157 
885 751 aktier (varav 16 300 000 A-aktier och 141 585 751  
B-aktier).  
 
32,9 1,53 97,2 24,0 3,4 
Långsiktigt substansvärde 
per aktie, kr 
Periodens resultat  
per aktie, kr 
Reell uthyrningsgrad,  
% 
Periodens ökning av 
förvaltningsresultat, % 
Snittränta per balansdag,  
% 
 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 23   
2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 46,5 37,3 71,3 57,5 135,9
Periodens resultat, mkr 6,7 28,7 236,0 32,4 187,9
Marknadsvärde/kvm 18 693 18 099 18 693 18 099 18 469
Överskottsgrad, % 60,7 61,5 54,2 54,2 57,5
Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,7 97,2 97,7 97,2
Soliditet, % 44,3 42,7 44,3 42,7 43,6
Belåningsgrad, % 50,5 52,8 50,5 52,8 51,4
Räntetäckningsgrad, ggr* 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 59,5 69,2 59,5 69,2 80,2
Räntebindningstid, år 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr** 0,30 0,28 0,46 0,43 1,01
Resultat per aktie, kr* 0,04 0,22 1,53 0,24 1,39
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 32,1 32,9 32,1 33,7
*Avser beräkning på 12 månaders basis
**Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  2 | 32 
 
 
Vd-ord: 
Stärkt resultat genom aktiv förvaltning och 
strategiskt förvärv 
 
 
KlaraBo fortsätter att växa. Intäkter ökade med 15 procent under det andra kvartalet, där årets generella hyreshöjning – 
som i genomsnitt uppgick till 4,9 procent för hela fastighetsportföljen – utgjorde en viktig drivkraft. Därtill har vår 
ökade takt av värdeskapande aktiviteter, mätt som rullande tolv månader, lett till en stark organisk tillväxt. Det har 
resulterat i att Klarabos hyresutveckling under första halvåret väsentligt överstiger den genomsnittliga höjningen vilket 
är i enlighet med vårt operationella mål. Ett viktigt bidrag till den positiva utvecklingen kommer från vårt senaste 
strategiska förvärv i Helsingborg – 740 lägenheter med en bedömd initial direktavkastning över 5 procent vilket har 
förstärkt vårt fastighetsbestånd. Driftnettot och förvaltningsresultatet visar samtidigt en stark utveckling, med 
ökningar om 13 respektive 25 procent för kvartalet jämfört med föregående år. Detta är ett tydligt resultat av vår 
offensiva tillväxtstrategi, effektiva förvaltning och fortsatt fokus på kostnadskontroll. 
 
Fortsatt hög aktivitet inom förädlingsverksamheten  
Förädlingsaktiviteter är en viktig del av vår strategi och bidrar 
till att successivt höja standarden i beståndet och skapa 
långsiktigt värde genom ökade hyresintäkter och sänkta 
driftskostnader. En central del i detta arbete är att löpande 
genomföra värdeskapande renoveringar av lägenheter med 
behov av standardhöjning. På så sätt skapar vi moderna, 
energieffektiva bostäder med lång livslängd, vilket stärker 
vårt kunderbjudande och höjer det långsiktiga värdet på hela 
beståndet. Lägenheterna renoveras i samband med naturlig 
omflyttning i beståndet, vilket gör att vi kan genomföra 
aktiviteterna effektivt utan att påverka de boende. 
Under kvartalet har vi fortsatt att hålla en relativt hög 
aktivitetsnivå inom förädlingsverksamheten och genomfört 
42 renoveringar. Sammanlagt har därmed 100 lägenheter 
renoverats under årets första sex månader, vilket motsvarar 
en ökning med 32 procent jämfört med samma period 
föregående år. Vi ser fortsatt god efterfrågan på de 
färdigställda lägenheterna och räknar med att kunna 
bibehålla en högre aktivitetsnivå framöver.     
Långsiktig efterfrågan i våra kluster reducerar 
vakansrisk  
Under året har vakansrisker inom bostadssegmentet 
uppmärksammats i media och branschrapporter. Det är dock 
viktigt att betona att skillnaderna mellan olika geografier är 
betydande. Högst är vakanserna i inlandskommuner med 
negativ befolkningsutveckling, medan orter med 
befolkningstillväxt i flera fall uppvisar sjunkande 
vakansnivåer. Vidare skiljer det även mellan olika områden i 
en och samma stad. KlaraBos verksamhet är fokuserad till

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  3 | 32 
 
 
fyra utvalda geografiska kluster – Helsingborg, Trelleborg, 
Visby och Östersund. Dessa orter kännetecknas av stabil 
befolkningstillväxt, god disponibel inkomst och pågående 
infrastrukturinvesteringar, vilket sammantaget ger goda 
förutsättningar för att bibehålla en hög uthyrningsgrad. I 
kombination med rimliga hyresnivåer och ett långsiktigt 
hållbart erbjudande till våra hyresgäster, gör det att vår 
exponering mot strukturell vakansrisk bedöms som 
begränsad. I ljuset av detta är det glädjande att vi under 
kvartalet förbättrat vår reella uthyrningsgrad med 0,4 
procentenheter jämfört med föregående kvartal, till 97,2 
procent samt att även den ekonomiska uthyrningsgraden 
stigit.
 
Större refinansiering stärker vår finansiella position  
Under det andra kvartalet tecknade vi avtal om refinansiering 
av lån om drygt 1 miljard kronor, motsvarande närmare 20 
procent av vår totala låneportfölj. Lånet löper på fyra år till 
villkor som understiger koncernens genomsnittliga marginal. 
I samband med detta minskar snittmarginalen för vår totala 
låneportfölj från 1,43 till 1,39 procent, allt annat lika. 
Refinansieringen bidrar till att kapitalbindningen ökar till 2,5 
år förutsatt att refinansieringen hade varit genomförd per 
bokslutsdagen. Att vi nu har slutfört refinansieringen av 
samtliga lån med förfall under 2025 stärker vår finansiella 
stabilitet och ökar vår handlingsfrihet framåt.  
Positionerade för fortsatt organisk tillväxt  
Det makroekonomiska läget präglas fortsatt av stor 
osäkerhet, där geopolitisk oro och växande 
handelsspänningar bidragit till ökad volatilitet på de 
finansiella marknaderna. Trots detta ser vi ett gradvis 
förbättrat ränteläge. Riksbankens första räntesänkning i juni, 
och signaler om ytterligare lättnader, har medfört bättre 
villkor på kreditmarknaden. Det förbättrade ränteläget 
innebär lägre kapitalkostnader och förbättrade kalkyler för 
både renovering och nyinvesteringar. För KlaraBo skapar det 
än bättre förutsättningar att genomföra värdeskapande 
aktiviteter i det befintliga beståndet och öppnar samtidigt upp 
för attraktiva förvärv i våra prioriterade marknader över tid. Vi 
lämnar ännu ett stabilt kvartal bakom oss och ser med 
tillförsikt fram emot den fortsatta utvecklingen under årets 
andra hälft. 
Malmö i juli 
Andreas Morfiadakis, vd KlaraBo

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  4 | 32 
 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, 
uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. 
Företaget grundades 2017 och agerar över hela 
landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva 
befintliga bostadsfastigheter liksom mark för 
nyproduktion. Bolagets nyproducerade bostäder 
är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till 
rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens 
gestaltning utformas efter lokala behov i 
samarbete med kommunen. Nyproduktionen 
håller hög hållbarhetsstandard, eftersom 
byggnation sker med hållbara material. KlaraBo 
är en långsiktig fastighetsägare. 
 
 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 juni utgör 89 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 juni har 
KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 556 000 kvm fördelat på 7 431 lägenheter och ett antal lokaler samt 
kontrakterade hyror om cirka 736 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 809 lägenheter under projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBos övergripande strategi kan sammanfattas enligt följande: 
 Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, i tillväxtregioner. 
 Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. 
 Förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.  
 Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom 
egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
Beroende på marknadsläge och tillgängliga möjligheter anpassas strategins fokus. I nuläget fokuserar KlaraBo huvudsakligen 
på förvärv och värdeskapande åtgärder inom befintligt bestånd. 
Utdelningspolicy 
KlaraBo ska över tid vara ett utdelande bolag men kommer under de närmaste åren prioritera tillväxt genom förvärv samt 
investeringar i befintligt bestånd och i bolagets projektportfölj. 
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta 
eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och 
förvaltningsresultat per aktie. 
Operationellt mål 
Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är 
renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och 
investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen. 
Hållbarhetsmål 
Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och 
energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, 
medarbetare samt hållbara affärer. För urval av 
hållbarhetsmål, se sidan 20. 
Finansiella mål 
 Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om 
minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
 Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie 
om minst 12 procent. 
 Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger över 
tid. 
 Belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid.

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  5 | 32 
 
 
 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
 
 
  Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska 
KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt 
substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
  Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie 
om minst 12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2025
jan-jun
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,2 procent-
enheter
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger över tid. >1,75 1,8 ggr
Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. <60% 50,5%
Klimat & energi Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 
2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
Se 
årsredovisning
Cirkulärt samhälle 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med 
om- och nybyggnation.
70% återvinningsgrad Se 
årsredovisning
Trygga & trivsamma kvarter Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra 
bostadsområden, till och med år 2025.
50 arbetstillfällen Se 
årsredovisning
Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktigt jämn könsfördelning (40/60) 
och spegla samhället med avseende på internationell bakgrund.
Könsfördelning 40/60 Se 
årsredovisning
Inga fall av korruption och diskriminering. 0 Se 
åreredovisning
Medarbetare & hållbara affärer
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q2
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +17 % 
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q2
rullande
12
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +24 % 
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  6 | 32 
 
 
Fastighetsbestånd 
 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i 
fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 233 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 556 000 kvm exklusive parkeringsplatser 
och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av 
driftkostnader och kostnadskontroll. 
Vår förvaltningsmodell  
        
Förvaltningsfastigheter  
  
Fokus på attraktiva bostäder 
på starka orter med 
befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter 
med god avkastning till 
begränsad risk.  
Förvaltning i egen regi  
  
Förvaltning i egen regi ger 
kontinuerlig optimering och 
kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt 
fokus på överskottsgrad.  
Standardhöjande åtgärder  
  
Fokus på anpassade 
värdeskapande 
kunderbjudande om åtgärder i 
fastigheten som höjer den 
generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.  
Värdeskapande renovering  
  
Aktiv renoveringsstrategi 
genomförs löpande vid 
hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och 
bidrar till förbättrat kassaflöde. 
Utförandet anpassas till den 
lokala marknaden.  
        
 
Under kvartalet har bolaget investerat 46,3 mkr (38,1) i befintliga förvaltningsfastigheter där värdeskapande totalrenovering är 
den främsta investeringsåtgärden. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i 
beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. 
Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar 
den ekonomiska uthyrningsgraden negativt.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  7 | 32 
 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga 
hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta 
mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 17,6 procentenheter viktat per 
kvadratmeter sedan 2019. 
 
Hyresvärdesutveckling 
 
Den årliga hyresförhandlingen för 2025 är avslutad vilket har resulterat i en hyresökning på bostäder om drygt 4,9 procent viktat 
för hela beståndet. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 1,2 procentenheter under 
perioden. 
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som 
kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna 
kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska 
drift- och underhållskostnader över tid. 
121,3
138,9
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
2019
Q1
2020
Q2
2021
Q3
2022
Q4
2024
Q1
2025
Q2
%-enheter
17,6

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  8 | 32 
 
 
Antal utförda totalrenoveringar 
 
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i beståndet vara relativt konstant 
och lägenheter som omsätts vara orenoverade. Utförda totalrenoveringar i kvartalet uppgår till 42 lägenheter och för perioden till 
100 lägenheter. 
 
 
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella 
standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till 
ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
69
73
58
86
65
60
45
50
41
35 37 37
58
42
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2
Kontrakterad årshyra, mkr  Långsiktigt substansvärde inkl. potential 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig 
förvaltningsportfölj per 30 juni 2025, med tillägg för förväntad 
kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat 
bestånd. 
 Diagrammet ovan visar substansvärdet per aktie före och efter den 
nettovärdeökning som estimeras att tillkomma baserat på portföljens 
bedömda renoveringspotential. Värdeökningen beräknas på 
hyresökningen på orenoverat bestånd, viktat direktavkastningskrav 
för fastighetsportföljen och en investeringskostnad på cirka 6200 
kr/kvm. 
736
866
0
200
400
600
800
1 000
2025 Q2 Potentiell
kontrakterad hyra
32,9
6,4 39,3
Långsikt. 
substansv./aktie
Nettovärdeökn./
aktie
Långsikt. 
substansv./aktie 
inkl potential

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  9 | 32 
 
 
 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
     
 
 
   
Hyresintäkter bostadsfastigheter  Marknadsvärde, mkr  Antal lägenheter 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Tot alt mkr kr/kvm
Mitt 76 971 62,5 5,5 67,9 1 226 1 8 040
Nord 34 2 040 141,4 5,9 147,3 2 295 1 5 578
Syd 69 2 451 163,5 30,1 193,5 4 073 2 1 047
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 798 1 9 065
233 7 431 497,0 58,5 555,5 10 392 18 706
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uth. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % gr ad bostad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 96,7 1 424 93,0 97,9 89,9 43,4 6 38 46,6 686
Nord 189,5 1 286 92,3 95,5 174,8 71,8 4 87 103,0 700
Syd 290,3 1 500 93,7 97,8 272,1 90,1 4 65 182,0 941
Öst 211,2 1 439 94,1 97,7 198,7 66,4 4 53 132,3 901
787,7 1 418 93,4 97,2 735,6 271,6 489 4 63,9 835
Direktavkastning, % 4,5%
Fastighetsadministration 44,4 80
Driftnetto inkl. fast.admin. 735,6 316,0 569 419,6 755
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto
13%
25%
35%
27%
Mitt Nord Syd Öst
1 226
2 295
4 073
2 798
Mitt Nord Syd Öst
971
2 040
2 451
1 969
Mitt Nord Syd Öst

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  10 | 32 
 
 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till 
egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig 
byggrätt. På så vis skapas värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya 
projektidéer. 
Arbetet avseende projektutveckling och nyproduktion bedrivs genom aktivt uppsökande verksamhet hos privata aktörer, 
deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna 
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat 
ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. 
KlaraBo strävar efter att lämna efter sig ett så lågt klimatavtryck som möjligt vid produktion av nya bostäder. Bolaget jobbar 
aktivt med att välja material med så låg klimatpåverkan som möjligt och har ambitionen att miljöcertifiera samtliga 
nyproducerade byggnader. 
För att öka kunskapen och bidra till en hållbar utveckling av de platser där bolaget verkar är vi även med i lokala satsningar för 
en hållbar utveckling såsom LFM30-Lokal Färdplan Malmö 2030. 
 
 
 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess eller 
färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
Projektportfölj 
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö̈  omfattar två kvarter med totalt cirka 300 lägenheter tillsammans 
med OBOS. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo-projekt där man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom 
bland annat lägre parkeringsnorm och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras att genomföras i etapper där drygt hälften 
av ytan är tänkt att uppföras som bostadsrätter och resten som hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet är klart och 
undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för genomförande kvarstår. Projektering av programhandling har startat med 
förhoppning att byggnation kan påbörjas vid tillträde av fastigheterna under första halvan av 2026.  
Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 i Visby på Gotland har fördröjts men förhoppningen är att 
det kan färdigställas under hösten 2025 och att detaljplanen därmed bör kunna antas vid årsskiftet 2025/2026. 
Bygglovsprojekteringen av första etappen planeras kort därefter med efterföljande produktionsstart så snart marknaden medger.  
På Gotland har KlaraBo ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta med fler bostäder. Dialog 
pågår med Region Gotland och arbetet bedöms kunna påbörjas under första halvan av 2026.  
På Stäven 1 i Visby har KlaraBo även sökt bygglov för konvertering och återställning av kontorslokaler till 14 lägenheter. 
Bygglovet handläggs och beslut väntas efter sommaren.

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  11 | 32 
 
 
Detaljplanen för fastigheterna Ålen 1, Ålen 2 och Ålen 4 i Vaggeryd som medger dels att de befintliga tre huskropparna byggs 
på med en våning omfattande totalt cirka 3 000 kvm BTA samt en förtätning bestående av fem nya huskroppar i fyra våningar 
omfattande totalt cirka 8 800 kvm BTA har antagits och vunnit laga kraft. Bygglovsprojektering och byggstart planeras att 
påbörjas så fort marknaden medger.  
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 juni 2025, se nedan. 
Planerade lägenheter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet 
för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2025 samt potentiellt hyresvärde för byggrätter i projektutvecklingen. 
 
Byggrätter och projektutveckling* 
 
 
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt 
framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.   
 
  
34
255
520
Mitt Syd Öst
788
875
0
200
400
600
800
1 000
2025 Q2 Potentiellt
hyresvärde
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Syd Aspeholm 13 Lund 26 1,6 1,3 2,8 2 047 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 17 0,7 0,5 1,5 2 778 2 100
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 8,0 1 732 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 76 6,2 4,5 9,2 2 067 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 90 6,3 5,0 10,4 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 79 5,5 4,4 9,1 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 41 2,9 2,3 4,8 2 065 3 100
Öst Stäven Gotland 14 1,3 0,9 1,7 1 848 2 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,6 7,6 13,9 1 831 2 50
Mitt Källan 7 Borlänge 34 2,1 1,9 3,6 1 941 3 100
Öst Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,4 4,9 9,0 1 822 2 100
Öst Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 9,2 7,1 12,9 1 826 2 100
Totalt 809 57,0 45,1 86,9 1 926
Status:
Area, tkvm Hyresvärde
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  12 | 32 
 
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
  
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
 
 
 
 
 
 
  
Mkr Not
2025
3 mån 
apr-jun
2024
3 mån 
apr-jun
2025
6 mån 
jan-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2024
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 180,5 157,5 355,6 314,2 630,4
Kostnader 2 -70,9 -60,6 -162,8 -143,9 -268,2
Driftnetto 3 109,6 96,9 192,8 170,3 362,2
Centrala administrationskostnader 4 -16,0 -15,0 -29,8 -27,3 -51,7
Rörelseresultat 93,6 81,9 163,0 143,0 310,5
Finansiella intäkter/kostnader 5 -47,0 -44,6 -91,7 -85,6 -174,6
Förvaltningsresultat 46,5 37,3 71,3 57,5 135,9
Värdeförändringar fastigheter 6 33,5 11,3 273,5 -34,0 111,0
Värdeförändringar derivat 6 -68,4 -1,7 -51,7 42,5 26,2
Resultat före skatt 11,6 46,9 293,1 66,0 273,1
Skattekostnad 7 -4,9 -18,2 -57,1 -33,6 -85,2
Periodens resultat 6,7 28,7 236,0 32,4 187,9

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  13 | 32 
 
 
Resultatanalys april - juni 2025 
Resultatposter nedan avser andra kvartalet 1 april till 30 juni samt perioden 1 januari till 30 juni. Jämförelseposterna avser 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i miljoner kronor. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 180,5 mkr (157,5) vilket motsvarar en ökning med 14,6 procent jämfört med samma kvartal 
föregående år. Ökningen hänförs främst till det nyförvärvade beståndet i Helsingborg som för första gången gett fullt genomslag 
på kvartalets intäkter och bidrar positivt med cirka 18,7 mkr. Hyresförhandlingen för 2025 har slutförts till ett viktat genomsnitt 
uppgående till 4,9 procent. Den höga andelen renoveringar som uppmättes under det föregående kvartalet har slutförts med 
medföljande hyresjustering. Därtill har transaktionen i höstas, som bestod av både avyttring av lokalfastigheter i Borlänge och 
förvärv av ett bestånd i Falun, bidragit med en negativ nettoeffekt på intäkterna i kvartalet om cirka 1,6 mkr. 
Periodens intäkter uppgick till 355,6 mkr (314,2) och har ökat med anledning av förvärv, hyresindexering för både bostad och 
lokal samt löpande förädling av bostadsbeståndet. 
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighetsadministration, försäkring samt 
övriga förvaltningskostnader.  
Driftkostnader avser i huvudsak kostnader för uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering och uppgick i 
kvartalet till -70,9 mkr (-60,6). Kostnaderna har under kvartalet ökat med 17,0 procent och förklaras främst av förvärven i 
Helsingborg och Falun. Trots relativt stora taxehöjningar som trätt i kraft vid årsskiftet har kostnaderna endast ökat med cirka 
4,3 procent för jämförbart bestånd. Kvartalets mildare klimat har bidragit positivt då behovet av bland annat snöröjning och 
sandning på flertalet orter varit begränsat. 
Periodens driftkostnader uppgick till -162,8 mkr (-143,9) motsvarande en ökning på 13,1 procent. Kostnadsökningen hänförs 
huvudsakligen till förvärv men har dämpats av delvis mildare klimat samt av återbetalning av biogasskatt om sammanlagt 1,5 
mkr. Rätt till återbetalning av biogasskatt löper enligt gällande beslut från Skatteverket till och med år 2030.  
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 109,6 mkr (96,9), motsvarande en ökning om 13,1 procent jämfört med samma kvartal 
föregående år. Överskottsgraden uppgick till 60,7 procent (61,5). 
Driftnettot för perioden uppgick till 192,8 mkr (170,3) och har ökat främst med anledning av förvärv och högre hyror. 
Not 4 Centrala administrationskostnader  
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner för verksamheten. Denna 
kostnad innefattar även momskostnad då bostadsbolag inte har avdragsrätt för ingående moms i samband med 
vidarefakturering inom koncernen. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -16,0 mkr (-15,0) och för perioden till -29,8 mkr (-27,3). De ökade 
kostnaderna för såväl kvartal som period förklaras huvudsakligen av högre personalkostnader då personalstyrkan utökats i 
samband med förvärv. 
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -47,0 mkr (-44,6) och för perioden -91,7 mkr (-85,6). Ökningen förklaras av 
utökad lånevolym samt förfall av ränteswap med förmånlig fast ränta. Under perioden har två ränteswappar tillkommit om totalt 
550 mkr.  
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 59,5 procent (69,2) av lånevolymen. Den lägre räntesäkringsnivån jämfört med 
föregående kvartal och föregående år beror på fasträntelån som löper ut under tredje kvartalet 2025 vilket innebär att de 
klassas som rörliga på balansdagen. 
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis och minst en gång per år genomförs en fullständig extern värdering av 
varje värderingsobjekt. Fastigheterna är individuellt besiktigade, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd 
utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och 
erfarenhetsbedömningar. Under kvartalet har en desktop-värdering genomförts av det oberoende auktoriserade 
värderingsinstitutet Savills vilket inneburit en översyn över tidigare angivna parametrar för att få en korrekt bedömning av 
marknadsvärdet vid periodens slut. 
Kvartalets nettovärdeförändring i fastighetsbeståndet var 33,5 mkr (11,3) och periodens nettovärdeförändring i 
fastighetsbeståndet var 273,5 mkr (-34,0). Förändringen förklaras huvudsakligen av värdeskapande investeringar som resulterat

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  14 | 32 
 
 
i högre hyror och förbättrade driftnetton. En del av förändringen avser värdeförändring för beståndet i Helsingborg genom 
förändrad syn på avkastningskrav samt framtida hyreshöjningar. 
Vid periodens utgång var det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för 
portföljens bostäder 4,8 procent.  
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till -68,4 mkr (-1,7) och i perioden till -51,7 mkr (42,5). 
Värdeförändringen hänförs till koncernens räntederivat. Den negativa värdeutvecklingen förklaras av förändrade antaganden 
om framtida marknadsräntor. Effekten är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande. Vid derivatens utgång är 
värdet noll. 
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets totala skattekostnad uppgick till -4,9 mkr (-18,2), varav 2,9 mkr (-10,3) avser uppskjuten skatt hänförlig till 
värdeförändring i förvaltningsfastigheter och derivat. Aktuell skatt uppgick till -7,8 mkr (-7,9). 
Skattekostnaden för perioden uppgick till -57,1 mkr (-33,6), varav -45,2 mkr (-19,8) avser uppskjuten skatt hänförlig till 
värdeförändring i förvaltningsfastigheter och derivat. Aktuell skatt uppgick till -11,8 mkr (-13,8). 
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och 
skattemässiga värden på tillgångar och skulder och saknar direkt likviditetspåverkan. Värderingen av uppskjuten skatt baserar 
sig på hur redovisade värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  15 | 32 
 
 
Finansiell ställning för koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
  
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående 
år. Samtliga belopp anges i miljoner kronor. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 
nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter under uppförande redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade 
värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med 
färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell.  
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 10 411,2 mkr (9 071,0), varav 
projektutvecklingsfastigheter utgör 16,1 mkr (20,5), tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (10,6) och resterande 
10 384,5 mkr (9 039,9) avser befintliga förvaltningsfastigheter. 
  
Mkr Not 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,3 0,2
Förvaltningsfastigheter 8 10 411,2 9 071,0 9 243,9
Materiella anläggningstillgångar 4,5 6,6 5,5
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 4,4 0,0
Derivat - 5,7 -
Fordringar 23,3 19,8 407,2
Likvida medel 116,1 168,9 143,0
Summa tillgångar 10 555,3 9 276,7 9 799,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 9 4 674,4 3 959,5 4 484,2
Derivat 62,3 - 10,6
Uppskjuten skatteskuld 10 314,4 234,1 269,2
Långfristiga räntebärande skulder 11 3 993,5 3 094,0 3 762,0
Kortfristiga räntebärande skulder 11 1 377,5 1 862,7 1 128,2
Övriga skulder 133,3 126,4 145,8
Summa eget kapital och skulder 10 555,3 9 276,7 9 799,9
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 484,2 3 936,3 3 936,3
Periodens resultat 236,0 32,4 187,9
Nyemission - - 390,9
Kostnader hänförliga till nyemission -0,9 - -18,6
Skatteeffekt på emissionskostnader 0,2 - 3,8
Återköp av aktier -45,1 -9,2 -16,2
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 674,4 3 959,5 4 484,2

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  16 | 32 
 
 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
Not 9 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 674,4 mkr (3 959,5). Förändringen förklaras av nyemission, 
periodens resultat samt att bolaget under 2025 gjort återköp av aktier om 45,1 mkr. 
Not 10 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 314,4 mkr (234,1) är främst hänförlig till värdeförändringar avseende förvaltnings-
fastigheter och derivat. 
  
2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 243,9 9 031,9 9 031,9
Förvärv av förvaltningsfastigheter genom bolag 815,0 - 79,3
Försäljning av förvaltningsfastigheter genom bolag - -7,0 -140,0
Investeringar i förvaltningsfastigheter 75,6 76,5 144,0
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 3,2 3,6 5,2
Värdeförändringar 273,5 -34,0 123,5
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 10 411,2 9 071,0 9 243,9

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  17 | 32 
 
 
Finansiering 
Not 11 Finansiering 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder avser primärt finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter. Finansieringen avseende 
förvaltningsfastigheter uppgick på balansdagen till 5 363,1 mkr (4 944,9). Leasingskulden enligt IFRS 16 uppgick till 12,5 mkr 
(13,6) och avser tomträtt och kontorslokaler. Leasingskulden och balanserade låneupptagningskostnader är exkluderade i 
tabellen över kredit- och räntebindning nedan. Estimerade amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens 
utgång till 60,3 mkr (49,5). Koncernens likvida medel uppgick till 116,1 mkr (168,9) och därutöver har KlaraBo tillgängliga 
kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Skuldernas verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Belåningsgraden 
för koncernen uppgick per 30 juni 2025 till 50,5 procent (52,8). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 juni 2025 utgörs KlaraBos finansiering huvudsakligen av upplåning i fyra 
nordiska banker. KlaraBo har väl etablerade samarbeten med dessa banker och en kontinuerlig dialog gällande 
finansieringsfrågor. Under perioden har ett nytt lån om 510 mkr tagits upp för att delfinansiera förvärvet i Helsingborg. Den 
genomsnittliga marginalen för låneportföljen uppgick vid periodens slut till 1,43 procent. KlaraBo tecknade under andra kvartalet 
avtal gällande refinansiering av krediter om totalt 1 073 mkr. Krediterna löper med fast ränta och förfaller under tredje kvartalet 
2025. Refinansieringen kommer att ske med rörlig ränta och löptid om 4 år.  
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men även av krediter med fast ränta. I syfte 
att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat för att påverka räntebindningstiden. 
Totalt uppgick derivatportföljen till 3 100 mkr (2 750) vid periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick till 3,3 år 
(3,3). Koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löpte med fast ränta, var 59,5 (69,2) procent. Under 
perioden har en förmånlig swap med fast ränta om 0,18 procent löpt ut och en ny swap om 250 mkr tagits upp till en fast ränta 
om 2,25 procent. Utöver detta har en swaption om 300 mkr aktiverats av banken till en fast ränta om 2,58 procent med en löptid 
på 8 år. Dessa händelser har ökat den totala swapportföljen till 3 100 mkr. Den genomsnittliga räntan för kvartalet, inklusive 
derivat, uppgick till 3,4 procent (3,6) på balansdagen. Förändringen jämfört med föregående år beror på lägre marknadsräntor, 
lägre marginaler för de krediter som omförhandlats under året samt nyupptagna lån.  
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till -62,3 mkr (5,7). Förändringen av värdet på 
derivatportföljen förklaras av att marknadsräntorna gått ned.  
 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2025 1 073 20 2 175 41
2026 877 16
2027 2 820 53 250 5 250 2,0
2028 505 9 450 8 450 2,5
2029 500 9 500 2,5
 > 5 år 89 2 1 989 37 1 900 2,6
Summa* 5 363 100 5 363 100 3 100 2,5
* Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
 
Utestående ränteswappar 2025-06-30
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå %
250 2027-09-17 2,0
250 2028-04-10 2,3
200 2028-11-21 2,8
250 2029-09-17 2,0
250 2029-11-18 2,9
300 2030-11-18 2,9
300 2031-02-20 3,1
700 2032-05-09 2,2
300 2033-02-16 3,1
300 2033-05-16 2,6
3 100 2,5

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  18 | 32 
 
 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
 
  
Mkr
2025
3 mån 
apr-jun
2024
3 mån 
apr-jun
2025
6 mån 
jan-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2024
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 93,6 81,9 163,0 143,0 310,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,5 0,6 1,1 1,3 2,5
Erhållen ränta 0,4 0,9 0,9 1,9 3,9
Betald ränta -45,2 -44,0 -92,7 -76,4 -175,3
Betald skatt -12,1 -9,8 -33,4 -26,7 -23,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital 37,2 29,7 38,8 43,1 118,2
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -10,7 -25,9 5,0 -31,0 -35,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 26,5 3,8 43,9 12,1 82,4
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag 6,9 - -804,5 - -77,3
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag - - - - 123,6
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -46,3 -38,1 -75,6 -76,6 -144,0
Nyproduktionsinvesteringar -0,6 -1,4 -1,0 -3,6 -5,2
Förvärv av materiella anläggningstillgångar - - -0,1 - -0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -40,0 -39,5 -881,1 -80,1 -103,1
Finansieringsverksamheten
Nyemission netto - - 375,5 - -
Nyupptagna finansiella skulder - 60,0 510,0 100,0 100,0
Låneupptagningskostnader - - - - -4,5
Amortering av finansiella skulder -15,1 -12,0 -30,1 -22,3 -84,0
Återköp av egna aktier - -4,7 -45,1 -9,2 -16,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -15,1 43,3 810,3 68,5 -4,7
Periodens kassaflöde -28,5 7,5 -26,9 0,4 -25,4
Likvida medel vid periodens början 144,6 161,4 143,0 168,5 168,5
Likvida medel vid periodens slut 116,1 168,9 116,1 168,9 143,0

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  19 | 32 
 
 
Moderbolagets resultat- och balansräkning  
i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning, 
finansiering och projektutveckling.  
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. 
Utöver koncerninterna räntor har posten Finansiella intäkter/kostnader påverkats av utdelning från dotterbolag samt 
nedskrivning av dotterbolagsaktier. 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel.   
Mkr
2025
3 mån 
apr-jun
2024
3 mån 
apr-jun
2025
6 mån 
jan-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2024
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 10,6 9,0 16,8 14,1 25,5
Personalkostnader -6,8 -5,9 -12,7 -10,7 -21,3
Övriga externa kostnader -6,2 -6,0 -11,7 -11,6 -22,5
Rörelseresultat -2,4 -2,9 -7,6 -8,2 -18,4
Finansiella intäkter/kostnader 72,9 24,4 104,6 93,3 653,7
Resultat efter finansiella poster 70,5 21,6 96,9 85,0 635,3
Erhållna/lämnade koncernbidrag 0,0 0,0 0,0 0,0 18,4
Resultat före skatt 70,5 21,6 96,9 85,0 653,7
Skattekostnad 12,7 -1,8 10,0 -11,8 -14,8
Periodens resultat 83,2 19,7 106,9 73,2 639,0
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,3 0,5 0,4
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 268,2 2 314,7 2 444,2
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 4 384,1 3 353,4 3 715,9
Derivat - 6,4 -
Uppskjutna skattefordringar 12,8 1,8 2,7
Övriga fordringar 3,9 6,9 388,9
Kassa och bank 48,1 164,3 131,5
Summa tillgångar 6 717,4 5 848,0 6 683,6
Bundet eget kapital 7,9 6,6 7,9
Fritt eget kapital 4 169,6 3 174,5 4 108,4
Derivat 62,3 - 13,0
Skulder till koncernföretag 2 469,1 2 658,4 2 537,4
Övriga skulder 8,5 8,5 16,9
Summa eget kapital och skulder 6 717,4 5 848,0 6 683,6

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  20 | 32 
 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete utgår från våra sex fokusområden, framtagna genom intressentdialog och dubbel 
väsentlighetsanalys. Vi arbetar målstyrt inom både miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning – med tydlig koppling till FN:s 
globala mål. Våra insatser under kvartalet visar att hållbarhetsarbetet är integrerat i hela verksamheten – från 
energieffektivisering till social inkludering i våra bostadsområden. 
MILJÖ 
 
Klimat och energi 
 Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet. 
Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan. 
 Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion. 
 Vi klimatsäkrar vårt fastighetsbestånd. 
 
 
Resurseffektiva kvarter 
 I alla våra bostadskvarter ska det finnas möjlighet att källsortera. 
 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med ombyggnation och 
nybyggnation. 
 Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera vilka produkter som går att bevara eller 
återbruka. 
 
  
SOCIALT ANSVAR 
 
Våra medarbetare 
 Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning (40/60) och spegla 
samhället med avseende på internationell bakgrund. 
 Möjliggöra intern karriärutveckling/karriärsteg för minst fem medarbetare per år, till exempel ta 
sig an en ny roll eller ett större/ nytt ansvar inom sin nuvarande funktion. 
 Alla medarbetare ska genomföra en introduktion i KlaraBos hållbarhetsarbete och 
uppförandekod. 
 
 
 
Trygga och trivsamma kvarter 
 Vi ska genomföra en årlig trygghetsrond i alla våra bostadskvarter. 
 Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra bostadsområden, till och 
med år 2025. 
 Vi ska etablera samarbete med lokala idrottsorganisationer i alla våra bostadskvarter, med 
syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter för ungdomar. 
 
 
  
Människor i vår värdekedja 
 100 procent sign-off på uppförandekod (internt) samt upprätta en uppförandekod för 
leverantörer. 
 
 
 
BOLAGSSTYRNING 
 
Ansvarsfulla affärer 
 Inga rapporterade fall i visselblåsaren.

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  21 | 32 
 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under kvartalet 
KlaraRöj genomfört på flera orter 
Under våren har KlaraBo genomfört KlaraRöj – ett återkommande initiativ där hyresgäster och medarbetare tillsammans 
förbättrar utemiljöerna i våra bostadsområden. Aktiviteterna har omfattat bland annat skräpplockning, ogräsrensning och allmän 
upprustning av gårdsmiljöer. Syftet är att främja trivsel, trygghet och stolthet över det egna bostadsområdet, samtidigt som 
initiativet stärker gemenskapen mellan boende och KlaraBo. 
 
KlaraBo-dagen stärker det lokala engagemanget 
KlaraBo-dagen har under kvartalet arrangerats i våra största områden i Östersund, Visby, Helsingborg och Trelleborg. Syftet 
med dagen är att skapa positiva möten mellan hyresgäster, lokala aktörer och KlaraBos medarbetare, samt att bidra till social 
sammanhållning i våra områden. Aktiviteterna har inkluderat familjevänliga inslag som ponnyridning, hoppborg och grillning, i 
kombination med dialog och möten med det lokala föreningslivet. Deltagandet har varit gott och återkopplingen från 
hyresgästerna positiv. 
 
Stöd till barn- och ungdomsverksamheter genom lokala samarbeten 
KlaraBo samarbetar med idrottsföreningar på flera av våra orter för att främja rörelse, gemenskap och glädje bland barn och 
unga. I Helsingborg har vi stöttat BTK Rekord – en lokal bordtennisklubb med stark ungdomsverksamhet. I Bollnäs har vi 
bidragit till genomförandet av aktiviteten Landslagets Fotbollsskola, som arrangerades av Bollnäs GIF Fotboll. Under en vecka 
deltog 112 barn i åldrarna 6–12 år i ett program fyllt med aktivitet, rörelse och gemenskap. Alla deltagare erbjöds också en 
landslagströja som en del av upplägget. 
 
– För oss handlar förvaltning om mer än att ta hand om fastigheter – det handlar om att skapa miljöer där människor trivs och 
växer. När barn och unga får tillgång till meningsfulla fritidsaktiviteter, stärks hela kvarteret. Det är därför vi engagerar oss i 
initiativ som fotbollsskolan tillsammans med Bollnäs GIF Fotboll, säger Peter Zetterlund, områdeschef Region Nord.

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  22 | 32 
 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni för KlaraBos förvaltningsverksamhet. Det är 
viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som 
presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida 
utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra 
faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett 
normalår, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning 
av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för 
förvaltningsverksamheten. 
 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna i intjäningsförmågan har under kvartalet ökat med 5,6 mkr, varav cirka 3,0 mkr hänförs till förbättrad 
uthyrningsgrad efter att den höga andelen ROT som uppmättes under föregående kvartal har färdigställts och hyrts ut. Övrig 
ökning förklaras av kvartalets genomförda totalrenoveringar som ökat hyresintäkterna på bostäder. Löpande 
standardförbättringar ingår i bolagets strategi men belastar tillfälligt intäktssidan då en större andel lägenheter ställs tomma 
under renoveringstiden. Uthyrningsarbetet har varit starkt med flertalet marknadsinsatser, vilket har kortat ner ledtider mellan 
renovering och uthyrning. I ett marknadsklimat med oro om ökande vakanser inom bostadssegmentet har bolaget trotsat 
trenden och istället ökat den ekonomiska uthyrningsgraden med hela 0,4 procentenheter.  
Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader ligger oförändrat mot föregående kvartal. 
De finansiella kostnaderna har ökat till följd av att förmånliga ränteswappar förfallit, men effekten dämpas delvis av lägre 
marknadsräntor. 
Förvaltningsresultat per aktie ökar från 1,22 kr till 1,24 kr.  
Mkr 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01
Hyresintäkter 735,6 730,0 656,2 637,0 642,1
Fastighetskostnader -316,0 -316,0 -283,1 -261,2 -261,1
Driftnetto 419,6 414,0 373,1 375,8 381,0
Överskottsgrad, % 57,0 56,7 56,9 59,0 59,3
Centrala administrationskostnader -46,8 -46,8 -45,9 -43,8 -43,8
Finansiella intäkter/kostnader -181,9 -180,4 -162,2 -175,4 -175,0
Förvaltningsresultat 190,8 186,7 165,0 156,6 162,2
Förvaltningsresultat per aktie, kr* 1,24 1,22 1,23 1,16 1,20
Antal aktier, milj 153,5 153,5 130,3 130,6 130,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 2,0 1,9 1,9
*Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  23 | 32 
 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått är 
värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets 
prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS: 
  
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 180,5 157,5 355,6 314,2 630,4
Förvaltningsresultat, mkr 46,5 37,3 71,3 57,5 135,9
Periodens resultat, mkr 6,7 28,7 236,0 32,4 187,9
Överskottsgrad, % 60,7 61,5 54,2 54,2 57,5
Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,7 97,2 97,7 97,2
Förvaltningsfastigheter, mkr 10 411,2 9 071,0 10 411,2 9 071,0 9 243,9
Marknadsvärde/kvm 18 693 18 099 18 693 18 099 18 469
Total uthyrningsbar yta, tkvm 555,5 500,0 555,5 500,0 499,0
Antal lägenheter i förvaltning 7 431 6 614 7 431 6 614 6 694
Antal lägenheter i projektutveckling 809 963 809 963 974
Finansiella
Soliditet, % 44,3 42,7 44,3 42,7 43,6
Belåningsgrad, % 50,5 52,8 50,5 52,8 51,4
Räntetäckningsgrad, ggr* 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr 5 051,0 4 187,8 5 051,0 4 187,8 4 387,8
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr** 0,30 0,28 0,46 0,43 1,01
Eget kapital per aktie, kr 30,4 30,3 30,4 30,3 31,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 32,1 32,9 32,1 33,7
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 9,8 -7,2 9,0 4,1 9,8
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 2,6 -1,8 2,6 -1,8 5,4
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 153,5 130,6 153,5 130,6 130,3
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden, miljontal 153,5 130,7 153,9 130,9 130,7
*Avser beräkning på 12 månaders basis
**Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  24 | 32 
 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med tecknat 
hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal 
aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
i förhållande till antalet utestående aktier vid 
periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, 
%
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde 
per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den 
operativa verksamheten avseende uthyrning och 
fastighetsdrift.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av 
Hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig 
uthyrningsbar yta.

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  25 | 32 
 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 10 411,2 9 071,0 10 411,2 9 071,0 9 243,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 16,0 10,5 16,0 10,5 17,7
C Tomträtt, mkr 10,6 10,6 10,6 10,6 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 555,5 500,0 555,5 500,0 499,0
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 693 18 099 18 693 18 099 18 469
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 109,6 96,9 192,8 170,3 362,2
B Intäkter, mkr 180,5 157,5 355,6 314,2 630,4
A/B Överskottsgrad, % 60,7 61,5 54,2 54,2 57,5
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 7 431 6 614 7 431 6 614 6 694
B Antal outhyrda lägenheter 356 268 356 268 305
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 145 113 145 113 120
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,7 97,2 97,7 97,2
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 674,4 3 959,5 4 674,4 3 959,5 4 484,2
B Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier 0,0 0,0 0,0 0,0 -376,1
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 10 555,3 9 276,7 10 555,3 9 276,7 9 799,9
(A+B)/(B+C) Soliditet, % 44,3 42,7 44,3 42,7 43,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 993,5 3 094,0 3 993,5 3 094,0 3 762,0
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 1 377,5 1 862,7 1 377,5 1 862,7 1 128,2
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 116,1 168,9 116,1 168,9 143,0
D Förvaltningsfastigheter, mkr 10 411,2 9 071,0 10 411,2 9 071,0 9 243,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 50,5 52,8 50,5 52,8 51,4
E Pågående nyproduktioner, mkr 16,0 10,5 16,0 10,5 17,7
(A+B)/(D-E) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 51,7 54,7 51,7 54,7 53,0
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 330,4 292,9 330,4 292,9 310,5
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -180,7 -166,5 -180,7 -166,5 -174,6
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 4 674,4 3 959,5 4 674,4 3 959,5 4 484,2
B Återläggning derivat, mkr 62,3 -5,7 62,3 -5,7 10,6
C Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 314,4 234,1 314,4 234,1 269,2
D Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
E Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier 0,0 0,0 0,0 0,0 -376,1
A+B+C+D+E Långsiktigt substansvärde, mkr 5 051,0 4 187,8 5 051,0 4 187,8 4 387,8
Förvaltningsresultat per aktie, kr *
A Förvaltningsresultat, mkr 46,5 37,3 71,3 57,5 135,9
B Vägt gnmsn antal aktier under perioden, miljontal 153,5 130,7 153,9 130,9 130,7
C Justeringsfaktor avseende företrädesemission 0,0000 0,0328 0,0000 0,0328 0,0328
(A/(B*(1+C) Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,30 0,28 0,46 0,43 1,01
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 4 674,4 3 959,5 4 674,4 3 959,5 4 484,2
B Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier 0,0 0,0 0,0 0,0 -376,1
C Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 153,5 130,6 153,5 130,6 130,3
(A+B)/C Eget kapital per aktie, kr 30,45 30,31 30,45 30,31 31,53

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  26 | 32 
 
 
 
 
  
  
2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 5 051,0 4 187,8 5 051,0 4 187,8 4 387,8
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 153,5 130,6 153,5 130,6 130,3
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,90 32,06 32,90 32,06 33,68
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % *
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,30 0,28 0,46 0,43 1,01
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,28 0,30 0,43 0,41 0,92
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 9,8% -7,2% 9,0% 4,1% 9,8%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr 32,9 32,1 32,9 32,1 33,7
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 2,6% -1,8% 2,6% -1,8% 5,4%
*Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  27 | 32 
 
 
Möjligheter och risker för koncernen  
och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företagsledningen göra 
bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet, 
samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras 
på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framförallt Sverige, vilka kan 
påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp kontinuerligt och vid behov vidtas 
riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till 
årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en 
icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna om räntan 
förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan 
finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk 
avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla 
finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala 
räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas 
parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att 
till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt 
löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels 
genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och 
uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på 
kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa 
oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter 
har betydande påverkan på periodens resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av 
utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. 
En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt 
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får 
motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. 
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden 
och beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
  
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 563,9 + 0,25%-enheter -507,0
Hyresvärde* - 2,50% -38,1 + 2,50% 397,2
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 142,6 + 2,50% -142,3
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 33,4 + 0,25%-enheter -142,6
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% av ser både lokaler och bostäder

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  28 | 32 
 
 
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av 
pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras information på bedömningar om 
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och 
antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt 
projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar 
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är 
en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av 
obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, vilket 
generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering. Förändringar av 
underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte bundits om till fast 
ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar 
och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo 
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Bolaget har en stabil finansiell ställning. Per 30 juni 2025 uppgick likvida medel till 116,1 mkr samt 200 mkr i outnyttjade 
kreditfaciliteter. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till 
att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckelpersoner och riskhantering i projekt (avseende 
tid, kostnad och kvalitet). Förändrade avkastningskrav, finansierings- och energikostnader har skapat osäkerhet avseende 
värderingar vilket präglar marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda 
finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och högre byggkostnader har generellt resulterat i en snabb 
och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning 
men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  29 | 32 
 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
Transaktionsvolymen för bostäder har ökat under de två̊  första kvartalen jämfört med motsvarande period förra året och drivs av 
ett gynnsammare klimat för fastighetsinvesterare med sjunkande räntor och god tillgång på̊  kapital. 
Bedömningen är att intresset för bostadsfastigheter och transaktionsvolymen kommer fortsätta växa under återstående del av 
2025 och grundar sig på att hyresutvecklingen har släpat efter inflationen. Förväntan är att hyresutvecklingen kompenserar för 
den historiska inflationen under de kommande åren, vilket gör det fördelaktigt att äga bostadsfastigheter. De höga hyrorna i 
nyproduktion bedöms också̊  göra renoverade lägenheter i äldre fastigheter mer attraktiva och ge mer möjligheter till lönsamma 
uppgraderingar för fastighetsägare. Ökande transaktionsvolym och förbättrade förutsättningar på marknaden skulle kunna leda 
till sjunkande avkastningskrav för bostadsfastigheter under sista halvan av 2025. 
Under 2025 har det i media rapporterats om vakanser för hyresbostäder och under juni presenterade Svensk Allmännytta en 
rapport där de visade att vart femte allmännyttigt bostadsbolag gick med förlust under 2024. Vårt värderingsinstitut Savills har 
tillgång till en stor databas över hyresbostäder över hela Sverige i olika typer av bolag, privata, börsnoterade, fonder och 
allmännyttiga som uppger att vakansnivåer skiljer sig åt kraftigt mellan olika kommuner. I orter med fortsatt befolkningstillväxt är 
vakanserna fortsatt låga och i vissa orter ser man minskande vakanser på grund av att det inte tillkommer nyproducerade 
lägenheter. I vissa kommuner ser man också att det är låg vakans i centralorten samtidigt som det i mindre orter i samma 
kommun, där ofta allmännyttan äger majoriteten av hyresbostäderna, kan vara höga vakanser. De bolag som har stora problem 
med vakans och dålig lönsamhet ligger oftast i inlandskommuner med negativ befolkningstillväxt vilket gör att skillnaderna är 
särskilt stora beroende på vilka lägen man verkar i.  
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt pris. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt 
god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt gemensamt styrda bolag. 
Medelantalet anställda för kvartalet uppgick till 78 (68), varav 30 kvinnor (22) respektive 48 män (46). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna 
av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har bestämmelser i 
årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden följts. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit 
oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med 
årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2024. Redovisningsprinciperna är oförändrade 
jämfört med årsredovisningen 2024. 
Transaktioner med närstående 
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och medlemmar i företagsledningen 
samt till dessa närstående personer och bolag. 
Händelser efter periodens utgång 
KlaraBos CFO Per Holmqvist kommer lämna bolaget för ett annat uppdrag utanför fastighetsbranschen. En process har inletts 
med syfte att rekrytera en ny CFO.

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  30 | 32 
 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje 
A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 157 885 751 stycken, varav 
16 300 000 stycken av serie A och 141 585 751 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per 
aktie. Bolaget innehar per bokslutsdatum totalt 4 357 192 aktier av serie B. 
Största aktieägare per 30 juni 2025 
 
 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 17 399 372 19 333 856 12,2% 12,1%
Ralph Mühlrad 1 285 000 9 290 528 10 575 528 6,7% 7,3%
Wealins S.A. 0 9 234 867 9 234 867 5,8% 3,0%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 994 460 7 460 776 4,7% 12,7%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 7 008 959 7 008 959 4,4% 2,3%
Lennart Sten 2 495 000 4 299 001 6 794 001 4,3% 9,6%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 142 093 5 142 093 3,3% 1,7%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 5 060 610 5 060 610 3,2% 1,7%
ODIN Fonder 0 4 447 148 4 447 148 2,8% 1,5%
Klarabo Sverige AB 0 4 357 192 4 357 192 2,8% 1,4%
Avanza Pension 0 3 802 186 3 802 186 2,4% 1,2%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 388 067 2 749 354 1,7% 7,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 1,7% 8,9%
Richard Mühlrad 785 000 1 388 732 2 173 732 1,4% 3,0%
Lannebo Kapitalförvaltning 0 1 944 000 1 944 000 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 63 828 536 65 102 049 41 % 25 %
16 300 000 141 585 751 157 885 751 100 % 100 %

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2025  31 | 32 
 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de 
bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 17 juli 2025 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Karin Gunnarsson  
styrelseledamot 
Ralph Mühlrad 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör  
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.  
Denna information är sådan information som KlaraBo AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning 
och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 17 juli 2025 kl. 08:00 CEST.

===== SIDA 32 =====

Kalendarium 
Delårsrapport Q3 januari-september 2025 
Bokslutskommuniké 2025 
 
 23 oktober 2025 
 13 februari 2026 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, vd 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 33 16 61 
 
Per Holmqvist, CFO 
Per.holmqvist@klarabo.se 
+46 733 00 29 23